EL DESALOJO POR CAUSAL DE OCUPANTE PRECARIO

El proceso de desalojo por ocupante precario, es un proceso realizado en la Via

Sumarisima en el cual el demandante tiene la opción de agregar a su pretensión de

desalojo, el apgo de la deuda por arrendamiento, cuando el desalojo sea por esta causal.

Conforme a nuestro ordenamiento jurídico con el proceso de desalojo por ocupante

precario el demandante persigue que le restituya el bien quien lo posee sin su autorización

(el ocupante clandestino, el usurpador) o que le sea devuelto por la persona a quien él le

cedió voluntariamente por haber fenecido el título.

REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA ACCIÓN

Para que proceda la acción de desalojo ocupante precario se requiere:

Que el demandante acredite su derecho, por ejemplo, si es el propietario debe acreditar

su derecho de propiedad.

Que el demandado posea sin título alguno (precario originario) o cuando el que tenía ha

fenecido (precario derivado). Cuando la calidad de precario es derivada, se debe acreditar

la existencia del título y el hecho extintivo del mismo.

El que ha transferido la propiedad, la posesión, el uso o disfrute de un predio, no puede

demandar al poseedor como precario mientras no se haya extinguido el título de la

transferencia. Tampoco procede demandar el desalojo por ocupante precario contra quien

afirma poseer con título, porque no es ésta la vía para discutir la validez del mismo. La

venta, el usufructo, el arrendamiento, subarrendamiento, el comodato o cualquier otro

acto jurídico que suponga una titularidad en el ejercicio de la posesión deben ser

cuestionados en la vía distinta del proceso sumarísimo, donde se afirme, pruebe y evalúe,

los hechos que son materia de la controversia.

Que la persona que solicite el desalojo ante el Poder Judicial (PJ) acredite

plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación demanda.

Que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante o

solicitante de la desocupación y el emplazado u ocupante del inmueble materia del

proceso de desalojo.

Además, se deberá tener en cuenta que para ser considerado precario tendrá que

corroborarse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y

disfrute del bien materia del juicio de desalojo por parte de su ocupante o emplazado

en el proceso.

JUEZ COMPETENTE

Es competente el juez civil del domicilio del demandado o el juez del luegar donde se

encuentra el bien, a elección del demandante

¿QUIENES PUEDEN DEMANDAR Y QUIENES PUEDEN SER DEMANDADOS?

Lo puede demandar el propietario, el arrendador, el aministrados y todo aque que

considere tener derecho a la restitución de un predio.

Los demandados por esta causal pueden ser el arrendatario, el subarrendatario, el precario

o cualquier otra persona a que se le puede pedir la devolución del bien.

En el proceso de desalojo por ocupación precaria el demandante deberá acreditar la

propiedad del bien y el demandado la posesión en virtud de un titulo.

LA DEMANDA Y SU CALIFICACIÓN

Lo primero a realizar es interponer una demanda de desalojo por ocupación precaria al

juez competente, presentada esta el juez realizará la calificación de la misma, en caso de

ser calificada como inadmisible por ser incompleta o defectuosa, concederá un tiempo de

3 días para subsanar; en caso de ser positiva, admitirá la demanda y correrá traslado al

demandado, el precario tendrá un plazo máximo de 5 dias para poder contestar la

demanda, en la que deberá acreditar:

En caso de ser un usurpador, que ejerece la posesión fundado en un titulo o con el

consentimientos del propietarios.

En caso de ser un arrendatario, acreditara que el contrato sigue vigente o que ha cancelado

la renta.

AUDIENCIA ÚNICA

Debe de realizarse conforme al art. 555, en juez en ese acto sanear a el proceso, se actuará

la prueba de ambas partes, se fijará los puntos controvertidos y la causa estara expedita

para pronunciar sentencia.

Esta audiencia debe de ser programada dentro de los 10 días de contestada la demanda.

En la audiencia única el juez deberá de resolver el caso emitiendo una sentencia en ese

acto procesal.

LANZAMIENTO .

El lanzamiento se ordena a pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto

que declara consentida la sentencia, si es que no ha sido apelada, o la que ordena se

cumpla lo ejecutoriado (art. 592 del CPC).

El lanzamiento se ejecutará contra todos los que se encuentren ocupando el predio,

aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Se entiende efectuado el lanzamiento cuando se hace entrega del predio al demandante

en su integridad y totalmente desocupado.

Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto

a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).

PAGO DE MEJORAS

El poseedor que tiene derecho al pago de mejoras puede demandar el pago siguiendo el

trámite del proceso sumarísimo. Si ha sido demandado antes por desalojo, interpondrá su

demanda en un plazo que vencerá el día de la contestación. El proceso para el pago de

mejoras no es acumulable al de desalojo (art. 595 del CPC).