Modelo de Laudo de Avaliação de Modalidade Completa de imóvel urbano segun-

do a NBR 14653-2 com regressão linear

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5a. VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIO GRANDE

DARCILENE JÚLIO MOREIRA, engenheira civil, infra-assinada, perita nomeada por V. Exa. nos
autos da CARTA PRECATÓRIA DE AVALIAÇÃO No 02300480000 que PESCAT SOCIEDADE ANÔ-
NIMA move a JUÁ INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PESCADOS LTDA pelo Juízo e Cartório do
5o. Ofício, após haver procedido aos estudos e às diligências que se fizeram necessários, vem apre-
sentar a V. Exa. o seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO COMPLETO

DE GRAU I DE FUNDAMENTAÇÃO GLOBAL E GRAU III DE PRECISÃO

Valor total do imóvel R$ 1.316.564,40

em julho de 2004

Modelos de laudos e pareceres de avaliações 485

de imóveis segundo a NBR 14653
 SUMÁRIO
1. Condições Preliminares
2. Dados do Imóvel
3. Vistoria
4. Métodos e Critérios
5. Determinação do Valor
6. Conclusão

1. CONDIÇÕES PRELIMINARES
A autora ajuizou a presente ação com a intenção de obter a quitação do débito contraído pela
ré para com ela, acrescido de juros de mora, multa moratória, multa contratual rescisória, despesas
processuais sucumbentes, honorários advocatícios e imposto predial urbano, ou que nomeasse bens
à penhora (fls. 02 e 03 dos autos).
Não tendo sido quitada a dívida no prazo legal, foi procedida a penhora do imóvel Objeto da
Avaliação (fl. 23 dos autos).
O objetivo deste trabalho é a determinação técnica do valor pecuniário atual do Objeto da Avaliação.

2. DADOS DO IMÓVEL
O imóvel constitui-se de um prédio de alvenaria próprio para indústria de pescados, constitu-
ído de dois armazéns, sito na rua Marechal Andreato No 236, nesta cidade esquina com a Rua Bento
Martins, no centro da cidade do Rio Grande, registrado no Registro de Imóveis desta Comarca, sob
matrícula de No 19.330. O terreno no qual se encontram edificadas as benfeitorias, possui forma
regular e 2.500,00 m2 de área, 25,00 metros de frente sul, pela rua Marechal Andreato e 100,00
metros de comprimento (vide a situação do terreno no Desenho 03 do Anexo II). A edificação é em
alvenaria e concreto e possui uma área coberta total de 2.462,12 m2, com idade aparente de aproxi-
madamente 32 anos e com estado de conservação entre reparos simples e importantes.
O desenho esquemático dos compartimentos do imóvel está no Desenho 02 do Anexo II e a
descrição mais detalhada pode ser vista no Capítulo 3 – Vistoria.
Nesta avaliação, não estão incluídos os valores de máquinas e equipamentos, pois segundo o
Auto de Penhora (fl. 06 dos autos), o bem penhorado fora apenas o prédio.

3. VISTORIA
Na data de 31 de julho de 2004, das 10:00 às 12:00h,
esta perita efetuou inspeção técnica através de visita in
loco, para identificação dos elementos físicos e aspectos
essenciais, a fim de possibilitar a definição do método
avaliatório e dos níveis de fundamentação e precisão a
serem adotados na avaliação do imóvel.
Embora as partes tivessem sido comunicadas da data e hora da vistoria, por meio de correspon-
dência com Aviso de Recebimento – AR (veja Aviso de Vistoria no Anexo VIII), não se fizeram
presentes. O acesso ao imóvel se deu através da Sr. Rubens Souza, preposto da ré.

3.1 Caracterização da região

a) Aspectos físicos
Relevo: plano
Solo: areia
Ocupação: predominantemente residencial, mas com algumas indústrias de pescado e instala-
ções do 5O Distrito Naval.
b) Melhoramentos públicos
Energia elétrica, água, esgoto, telefone, rede viária, coleta de lixo e calçamento.
c) Serviços comunitários
Transporte coletivo, ensino de 1o, 2o e 3o graus nas proximidades, posto de saúde, igrejas e
instituições financeiras nas proximidades.

486
 d) Potencial de utilização – dimensionamento:
- Taxa de Ocupação (exceto para residência unifamiliar) – 75% – para residências e para unidades
comerciais ou serviço – a taxa de ocupação poderá atingir 90% (noventa por cento) quando o pavimento
térreo se destinar a uso não residencial – para ocupação industrial, cuja construção tiver sido erguida em
data anterior a 31.12.1998, não há a obrigatoriedade de obediência dessas taxas; para residências
unifamiliares não é obrigatória a utilização de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento;
- Coef. de Aproveitamento (exceto para residência unifamiliar);
3,0 – residencial em construções mistas
1,8 – para comércio ou serviços em construções mistas;
- Altura Máxima – isento, desde que obedecidos os recuos e afastamentos laterais exigidos para
o número de pavimentos construídos;
- Recuo – Para prédios de até “N” pavimentos, sendo N=largura da rua/2, não existe limitação
para o recuo e o afastamento lateral, e o afastamento de fundo deve ser igual a três metros a partir do
3o pavimento;
- Para prédios acima de “N” pavimentos, o recuo de frente e afastamento de fundo devem ser
iguais a meio metro por pavimento acima de N, e estão isentos de afastamento lateral.
e) Categorias de uso permitidas:
- habitações unifamiliares;
- habitações coletivas;
- comércios varejistas, atacadistas e depósitos;
- serviços profissionais vinculados à habitação;
- oficinas;
- serviços pessoais e domiciliares;
- serviços de diversão (apenas na área central um);
- serviços de lazer e cultura, comunitários e sociais – hotéis;
- serviços de lazer e cultura, comunitários e sociais;
- serviço de transporte;
- serviços profissionais e técnicos;
- serviços de comunicação;
- serviços bancários;
- serviços auxiliares;
- serviços públicos;
- indústria de pescado.
f) Classificação da região segundo a Municipalidade:
- Classificação da Zona: Urbana de Ocupação Intensiva;
- Unidade de Planejamento: Área Comercial – AC1;
- Classificação: Pólo Central de Nível Um Especial (pólo de comércio e serviços);
- Zona Fiscal: Z 23.

3.2 Caracterização do imóvel avaliando

Classificação do imóvel: Terreno com Benfeitorias
3.2.1 Terreno
a) Descrição de terreno avaliando – (vide o Desenho 01 no Anexo II ):
Área: 2.500,00 m2
Forma: regular
Topografia: em nível em relação à rua
Frente: 25,00 m
Profundidade equivalente: 100,00 m.
b) Caracterização física
Relevo: plano
Solo: areia
Ocupação atual: industrial
c) Acessos, serviços e melhoramentos públicos

Modelos de laudos e pareceres de avaliações 487

de imóveis segundo a NBR 14653
 Energia elétrica, água, esgoto, telefone, rede viária, coleta de lixo, calçamento, transporte cole-
tivo, ensino de 1o e 2o graus, comércio em baixa densidade, posto de saúde, igrejas, instituições
financeiras e ensino de 3o grau nas proximidades.
d) Utilização atual e potencial legal e econômico
Como já foi mencionado anteriormente, a edificação vistoriada constitui-se de uma indústria
de pescados.
Como indústria, o prédio obedece ao atual Código de Edificações do Município.
A edificação está completamente regularizada perante o CREA, Município, INSS e Registro de Imóveis.

3.2.2 Benfeitorias (vide Desenho 02 e fotos 01 a 07)

- área construída: 2.462,12 m2 (galpão-industrial = 2.162,12 m2 e escritório = 300,00 m2);
- ocupação: industrial;
- conservação: entre reparos simples e importantes;
- idade aparente: 32 anos;
- compartimentos: vide Desenho 02 do Anexo II;
- estrutura: alvenaria e concreto armado;
- pisos: tacos na ala administrativa, cerâmica nos WCs, nos vestiários, na cozinha e nos refeitó-
rios e de concreto regularizado nos demais compartimentos;
- sobre-revestimento: azulejo branco até o teto nos WCs, vestiários, cozinha e refeitórios; massa
fina com pintura PVA na ala administrativa; azulejo até 2m de altura e reboco até o teto nos demais
compartimentos;
- forro: laje em todos os compartimentos, exceto no salão de manipulação, onde o telhado em
alumínio com estrutura metálica é aparente;
- esquadrias: portão da entrada com estrutura de ferro em duas folhas, portas venezianas em
alumínio, portas em compensado semi-oco, janelas de madeira c/vidros, basculantes em alumínio;
as esquadrias em madeira possuem pintura a óleo branca;
- características construtivas: para efeitos de avaliação, a classificação das benfeitorias se en-
quadra no tipo entre reparos simples e importantes;
- padrão: médio.

3.3 Pressupostos
A documentação do imóvel, disponibilizada pelas partes e verificada pela perita, pode ser
visualizada no Anexo III, e é a seguinte:
- Matrícula No 19.300 do Registro de Imóveis;
- Carta de Vistoria emitida pela Prefeitura Municipal do Rio Grande;
- Planta baixa do Projeto de Reforma aprovado junto à Prefeitura Municipal.
Segundo características observadas no local, as benfeitorias possuem uma idade aparente
de 32 anos de idade, sendo que, a última vistoria da reforma registrada junto à Prefeitura
Municipal do Rio Grande, foi no ano de 1972. Para compor a idéia do imóvel vistoriado, vide
fotos no Anexo I.

4. MÉTODOS E CRITÉRIOS
4.1 Disposições gerais
O imóvel avaliando localiza-se próximo ao centro da cidade do Rio Grande, onde os imóveis
industriais de pescado possuem uma considerável atratividade devido ao fácil acesso pela Lagoa dos
Patos das embarcações pesqueiras, também pelos melhoramentos públicos, serviços comunitários,
potenciais de utilização e econômicos.
As metodologias aplicadas obedecem à NBR 14.653-2 e foram escolhidas em função, basica-
mente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado.
Os procedimentos avaliatórios utilizados para identificar o valor do terreno e o custo das
benfeitorias correspondem ao Método Evolutivo, composto na presente avaliação dos métodos Compa-
rativo Direto de Dados de Mercado e da Quantificação do Custo. As metodologias aplicadas na presente
avaliação foram escolhidas em função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da

488
avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.
Na avaliação do terreno, foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
que é um tipo de método em que o valor de mercado é obtido através do tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra (Vide Elementos de Amostra e Cálcu-
los Inferenciais no Anexo IV).
Na avaliação das benfeitorias foi utilizado o Método da Quantificação do Custo, que se baseia
na obtenção do custo para reedição das benfeitorias. Nos cálculos consideram-se, com as devidas
adaptações, os estudos realizados pela Comissão de Peritos do Estado de São Paulo, contidos na
Portaria No 01/99, da CAJUFA - Centro de Apoio dos Juízes da Fazenda.
A depreciação das benfeitorias já foi considerada quando do cálculo de sua avaliação. Para
tanto, utilizou-se a Tabela de Ross-Heideche, que leva em conta a idade das benfeitorias, sua vida
referencial e estado de conservação.
Na avaliação do conjunto, terreno mais benfeitorias, foi utilizado o Método Evolutivo, onde o
valor total do imóvel avaliando é obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do
terrreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator
comercialização.

4.2 Graus de fundamentação com uso de modelos de regressão linear

Modelos de laudos e pareceres de avaliações 489

de imóveis segundo a NBR 14653
 4.3 Grau de Fundamentação do laudo

4.4 Graus de Precisão da estimativa do valor no caso de utilização de regressão linear

4.5 Grau de Precisão do laudo

4.6 Levantamento de dados de mercado

Foi feita, utilizando-se das evidências disponíveis, uma composição de uma amostra repre-
sentativa dos dados de mercado com as características relevantes, tanto quanto possível, contem-
porâneos e semelhantes às do imóvel avaliando.
Na estrutura da pesquisa foram eleitas variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar
a formação de valor e estabelecer as supostas relações entre si e com a variável dependente.
As informações sobre as ofertas foram obtidas através de contatos com profissionais do mercado
imobiliário e, posteriormente a isso, a perita efetuou uma visita aos locais dos elementos para compro-
vação das informações recebidas e verificação das características a serem consideradas nos cálculos
avaliatórios, atentando sempre para os aspectos qualitativos e quantitativos dos elementos ofertados.

4.7 Tratamento dos dados

Na presente avaliação, foi utilizado o Tratamento Científico dos Dados (tratamento de evidên-
cias empíricas pelo uso de metodologia científica que leva à indução de modelo validado para o
comportamento do mercado).
Por ser o modelo uma representação simplificada do mercado, são tomados alguns cuidados
científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo até o exame
final dos resultados.
Nesta etapa verifica-se:
- Distribuição de freqüência para cada uma das variáveis e relação entre elas;
- O equilíbrio da amostra;
- A influência de suas variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação;
- Possíveis dependências entre as variáveis;
- Identificação dos pontos atípicos;

490
 - O poder de predição do modelo a partir do gráfico de preços observados X valores estimados.

4.8 Critérios no tratamento científico

A análise de regressão é a técnica adotada aqui, no estudo do comportamento da variável
dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços.
No modelo linear para representar o mercado, a variável dependente é expressa por uma
combinação linear das variáveis independentes, e respectivas estimativas dos parâmetros
populacionais, acrescidas de erro aleatório, oriundo de variações do comportamento humano.
Com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais foram estimados por
inferência estatística.
4.9 Pressupostos básicos
Com o objetivo de obter uma avaliação não tendenciosa, eficiente e consistente, os pressupos-
tos básicos apresentados concernem a:
- especificação; normalidade; homocedasticidade; não-multicolinearidade; não-autocorrelação;
independência; inexistência de pontos atípicos.
São os pressupostos básicos observados:
a) Os erros são variáveis aleatórias com variância constante, ou seja, homocedásticos;
b) Os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal;
c) Os erros são não auto-correlacionados, isto é, são independentes sob a condição de normalidade;
d) Não devem existir erros de especificação no modelo, isto é, todas as variáveis importantes
devem estar incorporadas – inclusive as decorrentes de interação – e nenhuma variável irrelevante
deve estar presente no modelo;
e) Em caso de correlação linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variáveis independen-
tes, isto é, a multicolinearidade, deve-se examinar a coerência das características do imóvel avalian-
do com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilização do modelo em caso de
incoerência;
f) Não deve existir nenhuma correlação entre o erro aleatório e as variáveis independentes do modelo;
g) Pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica con-
dicionada à apresentação de justificativas.
4.10 Testes de verificação dos pressupostos

Modelos de laudos e pareceres de avaliações 491

de imóveis segundo a NBR 14653
 5 DETERMINAÇÃO DO VALOR
5.1 Elementos pesquisados
A seguir está o detalhamento dos elementos pesquisados (vide fotos dos elementos no Anexo IV):

ELEMENTO 01 - (Foto 01 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Jones - Fone: 2872581/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 10m x 30m = 300,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 12.000,00 (à vista)
Localização:Rua Rodrigo Sanches no 183 – Índice Fiscal: 4,02

ELEMENTO 02 - (Foto 02 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Jones - Fone: 2872581/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 9,3m x 58m = 539,40 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 60.000,00 (à vista)
Localização: Rua Santana da Boa Vista no 199 – Índice Fiscal: 15,12

ELEMENTO 03 - (Foto 03 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Santana - Fone: 2878558/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 9m x 26m = 234,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 8.000,00 (à vista)
Localização: Rua Americana no 50 – Índice Fiscal: 3,86

ELEMENTO 04 - (Foto 04 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Santana - Fone: 2878558/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 10m x 27m = 280,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 50.000,00 (à vista)
Localização: Rua Senador Albertino no 222 – Índice Fiscal: 20,88

ELEMENTO 05 – (Foto 05 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Savara - Fone: 2878858/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 7m x 40m = 280,00 m2 – Topografia: plano

492
Preço: R$ 35.000,00 (à vista)
Localização: Rua Fernando Freire n0 140 – Índice Fiscal: 28,77

ELEMENTO 06 – (Foto 06 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Savara - Fone: 2878858/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 11,80m x 32m = 377,60 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 85.000,00 (à vista)
Localização: Rua 7 de Setembro, 233 - Índice Fiscal: 27,31

ELEMENTO 07 – (Foto 07 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Sevall - Fone: 2871733/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 20m x 40m = 800 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 55.000,00 (à vista)
Localização: Rua João Maria no 588 – Índice Fiscal: 9,65

ELEMENTO 08 – (Foto 08 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Barros Almeida- Fone: 2878597/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 10m x 50m = 500,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 29.000,00 (à vista)
Localização: Rua João Maria no 612 – Índice Fiscal: 9,65

ELEMENTO 09 – (Foto 09 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Gimenez - Fone: 2879556/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 4,62m x 19,60m = 90,55 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 35.000,00 (à vista)
Localização: Rua Fernando Freire n0 198 – Índice Fiscal: 28,77

ELEMENTO 10 – (Foto 10 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Barros Almeida- Fone: 2878597/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 10m x 40m = 400,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 21.000,00 (à vista)
Localização: Rua João Maria no 612 – Índice Fiscal: 9,65

ELEMENTO 11 – (Foto 11 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Barros Almeida- Fone: 2878597/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 13m x 30m = 390,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 37.000,00 (à vista)
Localização: Rua João Maria no 612 – Índice Fiscal: 9,65

ELEMENTO 12 – (Foto 12 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Gimenez - Fone: 2879556/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 8,30m x 37m = 307,10 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 32.000,00 (à vista)
Localização: Rua João Maria no 646 – Índice Fiscal: 9,65

ELEMENTO 13 - (Foto 13 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Jones - Fone: 2872581/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 12m x 42m = 504,00 m2– Topografia: plano
Preço: R$ 15.000,00 (à vista)
Localização: Rua Rodrigo Sanches no 199 – Índice Fiscal: 4,02

ELEMENTO 14 - (Foto 14 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Jones - Fone: 2872581/Mês da Oferta: Jul/2004

Modelos de laudos e pareceres de avaliações 493

de imóveis segundo a NBR 14653
 Terreno: 10m x 25m = 250,00 m2– Topografia: plano
Preço: R$ 8.500,00 (à vista)
Localização: Rua Amapá no 289 – Índice Fiscal: 3,69

ELEMENTO 15 – (Foto 15 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Gimenez - Fone: 2879556/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 3,15m x 22,29m = 70,20 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 55.000,00 (à vista)
Localização: Rua Fernando Freire n0 192 – Índice Fiscal: 28,77

ELEMENTO 16 – (Foto 16 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Gimenez - Fone: 2879556/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 20m x 40m = 800 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 60.000,00 (à vista)
Localização: Rua João Maria no 652 – Índice Fiscal: 9,65

ELEMENTO 17 - (Foto 17 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Jones - Fone: 2872581/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 32m x 80m = 2.560,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 110.000,00 (à vista)
Localização: Rua Rodrigo Sanches no 209 – Índice Fiscal: 4,02

ELEMENTO 18 - (Foto 18 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Santana - Fone: 2878558/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 30m x 70m = 2.100,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 45.000,00 (à vista)
Localização: Rua Demóstenes Euclides no 245 – Índice Fiscal: 5,30

ELEMENTO 16 – (Foto 16 do Anexo IV)

Oferta: Imobiliária Gimenez - Fone: 2879556/Mês da Oferta: Jul/2004
Terreno: 20m x 20m = 400 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 60.000,00 (à vista)
Localização: Rua João Maria no 652 – Índice Fiscal: 9,65

5.2 Variáveis do modelo

As variáveis independentes ou explicativas podem ser qualitativas, quantitativas ou qualitativas
dicotômicas. As variáveis qualitativas são variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas
apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo:
padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo). As variáveis quantitativas são aque-
las variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos,
número de vagas de garagem). As variáveis dicotômicas são aquelas que podemos associar apenas
dois valores para representar certas dicotomias que podem estar presentes em uma amostra.
A variável dependente ou explicada é aquela que se vincula ao resultado que se está procuran-
do, que em nosso caso é o preço. A variável dependente é explicada pelos comportamentos das
variáveis independentes.

5.3 Descrição das variáveis

Variável dependente
- Valor Unitário do Terreno (R$/m2)

Variáveis independentes
- Índice Fiscal
- Área

494
 - Testada
- Situação: meio de quadra e esquina

5.4 Testagem de micronumerosidade das variáveis

Para evitar a micronumerosidade, o número mínimo de dados efetivamente utilizados no mo-

delo deve obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis independentes:

n > 3(K+1)

Convenção:
n = número mínimo de dados efetivamente utilizados no modelo
k = variáveis independentes

Observação:
ni > 5, até duas variáveis dicotômicas ou três códigos alocados para a mesma característica
ni > 3, até para 3 ou mais variáveis dicotômicas ou quatro ou mais códigos alocados para a
mesma característica

sendo:
ni = número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis diconômicas
ou de códigos alocados, ou número de valores observados distintos para cada uma das variáveis
quantitativas

5.4 Modelo de regressão

A representação técnica da realidade referente ao valor de mercado do terreno avaliando, com
base na amostra composta pelos elementos do item 4.4, considerando as características influenciantes
contidas no item 4.5.1, é a seguinte:

Vu = - 89,630 + 88,010 x Ln (If) + 40953 /A - 1350,9 /T

5.5 Testes de significância

pertinente

Modelos de laudos e pareceres de avaliações 495

de imóveis segundo a NBR 14653
 5.6 Valoração do terreno
Valor do terreno do imóvel
- Convenções:
Vu = Valor unitário
Vt = Valor total do terreno
A = Área = 2.500,00 m2
If = Índice Fiscal = 12,98
T = Testada = 25,00 m

- Modelo
Vu = - 89,630 + 88,010 x Ln (If) + 40953 /A - 1350,9 /T

- Execução
Vu= - 89,630 + 88,010 x Ln (12,98) + 40953 /2.500 - 1350,9 /25
Vu = R$ 98,3221
Vt = R$ 98,3221 X 2.500,00 m2
Vt = R$ 245.805,25

5.7 Graus de Fundamentação e valoração das benfeitorias

5.8 Avaliação das benfeitorias com depreciação

Para os cálculos do valor das benfeitorias, tomaram-se, como base, estudos e tabelas, elabora-
dos pela Comissão de Peritos do Estado de São Paulo, na Portaria CJUFA No 01/99, com as devidas
adaptações, por o imóvel avaliando estar localizado na cidade de Rio Grande/RS.
O critério para os cálculos é uma adequação do método Ross/Heidecke (que é em função da
razão da vida referencial do imóvel em relação a sua idade e seu estado de conservação), e leva em
conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da
edificação, na determinação de seu valor de venda.

496
 O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo (Tabela 01
do Anexo V), é multiplicado pelo FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE
CONSERVAÇÃO – FOC, para levar em conta a depreciação.
O fator FOC é determinado pela expressão:

FOC = R + K * (1- R)

onde:
K = coeficiente de Ross/Heidecke (Tabela 03 do Anexo V)
Ir = A vida referencial estimada para o padrão (Tabela 02 do Anexo V)
R = coeficiente residual estimado para o padrão (Tabela 02 do Anexo V)

5.9 Cálculo do valor da edificação

- Cálculo do valor unitário de construção (Cu)

Cu GALPÃO-INDUSTRIAL = 1,10 x Cub H82QN = 1,10 x 755,48 = R$ 831,03/m2
Cu ESCRITÓRIO = 1,38 x Cub H82QN = 1,38 x 755,48 = R$ 1.042,56/m2

sendo: Cub H82QN (jul/04)= R$ 755,48/ m2 - fonte: SINDUSCON/RS

Escritório

- Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (Foc)

Foc = R + K x (1 – R)
Foc GALPÃO-INDUSTRIAL = Foc ESCRITÓRIO = 0,2 + 0,5795 x (1 – 0,2) = 0,6636

sendo: K (Ie x 100/Ir ; estado de conservação) = K (32X100/60; C) = 0,5795

Ie = Idade da edificação na época da sua avaliação = 32 anos
Ir = Vida referencial = 60 anos

- Valor total da edificação, já considerada a depreciação

Ve = Cu x Foc x Ae
Ve GALPÃO-INDUSTRIAL = 831,03 x 0,6636 x 2.162,12 = 1.192.347,50
Ve ESCRITÓRIO = 1.042,56 x 0,6636 x 300,00 = 207.552,84
Ve (GALPÃO-INDUSTRIAL + ESCRITÓRIO) = R$ 1.399.900,30

5.10 Graus de Fundamentação e Precisão na avaliação de terreno mais benfeitorias

Modelos de laudos e pareceres de avaliações 497

de imóveis segundo a NBR 14653
 5.11 Valor total do imóvel
R$
VALOR DO IMÓVEL (Vi) = Valor do terreno 245.805,25
+ 1.399.900,30
Valor total da construção
1.645.705,55
Obs.: Devido ao mercado imobiliário local estar passando por uma época de recessão, foi
aplicado um Fator Comercialização sobre o valor do imóvel, que corresponde a 0,8. Sendo assim, o
Valor final de avaliação para o imóvel é:

Vf = Vi x FC
Vf = 1.645.705,55 x 0,8
Vf = R$ 1.316.564,40

6. CONCLUSÃO
O valor da parte do réu no imóvel objeto desta avaliação, em julho de 2004, equivale a
33,33% do valor do imóvel, que é igual a R$ 1.316.564,40 (um milhão, trezentos e dezesseis mil
quinhentos e sessenta e quatro reais e quarenta centavos).

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Vai o presente Laudo de Avaliação Completo de Grau I de Fundamentação Global e Grau III de
Precisão impresso, via computador, em 16 (dezesseis) folhas escritas de um só lado, todas elas
rubricadas e a última datada e assinada. Acompanham 7 (sete) anexos, conforme relação.

RELAÇÃO DE ANEXOS
Anexo I Fotos do imóvel avaliando, fotografadas pela perita (37)
Anexo II Desenho 01 - O terreno
Desenho 02 - Desenho esquemático dos compartimentos
Desenho 03 - Situação do terreno
Anexo III Matrícula 8.315 do Registro de Imóveis
Carta de Vistoria emitida pela Prefeitura Municipal de Rio Grande
Planta baixa do Projeto de Reforma aprovado junto à Prefeitura Municipal
Anexo IV Elementos da Amostra
Cálculos Inferenciais
Anexo V Tabela 01 – Resumo de valores unitários
Tabela 02 – Vida referencial e valor residual
Tabela 03 – Coeficiente K de Ross/Heidecke
Anexo VI Aviso de Vistoria
Anexo VII ART

Rio Grande, 31 de julho de 2004.

DARCILENE JÚLIO MOREIRA

Engenheira civil – CREA/RS 91.762
darcilenejm@aol.com

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