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Resumo
Com a crescente construção de habitações de interesse social no Brasil, observou-se a
ocorrência de várias manifestações patológicas nessas habitações. Este trabalho teve por
objetivo verificar a recorrência das principais manifestações patológicas encontradas nas
habitacões para população de baixa renda. Para isso, fez-se uma revisão bibliográfica, onde
foram comparados os resultados obtidos em três trabalhos que utilizaram o mesmo método
para fazer o levantamento das patologias. Verificou-se que em todos os nove elementos
construtivos (fundações, pisos, paredes, revestimentos, pintura, estrutura de concreto,
esquadrias, coberturas e instalações) foram identificados algum tipo de patologia. Sendo em
vários casos a mesma ocorrência, como por exemplo, umidade da fundação, umidade no piso
do banheiro, fissuras junto às esquadrias, esquadrias com “ferrugem”, infiltração no telhado,
entre outros. Este trabalho mostrou que vários problemas encontrados nas habitações de
interesse sociais são recorrentes, no entanto, também se verificou que algumas medidas vem
sendo tomadas de forma a aumentar a qualidade nas habitações de interesse popular, uma
delas é a criação do Programa de Olho da Qualidade pela Caixa Econômica Federal e da
Norma de Desempenho.
1. Introdução
O estudo sobre os problemas habitacionais no país tem sido fundamental para o setor da
construção civil, constituindo-se em importante ferramenta para o planejamento, a tomada de
decisões, a formulação de propostas e também o monitoramento e avaliação das políticas
públicas habitacionais.
Para Silveira Neto (2005), os órgãos públicos têm o desafio prover habitação à população de
baixa renda, construindo moradias de qualidade com recursos cada vez mais escassos. E, os
projetos estão com unidades habitacionais cada vez mais reduzidas e lotes menores têm que
atender as famílias, geralmente numerosas.
Nos últimos anos houve um grande investimento deste setor. No entanto, a produção de
conjuntos habitacionais com soluções urbanísticas, arquitetônicas e construtivas, repetidas em
larga escala, preocupa pela priorização de quantidade e nem sempre articulada com políticas
urbanas e sociais (CARRARO; DIAS, 2014).
Brito et al (2011) cita que apesar da indústria da construção estar evoluindo no campo das
técnicas e dos materiais de construção e estar se adequando aos sistemáticos programas de
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Nesse contexto, este trabalho tem o objetivo de verificar a recorrência dos sobre os principais
problemas patológicos encontrados nos conjuntos habitacionais de interesse popular. A
metodologia utilizada foi a Pesquisa Bibliográfica, onde a partir de material já publicado,
abordou-se aspectos das políticas habitacionais adotadas no Brasil, conceitos de qualidade e
requisitos de desempenho e, posteriormente, fez-se uma comparação de três trabalhos, no qual
foram descritos as principais patologias encontradas nos conjuntos habitacionais de interesse
popular.
Segundo Fernandes (2003) a habitação desempenha três funções diversas: social, ambiental e
econômica. Como função social, tem de abrigar a família, atendendo os princípios básicos de
habitabilidade, segurança e salubridade. Na função ambiental, a inserção no ambiente urbano
é fundamental para que estejam assegurados os princípios básicos de infra-estrutura (saúde,
educação, transportes, trabalho, lazer etc), além de determinar o impacto destas estruturas
sobre os recursos naturais disponíveis. Já a função econômica da moradia está relacionada à
criação de novas oportunidades de geração de emprego e renda, mobilização de vários setores
da economia local e influência nos mercados imobiliários e de bens e serviços
(FERNANDES, 2003).
São várias a medidas que o governo já tomou com a finalidade de garantir a habitação as
populações de baixa renda. Iremos citar a principais:
• decreto-lei do inquilinato, em 1942, que, regulamentou as relações entre locadores e
inquilinos (BONDUKI, 2004);
• carteiras prediais dos IAP’s (Institutos de Aposentadoria e Previdência) e da Fundação
da Casa Popular, que deram início à produção estatal de moradias subsidiadas e, em
parte, viabilizaram o financiamento da promoção imobiliária (BONDUKI, 2004);
• Banco Nacional de Habitação (BNH) em 1964, que tinha como principal inovação em
relação aos órgãos anteriores a previsão de um sistema de reajuste para compensar as
perdas inflacionárias e evitar a correção monetária (AZEVEDO E ANDRADE, 2011);
• Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), em 2009, regulamentado pela lei
11.977, possui a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição
de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou
reforma de habitações rurais, está até hoje em vigor.
O programa habitacional foi constituído em 2009 e conta com duas fases: a primeira,
estabelecida em 2009, por meio da Lei nº 11.977/2009, e a segunda em 2011, com a Lei nº
12.424/2011. Além desses dois instrumentos legais, o programa é regido por uma série de
portarias interministeriais e decretos presidenciais. Cada uma das duas fases do programa
objetivava construir 1 milhão de moradias para famílias com renda inferior a 10 salários
mínimos (SM) mensais.
Para a Habitação Urbana – PNHU, o programa tem por objetivo promover a produção ou
aquisição de novas unidades habitacionais, ou a requalificação de imóveis urbanos. É dividido
em três faixas de renda.
• Faixa I- para renda familiar mensal até R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais), com
recursos aportados do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de
Desenvolvimento Social (FDS);
• Faixa II e Faixa III- para renda familiar mensal até 5.000,00 (cinco mil reais) com
recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Para Habitação Rural Habitação Rural – PNHR, o programa tem por objetivo subsidiar a
produção ou reforma de imóveis aos agricultores familiares e trabalhadores rurais cuja renda
familiar anual bruta não ultrapasse R$ 60.000,00 (sessenta mil reais). É dividido em três
grupos de renda.
• Faixa 1: Concessão de subsídio, com recursos do Orçamento Geral da União (OGU),
aos agricultores familiares e trabalhadores rurais com renda familiar bruta anual de até
R$ 15.000, para produção da unidade habitacional;
• Faixa 2 e 3- Subsídio e financiamento com recursos do OGU e do FGTS para
agricultores familiares e trabalhadores rurais com renda bruta anual de R$ 15.000,00
até R$ 60.000, para aquisição de material de construção para produção da unidade
habitacional.
No site do Ministério das Cidades (2015), indicam as especificações mínimas que devem ser
atendidas para casas e apartamentos enquadradas na Faixa I do PNHU e PNHR. Dentre as
exigências que devem ser atendidas estão, as dimensões e mobiliário mínimo para cada
cômodo; tipo de revestimento, esquadrias, piso, louças e metais sanitários; quantidade mínima
de pontos elétricos, hidráulicos e de esgoto; além da infraestrutura necessária.
Em 2013, Caixa Econômica Federal criou o Programa de Olho na Qualidade, este tem o
objetivo de garantir a qualidade das residências do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e
ampliar o atendimento ao público. Uma das ações do programa inclui o serviço de
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atendimento em um telefone gratuito, no qual qualquer problema que ocorra depois da entrega
do imóvel pode ser solucionado por meio deste canal. O mesmo atendimento também é
oferecido nas agências da Caixa disponíveis em todo o país (MINISTÉRIO DO
PLANEJAMENTO, 2015).
As ocorrências registradas são 100% monitoradas e as respostas aos usuários devem ser
realizadas em até cinco dias úteis. A construtora que não atender o cliente será penalizada e o
nome dela poderá ser incluído no cadastro restritivo da Caixa (MINISTÉRIO DO
PLANEJAMENTO, 2015).
Faz parte também do programa “Caixa de Olho na Qualidade do Minha Casa, Minha Vida”, a
realização permanente de pesquisas de satisfação junto aos mutuários do MCMV em todos os
empreendimentos da faixa 1 (com renda familiar de até R$ 1,6 mil) e a ampliação das visitas
técnicas para acompanhamento da manutenção dos imóveis (MINISTÉRIO DO
PLANEJAMENTO, 2015).
Werna (2001) aponta a influência que a qualidade dos projetos tem sobre outras etapas, como
por exemplo, o tempo e o custo na construção das unidades, afirmando que “um projeto ruim
pode comprometer o bom desempenho das moradias”. Roméro & Ornstein (2003) indicam a
etapa do projeto como a de menor custo e como a portadora de fatia significativa de falhas.
Para Borges (2008), apesar do conceito de desempenho estar consolidado no meio acadêmico,
sua aplicação prática é bastante difícil e envolve muitos conflitos de interesses. No Brasil,
com o grande crescimento do mercado da construção civil, a primeira Norma Brasileira de
Desempenho de Edificações data de 2008 e, em 2013, entra em vigor a revisão da norma da
ABNT NBR 15.575 (Desempenho de Edificações Habitacionais), conhecida como Norma de
Desempenho. Ela traz parâmetros para que as edificações sejam produzidas com mais
qualidade, delineando o desempenho mínimo exigido durante a vida útil de cada sistema,
além de reforçar conceitos de segurança e de conforto ao usuário.
A Norma de Desempenho ABNT NBR 15575/2013, em vigor, está dividida em seis partes,
sendo elas: Requisitos Gerais, Requisitos para Sistemas Estruturais, Requisitos para Sistemas
de Pisos Internos, Requisitos para Sistemas de Vedações Verticais Internas e Externas,
Requisitos para Sistemas de Coberturas e Requisitos para Sistemas Hidrossanitários. Os
requisitos para cada um desses sistemas foram estabelecidos com base nas várias exigências
do usuário, dentre eles, segurança estrutural, estanqueidade, funcionalidade,
manutenibilidade, durabilidade, desempenho acústico, térmico e lumínico.
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Por exemplo, para o requisito segurança estrutural, a estrutura não deve ruir ou perder a
estabilidade de nenhuma de suas partes e deve prover segurança aos usuários sob ação de
impactos, choques, vibrações e outras solicitações decorrentes da utilização normal da
edificação, previsíveis na época do projeto.
O requisito estanqueidade pode ser exemplificado para o sistema cobertura, onde a mesma
deve ter capacidade para drenar a máxima precipitação passível de ocorrer na região, não
permitindo empoçamentos ou extravasamentos para o interior da edificação, para os áticos ou
quaisquer outros locais não previstos no projeto. Também é indicado na norma que os
projetos devem prever mecanismos de prevenção de infiltração da água de chuva e da
umidade do solo nas habitações.
A indicação da vida útil para cada um dos sistemas (estruturas, vedações, pisos, coberturas,
instalações elétricas e hidráulicas), de acordo com o custo de manutenção e reposição está
relacionada à durabilidade da construção. A norma também faz referência à necessidade de
realização de manutenções preventivas, seguindo sempre o Manual de Operação, Uso e
Manutenção dado pela construtora.
A patologia pode ser entendida como a ciência que se encarrega de entender e estudar os
problemas da construção civil: suas origens, suas causas, suas manifestações e o mecanismo
principal de deterioração (HELENE et al, 2004).
Para Ioshimoto (1988), as manifestações patológicas nas edificações se originam nas fases de
planejamento, projeto, fabricação de materiais e/ou componentes, execução ou uso, sendo que
a ocorrência pode estar relacionada com o nível de controle realizado em cada uma das fases e
compatibilização das mesmas.
De acordo com Pedro et al. (2002), a origem das patologias pode ser classificada em:
congênita, construtiva, adquirida e acidental:
• Patologias congênitas – são aquelas que surgem ainda na fase de projeto, e ocorrem
pela falta de observação das Normas Técnicas, também por falhas e descuidos dos
profissionais, que acabam tendo como consequência falhas no detalhamento e
execução inadequada das construções.
• Patologias construtivas – surgem na etapa de execução da obra, e tem ocorrência no
emprego de mão-de-obra desqualificada, materiais não certificados e ausência de
metodologia para execução dos serviços.
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• Patologias adquiridas – são as que aparecem durante a vida útil da edificação e são
causadas pela exposição ao meio em que se inserem.
• Patologias acidentais – são as patologias causadas pela ocorrência de algum fenômeno
atípico, resultado de uma solicitação incomum.
Através da análise das bibliografias, decidiu-se elencar as patologias apontadas por três
pesquisadores: Silveira Neto (2005); Renne (2010); Waldhelm (2013). A escolha desses
trabalhos deu-se pelo fato dos mesmos terem características semelhantes para comparação.
Sendo eles:
É importante destacar que a escolha desses trabalhos também se baseou no fato dos autores
terem utilizado a metodologia de Avaliação pós-ocupação (APO). A APO é apresentada como
um conjunto de métodos e técnicas de avaliação de desempenho, aplicado a qualquer tipo de
ambiente construído, inclusive empreendimentos habitacionais, visando medir e diagnosticar,
levando em conta os especialistas e os níveis de satisfação dos usuários desses ambientes.
(ROMÉRO & ORNSTEIN, 2003).
A frequência das patologias de acordo com cada estudo está demostrada no Gráfico 1.
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Observa-se uma variação considerável das patologias observadas nos três trabalhos. Nos
conjuntos habitacionais analisados por Silveira Neto (2005), foram os que apresentaram
maiores índices de anomalias em relação aos demais, sendo as maiores nas paredes e
esquadrias. Waldhelm (2013) registrou as paredes e pinturas como os mais afetados. Já Renne
(2010) observou as maiores incidências ocorreram na cobertura, esquadrias, revestimento e
pintura.
Nos próximos itens serão discutidos os resultados das principais patologias apontadas pelos
pesquisadores de acordo com o elemento da edificação, sendo dada ênfase as ocorrências que
tiveram maiores incidências.
Observou-se que nos trabalhos não foi diferenciado as nomenclaturas fissuras, trinchas ou
rachaduras de acordo com a espessura da abertura. Silveira Nero (2005) utilizou a
nomeclatura rachadura, como forma que falicitar o entendimento dos moradores durante a
pesquisa.
A fundação descrita nos empreendimentos é de sapata corrida, feita com pedra e viga
baldrame. Apenas no trabalho de Silveira Neto (2005), é que existem unidades habitacionais
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com fundação em Radier, e nos locais onde houve aterro, executaram fundação mista de
sapata corrida e microestacas.
Observou-se que o item umidade na fundação, ocorreu nas três pesquisas. Essa patologia está
relacionada à umidade apenas nas vigas baldrame. Como provável causa dessa anomalia é a
insuficiência ou não execução da impermeabilização da fundação.
Silveira Neto (2005) e Renne (2010) citaram a dificuldade da verificação através de exame
visual da existência de movimentação nas fundações, tendo em vista que em muitos casos os
recalques não são perceptíveis a olho nu. Na análise das patologias na parede é dada atenção a
possíveis recalques devido à configuração da fissura.
Os pisos foram divididos, em função de sua localização e tipo de exposição em: pisos de salas
e quartos, por serem pisos localizados em áreas secas e de maior circulação; pisos de
banheiros e cozinhas, por estarem localizados em áreas internas mais agressivas; e pisos de
áreas externas, especificamente as áreas de serviço, por estarem expostos às intempéries. Os
resultados seguem na tabela 3
Silveira Neto (2005) indica que das fissuras no piso, a predominância foi no piso do segundo
pavimento, na laje de entrepiso. Tendo em vista que nesse segundo pavimento o piso é a
própria laje.
Nas três pesquisas foram registrados umidade no piso do banheiro. Nos estudos de Silveira
Neto (2005) e Waldhelm (2013) também foi registrado umidade nas salas e quartos, o que se
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poderia concluir que essa umidade no piso é ascendente, tendo em vista que essas são área
secas. Já sobre a umidade no banheiro pode está relacionada a falta de estanqueidade do piso.
No conjunto habitacional pesquisado por Renne (2010) observou que o piso era de cimento
queimado, executado sobre lastro de concreto, inclusive nas áreas molhadas.
As patologias nas paredes foram divididas por rachaduras internas, externas e umidade. O
trabalho de Renne (2010) o item umidade/manchas e bolor foram descritas no elemento
construtivo revestimento. A tabela 4 elenca os resultados.
Silveira Neto (2005) indica como as o elemento PAREDES como o mais afetado e mais
crítico do seu estudo. Nesse trabalho foi apontado que em função da forma, localização e
características das fissuras nas paredes, a causa seria a movimentação horizontal da laje sobre
o pavimento térreo, seja por dilatação térmica ou pela retação do concreto.
Observa-se também, salvo algumas excessões, grande parte dos problemas apontados nas
paredes, a causa está relacionada com outro elemento construtivo. São várias as causas que
podem ocasionar fissuras nas paredes, podemos citar: recalque da fundação,
subdimensionamento da alvenaria auto-portante, sobrecargas, dilatação térmica da laje, falta
de junta de dilatação, entre outros.
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Sabe-se que, devido a concentração de tensões no contorno dos vãos, ocorrem fissuras
diagonais junto à portas e janelas quando as vergas e contra-vergas não são colocadas, ou são
subdimensionadas.
Waldhelm (2013) e Silveira Neto (2005) indicaram que as manchas de bolor no piso foram
decorrentes de umidade ascendente.
Renne (2010) indicou que as manchas de bolor e umidade interna foi mais frequênte nas
paredes próximas as instalações hidráulicas (paredes de BWC e cozinha). Enquanto as
manchas externam, adviram de umidade ascendente, assim como indicaram Silveira Neto
(2005) e Waldhelm (2013) nas suas observações no item PAREDES.
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Silveira Neto (2005) cita que a alta incidência de fissuras na fachada pode ser devido a uma
adptação feita na composição de revestimento externo das paredes e que não teve a eficiência
esperada utilização. Thomaz (1989) indica que as fissuras mapeadas, com
espaçamentos/aberturas regulares estão geralmente associadas a movimentações
hidrotérmicas diferenciadas entre o revestimento e o substrato, podendo também está
acossiada a retração de secagem da argamassa.
Este elemento construtivo se restringe apenas à pintura das paredes, ele foi diferenciado de
acordo com a sua exposição, sendo elas: pintura externa, interna e banheiros. O resultado é
descrito na Tabela 6.
Waldhelm (2013) cita que a maior parte das ocorrências na pintura está relacionada ao uso e
ausência de manutenção. Silveira Neto (2005) também observou que o aumento de
ocorrências na pintura externa, é diretamente proporcional a idade dos empreendimentos.
Sendo justificado pelo não investimento em repintura por parte dos moradores.
Renne (2010) questiona sobre a parede do banheiro das unidades habitacionais serem pintadas
com tinta a óleo, no entanto, é verificado que quando os moradores tinham o hábito de limpar
estas áreas, a incidência de manifestações era muito menor.
É importante destacar que mesmo que o uso cause desgaste na pintura, a presença de umidade
nas paredes é um fator que contribui e muito para a deteriorização da pintura. Ou seja,
problemas apontados na pintura é um sinalizador de possíveis patologias em outro elemento
construtivo.
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Constata-se que tanto no estudo de Silveira Neto como no de Waldhelm (2013) as patologias
na laje eram fissuras e umidade.
As fissuras na laje encontradas no estudo de Silveira Neto (2005) possuiam quatro tipologias:
a. Fissuras na face superior da laje, sem direção preferencial, com pequena abertura;
b. Fissuram que surgem na face superior e atravessam a laje;
c. Fissuras nos cantos, à 45º em relação às duas direções da laje, com configuração de
decorrência de momentos volventes;
d. Fissuras na face inferior da laje, marcando o caminho dos eletrodutos.
As patologias das esquadrias foram separadas de acordo com o seu tipo e material. Observe o
resultado na Tabela 8.
Os três trabalhos indicaram que as portas e janelas externas eram de ferro, logo, estavam
sujeitas a intepéries.
Observa-se que as maiores incidências nos trabalhos de Silveira Neto (2005) e Waldhelm
(2013) estavam relacionados a “ferrugem” nas portas e janelas de ferro.
Waldhelm (2013) relata que a presença de corrosão nas esquadrias, foi verificada em muitos
casos, onde o projeto arquitetônico não contemplava o beiral, sendo adotada fachada com
platibanda alinhada às paredes externas. Sabe-se que o beiral é um elemento arquitetônco cuja
função é afastar grandes volumes de água das paredes e protegê-la da insolação excessiva.
Daí a importância de observar esses elementos durante a etapa de projeto.
No trabalho de Renne (2010) o item COBERTURA foi o que aprosentou maiores incidências
de anomalias. Neste mesmo trabalho, indica que o descolamento das lâminas do forro de PVC
foi ocasionado por defomações na estrutura do telhado. Como não houve ensaios do
madeiramento do telhado, apenas análise visual da estrutura de madeira, não foi possível
afirmar se o selamento do telhado foi devido a problemas relativos ao sub-dimensionamento
das peças componentes de tal estrutura.
Pelas fotos a autora observou a ausência de rufos e calhas nas unidades habitacionais da
pesquisa de Waldhelm (2013). Os rufos são responsáveis por proteger os encontros de
coberturas e paredes, evitando infiltrações das águas das chuvas nas juntas entre telhados e
paredes. Enquanto as calhas são condutores, que tem a função de captar as águas pluvias e
encaminharem para local adequado, evitando infiltações no telhado. Logo, a ausência desses
elementos contrutivos, pode ser uma das causas da falta de estanqueidade do telhado.
Silveira Neto (2005) indica que a ocorrência de vazamentos nas instatalações de água estão
relacionados a pequenos vazamentos nas caixas de descargas dos banheiros, e de vedações de
torneitas e registros. Já no esgoto, o item entupimento foi decorrente ao entupimento da caixa
de gordura da cozinha, onde na maioria dos casos foi devido à falta de limpeza periódica,
indicando o desconhecimento a forma correta de utilizá-la. Já nas instalações elétricas, a
ocorrência da queda de chave disjuntora pode está associada à sobrecarga no circuito do
chuveiro ou das tomadas da cozinha, tendo em vista que por rezões econômicas, essas
habitações são projetadas para utilização dos eletrônicos básicos.
Waldhelm (2013) apontou a precariedade das instalações com improvisações, indicando que,
em relação às instalações elétricas, as casas foram entregues sem as luminárias instaladas, ou
seja, somente com a fiação posicionada. Este fato, quando aliado à falta de condições
financeiras do adquirente do imóvel pode levar à improvisações e instalações mal executadas,
uma vez que o proprietário do imóvel, leigo e sem orientação adequada sobre as instalações,
executa os serviços necessários para o uso efetivo de sua residência.
6. Considerações finais
Diante da comparação dos trabalhos apresentados, foi observada que apesar da variação da
incidência de patologias apresentadas nos três estudos, foi constatada a existência de anomalia
em todos os nove elementos construtivos avaliados, sendo eles, fundações, pisos, paredes,
revestimentos, pintura, estrutura de concreto, esquadrias, coberturas e instalações.
Entende-se que mesmo os três estudos terem analisado empreendimentos executados com a
técnica construtiva similar, assim como a utilização a mesma metodologia para quantificar as
ocorrências; na construção civil existem vários os fatores que podem influenciar no
surgimento de patologias, podendo ser erros do projeto, execução, material empregado ou
manutenção. A variação do tempo de construção também é um fator que pode aumentar ou
diminuir a quantidade de incidências, tendo em vista a redução do desempenho dos elementos
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construtivos ao longo do tempo. Esses fatores podem justificar a grande variação nas
incidências das ocorrências observadas.
É importante descatar que, não é objetivo desse trabalho investigar as causas e origem dos
males afetam as unidades habitacionais dos conjuntos, e sim, apenas relatar a recorrência dos
problemas. No entanto, verificou-se, que a umidade ascendente foi uma ocorrência que
ocasiou várias outras anomalias nos elementos construtivos. Daí, ressaltamos a importância
da correta impermeabilização da fundação.
Salientamos que todos os conjuntos habitacionais analisados não foram contruídos dentro
PMCMV, tendo em vista ser um programa recente.
Referências