Anotaciones Preventivas y Bloqueo Registral

2.1. Anotaciones Preventivas

2.1.1. Concepto:
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tiene
por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de
modificación del acto o derecho inscrito.

2.1.1.1. Clasesde anotaciones preventivas

1. Las demandas y demás medidas cautelares

2. Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva
3. Los títulos cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane.
4. Los títulos cuya inscripción no pueda realizarse por que adolecen de
defecto subsanable.
5. Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a
disposiciones especiales.

Las anotaciones preventivas a que se refieren los numerales 3 y 4 proceden

únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados
en los numerales 1 al 6 del Art. 2919° del Código Civil. Dicha anotación se
extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y
tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de
presentación. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al
extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y
claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad,
la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá ningún efecto y
cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a error.

2.1.2.2. Efectos de las anotaciones preventivas

La existencia de una anotación preventiva no determina la imposibilidad de

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publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotación
preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo
contrario.

2.1.2.3. Clases de cancelación

La cancelación de las anotaciones preventivas podrá ser de carácter: TOTAL O
PARCIAL.
La cancelación total de las anotaciones preventivas se extiende:
a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscrito.
b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido.
c) Cuando se declara la nulidad de la anotación preventiva por falta de alguno de
los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin
perjuicio de los supuestos de rectificación de asientos previstos en el
Reglamento General de los Registros Públicos.
d) Cuando se haya producido la Caducidad de la anotación preventiva por
mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella;
e) Cuando por disposiciones especiales se establezcan otros supuestos de
cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes.

2.2. El bloqueo Registral

En nuestro ordenamiento el riesgo del que comentábamos en la introducción,
se evita a través de una eficacia retroactiva de la futura inscripción, la misma que se
computa desde el ingreso en el registro de una reserva de prioridad acompañado por
el documento privado que sustenta la transferencia (minuta). Este bloqueo se
considera una anotación preventiva de breve duración (60 días), siendo que en ese
lapso debe formalizarse el documento público notarial de la transferencia o en caso
contrario, la anotación caduca automáticamente. De acuerdo con una de las
clasificaciones vistas en el apartado anterior, el bloqueo registral es una típica
anotación que publica sin constituir, anunciando un derecho real al que falta la
documentación pública.

En conclusión, el bloqueo registral es una anotación preventiva que se realiza

en la partida de inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizarla
efectividad de un derecho reconocido, pero todavía no consumado, es decir, es una
medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento
de la anotación, no puede ser inscrito en forma definitiva.
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 2.2.1. Procedimiento:
Para una anotación en el Registro, se requiere:

a) Solicitud del Notario que debe ser en el término de 24 horas de

ingresado el instrumento a su oficio.
b) Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta firmada por los
contratantes)

c) El notario está obligado a comunicar a los Registros, previa verificación de la

limpieza de la partida, es decir que el inmueble a bloquearse no debe tener
ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley N° 18278) ahora dicho artículo fue
sustituido por el D. Ley 20198, modificado por la Ley N°
26481, que suprime la palabra limpieza, quedando solo previa
verificación de la partida lo que da a entender que puede bloquearse inmuebles
que tienen gravámenes.

2.2.2. Duración y efectos

Término del bloqueo:

Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que
del notario, éste puede levantarse antes de dicho término.

Efectos del bloqueo:

Son los siguientes:

a. Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó al diario el oficio

notarial, no podrá extenderse ninguna inscripción que no sea del contrato para
el cual se solicitó dicha medida.
b. La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos en el diario
referentes al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser inscritos después de
inscrito el acto o contrato que ha dado lugar a la anotación preventiva del
bloqueo.
c. La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista
incompatibilidad entre el contrato favorecido con el bloqueo y el título
posteriormente presentado. En todo caso, la prioridad correspondiente al
título citado en primer lugar.

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 Los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere el aviso
notarial, se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación del aviso.

El bloqueo caducará automáticamente al término del plazo establecido en el

plazo de 60 días, sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral,
resolución judicial, ni trámite alguno, para considerar extinguidos sus efectos. Antes de
dicho término sólo caducará en los siguientes casos:

a. Si se inscribe el acto o contrato material del bloqueo.

b. Si lo solicita el contratante o lo contratantes en cuyo favor se estableció el
bloqueo; y.
c. Cuando sea ordenado judicialmente.

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