OBSERVACIONES AL INFORME PERICIAL PRESENTADO POR EL

ING. ZENON ARTURO MENDOZA VALENCIA E ING. EDGAR

EDUARDO YEPEZ MORALES SOBRE EL EXPEDIENTE Nº 0514 –
2017, EN MATERIA DE INDEMNIZACIÒN

Quien suscribe, Ingeniero Civil EDWIN CORNEJO CCORI, con registro del Colegio de
Ingenieros del Perù Nº 136371, alcanza el presente Informe de Observaciones por encargo
de la empresa PROCASA INVERSIONES INMOBILIARIAS MULTISERVICIOS S.A.C. al
informe pericial presentado por el Ing. ARTURO MENDOZA VALENCIA y el Ing. EDGAR
EDUARDO YEPEZ MORALES, en relación al expediente Nº 0514 – 2017, realizado por
orden de la Sra. Juez del Primer Juzgado Civil del Cusco mediante Resoluciòn Nº 25 de
fecha 04 de octubre del 2019.

El inmueble material del mencionado peritaje se encuentra ubicado en la Av. Los

Libertadores, lote B-1-14, Urb. Ttio del distrito de Wanchaq, provincia y departamento del
Cusco, con una superficie total de terreno de 160.00 m2.

La verificación del peritaje se realiza con la finalidad de identificar el costo del daño
ocasionado de acuerdo a lo señalado en la Resolución Nº 13 de fecha 05 de Noviembre del
2018, siguiendo la metodología descrita en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES, por lo cual se han seguido los correspondientes pasos para determinar la
valorización comercial actual, encontrando las siguientes incongruencias.

1. OBSERVACIONES DE LA VALORIZACION PRESENTADA

El peritaje y la verificación de la contrapropuesta que se realizó, es con el fin de identificar el
costo del daño ocasionado según las tablas de valores del REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES, de acuerdo a la metodología utilizada, se han seguido los correspondientes
pasos para determinar la valorización comercial actual, encontrando las siguientes
incongruencias.

1. Los valores unitarios comerciales consignados en los cuadros, de acuerdo a la

categoría de la edificación, no corresponden con los valores indicados en la R.M. N°
370-2018-VIVIENDA, de fecha 30-10-2018 (tal como se consigna en el referido
informe pericial), como se aprecia en el siguiente cuadro resumen:

BLOQUE A
ESPECIFICACIONES CAT. VALOR VALOR
VU/VE
TECNICAS EXP. (VE) UNIT.
(VU)
Muros y columnas E 253.74 172.54 0.68
Techos F 50.35 34.24 0.68
Pisos C 161.38 109.74 0.68
Puertas y ventanas D 121.16 82.39 0.68
Revestimientos F 101.26 68.86 0.68
Baños F 17.03 11.58 0.68
Inst. elect. y sanit F 45.78 31.13 0.68
 BLOQUE B
ESPECIFICACIONES CAT. VALOR VALOR
VU/VE
TECNICAS EXP. (VE) UNIT.
(VU)
Muros y columnas E 253.74 172.54 0.68
Techos F 50.35 34.24 0.68
Pisos H 36.12 24.56 0.68
Puertas y ventanas E 92.56 62.94 0.68
Revestimientos F 101.26 68.86 0.68
Baños I 0.00 0.00 0.00
Inst. elect. y sanit F 45.78 31.13 0.68

BLOQUE C
ESPECIFICACIONES CAT. VALOR VALOR
VU/VE
TECNICAS EXP. (VE) UNIT.
(VU)
Muros y columnas E 253.74 172.54 0.68
Techos F 50.35 34.24 0.68
Pisos H 36.12 24.56 0.68
Puertas y ventanas E 92.56 62.94 0.68
Revestimientos F 101.26 68.86 0.68
Baños I 0.00 0.00 0.00
Inst. elect. y sanit F 45.78 31.13 0.68

2. Se puede apreciar que los valores unitarios consignados se han dividido entre 0.68
(Factor de oficialización), razón por la cual se encuentran con valores mayores a los
consignados en el reglamento. Sin embargo, debemos hacer notar que la norma
indica tácitamente en el Anexo II, párrafo final, lo siguiente: “La resultante del valor
obtenido se multiplicará por el FACTOR DE OFICIALIZACIÓN Fo = 0,68 así como
los factores de depreciación en caso correspondan” (el subrayado es propio). Por
consiguiente, se trata de un ERROR DE INTERPRETACION lo que hace que los
valores unitarios indicados en el informe no correspondan a los valores unitarios que
señala el reglamento y que, por consiguiente, altera el valor final del Valor de la
Edificación (VE) que se ha calculado.

3. El cálculo del Valor de la Edificación, con la correspondiente depreciación de acuerdo

a lo indicado en el cuadro N° 01 del informe del perito, sería de la siguiente manera:
 BLOQUE A BLOQUE B BLOQUE C

ADOBE 02 ADOBE 02
ESPECIFICACIONES ADOBE 02
pisos, tienda - pisos, vivienda
TECNICAS pisos, vivienda
vivienda
Cat. V.U.C. Cat. V.U.C. Cat. V.U.C.

Muros y columnas E 172.54 E 172.54 E 172.54

Techos F 34.24 F 34.24 F 34.24
Pisos C 109.74 H 24.56 H 24.56
Puertas y ventanas D 82.39 E 62.94 E 62.94
Revestimientos F 68.86 F 68.86 F 68.86
Baños F 11.58 I 0.00 I 0.00
Inst. elect. y sanit F 31.13 F 31.13 F 31.13
394.27
SUB TOTAL S/. 510.48 394.27
ANTIGÜEDAD 31
(AÑOS) 44 31
ESTADO DE R
CONSERV. R R
0.45
DEPRECIACION 0.30 0.45
177.42
V.U. DEPRECIADO 153.14 177.42
49.95
AREA CONST. (M2) 121.60 28.52
8,862.13
VALOR TOTAL EDIF. 18,621.82 5,060.02

Lo cual hace un total de S/. 32,543.97. (Treinta y dos mil quinientos cuarenta y tres
con 97/100 soles).

4. De acuerdo a lo indicado en el artículo 31, numeral 31.3 del Reglamento Nacional de

Tasaciones, el factor de oficialización se aplica en caso de que se efectúen los
correspondientes análisis de costos unitarios (de no haber los costos en el cuadro de
valores unitarios), como se indica taxativa: “Si las obras complementarias y las
instalaciones fijas y permanentes no están incluidas en los cuadros mencionados o
son exteriores a la edificación techada, se tienen en cuenta los elementos que las
conforman y los materiales empleados y se efectúan los correspondientes análisis
de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con costos a
la fecha de publicación del Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, a
costo directo; y a este resultado, se le aplica el factor de oficialización aprobado por
el dispositivo legal correspondiente, así como los factores de depreciación, en caso
correspondan”. (el subrayado es propio). Por consiguiente, se concluye que el valor
indicado en el informe del perito no se ajusta al procedimiento indicado por norma,
además de que se interpreta de manera errónea la misma para calcular el Valor de
la Edificación.
5. En lo que respecta al desmontaje y demolición de la edificación afectada, el informe
indica lo siguiente: “Se debe considerar que todo el proceso de desarmado y/o
desmontaje de la edificación afectada para su reconstrucción tendrá un costo
 adicional, que los suscritos estiman de la siguiente manera:”. Se consigna un valor
del 35% del costo de la edificación para desmontaje. La estimación de un costo debe
ser evaluada en función a diversos parámetros, de no hacerse de esta manera,
resulta siendo un valor subjetivo. En el caso de estimaciones monetarias de un
servicio prestado, lo mínimo que se presentan son cotizaciones que sirven de
sustento al monto presentado, y además, si tomamos en consideración de que se
trata de una justificación para un proceso de este tipo, dicho valor debe ser
sustentado de manera objetiva. Por este motivo, consideramos que el porcentaje
estimado no corresponde a un monto objetivo ya que no se sustenta en cotizaciones
ni mucho menos en un debido análisis de costos unitarios. Finalmente, si se trata de
una tasación del servicio de desmontaje y demolición, podemos citar el artículo 31,
numeral 31.3 del Reglamento Nacional de Tasaciones, como se indica taxativa: “Si
las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no están incluidas
en los cuadros mencionados o son exteriores a la edificación techada, se tienen en
cuenta los elementos que las conforman y los materiales empleados y se efectúan
los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la
obra o instalación, con costos a la fecha de publicación del Cuadro de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación, a costo directo; y a este resultado, se le aplica el
factor de oficialización aprobado por el dispositivo legal correspondiente, así como
los factores de depreciación, en caso correspondan”. (el subrayado es propio). Como
se muestra, para un trabajo de esta naturaleza, es necesario realizar el
correspondiente análisis de costos unitarios del servicio que se pretende realizar, o
al menos, presentar una cotización del mismo, lo cual no se ha realizado en el
presente informe.
6. En lo que respecta a los trabajos de eliminación de material excedente, resulta
contradictorio presentar un costo fijo por metro cubico de material eliminado, el cual
cabe señalar, tampoco presenta un sustento de análisis de costos unitarios. La
contradicción radica en presentar un metrado estimado (199.07 m2) que no se
presentó para el cálculo anterior. Sin embargo, se adjunta un costo que también es
subjetivo ya que no presenta un adecuado análisis de costos unitarios; no se puede
identificar si dicho costo incluye gastos generales, utilidades, o solamente es costo
directo por el servicio. De ser el último caso, no se puede identificar la mano de obra,
equipos o herramientas que intervienen en el servicio, la cual, como se sabe, es
variable (especialmente la mano de obra), lo cual no lleva a la conclusión de que el
cálculo es bastante subjetivo para un documento de esta naturaleza.

Podemos concluir entonces que el análisis realizado contiene errores de interpretación

de la normatividad, además de que carece del debido sustento en lo que respecta a la
estimación de costos por los servicios de desmontaje, demolición y eliminación del
material, que se presentan bastante subjetivos al carecer de un sustento como indica la
reglamentación, o al menos las correspondientes cotizaciones de los servicios que se
plantea realizar.

Es todo cuanto informo.