AUDIENCIA DE LEY.

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- - - En Hermosillo, Sonora, siendo las ocho horas con diez minutos del día
veintiocho de mayo de dos mil dieciocho, fecha y hora señalada en autos
para que tenga verificativo en el local que ocupa este Juzgado la
continuación de la Audiencia de Ley correspondiente, en el expediente
87/2018, relativo al Juicio Especial en Materia de Arrendamiento
Inmobiliario, promovido por JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, en contra
de MARTHA LEYVA LEÓN.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Seguidamente, el suscrito Juez de Primera Instancia de lo Civil
Especializado en Arrendamiento Inmobiliario, LICENCIADO JORGE LUIS
MORENO MORENO, ante la Secretaria Primera de Acuerdos, LICENCIADA
MARIBEL SOTO ACEDO, declara instaurado el desahogo de esta audiencia
de ley.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A continuación, se hace constar la presencia de la parte actora JANETH
JUDITH GARCÍA LÓPEZ, quien en este acto se identifica con credencial
para votar número 0590063849949, expedida a su favor, identificación que
coincide con su nombre y fotografía, la cual se le devuelve por ser de su uso
personal. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Asimismo, se hace constar la presencia de del abogado de la parte actora
JOSÉ LUIS RAMÍREZ COTA, quien en este acto se identifica con credencial
para votar número 0538022617834, expedida a su favor, identificación que
coincide con su nombre y fotografía, la cual se le devuelve por ser de su uso
personal. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - De igual forma, se hace constar la incomparecencia de la parte
demandada y de persona alguna que legalmente la represente.- - - - - - - - -
- - - Se hace constar la presencia de MAURA ELENA SALAZAR FIGUEROA y
FELIPE BARFFUSON DOMÍNGUEZ, quienes comparecen en su calidad de
testigos ofrecidos por la parte actora, mismos que se identifican con
credenciales de elector 0347018379631 y 0474023945913,
respectivamente, expedidas a su favor por el Instituto Nacional Electoral,
mismas identificaciones que coinciden con sus nombres y fotografías.- - - -
- - - Acto seguido, dada la incomparecencia de la parte demandada, se omite
dar cumplimiento a lo ordenado en la fracción I del artículo 545 del Código
de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, haciéndosele saber a la
parte actora que en caso de comparecer la parte demandada se retomara lo
previsto en el citado artículo.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Prosiguiendo con la audiencia, de acuerdo a lo establecido en el artículo
545 fracción II del Código Procesal Civil Sonorense, se procede a pasar al
desahogo de las probanzas admitidas en el juicio, mediante auto de ocho de
mayo de dos mil dieciocho (ff. 23-26).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por lo que hace a la parte actora, le fueron admitidas las pruebas
DOCUMENTAL PÚBLICA consistente en copia certificada de la Escritura
Pública número 13,124, volumen 136, de fecha tres de octubre de dos mil
dieciséis, pasada ante la fe del notario público número uno, licenciado
Carlos Aguilar Diaz, con ejercicio y residencia en esta ciudad de Hermosillo,
Sonora; DOCUMENTAL PRIVADA consistente en requerimiento de fecha
uno de diciembre de dos mil diecisiete; CONFESIONAL y DECLARACIÓN
DE PARTE a cargo de la demandada MARTHA LEYVA LEÓN;
DOCUMENTAL PRIVADA consistente en copias de recibos de dinero, de
fechas diez de octubre de 201(sic), diez de noviembre y diez de diciembre de
dos mil dieciséis; diez de enero, diez de febrero, diez de marzo y diez de abril
de dos mil diecisiete; TESTIMONIAL a cargo de MAURA ELENA SALAZAR
FIGUEROA y FELIPE BARFUSSON DOMÍNGUEZ; INSTRUMENTAL DE
ACTUACIONES y PRESUNCIONAL EN SU TRIPLE ASPECTO LÓGICO
LEGAL Y HUMANO. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Acto seguido se procede al desahogo de la prueba confesional a cargo
de la parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN. - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Acto seguido, la suscrita Secretaria de Acuerdos, doy cuenta al Juez
con promoción 93, suscrita por JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ.- - - - - -
- - - Vista la promoción número 93, se tiene por presente a la parte actora
JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, exhibiendo el pliego al tenor del cual se
desahogará la prueba confesional a cargo de la parte demandada, pliego que
se ordena glosar a los autos al concluir esta audiencia, haciéndose constar
que está conformado de veintiocho posiciones, las cuales en este acto
procedo a revisar para la calificación correspondiente, calificándose de
legales y procedentes las posiciones 3, 5, 12 a la 16, 19 a la 21 y 28; en
cambio no se califican de legales y procedentes las posiciones 1, 2, 4, 6 a la
11, 17 y 18, 22 a la 27, por contener hechos ajenos al debate, sin dejar de
mencionar que algunos aspectos contenidos en las posiciones que no se
calificaron de legales y procedentes, corresponden a hechos plasmados en
la promoción número 50 recibida en este Juzgado el 15 de mayo de 2018
(ff.46-50), lo cual no forma parte de la litis, pues de acuerdo al auto de fecha
ocho de mayo de dos mil dieciocho, la litis se formó con el escrito de
demanda, escrito aclaratorio de demanda y con la contestación de la
demanda, en términos del artículo 250 del Código Procesal Civil para el
Estado de Sonora. El análisis, valoración de las posiciones, se hizo en
observancia a las reglas del artículo 274 del Código Procesal Civil
Sonorense.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Tomando en cuenta que la parte demandada no compareció a esta
audiencia de ley, no obstante que fue debidamente notificada, según razón
de cédula de once de mayo de dos mil dieciocho (ff.42-44), se le hace efectivo
el apercibimiento decretado en auto de fecha ocho de mayo de dos mil
dieciocho, en la parte conducente en que se admitió la prueba confesional a
su cargo, consistente en declararla confesa de todas las posiciones que se
calificaron de legales y procedentes respecto del pliego que se presentó con
antelación al desahogo de esta audiencia, determinación que encuentra
sustento en el artículo 276 fracción I del Código Procesal Civil Sonorense.--
- - - Con lo anterior, se declara concluido el desahogo de la prueba
confesional a cargo de la demandada.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por lo que hace a la prueba Declaración de Parte ofrecida a cargo de la
demandad, en uso de la voz solicitado por la parte actora, por conducto de
su abogado, pide lo siguiente: “Me desisto de esa probanza”.- - - - - - - - - - - -
- - - Escuchada que ha sido la petición antes planteada, se tiene a la parte
actora por conducto de su abogado, por desistida de la prueba declaración
de parte a cargo de la demandada. Lo anterior de conformidad con los
artículos 77 y 260 del Código Procesal Civil Sonorense. - - - - - - - - - - - - - -
- - - Continuamente, se procede al desahogo de la testimonial a cargo de
MAURA ELENA SALAZAR FIGUEROA y FELIPE BARFUSSON
DOMÍNGUEZ. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Seguidamente, la suscrita Secretaria de Acuerdos, doy cuenta al Juez
con promoción número 95, suscrita por JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ.-
- - - Vista la promoción de cuenta se tiene por presente a la parte actora
exhibiendo el interrogatorio al tenor del cual se desahogará la prueba
testimonial ofrecida por su parte, el cual consta de treinta y dos
interrogantes, más la razón de su dicho calificándose de legales y
procedentes de la 1 a la 13, de la 16 a la 26, de la 28 a la 32 (tomando en
cuenta que la 33 corresponde a la razón de su dicho) al referirse a los puntos
de debate, al no ser contrarias al derecho y a la moral y al estar formulada
en artículos separadas, no se califican de legales y procedentes las
identificadas con los números 14, 15 y 27 por contener hechos ajenos al
debate, tomándose en cuenta que en el caso la litis se formó con el escrito
de demanda, con el escrito aclaratorio de demanda y con el escrito de
contestación de demanda. Lo anterior de conformidad con el artículo 303
del Código Procesal Civil Sonorense.-- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Seguidamente, se procede a separar a los testigos quedando en la sala
la testigo MAURA ELENA SALAZAR FIGUEROA. - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Acto seguido, se procede a tomar la protesta de ley a la testigo MAURA
ELENA SALAZAR FIGUEROA, para que se conduzca con verdad en sus
declaraciones, apercibiéndosele de las penas y delitos en que incurren los
que declaran falsamente ante una autoridad judicial en funciones, previstas
por el artículo 205 fracción I del Código Penal Sonorense, el cual contempla
una pena de prisión de dos meses a seis años y de diez a doscientos días
multa, a lo que manifiesta que protesta conducirse con verdad en sus
declaraciones. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Asimismo, dicho testigo, por sus generales manifestó: llamarse como ha
quedado escrito, originario de Bahía de Kino, Sonora, cuarenta y tres años
de edad, casada, con domicilio en NACORI GRANDE, NUMERO 378, ENTRE
DOCE DE OCTUBRE Y AMÉRICAS, HERMOSILLO, SONORA, de ocupación
Secretaria. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Asimismo, en cuanto a las tachas de ley, a dicho testigo se le pregunto
lo siguiente: ¿Es pariente por consanguinidad o afinidad de alguno de los
litigantes y en qué grado? Respondió: No. ¿Es dependiente o empleado del
que lo presentare o tiene con él sociedad o alguna otra relación de intereses?
Respondió: Pues trabajamos en el mismo lugar. ¿Tiene interés directo o
indirecto en el pleito? Respondió: No. ¿Es amigo íntimo o enemigo de alguno
de los litigantes? Respondió: No. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Al formularle el interrogatorio respondió: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 1.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 2.- “Pues de vista.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 3.- “A Janeth Judith García López la conozco porque trabajamos en
el mismo lugar, y a Martha Leyva León porque la vi en unas dos ocasiones, la
primera ocasión fue cuando se celebró el contrato de arrendamiento ahí en mí
lugar de trabajo y en otra ocasión una vez que acompañe a Janeth Judith a
la casa que se rentó para cobrar una renta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 4.- “Sí.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 5.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 6.- “Sí, a una Señora que se llama Martha sin recordar los apellidos”
- - - A la 7.- “Verbal.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 8.- “Creo que era por un año.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 9.- “No, no sé.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 10.- “Estaba en condiciones de habitarse, ya que contaba con puertas
y ventanas.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 11.- “Creo que sí.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 12.- “Una vez fuimos y no le pago la Señora Martha.” - - - - - - - - - - -
- - - A la 13.- “No.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 14.- NO SE CALIFICÓ DE LEGAL Y PROCEDENTE. - - - - - - - - - -
- - - A la 15.- NO SE CALIFICÓ DE LEGAL Y PROCEDENTE. - - - - - - - - - -
- - - A la 16.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 17.- “Si, cuando empezaron la renta iban a ser setecientos pesos y
después del año iba a subir a mil pesos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 18.- “Si la señora no iba a pagar el dinero al lugar de trabajo de
Janeth Judith García López, Janeth Judith acudiría al inmueble arrendado a
cobrar la renta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 19.- “No sé.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 20.- “En el trabajo de Janeth Judith García López, ubicado en
Monteverde y Esqueda esquina, Colonia Lomas de Madrid, en esta ciudad.” -
- - - A la 21.- “Porque estábamos trabajando, porque como ya lo dije trabajo
junto con Judith.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 22.- “Si, por Janeth Judith García López.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 23.- “No sé.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 24.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 25.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 26.- “Por eso, porque dice que tiene una hija cerca ahí.” - - - - - - - -
- - - A la 27.- NO SE CALIFICÓ DE LEGAL Y PROCEDENTE. - - - - - - - - - -
- - - A la 28.- “Si setecientos pesos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 29.- “Si, serian setecientos pesos cuando empezó y mil pesos después
del año.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 30.- “Si, si he escuchado eso.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 31.- “Si.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 32.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - 33.- A LA RAZÓN DE SU DICHO LA TESTIGO RESPONDIÓ: “Porque
como Janeth Judith y yo trabajos en el mismo lugar me tocó ver que se
celebrara el contrato y también que Janeth andaba molesta porque no le
pagaban las rentas y por eso sé que si se rentó esa casa, e incluso una vez
fui a la casa dada en arrendamiento a cobrar una renta.” - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Acto seguido, en uso de la voz solicitado por el abogado patrono de la
actora y concedido que le es, manifiesta que es su deseo ampliar el
interrogatorio, lo cual lo hace en los términos siguientes: “34.- Que diga la
testigo, en relación con su respuesta a la pregunta número 3, señaló que la
segunda vez que vio a la señora Martha Leyva León fue porque fueron al
domicilio a cobrar la renta, y en su respuesta a la pregunta número 12, señaló
también que fueron a cobrar la renta al domicilio arrendado y por último en la
pregunta 31, señaló que sabe que Janeth iba cada mes a realizar el cobro al
inmueble arrendado y en la respuesta a la pregunta 18, señaló que la renta
se pagaba en la oficina solo que nos aclare el lugar donde usualmente se
cobraban las rentas.”; interrogante que se califica de legal y procedente, de
conformidad con el artículo 303 del Código Procesal civil Sonorense, a la
cual la testigo respondió: “Janeth iba a ir a cobrar la renta a la casa
arrendada.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Posteriormente, se hace constar que el ateste de mérito procede a
abandonar la sala de audiencias, y procede a ingresar el diverso testigo
FELIPE BARFFUSON DOMÍNGUEZ, a quien se procede a tomar la protesta
de ley, para que se conduzca con verdad en sus declaraciones,
apercibiéndosele de las penas y delitos en que incurren los que declaran
falsamente ante una autoridad judicial en funciones, previstas por el
artículo 205 fracción I del Código Penal Sonorense, el cual contempla una
pena de prisión de dos meses a seis años y de diez a doscientos días multa,
a lo que manifiesta la compareciente que protesta conducirse con
verdad en sus declaraciones.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Asimismo, dicha testigo, por sus generales manifestó: llamarse como ha
quedado escrito, originario de Batopilas Chihuahua, cincuenta y cinco
años de edad, casado, con domicilio en CALLE CONTADORES, NÚMERO
31, FRACCIONAMIENTO STAUS, DE ESTA CIUDAD, y ser de ocupación
académico. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Asimismo, en cuanto a las tachas de ley, a dicho testigo se le pregunto
lo siguiente: ¿Es pariente por consanguinidad o afinidad de alguno de los
litigantes y en qué grado? Respondió: No. ¿Es dependiente o empleado del
que lo presentare o tiene con él sociedad o alguna otra relación de intereses?
Respondió: Somos amigos. ¿Tiene interés directo o indirecto en el pleito?
Respondió: No. ¿Es amigo íntimo o enemigo de alguno de los litigantes?
Respondió: amigo de la demandante. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Al formularle el interrogatorio respondió: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 1.- “Si.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 2.- “Si, la conozco de vista.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 3.- “ A Janeth la conozco desde que nació por la relación de amistad
con su padre, a Martha solamente de vista por desde el momento en el que se
celebró el contrato de arrendamiento.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 4.- “Si, me consta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 5.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 6.- “Si a la Señora Martha Leyva no recordando el segundo apellido.”-
- - - A la 7.- “Se celebró de manera verbal.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 8.- “Se celebro por el periodo de un año.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 9.- “Me consta que los primeros pagos si se hicieron de la forma
correcta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 10.- “Si, se encontraba habitable al momento de arrendarlo.” - - - - -
- - - A la 11.- “Si me consta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 12.- “En algunos requerimientos he estado presente.” - - - - - - - - - - -
- - - A la 13.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 14.- NO SE CALIFICO DE LEGAL Y PROCEDENTE.- - - - - - - - - - -
- - - A la 15.- NO SE CALIFICO DE LEGAL Y PROCEDENTE.- - - - - - - - - - -
- - - A la 16.- “Tengo entendido que no tenía autorización de hacer cambios
mayores, solo tenía autorización para darle mantenimiento.” - - - - - - - - - - - -
- - - A la 17.- “El mecanismo fue que al cumplir el año de arrendado se iba a
aumentar de setecientos a mil pesos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 18.- “Se cobraría en su domicilio arrendado.”- - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 19.- “Solo indica que no tiene recursos para hacer los pagos y no
quiere hacer la devolución porque no tiene a donde irse.”- - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 20.- “En la oficina del padre de Janeth que lo es en Esqueda y
Monteverde, Colonia Lomas de Madrid.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 21.- “Me habían solicitado una asesoría técnica el padre de Judith.”
- - - A la 22.- “La arrendataria.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 23.- “La Señora Martha comentó por estar cerca de donde habitan
sus hijos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 24.- “De energía eléctrica no me consta, de servicio de Agua todo
indica que si ya que la vegetación está muy frondosa.” - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 25.- “A mención de la Señor Martha indica que cerca, no sé qué tan
cerca habite ella.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 26.- “Esencialmente que no tiene a donde ir y que no quiere alejarse
de sus hijos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 27.- NO SE CALIFICO DE LEGAL Y PROCEDENTE.- - - - - - - - - - -
- - - A la 28.- “Si, de setecientos pesos.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 29.- “Al cumplir el primer año de arrendador lo se incrementaría a
mil pesos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 30.- “Tengo entendido que si hizo esa petición más se que no se llevó
a cabo.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 31.- “Si.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la 32.- “Sí.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - 33.- A LA RAZÓN DE SU DICHO EL TESTIGO MANIFESTÓ: “En
ocasiones me toco acompañar a Janeth Judith al inmueble en cuestión porque
me encontraba ocasionalmente en esos momentos y además porque estuve
presente en la celebración del contrato verbal.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Con lo anterior, se da por terminado el desahogo de la prueba
testimonial. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Con lo anterior se da por terminado el desahogo de las pruebas ofrecidas
por la parte actora. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Acto seguido, en cuanto a la parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN,
le fueron admitidas las pruebas CONFESIONAL y DECLARACIÓN DE
PARTE a cargo de la parte actora JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ;
TESTIMONIAL a cargo de ROSA ISELA VALENZUELA DOMÍNGUEZ,
YOMARA YAMILETH CÓRDOVA LAGUNA y MARÍA DE LOS ÁNGELES
LAGUNA LEYVA e INSPECCIÓN JUDICIAL. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Continuamente, se hace constar que la parte demandada no compareció
a esta audiencia, ni persona que legalmente la represente, tampoco exhibió
el pliego de posiciones al tenor del cual se desahogaría la prueba
Confesional, ni el interrogatorio al tenor del cual se desahogaría la prueba
de declaración de parte ambas a cargo de la parte actora, ni presentó a los
testigos, no obstante que se comprometió a presentarlos, razón por la cual,
se declaran desiertas las pruebas antes reseñadas, ya que así fue
apercibida, según se advierte en la parte conducente del auto de fecha ocho
de mayo de dos mil dieciocho, en que se admitió cada una de esas
probanzas, todo esto derivado al incumplimiento de las cargas que debía
asumir para el desahogo de esas pruebas, todo lo cual le fue notificado a la
demandada según la razón de cédula de fecha once de mayo de dos mil
dieciocho (ff.42-44), lo anterior de conformidad con los artículos 77, 182,
543, 544 y 545 del Código Procesal Civil Sonorense.- - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por lo que hace a la prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL admitida a la
demandada, la misma se declaró desierta mediante auto de fecha veintitrés
de mayo de dos mil dieciocho (f.56). - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Se hace constar que no existe prueba diversa a las ya nombradas, que
haya sido ofrecida por la parte demandada, pendiente de desahogo. - - - - -
- - - Con lo anterior, se declara cerrada la etapa de desahogo de pruebas.- -
- - - Acto seguido, en concordancia con lo estipulado en el artículo 545
fracción III del Código Procesal Civil Sonorense, se declara abierta la etapa
de alegatos, por lo que se concede el uso de la voz a la parte actora, para
que formule los alegatos, quien manifiesta que hará uso de ese derecho por
conducto de su abogado patrono, quien manifiesta: “Que en este acto exhibo
escrito mediante el cual formulo los alegatos en representación de la parte
actora.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Vista la promoción presentada en este momento se tiene al Licenciado
JOSÉ LUIS RAMÍREZ COTA, formulando los alegatos, misma promoción que
se ordena plasmarle el sello de recibido y su registro en el libro de
promociones, y una vez hecho lo anterior, asentar en esta constancia el
numero que le recayó y glosarla a los autos, al concluir esta audiencia. Acto
seguido, la suscrita secretaria de acuerdos hago constar que la
promoción suscrita por el Licenciado JOSÉ LUIS RAMÍREZ COTA quedó
registrada en el libro de promociones bajo el número 99. Lo anterior de
conformidad con los artículos 151 y 332 del Código de Procedimientos
Civiles para el Estado de Sonora. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por lo que hace a la parte demandada, se tiene que no compareció a
esta audiencia, ni persona que legalmente la represente, ni presentó escrito
alguno mediante el cual presentara los alegatos, por lo que se le declara la
preclusión de ese derecho para ejercerlo con posterioridad. Lo anterior de
conformidad con los artículos 77 y 182 del Código de Procedimientos Civiles
para el Estado de Sonora. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Continuamente, por ser el momento procesal oportuno, con fundamento
en lo establecido en el artículo 545 fracción III del ordenamiento legal en
cita, se procede al dictado de la sentencia definitiva correspondiente, lo cual
se hace en los términos siguientes: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

SENTENCIA DEFINITIVA.- HERMOSILLO, SONORA, A VEINTIOCHO DE

MAYO DE DOS MIL DIECIOCHO.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - VISTOS para resolver en definitiva los autos del expediente número
87/2018, relativo al Juicio ESPECIAL EN MATERIA DE
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, promovido por JANETH JUDITH
GARCÍA LÓPEZ, en contra de MARTHA LEYVA LEÓN, y: - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - R E S U L T A N D O: - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - 1.- Por escrito recibido el nueve de marzo de dos mil dieciocho (ff. 1-6),
en la Oficialía de partes común, recibido en este Juzgado de Primera
Instancia Especializado en Materia de Arrendamiento Inmobiliario, el doce
de marzo de dos mil dieciocho, el cual fue aclarado mediante promoción de
veintidós de marzo de dos mil dieciocho (registrada con el número 93),
compareció JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, demandando en la vía
Especial de Arrendamiento Inmobiliario a MARTHA LEYVA LEÓN, en su
carácter de arrendatario, por el pago y cumplimiento de las siguientes
prestaciones:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - “A).- El pago de $9,500.00 (nueve mil quinientos pesos 00/100
moneda nacional), relativo a las rentas vencidas de los meses de mayo
a diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo y las que se sigan
venciendo hasta la conclusión del presente juicio. - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - B) La desocupación y entrega del inmueble ubicado en Villa Clavel
número 1 de la colonia Villas del Real, de esta Ciudad, derivado del
incumplimiento en el pago del arrendamiento, inmueble del que
comprobare la propiedad en el capítulo de hechos de la presente
demanda. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - C) El pago de los gastos y costas que se generen por la tramitación
del presente juicio”.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - En estos ocursos la parte actora hizo una narración de hechos e invocó
los preceptos de derecho que consideró aplicables y procedentes al caso, los
que se tienen por reproducidos en este apartado en obvio de repeticiones
innecesarias, de igual forma, exhibió diversas documentales.- - - - - - - - - -
- - - 2.- La demanda, previa subsanación de la aclaración verbal, fue
admitida por auto de fecha veintisiete de marzo de dos mil dieciocho (ff. 10-
12), ordenándose emplazar a la parte demandada, lo cual así se realizó
mediante diligencia que obra a fojas dieciséis a la diecisiete. -- - - - - - - - - -
- - - 3.- Por escrito presentado en este Juzgado el tres de mayo de dos mil
dieciocho (ff.18-21), se tuvo a la demandada dando contestación a la
demanda instaurada en su contra, oponiendo las defensas y excepciones
que consideró aplicables al caso, siendo admitido dicho escrito en auto de
ocho de mayo de dos mil dieciocho (ff. 23-26); auto en el que se señaló
también, fecha para la Audiencia de Ley, e igualmente, se proveyó sobre las
pruebas ofrecidas por las partes. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - 4.- En esta misma fecha, se celebró la Audiencia de Ley, desahogándose
las pruebas ofrecidas por la parte actora y se declararon desiertas las
pruebas ofrecidas por la demandada, e igualmente se abrió la etapa de
alegatos, ordenándose en la diligencia dictar la sentencia respectiva, la que
nos ocupa, la cual se dicta bajo lo siguiente, y:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - C O N S I D E R A N D O: - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - I.- Este Tribunal es competente para conocer y decidir este juicio en
términos de los artículos 91, 92, 93, 97 fracción V inciso a), 104, 107 y 109
fracción III del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora,
en relación con el Acuerdo General número, aprobado por el Pleno del
Supremo Tribunal de Justicia del Estado, en sesión del día uno de octubre
de dos mil quince, mediante el cual se creó este Juzgado de Primera
Instancia de lo Civil Especializado en Materia de Arrendamiento Inmobiliario
de este Distrito Judicial de Hermosillo, Sonora, mismo que entró en
funciones el día trece de octubre de dos mil quince, y al cual conforme a
lo dispuesto en tal acuerdo, así como lo previsto por el numeral 540 del
Código Procesal Civil Sonorense, le compete conocer de las controversias
que versen sobre arrendamiento inmobiliario.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - II.- La vía Especial de Arrendamiento Inmobiliario, ejercitada en la
especie por la actora es la correcta, en términos del artículo 540 de la
precitada ley adjetiva, toda vez que la causa civil en que se actúa versa sobre
una controversia de carácter de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de
que la parte actora reclama de la demandada prestaciones derivadas de un
contrato verbal de arrendamiento.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - III.- La relación jurídico-procesal quedó debidamente integrada al
emplazarse a juicio a la parte demandada, cumpliéndose en el caso las
formalidades previstas por los artículos 171 del Código de Procedimientos
Civiles relacionado con el 542 del mismo ordenamiento legal, emplazamiento
por cuya eficacia procesal compareció el demandado a juicio en tiempo y
forma legales a oponerse a la demanda interpuesta en su contra, en uso de
la facultad que le confiere el artículo 43 del Código Procesal Civil Sonorense.-
- - - IV.- En cuanto a la legitimación, las partes se encuentran legitimadas
en la causa activa y pasivamente, con base en la relación contractual de
arrendamiento que manifiesta la parte actora sostener con el demandado,
respecto del inmueble localizado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, COLONIA
VILLAS DEL REAL, DE ESTA CIUDAD; lo que será materia de examen en
considerativos subsiguientes, sin que se prejuzgue sobre el fondo del
negocio, por lo tanto, se satisfacen los supuestos contenidos en los
numerales 12 y 64 del ordenamiento procesal en consulta.- - - - - - - - - - - -
- - - La parte actora JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, se legitimó en el
proceso en términos del artículo 55 fracción I del Código de Procedimientos
Civiles para el Estado de Sonora, al comparecer a juicio por su propio
derecho, en ejercicio pleno de sus derechos civiles, sin que se haya alegado
ni mucho menos demostrado lo contrario; de igual manera, la parte
demandada MARTHA LEYVA LEÓN, se legitimó en el proceso en términos
de los artículos 54 y 55 (fracción I) del ordenamiento legal en comento, al
haber comparecido a juicio, por su propio derecho. - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - V.- Las partes gozaron de la misma igualdad y oportunidad probatoria
que les conceden los artículos 260 al 265 del Código en aplicación,
concluyéndose que estuvieron en aptitud de ofrecer los medios de prueba
pertinentes e idóneos al caso que se resuelve, como así aparece en autos. -
- - - VI.- La Litis en el juicio, se fijó con el escrito de demanda recibido el
doce de marzo de dos mil dieciocho (ff. 1-6), en este Juzgado de Primera
Instancia Especializado en Materia de Arrendamiento Inmobiliario, el cual
fue aclarado mediante promoción de veintidós de marzo de dos mil dieciocho
(registrada con el número 93) y con el escrito de contestación de demanda
(ff. 18-21), de conformidad con el artículo 250 del Código Procesal en
consulta. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - VII.- Reunidos como han quedado los presupuestos procesales
necesarios para que este juicio tenga existencia jurídica y validez formal, se
procede a entrar al fondo de ésta controversia, lo cual se hace oficiosamente
con independencia de las defensas y excepciones opuestas por la parte
demandada.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Seguidamente, retomando el análisis oficioso del estudio de la acción
atendiendo al contenido de los artículos 14, 260 y 337 del Código Procesal
Civil Sonorense, 14 y 16 de la Constitución General de la República, y con
apoyo además en la Jurisprudencia emitida por la Tercera Sala de la H.
Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible a página 10, bajo el número
3, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1975, que a la
letra dice: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - «ACCIÓN. ESTUDIO OFICIOSO DE SU IMPROCEDENCIA.- La improcedencia
de la acción, por falta de uno de los requisitos esenciales, puede ser
estimada por el juzgador, aun de oficio, por ser de orden público el
cumplimiento de las condiciones requeridas para la procedencia de dicha
acción.» - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - En tal virtud, conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del Código de

Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, que a la letra dice: “Todas
las acciones civiles toman su nombre del contrato o hecho a que se refieren. La acción
procede en juicio aun cuando no se exprese su nombre o se exprese
equivocadamente, con tal de que se determine con claridad la clase de prestación
que se exija del demandado y el título o causa de la acción.”, atendiendo a los
hechos narrados en la demandada (en los cuales se solicita el pago de rentas
y la desocupación del inmueble), se advierte que el arrendador hoy parte
actora, ejercita la ACCIÓN DE RESCISIÓN COMO FORMA DE
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,
DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO Y EL PAGO
DE PESOS.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Asentado lo anterior, por lo que refiere a los elementos de la ACCIÓN
DE RESCISIÓN COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE
ARRENDADO Y EL PAGO DE PESOS, es necesario recurrir al Código Civil
del Estado de Sonora, siendo aplicables al caso las reformas publicadas en
el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Sonora, el día quince de junio
de dos mil quince, respecto a dicho ordenamiento legal, las cuales entraron
en vigor a los ciento veinte días naturales contados a partir del día de su
publicación en dicho Boletín, es decir, el trece de octubre de dos mil quince;
en tal virtud, se procede a citar los preceptos legales aplicables: - - - - - - - -

- - - El artículo 2293 del Código Civil Sonorense, establece: - - - - - - - - - - -

- - - “Si el obligado en un contrato dejare de cumplir su obligación,
podrá el otro interesado exigir judicialmente el cumplimiento de lo
convenido o la rescisión del contrato, y en uno y en otro caso el pago
de daños y perjuicios”. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - El artículo 2664 (primer párrafo) del Código Civil Sonorense prevé que:
- - - “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan
recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y
la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”.- - - - - - - - - - - - -
- - - Asimismo, el precepto 2695 (fracción I y IV) del Código Civil Sonorense
dispone que: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - “El arrendatario está obligado: I.- A satisfacer la renta en la forma
y tiempo convenidos;…IV.- A restituir la cosa al terminar el contrato.”
- - - Por su parte, el artículo 2697 del citado código establece que: - - - - - -
- - - “La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio,
en la casa habitación o despacho del arrendatario”.- - - - - - - - - - - - -
- - - El artículo 2699 del citado Código establece que: - - - - - - - - - - - - - - -
- - - “El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta
el día que entregue la cosa arrendada.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Así también el precepto 2722 del mencionado ordenamiento legal prevé
lo siguiente:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - “La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de
convenio, por meses vencidos debiendo entregar el arrendador el
recibo correspondiente.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Así también, la fracción IV del precepto 2761 del Código referido, prevé
que: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - “El arrendamiento puede terminar: IV.- Por rescisión;…”- - - - - - -
- - - De igual manera que la fracción I del precepto 2770 del Código de
referencia, establece que:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - “El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- Por falta
de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2722
y 2724; …”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Con base en el texto de los citados dispositivos legales, y a la expresión

de hechos manifestada por la actora en su demanda, para la procedencia de
la ACCIÓN DE RESCISIÓN COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL
INMUEBLE ARRENDADO Y EL PAGO DE PESOS, es menester que la parte
actora, en términos del artículo 260 del Código Procesal Civil Sonorense,
demuestre los siguientes elementos: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - I).- La existencia del contrato de Arrendamiento, celebrado entre los hoy

contendientes. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - II).- El incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, por lo que hace
al pago de rentas. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - III) La actualización de una causa de rescisión y por consecuencia terminación
del contrato de arrendamiento.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por lo que hace al primer elemento de la acción, se tiene que la actora

en su escrito de demanda manifestó que celebró como arrendadora un
contrato verbal de arrendamiento el diez de octubre de dos mil dieciséis, con
MARTHA LEYVA LEÓN, en su carácter de arrendataria, respecto al inmueble
de su propiedad ubicado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, DE LA COLONIA
VILLA DEL REAL DE ESTA CIUDAD, con fecha de vencimiento el nueve de
octubre de dos mil diecisiete, en el cual se pactó como precio mensual de
arrendamiento la cantidad de $700.00 (SETECIENTOS PESOS 00/100
M.N.), y que en caso de negociar un año más de renta, ésta se subiría a
$1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.) mensuales, que la arrendataria o
cualquiera de sus dependientes no tenía autorización para realizar mejoras
al inmueble o subarrendar y que la fecha de pago era los días diez de cada
mes, especificando la actora en el hecho 5, que ha comparecido
regularmente a realizar los cobros de lo adeudado sin ningún éxito y
recibiendo siempre la misma escusa de la demandada, en el sentido de que
está yendo a pláticas con el INFONAVIT para conseguir un crédito y poderle
hacer un ofrecimiento por la casa, precisando la actora que nunca ha
aceptado ninguna propuesta de compra del inmueble. - - - - - - - - - - - - - -
- - - La accionante, acreditó que el inmueble antes referido es de su
propiedad, con copia certificada de la escritura pública número 13,124, con
fecha tres de octubre de dos mil dieciséis, otorgada ante el Notario Público
número 1, LICENCIADO CARLOS AGUILAR DÍAZ, con ejercicio y residencia
en esta ciudad, documento al cual se le confiere valor probatorio en términos
del artículo 325 del Código Procesal Civil para el Estado de Sonora. - - - - -
- - - En el caso que nos ocupa, se acredita la existencia del primer elemento
de la acción en estudio, con la prueba confesional, ofrecidas a cargo de la
parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN, a quien en esta audiencia se le
declaró confesa de los hechos contenidos en las posiciones marcadas con
los números 3, 12, 15, 19, 20 y 21, de los que se advierte hechos en el
sentido de que entre la actora y la demandada existe una relación
contractual de arrendamiento, que inicio su vigencia el diez de octubre de
dos mil dieciséis, para terminar el nueve de octubre de dos mil diecisiete,
respecto del inmueble ubicado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, EN ESTA
CIUDAD, que es el que habita la parte demandada, en el que se obligó a
pagar la cantidad de setecientos pesos mensuales por concepto de renta, la
cual aumentaría a mil pesos a partir del vencimiento del primer año del
contrato. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Confesional a la cual se le concede valor probatorio en términos del
artículo 276 fracción I del Código Procesal Civil Sonorense, en relación con
el artículo 321 del citado Código, al no estar contradicha con otra prueba
fehaciente que obre en el proceso, pues al contrario se ve corroborada con
la siguiente prueba: testimonial a cargo de MAURA ELENA SALAZAR
FIGUEROA y FELIPE BARFUSSON DOMÍNGUEZ. En principio se tiene que
esta prueba se ofreció con el objeto de acreditar entre otras cosas, la relación
contractual que existe entre la actora y la demandada, la vigencia del
contrato de arrendamiento y el precio del arrendamiento. En el desarrollo
de la audiencia de ley se desahogó la prueba testimonial, a cargo de los
testigos ofrecidos por la actora, quienes en respuesta a las interrogantes que
se le formularon declararon de manera uniforme que la actora es dueña del
inmueble arrendado, que el inmueble lo tiene rentado a la señora Martha
Leyva, especificando la testigo de nombre MAURA ELENA SALAZAR
FIGUEROA, que a la arrendataria la conoce solo por su nombre Martha, ya
que no recuerda los apellidos y por lo que hace al segundo testigo solamente
indico el primer apellido de la arrendataria, contestando los testigos que el
contrato de arrendamiento se celebró verbalmente por el período de un año,
especificando que la renta inicial fue por setecientos pesos mensual y que
al término de la vigencia del contrato aumentaría la renta en mil pesos
mensuales, la cual debía pagarse en el inmueble arrendado, aclarando que
la primer testigo en respuesta a la interrogante número dieciocho, indicó
que el lugar del pago era en el domicilio del trabajo de la parte actora o en
el domicilio del bien arrendado, asegurando los testigos que el contrato de
arrendamiento se celebró en el lugar de trabajo de la actora que es el ubicado
en Monteverde y Esqueda, esquina, colonia Lomas de Madrid en esta
ciudad; advirtiendo se la declaración de los testigos, incluida la razón de su
dicho, que les consta lo que declararon porque ambos estuvieron presentes
el día en que se celebró el contrato verbal de arrendamiento, la primer testigo
por trabajar junto con la parte actora, mientras que el segundo testigo
porque se encontraba presente en el lugar ya que le había solicitado una
asesoría técnica el padre de la actora, en el lugar precisamente donde se
celebró el contrato de arrendamiento, además ambos testigos manifestaron
conocer a la parte actora por las razones que expusieron y a la parte
demandada manifestaron conocerla solo de vista, que lo fue cuando se
celebró el contrato y cuando acompañaron a la parte actora a cobrarle la
renta. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - A la probanza en análisis, se le otorga valor probatorio, pues al ser
apreciada por el suscrito Juez, advierto que no existe vinculación alguna
entre los testigos con las partes que pudieran afectar su imparcialidad;
asimismo, advierto que los testigos fueron uniformes en sus declaraciones,
que declararon a ciencia cierta de los hechos contenidos en las
interrogantes, y además de la razón de su dicho se advierte que saben y les
constan los hechos, porque presenciaron la celebración del contrato porque
conocen a la parte actora, porque conocieron a la parte demandada de vista,
porque declararon la forma y términos en que se celebró el contrato de
arrendamiento, sin que su respuesta estuviera inducida por las preguntas
contenidas en el interrogatorio, por lo que conforme a los principios de la
lógica y la experiencia de quien resuelve le concedo valor probatorio a esta
prueba testimonial, en términos del artículo 328 del Código Procesal Civil
para el Estado de Sonora, reiterándose que con dicha probanza aportada
por la actora se tiene por demostrado el elemento en estudio, con lo que se
denota que no existe contradicción con la confesional ficta.- - - - - - - - - - -
- - - La demandada al dar contestación al hecho 2 de la demanda, manifestó
que es falso y que en ningún momento se entrevistó o tuvo algún
acercamiento con la actora, señalando que desde el diez de octubre de dos
mil cinco, ha estado en posesión del bien inmueble objeto de la litis. - - - - -
- - - Agrega la demandada que es del todo falso que ella haya dicho que no
sabe leer ni escribir, señalando que en ningún momento se le ha preguntado
eso en virtud de ni siquiera conocerse. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Asimismo, la parte demandada al dar contestación al hecho 3 de la
demanda, manifestó que es falso, agregando que tiene más de trece años
poseyendo el inmueble materia de este juicio y que ha operado la
prescripción a su favor en virtud de tener una posesión pacífica, pública,
continua, cierta y de buena fe, a título de dueño sobre dicho inmueble y que
por ello carece de derecho la actora para reclamar las prestaciones en la
forma que lo hace.-- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - De igual forma, la parte demandada al dar contestación al hecho 4 de
la demanda, manifestó que es falso, agregando que en ningún momento
celebró contrato de ninguna índole con nadie sobre el bien inmueble,
aduciendo que la causa que generó la posesión, fue la ocupación furtiva del
inmueble aprovechando que estaba sola, en virtud de que no tenía donde
vivir y que con el paso de los años le ha ido haciendo mejoras con el fin de
tener una mejor calidad de vida. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Al dar contestación al hecho 7 de la demanda, manifestó que es falso,
señalando que no existe el contrato al cual hace mención la parte actora. -
- - - Defensas y excepciones que devienen infundadas, lo anterior toda vez
que a la demandada se le declaró confesa de las posiciones que se calificaron
de legales y procedentes y que sirvieron para tener por demostrado el
elemento en estudio que lo es la existencia del contrato de arrendamiento
celebrado entre la parte actora y la parte demandada, confesión a la cual se
le concedió valor probatorio al no estar contradicha con otra prueba que
obre en el proceso, pues como se asentó con antelación al contrario la
confesional ficta se robusteció con la prueba confesional que se desahogó a
cargo de los testigos propuestos por la actora. Al respecto se advierte que la
parte demandada ofreció pruebas con el objetivo de acreditar las defensas
que opuso en el escrito de contestación de demanda, que son las descritas
en los cinco párrafos que anteceden, y para ello ofreció la prueba confesional
y declaración de parte a cargo de la actora, la testimonial a cargo de ROSA
ISELA VALENZUELA DOMÍNGUEZ, YOMARA YAMILETH CÓRDOVA
LAGUNA y MARÍA DE LOS ÁNGELES LAGUNA LEYVA, y la prueba de
inspección judicial, y respecto a todas estas probanzas, se declararon
desiertas las tres primeras en esta audiencia de ley y la última en el auto de
fecha veintitrés de mayo de dos mil dieciocho, por lo que se tiene que la
parte demandada no acreditó los hechos en que sustentó su defensa, no
obstante que era su obligación hacerlo en términos del artículo 260 en
relación con el articulo 77 del Código Procesal Civil para el Estado de
Sonora.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - La accionante exhibió copia de los recibos de dinero de diez de octubre
de 201(sic), diez de noviembre y diez de diciembre de dos mil dieciséis; diez
de enero, diez de febrero, diez de marzo y diez de abril de dos mil diecisiete,
documentos a los cuales se les confiere valor probatorio en términos del
artículo 325 del Código Procesal Civil para el Estado de Sonora, al no haber
sido objetados por la parte demandada, y con lo cual se acredita que la fecha
de pago era los días diez de cada mes. Advirtiéndose que con el desahogo de
la prueba testimonial se acreditó que a la arrendataria se le entregaba recibo
por el pago del arrendamiento mensual, según se advierte del interrogante
número 32, a lo cual los testigos respondieron que sí, testimonial a la cual
se le confiere valor probatorio en términos del artículo 328 del código
Procesal Civil para el Estado de Sonora, por los motivos ya expuestos en
párrafos precedentes. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por todo lo anterior, es que se reitera que se tiene por demostrado este
primer elemento de la acción. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Con el acreditamiento de la existencia de la relación contractual de
arrendamiento entre las partes, más la manifestación de la actora de que se
le adeudan las rentas reclamadas, que son más de dos mensualidades, se
acredita el Segundo de los elementos que se estudia, toda vez que es de
explorado derecho que el contrato de arrendamiento en un juicio como el
que nos ocupa, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino
de pagar sus rentas desde la fecha del contrato, en términos de los artículos
2242 párrafo segundo, 2258 párrafo primero, 2293, 2695 fracción I y 2770
fracción I, del Código Civil para el Estado de Sonora, ya que el contrato, en
sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones
pactadas y basta que la parte actora demuestre la existencia de la relación
contractual de arrendamiento y que afirme, como lo hizo, que las
prestaciones que reclama no han sido cubiertas.- - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - En ese orden de ideas, al acreditarse la existencia de la relación
contractual, incumbe en todo caso a la arrendataria, alegar y demostrar que
pagó, aspecto que en el caso no aconteció, pues contrario a ello, al contestar
los hechos de la demanda mediante escrito recibido en este Juzgado en tres
de mayo de dos mil dieciocho (ff. 18-21), negó la acción y derecho para
reclamar las prestaciones solicitadas por la parte actora; no advirtiéndose
que la demandada haya expresado, ni demostrado que hubiese realizado el
pago de las rentas que se le vienen reclamando; por ello, es que no se le
puede exigir a la parte actora que demuestre el impago por parte de la
demandada, pues de hacerlo se le estaría exigiendo al arrendador a probar
una negación, como la que hizo al reclamar la prestación A) del escrito de
demanda y lo expuesto en los hechos 4 y 6, en relación con el escrito
aclaratorio de demanda de veintidós de marzo de dos mil dieciocho, donde
especificó las mensualidades que la parte demandada no ha pagado, por
ello, exigirle la demostración de ese hecho negativo a la parte actora violaría
el contenido del artículo 258 fracción II del Código de Procedimientos Civiles
para el Estado de Sonora, y de igual forma, el contenido de las siguientes
Tesis de la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyo carácter
Jurisprudencial la hace de observancia obligatoria en términos del artículo
217 de la Ley de Amparo:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - «PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las
obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al
actor."(Sexta Época. Tercera Sala. Apéndice de 1995. Tomo IV, Parte SCJN. Tesis
305. Página: 205).» - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asimismo, resultan aplicables las diversas Tesis Jurisprudenciales: - -

- - - «ARRENDAMIENTO. PRUEBA DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de
arrendamiento exhibido en un juicio de rescisión de contrato por falta de pago, es
la prueba de la existencia de la obligación del arrendatario de pagar las rentas,
pues éste es la prueba fundamental del derecho para exigir las rentas pactadas y,
una vez que el actor demuestre la existencia de aquél y afirme la falta de pago de
las pensiones, procede la tramitación de la acción para el pago de las rentas
estipuladas desde la fecha del contrato, mientras que al inquilino le corresponde
comprobar que efectuó los pagos exigidos.” (Octava Época. Tribunales Colegiados de
Circuito. Semanario Judicial de la Federación. Tomo: VIII, Julio de 1991. Tesis:
VI.2o. J/135. Página: 92).» - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - «ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE RENTAS.

CARGA DE LA PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas reclamado en el juicio
natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la prueba al arrendatario,
pues éste tiene obligación de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de
las rentas, por lo que si no ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es
incuestionable que no cumple con las cargas que le imponen los artículos 2290 y
2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en cuya virtud es correcto que se declare
la rescisión del contrato de arrendamiento.” (Octava Época. Tribunales Colegiados
de Circuito. Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Gaceta Número: 64,
Abril de 1993. Tesis: VI.2o. J/247. Página: 43).» - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Luego entonces, se tiene que en la especie la parte demandada, no

cumplió con la carga procesal que en términos del artículo 260 del Código
Procesal Sonorense, tenía al respecto, por lo que debe soportar el perjuicio
procesal que dicha omisión le acarrea, y que en la especie se traduce en
la actualización del segundo elemento de la acción en análisis, puesto
que con ello quedó acreditado el incumplimiento por parte de la demandada
con respecto a la relación contractual en que se funda la acción, en relación
al adeudo de las rentas de los meses de mayo a diciembre de dos mil
diecisiete, así como las mensualidades de enero a febrero de dos mil
dieciocho, toda vez que la mensualidad de marzo no era exigible al momento
de la presentación de la demanda, es decir, el nueve de marzo de dos mil
dieciocho.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por lo que hace a la documental privada exhibida por la parte actora,
consistente en requerimiento de uno de diciembre de dos mil diecisiete, el
mismo carece de eficacia probatoria para acreditar el requerimiento que
aduce la actora realizó a la demandada, toda vez que el requerimiento
contenido en dicha documental fue realizado a persona diversa a la
demandada, de nombre “MARÍA ELENA LEYVA DURAZO, lo anterior de
conformidad con el artículo 325 del Código Procesal Civil Sonorense.- - - - -
- - - Por lo que hace al tercer elemento de la acción, relativo a la actualización
de una causa de rescisión como forma de terminación del contrato de
arrendamiento, de conformidad con lo previsto en la fracción IV del artículo
2761 del Código Civil para el Estado de Sonora, se tiene que en el caso, la
terminación del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, se
actualiza por recisión, toda vez que en la especie el contrato de
arrendamiento base de la acción se celebró por tiempo determinado,
contando a partir del diez de octubre de dos mil dieciséis, y finalizando el
día nueve de octubre de dos mil diecisiete, y llegado su término, según lo
narra la parte actora, el demandado no desocupó el inmueble arrendado,
por lo cual operó la tácita reconducción, toda vez que la demanda en este
expediente se presentó hasta el mes de marzo de dos mil dieciocho, y fue en
el mes de mayo de dos mil diecisiete, según lo narra la parte actora, cuando
la parte arrendataria hoy demandada, comenzó a incurrir en mora con
respecto al pago de las rentas, tal y como se desprende de la prestación A)
de la demanda y el hecho 4, así como del escrito aclaratorio de la demanda,
por lo que la arrendataria incumplió con los términos establecidos en el
contrato base de la acción, lo cual ya fue motivo de estudio en el segundo
elemento de la acción, en el cual se determinó que en la especie se actualizó
el incumplimiento de la parte demandada en el pago de las rentas pactadas,
correspondientes a los meses de mayo a diciembre de dos mil diecisiete,
enero a febrero de dos mil dieciocho; y al respecto se tiene que de acuerdo
con el artículo 2770 del Código Civil Sonorense, el arrendador puede
solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de la
renta convenida, en los términos prevenidos en el artículo 2722 del Código
Civil Sonorense, precepto que establece que la renta debe pagarse en los
plazos convenidos, y como se estableció al analizar el segundo elemento de
la acción, quedó demostrado el impago de las rentas que se obligó a pagar
la demandada, por lo que hace a los meses de mayo a diciembre de dos mil
diecisiete, enero a febrero de dos mil dieciocho, por lo que en el caso se tiene
por actualizado el tercer elemento de la acción.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - No se pasa por alto el que la parte actora haya ofrecido para demostrar
sus manifestaciones la probanza INSTRUMENTAL DE ACTUACIONES; sin
embargo, en cuanto a dicha prueba se tiene que, está integrada por todos
los elementos probatorios que constan en el juicio, los cuales ya quedaron
estudiados en líneas anteriores al otorgárseles valor probatorio a las
pruebas directas admitidas en este juicio.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por otra parte, no pasa por alto el que la parte actora haya ofrecido para
demostrar sus manifestaciones la probanza PRESUNCIONAL EN SU TRIPLE
ASPECTO, que es el razonamiento lógico, legal y humano que hace el
Juzgador al valorar las pruebas para dictar sentencia, también queda
estudiada dentro del contenido general de éste, máxime que en el caso que
nos ocupa no se funda básicamente en presunciones, pues de acuerdo a la
acción y a los hechos en que se sustentó la demanda era necesario que se
demostrara con pruebas directas, las cuales se aportaron, se desahogaron
y se valoraron en párrafos precedentes, no existiendo necesidad de examinar
presunción alguna.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por último, atendiendo tanto al principio de exhaustividad como al de
congruencia, y de conformidad con el artículo 46 del Código Procesal Civil
Sonorense, cabe precisar que del escrito de contestación de demanda no se
advierte excepción o defensa alguna diversa a las ya analizadas en este fallo.
- - - VIII.- Al no existir más hechos o acciones que analizar, ante la
demostración plena de los elementos constitutivos de la ACCIÓN DE
RESCISIÓN COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE
ARRENDADO Y EL PAGO DE PESOS, se declara procedente la misma, por
lo que, en relación al inciso B), del capítulo de prestaciones, se declara
judicialmente terminado el contrato de arrendamiento base de la acción y
se condena a la parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN, a desocupar y
entregar a la parte actora JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, el inmueble
arrendado ubicado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, COLONIA VILLAS DEL
REAL, DE ESTA CIUDAD; entrega que deberá hacer dentro del plazo de
CINCO DÍAS contados a partir de que este fallo quede firme o tan pronto
como éste sea susceptible de ejecutarse, apercibida que de no hacerlo así se
procederá al lanzamiento a su costa, utilizándose los medios de apremio
previstos en la Ley. Lo anterior con fundamento en los artículos 399, 400,
401, 402 y demás relativos y aplicables del Código de Procedimientos Civiles
para el Estado de Sonora, haciendo énfasis a que la procedencia de esta
prestación deriva de que en el caso que nos ocupa opero la rescisión y por
consecuencia la terminación del contrato de arrendamiento, tal y como
quedo resuelto al analizarse la acción ejercitada. - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - De acuerdo con la prestación identificada con el inciso A) del escrito de
demanda, se condena a la parte demandada, a pagar a favor de la parte
actora, la cantidad de $8,500.00 (OCHO MIL QUINIENTOS PESOS 00/100
M.N.), por concepto de rentas vencidas y no pagadas, correspondientes a los
meses de mayo a septiembre de 2017 a razón de $700.00 (SETECIENTOS
PESOS 00/100 M.N.) y de octubre de 2017 a febrero de 2018, a razón de
$1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.). Asimismo, se condena a la parte
demandada a pagar a favor de la actora las rentas que se sigan venciendo a
partir del mes de marzo de dos mil dieciocho, a razón de $1,000.00 (MIL
PESOS 00/100 M.N.) mensuales, de conformidad con lo pactado en el
contrato de arrendamiento base de la acción y de acuerdo a lo dispuesto en
el artículo 2699 del Código Civil para el Estado de Sonora, previa su
liquidación en la vía incidental.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por otro lado, respecto al inciso C), del capítulo de prestaciones, se
condena a la parte demandada a pagar a la actora los gastos y costas
que ésta haya erogado con motivo de la tramitación del juicio, previa
su legal regulación en la vía incidental, ello en atención a que este fallo, es
de condena y el resultado fue adverso a los intereses de la parte demandada;
lo anterior con fundamento en los artículos 78, 79 y 80 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora.- - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - IX.- Se concede a la demandada el término de CINCO DÍAS para dar
cumplimiento voluntario a lo ordenado en la sentencia, una vez que esta
quede firme, y en caso de no hacerlo así se procederá a la ejecución forzosa
de la misma, previa instancia de parte legitima.- - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - Por lo anteriormente expuesto y fundado y con apoyo además en los
artículos 335, 336, 337 y 338 del Código de Procedimientos Civiles, el
suscrito Juez resuelve bajo los siguientes:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
-------------PUNTOS R E S O L U T I V O S: - - - - - - - - - - - -
- - - PRIMERO: Este Juzgado ha sido competente para conocer y resolver
este juicio y la vía elegida para la tramitación de la acción ejercitada fue la
correcta.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - SEGUNDO: En relación al inciso B), del capítulo de prestaciones, se
declara judicialmente terminado el contrato de arrendamiento base de la
acción y se condena a la parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN, a
desocupar y entregar a la parte actora JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, el
inmueble arrendado ubicado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, COLONIA
VILLAS DEL REAL, DE ESTA CIUDAD; entrega que deberá hacer dentro del
plazo de CINCO DÍAS contados a partir de que este fallo quede firme o tan
pronto como éste sea susceptible de ejecutarse, apercibida que de no hacerlo
así se procederá al lanzamiento a su costa, utilizándose los medios de
apremio previstos en la Ley. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - TERCERO: De acuerdo con la prestación identificada con el inciso A)
del escrito de demanda, se condena a la parte demandada, a pagar a favor
de la parte actora, la cantidad de $8,500.00 (OCHO MIL QUINIENTOS
PESOS 00/100 M.N.), por concepto de rentas vencidas y no pagadas,
correspondientes a los meses de mayo a septiembre de 2017 a razón de
$700.00 (SETECIENTOS PESOS 00/100 M.N.) y de octubre de 2017 a
febrero de 2018, a razón de $1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.). Asimismo,
se condena a la parte demandada a pagar a favor de la actora las rentas que
se sigan venciendo a partir del mes de marzo de dos mil dieciocho, a razón
de $1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.) mensuales, de conformidad con lo
pactado en el contrato de arrendamiento base de la acción, previa su
liquidación en la vía incidental.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - CUARTO: En relación a la prestación marcada con el inciso C) de la
demanda, condena a la parte demandada a pagar a la actora los gastos y
costas que ésta haya erogado con motivo de la tramitación de este juicio,
previa su legal regulación en la vía incidental. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - QUINTO: Se concede a la demandada el término de cinco días para dar
cumplimiento voluntario a lo ordenado en la sentencia, una vez que esta
quede firme, en caso de no hacerlo así, se procederá a la ejecución forzosa
de la misma, previa instancia de parte legitima. - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.- ASÍ LO RESOLVIÓ Y FIRMÓ EL C. JUEZ
DE PRIMERA INSTANCIA DE LO CIVIL ESPECIALIZADO EN
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, LICENCIADO JORGE LUIS MORENO
MORENO, ANTE LA SECRETARIA PRIMERA DE ACUERDOS, LICENCIADA
MARIBEL SOTO ACEDO.- DOY FE.-

CON LO ANTERIOR SE DA POR TERMINADA ESTA AUDIENCIA.

SIENDO LAS ONCE HORAS CON TREINTA MINUTOS DEL DÍA

VEINTIOCHO DE MAYO DE DOS MIL DIECIOCHO, QUEDANDO A
DISPOSICIÓN DE LAS PARTES EL CONTENIDO ÍNTEGRO DE LA
SENTENCIA DICTADA EN LA CONSTANCIA LEVANTADA CON MOTIVO DE
LA AUDIENCIA DE LEY.- DOY FE.-

LICENCIADO JORGE LUIS MORENO MORENO

JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA DE LO CIVIL ESPECIALIZADO EN
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO.
LICENCIADA MARIBEL SOTO ACEDO
SECRETARIA PRIMERA DE ACUERDOS

JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ

PARTE ACTORA

LICENCIADO JOSÉ LUIS RAMÍREZ COTA

ABOGADO PATRONO DE LA PARTE ACTORA

MAURA ELENA SALAZAR FIGUEROA

TESTIGO

FELIPE BARFFUSON DOMINGUEZ

TESTIGO

LISTA.- El veintinueve de mayo de dos mil dieciocho, se publicó en lista de

acuerdos la constancia levantada con motivo de la audiencia de ley.-
CONSTE.-