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BAIL COMMERCIAL

par marvo72 | etudier.com

1:définition :
Le bail commercial peut être défini comme étant le contrat par lequel une personne (le
bailleur) loue un local à un commerçant, industriel ou artisan (le preneur), afin que ce
dernier puisse y exercer une activité commerciale. Ce statut particulier donne accès à
certains droits, comme le droit au renouvellement du bail ou l'indemnité d'éviction. 
Le bail n'est "commercial" que s'il répond aux exigences légales de l'article L. 145-1-I, alinéa
1er, du Code de commerce qui impose 4 conditions :
Un contrat de bail
Un local commercial
Un fonds de commerce
L'immatriculation du preneur

2 :Le contrat de bail:


Le contrat de bail
Le contrat de bail se caractérise par la mise en jouissance du local par le bailleur et le
paiement d'un loyer par le preneur. 
Les conventions de longue durée (bail emphytéotique, bail a construction, concession
immobilière) ainsi que les conventions à courte durée (baux dérogatoires, contrat
de location saisonnière, convention d'occupation précaire, etc.) ne sont pas concernées
par le statut des baux commerciaux. 
3 :L'immeuble ou local
Le local n'est autre que le lieu d'activité du preneur. Il peut donc s'agir d'un lieu couvert et
fermé comme une boutique. 
Le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer à la location de terrains nus sur
lesquels ont été édifiées des constructions, avec le consentement du bailleur.
Le local doit être:
principal, c'est à dire le lieu d'activité principale de fabrication ou commercialisation, où
laclientèle peut accéder.
stable et permanent. La location ne doit pas être intermittente.
utilisé en vue d'un usage commercial. Toutefois, il peut arriver que le bail soit mixte, pour
partie à usage commercial, pour partie à usage d'habitation. Attention : le changement de
destination des locaux d'habitation en locaux à usage commercial doit faire l'objet d'une
autorisation administrative préalable, conformément à l'article L.631-7 du Code de la
construction et de l'habitation. Faute de quoi le bail commercial serait nul.
4 : Le fonds de commerce
Le fonds est l'ensemble des éléments permettant d'exploiter une clientèle, comme le
matériel, le mobilier, les marchandises (éléments corporels), l'enseigne, le nom
commercial, le droit au bail, la clientèle (éléments incorporels), etc... La clientèle est
l'élément essentiel sans lequel il n'y a pas de fonds de commerce. 
Certaines activités ne peuvent pourtant pas faire accéder au statut des baux commerciaux
: les professions libérales, les associations, les sociétés coopératives ou mutualistes.
L'activité doit être commerciale, industrielle ou artisanale. 
5 :L'immatriculation du preneur
Le titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé au registre
du commerce ou au répertoire des métiers. Si le preneur est marié sous le régime de la
communauté, seul un des deux époux doit être immatriculé. Si le fonds est exploité
en location-gérance, le propriétaire du fonds n'a pas à justifier de son inscription
pourbénéficier du statut des baux commerciaux. 
L'immatriculation n'est pas exigée lors de la signature du bail commercial. Elle est en
revanche indispensable si le preneur souhaite bénéficier par la suite des dispositions
protectrices du statut, notamment lors d'une demande de renouvellement ou en cas de
congé délivré par le bailleur. 
Le preneur doit s'immatriculer pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans
lesquels il exerce son activité.
6 : Droit au renouvellement
Le droit au renouvellement du bail commercial est d'ordre public, c'est-à-dire qu'aucune
clause ne peut s'y opposer. Dans la pratique, le bailleur pourra:
soit proposer le renouvellement à la fin du bail ou accepter la demande de renouvellement
formulée par le locataire
soit refuser le renouvellement en versant une indemnité d'éviction
soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime, ce qui lui évite le paiement
de l'indemnité d'éviction.

La notion de « droit au renouvellement » peut donc prêter à confusion. En réalité, le


locataire bénéficie plutôt d'un « droit à indemnité » en cas de refus de renouvellement par
le bailleur. 
7 : Les conditions du renouvellement
Pour pouvoir bénéficier de ce droit au renouvellement du bail, le locataire doit satisfaire un
certain nombre d'exigences :
1. Le locataire doit en principe être de nationalité française, sauf les commerçants,
artisans et industriels :
qui ont combattu dans les armées françaises et alliées pendant les guerres de 1914 et de
1939
qui ont unenfant de nationalité française
qui sont ressortissants de l'Union européenne
lorsqu'il existe une réciprocité législative dans leur pays d'origine
2. Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce, même si ce fonds est exploité
par un tiers (par exemple en cas de location-gérance).
3. Le fonds de commerce doit avoir été exploité de manière réelle et régulière au cours des
trois années précédant la fin du bail. Si ce n'est pas le cas, le locataire doit alors pouvoir
justifier de motifs légitimes de non-exploitation pour bénéficier du droit au renouvellement
(Art. L145-8 et Art. L145-43 du Code de commerce).

8 : Exercice du droit au renouvellement


Dans le processus de renouvellement du bail, l'initiative appartient d'abord au bailleur. 
8.1 Le congé donné par le bailleur :
Au moins six mois avant la date d'expiration du bail commercial, le bailleur peut délivrer un
congé au locataire, congé qui doit être donné par acte d'huissier. 
Ce congé comporte généralement une offre de renouvellement du bail, que le locataire
peut accepter ou non. 
Mais le bailleur peut aussi délivrer un congé sans offre de renouvellement en proposant
donc une indemnité d'éviction. Au locataire ensuite d'accepter ou non cette offre. S'il ne
propose pas d'indemnité d'éviction, le bailleur doit invoquer un motif grave et légitime. 
Le bailleur bénéficie d'une faculté de rétractation : il peut revenir sur son offre de
renouvellement ou sur sa proposition d'indemnité d'éviction pour un motif grave etlégitime,
découvert après l'envoi de son congé. Il peut également se rétracter s'il parvient à prouver
que le contrat de location n'est plus soumis au statut des baux commerciaux.
8.2 La demande de renouvellement par le locataire
S'il n'a pas reçu de congé dans les délais légaux précisés ci-dessus, le locataire peut
formuler une demande de renouvellement par acte d'huissier. Cette demande doit être
formulée obligatoirement dans les six mois précédant la date d'expiration du bail, faute de
quoi elle est frappée de nullité. 
Ce délai se calcule de date à date
Le bailleur doit formuler sa réponse par acte d'huissier dans les trois mois qui suivent la
réception de la demande. Faute de quoi, il est supposé avoir accepter le principe du
renouvellement. 
Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit impérativement préciser dans sa réponse que
le locataire dispose d'un délai de deux ans pour contester ce refus de renouvellement ou
exiger le versement d'une indemnité d'éviction. 
Même s'il accepte le renouvellement, il peut là encore revenir sur sa décision pour un motif
grave et légitime.
8.3La reconduction tacite du bail commercial
Si le bailleur ne délivre pas de congé et si le locataire ne formule pas de demande de
renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Le
bailleur peut alors délivrer un congé à tout moment avec un préavis d'au moins six mois.
De même que le locataire peut formuler à tout moment une demande de renouvellement.