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NOM jj/mm/200*

Droit Civil
Prénom

Cet arrêt, rendu le 18 juillet 2001 par la troisième chambre civile de la


Cour de cassation, porte sur la notion de vileté du prix, source de nullité dans
un contrat de vente.
Un vendeur a opéré un contrat de vente immobilier avec une dame. Les
copropriétaires de l’immeuble ont assigné en justice les deux contractants pour
vileté du prix, souhaitant l’annulation de ce contrat de vente.
Le jugement rendu en première instance ne nous est pas précisé. Les
copropriétaires sont les demandeurs en appel et les deux contractants les
défendeurs ; l’arrêt du 19 mars 1999, rendu par la Cour d’appel de Saint-
Denis, a débouté les copropriétaires aux motifs que « l’action en résolution de
la vente pour vileté du prix ne peut en réalité être exercée que dans le cadre
d’une action en rescision pour lésion ». La partie demanderesse a donc formé
un pourvoi en cassation.
Un contrat de vente peut-il être annulé pour vileté du prix en dehors du
cadre d’une lésion contractuelle ou d’un prix lésionnaire ?
La Haute Cour accueille donc les prétentions des copropriétaires en
cassant l’arrêt de la Cour d’appel pour violation de la loi, en visant l’article
1591 du Code civil qui énonce que « le prix de la vente doit être déterminé et
désigné par les parties », et décide à bon droit que « la vente peut être
annulée pour vileté du prix ».
La réaffirmation sans équivoque par les juges suprêmes du principe selon
lequel toute vente peut être annulée pour vileté du prix (I) nous pousse à
étudier leur non-immixtion dans la détermination du prix (II).
I / Une réaffirmation sans équivoque du
principe de nullité de toute vente pour vileté du
prix
Après avoir distingué les deux notions voisines que sont le prix
lésionnaire et le prix vil (A), on ne pourra que constater la toute puissance de
l’article 1591 dans la détermination du prix et ses effets (B).

A) La distinction de la vileté du prix et de la lésion

Si le prix fixé dans le contrat de vente est seulement trop inférieur pour
avoir un rapport avec la valeur de la chose, on dit alors que le prix est
dérisoire, insignifiant, ou vil. Un rapport direct avec la lésion s’établit alors de
fait puisque la lésion consiste, dans des cas spécifiques et prévus par la loi, à
rescinder un contrat lorsque le prix est jugé trop inférieur à la valeur réelle de
la chose. Et en tant que texte d’annonce des dispositions concernant la
rescision pour lésion, l’article 1658 du Code civil y fait donc référence lorsqu’il
mentionne le prix vil au prix lésionnaire : celui-ci énonce que
« indépendamment des causes de nullité ou de résolution […] communes à
toutes les conventions, le contrat de vente ne peut être résolu par l’exercice de
la faculté de rachat et par la vileté du prix. ».
La lésion possède des conditions et un champ d’application très strictes.
Ainsi, comme stipulé à l’article 1674 du Code civil contenu dans la section
intitulée « De la rescision de la vente pour cause de lésion », la lésion ne peut
être invoquée concernant les ventes d’immeubles, comme c’est le cas en
l’espèce, seulement si le prix stipulé par les parties est inférieur de 7/12ème
au montant du prix réel de l’immeuble, le montant réel pouvant être déterminé
par un expert. En l’espèce, la Cour de cassation ne rend nullement compte des
conclusions probables des juges du fond et/ou des juges d’appel sur l’existence
d’une lésion de plus de sept douzièmes, à savoir que les copropriétaires
auraient apporté les éléments justificatifs permettant de rendre vraisemblable
cette lésion.
Il apparaît donc maintenant clairement que la Cour d’appel a fondé sa
décision sur les articles 1658 et suivants du Code civil, et plus particulièrement
donc sur cet article 1674 qui notifie véritablement la base textuelle de l’arrêt.
De plus, la lésion ne peut être invoquée que par la partie lésée. En
l’espèce, la situation paraît plus que probable, mais il est possible que la dame
cocontractante a pu elle aussi être lésée bien qu’elle soit la partie
défenderesse.

B) La toute puissance de l’article 1591 dans la détermination


du contrat

De la lésion ou du prix vil, c’est bien ce dernier qui est privilégié en


l’espèce par l’application de l’article 1591 apprécié a contrario ; en effet,
l’article énonce que « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les
parties ». Le raisonnement à l’inverse annonce donc l’idée qu’un prix dérisoire
ne saurait être déterminé par les deux parties au contrat, mais seulement par
une seule ; de plus, lorsque le prix d’une vente n’est pas sérieux, l’acte est
inexistant.
En l’espèce, la Cour de cassation efface les supposés fondements
textuels de la Cour d’appel, du moins elle écarte la lésion du cadre de l’affaire,
et se sert de l’article 1591 comme fondement textuel à sa décision. Cette
cassation pour violation de la loi peut paraître surprenante, tant sa consistance
est mince dans le sens où une impasse a été volontairement effectuée sur les
conclusions de la Cour d’appel et même la position des juges du fond ; il
apparaît au final que la Cour d’appel a fait une erreur grave d’interprétation de
la loi sanctionnée immédiatement par les juges suprêmes, une inversion de
base légale relative à un contentieux important.
C’est une occasion immédiate pour la Cour de cassation de redonner
encore un poids supplémentaire à cet article 1591, placé au cœur d’une
jurisprudence chahutée, qui l’avait finalement consacré, par quatre arrêts
célèbres du 1er décembre 1995 rendus par l’Assemblée Plénière, comme
fondement textuel majeur quant aux conditions de validité du contrat, le
préférant schématiquement à l’ancien article 1129 du Code civil utilisé avec lui
jusqu’alors.
En outre, la Cour de cassation rajoute implicitement que toute vente
peut être annulée pour vileté du prix, et pas seulement les contrats de vente
immobiliers.

La Haute juridiction a décidé que la Cour d’appel s’était trompée de


fondement textuel, mais les juges suprêmes n’ont pas usé en l’espèce de leur
pouvoir de contrôle qu’ils s’octroient dans certains cas ; la Cour s’est contentée
de remplir la « mission » qui est la sienne, juger en droit.
II / Une non-immixtion des juges suprêmes
réaffirmée mais incertaine
Le principe de la non-immixtion du juge dans la détermination du prix en
l’espèce, conformément à la théorie de l’autonomie de la volonté (A), n’a pas
toujours été respecté par la Cour de cassation, ce qui pose alors quelques
incertitudes en droit positif (B).

A) La non-immixtion du juge découlant du principe de


l’autonomie de la volonté

Le principe de liberté contractuelle est valable aussi bien pour la théorie


générale des contrats que pour le droit spécial des contrats. Selon ce principe,
le contrat est le fruit d’un pur consensualisme. Et ni le juge ni les tiers ne
doivent pouvoir interférer dans la négociation d’un élément d’un contrat de
vente, sauf si le tiers y a un intérêt.
En l’espèce, la position de la Cour de cassation entre en totale
acceptation avec ce principe. On remarque, tant cela est frappant, que l’arrêt
ne mentionne jamais si la vileté du prix s’avérait exact (ou non) ; le prix de la
vente de l’immeuble n’est nullement communiqué, pas plus que la
détermination, par l’appréciation souveraine des juges du fonds, du caractère
dérisoire du prix de la transaction.
L’enjeu n’est pas des moindres car, si tel était le cas, si il y avait
véritablement vileté du prix, elle constituerait une absence de cause dans le
contrat de vente et serait sanctionnée par une nullité absolue.
Pas plus que la Cour d’appel ne l’avait effectué en vérité, la Cour de
cassation ne vérifie les faits appréciés souverainement par les juges du fond,
elle se contente de sanctionner une décision jugée contraire à la loi par une
inversion du fondement textuel sans pour autant mentionner dans l’arrêt
l’autre article probablement utilisé par la Cour d’appel (voir infra). La Cour de
cassation
La solution opérée en l’espèce est donc totalement justifiée envers le
droit positif et le droit procédural civil.

B) Les incertitudes quant au principe de non-immixtion des


juges suprêmes

L’illustration de ces incertitudes nous est fournie par un cas d’espèce


antérieur à la présente décision : cette même troisième chambre civile de la
Cour de cassation, dans un arrêt du 29 avril 1998, a utilisé le concept de vileté
du prix pour s’immiscer dans les stipulations contractuelles.
Alors même que les parties ont convenu d’un prix et que le seul obstacle
à la réalisation de la convention ne consistait qu’en l’inexécution de l’obligation
des vendeurs, la Cour de cassation a pénétré les clauses du contrat concernant
le prix pour qualifier ce dernier de vil. A défaut de la prononciation de la
nullité, puisque celle-ci ne pouvait l’être, le contrat satisfaisant à toutes les
conditions de validité du contrat de vente, la Cour de cassation aurait pu
donner gain de cause au créancier de l’obligation inexécutée.
De surcroît, le droit n’est pas en théorie supposé réparer les
conséquences d’une erreur si grossière qu’elle était évidente. Ce n’est pas au
droit et à la justice de protéger les personnes et leurs intérêts lorsqu’elles
commettent ce genre d’erreur. Aussi, cette immixtion du juge dans la
détermination d’un élément du contrat de vente semble inappropriée au regard
du principe de liberté contractuelle, le prix ayant en l’espèce été fixé par des
personnes capables juridiquement. Le recours au prix vil apparaît bien un
moyen de contrôle par le juge du prix, élément du contrat de vente et donc
soumis au principe de liberté contractuelle.