IUSI

El Impuesto Único Sobre Inmuebles -también denominado IUSI- es un tributo

que recauda el Estado de Guatemala y que recae sobre los bienes rústicos o
rurales y urbanos, integrando los mismos el terreno, las estructuras,
construcciones, instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras, así como los
cultivos permanentes de cada uno de los contribuyentes guatemaltecos
(Diccionario Municipal de Guatemala, 2009).

Una forma más sencilla de definir al IUSI es como el impuesto que paga cualquier
persona dueña de un inmueble, de manera anual -aunque se puede pagar
trimestralmente- (Donis, 2007).

Para los efectos de la determinación del impuesto, no integraría la base imponible

el valor de los bienes siguientes: la maquinaria o equipo y, en las propiedades
rústicas o rurales, las viviendas, escuelas, o puestos de salud, dispensarios u
otros centros de beneficio social para los trabajadores de dichas propiedades.
Para los efectos de este impuesto, se consideran cultivos permanentes los que
tengan término de producción superior a tres años, de acuerdo con el Artículo 3 de
la Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles (Diccionario Municipal de Guatemala,
2009).

El impuesto y multas a que se refiere la presente ley, corresponde a las

municipalidades del país, para el desarrollo local, y al Estado, para el desarrollo
municipal, en la forma siguiente:

- El producto recaudado por la administración tributaria de los contribuyentes

afectos al dos -2- por millar, se trasladará a las municipalidades respectivas en su
totalidad, ingresándolos como fondos propios.

- El producto recaudado por el Ministerio de Finanzas Públicas de los

contribuyentes afectos al seis -6- o nueve -9- por millar, se distribuirá veinticinco
por ciento (25 por ciento) para el Estado y el setenta y cinco por ciento -75 por
ciento-, para las municipalidades, en cuya jurisdicción territorial esté ubicado cada
inmueble, como fondos privativos. Los recursos provenientes de la aplicación del
impuesto a que se refiere la presente ley, únicamente podrán destinarse por las
municipalidades como mínimo un setenta por ciento (70 por ciento) para
inversiones en servicios báscos y obras de infraestructura de interés y uso
colectivo y hasta un máximo del treinta por ciento -30 por ciento- para gastos
administrativos de funcionamiento (Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles, s.f.).
Establecimiento (reglamento) del impuesto: Decreto 15-98 del Congreso de la
República de Guatemala. Ley del Impuesto Único sobre inmuebles. Establece un
impuesto único anual, sobre el valor de los bienes inmuebles, situados en el
territorio de la República. El impuesto y multas a que se refiere la presente Ley,
corresponde a las municipalidades del país, para el desarrollo local y al Estado,
para el desarrollo municipal. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles
rústicos o rurales o urbanos, sujetos del impuesto, exención del impuesto,
administración, fiscalización, liquidación y pago, sanciones y procedimientos,
liquidación y pago del impuesto, sanciones, procedimientos y prescripción,
matricula fiscal.

Emisión (facturación) del impuesto: Las municipalidades envían un recibo de pago

trimestralmente, cuando se atrasa el pago mandan recordatorios y cuando se cae
en mora citaciones para que el contribuyente se presente ante el juez de paz
municipal, una vez oído puede llagar a acuerdos de pago por el monto adeudado,
la mora y las multas.

Catastro: En Guatemala el responsable del Catastro Nacional es el Registro de

Información Catastral creado recientemente (2005), actualmente sólo ha hecho
levantamiento catastral en el departamento de Petén, solamente algunas
municipalidades de ese departamento tienen a su disposición la base de datos y
los resultados del mismo, y lo utilizan para la recaudación del IUSI. Todos los
municipios cuentan con oficinas de catastro municipal, las condiciones generales
de la mayoría de estos catastros son limitadas y carentes de tecnología, recursos
humanos capacitados, equipamiento y presupuesto. Cuando se les traslada el
IUSI reciben las matriculas fiscales y un registro electrónico de las mismas.

Dentro de las mismas solamente se describen algunos atributos del predio como
son dirección postal, área, tenedor o propietario, registro de la propiedad si lo
tiene, frente y fondo del predio, y valor fiscal o de autoavalúo. Regularmente están
registrados como rústicos y no contienen información sobre mejoras,
construcciones y otros atributos.

Valuación de los inmuebles: El valor del inmueble puede ser determinado por
auto-avalúo, valuación genérica de oficio; o valuación individual (avalúo técnico)
realizado por evaluador autorizado por la dirección fiscal a requerimiento del
propietario. El valor fiscal de los inmuebles se estableció en 1987 mediante
autoevalúo (declaración jurada), puede variarse mediante avalúo elaborado por la
Dirección General de Bienes Inmuebles (DICABI); por medio de avalúo técnico
basado en el nuevo manual de avalúos (2005) de la DICABI y avalúo al momento
de enajenarse el inmueble. Lo que se recaude por el cobro del impuesto y las
multas corresponde a las municipalidades para el desarrollo local; y al Estado,
para el desarrollo municipal.

Recaudación/cobranza: Gobierno central y municipalidades. Lo que se recaude

por el cobro del impuesto y las multas corresponde a las municipalidades para el
desarrollo local; y al Estado, para el desarrollo municipal. Los recursos
provenientes de este impuesto, únicamente podrán destinarse como mínimo un
setenta por ciento (70%) para inversiones en servicios básicos y obras de
infraestructura de interés y uso colectivo; y hasta un máximo del treinta % (30%)
para gastos administrativos de funcionamiento.

Descentralización del IUSI: 1. El Concejo Municipal, aprueba el traslado de las

competencias de administración y recaudación del IUSI; 2. El Secretario Municipal,
certifica el punto de acta, donde el Concejo Municipal aprueba el traslado de las
referidas competencias y elabora oficio dirigido al Ministro de Finanzas Públicas, el
cual debe ser firmado por el Alcalde Municipal, para solicitar la descentralización
del IUSI; 3. El Ministerio de Finanzas Públicas, recibe documentación y elabora
Acuerdo Ministerial, para hacer efectiva la descentralización.

La paulatina descentralización del IUSI ha evidenciado mejoras en la recaudación

del impuesto predial, sin embargo, el reto actual de los gobiernos locales consiste
en establecer un impuesto eficiente y socialmente justo, mejorando sus bases
catastrales y gestión del cobro, y buscando la forma de incidir en la posibilidad de
actualizar valores catastrales que no han cambiado en muchos años.

Fiscalización: Gobierno central-Ministerio de Finanzas Públicas por medio de

Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI) lleva control y
registro sobre los cobros municipales y se encarga de asesorar y orientar a las
municipalidades en el proceso de descentralización. Por medio de la
Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) se cobra el impuesto
correspondiente a los municipios que no lo hace descentralizadamente. La
Contraloría General de cuentas es la encargada de fiscalizar el uso de dicho
impuesto.

Diseño Fiscal

Hecho generador: Propiedad de los bienes inmuebles rústicos, rurales y urbanos,

integrando a los mismos el terreno, las estructuras, construcciones, instalaciones
adheridas al inmueble y sus mejorías, así como los cultivos permanentes

Sujeto pasivo (contribuyente):

• Los Propietarios
• Los Poseedores
• Los Usufructuarios de Bienes del Estado

Base de cálculo: La base de cálculo es constituida por los valores de los distintos
inmuebles que pertenezcan al mismo contribuyente. Deberá ser considerado: el
valor del terreno, de las estructuras, construcciones, instalaciones adheridas la
tierra en carácter permanente; valor de los cultivos permanentes; naturaleza del
inmueble; y valorización o desvalorización causada por factores hidrológicos,
topográficos, geográficos o ambientales.

Tasas (alícuotas) anuales en %: Establece 4 tazas o alícuotas progresivas según

el valor del inmueble en matrícula fiscal: Igual o menor a Q.2, 000.00 exento, entre
Q.2, 000.00 y Q.20, 000.00 paga 2 por millar, entre Q.20, 000.01 y Q.70, 000.00
paga 6 por millar y, de Q.70, 000.01 en adelante paga 9 por millar.

Exenciones: Valor de la matrícula fiscal igual o menor a Q.2, 000.00 exento.

Exonera en forma definitiva a todos los propietarios, poseedores, arrendatarios,
etc., de bienes inmuebles siguientes:
• El Estado, sus entidades descentralizadas, las entidades autónomas y las
Municipalidades y sus empresas;
• Las Misiones Diplomáticas y Consulares de los países con los que Guatemala
mantenga relaciones, siempre que exista reciprocidad;
• Los organismos Internacionales de los cuales Guatemala forme parte;
• La Universidad de San Carlos de Guatemala y demás Universidades legalmente
autorizadas para funcionar en el país;
• Las entidades religiosas debidamente autorizadas, siempre que los bienes
inmuebles se destinen al culto que profesan, a la asistencia social o educativa y
que estos servicios se proporcionen de manera general y gratuita;
• Los Centros Educativos Privados destinados a la enseñanza, que realicen planes
y programas oficiales de estudio;
• Los Colegios Profesionales;
• La Confederación Deportiva Autónoma de Guatemala y el Comité Olímpico
Guatemalteco;
• Los inmuebles de las cooperativas legalmente constituidas en el país.

Otras concesiones tributarias (perdón, remisión, reducciones o prórroga del plazo

de pago): Los contribuyentes pueden pagar uno o más trimestres
anticipadamente, hasta un máximo de cuatro (4) trimestres; en este caso cualquier
modificación al valor del inmueble registrado en la matrícula se aplicará a partir del
trimestre posterior al último pago. Cualquier cambio en el valor inscrito de un bien
inmueble o la inscripción de uno nuevo, surtirá efectos a partir del trimestre
siguiente a la fecha en que ocurrió la modificación o se realizó el negocio jurídico.
Las cantidades que resulten en exceso por el pago del presente impuesto, se
podrán abonar a trimestres anticipados o a otros impuestos, a solicitud del
contribuyente.

Pago fraccionado: Los contribuyentes que hubieren caído en mora y adeudaren al

fisco el impuesto por más de cuatro (4) trimestres y multas, podrá otorgárseles
facilidades de pago en cuotas mensuales, hasta un máximo de doce (12) meses,
debiéndose para el efecto celebrar convenio de pago en que reconozca el monto
del impuesto más la multa respectiva, integrando un gran total, pagadero en
cuotas iguales dentro del plazo referido; sin perjuicio del pago del impuesto que se
continúe generando por los subsiguientes trimestres. Para este efecto, el titular de
la entidad recaudadora comparecerá en representación de ésta.

Sanciones, procedimientos y prescripción: El contribuyente que no hiciere efectivo

el pago del impuesto en la forma y tiempo establecidos por esta ley, incurrirá en
una multa equivalente al veinte por ciento (20%) sobre la cantidad que hubiese
dejado de pagar. Por la especial naturaleza de este impuesto y de su
administración, la falta de pago del impuesto dentro del plazo previsto en la
presente ley, no causará el pago de intereses resarcitorio que contemplan los
artículos 58 y 59 del Código Tributario, ni se aplicará la sanción por mora
establecida en el artículo 92 de dicho Código.

Se aplicarán las sanciones que determinan las leyes de la materia, según la

gravedad del caso, a los empleados administrativos que incurrieren en lo
siguiente: 1. Los notificadores que no observaren estrictamente los procedimientos
que esta ley establece para realizar las notificaciones; 2. Los valuadores o
enumeradores cuando no practiquen los avalúos con la debida diligencia; 3. Los
operadores de matrícula por no operar los avalúos o cualesquiera otros
documentos que implique modificación en la matrícula fiscal en el tiempo y forma
que establece esta ley; y, 4. Los oficinistas, cuando sin causa justa, no cumplan
con el procedimiento a que están sujetos los expedientes de rectificación de la
matrícula fiscal o de la cuenta corriente del impuesto.

Cuando la morosidad de un contribuyente fuera producida por atraso en las

operaciones de la matrícula fiscal de la cuenta corriente del impuesto,
debidamente comprobada e imputable a los operadores de la entidad
recaudadora, los empleados que tienen encomendadas estas funciones serán
responsables por este hecho y serán sancionados conforme a lo dispuesto en este
artículo. La reincidencia en las infracciones señaladas en este artículo, será causal
de despido del empleado responsable, de acuerdo a lo que establece la Ley de
Servicio Civil. En todos los casos se conferirá audiencia previa al afectado.

Otras Sanciones: Se establecen las siguientes sanciones administrativas: 1. A los

valuadores autorizados para actuar ante la entidad administradora, que en el
ejercicio de su actividad realicen actos o avalúos a través de los cuales infrinjan
las normas contenidas en el Manual de Avalúos y que como resultado de tal
actuación se produzca un perjuicio fiscal, incurrirán en una multa equivalente al
cinco por millar (5%o) sobre el valor del inmueble. Esta multa no será inferior a
cien quetzales (Q.100.00) ni superior a un mil quetzales (Q.1, 000.00); por cometer
una segunda infracción de la misma clase, el doble de la multa anterior y
suspensión temporal de su autorización como valuador por seis (6) meses; y
cancelación definitiva de su autorización como valuador por la tercera infracción
de la misma naturaleza, sin perjuicio de certificarle lo conducente a los tribunales
competentes. En todos los casos se conferirá audiencia al afectado; 2. Los
notarios que dejaren de remitir los formularios y avisos que ordena el artículo 38
del Código de Notariado, incurrirán en una multa de diez quetzales (Q.10.00).

Plazo de la prescripción: El plazo de prescripción para los derechos y obligaciones

derivados de la aplicación, recaudación y fiscalización de este impuesto, será de
cuatro (4) años.

Cobro del impuesto vencido: El ente administrador debe formular liquidación

profesional de impuesto atrasado, notificando al contribuyente el requerimiento de
pago. El contribuyente tendrá derecho, dentro de los veinte (20) días hábiles
siguientes a la fecha de notificación del requerimiento, a impugnar el cobro que se
le hace, para lo cual deberá acreditar las circunstancias extintivas de las
obligaciones de pago. Vencido el término indicado en el párrafo anterior, sin que el
contribuyente se hubiere pronunciado sobre el cobro, se emitirá resolución
confirmando la liquidación; la certificación de la resolución constituirá título
ejecutivo suficiente, el que será cursado para el cobro económico - coactivo.

Cambios recientes en la legislación o particularidades que identificas en la

legislación: En agosto de 2005 entro en vigor el Manual de Valuación
Inmobiliaria,[4] que describe el procedimiento que permite a los municipios
actualizar sus valores catastrales. Es necesario analizar este nuevo manual, a la
luz de su viabilidad y factibilidad de aplicación, de tal manera que pueda
externarse una opinión sustentada sobre la metodología establecida para la
valuación masiva y la obtención de una planta de valores actualizada de mercado
que permita comparar éstos con los valores catastrales existentes, por otra parte,
dar insumos que permitan recomendar otros métodos para realizar avalúos en el
país.

Análisis crítico de las ventajas y las fragilidades del diseño tributario

La única ventaja en el diseño del IUSI es la facilidad de descentralizar y otorgar

potestades a las municipalidades, es decir su concepción natural a favor de los
municipios. Sin embargo estos no tienen potestad de definir las tasas y encuentran
serios problemas legales para la revaluación de inmuebles, además de carecer de
capacidades técnicas, humanas, materiales y tecnológicas para hacerlo (excepto
ciudad Guatemala).

Son muchas las fragilidades, entre ellas y sin mayores comentarios, la referente a
las excesivas exenciones, por conveniencia, espacio y tiempo se hará referencia
únicamente dos: tasas o alícuotas y base de cálculo-hecho generador.

• La existencia de de tres tasas diferentes, entre ellas una exenta, incentiva la

evasión y elusión fiscal, ya que gracias al autoavalúo y la debilidad por reevaluar
lo inmueble por parte de las autoridades permite a los contribuyentes manipular el
valor ubicándolo ya sea en la categoría exenta o declarándolo rústico de tal
manera que quede en un rango de valor donde la tasa a pagar sea mínima. Son
además muy bajas las tasas, no llegan a ser ni siquiera el 0.5% del valor.
• Con respecto a la base de cálculo: Gravar el valor de las mejoras junto al valor
del suelo, desincentiva la inversión de capital productivo. Se castiga al que invierte
trabajo y capital en construcción u otra actividad en tanto que, gravar solamente el
valor del terreno castiga el rentismo ocioso y no productivo, de tal forma que
combate la especulación en el mercado de suelo urbano.

Corolario

Al imponer únicamente con base al valor del suelo se estaría atacando de manera
directa la causa principal de la formación del precio del suelo, el tirón de la
demanda, se acciona directamente para disminuir la escasez “original” del mismo
y en contra del precio monopólico que el propietario puede exigir, si se grava
únicamente el suelo; no se afecta la producción, ni el consumo, no se afecta al
capital, ni al trabajo, por tanto se obliga al propietario a absorber el impuesto. De
acuerdo con el punto anterior, y conforme con la naturaleza monopólica del suelo,
-la cual hace que el precio exigido ya se encuentre al tope de lo que el
demandante pagaría-, es decir que ya está ofertado al precio del mejor y máximo
uso, el pagar el impuesto va en detrimento de las cuotas periódicas de renta, por
tanto el precio que podrá obtener en el mercado disminuirá de manera inversa a la
proporción con que aumente el impuesto predial o territorial.

Otros aspectos relativos a la administración del IUSI.

En Guatemala casi sólo los inmuebles financiados por bancos y asegurados por el
Instituto de Fomento Hipotecas Aseguradas reportan montos reales de compra-
venta, y por tanto son registrados fiscalmente al valor real de mercado. Las
construcciones nuevas hechas con financiamiento privado y las antiguas, -
muchas de las cuales tienen reformas o ampliaciones que no se reportan
mediante las licencias de construcción-, están subvaloradas, esto ocurre en todos
los municipios de departamentos del país.

Según un ensayo elaborado por el que suscribe la recaudación del IUSI significa
0.15% del Producto Interno Bruto, mientras que en Costa Rica representa al
menos el 0.6 por ciento. Por el IUSI, el país recaudó en el 2007 Q390.5 millones,
de los cuales, Q173.7 millones corresponden al municipio de Guatemala, según la
Superintendencia de Administración Tributaria, los otros municipios de ese
departamento aportan Q161 millones, mientras que los del resto del país registran
Q55.8 millones.

Es necesaria la revaluación en toda la República, la ley ordena y describe los

mecanismos para la actualización fiscal, en 1987 y 1988 se hizo un auto-avalúo, y
desde entonces no se ha efectuado uno de esa magnitud, sino solo específicos,
por algunas municipalidades. Con respecto a la ciudad de Guatemala, estudios en
manos de la Dirección de Catastro revelan que el 70 por ciento de los inmuebles
de la capital está sub-valuado; algunos, hasta en 80 por ciento de su valor
comercial. Pese a ello, la el recaudo de la alcaldía capitalina por concepto de IUSI
representa el 44% de todos los ingresos propios (no traslados del gobierno
central). La comuna capitalina ha hincado un proceso de revalúo que se
concretará en cuanto entre en vigor el acuerdo de zonas homogéneas, el cual
establece el valor de la propiedad de acuerdo con su ubicación. El proceso ya se
inició en las zonas 4, 9, 10, 13 y 14, y la notificación oficial ha sido cuestionada por
agrupaciones conservadoras y patrimonialistas, considerando al manual de
avalúos como inconstitucional.

Para efectuar el reevalúo, las comunas deben basarse en el Manual de Valuación

Inmobiliaria, de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI).
Según el DICABI, al tener definidas las zonas homogéneas físicas y económicas,
las municipalidades diseñan tablas de valores de terrenos y de construcción,
basadas en investigación de valores de mercado. Esta última depende de los
materiales usados, del estado de conservación, de la arquitectura y del nivel
social. Se toman en cuenta para el avalúo factores como el sector, la forma e
inclinación del terreno, la ubicación (esquina o medial) y si tiene acceso directo a
la calle o no.