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DÉMEMBREMENT DE LA

SOLUTIONS DE
TITTRE
PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL

TITTRE
SOLUTIONS DE
DÉMEMBREMENT DE
LA PROPRIÉTÉ POUR
LE LOGEMENT SOCIAL

Mars 2015
PILOTAGE

L’Union sociale pour l’habitat

Chrystel Gueffier-Pertin
e-mail : chrystel.gueffier-pertin@union-habitat.org

Denis Landart
e-mail : denis.landart@union-habitat.org

Avec la participation de la Direction juridique


et fiscale de l’USH

CDC

Gladys Bousquet
e-mail : gladys.bousquet@caissedesdepots.fr

Julien Garnier
e-mail : julien.garnier@caissedesdepots.fr

REALISATION

HTC
Bruno de Baudoin
e-mail : bruno.debaudouin@habitat-territoires.com

Cécile Gau
e-mail : cecile.gau@habitat-territoires.com
SOMMAIRE

1 SYNTHÈSE DE L’ÉTUDE................................................................................................. 5

•Les objectifs de l’étude 5

•Les solutions de démembrement 5

2 LES BAUX A LONG TERME ........................................................................................... 9

I.Les points communs règlementaires aux différents baux à long terme 9


A. Définition ................................................................................................................................................................ 9
B. Le principe ............................................................................................................................................................. 9
C. Les parties au contrat ......................................................................................................................................... 9
D. La durée du bail ................................................................................................................................................ 10
E. Les droits du preneur ....................................................................................................................................... 10
F. Les obligations du preneur ............................................................................................................................. 10
G. Prix du bail.......................................................................................................................................................... 11
H. Régime fiscal ..................................................................................................................................................... 11
I. Dénouement du bail ......................................................................................................................................... 11

II.Les spécificités légales et règlementaires de chacun des types de bail 12


A. Bail emphytéotique ........................................................................................................................................... 13
B. Bail à construction ............................................................................................................................................ 14
C. Bail à réhabilitation ........................................................................................................................................... 16
D. Bail réel immobilier ........................................................................................................................................... 18

III.Mise en œuvre pratique des baux à long terme 19


A. Contractualisation des baux à long terme .................................................................................................. 19
B. La gestion du bien ............................................................................................................................................ 20
C. Le dénouement du bail .................................................................................................................................... 20

IV.Avantages, inconvénients et points de vigilance 21


A. Avantages .......................................................................................................................................................... 21
B. Inconvénients .................................................................................................................................................... 21
C. Points de vigilance ........................................................................................................................................... 22

3 L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL .................................................................................... 23

I.Présentation règlementaire de l’ULS 23


A. Principe et définition......................................................................................................................................... 23
B. Règlementation ................................................................................................................................................. 24
C. Les parties au contrat ...................................................................................................................................... 24
D. La convention d’usufruit .................................................................................................................................. 25
E. Le bail dans le cadre de l’ULS ....................................................................................................................... 29
F. La copropriété dans le cadre de l’ULS ........................................................................................................ 29
G. Régime fiscal ..................................................................................................................................................... 30

2
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
II.Mise en œuvre pratique de l’usufruit locatif social 30
A. Contractualisation de l’usufruit locatif social ............................................................................................... 30
B. Le montage de l’opération .............................................................................................................................. 31
C. Le suivi de l’opération ...................................................................................................................................... 31

TITTRE
D. La gestion du bien............................................................................................................................................. 32
E. Le dénouement de l’usufruit ........................................................................................................................... 32
F. Recherche d’un parcours résidentiel au travers de l’ULS ....................................................................... 33

III.Avantages et inconvénients 33
A. Avantages ........................................................................................................................................................... 33
B. Inconvénients ..................................................................................................................................................... 34

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
4 L’organisme foncier solidaire ................................................................................. 35

I.Définition 35

II.Règlementation 35

III.Caractéristiques proposées par l’association CLT de France 35

TITTRE
A. Le foncier ............................................................................................................................................................ 35
B. Les dispositions du bail ................................................................................................................................... 35
C. Eligibilité des ménages .................................................................................................................................... 36

5 MONOGRAPHIE ........................................................................................................... 37

I.BAIL EMPHYTEOTIQUE 37
A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 37
B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 37
C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 37
D. Réalisation de l’opération ................................................................................................................................ 38
E. Photos avant/après travaux ............................................................................................................................ 38
F. Synthèse et bilan............................................................................................................................................... 38

II.BAIL A CONSTRUCTION 39
A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 39
B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 39
C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 40
A. Photos.................................................................................................................................................................. 42

III.USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : PREMIERE EXPERIENCE 42


A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 42
B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 43
C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 43
A. Photo et plan du projet..................................................................................................................................... 45
B. Synthèse et bilan............................................................................................................................................... 46

IV.USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : DEUXIEME EXPERIENCE 47


A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 47
B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 47
C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 47
D. Photo du projet .................................................................................................................................................. 48
E. Synthèse et bilan............................................................................................................................................... 48

V.USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : ORGANISME PRECURSEUR 48


A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 48
B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 48
C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 49

3
D. Photos et plans .................................................................................................................................................... 50

6 ANNEXES....................................................................................................................... 54

I.Exemples de clauses 54
A. Modèle annexe au contrat de location ......................................................................................................... 54
B. Exemple de clauses relatives à l’entretien des biens de l’ensemble immobilier pendant la
durée de l’usufruit ....................................................................................................................................................... 55
C. Exemple de convention entre nu-proprietaire et usufruitier .................................................................... 57

II.Organisme Foncier Solidaire 63

III.Liste des personnes rencontrées 66

IV.Bibliographie 66

4
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
1 SYNTHÈSE DE L’ÉTUDE

TITTRE
• Les objectifs de l’étude
Le Mouvement HLM souhaite renforcer la dynamique de production pour répondre à la demande
croissante de logements, notamment dans les zones de marché tendu. Il doit pour cela agir sur
deux fronts : les coûts de production et l’accès au foncier.
En effet, la maitrise des coûts de production est nécessaire pour préserver la situation financière

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
des organismes Hlm : il y a lieu de limiter le recours aux fonds propres afin de conserver des
marges de manœuvre pour entretenir et mettre à niveau le patrimoine existant tout en visant des
loyers abordables.
En outre, s’agissant des marchés très tendus, le coût du foncier est d’un niveau tel qu’il peut être
nécessaire de recourir à des modes opératoires différenciés pour répondre aux nombreux freins à
la production, dont parfois, ceux liés à l’image des logements sociaux.
Le démembrement de propriété est une des solutions possibles. Le démembrement présente
l’avantage de dissocier la propriété du sol de celle du bâti. Ainsi, l’organisme Hlm acquiert le droit

TITTRE
d’utiliser le sol pour construire et gérer un immeuble pour un temps donné sans s’en rendre
acquéreur, ce qui permet de minimiser la mise de fonds initiale : les opérations démembrées sont
souvent réalisées sans mise de fonds propres ni de subventions. L’objectif de cette étude est
d’analyser et de mieux faire connaitre les solutions de démembrement de propriété par les baux de
longue durée (bail emphytéotique ou à construction) ainsi que les montages en usufruit locatif
social.

• Les solutions de démembrement


Différentes solutions de démembrement sont présentées :
- Les baux à long terme : bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation et bail
réel immobilier,
- L’usufruit locatif social,
- L’organisme foncier solidaire.

► Les baux à long terme


D’une durée possible de 18 (12 pour les baux à réhabilitation) à 99 ans, mais souvent conclus sur
55 à 60 ans, les baux ont en commun les points suivants :
- Transfert du droit réel immobilier au preneur (l’emphytéote) pendant la durée du bail, en
contrepartie de l’entretien, de la construction ou de la réhabilitation du bien immobilier selon
la nature du bail,
- Le preneur peut donc hypothéquer, céder ou louer le bien,
- Le preneur est tenu de toutes les charges, impôts et taxes relatifs aux constructions et au
terrain,
- Le prix du bail (redevance ou loyer) est libre,
- Le terrain et les constructions qui y sont implantées sont remis en bon état d’entretien au
bailleur à l’issue du bail.

Les parties aux contrats peuvent être de statut public ou privé, sauf pour ce qui concerne le bail à
réhabilitation pour lequel, le preneur est obligatoirement un « constructeur social ». S’agissant du
logement social, les baux sont majoritairement consentis par les collectivités locales, et souvent
consentis à l’euro symbolique. On notera toutefois, que, en zone tendue, les collectivités
s’interrogent quant à la valorisation de leur foncier.
Les biens sous baux à long terme sont généralement gérés par les organismes comme leurs
propres immeubles et intégrés aux PSP (la proportion d’immeubles sous bail peut atteindre 50% du
patrimoine de certains organismes). Toutefois, à l’approche du dénouement du bail, certains
5
organismes proposent aux bailleurs des réhabilitations qualitatives pour conserver le bien dans
leur patrimoine.

► L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de
propriété temporaire qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits réels
distincts, l’usufruit et la nue-propriété. En d’autres termes, le bien est temporairement divisé entre
deux propriétaires, l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun étant alors titulaire de droits différents
assorti à son titre, la pleine propriété revenant au nu-propriétaire à l’échéance de la période
d’usufruit. Cet ULS peut avoir une durée de 15 à 30 ans.
En pratique, le coût de l’usufruit est d’environ 40% de la pleine propriété et celui de la nue-
propriété de 60% pour un ULS d’une durée de 18 ans. Le nu-propriétaire est en général un
particulier qui investit pour profiter des avantages fiscaux, pour préparer sa retraite (en tant que
placement financier ou pour avoir un logement bien situé afin de l’occuper le moment venu) ou
pour céder ultérieurement le bien à sa descendance.
L’ULS est surtout destiné aux zones très tendues, et l’opération est majoritairement montée en
PLS par l’organisme. Si le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la période de l’ULS,
l’ensemble des charges est dû par l’usufruitier qui encaisse le fruit des loyers, ce dernier ayant
également mandat du nu-propriétaire devant le syndic en cas de copropriété.
L’ULS donne lieu à une convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, laquelle doit notamment
préciser l’affectation des locaux, la répartition des charges ainsi que les conditions de remise du
bien à l’issue de l’usufruit.
On doit préciser que le locataire de l’usufruitier, organisme social, à défaut du droit au maintien
dans les lieux, bénéficie de garanties en matière de relogement dès lors qu’il est sous les plafonds
de ressources. Aussi, l’architecture réglementaire prévoit une organisation précise des actions à
conduire à l’approche du dénouement de l’usufruit.
Si le principal avantage de l’ULS réside dans la possibilité pour un organisme d’offrir des
logements particulièrement bien situés, l’inconvénient majeur reste la durée relativement courte qui
impose des points de vigilance tels que la mise en place de baux précaires de location, ainsi que la
constitution de provisions pour une remise en état complète des logements avant leur restitution,
voire pour couvrir les éventuelles périodes de vacance précédant le dénouement de l’usufruit.

► Comparaison baux à long terme et ULS

Si les deux formules que sont les baux à long terme et l’ULS relèvent du même principe de
démembrement de la propriété, elles présentent des différences sensibles.
Au titre des similitudes, on relèvera bien sûr que l’organisme Hlm, s’il n’est pas pleinement
propriétaire du bien, doit le gérer pendant toute la durée du contrat avec les mêmes droits et
devoirs que pour son patrimoine en propre.
On constate également que les montages financiers des opérations démembrées ne font que peu
appel aux fonds propres des organismes et limitent le montant des aides financières sous forme de
subventions, contrairement aux opérations classiques.
En termes de différences, on notera tout d’abord celui posé par l’opération en termes d’objectifs : si
les baux à long terme sont mis en œuvre pour créer du logement social « ordinaire », l’ULS est
surtout destiné à produire du logement « intermédiaire » ; il en résulte une localisation des
opérations en ULS qui ne peut être adaptée qu’aux seuls marchés tendus, voire très tendus.
Ensuite, la durée des engagements et de la gestion du bien : un bail emphytéotique, quelle que
soit sa forme, est d’une durée généralement supérieure à 50 ans, alors que l’ULS est rarement
souscrit pour plus de vingt ans.

6
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
Le tableau ci-dessous reprend les différences essentielles :

Bail à long terme Usufruit locatif social

TITTRE
Principe Mise à disposition d’un terrain bâti ou Achat par un organisme HLM de
non bâti à un organisme HLM par un l’usufruit de logements pour une durée
bailleur (ex : commune) pour une de 15 à 30 ans.
longue durée (12 ou 18 à 99 ans)
moyennant un loyer ou une
redevance, et en contrepartie, pour
certains baux, de la construction ou
de la réhabilitation d’un immeuble.

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Durée Longue durée : 12 ans minimum pour Durée de 15 ans minimum à 30 ans
le bail à réhabilitation, 18 ans pour les maximum.
baux emphytéotique et à construction, En pratique, l’ULS dure entre 15 et 18
99 ans maximum. ans (un seul cas de 23 ans).
En pratique, le bail dure entre 55 et 65
ans.
Coût L’organisme HLM s’engage à Le prix de l’usufruit varie en fonction

TITTRE
construire ou à réhabiliter un de sa durée et du prix de la pleine
immeuble, sans avoir à supporter le propriété : plus la durée de l’usufruit
coût du foncier. est importante, plus la valeur de
Règlementairement, il doit verser un l’acquisition de celle-ci sera élevée.
loyer ou une redevance à son bailleur. Pour un ULS d’une durée de 15-17
En pratique, la redevance est ans, le montant de l’USL correspond
modique, souvent à l’euro environ à 40% de celui de la pleine
symbolique. propriété.
Financement - Prêts correspondant au type de - Prêts souvent PLS, parfois PLUS en
financement PLUS, PLAI ou PLS en fonction de la localisation, rarement du
fonction du choix qui est fait, PLAI
- Parfois subvention d’une collectivité, - Par conséquent pas (ou peu) de
- Pas ou peu de fonds propres. subvention
- Pas de fonds propres.
Choix Les organismes HLM peuvent refuser Les organismes ont un réel choix
des propositions de communes après d’acceptation ou de refus d’un tel
avoir étudié l’amortissement de montage puisqu’ils sont généralement
l’opération. démarchés par des intermédiaires ou
Cependant, les organismes sont des promoteurs immobiliers. Il s’agit
généralement démarchés par des d’avantage d’un choix commercial.
communes ou autres collectivités.
Politiquement parlant, il est donc
difficile pour un office de refuser une
telle proposition.
Dénouement A l’expiration du bail, le bien revient A l’expiration de l’ULS, le bien revient
du généralement au propriétaire du automatiquement en pleine propriété
démembrement terrain, sauf clause contraire dans le au nu-propriétaire.
contrat. L’organisme est généralement chargé
L’organisme HLM a parfois la de reloger les locataires sous plafond
possibilité de reconduire le bail ou de ressources en place dans son
trouve un accord avec le bailleur pour patrimoine ou celui d’un autre bailleur
conserver le bien dans son implanté sur le même territoire.
patrimoine.
Avantages Financier : Financier :
Permet de produire du logement Permet de produire du logement social
social en investissant peu, voire sans sans fonds propres ni subventions.
fonds propres. Localisation exceptionnelle :
Nouvelle localisation : Les opérations sont généralement
Permet potentiellement à un implantées dans un secteur tendu,
7
Bail à long terme Usufruit locatif social
organisme de s’implanter dans de voire très tendu, où les bailleurs
nouvelles communes. sociaux ne sont pas implantés et ne
pourraient pas s’implanter pour des
raisons financières.
Inconvénients Remise en cause de la pérennité du - Remise en cause de la pérennité du
logement social : l’organisme n’est logement social.
pas propriétaire du bien. Toutefois, la - Relogement des locataires au terme
durée longue du bail pérennise le de l’ULS.
logement social dans le parc du - Remise en état du bien en fin d’ULS
bailleur social

► L’organisme foncier solidaire


L’organisme foncier solidaire (OFS) est un organisme à but non lucratif ; il a pour objet d’acquérir
et de gérer des terrains, bâtis ou non, pour réaliser des logements et des équipements collectifs.
L’OFS recourt à la séparation des propriétés du sol et du bâti via le bail emphytéotique afin de
produire des constructions destinées prioritairement et durablement à la location et à l’accession
des ménages sous plafonds de ressources.
L’OFS a vocation, entre autres, à diminuer le coût de l’opération immobilière en injectant une
subvention d’origine publique ou privée qui sera cristallisée dans le foncier et qui bénéficiera à
plusieurs générations d’occupants d’un même bien.
En termes de dispositions réglementaires, on doit préciser que les décrets d’application de la loi
n°2014-366 du 24 mars 2014 créant les OFS n’ont pas encore été publiés.

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DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
2 LES BAUX A LONG TERME

TITTRE
I. Les points communs règlementaires aux différents baux à
long terme

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
A. Définition
Le bail emphytéotique, le bail à construction et le bail à réhabilitation sont des baux à long terme,
superficiaires destinés à mettre en valeur la propriété foncière.
Une ordonnance 2014-159 du 20 février 2014 relatif au développement des logements
intermédiaires créé un nouveau bail à long terme : le bail réel immobilier.

TITTRE
B. Le principe
Les baux à long terme ont pour objet de donner au preneur la possibilité de construire ou de
réhabiliter un immeuble et de le gérer en lui transférant les droits du propriétaire du sol (le bailleur)
pendant une longue durée.
Ce montage permet au propriétaire du sol de voir sa propriété valorisée puisqu’il appartient au
preneur d’investir en contrepartie d’un montant très souvent modique (l’euro symbolique), et au
preneur de jouir du bien puisqu’il en est quasi-propriétaire pendant toute la durée du bail. Les biens
construits ou valorisés reviennent au bailleur à l’issue du bail.
Plusieurs types de baux à long terme existent :
‐ Le bail emphytéotique (privé ou administratif) qui impose la mise en valeur et l’entretien du
bien,
‐ Le bail à construction par lequel le preneur doit construire un ou des ouvrages sur le fonds,
‐ Le bail à réhabilitation qui impose au preneur la réhabilitation des immeubles existants sur
le fonds sur lequel porte le bail,
‐ Le bail réel immobilier, récemment créé en vue de faciliter la construction de logements
intermédiaires.

C. Les parties au contrat

Le bailleur peut être une personne physique ou morale, privée ou publique, propriétaire ou
usufruitière d’un bien immobilier.
Dans le cadre du bail à réhabilitation, le preneur est nécessairement une personne morale de droit
public dont la liste est énumérée à l’article L252-1 du CCH. Le preneur peut être un organisme
HLM.

Ce sont généralement les communes ou les Conseils Généraux qui démarchent les organismes
Hlm en vue de conclure un bail à long terme. Dans les départements ruraux, l’objectif des
communes est d’attirer de nouveaux habitants afin de maintenir l’attractivité par le fonctionnement
d’une école ou de commerces par exemple ou de permettre une certaine rotation des habitants. En
milieu urbain, il s’agit souvent de rénover un immeuble ancien, ou de transformer un bâtiment
existant en vue de l’affecter à l’habitation sociale. Les Elus sont souvent attirés par le bail
emphytéotique au motif qu’il consiste en « un prêt de foncier ». Ils sont sensibles au fait que la
Collectivité locale n’ait pas à se départir complètement de sa réserve foncière (NB. Dans certains
cas, notamment en milieu rural, le bien est légué à la commune sous réserve qu’il soit maintenu
dans les biens de celle-ci ; le bail à long terme permet alors d’utiliser le fonds sans contrevenir aux
conditions du legs.)

9
Ainsi, plus du quart du patrimoine géré par l’OPH des Hauts de Seine est issu de baux à long
terme. L’office est sollicité d’abord par les communes pour réaliser des constructions ou pour
réhabiliter des immeubles leur appartenant, mais l’OPH est également démarché par le conseil
général, des ministères et des associations.
Lot Habitat, dont un tiers du patrimoine géré relève du bail à long terme, est surtout sollicité par
des communes visant à maintenir une population en place.
Pour « entrer » sur un territoire communal, Logis Méditerranée peut proposer la formule du bail à
long terme afin d’offrir une certaine garantie aux communes qui ne connaissent pas bien
l’organisme.

D. La durée du bail

La durée de ces baux est dite « à long terme » comparativement au bail d’habitation dont la durée
est de 3 ans minimum ou au bail commercial dont la durée minimale est de 9 ans et pour lesquels
la loi prévoit une possibilité de dénouement de la part du locataire avant ces termes.
En fonction des baux, leur durée varie entre douze ans (bail à réhabilitation), dix-huit ans (autres
types de baux à long terme) et quatre-vingt-dix-neuf ans.
ème
Le contrat ne peut prévoir aucun dénouement avant la 12 année pour le bail à réhabilitation et la
18ème année pour les autres baux. Si la tacite reconduction est interdite, en revanche, une
reconduction expresse est possible dans la limite de la durée maximale de 99 ans. Les parties
fixent librement la durée dans ces limites légales. La durée du bail peut, par exemple, être fixée
selon la durée des prêts contractés par le preneur pour réaliser les logements ou les travaux.

L’OPH du Gers signe en général des baux pour une durée de 55 ans. Il s’agit de la durée estimée
pour obtenir l’équilibre financier de l’opération de construction ou de réhabilitation. Pour les
organismes interrogés dans le cadre de l’étude, la durée du bail varie de 55 à 65 ans.

A l’issue du bail, le bien revient en pleine propriété au propriétaire du sol.

E. Les droits du preneur


Les baux à long terme attribuent tous au preneur un droit réel immobilier, alors que les baux de
courte durée ne donnent au preneur qu’un droit personnel sur les locaux.
Un droit réel immobilier confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur un bien immeuble.
Il s’agit d’un droit de superficie c’est-à-dire d’un droit de propriété sur l’espace représenté par la
surface du sol, issue du démembrement temporaire de la propriété du bailleur.
De ce caractère découlent notamment la libre hypothèque et la libre cession des droits. Ainsi, le
preneur peut hypothéquer son droit. L’hypothèque s’éteint à l’expiration du bail.
Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société.
Il peut également acquérir au profit du fonds des servitudes actives ou le grever de servitudes
passives, dans la limite de la durée du bail, à condition d’en informer le propriétaire du sol. Les
servitudes consenties survivent à l’extinction du bail.
Le preneur a le droit de louer les biens construits ou réhabilités par ses soins. Toutefois, les baux
d’habitation consentis s’éteignent au terme du bail. Les locataires du preneur ne pourront
prétendre à aucune indemnité à l’expiration de leur contrat. En effet, la disparition du titre de leur
bailleur entraine l’extinction de leur propre bail.

F. Les obligations du preneur

Le preneur est tenu au maintien en bon état d’entretien et de réparation de toute nature des
constructions existantes ou construites par ses soins selon l’objet du bail, sauf si les bâtiments ont
péri par cas fortuit ou force majeure ou par un vice de construction pour les bâtiments existants
avant la signature du bail.
L’inexécution de ces obligations ou la commission de graves détériorations sur le fonds justifierait
une résolution judiciaire du contrat.
Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs aux constructions et au terrain.

10
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
G. Prix du bail

TITTRE
Le bail est consenti contre le versement d’une redevance ou d’un loyer par le preneur au bailleur.
Le montant de cette redevance est généralement peu élevé. Les parties sont libres de fixer son
montant.
Le loyer est parfois fixé à l’euro symbolique. L’absence ou la modicité du loyer peut être envisagée
dans la mesure où les travaux d’amélioration ou la valorisation du bien du bailleur constitueront le
prix du bail.
Aucun texte n’encadre la fixation de son montant, mais certains textes réglementaires indiquent

PROPRIÉTÉ POUR LE
des principes à retenir. Selon le type de bail, la redevance peut prendre d’autres formes que le

LOGEMENT SOCIAL
versement en numéraire.
Divers paramètres peuvent être pris en considération pour établir le prix :

− L'état initial de l'immeuble,


− L'importance des travaux d'amélioration,
− La durée du bail,

TITTRE
− Les redevances acquittées par les occupants.

Traditionnellement, le bail est consenti aux organismes Hlm « à l’euro symbolique ».


Il arrive que les collectivités locales, demanderesses de logements sociaux sur leur territoire,
participent financièrement en réalisant la viabilisation du terrain (elles ont accès à des
financements auxquels n’ont pas accès les organismes), voire en subventionnant l’opération, au-
delà même de la mise à disposition gratuite du foncier ou de l’immeuble à réhabiliter.
On note toutefois que, en marché tendu, certaines communes envisagent de fixer une redevance
significative, faisant ainsi perdre tout intérêt de cette formule pour les organismes Hlm.
Pour l’OPH des Hauts de Seine, il s’agit d’un contrat « donnant-donnant » : l’organisme accepte de
construire un immeuble sur un terrain ne lui appartenant pas, il sera probablement délesté de son
immeuble en fin de bail, en contrepartie, le terrain est laissé à sa disposition gratuitement. Lorsque
certaines communes cherchent l’amortissement du coût du foncier, l’OPH ne répond
favorablement aux propositions de baux que dès lors que l’étude financière est favorable.

H. Régime fiscal
Le régime fiscal des opérations sous bail à long terme (TVA, TFPB) est identique aux opérations
« traditionnelles ». Dès lors que le bail confère au preneur un droit réel immobilier, il doit être publié
au fichier immobilier, ce qui implique qu'il revête la forme d'un acte authentique.

I. Dénouement du bail
Le bail à long terme peut s’éteindre de trois façons :
- L’arrivée du terme convenu entre les parties,
- La résiliation (pour défaut de paiement de la redevance ou du loyer, pour inexécution du
contrat ou détérioration du fonds par le preneur),
- La perte de l’immeuble.

A l’issue du bail, le bien construit, entretenu ou réhabilité par le preneur est remis au propriétaire
du sol sauf clause contraire prévue au contrat. Il est en effet possible d’insérer une clause au bail à
long terme selon laquelle le preneur récupère le bien et son terrain d’assiette au terme du contrat.
Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds
pendant la durée du bail, il ne peut les détruire, ni réclamer aucune indemnité à l’expiration du bail.

Le dénouement du bail est une préoccupation importante des organismes HLM. En effet, il est
généralement prévu par le bail que le bien construit ou réhabilité revienne au bailleur à l’échéance.
Dans certains cas, une clause peut prévoir la cession du bien au preneur à l’issue du bail.
11
1. La fin contractuelle du bail

 Transfert au bailleur des constructions édifiées par le preneur

Il s’agit de la solution applicable à défaut de stipulation contraire mentionnée au contrat (L251-2


CCH pour le bail à construction). Ce transfert de propriété peut donner lieu à une indemnité au
profit du preneur. Le plus souvent, aucune indemnité n’est versée.
 Cession du terrain au profit du preneur

Si le bailleur est une personne morale, lorsque le bail à construction est assorti d'une clause
spéciale prévoyant le transfert de la propriété du terrain au preneur moyennant le versement d'un
supplément de loyer, les sommes et prestations de toute nature reçues par le bailleur en paiement
du prix de cession du terrain ne peuvent pas être considérées comme des loyers et imposables
comme tels (151 quater CGI).
 Conséquences de l’extinction du bail

Sauf clause contraire, les droits du preneur s’éteignent en même temps que le bail à long terme.
Seules les servitudes consenties pour la réalisation des travaux de réhabilitation ou des
constructions survivent à la fin du bail.

2. La résiliation anticipée

Le bail à long terme peut être résilié de manière anticipée en raison :


- D’un défaut de jouissance de la part du preneur : manquement à son obligation de
maintenir le bien en bon état de réparation, dégradation volontaire du bien, etc.
- Du défaut de paiement de la redevance ou du loyer par le preneur.

La jurisprudence distingue plusieurs cas de résiliation anticipée :


− La cession simultanée, par le bailleur et le preneur, de leurs droits à un acquéreur unique
(CE 21 novembre 2011, n° 340778, CE 18 janvier 2012, n° 340790),
− L'apport du terrain par le bailleur à la société locataire (CE 5 décembre 2005, n° 256916),
− La fusion des sociétés bailleresse et preneuse (CE 7 février 2007, n° 288067),
− La cession anticipée du terrain par le bailleur au profit du preneur (CE 21 décembre 2007,
n° 289807, CE 27 février 2013, n° 350663).

II. Les spécificités légales et règlementaires de chacun des types


de bail
Les baux emphytéotiques résultent de droits anciens et ont été modernisés au fil du temps pour
spécifier certains droits ou devoirs corrélativement à leur objet principal. Ainsi, le bail
emphytéotique classique est régi par le Code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique
administratif par le code général des collectivités territoriales (CGCT) et les autres baux (le bail à
construire, le bail à réhabilitation et le bail réel immobilier) sont régis par le code de la construction
et de l’habitation (CCH). Enfin, certaines dispositions générales sont reprises par le code civil.

12
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
A. Bail emphytéotique

1. Définition

TITTRE
Le bail emphytéotique de droit commun est le plus ancien des contrats de location à long terme.
Le preneur (ou emphytéote) s’engage à mettre en valeur l’immeuble qu’il loue. La différence
essentielle avec le bail à construction est que le preneur n’a pas d’obligation à construire mais la
simple faculté de le faire.

2. Règlementation

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Le régime juridique du bail emphytéotique de droit privé est prévu par les articles L 451-1 à L 451-
13 du Code rural et de la pêche maritime, applicable à défaut de convention contraire (2.1). Depuis
la loi n° 88-13 du 5 janvier 1988, les collectivités territoriales et leurs établissements publics
peuvent consentir sur leur domaine public des baux emphytéotiques à des personnes privées ; il
s’agit alors d’un bail emphytéotique administratif (2.2).

2.1. Bail emphytéotique de droit privé

TITTRE
Le bail emphytéotique de droit privé ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit
d’aliéner, sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes (L451-2 C. rural et de la
pêche maritime).

2.1.1.Durée du bail

La reconduction expresse peut être convenue, sans pouvoir dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans.

2.1.2.Droits du preneur

Il détient seul le droit de pêche et de chasse et exerce à l’égard des mines, carrières et tourbières
tous les droits de l’usufruitier (L 451-11 C. rural et de la pêche maritime).

2.2. Bail emphytéotique administratif

Le bail emphytéotique administratif (BEA) était réservé à l'origine aux seules collectivités
territoriales et aux établissements publics de santé. Depuis la loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010, ils
peuvent aussi se conclure sur le domaine public de l’État.
Ce sont les articles L1311-2 à L1311-4-1 du code général des collectivités territoriales qui
définissent le bail emphytéotique administratif en se référant aux articles L451-1 du Code rural et
de la pêche maritime qui régit le bail emphytéotique de droit privé (durée identique au bail de droit
privé).

Un BEA peut être conclue :

- Soit pour l’accomplissement d'une mission de service public pour le compte du


bailleur,
- Soit pour la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de la compétence du
bailleur,
- Soit pour l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public,
- Soit pour la réalisation d'enceintes sportives et des équipements connexes
nécessaires à leur implantation ou pour leur restauration, leur réparation, leur
entretien-maintenance ou leur mise en valeur,
- Soit, jusqu'au 31 décembre 2017, pour la réalisation d’une opération liée aux besoins
de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationale, ou pour répondre aux
besoins d'un service départemental d'incendie et de secours.

13
Ce bail confère bien au preneur un droit réel immobilier, cependant, il est régi par des règles
particulières (L1311-3 Code Général des Collectivités Territoriale -CGCT). En effet, le preneur ne
peut céder son droit qu’à une personne qui lui est subrogée dans les droits et obligations découlant
du bail. Il peut l’hypothéquer uniquement pour la garantie des emprunts qu’il a contractés pour le
financement de la réalisation ou de l’amélioration des bâtiments situés sur le terrain objet du bail.
Les opérations construites en cours de bail peuvent faire l’objet de contrats de crédit-bail.
L’article L1311-2 du CGCT soumet la conclusion des BEA aux règles de la commande publique.

B. Bail à construction

1. Définition

Le bail à construction est un contrat de location à long terme, de 18 ans minimum à 99 ans
maximum par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain dont il a la
jouissance et à les maintenir en bon état jusqu’à la fin du bail.

2. Règlementation

Le bail à construction a été institué par la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964, relative aux
opérations d’urbanisme, complétée par le décret n° 64-1323 du 24 décembre 1964, devenus,
respectivement, les articles L 251-1 à L 251-9 et R 251-1 à R 251-3 du Code de la construction et
de l’habitation (CCH). Ces articles ont ensuite été modifiés par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006
et par son décret d’application n°2007-897 du 15 mai 2007.
L’article L251-8 du CCH confère un caractère d’ordre public à certaines dispositions, celles
relatives à la cession, à la constitution de servitudes et à la compétence du tribunal de grande
instance pour les contestations relatives au loyer. En dehors de ces dispositions, les parties
conservent leur liberté contractuelle (Cour de cassation, 3e ch. civ, 7 avril 2004, n° 02-16283).
Elles doivent cependant veiller à préserver les caractéristiques du bail à construction (cf. 3.) faute
de quoi le contrat est susceptible d’être disqualifié.

3. Les caractéristiques du bail à construction


Trois caractéristiques cumulatives sont nécessaires à la qualification du bail à construction :

- L’obligation du preneur de construire sur le terrain du bailleur (L251-1 CCH) (3.1.) ;


- La durée comprise entre 18 et 99 ans (L251-1 CCH) (3.2.) ;
- La constitution d’un droit réel immobilier au profit du preneur (L251-3 CCH) (3.3.)

Les articles L251-5 et R251-1 du CCH donnent des indications sur le calcul du prix du bail (3.4.).

3.1. Les obligations du preneur

L’engagement par le preneur d’édifier des constructions sur le terrain du bailleur est un élément
constitutif principal du bail à construction. Cependant, un bail qui confère seulement au preneur
l’obligation de construire des édifices n’est pas nécessairement un bail à construction. Il s’agira
d’un bail à construction uniquement si le bail cumule les trois conditions énumérées ci-dessus.
Il est souhaitable que le contrat décrive précisément les constructions que le preneur s’oblige à
réaliser.
Si le preneur décide de céder tout ou partie de ses droits ou de les apporter en société, il reste
cependant garant, vis-à-vis du bailleur, jusqu’à l’achèvement des constructions qu’il s’est engagé à
édifier.

14
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
3.2. Les droits du preneur

En matière d’hypothèque, comme pour tous les baux à long terme, celle-ci s’éteint à l’expiration du
er
bail (article 251-6 1 alinéa du CCH). Cependant, l’alinéa 2 de l’article 251-6 prévoit que lorsque,

TITTRE
dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété, le preneur lève l’option d’achat du
terrain, les hypothèques consenties par le preneur ne prennent fin qu’à la date d’extinction de
l’hypothèque et non à l’expiration du bail. De même, dans le cadre d’une résiliation amiable ou
judiciaire, les hypothèques ne s’éteignent qu’à la date initiale d’expiration du bail prévue au contrat.
Le preneur a le droit de démolir les bâtiments existants avant la signature du bail dans le but de les
reconstruire (L251-4 CCH).

PROPRIÉTÉ POUR LE
3.3. Le prix du bail

LOGEMENT SOCIAL
La contrepartie susceptible d'être exigée du preneur à titre de prix du bail peut prendre les formes
suivantes :

- La remise de constructions au bailleur en fin de bail (L251‑2 CCH) avec ou sans indemnité
versée au preneur ;
- La remise de constructions au bailleur en cours de bail (L251‑5 al. 1 CCH) ;

TITTRE
- Le paiement d'un loyer en numéraire (L251‑5 al. 2 CCH) périodique ou non.

La remise des constructions contractuelles sans indemnité en fin de bail est souvent choisie en
raison de son traitement fiscal favorable pour le bailleur.
Loyer en nature :
Le loyer peut consister en la remise au bailleur de titres de sociétés d’attribution (titres donnant
vocation à la propriété ou à la jouissance d'immeubles ou de fractions d'immeuble construits par le
preneur) (CCH art. L 251‑5). Aucune règle ne gouverne les modalités d'une telle remise de locaux.
Le contrat doit définir l'obligation, organiser ses modalités d'exécution et de contrôle. Il peut s'agir
aussi de titres d'une société d'attribution.
Le contrat peut prévoir à titre de prix la remise de constructions édifiées sur un autre terrain que
celui objet du contrat de bail, mais, sur le terrain contractuel, une telle obligation doit demeurer
d'une importance réduite par rapport à l'obligation essentielle d'édification d'immeubles.
Loyer en numéraire :
Le prix en numéraire, périodique ou non, n'est pas impératif et la seule remise des immeubles en
fin de bail peut constituer le seul prix de ce dernier. En pareil cas, si le bail est soumis à la TVA,
cette dernière sera perçue sur une « valeur locative ». Le loyer périodique payable en espèces
peut être affecté d'un coefficient révisable par période triennale à compter de l'achèvement de
l'immeuble. La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles
(CCH art. L 251‑5), ce dernier s'entendant d'un revenu moyen au mètre carré déterminé comme il
est dit à l'article R 251‑1 du CCH. Les textes relatifs à la révision triennale n’étant pas d'ordre
public, ils sont en pratique le plus souvent écartés.
L'indexation du loyer doit respecter les règles d'ordre public des articles L 112‑1 et suivants du
code monétaire et financier qui consistent à indexer le loyer « d’une convention relative à un
immeuble bâti sur la variation de l’indice national du coût de la construction » publié par l’INSEE.

4. Régime fiscal

Pour le bailleur, l’avantage principal du bail à construction réside dans le régime fiscal appliqué
lorsque le transfert de propriété ne donne lieu à aucune indemnité. L’article 33 ter II du CGI prévoit
que ce transfert constitue un revenu foncier imposable. Cependant, il prévoit expressément de
valoriser ce revenu au coût de revient des constructions pour le preneur et non à la valeur réelle
des constructions au moment du transfert de propriété. En outre, l’article prévoit que la remise des
constructions ne donne lieu à aucune imposition lorsque la durée du bail est au moins égale à 30
ans. Entre 18 et 30 ans, il est appliqué un abattement de 8 % par année au-delà de la dix-huitième,
sur le prix de revient des constructions (art. 2 sexies de l'annexe III au CGI).

15
Le bail à construction est expressément exonéré de la taxe de publicité foncière par l'article 743.1°
du CGI. Une contribution de sécurité immobilière est exigible (au taux de 0,1 % et avec une
réduction de 50% au profite des organismes HLM) sur le montant cumulé du loyer pour toute la
durée du bail, augmenté de la valeur qu'auront, en fin de bail, les constructions édifiées par le
preneur sur le terrain loué lorsqu'elles doivent revenir au bailleur en fin de bail.
Le régime du bail à construction a été sensiblement modifié par la loi n°2010-237 du 9 mars 2010 :
Le bail à construction est, en principe, exonéré de TVA (article 261 D.1°bis du CGI). Mais les
personnes qui consentent un bail à construction peuvent, sur leur demande, opter pour
l’assujettissement à la TVA immobilière (article 260.5° du CGI).
Dès lors que le bailleur a opté pour le paiement de la TVA, le preneur comptabilise cette dernière
dans les conditions de droit commun (TVA déductible au titre des charges dès lors que l'opération
entre dans le champ d'application de la TVA) ; tel est le cas d'une LASM de logements locatifs
sociaux : la TVA étant facturée par le bailleur, le preneur doit la comptabiliser et la récupérer selon
les règles prévues en matière.

5. Dénouement du bail
ème
Si la résiliation anticipée intervient avant la 30 année, elle prive les parties des avantages
fiscaux énumérés ci-dessus.

C. Bail à réhabilitation

1. Définition
Le bail à réhabilitation est un contrat par lequel le preneur, constructeur social, s'engage à réaliser,
dans un délai déterminé, des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en
bon état d'entretien et de réparation de toute nature, en vue de louer cet immeuble à usage
d'habitation pendant la durée du bail.

2. Règlementation
Le bail à réhabilitation est prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, visant la mise en œuvre du
droit au logement, codifié aux articles L 252-1 à L 252-4 du Code de la construction et de
l’habitation (CCH), ainsi que par la circulaire n° 94-17 du 27 avril 1994.

3. Les caractéristiques du bail à réhabilitation

3.1. Obligations du preneur

Selon l’article L.252-1 du CCH, les preneurs peuvent être :


 Des OHLM
 Des SEM dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements
 Des collectivités locales
 Des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L
365-2 du CCH.

Celui-ci s'engage à réaliser sur l'immeuble du bailleur des travaux d'amélioration dont la nature, les
caractéristiques techniques, et les délais d'exécution doivent être indiqués dans le contrat lui-
même. Ces travaux devront être conformes aux règles de l'art, et aux dispositions relatives à la
sécurité des personnes.

Lorsqu’un immeuble a une forte valeur patrimoniale, qu’il est très dégradé et nécessite des travaux
importants, l’équilibre de l’opération passe par la mise à disposition du bâtiment par la commune
(objet du bail) et parfois par le versement d’une subvention d’équilibre complémentaire (Lot
Habitat).
16
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
Les travaux peuvent être financés par une subvention complétée par un prêt CDC seul, ou par une
aide majorée de l’ANAH lorsque le preneur est un organisme agréé.

TITTRE
Le preneur s'engage à signer avec l’Etat une convention ouvrant droit à l’APL pour l'occupant
(L252-3 CCH et L351-2 CCH). La durée de cette convention est calquée sur la durée du bail à
réhabilitation.

3.2. La durée du bail

Il doit être conclu pour une durée minimale de douze ans. Aucune durée maximale n’est imposée

PROPRIÉTÉ POUR LE
par la loi.

LOGEMENT SOCIAL
La prise d'effet du bail est subordonnée à la conclusion par le preneur de la convention APL
mentionnée ci-dessus.

3.3. Les droits du preneur

Ce droit réel immobilier détenu par le preneur au titre du bail à réhabilitation est cessible (L252-2
CCH), mais seulement au profit de l’un des constructeurs sociaux cités ci-dessus, avec accord du

TITTRE
bailleur. De plus, la cession doit porter sur la totalité de l’immeuble objet du bail à réhabilitation
mais elle se distingue de la vente de l’immeuble, le preneur n’étant pas pleinement propriétaire.
Enfin, le cédant, c’est- à-dire le preneur originel, demeure garant de l’exécution du bail par le
cessionnaire, preneur substitué.
A la suite de la réalisation des travaux d'amélioration prévus au contrat, le preneur pourra
consentir, sans le concours du bailleur, et sous sa seule responsabilité, des locations conformes
soit aux règles relatives aux baux conventionnés ou au régime HLM lorsque le preneur du bail est
un organisme HLM. Toutefois la durée du contrat de location, éventuellement renouvelé, ne peut
en aucun cas dépasser la durée du bail à réhabilitation. Le montant du loyer est fixé dans la limite
du loyer plafond dont le montant varie en fonction du type de financement obtenu pour les travaux
de réhabilitation.

4. Régime fiscal

 Imposition des revenus fonciers pour les bailleurs personnes physiques

Le bailleur, personne physique, qui conclut un bail à réhabilitation est imposé sur les loyers et
prestations de toute nature qui constituent le prix du bail, au titre des revenus fonciers (29 CGI).

La valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement réalisés par le


preneur dans le cadre d’un bail à réhabilitation, n’est pas imposée au titre des revenus fonciers à
l’expiration du bail, et dans ce cas, le contrat doit expressément indiquer la nature des travaux,
leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution. En revanche, les travaux
d’amélioration réalisés par le preneur restent imposables.

 Exonération de la taxe de publicité foncière

Le département peut exonérer de la taxe de publicité foncière les baux à réhabilitation (1594 J
CGI).

5. Dénouement du bail

Six mois avant la date d’expiration, le propriétaire bailleur peut, s’il le souhaite, proposer aux
occupants un contrat de location prenant effet à cette date.

À défaut, au plus tard trois mois avant l’expiration du bail, le preneur a l’obligation d’offrir aux
occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. Le locataire qui n'a

17
pas conclu de contrat de location ou accepté l'offre de relogement est, à l'expiration du bail à
réhabilitation, déchu de tout titre d'occupation sur le logement (L252-4 CCH).

Le propriétaire bailleur récupère son bien à l’expiration du bail ainsi que le bénéfice des travaux de
réhabilitation sans indemnisation.

Il retrouve la libre gestion de son bien. Le maintien dans les lieux des locataires occupants ne peut
lui être opposé, s'il ne les a pas acceptés par un nouveau contrat de location.

En cas de conflit avec un locataire qui resterait dans les lieux sans droit, c'est au preneur du bail à
réhabilitation d'effectuer toutes les démarches nécessaires afin de faire cesser cette situation.

C'est également le preneur du bail qui est redevable de l'indemnité d'occupation qui pourrait être
due au propriétaire.

D. Bail réel immobilier

1. Définition et principe
Le bail réel immobilier relatif au logement (BRILO) est un contrat par lequel le preneur s’engage,
pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, à construire ou à réhabiliter des
constructions existantes en vue de les louer ou de les proposer à l’accession temporaire à la
propriété. Les logements relèvent du régime des logements intermédiaires défini à l’article L302-16
du CCH.
Ce type de contrat s’applique également aux biens des collectivités territoriales, à leurs
groupements, leurs établissements publics et aux établissements publics fonciers de l’Etat (L254-1
CCH).
L’objectif de ce bail est de proposer une offre entre le parc libre et le parc social afin de remédier à
l’augmentation du coût du logement dans le budget des classes intermédiaires dans les zones
dites tendues.

2. Règlementation

L’ordonnance 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire créé ce nouveau bail
à long terme et le codifie aux articles L254-1 à L254-8 du CCH.

3. Caractéristiques du bail réel immobilier

3.1. Obligations du preneur

Le preneur s’engage à construire ou à réhabiliter les constructions existantes sur le terrain dans les
conditions qui sont prévues au contrat.
Lorsque le preneur décide de mettre en location les logements sur lesquels il détient un droit, il est
tenu de mentionner dans les baux la date d’extinction du bail et l’effet de cette extinction sur le
contrat. Au défaut, les locataires ont le droit de se maintenir dans les lieux pendant trente-six mois
maximum à compter de la date d’extinction du bail réel immobilier (L254-4 CCH). Par ailleurs, le
bailleur peut demander réparation de son préjudice. Le contrat de location devra reproduire en
caractères apparents, sous peine de nullité, les dispositions de l'article L. 254-1 et du troisième
alinéa de l'article L. 254-2

3.2. Prix du bail

L’article L254-3 du CCH indique que le montant de la redevance doit tenir compte des conditions
d’occupation des logements sans autre précision.

18
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
3.3. Location et accession temporaire des logements

Les logements réalisés dans le cadre d’un bail réel immobilier devront être destinés, pendant toute
la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques

TITTRE
dont les ressources n’excèdent pas les plafonds qui sont fixés par le décret n°2014-1102 du 30
septembre 2014.
Quant au coût des logements, leur prix de cession ou, pour ceux donnés en location, leur loyer,
n’excèdera pas des plafonds fixés par décret. Un décret en Conseil d’Etat fixera une méthode de
calcul du prix des logements, méthode qui devrait permettre d’obtenir non pas un prix administré
mais un prix régulé qui suivra les évolutions du marché.
Le bail réel immobilier introduit en droit français le concept de propriété temporaire d’un logement,

PROPRIÉTÉ POUR LE
Le dispositif apporte de nombreuses garanties aux futurs acquéreurs des logements qui auront une

LOGEMENT SOCIAL
véritable propriété des logements construits, qu’ils pourront céder, hypothéquer, louer ou conserver
sur de nombreuses générations et de façon stable puisque le contrat ne peut prévoir aucune
faculté de résiliation unilatérale par le bailleur (L254-1 CCH). Le BRILO faciliterait ainsi la revente
du bâti entre les différents accédants.

4. Dénouement du bail

TITTRE
L’extinction du bail entraine l’extinction des baux d’habitation, mais aucune disposition ne précise
quelles sont les conséquences exactes de la fin du bail réel immobilier.
L’article L254-1 du CCH indique toutefois que « les constructions et améliorations réalisées par le
preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son
expiration. A l'issue du bail, le preneur ne peut réclamer, sauf stipulations contraires, d'indemnité
au regard des améliorations qu'il a effectuées. »

III. Mise en œuvre pratique des baux à long terme

A. Contractualisation des baux à long terme

Dans la pratique, ce sont la plupart du temps les communes, les collectivités territoriales, qui font
appel aux organismes HLM pour construire sur un terrain leur appartenant ou pour réhabiliter un
bâtiment dégradé (immeuble d’habitation, école, presbytère, etc.) qu’elles ont dans leur patrimoine.
Elles proposent des baux à long terme dont les bailleurs sociaux étudient l’équilibre financier avant
acceptation.
Le financement de ces opérations passe par un prêt contracté auprès de la Caisse des Dépôts et
Consignation pour les PLUS, PLAI (ou un autre établissement financier pour les PLS) en fonction
du choix qui est fait. Certains organismes obtiennent des subventions de la part des collectivités
sur lesquelles le bien est implanté (EPCI, Conseil Général, Conseil Régional, etc.). La mise à
disposition d’un terrain ou d’un bâtiment permet aux organismes HLM de ne pas verser de fonds
propres ou de n’en verser que très peu pour le financement de l’opération.
Les baux sont généralement conclus pour une durée de 55 ans minimum, durée estimée
d’équilibre de l’opération. Dans certains cas, une durée plus longue du bail permettrait soit de
mieux amortir les investissements consentis, soit de mettre en place au cours de la dernière
période du bail des actions telles que des réhabilitations afin de redonner au bâtiment une
attractivité érodée par une certaine obsolescence.
Les redevances ou loyers des baux sont minimes, souvent proposées à l’euro symbolique.
Certaines communes commencent à rechercher l’amortissement du coût du terrain mis à bail.
Dans ces cas, l’intérêt pour l’organisme de contracter un bail à long terme est moindre. La durée
du bail devra être prolongée pour que l’organisme puisse équilibrer son opération.

19
B. La gestion du bien
Lorsque les constructions ou les réhabilitations sont terminées, le patrimoine en bail à long terme
est géré par l’organisme HLM comme son patrimoine en propre : gestion des locataires, entretien
des bâtiments, travaux de grosses réparations, etc. Il est en général intégré dans son plan
stratégique de patrimoine.
Il est possible pour l’organisme HLM de proposer à la commune bailleresse de s’engager dans un
partenariat. Ainsi, la commune est impliquée dans chaque étape de la vie de la résidence qu’elle
met à bail depuis les étapes de la construction le cas échéant au siège de la commission
d’attribution des logements. Elle peut également servir de relais à l’organisme qui n’a pas d’agence
à proximité de la résidence. Son rôle est alors d’informer l’organisme HLM d’éventuels problèmes
de comportement des locataires (problèmes de voisinage, vandalismes, etc.), de dégradations des
bâtiments, des doléances des locataires.
Même sans partenariat, la commune est souvent davantage impliquée dans le projet et souhaite
être informée des congés pris par les locataires afin de proposer de nouveaux locataires pour les
logements vacants.
En ce qui concerne l’entretien ménager et technique, il est quelquefois nécessaire d’établir des
conventions définissant les périmètres d’intervention de l’organisme HLM et de la commune. Ainsi,
par exemple, l’entretien des voieries (construites par l’organisme HLM) et des abords des
opérations est parfois confiée à la commune.

C. Le dénouement du bail

Au terme du bail, plusieurs possibilités s’offrent aux organismes HLM :


- Le bien revient automatiquement à la collectivité bailleresse. C’est le cas le plus fréquent
en pratique.
- La collectivité bailleresse propose à l’organisme HLM la reconduction du bail à long terme.
- La collectivité bailleresse propose à l’organisme de racheter le terrain sur lequel
l’immeuble est implanté, voire de racheter l’immeuble lui-même. Le rachat de terrain
entraine l’acquisition des constructions

S’agissant des baux administratifs, l’article R. 1311-2 du CGCT rappelle que la conclusion de ces
baux affectés à une mission de service public ou en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt
général relevant de la compétence d’une collectivité locale, est précédée d’une publicité et d’une
mise en concurrence selon les règles applicables à ces contrats.

LOGIREP, pour autant que la commune bailleresse en soit d’accord, rachète les biens en pleine
propriété à l’issue du bail à long terme.
Les communes, bailleresses de la Société Dauphinoise pour l’Habitat (SDH), reprennent le bien
dans leur patrimoine : soit la commune garde le bien en gestion et continue de louer les logements
aux locataires en place, soit elle revend le bien à un autre organisme HLM, au motif que
l’organisme titulaire du bail n’a plus de possibilité de souscrire un nouvel emprunt : il a déjà sollicité
des emprunts pour réaliser ou réhabiliter l’opération, et une même opération ne peut se voir
financée deux fois par un même bailleur.
La SDH souhaite pouvoir conserver certaines opérations dans son patrimoine. Dans ce but,
considérant qu’en fin de bail, le bien mérite souvent des travaux d’amélioration que la commune ne
peut souvent pas se permettre, la SDH anticipe l’extinction du bail en proposant à la commune
bailleresse une réhabilitation importante de la résidence en contrepartie de la cession du bien par
la commune. Ainsi, par cette méthode, la SDH a pu conserver certaines opérations.
L’OPH du Gers, qui n’est pas encore concerné par une sortie de bail proche, mise sur une
reconduction de ces baux. En effet, la plupart des communes qui ont mis à bail leurs biens n’ont
pas les compétences pour garder une résidence de logements sociaux en gestion.

Des organismes qui ont une proportion important de baux à long terme dans leur patrimoine
souhaiteraient pouvoir les conserver en gestion à l’échéance du bail. Des communes, récupérant
automatiquement le bien dans leurs patrimoines, proposent à l’organisme preneur de racheter le
20
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
bien (terrain + construction). Cela peut poser problème à l’organisme dans la mesure où la
réglementation n’autorise pas l’octroi d’aides de l’Etat deux fois pour la même opération (une
même opération ne peut faire l’objet de prêts aidés sur un même objet).

TITTRE
IV. Avantages, inconvénients et points de vigilance

A. Avantages

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
 Avantage financier :

La pratique des baux à long terme permet de rationaliser le coût de l’opération et d’investir peu,
voire pas, de fonds propres. Le foncier et la viabilisation du terrain sont les variables essentielles
d’ajustement en fonds propres.

TITTRE
Implantation :

Cela peut permettre à un organisme en situation de choix de s’implanter sur des territoires où il
n’intervient pas encore.

 Relations partenariales avec les collectivités locales :

Considérant que le bien leur reviendra en fin de bail, les relations entre l’organisme et la Commune
bailleresse sont plus étroites. Il peut ainsi être négocié avec elle :
‐ Des subventions d’équilibre en cas d’opérations difficiles à boucler (notamment en zone 3),
‐ Des interventions ou des participations au titre de la gestion ou de l’entretien des espaces
extérieurs,
‐ Des garanties sur les loyers (par exemple dans le cas où la commune impose des cellules
commerciales, ou pour des ouvrages à usage spécifique).

Lot Habitat n’accepte de contracter des baux à construction que si la commune s’engage dans le
cadre d’un partenariat.
Ainsi, la commune participe à toutes les phases de la construction de l’immeuble, elle est présente
aux commissions d’attribution des logements pendant toute la durée du bail à construction,
participe à l’entretien des bâtiments, des abords, des jardins et sert de relais à l’organisme pour
tout problème lié au comportement des locataires, etc…

B. Inconvénients

 Organisme non propriétaire :

Deux situations sont à observer :


- En cours de bail, la question du système de financement se pose, quand par exemple, la
collectivité souhaite se dessaisir des biens et donner l’entière propriété à l’organisme à
travers la vente du terrain.
- A l’expiration du bail, une fois que l’immeuble devient propriété de la collectivité,
l’organisme Hlm peut se voir accorder un prêt CDC transfert de patrimoine pour « racheter
» le bien à la collectivité.

21
Ainsi,

- En cours de bail, si la collectivité souhaite se dessaisir des biens et donner l’entière


propriété à travers la vente du terrain à l’organisme, se pose alors la question du
financement du terrain ;
- A l’expiration du bail, l’organisme a la possibilité d’obtenir un prêt transfert de patrimoine
pour financer le rachat du bien de logements locatifs sociaux conventionnés à la
collectivité.

C. Points de vigilance

1- Il est essentiel pour les organismes HLM d’anticiper le terme des baux de longue durée, en
particulier pour ceux qui en ont une forte proportion au sein de leur patrimoine. En effet, la majorité
des conventions de bail ne prévoyant aucune clause spéciale, la propriété des biens sera
automatiquement transférée dans le patrimoine de la collectivité bailleresse. L’organisme ayant
beaucoup de biens en baux à long terme risque une perte sèche de patrimoine, et donc une perte
financière importante. L’anticipation, 5 ou 10 ans avant l’échéance des baux, permettrait de prévoir
une autre issue :

- Une éventuelle reconduction du bail,


- Une négociation avec la collectivité bailleresse afin de récupérer la propriété du bien
contre des travaux de réhabilitation,
- L’étude du rachat de certains biens.

2- Comme pour les opérations « classiques », il y a lieu de s’assurer :

‐ De la clientèle potentielle sur le site : notamment en milieu rural, le nombre et la typologie


des logements doivent être adaptés aux caractéristiques du marché local
‐ Des équilibres financiers :

o Parfois en construction neuve dès lors que les coûts de viabilisation sont
importants, et dans le cas d’ouvrages à réhabiliter, particulièrement dans les zones
classées « monuments historiques », il arrive que même avec la remise du bien à
titre gracieux, le montant des travaux rendent difficile le bouclage de l’opération ;
dans ce cas, il pourra être sollicité une subvention auprès de la collectivité locale ;
o La durée du bail doit être au moins aussi longue que celle des emprunts ;
o Les baux de location doivent intégrer une clause selon laquelle la location du
logement cessera à l’extinction du bail à long terme ; cette disposition est
indispensable dès lors qu’on s’approche de l’échéance du bail à long terme.

Lot Habitat, dont un tiers du patrimoine géré est sous bail à long terme, est surtout sollicité par des
communes visant à maintenir en place une population.
Face à une demande de production de logements en secteur détendu, qu’il s’agisse d’une
production traditionnelle ou sous bail à long terme, l’OPH 32 vérifie l’état de la demande et adapte
la typologie en conséquence.

22
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
3 L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL

TITTRE
I. Présentation règlementaire de l’ULS
A. Principe et définition

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Le droit de propriété est classiquement défini comme comprenant trois attributs fondamentaux,
issus du droit romain :
‐ L'usus, droit d'utiliser un bien, d'en jouir sans le transformer,
‐ Le fructus, droit de disposer des fruits de ce bien (récoltes, revenus, dividendes…)
‐ L'abusus, droit de transformer ce bien, de s'en séparer (de l'aliéner) ou de le détruire.

Les deux premiers droits, l’usus et le fructus, lorsqu'ils ne sont pas accompagnés de l’abusus,
constituent l' « usufruit », droit réel qui confère à son titulaire le droit d'utiliser et de percevoir les

TITTRE
revenus et les biens qui appartiennent à une autre personne. L’abusus seul est alors dénommé
« nue-propriété ».

L’usufruit présente quatre caractères : réel, autonome, temporaire et aléatoire :

1. Droit réel immobilier : Ce caractère le soumet, lors de sa création ou de sa mutation, aux


formalités de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

2. Droit autonome : L’usufruitier et le nu-propriétaire exercent chacun leurs droits de


manière autonome et indépendante. L’usufruit peut être vendu, donné, saisi,
indépendamment de la nue-propriété. Il en est de même pour les droits du nu-
propriétaire.

3. Droit temporaire : Pour que le droit du nu-propriétaire ait une valeur, l’usufruit a
nécessairement un caractère temporaire. Si le titulaire de l’usufruit est une personne
physique, le caractère de l’usufruit se traduit par une durée viagère. Si le titulaire est une
personne morale, ce caractère se traduit par la fixation d’une durée maximale.
L’usufruitier, bailleur social, loue les logements dont il a l’usage pour une durée minimale
de quinze ans (L253-1 CCH).

4. Droit aléatoire : La dissolution de l’usufruit avant l’expiration du délai de trente ans prévu
par l’article 578 du Code Civil entraine extinction de l’usufruit.

L’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de
propriété temporaire qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits réels
distincts, l’usufruit et la nue-propriété. En d’autres termes, le bien est temporairement divisé entre
deux propriétaires, l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun étant alors titulaire de droits différents
assorti à son titre, la pleine propriété revenant au nu-propriétaire à l’échéance de la période
d’usufruit.

Compte tenu de son caractère temporaire, l’ULS est surtout destiné à créer des logements locatifs
sociaux dans des secteurs de marché immobilier très tendus, là où la production de logements
sociaux est empêchée, notamment en raison de prix rédhibitoires d’accès au foncier. C’est
également pour cette raison que les logements en ULS sont, pour la grande majorité d’entre eux,
financés dans le cadre du PLS.

23
B. Règlementation
L’article 84 de la loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 a permis à des organismes HLM de détenir
temporairement l’usufruit de logements locatifs en modifiant l’article L. 411-3 du code de la
construction et de l’habitation.
Une première circulaire du Ministère de l’Equipement, des Transports, du Logement, UHC/FB3/29
n°2003-79 du 30 décembre 2003, a étendu le bénéfice du PLS à ces opérations de
démembrement temporaire de propriété.
L’article 42 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant sur l’Engagement National pour le
Logement (ENL) a consacré et sécurisé ce dispositif d’usufruit locatif social en codifiant l’ensemble
des règles applicables aux articles L. 253-1 à L. 253-8 du code de la construction et de l’habitation.
Ces dispositions sont d’ordre public. Elles ont été complétées par le décret d’application n°2007-
897 du 15 mai 2007 codifié aux articles R252-1 et R252-2 du CCH.
Par ailleurs, l’article 55 de la loi SRU permet aux collectivités territoriales de comptabiliser les
logements détenus en usufruit par les bailleurs sociaux dans le quota de logements sociaux.
Enfin, une seconde circulaire du Ministère de l’Emploi, de la cohésion sociale et du logement,
UHC/FB3 n°2007-27 du 17 avril 2007 est venu préciser que les logements réalisés dans le cadre
de l’usufruit locatif social et financés en PLS sont pris en compte pendant la période de cet usufruit
dans le décompte des logements locatifs sociaux retenus pour l’application de l’article L. 302-5 du
code de la construction et de l’habitation, article 55 de la loi SRU.

C. Les parties au contrat

1. L’usufruitier
L’usufruitier est une personne morale, un bailleur social, qui affecte les logements à usage de
logement locatif social, financés avec l’aide partielle de l’Etat.
Le bailleur social acquiert le droit d’usage des logements pour une durée conventionnelle de
quinze ans minimum. Pendant l’usufruit, il va pouvoir louer les logements à des ménages sous
plafonds de ressources (PLS, PLUS ou éventuellement PLAI) et à des loyers conventionnés
variant entre 5 et 12 euros le mètre carré.
Ne finançant que l’acquisition de l’usufruit des logements, le bailleur ne mobilise pas ou peu de
fonds propres, ainsi, l’opération est finançable dans sa quasi-totalité par un prêt réglementé PLS,
PLUS ou, plus rarement, PLAI.
À l’issue de l’usufruit, le bailleur doit garantir au plein propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux.
Par ailleurs, comme précisé à l’article L253-6 du Code de la construction et de l’habitation, il a
l’obligation de proposer au locataire remplissant les conditions de plafonds de ressources la
location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Au regard des dispositions relatives à la mise en place de l’ULS, plusieurs possibilités s’offrent aux
organismes HLM :

- Soit ils achètent l’usufruit d’un immeuble neuf auprès d’un investisseur qui se charge de la
vente de la nue-propriété,
- Soit ils achètent l’usufruit auprès d’un propriétaire privé d’un immeuble ancien qui devient
alors nu-propriétaire,
- Soit ils assurent eux-mêmes (ou via une filiale) le montage juridique et financier, et la
commercialisation de la nue-propriété et ne conservent que l’usufruit temporaire.

2. Le nu-propriétaire

L’épargnant acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier pour 70%, 60%, voire 50% de sa valeur
sur le marché, mais, en contrepartie, il n’en aura pas la jouissance pendant la durée du
démembrement.
Pendant cette période, il ne perçoit pas de revenu et se voit déchargé du risque locatif (recherche
de locataires, impayés…), de l’entretien du logement, des charges, etc., qui sont assumés par
l’usufruitier.
24
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
Le nu-propriétaire peut être un propriétaire privé, un investisseur privé ou un organisme de
placement collectif qui finance la construction.
La plus-value résultant de l’extinction de l’usufruit est exonérée d’impôt.
Le nu-propriétaire peut déduire les dépenses effectivement supportées de grosses réparations au

TITTRE
sens de l’article 606 du Code Civil (travaux sur le gros œuvre, ce qui est assez rare compte tenu
des durées de l’ULS) ou d’entretien et de réparation incombant normalement à l’usufruitier en
application de l’article 605 du Code Civil, en cas de carence de l’usufruitier. Ces dépenses sont
imputables sur les revenus fonciers retirées de ses autres immeubles possédés en pleine
propriété.
Si la nue-propriété est financée à l’aide d’un prêt, les intérêts sont déductibles des éventuels
revenus fonciers.

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Selon PERL, société spécialisée dans le démembrement, les avantages liés à l’ULS pour les nus
propriétaires sont les suivants (par ordre croissant d’intérêt pour les investisseurs) :
- Acquisition d’un bien immobilier à moindre coût (environ 60% du prix en pleine propriété),
- Pas de location ni de problème lié à la location de leur bien, pas de préoccupation
particulière le temps de l’usufruit (locataires, travaux, sortie de l’ULS),
- Fiscalité neutre : pas de revenu donc pas d’imposition sur les loyers,
- Immeuble de qualité, bien situé,

TITTRE
- Valorisation mécanique du bien : la performance du placement est un des arguments les
plus importants (équivalent à un placement à 3,5% net sur 15 ans).
Au-delà de ces aspects, la motivation d’acquisition de biens démembrés varie selon l’âge de
l’investisseur. Pour les plus jeunes (moins de 50 ans, soit 43% des nus-propriétaires actuels), il
s’agit d’une épargne retraite. Pour les 50-59 ans (27% des investisseurs), l’ULS permet une
capitalisation qui ne génère aucune fiscalité. Les 60 ans et plus (26% des investisseurs) acquièrent
un bien pour le transmettre à leur famille.
Le profil des nus-propriétaires : 60% de catégories socio-professionnelles supérieures (cadres,
professions libérales et chefs d’entreprise), 15% de retraités et 25% d’autres CSP (professions
intermédiaires, employés, ouvriers, etc.).
Au titre de l’image « Hlm » que peuvent percevoir les nus-propriétaires du logement qu’ils
acquièrent en démembrement, le statut social du bailleur usufruitier n’était pas mis en avant lors
des premières opérations en ULS par crainte d’un effet négatif sur la commercialisation. On
constate aujourd’hui que les nus-propriétaires n’ont pas d’appréhension particulière d’autant qu’ils
investissent dans des résidences de standing très bien situées et non dans du logement social
d’une part et que les logements étant fléchés « PLS », ils ont avec une image plus valorisée que le
logement Hlm habituel, d’autre part. Il apparaît même que ces résidences ont une meilleure image
que les opérations issues de l’acquisition de logements locatifs sociaux en VEFA.

D. La convention d’usufruit

Pour que l’ULS soit effectif, il faut établir une convention d’usufruit créant le démembrement de
propriété et confiant l’usufruit de logements à un bailleur social pour une durée minimale de 15
ans.
Ce contrat est établi en vue de la location de logements et répartit les droits et les obligations entre
le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Les obligations des parties sont régies par les articles 578 à 624 du Code Civil. Ces dispositions ne
sont pas d’ordre public, les parties peuvent donc convenir contractuellement d’y déroger et répartir
leurs obligations librement entre eux.
Les éléments sur lesquels l’usufruitier doit particulièrement porter son attention concernent :

- La durée de l’usufruit (1.)


- L’extinction de l’usufruit (2.)
- L’inventaire des biens immobiliers objets de l’usufruit (article 600 du CC)
- La cession et l’hypothèque de l’usufruit,
- Le régime des contrats de location (3.)
- La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (4.)
25
- La garantie de maintenance de l’usufruit (5.)
- Le coût d’acquisition de l’usufruit (6)

1. La durée de l’usufruit
L’article L 253-1 du CCH impose une durée minimale de 15 ans et l’article 619 du Code Civil
impose une durée maximale de 30 ans : « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne
dure que 30 ans ».
Les dates de début et de fin de l’usufruit doivent être expressément indiquées dans l’acte
authentique. La date de cession de l’usufruit peut démarrer à compter de la livraison effective du
bien immobilier ou éventuellement à compter de la signature du premier contrat de location.

La Cité Jardins contracte des usufruits locatifs sociaux de 17 ans. Avant la fin de la période
d’usufruit, une phase de deux ans est programmée par l’organisme, celle-ci étant destinée à la
libération des logements, soit par un départ du locataire avant l’extinction de son bail, soit par leur
relogement (cf. E. Le bail dans le cadre de l’ULS).
Le contrat peut prévoir une clause de « transition locative ». Il s’agit de mettre en place un
engagement minimum de 15 ans quant à la durée de l’usufruit, puis permettre la « sortie » de
ème
l’usufruit au fur et à mesure sur 2 ans. Dans ce cadre, dès la 15 année, les bailleurs doivent
commencer à libérer les logements et l’usufruit de chaque logement libéré se termine. La pleine
propriété revient au nu-propriétaire qui doit indemniser le bailleur social des loyers jusqu’au terme
de l’usufruit précisé au contrat si la reddition des clés intervient avant. Si le nu-propriétaire ne peut
pas honorer cette indemnisation, le bailleur conserve le bien et le reloue jusqu’au terme de
l’usufruit. Tous les détails de cette démarche doivent être contractualisés dans l’acte notarié

2. L’extinction de l’usufruit
L’usufruit prend fin à la date indiquée au contrat. Les logements devront être remis au nu-
propriétaire en bon état d’entretien. Toutes les charges dues par l’usufruitier devront être payée.
Il est possible d’insérer une clause de préférence dans la convention. Celle-ci permet soit au
locataire d’acheter en priorité le logement, soit à l’usufruitier de racheter la nue-propriété à
l’extinction de l’usufruit.

26
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
TITTRE
PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL

TITTRE
3. Le régime des contrats de location
La convention doit préciser l’affectation de l’immeuble à une exploitation locative conventionnée
dans les conditions de l’article L.351-2-3° du CCH.
Le contrat de location devra indiquer le statut juridique du logement, préciser le terme du contrat et
reproduire les termes des articles L 253-5 à L 253-7 relatifs aux garanties des locataires en matière
de relogement. L’ensemble de ces dispositions sera repris dans la convention d’usufruit (cf.
Annexe Bail type ULS)

4. La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire


Les dépenses assurées par le bailleur social peuvent concerner :

- Les charges récupérables et les réparations locatives,


- Les charges de copropriété,
- L’entretien et les réparations courants (605 du CC),
- L’assurance des biens immobiliers, l’assurance des risques civils,
- La taxe foncière,
- Les grosses réparations occasionnées par l’usure des biens (606 du CC).

Les parties peuvent convenir de la répartition qu’elles souhaitent dans la mesure où les
dispositions du Code Civil ne sont pas d’ordre public.
L’objectif du nu-propriétaire est de récupérer un bien conforme à l‘inventaire établi dans la
convention à l’extinction du bail.

27
Pour prévenir tout litige, Mésolia Habitat décrit dans l’acte authentique toutes les particularités de
l’ULS : conditions de sortie, répartition des charges de copropriété entre l’usufruitier et le nu-
propriétaire, clause de remise en état, répartition des travaux entre les parties, etc.

5. La garantie de maintenance de l’usufruit

Elle peut être exprimée à deux niveaux :

- Des engagements pris par l’usufruitier sur la maintenance courante des biens tout au long
de la durée de l’usufruit,
- Des engagements pris par l’usufruitier sur l’état des constructions lors de l’extinction de
l’usufruit.

Les organismes réservent une part de leurs provisions pour travaux par anticipation à l’extinction
de l’usufruit.
Logirep travaille à partir du coût des composants sur la durée du démembrement. Si
habituellement il est provisionné 1 500 €/logt, en ULS on se trouve plutôt à 2 000 ou 2 500 €/logt
(auquel il faut ajouter 400 €/an/logt pour le petit entretien).

6. Le coût d’acquisition de l’usufruit

Le prix de vente des biens est réparti entre celui de l’usufruit et celui de la nue-propriété.
Le prix d’achat de l’usufruit s’équilibre avec les loyers perçus sur la durée, tout en intégrant les frais
d’entretien des logements et de l’immeuble. Ceux-ci sont précisément définis dans une convention
d’usufruit.

Le coût de l’ULS est calculé en fonction de sa durée et du montant de la pleine propriété. Pour un
ULS de 15-17 ans, son coût est évalué à environ 40% du prix de la pleine propriété. Plus la durée
de l’usufruit est longue, plus il revient cher.

Selon FIDEXI, intermédiaire dans les transactions immobilières, le coût d’acquisition d’un usufruit
pour une durée de 15 ans, est fixé à 40% du coût du bien ; au-delà de cette durée, il faut ajouter
2% par année complémentaire d’usufruit, soit, par exemple, 50% pour une durée d’usufruit de 20
ans.

Ci-après quelques exemples de prix constatés en construction neuve :

Prix HT
Nbre Nbre Finan Durée Date Prix HT m² SHAB
SHAB
Lieux lgts logts - ULS livrai m² SHAB de la
ULS
total ULS cement (ans) -son de l’ULS nue-
propr.
Chatillon (92) 103 50 PLS 2789 20 09/05 1669 €
Courbevoie (92) 109 43 PLS 2897 17 04/11 1453 €
Boulogne (92) 93 24 PLS 1475 15 06/13 1848 €
Levallois (92) 46 46 PLS 3088 17 06/15 1392 €
Nantes (44) 83 38 PLS 1893 18 2011 1036 € 2160 €
Rennes (35) 40 16 PLS 879 15 2014 972 € 2701 €
Caen (14) 18 PLS 1126 15 2013 777 € 2025 €
Maisons-Laffitte 16 2014
34 14 PLS 478 1760 € 3571 €
(78)
Montpellier (34) 5 PLS 334 15 2014 950 € 2571 €
Puteaux (92) 121 36 PLS 1891 17 04/11 1953 €

28
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
Selon FIDEXI, le prix global de vente des logements démembrés (usufruit + nue-propriété) est
certes moins intéressant pour les promoteurs que la vente en pleine propriété au prix du marché,
mais il reste plus intéressant que la vente en VEFA aux organismes Hlm.

TITTRE
E. Le bail dans le cadre de l’ULS
Le locataire d’un logement en ULS bénéficie de garantie en matière de relogement (L 253-5 à
L253-7 du CCH) dans des conditions précisées par les textes et avec un calendrier précis :

1. Douze mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au


locataire les dispositions ci-dessous.

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
2. Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire peut :

o Soit, s'il est occupant, informer l'usufruitier de son intention de renouveler la


convention d'usufruit (article 68 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014),

o Soit proposer au locataire un nouveau contrat de location conforme aux

TITTRE
dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

‐ Soit lui donner congé pour vendre ou occuper le bien. En cas de vente, le locataire
bénéficie d’un droit de préemption conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

‐ Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, si le locataire n’a pas conclu un nouveau contrat
de location avec le nu-propriétaire, le bailleur social doit proposer au locataire un logement
s’il remplit toujours les conditions de ressources fixées pour l’attribution des logements
sociaux.

Si le locataire ne conclut pas de contrat de location avec le nu-propriétaire et refuse l’offre de


relogement de l’organisme HLM, il est alors déchu de tout titre d’occupation sur le logement à
l’expiration de l’usufruit.

Logirep ne donne suite à une opération en ULS que lorsque celle-ci est opportune et intéressante
selon le critère principal de la localisation : dans un secteur où l’organisme possède déjà du
patrimoine afin d’offrir des logements aux locataires en ULS à la sortie du démembrement. Dans
l’hypothèse où Logirep ne possède pas de patrimoine, il est demandé une proposition équivalente
en logements pérennes.
La société PERL préconise aux bailleurs sociaux de proposer un partenariat aux organismes qui
sont implantés sur le même secteur qu’eux afin de prévenir la sortie de l’ULS et permettre aux
locataires concernés d’être relogés soit par son bailleur actuel, soit par un autre bailleur en fonction
des disponibilités des logements.

F. La copropriété dans le cadre de l’ULS


De l’avis général des organismes rencontrés à l’occasion de l’étude, la copropriété de logements
démembrés ne constitue pas un problème majeur : on se trouve quasiment dans la même position
qu’en cas de logements acquis en VEFA. C’est d’ailleurs notamment pour cette raison que certains
bailleurs essaient, autant que faire se peut, d’acquérir en usufruit l’ensemble des logements d’une
cage d’escalier complète. Toutefois, si la gestion courante des biens ne diffère pas des pratiques
habituelles, certaines dispositions propres au démembrement s’appliquent, et les règlements de
copropriété doivent en tenir compte.

29
1. La représentativité aux assemblées générales et le droit de vote
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 est venue préciser certaines conditions dans son article 68,
codifié à l’article L253-1-1 du CCH.
La convention d'usufruit doit préciser la répartition des dépenses de l'immeuble entre nu-
propriétaire et usufruitier. L'usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le
paiement des provisions prévues pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement
et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble ainsi que les
dépenses pour travaux qui lui incombent au titre de la convention.

Avant la rédaction du la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, aucune stipulation ne régissait la


représentativité aux assemblées générales. Pour pallier à ce vide juridique, Mésolia Habitat précise
dans ces règlements de copropriété toutes les règles spécifiques à l’ULS.
Les nus-propriétaires et l’usufruitier sont convoqués aux assemblées générales, mais seul
l’usufruitier a le droit de vote pendant toute la durée de l’usufruit. Le vote des nus-propriétaires est
nécessaire uniquement pour les travaux qui excèdent la gestion courante et qui touchent à la
substance de l’immeuble.
L’usufruitier est mandataire commun de tous les nus-propriétaires sur tout ce qui a trait à
l’administration courante.

2. Le paiement des charges de copropriété


La répartition des charges est précisée par les parties dans la convention d’ULS.
Par dérogation à l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis, si la convention d'usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d'un
immeuble soumis au statut de la copropriété, l'usufruitier est de droit le mandataire commun. Il
bénéficie d'une délégation de vote pour prendre les décisions concernant la réalisation de travaux
nécessaires à la conservation de l’immeuble ou rendus obligatoires par les textes, à l'exclusion des
travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration et dont, au titre de la convention
d'usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès du
nu-propriétaire pour les autres décisions. Par dérogation au troisième alinéa du I de l'article 22 de
ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires.

G. Régime fiscal

1. TVA à taux réduit et droit de mutation

Pour un immeuble neuf, l’acquisition d’un usufruit locatif social est soumise à la TVA à taux réduit.
Pour un immeuble ancien, elle est soumise au droit de mutation calculé pour les usufruits à durée
fixe.

2. Exonération de taxe foncière


L’exonération de TFBP bénéficie au seul usufruitier lorsque la quotité minimale de prêt de l’Etat est
de 30% du prix de revient de l’opération.

II. Mise en œuvre pratique de l’usufruit locatif social


A. Contractualisation de l’usufruit locatif social

Dans le cadre d’une première expérience en matière de montage en ULS, le bailleur social est
généralement démarché par un intermédiaire qui le met en contact avec un promoteur et lui
propose d’acheter l’usufruit d’une partie des logements de l’opération à construire.

30
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
Les bailleurs dont l’expérience est rodée ne passent plus nécessairement par un intermédiaire :
- Certains construisent une opération et propose, à une société dont c’est l’activité, de
racheter la nue-propriété des logements en bloc, cette dernière cédant ensuite la nue-
propriété à des particuliers (voire à des organismes de collecte d’épargne via les OPCI ou

TITTRE
les SCPI) ;
- Certains organismes achètent l’usufruit de logements auprès d’un promoteur
conjointement à une société qui achète la nue-propriété de ces mêmes logements ;
- D’autres contractualisent directement auprès d’un promoteur qui leur propose l’achat de
l’usufruit de certains logements.

PROPRIÉTÉ POUR LE
A fin 2013, de 4 à 5 000 logements ont été mis en œuvre sous la formule de l’usufruit locatif.

LOGEMENT SOCIAL
Habitat Toulouse a été directement démarché par un promoteur. Ce dernier lui a proposé
d’acheter 20% des logements construits en usufruit.
Un organisme normand s’est appuyé sur sa filiale « titre V » pour conduire en propre une
opération en ULS via une SCI : l’organisme Hlm a acquis l’usufruit et sa filiale la nue-propriété

L’acte notarié qui contractualise l’usufruit locatif social doit régir l’ensemble des règles spécifiques
de l’ULS, qu’il s’agisse de la durée, du fonctionnement de copropriété, des travaux d’entretien, de

TITTRE
l’entretien ménager, de l’anticipation des travaux de remise en état, de la fin de l’usufruit ou de la
fin des baux d’habitation. Tout doit être répertorié par écrit afin d’éviter les surprises en cours
d’ULS, voire à l’extinction de celui-ci.

B. Le montage de l’opération
Comme indiqué précédemment, le montage financier de l’opération se fait en général sans fonds
propres ni subventions. Logiquement, les emprunts souscrits sont calés sur la durée de l’usufruit.
Toutefois, certains organismes s’attachent à réduire la durée des emprunts de un ou deux ans par
rapport à celle de l’usufruit pour anticiper des éventuelles pertes de recette dues à la libération
anticipée des logements (si un locataire d’un logement en usufruit donne son congé avant l’issue
de l’ULS, il sera difficile de trouver un locataire pour une durée de quelques mois).

C. Le suivi de l’opération

Selon les organismes rencontrés, le montage d’une opération en ULS relève des mêmes logiques
que celles constatées pour les opérations en VEFA : montage de l’opération plus rapide en termes
de délai et mobilisant par voie de conséquence, moins de ressources humaines en interne, mais
avec les mêmes effets corolaires que pour la VEFA en termes de maîtrise du projet.

1. Conception des logements


Une des difficultés rencontrées porte sur la conception des projets. Bien que, à l’instar de la VEFA,
l’organisme Hlm ne doit pas intervenir au stade de la conception, une différence sensible peut être
notée : les promoteurs cherchent à compacter les surfaces et à offrir des prestations a minima pour
proposer des prix attractifs, les bailleurs demandent des surfaces plus grandes et des prestations
durables. Comme pour les VEFA, un compromis est alors à trouver dans le cahier des charges de
conception.

La société PERL a mis au point un cahier des charges précis permettant de satisfaire les
demandes tant des promoteurs que des bailleurs, mais aussi des nus-propriétaires.

31
2. Suivi de chantier
Comme en VEFA, n’étant pas maître de l’ouvrage, le bailleur n’intervient pas sur le chantier.

3. Réception des logements

Le bailleur réceptionne les logements à double titre :


‐ En tant qu’usufruitier,
‐ En tant que mandataire des nus-propriétaires.

D. La gestion du bien

Comme pour un immeuble construit en vente en l’état futur d’achèvement, un syndic de


copropriété provisoire est désigné par le promoteur jusqu’à la première assemblée générale qui élit
le syndic définitif. En pratique, les copropriétaires élisent souvent le syndic provisoire.
Le règlement de copropriété régit l’ensemble des règles spécifiques à l’ULS. Généralement, c’est
l’usufruitier qui a le droit de vote et le nu-propriétaire est convoqué aux AG. Il n’a le droit de vote
que pour des travaux de structure définis dans le règlement de copropriété, ce qui, dans la pratique
et compte tenu de la durée du démembrement, est assez rare.
Les baux d’habitation doivent reproduire les dispositions du code de la construction et de
l’habitation des articles L253-4 à L253-8 qui sont d’ordre public. Ces articles précisent les
conséquences de l’extinction de l’usufruit sur le bail d’habitation.
Aucune obligation règlementaire ne régit la gestion des logements en usufruit et de leur entretien.

Point de vigilance : en dehors du bail d’habitation qui contient des clauses particulières, notamment
celles relatives à l’aspect temporaire de la location, la gestion des logements en ULS est classique.
Un point de vigilance est tout de même à mettre en avant : quand un locataire d’un logement en
ULS vient à le quitter, il ne faut pas omettre d’indiquer dans le bail dudit logement qui sera remis en
location, les clauses relatives au caractère temporaire du bail.

E. Le dénouement de l’usufruit

1. Remise en état du bien

Les organismes HLM doivent garantir la maintenance des biens en usufruit. Les parties
conviennent dans la convention d’usufruit comment sera exprimée cette obligation (cf. I-D 5.
Garantie de maintenance de l’usufruit). Ainsi, l’usufruitier pouvant être amené à remettre les
logements et les parties communes concernées en bon état, il est nécessaire de prévoir une
provision destinée à couvrir cette obligation.

2. Situation des locataires


Les bailleurs sociaux doivent anticiper la sortie du bail environ deux ans avant l’extinction de
l’usufruit. Sous réserve que cela soit prévu dans les actes notariés d’acquisition de l’usufruit, il peut
y avoir une automaticité de la fin de l’usufruit en cas de vacance dans les deux ans précédant
l’échéance. Cette disposition, pour être intéressante, doit notamment prévoir le versement d’une
indemnité au bailleur social, celle-ci étant établie sur la base des loyers restant à courir jusqu’au
terme initial de l’usufruit dans l’hypothèse où l’usufruit est résilié d’un commun accord avant son
échéance.

En fin de bail, le locataire bénéficie de plusieurs droits d’ordre public. La suite de son parcours
résidentiel doit être anticipée par un dialogue avec le bailleur et le nu-popriétaire dans les deux ans
précédant l’échéance pour aboutir, six mois avant la fin de l’usufruit, à la solution la plus adaptée :

- Possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente,


32
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
- Possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le plein-propriétaire,
- Proposition de relogement dans le parc social du bailleur ou d’un bailleur implanté sur le
même territoire si le locataire est toujours sous les plafonds de ressources.

TITTRE
F. Recherche d’un parcours résidentiel au travers de l’ULS

Compte tenu des particularités de l’ULS, un organisme a cherché à promouvoir le parcours


résidentiel en proposant l’accession à la propriété des locataires d’un bien démembré. Le montage
imaginé a reposé sur le système suivant :

‐ l’organisme acquiert l’usufruit d’un immeuble et des particuliers la nue-propriété,

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
‐ les logements sont loués aux nus-propriétaires pendant la durée de l’usufruit et deviennent
leur pleine propriété à l’issue de l’ULS.

Les difficultés rencontrées dans ce montage sont les suivantes :

‐ la cible de clients pouvant à la fois rembourser les emprunts résultant de l’acquisition de la


nue-propriété et parallèlement régler leur quittance de location (loyer + charges) est très

TITTRE
étroite : les loyers ont dû être plafonnés à 80% du plafond PLS d’une part, et malgré cela,
seuls sept logements sur les 23 disponibles ont pu profiter de ce système,
‐ la gestion de l’immeuble s’est trouvée compliquée du fait que les locataires-accédants
cherchent à tirer profit de cette situation en exigeant de l’organisme les droits résultant
selon le cas de leur statut de locataire et ceux résultant de leur statut de propriétaire.

III. Avantages et inconvénients


A. Avantages

Les principaux avantages de l’ULS sont la localisation de l’opération et un montage financier plus
aisé que les opérations traditionnelles, notamment au regard de la mise de fonds propres quasi
nulle en ULS. Une recherche de mixité « par le haut » peut quelques fois être avancée : une offre
complémentaire aux logements PLUS peut être proposée à une clientèle sous plafond PLS. Enfin,
comme pour les baux à long terme, l’ULS permet de s’implanter dans des communes où
l’organisme n’est pas connu, ce qui lui permet de démontrer aux élus locaux sa capacité à gérer
des logements (en contrepoint, il ne faut pas s’affranchir des conditions de relogement des
locataires à l’issue de l’usufruit).

1. Localisation :
Les organismes qui ont monté des opérations en ULS s’accordent sur un point : la localisation
exceptionnelle des opérations proposées. Elles sont généralement dans un secteur tendu, voire
très tendu, là où les bailleurs sociaux ne sont pas implantés et ne pourraient pas s’implanter pour
des raisons financières en raison du coût élevé du foncier. Il faut par ailleurs se souvenir que la
majorité des opérations en ULS sont financées par des prêts PLS, ce qui induit des montants de
loyers réservés à une certaine catégorie de clientèle.
Exemples : centres villes de métropoles (Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, etc.), communes
inaccessibles financièrement sur le littoral (Antibes, Nice, Cannes, Andernos, Deauville, etc.),
banlieues parisiennes très attractives (Courbevoie, Vincennes, Levallois, etc.).
Cela permet également à certains bailleurs de s’implanter dans des communes où ils ne sont pas
présents pour démontrer aux élus leur capacité à gérer du logement.

33
2. Avantage financier :
Ce type de montage permet de produire du logement social sans fonds propres ni subventions et
de ce fait, de conserver des fonds propres pour monter d’autres opérations ou mieux entretenir le
parc existant.

B. Inconvénients
Les principaux freins annoncés par les organismes Hlm vis-à-vis de l’ULS sont :

‐ La non-pérennité du caractère social du logement et la sortie de l’usufruit,


‐ La gestion de la copropriété pour laquelle l’organisme est mandataire du nu-propriétaire,
‐ La prise en charge des travaux, notamment ceux de remise en état du bien à l’issue de
l’usufruit,
‐ Les droits de visites des nus-propriétaires.

Remise en cause des principes du logement social :

L’organisme HLM n’a pas la pleine propriété de l’immeuble : au terme de l’usufruit, la pleine
propriété revient entre les mains des nus-propriétaires et ne sera plus compté dans le patrimoine
des organismes à l’échéance de l’ULS. Pour de nombreux bailleurs, il s’agit d’une remise en cause
de la pérennité du logement social, principe inhérent à leur activité.

Relogement des locataires :

Dans la théorie, le relogement des locataires par les bailleurs sociaux est proposé en dernier
recours. Dans la pratique, c’est ce qui devrait se produire dans la majorité des cas. Il est donc
important que les organismes souhaitant initier de tels montages aient du patrimoine dans le
secteur d’implantation de l’opération en ULS.
Les organismes s’interrogent sur la difficulté à reloger les locataires au terme de leurs baux
d’habitation.
Ils peuvent anticiper le relogement de leur locataires environ 2 ans avant la fin de l’usufruit : au
départ d’un locataire, le bailleur propose le rachat anticipé de l’usufruit au nu-propriétaire. En cas
de refus du nu-propriétaire, l’organisme calcule les pertes de loyers jusqu’à l’extinction de l’usufruit
et juge du bienfondé de la vacance ou de la relocation du logement.

Remise en état du bien :

Le logement démembré doit être remis en bon état au nu-propriétaire à l’issue de l’usufruit. Il
convient donc de provisionner des sommes à la hauteur de ce risque. Si certains organismes n’ont
pas modifié leurs conditions de provisionnement, pour un certain nombre des organismes
rencontrés, le montant de la provision est sensiblement augmenté de l’ordre de 20 à 30% par
rapport à ce qui est traditionnellement fait pour les logements « ordinaires », et ce sans différé.

L’OPH de Cannes est particulièrement concerné par cette problématique.


Il est usufruitier de l’intégralité d’un immeuble situé au centre-ville de Cannes et cet immeuble a été
conçu de façon très atypique (nombreuses coursives, matériaux demandant un entretien
important). Il craint donc des frais très importants de remise en état de la résidence au moment de
l’extinction de l’usufruit.

34
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
4 L’ORGANISME FONCIER

TITTRE
SOLIDAIRE
I. Définition
L’organisme foncier solidaire (OFS) est la transposition française du modèle américain du

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Community Land Trust (CLT).
Cet organisme, à but non lucratif, a pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non,
pour réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de la
politique d’aide au logement de l’article L 301-1 du CCH.
L’OFS recourt à la séparation des propriétés du sol et du bâti afin de produire des constructions
destinées prioritairement et durablement à la location et à l’accession des ménages sous plafonds
de ressources.
L’OFS a vocation, entre autres, à diminuer le coût de l’opération immobilière en injectant une

TITTRE
subvention d’origine publique ou privée qui sera cristallisée dans le foncier et qui bénéficiera à
plusieurs générations d’occupants d’un même bien.
Il mobilise le bail emphytéotique pour limiter le coût des logements.
Ainsi, il conserve la propriété des terrains et peut consentir des droits réels à un preneur (bailleur
social) qui a l’obligation de construire ou de réhabiliter en vue de la location ou de l’accession à la
propriété des logements destinés à l’habitation principale ou à usage mixte avec des plafonds de
ressources, de loyers, voire de prix de cession.

II. Règlementation
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové (ALUR) a
créé l’organisme foncier solidaire dans son article 164 codifié dans l’article L 329-1 du code de
l’urbanisme. Cette loi reprend l’amendement n°1185 du 6 septembre 2013.
Le décret d’application n’est pas encore paru. L’association Community Land Trust France a
organisé un atelier en Mai 2014 afin de définir les caractéristiques des OFS à intégrer dans ce
décret.

III. Caractéristiques proposées par l’association CLT de France


A. Le foncier

Le terrain, objet du bail, est généralement acquis suite à un travail de prospection ou dans le cadre
des ordonnances locales « d’incluzionnary zoning » obligeant les promoteurs à produire un
pourcentage de logement accessibles par opération et dont la gestion est confiée à un OFS.
Certains terrains peuvent provenir de donations privées et publiques.
Son acquisition est financée par des subventions publiques et des donations privées.
Le loyer du foncier est généralement négligeable.

B. Les dispositions du bail


La durée du bail est de 99 ans renouvelables.
A l’expiration du bail, les logements sont acquis par l’OFS selon la formule de vente suivante :
Le bien est vendu pour la valeur la plus faible entre la valeur de marché et la formule de revente.

35
Quatre formules sont communément employées :

− La formule dite par « évaluation » : le preneur repart avec son investissement initial (au
prorata du remboursement du son emprunt) + une fraction de l’appréciation de son bien
sur le marché (observée par comparaison des évaluations réalisées à l’acquisition et au
moment de la vente).
− La formule dite « par composants » : le prix de vente inclut l’investissement initial du
propriétaire (au prorata du remboursement de son emprunt) + la valeur des
investissements du propriétaire pondérés par leur amortissement.
− La formule dite à « taux fixe» : le prix évolue en fonction d’un % annuel fixe.
− La formule dite par « indexation » : le prix du bien évolue en fonction des variations d’un
indice prédéterminé ex : l’indice des prix et pouvoir d’achat.

C. Eligibilité des ménages


Un certain nombre de conditions doit être rempli par les ménages locataires ou accédants à la
propriété :

- Leurs revenus doit être inférieur à 80% du revenu médian. Aucun défaut de paiement
autorisé sur la dernière année, ni d’insolvabilité sur les 3 dernières années.
- Le ménage doit avoir résidé trois années, consécutives ou non, sur le territoire de
compétence du CLT.
- Le taux d’endettement maximal au moment de l’acquisition ne doit pas dépasser 38% des
revenus du ménage.
- Le chef de ménage doit prouver qu’il a un emploi et qu’il encaisse régulièrement des
revenus depuis un an.
- Le ménage ne doit pas détenir, et ce pour chaque membre du foyer fiscal, de patrimoine
immobilier ou de droit immobilier quelconque à usage d’habitation.

36
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
5 MONOGRAPHIE

TITTRE
I. BAIL EMPHYTEOTIQUE
A. Caractéristiques du bailleur

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Entretien réalisé avec J. ARQUILLIERE, Responsable du Service Technique de l’OPH du Gers,
office d’environ 3 200 logements locatifs sociaux, équivalents-logements compris. Les éléments
concernant l’opération ont été apportés en collaboration avec K. BOUSQUAIL, Directrice Générale
de l’OPH du Gers.

B. Caractéristiques de l’opération

TITTRE
Il s’agit d’un bail emphytéotique intégrant la démolition d’un bâtiment existant et la construction
d’une résidence de 3 logements individuels livrée en 2011.
L’opération concerne la résidence « Maison de Castenet » située au centre du village de Lahitte,
entre la salle des fêtes et l’église.

Il s’agit d’une opération de démolition reconstruction :

- Démolition d’une maison très ancienne présentant des désordres irrémédiables de


structure,

- Construction d’un ensemble de 3 logements dont l’image urbaine s’approche le plus


possible de la maison démolie.

Ce terrain est situé dans le périmètre de protection des Bâtiments de France.


Le foncier nécessaire à l’opération est mis à la disposition de l’office par un particulier par un bail
emphytéotique du 4 décembre 2008.
Il s’agit d’un bail de 55 ans.

C. Montage financier et juridique

Le coût total de l’opération s’élève à 372.600 € TTC (5,5 %) dont 5.594 € de bail emphytéotique
(soit 1,50 % du coût) et 9.442,25 € de démolition (soit 2,5 % du coût).
Il a été financé comme suit :

- 8,86 % de subvention Etat,

- 5,37 % de subvention CG32,

- 2,68 % de subvention CIL,

- 2,19 % de subvention ADEME / Région Midi Pyrénées,

- 61,33 % de Prêts CDC,

- 19,57 % de Fonds Propres.

37
En 2010, les loyers mensuels des logements sont de 282€ pour le T2 et 362€ pour les T3. A ces
loyers, il convient d’ajouter celui qui correspond aux annexes que sont les jardins et terrasse et qui
s’élève à 10,35€.

D. Réalisation de l’opération

Le projet de construction se compose de 3 logements répartis de la manière suivante :

- 2 logements individuels accolés de types III (R+1), surface habitable de 73 m².

- 1 logement de type II de plain-pied, surface habitable de 57 m².

Chaque logement dispose d’une terrasse couverte avec cellier et d’un jardin privatif.
L’Office a opté pour la solution des 3 usages « tout électrique » (chauffage, Eau Chaude Sanitaire
et cuisine).
Cependant, le projet initial ne permettant pas d’être éligible aux subventions PLAI du Conseil
Général, il a été décidé de remplacer le chauffage électrique par convecteur des logements de
type 3 par une pompe à chaleur afin d’atteindre l’étiquette énergétique B requise.
La performance énergétique des logements est de 82 kWh ep/m².an pour les types III soit une
étiquette énergétique de classe B et 161 kWh ep/m².an, soit une étiquette énergétique de classe D
pour le type 2.
Le permis de construire a été obtenu le 10 mai 2010.
L’ordre de service de démarrage des travaux pour l’ensemble des 3 logements a été délivré le
11/10/2010 à l’ensemble des entreprises pour un délai global d’un an.
La réception des travaux a été faite en octobre 2011.

E. Photos avant/après travaux

F. Synthèse et bilan

Bilan positif : le terrain était déjà viabilisé puisqu’un bâtiment d’habitation existait déjà sur ce
terrain. Le coût de la démolition était faible et l’équilibre de l’opération plus facile qu’une opération
classique grâce au bail.

Les locataires sont tout à fait satisfaits, en particulier de l’emplacement (commerces et services de
proximité, vue dégagée sur la campagne).
38
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
II. BAIL A CONSTRUCTION

TITTRE
A. Caractéristiques du bailleur

Entretien réalisé avec Laurent MALIEN, Directeur Général de Lot Habitat, office
d’environ 3 700 logements répartis sur l’ensemble du département du Lot.
30% du patrimoine de Lot Habitat est en bail à long terme (1 110 logements
répartis dans 156 résidences).

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
B. Caractéristiques de l’opération

Il s’agit d’un bail à construction de 55 ans qui concerne la résidence « Les Cévennes de Caïx »
située sur la commune de Luzech.
L’opération est mixte, proposée à la fois à la location et à l’accession.
Il s’agit d’un partenariat entre Lot Habitat et la commune de Luzech.
Le partenariat qui lie l’organisme et la commune d’implantation entend une implication de la

TITTRE
commune lors de la phase d’investissement, mais surtout durant toute la vie de la résidence :
attribution des logements, entretien des jardins, des abords, des bâtiments, relais de l’organisme
sur place pour ce qui concerne les problèmes liés à la gestion de l’opération (comportement des
locataires, dégradations, etc.).

La répartition des typologies est faite comme suit :

Locatif / accession Type Nb de logements

Locatif T3 4 (2 PLUS – 2 PLAI)

Locatif T4 4 (2 PLUS – 2 PLAI)

Accession T4 3 (PSLA)

39
C. Montage financier et juridique
Plans de financement :

Pour les logements locatifs :

40
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
Pour les logements en location-accession :

TITTRE
PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL

TITTRE
Les loyers :

Surface Garage ou Loyer + Financement


Type N° Lgt Loyer Charges
utile dépendance charges logement

3 13 76,77 412,37 € 33,30 € 19,00 € 464,67 € PLUS


4 14 89,35 479,94 € 33,30 € 19,00 € 532,24 € PLUS
3 23 76,77 366,10 € 33,30 € 19,00 € 418,40 € PLA
LM/PLATS/PLAI
4 24 89,35 426,09 € 33,30 € 19,00 € 478,39 € PLA
LM/PLATS/PLAI
3 33 76,77 366,10 € 33,30 € 19,00 € 418,40 € PLA
LM/PLATS/PLAI
4 34 89,35 426,09 € 33,30 € 19,00 € 478,39 € PLA
LM/PLATS/PLAI
3 43 76,77 412,37 € 33,30 € 19,00 € 464,67 € PLUS
4 44 89,35 479,94 € 33,30 € 19,00 € 532,24 € PLUS
4 14 95,19 500,00 € - € - € 500,00 € PSLA
4 24 95,19 550,00 € - € - € 550,00 € PSLA
4 34 95,19 535,00 € - € - € 535,00 € PSLA

41
A. Photos

Logements locatifs

Logements en location-accession

III. USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : PREMIERE EXPERIENCE


A. Caractéristiques du bailleur
Entretien réalisé avec Alain MARCHAN, Directeur adjoint Aménagement et Construction d’Habitat
Toulouse.
Habitat Toulouse est un office dont la collectivité locale de rattachement est la Ville de Toulouse. Il
gère environ 15 700 logements implantés sur la Communauté urbaine de Toulouse Métropole.

42
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
B. Caractéristiques de l’opération
La résidence en ULS concernée est l’immeuble « Les Ailes d’ICare » situé sur la ZAC de
Montaudran à Toulouse. Il s’agit d’une opération de 50 logements dont 13 ont été acquis par

TITTRE
Habitat Toulouse en ULS.

Les logements sont des T2, T3 et T4 répartis comme suit :

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL

TITTRE
L’opération est montée à l’initiative du promoteur Kaufman & Broad, sans intermédiaire.
Sa livraison est prévue pour le premier trimestre 2015.

C. Montage financier et juridique


L’ULS a été acquis pour une durée de 15 ans. Les 12 logements sont montés en PLS.
Plan de financement : 890€ HT au m² de SH (y compris le stationnement) sur 15 ans à 3,85%.
Coût de l’usufruit : 896 303€ TTC intégralement financé par un prêt CDC.

43
Loyers appliqués :

44
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
Le bilan d’exploitation prévisionnel pour remise en état avant remise au nu-propriétaire :

TITTRE
PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL

TITTRE
A. Photo et plan du projet

45
Zoom :

B. Synthèse et bilan

Il s’agit d’une première expérience pour Habitat Toulouse.


A ce stade du montage, Habitat Toulouse n’a rencontré qu’une difficulté qui a été le refus de la
Communauté urbaine de Toulouse Métropole dans un premier temps.

46
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
Les principaux avantages de ce type de montage constatés par l’organisme sont :
- Aucune dépense de fonds propres,

TITTRE
- Des équipes moins mobilisées que dans le cadre d’un montage en maîtrise d’ouvrage.

Les inconvénients rejoignent ceux généralement constatés :


- Pour Habitat Toulouse, il ne s’agit pas d’un logement social pérenne.

- Ce type de montage nécessite le relogement des locataires si le bail n’est pas poursuivi

PROPRIÉTÉ POUR LE
par le nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit, ce qui suscite beaucoup d’interrogations de

LOGEMENT SOCIAL
la part de l’organisme.

- L’organisme devra remettre le bien en état à l’expiration de l’usufruit.

Habitat Toulouse trouve que ce montage bénéficie d’avantage à l’investisseur privé qu’à
l’organisme HLM. Néanmoins, l’organisme renouvellera probablement l’expérience sous réserve
des enseignements de la première opération.

TITTRE
IV. USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : DEUXIEME EXPERIENCE
A. Caractéristiques du bailleur
Entretien réalisé avec Muriel VIALA, Coordinatrice des Politiques sociales de la Cité Jardins en lien
étroit avec Maryse PRAT, Directrice Générale de l’ESH.
La Cité Jardins est un organisme d’environ 5 000 logements implanté sur l’ensemble du
département de la Haute-Garonne.

B. Caractéristiques de l’opération

La résidence en ULS concernée est l’immeuble « Les Allées de Roquemaurel » situé avenue de
Lombez à Toulouse. Il s’agit d’une opération de 168 logements dont 32 ont été acquis par la Cité
Jardins en ULS. Des commerces et des logements étudiants composent également cette
résidence.
Les logements sont des T2, T3 et T4 dont certains sont en duplex.
L’opération est montée à l’initiative du promoteur Palomba Réalisation, sans intermédiaire.
Sa livraison est prévue pour le mois de Décembre 2014.
Avant de s’investir dans ce projet, la Cité Jardins a eu une première expérience de montage
d’opération en ULS en partenariat avec la société PERL qui a servi d’intermédiaire entre
l’organisme et le promoteur.

C. Montage financier et juridique


L’ULS a été acquis pour une durée de 15 ans. La durée de l’emprunt contracté auprès de la CDC
est de 13 ans, soit deux ans de moins que la durée de l’ULS afin d’anticiper l’extinction de celui-ci.
Les 32 logements sont montés en PLS.
Ciléo, la commune de Toulouse et la Cité Jardins sont réservataires de cette opération.
Une annexe sera ajoutée aux baux d’habitation intégrant l’ensemble des conditions légales
spécifiques au montage en usufruit locatif social. Elle reprendra les articles L253-4 à L253-8 du
code de la construction et de l’habitation qui expliquent les conséquences du terme de l’ULS sur le
bail d’habitation et précisera la date d’extinction de l’ULS.

47
D. Photo du projet

E. Synthèse et bilan

Pour la Cité Jardins, le montage de programmes en ULS n’a que des avantages. Il permet à
l’organisme de bénéficier de logements sociaux en centre-ville de Toulouse ou à proximité
immédiate du centre-ville (350m d’une sortie de métro en l’espèce et 400m d’un arrêt de tramway)
où le foncier est difficilement accessible, en maîtrise d’ouvrage, pour un bailleur social.
Cela permet également de proposer une offre complémentaire de logements à la servitude de
mixité sociale.
L’ULS doit cependant combiner des facteurs de réussite :
- La situation géographique du programme en zone tendue ou en zone très attractive via la
proximité des services et transports,
- La présence majoritaire de logements assimilés à de petites typologies,
- Le travail en amont du relogement des locataires de l’ULS.

V. USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : ORGANISME PRECURSEUR


A. Caractéristiques du bailleur
Entretien réalisé avec Marie Paule FOCH, Directrice du Développement et M. PEROYS, Chargé
du montage financier des opérations de Hauts de Seine Habitat-OPH comptant environ 34 000
logements implantés dans le département des Hautes de Seine.
L’OPH 92 est précurseur de ce type de montage, sa première opération en ULS a été livrée en
septembre 2005. Il compte aujourd’hui 498 logements en usufruit locatif social dans son patrimoine
répartis dans 11 résidences.

B. Caractéristiques de l’opération

La résidence en ULS concernée est l’immeuble « Terrasse en Seine » situé à Courbevoie. Il s’agit
d’une opération de 43 logements en PLS sur 6 étages livrés en juin 2012 composée de 13 T2, 21
T3 et 9 T4. Le principal avantage de cette opération est sa localisation exceptionnelle : au pied de
la Défense et en rives de la Seine, nombre de logements offrant un panorama sur la ville de Paris.
48
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
L’usufruit de l’intégralité des logements a été acquis par l’OPH 92 pour une durée de 17 ans.
L’OPH 92 a monté ce projet avec la société PERL.

C. Montage financier et juridique

TITTRE
Prix de revient 4 486 253 € TTC
Acquisition de l’ULS 4 210 366 € HT
Frais de notaire 42 006 € TTC
TVA 5,5% 233 880 €

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Moyens financiers 4 486 253 € TTC
Subventions Ministères 635 000 € TTC
Dont Ministère de l’Intérieur 285 000 € TTC
Dont Ministère de la Défense 350 000 € TTC

TITTRE
Prêt PLS 3 851 253 € TTC

Surface
Loyer 2012 Charges Total TTC
habitable

T2 45,85 m² 466,21 € 173,60 € 639,81 €

T3 68,66 m² 719,30 € 224,91 € 944,31 €

T4 86,43 m² 848,96 € 280,90 € 1129,86 €

49
D. Photos et plans

50
TITTRE TITTRE
SOLUTIONS DE PROPRIÉTÉ POUR LE
DÉMEMBREMENT DE LA LOGEMENT SOCIAL

51
52
TITTRE TITTRE
SOLUTIONS DE PROPRIÉTÉ POUR LE
DÉMEMBREMENT DE LA LOGEMENT SOCIAL

53
6 ANNEXES
I. Exemples de clauses
A. Modèle annexe au contrat de location

Il est conclu un contrat de location


ENTRE
NOM DE L’ORGANISME, adresse, représenté par son Directeur Général XXXXXXX
Agissant en qualité d’usufruitier temporaire,
ET
NOM DU LOCATAIRE XXXXXXXXX demeurant XXXXXXXXXXXXXXXXX ci-après désigné
« locataire ».
Par acte authentique, NOM DE L’ORGANISME a acquis par devant notaire des droits réels
immobiliers consistant en l’usufruit temporaire de biens dépendent d’une ensemble immobilier
dénommé « XXXXXXXXXXXXXX » situé à l’adresse précitée dans le contrat de location.
Au terme de cet acte notarié, l’usufruit temporaire de biens immobiliers a été vendu à « NOM DE
L’ORGANISME » pour la durée expirant « NOMBRE D’ANNEES D’USUFRUIT » années entières
et consécutives après la date de la livraison des biens immobiliers à « NOM DE L’ORGANISME ».
Ceci expose, les parties sont convenues de ce qui suit :
« NOM DE L’ORGANISME » donne en location le logement décrit dans le contrat de location,
pour une durée de « DUREE DE L’USUFRUIT » qui ne saurait excéder la date d’extinction
des droits d’usufruit dont il s’est porté acquéreur, soit le « DATE D’EXPIRATION DE
L’USUFRUIT ».
Conformément à la règlementation, les dispositions relatives à l’extinction de l’usufruit sont
reproduites ci-dessous, le locataire déclarant en avoir parfaitement pris connaissance :
Règlementation : articles du code de la construction et de l’habitation
Article L253-4
« Le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de
l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué.
Les deuxième à quatrième alinéas de l'article 595 du code civil ne s'appliquent pas aux baux
soumis au présent article. »
Article L253-5
« Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, peut :
− soit, s'il est occupant, informer l'usufruitier de son intention de renouveler la convention
d'usufruit ;
− soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme
aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports
locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
− soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à
l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l'usufruit. Le
congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.
La notification reproduit les termes du II de l'article L. 253-6 et de l'article L. 253-7. »
Article L253-6
« I. - Un an avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les
dispositions de l'article L. 253-5.
II. - Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un
nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la
location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire. »
Article L253-7

54
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
« Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté
l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le
logement à l'expiration de l'usufruit. »
Article L253-8

TITTRE
« Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public. »

Fait à
Le
En deux exemplaires

LE LOCATAIRE LE BAILLEUR

PROPRIÉTÉ POUR LE
(faire précéder la signature de la mention (faire précéder la signature de la mention

LOGEMENT SOCIAL
« lu et approuvé, bon pour accord ») « lu et approuvé, bon pour accord »)

B. Exemple de clauses relatives à l’entretien des biens de l’ensemble


immobilier pendant la durée de l’usufruit
(Document annexé à la convention d’usufruit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire)

TITTRE
OBLIGATIONS GENERALES

L’USUFRUITIER s’oblige, pendant toute la durée de l’usufruit, à conserver en bon état d’entretien
et d’habitabilité, soit par prise en charge directe, soit via le règlement des quotes-parts de charges
de copropriété :
- Les constructions édifiées, parties communes et privatives,
- Et tous les aménagements qu’il y aura apportés et effectués à ses frais, et sous sa
responsabilité.

Il devra veiller à faire effectuer, sans délai, l’entretien et les réparations ainsi que le remplacement
de tous les éléments de la construction et de son aménagement, tant des parties communes que
privatives, au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire.

L’USUFRUITIER devra notamment faire effectuer sous sa responsabilité, tous travaux de


ravalement prescrits par l’autorité publique aux époques et temps impartis. En cas de retard dans
l’exécution de ces travaux, il supportera toutes amendes et pénalités de manière à ce que le « NU-
PROPRIETAIRE » ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.

Pour ce faire, l’USUFRUITIER s’oblige à affecter les sommes nécessaires au paiement de tous les
travaux requis pour conserver les constructions en bon état d’entretien pendant toute la durée de
l’usufruit temporaire, et à fournir tous les justificatifs techniques correspondant aux travaux
effectivement réalisés.

CONTRAT DE MAINTENANCE PREVENTIVE

Pour satisfaire à ses obligations, l’USUFRUITIER s’engage à confier à une ou plusieurs


entreprises spécialisées dans l’entretien des différents équipements, un contrat d’entretien et de
maintenance préventive, portant sur les lots techniques de la construction.

L’USUFRUITIER assurera soit directement avec ses propres services soit par l’intermédiaire des
entreprises mandatées à cet effet, un suivi périodique de l’état des constructions et fera réaliser les
travaux préventifs et programmés de réfection, ainsi que, en tant que de besoin, les travaux de
gros entretien courant qui s’avèreraient nécessaires.

L’USUFRUITIER s’engage à adresser sur demande des NUS-PROPRIETAIRES, après chaque


exercice annuel, à compter de la quatrième année suivant la livraison, le compte rendu sommaire
des interventions, établi soit par les sociétés chargées d’assurer la maintenances des équipements

55
soit par ses propres services techniques, et récapitulant notamment les interventions réalisées en
matière de gros entretien préventif et de réparation.

Il est ci précisé que l’usufruitier est un professionnel de la gestion et de l’entretien de biens


immobiliers et qu’à ce titre il dispose de service internes compétents pour la programmation et le
suivi de travaux d’entretien et de maintenance.

VISITES DES LIEUX

Le NU-PROPRIETAIRE aura le droit de faire visiter les constructions, au moins un fois par an, à
ses frais, par son architecte ou son mandataire, pour s’assurer de l’exécution des travaux de
réparation ou de ravalement des constructions, ainsi que l’état d’entretien général des parties
communes et privatives. En cas de projet de cession de la nue-propriété, le NU-PROPRIETAIRE
ou son mandataire aura le droit d’accès aux parties privatives. En cas de projet de cession de la
nue-propriété, le nu-propriétaire ou son mandataire aura le droit d’accès aux parties privatives, et
pourra se faire accompagner. A compter de l’achèvement des constructions, toute cession de la
nue-propriété devant être précédée de la réalisation de diagnostics techniques prescrits par le
Code de la construction et de l’habitation, toute société spécialisée mandatée par tout nu-
propriétaire aura la possibilité d’accéder aux parties privatives des biens à l’effet de réaliser lesdits
diagnostics obligatoires.

Pour la bonne exécution des présentes, l’USUFRUITIER s’engage à intégrer dans les baux
d’habitation ou engagement de location qu’il sera amené à consentir, les clauses permettant
l’accès, notamment aux parties privatives, aux personnes ci-dessus énoncées (titulaire d’un droit
d’accès aux fins de visite ; chargées de travaux d’entretien, chargées du contrôle ci-dessus ;
mandatées pour la réalisation des diagnostics techniques).

ETAT DES CONSTRUCTIONS LORS DE L’EXTINCTION DE L’USUFRUIT

L’USUFRUITIER s’oblige à remettre en bon état d’habitabilité, en fin de période d’usufruit,


l’ensemble des constructions, parties communes et privatives, en réalisant notamment les travaux
prévus XXXXXXXXXXXX ci-après, pour les deux dernières années de la période d’USUFRUIT
TEMPORAIRE.

Le NU-PROPRIETAIRE pourra demander à ce que les travaux qu’il envisageait, le cas échéant,
d’effectuer à ses frais exclusifs soient réalisés de concert avec ceux susvisés à la charge de
l’USUFRUITIER. Pour cela il devra en faire état auprès de l’USUFRUITIER au moins XXXXX
MOIS avant le terme de l’USUFRUIT. En tout état de cause, les travaux souhaités par le NU-
PROPRIETAIRE n’entraineront aucune participation de l’USUFRUITIER à leur cout, quand bien
même ceux-ci seraient de nature à réduire l’étendue des obligations de l’USUFRUITIER.

L’USUFRUITIER veillera notamment à ce que les travaux de réfection des parties privatives, qui
auraient été décidés le cas échéant lors des états des lieux contradictoires entre l’USUFRUITIER
et ses locataires, soient réalisés avant l’arrivée du terme de l’USUFRUIT TEMPORAIRE.

TRAVAUX DE MAINTENANCE DU PATRIMOINE

Les obligations de l’usufruitier ci-dessous s’entendent :


- Pour les dépenses liées aux parties privatives : par prise en charge directe
- Pour les dépenses liées aux parties communes spéciales : par prise en charge de la
totalité des charges
- Pour les dépenses liées aux parties communes générales : par prise en charge de la
quote-part des dépenses de la copropriété générale.

56
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
C. Exemple de convention entre nu-proprietaire et usufruitier
(Document signé au moment du contrat de réservation)

TITTRE
Après la désignation des parties, de biens et le rappel du contexte

I-Engagements réciproques pendant la durée du contrat de


réservation
Chacune des parties s’engage loyalement à engager les démarches nécessaires afin que les

PROPRIÉTÉ POUR LE
conditions suspensives stipulées en faveur de l’une ou de l’autre se réalisent.

LOGEMENT SOCIAL
Chacune des parties s’oblige à informer l’autre sur simple demande de sa part de l’état
d’avancement des conditions suspensives stipulées en sa faveur (pour l’usufruitier, obtention de
l’agrément PLS) ou des conditions économiques susceptibles de remettre en cause sa décision
d’acquérir (pour le nu-propriétaire, l’état d’avancement de la commercialisation).
Au cas où le nu-propriétaire déciderait de ne pas exercer le droit de préférence qui lui est conféré
en vertu du contrat de réservation précité, l’usufruitier disposera de la faculté de se porter
acquéreur de la pleine propriété du bâtiment xxx, ainsi qu’il est stipulé audit contrat de réservation.

TITTRE
Rappel étant ici préalablement fait que dans l’hypothèse où l’usufruitier déciderait de ne pas
acquérir l’usufruit temporaire dont la cession lui est réservé en vertu de contrat de réservation, le
nu-propriétaire ne pourra pas exercer le droit de préférence qui lui a été consenti par le promoteur,
ni même acquérir la pleine propriété des biens désignés audit contrat.

Les parties conviennent expressément de ce qui suit : l’usufruitier s’oblige irrévocablement à


l’égard du nu-propriétaire à se porter acquéreur de l’usufruit dont la vente lui a été réservée par le
promoteur en vertu du contrat de réservation précité dès lors que se trouvera réalisé l’ensemble
des conditions suspensives stipulées audit contrat de réservation.

L’acquisition faite par l’usufruitier d’une part pour l’usufruit et pour le nu-propriétaire d’autre part
pour la nue-propriété portera sur le volume immobilier et les constructions à construire au sein de
son emprise ; la commercialisation envisagée par le nu-propriétaire portant sur la nue-propriété de
lots de copropriété, les parties s’engagent à établir un état descriptif de division et règlement de
copropriété ; cet état descriptif de division sera établi à l’initiative et aux frais du nu-propriétaire, en
concertation avec l’usufruitier ; l’usufruitier s’obligeant à régulariser ledit acte concomitamment à la
régularisation des actes contenant vente en l’état futur d’achèvement des droits réels démembrés
au profit des parties.

II- Engagements réciproques pendant la phase de construction –


Pouvoirs
Chacune des parties s’engage à exécuter loyalement les obligations résultant pour elle de la
régularisation de la vente qui sera consentie par le promoteur.

Le nu-propriétaire s’engage à rappeler dans les cessions de contrat qu’il consentira ayant pour
objet la nue-propriété des différents lots les conditions du démembrement de propriété s’appliquant
auxdits biens, telles que définies d’un commun accord entre les parties dans les conditions
détaillées sous l’article III qui suit et à imposer le respect de celles-ci à tous les sous-acquéreurs ;
l’usufruitier s’engage de son côté à respecter et à exécuter l’ensemble des obligations ci-après
mises à sa charge au titre du démembrement de propriété opéré.

Le nu-propriétaire produira à l’usufruitier, au plus tard à l’achèvement de l’immeuble, l’identité et les


coordonnées précises de chacun des copropriétaires avec l’indication des lots de copropriété dont
ils sont respectivement nus-propriétaires.

57
En considération du démembrement de propriété auquel se trouveront soumis les biens et en
conséquence de la pluralité de personnes ayant vocation à être substituées dans les droits et
obligations du nu-propriétaire initial à l’égard du promoteur, il est convenu ce qui suit :
‐ L’usufruitier pourra exercer librement la totalité des droits résultant de la vente en l’état
futur d’achèvement qui lui a été consentie par le promoteur : à ce titre, l’usufruitier pourra
participer à chacune des réunions du comité de suivi dans les conditions convenues avec
le promoteur, aux opérations de livraison par le promoteur des biens ou encore mettre en
œuvre la garantie financière d’achèvement visée au contrat de réservation. Toutefois,
s’agissant de tout accord à donner au promoteur en application des dispositions stipulées
au contrat de réservation sous l’article xxx, l’usufruitier et le nu-propriétaire devront agir en
concertation et d’un commun accord ; il en sera de même en ce qui concerne toute
éventuelle demande de travaux modificatifs ou complémentaires ;

‐ Le nu-propriétaire sera le mandataire commun des différents acquéreurs de la nue-


propriété des différents lots, de manière à pouvoir être l’interlocuteur unique de ses
mandants à l’égard du promoteur, sans préjudice toutefois du droit pour chacun desdits
mandants d’exercer la totalité des droits dont le bénéfice leur seront cédés, en application
des dispositions de l’article 1601-4 du code civile, et notamment de leur droit de participer
aux opérations de réception des lots les concernant ;

‐ Qu’en cas de discordance d’appréciation entre l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires sur


l’état d’achèvement des travaux et leur aptitude à être livrés, la position défendue par
l’usufruitier l’emportera sur celle retenue par le ou les nus-propriétaires, à charge pour
l’usufruitier de mettre en œuvre, si besoin est, la procédure de recours à l’homme de l’art
défini au contrat de réservation ; la présente clause ne dégagera pas l’usufruitier des
obligations pesant sur lui en sa qualité d’usufruitier quant aux réparations des biens mis à
sa charge en vertu des présentes ;

‐ Après prise de possession des biens par l’usufruitier, celui-ci sera le mandataire commun
des différents nus-propriétaires en ce qui concerne la mise en œuvre de :

o A l’égard des constructeurs ou personnes réputées telles, des garanties


suivantes :

 Garantie de défaut de conformité,


 Garantie de vices apparents,
 Garantie de parfait achèvement,
 Garantie biennale et décennale,
 Garantie en matière d’isolation phonique

o De l’assurance dommages-ouvrage.

Ces mandats constitueront des mandats d’intérêt commun ; ils seront par suite stipulés
irrévocables. Etant entendu que les conséquences d’un défaut de mise en œuvre de ces
garanties ne pourra dégager l’usufruitier de ses obligations pesant sur lui en qualité
d’usufruitier quant aux réparations des biens.

‐ Si une des parties vient à requérir du promoteur l’établissement du mesurage visé sous les
articles xxx du contrat de réservation visé aux présentes, l’auteur de cette demande en
supportera les frais.

58
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
III- Relations entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s)

Il est rappelé que le bâtiment xx devra faire l’objet d’un état descriptif de division et règlement de

TITTRE
copropriété, la nue-propriété devant être cédée lot par lot à des investisseurs, laquelle nue-
propriété étant grevée des droits réels d’usufruit temporaire.

Par suite, les nus-propriétaires n’auront la jouissance desdits biens que lors des extinctions de cet
usufruit temporaire.
Jusqu’à la date d’extinction de l’usufruit temporaire, les relations du ou des nu(s)-propriétaire(s) et
de l’usufruitier seront réglés conformément aux principes détaillés ci-après.

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Etant entendu qu’il sera fait application de l’ensemble des dispositions du code civil applicable en
pareille matière, pour autant, pour celles supplétives de la volonté des parties, qu’elles ne soient
pas contraires aux dispositions des présentes, lesquelles prévaudront alors. En tout état de cause,
l’usufruitier sera expressément dispensé de fournir caution et de dresser l’état des biens.

A- répartition des charges

TITTRE
L’usufruitier assumera la gestion locative des biens et en percevra les loyers, à charge pour lui de
supporter à titre définitif :

• L’ensemble des réparations locatives des biens, les charges habituelles de copropriété des
biens, y compris les charges éventuelles de grosses réparations visées à l’article 606 du
Code civil, notamment « les grosses réparations des gros murs et des voutes, le
rétablissement des poutres et des couvertures entières. »
A cet égard l’USUFRUITIER sera tenu de respecter les obligations relatives à l’entretien, les
réparations courantes et la maintenance préventive des biens, conformément à la « clause
relative à l’entretien des biens de l’ensemble immobilier pendant la durée de l’usufruit ».

• Tous les impôts et taxes liés à la pleine propriété et à l’occupation des biens, notamment la
taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sauf pour
lui à récupérer celles-ci auprès de ses locataires, lorsque cela est possible ; il appartiendra à
NOM DE L’ORGANISME de satisfaire à l’obligation de souscrire la déclaration spéciale en
matière d’impôts fonciers (formulaire H2 pour les logements affectés à l’habitation) dans les
quatre-vingt-dix jours de l’achèvement des travaux, après du Centre des Impôts Fonciers
compétent.

• L’ensembles des charges incombant au propriétaire du volume au sein duquel s’inscriront les
biens en vertu de l’état descriptif de division volumétrique visé au contrat de réservation et/ou
mises en recouvrement par l’association syndicale devant être créée par le PROMOTEUR.

A compter de la date d’expiration de l’USUFRUIT, les NUS-PROPRIETAIRES supporteront la


totalité des impôts et taxes afférents aux locaux dont ils deviendront alors pleinement propriétaires.
Ils supporteront également à compter de cette date l’ensemble des charges relatives aux biens, et
notamment toutes charges de copropriété, dans les conditions qui seront définies au règlement de
copropriété, tel qu’il existera alors.

Etant ici toutefois précisé que tant que durera cet USUFRUIT TEMPORAIRE, le ou les NUS-
PROPRIETAIRES supporteront uniquement, et à l’exclusion de toutes autres charges de
copropriété, l’entière rémunération du syndic de copropriété, sans que l’usufruitier soit tenu d’y
contribuer ; cette dépense devant être répartie entre NUS-PROPRIETAIRES, conformément aux
dispositions du règlement de copropriété s’appliquant à l’ensemble immobilier.

59
B- Affectation locative conventionnée pendant la durée de l’usufruit
temporaire

Les biens seront à usage d’habitation, et de locaux accessoires à cet usage.


Compte tenu de la nature du financement qui sera mis en place par l’usufruitier et de l’objet social
de celui-ci, l’usufruitier déclare qu’il confèrera des baux d’habitation satisfaisant à la réglementation
Hlm et aux conditions requises en matière de « logements locatifs sociaux », pendant la durée de
son usufruit temporaire, sans que la durée du dernier renouvellement de ces baux puisse se
prolonger au-delà de la date d’extinction de l’usufruit temporaire cédé à son profit.
Afin de tenir informé chaque locataire des logements, l’usufruitier s’engage à préciser dans tous les
baux qu’il consentira aux locataires successifs des logements, les spécificités de l’opération, et
notamment le fait que les baux ne pourront se poursuivre au-delà de la date d’extinction de cet
usufruit temporaire.

L’usufruitier temporaire s’oblige à fournir au nu-propriétaire, au plus tard lors de la livraison des
biens, le bail type qu’il envisage de consentir à chacun de ses locataires.

Les parties rappellent :

‐ Qu’en application des dispositions de l’article L.253-3 du code de la construction et de


l’habitation, l’usufruitier sera tenu d’indiquer dans tout bail d’habitation conclu par lui, de
manière apparente, le statut juridique des logements, de préciser le terme ultime du
contrat et de reproduire les termes des articles L.253-5 à L.253-7 du code de la
construction et de l’habitation,

‐ Qu’en vertu des dispositions de l’article L.411-3 du code de la construction et de


l’habitation, les logements dont l’usufruit a été détenu temporairement par des organismes
Hlm ne sont plus soumis aux règles d’attribution ni au maintien dans les lieux après
extinction de l’usufruit temporaire,

‐ Qu’en vertu des dispositions de l’article L.253-4 du code de la construction et de


l’habitation, tout bail d’habitation conclu par l’usufruitier prend fin de plein droit au plus tard
à la date d’extinction des droit d’usufruit sur le logement loué et que les dispositions des
ème ème
2 à4 alinéas de l’article 595 du code civil ne s’appliquent pas à de tels baux.

C- Fin de la période d’usufruit


En contrepartie de l’investissement initial qu’ils auront réalisés, le ou les nu(s)-propriétaire(s)
entendront pouvoir disposer, à l’extinction de l’usufruit temporaire, des biens libérés de toute
occupation, sans préjudice toutefois de l’application de la réglementation alors applicable et sans
préjudice non plus de leur éventuel souhait de maintenir à usage locatif lesdits biens, après
extinction de cet usufruit.

Conformément aux dispositions de l’article L.253-5 du code de la construction et de l’habitation, six


mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre avec demande d’avis de réception,
peut :

‐ Soit, s’il est occupant, informer l’usufruitier de son intention de renouveler la convention
d’usufruit,
‐ Soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, conforme
aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports
locatifs,
‐ Soit donner congé pour vendre ou pour occuper les biens selon les modalités prévues à
l’article 15 de la loi précitée, avec effet au terme de l’usufruit ; le congé étant dans ce cas
60
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire, la notification devant reproduire
les termes du II de l’article L.253-6 et de l’article L.253-7 du code de la construction et de
l’habitation.

TITTRE
Conformément aux dispositions de l’article L.253-6-I du code de la construction et de l’habitation,
un an avant l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier sera tenu de rappeler au nu-propriétaire et au
locataire les dispositions de l’article L.253-5 précité.
Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier sera tenu de proposer au locataire qui n’a pas
conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées
par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
Etant précisé :

‐ Le non-respect par l’usufruitier de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire,

‐ Que le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni
accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre
d’occupation à l’expiration de l’usufruit.

TITTRE
D- Assurances
L’usufruitier sera tenu d’assurer, pour son compte et celui du ou des nu(s)-propriétaire(s), dès la
livraison et de maintenir assurée la totalité des biens pour leur pleine propriété, contre l’incendie,
les explosions, les dégâts des eaux, catastrophes naturelles et autres risques. Il devra également
contracter une assurance contre les risques civils pouvant résulter des locations. Il devra maintenir
ces assurances jusqu’à l’expiration de la durée de l’usufruit temporaire.

Ces assurances seront contractées auprès de compagnies notoirement solvables dans des
conditions d’indemnisation de nature à permettre la reconstruction des biens à l’identique ou la
remise en état des parties détruites.
L’usufruitier justifiera de ces assurances et de l’acquit intégral des primes une fois par an, à toute
demande du nu-propriétaire, et, en cas de pluralité de nus-propriétaires, auprès du syndic de
copropriété. En cas de manquement de l’usufruitier à son obligation d’assurance, le nu-
propriétaire, et le cas échéant le syndic de copropriété, pourront souscrire ces assurances aux frais
de l’usufruitier.

En cas de sinistre, même par cas fortuit ou de cas de force majeure, l’indemnité versée sera
impérativement employée à la reconstruction ou à la remise en état des parties détruites.

Toutefois, en cas d’impossibilité de reconstruire ou de remettre en état les parties détruites,


notamment pour le cas où il s’avérerait impossible d’obtenir les autorisations administratives
requises pour ce faire, les indemnités versées par les compagnies d’assurance seront réparties
entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon des modalités qui, à défaut d’être amiablement
convenues, seront déterminées par expertise judiciaire. Dans cette hypothèse, les indemnités
seront versées entre les mains d’un tiers séquestre désigné soit amiablement entre les parties, soit
par ordonnance du Président du Tribunal de grande Instance du lieu de situation de l’immeuble à
la requête de la partie la plus diligente. Cette ordonnance déterminera en outre l’étendue et les
modalités de la mission du séquestre.

Les dispositions ci-dessus seront également applicables dans le cas exceptionnel où les
constructions périssent par cas fortuit ou de force majeure.
Pour garantir le nu-propriétaire de l’exécution par l’usufruitier des engagements ainsi souscrits,
celui-ci délèguera et transportera, au profit du nu-propriétaire le montant de toutes les indemnités
qui pourraient lui être attribuée de ce chef.
Pour assurer au nu-propriétaire l’effet du transport ci-dessus consenti, notification en sera faite aux
compagnies d’assurances intéressées.

61
Toutefois, ces dispositions ne font pas obstacle au droit que le prêteur de l’usufruitier pourra se
réserver, pendant la durée du prêt éventuel, de toucher directement la quote-part de l’indemnité
d’assurance qui viendrait à être attribuée à l’usufruitier, en application des dispositions ci-dessus, à
concurrence de la dette restant due au jour de la survenance du cas fortuit ou de force majeure et
de la conserver à titre de garantie.

E- Cession et hypothèque de l’usufruit


L’usufruitier pourra librement grever de toute sûreté réelle l’usufruit temporaire qui lui est cédé,
notamment pour sûreté du Prêt Locatif Social (PLS) qu’il pourrait souscrire pour assurer le
financement de son investissement.

L’usufruitier pourra librement céder tout ou partie de ses droits et obligations ou les apporter en
société, au profit de toute personne, et ce, quelles que soient les conditions de ces cessions ou
apports.
De convention expresse, en cas de cession de cet usufruit temporaire, cet usufruit durera jusqu’à
l’expiration au-delà de xx années entières et consécutives (durée de l’usufruit), quel que puisse
être le sort du titulaire initial de l’usufruit, quand bien même celui-ci viendrait à être dissout avant
l’expiration dudit délai.

Nonobstant ces cessions ou apports, l’usufruitier actuel restera tenu solidairement de l’exécution
par chacun des titulaires successifs de l’usufruit, des engagements souscrits par lui au profit du nu-
propriétaire, et ce pendant toute la durée de cet usufruit.

Les cessionnaires ou les sociétés bénéficiaires de l’apport devront s’engager envers le nu-
propriétaire à l’exécution de toutes les conditions des présentes, de telle manière que le nu-
propriétaire conserve tous ses droits vis-à-vis de chaque cessionnaire ou bénéficiaire, avec
solidarité et sans discussion à laquelle seront également tenus l’usufruitier actuel ou l’apporteur
avec chaque titulaire successif de l’usufruit.

Le nu-propriétaire sera appelé à intervenir à l’acte ou aux actes de cession par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception qui devra lui être adressée à cette fin par le
titulaire cédant au moins quinze jours calendaires à l’avance, sans que ledit nu-propriétaire puisse
toutefois s’opposer à ladite cession ; aucune intervention du nu-propriétaire n’est toutefois requise
au cas de constitution par l’usufruitier de sûretés réelles grevant l’usufruit.

L’agrément préalable du nu-propriétaire permettra si bon semble à ce dernier, de dégager


l’usufruitier cédant ou apporteur de la solidarité sans discussion à laquelle il est normalement tenu
à l’égard des titulaires successifs de l’usufruit. A défaut d’une telle décharge expresse de solidarité,
l’usufruitier cédant ou l’apporteur restera tenu solidairement et sans discussion avec chaque
titulaire successif de l’usufruit.

En cas de cession de la nue-propriété de tout ou partie des biens, cette cession devra être notifiée
à l’usufruitier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la diligence de
l’usufruitier ou de son notaire.

IV- Affectation des biens à une exploitation locative


conventionnée pendant la période de l’usufruit temporaire
A titre de condition essentielle et déterminante du consentement du nu-propriétaire et à
l’acquisition qu’il fera de la nue-propriété des biens, l’usufruitier s’oblige irrévocablement :

1. A affecter les biens acquis, après leur livraison et au moins pendant toute la durée du prêt
« PLS » qu’il a obtenu et de la convention « APL », à une exploitation locative
conventionnée, dans les conditions de l’article L.351-2 3° du code de la construction et de
l’habitation ou de tout texte subséquent le modifiant ;
62
DÉMEMBREMENT DE LA
SOLUTIONS DE
2. A justifier de la régularisation de la convention avec l’Etat, établie en application des
dispositions des article R.351-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation,
pour une durée égale à celle de son financement « PLS » et ouvrant droit à l’aide

TITTRE
personnalisée au logement pour les occupants de biens ;
3. A maintenir l’affectation sociale conventionnée susvisée des biens pendant au moins toute
le durée du financement « PLS » qu’il aura obtenu et de la convention « APL » susvisée,
dans les conditions de l’article L.351-2 3° du code de la construction et de l’habitation ou
dans celles de tous textes subséquents modifiant ces conditions ;
4. A imposer pareilles obligations à tout sous-acquéreur de l’usufruit temporaire, et d’une
manière générale à tous ses ayant-cause ou ayant-droit.

PROPRIÉTÉ POUR LE
LOGEMENT SOCIAL
V- Réitération des présentes

Chacune des parties s’oblige à réitérer, par acte authentique, les conventions ci-dessus convenues
sous les articles II, III et IV, concomitamment à la régularisation des ventes devant leur être
consenties par le promoteur, et ce de manière à pouvoir en assurer la publication à la conservation
des Hypothèques compétentes.

TITTRE
II. Organisme Foncier Solidaire
Atelier du 17 mai 2014
Sources : Jean-Philippe ATTARD, http://www.communitylandtrust.fr/experiences--c2/définition-clt-
community-land-trust--7

Qu’est-ce qu’un Community Land Trust?

Originaires des Etats-Unis et plus récemment développés en Grande-Bretagne et en Belgique, les


CLT sont des opérateurs fonciers solidaires et participatifs qui recourent à la séparation des
propriétés du sol et du bâti afin de produire des constructions destinées prioritairement et
durablement aux ménages modestes et aux primo-accédants. Les CLT prennent fréquemment la
forme de sociétés privées à but non lucratif.

Objectif : Extraire définitivement la valeur du sol du coût du logement

En extrayant définitivement la valeur du sol du prix des biens qu’il cède ou met en location, le CLT
crée un patrimoine bâti dont la valeur des biens est significativement inférieure au prix du marché.
Concernant les biens à l’acquisition, le CLT assure sur le très long terme le maintien de leur
accessibilité aux ménages sous condition de ressources. Comment y parvient-il ? En inscrivant
dans le bail foncier une formule de calcul du prix de revente, et en garantissant à tout nouvel
acquéreur une durée d’occupation de 99 ans, qu’il s’agisse d’une première mise en vente ou d’une
revente d’un bien ancien. Ainsi, chaque nouvel acquéreur détient sur le bien les mêmes droits que
son prédécesseur, et consent aussi aux mêmes obligations.

Destination des terrains

Les Community Land Trust conservent indéfiniment la propriété des terrains qu’ils acquièrent.
Leurs terrains peuvent accueillir des logements locatifs libres ou sociaux, des locaux d’activité, ou
encore de l’accession aidée à la propriété. Dans chacun de ces cas, le coût du foncier est
définitivement soustrait de la valeur (loyer ou prix d'acquisition) du bâti.

63
Fonctionnement

Sur son territoire de compétence (de taille variable allant de l’échelle infra municipale à l’échelle
régionale) le CLT a vocation à :

1. Acquérir et gérer des terrains bâtis ou non bâtis, contigus ou non contigus ;
2. Réhabiliter, réaliser ou faire réaliser des logements ou toute autre construction sur ces
terrains ;
3. Diminuer le coût de l’opération immobilière en injectant une subvention d’origine publique
ou privée qui sera cristallisée dans le foncier et qui bénéficiera à plusieurs générations
d’occupants d’un même bien;
4. Consentir sur ces biens des baux de longue durée dont la caractéristique principale est de
conférer au preneur des droits réels cessibles, transmissibles, et hypothécables en vue de
la location ou de l'accession à la propriété des constructions ;
5. Conditionner la conclusion de ces baux à un ensemble de clauses et de critères :

‐ plafonnement des ressources de l’occupant (au moment de l’acquisition ou de la


location seulement) ;
‐ être primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire durant les deux dernières
années précédant la conclusion du bail ;
‐ plafonnement du loyer en matière de location, et prédétermination du prix de
revente selon une formule de calcul inscrite dans le bail pour les biens en
accession à la propriété ;
‐ plafonnement du montant des crédits hypothécaires à hauteur de la valeur
conventionnelle des biens et non en fonction de leur valeur de marché ;
‐ plafonnement des ressources des héritiers autres que le conjoint survivant et les
descendants du preneur ;
‐ droit de préférence du CLT au rachat du bien en cas de revente ;
‐ droit du CLT de sélectionner le nouvel acquéreur pour fluidifier les reventes et
garantir que le bien profite bien à un acquéreur satisfaisant aux plafonds de
ressources ;
‐ rachat du bien par le CLT à l’extinction du bail au prix de revente conventionnel ;

6. Assurer l’exécution des clauses mentionnées au 4°;


7. Constituer des fonds de provisions individuels et collectifs pour pourvoir à la maintenance
et aux travaux d’entretien du patrimoine bâti ;
8. Accompagner les ménages tout au long de leur accession par la délivrance de conseils
visant à sécuriser leur parcours résidentiel et à maintenir la qualité du parc bâti.

Gouvernance participative

Le CLT favorise la participation des résidents au développement de ses activités. Quiconque


résidant sur le territoire de compétence du CLT, locataire ou non de son foncier, peut en être
membre.

Les membres élisent les personnes siégeant au conseil d’administration, à l’exception des
représentants officiels qui sont nommés par la municipalité. Les membres peuvent-être
occasionnellement appelés à voter sur certaines questions relatives à l’organisation ou à la
stratégie générale du CLT. Le CLT est présidé par un conseil d’administration représentant à parts
égales la société civile, les locataires du foncier, et les représentants de la collectivité territoriale .

64
TITTRE TITTRE
SOLUTIONS DE PROPRIÉTÉ POUR LE
DÉMEMBREMENT DE LA LOGEMENT SOCIAL

65
III. Liste des personnes rencontrées
- Marie Paule FOCH, Directeur du Développement et M. PEROYS, Chargé du montage
financier des opérations – Hauts de Seine Habitat - OPH
- Laurent MALIEN, Directeur Général – Lot Habitat
- Alain MARCHAN, Directeur adjoint Aménagement et Construction – Habitat Toulouse
- Sandrine PARSI, Chef du Service Financement des Programmes - LOGIREP
- Joël ARQUILLIERE, Responsable des Services Techniques – OPH 32
- Sandrine BORDIN, Présidente du Directoire et Pierre SININGE, Directeur du Patrimoine –
Logis Méditerranée
- Muriel VIALA, Coordinatrice des Politiques sociales – Cité Jardins
- Bernard LAYAN, Directeur de la Maitrise d’Ouvrage et Stéphane CALT, Directeur de la
Gestion Locative – MESOLIA Habitat
- V. CONSTANTIN, Responsable du service construction neuve – OPH de Cannes
- Alain LAURIER, Président, Bruno ORTOLE, Directeur du développement stratégique,
- Vivien BEAUFUME, Directeur Juridique et Géraldine TYL-CHAIGNE, Directrice
commerciale – PERL
- Corinne TROGER, Responsable du développement de l’ULS – FIDEXI

IV. Bibliographie
‐ Code la construction et de l’habitation
‐ Code civil
‐ Code rural et de la pêche maritime
‐ Code monétaire et financier
‐ Code général des impôts
‐ Code général des collectivités territoriales
‐ Code l’urbanisme
‐ Ordonnance 2014-159 du 20 février 2014
‐ “Bail réel immobilier relatif au logement” (BRILO) : la propriété temporaire appliquée au
logement. Bruno Cheuvreux (http://www.village-justice.com/articles/immobilier-relatif-
logement-BRILO,16343.html - 4 mars 2014)
‐ Les Clés de l’Usufruit Locatif Social – PULSE (http://www.pulse-habitat.fr/)
‐ Le principe de l’ULS – PERL (http://www.perl.fr/IMG/pdf/Les_cles_de_l_ULS_-
_PULSE.pdf)
‐ Introduction à l’usufruit locatif social, un investissement immobilier éthique – Pierre Cénac,
Michel Gouillard et Arnaud Jaffrain (Les éditions de l’Immobilier Social) – Janvier 2009
‐ Perl.fr
‐ http://www.fidexi.com/index.php?page=programmes-en-cours-2&gclid=CPCb-
eOL98ECFQPMtAod-CoAog
‐ Habitat-humanisme.org
‐ Pap.fr
‐ Irgimmobilier.fr
‐ Site internet du Centre d’étude et d’expertise des risques, de l’environnement, la mobilité
et l’aménagement
‐ Dictionnaire de droit privé de Serge Braudo
‐ Arpege-assitance.fr
‐ Larevue.squirepattonboggs.com
‐ Bulletin Officiel des Finances Publiques
‐ Magat.francois.free.fr
‐ De-bassan.com

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UNION NATIONALE DES FEDERATIONS D’ORGANI SMES HLM
14, rue Lord Byron • 75384 Paris Cedex 08 • Tél. : 01 40 75 78 00 • Fax : 01 40 75 79 83 • www.union-habitat.org