PRIORIDAD REGISTRAL

TRACTO SUCESIVO
ESPECIALIDAD

GÓMEZ ANAYA, Carlos Alfredo

 LA NECESIDAD DE UN CRITERIO DE
ORDENACIÓN
LACRUZ BERDEJO:
Mientras en el ámbito de las relaciones obligatorias, éstas
coexisten con el mismo grado de exigibilidad, los
derechos reales, por su carácter de relación inmediata y
excluyente con la cosa, son poco propicios a la
coexistencia en pie de igualdad (...) no es normal la
coexistencia de varios derechos reales, todos ellos con la
misma categoría y eficacia. Es imposible en materia del
derecho de propiedad.
Se requiere de un criterio para determinar cuál debe
prevalecer si son irreconciliables y qué preferencia tienen
cuando pueden coexistir.
 LA PRIORIDAD COMO CRITERIO DE
PREFERENCIA O EXCLUSIÓN
• El criterio es el de la prioridad de creación del Derecho: el
que nace primero, en principio es preferente a los ulteriores y en
su caso, los excluye.
• En el orden registral: el primero no es quien antes adquiere el
derecho, sino quien antes inscribe su adquisición.
• En todo supuesto de concurrencia de derechos reales: se
establece una jerarquía u orden, que constituye su rango.

LOS CONFLICTOS NO SE PRODUCEN CUANDO EXISTE

COINCIDENCIA ENTRE LA CREACIÓN DEL DERECHO Y
EL REGISTRO
PRIORIDAD REGISTRAL EN SENTIDO
MATERIAL Y FORMAL
• a) En sentido material o sustantivo: establece un
orden de jerarquía entre derechos reales según la
fecha de su constitución.

• b) En sentido formal: establece un orden

cronológico en la extensión de los asientos.
• (art. 47° RGRP- 1° párrafo)
 PRIORIDAD COMO
CRITERIO DE
ORDENACIÓN
Es la posición registral de un
derecho en relación con la
posición registral de otro
derecho contradictorio,
susceptible de concurrencia
sobre el mismo bien. El
tiempo es el árbitro que va a
decidir cuál de los derechos
se va a colocar antes –
función prelativa -, si los
varios derechos son
compatibles.
PRIORIDAD COMO
CRITERIO DE
EXCLUSIÓN
La regla de prioridad no
tiene como único resultado
establecer un orden en la
protección de cada uno de
los derechos compatibles
inscritos, por fechas de
presentación, sino también
cerrar los libros a los
derechos incompatibles
con el que se halla ya
registrado.

PRIORIDAD DE RANGO Y PRIORIDAD

EXCLUYENTE
FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE
PRIORIDAD DE RANGO O PREFERENTE

Art. 2016 del Código Civil:

“La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el Registro.”

Art. IX TP RGRP:
“Los efectos de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de éstos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario.”
FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO
DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
Art. 2017 CC:
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.
Art. X TP RGRP:
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.

Considerar: RIRP Artículo 64.- Inscripción de transferencias realizadas

por el causante a favor de terceros
•Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de
su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del
predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su
inscripción no perjudique a terceros.
 DETERMINACIÓN DEL RANGO
• Art. 2016 CC y IX TP RGRP: Por el momento del ingreso del
título al Registro: fecha y hora del asiento de presentación, a la
cual retrotraen sus efectos.
• Art. 23 RGRP.- Contenido del asiento de presentación
• a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de
presentación.
• (...)
• Art. 50 RGRP:
• (...); la fecha, hora, minuto y segundo, el número de
presentación del título que da lugar al asiento, (...) la fecha de
su inscripción (...).
 SUPUESTOS DEL PRINCIPIO DE
PRIORIDAD
1.- Conflicto de dominios sobre un mismo inmueble.
2. Conflicto de varios derechos reales que recaen sobre un
mismo inmueble.
3. Conflicto entre el dominio y un derecho real sobre el
mismo inmueble.
4. Conflicto de prioridad entre el adquirente del dominio no
inscrito y un embargo inscrito.
5. Conflicto de prioridad entre el acreedor hipotecario y el
acreedor embargante.
6. La preferencia de créditos subsiguientes al remate judicial
de un inmueble.
 PLENO JURISDICCIONAL
NACIONAL CIVIL (JUNIO DE 2008)
• TERCERIA DE PROPIEDAD FRENTE AL
EMBARGO INSCRITO:
• 1. “Se debe admitir a trámite la demanda de tercería
de propiedad contra las medidas cautelares o para la
ejecución inscritas en el Registro; porque el pedido
de desafectación es posible jurídicamente; siendo los
argumentos sobre el derecho registral, argumentos
de fondo para la sentencia”.
 TERCERIA DE PROPIEDAD EN TRÁMITE Y
MEDIDA CAUTELAR INSCRITA

• 2. “El pronunciamiento de fondo frente a una demanda de

tercería admitida contra una medida cautelar inscrita en el
Registro debe ser el siguiente: El derecho de propiedad otorga a
su titular el poder jurídico de usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien; es oponible a todos y no requiere de
inscripción en los Registros Públicos para surtir efectos frente a
terceros; por lo que prevalece sobre cualquier derecho de
crédito que pretenda afectarlo”.
 CARÁCTER FORMAL DEL CIERRE
REGISTRAL

LACRUZ BERDEJO:
El efecto de cierre es una operación meramente formal y
mecánica: el título que llega primero clausura el Registro
para el ulterior incompatible, sin que este título al cual se
cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni
pierda toda posibilidad de ingresar en aquél.
El titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los
Tribunales y anulando la inscripción que se opone a su
ingreso en el Registro, tener acceso a él.

EXCEPCIÓN: Sistemas convalidantes.

APLICACIÓN DE LA PRIORIDAD DE RANGO Y
EXCLUYENTE
• El art. 47 del RGRP debe interpretarse en concordancia
con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir,
en el caso que un título presentado con posterioridad
no sea incompatible con uno anterior pendiente de
inscripción referente a la misma partida, debe
procederse a su calificación y de ser positiva a su
inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe
procederse a la calificación y suspensión del asiento de
presentación del título posterior.”

• III Pleno (El Peruano 5/6/2003)

ACTUACIÓN EXCLUYENTE DE LA PRIORIDAD

Por incompatibilidad sustancial: los títulos o actos relativos al

dominio de un bien o a un derecho real de imposible
concurrencia respecto del mismo. Ej: superficie y usufructo.

Por mayor amplitud: cuando se presenta al Registro una venta

y después una constitución de servidumbre: la inscripción del
primero excluye por mayor amplitud a la segunda; si la
presentación es al revés: la inscripción de la servidumbre no
impide la de la venta posterior.

“El derecho real como facultad correlativa de un deber general

negativo de abstención, que una persona tiene de obtener
directamente de una cosa el dominus o ejercer iura in re aliena”
Teoría de Planiol sobre la obligación pasiva universal
 LA VIGENCIA DE LA PRIORIDAD
El C.C. Sólo asigna el efecto desde la inscripción
Art. 25 RGRP.- Vigencia del asiento de presentación
Plazo ordinario: 35 días hábiles.
Prórroga automática: hasta 60 días hábiles.
Por apelación: hasta que se resuelva por los plazos para
ejecución de lo resuelto.
Mientras dura el asiento de presentación la prioridad se sitúa
en el momento inicial, y una vez extinguido, desaparece.

El TRASVASE DE LOS EFECTOS PRIORITARIOS

-Anotaciones preventivas (Bloqueo, defecto subsanable).
-Contratos que tienen su causa en contratos incorporados al
Registro (contrato de opción, leasing).
 LA PRIORIDAD EN EL EFECTO DE OPONIBILIDAD
Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles
inscritos
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a
quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho común.
Artículo 1135.- Concurrencia de acreedores de bien inmueble
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere
al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito
o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha
anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de
documento de fecha cierta más antigua.
 EL TRACTO SUCESIVO EN EL
REGISTRO

El tracto sucesivo viene a establecer un orden registral, al exigir la

identidad personal y real en la correlación título inscribible-Registro, y
al ordenar sucesivamente los asientos, dentro de cada folio, sobre la
base de un nexo causal entre la titularidad registral del transferente y
la del adquirente que pretende inscribir.
Para ROCA SASTRE, el principio de tracto sucesivo exige que el
historial jurídico de cada finca figure en el Registro “sin solución de
continuidad”, de manera que el transmitente de hoy sea el adquirente
de ayer, y el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana.
JOSE MANUEL GARCIA GARCIA define el principio de tracto sucesivo
como “aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda
inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o
una situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente
inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o
en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirija
un procedimiento judicial o administrativo”.
JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI “El tracto sucesivo es en
consecuencia el encadenamiento causal de las inscripciones. Por
medio del tracto sucesivo se pretenden facilitar el conocimiento exacto
del historial jurídico de una finca y los sucesivos titulares de la
propiedad o derechos reales sobre la misma. El tracto sucesivo
persigue traer al registro en el mismo folio registral el conjunto de las
transmisiones y gravámenes de la finca inmatriculada
•ANTONIO MANZANO SOLANO define descriptivamente el
principio de tracto sucesivo como “una técnica operativa del
sistema de folio real, que trata de establecer el orden entre los
asientos, como complemento del orden entre las fincas, mediante
el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles,
sobre la base de la previa o simultánea inscripción del título del
transferente en el momento de la inscripción del título del
adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior, como
presupuesto estructural para la producción de los efectos
esenciales del sistema”.
CONCLUSIÓN
“La estructuración del principio se fundamenta en el
derecho hipotecario. Pero se requiere un amoldamiento a
los libros que no resultan registros jurídicos de bienes,
para lo cual hay que considerar qué es lo que se inscribe”.
LA INTERRUPCION DEL TRACTO SUCESIVO
En los sistemas no constitutivos (inscripciones practicadas en el
Registro de la Propiedad no hacen nacer los derechos). El
principal escollo que plantea la no obligatoriedad de la
inscripción es que, con relativa frecuencia, algún derecho no se
inscriba, originando con ello una discordancia entre el Registro y
la realidad jurídica extra-registral que supone una quiebra del
principio del tracto sucesivo.
Opciones:
Reanudación del tracto (Bienes muebles registrables).
Generar un modo originario de adquisición (Bienes muebles
registrables y predios).
AUSENCIA DE TRACTO SUCESIVO
El tracto sucesivo es ausente en el caso de venta judicial o la
adquisición del inmueble por usucapión. Sin embargo esto no
quiere decir que en caso de que exista el registro del bien
inmueble, no se considere éste como antecedente, sino se
refiere a que no es el propietario quien figura como vendedor
sino el Juez, que dicto el auto respectivo, por imperio de la Ley.
O que se haya notificado al titular en el caso de la prescripción
contra tábulas.

Artículo 650 del C.P.C. Embargo de inmueble sin inscripción

registral o inscrito a nombre de tercera persona.
 TRACTO SUCESIVO MODALIDADES
•El tracto sucesivo formal viene constituido por la cadena de
asientos practicados en el folio registral de cada finca en virtud de
los títulos presentados, de manera que cada título que llega al
Registro produce un asiento.
•El tracto sucesivo material o sustantivo es la cadena de
titulares registrales, o sujetos de derecho a quienes se atribuyen
los derechos inscritos, de forma que cada asiento lleva un titular.
(También se dice que el formal se refiere a un presupuesto para la
inscripción y el sustantivo como presupuesto para la disposición)
•El tracto abreviado tiene lugar cuando un mismo asiento
comprende varios actos o transmisiones. Supone una excepción a
la regla general de coincidencia del tracto formal y material y
únicamente se admite en los supuestos previstos legalmente. Debe
entenderse que se refiere sólo excepción al tracto formal. Pero
también puede referirse a la no necesaria inclusión de actos
previos.
TRACTO SUCESIVO, ACTO PREVIO Y DEFECTO
SUBSANABLE

Tracto sucesivo es distinto de acto previo (éste

puede ser en la misma partida o en otro registro).
La anotación preventiva se permite por defecto en el
titulo o por ausencia de tracto, PERO NO POR
EXISTENCIA DE ACTO PREVIO. Tambien debe
diferenciarse de las improcedencias de inscripción o
publicidad porque faltan elementos que constituyen
condición para la incorporación o expedición
registral.
EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
LA UNIVOCIDAD EN EL REGISTRO

Es preciso que la inscripción pueda publicar con toda

exactitud el titular de cada derecho, la finca sobre que
recae, el contenido del derecho y la proporción en que
al titular corresponde. En su formulación más estricta
significaría "una sóla cosa, un solo derecho”.
NECESIDAD FUNCIONAL DE LA ESPECIALIDAD
EN EL FOLIO REGISTRAL

Eficacia legal de los asientos regístrales (Efectos mediato

trascendente).

La labor organizada administrativa de los Registros

Públicos.(Efecto inmediato funcional).
 ACTUAL ORGANIZACIÓN REGISTRAL
EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS
Registro de Propiedad Registro de Bienes Muebles
Inmueble -Registro de Bienes Muebles.(*)
-Registro de Predios -Registro de Propiedad Vehicular
-Registro de Concesiones para la explotación -Registro de Naves(*)
de Servicios Públicos
-Registro de Aeronaves
-Registro de Derechos Mineros
-Registro de Embarcaciones Pesqueras.
-Registro de Buques
Registros de Personas -Registro Mobiliario de Contratos
Jurídicas
-Registro de Personas Jurídicas Registro de Personas
-Registro Mercantil Naturales
-Registro de Sociedades Mineras -Registro de Mandatos y Poderes

-Registro de Sociedades del Registro Público -Registro de Testamentos

de Hidrocarburos. -Registro de Sucesiones Intestadas
-Registro de Sociedades Pesqueras. -Registro Personal
-Registro de Sociedades Mercantiles. -Registro de Comerciantes
-Registro de Personas Jurídicas creadas por
Ley
-Registro de Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada.