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PRIMERA: Antes de la modificación del Artículo 2014° del Código Civil, el legislador, en
aras de solucionar el gran problema que afronta nuestra sociedad, respecto del fraude
inmobiliario en las transferencias de bienes inmuebles, consideró suficiente que, para
realizar una adquisición que resulte protegida por la buena fe registral –entendida como
ignorancia o desconocimiento de las causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o
resolución que afectan el acto jurídico objeto del contrato-, los terceros debían analizar
la información contenida en los asientos registrales; sin embargo, a partir de la
modificación del artículo en mención, el legislador, estimó necesario que, además de
que se analicen los asientos registrales, también resulta indispensable acudir a la fuente
de dicha información, es decir, a los títulos archivados que dan lugar a la inscripción del
titular aparente. Y ello, en tanto, considera que, el asiento registral no tiene sustantividad
propia, al ser un resumen del título archivado, y en este sentido, la revisión de aquel no
puede ser concluyente, toda vez que sólo acudiendo al título archivado, será posible
detectar las causas evidentes de invalidez o ineficacia que afectan el acto jurídico, lo
que finalmente, -desde la perspectiva del legislador-, maximiza la posibilidad de detectar
los actos fraudulentos, y con ello, excluir la buena fe del tercero adquirente de forma
eficiente.
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Asimismo, la imposición al tercero de llevar a cabo la exhaustiva tarea de descartar las
causas de invalidez e ineficacia contractual, supone una labor equiparable a la compleja
función calificadora del registrador, obligándolo además, a reconstruir una realidad, a
partir de un documento pactado y celebrado entre dos personas extrañas, de las que
desconoce sus propósitos y/o intenciones, por lo que, si las causales de invalidez no
fueron advertidas en su oportunidad, por las propias partes o los funcionarios que
protegen la fe pública, es irreal esperar que el tercero –ajeno a la relación contractual y
alejado de la labor jurídica-, realice una labor de detección del fraude normativo, superior
a la previamente efectuada por las autoridades en mención. Suponer que ello es posible,
constituye una prueba “diabólica” en perjuicio del tercero.
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