Derecho registral y notarial

Podemos decir que el derecho notarial viene a ser una rama del derecho público que es
específicamente del derecho civil el cual consiste en regular las formalidades en actos
registrales de los contratos, es por esa razón se considera que es adjetivo por sus
procedimientos formalistas y por que el mismo no actúa de manera de oficio sino que debe
cumplir con las normas establecidas de acuerdo a Ley.
El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas jurídicas y
principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos, los
derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relación con terceros.1

1. CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL.

2.  
3.   Viene dando por las materias que estudia esta disciplina jurídica, las cuales son:
4. A).Los principios regístrales.
5. B).Los sistemas regístrales.
6. C).Las instituciones. (Art.1913 al 1928 CC.).
7. D).La publicidad registral (la cual comprende los organismos que la efectúan, su
procedimiento los hechos jurídicos objetos de la misma y sus efectos.
8.  
9.   CARACTERISTICAS
10.   
11. A.    Es un derecho legislador tanto de personas como de vienes. Este contiene única
verdad jurídica.
12. B.     Es un derecho protector. Lo que expresan los asientos regístrales se reputa siempre
exacto.
13. C.     Carece de autonomía no es una rama unidad pendiente del derecho, sino integrante
del derecho civil.
14. D.    Es un derecho regulador de la publicidad tiende a dar conocimiento a los interesados
de un hecho, acto o negocio jurídico. La publicidad registral se extiende tanto como la
persona como los bienes.
15. E.     Está integrado tanto por normas de naturaleza formal como de naturaleza material.
16. Es de orden público.
17. Es protector y legitimador.
18. Es regulador.

Ubicación del derecho registral

19. Existen tres (3) posiciones doctrinales acerca de la ubicación del derecho registral en el
derecho público o en el derecho privado son:
 20. A.    Se considera una disciplina independientemente del derecho tanto público como
privado.
21. B.     Los que opinan que el derecho registral carece de autonomía, pertenece este al
derecho público o al derecho privado. Los que lo ubica en este último, lo hace en el
derecho civil (derecho de las cosas.).
22. C.     Los que consideran al derecho registral como parte del derecho público, lo ubican en
derecho administrativo.

División del derecho registral

Según la Legislación Venezolana y en cuanto a sus fines, el Derecho Registral se divide en:
Explicación:
Jurídicamente, persona es todo ente susceptible de tener o ejercer derechos y estar sujeto a
obligaciones u obligarse. Son naturales o físicas los seres humanos individualmente considerados.
Son jurídicas o colectivas el conjunto de dos o más personas naturales que, teniendo cierta
permanencia, la Ley les reconoce determinados atributos, derechos o facultades y también les
impone obligaciones.
.Publicidad Registral:
Es aquella realizada por las instituciones especializadas (como los Registros y Notarías) mediante
un mecanismo o procedimiento regulador al igual que las instituciones, por el ordenamiento
jurídico, con normas especiales.
3.Clases de Publicidad Registral:
1.Publicidad Registral Inmobiliaria: se refiere a bienes inmuebles.
a. Publicidad Inmobiliaria Notificatoria:
Es aquella que se refiere a las formas de tener el carácter de una comunicación que puede ser oral
como el pregón (anuncio del acto de remate de un inmueble por ejemplo) o escrita (edicto, cartel,
citación).
Su efecto: Es poner en conocimiento a la persona o personas interesadas acerca de un hecho o
relación jurídica sobre los bienes inmuebles para que puedan hacer uso de los derechos que le
corresponden.
b.Publicidad Inmobiliaria Declarativa:
Es aquella que tiene como efecto hacer oponible a los terceros el convenio, el hecho o relación
jurídica referente a un bien inmueble.
c.Publicidad Inmobiliaria Constitutiva:
Es aquella cuyo efecto es la creación o establecimiento del hecho o relación jurídica a través de la
publicidad y por lo tanto favorece al desarrollo del crédito territorial, promueve la circulación de los
capitales y de los bienes inmuebles, previenen contra gravámenes ocultos y ventas dobles, brinda
seguridad para la constitución de garantías. Se caracteriza por la Publicidad Registral si ésta se
considera como actividad, Si se considera como disciplina la publicidad registral estudiará los
procedimientos para hacerlo.La Publicidad Registral es el concepto básico en esta materia como
actividad. Se caracteriza por la interacción de un funcionario público.Pero hay tantos sistemas
jurídicos como derechos positivos. El sistema jurídico asigna su lugar a cada institución. En el
sistema registral el principio fundamental es la Publicidad.
Agrupa a los sistemas en dos categorías:
·Sistema Inmobiliario no Registral:
a.Sistema sin solemnidad constitutiva ni protección al adquiriente (Derecho Romano).
b.Sistema con solemnidad constitutiva y protección a terceros adquirientes (Derecho Germánico)
·Sistema Inmobiliario Registral.

RAMAS O DIVISIONES: 
El Registro es una institución de carácter público, ya que el Estado es el facultado para organizar
los registros públicos; igualmente que el Derecho Registral comprende el estudio de la
publicidad registral de los hechos jurídicos, los cuales pueden referirse a personas o
bienes, por lo que podemos dividir al Derecho Registral en distintas ramas:
        Según la Legislación Venezolana y en cuanto a sus fines el Derecho Registral se divide en:
 Relativo a las personas:
a)      Naturales o físicas: Este Derecho Registral se denomina “Registro Civil”, y sirve de fuente
de información sobre el estado de las personas y suministrar los medios probatorios para demostra
el estado de las mismas (nacimiento, matrimonio, defunción, etc.)
b)     Jurídicas o Morales: Este Derecho Registral se denomina “Registro Mercantil”, y es
obligatorio para las sociedades mercantiles que se establecen en nuestro país y se rigen por el
Código de Comercio.
2) Relativo a bienes:
a)      Muebles: “Registro Mobiliario”, se crea a efectos de la publicidad registral de los bienes
muebles, tales como las aeronaves.
b)     Inmuebles: “Registro Inmobiliario”: Es aquel en cuyos libros se hace constar la situación
jurídica de un bien inmueble.

.Publicidad Registral:

Es aquella realizada por las instituciones especializadas (como los Registros y

Notarías) mediante un mecanismo o procedimiento regulador al igual que las
instituciones, por el ordenamiento jurídico, con normas especiales.

CLASES DE PUBLICIDAD REGISTRAL * Publicidad Registral Notificativa: notifica a

determinadas personas de ciertos actos jurídicos, sirve para que un acto jurídico no
este viciado de nulidad absoluta.
· Publicidad Registral Declarativa: da fe pública ante terceros de que un derecho le
pertenece a determinada persona.
· Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la constitución o creación de un
hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a una
determinada persona.
Importancia de la publicidad registral
4. PUBLICIDAD- IMPORTANCIA:
Por medio de la Publicidad Registral se facilita el acceso a cualquier persona para consultar e
investigar el dato que interesa en la negociación que se propone llevar a cabo, evita la ocultación
maliciosa de gravámenes, de doble venta, amplía y fomenta el ahorro de los inversionistas grandes
o pequeños que ven su propiedad garantizada, cuando figura inscrita en un tipo de Registro exacto
y seguro.
IMPORTANCIA Y EFECTOS EN EL DERECHO REGISTRAL
es un instrumento por el cual se deja constancia de la existencia del bien por la relación jurídica y
el hecho jurídico que se ha registrado.- nos permite la identificación de las partes.- demuestra el
tipo de negociación jurídica.- Permite conocer la ubicación y características del documento sobre el
cual gira la negociación.- Sirve de base para la publicidad Registral.DE ACUERDO AL CÓDIGO
CIVIL VENEZOLANO: Son los que han sido autorizados con las solemnidades legales por un
Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darles fe
pública en el lugar donde los instrumentos se hayan autorizado.
Alcance de la Protección Registral.
En principio debe existir una limitación estructurada dentro del área geográfica de la ubicación de
los bienes inmuebles. El alcance del registro en esa jurisdicción es total.
LOS TERCEROS.-
El concepto de terceros es propio del Derecho Civil, por ello a los efectos registrales se acepta el
concepto de Derecho Civil, pero dejando establecido que en materia de Registro lo que importa no
es en si tal concepto, sino la situación jurídica del tercero.
Para el Derecho Sustantivo Civil es tercero el que no es parte del contrato y partes son las
personas de los contratantes.
6. EL TERCERO REGISTRAL. CONCEPTO.-
El Tercero Registral es un Tercer Adquiriente que ha inscrito sus derechos y por esa razón no
puede afectarle los actos o contratos no inscritos, así como tampoco el derrumbe de la titularidad
de su causante por virtud de causa que no constaba en el Registro al inscribirse su adquisición.
En el Derecho Registral Venezolano para el Tercer Adquiriente, lo inscrito y únicamente inscrito
existe, lo no inscrito no puede perjudicarle, es decir, el Tercero es mantenido en su adquisición, ya
que al mismo no se le puede oponer lo no registrado.
El Tercero Registral, para el Dr. Ángel Cristóbal Montes es “el destinatario de la protección de la Fe
Pública Registral, o aquel Tercer Adquiriente que, habiendo inscrito su derecho, resulta protegido
por la Fe Pública Registral y ello con indiferencia de cual sea la extensión e intensidad con que
juegue el referido principio en uno u otro concreto ordenamiento”.
 El Tercero Registral.
Es aquella persona que en un negocio jurídico es el primero que cumple con la formalidad de
registrar un negocio jurídico. Porque nadie puede alegar su propia torpeza en su defensa.
Es la forma a través de la cual una persona vende un bien inmueble tres veces, los primeros dos
compradores notarían la compra, el tercero registra la compra y se convierte en el verdadero dueño
del bien inmueble.
 7. EFECTOS DE LA PROTECCIÓN REGISTRAL AL TERCERO:
Los efectos que procura el Principio de la Fe Pública Registral provoca una legitimación de
disposición en cuya virtud el titular puede actuar como si fuera titular real del Derecho Registrado,
pero no alcanza a convalidad los otros presupuestos y elementos del Título Adquisitivo. En
consecuencia, si el acto adquisitivo es inválido, el acto podrá ser impugnado por el verdadero
titular, porque éste no ha perdido el derecho enajenado por el titular registral por acto dispositivo
inválido, así como tampoco como resultado de esto, el causahabiente lo ha adquirido.
Los efectos de la protección registral, que en el Principio de la Fe Pública Registral proporciona al
Tercer Adquiriente que inscribe, tiene lugar cuando el Título Adquisitivo del mismo sea
intrínsecamente válido, y cuando el Tercer Adquiriente llene los siguientes requisitos:
a.-Que el tercero haya registrado su título adquisitivo.
b.-Que exista una previa registración a favor del transferente del derecho transmitido o gravado.
c.-Que la adquisición sea a Título Oneroso.
d.-Que el Tercero haya adquirido de buena fe.
Estas características debe poseerlas el Tercero conjuntamente.
Los hechos jurídicos son hechos relevantes al derecho y producen efectos jurídicos, y como
consecuencia del hecho se crean, modifican o extinguen derechos y obligaciones. Como ejemplo
podemos encontrar un contrato de compraventa en el cual se adquiere el derecho de exigir la cosa
comprada por parte del comprador y a exigir el dinero por parte del vendedor y el deudor, por
medio de el pago efectivo extingue la obligación con el acreedor. No obstante, no todas las
obligaciones nacen de un contrato, también pueden nacer de la ley y de los delitos.

En un sentido amplio puede considerarse un hecho jurídico todo acontecimiento, ya se trate de un

fenómeno de la naturaleza o de un hecho del hombre, ya que el ordenamiento jurídico lo toma en
consideración para atribuirle consecuencias de Derecho. Los hechos jurídicos en amplio sentido se
clasifican en hechos jurídicos en sentido estricto y en actos jurídicos.

Los actos jurídicos son hechos voluntarios que tienen la intención de producir efectos jurídicos.
puede considerarse al acto jurídico como una manifestación de voluntad que lleva la intención de
crear, modificar o extinguir derechos y que produce los efectos que desea el actor o las partes
involucradas porque el derecho reconoce esa manifestación de voluntad como valida para producir
efectos jurídicos.

El acto jurídico tiene que contener necesariamente determinados elementos esenciales o de

existencia, ya que sin estos el acto no puede llegar a consumarse. Los elementos esenciales son:

 Voluntad. Ya sea que se trate de un solo individuo o varios, es necesario que exista de
voluntad de actuar.
 Objeto. Es necesario que esta manifestación de voluntad tengan como finalidad
producir una o varias consecuencias sancionadas por el derecho.

Como vemos los actos jurídicos puede intervenir mas de un sujeto, Cuando en el acto jurídico
existe un solo individuo, se le denomina autor, las partes dentro del acto jurídico pueden estar
formadas por más de una persona. Para que el acto jurídico se perfeccione no solo hace falta la
voluntad de las partes, si no que es necesario que la autoridad lo reconozca.

Los hechos y actos jurídicos son ambos acciones realizadas por los individuos pero se diferencian
en que un hecho juridico, se conforma por los acontecimientos que no se pueden evitar y que
existen por el simple hecho de nuestra existencia como es nacer o morir, y son hechos
involuntarios, es decir, no tenemos control sobre ellos. En cambio los actos jurídicos son aquellas
acciones hechas por los individuos pero que son hechos por voluntad propia, es decir, el individuo
decide si realizara el acto o no, como por ejemplo realizar una compraventa o divorciarse

Negocio jurídico
De una manera general se entiende por negocio jurídico "el acto en virtud del cual un sujeto de
derecho regula sus intereses propios en las relaciones con otros, con sujeción a las normas que el
ordenamiento jurídico positivo dispone para determinar sus efectos típicos"
Podemos también enmarcarlo como un acto jurídico dada la manifestación de voluntad del o de los
sujetos destinada como ya observamos, a regular una relación o una situación jurídica.
Su importancia radica en que representa el imperio de la voluntad de los particulares en el
Derecho, de ahí que la categoría "negocios jurídicos" sea la más importante dentro del campo del
Derecho Privado.
Obligaciones y contratos
Obligación
La obligación es un vínculo jurídico por virtud del cual una persona (deudor) es constreñida frente a
otra (acreedor) a realizar una determinada prestación.
La obligación consta de dos elementos: el debito y la responsabilidad, el deber de cumplir la
prestación y la sujeción que se deriva del incumplimiento. La obligación en cuanto tiene
de concepto unitario es el producto de la fusión de ambos elementos, que surgieron de raíces
distintas y estuvieron por cierto tiempo separadas. Así el deber de restituir la suma recibida es
préstamo arranca del simple mutuo, mientras que la correspondiente responsabilidad hubo de
establecerse en los primeros campos, mediante nexum. Cabe que haya debitores en quienes no
incurre la condición de obligati, es decir de sujetos afectos a una responsabilidad y es posible la
existencia de obligati que no son debitores.
Dentro de la obligación antigua, el punto de vista de la responsabilidad se coloca en primer plano.
La obligación es una atadura de la propia persona, un sometimiento personal al poder (manus) del
acreedor propio o ajeno. La sujeción de la persona, en su mismo corpus deriva de un deber, del
deber nacido con libertad, de observar una determinada conducta respecto a otro individuo, pero
es lo primero y no lo segundo, lo que la conciencia social arelieve.
La más antigua relación de crédito y de deuda nace del mutuo o préstamo de consumo, es decir,
de la entrega de dinero o de cosas fungibles con la obligación de devolver dentro de cierto tiempo,
otro tanto del mismo género y calidad (tantundem). Esta relación no se considera, sin embargo
como obligatio; la obligatio es el nexum, o sea, la mancipatio que hace el deudor de su propia
persona en garantía del crédito. El nexum no es mutuo aunque lo presuponga de ordinario, ni
tampoco, por más que este implícito, un acto que obligue a pagar: el nexum es una auto
mancipación. De ella proviene el esta de prisión, que durara hasta tanto se cumpla la prestación.
Poco a poco la obligación pierde su viejo carácter de vínculo físico, para convertirse en vínculo
jurídico ideal. La nueva contratación pone en existencia derechos perfectos de crédito haciendo
personalmente responsable al deudor con todos sus bienes. En la época clásica la categoría de
las obligaciones se mueve dentro del ámbito de derecho civil.
Contratos
Según la concepción romana de la época clásica, contrato (contractus) es el acto licito que,
descansando en un acuerdo de voluntades, se endereza a la constitución de un circulo obligatorio.
Presuponiendo siempre el acuerdo, el efecto jurídico solo en determinados casos, en los
llamados contratos consensuales, depende exclusivamente del acuerdo mismo, de todos los
demás, tal efecto se supedita al agere o a la forma. Por otra parte, ya hemos dicho que hay actos
lícitos que no se funden en el acuerdo, y crean, sin embargo, un vínculo obligatorio.
La sucesiva evolución se inclina más y más a exaltar el acuerdo, conventio consensus, erigiéndolo
en requisito dominador. En el derecho Justiniano, contrato es todo acuerdo capaz de constituir a
una persona en deudora de otra. Refierese el acuerdo a la suerte de negocios, ya se encaminen a
la constitución de obligaciones o de derechos reales ya a la modificación o extinción de cualquier
relación jurídica. Queda así superada la concepción propia del ius civile, a tenor de la cual el
contratos solo puede producir obligaciones.
Tercero registral
Es la persona que inscribe un derecho real adquirido de buena fe y a título oneroso, de quien
aparece como su titular en el Registro Público de la Propiedad. Una vez inscrito su derecho, es
oponible y preferente a cualquier otro titular con derecho anterior pero no inscrito.
REQUISITOS PARA SER CLASIFICADO TERCERO REGISTRAL:

1)  Debe tratarse de un Tercero subadquiriente, su actuación debe ser de buena fe.

2)  Debe adquirir de quien aparece en el registro como titular del bien o derecho.

3)  Su adquisición debe ser a título oneroso.

4)  Debe registra su título de adquisición en la oficina de Registro competente.

TEMA Nº 3
SISTEMAS REGISTRALES: Es el conjunto de normas reguladoras de la Institución del Registro de
la Propiedad, tanto desde el punto de vista sustantivo, como también el formal.
CLASIFICACIONES:
1) Según los efectos de la Publicidad Registral:
a)  Sistemas Registrales de simple oponibilidad de lo escrito: Son aquellos en que lo escrito se
puede hacer valer contra terceros.
b)  Sistemas Registrales Convalidantes: Admiten prueba en contrario, acerca de la exactitud y
veracidad de lo inscrito.
c) Sistemas Registrales Constitutivos: Son aquellos que no admiten prueba en contrario, acerca
de la exactitud y veracidad de lo inscrito.
2) Según la forma de organización de los Asientos Registrales:
a)  De Folio Real: Son los Sistemas Registrales en los cuales los asientos registrales se clasifican
tomando como elementos a los bienes, objeto del hecho jurídico.
b)  De Folio Personal: Son aquellos en los cuales los asientos registrales se clasifican
considerando como elemento a las personas que otorgan el documento, sujetos del hecho jurídico.
 
3) Según la forma de realización de las inscripciones:
a)  Sistemas Registrales de Inscripción: Son aquellos en los cuales los asientos registrales, se
elaboran haciendo un resumen o extracto del documento señalando sólo sus elementos
esenciales.
b)  Sistemas Registrales de Transcripción: Son aquellos en los cuales los asientos registrales se
realizan copiando textualmente el documento sin omitir nada, bien sea utilizando la forma
manuscrita o la fotocopia.
SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO: Antes de la sentencia del 14 de Agosto de 1989, dictada
por la extinta Corte Suprema de Justicia, el sistema venezolano era considerado mixto, y es a partir
de esta sentencia, que esta Corte precisó la situación al ubicar al Sistema Inmobiliario Registral
Venezolano, dentro de los tipos germano-español.