OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIÓN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES

Supuestos de inscripción de subdivisión de predio urbano sin aprobación de la

municipalidad

“Si bien por regla general toda subdivisión de predio urbano debe ser aprobada por la
municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuesto de regularización de
edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a lo
previsto por los artículos 4 y 7 de este último dispositivo legal” (Resolución del Tribunal
Registral Nº 389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).

Inscripción de Subdivisión de predios urbanos sin que exista plano del predio matriz inscrito
en el archivo registral de la SUNARP.

Es posible inscribir la subdivisión de un predio matriz sin que exista previamente plano en
los antecedentes registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente el siguiente
precedente de observancia obligatoria: “No impide la inmatriculación de un predio el
informe del Area de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se
encuentra inscrito o no”. (Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del
25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005).

Publicado por Unknownen 12:52

39 comentarios:

Unknown dijo...

Dr. Mamani: Una consulta:

Se efectuó la tramitación de Sub División en la Municipalidad y NO lo aprobaron con
resolución porque uno de los lotes tenia 84.00 m2. Ahora, me indican hacerlo directamente
a los Registros Públicos. Y uno de los requisitos es Resolución que aprueba la Sub División.
Se trata de dos propiedades, independizadas prácticamente porque el del lote menor de
84.00, tiene área construida y el del lote mayor 140.00, tiene también algo construido y
tiene licencia de ampliación. El lote matriz es de 224.00 m2. El propietario interesado sub
dividir o independizar, es el del lote mayor. Preguntando en Registro Publico, ¿ Es cierto,
que lo mas factible es hacer la fabrica e independización?. Me indican requsitos similares a
sub división e independización menos la resolución. Cual es su opinión o en todo caso cual
es su recomendación. Le agradezco su aporte.

14 de noviembre de 2015 a las 18:03

Unknown dijo...

Hola Ricardo,
Según el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) establece un área mínima para un lote
de terreno, 90.00 m2, que por cierto soy de la opinión que puede ser menos. Por lo tanto, si
se quiere realizar un subdivisión de lotes, se debe procurar que cumpla el área mínima del
RNE.
Ahora bien, existe la posibilidad de realizar la independización de área menos a 90.00 m2,
pero no como terreno, si no, con edificación. Me explico, la Ley 27157 y su reglamento,
establece el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o régimen de
independización y área común, con el cual usted podrá lograr la independización de su
predio. El requisito primordial es que exista construcción.
Saludos

7 de enero de 2016 a las 11:48

Unknown dijo...

Buenas noches Dr. Mamani, una consulta, compre la mitad de un terreno mediante un
contrato privado, pues en ese momento la propietaria no tenia titulo de propiedad, ahora la
propiedad ya cuenta con titulo de propiedad, hice ante SUNARP la subdivision ahora me
dicen que debo hacer la transferencia mediante una minuta de compra venta de acciones y
derechos y elevarla ante notario para su registro en SUNARP y asi tener mi titulo de
propiedad de mi espacio, y luego hacer un tramite ante la municipalidad de la zona para la
division de la propiedad.
El problema es que la señora que me vendio este espacio no quiere firmar esta minuta
argumentando que ha pasado mucho tiempo y quiere devolverme el dinero que yo
inicialmente pague por el espacio que me vendio.
Primero que puedo hacer ante esto y segundo es ciero el tramite adicional que tengo que
hacer ante el municipio?
Gracias por la respuesta.

18 de febrero de 2016 a las 02:01

karina trinidad dijo...

buenos dias, para realizar un proceso de Inscripción de Reglamento Interno e

Independización simultanea en la SUNARP , es necesario tener una habilitación urbana?.
El predio esta registrado en la SUNARP como predio rural pero actualmente esta siendo
utilizado para el comercio. Es decir se puede realizar el proceso ya dicho antes sin una
habilitacion urbana y sin un cambio de uso?.
Gracias por la respuesta

18 de febrero de 2016 a las 12:06

herber p dijo...
Dr. Mamani: Una consulta:
en el plano y memoria descriptiva los lotes resultantes como se le denominan
lotes o sub lotes
Gracias por la respuesta

23 de febrero de 2016 a las 11:32

Anónimo dijo...

Dr Mamani
Soy propietario de un inmueble de 250 m2 y quisiera subdivirlo... que condiciones mínimas
se debieran cumplirse en relación a las dimensiones de la fachada y tamaño del predio a
subdividirse?
Agradecido anticipadamente vuestro comentario

2 de marzo de 2016 a las 18:56

Unknown dijo...

Hola Sr. Anonimo, según el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el área del lote
debe ser 90.00 m2., con un frente de 6.00 ml. Ahora bien, menores a estos se puede
realizar, pero con construcción, bajo el regimén de propiedad exclusiva y propiedad común
o independización y copropiedad.Saludos.

4 de abril de 2016 a las 18:53

Unknown dijo...

Hola Herber, puedes considerarlo como sublotes o el criterio que creas conveniente. Por
ejemplo, el lote matriz es Lote 5. Con la subdivisión se puede considerar Sub Lote 5-A y Sub
Lote 5-B. Saludos

4 de abril de 2016 a las 18:55

Unknown dijo...

Hola Karina,
Según el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la
independización con reglamento interno es para régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común o independización y copropiedad, lo que quiere decir que previamente
debe existir declaratoria de edificación o se realice en conjunto. Y al realizarse una
declaratoria de edificación, según la Ley 29090 solo es para predios que tienen la calidad de
urbano, a menos que circunscribas con la Ley 27157, que son para edificaciones antiguas
(antes 1999).
Al parecer según el predio que indicas es una isla rustica, te sugiero que efectúes la
habilitación urbana. Saludos.

4 de abril de 2016 a las 19:05

Unknown dijo...

Hola Alex,
Para ser propietario de una parte de un predio inscrito. Es necesario realizar la subdivisión;
primero ante la Municipalidad del Sector y luego su inscripción en la SUNARP. Y luego la
compraventa, que también puedes hacerlo en conjunto con la inscripción de subdivisión.
Respecto al contrato privado, habría que ver el contenido en específico a que se refiere. Si
realmente es una compraventa de la parte del predio inscrito, aquí tendría que requerirle la
formalización del contrato en escritura pública. Primero, vía pacífica; y luego al ser negativo
el acuerdo, judicialmente. Con este instrumento público, puedes realizar la subdivisión del
predio.
Si el contrato de compraventa es de derechos y acciones, igual que el anterior, tienes que
solicitar su formalización. Y luego la partición del bien.
Saludos.

4 de abril de 2016 a las 19:17

Unknown dijo...

Dr. muy buenas noches tengo el agrado de dirigirme a Ud. ya que tengo un anticipo de
herencia pero el área es de 60 m2 motivo por el cual no cumple con el mínima necesario
quisiera construir ahí, que es lo que podría hacer ya que el área otorgada no esta construida
agradesco su respuesta por anticipado

5 de abril de 2016 a las 20:05

Estela Vargas dijo...

Dr. Jacinto Mamani

le presento un caso, según sucesión intestada dos hermanas son dueñas de un predio; pero
resulta que una de las hermanas debe buena cantidad de dinero a la otra hermana y le
quiere pagar con una parte de su terreno que le corresponde, ante el municipio se hace la
subdivisión del predio, no necesariamente tiene que ser por la mitad? o necesariamente
debe existir una escritura publica donde se diga que esta cediendo su parte del terreno por
una deuda que se tiene, por que seria como una compra-venta, y el pago del alcabala es
altísimo y como se imaginara la hermana deudora no tiene ni para la leche.... ayúdeme,
solicito de frente la subdivisión en dos partes, no importando así el área de los
mismos....muchas gracias por su pronta respuesta.

11 de abril de 2016 a las 15:08

Unknown dijo...

Buenas noches: Necesito su ayuda, favor me recomiendan alguien que sepa de este tema.
Mi madre es titular de un terreno de 240 m2 (la cual 120 m2 existe una casa ya construida)
y me cedió la mitad del mismo para construir mi casa, ahora en.la actualidad quiero que esa
área en la que construi esté a la nombre mio claro con autorización de ella. Que tengo que
hacer.

Agradecería su consejo

12 de abril de 2016 a las 22:29

Unknown dijo...

Hola J. Juan C. Chavez,

Te recomiendo que efectúes la idependización de tu terreno bajo el régimen de
independización y copropiedad o secciones de propiedad exclusiva y común, según la Ley
27157 y su Reglamento. Saludos.

14 de abril de 2016 a las 11:48

Unknown dijo...

Hola Estela Vargas,

A ver si te entiendo bien, me dices que dos hermanas son propietarias de un predio por
haber adquirido por sucesión intestada ¿verdad?. Y me dices que una de las hermanas debe
dinero a la otra y quiere otorgar su derecho a cambio de la deuda ¿verdad?. Bueno en este
caso, por haberlo adquirido la propiedad por sucesión intestada se entiende que la
propiedad esta indivisa, o sea esta constituido por derecho y acciones. Te recomiendo que
se transfiera los derechos y acciones que le corresponde a la hermana deudora a la otra por
dación en pago. Esto es posible siempre y cuando no se ha realizado la subdivisión de la
propiedad en la municipal y su inscripción registral, de ser así, corresponde a una
transferencia por dación en pago de la parte material del predio independizado y registrado.
Saludos.

14 de abril de 2016 a las 11:57

Unknown dijo...

Hola Evelyn Carrillo,

Si ya tienes fijada la parte de tu propiedad. Sugiero que se inicie el trámite de subdivisión en
la municipalidad y su posterior inscripción en la SUNARP para la independización. Si deseas
puede contactarme conmigo, mi número de contacto es 968909096. La dirección de mi
estudio es en la Av. 2 de Mayo Nro. 177- Cercado de Tacna (oficina Interior), preguntas por
mi persona. Saludos.

14 de abril de 2016 a las 12:03

Sra. Rosario dijo...

Dr. Jacinto Mamani, buenas tardes, necesito su ayuda con relación al requisito C del artículo
60 del Reglamento de inscripciones del registro de predios. En mi caso la SUNARP observa la
resolución de alcaldía que aprueba la subdivisión del predio, ya que son cuatro personas q
tienen q firmar, dos ya firmaron y las otras dos se niegan a hacerlo pese a q ya intenté por
todas la maneras posibles de convencerlos y por otro lado se encuentran en otra ciudad
distante a mi localidad.
Mi pregunta es, bajo q argumentos legales puedo solicitar o presionar a SUNARP para que
procedan con mi solicitud de subdivisión sin las firmas completas, muy agradecida.

15 de abril de 2016 a las 17:27

Unknown dijo...

Estimada Sr. Rosario,

Lamento decirle que para realizar la modificación del bien común (predio en copropiedad),
se requiere la participación de todos los copropietarios (Art. 971 del Código Civil).
Ademas, en casos similares el Tribunal Registral a indicado que es un acto de disposición y
se requiere la participación de todo los copropietarios.
Saludos.
18 de abril de 2016 a las 15:14

Anónimo dijo...

Estimado Dr. Mamani buenas tardes, quiero susdividir un terreno que según el nuevo Plan
de Desarrollo Urbano de la ciudad de Piura lo contempla como Residencial, cuando antes
estaba como Expansión Urbana, la pregunta es puedo subdividir en 3 lotes aún cuando el
lote matriz no tiene los 10,000.00 metros como minimo?

18 de abril de 2016 a las 17:33

Joss Gómez dijo...

Estimado; Jacinto Mamani Arocotipa

Quiero consultar; Como se puede dividir un terreno de: 1019 M2 Entre cinco (5) herederos
declarados. Teniendo en cuenta que el causante dejo una casa que habitaba en favor de un
hijo que compartía el mismo techo-vivienda y dio en vida a dos (2) De sus hijos sus terrenos
de 144 M2 Con linderos 9ML De frente y fondo por 16 ML. De derecha e izquierda. Solo de
palabra sin ningún papel escrito de por medio. Considerando también que existe un pasaje
de 4 ML.
Dos (2) de los herederos quieren acordar que los terrenos que no están ocupados también
sean divididos en lotes de: 144 M2 (Como le explique anteriormente)
Mi consulta es si la división es en partes iguales o pueden acordar divisiones menores por
acuerdo mutuo. Adicionalmente yo soy nieto del causante quien me acobijo y crio desde
pequeño. Y tengo una habitación en la casa que él hábito pero me están exigiendo que la
desocupe y trate de habilitar el espacio que por herencia le corresponde a mi madre que es
heredera, El cual me corresponde. Tengo muchas dudad tal vez mi pregunta no sea muy
clara. Te llame por cel. Estabas en la universidad gracias por tu respuesta.
Atte.
Joss Gómez

22 de abril de 2016 a las 11:46

Unknown dijo...

Buen día Dr. Mamani

hace dos años compre un terreno por derechos y acciones, y el año pasado un arquitecto
me hizo unos planos de subdivisión para la municipalidad donde también se hizo una
memoria descriptiva de sub división de lote donde el LOTE MATRIZ es LOTE 6 y se ha
subdivido en 2 sub lotes 6A Y 6B . Actualmente tengo un inconveniente con la señora que
me vendió el terreno debido a que no me quiere firmar los documentos y planos porque
dice que el lote matriz no desaparece y q ella siempre será el lote 6 y que si se divide en dos
yo sería el lote 6A le agradecería por favor me brinde una base legal específica para mi caso
para poder leer y hacer comprender a la señora que vendió el terreno, también quiero saber
que implicancias tiene ante los Registros Públicos ya que actualmente solo cuento con mi
copia literal.
gracias de antemano por su respuesta.

24 de abril de 2016 a las 20:18

Unknown dijo...

Estimado Miguel,
Si en la escritura pública se consigna el área, linderos y medidas perimétricas que hacen
referencia al Lote 6A, el Lote 6A es de tu propiedad. Ahora bien, como escritura pública no
puede acceder al registro sin que previamente se realice la independización - se apertura
partida registral para el Lote 6A- que será a consecuencia de subdivisión de lotes aprobada
por parte de la Municipalidad del Sector. En la Sección segunda del Libro VII del Código Civil
y en el título III de la sección II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
puedes encontrar lo referente a compraventa y su inscripción registral. Saludos

26 de abril de 2016 a las 19:52

Unknown dijo...

Estimado Joss Gómez,

Según el artículo 660 del Código Civil desde el momento de la muerte de una persona, los
bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores. Lo
que quiere decir que los herederos adquieren en copropiedad la masa hereditaria, al
respecto el artículo 974 del Código Civil expresa: “Hay copropiedad cuando un bien
pertenece por cuotas ideales a dos o más personas”.
Entendido esto, si no hay un documento donde se consigne la partición de propiedad, sea
este de común acuerdo de los herederos o por testamento del causante, los 5 herederos
declarados comparten la masa hereditaria en copropiedad. Y para extinguir esta
copropiedad se debe realizar la división y partición del bien común, tal como lo establece el
artículo 992 del Código Civil, que puede ser de común acuerdo o en caso de desacuerdo
recurrir a la vía judicial. Saludos.

26 de abril de 2016 a las 20:06

Unknown dijo...

Sr. Anonimo,
Ruego que me remita a mi correo una copia del certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios, que puede obterlo de la municipalidad del sector, para responde su inquietud.
Mi correo es jacintomamaniarocutipa@gmail.com. Saludos

26 de abril de 2016 a las 20:08

Unknown dijo...

Sr Jacinto, una consulta, realice la compraventa ante notario de una parte de un terreno
urbano (predio matriz 400 m2, compre 160 m2), fue el año 2010, recién ahora 2016 quiero
realizar la subdivisión en el municipio, por lo que hace 2 días saque la copia literal del predio
y hace 7 días fue inscrita un gravamen por hipoteca, puedo continuar con la subdivisión?, la
hipoteca afectaría al área que compre? teniendo en cuenta que la compraventa se realizo el
2010, lo que ahora quiero es regularizar con el saneamiento del área subdividida. Por otro
lado esa compraventa puedo elevarla ahora a escritura publica ya que es requisito de
SUNARP, ese documento puede ser con fecha anterior a la subdivisión o necesariamente
tiene que ser posterior. Mi correo es adajet1@hotmail.com. Gracias y saludos

13 de julio de 2016 a las 09:38

Anónimo dijo...

ESTIMADO Dr. MAMANI

UNA CONSULTA, EN LA COPIA LITERAL DEL PREDIO QUE REGISTRARON EN LA FECHA
25/07/81 NO FIGURAN LAS MEDIDAS PERIMETRICAS PERO SI LOS COLINDANTES Y AL ÁREA
TOTAL. AHORA HICIMOS UN NUEVO LEVANTAMIENTO DEL TERRENO PARA PODER
CORREGIRLO Y NOS SALE CON UNA ÁREA MAYOR DE 200m2.
LE LLEVAMOS AL NOTARIO Y NOS DICE QUE NO PUEDE PRECEDER COMO UNA
RECTIFICACIÓN ÁREA POR NO TENER COMO ANTECEDENTE LAS MEDIDAS PERIMETRICAS.
NOS DA LA OPCIÓN DE PROCEDER COMO UNA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, PERO SI EL
TERRENO YA ESTA REGISTRADO COMO PUEDO PROCEDER Dr.
le agradecería bastante por su respuesta. Mi correo es libra_15_4444@hotmail.com

18 de julio de 2016 a las 13:25

Unknown dijo...

Buenos días Dr. Jacinto:

En un terreno urbano de 2100,00 m2 se plantea una subdivisión tipo quinta de 9 sublotes
(cada uno con áreas aproximadas entre 145 m2 y 200 m2) y un área común; pero en el
nuevo plan de Desarrollo Metropolitano de Arequipa, el lote Matriz tiene una zonificación
RDA-2 (Residencial de Alta Densidad) donde el lote mínimo debe ser de 600,00 m2 con un
frente de 15 m.
¿Es posible subdividirlo como se plantea, o es necesario que todos los sublotes tengan el
área que manda la zonificación (600 m2)?
Gracias por su Respuesta

21 de julio de 2016 a las 12:10

Rony levis dijo...

Sr Jacinto por consulta. ya me aprobaron la sudivicion de lote de municipio, ahora ya lo

presente a SUNARP y me dicen que no conincide las cordenas con COFOPRI Y SUNARP.que
debo hacer y cuanto drmorara. Arequipa . C. Colorado.

24 de julio de 2016 a las 11:56

Unknown dijo...

Estimado Fernando Mendoza,

Respecto a tu duda, la hipoteca, como derecho real, persigue a la propiedad. Si la propiedad
se subdivide, la hipoteca le sigue. Respecto a la inscripción de la escritura pública, esta si
puede ser fecha anterior o posterior la subdivisión. Saludos.

25 de agosto de 2016 a las 15:26

Unknown dijo...

Estimado Rony Levis,

Respecto la discrepancia de la información técnica, te recomiendo que trabajes tu
subdivisión con la información del registro. Obtén el titulo archivado del predio o obtén el
polígono en digital. Saludos.

25 de agosto de 2016 a las 15:28

Unknown dijo...

Estimado Pável Zanabria Pastrana,

Una subdivisión tipo quinta y previa inscripción de reglamento interno es lo que te
recomiendo para tu trámite. Saludos.

25 de agosto de 2016 a las 15:33

Unknown dijo...

Estimado Luis Ramos,

La rectificación de área, linderos y medidas perimétricas es la mas usual para corregir el
área. Si el notario no acepta, te sugiero que optes por la vía judicial. La prescripción
adquisitiva de dominio no es el camino viable. Saludos. Cualquier Duda mi correo es:
Jacinto_tj@hotmail.com

25 de agosto de 2016 a las 15:55

ginovalenti dijo...

GINO V. TINEO .....estimado doctor mi consulta es como hacer la independizacion por

subdivision de un lote de 200 m2 en una zona rustica denominado asi...ya que en el
reglamento nacional de edificaciones titulo II precisa que la independizacion de terrenos
rusticos debe ser mayor a 1 hectarea...

18 de octubre de 2016 a las 20:02

Unknown dijo...

Estimado GINO,
Ruego que optes por la habilitación urbana y generes dos lotes. Saludos

25 de octubre de 2016 a las 14:45

Katy Vale dijo...

Sr. Jacinto, una consulta, soy de Arequipa, mis padres tienen una propiedad de 310 m2 con
una frentera de 10 m, y quiere subdividirlo en 3, quisiera saber cuanto de frentera debe
tener cada parte, y si es posible que se pueda subdividirse 2 en la parte de adelante y uno
en el interior?
Le agradecería su respuesta. Mi correo es pilar2_10@hotmail.com
Saludos. gracias.

25 de noviembre de 2016 a las 10:21

Unknown dijo...

Estimada Katy, para la subdivisión de terreno urbano según el reglamento nacional de

edificaciones establece la frentera mínima es de 6.00ml. No obstante bajo los alcances de la
ley 27157 y su reglamento, puedes optar por independizacion menor a lo establecido.
Saludos.

23 de diciembre de 2016 a las 09:46

jorge canchari dijo...

DR. MAMANI, una consulta.. soy copropietario de una casa de 01 piso de 8mt de frente por
20 de largo, en la que vivimos los 02 copropietarios, ambos hemos divido provisionalmente
la casa en 02 mitades iguales, quedandonos cada uno con 5 mt de frente `por 20 de largo,
en pero la otra parte no tiene la minima voluntadd y no quiere saber nada de los tramites
para hacer la division y particion de la casa que es lo que deseeo, me han recomendado
hacer una demanda de division y particion. mi pregunta es la siguiente:
es necesario hacer previamente la independizacion de la mitad de la casa que ocupo para
planter mi demanda.

y si para hacer la inpendizacion se requiere del consentimiento de los 02 copropietarios,

teniendo en cuenta que la otra parte no quiere saber nada, como lo haria,,,
agradecere su pronta respuesta.

6 de enero de 2017 a las 22:59

Unknown dijo...

Buenas, una consulta por favor, unos familiares compraron una parte de un terreno por
compraventa de derechos y acciones, el dueño entrego un plano de subdivision acordando
el perimetro y ubicacion del terreno comprado dentro del terreno matriz, el cual concuerda
el area con el porcentaje comprado por derechos y acciones.
El problema es que al querer independizar el terreno comprado, resulta que no existe una
subdivision registrado en SUNARP ni en la municipalidad, y que el terreno matriz no
concuerda con el plano catastral de la municipalidad.
el dueño cuenta con un titulo de propiedad del terreno matriz donde se indica los
perimetros y area, pero como le digo las medidas no concuerda con el plano catastral
elaborado
que es lo que se tendria que hacer porfavor

4 de febrero de 2017 a las 10:36

Unknown dijo...

Estimado Jorge, en ejecución de sentencia se va realizar la independizacion de los predios y

su inscripción de titularidad para cada propietardo. Saludos cordiales.

14 de febrero de 2017 a las 14:26