Première partie : les contrats relatifs aux biens

Titre 1 : La vente
Présentation générale : L’identification du contrat de vente

Chapitre 1. La formation du contrat de vente

Section préliminaire. Les avant-contrats

&1.Les promesses de vente
A) La promesse unilatérale de vente
1) Les éléments principaux de la promesse unilatérale
2) Les effets de la promesse unilatérale
-Avant la levée de l’option
-Après la levée de l’option
B) La promesse synallagmatique
&2.Le pacte de préférence
&3. Le contrat préliminaire à la vente
Section 1.L’échange de consentement
&1.Les restrictions à la liberté de vendre et d’acheter
A) Les incapacités spéciales
B) La vente pendant la dernière maladie
&2.La protection du consentement : L’exemple du contrat de consommation
Section 2.La chose, objet du contrat de vente
&1.Les qualités exigées de la chose
A) La chose doit être déterminée ou déterminable
B) La chose doit être licite
1) La chose vendue doit être dans le commerce
2) La chose vendue doit être appropriée
C) La chose vendue doit exister
&2.Les qualités indifférentes de la chose
Section 3.Le prix
&1.Nécessité d’un prix
A) Le prix doit être déterminé
B) Le prix doit être réel et sérieux
&2.Montant du prix
Chapitre 2. Les effets du contrat de vente
Section 1. Transfert de la propriété et des risques
&1. Le transfert de la propriété
A) Le principe du transfert de la propriété
B) Les exceptions
1) Le transfert de propriété légalement différé
2) Les aménagements conventionnels du transfert de propriété
&.2 Le transfert des risques
Section 2. Les obligations du vendeur
&1.L’obligation de délivrance

1
 A) Les modalités de la délivrance
1) Les formes
2) Le lieu
3) La date
B) L’objet de la délivrance
1) La chose convenue
2) Les accessoires de la chose
C) Sanctions de l’obligation de délivrance
&2. L’obligation de garantie
A) Garantie contre l’éviction
1) Le fait générateur de la garantie
a. Garantie du fait personnel
b. Garantie du fait des tiers
2)Les effets de la garantie contre l’éviction
3)Les clauses relatives à la garantie contre l’éviction
B) Garantie contre les vices cachés
1) Les conditions de fond de la garantie
a. Un vice caché
b. Un vice antérieur à la vente
c. Un vice grave rendant la chose impropre à son usage
2) L’action en garantie
a. La notification du vendeur
b. Les règles de preuve
c. Le délai pour agir
3) Les effets de la garantie
a. Option de l’acheteur
b. Les dommages et intérêts
4) Les aménagements conventionnels de la garantie
Section 3. Les obligations de l’acheteur
&1. L’obligation de payer le prix
A) Les modalités du paiement du prix
B) Les sanctions du défaut de paiement
&2. L’obligation de prendre livraison (ou de retirer la chose)

Titre 2 : Le contrat de bail

Présentation générale : L’identification du contrat de bail
Chapitre 1. La formation du contrat de bail
Section 1. L’objet du bail
&1. La chose
&2. La jouissance de la chose
Section 2. La qualité du bailleur
&1. Le bailleur dispose d’un droit réel sur la chose
&2. Le bailleur ne dispose d’aucun droit réel sur la chose
Section 3. La durée du bail
&1. Le bail à durée indéterminée
 &2. Le bail à durée déterminée
Section 4. Le prix du bail
&1. L’existence du loyer &2. Le montant du loyer
&3. La révision du loyer

Chapitre 2. Les effets du contrat de bail

Section 1. La situation juridique du bailleur et du preneur

&1. Les obligations du bailleur
A) L’obligation de délivrance
B) L’obligation d’entretien
C) L’obligation de garantie
1. La garantie d’éviction
2. La garantie des vices cachés
&2. Les obligations du preneur
A) Le paiement du loyer
B) Les obligations relatives à la chose louée
1. Le bon usage de la chose
2. L’obligation de restitution en fin de bail
Section 2. La transmission du bail
&1 Le changement du bailleur
&2. Le changement du preneur
A) La cession du bail
B) La sous-location
Section 3. L’extinction du bail
Première partie : les contrats relatifs aux biens
Titre 1 : La vente.
Présentation générale : L’identification du contrat de vente

Le DOC donne une définition de la vente à l’article 478, c’est ici le rapport d’obligation
qui définit le contrat de vente, plus généralement ; il faut retenir que le contrat de vente
est le transfert de propriété en contrepartie d’un versement d’un prix. C’est un contrat
synallagmatique, à titre onéreux, translatif de propriété (transfert d’un droit réel),
consensuel (488DOC) puisque le contrat est formé par le seul échange des consentements,
enfin il est commutatif. Le contrat de vente est le plus important dans la vie économique
puisqu’il permet la circulation de biens et de valeurs, et dans une économie libérale qui
repose sur la distribution et la consommation, la vente est un rouage essentiel.
Le contrat de vente est un contrat (il est donc soumis au DOC) nommé, il est régit par
les articles 487 et suivants. L’article 488 nous énonce à cet effet les éléments
indispensables du contrat de vente. Enfin, c’est un contrat instantané.

Les caractères du contrat de vente :

C'est le contrat le plus courant de toutes les conventions. Il a fait l'objet d'une forte
spécialisation : Il existe désormais de nombreux types de ventes qui obéissent chacun à des
régimes particuliers. Cependant, le droit commun de la vente transcende ces régimes
dérogatoires.
La vente est un contrat campaniforme, c'est-à-dire que, ancré dans le temps et les
traditions. Il a d’abord un caractère consensuel, l’article 488 à cet effet dispose que « La
vente est parfaite entre les parties dès qu'il y a consentement des contractants, l'un pour
vendre, l'autre pour acheter, et qu'ils sont d'accord sur la chose, sur le prix et sur les autres
clauses du contrat. »
Deuxièmement, le contrat de vente a un caractère synallagmatique, c.-à-d. qu’il
nécessite un accord des volontés, celui qui s’engage doit donner son accord et le
bénéficiaire l’accepter. C'est donc le contraire d'un acte juridique unilatéral. La cause de
l’obligation consiste en une interdépendance des obligations : L’obligation de chaque
partie réside dans l’existence de l’obligation de l’autre (Ex : La cause de l’obligation du
vendeur c’est la livraison de la chose, l’obligation incombant à l’acquéreur c’est le
paiement du prix).
En troisième lieu, c’est un contrat à titre onéreux et contrairement au contrat à titre
gratuit, c’est le contrat à titre onéreux est celui par lequel chacune des parties recherche
un avantage. Les actes usuels de la vie économique sont des contrats à titre onéreux. C’est
le cas du contrat de vente, de bail, de travail...
Enfin, la vente n'est pas un contrat conclu intuitu personae, c'est-à-dire qu'il n'est pas
lié à personnalité de l'acheteur ou du vendeur, même si dans certaines situations, la
personnalité de l’acheteur peut être importante pour le vendeur.

Chapitre 1. La formation du contrat de vente :

Section préliminaire. Les avant-contrats :

 Les avant-contrats (contrats préparatoires ou contrats préliminaires, contrats de
négociations etc.). Il y a mimétisme de la loi pour cette période précontractuelle.
On peut subdiviser les avants contrats.
Le stade-primitif : Les pourparlers, la bonne foi est de mise. La mauvaise foi (des
pourparlers pour faire perdre du temps et de l’argent à l’autre partie) est une cause de
rupture abusive.
S’il y a contrat ET préjudice, il y a responsabilité contractuelle.
S’il y a uniquement préjudice, il y a responsabilité délictuelle (ou extracontractuelle).

 La promesse de vente ;
 Le pacte de préférence ;
 Le contrat préliminaire à la vente.

&1.Les promesses de vente :

A) La promesse unilatérale de vente :

Définition : C’est le contrat par lequel le promettant s’engage à conclure un contrat de

vente à des conditions déterminés, au profit d’un bénéficiaire qui reste libre de contracter
ou non, puisqu’en droit marocain elle n’a aucun fondement juridique mais cette notion
apparaîtra tout de même dans un article du DOC.
C’est le contrat par lequel une personne que l’on appelle le promettant s’engage à
conclure un contrat de vente à des conditions déterminées au profit de son partenaire
(bénéficiaire) qui reste libre de contracter ou non
La capacité : Les parties au contrat doivent avoir la capacité de contracter. La capacité
du promettant s’apprécie au jour où il formule la promesse, alors que la capacité du
bénéficiaire, elle, s’apprécie au jour où il lève l’option.

1) Les éléments principaux de la promesse unilatérale :

1er caractère : L’accord de volontés :

Il y a un accord de volonté entre le promettant et le bénéficiaire : Cet accord produit
une obligation à l’égard du promettant qui s’engage à vendre le bien.
Il n’y a aucune obligations vis-à-vis du bénéficiaire, il accepte seulement la promesse.
La promesse porte le promettant à vendre, le bénéficiaire accepte ou non cette
promesse.
2ème caractère : Le délai de la promesse :
C’est ce qui différencie la promesse unilatérale de la promesse synallagmatique, c’est
un délai de réflexion accordé au bénéficiaire au cours duquel il doit réfléchir s’il va accepter
de conclure l’acte de vente ou non, et à son expiration, il doit rendre sa décision. Selon
l’article 14 du DOC, « la simple promesse ne crée pas d’obligations. »
Au cours de ce délai, le promettant doit maintenir l’offre et ne pas vendre à autrui.
3ème caractère : La détermination de la chose et du prix :
La chose doit être déterminée dans l’acte de promesse, c’est-à-dire que le bien
concerné doit expressément être désigné. De même que son prix doit être fixé le jour de la
formulation de la promesse.
 2) Les effets de la promesse unilatérale :

Le bénéficiaire a des droits. Le promettant ne doit pas disposer la chose à autrui.

Si le bénéficiaire ne lève pas l’option (silence ou refus express) : Pour le refus express,
il ne fait qu’exercer son droit.

-Avant la levée de l’option :

(Clause contractuelle dans le cas du silence)
Indemnité d’immobilisation (au profit du promettant) : Le promettant, du fait de
l’immobilisation de son bien pendant incertain délai a droit à une indemnité
d’immobilisation au cas où le bénéficiaire ne lève pas l’option. Le montant s’élèvera
généralement autour des 10% du prix total de la vente, si le bénéficiaire lève l’option, il ne
paye pas d’indemnité et le contrat est dès lors valablement formé.
De plus, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts.
En effet, le bénéficiaire dispose d’un droit personnel lorsque le promettant ne tient pas sa
parole. Il peut demander des dommages et intérêts. La doctrine a à cet effet soulevé la
question suivante : Cette indemnité d’immobilisation au profit du promettant, « comment
peut-on appeler ça un acte unilatéral si le bénéficiaire doit payer une indemnité ? »

-Après la levée de l’option :

ème
*2 situation possible : Le bénéficiaire lève l’option, le contrat de vente est formé, les
effets juridiques commencent à partir de cela et sans rétroactivité.

B) La promesse synallagmatique :

Définition : Aussi appelée le « compromis », c’est le contrat par lequel une personne, le
promettant, s’engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminées au
profit du bénéficiaire. Bénéficiaire qui s’engage, lui, à acheter aux dites conditions (chose et
prix).
Il y a engagement de la part des deux parties : L’un s’engage à vendre, et l’autre partie
s’engage à acheter mais il n’y a pas encore d’obligations. Ils ont donnés primitivement leur
consentement.
Ce n’est qu’un moyen aux parties de préparer le contrat, ce « compromis » est un
instrument qui sert à empêcher que l’objet convoité ne soit vendu à une tierce personne.
Le compromis bénéficie d’un délai (ex : Un acheteur potentiel demande un temps
nécessaire à l’acquisition de fonds ou de crédits --> Achat de biens immobiliers)

&2.Le pacte de préférence :

C’est un avant-contrat par lequel un promettant s’engage pour le cas où il se déciderait

à conclure un contrat nommé à faire prioritairement la proposition au bénéficiaire. Le
promettant n'a qu'une seule obligation c'est de ne pas faire.

&3. Le contrat préliminaire à la vente :

 En cas de vente d’un bâtiment conclu ou à construire. Il doit être conclu entre le
promettant et la personne physique qui l’achète pour y habiter.
Ce contrat signé entre le promoteur et le promettant acquéreur constitue la première
étape conduisant à l’achat de l’appartement.

Section 1.L’échange de consentement :

- C’est la base de tous les types de contrat,

- Qui doit émaner d’une personne capable,
- Et qui ne doit pas être entaché de vices (Erreur, dol…).

&1.Les restrictions à la liberté de vendre et d’acheter :

A) Les incapacités spéciales :

(480 ,481 du DOC et l'art 427 du code de commerce) :
Les personnes qui ne peuvent ni acheter, ni vendre, sont cités dans l’article 480, par
exemple : Les pères qui gèrent les biens de leurs enfants, les syndics de faillit, la limitation
est relative à la fonction de la personne.
(Mais aussi, les courtiers/experts pour des biens dont la vente ou l’estimation leur ont
été confiée)
(Administrateurs des établissements publics, tuteurs/curateurs, liquidateurs de société : Ne
peuvent se rendre cessionnaires des biens des personnes qu’ils représentent).

B) La vente pendant la dernière maladie :

(Art 344 ,345 du DOC) :
Soit elle est faite à un héritier, n’est valable que si les autres héritiers la ratifient.
Soit à un non-héritier, elle est valable jusqu’à concurrence du tiers de ce qui reste dans
la succession après le paiement des dettes et frais du funéraire.

&2.La protection du consentement : L’exemple du contrat de consommation.

Passe par 3 cycles : le droit à l’information, un devoir de réflexion, droit

de rétractation.
Droit à l’information : C'est un droit général, le vendeur professionnel est
systématiquement censé informer le consommateur/acheteur.
Info sur le prix (et autres caractéristiques essentielles du produit) sont préalablement
fournit.
Conditions de vente proposées par le vendeur > L’objectif final c’est un consentement
éclairé.
La clause de limitation des responsabilités quant à elle est permise sous la condition du
consentement.

Devoir de réflexion : N’est pas uniquement un droit, ce n’est pas une proposition de
délai de réflexion mais on impose plutôt le délai pour.
> Imposition d'un délai, il faut attendre ce délai (parfois surprotection donc)
 15j pour la réflexion mais ajoute qu'aucune acceptation ne peut se faire avant 10j Art
120 lois sur la protection conso 31-08.
Délai à partir de quand : le point de départ est très important et peut priver les
personnes d'actions.
15j à partir de la réception de l'offre : théorie de la réception ici est la plus logique.

Droit de repentir : (rétractation) pas une faculté générale, dans quelques types de
contrats :
Lorsqu’il s'agit d'une vente suite à un démarchage à domicile 7j à partir de
l'engagement
Vente à distance : (ex sur internet) art 36 de la loi : dès la date de réception du bien ou
acceptation de l'offre 7j crédit à la consommation : délai de 7j à partir de l'offre.
Apres le consentement : 2 éléments constitutifs : Vente et prix

Section 2.La chose, objet du contrat de vente :

La présence d’une chose est une condition indispensable à la

formation d’un contrat de vente.

&1.Les qualités exigées de la chose :

Pour que la vente soit valable article 486 du DOC // L’article 490 quant à lui traite de la
vente en bloc, qui a pour objet un ensemble de choses à un seul et même prix, sans égard
au nombre/poids etc…
La chose vendue doit être dans le commerce article 57 du DOC La chose doit être
appropriée : Article 485 du DOC

A) La chose doit être déterminée ou déterminable :

La chose doit être déterminée pour que la vente soit valable, lorsqu’un bien est non-
fongible, c’est-à-dire un bien unique (exemple : Immeuble, voiture d’occasion), sa
détermination ne pose pas de problème parce qu’il a une individualité propre, autrement
dit, un corps certain.
Lorsqu’un bien est une chose de genre (fongible), sa détermination est moins évidente,
on procède d’abord à son individualisation. La détermination peut s’effectuer par la
précision de la qualité et l’espèce de la chose (telle quantité de blé par exemple, et telle
variété de blé).

B) La chose doit être licite :

1) La chose vendue doit être dans le commerce :

- D’abord, la chose vendue doit être dans le commerce. Tout ce qui est dans le
commerce peut-être vendu et les choses qui n’existent pas dans le commerce
(par exemple, le corps humain) ne peut faire l’objet d’une vente.

2) La chose vendue doit être appropriée (485) :

 - La chose doit être appropriée (vente de la chose d’autrui), on ne peut vendre ce
ne nous appartient pas, nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a
possession, et donc, pour que la chose d’autrui soit valable, il faut qu’elle soit
ratifiée par le propriétaire. Si le vendeur acquiert la propriété de la chose par la
suite, le moment de la transmission est le moment de l’acquisition.

Les effets de la vente de la chose d’autrui vis-à-vis de l’acheteur :

- Il a le droit d’intenter une action de résolution de la vente, c’est-à-
dire mettre fin à la vente.
- Il peut aussi demander la réparation du préjudice par le
versement de dommages et intérêts, mais il doit être de bonne foi
(il ne doit pas savoir que le vendeur n’était pas le véritable
propriétaire de la chose).
Les effets de la vente à l’égard du propriétaire :
- Il a le droit de ratifier la vente.
- Il peut intenter une action en responsabilité civile à l’égard de
celui qui a vendu (D &
I).

C) La chose vendue doit exister :

- La chose qui fait l’objet de la prestation doit exister.

- Si la chose a disparue au moment de la conclusion du contrat, ou si elle a perdu
sa valeur : La vente est nulle.
- Pour les choses futures, ils peuvent faire objet d’une vente à terme valable.

&2.Les qualités indifférentes de la chose.

Chercher ce qui a été déterminant dans la conclusion du contrat, ce qui a poussé les
parties à contracter.

Section 3.Le prix :

&1.Nécessité d’un prix :

- Le contrat de vente est lié à la monnaie,

- Pour que le prix existe, il doit être déterminé,
- Il y a un critère réel et sérieux du prix dans le contrat de vente.
A) Le prix doit être déterminé :
(Article 487) :
La loi n’ouvre pas la possibilité aux parties de se désister de la détermination du prix.
C’est aux parties de le faire, le juge ne parfait pas un contrat, il veille seulement à la bonne
exécution du contrat alors ce n’est pas dans ses prérogatives de fixer le prix. Mais, les
parties peuvent faire appel à une tierce personne, un expert pouvant déterminer le prix.
 Soit le prix est immédiatement chiffré (prix déterminé), soit le prix ne peut être
déterminé, il est fixé par référence à des éléments s’il n’est pas chiffré et que ses éléments
vont le rendre déterminable (ces éléments doivent être suffisamment précis, ce retard est
dû à des circonstances économiques ou politiques ou selon le prix du marché qui est
variable).

B) Le prix doit être réel et sérieux :

- Le prix réel et le prix fictif se retrouvent souvent dans le domaine de la

simulation.
- L’absence du prix rend le contrat nul, le prix c’est la cause du contrat de vente.
- Le prix doit être sérieux, il ne doit pas être dérisoire.

&2.Montant du prix :

Est-ce qu’il y a une liberté contractuelle totale ou existe-t-il un équilibre qu’on doit
respecter ? C’est le débat posé ici.
C’est la liberté contractuelle qui réside dans le droit des contrats, mais l’essentiel c’est
que les conditions de validité existe qu’il n’existe pas de vice de consentement, alors c’est
la liberté contractuelle ici qui s’impose et le prix sera fixé par les parties adhérentes au
contrat.

Chapitre 2. Les effets du contrat de vente

Trois effets :
Section 1. Transfert de la propriété et des risques :

&1. Le transfert de la propriété :

Le contrat de vente est magnifique, il permet le transfert de propriété. Il revêt

quatre caractères : Il est consensuel, instantané, simultané et automatique.
A) Le principe du transfert de la propriété :
(Article 491 du DOC) :
Le transfert de propriété s’opère dès l’échange de consentement. C’est totalement
abstrait : Le transfert de propriété revêt quatre caractères.
- Il est consensuel, il s’opère par le simple échange de consentement.
- Le caractère instantané du transfert de propriété : Aucune durée, le transfert
s’opère au moment même de l’échange de consentement (je deviens propriétaire
bien que la chose n’est pas encore entre mes mains).
- Il est simultané de la rencontre des volontés. - Enfin, il a un caractère
automatique.

B) Les exceptions :

1) Le transfert de propriété légalement différé :

Dans quels cas le transfert de propriété sera retardé ?

 - Pour la première exception, on peut citer celle de la vente de choses futures : Le
moment où elle existe traduit le moment du transfert de propriété (article 497).
- Choses fongibles.
- La vente de l’immeuble en état futur d’achèvement.
- Les ventes immobilières qui nécessitent un certain formalisme : Le transfert est
différé au moment où le formalisme est opéré.

2) Les aménagements conventionnels du transfert de propriété

- Aménagements particuliers : Il convient aux parties de les fixer, soit *Le terme
(évènement futur et certain), soit par *La condition (incertain).
*Terme : Échéance --> Jour J., effet suspensif
*Condition suspensive --> Condition : Évènement futur

- La clause de réserve de propriété : On va fixer une date (généralement, le jour où

le prix est versé)

&.2 Le transfert des risques :

(Associé au transfert de propriété) art 493 : « les risques qui sont associés à la chose,
sont transférés simultanément (...) »
Si le contrat de vente transmet immédiatement la chose, il va en assumer pleinement
tous les risques (à ne pas confondre avec la délivrance)
Le transfert des risques : Les risques sont assumés par le seul propriétaire qui est
l'acheteur malgré le fait qu'il n'ait pas encore reçu la "chose". Cela veut dire, concrètement
(si l'objet a péri entre le temps de transfert de propriété et la délivrance) vous allez quand
même en payer le prix parce que vous êtes le véritable propriétaire du bien (exemple :
Achat d'une voiture qui a péri pour cause d'inondations, il faut quand même payer le prix
alors qu'elle a péri entre les mains du vendeur : C'est la théorie des risques. > Principe
injuste mais ceci est la règle).
Le propriétaire assume les risques liés à la chose : Nous allons forcément trouver des
exceptions à ce principe :
- Lorsque l'objet est une chose fongible : Tant que la chose n'a pas été individualisée,
le propriétaire reste le vendeur.
- Lorsqu'il y a un terme ou une condition suspensive (ou terme suspensif) : Sert à
suspendre le transfert de propriété, celui-ci n'est pas immédiat.
- Art 496 du DOC : « Lorsque la délivrance de la chose nécessite un transport les
risques sont liés à ce transport et sont mis à la charge du vendeur jusqu'à réception
matérielle par l'acheteur. »

Section 2. Les obligations du vendeur

Sont les plus longues, les obligations de l'acheteur sont-elles, plus réduites.
Se divisent en deux obligations :

&1.L’obligation de délivrance :
 Art 488 « La vente est parfaite entre les parties dès qu'il y a consentement des
contractants, l'un pour vendre, l'autre pour acheter, et qu'ils sont d'accord sur la chose, sur
le prix et sur les autres clauses du contrat. »
L’article 499 définit l'obligation de délivrance : « La délivrance a lieu lorsque le vendeur
ou son représentant se dessaisit de la chose vendue et met l'acquéreur en mesure d'en
prendre possession sans empêchement. »
Dessaisissement de bien, et mettre l'acquéreur en mesure d'en prendre possession.
Il faut laisser la chose vendue à la disposition de l'acheteur (permettre un moyen
d'accès à l'acheteur) La délivrance se distingue donc de la livraison, la livraison ne fait pas
partie des obligations du vendeur. Il ne peut pas cacher l'objet etc.
Prendre livraison de la chose est une obligation qui pèse sur l'acheteur.
L’article 509 dispose que « Les frais de la délivrance, tels que ceux de mesurage, de
pesage, de comptage, de jaugeage, sont à la charge du vendeur. (...) »
Art 511 « Les frais d'enlèvement et de réception de la chose vendue, ainsi que ceux du
paiement du prix de change, et d'actes de notaire, d'enregistrement et de timbre, pour ce
qui concerne l'acte d'achat, sont à la charge de l'acheteur. Sont également à sa charge les
frais d'emballage, de chargement et de transport. (...) »
La délivrance n'est pas un transfert de propriété, la délivrance : Acte matériel, acte de
fait. Le transfert de propriété (immédiat) quant à lui est un acte juridique, celui repose sur
un droit.

A) Les modalités de la délivrance :

1) Les formes :

On les distingue selon le type de bien (corporel, meuble, immeuble, incorporel etc.)
Pour les biens immobiliers (art 500-1 la délivrance se fait par délaissement du bien
dans ce cas, ou ça s'effectue par la remise des clefs par le vendeur)
Lorsqu'il s'agit d'un bien mobilier (art 500-2 soit par la remise matériel, par la
"tradition" > Vocabulaire juridique pour parler de remise matériel) (Quand on ne peut pas
fournir la chose, fournir un moyen d'accès)
Lorsqu'il s'agit d'un bien incorporel (parts sociales, brevets etc...) : L'art 501 prévoit la
remise des titres au nom du nouvel acquéreur

2) Le lieu :

Lieu ou le contrat a été conclu Art 502, sauf stipulation contraire (si les deux parties
n'arrivent pas à s'entendre sur un lieu précis).
On suit l'endroit où la chose est.
Les dettes sont quérables et non portables, une créance ne vient pas "taper à votre
porte" (le débiteur ne va pas porter votre créance)

3) La date :
 Quand est-ce que le vendeur doit délivrer la chose ? Il n'y a aucun délai qui est prévu
par la loi, mais il a été précisé quelques cas (Pour le corps certain qui se fait
immédiatement dès la conclusion du contrat de vente Art 504 sauf stipulation contraire)
Pour les ventes au comptant > Exception d'inexécution
Pour les ventes à terme : Tant que le terme n'est pas arrivé, le vendeur peut retarder la
vente tant que l'acheteur n'a pas payé le prix.
La chose vendue, même si elle n'a pas été délivrée elle est la propriété de l'acquéreur
(sauf exceptions) il s'en suit que le vendeur a une obligation qui pèse sur lui, l'obligation de
conservation de la chose dans l'état initial Art 508 du DOC.

B) L’objet de la délivrance :

Qui : Vendeur (il peut choisir un mandataire à cet effet, ce n'est pas
une obligation intuitu personae art 499)
A qui : On peut choisir un mandataire à la réception de la marchandise

1) La chose convenue :

Qu'est-ce qu'on doit délivrer : On délivre la chose vendue, c'est la chose convenue au
contrat (mais aussi l'accessoire de la chose). La chose convenue est la chose convenue
entre les parties. (Voiture d'une voiture à couleur différente : J'ai conclu un contrat pour
acheter "X", je dois avoir "X". Après il y a des appréciations de fait selon est-ce que cette
couleur a été déterminante à la conclusion du contrat).
La qualité (on a le droit de retrouver la norme technique) (Si l'échantillon proposé est
de qualité différente de celle présentée le jour J > Il faut le préciser dans le contrat)

2) Les accessoires de la chose :

Les accessoires qui sont liés doivent être délivrés aussi, article 516 du DOC.
L'accessoire est une notion large, lorsque les choses accessoires sont produites par les
choses principales (On ne peut pas vendre un arbre sans ses fruits sans stipulation
contraire par exemple, ou vendre un immeuble loué et le loyer c'est le vendeur qui le
garde)
Lorsque la chose est affectée à la chose principale est un accessoire (exemple : Art 518,
vente d'un édifice Les documents administratifs font aussi partie des accessoires
(article 519).

C) Sanctions de l’obligation de délivrance :

Lorsqu'il y a défaut dans l'exécution de cette obligation, soit inexécution totale, soit
exécution retardée qui reste une inexécution ou une exécution défectueuse, le retard peut
être une cause déterminante au contrat.
Quelles sont les sanctions mises en jeu ? Il faut d'abord faire abstraction de la nature
de l'inexécution (peu importe, puisqu'il y a défaillance d'exécution).Soit cette défaillance
est apparue pour cause de force majeure, soit c'est du fait du vendeur, de sa faute donc, il
n'a pas été assez diligent. Soit c'est le cas de l'acheteur qui a empêché délivrance de l'objet
du contrat)
 Cas de force majeur : Accident, ou encore, l’objet existe et est défectueux, le vendeur
ne peut pas être sanctionné, l’irrésistibilité, l’imprévisibilité du cas l’exonère.
Ici le législateur s'est totalement inspiré du droit français, car le droit musulman, lui,
protège plus l'acheteur.
Détérioration à cause de la faute du vendeur > Mal utilisation de l'objet avant
délivrance

&2. L’obligation de garantie :

Pourquoi on parle de garantie et non pas de responsabilité ? Ce n'est pas le fruit du

hasard si le législateur a choisi ce terme, derrière la garantie il y a automaticité. (Garantie =
même la bonne foi n'exonère pas). L'acheteur peut intenter une action en garantie, même
sans préjudice.

A) Garantie contre l’éviction :

L'éviction vient du verbe évincer (chasser, mettre dehors)

Garantir la jouissance et la possession paisible. Article 533

Formes d’éviction : Soit totale soit partielle. L'éviction totale c'est lorsque l'acquéreur
perd la chose. Partielle : Qui va perdre certains avantages seulement de la chose.
Evictions de droit (troubles de droit), évictions de faits (troubles de faits). Quand la
chose qui a été vendue est revendiquée par quelqu'un d'autre, c'est un trouble de droit).
Autre exemple : Un bien en servitude, le fait que quelqu'un vienne se prévaloir d'un droit
réel principal de servitude sur votre bien est un dérangement en soi (surtout lorsque
l'acheteur n'avait pas connaissance de l'existence de cette servitude).
Les troubles de faits c'est lorsque c'est un acte matériel qui empêche la pleine
possession (exemple : Le tapage). Ce sont des faits qui se sont faits matériellement, ce n'est
pas un droit. C'est quelque chose qui empêche la possession paisible de la chose.
(Exemple : détournement de clientèle est un trouble de fait, qui est l'empêchement de la
possession paisible.

1) Le fait générateur de la garantie :

La distinction majeure concerne l'origine du trouble. Est-ce que ça vient du vendeur ou

d'une tierce personne ?
Le cas du vendeur qui l'a provoqué (Principe : qui garantit, ne dois pas évincer).
Concernant le trouble de fait, quand il s'agit d'un trouble de fait (le vendeur ne doit
pas évincer) Le vendeur s'interdit de contester le droit qu'acquiert l'acheteur.
Concernant le trouble de droit, le vendeur ne peut pas évoquer non plus un
quelconque droit (un droit réel ex : hypothèque...) (ou un droit personnel ex : le bail).
On interdit tout type de contestation relatif au bien vendu. Maintenant, il y a un
problème parfois : Quelles sont les limites à cette éviction ? Quand est-ce qu'il évince et
quand il a la possibilité d'effectuer des recours dont il a le droit ? Est-ce que parce qu'il est
vendeur il doit s'empêcher de tout ? > Dans ce cas il faut faire attention.
 Il peut toujours contester le contrat de vente, mais pas le bien. (Ce n'est pas le bien
qu'il conteste mais la vente entière qu'il conteste, ex : Contrat vicié) (Garantie contre
l'éviction = limitée)

a. Garantie du fait personnel :

Les troubles de faits : Le vendeur doit s'abstenir de tout fait matériel qui empêche la
jouissance paisible par l'acquéreur.
Tout ce qui vient du vendeur est sanctionné

b. Garantie du fait des tiers :

Là on va avoir une tierce personne qui va troubler l'acquéreur (trouble de fait trouble
de droit) et la possession de la chose sera dérangée. Ce dérangement est déclenché par un
tiers.
D'abord, la garantie du fait des tiers est plus réduite, elle est plus limitée. Quand
l’acquéreur peut-il invoquer la garantie au vendeur quand le fait troublant provient d'une
tierce personne ?
Il faut remplir quelques conditions : Le vol ne compte pas, naturellement les troubles
de faits seront exclus de la garantie du fait des tiers. Il faut absolument l'existence d'une
contestation de droit, autrement dit, l'existence d'un trouble de droit. Exemple : Lorsqu'il
y a double-vente (ce qui est possible), c'est une sanction qui va peser sur le vendeur.
La deuxième condition : Il faut que ce DROIT que revendique la tierce personne, il faut
qu'il soit antérieur à la vente. Ex : imaginons une personne qui a acheté un bien mais
qu'une autre (personne) vient revendiquer ce bien, on va voir la date, il faut que la date
soit antérieure, c'est par la faute du vendeur qu'il y a l'existence de ce droit. Il y a des cas
néanmoins qui sont postérieurs à la vente.
La garantie contre l’éviction est une garantie d’ordre public. Dans d’autres cas, s’il n’y
a pas cet élément d’antériorité il faut absolument voir si l’éviction a un rapport direct avec
le vendeur, et si c’est le cas la sanction est inévitable (cas de fraude).

2) Les effets de la garantie contre l’éviction :

Une distinction : Il faut distinguer s'il s'agit d'une éviction totale, ou d'une éviction
partielle (qui est moins lourdement sanctionnée, ce n'est pas un dérangement qui
m'interdit la jouissance totale de mon bien).
Le législateur a opéré un système de restitution qui va peser sur le vendeur beaucoup
plus rigoureux que lorsqu'il s'agit d'une action en nullité. Le système de restitution est large
par rapport à l'action en nullité : La garantie de l'éviction est une sanction qui pèse sur le
vendeur ("donc on ne va pas lui dire « Prend ton bien, l'autre aussi et basta »).
3 actions (article 538) : « L'acheteur qui a souffert l'éviction totale de la
chose sans qu'il y ait eu, de sa part, reconnaissance du droit de l'évinçant, a le
droit de se faire restituer :
1° Le prix qu'il a déboursé et les loyaux coûts du contrat ;
2° Les dépens judiciaires qu'il a faits sur la demande en
garantie ; 3° Les dommages qui sont la suite directe de l'éviction.
»
 Eviction totale : La chose qui a déjà été utilisée par l'acquéreur puisqu'elle est rentrée
dans son patrimoine pendant une courte période va être restituée.
Mais, il peut y avoir disparition ou détérioration de la chose et dans ce cas, il va y avoir
restitution du prix à l'acquéreur. Elle va être obtenue dans tous les cas (disparition ou
détérioration). C'est une manière de sanctionner le vendeur qui a provoqué un trouble.
Outre la restitution du prix, l’acheteur victime d'une éviction peut demander la
restitution des frais (d'abord restituer les frais de la vente > frais d'enregistrements, tous
les frais inhérents à l'acte de vente doivent être restitués).
Les frais de justice également, l'acquéreur intente une action en garantie, une action
en justice qui est payante.
Les dépenses aussi, tout ce que vous avez pu dépenser sur ce bien. Dans le cas où la
victime s'est investie sur la chose financièrement. Mais ces dépenses qui vont être
restituées sont généralement les frais minimes.
Dans le cas où si jamais le vendeur était de mauvaise foi par contre, même les
dépenses voluptuaires, luxueuses seront quand même restituées à l'acheteur.
Les dommages et intérêts : Il peut y avoir éviction sans préjudice, il faut rechercher ce
préjudice.
L’éviction totale est plus intéressante que les effets de la nullité, un acheteur est plus
retord s'il choisit d'intenter cette action.

Éviction partielle : Ici, les effets ne sont pas très longs mais ils vont différer selon ces
cas.
Le cas où l'acheteur n'avait pas prévu cette éviction : Il y a résiliation de la vente et
restitution du prix. Ou bien, étant donné que c'est une éviction partielle, on peut garder un
avantage concernant la possession de ce contrat (« ça m'intéresse toujours de garder
l'objet sauf qu'il y a nuisance ») : Vous gardez ici la possession de l'objet mais le prix est
réduit.
Art 542 : « En cas d'éviction partielle, mais de telle importance qu'elle vicie
la chose vendue et, que l'acheteur n'aurait pas acheté s'il avait pu la
connaître, l'acheteur peut, à son choix, se faire restituer le prix de la partie
évincée et maintenir la vente pour le surplus ou bien résilier la vente et se faire
restituer le prix total. Lorsque l'éviction partielle n'a pas une importance
suffisante pour justifier la résolution de la vente, l'acheteur n'a droit qu'à une
diminution proportionnelle du prix. »
Article 548 : « L’acheteur ne perd point son recours en garantie contre le
vendeur lorsqu'il n'a pu, à cause de l'absence de ce dernier, le prévenir en
temps utile et qu'il a été obligé, en conséquence, de se défendre seul
contre l'évinçant. »
Dans le cas où on fait tout pour sauver le contrat, on l'impose aux parties mais
lorsqu'on ne peut rien faire sauf l'anéantissement c’est dans ce cas qu'on va opter pour la
philosophie destructrice.

3) Les clauses relatives à la garantie contre l’éviction :

 Clauses extensibles, limitatives ou bien élusives (de non-garantie) Il y a une limite pour
chaque clause, Il faut d'abord distinguer entre la garantie du fait personnel ou la garantie
du fait des tiers (moins rigoureusement réglementée que lorsqu’il s’agit du fait personnel).

La garantie du fait personnel : Article 544 : « Les parties peuvent convenir que
le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Cette clause n'a cependant
pour effet que d'affranchir le vendeur des dommages-intérêts, mais ne peut
le libérer de l'obligation de restituer, en tout ou en partie, le prix qu'il a reçu,
si l'éviction s'accomplit.
La stipulation de non-garantie n'a aucun effet :
1° Si l'éviction se fonde sur un fait qui est personnel au vendeur
lui- même ;
2° Lorsqu'il y a dol du vendeur, par exemple, lorsqu'il a sciemment
vendu la chose d'autrui ou lorsqu'il connaissait la cause de l'éviction et
qu'il ne l'a pas déclarée.
Dans ces deux cas, il doit, en outre, des dommages. »
L'ordre public est quelque chose qui s'impose, les clauses élusives de garantie n'ont
aucun effet juridique art 544.
Mais toute règle juridique à un sens, vous imaginez si un acquéreur ou un vendeur
insérant une clause élusive ? Le bien pourrait être vendu à l’infini. Elle n'a aucun effet
juridique, on peut l'inclure mais elle n'est pas valide.
La garantie du fait des tiers : (Ils peuvent prévoir dans le contrat art 544 du doc que le
vendeur peut se prévaloir de ceci en instaurant une clause, mais cette clause est limitée.
Donc, bien qu'il y ait clause, le vendeur doit quand même restituer (« ce n’est pas parce
que il n y a pas de clause élusive de garantie qu'il ne lui doit rien ») mais donc, à quoi sert
cette clause ? Cette clause est exonératoire de D & I.

B) Garantie contre les vices cachés :

C'est la plus intéressante et la plus courante. Elle est toujours considérée comme le
prolongement de l'obligation de délivrance. Elle traduit une certaine exigence de loyauté,
et de bonne foi. Jusqu'à quel point le vendeur doit être honnête et loyal ? (ex : est-ce que
je dois dénigrer la chose pour pouvoir assurer cette garantie?
Bien sûr que non)
C'est une garantie objective, il ne faut pas non plus adopter l'excès dans la qualification
de l'objet (ni dans le positif ni dans le négatif).
Comment mener cette action en garantie de vices cachés ? Elle est très subtile.

1) Les conditions de fond de la garantie :

a.Un vice caché :

Il faut que le vice soit caché. L'article 569 « Le vendeur n'est point tenu des vices
apparents, ni de ceux dont l'acheteur a eu connaissance ou qu'il aurait pu facilement
reconnaître ».
 Il faut poser un faisceau d'indices qui vont nous révéler que c'est réellement un vice
caché. Le code ne donne pas de définition du vice caché, on va conjuguer l'art 543 et 547
qui va nous révéler si oui ou non il y en a un. On va se substituer à la place d'une personne
diligente, normalement intelligente, qui peut apprécier le vice objectivement.
Pour un acheteur profane diligent : On considère qu'un acheteur profane p-e victime
du vendeur, notamment lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel (il sera aisé de qualifier
qu'un bien est vicié sans être visible). Lorsqu'il est nécessaire d'avoir recours à un expert,
cela est considéré en soi comme un vice caché. Pour un acheteur personne professionnel ?
Il est présumé avoir connaissance du vice.
Il y a la présomption simple (supposition ou à un soupçon) et la présomption
irréfragable (qui interdit au défendeur d’apporter la preuve contraire. Synonyme
: Juridiquement irréfutable).
Il faut chercher la preuve contraire et renverser la présomption, prouvé au juge qu’on
n’a pas pu connaître ce vice. Le législateur part du principe que dans 85% des cas que le
professionnel art 556 connaît ce vice.

Art 556 « Lorsqu'il y a lieu à rédhibition, soit pour causes de vices, soit à raison de
l'absence de certaines qualités, l'acheteur peut poursuivre la résolution de la vente et la
restitution du prix. S'il préfère garder la chose, il n'a droit à aucune diminution de prix. »
Il a droit aux dommages : Lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose ou
l'absence des qualités par lui promises et n'a pas déclaré qu'il vendait sans garantie : Cette
connaissance est toujours présumée lorsque le vendeur est un marchand ou un artisan qui
vend les produits de l'art qu'il exerce ».

b. Un vice antérieur à la vente :

Le vice caché doit être antérieur à la vente. Pour l'antériorité à la vente c’est logique,
on ne peut pas intenter au vendeur un vice qui ne remonte pas à la construction du bien, il
faut que ces défauts existent au moins lors du transfert des risques.
L’article 552 va distinguer deux cas, la condition d'antériorité par rapport à la vente :
soit on va acheter un corps certain (qui se caractérise par une individualité propre) pour ce
qui est du corps certain, le défaut existe au moins au moment du transfert des risques.
Pour ce qui est de la chose fongible, il y a décalage entre le transfert des risques
puisque c'est au moment où on individualise les choses fongibles, donc le vice ici doit
exister au moment de la délivrance.

c. Un vice grave rendant la chose impropre à son usage :

Rappel : Ces conditions sont CUMULATIVES.

Le vice grave rendant la chose impropre à son usage est cité dans l'art 549 « (...) Les
défauts qui diminuent légèrement la valeur ou la jouissance, et ceux tolérés par l'usage, ne
donnent pas ouverture à garantie ».
La jurisprudence considère que par exemple l'allume cigare qui ne marche pas qu’il
n'est pas en soi une raison valable, la jurisprudence considère que seul le vice qui diminue
assez significativement la valeur d'un bien ou qui est rédhibitoire comme valide est valide.
 Autre condition qu'on peut rajouter même si le code ne le prévoit pas : le vice doit
être inhérent à la chose
(Exemple : « Imaginez qu'on va acheter des plantes, qu’on a déjà planté et on a trouvé
qu'ils ont péri rapidement. ») Il faut chercher l'origine de ce vice, est-ce qu'il est attaché à
la chose elle-même, c'est le cas de cette plante. Le juge vérifie chaque condition.
2) L’action en garantie :

L'action elle-même est aussi soumise à conditions, on peut les résumer en 3 formes

a.La notification du vendeur :

Notification du vendeur du défaut de la chose, l’art 553 du DOC qui prévoit que la
notification est soumise à un délai et pose les conditions de la notification au vendeur de
tous les vices cachés.
Le délai c'est normalement immédiatement dès qu'on reçoit l'objet > on a 7 jours pour
recourir à la notification après la réception du bien.
Article 553al1: « Lorsqu'il s'agit de choses mobilières, autres que les animaux,
l'acheteur doit examiner l'état de la chose vendue aussitôt après l'avoir reçue et notifier
immédiatement au vendeur tout défaut dont celui-ci doit répondre, dans les sept jours qui
suivent la réception. »
Selon la jurisprudence, sans notification du vendeur, lorsque la notification fait défaut,
l'action est irrecevable.

Dans le cas où le vice n'est pas découvrable après une utilisation normale de l'objet,
le délai court à partir de la découverte du vice.
Art 553al2 : « A défaut, la chose est censée acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de vices
non reconnaissables par un examen ordinaire, ou que l'acheteur n'ait été empêché, pour
une cause indépendante de sa volonté d'examiner l'état de la chose vendue. Dans ce cas,
les vices de la chose doivent être notifiés au vendeur aussitôt après leur découverte ; à
défaut, la chose est censée acceptée. Le vendeur de mauvaise foi ne peut se prévaloir de
cette dernière réserve. »
C'est un élément de fait, la jurisprudence a son mot à dire, elle fait généralement
courir le délai après la découverte du vice (par exemple, c'est la date de l'expertise réalisée
par un professionnel dans le cas où ce n'est pas un vice facilement reconnaissable).

b. Les règles de preuve :

La preuve se fait par tout moyen et c'est à l'acheteur de prouver que le vice existe
d'une part, et qu'il est caché d'autre part (c'est l'art 544 qui l’exige). Comment prouver que
c'est un vice caché au juge ? L'expert atteste qu'il y a un vice, qu'il est caché et il peut
même se prononcer sur le moment.
Article 554 « L'acheteur doit, sans délai, faire constater l'état de la chose vendue par
l'autorité judiciaire, ou par experts à ce autorisés, contradictoirement avec l'autre partie ou
son représentant, s'ils sont sur les lieux. A défaut de constatation régulière, il est tenu de
prouver que les vices existaient déjà au moment de la réception. Cette vérification n'est
pas requise, lorsque la vente est faite sur échantillon, dont l'identité n'est pas contestée. Si
la marchandise provient d'un autre lieu, et si le vendeur n'a point de représentant au lieu
de réception, l'acheteur est tenu de pourvoir provisoirement à la conservation de la chose.
S'il y a danger d'une détérioration rapide, l'acheteur au droit et, lorsque l'intérêt du
vendeur l'exige, il a le devoir de faire vendre la chose en présence de l'autorité compétente
du lieu où elle se trouve, après la constatation dont il est parlé ci-dessus. Il doit aussitôt et
à peine de dommages-intérêts, donner avis au vendeur de tout ce qui précède. »

c. Le délai pour agir :

C’est la 3ème condition, un peu la plus importante de l'action en garantie c'est le délai
qu'on doit respecter pour recourir à l'action en garantie pour vice caché qui est définit à
l'article 573, une distinction doit être faite selon l'objet du vice : S'agissant des objets
immobiliers, l'article 573 nous pose le délai d'une année plus ou moins pour recourir à
l'action en garantie pour vices cachés. Pour ce qui est des objets mobiliers, le délai est de
30 jours seulement.
Pour ce qui est du point de départ du délai pour intenter cette action, elle soulève
quelques difficultés : Le législateur avait le choix de fixer le délai à partir de la délivrance, la
réception du bien ou la découverte du risque.
Au Maroc, le législateur marocain a opté pour la date de délivrance.
Imaginons que la délivrance a eue lieu et qu'ont été empêchés ou qu'on a était en
déplacement à l’étranger par exemple (même si c’est une obligation incombe à l'acheteur).
Ici, il faut d'abord prendre la chose en main avant de découvrir le vice, et tout ça prend du
temps, alors concrètement on se trouve dans l'impossibilité de recourir à cette action. Le
législateur connaît ces cas et il a sacrifié l'acheteur, lorsqu'il a fait courir le délai à partir de
la délivrance puisque sinon, c'est une âpre qui pèsera sur le vendeur qui peut aboutir à
l'anéantissement de la vente.
Pour ne pas faire peser cela sur le vendeur, il a choisi de sacrifier l'acheteur pour le coup
Dans le droit français, ce délais ne commence à courir qu'à partir de la
date de la découverte du vice (plutôt favorable à l'acheteur pour le coup) >
Il faut déjà que j'ai la chose entre les mains
Dans la loi sur la consommation (réforme) il y a eu modification, elle a rallongée à un
an pour le consommateur et non pas 30j et le point de départ du délai a été rectifié, ce
n'est plus à partir de la délivrance mais à partir de la livraison.
Mais lorsqu'il s'agit d'un rapport entre professionnel, on fait application du DOC car le
consommateur est plus protégé.
En gros, dans le DOC on a le délai d'une année (365j objet immobiliers, et 30j pour les
objets mobiliers).
Lorsque c'est le consommateur c'est 365 jours dans les deux cas et le délai court à
partir de la livraison.

3) Les effets de la garantie :

Pour ces effets de la garantie, ici le code marocain le régit d'une manière spécifique
puisqu'il y a une différence avec le droit français.

a. Option de l’acheteur :
 C.-à-d. qu'il a intenté une action en garantie contre les vices cachés, l'article 556
permet à l'acheteur soit d'anéantir la vente et il y aura restitution du prix.
Soit, lorsqu’il veut garder la chose (c'est-à-dire en cas de rétention de la chose) il n’y
aura pas de diminution du prix (maintenir le contrat mais ne pas obtenir diminution du
prix).
Le législateur pousse l'acheteur à anéantir le contrat sinon il aurait inséré l'action
estimatoire qui n'existe pas en droit marocain > La réfaction du contrat, la réévaluation de
la chose en droit marocain n'existe pas.

La plupart du temps l'acheteur n'a pas le choix dans ces 4 cas :

1er cas c’est lorsque l’objet de la vente est une chose fongible (interchangeable), on
remplace par une autre chose étant donné qu’elle est interchangeable, on retourne à la
philosophie non-destructrice du contrat ici (S'il y a restitution, c'est aussi pour éviter la
malhonnêteté de l'acheteur).
2ème cas : L'article 562 va nous énumérer les cas où l'acheteur ne peut pas obtenir
réduction du prix ou anéantissement de la vente ni même substitution de la chose, ces cas
sont :
- Lorsque la chose à péri (force majeure) par cas fortuit ou par la faute de
l'acheteur
- Si la chose a été volée ou soustraite à l'acheteur ;
- S'il a transformé la chose (une transformation grave, la nature-même de la
chose Plante > Arbre)
ème
3 cas : La chose a été détériorée de la faute de l’acheteur et qui a engendré une
baisse de sa valeur. Dans ce cas, l’action estimatoire est possible, c’est à dire demander la
baisse du prix, demander la réfaction du contrat (et c'est le seul cas ou l'acheteur peut
intenter une action estimatoire). L'action estimatoire permet à l’acheteur de garder la
chose viciée en recevant un dédommagement.
4ème cas : Lorsqu'il y a une clause de réparation ou remplacement de la chose, ici on
fait place à l'autonomie contractuelle et on l'applique en tant que tel et donc procéder au
remplacement ou à la réparation (lorsque c'est possible).

b. Les dommages et intérêts :

Dernier point sur les effets de la garantie : Admettons qu'un préjudice existe toujours,
le législateur a prévu le versement des D & I.
La garantie est inhérente à la vente, il peut y avoir quelques fois un préjudice qui existe
dès qu'il y a mauvaise foi du vendeur et il où il y aura versement de D & I. Trois cas de
mauvaise foi :
Le premier cas, c'est lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose et il ne le
mentionne pas, il sait que ces vices compromettent la qualité de la chose, sait que
l'acheteur n'aurait pas pu contracter s'il en avait connaissance (réticence dolosive : Est
l'omission volontaire par une personne d'un fait qu'elle a obligation de révéler). Ici, il peut
y avoir D & I compensatoire.
Lorsqu’il s'agit d'un vendeur professionnel il y a présomption de réticence dolosive,
on estime que le professionnel à cette obligation d’information, mais il peut affirmer qu'il
n'en avait tout de même pas connaissance. Dans le cas où il affirme que les vices n'existent
pas, ici c'est un mensonge dolosif pour pousser le contractant à contracter > Dol, D & I.
Lorsqu'on prouve devant le juge que les qualités absentes de la chose ont été
déterminantes à l'accord contractuel > Versement de D & I (le juge n'accorde pas tout le
temps des D & I).

4) Les aménagements conventionnels de la garantie :

1ère chose qu'on peut citer que ce n'est pas une garantie d'ordre publique (il est oisive
aux parties de recourir à tous les aménagements possibles, c'est l'autonomie de la volonté
qui est de mise ici. SI JAMAIS IL Y A UNE CLAUSE DANS LE CONTRAT limitative ou ÉLUSIVE
des garanties du vice caché et qu'on se rend compte que le vendeur était de mauvaise foi,
la clause élusive n'a plus aucun effet juridique. Les types de clauses :
Clauses extensives de garantie des vices cachés : Le cas le plus courant c'est trouver
par exemple que la garantie ne sera pas due seulement lorsque le vice est caché, que la
garantie sera accordée même dans le cas du vice apparent (on entre dans le terrain de la
garantie conventionnelle) > C'est le cas de la voiture, l'allume cigare qui ne marche pas, ici
la garantie sera due.
Qu'en est-il de ces clauses ? Le vendeur ne sera pas tenu d'une telle garantie.

Section 3. Les obligations de l’acheteur :

Deux obligations : D'abord l'obligation de paiement du prix et l'obligation de prendre

livraison.

&1. L’obligation de payer le prix :

Qui n’est pas particulier au droit de vente.

A) Les modalités du paiement du prix :

Dans ces modalités, on va voir l'exigibilité (quand on est redevable du paiement du prix
- acheteur) et l'endroit du paiement du prix.
L'exigibilité du paiement l'article 577 : « L'acheteur est tenu de payer le prix à la date
et de la manière établie au contrat ; à défaut de convention, la vente est censée faite au
comptant, et l'acheteur doit payer au moment même de la délivrance. Les frais du
paiement sont à la charge de l'acheteur. » On est immunisés l'un contre l'autre (vous ne
délivrez pas, je ne paie pas).
Les exceptions à ce principe : Qui n’est pas soumise à des règles strictes,
- Exemple : Versement des acomptes qui est le paiement avancé. Ensuite il y a le
paiement de la commande sur internet (qui est un contrat d'adhésion).
- Puis le paiement différé : Qui est une pratique consistant à octroyer un délai
entre la date d’acquisition d’un bien et son paiement. (entre professionnels-
relation d'affaire)
- Enfin, les facilités de paiement (délais accordé(e)s pour rendre le paiement
d'une dette plus facile)
Lieu du paiement : Aucune règle d'ordre public ici, c'est le l'endroit où la délivrance
va avoir lieu sauf stipulation contractuelle.
 B) Les sanctions du défaut de paiement :

On a ouvert au vendeur toutes les possibilités du droit commun :

- L'exception d’inexécution : Tant que vous n'exécutez pas votre obligation, je
n'exécute pas la mienne (le refus de délivrance du bien est une exception
d'inexécution).

- Droit de rétention de la chose : Retenir un bien qui ne m’appartient pas (tant

que l'acheteur n'a pas effectué le paiement du prix).

- Art 582 : Qu'en est-il de quand le vendeur a délivré la chose et que l'acheteur
n'a pas encore payé ? Ici, on peut revendiquer des choses MOBILIERE dans le
patrimoine de l'acquéreur ou carrément arrêter la vente (non remise de
certains documents). Il a 15 jours à compte est de la délivrance pour pouvoir
intenter une action en revendication (irrecevable après ce délai) C.-à-d. que
l'action en revendication n'est pas recevable après quinze jours, à partir de la
remise de la chose à l'acheteur.

- Dernière possibilité c'est l'exécution forcée (prévue par l'article 269 du DOC)
c'est une action au paiement du prix parce qu'ici le juge va joindre à
l'acheteur de payer le prix. L'exécution forcée n'a de sens que si l'acheteur est
solvable.

Une action en résolution est toujours ouverte au vendeur, l'acheteur devra restituer la
chose au vendeur et si ce dernier a reçu un préjudice (matériel, financier, psychique) il peut
obtenir des D & I, en intentant une action en responsabilité.

&2. L’obligation de prendre livraison (ou de retirer la chose) :

Elle pèse sur l'acheteur, c'est un prolongement de l'obligation de délivrance. Les frais
de livraison pèsent sur l'acheteur, et de délivrance sur le vendeur (Article 511).
Lorsqu'il s'agit d'une chose immobilière, le fait d'aller chez le notaire de retirer le titre
de propriété c’est l’obligation de retirer la chose. Alors qu’en matière de matière mobilière,
c'est le retirement matériel de l'objet en question.
Le code nous donne un délai raisonnable, (obligation de conservation de la chose
incombe au vendeur mais l'acheteur en paie les frais) sauf stipulation contractuelle
contraire.
Le défaut de prendre livraison : La première sanction : Lorsque l'acheteur refuse de
venir prendre livraison, la 1ère sanction à laquelle il s'expose c'est s’il y a perte ou
détérioration de la chose entre délivrance et livraison c'est à la charge et au risque de
l'acheteur.
Les frais de conservation du bien incombent à l'acheteur.
Et enfin, la dernière sanction à laquelle s’expose l’acheteur : Demande d'exécution
forcée à la demande du vendeur. (Intenter une action en responsabilité contre l'acheteur).
 Titre 2 : Le contrat de bail
Présentation générale : L’identification du contrat de bail

 L'article 627 du DOC dispose que « Le louage de choses est un contrat par
lequel l'une des parties cède à l'autre la jouissance d'une chose mobilière ou
immobilière, pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que
l'autre partie s'oblige à lui payer. »
Le louage de choses = Contrat de bail, la formule n'a pas été mis-à-jour.
Le bailleur est celui qui met à disposition de l'autre partie un bien, pour la jouissance.
Le preneur-à-bail (ou locataire).

Le contrat de vente porte sur un droit réel alors que le contrat de bail non, il opère une
dissociation entre la propriété et la jouissance effective de la chose. C'est une technique
élaborée qui permet de répartir les utilités de la chose qui ne seront pas concentrées entre
les mains d'une même personne.

 Caractères du bail :

L'article 627 lui-même nous donne tous les éléments essentiels du contrat de bail, la
relecture nous permet de dégager 2 caractéristiques :
-La mise à disposition temporaire d'un bien (d'une chose) au preneur pour la
jouissance de celle-ci : Il n'y a pas contrat de bail s'il n'y a pas disposition TEMPORAIRE. Le
preneur est autorisé à jouir de la chose par le bailleur > Cet élément permet de le
distinguer significativement du contrat de vente (il y a aucun transfert de propriété dans le
contrat de bail, juste une mise à disposition temporaire). Le preneur est un créancier, il
peut exiger du bailleur la mise à disposition du bien pour pouvoir en jouir.
-La prestation réciproque (paiement du loyer) : Ce contrat est un contrat
synallagmatique à titre onéreux. « Pas de loyer, pas de bail ». Il n'y a pas de différences
entre le bail et le prêt SAUF qu'il n'y a pas de LOYER dans le contrat de prêt (qui est, lui, à
titre gratuit).
 Chapitre 1. La formation du contrat de bail :

On va étudier 4 points sur ce premier chapitre :

- Il faut la jouissance de la chose qui va former l'objet
- La qualité du bailleur
- Conclu pour une certaine durée
- Moyennant un loyer
Section 1. L’objet du bail :

Il n'y a pas de particularités ici par rapport au contrat de bail, l'article 622 nous indique
que l'objet est le même. Le bail peut porter sur toutes sortes de choses, pas de choses
exclues (bien meubles, immeubles, mobilières, immobilières, corporelles et incorporelles <
font l'objet d'un contrat de bail ex mécanismes de la propriété intellectuelle, un nom
commercial, sigle, brevet // propriété artistique.
Sauf interdits du commerce juridique, le DOC dispose qu’il faut que la chose soit
appropriée.

Le bail garde ses particularités : en raison de l'obligation de restitution que pèse sur le
preneur, il faut que cet objet ne soit pas consomptif (que l'on consent d'un seul trait).
Le bail est différent de la vente puisque celui-ci porte sur un objet dont on va
transférer la propriété, qui va passer dans le patrimoine de l'acheteur. Alors que le preneur
ne possède que la jouissance de la chose, c'est elle qui passe dans son patrimoine. C'est
l'usage de la chose qui est transférée.

&2. La jouissance de la chose :

La jouissance de la chose suppose 3 éléments :

-Mise à disposition du preneur de cette chose
-Que ce preneur puisse en tirer profit
-Que cette chose soit restituable

La mise à disposition de la chose au profit du preneur : Le bailleur a une obligation de

délivrance, le preneur doit avoir possession de cette chose, elle doit être mise à sa
disposition, cette chose doit être acquise matériellement par le preneur.
Il faut que le preneur puisse en tirer profit, cela veut dire que le preneur doit pouvoir
utiliser la chose et en jouir POUR PROPRE SON COMPTE. (Il y a d'autres contrats où il y a
louage d'un bien ex mandat, mais pas pour le profit personnel de son acheteur).
Enfin, il faut que cet objet, cette chose soit restituable le jour J, ce n'est pas une
jouissance éternelle de la chose, elle est limitée par le temps sans que la substance de la
chose ne soit altérée.

Si on retourne à l'article 628 : « Le louage de choses est parfait par le consentement

des parties sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses dont ils pourraient convenir
dans le contrat. »

Section 2. La qualité du bailleur.

 La qualité du preneur, elle, ne pose pas problème. Celui qui a signé le contrat de bail,
le locataire de la chose normalement ne soulève pas de difficultés à ce niveau.
La capacité d'exercice et de jouissance sont exigées. Le contrat de bail est un simple
acte d'administration (et non de disposition), on gère simplement le patrimoine ici. Il ne
compromet aucunement le patrimoine (il n'appauvri pas le patrimoine. Il y a
appauvrissement lorsqu'il y a droit réel).

Lorsqu'on loue une chose qui ne nous appartient pas : Possible, mais pouvoirs limités :
- Soit aucun pouvoir sur la chose d'autrui (Bail de la chose d'autrui)
- Soit on a un droit limité sur cette chose (ex : Usufruit, qui est un droit réel
principal)
- Droit partagé : La chose indivis (indivisible, qu'on ne peut pas partager)

La qualité du bailleur peut éventuellement poser problème lorsqu'on n'a qu'un droit
limité sur la chose.

Ce qu'on est en train d'étudier dans cette leçon c'est le bail DE DROIT
COMMUN du DOC, les règles spécifiques loi 19 nov. 2013 n°67-12 sur les
rapports contractuels sont prévues pour les bailleurs professionnels à
locaux pour usage d'habitation. Le bail commercial, lui, c’est un autre texte
de loi.

&1. Le bailleur dispose d’un droit réel sur la chose :

Soit on est propriétaire exclusif de la chose (1ère situation), droit réel complet : Cela ne
pose aucun problème, ici le proprio a l'usus, fructus et abusus (le propriétaire doit être
capable. Pour les mineurs doués de discernement, c'est possible, mais il ne faut pas que ce
contrat ne lui soit pas profitable. Un mineur doué de discernement : C'est à partir de 12
ans. Avant 12 ans, il ne peut conclure qu'avec l'appui de son tuteur légal.

Nu-propriétaire : N'est pas le propriétaire, le nu-propriétaire ne possède que l'abusus.

Le propriétaire normalement ne peut pas réclamer l'usus. Le nu-propriétaire doit
retrouver le bien entier à l'extinction de l'usufruit. Le propriétaire ne peut pas revendiquer
l'usufruit puisque la chose fait l'objet d'un bail.
Le bail à la fin devient inopposable à la fin du terme, à l'extinction de l'usufruit.

&2. Le bailleur ne dispose d’aucun droit réel sur la chose :

(Le bail de la chose d'autrui)

Il n'y a pas de nullité (pour faire un parallèle avec le contrat de vente).
Droit inopposable aux tiers (comme si de rien n'était, on ne peut pas lier le propriétaire
par un contrat dans lequel il n'était pas parti). Inopposable parce que le bail a été consenti
par une tierce personne, c’est à lui de régler (conflit d’action en responsabilité) le problème
avec le preneur. Si ce dernier peut se prévaloir il ne peut pas rendre nul le contrat (intenter
une action en nullité), il peut simplement intenter une action en responsabilité (à vérifier).
La vente de choses d'autrui est nulle, mais le bail n’opère aucun transfert de propriété.
 La chose doit retourner au bailleur au terme du contrat, c'est tout ce qui compte pour
lui. Le transfert de bail est valide mais est inopposable au bailleur.
La chose d'autrui, reste la chose d'autrui. Le législateur a opté pour une solution moins
grave que la nullité simple de ce type de contrat, celui de l'inopposabilité.

Section 3. La durée du bail.

Toujours dans l'article 625, 628 et suivi, c'est un contrat qui permet la MISE À
DISPOSITION TEMPORAIRE du bien. C'est un contrat successif (il faut un échelonnement
dans le temps).
On va distinguer le type du contrat de bail (durée indéterminée et déterminé).

&1. Le bail à durée indéterminée :

Si aucun délai n'a été stipulé dans le contrat.

Le DOC exige que le bail d'immeuble écrive soit fait par écrit (contrat solennel).
Alors que le contrat de bail nous dit que c'est un contrat qui se forme par le simple
consentement des parties. Cela dit, le bail d'immeuble, art 629 : « ... Doit nécessairement
doit être fait par écrit » et automatiquement, l'absence de terme est assimilée à la
formation d'un contrat de bail indéterminé.

Est-ce qu'un bail à durée indéterminé vaut un bail perpétuel ? Non. Il n'y a aucun bail,
ce terme est interdit par la loi, quel que soit sa nature, qui peut être perpétuel (Bail
emphytéotique). Par l'effet de renouvellement, de reconduction, on peut se retrouver avec
un bail perpétuel mais juridiquement, on ne peut utiliser ni le terme de perpétuel, ni le
terme d'éternel.
Dans le droit commun, comment mettre fin au contrat de bail à durée indéterminé ?
Par le principe du congé (c.à.d. mettre fin à un contrat de bail à durée indéterminé). Ce
mécanisme n'existe que pour le contrat de bail indéterminé, c'est un acte unilatéral qui
émane de la volonté discrétionnaire de l'une des parties qui entend mettre fin au contrat
de bail à durée indéterminé.
Il n'y a pas de formalisme particulier en ce qui concerne le congé (pas nécessaire de
recourir à une lettre recommandé par exemple). Il vaut mieux, pour se prévenir d'un
éventuel risque, recourir avant à un accusé de réception.
Après combien de temps on va libérer la chose conclue par bail ? Il n'y a pas de délai.
L’article 695 fixe quand même un délai raisonnable à l'appréciation du juge.

&2. Le bail à durée déterminée :

Il doit y avoir un terme, certain ou incertain. C'est celui qui est le plus protecteur. Cela
dit, lorsqu'il est conclu à durer déterminé il n'y a pas besoin de fixer congé.
La jouissance du preneur peut subsister au-delà du terme, il est maintenu en
jouissance du bien. Ici on en parle que dans deux situations :
-Tacite reconduction.
-Renouvellement du contrat de bail.
 Pour la tacite reconduction, elle sous-entend la formation d'un nouveau contrat
(extinction du premier contrat de bail avec l’arrivé du terme et la formation d'un nouveau
contrat de manière tout à fait tacite au-delà du terme fixé).
Elle présuppose le maintien de jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il n’y a aucune
rupture entre l'échéance et la formation du nouveau contrat, que le preneur reste dans la
jouissance de la chose. Cette tacite reconduction repose sur une présomption de volonté
des deux parties (que ce soit du preneur ou du bailleur), les deux sont d'accords pour
reconduire le contrat.
On parle de tacite reconduction parce qu'il est reconduit avec les MÊMES CONDITIONS
que le premier (même prix, même destination de la chose...).

Le renouvellement du contrat de bail c'est strictement la même chose sauf

qu'automatiquement il y a changement de condition (destination du bien, loyer, etc...).
Extinction du contrat principal, et maintien en jouissance.

Section 4. Le prix du bail.

&1. L’existence du loyer :

Le contrat de bail est un contrat onéreux (sinon on est dans le cadre d'un contrat de
prêt). C'est le loyer (art 629) qui le caractérise. Le bailleur ne peut pas en tirer un avantage
quelconque (louer un bien et avoir une relation avec le preneur par exemple) L'article 633
est large, le loyer peut être (en plus de numéraire) sous forme de denrée ou encore, une
chose mobilière…
Il est obligatoire que le loyer ait une valeur convertible en argent.

&2. Le montant du loyer :

Ici, une place importante est consacrée à la liberté contractuelle, sauf que ce montant
doit être déterminé et déterminable.
Il est énoncé par l'article 24 de ce dahir (24 mai 1955) nous dit que le montant du
loyer doit correspondre à la valeur locative équitable (concernant le bail commercial).

&3. La révision du loyer :

Il est légitime de la part du bailleur de réviser le prix.

Insertion dans le contrat de bail de clauses d'indexation ou clause d'échelle
mobile (voir le cours de Théorie des obligations). Il est tout à fait possible pour
le bailleur d'insérer une clause d'indexation.
Les clauses d’indexation ou d’échelle mobile : Ces clauses permettent aux parties de
déterminer l’évolution du coût du contrat en se référant à un indice (l’indice de référence).
Le prix du contrat variera en fonction de l’augmentation ou de la diminution de cet indice.
Ainsi, s’agissant d’un contrat de bail indexé sur le prix de la construction, le loyer à payer
variera en fonction de la hausse ou de la baisse selon les variations du prix de la
construction. La jurisprudence exige qu’il y ait un lien entre l’indice de référence et l’objet
du contrat, c’est le cas également de la pratique marocaine.
 Pour les statuts spéciaux (locaux à usage d'habitions professionnel et (...) bail
commercial sont fixés par statut spécifique et donc, des taux spécifiques. La loi 07-03
relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation à usage
professionnel industriel artisanal) : Le principe de la liberté contractuelle est réaffirmée
par le premier article de cette loi mais est limité par quelques lignes :
Il y a une condition générale pour tous les baux (commerciaux industriels ;
artisanaux...) : On ne peut augmenter le loyer avant l'écoulement de 3 ans (il faut que 3 ans
soit passé) à compte-est de la conclusion du contrat de bail ou s'il s'agit d'un
renouvellement à partir de la dernière révision (disposition régie par l'article 2 de la loi).
Ensuite il y a une autre disposition (article 4 de la loi) pour les baux à usage de location,
l'augmentation, la révision du loyer ne peut pas augmenter de 8% du loyer (limite d'ordre
légal).
Pour les baux à usage professionnel (...) (...), c'est 10%.

Chapitre 2. Les effets du contrat de bail :

Section 1. La situation juridique du bailleur et du preneur :

L'article 635 énumère 3 obligations qui aboutissent au même objectif, objet même du
bail : Assurer ou permettre la jouissance paisible du bail au preneur.
- Obligation de délivrance ;
- Obligation d'entretien (qui pèse sur le bailleur également ; - Obligation
de garantie (contre les vices cachés, et l'éviction).

&1. Les obligations du bailleur :

A) L’obligation de délivrance :

Cité à l'article 636, qui fait référence expresse au régime juridique de la vente.
La délivrance (définition) : Mise en possession du preneur de l'objet du bail.
L’obligation de délivrance consiste en une obligation instantanée, et surtout une
obligation de ne pas faire (de ne pas empêcher le locataire de jouir du bien loué, du bien
qui fait l'objet du bail en d'autres termes). La délivrance porte non seulement sur la chose
principale mais également sur ses accessoires (et là on applique la même règle qu'en
matière de contrat de vente à ce sujet, article 638).
La délivrance doit porter sur un bien conforme à l'usage de la chose (la conformité de
la chose louée à l'usage souhaité est stipulée contractuellement, article 638 également), on
ne peut pas exiger de la part du locataire de faire les réparations nécessaires à l'usage du
bien, il ne faut pas qu'il soit nécessaire pour le locataire d'effectuer des réparations.
Le contrat de vente par nature est instantané, qui s'accomplit en un trait de temps.
Mais le bail est un contrat à exécution successive, il s'en suit que la délivrance est
d'abord une mise en possession instantanée, mais aussi tout au long de la durée du bail
(on ne peut pas retirer l'objet ou empêcher la prise en possession effective du locataire). La
délivrance s'échelonne sur le temps, et se prolonge durant toute la durée du bail, c a d que
le bailleur ne peut jamais toucher le bien donné, puisque l'obligation de délivrance c'est de
permettre la jouissance paisible du bien. Le locataire a un droit personnel vis-à-vis du
bailleur, celui-ci ne peut ni détruire ou changer la nature de la chose ni changer sa
destination.
Outre l'obligation de délivrance, il y a l'obligation de respect : Il faut que le bailleur
respecte le locataire. L'esprit change par rapport au contrat de vente, il s'en suit que
lorsqu'on loue un bien quelconque, le bailleur ne doit pas s'immiscer dans l'activité du
locataire.

L'obligation de délivrance trouve prolongement dans l'obligation de respect.

B) L’obligation d’entretien :

Le bailleur doit restituer l’objet du bail et les choses accessoires.

L'obligation d'entretien est un acte de faire, et comme pour l'obligation de délivrance,
elle s'échelonne sur le temps. C'est donc une obligation continue : C'est une particularité
du droit marocain, en droit français cette obligation (entretien locative, mais ne concerne
pas les gros œuvres) est en principe à la charge du preneur. En droit marocain, le locateur
n'assume AUCUNE charge.
L’obligation d’entretien par le bailleur pour tout ce qui touche à la structure,
l'infrastructure de la chose mais aussi les simples travaux d'entretien, les vitres, les portes
(choses qui n'ont pas très grande importance patrimoniale) SAUF STIPULATION
CONTRAIRE.
Ce qui est fantaisiste est exclu : Il n'y a que le stricte nécessaire qui fait l'objet de cette
obligation (uniquement les charges locatives nécessaires donc).

Au cas où il y a inexécution du bailleur (pas d'argent, ou pas l'envie de le faire) : Le

locataire en principe doit avertir le bailleur par lettre recommandée (il y a d'abord donc
avertissement) et s'il n'y a toujours pas d'exécution, il y a mise en demeure (donc le
redemander). On retourne au droit commun, toutes les actions sont possibles au locataire,
il a la possibilité d'intenter l'exécution forcée, une possibilité d'indemnisation (action en
responsabilité qui va aboutir à des D & I) < Le plus souvent on demande au juge que le
locataire exécute lui-même les travaux et déduire la somme du montant du loyer, attention
ce droit est ouvert par le DOC, c'est une manière de forcer l'exécution de la chose (mais il
faut avoir l'autorisation judiciaire à cet effet. Ceci est la troisième possibilité du droit
commun).

C) L’obligation de garantie :

1. La garantie d’éviction : On le comprend tout-à-fait, il est impossible de louer un bien

Et de ne pas pouvoir en jouir paisiblement (il faut toujours permettre une jouissance
paisible, c a d que le bailleur doit s'empêcher de troubler la jouissance par la voie de droit
ou par la voie de fait).
C'est une obligation principalement de ne pas faire, il ne faut pas faire quelque chose
qui empêcherait la jouissance paisible du bien.
Même si c'est une obligation passive, il doit parfois être actif, il y a en effet une
obligation d'action qui pèse sur le bailleur (art 644) : « Trouble de voisinage », le bailleur
doit agir pour empêcher qu'un locataire sous la responsabilité du locateur ne fasse du
grabuge. Il doit en empêcher aussi ses Ayants-droits, ses préposés etc... QUI
NE SONT PAS DES TIERS.
Etant donné qu'il n'y a pas transfert de propriété, il est logique que le législateur
essaye de surprotéger le locataire en élargissant le cercle de ses droits.
L'éviction quant à elle est le changement de forme de la chose, même pour les
réparations, il doit demander l'autorisation du locataire avant. Et peut-être aussi (cette
éviction) porter sur n'importe quel effet (même le bruit).

Est-ce que le bailleur est garant de la garantie contre l'éviction même lorsqu'un tiers
empêche la jouissance paisible du bien ? Si c'est un trouble de droit, OUI. Lorsqu'il s'agit
d'un trouble de fait (ex : Un voleur), NON.
Trouble de droit (définition) : Revendication d'un droit sur la chose.
Le bailleur est tenu de l'obligation contre l'éviction ici, l'article 737 s'applique ici aussi.
Il faut absolument que le locataire qui souhaite intenter une action en garantie contre
l'éviction ne doit pas surprendre le bailleur. Il faut l'avertir avant, le notifier : Pour l'avertir
et lui laisser une marge de manœuvre afin d’essayer de réparer ça. S'il n'y a pas
notification, le locataire renonce à ce droit.

Trouble de fait : Vol, squat du bien ou autre...

Lorsque ça provient d'un tiers, comme pour la vente on ne peut pas appeler à la
ressource du bailleur qui ne peut pas être responsable de la négligence ou du manque de
diligence de la part du locataire (article 649).
L'article 650 nous apprendre que l’on ne peut rien faire à l'encontre du bailleur MAIS
cet article dit que s'il résulte une impossibilité de jouissance de la chose suite à un trouble
de fait du tiers, le preneur peut demander une remise proportionnelle du prix sous
condition de prouver le trouble (à cause du trouble de fait qui provient d'une tierce
personne).
Il suffit donc de prouver une impossibilité de jouissance. On parle déjà ici d'une
éviction totale, le législateur cherche peut-être à équilibrer le contrat de bail : Si c'est un
contrat à durée indéterminé, le loyer donc ne s'arrête pas même en cas de vol par exemple
(il y aura diminution du loyer).

Qu'en est-il des clauses de non-garantie ? C'est une clause d'ordre public, on ne peut
pas la stipuler dans le contrat (« qui doit garantie ne doit évincer »).
Lorsqu'il s'agit des tiers, pour les troubles de droit on peut stipuler cette cause
(valable dans ce cas).

2. La garantie des vices cachés : La garantie contre les vices cachés art
654 : Une
Garantie sur la charge du bailleur. Il y a transposition quasi totale des règles du contrat de
vente en la matière.

Les conditions sont multiples : Le vice doit être caché, doit sensiblement toucher la
jouissance de la chose (donc, doit être déterminant) loué ou, qui empêche carrément la
jouissance de la chose. Le vice caché ne doit pas être porté à la connaissance du locataire
avant la conclusion du contrat pour qu'il soit valable.
 L’article 657 nous dit que lorsque l'action contre les vices cachés (toutes les conditions
réunies) aboutit, il y a soit résolution du contrat (que dans le cas de l'impossibilité de
jouissance du bien), ou simplement diminution du prix.
Les D & I ne sont pas systématiques dans la garantie contre les vices cachés. Le bailleur
n'est donc pas forcément en faute (il pouvait ne pas connaître ces vices).
Si mauvaise foi = Mensonge, réticence dolosive (le silence dans l'intention de nuire)
comme pour le contrat de vente : Si la qualité de la chose est touchée, lorsque les
qualités qui font défaut sont absentes et qui ont déterminés le consentement du locataire.

Dans les cas où il y a clause exonératoire de garantie des vices cachés, est-elle valable
dans le contrat de bail ? Cette clause on peut l'étendre, la limiter ou l'exonérer (le bailleur
peut être exonéré de tout défaut caché). Il y a une exception à cela (comme dans le c de
vente) c'est lorsque le bailleur est animé de mauvaise foi (intention de nuire à l'autre
partie) : IL FAUT CONTRACTER DE BONNE FOI.
Cette garantie contre les vices cachés alors qu'il y a seulement empreint de droit,
pourquoi alourdir la charge du bailleur ? Peut-être on aurait pu penser à une simple
responsabilité (recourir plutôt à une action en responsabilité aurait été une meilleure
disposition).
L'action en garantie = pas de faute, il y a automaticité derrière, automatiquement vice
caché elle pourra être intentée (ce parallélisme avec le c de vente est infondé).

&2. Les obligations du preneur :

Obligations principales : Paiement du loyer, et d'autres obligations relatives au bon

usage de la chose louée.

A) Le paiement du loyer :

C'est le paiement du prix, qui est un paiement de droit commun soumis aux
dispositions du DOC : Pas de spécificité pour le contrat de bail.
Les obligations du preneur, même si elles sont importantes elles ne sont pas
compliquées, il faut payer le prix (obligation essentielle) : Il faut dans tous les cas
s'acquitter du loyer. Autrement dit on ne peut pas invoquer un désaccord avec le bailleur
pour se soustraire à cette obligation.
Qu'en est-il lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation ? Ici, il y a application
de sanctions de droit commun :
- Action au paiement du prix (exécution forcée, on force le locataire à payer le
prix). C’est lors du non-paiement du prix qu’il peut y avoir résolution du
contrat.
- Les D & I sont aussi possibles.
- Droit de rétention des biens mobiliers qui se trouvent dans le local loué
(peuvent faire l'objet de rétention, on peut permettre au bailleur de retenir ces
biens avant restitution du prix. Ces biens ne doivent pas nécessairement
appartenir au locataire, ils peuvent aussi appartenir à une tierce personne à
condition que le bailleur ne sache pas la provenance de ces biens (s'il ne sait
pas si ces biens appartiennent ou non au locataire).
 B) Les obligations relatives à la chose louée :

L'article 663 énoncé plus haut à cet effet :

- Bon usage de la chose,
- Obligation de restitution.
Les deux sont liés, le bon usage va permettre la restitution de l'objet loué à la fin du
contrat.

1. Le bon usage de la chose : L'article 663-b nous dit que le preneur doit exercer sans
Excès ou but suivant l'usage habituel de la chose. < Puisqu'on n'a pas la propriété, on est
limité dans l'usage de la chose, on a juste l'Usus. C'est un droit personnel donc il est
limité, le propriétaire doit user de manière non excessive de la chose.

L'usage de la chose doit d'abord être paisible (pour éviter l'abus de jouissance), c'est
un usage « en bon père de famille » (ni excessif ni abusif). Le preneur ici doit faire preuve
d'honorabilité, de tranquillité dans l'utilisation de ce bien et donc, pas de tapages lorsqu'il
s'agit de local, pas de scandales etc...
Aussi, lorsqu'on parle du bon usage, il faut qu'il y ait respect de la destination
contractuelle du bien (un bien loué pour un usage X, pas Y (ex : Local à usage commercial,
d’habitation, industriel < Il faut choisir l'une les 3 fonctions.
Il faut conserver la chose louer, et respecter sa substance (663) : L'obligation de
conservation n'est pas absolue : La chose louée aujourd'hui n'a pas la même caractéristique
dans le temps, cette limitation est présente dans sa substance uniquement. La vétusté
(ancienneté) d'un local est normale.
Les vices de construction : Les locataires ne sont pas responsables. Le défaut de
réparation : À cause d'une réparation due au manque d'entretien, on ne peut pas tenir le
locataire de cette responsabilité (tant qu'il y a eu mise en demeure et qu'elle fut
infructueuse). Ou bien la force majeure aussi, on ne peut pas tenir le locataire du non-
respect de l'obligation de conservation.

L'article 678 : « Le preneur répond de la perte et de la dégradation de la chose causée

par son fait, sa faute ou par la dégradation de la chose (...) »
Il y a responsabilité présumée, il y a présomption de responsabilité : À chaque fois
qu'il y aura dégradation du local, la plupart du temps on va tenir le preneur comme étant
responsable en vertu de cet article. Il est présumé responsable (présomption simple)
jusqu'à preuve du contraire, et doit remettre en cause cette responsabilité en rapportant la
preuve contraire, qu'il n'était pas fautif (cas de force majeure, vice de construction ou la
vétusté).
En droit de français l'état de lieu d'entrée et de sortie est indispensable
(du robinet qui coule aux autres choses plus importantes, puisque c'est à la
charge du locataire).

2. L’obligation de restitution en fin de bail : « Ce qui est à César, reviens à César »

Article 675.
À l'expiration du terme fixé, s'il s'agit d'un contrat a duré déterminé, il faut rendre la
chose à son propriétaire.
 C'est l'état du bien qui pose problème : Dans quel état doit-il être restitué ce bien ?
L'état des biens, ici c'est une question de fait à laquelle il n'y a pas de réponse juridique :
Comment vérifier l'état du bien ? L'état du lieu permet de protéger les droits du locataire,
et qui permet de renverser la responsabilité de faute. Le juge procédera à une comparaison
minutieuse mais cet état de lieu n'est pas obligatoire.

Pour ce qui est des obligations du locataire en général, qu'en est-il lorsque le locataire
n'observe pas l'une de ces obligations ? Quelles sanctions sont mises en œuvre ? < La
résolution du contrat est permise dans le cas où il n'y a non-paiement du prix.
La résolution est justifiée aussi lorsque la chose est usée de manière différente que
celle stipulée dans le contrat. Aussi, la résolution p-e justifiée lorsque vous aurez négligez le
bien (à tel point qu'il est perdu ou détérioré), de telle sorte que ça va affecter la propriété
du bailleur.
On ne détruit le contrat que lorsqu'on ne peut sauver le contrat.

Section 2. La transmission du bail :

Il y a d'abord transmission automatique du bail (quand il y a décès de la personne) :

Que ce soit la personne du bailleur ou du locataire. C'est le jeu de transmission du
patrimoine, les héritiers vont se voir imposés du bail contractés par leurs prédécesseurs, le
décès ne met pas fin au bail contrairement à ce que l'on peut penser Art 698.
Pour ce qui est de la transmission de bail, il y a également deux spécifications traitées
par le DOC.
La loi 67-12 sur la relation locataire bailleur prévoit que le bail de la location ne prend
pas fin au décès mais à quelques conditions, les personnes qui peuvent bénéficier du bail
sont, après le locataire :
- l'époux du locataire
- ses descendants
- ses ascendants
- les personnes qui se trouvent sous sa tutelle à une condition, c'est qu'il faut
absolument qu'ils aient cohabités ou habités avec le défunt avant le décès
(article 53 de cette loi).
Mais sinon le droit commun le décès ne met pas fin au contrat de bail.

&1 Le changement du bailleur :

Le contrat de bail n'a pas de spécificité par rapports aux autres types de contrat,
lorsqu'il y a changement de bailleur il y a vente ou donation du bien (c'est l'aliénation du
bien, soit à titre gratuit soit à titre onéreux), dans ces deux cas on est dans une situation
de changement de bailleur.
Le nouveau propriétaire sera tenu (donataire ou acheteur) des mêmes obligations
envers le locataire. Le fait de faire continuer des obligations vis-à-vis du nouvel acquéreur,
c'est une dérogation au principe de l'effet relatif des contrats. Le législateur a essayé de
faire un compromis entre la libre disposition du bien (possibilité d'aliéner le bien) mais en
même temps on protège le locataire.
Le nouveau propriétaire devient parti au contrat de bail malgré lui. S'il n'y avait pas
cette obligation pour le nouvel acquéreur d'assumer les conséquences du bail, ce serait
une manière pour le propriétaire de se désister du contrat (s'il décidait de vendre le contrat
pour expulser le locataire) < La loi a limité la transmission du bail lorsqu'il y a changement
du bailleur MAIS IL Y A UNE CONDITION IMPORTANTE. L’article 694 : à cet effet « Pour qu'il
y ait transmission du bail à la charge du nouveau propriétaire, il faut absolument que le
bail ait une date certaine. »
Bail à date certain = Lorsqu'il a été conclu par acte notarié (et non SSP), c'est à ce
moment-là qu'on pourrait parler d'acte certain, c'est uniquement dans cette situation que
le changement du bailleur n'aura aucune conséquence (c'est une condition qui risque de
remettre en question tout ce que l'on vient de dire). Combien de baux sont notariés ? Très
peu, ce n'est pas du tout une loi protectrice du locataire, le plus souvent on va se trouver
expulsé, si seulement le législateur avait estimé que l'acte SSP était suffisant.
On peut antidater l'acte pour éviter la fraude.

&2. Le changement du preneur :

On va distinguer ici 2 situations : Soit on a carrément substitution du locataire ou une

simple adjonction du locataire (sous-location).
Pour le premier cas, le premier locataire va disparaître au profit du deuxième.
A) La cession du bail :

Le décès (DOC, mais aussi à la loi 67-12) autorise cette cession de patrimoine.
La transmission entre vifs (le cas où la cession de bail intervient) c'est une cession de
bail à proprement dit, est-elle autorisée par le DOC ? Permise, sauf stipulation contraire
(ici on ne parle que du droit commun, les baux spéciaux sont je le rappelle spécifiés dans la
loi 67-12 et l’article 39 ne permet pas la cession du bail qui n’est possible qu'après l'accord
du bailleur selon cette loi).
Principe : Autorisation

Effets juridique de la cession du bail : Le locataire original disparaît au profit d'un

autre locateur. Ce dernier est-il lié par un rapport contractuel avec l'autre partie ? Il y a
d'abord les effets entre le cédant (locataire) et le cessionnaire (à qui on a cédé, locataire
toujours).
Vis-à-vis du bailleur, quelle est la situation du nouveau locataire ? Ici, à l'égard du
bailleur normalement la cession du bail il ne devient pas une partie contractante directe.
Mais, étant donné que celle-ci est autorisée par la loi, les mêmes dettes et les mêmes
obligations vont rester : Sa situation ne change d'aucune manière, elle restera intacte. Le
bailleur sera tenu de l'obligation de délivrance, de garantie. Le locataire du prix, et du bon
usage de la chose, rien ne change en somme.
Il faut prouver que le contrat est intuitu personae sinon mais, en général, le contrat de
bail n'en est pas un.

B) La sous-location :

Deux contrats distincts (n'opère aucun changement de preneur originel). Dans la

disparition du bail il y a disparition du preneur et est remplacé par un autre.
La sous-location article 668 est en principe permise par ce même article (sauf clause
contraire).
 Bail d'habitation = Sous-location permise, mais il faut que l'accord du bailleur soit entre
les mains du locataire.
Si la sous-location n'a pas à être notifiée au bailleur principal, il faut savoir que celui-ci
n'a pas à être mis au courant par le preneur (ce n'est pas une obligation légale) ni de
recevoir son agrément. Le contrat de sous-location ne change rien au contrat qui lie le
bailleur et le preneur.

Quels sont les effets de cette sous-location ? L'article 670 du DOC fait une exception
au principe de l'effet relatif du contrat, entre le bailleur et le sous-locataire il n'existe en
principe aucune relation contractuelle entre eux, mais cet article nous dit que le preneur
cessera d'être tenu envers le bailleur :
« 1- Si le locateur a touché directement, et sans faire aucune réserve contre le preneur,
le prix du louage des mains du sous-locataire ou cessionnaire ;
2- Si le locateur a accepté formellement la sous-location ou la cession, sans aucune
réserve contre le preneur. »
La chaîne de contrats : Il est logique de trouver un lien entre le contrat en haut de la
chaîne et le contrat en « bas » de celle-ci, sachant que les deux poursuivent le même
objectif.
Est-ce que le bailleur peut poursuivre le sous-locateur ? À chaque fois que la loi
permet au bailleur de recourir contre son locataire (cocontractant direct) il va aussi être
permis d'effectuer une action directe contre son sous-locataire.

Section 3. L’extinction du bail.

Le bail peut prendre fin par quatre formes :

- Survenance de terme : On ne peut en parler pour les baux indéterminés. Le bail
prend fin par l'arrivée du terme.

- Résolution anticipée : Ici on parle de contrat déterminé qui va prendre fin avant
le terme, possible dans deux cas : 1-Cas de force majeure (perte de la chose)
articles 659 et 660, s'il s'agit de perte totale « Le bail est résolu sans aucune
indemnité », il y a résolution anticipée. « sans indemnité » c a d que le bailleur
comme il ne peut plus jouir du bien, le locataire ne sera pas tenu au paiement.
Même s'il y a détérioration significative, le locataire pourra ne pourra que
demander une diminution du prix du loyer. 2-Cas de faute : Va intervenir
lorsque l'une des parties n'accomplit pas à l'une de ses obligations (la
jurisprudence dit que généralement c'est le bailleur qui intente cette action).

- Le congé : lorsqu'il s'agit de contrat à durée indéterminée. Résiliation

unilatérale par l'une des parties. Le congé ne peut pas produire des effets
immédiat, nous renvoient aux délais fixés par l'usage (s'il y a stipulation
contractuelle, il faut la respecter).