2-Difficulté Comptable Liées Aux Immo PDF

2° Année Grande Ecole
Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

1 Mr Khalid FALHAOUI
Difficultés comptables liées aux immobilisations

q Méthodes d’évaluation comptables des immobilisations
q Amortissements comptables des immobilisations
q Provisions comptables des immobilisations
q Difficultés comptables : Immobilisation en non-valeur & Études de cas
q Difficultés comptables : Immobilisations incorporelles & Études de cas
q Difficultés comptables : Immobilisations corporelles & Études de cas


q L’évaluation est le chiffrage de chaque opération affectant le
patrimoine, la situation financière et les résultats, en vue de
l’intégrer dans les états de synthèse.
q Trois moments d’évaluation :
t1 t2 t3
Valeur à Valeur à
Valeur à
l’entrée l’inventaire
l’arrêté des
comptes

t1 t2 t3
Valeur à
Valeur à Valeur à
l’inventaire
l’entrée l’arrêté des
comptes
Valorisation des biens :
Acquis à titre onéreux Coût d’acquisition
Produits par l’entreprise Coût de production
Reçus à titre gratuit Valeur actuelle
Reçus en apport en nature Valeur de l’acte d’apport
Reçus par voie d’échange Valeur actuelle (la plus sûre des éléments)
Reçus à l’aide d’une subvention Coût d’acquisition ou de production

d’équipement
Biens acquis ou produits conjointement Coût global achat ou production

ventilé sur les biens

t1 t2 t3
Valeur à
Valeur à Valeur à
l’inventaire
l’entrée l’arrêté des
comptes
Valorisation des biens :
Immobilisations amortissables Valeur d’utilité
Autres immobilisations Valeur vénale

t1 t2 t3
Valeur à Valeur à Valeur à

l’inventaire l’arrêté des
l’entrée comptes
Valorisation des biens non amortissables :
Plus faible des valeurs entre la valeur d’entrée et la valeur d’inventaire
Valorisation des biens amortissables :
Valeur nette d’amortissement


Rappel :
q Selon l'article 14 alinéa 5 de la loi comptable : "l'amortissement
consiste à étaler le montant amortissable de l'immobilisation sur
sa durée prévisionnelle d'utilisation par l'entreprise selon un plan
d'amortissement".
q Généralement, les biens susceptibles de faire l'objet d'un
amortissement sont les éléments corporels et incorporels de l'actif
de la société et se dépréciant par l'usage ou par le temps.

Rappel :
q La loi comptable n'a pas imposé des systèmes particuliers
d'amortissement.
q Deux modes d'amortissement sont usuellement retenus : le
linéaire & le dégressif.

gressif

L'amortissement linéaire :
q Un taux d'amortissement constant qui est égal à l'inverse de la
durée de vie du bien à amortir.
q Le premier amortissement est calculé au prorata temporis (sauf
pour les non-valeurs).

L'amortissement dégressif :
q Encouragement fiscal des investissements
q Système dégressif introduit en 1994
q Biens d'équipements concernés : neufs ou d'occasion
q Biens exclus : immeubles et véhicules de transport de personnes

L'amortissement dégressif :
o Taux dégressif = taux linéaire x coefficient :

• 1,5 si la durée de vie est de 3 ou 4 ans
• 2 si la durée est de 5 ou 6 ans
• 3 si la durée excède 6 ans
o L'annuité est obtenue en multipliant la VCN du début de chaque

exercice par le taux d'amortissement dégressif.
o La VCN est la valeur d'entrée du bien pour la première annuité et

la valeur résiduelle pour les annuités suivantes.

Plan d'amortissement :
q Principe du plan :
Répartition systématique sur la durée d'utilisation du bien (tableau
préétabli).

Plan d'amortissement :
o Exception du plan :
• Cas particulier d'amortissement en fonction de paramètre
physique ou économique (Nombre d'heures d'utilisation,
d'unités fabriquées, km parcourus...).
• Mention de la règle d’amortissement dans le tableau
d'amortissement (Nombre d'unités retenue pour
l’amortissement).

Révision du plan d'amortissement :
o Principe :
Permanence des méthodes d'amortissement.
o Exception :
• Sauf circonstances justifiant le changement (exemple :
innovation technologique rendant obsolète un équipement).
• Mention du changement dans l'ETIC, ses motifs et son impact
sur le patrimoine, la situation financière et les résultats (A3).


Rappel :
o Le principe de prudence conduit parfois à prendre en compte un
certain nombre de charges qui sont prévisibles : d'où la notion de
provision.
o La provision est la constatation comptable d'une diminution de
valeur d'un élément d'actif (provision pour dépréciation).

Conditions des provisions :
o La provision est précise quant à sa nature
o La provision est incertaine quant à sa réalisation
o Des événements survenus ou en cours la rendent prévisible à la

date d'établissement des comptes

Types des provisions :
CGNC distingue
trois types de provisions
Provisions Provisions Provisions

pour dépréciation pour risques et charges réglementées
Affectent
les immobilisations
dans des cas particuliers

Rappel sur les provisions pour dépréciation des immobilisations :
q Une provision pour dépréciation est la "constatation de l'existence,
pour un élément d'actif, d'une valeur actuelle devenue inférieure à
la valeur d'entrée ou à la valeur nette d'amortissement" (CGNC).

(CGNC)
q Les actifs susceptibles de faire l'objet d'une provision pour
dépréciation comprennent les immobilisations et notamment celles
non amortissables.


1. Définition "Immobilisation en non-valeur" :
Immobilisation regroupant, à la clôture de l’exercice, des charges qui
ont concouru à l’établissement ou au développement de l’entreprise et
qui doivent profiter normalement aux exercices futurs mais qui n'ont
en principe aucune valeur de revente à des tiers en tant que telles.
(CGNC)

1. Postes concernés :
211. Frais préliminaires
212. Charges à répartir sur plusieurs exercises
213. Primes de remboursement des obligations

2. Valeur d'entrée :
q La somme des charges à étaler sur plusieurs exercices en vertu :
• de leur caractère propre (frais préliminaires) ;
• d'une décision exceptionnelle de gestion (charges à répartir).
q Le montant total des primes de remboursement des obligations
(différence entre le montant à rembourser "prix de remboursement" hors
intérêts et le montant versé par le prêteur "prix d’émission").

3. Amortissement :
q Étalement sur plusieurs exercices d'une charge déjà consommée
(sur un maximum de 5 exercices, y compris le 1er).
q Modalités exceptionnelles d'amortissement des primes de
remboursement des obligations : au prorata des intérêts ou sur la
durée d’emprunt.

4. Cas particuliers :
q Frais préalables au démarrage
q Frais d’acquisition des immobilisations
q Frais d’émission d’emprunt
q Primes de remboursement des obligations

Frais préalables au démarrage
q Principe : les frais à constater dans les comptes des immobilisations
en non-valeur.
q Exception : Les frais préalables au démarrage sont inscrits dans les
charges et repris par les comptes de "transferts de charges" pour
être débités au compte "frais préalables au démarrage"
(Il s’agit de frais antérieurs au démarrage effectif des moyens de production ou la
première opération du cycle d’exploitation "1ère opération d’approvisionnement").

Frais d’émission d’emprunt
Il s'agit des frais de publicité (pour les emprunts nécessitant un appel
public à l'épargne), frais d’étude préalable, services et diverses
commissions dues aux intermédiaires financiers.

5. Valeur actuelle VA :
o VA par prudence, présumée nulle
o Aucune provision pour dépréciation


Amortissements primes de remboursement des obligations
1 - Amortissements sur la durée d’emprunt
2.1 - Amortissements au prorata des intérêts courus

(annuité constante)
2.2 - Amortissements au prorata des intérêts courus

(amortissement du principal constant)

Cas de la Sté BAHA des primes de remboursement des obligations
La société anonyme BAHA émet le 15/12/2011 un emprunt obligataire dont les

caractéristiques sont les suivantes :
• 10 000 obligations de nominal 1 000 DH au taux de 15%
• Prix d’émission 980 DH
• Prix de remboursement 1 030 DH
• Durée 5 ans
A la clôture de la souscription le 01/01/2012, 9 900 obligations sont souscrites

et libérées. La banque a transfèré les fonds à la société après prélèvement d’une
commission égale à 2,5% des sommes encaissées.
P.I : La Sté BAHA décide de répartir les frais d’émission de l’emprunt sur la durée d’emprunt.
Travail à faire :
Passer les écritures comptables de l’exercice 2011.


Corrigé du cas :
Calculs préliminaires :
• Montant des primes :
9 900 obligations souscrites x (1030-980) = 495 000 DH
21 Primes de remboursement des obligations 495 000
14 Emprunts obligataires 495 000
63 Dotation amort. prime remb. obligations 99 000
28 Amort. prime remb. Obligations 99 00
P.I. : les modalités de comptabilisation des emprunts obligataires seront traitées d’un autre cours.
Cas de la Sté DEVE des primes de remboursement des obligations
La société anonyme DEVE a émis le 01/01/2011 un emprunt obligataire dont les

caractéristiques sont les suivantes :
• 2 500 obligations de nominal 2 000 DH au taux de 10%
• Prix d’émission 1 950 DH
• Prix de remboursement 2 200 DH
• Durée 5 ans
Toutes les obligations ont été souscrites. Les commissions prélevées par la
banque sont de 1,5%.
P.I : La Sté DEVE décide de répartir les frais d’émission de l’emprunt sur l’amortissement
constant des obligations.
Travail à faire :
Passer les écritures comptables de l’exercice 2011.

Corrigé du cas :
Calculs préliminaires :
• Montant des primes :
2 500 obligations souscrites x (2200-1950) = 625 000 DH
Amortissement de l’emprunt obligataire :
Remboursement Montant
Année capital début d’année
Montant Capital Intérêt Anuité
2011 2.500x2.000=5.000.000 500 1.100.000 500.000 1.600.000
2012 2.000x2.000=4.000.000 500 1.100.000 400.000 1.500.000
2013 1.500x2.000=3.000.000 500 1.100.000 300.000 1.400.000
2014 1.000x2.000=2.000.000 500 1.100.000 200.000 1.300.000
2015 500x2.000=1.000.000 500 1.100.000 100.000 1.200.000
2.500 5.500.000 1.500.000 7.000.000

Corrigé du cas :
Amortissement des primes de remboursement de l’emprunt obligataire :
Année Montant amortissement
2011 625.000x500.000/1.500.000=208.333
2012 625.000x400.000/1.500.000=166.666
2013 625.000x300.000/1.500.000=125.000
2014 625.000x200.000/1.500.000=83.333
2015 625.000x100.000/1.500.000=41.668
Total 625.000

Corrigé du cas :
63 Dotation amort. prime remb. obligations 208 333
28 Amort. prime remb. obligations 208 333
P.I. : les modalités de comptabilisation des emprunts obligataires seront traitées d’un autre cours.


1. Définition Immobilisations incorporelles :
Immobilisations regroupant des dépenses constitutives de moyens
d'activité générateurs de revenus futurs et susceptibles d'avoir une
valeur de revente à des tiers en tant que tels. (CGNC)

2. Postes concernés :
221 Immobilisation en recherche et développement
222 Brevets, marques, droits et valeurs similaires
223 Fonds commercial
228 Autres immobilisations incorporelles

3. Cas particuliers de l’immobilisation en recherche et développement
o Principe : Cette immobilisation doit être normalement amortie sur
un maximum de cinq exercices.
o Exception : Ce délai peut être supérieur à 5 ans mais dans la limite
de la durée d'utilité de ces actifs.
Dérogation à mentionner dans l’ETIC (A1).
o En cas d'échec du projet de recherche développement, la valeur
nette d'amortissements doit immédiatement être ramenée à zéro.

3. Cas particuliers des logiciels
q Les logiciels font l’objet d’une protection juridique (droits
d’auteurs) donnant lieu à une inscription à l’actif du patrimoine

Traitement comptable des logiciels
Logiciels Logiciels
dissociés associés
Usage Usage
interne commercial
Créés Créés
acquis pour 1 pour plusieurs
acquis créés utilisateur utilisateurs
charges /
Immo. Immo. Achat / Charges / Matériel
Stock
Coût/Achat Coût/Prod Stock PF Stock informatique
en cours
q Logiciels "associés" :
• Ne font pas l’objet d’une facturation spécifique
• N’entraînent aucun enregistrement comptable
• Font partie du coût d’acquisition informatique
• Sont inscrits dans le compte "Matériel informatique"
q Logiciels "dissociés" :
• Ceux dont le prix peut être distingué de celui du matériel
informatique
3.1. Cas particuliers des logiciels créés à usage interne
q Le processus de production de logiciel exige trois conditions :
• Fortes chances de réussite technique du projet
• Intention de produire & utilisation durable
• Suivi analytique de la production (par phase, étape,…)

q Traitement des charges de production des logiciels
Inclus dans le coût

Étapes de développement de production
1/ Étude préalable Non
Phase conceptuelle 2/ Analyse fonctionnelle Non
(Conception générale)
3/ Analyse organique Oui
(Conception détaillée)
Phase de production 4/ Programmation Oui
(codification)
5/ Tests et jeux d’essais Oui
Phase de mise à la 6/ Documentation technique Oui
disposition de (à usage interne et externe)
l’utilisateur et phase 7/ Formation de l’utilisateur Non
de suivi
8/ Suivi (maintenance) Non

q Logiciel inachevé à la fin de l’exercice :

2 Immobilisations incorporelles en cours "logiciel" X
7 Immobilisation produite par l’E/se X
q En cas de dépréciation :
6 Dotations aux provisions X
2 Provisions dépréciation immo. Incorp. X
q En cas d’échec :
6 VNC des immobilisations incorporelles en cours X
2 Immobilisations incorp en cours X
q En cas de réussite :
2 Immobilisations incorporelles LOGICIEL X
7 Immobilisation produite par l’E/se X
2 Immobilisation incorporelle en cours X
N.B : Amortissements autorisés à partir de l’achèvement de la production

3.2. Cas de logiciels : Achat nouvelles versions
Deux Cas à distinguer
Simple actualisation Modification du fond

du logiciel existant du logiciel
Nouvelle Ancienne
Les dépenses version version
engagées à
Comptabiliser
Entrée Sortie
en charges nouvelle ancienne
de maintenance immo. immo.
incorpor incorpor

3.3. Sites Internet
q Le mode de traitement comptables et les règles d’évaluation des
création des sites Internet sont similaires à ceux des logiciels


1. Cas de logiciels acquis à usage interne
Cas de l’entreprises OVA : Acquisition d’un logiciel
L’entreprise OVA a acquis le 01/04/2012, un logiciel de gestion de stock :

- Prix (HT) 15 000,00
- TVA 3 000,00
- Frais de documentation et d’essai 1 200,00
- TVA 400,00
-----------------
Total (TTC) 19 600,00
Travail à faire :
Passer les écritures.

1. Cas de logiciels acquis à usage interne
Corrigé du cas de l’entreprise OVA
Écriture au 01/04/2012
2 Immobilisations incorporelles – logiciel 16 200
4 Etat TVA récupérables 3 400
4 Fournisseurs d’immobilisations 19 600

2. Cas de logiciels créés à usage interne
Cas de l’entreprises OVA : Création d’un logiciel
La société OVA a conçu pour elle-même un logiciel de gestion de la production dont les
travaux n’ont pas été achevés au 31/12/2012. Ce logiciel a de fortes chances d’aboutir.
Les frais engagés en DH pour la conception de ce logiciel sont :
- Frais d’étude préalables 1 300,00
- Frais de conception générale (Analyse fonctionnelle) 5 000,00
- Frais d’analyse détaillée (analyse organique) 12 000,00
- Frais de programmation 21 000,00
- Tests et jeux d’essais 7 500,00
- Coût de la mise en place de la documentation 2 000,00
- Coût de formation de l’utilisateur 1 200,00
Travail à faire:

Corrigé du cas de l’entreprise OVA
2 Immobilisations incorporelles en cours 42 500
7 Immobilisation produite par l’E/se 42 500
Détail du coût du logiciel :

Analyse organique 12 000
Programmation 21 000
Tests et jeux d’essais 7 500
Documentations 2 000
------------------------------------------------
Total 42 500
P.I : Les frais d’étude préalable, de conception générale et de formation seront imputés
directement aux comptes de charges qui les concernent.

Cas de la société DEVA
• Une entreprise disposant d’informaticiens a décidé de créer son logiciel de

gestion d’archives dont la date de mise en service est prévue pour le 01/01/12.
• Les conditions requises pour immobiliser les dépenses de la création de ce
logiciel étant remplies au 31/12/2011.
• Les dépenses engagées en 2011 sont détaillées comme suit :
- Etude préalable et analyse fonctionnelle 8 000
- Analyse organique 9 000
• Au cours du 1er trimestre 2012, l’achèvement de ce logiciel a nécessité les frais
suivants :
- Programmation, tests et jeux d’essais 12 500
- Documentation technique 6 500
• Les frais de suivi du logiciel et de sa maintenance en 2012 sont estimés à 5 000.
Ces charges ont été normalement comptabilisées dans leurs propres comptes.
P.I : la durée d’utilisation est de 5 ans.
Travail à faire :
Corrigé du cas de la société DEVA :
Écriture en 2011
6 Charges (par nature) 8 000
4/5 Tiers ou Trésorerie 8 000

Corrigé du cas de la société DEVA :
Écriture au 01/04/2012 : Date d’achèvement du logiciel
2 Immobilisations incorporelles "logiciel" 28 000
Écriture au 31/12/2012 : Amortissement du logiciel
6 Dotations amortissements immob. incorporelles 4 200
2 Amortissements des logiciels 4 200
28 000 x 20% x 9/12 = 4 200

4. Cas d’acquisition de fonds de commerce
Cas de la société AWA
La Sté AWA a acquis un fonds de commerce pour 5 420 000.

L’acte d’achat fait ressortir les éléments suivants :
• Stocks : 3 460 000
• Matériel et installations : 1 740 000
• Brevets, marques et valeurs similaires : 120 000
Les droits d’enregistrement de l’acte d’acquisition s’élèvent à 15 000
Travail à faire:

4. Cas d’acquisition de fonds de commerce

Corrigé du cas de la société AVA :
6 m/ses, MP, MC 3 460 000
2 Matériel 1 740 000
2 Brevet 120 000
2 Fonds commercial 100 000
2 Charges à répartir 15 000
4 Fournisseur des immobilisations 5 420 000
4 Fournisseur 15 000
Le fonds commercial correspond à la différence entre le prix total d'achat payé pour le
l’achat d’un fonds de commerce et les éléments identifiés constitutifs du fonds.


Définition Immobilisations corporelles :
Immobilisations portant sur des biens physiques (CGNC)

Caractéristiques d’une immobilisation
Critères à observer pour une

immobilisation corporelle
Durée d’utilisation Affectation et l’usage Propriété du bien :
• Biens appartenant à
• Biens d’utilisation • Ce n’est pas la nature l’entreprise :
de plus d’un an : du bien qui fait de lui Immobilisation.
Investissement, une immobilisation • Biens durables
donc Immobilisation • Ex: Acquisition des utilisés par
• Dépenses relatives à ordinateurs l’entreprise mais
des biens se - Pour un usager : non possédés :
Ne doivent pas
rapportant à un seul Immobilisation figurer parmi ses
exercice : - Pour un revendeur: immobilisations;
donc Charges Achats de m/ses. EX: Biens loués.

Distinction entre immobilisations et charges
Critère de distinction
Immobilisations Charges
Entrée Augmentation entretien Remplacement

Nouvel actif valeur d’actif réparation actif
- Prolonger la durée
Rester Sans incidence -Même capacité de
de vie normale
durablement sur la durée de production
- Augmenter capacité
de production vie -Même durée de vie

Distinction entre Immobilisation, Achats ou charge?
o Trois grandes catégories de dépenses:
1/ Dépense : investissement
Immobilisations
2/ Dépense : Charge régularisée par les variations des stocks

Achats
3/ Dépense : Enregistrée en frais généraux selon la nature

Charges
Régularisation par charges constatées d’avance ou à payer

Le coût d’entrée des immobilisations corporelles :
• le coût d'acquisition pour les immobilisations acquises à titre
onéreux.
• leur coût de production pour celles qui sont produites par l'entreprise
pour elle-même.

Le coût d‘entrée des immobilisations corporelles :
1- Le coût d'acquisition des immobilisations est formé :
• Prix d'achat
• Charges accessoires d'achat y afférentes
• Charges d'installation
• Frais généraux et charges financières à exclure du coût d'acquisition
P.I. : Exceptionnellement les frais financiers sont inclus dans le coût d'acquisition.

• Prix d'achat total :
- Prix d'achat
- Augmenté droits de douane et autres impôts et taxes non
récupérables
- Diminué des réductions commerciales obtenues et des taxes
légalement récupérables

• Charges accessoires d'achat y afférentes :

- Transports
- Frais de transit
- Frais de réception
- Assurances
- à exclure les taxes légalement récupérables
- À exclure les "frais d'acquisition d'immobilisations" :
- droits de mutation (enregistrement)
- Honoraires et commissions
- Frais d'actes
(ces frais sont à inscrire en "charges à répartir sur plusieurs exercices", et à
amortir sur cinq exercices au maximum).

• Charges d'installation :
- Charges nécessaires pour mettre le bien, en état d'utilisation
- À exclure les frais d'essais et de mise au point (à constater dans
les charges de l'exercice ou à répartir sur plusieurs exercices)

• Les frais généraux et les charges financières engagés pour
l'acquisition d'immobilisations sont exclus du coût d'acquisition
• Dans le cas exceptionnel d'un délai d'acquisition supérieur à un an,
les frais financiers spécifiques de préfinancement se rapportant à
cette période peuvent être inclus dans le coût d'acquisition des
immobilisations avec mention expresse dans l'ETIC (A1)

2- Le coût de production des immobilisations est formé :
• C’est un coût de production réel et complet qui tient compte des :
- Charges inclues
- Charges exclues
- Exceptions

• Charges inclues :
- Coût d'acquisition des matières et fournitures utilisées pour la
production de l‘immobilisation
- Charges directes de production tels que les charges de personnel,
les services extérieurs, les amortissements,…
- Charges indirectes de production dans la mesure où elles peuvent
être raisonnablement rattachées à la production de
l'immobilisation

• Charges exclues :
- Frais d'administration générale de l'entreprise
- Frais de stockage
- Frais de recherche et développement
- Charges financières

• Précision :
- Ce coût ne comprend pas les charges exclues, sauf conditions
spécifiques de l'activité à justifier dans l'ETIC (A1)
- Ce coût peut comprendre le montant des intérêts relatifs aux
dettes contractées pour le financement de cette production
depuis le "préfinancement" spécifique jusqu'à la date normale
d'achèvement de l'immobilisation ou de sa mise en service si elle
est exceptionnellement antérieure à cette date (mention à faire
dans l'ETIC).

Cas particuliers de valeur d'entrée :

Immobilisations acquises par voie d'échange
• Les immobilisations sont comptabilisées à la valeur actuelle du bien
cédé, présumée égale à celle du bien acquis.
• Toutefois lorsque l'une de ces deux valeurs actuelles est
difficilement déterminable (exemple : valeur actuelle d'une
"servitude" foncière), est retenue comme valeur d'entrée, la valeur
actuelle dont l'estimation est la plus sûre.

Immobilisations acquises par voie d'échange :
Cas particulier :
Si l’immobilisation reçue à titre d’échange ne peut être évaluée à la
valeur actuelle, son coût d’entrée est évalué à sa valeur comptable.

Immobilisations acquises à titre gratuit
Règle :
La valeur d'entrée est égale à la valeur actuelle, "valeur estimée" à la
date de l'entrée en fonction du marché et de l'utilité économique du
bien pour l'entreprise.
Cas particulier :
Si l’immobilisation reçue gratuitement ne peut être évaluée à la valeur
actuelle, son coût d’entrée est évalué à sa valeur comptable, le cas
échéant.
Immobilisations acquises à titre d'apport
La valeur d'entrée est égale au montant stipulé dans l'acte d'apport.

Immobilisations acquises au moyen de subventions d'investissement
Ces immobilisations sont à enregistrer à leur coût d'acquisition ou à
leur coût de production, sans déduction de la subvention (portée au
passif du bilan sous la rubrique "capitaux propres assimilés")

Paiement à terme
• La valeur d'entrée des biens, fondée sur le prix convenu, est
indépendante des modalités futures de règlement en cas de
paiement différé.
• L’immobilisation est comptabilisée dans le patrimoine dés sa
réception.

Clause d'indexation de la dette
En cas de règlement différé avec indexation de la dette, les variations
de l'indice retenu restent sans influence sur la valeur d'entrée.
Les variations constituent des charges ou des produits non courants.

Clauses de révision de la dette
Lorsque le prix n'est pas définitivement fixé à la date d'entrée de
l'immobilisation, la valeur d'entrée est modifiée, en hausse ou en
baisse, en fonction des stipulations du contrat, jusqu'à fixation du prix
définitif.

Immobilisations obtenues en "Crédit Bail"
Ces biens n'entrant pas dans le patrimoine de l'entreprise ne peuvent
figurer à l'actif de son bilan aussi longtemps que n'est pas levée
"l'option d'achat".
En cas de levée de cette option, le bien est inscrit en
"immobilisations" pour le prix résiduel fixé dans le contrat.

Ensembles immobiliers
La valeur d'entrée d'un ensemble immobilier, composé de terrain et
immeuble, doit être ventilée entre ces deux éléments constitutifs :
- La valeur d'entrée du terrain (actif non taxé à la TVA) ;
- La valeur d'entrée de la construction (actif taxé à la TVA).

Immobilisations acquises conjointement ou produites conjointement
La valeur d'entrée de ces immobilisations est déterminée à partir de
leur coût global d'achat ou de production, proportionnellement à la
valeur relative attachée à chacune de ces immobilisations dès qu'elles
peuvent être individualisées.

Immobilisations acquises en devises
La valeur d'entrée de ces immobilisations est déterminée sur la base
du cours du jour du transfert du patrimoine.
Les différences de changes ultérieures sont à porter au compte CPC.

Correction de la valeur d’entrée d’une immobilisation :
o Principe : Le coût d'acquisition doit être maintenu si les actes
initiaux ne sont pas rectifiés.
o Exception : Modification Si les actes initiaux sont rectifiés :
• Correction de valeur sur le contrat d'apport ;
• Refixation de valeur, en cas d'acquisition, suite une
contestation technique sur l’immobilisation.

Cas particuliers de démantèlement d’une immobilisation
• Dans certains cas, le contrat de construction d’une installation ou
d’un local est assortie d’un engagement ferme de l’entreprise de son
démantèlement à la fin de la période prévue dans le contrat.
• Exemple :
- Construction sur terrain d’autrui ;
- Plate-forme technique sur un domaine public ;
- Plate-forme pétrolière ou d'une centrale nucléaire.

• Traitement comptable ?
- Complément du coût d’entrée?
- Charge de l’exercice d’entrée?
- Charge de l’exercice de démantèlement?
- Charges à répartir?
- Quel traitement de l’étalement?

Analyse et traitement comptable
• Le montant des dépenses de démantèlement ne semble pas à
inscrire en augmentation du coût d'entrée de l'installation ou de
l’immobilisation à démanteler.
• Ces dépenses ne correspondent ni à un prix d'achat ni à des frais
accessoires.

Analyse et traitement comptable
• Il semble plus adéquat de constituer une provision pour charges au
titre de ces dépenses.
• La provision pour charges est à constituer pour le montant total du
coût de la remise en état ou du démantèlement, dès la réalisation de
l'installation à démanteler.
• La provision pour charges à étaler sur 5 ans (pour s’aligner sur la
durée d’amortissement des charges à répartir)


1. Cas de coût d’acquisition d’une immobilisation
Cas de l’entreprises FRANE : Acquisition d’une machine
Coût d’acquisition de la machine :
- Prix d’acquisition : 96 900
- Réduction commerciale obtenue : 1 900
- Frais d’acheminement et d’installation : 12 000
- Honoraires du conseiller : 3 000
Travail à faire:
Passer les écritures au 31/12/12.

1. Cas de coût d’acquisition d’une immobilisation
Corrigé du Cas de l’entreprises FRANE
2 Immobilisations corporelles "Machine" 107 000
4 Fournisseur d’immobilisations 107 000
2 Immo. en non valeur (frais d’acquisition des immo.) 3 000
4 Fournisseur 3 000

2. Immobilisation produite par l’entreprise pour elle-même
Cas de l’entreprise TAMI
La société TAMI a achevé la construction en 2012 d’un dépôt de stockage qui a

été mis en service le 01/07/2012.
Les coûts engagés au titre des deux derniers exercices s’élèvent à 115.000.
Ce coût de la construction comprend :
• Matières et fournitures diverses 94.000
• Main-d’oeuvre 148.000
• Frais divers (charges d’exploitation) 106.000
• Frais financiers (intérêts intercalaires) 37.000
Travail à faire :
Passer les écritures comptables.

2. Immobilisation produite par l’entreprise pour elle-même
Corrigé du Cas de l’entreprise TAMI
Coût de réalisation de la construction :

En 2012 : 94.000 + 148.000 + 106.000 + 37.000 = 385.000
Coût total : 115.000 + 385.000 = 500.000
2 Immobilisations corporelles (construction) 500 000

3 TVA récupérable sur immobilisations 100 000
4 Etat TVA Facturée 100 000
2 Immobilisations corporelles en cours 115 000
7 Immo. produite par l’E/se pour elle 385 000
Malgré que la TVA est neutre pour l’entreprise elle doit être traitée fiscalement et enregistrée dans les comptes de la société.

3. Traitement comptables des Constructions sur sol d’autrui :
C’est un Bail à construction :

Un bail à construction est un contrat à titre onéreux par lequel un
locataire s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur.
A qui revient la propriété

des constructions
Pendant la période du bail : A l’expiration du bail :

Les bâtiments appartiennent • Les bâtiments reviennent de plein
au locataire du terrain droit au propriétaire du terrain
(Compte immobilisation) • À sortir les constructions du bilan
du locataire du terrain

Chez le locataire :
Traitement des amortissements des constructions sur terrain d’autrui :
Deux cas se présentent :
• Si la durée de bail est supérieure à la durée de vie des constructions :
Pratiquer l’amortissement sur la durée d’utilisation des constructions.
• Si la durée de bail est plus courte que celle de vie des constructions :
Constituer une provision pour faire face à la perte subie à la fin du
bail.

Chez le propriétaire :
• Le produit correspondant à la remise gratuite des constructions par
le locataire en fin de bail doit être comptabilisé dans le CPC sur la
période de location au même titre que les loyers encaissés, en
contrepartie du compte "produits constatés d’avance".
• En fin de bail, la construction remise au bailleur est enregistrée en
immobilisations par le crédit du compte "produits constatés
d’avance".

Analyse de l’opération :
• Dans un tel bail, la remise de l'immeuble au bailleur ne peut être

analysée comme une acquisition à titre gratuit.
• Elle correspond à la rémunération de la mise à disposition du terrain

(avec une valeur intéressante).
• Cette rémunération in fine complète les loyers reçus durant la durée

du bail.
• Ainsi, la réalité économique de la transaction peut s'analyser en

substance comme un échange entre la location du terrain avec des
loyers conséquents et la remise de la construction sans contre partie
en fin de bail.

3. Constructions sur sol d’autrui :
Cas de l’entreprise OTAM
Le 01/ 04/1994, l’entreprise OTAM a reçu les clés d’un atelier d’u montant
480 000 HT soumis à la TVA de 20 %.
• Ce local est édifié sur un terrain loué dont le bail expire le 31/03/2006.
• Au titre de cette opération, aucune indemnité n’est prévue à la fin du bail.
• La durée d’utilisation normale du local est de 20 ans.
• L’entreprise clôture ses comptes le 31 décembre de chaque année.
Travail à faire :
1/ Enregistrer l’entrée des constructions chez OTAM
2/ Passer les écritures d’inventaire au 31/12/1994
3/ Passer les écritures de sortie des constructions à la fin du bail.

Corrigé du Cas de l’entreprise OTAM
01/04/94
2 Constructions sur sol d’autrui 480 000
4 Etat TVA récupérable sur immobilisations 96 000
4 Fournisseurs immobilisations 576 000
31/12/94
6 Dotations aux amortissements 18 000
2 Amort. Construct. terrain d’autrui 18 000
480 000 x 5% x 9/12
31/12/94
6 Dotations aux provisions 12 000
1 Provisions charges sur plus. Exerc. 12 000
( 480 000 x 1/12 x 9/12) – 18 000
du 01/04/1994 au 31/03/2006 : 12 ans

Corrigé du Cas de l’entreprise OTAM
31/03/2006
61 Dotations aux amortissements 6 000
28 Amort. construct. terrain d’autrui 6 000
480 000 x 5% x 3/12
65 Dotations aux provisions 4 000
15 Provisions charges sur plus. Exer. 4 000
480 000 x 1/12 x 3/12 - 6 000
28 Amort. construct. terrain d’autrui 288 000
65 VNA des immo.terrain d’autrui 192 000
Constructions sur terrain d’autrui 480 000
15 Provisions charges sur plusieurs exercices 192 000
75 Reprises sur provisions 192 000

4. Immobilisation sinistrée et indemnité d’assurance
Une immobilisation sinistrée (exemple : matériel de transport accidenté,

incendie d’un bâtiment,…….. ), peut donner lieu à une indemnisation en
d’assurance.
Deux cas sont à envisager
Immobilisation
Immobilisation
endommagée
endommagée
totalement
réparable
irrécupérable

4.1. Immobilisation sinistrée irrécupérable
• Puisque l’immobilisation est totalement irrécupérable, il convient de

constater sa sortie de la comptabilité. Il y a lieu de s’assurer de sa sortie
physique du patrimoine.
• L’indemnité d’assurance s’analyse comme produit non courant.
Traitement comptable
Constatation Constatation de l’indemnité

de la sortie de l’immobilisation
• Indemnité est considérée
• Annulation des. amortissements comme un produit non courant
constatés jusqu’à la date du
• Problème d’évaluation de
sinistre
• Détermination de la VNC l’indemnité en l’absence de
• Annulation de la valeur
justificatif en fin d’exercice
d’origine de l’immobilisation

4.2. Immobilisation sinistrée récupérable (dommages réparables)
Dans ce cas l’immobilisation reste en actif et nécessitera des charges

de réparation.
Traitement comptable
L’indemnité à comptabiliser
Les dépenses de réparation seront
au crédit des comptes de charges
comptabilisées dans leurs propres .
pour compenser les charges
comptes de charges
de réparation

5. Acquisition d’un ensemble immobilier
Cas de l’entreprise ARIS
Le 02/04/12, la société ARIS a acquis un ensemble immobilier constitué d’un
terrain et des bâtiments d’un montant total de 15 Millions dhs.
Le terrain est évalué à 3 Millions dhs.
Travail à faire :

5. Acquisition d’un ensemble immobilier
Corrigé du Cas
02/04/12
2 Immobilisations corporelles "Bâtiment" 10 000 000
2 Immobilisations corporelles "Terrain" 3 000 000
3 Etat TVA Récupérable 2 000 000
4 Fournisseurs des immobilisations 15 000 000

6. Traitement du coût de démantèlement d’une installation
Cas de l’entreprise ROTAS
• Le 01/01/2012, la société ROTAS a installé une plate-forme technique d’un

montant de 2.400.000 dhs TTC sur un domaine public. Cette installation sera
exploitée sur une période de 5 ans.
• L’installation de la plate-forme est autorisée à la condition de la démanteler à

la fin de la durée d’exploitation.
• Le coût de démantèlement de cette installation est estimée à 250.000 dhs HT.
Travail à faire :
Passer les écritures de l’exercice 2012.
6. Traitement du coût de démantèlement d’une installation
Corrigé du Cas :
01/01/12
2 Immobilisations corporelles : Installation 2 000 000

3 Etat TVA Récupérable 400 00
4 Fournisseurs des immobilisations 2 400 000
31/12/12
619 DEA Amortis immo. corporelles : Installation 400 000

283 Amortis immo. Corpor. "Installation" 400 000
619 DEP des charges à répartir 50 000

15 Provisions durables pour charges 50 000
Amortissement de l’installation sur 5 ans

Etament des provisions sur 5 ans

7. Amortissement complémentaire suite à une dépréciation d’immobilisation
Cas de l’entreprise DOFY
• La société DOFY a acheté début janvier 2011 un matériel pour 2 000 000 dhs
HT.
• Un plan d’amortissement a été établi pour ce matériel sur une durée de 10 ans.
• A la date du 31/12/12, la valeur du matériel a été évaluée à la somme de

1 450 000 dhs (considérée comme perte définitive).
Travail à faire :
Passer les écritures de l’exercice 2012.
Analyser cet amortissement sur le plan de la norme comptable marocaine CGNC?

7. Amortissement complémentaire suite à une dépréciation d’immobilisation
Corrigé du Cas de l’entreprise DOFY
31/12/12
619 Dotations Amortissement Immobilisations 200 00

283 Amortissement Immobilisation 200 000
659 Dotation non courante pour amortissement 150 000

283 Amortissement Immobilisation 150 000
Comment cet amortissement s’analyse sur le plan de la norme comptable marocaine CGNC?


1. Rappel :
q Les immobilisations corporelles en cours comprennent celles non
terminées à la clôture de l’exercice et les avances et acomptes
versés sur des commandes d’immobilisations.
q Deux types d’immobilisations en cous :
• Immobilisations incorporelles en cours (Poste 228) ;
• Immobilisations corporelles en cours (Poste 239).
q Les immobilisations en cours peuvent être acquises ou produites
par l’entreprise elle-même.

2. Traitement comptables
q Les charges des immo. en cours sont inscrites dans les comptes de
charges par nature.
q Deux cas de figure :
• Immo. achevée dans l’exercice : Les comptes "7143 Immo.
corporelles produites" sont crédités par le montant du coût des
immo. produites en contrepartie des comptes d’immo.
• Immo. non achevée dans l’exercice : Le coût des immo. est
porté au débit des comptes d’immo. en cours par le crédit du
compte "7143 Immo. corporelles produites".

3. Immobilisations produites par l’entreprise pour elle même
Cas de l’entreprise RISA
En février 2011, l'entreprise RISA a décidé la fabrication pour elle-même d'un

équipement.
• Le coût de fabrication supporté en 2011 est de 115 000.
• Au 31/12/12, la fabrication du bien n'est pas terminée. La comptabilité
analytique fait ressortir les coûts suivants :
- Matières et fournitures diverses : 120 000
- Main-d’œuvre : 210 000
- Frais divers (charges d’exploitation) : 150 000
- Frais financiers (emprunt finançant l’outillage) : 5 000
--------------
Total (HT) : 485 000
La fabrication de l’équipement est terminée le 15/02/13 et sa mise en service a
été constatée le jour même. Le coût total de cet équipement s’élève à cette date
à 720 000 HT TVA.
Travail à faire :
Passer les écritures comptables.

En 2011
7 Immob. produites par l’Ese pour elle 115 000
En 2012

En 2013
2 Outillage industriel 720 000

3 État - TVA récupérable sur immobilisations 144 000
4 État - TVA facturée 144 000

4. Immobilisations incorporelles produites par l’entreprise pour elle même
Cas de l’entreprise MEDICA
La société pharmaceutique MEDICA a engagé à compter du 15/01/2011 des

frais de recherche et de développement d’un montant de 1 450 000 DH.
Ces frais ont été enregistrés en 2011 dans les comptes de charges.
Au 31/12/2011, les travaux de recherche et de développement sont toujours en
cours.
Au cours de l’exercice 2012, les charges engagées s’élèvent à 520 000 DH.
Le 30/11/2012, les travaux de recherche et de développement ont été achevés
avec succès.
Travail à faire :

4. Immobilisations incorporelles produites par l’entreprise pour elle même
En 2011
6 Charges (par nature) 1 450 000
4/5 Tiers ou Trésorerie 1 450 000
2 Immobilisations corporelles en cours 1 450 000

7 Immob. produites par l’Ese pour elle 1 450 000
En 2012

2 Immob. incorporelle Recherche, Développem. 1 970 000

3 État - TVA récupérable sur immobilisations 394 000
4 État - TVA facturée 394 000
2 Immobilisation corporelle en cours 1 450 000
7 Immob. produite par l’Ese pour elle 520 000



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2° Année Grande Ecole

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

q Méthodes d’évaluation comptables des immobilisations

q Amortissements comptables des immobilisations

q Provisions comptables des immobilisations

q Difficultés comptables : Immobilisation en non-valeur & Études de cas

q Difficultés comptables : Immobilisations incorporelles & Études de cas

q Difficultés comptables : Immobilisations corporelles & Études de cas

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

q L’évaluation est le chiffrage de chaque opération affectant le

patrimoine, la situation financière et les résultats, en vue de

l’intégrer dans les états de synthèse.

q Trois moments d’évaluation :

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

Reçus à l’aide d’une subvention Coût d’acquisition ou de production

Biens acquis ou produits conjointement Coût global achat ou production

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

Valorisation des biens :

Immobilisations amortissables Valeur d’utilité

Autres immobilisations Valeur vénale

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

Valeur à Valeur à Valeur à

Valorisation des biens non amortissables :

Plus faible des valeurs entre la valeur d’entrée et la valeur d’inventaire

Valorisation des biens amortissables :

Valeur nette d’amortissement

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

q Selon l'article 14 alinéa 5 de la loi comptable : "l'amortissement

consiste à étaler le montant amortissable de l'immobilisation sur

sa durée prévisionnelle d'utilisation par l'entreprise selon un plan

q Généralement, les biens susceptibles de faire l'objet d'un

amortissement sont les éléments corporels et incorporels de l'actif

de la société et se dépréciant par l'usage ou par le temps.

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

q La loi comptable n'a pas imposé des systèmes particuliers

q Deux modes d'amortissement sont usuellement retenus : le

linéaire & le dégressif.

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

q Un taux d'amortissement constant qui est égal à l'inverse de la

durée de vie du bien à amortir.

q Le premier amortissement est calculé au prorata temporis (sauf

pour les non-valeurs).

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

q Encouragement fiscal des investissements

q Système dégressif introduit en 1994

q Biens d'équipements concernés : neufs ou d'occasion

q Biens exclus : immeubles et véhicules de transport de personnes

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

o Taux dégressif = taux linéaire x coefficient :

o L'annuité est obtenue en multipliant la VCN du début de chaque

o La VCN est la valeur d'entrée du bien pour la première annuité et

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

Répartition systématique sur la durée d'utilisation du bien (tableau

Comptabilité Approfondie – 2° GE 2014

• Cas particulier d'amortissement en fonction de paramètre

physique ou économique (Nombre d'heures d'utilisation,

d'unités fabriquées, km parcourus...).

• Mention de la règle d’amortissement dans le tableau