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Université Hassan II Casablanca

PROJET DE FIN D’ETUDE


Pour l’obtention de la licence fondamentale en Droit Privé Français
Sous le thème

LA PROCEDURE DE
L’IMMATRICULATION FONCIERE

Réalisé par : Ghizlane SADDIKI

Encadré par : Professeur Mariam MONJID

Année universitaire 2018/2019


REMERCIEMENT

Avant tout développement, Je tiens à exprimer toute ma reconnaissance à mon

encadrante de projet de fin d’étude Madame MONJID Mariam. Je la remercie

de m’avoir encadré, orienté, aidé et conseillé.

J’adresse mes sincères remerciements à mes professeurs et mes collègues pour

leur soutien et pour les conseils et les critiques qu’ils ont pu me prodiguer.

Mes plus vifs remerciements à toute personne qui a contribué de près ou de

loin à la réalisation de ce modeste travail.


SOMMAIRE

Introduction………………………………………………………………………………………..………………….3

Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°667-8 en date du 19/12/2017………….……5

Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°170 en date du 04/02/2016…………………11

Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°1/93 en date du 27/02/2015………………..17

Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n° 2711 en date du 29/05/2012….…………..23

Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°447/8 en date du 21/07/2015…….……….29

Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°357/8 en date du 25/06/2013……..………35

Synthèse ……………………………………………………………………………………………..……………….41

Annexes ……………………………………………………………………………………………..……………….44
Introduction
La législation foncière présente au Maroc un caractère double, les immeubles sont soumis à

deux régimes entièrement différents, selon qu’ils sont immatriculés ou non. D’abord, les

immeubles non immatriculés sont régis par des prescriptions et des règles de droit

musulman et ne pouvant procurer à leurs titulaires qu’une utilité restreint. Ensuite les

immeubles immatriculés sont soumis à un régime foncier qui constitue un véritable

instrument de précision de clarté et d’efficacité. Au Maroc, avant le régime foncier de 12

Août 1913, la propriété privée ne faisait pas l'objet d’un titre et dans le cas ou celui-ci

existait, il n’avait comme point de départ que l’acte dans lequel les adouls s’en remettaient

aux témoignages des personnes qui leurs étaient présentés pour établir l’origine du droit, ce

qui a fait l’objet de l’existence de très nombreux conflits sur la propriété, et de ce fait les

droits étaient souvent lésés, ce qui exigeait donc la mise en place d’un régime foncier à la

fois susceptible d’apporter la sécurité immobilière, et de faciliter la libre circulation de la

propriété. Cette réforme consiste dans la création d’un nouveau régime de l’immatriculation

institué par le dahirs du 12 Août 1913, selon lequel l’immatriculation consiste à placer

l’immeuble sous le régime du présent Dahir de 1913 sans qu’il puisse y être ultérieurement

soustrait. Il donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui précise la situation de

l’immeuble et le purge de tous les droits réels antérieurs, non révélés au cours de la

procédure. Par la suite La loi 14-07 promulguée par le dahir n° 1-11-177 du 22 novembre

2011 est venue modifier et compléter le Dahir de 1913, elle introduit une définition beaucoup

plus claire de l’immatriculation dans son article 1. Aux termes de cet article, l’immatriculation

a pour objet de placer l’immeuble qui y a tété soumit sous le régime de la présente loi sans

qu’il puisse y être ultérieurement soustrait. Elle consiste à immatriculer un immeuble suite à

une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous

titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ainsi d’inscrire sur le

titre foncier établi, tout acte et fait portant constitution, transmission, modification,
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reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en

fait l’objet. Selon cet article, l’immatriculation comprend non seulement la procédure

d’immatriculation foncière proprement dites mais aussi la phase d’inscription sur le titre

foncier de tout acte prévu par la loi, alors que le Dahir du 12 aout 1913 limitait

l’immatriculation à la procédure proprement dite. On a une définition plus large dans la loi

par rapport au Dahir.

L’immatriculation fait appel à la publicité, elle est précédée de plusieurs opérations

techniques et juridiques destinées à préciser les limites de la propriété, sa superficie et les

droits réels grevant cette propriété, elle donne des précisions relatives aux propriétaires ainsi

qu’aux titulaires des droits réels qui figurent sur le titre foncier accompagné du plan de

l’immeuble.

La procédure d’immatriculation se termine par l’établissement d’un titre foncier définitif et

inattaquable qui forme le point de départ unique des droits réels et charge foncière existant

sur l’immeuble au moment d’immatriculation à l’exclusion de tout autre droits non inscrit.

La décision d’immatriculation produit aussi un effet de purge qui débarrasse l’immeuble de

tous les droits réels et les charges foncières antérieurs à l’immatriculation et non révélé en

temps opportun, de ce fait, tout droit antérieur non retenu pendant le déroulement de la

procédure est considéré comme inexistant.

L’immeuble immatriculé devient une propriété protégé, libre et vide de tout contentieux

juridique puisqu’elle devienne une propriété définitive et inattaquable, ainsi, le titre foncier

établie au nom du propriétaire fait table rase du passé, et constitue le seul document qui est

pris en considération pour reconnaitre le véritable propriétaire.

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Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°667-8 en date du 19/12/2017

Le conservateur de la propriété foncière est le pivot de la procédure de l’immatriculation

foncière, il est tenu de donner suite aux différentes formalités de la procédure

d’immatriculation requises par les intéressés tel qu’elles sont édictées par les dispositions du

dahir du 12/8/1913 modifié et complété par la loi 14-07 promulguée par le dahir du

22/11/2011 sur l’immatriculation foncière, ces formalités sont positives lorsque les décisions

prises par le conservateur de la propriété foncière ont pour objet et effets d’octroyer un

droit, d’accepter une opposition ou un dépôt, de procéder à une publication ou à un

bornage , et en général, lorsque le conservateur de la propriété foncière donne suite

favorable aux différentes demandes qui lui sont présentées. Elles sont au contraire négatives

lorsque les dites décisions ont pour objet un refus du conservateur de la propriété foncière

de satisfaire la demande qui lui est présentée, telle que le rejet ou l’annulation de la

réquisition d’immatriculation , et dans tous les cas de décisions négatives, la loi 14-07 sur

l’immatriculation foncière a institué un recours spécial au profit de celui qui se voit lésé par

une décision du conservateur, et dans le cas où un recours est intenté devant le tribunal

compétent, la procédure d’immatriculation qui était purement et simplement administrative,

devient contentieuse; ce qui entraîne le déclenchement d’une phase-judiciaire.

En l’espèce Mr BOUBAKRI Mohamed a déposé une réquisition d’immatriculation sous le

numéro 906/67 en date du 21/12/2012 pour immatriculer un terrain de culture, le

conservateur a déclenché la procédure de l’immatriculation, mais suite à l’empêchement de

l’ingénieur géomètre topographe de la réalisation des opérations de bornage, le conservateur

a annulé la procédure par sa décision en date du 18/08/2017.

Mr BOUBAKRI Mohamed a saisi le tribunal de première instance pour attaquer la décision du

conservateur de la propriété foncière, en prétendant qu’elle a violé les dispositions de l’article

23 de la loi de l’immatriculation foncière, et en demandant l’annulation de sa décision et la

reprise de la procédure de l’immatriculation, le conservateur a confirmé que l’opération de

bornage a été programmée trois fois, en date du 19/02/2013, 19/09/2013 et le 11/08/2014,

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mais l’ingénieur géomètre topographe se trouvait toujours dans l’impossibilité de borner le

terrain suite à un empêchement par Mr BOUBAKRI Abdeslam qui avait déjà déposé une

opposition, il a confirmé aussi que sa décision est prise en application l’alinéa 2 de l’article 23

de la loi 14-07 et il a demandé le rejet de la demande. Le tribunal de première instance a

statué en faveur du demandeur par son jugement n°923 du 03/12/2014 dans lequel il

annule la décision du conservateur et ordonne la reprise de la procédure de l’immatriculation

du terrain, le conservateur a interjeté appel en considérant que la reprise de la procédure est

une formalité contradictoire avec les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 23 de la loi , la

cours d’appel a confirmé le jugement du tribunal de première instance et le conservateur a

formé un pourvoi en cassation, par la suite, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de

la cour d’appel, elle considère que le législateur a distingué entre les cas de l’annulation de la

réquisition de l’immatriculation foncière et le rejet de ladite réquisition, elle précise que selon

l’article 37 de la loi 14-07bis les décisions du conservateur relatives au rejet de la réquisition

d’immatriculation sont susceptible de recours devant le tribunal de première instance alors

que les décisions relatives à l’annulation de l’immatriculation citées dans les articles 23 et 50

de ladite loi et dont le législateur n’a pas déterminé le tribunal compétent sont jugé par le

tribunal administratif. On peut donc s’interroger sur les conditions d’annulation et de rejet

d’une réquisition d’immatriculation ainsi que sur le tribunal compétent pour exercer un

recours contre le conservateur de la propriété foncière dans chacune de ces situations.

I) Distinction entre l’annulation et le rejet de la réquisition de l’immatriculation

A. Conditions d’annulation de la réquisition d’immatriculation

La cour de cassation dans son arrêt a fait référence aux articles 23 et 50 de la loi 14-07 en

ce qui concerne les cas de l’annulation de la procédure de l’immatriculation foncière. L’article

23 précise que ladite procédure est considérée nulle et non avenue dans les cas suivants :

-si le procès-verbal constate l'absence du requérant ou de son mandataire, ou la non-

exécution de ce qui est nécessaire pour le déroulement de l’opération de bornage.

-si le requérant d’immatriculation ne présente aucune excuse valable dans le mois qui suit la
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sommation qui lui est adressée.

-si le conservateur de la propriété foncière ou son délégué n’a pu effectuer l’opération de

bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant l’immeuble.

De sa part l’article 50 détermine que La réquisition d’immatriculation et les opérations y

relatives sont aussi considérées comme nulles et non avenues si, dans les trois mois qui

suivent la notification par le conservateur de la propriété foncière d ’ une sommation au

requérant d’immatriculation, soit par un agent de la Conservation foncière, soit par la poste,

sous pli recommandé soit par l’intermédiaire de l’autorité locale, soit par tout autre moyen de

notification, il n’a fait aucune diligence pour suivre la procédure. Il est à noter aussi que pour

veiller à la bonne application des dispositions des articles précités le conservateur général de

l’ANCFCC a adressé aux conservateurs de la propriété foncière la circulaire n°401 du 26

Novembre 2016 dans laquelle il distingue entre les décisions de l’annulation et les décisions

de rejet de l’immatriculation. En ce qui concerne les décisions de l’annulation, le

conservateur général reprend les dispositions des articles 23 et 50 et explique les obligations

des conservateurs avant de prononcer leur décision.

En l’espèce, la cour de cassation, en se référant aux articles précités, considère qu’il s’agit

d’un cas d’annulation de réquisition d’immatriculation du fait que le conservateur a annulé la

procédure de l’immatriculation foncière car son délégué n’a pas pu effectuer l’opération de

bornage programmée 3 fois à cause d’un empêchement d’un opposant ce qui justifie

l’application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 23.

B. Conditions de rejet de la réquisition d’immatriculation

En ce qui concerne le rejet de la réquisition d’immatriculation, la cour de cassation a fait

référence à l’article 37bis de la loi 14-07 afin de la distinguer de l’annulation de

l’immatriculation. Cet article précise que dans tous les cas où le conservateur de la propriété

foncière rejette la réquisition d’immatriculation, sa décision doit être motivée et notifiée au

requérant de l ’ immatriculation, mais cet article n’a pas déterminé explicitement les cas qui

peuvent justifier le rejet par le conservateur de la réquisition d’immatriculation, cependant,

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Le conservateur général de la propriété foncière a pris les soins d’expliquer les causes de

rejet à travers la circulaire n°401 du 26/11/2014, dans laquelle il se référé à l’article 30 de

ladite loi, qui constate que le conservateur de la propriété foncière procède à

l’immatriculation de l’immeuble après s’être assuré de l’accomplissement de toutes les

formalités prévues par la présente loi, de la régularité de la demande, que les documents

produits sont suffisants et qu’aucune opposition n’a été formulée, et par conséquent le

conservateur général déduit que le rejet de l’immatriculation peut être soit suite à

l’irrégularité de la demande ou suite à l’insuffisance des documents produites pour la justifier

en insistant sur le fait que la décision de rejet du conservateur doit être motivé et notifié au

requérant de l’immatriculation.

En l’espèce, la décision du conservateur de mettre fin à la procédure d’immatriculation était

suite à un empêchement de la réalisation des opérations de bornage 3 fois successives, cette

cause n’est pas déduit de l’article 30 de la loi 14-07 tel qu’il a été interprété par le

conservateur général de la propriété foncière c’est-à-dire qu’il ne s’agit ni d’une irrégularité

de la demande ni d’une insuffisance des documents produites ce qui permet de justifier le

fait d’écarter un cas de rejet d’immatriculation.

II) Compétence juridictionnelle

A. La règle de compétence

La cour de cassation a fait référence dans son arrêt à l’article 12 de la loi 41-09 relatif à la

création des tribunaux administratifs, cet article précise que Les règles de compétence à

raison de la matière sont d'ordre public. L'incompétence à raison de la matière peut être

soulevée par les parties à tout stade de la procédure. Elle est relevée d'office par la

juridiction saisie. La cour de cassation avait pour objectif de souligner l’importance du

respect de la réglé de compétence avant la saisine du juge et l'examen de l'affaire.

L'incompétence du juge saisi entache la décision rendue d'un vice, et contraint les parties à

devoir reprendre l'instance devant un autre juge.

La compétence d’une juridiction peut se définir comme le pouvoir qui lui est reconnu par la
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loi de juger le litige qui lui est soumis, le législateur a institué des règles générales qui

s’imposent à toutes les juridictions civiles, commerciales, administratives…

Lorsqu’une personne est amenée à saisir la justice d’un litige, il doit tout d’abord déterminer

la juridiction compétente en raison de la compétence d’attribution et la compétence

territoriale des juridictions. Concernant la compétence d’attribution elle a pour objet de

déterminer la catégorie de juridiction compétente en raison de la nature et du montant de

l’affaire à juger, c’est à dire savoir si c'est une juridiction de droit commun ou spécial selon la

nature du litige, ou encore quelle juridiction est compétente selon le montant du litige.

Si le litige implique l’Etat, il relève des juridictions administratives, si le litige est entre des

particuliers, il relève des juridictions civiles, et si le litige concerne des infractions à la loi, il

relève des juridictions pénales. S’agissant des règles relatives à la compétence territoriale

elles ont pour objet la répartition géographique des affaires entre les juridictions de même

degré. Il ne suffit pas en effet de savoir à quelle juridiction matériellement compétente il

convient de s'adresser, mais encore de déterminer parmi les juridictions matériellement

compétentes laquelle sera géographiquement apte à juger du litige. Pour les juridictions

civiles le critère est personnel, La compétence appartient au Tribunal du domicile du

défendeur. Pour les juridictions pénales, le principe est la compétence du tribunal dans le

ressort duquel s’est déroulée l’infraction. Pour les juridictions administratives, le tribunal

administratif territorialement compétent est celui qui se trouve dans le ressort de l'autorité

qui a pris la décision attaquée.

B. Le recours contre le conservateur

En ce qui concerne les décisions du conservateur elles sont des décisions administratives du

fait qu’il est considéré comme étant un fonctionnaire public, par conséquent, et suivant la

règle de compétence elles sont susceptible d’un recours devant le tribunal administratif du

ressort de l’immeuble objet de la décision à attaquer, à l’exception des décisions qui sont

exclues par un texte, comme cela est stipulé par la cour de cassation. Les tribunaux ont été

institués par la loi 41-09, promulgué le 03 Novembre 1993 et appliqué le 04 mars 1994.

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L’article 8 reconnaît à ces tribunaux une compétence de plein droit en matière administratif

ou pour les litiges qui mettent en cause l’administration tel que les recours en annulation

pour excès de pouvoir formés contre les décisions des autorités administratives, les litiges

relatifs aux contrats administratifs et les actions en réparation des dommages causés par les

actes ou les activités des personnes publiques.

La cour de cassation à travers son arrêt, précise d’une part, que les décisions du

conservateur relatif au rejet de la réquisition d’immatriculation relèvent de la compétence du

tribunal de première instance et ce en application des dispositions de l’article 37bis qui

dispose que dans tous les cas où le conservateur de la propriété foncière rejette la

réquisition d’immatriculation, sa décision doit être motivée et notifiée au requérant de

l’immatriculation. Cette décision est susceptible de recours devant le tribunal de première

instance qui statue à charge d’appel, et d’autre part, elle estime que les décisions de

l’annulation des réquisition d’immatriculation, dont aucun texte ne stipule expressément la

juridiction compétente pour statuer sur les litiges y afférents, sont des décisions qui entre

dans le champ de compétence du tribunal administratif puisqu’elle concerne une décisions

administratifs qui n’est pas exclu par un texte de la compétence du tribunal administratif.

En l’espèce, puisqu’il s’agit d’un cas d’annulation de réquisition d’immatriculation et non d’un

cas de rejet de réquisition, le demandeur devait saisir le tribunal administratif et non le

tribunal de première instance, cette dernière a donc violé la règle de compétence, du fait

qu’elle est incompétente matériellement pour statuer sur le litige, pour ces motifs la cour de

cassation à casser et annuler l’arrêt de la cour d’appel.

La cour de cassation a donc bien expliqué la différence entre l’annulation d’immatriculation

et le rejet d’immatriculation afin d’enlever toute ambiguïté ou confusion sur ces deux

notions, et ce en mettant l’accent sur les critères qui permettent de distinguer entre ces

deux notions sans oublier de préciser le tribunal compétant pour statuer sur les litiges y

afférents.

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Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°170 en date du 04/02/2016

L’opposition est une contestation de la réquisition formulée par une personne autre que celui

qui a fait la réquisition et qui prétend avoir un droit sur l’immeuble objet de la réquisition.

Cette personne peut être l’intéressé lui-même, un tuteur, un représentant légal ou

mandataire, ces dernières doivent justifier de cette qualité par la production de pièces

régulières. L’opposition est faite dans le délai de 2 mois qui commence à courir à partir de la

date de la publication de l’avis de clôture du bornage au bulletin officiel, cependant, une

opposition tardive peut exceptionnellement être accepté par le conservateur si le dossier

n’est pas transmis au tribunal de première instance. Si l’opposant est reconnue abusive ou

de mauvaise foi, il se doit une amende au profit d’agence nationale de la conservation

foncière dont le montant ne peut être inférieur à 10% de de la valeur de l’immeuble, sans

préjudice des droits des parties qui peuvent demander des dommages et intérêts. Par contre

lorsque les droits d’opposition sont reconnus au requérant, le conservateur doit publier ces

droits au Bulletin Officiel.

Toutefois le juge peut intervenir dans la procédure d’immatriculation quand il y a opposition

et que celle-ci n’est pas résolue par le conservateur.

En l’espèce, la demandeur a conclu un compromis de vente le 04/04/2011 pour vendre sa

part en indivision dans une propriété nommée «….. » objet de la réquisition n° 255999 et

dont l’avis de clôture de bornage a été publié au bulletin officiel le 18/05/2010, après

l’expiration du délai légal de l’opposition la demandeur a pris connaissance à travers

l’acheteur que l’immeuble fait l’objet d’une opposition d’immatriculation inscrite à la

conservation foncière en date du 10/11/2010 c’est-à-dire en dehors du délais légal précisé

par l’article 29 du dahir de l’immatriculation foncière, la demandeur a fait recours devant le

conservateur de la propriété foncière et puis elle a intenté une action devant la cour de

première instance pour demander l’annulation de la décision du conservateur qui consiste à

inscrire une opposition sur sa réquisition d’immatriculation n° 255999 en dehors des délais

légaux mentionnés par l’article 29 avec tous les effets juridiques qui en découlent, elle

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demande aussi le paiement par le conservateur à son profit des dommages et intérêts

préalables d’un montant de 20000Dh pour couvrir les dommages subis par sa décision,

d’ordonner la réalisation d’une expertise pour évaluer les indemnités dues et de conserver

ses droits de contester l’expertise, ainsi de lui garantir le paiement des indemnité dues par le

fond d’assurance avec le paiement d’une astreinte d’un montant de 700DH à partir de la

date de refus de l’exécution et de faire supporter le défendeur les frais. Le conservateur de

la propriété foncière a demandé le refus de la demande, cependant, le tribunal administratif

l’a accepté au niveau de la forme et elle l’a refusé au niveau de fond et fait supporter les

frais par la demandeur, cette dernière a interjeté appel devant le tribunal d’appel

administratif qui a annulé partiellement le jugement de première instance en ce qui concerne

le refus de la demande d’annulation de la décision du conservateur, ce dernier a formé un

pourvoi en cassation devant la cour de cassation qui a cassé et annulé l’arrêt de la cour

d’appel. Alors il serait judicieux de s’interroger sur les délais légaux de l’opposition

d’immatriculation foncière ainsi que sur la possibilité pour le conservateur d’accepter ou de

refuser une opposition en dehors des délais légaux.

I)Les délais de l’opposition


A. Le délais normal
L’opposition contre la réquisition d’immatriculation est un procédé lourd de conséquences qui

risque de porter préjudice au requérant. Compte tenu de la gravité de ce procédé, le

conservateur doit être prudent lors de la réception de l’opposition, cette dernière peut être

écrite ou orale, dans le cas où elle est faite oralement, il est dressé en présence de

l’intéressé un procès-verbal en double exemplaire dont l’un est lui est remis.

Selon l’article 27 du dahir de l’immatriculation foncière Aucune opposition n'est recevable,

sauf l'exception prévue par l'article 29, après l'expiration d'un délai de deux mois à compter

de la date de l’insertion dans le bulletin officiel de l’avis mentionné dans l’article 23, cela

signifie que toutes personnes ayant un droit sur l’immeuble, peut faire opposition durant

toute la procédure de l’immatriculation jusqu’à le délai de deux mois qui cour de l’insertion

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de l’avis de clôture de bornage mentionné dans l’article 23, cependant, si le délai prévu pour

faire opposition arrive à expiration, le conservateur peut refuser la réception de cette

opposition tardive et sa décision n’est susceptible d’aucun recours judiciaire. Ce pouvoir

reconnu au conservateur est dangereux puisque dans certains cas l’opposant peut présenter

d’autres nouveaux documents pour appuyer son opposition, mais il ne peut pas les faire

prévaloir à cause du rejet que peut prononcer le conservateur. En l’espèce, l’avis de clôture

de bornage a été publié dans le bulletin officiel en date du 18/05/2010, et l’opposition de

l’immatriculation foncière a été retenu par le conservateur en date du 10/11/2010, c’est-à-

dire en dehors du délai légal prévu par l’article 27 ce qui permet de constater qu’il s’agit

d’une opposition tardive. Il découle de l’article 27 du dahir de 1913 qu’aucune opposition

tardive n’est recevable qu’exceptionnellement, mais il arrive dans certain cas que l’opposant

pour des raisons diverses se trouve dans l’impossibilité de faire opposition dans le délai

prévu, pour cela, l’article 29 donne la possibilité au conservateur d’accepter une opposition

tardive sous réserve de certaines conditions.

B. Le délais exceptionnel

La cour de cassation a fait référence dans son arrêt à l’article 29 du dahir de

l’immatriculation foncière cet article précise qu'après l'expiration du délai fixé à l'article 27,

une opposition peut être exceptionnellement reçue par le conservateur de la propriété

foncière, à condition que le dossier ne soit pas transmis au tribunal de première instance,

selon l’arrêt de la cour de cassation, la cour d’appel a ajouté une autre condition selon

laquelle le conservateur ne peut recevoir une opposition tardive que lorsqu’il y a d’autres

oppositions formulées dans le délai normal alors que cette condition n’est pas mentionné par

l’article 29 du dahir ce qui permet de dire que la cour d’appel a mal interprété l’article

précité, cependant, la loi 14-07 modifiant ainsi le dahir de l’immatriculation foncière a bien

levé cette équivoque en précisant qu’une opposition tardive peut être exceptionnellement

reçue par le conservateur de la propriété foncière même si la réquisition d’immatriculation

n’est grevée d’aucune opposition antérieure, et a posé comme condition aussi l’obligation de

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présenter par l’opposant au conservateur de la propriété foncière, les documents indiquant

les raisons qui l’ont empêché de formuler son opposition dans le délai légal, ainsi que les

actes et documents appuyant sa demande. La modification de l’article 29 par la loi 14-07

permet de constater aussi que le conservateur est désormais le seul habilité à recevoir les

oppositions tardive, et que le procureur de roi n’aura plus le droit de les recevoir

postérieurement à la transmission du dossier au tribunal, cette mesure avait pour

conséquence de retarder la procédure de l’immatriculation car toute réception d’une

opposition par le procureur signifie le retour du dossier au conservateur pour le dépôt des

oppositions et leur inscription sur le registre des oppositions avant de renvoyer le dossier

devant le juge. Mais malgré l’importance des nombres des oppositions qui se présentent à

l’occasion de l’immatriculation foncière, l’opposition reste toujours un moyen indispensable

pour permettre à l’opposant de faire Valloire ses voix.

II)Décision et responsabilité du conservateur


A. La décision du conservateur
Si l’opposant ne fait pas l’opposition dans le délai prévu à savoir deux mois après la

publication de l’avis de clôture de bornage au B.O, son droit pour faire opposition s’éteint

après l’expiration de ce délai, et le conservateur peut rejeter l’opposition qui n’a pas été faite

dans le délai légal. La décision de rejet du conservateur est définitive et n’est susceptible

d’aucun recours, et l’opposant doit supporter les conséquences de sa négligen ce ou son

retard surtout après l’opération de publicité. Les causes permettant l’acceptation de

l’opposition tardive par le conservateur n’ont pas été précisé par l’ancien article 29 du dahir

de l’immatriculation foncière, mais après sa modification par la loi 14-07 on peut déduire que

le conservateur peut accepter une opposition tardive si il est parvenu avant la transmission

du dossier au tribunal de première instance à condition que l’opposant produit les documents

permettant de justifier les causes qui l’ont empêché de présenter son opposition dans le

délai normal, apporter les documents appuyant sa demande c’est-à-dire ceux permettant de

justifier l’existence d’un droit réel sur l’immeuble, et aussi l’opposant doit s’acquitter de la

taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ou de justifier l’obtention de l’assistance judiciaire.


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La décision de rejet du conservateur semble excessive pour l’opposant qui ne peut pas payer

la taxe judiciaire et qui ne bénéficie pas de l’assistance judiciaire parce qu’il ignore ses

formalités. Certes l’assistance judiciaire existe, mais la plupart des personnes ignorent que

son octroi est subordonné à certaines conditions En l’espèce, l’opposition retenu par le

conservateur est une opposition tardive déposé après un délais de six mois après la

publication de l’avis de clôture de bornage dans le bulletin officiel, et puisque il s’agit d’une

opposition exceptionnelle le conservateur est en mesure de l’accepter ou de la rejeter suite à

l’article 29, cependant, la cour de cassation n’a pas bien expliqué la position du conservateur

par rapport à sa décision et n’a pas met l’accent sur les motifs qui l’ont poussé à l’accepter

plutôt qu’à la rejeter.

B. La position du conservateur
La décision du conservateur de la propriété foncière relative à l’acceptation de

l’opposition en dehors des délais normaux est une décision administrative du fait que le

conservateur est considéré comme un fonctionnaire public, selon l’article 8 de la loi 41-09,

les tribunaux administratifs sont compétents pour juger, en premier ressort, les recours en

annulation pour excès de pouvoir formés contre les décisions des autorités

administratives, Il s’agit d’un recours par lequel le requérant (l’auteur du recours) demande

au juge de contrôler la légalité d’une décision administrative, et d’en prononcer l’annulation

s’il y a lieu. En l’espèce la demandeur vise l’annulation de l’opposition à l’immatriculation

foncière tardive acceptée par le conservateur après six mois de publication de l’avis de

clôture de bornage c’est-à-dire en dehors des délais normaux, cependant, l’article 29 du

dahir de l’immatriculation foncière ainsi modifié par la loi 14-07, donne au conservateur la

possibilité d’accepter une opposition tardive sous certaines conditions notamment le fait que

le dossier ne soit pas transmis au tribunal ainsi que la présentation par le requérant des

pièces justifiant les causes qui l’on empêché de formuler l’opposition dans le délais normaux,

cela permet de dire que la demande d’annulation de cette décision n’est pas justifiée du fait

que l’acceptation d’une opposition tardive est un pouvoir reconnu au conservateur et son

15
acceptation relève de son appréciation souveraine. Les motifs invoqués par la cour d’appel

pour annuler ladite décision sont mal fondé, ces motifs consiste dans le fait que la cour

ajoute la condition que le conservateur ne doit accepter une oppositions tardive que lorsqu’il

y a d’autres oppositions formulées dans le délais normal ce qui est considéré par la cour de

cassation comme une mauvaise interprétation de l’article 29, cependant cet article après sa

modification par la loi 14-07 a bien précisé que l’opposition tardive peut être accepté par le

conservateur même si la propriété n’est grevée d’aucune opposition antérieure.

La cour de cassation en cassant et annulant l’arrêt de la cour d’appel a fondé sa décision sur

les dispositions de l’article 29 du dahir de l’immatriculation foncière ainsi modifié par la loi

14-07 qui reconnait au conservateur de la propriété foncière le pouvoir d’accepter une

opposition en dehors des délais normaux sans être lié par l’existence des oppositions grevant

l’immeuble et formulées dans les délais normaux, cependant, la cour n’a pas montré la

positions du conservateur vis-à-vis sa décision ainsi que les causes qui l’ont poussé à

l’accepter plutôt qu’à la rejeter

16
Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°1/93 en date du 27/02/2015

L’immatriculation foncière consiste à inscrire sur des registres spéciaux appelés livres

fonciers, des immeubles qui auparavant étaient régies par le droit musulman. Cette

immatriculation donne à l’immeuble un nouveau point de départ et le débarrasse, par l’effet

de la purge, de tous les droits réels et de toutes les charges foncières antérieurs à

l’immatriculation et qui ne sont pas révélés en temps utile. Durant la procédure de

l’immatriculation, toute personne, autre que celui qui a fait la réquisition, et qui prétend avoir

un droit réel sur l’immeuble peut formuler une opposition à condition que cette dernière soit

présenté dans les délais légaux et accompagnée des pièces justificatives.

En l’espèce Messieurs Houssin et Mr. Mohammed Nouari, en tant que propriétaires ont

déposé une réquisition d’immatriculation n°8509/31 en date du 19/01/2001 afin de procéder

à l’immatriculation de la propriété dite «Taliinte 558 » situé à la région de l’immatriculation

foncière d’ensemble Taliinte à Tiznite, d’une superficie de 2 hectares 9 ares 78 centiare, en

justifiant la possession du terrain par un certificat de propriété délivré par le Caid de Ouled

Jerar en date du 07/11/2000. Le 23/01/2001 Mr Hazim Lahcen Ben Mohammed a formulé

une opposition partielle portant sur une superficie qui peut être soit de 720m2 soit de

7290m2 (la superficie exacte n’est pas précisé par l’arrêt) en justifiant sa demande par un

acte adoulier en date du 19/11/1985 et par le partage judiciaire en date du 30/08/1972.

Après avoir envoyé le dossier par le conservateur de la propriété foncière au tribunal de

première instance pour l’ouverture de la phase judiciaire, le tribunal, a effectué une

constatation du lieu du litige à l’aide de l’expert Abdelilah REFAK et il a rendu son jugement

n° 228 en date du 02/07/2013 à travers lequel il rejette l’opposition formulé, les héritiers de

l’opposant ont interjeté appel devant la cour d’appel, cette dernière a annulé le jugement du

tribunal de première instance et reconnait par son arrêt le bien-fondé de l’opposition

formulée, le requérant de l’immatriculation a formé par la suite un pourvoi en cassation

devant la cour de cassation, cette dernière a annulé et cassé l’arrêt de la cour d’appel en

précisant que le tribunal devait procéder à la délimitation de la partie objet de l’opposition

17
suite à l’alinéa 7 de l’article 25 qui énonce que si le conservateur n’a pas pu délimiter la

partie contestée il doit transmettre la réquisition d’immatriculation au tribunal de première

instance et le juge rapporteur doit procéder à la délimitation de cette partie à l’aide d’un

ingénieur géomètre topographe du cadastre conformément à l’article 34 de la loi.

Il serait alors judicieux d’analyser tout d’abord les conditions de recevabilité d’une opposition

de la réquisition d’immatriculation, ainsi que le cadre juridique de la délimitation de la partie

qui fait objet d’une contestation pendant la procédure de l’immatriculation foncière.

I)Recevabilité de l’opposition
Pour que le conservateur de la propriété foncière accepte l’opposition d’immatriculation

formulée par un tiers, elle doit respecter un certains nombres de conditions, qui se

rapportent essentiellement à l’objet de l’opposition et au délai pendant lequel elle a été

présentée.

A. Objet de l’opposition
L’opposition est une contestation de la réquisition d’immatriculation élever par un tiers

qui prétend avoir un droit sur la réquisition à immatriculer. Selon l’article 24 l’opposition peut

être formulée dans les cas suivants :

-En cas de contestation sur l’existence ou l’étendu du droit de propriété de requérant

d’immatriculation, c’est-à-dire qu’une tierce personne prétend être le propriétaire d’une

partie ou de la totalité de l’immeuble à immatriculer

-En cas de contestation sur l’exercice d’un droit réel susceptible de figurer sur le titre foncier

à établir tel que l’usufruit, la servitude…

-En cas de contestation d’un droit publié suivant l’article 84 de la loi, et qui vise le cas d’un

droit soumis à la publicité et constitué sur l’immeuble au cours de la procédure

d’immatriculation, le bénéficiaire peut, pour prendre rang et rendre ledit droit opposable aux

tiers, effectuer à la conservation foncière le dépôt des pièces requises pour l’inscription. Ce

dépôt est mentionné au registre des oppositions et, au jour de l’immatriculation, si

l’événement de la procédure le permet, le droit est inscrit sur le titre foncier au rang qui lui

18
est assigné par ledit dépôt. Les opposants doivent toujours appuyer leur opposition par la

présentation des titres et documents justifiant le droit prétendu, et ce, en application de

l’alinéa 3 de l’article 25.

En l’espèce, l’opposant prétend avoir un droit réel de propriété portant sur une partie du

terrain à immatriculer, la superficie de cette partie contestée n’est pas clairement déterminée

dans l’arrêt, il est mentionné qu’elle est soit de 720m2 selon l’instrument d’opposition, soit

de 7290m2 selon le certificat d’opposition, cette contestation est appuyée par la présentation

d’un acte adoulaire et par le partage judiciaire, cela permet de dire que l’opposition formulé

porte sur un droit susceptible de faire l’objet d’une opposition et que cette dernière est

appuyée par des pièces justificatives ce qui se conforme avec les dispositions de l’article 24

et l’alinéa 3 de l’article 25.

B. Formes et délais de l’opposition

Selon l’article 25 du dahir du 12/08/1913 ainsi modifié et complété par la loi 14-07 Les

oppositions peuvent être faites par voie de déclarations écrites ou orales, les déclarations

orales peuvent être reçues à la conservation foncière ou au cours des opérations de

bornage. Il en sera ainsi dressé un PV en double exemplaire dont l’un est remis au déclarant.

Pour les déclarations écrites accompagnées de tous les titres invoqués et de toutes les

justifications utiles sont adressés au conservateur désormais seul habilité à les recevoir, ceci

signifie l’exclusion par la nouvelle loi des dispositions de l’art 25 du dahir précité qui donnait

également pouvoir au tribunaux et aux représentant des autorités locales la possibilité de la

recevoir, ce qui permet de constater que le droit à faire opposition est plus limité dans le

cadre de la nouvelle loi. Ce qui est du délai de l’opposition, l’opposant peut intervenir durant

toute la procédure de l’immatriculation depuis le dépôt de la réquisition et sans dépasser le

délai de deux moi qui court du jour de la publication du bulletin officiel de l’avis de clôture de

bornage (article 27), cependant, et suite aux dispositions de l’article 29, une opposition

tardive peut être exceptionnellement reçue par le conservateur à condition que le dossier ne

soit pas transmis au tribunal de première instance.

19
L’opposition peut être soit totale c’est-à-dire elle porte sur la totalité de l’immeuble soit

partielle, c’est-à-dire elle porte seulement sur une partie de la propriété, dans ce dernier cas

la partie contestée doit être délimitée mais si la délimitation n’a pu être effectuée, le

conservateur de la propriété foncière transmet la réquisition d’immatriculation au tribunal de

première instance et le juge rapporteur saisi du dossier peut effectuer cette délimitation

conformément aux dispositions de l’article 34 de la présente loi.

En l’espèce, le requérant a déposé une réquisition d’immatriculation le 19/01/2001 et

l’opposant a formulé son opposition le 23/01/2001, c’est-à-dire 3 jours après le dépôt de la

réquisition par le requérant ce qui permet de dire que le délai d’opposition est respecté,

cette opposition ne porte que sur une partie de la propriété ce qui suppose sa délimitation

soit par le conservateur soit, en cas d’empêchement, par le juge rapporteur saisi de l’affaire

après la transmission du dossier au tribunal de première instance, et puisque le conservateur

n’a pas pu procéder à la délimitation, cette opération devait être effectué par le juge

rapporteur, ce qui n’a pas été respecté par le tribunal de première instance avant de rendre

son jugement.

II) La délimitation de la partie objet de l’opposition


La cour de cassation a précisé dans son arrêt que la partie objet de l’opposition doit être

délimité. Cette délimitation peut être effectuée soit pendant les opérations de

bornage(Article 20), soit en cas d’empêchement, par le juge rapporteur après l’ouverture de

la phase judiciaire(Article 25).

A. La délimitation pendant le bornage

Le bornage est une étape primordiale pendant la procédure de l’immatriculation, il intervient

après la publication de la réquisition d’immatriculation reçue par le conservateur dans le

bulletin officiel et l’affichage de l’extrait de la réquisition et l’avis de bornage dans la

conservation foncière, siège du TPI et siège de la commune ou de l’autorité territoriale. Cette

opération est déléguée par l’article 19 de la loi à un ingénieur géomètre topographe

assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètres

20
topographes, cependant, avant la modification du dahir de 1913, cette opération été délégué

aux topographes qu’il s’agit d’un technicien ou ingénieur, alors que dans le cadre de la

nouvelle loi ce pouvoir est délégué seulement aux topographes ingénieur, ce qui a limité les

pouvoir des techniciens topographe des services du cadastre, qui, par leur expérience,

peuvent mener efficacement les opérations de bornage. En se référant à l’article 20 de la

même loi on constate que le bornage est premièrement une enquête juridique du fait qu’elle

permet au borneur d’interroger le requérant d’immatriculation, les riverains, les opposants,

les intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient

régulièrement révélés, sur tout ce qui se rapporte à l’immeuble concerné et de constater le

fait et la durée de la possession, ainsi que l’état de l’immeuble et procéder à toutes les

autres constatations et mesures d’enquête utiles. C’est aussi Une opération topographique

du fait qu’elle permet à L’ingénieur géomètre topographe délégué de placer les bornes, tant

pour délimiter le périmètre indiqué par le requérant d’immatriculation que pour préciser les

parties comprises dans ce périmètre qui font l’objet d’oppositions de la part des tiers, et

dresse un plan sommaire dit croquis de bornage, qui doit donner une description détaillée et

précise de l’immeuble (sa consistance, sa superficie, sa situation…).

B. La délimitation par le tribunal


La phase judiciaire d’immatriculation commence directement après la réception par le

secrétariat greffe de TPI le dossier qui lui a été transmis par le conservateur, ce dossier est

présenté au président de TPI qui désigne un juge rapporteur charger de préparer la solution

de contestation conformément aux dispositions de l’article 34 du dahir de 1913 tel qu’il est

modifié et complété par la loi 14-07.

Le juge rapporteur peut notamment, soit d'office, soit sur demande des parties, se

transporter sur l'immeuble en instance pour y procéder à une application des titres ou à une

enquête. Il peut aussi, avec l'assentiment du président du tribunal, déléguer pour ces

opérations tout autre magistrat. Il peut aussi requérir l'assistance d'un ingénieur géomètre

topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs

21
géomètres topographes après s'être entendu avec le conservateur de la propriété foncière

sur sa désignation et sur la date de son transport sur les lieux, et c’est dans ce cadre que le

juge rapporteur peut procéder à la délimitation de la partie contestée pendant la procédure

de l’immatriculation et qui n’a pas été délimité par le conservateur, cela a été bien précisé

par la cour de cassation dans son arrêt en se référant à l’article 25 qui précise que si la

délimitation de la partie contestée n’a pu être effectuée, le conservateur de la propriété

foncière transmet la réquisition d’immatriculation au tribunal de première instance. Le juge

rapporteur saisi du dossier peut effectuer cette délimitation conformément aux dispositions

de l’article 34 de la présente loi, cette délimitation est obligatoire avant que le tribunal rend

son jugement notamment que l’alinéa 3 de l’article 34 de loi oblige le tribunal d’indiquer dans

son jugement les limites et la superficie des parties reconnues au profit des opposants, et en

cas d’indivision, la part revenant à chacun d’entre eux.

En l’espèce, l’opposition est partielle, elle porte seulement sur une partie du terrain, cela

suppose la délimitation de cette partie soit par le conservateur, soit en cas d’empêchement

par le juge rapporteur saisi de l’affaire après la transmission du dossier au tribunal de

première instance, et puisque le conservateur n’a pas pu procéder à la délimitation, cette

opération devait être effectué par le juge rapporteur, cependant, cette formalité n’a pas été

effectuée par le tribunal de première instance avant de rendre son jugement, ce qui a

constitué un motif valable pour la cour de cassation afin de casser et annuler l’arrêt de la

cour d’appel. Cet arrêt va dans le même sens que l’arrêt de la cour de cassation n°2711

en date du 29/05/2012 en vertu duquel la cour a cassé et annulé l’arrêt de la cour

d’appel qui a statuée sur l’opposition formée par l’Etat contre le requérant d’immatriculation

sans que l’affaire passe par les opérations de bornage.

22
Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n° 2711 en date du 29/05/2012

Le bornage est une opération topographique effectuée par un ingénieur géomètre

topographe du cadastre inscrit au tableau de l’ordre des ingénieurs topographes, c’est une

opération primordiale dans la procédure de l’immatriculation foncière qui permet de placer

des bornes sur l’immeuble objet de la réquisition d’immatriculation afin de déterminer ses

limites ainsi que de délimiter la partie qui fait l’objet d’une contestation, cette opération donne

lieu à l’établissement d’un croquis de bornage comportant les spécificités du terrain borné et

à la réaction d’un procès-verbal signé par le borneur et le requérant, c’est aussi une

opération pendant laquelle toute personne qui prétend avoir un droit sur l’immeuble peut

formuler une opposition.

En l’espèce, Mr HOUMACH Mouh Amaânane Hamou a déposé à la conservation foncière de

Nadour une réquisition d’immatriculation en date du 04/05/1994, sous le numèro 14217/11

pour immatriculer le lot du terrain dit «HAMACH», dont la superficie est de 7ha64a, en

qualité du propriétaire selon l’acte d’achat n°174 en date du 18/04/1969 de la part de

Mr. Tahar Ben Lhaj Ahmed Ben Abd Errahmane, et en date du 10/08/1994 une opposition

est formulée par l’Etat en demandant la totalité de la propriété du fait qu’elle fait partie

intégrante de la propriété de l’Etat numéro 224/k, réquisition numéro 3941/n objet du titre

khalifien n°71. Après avoir transmis le dossier devant le tribunal de première instance de

Nador, l’Etat en tant qu’opposant a précisé que le terrain objet de l’opposition fait partie de

sa propriété dont la superficie est de 8537ha19a49ca et ce à travers sa récupération par le

dahir chérifien du 02/03/1973 et l’arrêté viziriel du 05/03/1974, de sa propriétaire

précédante Fomonto Akricola Maroki qui la détenait par le titre khalifien n°71. L’opposant a

déposé aussi une réquisition n°3941/11 pour immatriculer le même immeuble et il n’est pas

encore borné, et elle a déposé un certificat pour cette réquisition délivrée par la conservation

foncière. En date du 26/05/20018, le tribunal de première instance a rendu son jugement

numéro 229 relatif au dossier n° 06/08/34 à travers lequel elle rejette ladite opposition, l’Etat

a interjeté appel devant le tribunal d’appel, ce dernier a effectué deux expertises l’une par

23
l’expert Omar El KHOLKI et l’autre par l’expert HANOUTA Idriss et il a rendu son arrêt dans

lequel il confirme le jugement de première instance, par la suite, l’opposant a formé un

pourvoi en cassation devant la cour de cassation, cette dernière a cassé et annulé l’arrêt de

la cour d’appel, tout en précisant que le tribunal ne peut statuer sur l’affaire que lorsque le

terrain objet de l’opposition passe par les opérations de bornage au niveau des services de la

conservation foncière. Il serait donc essentiel de s’interroger sur les conditions qui régissent

la formulation d’une opposition ainsi que l’importance de l’opération de bornage dans la

procédure d’immatriculation foncière.

I)L’opposition et la phase judiciaire de l’immatriculation foncière


A. L’opposition
L’opposition est régie par les article 24 à 29 du dahir de l’immatriculation foncière, C’est une

contestation de la réquisition formulée par une personne autre que celui qui a fait la réquisition

et qui prétend avoir un droit sur l’immeuble objet de la réquisition, cette personne peut être

l’intéressé lui-même, un tuteur, un représentant légal ou mandataire, et elle doit justifier de

cette qualité par la production de pièces régulières. Les oppositions sont faites par voie écrite

ou orale, et elles doivent contenir l’identité complète de l’opposant, le nom de la propriété, le

numéro de la réquisition, la nature et l’étendue des droits contestés. En vertu de l’article 29

du dahir de l’immatriculation foncière, aucune opposition n’est acceptable au-delà du délai de

2 mois après la publication de l’avis de clôture de bornage dans le bulletin officiel, Cependant,

une opposition tardive peut être exceptionnellement reçue par le conservateur de la propriété

foncière, à condition que le dossier ne soit pas encore transmis au tribunal de 1ère instance.

L’ancien article 29 du dahir de 1913 d’avant la réforme de 2011 prévoyait la possibilité de

demander opposition au procureur du roi lorsque le dossier a été transmis au tribunal. Cette

disposition a été abrogée par la loi 14-07. Toutefois, pour bénéficier de cette exception, il faut

produire les raisons sérieuses qui l’ont empêché de produire son opposition dans le délai.

En vertu de l’article 31 alinéa 2, le conservateur a le pouvoir de concilier les parties requérant

et opposant, et dresser un PV de conciliation signé par les parties. A défaut d’accord le

24
conservateur transmis le dossier au tribunal de première instance pour entamer une phase

judiciaire. La décision du conservateur de la propriété foncière refusant l’opposition n’est

susceptible d’aucun recours judiciaire. D’ailleurs, l’opposition est considérée comme nulle et

non avenue si l’opposant, ne produit pas les documents qui justifient son opposition, ne

s’acquitte pas la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ou ne justifie pas qu’il a obtenu

l’assistance judiciaire dans le délai d’un mois après l’expiration du délai prévu pour faire

opposition, Par ailleurs, quand elle est déclarée mal fondée, le conservateur radie l’opposition

et procède à l’immatriculation s’il n’y a pas d’autres oppositions, Si l’opposition est reconnue

abusive, vexatoire ou de mauvaise foi, elle donne lieu contre celui qui l’a formé à une amende

au profit de l’Agence National de la Conservation Foncière, dont le montant ne peut être

inférieure à 10% de la valeur de l’immeuble ou du droit prétendu le tout sans préjudice des

droits des parties qui peuvent demander des dommages et intérêts. Par contre, lorsque les

droits de l’opposant sont reconnus, le conservateur de la propriété foncière doit publier ces

droits conformément à la forme aux conditions prévues à l’article 83 du Dahir de 1913.

Toutefois, le juge peut intervenir dans la procédure d’immatriculation quand il y a opposition

et que celle-ci n’est pas résolue ou quand le conservateur rejette l’immatriculation d’un

immeuble.

B. La phase judicaire

L’opposition qui n’a pas fait l’objet de main levée par l’opposant, d’acquiescement par le

requérant ou dont la conciliation entamée par le conservateur a échoué, doit être transmise

au tribunal de 1ère instance, accompagnée de la réquisition d’immatriculation et les

documents qui sont annexés dans les 3 mois qui suivent l’expiration du délai prévu pour faire

opposition. En vertu de l’article 34 Le président du tribunal de première instance désigne,

dès réception de la réquisition d’immatriculation, un juge rapporteur chargé de mettre

l’affaire en état et de prendre, à cet effet, toutes mesures appropriées. Le juge rapporteur

peut notamment, soit d'office, soit sur demande des parties, se transporter sur l'immeuble

en instance pour y procéder à une application des titres ou à une enquête. Il peut aussi,

25
avec l'assentiment du président du tribunal, déléguer pour ces opérations tout autre

magistrat. Le juge rapporteur, ou le magistrat commis par lui, observe alors les règles

prescrites par le code de procédure civile. Il peut, le cas échéant, requérir l'assistance d'un

ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre

national des ingénieurs géomètres topographes après s'être entendu avec le conservateur de

la propriété foncière sur sa désignation et sur la date de son transport sur les lieux. Il fixe,

d'autre part, le montant de la provision à consigner par l'intéressé suivant les travaux à

effectuer et les frais de vacation qu'ils entraîneront. Il peut également recueillir toutes

déclarations ou témoignages et prendre toutes mesures qu'il juge utiles pour la mise en état

de la procédure, notamment, il entend les témoins dont les parties sollicitent l'audition.

L’article 37 précise que Le tribunal statue sur l'existence, la nature, la consistance et

l'étendue du droit prétendu par les opposants. Il renvoie les parties, pour qu'il soit fait état

de sa décision, devant le conservateur seul compétent, sauf le recours prévu par l'article 96

pour admettre ou rejeter, en tout ou partie, la demande d'immatriculation.

II)Le bornage
A. Le déroulement des opérations de bornage

Le bornage est une opération topographique entamées après la publication de l’extrait de la

réquisition d’immatriculation au B.O, une copie de cette extrait est adressé au service du

cadastre qui établit un programme de bornage. Les personnes convoquées sont invitées

à se présenter en personne ou par mandataire avec procuration régulière pour assister aux

opérations de bornage, en vertu de l’article 19 du dahir de l’immatriculation foncière, sont

convoqué au bornage, le requérant, les voisins indiqués dans la réquisition d’immatriculation,

les titulaires des droits réelles et charges foncières qui se serait régulièrement révélés.

L’article 22 prévoit que si le requérant ne se présente pas au bornage, il n’est procédé à

aucune opération et le procès-verbal de bornage va constater cette absence, la loi 14-07 à

travers son article 23 précise que si le requérant d’immatriculation ne présente aucune

excuse valable dans le mois qui suit la sommation qui lui est adressé, la réquisition

26
d’immatriculation est considérée nulle et non avenu, et cette nullité est applicable aussi si le

conservateur n’a pas pu effectuer l’opération de bornage par le topographe en raison d’un

litige concernant l’immeuble. La présence des intéressés sur les lieux au moment de

déroulement des opérations de bornage revu une grande importance et permis au titulaire

du droit réel grevant l’immeuble, de faire opposition et de régler les litiges qui oppose les

voisins.

Le géomètre doit dresser un procès-verbal qui doit être signé, de même ce PV doit porter la

signature de toutes les personnes comparants mention et faite qu’ils ne peuvent signer ou

qu’ils s’y refusent. Ceci découle de l’article 21 du dahir de 1913 tel qu’il est modifié et

complété par la loi 14-07. Le PV du bornage est accompagné d’un plan sommaire appelé

croquis de bornage ainsi, que des pièces fournies par les deux parties.

En vertu de l’article 23 un avis de clôture de bornage est publié dans un délai maximum de

quatre mois qui suivent le bornage définitif de la propriété. Il est publié à nouveau, en cas

de bornage complémentaire subséquent ayant pour résultat une extension des limites de la

propriété. Le bornage est donc une opération très importante dans la procédure de

l’immatriculation foncière du fait qu’elle permet de déterminer la situation matérielle et

juridique de l’immeuble, et de préciser les parties qui font objet d’une contestation.

En l’espèces, toutes ces opérations relatives au bornage et prévues par le dahir n’ont pas été

réalisé avant la transmission de l’affaire au tribunal pour entamer la phase judiciaire,

cependant la superficie exacte du terrain ainsi que les droits réels et les charges foncières

frappant l’immeuble ne peuvent pas être définitivement déterminé qu’après la réalisation des

dites opérations.

B. L’importance de l’opération de bornage

Le bornage est une opération primordiale dans la procédure d’immatriculation foncière, en

vertu de l’article 19 du dahir de l’immatriculation foncière les opérations de bornage sont

dirigées par le conservateur de la propriété foncière et leur exécution est délégué à un

topographe du service du cadastre, après la modification de ce dahir par la loi 14-07, cette

27
opération est délégué nécessairement à un ingénieur géomètre topographe assermenté du

service du cadastre inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètre

topographes. En vertu de l’article 20, le bornage est une opération topographique qui

consiste à placer des bornes sur le terrain à immatriculer aussi bien pour délimiter le

périmètre indiqué par le requérant que pour préciser les parties qui font objet d’une

contestation de la part des tiers, cette opération est matérialisée par un croquis de bornage

qui doit donner une description détaillée et précise de l’immeuble, sa consistance, sa

superficie, sa situation et relater toutes les particularités du terrain, présence de piste,

rivière... C’est un acte de publicité du fait que l’arrivé du géomètre de ses instruments, ses

assistants et les personnes invitées à assister au bornage suscite la curiosité de la

population, c’est aussi une enquête juridique faite par le topographe en sa qualité du

délégué du conservateur, il interroge le requérant, les riverains les opposants. En l’espèce, le

dossier a été transmis au tribunal de première instance sans avoir effectué les opérations de

bornage relatif à la réquisition d’immatriculation n°3941/11 par le topographe et sous la

direction du conservateur de la propriété foncière, ce qui permet de conclure que les bornes

qui précisent les limites de la propriété de l’opposant n’ont pas été déposées ainsi que la

partie objet du litige n’a pas été délimitée, et puisque cette délimitation est nécessaire du fait

qu’elle permet de déterminer si il y a un chevauchement ou non entre les deux réquisitions,

le tribunal ne peut pas statuer sur l’affaire qu’après la réalisation des travaux de bornage, et

c’est la raison pour laquelle la cour de cassation a cassée et annulée l’arrêt de la cour

d’appel. Cet arrêt va dans le même sens que l’arrêt de la cour de cassation n°1/93 en

date du 27/02/2015 en vertu duquel la cour a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel

qui reconnait le bien-fondé d’une opposition partielle qui n’a pas fait l’objet des opérations de

bornage et dont la partie contestée n’a pas été délimitée.

28
Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°447/8 en date du 21/07/2015

L'immatriculation foncière consiste à inscrire sur des registres appelés livres fonciers, des

immeubles qui, auparavant, étaient régies par le droit musulman.

Cette immatriculation efface tout l'historique de l'immeuble, lui donne un nouveau départ et

le débarrasse, par l'effet de purge, de tous droits réels ou charges foncières antérieures non

révélés en temps utile. La décision d'immatriculation est prise par le conservateur et donne

lieu à l’établissement d’un titre foncier qui doit contenir, entres autres, la description détaillée

de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance ainsi

que les droits réels immobiliers existants sur l’immeuble. Par ailleurs, l'immeuble en cours

d'immatriculation peut être cédé par le requérant en totalité ou en partie d'une manière divise

ou indivise Mais, l'acquéreur doit, en temps utile, déposer son acte d'acquisition à la

conservation foncière pour inscrire la cession au titre foncier au moment opportun.

En l’espèce, Mme Raja AAZI a acheté deux lots de terrain de Mr Abdeslam Ben Laarbi TISTI,

objet de la réquisition d’immatriculation n°51345/j, mais elle n’a pas procédé à l’inscription de

l’acte de vente à la conservation foncière, cependant, le vendeur a immatriculé les lots de

terrain en son nom sous le titre foncier numéro 13427/44 en date du 28/09/2007, après son

décès, ses héritiers ont procédé à l’inscription de la succession sur le titre foncier établit.

L’acheteur a fait par la suite une prénotation sur ledit titre foncier du fait qu’elle n’a pas pu

procéder à l’inscription de son acte de vente sur le titre foncier à cause de quelques héritiers

qui l’on refusé. Mme Rajaa AAZI a demandé d’ordonner au conservateur de procéder à

l’inscription de la vente sur le titre foncier 13427/44 alors que les défendeurs ont préciser que

l’article 62 du dahir de l’immatriculation foncière de 1913 modifié par la loi 14-07 considère

que l’établissement du titre foncier débarrasse l’immeuble par l’effet de purge de tous les droits

réels et les charges foncières antérieures à l’immatriculation foncière. Le tribunal de première

instance a donc rendu son jugement n°216 en date du 07/08/2012 dans lequel il refuse la

demande de l’acheteur, cette dernière a interjeté appel devant la cour d’appel qui a annulé le

jugement du tribunal de première instance et ordonné l’inscription de la vente par les

29
défendeurs en permettant au conservateur de la propriété foncière de Sidi Bennour de

procéder à l’inscription de l’acte de vente sur le titre foncier. Les défendeurs ont formé par la

suite un pourvoi en cassation devant la cour de cassation qui a cassé et annulé l’arrêt de la

cour d’appel du fait qu’elle a violé les dispositions des article 1, 62 et 84 du dahir de

l’immatriculation foncière selon lesquels le titre foncier établit est définitif et inattaquable. Il

serait donc judicieux de s’interroger sur les effets de la décision de l’immatriculation foncière

ainsi que sur le recours que peut exercer une personne lésée suite à l’établissement du titre

foncier.

I)Les effets de la décision d’immatriculation


A. Effet de purge

La cour de cassation dans son arrêt a fait référence à l’article 1 du dahir de l’immatriculation

foncière, cet article prévoit la notion de purge, il énonce que L'immatriculation a pour objet

de placer l'immeuble qui y a été soumis sous le régime du présent dahir, sans qu'il puisse y

être ultérieurement soustrait, cet article a été bien expliqué après sa modification par la loi

14-07 en précisant que l’immatriculation consiste tout d’abord à immatriculer un immeuble

suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule

tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ainsi d’inscrire sur

le titre foncier établi tout acte et fait portant constitution, transmission, modification,

reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en

fait l’objet. Donc, d'après cet article l’immatriculation fait table rase du passé de l'immeuble

si ce dernier n'est pas retenu par le conservateur dans les délais opportuns. L’effet de purge

signifie aussi que la décision du conservateur rend le requérant propriétaire même s’il n’avait

aucun droit valable antérieurement et le titre établi en son nom constitue un titre juridique

nouveau qui se suffit à lui-même et ne se rattache à aucun passé juridique, en revanche,

cette décision peut dans certains cas donner lieu à des abus, et privé certaine personne de

leurs droits bien qu’il soit légitime. En l’espèce, la cour d’appel a statué en faveur de

l’acheteur qui n’a demandé l’inscription de l’acte de vente à la conservation foncière qu’après

30
l’établissement du titre foncier au nom des héritiers du vendeur ce qui heurte avec le

principe de l’effet de purge, la cour de cassation considère aussi que la décision de la cour

d’appel est contradictoire avec tous ses arrêts relatifs à cette question de droit, tel que l’arrêt

n° 61 du 01/04/2006, l’arrêt n°606 en date du 22/03/2006, l’arrêt n° 3134 en date du

03/10/2007, l’arrêt n° 3245 en date du 24/09/2008, dans lesquels elle considère que la

purge est une règle obligatoire et générale qui ne peut pas être exclu que par un texte de

loi.

B. Caractère définitif du titre foncier

La cour de cassation dans son arrêt a mis l’accent sur le caractère définitif et inattaquable du

titre foncier, dans ce cadre, elle a fait référence à l’article 62 du dahir de l’immatriculation

foncière qui énonce que le titre foncier est définitif et inattaquable, il forme le point de

départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l’immeuble, au moment

de l’immatriculation, à l’exclusion de tous autres droits non-inscrits. Cela signifie que celui qui

n’est pas intervenu lors de la procédure d’immatriculation du terrain pour établir son droit de

propriété sur une construction ne peut revendiquer ce droit, du fait que le titre foncier une

fois établi, il libère l’immeuble de toute charge au profit du requérant. Ce caractère définitif

porte un avantage pour le requérant d’immatriculation mais il peut être désavantageux à

l’égard d’une personne qui se trouve léser par l’effet de l’immatriculation sans pouvoir

revendiquer son droit sur l’immeuble même si c’est un droit légitime. C’est un principe qui

doit être appliquer avec souplesse afin que les personnes qui utilisent des procédés

illégitimes pour immatriculer un immeuble en leur nom n’en tire pas profit au détriment des

tiers Toutefois, certains droits réels, bien que non retenus par le conservateur dans sa

décision, peuvent survivre et être opposés au bénéficiaire de la décision, il s’agit

essentiellement des droits privatifs d’eau, des immeubles appartenant au domaine public et

les immeubles habous, car ces biens sont inaliénables et imprescriptibles. Cela nous permet

de déduire que la cour d’appel n’a pas respecté le principe du caractère définitif et

inattaquable du titre foncier, du fait qu’il a ordonné l’inscription de l’acte de vente après

31
l’établissement du titre foncier ce qui viole les dispositions de l’article 62 du dahir de

l’immatriculation foncière.

II). L’inscription au livre foncier

On peut traiter le présent arrêt de la cour de cassation aussi à travers les articles 66 et 67 du

dahir du 11/08/1913 qui mettent l’accent sur les effets de l’inscription des actes à la

conservation foncière.

A. L’effet constitutif de l’inscription

Le droit de propriété est un droit réel qui n’existe que par le fait de leur inscription sur les

livres fonciers. Ainsi, seule l’inscription de l’acte d’acquisition sur le livre foncier transfère la

propriété entre les parties. C’est ce qu’on appelle l’effet constitutif des inscriptions. Cette

disposition relative à la législation foncière fait exception à la règle générale prévue par

l’article 491 du DOC pour qui le transfert de la propriété se réalise de plein droit entre les

parties, dès que celles-ci se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix. Cet effet

constitutif des inscriptions se justifie surtout par ses avantages pratiques, il permet de

supprimer tout désaccord entre le fait et le droit en incitant les usagers de la conservation

foncière à inscrire immédiatement leurs droits. Cette règle originale de l’effet constitutif des

inscriptions découle essentiellement des articles 66 et 67 du dahir ainsi complété et modifié

par la loi 14-07 et le 1er alinéa de l’article 2 de la loi 39-08. En l’espèce, pour que Mme AAZI

Raja puisse avoir un droit réel sur les deux lots de terrain qu’elle a acheté, il fallait qu’elle

procède à l’inscription de la vente à la conservation foncière avant que le bien soit

immatriculé par les héritiers, mais une fois ces derniers ont procédé à l’accomplissement de

toutes les formalités de l’immatriculation du terrain et l’inscription de leur succession sur le

titre ainsi établi, Mme Raja ne peut plus revendiquer la propriété du terrain, cela est justifié

aussi par les dispositions de l’alinéa 1 de l’article 2 de la loi 39-08 sur les droits réels qui

énonce que les titres fonciers et les immatriculations subséquentes qui y sont mentionnées

conservent le droit qu’ils relatent et font preuve à l’égard des tiers que la personne qui y est

dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés.

32
B. Les effets entre les parties et à l’égard des tiers

L’article 67 du dahir du 12/08/1913 prévoit que les actes volontaires et les conventions

tendant à constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent

effet, même entre parties, qu’à dater de l’inscription sur le titre foncier. Cependant

l’opération de vente d’un bien immobilier est une opération qui consiste à transmettre le

droit de propriété de ce bien à une autre personne, cette transmission ne peut être effective

selon ladite article qu’après l’inscription de l’acte de vente dans les livres fonciers de la

conservation foncière, à défaut le droit n’est pas considéré comme transmis, et puisque Mme

AAZI Raja dans le cas d’espèce n’a procédé à l’inscription de son acte de vente, la

transmission effective de droit réel de propriété n’est pas réalisé.

Quant à l’égard des tiers, l’article 66 prévoit que tout droit réel relatif à un immeuble

immatriculé n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le

titre foncier par le conservateur de la propriété foncière, on en déduit que à l’égard des tiers

l’inscription développe deux effets un effet positif qui signifie que tout acte inscrit est réputé

existant à l’égard des tiers et un effet négatif qui signifie que tout acte non inscrit est réputé

inexistant à l’égard des tiers, cette force probante à l’égard des tiers de bonne foi a été

présenté comme action par la cour d’appel de Rabat par son arrêt du 12/08/1940. En

l’espèce puisque Mme AAZI Raja n’a pas procédé à l’inscription de l’acte de vente, ce

derniers est considéré comme étant inexistant à l’égard des héritiers du vendeur Mr

Abdeslam Ben Larbi TISTI, cependant, les héritiers ont procédé à l’immatriculation du terrain

en leur nom et à l’inscription de l’acte de la succession sur le titre foncier établi, cet acte de

succession puisqu’il a fait l’objet d’une inscription au niveau de la conservation foncière il est

réputé existant à l’égard de Mme Raja AAZI.

Une opération de vente doit faire l’objet d’une inscription au niveau de la conservation

foncière pour assurer la transmission effective du droit de propriété, du fait que tant que

l’acte est inscrit le droit est effectivement transmis et peut être opposé aux tiers, et tant qu’il

n’est pas inscrit la transmission du droit n’est pas effective et la vente ne peut pas être

33
opposé aux tiers, cependant, si un acheteur découvre que l’immeuble qu’il a acheté fait

l’objet d’une procédure d’immatriculation foncière au profit d’un tiers, il ne peut garder son

droit de propriété que si il se présente à la conservation foncière pour faire opposition et

inscrire son acte de vente dans les délais légaux, mais une fois le titre foncier est établi

l’acheteur lésé ne peut plus récupérer l’immeuble du fait que le titre foncier est définitif et

inattaquable, et permet par l’effet de purge de faire table rase de tous les droits réels et

charges foncière qui n’ont pas été retenu par le conservateur pendant la procédure

d’immatriculation.

34
Commentaire d’arrêt de la cour de cassation n°357/8 en date du 25/06/2013

selon l’article 62 du Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière modifié par la loi

14/07, le titre foncier, une fois établi, il est définitif et inattaquable, il forme le point de

départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l’immeuble au moment

de l’immatriculation, à l’exclusion de tous autres droits non inscrits. On dit aussi que

l’établissement du titre produit l’effet de purge sur le bien immeuble objet de

l’immatriculation. En revanche l’achat d’un bien immeuble non immatriculé n’est jamais

définitivement à l’abri d’une contestation fondée, puisqu’un prétendant peut se manifester

des années après pour réclamer un droit sur l’immeuble acheté.

En l’espèce, les héritiers de Mr RAIS Larbi prétendent être les propriétaires du lot du terrain

nommé « LHARCHA », et ce, selon la molkiya n° 266 en date du 15/10/1951, cependant, ils

découvrent que le dit lot du terrain a été immatriculé au nom du Mr Lakbir TOUTI BEN

OMAR sous le numéro du titre foncier 89792/C, les héritiers de Mr RAIS Larbi avaient

demandé l’annulation du titre foncier établit, dans ce cadre la cour d’appel avait rendu un

jugement en date du 11/12/2006 dans lequel elle avait refusé leur demande, et puisque ils

ne leur reste que la demande des dommages et intérêts, ils demande maintenant au tribunal

de première instance d’ordonner aux défendeurs le paiement à leur profit des dommages et

intérêts préalable d’un montant de 10000DH et de désigner un expert pour évaluer le

montant des dommages et intérêt à payer, les défendeurs ont répondu par le fait que

plusieurs procès ont eu lieu entre eux depuis 1975 et ils sont terminé tous en leur faveur. Le

tribunal de première instance a rendu son jugement n°260 en date du 08/03/2010 dans

lequel elle refuse leur demande. Les demandeurs ont interjeté appel devant la cour d’appel

et elle a statué aussi en faveur des défendeurs, par la suite ils ont formé un pourvoi en

cassation devant la cour de cassation, en considérant que la cour d’appel a violé les

disposition de l’article 64 du dahir de l’immatriculation foncière du fait qu’ils prétendent que

la cour a statué en faveur des défendeurs qui ont utilisé le dol pour immatriculé le terrain en

leur nom, comme ils considère que la cour d’appel a violé les disposition des article 345 et 55

35
de la procédure civil en prétendant premièrement qu’elle n’a pas motivé son arrêt et qu’elle

s’est basé seulement sur le jugement du tribunal de première instance et deuxièmement

qu’elle n’a pas désigné un expert même si ils l’ont demandé, mais la cour de cassation a

rejeté leur pourvoi. Alors il serait judicieux de s’interroger sur le recours que peut intenter

une victime d’immatriculation ainsi que les règles procédurales que le tribunal doit respecter.

I)Recours des victimes de la décision d’immatriculation

A. Octroi des dommage et intérêts

La cour de cassation a fait référence dans son arrêt à l’article 64 du dahir de

l’immatriculation foncière, cet article énonce qu’aucun recours ne peut être exercé sur

l’immeuble à raison d’un droit lésé par suite d’une immatriculation. Les intéressés peuvent,

mais seulement en cas de dol, exercer une action personnelle en dommages et intérêts

contre l’auteur du dol. L’article 64 du dahir de l’immatriculation du 12/08/1913 modifié et

complété par la loi 14-07, exclut tout recours sur l’immeuble immatriculé, à raison d’un droit

lésé par suite d’une immatriculation, cela signifie que les victimes d’une immatriculation, en

vertu de l’effet de purge et du fait que le titre devient inattaquable, n’ont plus aucun recours

sur le droit réel portant sur l’immeuble et cela est valable même si l’immatriculation a été

obtenue à la suite d’un dol. Toutefois cet article permet à la partie lésée qui n’a pas pu faire

opposition, en temps utile, pour protéger leurs droits d’engager une action personnelle en

dommages et intérêts, contre l’auteur du dol, pour cela, la victime doit pour avoir gain de

cause et obtenir le prononcé par le juge des dommages et intérêts à l’encontre du

bénéficiaire du titre foncier établir une double preuve, il s’agit de la preuve de son droit de

propriété ou d’un droit réel ayant existé sur immeuble à son profit et que ce droit a disparu

du fait de l’immatriculation et de la preuve du dol de la part du bénéficiaire de

l’immatriculation. En l’espèce les héritiers de Mr Larbi estiment être lésé dans leur droit de

propriété suite à l’immatriculation du terrain par Mr. Lakbir TOUTI BEN OMAR et ils ont

prouvé l’existence de ce droit avant l’immatriculation foncière par une molkiya n° 266 en

date 15/10/1951, et ils prétendent aussi que le défendeur a obtenu l’immatriculation à la

36
suite d’un dol en faisant croire à leur père qu’il s’agit juste d’une précision des limites entre

les héritiers qui ne porte pas atteinte à son lot du terrain mais selon l’arrêt de la cour de

cassation, les documents apportés par les demandeurs ne constituent pas une preuve de dol

de la part du défendeur au profit du qui le titre foncier a été établi.

B. Recours contre l’Etat ou le conservateur

La partie lésée peut aussi faire un recours contre le conservateur pour engager sa

responsabilité qui peut être, professionnelle ou personnelle. Quant à La responsabilité

professionnelle le conservateur peut être poursuivi, en tant que fonctionnaire, sur la base de

l’art. 79 du DOC qui énonce que l’état et les municipalités sont responsables des dommages

causés par le fonctionnement de l’administration et par les fautes de service de leurs agents,

ce qui signifie que si le préjudice subi par la victime d’une immatriculation résulte du mauvais

fonctionnement des services administratifs chargés à bien mener une procédure

d’immatriculation, l’Etat serait tenu responsable sur la base de l’article 79 du DOC. Quant à la

responsabilité personnelle du conservateur, elle peut être engagé sur la base de l’article 80

du DOC qui énonce que les agents de l’état et des municipalités sont personnellement

responsables des dommages causés par leur dol ou par des fautes lourdes dans l’exercice de

leurs fonctions, Néanmoins, il est à noter que la notion de faute lourde n’est pas précise et

qu’il est difficile de distinguer entre la faute légère et la faute lourde et par conséquent il

n’est pas aisé de la prouver pour déclencher la responsabilité du conservateur. Pour ce qui

est du dol commis par le conservateur, on constate qu’il y a une certaine confusion entre

l’article 80 du DOC et l’article 64 du dahir de 1913. En vertu de ce dernier article (al. n° 2)

les intéressés peuvent, mais seulement en cas de dol, exercer une action personnelle en

dommages et intérêts contre l’auteur du dol, mais le législateur n’a pas précisé exactement

quel peut être l’auteur du dol, est-ce le conservateur ou le bénéficiaire de l’immatriculation ?

Toutefois, selon une partie de la doctrine, il ne peut s’agir que du bénéficiaire de

l’immatriculation puisque s’il y a dol de la part du conservateur, il faudrait le prouver dans le

cadre de l’article 80 du DOC et non pas à travers l’article 64 du dahir de 1913.

37
II) Règles procédurales
A. La motivation de l’arrêt

L’obligation de motivation des décisions de justice constitue une règle essentielle du procès

civil dont le principe résulte de l’article 345 du code de procédure civile.

Motiver c’est fonder sa décision en fait et en droit, elle permet aux juges d'expliquer les

raisons de fait et de droit qui les ont conduits à rendre cette décision la motivation des

décisions de justice est importante, car si moralement elle est une garantie contre

l’arbitraire, elle permet surtout d'expliquer la décision rendue et de justifier du respect d’un

raisonnement rationnel et juridique. En matière civile, l’obligation de motivation des

jugements répond à une triple finalité. Tout d’abord elle oblige le juge au raisonnement

juridique, c’est-à-dire à la confrontation de la règle de droit applicable avec les faits de

l'espèce, elle constitue ensuite pour le justiciable la garantie que ses prétentions et ses

moyens ont été sérieusement et équitablement examinés par le juge, et elle permet enfin au

juge de justifier sa décision pour la soumettre au contrôle des juridictions supérieures.

Aussi, la motivation des arrêts de cour d'appel permet à la Cour de cassation, qui est la plus

haute juridiction de l'ordre judiciaire, dont les décisions s'imposent aux juridictions

inférieures, d’exercer son contrôle sur l'application des règles de droit et le respect des

principes directeurs du procès. Par voie de conséquence, les juges ne doivent pas statuer par

des considérations générales, ni se déterminer sur la seule allégation d’une partie ou sur des

pièces qu’il n’analyse pas. En l’espèce, Le demandeur au pourvoi reproche à la cour d’appel

de ne pas avoir respecter dans son arrêt l’obligation de motivation énoncé par l’article 345

du code de la procédure civile, du fait qu’elle ne s’est basé dans sa décision que sur le

jugement du tribunal de première instance, mais la cour de cassation considère que le fait de

se baser sur les dispositions du jugement de tribunal de première instance ne rend pas

l’arrêt de la cour d’appel non motivé sauf dans le cas où elle ne répond pas à une question

invoquée par les parties.

38
B. Les mesures d’instruction

Dans l’arrêt de la cour de cassation, le demandeur en pourvoi reproche à la cour d’appel le

fait de violer les dispositions de l’article 55 du code de procédure civile selon laquelle le juge

peut, soit sur la demande des parties ou de l'une d'elles, soit d'office, ordonner avant dire

droit au fond, une expertise, une visite des lieux, une enquête, une vérification d'écriture ou

toute autre mesure d'instruction. S’agissant L’expertise elle est une mesure d’instruction

dans laquelle il est fait appel à un homme de l’art. sa réalisation permet à la juridiction saisie

de disposer de l’avis d’un spécialiste sur une question à caractère technique dont dépend la

solution du litige. Quant à La visite des lieux elle est une mesure qui permet au juge, pour

les besoins de l’instruction, de se transporter sur des lieux ayant abrité le litige afin de

constater, par lui-même, l’existence ou l’absence d’un fait. Pour l’enquête elle est une

mesure d’instruction qui permet au juge d’entendre les témoins et les parties du litige. Le

témoignage peut être défini comme étant le fait pour un tiers au litige d’informer le juge,

après avoir prêté serment, des éléments dont il a eu connaissance. Cette mesure peut être

ordonnée pour permettre aux juridictions de fond de vérifier la réalisation d’un fait

déterminé. Et pour la vérification de l’écriture, elle permet d’examiner la sincérité d’un acte

sous seing privé qui a été déniée par la partie contre laquelle il a été produit. La vérification

peut porter soit sur le contenu de l’acte soit sur la signature apposée sur lu, et elle est faite

soit par titres (comparaison) soit par témoins soit par expert. Ces mesures d’instruction sont

des moyens auxquels peut recourir les juridictions de fond, d’office ou à la demande de l’une

des parties, pour constituer une idée claire à propos d’une affaire. Ces mesures ont un

caractère facultatif et les juridictions de fond ne sont pas obligées de répondre

favorablement aux demandes formulées par les parties. En l’espèce, le demandeur en

pourvoi considère que la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 55 du code de la

procédure civile du fait qu’elle n’a pas ordonné, l’une des mesures d’instruction cités dans

ledit article avant de rendre son arrêt, la cour de cassation, en se référant au caractère

39
facultatif des mesures d’instruction a donc précisé que les juridictions de fond ne sont pas

obligées d’instruire toutes les affaires desquelles elles sont saisies elles peuvent trancher

sans ordonner aucune mesure si elle estime disposer de suffisamment d’élément, et précise

aussi que le fait de ne pas répondre à la demande de ces mesures et considéré comme un

refus.

L’immatriculation foncière est donc une opération importante qui permet de protéger la

propriété immobilière elle permet après l’établissement du titre foncier d’effacer tous le

passé du terrain suite à l’effet de purge, de ce fait, aucun droit réel ou charge foncière

antérieure à l’immatriculation et qui n’a pas été retenu par le conservateur ne peut être

retenu après l’établissement du titre foncier et par conséquent la victime qui s’estime lésé

par le fait de l’immatriculation ne peut en aucun cas restituer l’immeuble même si il a été

immatriculé par le dol, la victime ne peut dans ce cas que demander des dommages et

intérêts si elle apporte la preuve de l’existence d’un droit lésé par le fait de l’immatriculation,

et la preuve de dol de la part du bénéficiaire de l’immatriculation, la partie lésée peut aussi

faire recours contre le conservateur foncière pour engager soit sa responsabilité

administrative en tant que fonctionnaire d’Etat sur la base de l’article 79 du DOC si le

préjudice subi par la victime résulte du mauvais fonctionnement des services administratifs

ou pour engager sa responsabilité personnelle dans le cadre de l’article 80 du DOC si le

dommage subi suite au dol ou la faute lourde du conservateur. Quant à la motivation de

l’arrêt elle est considéré en vertu de l’article 345 du code de procédure civile comme étant

obligatoire pour justifier la décision des juges de fond, de sa part la cour de cassation

considère que quand le juge de fond fonde sa décision sur les dispositions de jugement de

première instance cela ne permet pas de considérer l’arrêt comme étant non motivé que

lorsqu’il ne répond pas à une question invoquée par les parties. S’agissant des mesures

d’instructions ces dernières ont un caractère facultatif et les juridictions de fond ne sont pas

obligées d’instruire toutes les affaires desquelles elles sont saisies elles peuvent trancher

sans ordonner aucune mesure si elle estime disposer de suffisamment d’élément.

40
Synthèse
Pour que l’immeuble soit soumis au régime de l’immatriculation foncière il faut qu’il soit au

préalable immatriculé et titré, et pour qu’il soit immatriculé, il doit obéir à la procédure

d’immatriculation qui s’appuie essentiellement sur des techniques de publicité foncière.

La procédure d’immatriculation commence par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation

signée auprès de la conservation foncière, cette réquisition doit comporter un ensemble de

renseignements concernant l’immeuble, le propriétaire et les titulaires des droits réels, et elle

doit être appuyée de tout acte ou document faisant connaitre le droit de propriété. Le

conservateur vérifie la régularité de la demande et les pièces fournies suite à l’article 30 du

dahir de l’immatriculation foncière de 1913 modifié et complété par la loi 14-07, cet article a

fait l’objet d’une interprétation par la circulaire du conservateur général n°401 du

26/11/2014 permettant ainsi de préciser qu’une demande qui est irrégulière ou non appuyée

par des documents suffisants peut faire l’objet d’un rejet de la part du conservateur. Cette

décision de rejet doit être motivée et notifiée au requérant de l’immatriculation et peut faire

l’objet d’un recours devant le tribunal de première instance qui statue à charge d’appel, et

ce, en vertu de l’article 37bis. En revanche une décision de rejet ne doit pas être confondu

avec une décision d’annulation de la procédure de l’immatriculation foncière dont le recours

se fait devant le tribunal administratif et qui peut avoir lieu si le procès-verbal constate

l'absence du requérant ou de son mandataire ou la non-exécution de ce qui est nécessaire

pour le déroulement de l’opération de bornage, si le requérant d’immatriculation ne présente

aucune excuse valable dans le mois qui suit la sommation qui lui est adressée, ou si le

conservateur de la propriété foncière ou son délégué n’a pas pu effectuer l’opération de

bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant l’immeuble, la distinction

entre ces deux notions a fait l’objet de l’arrêt de la cour de cassation n°667-8 en date

du 19/12/2017. Dans un délai de 10 jours du dépôt de la réquisition, le conservateur de la

41
propriété foncière dresse un extrait de la réquisition et procède à sa publication au B.O.

L’opération de bornage est la deuxième phase de la procédure administrative de

l’immatriculation foncière, elle est régit par les article 17 à 23 du dahir de l’immatriculation

foncière de 1913 modifié et complété par la loi 14-07, c’est une opération topographique, un

acte de publicité et une enquête juridique, elle consiste à placer des bornes sur le terrain à

immatriculer aussi bien pour délimiter le périmètre indiqué par le requérant que pour

préciser les parties qui font objet d’une contestation de la part des tiers, si la délimitation de

la partie contestée n’a pu être effectuée, le conservateur de la propriété foncière transmet la

réquisition d’immatriculation au tribunal de première instance, le juge rapporteur saisi du

dossier peut effectuer cette délimitation conformément aux dispositions de l’article 34 de

ladite loi, cette délimitation est obligatoire avant que le tribunal rend son jugement, ainsi la

cour de cassation dans ses arrêts n°1/93 en date du 27/02/2015 et n° 2711 en

date du 29/05/2012 a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel qui a statuée sur

l’opposition à l’immatriculation d’un terrain qui n’a pas fait l’objet des opérations de bornage.

Cette opération est matérialisée par un croquis de bornage qui doit donner une description

détaillée et précise de l’immeuble, sa consistance, sa superficie, sa situation et relater toutes

les particularités du terrain.

Dans les 4 mois qui suivent le bornage définitif de l’immeuble, le conservateur doit publier un

avis de clôture de bornage dans le bulletin officiel dans lequel il précise que les oppositions

seront reçues pendant un délais de deux mois qui court à partir de la date de l’insertion dans

le bulletin officiel, à l’expiration de ce délais, l’article 27 du dahir de l’immatriculation foncière

modifié et complété par la loi 14-07 prévoit qu’aucune opposition n'est recevable, cela

signifie que toutes personnes ayant un droit sur l’immeuble, peut faire opposition durant

toute la procédure de l’immatriculation jusqu’à le délai de deux mois qui cour de l’insertion

de l’avis de clôture de bornage mentionné dans l’article 23, et si ce délai arrive à expiration,

le conservateur peut refuser la réception de cette opposition tardive, en revanche, l’article 29

prévoit qu’une opposition tardive peut être exceptionnellement reçue par le conservateur de

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la propriété foncière même si la réquisition d’immatriculation n’est grevée d’aucune

opposition antérieure, comme c’était bien indiqué par l’arrêt de la cour de cassation

n°170 en date du 04/02/2016, et a posé comme condition aussi l’obligation de présenter

par l’opposant au conservateur de la propriété foncière les documents indiquant les raisons

qui l’ont empêché de formuler son opposition dans le délai légal, ainsi que les actes et

documents appuyant sa demande. En vertu de l’article 64 aucun recours ne peut être exercé

sur l’immeuble à raison d’un droit lésé par suite d’une immatriculation, de ce fait, aucun droit

réel ou charge foncière antérieure à l’immatriculation et qui n’a pas été retenu par le

conservateur ne peut être retenu après l’établissement du titre foncier et par conséquent la

victime qui s’estime lésée par le fait de l’immatriculation ne peut en aucun cas restituer

l’immeuble même si il a été immatriculé par le dol, la victime ne peut dans ce cas que

demander des dommages et intérêts si elle apporte la preuve de l’existence d’un droit lésé

par le fait de l’immatriculation, et la preuve de dol de la part du bénéficiaire de

l’immatriculation, la partie lésée peut aussi faire recours contre le conservateur de la

propriété foncière pour engager soit sa responsabilité administrative en tant que

fonctionnaire d’Etat sur la base de l’article 79 du DOC si le préjudice subi par la victime

résulte du mauvais fonctionnement des services administratifs ou pour engager sa

responsabilité personnelle dans le cadre de l’article 80 du DOC si le dommage subi suite au

dol ou la faute lourde du conservateur. Dans un arrêt n°447/8 en date du 21/07/2015,

la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel qui a ordonné l’inscription

d’un acte de vente après l’établissement du titre foncier en précisant que l’inscription devait

avoir lieu pendant la procédure de l’immatriculation foncière et que une fois le titre foncier

est établi aucun droit antérieur à l’immatriculation ne peut être retenu suite au disposition

des article 1 et 64, dans un autre arrêt n°357/8 en date du 25/06/2013 la cour de

cassation a confirmé l’arrêt de la cour d’appel qui a refusé d’accorder des dommage et

intérêts aux héritiers qui s’estiment être lésé dans le droit de propriété d’un lot de terrain

qu’ils ont hérité de leur père suite au dol mais qu’ils n’ont pas apporté la preuve ce dol.

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ANNEXES

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