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Faculté des sicences juridiques

économiques et sociales de Mohammedia


Université Hasan II

Année universitaire 2017-2018

Cours de droit
foncier marocain

Professeur El melloukiRiffi Salma1

1
SalmaElMelloukiRiffi, Professeur habilité à l’Université Hassan II- Casablanca-Mohammedia, FSJES Mohammedia

1
Introduction

Afin d’avoir une vision globale sur l’introduction à l’étude du droit foncier marocain et y être initié de la meilleur façon, il
convient de le situer dans son contexte historique, de découvrir son origine et ses sources ainsi que ses contours et
caractéristiques.

I- Contours et caractéristiques du droit foncier marocain

A- Contours du droit foncier marocain

1- Notion de droit foncier

Clarifier la notion de droit foncier revient, d’abord, à donner une signification précise de celui-ci connu, également, sous le
nom de régime foncier et d’en faire, ensuite, la distinction avec tout ce qui s’en rapproche.
a) Définition du droit foncier

Le  régime foncier peut être défini, de manière générale, comme étant le rapport qui existe entre des individus ou des
groupes relativement aux terres. C’est une institution, c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une société pour
régir le comportement de ses membres. Ces règles définissent la répartition des droits de propriété sur les terres, les
modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres, les modalités et les limitations
correspondantes. Plus simplement, le régime foncier détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant combien de
temps et dans quelles conditions.
Le terme foncier, quant à lui, est issu de l'ancien mot français fonds.
Il désigne ce qui est relatif à un fonds de terre, à son exploitation et à son imposition. D'où les notions
de : propriétaire foncier, propriété foncière et taxe foncière.

b) Droit foncier et notions voisines

La nécessité de distinguer le droit foncier de certaines notions appelées voisines, suppose l’existence d’interférences entre
ces dernières qui parfois peuvent être source d’ambiguïté et de mélange. Lesdites notions se rapportent essentiellement au
droit immobilier et au droit des biens.
Droit foncier et droit immobilier

Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l’ensemble des textes juridiques du droit public comme du droit
privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles.
Il s’agit d’une partie du droit des biens, et concerne aussi bien des immeubles privées que le droit du patrimoine des
personnes publiques. Son champ est donc très large puisqu’il concerne le droit de la construction, le droit de l’urbanisme, le
droit des hypothèques, le droit des servitudes légales et conventionnelles, le droit de la copropriété, le droit applicable à
certaines professions spécialisées comme les agents immobiliers, les notaires, les architectes, etc.

Ce qu’il faut retenir, essentiellement, c’est que le point de distorsion majeur entre les deux notions se rapporte à ce qui est
bâti et s’élève ou non sur terre. En effet, on ne peut parler de droit immobilier que dans ce cas bien précis. Ce qui n’est pas
le cas pour le droit foncier, qui lui ne retient pas le même critère. Qu’il y ai construction ou non, l’immatriculation foncière
peut être déclenchée à n’importe quel moment.

Droit foncier et droit des biens

Le droit des biens, coiffe non seulement l’ensemble des règles juridiques régissant les biens immeubles, qu’ils soient bâtis
ou non mais, également, celles régissant les biens meubles dans leurs différentes classifications. Et c’est là le point de
divergence principal caractérisant la différence entre les deux notions en cour d’étude. Le rapprochement quant à lui est
flagrant lorsqu’il s’agit de la notion de propriété et de possession, ou encore le bien dans sa dimension corporelle ou in
corporelle comme on le verra plus loin, dans les développements qui suivront.

2- Les principaux intervenants dans la mise en œuvre du droit foncier marocain

a) L’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC)

L’agence en cour d’étude est un établissement public, doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière, placée
sous la tutelle de l’Etat et plus précisément le ministère chargé de l’Agriculture. Elle est régie par la loi n°58-00 portant

2
création de l’ANCFCC. Cette dernière a pour mission principale d’exercer au profit de l’Etat, les attributions reconnues par
la législation et la réglementation en vigueur à la puissance publique en matière d’immatriculation de la propriété foncière,
de cadastre et de cartographie. Son directeur est nommé par Dahir, il s’agit actuellement de Monsieur Karim
Tajmouati .Son organigramme englobe les conservations foncières décentralisées relevant toutes de l'agence centrale,
comme le révèle le schéma suivant :

b) Les conservateurs de la propriété foncière

Ala tête de chaque conservation foncière, il y a un conservateur de la propriété foncière nommé par le directeur général sur
proposition du conservateur général . Actuellement, et parallèlement au nombre des conservations foncières, il y a 75
conservateurs.
Les attributions de chaque conservateur sont fixées par l’article 4 de l’arrêté viziriel du 4 juin 1915 dont on retient
principalement :
donne suite aux requêtes d’immatriculation et procéder, s’il y a lieu, à l’immatriculation des immeubles sur les
livres fonciers ;
porter les mentions sur les livres fonciers concernant les droits réels et les charges foncières constitués sur les
immeubles après leurs immatriculation ;
conserver les livres fonciers et mappes foncières cadastrales, ainsi que les actes, plan et documents relatifs aux
immeubles immatriculés ;
percevoir les droits et taxes exigibles pour les divers formalités ;

3
tenir un registre de dépôt où sont constatées par ordre les réquisitions des formalités et les remises de pièces, un
registre des oppositions, etc.
c) Le conservateur général

Le conservateur général de la propriété foncière, siégeant à Rabat, a comme rôle principal d’assurer l'unité de doctrine
administrative dans l'application des textes relatifs au régime foncier de l'immatriculation. Il s’agit, actuellement du
Conservateur GénéralRbii Hamid, qui était ancien directeur de la direction de la conservation foncière (DCF), suite à sa
nomination par Dahir.
Ses attributions sont fixées par le Dahir du 29 décembre 1953.

Il contrôle l'exercice des fonctions dont les conservateurs sont chargés par l'article 4 de l'arrêté viziriel organique
du 4 juin 1915 (21 rejeb 1333) ;
Il donne aux conservateurs, qui doivent lui soumettre toutes les questions et affaires importantes nécessitant une
décision de principe, toutes instructions générales ou particuliers propres à assurer cette unité ;
Il peut évoquer, aux fins de décision, toutes affaires d'immatriculation on d'opérations subséquentes, soit d'office,
soit à la requête des intéressés.Ses décisions peuvent, dans tous les cas, faire l'objet du recours judiciaire prévu
par l'article 96 de la loi 14-07, modifiant et complétant le Dahir susvisé du 12 août 1913 sur l'immatriculation des
immeubles.
En outre, le conservateur général dresse des circulaires aux conservateurs depuis 1917 jusqu’à nos jours, circulaires qui
sont considérées comme étant l’une des principales sources du droit foncier, comme on le verra plus loin. Leur lecture,
comme le souligne le Professeur « Paul Decroux » dans son livre intitulé « Droit foncier marocain »2, révèle les
nombreuses difficultés auxquelles ont dû faire face les conservateurs ainsi que les directives du Conservateur Général
pour pallier à celles-ci3.

B- Caractéristiques du droit foncier marocain

1- Un droit révélant une dualité des régimes juridiques

La dualité caractérisant le droit foncier marocain est due à la coexistence de deux régimes qui sont appelés à composer
entre eux. Il s’agit du régime traditionnel et du régime moderne.
a) Le régime traditionnel

Celui-ci est régi par les principes du droit musulman et les coutumes légales. Il régit les pratiques ancestrales foncières qui
sont inspirés du droit musulman selon lequel les droits sont consacrés et authentifiés par des actes adoulaires.
Cela dit, le régime traditionnel comporte plusieurs inconvénients 4 dont on cite principalement :
L'absence de publicité des droits prétendus;
La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble concerné, sa situation, sa
consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables
détenteurs;
L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve du contraire,
La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ;
La faiblesse de l'investissement ;
La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui constituent plus de 50 % des affaires pendantes
devant les tribunaux.
Le manque total de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs rend le secteur
traditionnel d'une "opacité" impropre à la circulation des biens, à l'investissement et à la modernisation.
Il convient de signaler, enfin, que, dans le régime en cours d’examen, le droit de propriété est fondé, en cas d'existence de
documents écrits probants, soit sur : la possession paisible publique, à titre de propriété, permanente d'une durée
supérieure à 10 ans lorsqu’elle est invoquée à l'encontre d’un tiers, et à 40 ans quand elle est invoquée à l'encontre de
parents; ou encore sur l’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.

b) Un régime moderne

2
Voir à ce sujet, Decroux (P.), « Droit Foncier Marocain », Ed. La porte, Rabat 1977, p.p.63
3
Voir à ce sujet, « Recueil des principales circulaires en vigueur 1917-2010 », qui est un répertoire
chronologique des principales circulaires en vigueur, entité du Conservateur général.
4
Voir à ce sujet l’intervention de Mohamed M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, sous le titre «  Le
système foncier au Maroc : Une sécurité et un facteur de développement durable, Au milieu urbain et rural  »,
2nd FIG Conférence régionale, Marrakech, Maroc, Décembre 2 mai 2003.

4
Ils’agit du régime de l’immatriculation foncière a été instauré à partir de 1913 et qui est régi, actuellement par le Dahir de
1913 tel quil a été complété et modifié par les la loi 14-07, est caractérisé par la publicité et la force probante des
inscriptions sur les livres fonciers.
Ce dernier système présente de nombreux avantages juridiques, topographiques économiques et sociaux, cependant, il
demeure facultatif ce qui entrave sa généralisation. Parmi les avantages, on peut citer :
Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la procédure d'immatriculation;
Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro propre. C'est le titre foncier qui constitue
pratiquement l'état civil de la propriété et lui donne un nouveau départ ;
Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable;
Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-à-vis des tiers et auprès
des tribunaux; Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment inscrite, ce qui écarte toute
usurpation ou prescription. Il ne peut y avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions, l'accès au crédit et à
l'investissement, etc.
Nous constatons la présence côte à côte de deux régimes dont l'un malgré ses défauts, préserve l'intimité des propriétaires,
et l'autre, malgré ses qualités, dévoile à tout venant des données qui devraient être personnelles et confidentielles.

2- Un droit consacrant une variété de statuts fonciers

L'espace foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas la stabilité et les garanties nécessaires pour
entreprendre des investissements sur le long terme:

 Le Melk, largement prédominant : c’est undroit de propriété, qui porte essentiellement sur les immeubles (la terre).
Les règles s’y appliquant trouvent leur origine dans le droit musulman, rite malékite, règles à la mise en œuvre
desquelles le colonisateur ne s’opposera pas, puisque son intervention en la matière se limitera à l’adoption de
quelques dispositions légales, celles relatives à la procédure d’établissement des actes de propriété 5.
Les auteurs musulmans classiques considèrent un tel droit comme relevant de la pleine propriété privative, que celle-
ci soit individuelle ou familiale, avec ou sans indivision.
Les immeubles domaniaux possédées par l'Etat, personne morale de droit public, classés en Domaine Public (rues,
plages, ports,...), Privé (provenant des acquisitions à l’amiable, expropriation, confiscation…) et Forestier (forets,
dunes, …), et représentent 270.000 hectares (3% de la SAU);
Les terres collectives appartenant en pleine propriété et dans l'indivision à l'ensemble de la collectivité ethnique
concentrée et les terres guich
Les terres habous qui sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et la jouissance profitent aux
catégories de bénéficiaires qu’il désigne, elles se caractérisent par plusieurs type (public, de famille, et zaouia) et
font l’objet, en général, de location de courte durée.
Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être soumis au régime de l’immatriculation
foncière.

En conclusion, on peut dire que le système foncier au Maroc malgré sa complexité et la diversité de ses statuts qui lui
requiert une rigidité, constitue un facteur de développement social économique durable.
La coexistence des deux régimes, traditionnel et moderne, à permit de maîtriser le foncier pour tout le territoire puisque le
régime de l’immatriculation foncier n’est pas généralisé sur tout le territoire. Les différents statuts fonciers fond parti du
patrimoine socioculturel du pays.
3- Un droit important et complexe
IL sécurise le droit de propriété tel que garanti par la Constitution et les textes en vigueur tout en   diminuant les litiges
grâce à la précision apportée par l’immatriculation foncière. Il permet enfin à l’Etat une meilleure connaissance des
structures foncières. De ce fait, immatriculer une propriété, c’est la rendre liquide ; voire lui attribuer une valeur
financière afin de faciliter l’accès aux emprunts bancaires par le biais d’hypothèques.

II- Historique de la construction du droit foncier marocain

La législation foncière Marocaine s’étale sur trois périodes :

 Avant 1912
 De 1912 à 1956 / régime du protectorat
 Depuis 1956 / sous l’indépendance

A- Période précoloniale

5
Voir dans ce sens le Dahir du 7 juillet 1914 portant règlement de la justice civile et de la transmission de la
propriété immobilière, abrogé et remplacé par celui du 7 février 1944.

5
La propriété immobilière privée dite « MELK » et les droits réels qui en dérivent ne faisaient seulement l’objet que d’acte dit
: « adoulaire », par lequel les deux adouls rédacteurs instrumentaires, consignaient le témoignage individuel ou collectif
(LAFIF) des parties, relatif à l’immeuble concerné, sans aucune quelconque garantie, ni sécurité de publicité, d’où les
conflits nombreux, innombrables, longs et coûteux.
Ces actes obéissaient quant au fond au seul droit musulman d’essence coranique.

B- Période coloniale
L’établissement du protectorat français au centre, espagnol au Nord et au sud, et international à Tanger, a été marqué par
la mise en place des réformes inspirées des réglementations internationales, expérimentées dans la plupart des pays
européens, et plus particulièrement l’acte « TORRENS », du nom de son auteur Robert TORRENS alors gouverneur général
d’Australie. L’idée fondamentalement retenue, dans la réforme consistait à créer au Maroc, un « livre foncier » véritable
état civil de la propriété foncière, visant son individualisation tant topographiquement que juridiquement tout en
respectant les régimes déjà existant (droit musulman, hébraïque, coutumier, etc.). La législation foncière fut instituée par
deux Dahirs :

 Le Dahir du 12 Aout 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles


 Le Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

C- Période postcoloniale

Sous l’indépendance, le régime foncier précité s’est amélioré au fil des jours du fait de la compatibilité de ses principes avec
ceux du droit musulman préexistants, avec le tempérament tolérant des marocains, à leurs besoins de sécurité, et de libre
circulation des biens .La législation foncière, édictée sous l’indépendance, s’est marquée par un caractère moderne et
surtout « social » marquant ainsi l’importance de l’intérêt public.
Lorsque l’on tente de découvrir ce qui caractérise la période allant de l’indépendance du Maroc (mars 1956) à nos jours, on
demeure frappé par deux faits majeurs : la consolidation du droit des Marocains à la propriété par des textes à valeur
supra- législative et l’exacerbation de la tendance apparue lors du protectorat en faveur de la substitution du droit de
propriété « melk » aux autres formes d’appropriation.
Conscients du fait que le droit de propriété, notamment à caractère individuel , a été à la base du développement
économique et social des peuples dits civilisés, ainsi que de l’importance qu’il avait déjà commencé à prendre au Maroc
d’avant la colonisation, compte tenu de sa consécration par ce dernier dans le cadre du projet de constitution de 1908 6, les
rédacteurs des différentes constitutions du Royaume du Maroc ne manqueront pas de faire figurer le droit en question au
nombre des droits économiques et sociaux devant être reconnus aux citoyens marocains, pris individuellement et
collectivement.
L’article 15 de la constitution de 1992 a repris les dispositions relatives à la garantie du droit de propriété inscrite dans les
constitutions de 1962, 1970 et 1972, où il est précisé que « le droit de la propriété demeure garanti.
NB/ La consolidation susvisée est ressenti, également, sur le plan international. (Voir les sources internationales).
A partir des années 60, et surtout du début des années 80, époque à laquelle la refonte des régimes fonciers devenait une
préoccupation majeure des services publics marocains 7, un consensus général entre acteurs, experts et décideurs allait se
dégager sur la nécessité d’une unification des formes d’appropriation héritées du temps du protectorat. Ce consensus
tendra à se cristalliser autour de l’idéed’une extension de la propriété « melk » allant jusqu’à l’absorption des autres types
de droit de propriété et de leurs démembrements.

III- Les sources du droit foncier marocain

Celles-ci se subdivisent en sources fomelles et informelles.


A- Les sources formelles

1- Le droit traditionnel :

Celui-ci comporte essentiellement le droit musulman, le droit hébraïque et la coutume. Cette dernière ne sera traitée que
plus tard puisqu’elle est considérée comme étant une source informelle.

a) Le droit musulman

6
Rappelons que le projet marocain de constitution datant du 11 octobre 1908 garantissait le droit de propriété dans son
passage relatif aux « droits des citoyens ». Il permettait à l’Etat de « prendre » à un individu son bien s’il s’avérait d’utilité
publique, après décision du Conseil consultatif des oulémas et approbation expresse du sultan, moyennant une véritable
indemnisation (art. 23).
7
Voir à ce sujet Chiche. (J), « A la recherche d’une définition des statuts fonciers au Maroc », Options méditerranéennes,
série A. Séminaires méditerranéens, n°32,p.15

6
Le droit musulman s’occupe de domaines très variés du foncier marocain, allant du transfert de propriété par voie
successorale jusqu’aux immeubles non-immatriculés dit « Melk » en passant par certains droit tel que le droit de Chefaa 8.
Précisément, c’est le rite Malékite qui s’applique tel que les cadis du Maroc l’ont appliqué. C’est un droit non codifié.

b) Le droit hébraïque

Comme dans la plupart des pays où il y a des communautés juives, la population juive marocaine a constamment travaillé
pour combiner la loi hébraïque avec la loi marocaine et pouvoir échapper de ce fait à certaines règles du droit musulman
touchant par exemple à l’héritage.
2- Le droit moderne

Celui-ci peut être de source nationale ou internationale.

a) Sources nationales
 Les textes d’origine législative

 La constitution :
L’article 15 de la constitution de 1992 a repris les dispositions relatives à la garantie du droit de propriété inscrite dans les
constitutions de 1962, 1970 et 1972, où il est précisé que « le droit de la propriété demeure garanti.La loi peut en limiter
l’étendue et l’exercice si les exigences du développement économique et social planifié de la nation en dictent la nécessité.
Il ne peut être procédé à expropriation que dans les cas et les formes prévues par la loi ».
L’article 35 de la constitution, version 2011, fera état de ces mêmes principes, mais en les faisant suivre de développements
ayant trait, entre autres, à « la liberté d’entreprendre et à la libre concurrence », dont l’effectivité implique nécessairement
le respect du droit à la propriété privée individuelle et plurale.Liberté et propriété privée vont, en effet, ensemble. Le
législateur marocain sera amené,finalement, à considérer la seconde comme étant de l’essence de la première sans pour
autant sacrifier la nécessaire protection du corps social et de la nation, comme le prévoit l’article 35 susvisé. Il rejoindra,
par-là, la conception libérale du droit de propriété, retenue en Europe à partir du XVIIIème siècle.
 Les lois 
On peut citer principalement :
 Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 Août 1913) relatif à l’immatriculation foncière qui a connu un ensemble de modification
dans de différentes périodes pendant un siécle, les dernières étaient celles du :
- Dahir du 25 hija 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n° 14-07 qui a modifié tous les articles
sans exception en gardant sa première date de publication et sa structure. ;
- Dahir n° 1-13-116 du 26 safar 1435 (30 décembre 2013) portant promulgation de la loi n° 57-12 complétant le
dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière, Bulletin Officiel n° 6306 du 12 moharrem
1436 (6 novembre 2014), p. 4255;
- Dahir n° 1-11-177 du 25 hijja 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n°14-07 modifiant et
complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière, Bulletin Officiel n° 6004 du
19 moharem 1433 (15 décembre 2011), p. 2519;
- Dahir portant loi n°1-75-243 du 12 rabii II 1396 (12 avril 1976), Bulletin Officiel n° 3312 du 21 rabii II 1396 (21 avril
1976), p. 505;
- Décret royal portant loi n° 08-68 du 10 joumada I 1388 (5 août 1968), Bulletin Officiel n° 2911 du 19 joumda I
1388 (14 août 1968), p. 833;
 Le Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits
réels (version arabe) ;
 Loi 58-00 portant création de l’ANCFCC du 13 juin 2002 ;
 Le Dahir du 29 décembre 1953 fixant le rôle et les attributions du conservateur général de la propriété foncière ;
 Le Dahir portant loi 173-163 du 31 mai 1973 relatif à l’établissement et à la conservation du cadastre national ;
 Le Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles tel qu’il a été modifié ;
 La loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
 Le DOC de 1913, etc.
 Les textes d’origine réglementaire

Ce sont un ensemble d’actes pris par le gouvernement ou des décisions prises par le pouvoir exécutif et des autorités
administratives. Ils interviennent dans les domaines pour lesquels la loi foncière ne se prononce pas, lorsqu’ elle est
incomplète, imprécise ou afin de faciliter son exécution. On en cite principalement :

 Les circulaires émanant du conservateur général : Ceux-ci se ramènent principalement aux circulaires et aux notes de
service, qui sont des textes permettant aux autorités administratives d’informer leurs services ou d’adresser des
instructions spécifiques. Dans le cas d’espèce, il s’agit de celles émises par le conservateur général, aux conservateurs

8
Le droit de chefaa est le droit pour un copropriétaire indivis d’immeuble « Melk » d’acquérir la quote-part qui
a été aliéné » à titre onéreux par un autre copropriétaire.

7
des services extérieurs de la conservation foncière, visant à leurs donner les instructions nécessaires dans l’exercice de
leurs fonctions. Depuis 1917 jusqu’à aujourd’hui plus de 400 circulaires ont été émises et plus de 1200 notes de
services9.
 Lesdécret : On peut présenter comme exemple :
- Décret d’application n°2-00-913 pris pour l’application de la loi 58-00 portant création de l’ANCFCC ;
- Décret n°2-97-358 du 30 juin 1997 fixant le tarif des droits de la conservation foncière.
Nous citerons, également, le Projet de décret n° 2.13.18 relatif aux formalités de l'immatriculation foncière

 Les arrêtés : pris par les ministres, et les Vizirs auparavant en fonction de leurs attributions. On cite principalement :
- Arrêté viziriel du 4 juin 2015 portant réglementation sur le service de la conservation foncière ;
- Arrêté viziriel du 13 décembre 1941 réglementant les formalités et conditions de l’adjudication des locations à
long terme de terres collectives

b) Sources internationales

Il s’agit, principalement de la Déclaration Universelle des Droit de l’Homme des Nations-Unies de 1948, signée et ratifiée
par le Maroc. Son article 17 prévoit dans son alinéa 1 : « Toute personne, aussi bien seule qu’en collectivité a droit à la
propriété ».Son deuxième alinéa prévoit lui que : « Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété ».
En outre, étant membre de l’organisation des Nations unies à partir de 1956, le Maroc va se trouver engagé par les actes
juridiques émanant d’elle.
Tel est,d’abord, le cas de la charte des Nations Unis du 26 juin 1945, charte qui se préoccupe à diverses reprises des droits
de l’homme, dont le droit de propriété.
Tel est, ensuite, le cas de la Déclaration universelle des droits de l’homme du 10 décembre 1948. Le contenu y relatif
comprend l’énumération et la définition d’une série de libertés et de droits sociaux, au nombre desquels figure le droit de
propriété. Plus précisément son article 17 déclare que « toute personne, aussi bien seule qu’en collectivité, a droit à la
propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété.»
La Déclaration universelle des droits de l’homme islamique, adoptée par tous les pays musulmans et, partant, par le Maroc,
lors de la 19èmeConférence islamique des ministres des Affaires étrangères, prévoit, quant à elle, en son article 15 a, que
« tout homme a droit à la propriété acquise par des moyens licites. Il lui est permis de jouir des droits de propriété, à
condition de ne pas porter préjudice ni à lui-même, ni à autrui, ou à la société. L’expropriation n’est permise que pour cause
d’utilité publique et moyennant une indemnisation immédiate et juste. »
On peut encore multiplier les exemples de cette veine, mais ceux qui viennent d’être donnés suffisent, croyons-nous, à
rendre intelligible la question abordée.
B- Les sources informelles

Les traces écrites ne sont pas les seules sources du droit. Les traces orales ont également leur place dans la construction du
droit ainsi que l’ensemble des décisions rendues par les juges.
1- La coutume

Se dit une coutume, un ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions, d’usages répétés et de principes
respectés pendant des générations.
Elle trouve son origine  dans la structure patriarcale de la société bien avant la pénétration de l’islam. Elle constitue une
source importante du droit foncier au Maroc et elle est à l’origine de plusieurs types de droits tels que le droit de
« Guelza », le droit de Gza »et le droit de « Zina » et le droit « Houa », réputés être des droit coutumiers. Rappelons que
ceux-ci feront l’objet de clarifications au cour des développements qui suivront.

2- La jurisprudence
.
La jurisprudence désigne l'ensemble des décisions de justice relatives à une question juridique donnée relevant du droit
foncier. Il s'agit donc de décisions précédemment rendues, qui illustrent comment un problème juridique foncier a été
résolu.
Cette source de droit a largement inspiré le législateur marocain dans l’adoption de la nouvelle loi 14-07 relative à
l’immatriculation foncière.

9
Voir à ce sujet le Recueil des principales circulaires en vigueur, 1917-2010. Agence nationale de la
conservation foncière du cadastre et de la cartographie, entité du conservateur général.

8
Partie 1 : Objet du droit foncier

Entreprendre l’étude de l’objet du droit foncier marocain revient, somme toute, à entreprendre celle des biens qui en
constituent le socle.
Les biens en cause s’entendent de closes dites corporelles qui servent à l’usage de l’homme, aux yeux duquel elles ont une
utilité et une valeur et sont, par là même, suceptibles d’appropriation et de circulation entre indiidus, eu égard à la possibilité
de leur transmission et aliénation10.
Quiplus est, le terme de « biens » s’entend des droits pouvant porter sur les choses, droits considérées comme biens
incorporels, en raison de leur narure immatérielle et, donc, abstraite, et cela même lorsqu’ils parvienent à emprunter à l’objet
sur lequel ils portent son caractére de meuble ou immeuble11.Le doit de propriété lui, lui, échappe à cette régle. Il est
considéré, traditionnelleme, comme un bien corporel, en vertu de son incorporation à l’objet sur lequel il porte. Son étude
doit, cependant, intervenir en même temps que celle des autres droits, de manière à éviter la dispersion de questions relevant
de la même catégorie juridique, celle connue sous le nom de droits réels, à la tête desquels elle figure et que la loi n°39-08,
promulguée par le Dahir n° 1-11-178 du 28 novembre 2011, réunira en un corp unique appelé code des droits réels (CDR) 12,
dont l’application interviendra à partir du 24 mai 2012.
Ceci posé, force est d’observer que la seconde signification u mot « biens » suggére que les choses n’ont point de valeur par
elles-mêmes.
Elles ne sont génératrices d’utilité que grâce aux droits qu’elles sont, éventuellement, capables de faire naître. Ce sont, en
définitive, ces droits qui présentent une valeur et méritent, de ce fait, l’appelation de « biens.
On en déduit, écrit Alex Weill, que « les termes ‘’biens’’ et ‘’droits’’ peuvent pratiquement être considérés comme
synonymes »13.
L’étude en cours procéde de deux acceptions du terme « biens », dont il vient d’être rendu compte. Deux chapitres lui seront
consacrés relatifs le premier aux biens corporels soumis au droit foncier marocain, le second aux biens soumis à celui(ci et se
présentant sous forme de droit.

Chapitre 1 : Les biens corporels soumis au droit foncier marocain

René Savatierpercoit ce type de biens comme étant : « des iens concrets, avec leurs particularités spéciales, leur
situation par rapport à d’autres biens, leur fertilité, toutes convenances pratiques qu’ils offrent ou n’offrent pas,
sans oublier leur charme et le poids des souvenirs qui s’y attachents14.
A quoi nous font penser de tels propos sinon à ces choses qui nous entourent et peuplent notre univers que sont
les biens meubles et immeubles. Sans doute, ceux-ci intéressent, tous deux, le droit foncier marocain, mais
nullement au même degré.
Seuls les seconds semblent occuper le devant de la scène, le cœur de ses préocupations. On ne doit pas s’en
étonner : le législateur marocain n’évoque les premiers que de facon « incidente ou fragmentaire »15, en raison
très certainement du peu de place qui leur est fait par le droit musulman, comme on le verra plus loin, ce qui
explique, d’ailleurs la non consécration par la législation marocaine d’une classification des biens meubles,
contrairement à celle de la France, oû l’article 527 du code civil et la jurisprudence en ont bien prévu, encouragé
en cela par le principe général posé par l’article 516 du code précité concernant la distinction de tous les biens
en meubles et immeubles, distinction qui fqit, encore une fois, défaut au droit marocain, pour le même motif que
précédemment.
La priorité donnée aux biens immeubles qui vient d’être mise en relief a besoin d’une plus ample clarification,
avant de tenter de rendre compte des différentes catégories d’immeubles.

10
Les notions de valeurs, d’appropriation et de circulation dont il est fait menin constituent les criteres
permettant à une chose corporelle d’accéder à la qualité de bien, compris au sens juridique du terme (voir à ce
sujet le cours du professeur Pierre-Grégoire Marly, « Droit des biens », UAG, 2009-2010 , p.p.3-4). Encore que
d’apres certains auteurs la notion de bien ne semble pas susceptible d’une véitable définition juridique (voir à
ce sujet Grzegorczyk (Ch.), « Le concept de bien juridique : l’impossible définition », Archives de philosophie du
droit , 1979, t. XXIV, p.259)
11
Christian Atias écrit, à ce sujet, « les droits qui portent sur des biens corporels sont des biens incorporels
qualifiés par leur objet » (voir Atias (Chr.), « Droit civil des biens », Editions Litec, 2000, 5eme édition, p.41
12
Voir BO , n°5998, 24 novembre 2011, p.5587 (édition parue en arabe)
13
Voir Weill (A.), « Droit civil : les biens », Dalloz, précis, 1974 2ème édition, p.3
14
Savatier (R.), « Vers de nouveaux aspects de la conception et de la classification juridique des biens
corporels », Revue trim. de droit civil, 1958, p.1
15
Essaid Jalal (M.), « Introduction à l’étude du droit », collect. Connaissances, 2000, 3ème édition, p.464

9
Paragraphe - 1 : Les biens inclus (biens immeubles)

Les biens immeubles sont au cœur du droit foncier marocain. Ils ont un caractére précieux qui impiqueaue ceux-ci
bénéficient d’un régime de protection différent de celui des biens non jugés comme tels, comme on le verra polus à propos
des biens meubles. Avant de rendre compte de cet aspect, il convient d’étudier la notion du bien immeuble et de se
pencher sur ses classifications.

A- La notion du bien immeuble

1) Définition du bien immeuble

Un bien immobilier désigne un bien qui est par définition immobile (maisons, appartements, terrains, immeubles,
bâtiments à usage artisanal, commercial, D'après la loi, il existe trois types de biens immobiliers avec les immeubles par
nature, par destination et par l'objet auxquels ils s'appliquent.
On distingue le bien mobilier qui peut être déplacé du bien immobilier qui ne le peut pas. L'« immobilier » peut donc
concerner :
un terrain nu, c'est-à-dire sans construction, (aussi appelé « foncier »).
un bâtiment ou une partie d'un bâtiment quel qu'en soit l'usage (Un bâtiment peut avoir de nombreux
usages : habitation, bureaux, stockage, industriel ou encore usage mixte)16.

2) Le bien immeuble perçu comme patrimoine uni et diversifié

 C’est une universalité juridique


Le patrimoine est un ensemble de droits ou biens5 (à l'actif) et d'obligations ou dettes (au passif). Or l'universalité de cet
ensemble signifie que l'ensemble des éléments de l'actif répond de l'ensemble des éléments du passif.
Cela explique que les créanciers chirographaires (ceux qui n'ont aucune sûreté réelle sur un bien en particulier), ont un droit
de gage général sur le patrimoine de leur débiteur. En d'autres termes, faute de droit particulier sur un bien déterminé (par
exemple un gage sur tel meuble ou une hypothèque sur tel immeuble), ils ont un droit sur tout l'actif du patrimoine.
Autre conséquence : lorsqu'une personne décède, ses ayant causes héritent en principe des droits et obligations de leur
auteur (on parle de transmission universelle).
Les caractères ordinaires des éléments du patrimoine sont au nombre de trois :
 Ils sont cessibles entre vifs : on peut les aliéner, par vente, donation ou échange;
 Ils sont transmissibles à cause de mort : succession, legs ;
 Ils sont saisissables : si le débiteur n’exécute pas ses obligations, ses biens peuvent être saisis par un créancier.
La question est de savoir dans quelle mesure ces traits caractéristiques se reportent sur les biens et non pas seulement sur
l’ensemble.
Le patrimoine est donc une émanation de la personnalité. Il faudra donc en tirer un certain nombre de conséquences.
C’est un lien avec la personne
En outre, le patrimoine est « une émanation de la personnalité ». En conséquence :
- Seules les personnes (physiques ou morales) ont un patrimoine, ce qui explique que les fondations dépourvues de
personnalité morale ne peuvent prétendre à un patrimoine.
- Toute personne a un patrimoine, même si le passif est très supérieur à l'actif. Le patrimoine est lié à l'existence de la
personne juridique.
- Toute personne n'a qu'un patrimoine et ce patrimoine est donc indivisible 17.

B- Classifications des biens immeubles

1) Classification classique

a- Les immeubles par nature


16
Voir à ce sujet http://fr.wikipedia.org/wiki/Immobilier
17
Voir à ce sujet le Cours du Pr. Pierre-Grégoire Marly « Droit des biens », UAG, Année universitaire, 2009-
2010.

10
Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature. Or, ce n’est que le sol qui est immeuble par nature. Ici, les
bâtiments sont immeubles par accession.
Il peut se poser certaines questions, comme celles de savoir ce qu’est une éolienne. Ce n’est en tous cas pas un bien
immobilier par nature.
b- Les immeubles par destination
Le bien meuble est considéré comme immeuble à titre accessoire de l’immeuble auquel il se rattache. Il s’agit des meubles
nécessaires à l’exploitation de ce dernier et auquel ils seront indissociables.

c- Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent


Les droits immobiliers sont immobiliers. L’objet du droit étant immobilier, la nature immobilière réagit sur le droit. Tel le cas
de l’usufruit des valeurs immobilières, des servitudes ou services fonciers, et des actions tendant à revendiquer un
immeuble.
Par conséquent, pour rendre opposable ces trois catégories, il faut les publier, comme s’il s’agissait de la propriété d’un
immeuble.

2) Classification par leur nature

a- La nature corporelle ou incorporelle des biens

On est en présence d’une distinction assez évidente. Pour la plupart des gens, le bien et son corps sont confondus. On
considère qu’est un bien une chose qui a un corps. Certains auteurs ont pu considérer que s’il n’y avait pas de corps, on ne
serait pas en présence d’un bien18.
Un bien corporel est un bien qui a une consistance, que l’on peut saisir à la main. On trouve toutes les choses de la nature,
et toutes les choses créées par l’homme. Dès lors il peut exister des biens corporels sans maître, alors que les biens
incorporels, notamment les œuvres de l’esprit, ne peuvent pas exister sans maître.
Les resnulliussont des choses sans maître, dont on peut devenir propriétaire par occupation.
Les resderelictaesont des choses abandonnées. C’est une chose sans maître, dont l’ancien maître a eu la volonté d’abandon
de la propriété. Si en revanche c’est une perte, l’emprise matérielle a disparu mais la volonté d’abandon n’existe pas.
Concernant l’épave et le trésor, il y a un régime particulier pour les choses perdues ou découvertes.
Les biens incorporels, ce sont en fait les droits. Ces droits consistent en un rapport juridique entre deux personnes
déterminées ou déterminables. On va trouver dans ces rapports des droits personnels ou des droits réels.
Les droits personnels sont les droits de créance, qui s’exercent au profit d’une personne contre une autre personne. Le
risque d’exécution est plus fort, puisque l’inexécution de quelqu’un est toujours possible.
Les droits personnels sont des biens incorporels, qui figurent à l’actif du patrimoine. Ils peuvent être transmis, ils peuvent
être utilisés à titre de garantie. Encore une fois, toute la doctrine a discuté cette notion jusqu’à la fin du 20e siècle.
Aujourd’hui, on va avoir des mécanismes spécifiques pour faire circuler une créance.
Les droits réels sont les droits sur la chose d’autrui. Autrement dit, la propriété n’est pas un droit réel : ça n’a pas de sens.
Par exemple, on trouve l’usufruit, les servitudes, les droits du fiduciaire sur le patrimoine… Le droit de propriété n’a de sens
qu’à l’égard des autres. La propriété est donc un mécanisme, un lien d’appropriation de droits personnels, de droits réels,
et de droits de propriété.
Derrière un droit réel, il y a deux éléments caractéristiques : un droit de suite, et un droit de préférence. Il est absurde de
dire que la propriété confère un droit de suite et un droit de préférence pourtant. Ainsi, le droit de suite et le droit de
préférence n’ont de sens que dans le cadre d’un droit réel.
Concernant les propriétés incorporelles, il faut évoquer les clientèles, à la fois civiles et commerciales :
 les clientèles commerciales toutefois, il y a une réglementation plus ferme, puisque le régime dufonds de commerce
comprend sa clientèle. Concernant la clientèle civile, il est difficile de mettre en œuvre ce concept reconnu par le
droit. Il est difficile de vendre une clientèle civile, puisqu’il n’y a pas de registre civil.
 les offices ministériels, il s’agit d’une propriété incorporelle, en ce sens que le bénéficiaire du droit d’exploitation est
titulaire d’une propriété dans son patrimoine.
 les universalités, de fait ou de droit, leur intérêt est de voir comment elles transforment le traitement juridique des
éléments le composant de l’universalité elle-même. C’est un ensemble de biens qui sont constitutifs d’un bien distinct.

b- Classification quant à leur valeur juridique

Le régime foncier est dual au Maroc car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel qu'est le droit musulman et le
droit contemporain, inspiré par le régime juridique occidental tels que le droit autrichien ou encore le droit napoléonien
(français).

18
Voir à ce sujet le Cours du Pr.Arnaud Raynouard « Droit des biens », Université Paris-Dauphine, Master Droit
notarial, Année universitaire 2010-2011.

11
De ce fait, il est fort de constater la multitude de natures juridiques existantes, relatives aux origines   des biens que l'on
peut acquérir au Maroc.
Certains biens sont encore régis par les   normes du droit traditionnel, comme on l’a clairement étudié, nécessitant une
procédure particulière afin de les soumettre au nouveau régime, garant de la propriété privée.

 Voici les différents types de biens présents au Maroc:

- le bien « guiche »

Il s’agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre
ou batailles. Un bien ''guiche'' appartient toujours à l'Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien
''guiche'' ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location. 

- Les biens appartenant au domaine public:

Il existe des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains
domaines forestiers, maritimes où la construction y est interdit pour des raisons de protection de l'environnement ou bien
utilisés par les services publics ou encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En général,
ces biens sont inaliénables.

- Le bien dit ''Melkia'':


C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls sont des agents assermentés par le
Ministère de la Justice. Autrefois, les adouls étaient des sages, agissant telle une administration cadastrale dans les villages.
Cette pratique coutumière consiste à ce que l'adoul recense chaque propriété et les propriétaires s'y afférents, sur un
registre inscrit au tribunal adulaire. Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir des biens ''Melkia'' par cette
pratique. Mais cette dernière n'est pas ouverte aux étrangers, aux non marocains même si ceux-ci résident au Maroc. De
plus, cet acte juridique est assez imprécis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...).
Un bien dit ''Melkia'' est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Un
étranger peut donc acquérir un bien dit ''Melkia'', mais il devra le faire enregistrer à la Conservation Foncière (similaire au
Bureau de la Conservation des Hypothèques que nous retrouvons en France).La loi a instauré, pour cela, une procédure, la
réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage, immatriculation).

- Le bien titré ou le titre foncier :

Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s)
y sont clairement identifiés (surfaces, limites du terrain, servitudes, situation...). Le titre foncier est un titre juridique
moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé : il est définitif et inattaquable.
Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné. Le titre porte un numéro d'ordre et un nom
particulier et le plan de l'immeuble y est annexé. Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir de 1913. Notre agence
vous propose exclusivement des biens déjà titrés ou en réquisition, c'est à dire en cours de titrage.

- Les terrains agricoles :

Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier
la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.

3- Classification quant à l’existence du bien

Pour approprier quelque chose, il faut qu’elle existe. Toutefois, est ce qu’on peut vendre quelque chose quin’existe pas ?
Oui, on peut, il s’agira d’une chose future.

Le DOC et la loi sur la VEFA affirme que les choses futures peuvent être l’objet d’obligations.
On peut prévoir aujourd’hui une obligation portant sur un bien futur. Ceci a toutefois une conséquence dans notre système
juridique : si on rédige un contrat portant sur la création d’un bien à venir (VEFA), il y a toute une série de conséquences. La
plus importante porte sur le transfert de propriété. Quand on vend une chose future, on en devient propriétaire à la
création uniquement. Tant que la chose n’est pas créée, on est dans une obligation de faire, et non pas une obligation de
livrer.
En droit civil, on ne force pas l’exécution. On compense avec des dommages et intérêts. Toutefois, il y a une solution, à
savoir l’astreinte. Il est intéressant de prévoir cette astreinte dans l’acte authentique, car celui-ci a force exécutoire (sous
réserve de ne pas oublier le paragraphe « force exécutoire » en fin d’acte).

Paragraphe-2 : Les biens exclus (les biens meubles)

12
Pour pouvoir mieux cerner le bien meuble, il faut le distinguer de du bien meuble. C’est pour cela qu’il convient à présent
d’étudier la notion de meuble et ses différentes classifications.

A- Signification de bien meuble


Le vocable « Meuble » est à la fois un adjectif et un substantif. En fait lorsqu’on dit d’un objet que c’est un «  meuble » on
utilise un raccourci pour dire un « bien meuble » c’est-à-dire que l’on peut le déplacer d’un endroit dans un autre sans le
modifier ou le détruire 19. Le droit divise les meubles en, d'une part, les "meubles corporels" qui comprennent tout objet
concret dont l'existence peut être appréhendé par les sens et qui sont susceptibles de déplacement : un véhicule, des
animaux, du mobilier, et d'autre part, les "meubles incorporels" qui comprennent notamment, les titres représentant
des droits, les clientèles, le droit au bail, les droits de la propriété intellectuelle et les actions judiciairesqui s'y rattachent.
Dans le langage de la technique juridique, les pièces de mobilier qui garnissent les habitations ou les bureaux des
entreprises (tables. bibliothèques, lits, rideaux, etc.) sont dites "meubles meublants".

B- Classification des biens meubles

1- Les meubles par nature

Sont meubles par leur nature les corps qui peuvent se déplacer d’un point à un autre.
Dès que les meubles ont une certaine stabilité ou une certaine valeur, on leur donne un régime juridique qui s’éloigne du
régime juridique des meubles pour se rapprocher de celui des immeubles (aéronefs, bateaux (plaisance), navires
(professionnels)…), ceci pour leur donner une sécurité juridique qui se rapproche de celle portant sur les transactions
immobilières.
La particularité du régime des biens meubles par nature, c’est un régime peu formaliste, dans le mode d’acquisition et sa
preuve. Ce régime est fondé sur l’apparence, et la nécessité d’une transaction rapide : d’où le rôle dévolu à la possession.
Or, c’est un peu artificiel pour les meubles incorporels. Même si la monnaie scripturale demeure un bien meuble, son
régime juridique ne sera pas exactement le même que pour un bien meuble corporel. Il y a toutefois une présomption de
propriété des sommes figurant sur un compte pour le titulaire du compte.
Les mécanismes sont donc finalement assez cohérents, assez simples.
Il y a une distinction dans les biens meubles : il s’agit des meubles meublant. Cela a un intérêt, du point de vue fiscal, et du
point de vue des sûretés : un privilège immobilier, une sûreté va pouvoir s’étendre aux meubles meublants. Lorsque la loi
l’envisage, cela peut déterminer l’assiette d’un droit.
Par exemple, le bailleur d’un bien immobilier a un privilège dont l’assiette porte sur les meubles meublant le bien loué. Il y a
donc un intérêt attaché à la catégorie « meubles meublants ». La limite est posée toutefois par les meubles nécessaires
pour occuper l’espace.
Du point de vue fiscal, dans les successions, il y a un forfait pour les meubles meublants. On ne va pas tous les évaluer, on
va entrer, si on le souhaite, dans le forfait « meubles meublants ».
Par exemple, si on hérite d’une maison dans laquelle il y a une collection de tableaux, il faut se demande s’il s’agit d’une
universalité ou de meubles meublants attachés à la maison.

2- Les meubles par anticipation


C’est une catégorie que l’on ne trouve pas par la loi, mais qui est prévue par la jurisprudence : c’est le mouvement inverse
de l’immeuble par destination. Il s’agit des immeubles qui vont devenir meubles.
Si on les considère comme des immeubles tant que la pomme est attachée à l’arbre, ça veut dire que la vente est une vente
immobilière. C’est un peu compliqué pour vendre des pommes. Le fait d’anticiper permet tout simplement d’utiliser
aujourd’hui le régime peu formaliste et souple de la vente d’un bien mobilier alors que le bien est immobilier.
3- Les droits mobiliers
Certains biens sont mobiliers par détermination de la loi, comme les actions ou effets dans les compagnies de finance, etc. Il
s’agit des titres de société commerciale.

Chapitre 2 : Les droits susceptibles de grever les biens en examen

Les droits réels

 Régime général des droits réels

Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une personne et une chose et s’impose au respect de tous,
autrement dit, il a un effet absolu. Il confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer par
l’intermédiaire d’une autre personne, par exemple le droit de propriété, le droit d’usufruit.
19
Voir à ce sujet le dictionnaire du droit de Serge Braudo, http://www.dictionnaire-
juridique.com/definition/meuble.php

13
On distingue entre les droits réels principaux et les droits réels accessoires.
 Les droits réels principaux sont les droits qui existent indépendamment de tout droit de créance, et donnent à leur
titulaire le pouvoir de tirer directement d’une chose tout ou partie de son utilité économique. Le droit de propriété est
le droit réel principal auquel s’ajoutent ses démembrements en l’occurrence le droit d’usufruit, le droit d’usage et
d’habitation, le droit de superficie qui est un droit sur les plantations et constructions, le droit d’emphytéose qui est un
droit de jouissance de longue durée, comme on le verra plus loin et enfin les servitudes qui est une charge
d’exploitation d’un fond par un autre.
 Les droits réels accessoires ou les suretés réelles sont les droits réels liés à l’existence d’une créance dont ils
garantissent le recouvrement. Les droits accessoires confèrent à leur titulaire un droit de suite et un droit de
préférence.
- Le droit de suite permet au titulaire du droit réel d’exercer son droit sur le bien en quelque main qu’il passe.
- Le droit de préférence signifie que le titulaire du droit réel peut faire vendre le bien sur lequel porte son droit et être
payé par préférence aux autres créanciers du débiteur qui ne sont pas titulaires d’un droit analogue.

S-1 : LES DROITS RÉELS PRINCIPAUX

Il s’agit non seulement du droit de propriété (Pargraphe1), mais également de ses démembrements (paragraphe2).

Paragraphe 1 / Le droit de propriété

Une étude de la notion de propriété (A) s’impose avant de tenter d’éclairer les modes d’acquisition du droit réel en cour
d’étude (B).

A- La notion de droit de propriété

1- Signification de la propriété

La relation de propriété peut être considérée comme l’appropriation de l’utilité des choses. Lorsqu’on présente la propriété
sous cet angle, on est nécessairement confronté à l’aspect économique de la propriété. D’une certaine manière, on est face
à un aspect très fonctionnel.
S’approprier l’utilité des choses, cela implique d’une part de s’opposer à ce que quelqu’un d’autre utilise la chose, et
d’autre part que l’on peut revendiquer l’exercice de toutes les utilités. C’est bien la notion de propriété C’est là qu’on voit
aussi la distinction : quand on a une créance, on a un sujet de droit qui a une relation de propriété avec un droit de créance.
Si on est propriétaire, ça veut dire qu’on peut s’opposer à ce que quiconque d’autre utilise cette créance, et qu’on peut
revendiquer la plénitude des utilités attachées à cette créance (exécution forcée, etc…). Cela ne veut pas dire que le rapport
entre sujet de droit créancier et sujet de droit débiteur est une relation de propriété. La relativité et les limites des
prérogatives vont dépendre de l’objet du droit dont on est propriétaire.
C’est pour ça qu’on pose le principe que la propriété est une relation de principe, entre une personne et les biens (en
retenant que les biens sont des droits).
Cette relation de principe déploie ses effets soit face à une personne, comme la propriété individuelle, soit face à un
ensemble de personnes, par la copropriété, comme on le verra plus loin.
La relation de principe de la propriété s’oppose aux droits réels, tels qu’indiqués plus haut, car les droits réels sont un mode
exceptionnel d’appréhension des choses déjà appropriées. Dans le cadre d’un droit réel, cela permet au titulaire d’un droit
réel de jouir de certaines utilités d’une chose, laquelle est la propriété de quelqu’un d’autre.
La propriété se distingue d’un droit réel, car en réalité, le droit que l’on tire de la reconnaissance d’un droit réel est distinct
de la propriété. Si on distingue les deux, on voit qu’on peut être propriétaire d’un droit réel. Un usufruitier peut céder ou
nantir son usufruit. Les prérogatives tirées d’un droit réel sont de celles tirées de la propriété 20.

2- La relation de propriété : un droit absolu sur une chose

La propriété, c’est le pouvoir exclusif d’une personne sur un bien. C’est le sens le plus répandu. Mais si on suit une autre
acception du terme de propriété, d’une façon objective, c’est le bien envisagé dans sa situation privative.
Dans un sens objectif, la propriété n’est pas un droit subjectif, puisque c’est la chose elle-même. C’est pour ça qu’il faut
considérer la propriété comme un pouvoir. Ce qui est important dans la propriété, ce sont les attributs qu’elle confère.
Si la propriété est un pouvoir, elle devient simplement la technique de base qui permet d’appréhender l’ensemble des
utilités des choses qu’il y a autour de nous. Dans ce cas, on peut dire que la jouissance (‫)االستغالل‬, l’usage(‫ )االستعمال‬ainsi
que la disposition (‫ )التصرف‬de la propriété foncière sont les démembrements principaux de celle-ci.

20
Voir à ce sujet le Cours du Pr.Arnaud Raynouard « Droit des biens », Université Paris-Dauphine, Master Droit
notarial.

14
3- Les types de propriétés

La propriété peut être individuelle comme elle peut être collective

a- La propriété individuelle (privée)

La propriété privée correspond au droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de manière propre, exclusive et absolue
sous les restrictions établies par la loi. Il s'agit de la propriété qui appartient en propre à un individu, ou à plusieurs
personnes privées, ou encore à une entreprise ou personne morale.
La déclaration universelle des droits de l'homme dispose que « toute personne, aussi bien seule qu'en collectivité, a droit à
la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété ».

b- La propriété collective

A cote de la propriété individuelle, la propriété collective constitue un mode exceptionnel d’appropriation des biens. Il
existe deux formes de propriété collective, à savoir : l’indivision et la copropriété.

 L’indivision : c’est un régime de propriété collective, régi par le DOC, qui peut porter sur une chose ou un droit, et dont
l’origine peut être légale (héritage) ou volontaire (bien acheté dans l’indivision) 21. Chaque indivisaire a des droits indivis
dans le bien. Ces droits ne portent pas sur une fraction spécifique mais sur une fraction non individualisée appelée
quote-part, étant bien noté que cette dernière peut être déterminée ou indéterminée, égale ou variable.
Il faut rappeler, qu’en cas de vente d’une quote-part, la loi reconnait un droit de chefâa22 aux indivisaires.
 La copropriété collective : le législateur marocain a organisé un mode particulier de la propriété collective régie par les
dispositions de la loi 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi s’applique à la propriété
des immeubles bâtis, non immatriculés, en cours d’immatriculation ou immatriculés, divisés par appartements ou
étages ou locaux et dont la propriété, appartenant à plusieurs personnes, est répartie par lots comprenant chacun une
partie privative et une quote-part des parties communes. Elle s’applique également aux ensembles immobiliers bâtis
et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes
appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.
Les parties privatives des immeubles sont les parties bâties appartenant à chaque propriétaire dans le but d’en
jouir individuellement et qui sont sa propriété exclusive.
Les parties communes sont les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble
des copropriétaires ou à certains d’entre eux.

Enfin, rappelons que dans l’indivision le bien est indivis dans sa totalité et la propriété collective peut toujours se
transformer en propriété individuelle par le partage. Par contre dans la copropriété, le bien est divisé en lot
comportant une partie divise, propriété individuelle (appartement, escalier, jardin) et qui ne peut pas faire l’objet d’un
partage.

B- Les modes d’acquisition de la propriété immobilière

1- Acquisition par libre consentement

Il s’agit simplement du contrat de vente tel qu’il est régi par les dispositions du DOC, et obéit aux mêmes règles et
principes dont principalement le principe de la liberté contractuelle 23et le principe de l’instantanéité du transfert .Il

21
Voir à ce sujet l’article 960 du DOC.
22
Le droit de chefâa est le droit reconnu à tout indivisaire d’acquérir la quote-part vendue par un autre
indivisaire en se substituant à l’acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les
loyaux coûts du contrat et des dépenses ou utiles par lui faites depuis la vente.
Le droit de chefâa concernant les immeubles non immatriculés est appelé droit de retrait est régi par les
dispositions des articles 974 à 976 du DOC, alors que pour les immeubles immatriculés et droits réels
immobiliers, il s’agit du droit de préenption qui est régi par les dispositions des article 25 à 34 du Dahir du 2 juin
1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.
23
Ce principe doit cependant être fortement atténué, en matière immobilière en raison des règles de la
publicité foncière. Cette formalité, qui requiert toujours l’établissement d’un acte authentique, détermine la
pleine efficacité de la convention translative de propriété , plus précisément son opposabilité aux tiers,

15
faut toutefois faire remarquer, que l’article 12 de la loi 18.00 prévoit que, sous peine de nullité, tout acte relatif au
transfert de propriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d’un droit réel ou de l’extinction dudit
droit, doit être établi par acte authentique (notarié ou adulaire), ou par acte ayant date certaine dressé par un avocat
agréé près de la Cour suprême ou par un professionnel appartenant à une profession légale et règlementée, autorisée
à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession et dont la liste nominative est fixée annuellement par le
ministre de la justice.
Ce type d’acquisition peut être fait également par donation, qui elle peut se faire uniquement au moyen d’un acte
adulaire.

2- Acquisition par l’effet de la loi

En dehors de la voie successorale, la loi accorde dans certains cas le droit de préemption permettant d’acquérir en priorité
la propriété.Celui-ci est le droit reconnu à tout indivisaire d’une indivision, d’acquérir la quote-part vendue par un autre
indivisaire en se substituant à l’acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les loyaux coûts du
contrat et des dépenses ou utiles par lui faites depuis la vente. C’est l’équivalent du droit de chefâa lorsqu’il porte sur des
immeubles non immatriculés ou sur des droits réels immobiliers.

3- Acquisition par Expropriation

Compte tenu du fait que l’Etat  et les collectivités, agissant dans le cadre de l’intérêt général et de l’utilité publique, pour
réaliser des projets économiques, sociales, etc. bénéficient dans les limites fixées par la loi, du privilège de la puissance
publique, sans lequel elle ne peut pas disposer de terrains privés pour satisfaire ses multiples demandes. C’est ainsi que la
loi les place au-dessus des particuliers, pour jouir du droit d’occupation  et d’expropriation des biens immeubles, sans avoir
à se soumettre à la procédure habituelle d’acquisition de gré à gré, en contrepartie d’une, équitable indemnisation. Ceci
d’une part, d’autre part  les nécessités de développement d’un pays et à sa modernisation ainsi que les contraintes liées à la
continuité du service public, font que l’intérêt général passe devant l’intérêt particulier, dans toute société solidaire 24.

Paragraphe 2 : Les démembrements du droit de propriété

Les différentes formes de disposition, d’usage et de jouissance sont, relativement nombreuses et ce, en raison de la
multiplicité des avantages que peut procurer la propriété d’un bien immobilier.

A- Les droits réels de jouissance et de disposition

1- Les droits d’origine non coutumière

a- L’usufruit ‫حقاالنتفاع‬

L’article 79 du code des droits réels (CDR) énonce : « L’usufruit est un droit réel d’utiliser et de jouir par l’usufruitier d’un
immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».
D’après l’article 81, ce droit peut être établi sur la propriété immobilière, la superficie, le droit de Zina et sur le droit de
houa et de surélévation.
Il a un certain nombre de caractéristiques :
- C’est un droit temporaire puisque sa durée ne peut excéder la vie de l’usufruitier, et dans le cas d’une personne
morale l’usufruit est limité à 40 ans ;
- c’est un droit réel ;
- il peut être d’origine légale ou conventionnelle, et être établi à terme ou à condition.
Enfin, l’usufruit peut s’éteindre par la mort de l’usufruit, par l’arrivé du terme, par la perte totale de l’immeuble sur
lequel l’usufruit est établi, par la renonciation de l’usufruit, par la consolidation ou la réunion des deux qualités
d’usufruitier et de propriétaire.

b- L’emphytéose ‫حقالكراءالطويالالمد‬

Ce droit est régi par les articles 121 à 129 du code des droits réels.

subordonnée à la publicité de l’acte au bureau des hypothèques.


24
Pour plus de détail, consultez l’article juridique publié le 31/03/2010 « L’expropriation pour cause d’utilité
publique au Maroc », Blog du Maitre Boufous, http://www.legavox.fr/blog/blog-maitre-boufous/expropriation-
pour-cause-utilite-publique-1824.htm#.VADI4IbogSY

16
Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel susceptible d’hypothèque sur l’immeuble qui
lui est donné à bail. Il résulte d’un contrat d’une durée de plus de dix ans, ne pouvant dépasser 40 ans.
Parmi les caractéristiques principales de l’emphytéose:
- c’est un droit réel de jouissance grevant un immeuble. Si l’immeuble est immatriculé, ce droit est soumis
obligatoirement à l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble objet du bail ;
- Un droit susceptible d’hypothèque et de servitudes
- un droit transmissible jusqu’à son terme
- un droit temporaire d’une durée se situant entre 10 ans et 40 ans.
L’emphytéose résulte d’un contrat écrit et qui est toujours onéreux. Il peut prendre fin suite à l’arrivée du terme fixé par le
contrat de bail, suite à la résolution judiciaire.

c- le Droit d’usage ‫حق االستعمال‬

L'usufruit ne doit pas être confondu avec "le droit d'usage ". Le titulaire d'un tel droit peut utiliser le bien pour lui ou sa
famille mais ne peut pas le donner en location. Il ne peut pas non plus le faire occuper par des tiers, même à titre gratuit.

d- Le droit de servitudeet services fonciers‫حق االرتفاق‬


Le propriétaire d'un terrain enclavé est fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une indemnité, un droit de passage
pour accéder à la voie publique.
Par conséquent, ce qui est droit de passage pour un propriétaire constituera une servitude grevant la propriété de son
voisin.
Cette servitude s'applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation française, 30 mai 1996).
Qu'est-ce qu'un terrain enclavé ?
C'est un terrain qui n'a, pour accéder à la voie publique, aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins de
l’exploitation.
Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier, si, en fonction de l'état des lieux, un terrain est ou non enclaver. Ainsi, si
le terrain est desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit alors que son utilisation nécessite l'usage d'une
voiture, il est considéré comme enclavé.
En revanche, si l'accès n'est que seulement incommode ou ne présente que des inconvénients mineurs et faciles à corriger,
le terrain n'est pas enclavé (Cour de cassation française, 30 juin 1981). Par ailleurs, vous ne pouvez pas exiger un droit de
passage si vous êtes à l'origine de l'enclavement de votre terrain, notamment par le biais de travaux d'aménagement ou de
construction.

2- Les droits réels coutumiers musulmans


a- Le droit de « Zina »

D’après l’article 131 du code des droits réels (CDR), le droit de zina est un droit réel qui attribue à son titulaire la propriété
des bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais sur le terrain appartenant à autrui .
Ledit droit constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le fonds lui-même. D’après l’article 131
du CDR, celui-ci est institué par un contrat qui l’accorde avec une charge d’édifier un bâtiment sur lequel il porte.
Le titulaire du droit de zina peut céder le bâtiment qu’il a édifié, le grever d’hypothèque ou de servitudes dans la limite de
son exercice.
Enfin la durée de droit de zina ne peut pas dépasser 40 ans.
De son côté, la fin du droit de zina peut intervenir suite à l’arrivée du terme, à la renonciation de son titulaire ou encore
suite à la destruction totale du bâtiment objet du droit de zina.

b- Le droit « houa »

Le droit de houa connu sous le nom également de surélévation est un droit réel permettant à son titulaire de s’approprier la
colonne d’aire qui s’élève au-dessus d’un édifice déjà construit appartenant au tiers et ce, pour y édifier une construction
selon les lois et les règlements en vigueur. Ce droit est régi par les articles 138 à 141 du CDR, qui ont plus ou moins détaillé
les règles qui l’organise, dont on cite principalement :
- Le droit de houa est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de l’édifice à construire, ses caractéristiques et
ses dimensions. Il ne peut résulter de droits indivis qu’avec le consentement de tous les indivisaires.
- Le titulaire de ce droit peut le céder, l’hypothéquer ou le grever de servitudes qui ne sont pas contraires à sa nature.
- Le titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le consentement du propriétaire.

c- Le Droit de Guelsa
Ce droit frappe les immeubles bâtis, biens habous , il porte sur les boutiques ou locaux professionnels , bains, fours, c’est-à-
dire sur les locaux à usage commercial ou artisanal.

17
Guelsa viendrait du verbe « Guellesse », s’asseoir, c’est le droit pour le bénéficiaire de s’asseoir, de stationner dans la
boutique. C’est un bail à charge puisque le bénéficiaire doit entretenir les locaux.
Ce droit est librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.
NB/Le droit de manfâa, qui n’a pas été repris par le nouveau texte est presque identique à la guelsa, qui est un droit de
clé « miftah, sarrout  », qui est le droit du bénéficiaire d’une boutique ou d’un foundouk , de disposer du local et d’en
céder la jouissance.
Ce droit se distingue du droit en cour d’étude, en ce qu’il ne porte pas l’obligation, pour le bénéficiaire, de pourvoir à
l’installation du matériel nécessaire à l’exploitation du local25.
d- Droit de « Gza »
Le Gza diffère de la Guelza en ce qu’il porte sur des champs ou sur des terrains nus.
Ce droit est aussi appelé « Istidjar » mais plus dans le cas du Fonds de commerce.
Le Gza est un démembrement de propriété, un droit réel consacré par la coutume et librement cessible, à titre onéreux ou
à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.
Sa durée peut être perpétuelle ou pour une durée déterminée renouvelable par reconduction tacite. Il s’oppose en cela à la
location à long terme, en ce que cette dernière ne peut dépasser une durée de 40 ans avec un minimum de 10 ans.

NB/Il faut noter, que le droit « Hazaka », qui peut être comparable à la Guelza, sauf qu’il n’existe qu’entre juifs et son
usage est en voie de disparition.

B- Les servitudes

La servitude est une charge qui grève un immeuble en faveur d'un autre immeuble. Le premier (bien servant) va donc servir
le deuxième (bien dominant), en lui accordant certains droits. Il s'agit donc d'un rapport qui lie les biens entre eux en
dehors des personnes ; bien qu'en définitive, ce sont celles-ci qui vont profiter des charges. Il existe des servitudes
naturelles qui découlent de la nature elle-même de la propriété. L'exemple type pour ce genre de servitudes est celui de
l'écoulement des eaux naturelles, comme l'eau de pluie. Le bien qui se trouve en pente ne doit pas empêcher l'écoulement
naturel des eaux vers le bien en dessous. Il existe aussi des servitudes dites légales. Elles sont prévues par un certain
nombre de textes de loi, comme ceux qui réglementent les routes et qui prévoient des distances obligatoires de recul, il y a
aussi les textes qui concernent les chemins de fer, ceux qui concernent l'urbanisme, etc. Mais il y a également des
servitudes prévues par le dahir de 1915 sur les biens immatriculés, comme lorsqu'une certaine distance est exigée pour la
plantation des arbres, de sorte à ce que les branches ne débordent pas sur le bien d'autrui. Idem pour les servitudes de vue,
qui consistent à ne pas ouvrir des fenêtres dans un mur mitoyen et qui donneraient directement sur l'intérieur du bien
d'autrui. Les servitudes naturelles et légales sont à distinguer des servitudes dites conventionnelles qui résultent, de leur
part, d'un accord entre voisins.
Le législateur marocain a, donc, bien pris soin de réglementer les servitudes, vu leur importance dans la vie pratique et
l’impact directe qu’elles peuvent avoir sur le droit de la propriété, un droit que l’on considère comme sacré. Juridiquement,
et d’après l’article108 du Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, la servitude peut
être définie comme étant : « une charge imposée sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à un
autre propriétaire ». De cette définition deux points en découlent :
- Que la servitude ne s’applique qu’aux biens immeubles ;
- Que son existence suppose deux immeubles distincts appartenant à deux propriétaires différents.

SECTION II : LES DROITS RÉELS ACCESSOIRES


L’étude de ce chapitre suppose que l’on va approfondir chacune des suretés réelles immobilières, que l’on peut qualifier
comme étant des droits réels accessoires, à savoir :

 Paragraphe I : L’hypothèque ‫الرهن الرسمي‬

A- Définition de l’hypothèque

L'hypothèque, qui est réglementée par les articles 165 à 213 du CDR, peut être définie comme étant une garantie que prend
un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit. L'hypothèque permet au créancier de faire saisir le
bien afin qu'il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne paierait pas les
sommes qu'il doit rembourser.

Pour faire reconnaître son droit, le créancier doit procéder à l'inscription de l'hypothèque au service de la conservation
foncière.
La publicité des hypothèques est obligatoire pour être opposable aux tiers, c'est-à-dire à d'autres créanciers. C'est la date
de l'inscription qui permettra à l'hypothèque de prendre son rang.

25
Voir à ce sujet, Decroux (P.) « Le droit foncier marocain », éd. La Porte, p.p.450

18
Elle confère à son titulaire :
 un droit de préférence : en cas de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera payé, en priorité, sur le prix de
vente ;
 un droit de suite : il pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers.

B- Classification des hypothèques

Une hypothèque peut être conventionnelle, légale ou judiciaire.


1- L’hypothèque conventionnelle :

L'hypothèque conventionnelle est la forme d'hypothèque la plus répandue.

Elle est basée sur une convention, et permet au débiteur (appelé constituant) de mettre en garantie un bien immobilier
pour couvrir le risque de non-paiement de sa dette à son créancier.
Trois points essentiels doivent être soulevés, à savoir :

 L'hypothèque conventionnelle est le résultat d'un contrat passé entre le constituant et son créancier ;
contrairement à d'autres hypothèques fondées sur des obligations légales ou judiciaires, l'hypothèque
conventionnelle résulte d'un accord entre les deux parties.
 Le constituant conserve la propriété de son bien immobilier. Néanmoins, la valeur est réduite, du fait des
obligations qui pèsent sur le bien.
 L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une
inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.

En effet, le débiteur doit être conscient de la menace d'expulsion qui pèse sur lui en cas de non-paiement de sa dette.
La convention hypothécaire est un contrat signé par le débiteur et le créancier devant notaire. Ce contrat indique
obligatoirement :

 la nature du bien immobilier,


 le montant de la somme garantie (capital et intérêts),
 le délai de remboursement de la dette,
 le rang de l’hypothèque (hypothèque de premier rang ou de deuxième rang).
2- L’hypothèque forcée, qui se différencie de la précédente en ce qu’elle peut être prévue sans l’approbation du
propriétaire.

 L’hypothèque légale  :

L'hypothèque légale est accordée au créancier en vertu de la loi selon :


 le statut du créancier (ex, la garantie des droits de l’épouse ou des incapables),
 la nature de la créance (ex. privilège du Trésor public).

 L’hypothèque judiciaire  : (suite à une condamnation)

Si un créancier n'obtient pas le remboursement de son débiteur, et s'il n'a pas pris d'hypothèque contre lui, il peut le
poursuivre en justice.
Le créancier peut obtenir un jugement qui condamne son débiteur. C'est cette condamnation qui permet au débiteur de
pouvoir inscrire l'hypothèque.
En outre, afin que le débiteur n'organise pas son insolvabilité, le créancier peut demander au juge de lui accorder d'inscrire
une hypothèque sur tous les immeubles de son débiteur.
Cette hypothèque s'appliquera y compris sur les immeubles acquis par le débiteur à l'avenir. Le débiteur ne peut s'opposer
à cette décision judiciaire.

 Paragraphe II: Les privilèges ‫حقوق االمتياز‬

19
Pour étudier le privilège il convient de clarifier sa notion et d’en dégager les caractéristiques avant de donner les différents
types de celui-ci tel que prévu par le DOC.

A- Notion de privilège
C'est une sûreté légale sans dépossession qui confère à son titulaire le droit d'être payé par préférence aux autres
créanciers du même débiteur. A l'instar de l'hypothèque, le privilège est une cause légitime de préférence, une succession
de règles de classement parmi les créanciers d'un débiteur.
B- Caractéristiques
D’après l’article 532 CDR, le privilège a les caractéristiques suivantes :
- c’est un droit réel qui donne un droit de préférence et un droit de suite ;
- C’est une sûreté accessoire puisqu'il est transmis avec la créance qu'il garantit. Il s'éteint si la créance s'éteint
également.
- c’est un droit né suite à la constitution d’une créance ;
- c’est un droit indivisible ;
- c’est un droit dont la source exclusive est la loi.

C- Les différents types de privilèges

1 – Privilèges généraux
 
Dans cette catégorie, il faut distinguer ceux qui le sont doublement et ceux qui le sont simplement.
 
a) Les privilèges doublement généraux (ce qu’on appelle également super privilège)
Concrètement, d’après l’article 1248 du DOC, trois domaines sont visés par ces privilèges doubles :
• Les salaires. Ils bénéficient d'un privilège double puisque les salariés sont légalement reconnus comme des
créanciers privilégiés. Les créances salariales sont associées à l'idée de dépendance et de subsistance. Ils ont donc un
privilège sur les biens de leur entreprise, pour obtenir en priorité le paiement de leur rémunération au sens large.
• Les frais de justice. Les frais ici visés concernent les dépenses exposées à l'occasion de la conservation, réalisation
des biens d'un débiteur. Ils sont protégés dans la mesure où ils sont considérés comme ayant été exposés dans l'intérêt de
la communauté des créanciers.
•Les dettes d'une entreprise en difficulté. Un certain nombre de contractants qui concluent des contrats
postérieurement au jugement d'ouverture, ou même en cas d'échec de la conciliation bénéficient d'un statut privilégié afin
de les encourager à établir des liens avec l'entreprise. C'est le privilège de procédure et le privilège de conciliation. Le
privilège de conciliation cède devant le privilège des salariés, ainsi que devant le privilège des frais de justice. Le privilège de
procédure quant à lui cède également devant le privilège des salariés et celui des frais de justice ainsi que devant le
privilège de conciliation.
b) Les privilèges simplement généraux
Ils sont caractérisés par le fait qu'ils ne portent que sur les meubles du débiteur. Ils sont de différents types, tel que
l’envisage la liste de l’article 1248 du DOC.
On en cite :
•  Le privilège du trésor. Le trésor peut bénéficier d'un certain nombre de garanties, impôts et taxes. L'assiette de ce
privilège s'exerce sur des meubles présents et à venir, et le trésor peut compléter ce privilège par la constitution d'une
hypothèque. Ce privilège doit faire l'objet d'une publication, qui est importante, si des impôts sont dus par un commerçant
ou une personne morale de droit privé.
• Le privilège des caisses de sécurité sociale. Il permet de garantir les cotisations et autres sommes dues par les assujettis
aux caisses de sécurité sociale. L'assiette de ce privilège s'exerce sur les meubles des débiteurs des cotisations et là encore,
il existe des formalités particulières concernant les débiteurs commerçants ou personnes morales de droit privé.
 Les privilèges garantissant le paiement des frais funéraires qui s'exercent sur les biens meubles de la succession du
défunt.
 Les frais de dernière maladie, garantis par un privilège bénéficiant aux professionnels de santé pour les frais médicaux
indispensables. Ce privilège est rendu encore plus efficace par le doublement d'une hypothèque légale.
 Le privilège accordé en garantie de rémunération des gens de service, en paiement du salaire différé.
 
                        2 – Privilèges spéciaux
Ils sont caractérisés par le fait qu'ils portent sur un ou plusieurs biens déterminés, qu'il s'agisse de biens mobiliers ou
immobiliers.
a) Les privilèges spéciaux mobiliers
Ceux-ci, d’après l’article 1247 du DOC, ne s’appliquent qu’à certains meubles du débiteur.
Il existe différents catégories de privilèges spéciaux mobiliers, prévus par l’article 1250 du DOC dont on cite principalement :
- Les loyers des immeubles ;
- les frais faits pour la conservation de la chose ;
- les salaires et remboursement dus à l’artisan, etc.
b) Les privilèges spéciaux immobiliers

20
 Les privilèges spéciaux immobiliers sont très proches des hypothèques légales, notamment par deux aspects. D'une part
par le principe d'indivisibilité et d'autre part par le principe de spécialité. Ces privilèges sont économiquement très
efficaces, puisque comme pour d'autre, ils n'impliquent pas de dépossession. Ils permettent au créancier de bénéficier d'un
droit de suite et d'un droit de préférence. Le créancier doit procéder à quelques formalités, et doit notamment effectuer
une publicité. Concrètement, le créancier doit inscrire son privilège dans un certain délai, et c'est aussi en cela que les
privilèges se rapprochent des hypothèques légales. Le rang du privilège n'est pas déterminé par la date d'inscription, mais
par la date de naissance de la créance puisqu'il s'agit d'une sûreté légale. Par conséquent, si le créancier a respecté le délai
légal d'inscription, cette formalité rétroagit au jour de la créance. En revanche, si ce délai n'a pas été respecté, le privilège
est assimilé à une hypothèque et il n'y aura pas de rétroaction, de sorte que le privilège prendra effet à l'inscription et non
pas au jour de la créance, tel est le cas pour le vendeur d'immeuble qui bénéficie d'un privilège lorsque plusieurs conditions
sont réunies.

 Paragraphec III: L’antichrèse ‫الرهن الحيازي‬


 Définition

L'antichrèse est réglementée au Maroc par les articles 145 à 164 CDR .C’est un contrat par lequel un débiteur propriétaire
d'un bien immeuble immatriculé ou d'un droit réel de jouissance sur cet immeuble (usufruit, emphytéose) ou un tiers
agissant pour son compte, confère à son créancier (appelé antichrésite) la possession de cet immeuble, de manière à lui
permettre d'en percevoir les fruits ou revenus, qu'il imputera annuellement sur le capital, jusqu'à paiement intégral de la
créance.
Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble, la créance ne peut produire
d'intérêts, mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au créancier. Le créancier impute annuellement
les fruits perçus pour son débiteur sur le capital de sa créance".

Ce droit réel qu'est l'antichrèse est donc inscriptible sur les livres fonciers, au même titre que les autres droits réels.

L'antichrèse constitue donc au Maroc un contrat accessoire et suppose l'existence préalable d'une créance.

Cette sûreté conventionnelle nécessite la remise de l'immeuble entre les mains du créancier afin de permettre à ce dernier
de recevoir directement les fruits de l'immeuble, en remboursement de sa créance jusqu'à l'extinction de cette dernière.

Outre la perception des fruits, ce droit réel entraîne donc au profit du créancier d'autres droits inhérents à tout droit réel:
droit de rétention de l'immeuble, droit de préférence et droit de suite.

B- Caractéristiques de l’antichrèse
 L'antichrèse n'est pas un droit de jouissance mais un simple gage consistant en un droit réel accessoire (art.154 du
CDR), garantissant le remboursement d'un prêt inscriptible et devant se matérialiser par la remise au créancier de la
possession du bien.
 Les auteurs considèrent que l'antichrèse est obligatoire, puisque son but même est l'entrée en possession du bien par
le créancier en garantie du paiement de sa créance.
 L'antichrèse suppose la dépossession du propriétaire au profit du créancier (art.1188).
 L'antichrèse suppose une propriété continue

 Dans l'antichrèse, l'immeuble doit être entretenu par le créancier.


 L'antichrèse porte sur un bien immeuble.
 L'antichrèse suppose une possession continue de l'immeuble par le créancier.
 L'antichrèse est indivisible, ce qui signifie que l'antichrèse d'un immeuble ne peut être donnée qu'à un seul
créancier et que "chaque fraction d'immeuble garantit la totalité et toute fraction de la dette".
 L'antichrèse qui ne porte que sur les fruits de l'immeuble passe après l'hypothèque qui, elle, porte sur le bien
lui-même.
 Contrairement à l'hypothèque, qui donne au créancier non payé le droit de procéder à la vente sur simple
production d'un certificat du Conservateur, le créancier antichrésiste ne peut faire procéder à la vente forcée
en cas de non remboursement que sur décision judiciaire.

NB/Les opérations de prêt avec possession du bien par les créanciers à titre de garantie sont d'un
usage courant au Maroc. Ces opérations portent sur des immeubles non immatriculés (melk) et font
l'objet d'un contrat appelé RAHN ou RAHNIA. Il s'agit d'un contrat de gage immobilier avec
dessaisissement, la dépossession au profit du créancier constituant une condition de validité du
contrat.

Ces contrats ont toujours donné lieu à une imposition entre les mains du propriétaire débiteur au titre
des loyers qui sont supposés compenser les intérêts auxquels renonce le créancier gagiste

21
Partie 2 : Les principales opérations régies par le droit foncier

Il faut préciser à ce niveau qu’il s’agit là du droit foncier dans sa dimention moderne, en d’autres termes du régime foncier tel
qu’il a été inspiré par l’acte Torrens et dont la mise en œuvre a été confiée à l’ANCFCC . Les opérations régies par le droit
traditionnel, tel qu’on la clarifié au niveau de l’introduction, seront équartés, donc, du champ de notre étude.
Les opérations en question sont, esseniellement, celle qui constate l’existence d’un bien et lui procure un titre foncier qui est
l’immatriculation foncière (chapitre1) ainsi que l’inscription qui consiste à garantir les droits découlant de toute opération
effectuée sur ledit bien une fois immatriculé (chapitre2).

Chapitre 1 : L’immatriculation foncière

Lorsqu’on parle de l’immatriculation d’un bien immeuble, c’est le fait de reconnaitre pour ce dernier une existence
juridique au moyen de son enregistrement sur les livres foncier. Ledit bien, une fois immatriculé, recevra un noméro de
titre foncier et sera innatacable et innaliénable .
L’opération d’immatriculation est tantôt facultative, lorsqu’il sagit d’une procédure ordinaire d’immatriculation,
(paragraphe 1), et tantôt obligatoire lorqu’elle est spéciale (paragraphe 2)

Paragraphe-1 : La procédure ordinaire d’immatriculation26

La procédure d’immatriculation consiste à immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à
l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés .
Quelles sont donc ses modalités d’application ainsi aue ses caractéritiques ?

A- Les modalités de l’immatriculation

1- Réquisition d’immatriculation

Pour qu'un immeuble soit soumis au régime de l'immatriculation foncière (IF), il doit d'abord être immatriculé.
L'immatriculation se fait en respectant une procédure normale qui concerne les immeubles.
Dans le cas des propriétés de l'Etat et des Habous, la procédure est dite spéciale. La procédure normale est
ouverte par une réquisition (demande) d'immatriculation, qui passe par le respect de certaines règles :
Il faut que le propriétaire requérant présente un certain nombre de pièces relatives à son état civil ;
Il faut qu'il fournisse une description minutieuse de la propriété à immatriculer (frontières, habitations...) ;
Il lui faut aussi établir un plan topographique du terrain, en s'adressant cela à un géomètre. Ce plan est provisoire
car il y a un autre plan qui va être établi, cette fois-ci par le cadastre.
Il faut ensuite qu'il règle les taxes de la conservation foncière (C.F) et ce en fonction de la valeur du bien.
Par ailleurs, si le dossier remis au conservateur est complet, celui-ci va procéder à un certain nombre d'acte de
publicité, à savoir : la publication de la réquisition d'immatriculation au bulletin officiel (B.O) et auprès des autorité locales
(municipalité et autres), l'affichage de celle-ci dans les locaux de la C.F et dans ceux du tribunal de première instance (TPI)
dans le ressort duquel se trouve l'immeuble en question, au milieu rural, a fait l'objet d'une criée dans les souks.
Mais pourquoi toute cette publicité ? : Pour avertir les tiers. Si des personnes ont des droits à revendiquer, ils
doivent se manifester, sinon, si le conservateur établit le titre foncier, personne ne peut prétendre à des droits sur
l'immeuble en question (on parle de délai de forclusion et non de délai de prescription).

2- Le bornage
La publicité susmentionnée est suivie par l'opération du bornage. En quoi consiste cette opération ? C'est une opération
topographique par laquelle, le délégué du conservateur place des bornes pour délimiter le terrain à immatriculer. Les
bornes étant des pierres que le requérant achète et que le conservateur place tous les cent mètres. Le déplacement d'une
borne est une infraction pénale, seul le conservateur peut en modifier l'emplacement.
Il faut savoir que le bornage est également une mesure de publicité (on pourrait même dire que c'est la meilleure), dans la
mesure où le conservateur invite tous les voisins limitrophes du terrain à immatriculer, ainsi que les autorités locales, à
assister à la dite opération. Parmi toutes les opérations de publicité, celle occasionnée par le bornage est la plus efficace.
Les voisins limitrophes sont même invités par écrit à assister au bornage tant leur présence est importante, puisque d'un
côté, cela éviterait les conflits frontaliers qui peuvent éclater par la suite et puisque d'un autre côté ces voisins auront à
attester du droit du requérant.

Les dispositions des articles 9, 10, 12, 13, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 31, 34, 35, 38, 40,
26

41, 42, 43, 44, 48, 50, 51, 52, 52 bis, 54, 55, 60 et 61 du Chapitre II du Dahir de 1913 ont été
modifiées et complétées en vertu de l’article premier de la loi n° 14-07 précitée.
22
Le bornage peut être considéré comme une opération juridique, car le délégué du conservateur peut déjà commencer à
recevoir les oppositions. Celui-ci devra, à la fin de l'opération, dresser un P.V auquel il va annexer un plan provisoire de
bornage et transmettre le tout au conservateur.
Le délégué responsable du bornage ne doit pas trancher ou régler les oppositions qui lui ont été formulées au moment de
l'opération, il constate et transcrit sur un P.V. Le conservateur doit ensuite publier un avis de clôture du bornage
(l'opération est terminée), qui sera affiché dans les mêmes lieux où a été publiée la réquisition.
3- Les oppositions
a) Le régime juridique de l'opposition
Qui est habilité à faire opposition ? : Toute personne peut contester les droits du requérant, même quand cette
personne ne prétend à aucun droit sur le bien en question. Toute personne qui prétend détenir des droits sur l'immeuble à
immatriculer peut formuler une opposition.
Même le procureur du roi, le curateur des absents et les parents des disparus et des non présents, peuvent
contester une réquisition d'immatriculation.
Où peut-on faire une opposition ? : On peut effectuer une opposition, soit au moment du bornage (sur place),
soit auprès du conservateur ou auprès du TPI ou encore auprès de l'autorité locale (ce laxisme en matière d'opposition est
dû au fait qu'auparavant il n'y avait pas beaucoup de C.F et donc on a voulu faciliter la tâche aux opposants).
Comment est formulée l'opposition ? : L'opposition peut être faite oralement ou par écrit, simplement il faut
qu'après, l'opposant puisse apporter les pièces justificatives prouvant ses prétentions et ce, pour éviter les oppositions
abusives (au milieu rural, les blédards vont même jusqu'à formuler des oppositions sont fondement, rien que pour
embêter; il en a même qui en font une profession).
Le législateur a même prévu des amendes en cas d'opposition abusive, mais qui ne sont, à vrai dire, pas assez
dissuasives vu que leur montant demeure relativement bas.
Les opposants doivent payer les taxes est les droits de plaidoirie auprès de la CF (normalement, c'est auprès des
tribunaux qu'on paye ces taxes, mais, en matière d'opposition à l'immatriculation, on admet cette exception).
Actuellement, les oppositions, en matière d'immatriculation foncière, doivent être faites entre les mains du
conservateur. Ce n'est qu'après que le conservateur échoue dans ses tentatives de trouver une solution amiable entre les
parties au conflit, qu'il va transmettre le dossier au TPI compétent.

b) Délais et recours
Maintenant, que fait le conservateur en matière d'opposition ? : Celui-ci peut accepter l'opposition comme il peut
la rejeter, mais il doit absolument motiver sa décision en cas de rejet.
En cas de rejet pour défaut de paiement des taxes, sa décision n'est susceptible d'aucun recours. Dans les autres
cas (ex: insuffisance de documents justificatifs), sa décision peut être attaquée devant la justice ou devant le Conservateur
Général (recours administratif auprès de conservateur général).
En principe, ce genre de recours est porté devant les TPI, qui contiennent en leur sein des chambres spécialisées
dans le contentieux immobilier, mais il est des cas où le litige est porté devant le tribunal administratif pour excès de
pouvoir.
Le conservateur peut régler le différend résultant de l'opposition à l'amiable en présence des parties, dans ce cas,
il doit dresser un P.V où il constate la transaction, et qui doit être signé par les deux parties. A ce moment, il (le
conservateur) va procéder aux modifications, s'il y a lieu (Ex: si le requérant reconnaît que l'opposant a effectivement des
droits (des parts) sur le bien à immatriculer). A défaut d'accord, il (le conservateur) transmet le dossier au TPI compétent.
Quels sont les délais à respecter en matière d'opposition ? : Les oppositions peuvent être formulées dès le dépôt
d'une demande d'immatriculation.
En principe, au bout de deux mois après la publication de l'avis de clôture du bornage, aucune opposition ne doit
être acceptée. Cependant, le conservateur peut accepter, à titre exceptionnel, des oppositions hors délai, tant que le
dossier n'est pas encore transmis au tribunal.
Le TPI examine les différends qui existent entre les opposants et les requérants, il (TPI) n'examine pas les
différends entre les différents opposants. Ces derniers, pour régler leurs différends, doivent aller en appel.
L'appel, en matière d'immatriculation foncière, doit être interjeté dans le mois qui suit la date de la notification du
premier jugement (Il s'agit de règles de procédures spéciales applicable en matière d'immatriculation foncière. Ce ne sont
donc pas celles contenue dans le CPC). Le recours en cassation est possible aussi, pourvu qu'il soit fait dans un délai de deux
mois.
c) La fin de la procédure d'opposition
Si c'est le requérant qui gagne, le conservateur continue la procédure d'immatriculation en faveur de ce dernier.
Si c'est les opposants qui gagnent, le conservateur va rejeter la réquisition d'immatriculation et invitera les
gagnants à constituer un nouveau dossier pour déclencher la procédure.
La décision de rejet est susceptible de recours, mais la décision d'immatriculation prise par le conservateur ne
peut faire l'objet d'aucun recours.
Une fois que le conservateur a immatriculé l'immeuble, cela produit d'importants effets.

23
B- Les effets de l’immatriculation foncière  :

1- Etablissement du titre foncier

a) titre foncier

Chaque immeuble, composé d’une parcelle ou de parcelles formant corps, ayant fait l’objet d’une décision
d’immatriculation, donne lieu à l’établissement d’un titre foncier. Ce dernier comporte :
- la description de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance ;
- l’indication du domicile et de l’état civil du ou des propriétaires, et, dans le cas d’indivision, l’indication de la part
de chacun de ces derniers,
- l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble et leurs titulaires.
b) Le Duplicata

Le Duplicata, ou double ou copie exacte du titre foncier et du plan qui est annexé, est remis au propriétaire. Celui-ci est
nominatif, le conservateur en certifie l’authenticité en y apposant sa signature et le timbre de la conservation, c’est un acte
authentique27.
En cas de perte , ou de détérioration du Duplicata le titulaire doit faire une déclaration de perte au conservateur qui peut,
15 jours après la publication au BO d’un avis de perte, délivrer une autre copie du titre ou un autre certificat, qui énonce les
circonstances dans lesquelles cette délivra, ce est faite et mention en est portée au registre des titres de propriété.

2- Purge juridique
Aux termes de l'art.2 du Dahir de 1913 "l'immatriculation d'un immeuble annule tous titres est purge tous droits antérieurs
qui ne sont pas mentionnés sur le titre foncier établi par le conservateur", on appelle cela, l'effet de purge de
l'immatriculation.
a) Signification de l’effet de purge
L'immatriculation annule d'abord tout titre antérieur, même les titres présentés par le requérant, car désormais, ce n'est
plus ces actes qui prouvent les droits de ce dernier, mais c'est le titre foncier.
L'immatriculation efface tout le passé de l'immeuble et ce, même si le détenteur du titre foncier avait acquis la propriété
illégalement. C'est comme si l'immeuble venait de naître. La date de l'immatriculation est, en quelque sorte, la date de
naissance du bien.
b) La raison de l’institution de cette règle
- Raison 1: On l'a instituée pour la garantie des transactions immobilières, car si le doute persiste même après
l'immatriculation, il n’y aura pas d’investissement.
- Raison 2 : La loi a institué toute une procédure pour faire la publicité de la réquisition et a fait preuve de laxisme à l'égard
de l'introduction des oppositions. Ceux, qui viendront après l'immatriculation pour formuler leur opposition n'auront donc
aucune excuse.
3- Effet définitif et inattaquable

L'art 62 du Dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et complété par l’article premier de la loi 14-07, énonce que le titre de
propriété est inattaquable. Il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières pesant sur
l'immeuble au moment de son immatriculation.
C'est donc ce titre qui va servir comme moyen de preuve pour tous les droits réels (si le requérant meurt, le titre
continuera de porter le nom de celui-ci mais avec mention des héritiers : inscriptions concomitantes).
Mais ces principes connaissent cependant des exceptions.

Paragraphe- 2 : Les procédures spéciales

Il existe des textes autres que le dahir de 1913 qui prévoient plusieurs procédures d'immatriculations
autres que celles prévues par ce dernier et ce pour des raisons différentes. Le tableau ci-après en donne une
brève idée :

Procédures
d’immatriculation Législation applicable
particulières
La procédure Pendant la période du protectorat, le Maroc était divisé en trois zones : la zone de Tanger, la
d’immatriculation en

27
Voir à propos l’article 18 de l’arretéviziriel du 3 juin 1915.

24
zone nord zone du protectorat espagnole et celle sous le protectorat français. Cette division du
territoire a engendré des différences au niveau des effets de l'immatriculation foncière dues
notamment à la différence des législations en vigueur

Immatriculation des Les biens Habous ne sont soumis à aucune procédure spéciale en matière d'immatriculation
biens appartenant à
foncière et ce malgré le fait que l'organisme qui en assure la gestion et le contrôle fasse
l’Etat
amie du gouvernement, il s'agit notamment du Ministère des Habous. Concernant ces biens,
la procédure d'immatriculation est normale mais gratuite.
Avant de procéder à l'immatriculation des biens appartenant à l'Etat, les
administrations concernées doivent d'abord respecter une procédure de "délimitation
administrative". Le Conservateur ne va donc pas faire de bornage, mais c'est l'administration
concernée qui va établir elle-même le plan et le soumettre au Ministre des Finances qui va
émettre un arrêté (d'homologation) sur la base duquel, le Conservateur de la propriété
foncière va procéder automatiquement à l'immatriculation du bien en question. Il s’agit
principalement de :
- Immatriculation des immeubles expropriés : En vertu du dahir du 25 juin 1927,
l'immatriculation d'un immeuble exproprié pour cause d'utilité publique, par jugement ou
cession amiable, est réalisée d'office sur simple requête de l'expropriant.
- Immatriculation en cas de déclassement, du domaine public au domaine privé
La procédure d'immatriculation des immeubles domaniaux provenant du
déclassement du domaine public est régie par un autre dahir du 25 juin 1927. Aux termes
de ce, dahir, l'immatriculation des parcelles du domaine privé de l'Etat, provenant d'un
déclassement du domaine public, se réalise d'office à la requête de l'Etat.

Les immeubles à - Immatriculation des terres collectives délimitées


caractère particulier
Les terres dites collectives sont ainsi appelées parce qu'elles appartiennent
collectivement aux tribus ou à des fractions de tribus ou encore à des "Douars". La propriété
de ces fonds revient à l'agglomération et la jouissance est attribuée aux membres de celle-ci.
L'article 10 du dahir du 18 février 1924 prévoit que l'immatriculation des terres
collectives, ayant fait l'objet d'une délimitation homologuées, est prononcée sur simple
requête du tuteur des tribus, qui n'est autre que le Ministère de l'intérieur, après récolement
du bornage et levé du plan foncier de l'immeuble par les services de la conservation
foncière.
- Immatriculation des immeubles urbains sis dans un périmètre syndical
C'est précisément le dahir du 10 juin 1922 relatif à l'immatriculation des
immeubles compris dans un périmètre syndical, lesquels sont soumis au régime édicté par
le dahir de 191, qui définit la procédure d'immatriculation de ces biens. La procédure
d'immatriculation est globale et obligatoire pour tous les immeubles compris dans le
périmètre syndical. La commission syndicale des propriétaires urbains donne son
approbation à la redistribution des terrains et intervient tout le long de la procédure.
-Procédure spéciale en cas de remembrement.
- Immatriculation des propriétés rurales sises dans des zones d'immatriculation d'ensemble.
NB  : Ces deux dernières procédures feront l’objet des développements (A et B) qui suivent
vue leur importance. Elles permettent, en effet, de réaliser l’un des principaux objectifs de
l’ANCFCC, celui de généraliser au maximum l’immatriculation.

A- L’immatriculation d’ensemble

25
Conformément aux dispositions du dahir n°1-69-174 du 25 juillet 1969 , le Ministre de l'agriculture est habilité, dans le
cadre de l'encouragement à l'immatriculation foncière, définir et délimiter., hors du périmètre urbain, une "zone
d'immatriculation d'ensemble", dans laquelle la procédure d'immatriculation est gratuite et collective. Elle est dite
collective parce qu'elle (la procédure d'immatriculation) s'ouvre au nom de tous les propriétaires; une manière donc de
gagner du temps car on aura pas à traiter dossier par dossier, réquisition par réquisition et à la fin de la procédure, chacun
aura droit à son titre foncier indépendamment des autre requérant.
Les formalités inhérentes à l'immatriculation des biens compris dans la zone d'immatriculation se fait sans frais, à condition
que les requérants déposent leurs dossiers dans un délai d'un an (qui peut être prorogé de six mois) à compter de la date
de la publication au B.O de l'arrêté ministériel ouvrant une zone d'immatriculation d'ensemble. La gratuité des procédures
ne concerne pas les oppositions.
B- Le remembrement rural

La procédure de remembrement porte spécialement sur les terrains à vocation agricole. Cette procédure a été instaurée
par l'État, dans le cadre de la réforme agraire, pour garantir une certaine rentabilité aux terrains qui vont bénéficier de
projets d'irrigation. Pour qu'un terrain irrigué soit suffisamment rentable et puisse produire les résultats escomptés,
certaines conditions relatives à la superficie et surtout au morcellement de ces terrains doivent être respectées (il faut
éviter le cas de plusieurs propriétaires installés sur une superficie minime).
C'est ainsi qu'un dahir du 30 juin 1962, modifié par le dahir n°1-69-32 du 25 juillet 1969 â prescrit une procédure
d'immatriculation obligatoire des propriétés soumises à remembrement.
Les projets de remembrement sont établis par les offices de mise en valeur agricole et sont soumis au Ministre de
l'agriculture qui les homologue 28 par décret. L'arrêté fixant le périmètre à remembrer est notifié au Conservateur qui,, soit
va procédé à la rectification des titres fonciers déjà établis, soit va mettre aussitôt en demeure les propriétaires, dont les
biens n'ont jamais fait l'objet ,d'une quelconque procédure d'immatriculation, de souscrire dans un délai d'un mois une
réquisition d'immatriculation (pour les immeubles en cours d'immatriculation, la procédure va être suspendue et reprise en
conformité avec l'arrêté de remembrement).
Concernant les biens non immatriculés, à l'expiration du délai d'un mois, le Conservateur dépose le dossier de
remembrement contenant un état et un plan parcellaire du secteur auprès de l'autorité locale, puis publie un avis de ce
dépôt au B.O. Si aucune des personnes concernées par le remembrement ne se manifeste dans un certain délai, le
conservateur procède d'office à l'immatriculation sur la base de l'arrêté de démembrement. S'agissant des immeubles
ayant déjà fait l'objet d'une immatriculation, le Conservateur va uniquement procéder à leur mise en concordance avec
l'arrêté en question.
Les oppositions sont recevables jusqu'à l'expiration du délai de six mois qui court à partir de la date de la publication au B.0
du décret portant homologation du plan de remembrement. Ces oppositions sont traitées selon la procédure en vigueur.

Chapitre 2 : Les inscriptions sur les livres fonciers

Inscrire sur le livre foncier est une formalité permettant de publier toute opération effectuée sur un bien et la garantie
des droits réels pouvant le grever.
L’étude de l’opération d’inscription necessite de se pencher sur sa mise en œuvre, ainsi que sur les effets pouvant en
découler.

Section-1 La mise en œuvre des inscriptions sur les livres fonciers

D’après l’article 65 du Dahir de 1913,Tous faits, dispositions et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous
procès-verbaux et ordonnances de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de
constituer, transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, ainsi que tous baux
d’immeubles excédant trois années, toute quittance ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non
échus, doivent être rendus publics par une inscription sur le titre foncier.
Les articles 66 et 67 du Dahir précité ajoutent que Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n’existe, à l’égard des
tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le titre foncier par le conservateur de la propriété foncière.
L’annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée au tiers de bonne foi.
Les actes volontaires et les conventions contractuelles tendant à constituer, transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou
éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre parties, qu’à dater de l’inscription sur le titre foncier, sans préjudice
des droits et actions réciproques des parties pour l’inexécution de leurs conventions.

28
D'après le dahir du 18 février 1924, l'homologation des opérations de délimitation fixe irrévocablement la
consistance matérielle et l'Etat juridique de l'immeuble collectif délimité.

26
L’intêret majeur de ladite procédure ainsi exposé, il convient à présent de se pencher sur les démarches à suivre ainsi que
les délais à respecter et enfin sur certains cas particuliers de l’inscription sur les registres fonciers

Paragraphe 1 : Procédure d’inscription

Une grande majorité des inscriptions au Maroc concernent les contrats de vente, les contrats d'hypothèque, ainsi que les
droits relatifs à l'ouverture d'une succession.
En cas de vente d'un bien, qui doit procéder à l'inscription ? C'est le vendeur, car sur 1ui pèse deux obligations :
l'obligation de délivrance et l'obligation de garantie du bien vendu. En matière immobilière, l'obligation de délivrance, ne
consiste pas seulement en la mise à la disposition de l'acquéreur du bien vendu le disposant c'est-à-dire le vendeur, doit
assurer le transfert de propriété en faveur de l'acquéreur, notamment par le biais des inscriptions.
Dans la pratique, c'est l'acquéreur, en qualité de mandataire, qui procède matériellement à l'inscription de ses
droits sur le T.F, d'ailleurs, le DOC a mis sur sa charge les frais relatifs à l'inscription.
Quand doit-on inscrire ? (La période des inscriptions) ; est-ce qu'on est obligé d'inscrire ? (Au Maroc
l'immatriculation est facultative, idem donc pour l'inscription) ; mais comment procède-t-on aux inscriptions ?
A) Les formalités à respecter

aucour de la phase, qui suit celle de l'immatriculation où l'immeuble a intégré le régime des livres
fonciers, des formalités sont requises et doivent être respectées de la part aussi bien du demandeur que du
conservateur.

1) De la part du demandeur
Quiconque désire inscrire un droit sur un Titre foncier doit d'abord fournir les pièces justifiant l'existence de ce
droit. Dans la plupart des cas, il s'agit de contrats (contrat d'usufruit par exemple), mais il peut s'agir également de
jugement ou d'autres actes comme ceux par le biais desquels les héritiers peuvent inscrire leurs noms sur le T.F, les actes
extrajudiciaires comme les saisies, etc. En raison de cette diversité, l'on se tiendra à dire que celui qui désire obtenir
l'inscription d'un acte, doit en principe le déposer en vue d'enclencher la procédure d'inscription auprès de la conservation
foncière du ressort de laquelle dépend l'immeuble en question.
En général, s'il s'agit d'acte sous-seing privé, le demandeur doit fournir au conservateur une copie originale
comportant les signatures légalisées des parties ; sinon s'il s'agit d'acte authentique 29, le demandeur doit adresser au
Conservateur une expédition en bonne et due forme. Par exemple, s'il s'agit d'un contrat établi par les soins d'un notaire, il
sera réputé authentique et le conservateur ne sera pas tenu de vérifier l'identité des signataires ni leur capacités, car la
signature du notaire fait foi.
En règle générale, le demandeur doit adjoindre aux documents suscités un duplicata du T.F, qui est en principe en
sa possession, pour que notamment le Conservateur procède à une mise en harmonie entre le T.F et son duplicata.
Toutefois, il y a des cas où il est inutile voire impossible d'exiger la présentation du duplicata du T.F. C'est notamment le cas
de l'inscription d'actes établis indépendamment de la volonté du propriétaire, comme les saisies ou les expropriations.
Des fois, le demandeur, en sus des documents susmentionnés, doit joindre à sa demande d'inscription d'un acte
un document annexe. Il s'agit des cas où l'acte en question concerne des immeubles situés dans des périmètres ou des
zones à caractère particulier. C'est notamment le cas des actes portant sur des terrains situés en zone agricole et ont pour
objet l'acquisition des ses terrains par des étrangers ; à ceux-là, le Conservateur exige une autorisation spéciale délivrée par
le Ministre de l'Intérieur. C'est aussi le cas où l'inscription concerne un lot de terrain appartenant à un projet de
lotissement, le Conservateur peut. exiger, dans ce cas, qu'on lui fournisse le dossier complet du lotissement.
A noter enfin, que toute requête d'inscription entraîne forcément le paiement d'un droit proportionnel (une taxe).
Mais en sus du règlement de ce droit auprès de la conservation, le demandeur devra également justifier, entre les mains du
Conservateur, le paiement des frais d'enregistrement, par la présentation, notamment, des quittances de paiement
délivrées par les services d'enregistrement.
En matière immobilière, il y a deux séries de taxes : celles qu'on paye auprès de l'administration des impôts et
celles qu'on paye à la conservation foncière. Concernant les premières, il y a lieu de préciser qu'historiquement on a dû
passer par trois phases
 Jusqu'en 1966, le Conservateur traitait les dossiers d'inscription sans trop se soucier du paiement des taxes
relatives aux droits d'enregistrement et ce, parce que ces taxes étaient perçues au niveau d'une administration
totalement indépendante de la sienne.

29
L'acte authentique émane d'une institution habilitée à authentifier les actes, il s'agit notamment des notaires,
des adouls, certains avocats, etc. il n'est obligatoire qu'en matière de copropriété, comme l'achat d'un
immeuble en copropriété.

27
 Depuis le décret royal du 19 décembre 1966, complétant l'art.70 du dahir de 1913 sur l'immatriculation, le
Conservateur s'est vu obligé de réclamer aux intéressés, deux copies de l'acte qui lui est soumis pour des fins
d'inscription, en vue d'en envoyer une à l'administration des impôts.
 Actuellement, le Conservateur est tenu, avant de procéder à l'inscription, d'exiger des demandeurs les quittances
de paiement justifiant le règlement des droits d'enregistrement.
Quant au droit proportionnel dont le paiement est effectué auprès de la Conservation, comme son nom l'indique,
il dépend et varie selon la valeur de l'immeuble en question. Généralement, on le calcul à raison d'un pour cent (1 %) de la
valeur du bien. Pour les droits d'enregistrement, c'est 2,5% ;des plus que cela, surtout s'il s'agit de biens à usage
commercial.
Maintenant, s'il s'avère qu'une pièce ou qu'un document exigible manque au dossier, ou si les paiements des
taxes n'ont pas été effectués, ou encore si l'acte déposé pour des fins d'inscription n'est pas conforme ou contient des
erreur;; la demande d'inscription est rejetée ; mais là, est le rôle du Conservateur.

2) De la part du Conservateur
Les inscriptions sont effectuées au moyen d'énonciations sommaires, portant date certaine et signées par le
Conservateur, sous peine de nullité.
Avant l'inscription
D'après l'art.72 du dahir relatif aux réquisitions d'inscriptions, le Conservateur est tenu, avant de procéder aux
inscriptions, d'effectuer un certain nombre de vérifications.
Le conservateur est d'abord tenu de vérifier la régularité des actes qui lui son soumis aux fins de mentions sur les
livres fonciers. Cependant, il est à noter que le Conservateur n'est pas à même de déceler toutes les anomalies pouvant
affecter un acte. S'il s'agit d'acte authentique, la responsabilité de la régularité de ce dernier incombe au notaire; le
Conservateur n'en vérifiera que la forme, notamment la signature du notaire. En cas d'actes sous-seing privé, le
Conservateur est tenu de vérifier et les signatures et l'identité et la capacité des parties.
Il doit d'abord vérifier l'identité' du disposant (dans le cas de la vente, c'est le vendeur), parce que c'est justement
ce dernier qui figure sur le T.F en tant que propriétaire. Le conservateur va donc vérifier que les deux noms sont identiques.
Pour la vérification de l'identité des personnes physique ne demande pas beaucoup d'efforts, car il suffit de lire
sur les cartes d'identité puis comparer mais pour les personnes morales, la tâche n'est pas aussi facile. Le Conservateur doit
alors vérifier l'identité du représentant de la personne morale et voir s'il est habilité à céder les biens de celle-ci. Or, il existe
une variété de sociétés où les attributions des représentants sont différentes d'une société à une autre. Pour dire
finalement que le Conservateur doit nécessairement avoir une connaissance juridique assez approfondie en la matière. Si
par exemple il s'agit de société anonyme, il faut d'emblée savoir est-ce qu'il s'agit d'une S.A avec un conseil d'administration
ou au contraire il s'agit d'une S.A avec un directoire et un conseil de surveillance ; car s'il s'agit du dernier cas, le Directeur
général doit, pour céder un bien de la société, avoir d'abord l'autorisation du conseil de surveillance.
Cela d'une part, mais d'autre part, le problème pourrait être plus important, notamment lorsqu'on sait que les
représentants des sociétés peuvent changer à tout moment. C'est donc pour cela que le Conservateur exige qu'on lui
présente une copie récente du registre de commerce.
Le Conservateur est tenu également de vérifier si la chaîne des différents propriétaires qui se sont succédés au fil
du temps n'a pas été rompue. On l'appelle d'ailleurs le principe de la continuité des inscriptions. C'est l'exemple notamment
de l'héritier qui n'a pas déposé son acte d'héritage à la conservation, pour que son nom soit porté sur le T.F, et qui malgré
cela procède à la vente du bien dont il a hérité ; comment le Conservateur pourrait procéder à l'inscription de l'acte qui
porte le nom de l'héritier, alors que le T.F mentionne encore le nom du de cujus.
Le Conservateur doit également vérifier les dates des demandes d'inscription. A cet égard il faut préciser que tous
les actes susceptibles d'être inscrits, doivent d'abord être inscrits sur un registre appelé "Registre des dépôts", pour que
justement i1 leur soit donné une date et un numéro. L'intérêt à travers cette démarche est de procéder aux inscriptions en
fonction de ces dates, c'est-à-dire que le premier acte qui a été inscrit sur le registre de dépôt sera le premier à être inscrit
sur le T.F. C'est le cas notamment lorsqu'en une même journée plusieurs actes ont été déposés aux fins d'inscription,
comme le cas d'une pluralité d'hypothèques.
Toutefois, si deux actes ont été déposés en même temps, le Conservateur en fait mention au registre des dépôts
et les actes seront ainsi "inscrits en concurrence" (ex: deux contrats d'hypothèque portant sur le même immeuble).
Cependant, lorsqué qu'il s'agit par exemple de deux actes de vente qui portent sur un seul et même immeuble et qui sont
déposés en même temps, le Conservateur les refusera tous les deux, parce que chacun des deux actes porte exclusivement
sur un droit qui ne peut faire l'objet d'un autre acte en même temps.
Là, s'arrête l'obligation de vérification du Conservateur. Car, concernant la régularité de l'acte en ce qui concerne
le fonds, il pourra notamment relever quelques nullités absolues, comme la vente d'un immeuble agricole à un étranger
sans autorisation, mais il lui sera difficile de relever des nullités relatives, comme par exemple celles résultant d'un
consentement vicié.
Pendant l'inscription

28
Quand le Conservateur passe à la phase d'inscription, il doit d'abord choisir, sur l'acte qui lui est soumis, les
mentions qui doivent figurées sur le T.F. Le Conservateur n'inscrit pas tous les renseignements figurant sur l'acte. Il doit
donc en choisir quelques uns devant être mentionnés sur le T.F.
A ce niveau, Le Conservateur doit faire très attention, surtout à l'égard de certaines clauses figurant sur les
contrats, comme le cas des clauses résolutoires ou restrictives de disposer. Celles-ci doivent être portées sur le T.F, pour
justement avertir les tiers de leur existence, car seules les inscriptions figurant sur le T.F sont opposables aux tiers ;
l'acquéreur d'un bien doit en être averti. (Ex: en cas de vente d'un bien par l'Etat, le contrat de vente peut contenir une
clause résolutoire, ou une clause de valorisation, etc.).
Le Conservateur se trouve ainsi tenu, sous sa responsabilité, de déceler les clauses devant absolument être
mentionnées sur le T.F.
Le Conservateur peut rejeter toute demande d'inscription qui lui paraît irrégulière ou dont le dossier est
incomplet. Il n'hésitera donc pas à le faire puisqu'il engage sa propre responsabilité.
B) Les recours
Les décisions de rejet qui émanent du Conservateur peuvent faire l'objet de recours. Ainsi, le demandeur dispose
d'abord d'un recours gracieux auprès du Conservateur Général. Il dispose également d'un recours judiciaire auprès du T.P.I
avec possibilité d'interjeter appel puis de pourvoir en cassation.
Actuellement, il existe un problème de compétence. Il y quelques avocats qui attaquent les décisions des
Conservateurs auprès des tribunaux administratifs pour excès de pouvoir et ce, en dépit du texte qui, jusqu'à présent n'a
pas été modifié et qui prévoit clairement les T.P.I, comme instance de recours; il s'agit des dispositions du dahir de 1913.
 Vérification des inscriptions
Il existe des cas où la décision du conservateur peut être remise en cause :
Lorsqu'il s'agit d'une erreur matérielle : Il peut être procédé à des rectifications, soit d'office soit sur la demande des
intéressés, des irrégularités, des omissions ou des erreurs commises lors des inscriptions subséquentes. Ex: Le cas où le
Conservateur a mal transcrit les informations contenues dans l'acte objet de l'inscription, il par exemple écrit 1300
hectares au lieu de 10300 hectares.
Le Conservateur peut également annuler une inscription en vertu d'une décision judicaire définitive. Mais à condition
toutefois, qu'entre temps, aucune autre inscription n'ait été opérée régulièrement en faveur d'un tiers. Ex: un acte de
vente d'un immeuble a été conclu puis inscrit, ensuite le vendeur obtient gain de cause pour dol : s'il y a eu, entre le
moment de l'inscription et le moment du jugement, une autre inscription concernant une autre vente ou hypothèque
qui s'est opérée en faveur d'un tiers, le Conservateur ne peut radier cette dernière (c'est justement pour cette raison
que le législateur a prévu une procédure spéciale dite de "prénotation").
Le Conservateur peut également radier quelques inscriptions en vertu de certains actes. Ex : En matière d'hypothèque,
le Conservateur peut radier celle-ci en vertu d'une main levée délivrée par le créancier.
En matière d'expropriation, le Conservateur procède à la radiation de toutes les hypothèques inscrites sur le T.F
objet de l'expropriation, car l'expropriation pour utilité publique purge le T.F de toutes les hypothèques.
 Les délais d’inscriptions
Le délai pour effectuer l’inscription visée à l’article 65 30 du Dahir de 1913 est fixé à trois mois. Ce délai court :
 pour les décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la force de la chose jugée ;
 pour les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte ;
 pour les actes sous seing privés, à compter de la dernière légalisation de signature.

En matière de paiement des taxes,le demandeur négligent peut se voir imposer des majorations de frais
d'inscription : Si l'on tarde à inscrire (dé 3 ou 6 mois) on risque de payer des pénalités de retard (il peuvent aller jusqu'au
triple du montant initial). Mais le Conservateur ne peut pas refuser l'inscription d'un acte qui lui est régulièrement
demandée ; il ne peut même pas imposer au demandeur la prescription de droit commun qui est de 15 ans (art.387 DOC),
car en fait cette prescription n'est valable qu'en matière d'action en justice. Ex: si vous revenez après 15 ans pour inscrire, le
conservateur ne peut vous refuser votre demande d'inscription parce que vous avez trop tardé, pourvu, toutefois, qu'il n'y
ait pas eu de charges inscrites entre temps.
Toutefois, il existe des cas où l'inscription est assortie d'un certain délai imposé par la loi :
 Des fois il faut respecter certains délais pour l'inscription de droits particuliers comme par exemple les
hypothèques forcées31 en faveur des créanciers et légataires d'une personne décédée. En effet, l'art. 117 du dahir de
02/06/1915 exige, dans pareils cas, que l'inscription soit demandée par les créanciers dans les 3 mois qui suivent

30
Le dahir du 9 ramadan 1331 (12 Août 1913) relatif à l’immatriculation foncière a été complété par l’article 65
bis en vertu de l’article premier du décret royal portant loi n° 08-68 du 10 joumada I 1388 (5 août 1968);
Bulletin Officiel n° 2911 du 14 août 1968, p. 833.
31
L'hypothèque forcée est prononcée, sans le gré du débiteur, par ordonnance du président du tribunal de
première instance, dans les cas prévus par la loi dont par exemple : le syndic sur les meubles du copropriétaire
qui ne paye pas ses charges, la femme sur les biens de son marie, etc.

29
l'ouverture de la succession. Si quelqu'un s'adresse au juge pour obtenir une hypothèque forcée, il doit courir à la
Conservation foncière pour inscrire ses droits sur le T.F, car passé le délai de trois mois cette hypothèque n'aura plus
d'effet.
 Par fois il faut procéder à l'inscription de ses droits avant l'arrivée d'un événement. C'est le cas notamment du
redressement et de la liquidation judiciaire d'un commerçant, car l'ouverture de l'une de ces procédures arrête les
inscriptions.
En effet l'ouverture de l'une de ces procédures entraîne un certain nombre d'effets immédiats, dont notamment
l'arrêt des inscriptions (sauf sur autorisation du juge commissaire). Plus encore, on peut même annuler une inscription qui a
été opérée sur les immeubles d'un commerçant pendant ce qu'on appelle "la période suspecte", qui est normalement de 18
mois avant l'ouverture de la procédure. Pour les actes à titre gratuit, ils sont annulés d'office, pour les autres actes onéreux,
le juge examinera cas par cas, puis annulera ceux qui lui paraissent susceptibles d'être annulés.
 Enfin, il est des fois nécessaire d'inscrire avant qu'une autre inscription ne soit opérée sur le T.F, comme par
exemple avant l'inscription d'une expropriation, d'une saisie ou même avant l'inscription d'un autre contrat de vente, par
exemple, concernant le même immeuble, car, dans ce dernier cas, c'est toujours la première inscription portée sur le T.F qui
prévaut, à condition toutefois qu'il Y ait bonne foi. Cela arrive souvent en matière de lotissement, où un acquéreur d'un lot
omet d'inscrire ou se montre négligent à cet égard puis le vendeur sans faire attention vend le même lot à une personne qui
se montre diligente et inscrit ses droits auprès de la Conservation foncière. C'est le cas aussi de la saisie, car si celle-ci vous
devance, vous ne pouvez plus inscrire vos droits.
Cependant, le législateur a prévu, notamment dans le dahir de 1913 sur l'immatriculation foncière, une procédure
spéciale pour protéger les titulaires de certains droits qui ne peuvent pas être inscrits, pour l'une des raisons invoqués plus
haut ou tout simplement parce qu'ils ont fait l'objet d'un rejet du Conservateur. Cette procédure s'appelle "La prénotation".

Paragraphe 2 : Cas particulier d’inscription :


« laprénotation »

Le Conservateur rejette un acte qui lui est soumis aux fins d'inscription pour cause d'irrégularité et, de ce fait, le
demandeur se trouve obligé d'attendre la régularisation de sa situation, dans ce cas ce dernier sera en droit de
demander une prénotation. C'est une mention provisoire portant sur certains droits susceptibles d'être inscrits par
la suite.
I – la notion de prénotation :
A: Présentation de la prénotation:

1- Le domaine juridique de la prénotation

La prénotation sur un titre foncier a pour rôle de conserver, provisoirement, soit un droit existant mais contesté
et dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à
compléter32.
Ainsi, la prénotation est une mention 33 portée à titre provisoire et conditionnel sur un titre foncier, annonçant un droit
revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres fonciers ; c’est une mesure d’inscription pour l’avenir, qui
peut notamment sauvegarder des droits en formation, des droits dont la constitution n’est pas pleinement réalisée, des
actions réelles ; de toute façon, si elle est conservatoire, elle est temporaire.
Mesure conservatoire, temporaire, conditionnelle, elle n’a pas, par elle-même, une valeur propre, elle ne vaut que ce que
vaudra l’inscription, de droit ou de fait, en faveur de son bénéficiaire 34. Notamment, l’effet de l’inscription temporaire
subsiste malgré une prénotation et s’oppose, en conséquence, à ce que l’immeuble soit considéré comme litigieux 35.
D’un point de vue juridique pure, la prénotation n’est, donc, ni une restriction au droit de disposer, ni une cause de
résolution ou d’éviction en général. Cela dit, elle peut, et par effet purement psychologique, constituer réellement et de fait
une lourde entrave à la libre disposition d’un immeuble et une véritable mise en garde pour les tiers.
La prénotation conserve, provisoirement, le droit prétendu notamment à l’encontre de tiers qui viendraient présenter des
actes à inscrire sur les mêmes titres, ceux-ci pouvant eux-mêmes solliciter une prénotation à leur profit, car prénotation sur
prénotation vaut. Mais cette dernière ne conserve le droit qu’elle garantit, provisoirement, que sous la condition que son
inscription soit régulièrement prise, par la suite, dans le délai légal. Dans ce cas, la prénotation fixe le rang de l’inscription
ultérieure36.

32
Arrêt de la C.A. de rabat du 03 novembre 1934.
33
on ne peut dire une inscription ce terme ayant, en ce qui concerne la question étudiée, une signification très particulière
34
Arrêt de la C.A. de Rabat du 10 Octobre 1945 (cet arrêt énonce au le juge des référés est compétent pour
ordonner l’expulsion de l’occupant d’une maison d’habitation, sise dans une propriété « titre », en dépit d’une
prénotation que celle-ci peut invoquer, quant à son droit sur l’immeuble.).
35
Arrêt de la Cour de Rabat du 29 mai 1964.
36
Avant dernier alinéa de l’article 85 modifié et complété par la loi n°14-07 promulguée dans le cadre de la
réforme des textes juridiques régissant le Foncier au Maroc.

30
Mais si l’inscription du droit est régulièrement prise dans le délai, l’effet conservatoire de la prénotation cesse de plein droit
et n’aura été qu’une formalité sans aucune trace.
Il faut noter en outre, que seuls les droits relatifs aux immeubles immatriculés, c’est à dire les droits nés et constitués
postérieurement à l’établissement du titre foncier suite à l’immatriculation, peuvent faire l’objet d’une prénotation.
Les droits nés ou constitués avant l’établissement du titre foncier, soit avant le dépôt de la réquisition d’immatriculation,
soit au cours de la procédure d’immatriculation , ne peuvent faire l’objet que d’une opposition à la réquisition
d’immatriculation.

2- Le champ d’application de la prénotation

L’étude du champ d’application de la prénotation révèle d’une part les personnes pouvant bénéficier de celle-ci, et d’autre
part les droits pouvant être prénotés.

a) Les droits pouvant faire l’objet de prénotation:

La réponse à la question de savoir si tous les droits réels ou personnels peuvent-ils faire l’objet d’une prénotation a soulevé
un grand débat tant au niveau de la doctrine que de la jurisprudence et a donné lieu à une grande divergence de points de
vue et de position. Mais, elle a pu dégager la conclusion suivante:
« Peuvent faire l’objet d’une prénotation tous les droits soumis à l’inscription aux livres fonciers. C’est à dire les droits
inscriptibles au moment où ils accomplissent toutes les conditions de leur constitution, ou encore au moment où ils sont
reconnus par le biais de la justice, et ce, soit en tant que droits réels, soit en tant que droits personnels, revêtant
virtuellement le caractère de droits réels ou non et pouvant se convertir en droits inscriptibles directement ou indirectement
».

b) Les personnes pouvant bénéficier de la prénotation

Les requérants aux inscriptions, à condition que le droit revendiqué soit tenu directement du titulaire de l’inscription
précédente, et en cas de succession de droits, cette succession doit être ininterrompue et remontée au titulaire de
l’inscription précédemment prise.
Les demandeurs des radiations, quelque soient les causes invoquées, à condition de diriger l’action en justice à
l’encontre de toutes les personnes inscrites en qualité de propriétaires titulaires de l’inscription précédente et/ou citer
toutes les personnes dûment intéressées par les droits successifs faisant l’objet de la demande en justice.

B - les différents types de prénotation :


1 - Les cas classiques :
Une prénotation peut être prise suivant trois procédures différentes, mais, quelle que soit la procédure suivie, la
prénotation produit les mêmes effets, seule la durée de sa validité diffère.
a- prénotation prise en vertu d’un titre 
La prénotation est accordée par le conservateur lui-même, en vertu d’un titre dont une irrégularité d’ordre mineur
empêche l’inscription (l’état civil d’une partie portée à l’acte est incomplet et cette lacune ne peut être réparée sur le
champ, une signature portée sur un acte SSP n’est pas légalisée etc…) La partie requérante peut demander au
Conservateur, sur le vu de l’acte, une prénotation ; à l’appui de sa requête, elle devra produire le duplicata du titre foncier
intéressé. La prénotation ainsi obtenue est valable 10 jours 37.
Dans ce délai de dix jours, aucune autre inscription ne peut être requise du consentement des parties 38, cette disposition
doit d’ailleurs s’appliquer quelle que soit l’origine de la prénotation, même si elle est d’origine judiciaire, l’inscription sur
prénotation ne vaut.
Si, à l’expiration dudit délai, l’inscription n’a pas été prise, la prénotation devient nulle et doit être radiée d’office.
Toutefois, ce délai se trouve prorogé si, au cours des dix jours, la partie intéressée obtient une prénotation en vertu d’une
ordonnance du président du tribunal de première instance, ou suite au dépôt d’une requête introductive d’instance.
b- Prénotation prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de 1ère instance 
La prénotation peut être accordée en vertu d’une ordonnance du tribunal de première instance. Cette ordonnance,
n’est pas une ordonnance de référé, elle est rendue en dehors du droit commun, elle ne peut émaner que du président du
lieu de situation de l’immeuble et non de n’importe quel magistrat ; elle peut intervenir « sur pied de requête » comme en
matière gracieuse, mais, étant donnée l’importance de la prénotation, et en l’absence de tout débat contradictoire, tout
intéressé peut demander la rétractation de l’ordonnance ou en relever appel 39 .
37
Article 85 de la loi n°14-07 promulguée dans le cadre de la réforme des textes juridiques régissant le Foncier
au Maroc ;
38
Article 86, alinéa 1 de la loi n°14-07 promulguée dans le cadre de la réforme des textes juridiques régissant le
Foncier au Maroc ;
39
Arrêt de la cours d’appel de Fès du 14 Décembre 1964.

31
Cette prénotation a pour objet, également, la conservation d’un droit qui n’a pu être inscrit, mais souvent, à la différence de
la précédente, ce droit peut ne pas être, obligatoirement, constaté par un titre, même incomplet, ou s’il est constaté par un
titre irrégulier, la régularisation du titre ne peut être effectuée dans un délai de dix jours.
La durée de la validité de la prénotation prise en vertu d'une ordonnance, est prévue à l'article 86 40, ainsi connu:
« L’effet de la prénotation rendue sur ordonnance du président du tribunal de première instance est fixée à trois
mois à partir de la date de sa prononciation si l’inscription définitive du droit n’a pas été opérée. Cette durée peut être
prorogée sur ordonnance du président du tribunal de première instance à condition qu’une action sur le fond soit
introduite. L’effet de cette prorogation reste valable jusqu'à prononciation du jugement définitif ».

c- la prénotation sur demande en justice:

En vertu des dispositions combinées des articles 85 du Dahir du 12/8/1913 sur l’immatriculation des immeubles, tel qu’il a
été modifié par la loi 14-07 et 202 du dahir du 2 Juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, toute
personne qui intente une action en justice en vue de la reconnaissance à son profit d’un droit sujet à inscription aux livres
fonciers ou en vue de sa radiation, peut obtenir directement une prénotation de cette action.
La production du duplicata du titre foncier dans ce cas n’est pas obligatoire. La prénotation en vertu d’une demande en
justice ne peut nullement être conventionnelle. Elle est pratiquée sans le consentement du propriétaire inscrit à cause du
litige qui l’oppose au demandeur.
Toutes les demandes en justice peuvent faire l’objet d’une prénotation sous la seule condition que leur objet soit, de façon
directe ou indirecte, la revendication de droits assujettis à l’inscription.
La durée de la validité de la prénotation prise en vertu d’une requête, est prévue à l'article 86 susvisé  : « Est fixée à un mois
la durée de validité de la prénotation opérée sur production par le prénotant d’une copie de requête sur le fond introduite
devant la juridiction compétente. »
2 - Les cas nouveaux de la prénotation  :
Ce sont des cas qui trouvent leur fondement juridique dans plusieurs textes juridiques, d’ailleurs l’alinéa 4 de l’article 85 de
la loi 14-07 prévoit que : les prénotations, figurant sur les textes législatifs spéciaux, sont soumises au jugement de ces
textes.
a- Prénotation relative à l’expropriation pour utilité publique  :
Elle trouve son fondement juridique dans l’article 25 de la loi 7-81 concernant l’expropriation et son inscription s’effectue
suite à l’ordre de la possession dans le cadre de l’expropriation et son effet reste jusqu’à l’inscription du transfert de
propriété au profit de l’autorité expropriante.

b- La prénotation relative à la réforme agraire :

Cette inscription est régie par l’article 11 bis de la loi 00-06 modifié et complété par le Dahir du 29/12/1972 relatif à la
réforme agraire. L’inscription de ce genre de prénotation s’effectue en se référant à la liste des bénéficiaires des terres
agricoles et son effet persiste même après l’inscription des contrats de vente conclus au profit des individus susvisés.

c- La prénotation dans le cadre du code recouvrement des créances publiques  :

C’est le cas prévu par l’article 115 de la loi 15-97 et son inscription s’effectue sur la base de l’ordre du président du tribunal
de première instance.

d- La prénotation relative à la vente de biens en état futur d’achèvement :

Ce cas trouve son fondement juridique dans l’article 10/618 du Dahir des obligations et contrats, et ladite inscription
s’effectue sur la base d’un contrat de vente primaire et avec l’approbation de la vente ainsi que la nécessite du dépôt du
duplicata qui ne peut être délivré au vendeur qu’après l’inscription de la prénotation et dont l’effet persiste avec
l’inscription de la vente définitive.

e- La prénotation relative au leasing :

Son fondement juridique trouve son origine dans l’article 5 de la loi 00-51 relative au leasing, son inscription s’effectue sur
la base d’un acte de leasing et son effet persiste jusqu’à l’inscription de l’acte de vente définitif.

3- Les cas de prénotation sur la base de la loi 39-08 relative au code des droits réels  

A côté des cas généraux et spéciaux de prénotations précédemment mentionnés, il existe d’autres cas prévus par
la loi 39-08 relative aux droits réels :

40
Article 86 de la loi n°14-07 promulguée dans le cadre de la réforme des textes juridiques régissant le Foncier
au Maroc ;

32
a- Prénotation relative à la titrisation des créances hypothécaires :

C’est un cas prévu par l’article 24 de la loi 10-98 relative à la titrisation des créances hypothécaires et qui a été repris par
l’article 118 de la loi 33-06 relative à la titrisation des créances.

b- Prénotation relative aux actions ayant pour but la revendication d’un bien  :

L’article 13 de la loi susvisée prévoit, que les actions dont l’objectif est la revendication d’un bien conservé ou l’annulation
d’un acte ou encore la modification d’un droit réel n’aura d’effet à l’égard des tiers, qu’à partir du jour de leur inscription
sur le titre foncier comme prénotation.

c- La prénotation dans le cadre de l’hypothèque différée  :

Elle trouve son fondement juridique dans les articles 184 à 186 et on y lit, que l’hypothèque différée de courte durée
ralentit l’inscription sur le titre foncier sans que cela ne dépasse 90 jours et sans que ce retard ne provoque la perte du
créancier de son rang.
Cette inscription suppose en outre que le créancier a déposé l’origine de propriété ou une copie avec le duplicata avec une
réquisition écrite au conservateur qui inscrit ce droit en prénotation. Dans ce cas le conservateur sera tenu de préserver le
duplicata et ne pas procéder à une autre inscription, étant bien noté que ladite inscription sera valable pour une durée de
90 jours et sera inscrite sur le titre foncier sans en faire mention sur le duplicata.
Le créancier détenant une hypothèque gardera la faculté de l’inscription de l’hypothèque par ordre avant la fin
l’écoulement des 90 jours pour garantir son rang. Il faut noter que l’effet de la prénotation de l’hypothèque différée prend
fin automatiquement et en procédant à sa radiation dans le cas où la prénotation définitive ne s’effectue pas durant la
période prévue.

d- La prénotation relative à l’action de partage  :

L’acceptation de l’action de partage d’après l’article 316 dépend de ce qui suit :

- Diriger l’action vers tous les associés


- Inscrire l’action comme prénotation si elle concerne un bien immatriculé.

II : les effets de la prénotation et sa radiation


A : Effets de la prénotation

1) Effets dans le temps

a- La rétroactivité  :

Le premier effet de la prénotation est la rétroactivité. L’inscription définitive du droit qui a été prénoté rétroagit à
la date de la prénotation. Cet effet rétroactif est absolu.
Une fois le droit prénoté reconnu par la justice ou après avoir accompli toutes les conditions de forme ou de fond
exigées par la loi, ou encore après suppression de tout obstacle ayant empêché l’inscription en général, l’inscription
définitive postérieure du dit droit rétroagit à la date de sa prénotation avec tous les effets civils attachés à cette
rétroactivité.
Bien que la dite inscription définitive ne prend et ne pourrait en aucun prendre la même date que la prénotation,
la date de cette dernière fixe bien entendu le rang de l’inscription du droit prénoté par rapport aux inscriptions opérées
dans l’intervalle, mais postérieurement à la prénotation.
Il ne s’agit pas, ici, de faire reporter la date de l’inscription définitive à la date de la prénotation ou de la faire
dater de la même date.
La prénotation n’arrête pas le cours des inscriptions, lorqu’elles sont effectuées postérieurement à la prénotation,
elles demeurent toutefois provisoires et susceptibles d’annulation ou de radiation, eu égard au sort qui va être attribué au
droit prénoté et revendiqué par le bénéficiaire de la prénotation.
Ainsi, si l’inscription définitive du dit droit devient possible, les droits inscrits postérieurement à la prénotation
vont être annulés et radiés du titre foncier, et le droit prénoté ainsi reconnu les remplacera de plein droit comme s’il était
inscrit à compter de la date de la prénotation.
En conséquence, le bénéficiaire de la prénotation, qui a pu obtenir l’inscription définitive de son droit, peut
revendiquer tous les fruits naturels, civils et industriels que l’immeuble a produits depuis la date de la prénotation.
Il peut, en outre, revendiquer des dommages et intérêts à cause de sa privation de ses produits à compter de la
même date.

b-Persistance des effets de la prénotation:

33
Les durées de la prénotation au Maroc sont nettement déterminées.
La prénotation prise en vertu d’un titre est valable pendant dix jours seulement (art. 6 du dahir du 1er Juin 1915
fixant les dispositions transitoires).
La durée ordinaire de celle prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de première instance est de
trois mois. Il y a possibilité de sa prolongation suite à un ordre du président du tribunal de première instance à condition
d’introduire une action propre à ce sujet de la part de l’intéressé. L’effet durera jusqu’à la fin du procès, et en cas de
prolongation, celle-ci doit être inscrite sur le registre foncier sur la base d’un ordre de prolongation, accompagnée de la
réquisition propre à l’action introduite dans le tribunal à ce sujet.
Quant à la prénotation en vertu d’une demande en justice, La durée de sa validité est de 1 mois à partir de son
inscription sur le titre foncier. La possibilité de la prolonger suite à un ordre du tribunal de première instance, et l’effet de
cette prolongation reste valable jusqu’à la prononciation du jugement définitif.
B-Effets de la prénotation sur les droits:
1- Effets de la prénotation sur le cours des inscriptions:
La prénotation n’a pas pour effet d’arrêter le cours des inscriptions comme c’est le cas pour le commandement
immobilier, la saisie conservatoire ou la saisie exécution art. 87 41. Une seule exception à cette règle est édictée par l’art. 6
du dahir du 1er Juin 191542 qui dispose : «  que pendant le délai de dix jours de validité de la prénotation mentionnée en
vertu d’un titre, aucune autre inscription ne peut être requise du consentement des parties ».
En dehors de la dite exception, tous les droits peuvent être inscrits malgré l’existence de la prénotation et le propriétaire,
figurant sur le titre foncier, avant celle-ci, ne perd pas son droit de disposer de l’immeuble concerné. Cependant, les actes
de dispositions conclus par le propriétaire inscrit ainsi que les droits par lui constitués ou transmis ou éteints, perdent toute
leur force probante au profit du prénotant et ce, à compter de la date de la prénotation si elle se transforme en une
inscription définitive.
L’inscription des droits inscrits après mention de la prénotation demeure donc susceptible d’être radiée selon le sort qui
sera réservé par la suite au droit prénoté.
Ces inscriptions restent donc provisoires.
Ainsi, au cas où le droit prénoté est reconnu, toutes les inscriptions postérieures seront radiées. Les droits y afférent se
transformeront en droits personnels au profit des parties, les uns vis à vis des autres.
Mais, si le droit prénoté n’est pas reconnu, c’est la prénotation qui sera radiée; et les autres inscriptions deviendront alors
définitives et confirmées.
2-Effets de la prénotation sur le droit dont l’objet est impossible ou la cause est illicite
Malgré son effet rétroactif, la prénotation ne peut avoir pour conséquence de valider un acte et de lui donner un rang ou
une préférence aux autres droits postérieurs à une date où son objet était impossible ou sa cause était illicite, tel le cas de
l’existence d’une saisie ou d’une faillite ou d’un transfert d’immeuble devant être destiné à des actes prohibés.
3-Effets de la prénotation vis-à-vis des parties et des tiers
En vertu du principe de l’effet légal et constitutif de l’inscription, la prénotation, comme l’inscription définitive, produit ses
effets à l’égard de tous, tant à l’égard des parties qu’à l’égard des tiers, qu’il s’agisse du ou des propriétaires actuels ou de
propriétaires antérieurs à la prénotation ou qu’il s’agisse de propriétaires inscrits postérieurement à celle-ci.
En sus, l’article 202 du dahir du 2 juin 1915 43 ne détermine que les effets de la prénotation à l’égard des tiers, ce qui est
logique. Entre parties, l’effet des actions judiciaires se produit sans qu’il soit besoin d’avoir recours à la prénotation.
La force probante des inscriptions est relative au Maroc. Toutes les inscriptions peuvent être attaquées selon les règles de
l’art. 91 de la loi 14-07 modifiant et complétant le dahir de 1913 sur l’immatriculation foncière. La fonction de la
prénotation est justement de conserver le rang du droit prétendu provisoirement.
En attendant que le Tribunal ait statué, il semble qu’il est contraire à la fonction conservatoire de la prénotation de priver le
possesseur de sa possession.
La prénotation, en conservant le rang de l’inscription ultérieure doit avoir aussi pour effet de conserver provisoirement le
statut de la possession.
Il reste enfin à préciser que,les effets de la prénotation, limités dans le temps, doivent être aussi limités quant à leur objet.
Autrement dit, lorsqu’une prénotation est mentionnée sur le Titre Foncier, son objet doit être déterminé avec précision, et,
par la suite il ne peut être transformé ou étendu.
La transformation ou l’extension du dit objet ne peut se produire que par la prorogation d’une prénotation précédemment
mentionnée, et sa validation par la mention d’une demande en justice.
Aussi, la modification ou l’extension de l’objet de l’action judiciaire déjà prénotée, ne peut être effectuée que par requête
rectificative à prénoter aussi.
D’autre part, lorsque la prénotation est mentionnée en vertu d’une requête introductive d’instance en justice, la
concordance entre l’objet de l’instance et l’objet de la prénotation doit être assurée, faute de quoi, les tiers, qui n’ayant pas

41
L’article 87 abrogé et remplacé par a loi 14-07, dispose que : « toute saisie ou commandement à fin de saisie
immobilière doit être signifié au conservateur qui l’inscrit sur le titre foncier. A partir de la date de cette
inscription, il ne peut être pris sur l’immeuble saisi aucune inscription nouvelle pendant le cours de la
procédure de la vente forcée. »
42
Fixant diverses dispositions transitoires pour l’application du dahir organique sur l’immatriculation.
43
Fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

34
été avertis de l’objet exact de la demande enrôlée en justice par le biais de la prénotation, pourront par la suite, s’opposer
au jugement rendu en conséquence, dans le cas où ils prétendent que le dit jugement a porté atteinte à leurs intérêts.
III- la radiation de la prénotation  :
L’Article 91 de la loi 14-07 énonce que «les inscriptions, mentions et prénotations faites sur le titre foncier peuvent être
rayées en vertu de tout acte ou tout jugement passé en force de chose jugée constatant, au regard des personnes
intéressées, la non existence ou l’extinction du droit auquel elles se rapportent». De ce fait, la partie qui désire opérer une
radiation doit déposer auprès du conservateur de la propriété foncière une réquisition datée et signée.
La radiation a pour objet la cessation des effets de l’inscription à cause de l’inexistence ou de l’extinction du fait ou du droit
auquel l’inscription concernée se rapporte.
La radiation, tout comme l’inscription, s’effectue selon une procédure particulière et se trouve soumise au contrôle du
conservateur de la propriété foncière.
La radiation de la prénotation peut être opérée selon trois procédures:

A- D’office et de plein droit par le conservateur de la propriété foncière conformément à l’art. 92 du dahir de
l’immatriculation à l’expiration des délais fixés aux arts. 85 et 86 du même dahir et 6 du dahir du 1er Juin 1915
relatif aux dispositions transitoires; et ce dans le cas où l’inscription n’est pas opérée dans les dits délais ou si la
prénotation n’a pas été validée.
B- A la requête du prénotant, après avoir pu obtenir la régularisation de la convention à l’appui de laquelle la
prénotation a été opérée et ce, dans le cas notamment où le droit ayant fait l’objet de celle-ci est reconnu et
devenu en conséquence inscriptible. Sa radiation est effectuée, dans ce cas, au moment de l’inscription définitive
du dit droit.
C- En vertu d’un jugement ayant acquis la force de la chose jugée déclarant la non reconnaissance du droit prénoté.

Section-2 : Les effets de l’inscription sur les livres fonciers

Ceux-ci sont aux nombre de deux. Il s’agit, d’une part, de la force probante des inscriptions et d’autre part, de l’effet
constitutif et léglae de celles-ci.

A- La force probante des inscriptions

L'article 2 du dahir du 02 juin 1915 énonce, clairement, que « la garantie des droits est assurée, même entre parties, par la
publication de ces droits sous forme de mentions sommaires sur les livres fonciers ». En fait, l'effet de garantie est le
prolongement de l'effet constitutif des inscriptions : Dès que le droit est inscrit sur le Titre, son titulaire acquiert
automatiquement la qualité de propriétaire et sera de ce fait protégé de toute atteinte extérieure qui viendrait perturber
son droit de propriété.
Toutefois, cet effet de garantie est loin d'être absolu comme c'est le cas pour l'immatriculation. L'inscription n'a qu'un effet
relatif ; elle ne vaut que ce que vaut l'acte qui lui a donné naissance. En ce sens que si ledit acte est annulé par voie
judiciaire, le Conservateur procède immédiatement à la radiation de l'inscription. Comme par exemple en cas d'annulation
d'un acte ayant fait l'objet d'une inscription à la Foncière pour vice de consentement. Cependant il convient de préciser que
le Conservateur, avant de procéder à la radiation d'une inscription, il doit, au préalable, vérifier si le droit dont il est
question n'a pas fait l'objet d'un transfert en faveur d'un tiers de bonne foi.
C'est bien ce qui ressort de l'article 3 du dahir de 1915, qui dispose que les titres fonciers et les inscriptions subséquentes y
mentionnés, conservent les droits qu'ils relatent, tant qu'ils n'ont pas été annulés, rayés ou modifiés, et font preuve à
l'égard des tiers, que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés. Les annulations
ou modifications ultérieures ne peuvent être opposées ou préjudicier aux tiers inscrits de bonne foi ».

B- Effet constitutif ou légal des inscriptions

1) Portée de l’effet constitutif des inscriptions

Le législateur marocain à l’instar de son homologue allemand, exigel’inscription sur le livre foncier, pour que le transfert du
droit soit réalisé, nonseulement à l’égard des tiers, mais entre les parties elles-mêmes au contrat. De ce fait, dans tout
régime foncier, qui attribue à l’écriture sur desregistres fonciers un caractère attributif de droit, c'est-à-dire ayant un
effetconstitutif, translatif ou extinctif du droit selon les cas. Le droit sera considérécomme réellement constitué, transmis,
modifié ou éteint, c'est-à-dire quel’inscription sur le livre foncier a un effet créateur et attributif de droit. Ainsi, les droits
réels n’existent, que par le fait de leurinscription sur les livres fonciers, autrement dit, l’inscription seule
établit,constitue, le droit de propriété ou tout droit réel, et ce à l’égard des tiers et,également, entre les parties elles-
mêmes ; c’est ce qu’on appelle communémentle principe de l’effet constitutif de la publicité foncière.

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Cet effet constitutif des inscriptions se justifie surtout par ses avantages pratiques ; il permet de supprimer tout désaccord
entre le fait et le droit en incitant les usages de la conservation foncière à inscrire immédiatement leurs droits et par la
même mettre à jour leur titre foncier.
Cette règle originale de l’effet constitutif des inscriptions découle essentiellement des dispositions des articles 66 et 67
du dahir de 1913 tel que modifié et complété, articles fondamentaux en la matière, et également mais d’une manière
indirecte, des dispositions de l’article 2 du dahir du 2 juin 1915, article concernant plus spécialement la garantie des
droits, même entre parties
Tel qu’il a été mentionné aucours des dévelopements précédents, l’article 66 énonce que tout droit réel, relatif à un
immeuble immatriculé, n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait, et du jour, de son inscription sur le titre foncier par le
conservateur. Tandis que l’article 67 prévoit le même effet constitutif de l’inscription entre les parties elles-mêmes, il
dispose que : « les actes volontaires et les conventions, tendant à constituer, transmettre, déclarer, modifier, ou éteindre
un droit réel, ne produisent effet, même entre parties, qu’à dater de l’inscription, sans préjudice des droits et actions
réciproques des parties pour l’inexécution de leurs conventions ».
Cependant, peut-on parler du caractère absolu de ce principe, alors que des exceptions démontrent le contraire ?

2) Les exceptions à l’effet constitutif

L'effet constitutif des inscriptions connaît quelques dérogations :


Sur le plan fiscal (les services d'enregistrement) : Au regard des impôts, les droits d'enregistrement sont comptés
et doivent être payés à partir de la date de la conclusion de l'acte et non à compter de la date de l'inscription à la
Conservation, au risque de se voir imposer le paiement d'un certain nombre de pénalités.
Concernant les servitudes : Les servitudes légales et celles dites naturelles, bien qu'elles constituent des droits
réels, sont dispensées de toute publicité et donc ne sont pas soumis à l'exigence d'inscription. Elles existent et produisent
leurs effets de plein droit. Sauf pour la mitoyenneté qui, bien qu'elle soit rangée par le législateur parmi les servitudes
légales, doit faire l'objet d'une inscription. C'est le cas aussi des privilèges immobiliers 44 énoncés par l'article 155 du dahir de
1915. Vu qu'ils ne sont accordés que par la loi, ils n'attendent pas, pour être invoqués, leur inscription sur les titres fonciers.
Sauf, pour les privilèges accordés aux assurés sur les biens d'un assureur, ces privilèges doivent être portés sur les titres
fonciers pour pouvoir produire leurs effets.
Concernant les hypothèques différées : Il s'agit des ici des hypothèques dont le Conservateur sursoit, l'inscription,
sur la demande de l'intéressé, pour un délai n'excédant pas les 90 jours. Une telle hypothèque produit les effets normaux
de toute hypothèque alors même qu'elle n'est pas inscrite sur le Titre, c'est-à-dire pendant le délai précité. Ce genre
d'hypothèque existe surtout en matière de crédit à très court terme, où les parties conviennent d'ajourner l'inscription afin
de payer moins quant aux droits dus à la conservation foncière.
En ce qui concerne les droits privatifs d'eau : Idem pour les droits miniers (concessions d'exploitation des mines,
les permis de recherches, etc.), ces droits, bien qu'inscriptibles sur le Titre foncier, existent indépendamment de toute
inscription sur les Titres. Ces droits sont reconnus en vertu d'une décision administrative et nullement par une décision
d'inscription. L'inscription de ces droits sur les Titres fonciers a simplement pour effet de rattacher ces droits à un terrain
immatriculé et en aucun cas elle ne leur confère l'existence juridique.
Concernant les droits successoraux : c'est-à-dire la transmission des droits à cause de mort. Ainsi les droits des
héritiers existent même s'il n'en est fait aucune mention sur le Titre foncier. Ces articles ne visent que les actes volontaires,
c'est-à-dire ceux qui s'établissent entre vifs. C'est dire donc que les héritiers deviennent propriétaires automatiquement à
partir du décès du de cujus. Mais cela ne veut nullement dire que les héritiers n'ont pas intérêt à inscrire, bien au contraire.
On peut dire que finalement l'inscription constitue seule le droit réel pour son titulaire et que ce droit dûment
inscrit sur le Titre ne peut être modifié ou restreint que par le moyen d'une autre inscription, modificative ou restrictive.

BIBLIOGRAPHIE SÉLECTIVE
OUVRAGES:
 DECROUX (P,), “DROIT FONCIER MAROCAIN”, ED, LA PORTE, RABAT, 1997

44
Article 156 du dahir du 02 juin 1915

36
 CHANNAN MOHAMED, « LES PRINCIPES DIRECTEURS DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE ET LEUR INCIDENCE SUR LES
DROITS RÉELS IMMOBILIERS EN DROIT MAROCAIN »
 SIMLER PHILIPPE ET DELEBECQUE PHILIPPE, « LES SÛRETÉS - LA PUBLICITÉ FONCIÈRE ».
 EL MERNISSI MOHAMED, « ESSAI SUR LA NOTION DE PUBLICITÉ FONCIÈRE - ÉTUDE DE DROIT FRANÇAIS ET
MAROCAIN COMPARÉ ».
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 TERRET (F,) ET SIMLER (P,), “DROIT CIVIL-LES BIENS”, DALLOZ, 2002, 6ÈME ED,
 ZENATI-CASTAING (F,) ET REVET (T,), “LES BIENS”, PUF, 2008, 3ÈME ED,
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 -GUILLAUME (A.), « LA PROPRIÉTÉ COLLECTIVE AU MAROC », RABAT, 1960, P.14 ; JOSSERAND (V.), « ESSAI SUR
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ARTICLES
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 CHICHE. (J), « A LA RECHERCHE D’UNE DÉFINITION DES STATUTS FONCIERS AU MAROC », OPTIONS
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DU 25/03/1993
 LE CENTENAIRE DE L’IMAMTRICULATION FONCIÈRE ORGANISÉ PAR L’ANCFCC À SKHIRAT LE 29/11/2013 SOUS
LE THÈME “L’IMMATRICULATION FONCIÈRE GARANTE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ ET LEVIER DE DÉVELOPEMENT “
 CONFÉRENCE RÉGIONALE PORTANT SUR L’IMMATRICULATION ORGANISÉE PAR L’ANCFCC À MARRAKECH
ENTRE LE 2 ET LE 5 DÉCEMBRE 2003
 L’ATELIER SUR LA POLITIQUE FONCIÈRE ORGANISÉ LES 29 ET 30 JUIN 2000 PAR LE MINISTÈRE DE
L’AGRICULTURE.

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