MES ERREURS

« MES ERREURS » : N•1

Ma première a été d’avoir acheté mon premier appartement cash, 15 000€ (c’était un studio à
Budapest).
Même si c’était une excellente opération (21%/an de rendement net, vendu 36 000€ 2 ans plus
tard),
avec mes connaissances actuelles, je sais que je peux gagner 3 fois plus d’argent en 2 fois
moins de temps et 10 fois moins d’effort.
J’ai appris, perdu du temps, mais j’ai compris.
Aujourd’hui je me pose toujours cette question : « Comment mon argent peut me
rapporter le plus, avec le rapport temps/énergie/ennuis, le plus faible possible ? »
Et à force de me la poser tous les jours pendant plus de 5 ans, j’ai multiplié par 18
mon taux horaire par rapport à cette première opération.
On se retrouve la semaine prochaine pour ma 2ème erreur.
Futur rentier, écris-moi en commentaire ta première erreur

« MES ERREURS » : N•2

Avoir fait les travaux moi-même.
Imagine, faire 1500 Kms de route avec le camion de mon père, pour aller une semaine à
Budapest faire nous-même les travaux.
Sachant que la main d’œuvre est 3 fois moins cher chez eux que chez nous.
Perte de temps, résultats moins bien qu’un pro, perte d’énergie, garantie décennale
que tu n’as pas, travaux non déductibles des revenus fonciers...
A l’époque, je me focalisais davantage sur comment ÉCONOMISER de l’argent, plutôt
que sur comment en GAGNER plus.
Tout simplement car je ne savais pas encore comment en gagner plus. Mon
ignorance m’a coûtée beaucoup d’argent, m’a empêchée d’en gagner et m’a fait
perdre beaucoup de temps.
Je ne regrette pas du tout d’avoir refait cet appartement avec un ami et mon père,
j’ai énormément appris. Mais aujourd’hui, je ne réfléchis plus du tout de la même
manière et procède totalement différemment.
Est-ce que tu as déjà fait cette erreur ? Est-ce que tu considères que ça n’en est pas
une ? Quel est ton état d’esprit par rapport à ça en ce moment ?

MES ERREURS": N•3 (Jeudi 30 janvier 2020)

Ne pas avoir étudié la valeur de revente, au moment de l’achat.

C’est la clé de chaque investissement. Mes participants le savent et calculent

automatiquement quelle sera la valeur de revente du bien qu’ils achètent. Même si on ne le
revend pas. On DOIT le savoir.

Pour mon premier achat, je ne l’ai pas fait. Car il était très rentable en locatif, donc je ne me
suis pas posé la question de « Si je revends, combien ça vaut ? ». Le marché de Budapest
montait bien, donc j’étais sûr de moi sur le fait de revendre plus cher. Par chance, j’ai eu
raison. J’ai revendu ce bien le double, grâce à la rénovation et l’évolution du marché. Mais, si
cet achat avait été fait en France, marché beaucoup plus « flat » en ce moment (veut dire
linéaire, ça ne bouge pas beaucoup), je me serais certainement planté.

Tu dois parfaitement connaître toutes les règles d’étude de la valeur d’un bien. C’est simple,
mais ça ne s’invente pas, il faut te former là-dessus. Tu devras toujours calculer la valeur de
revente de ton bien, même si tu ne comptes pas revendre. Tu ne sais pas de quoi demain est
fait, si tu dois revendre vite, tu dois être sûr de quand même dégager un bénéfice 😉

Futur rentier, est-ce que ça t’ai déjà arrivé d’acheter sans calculer la valeur de revente ? Est-
ce que tu as déjà perdu de l’argent à la revente car tu ne l’avais pas calculée ?

 MES ERREURS » N•4

Ma première négociation
Tu connais la plus mauvaise négociation de l’histoire ? C’était la mienne...
Non seulement je n’ai pas acheté au prix, mais j’ai acheté plus cher que le prix
annoncé ! (Comme quoi, même avec un mauvais départ comme le mien, à force de
se former et d’apprendre, la suite peut être efficace 😉).
Ce bien était particulier puisque c’était un appartement hongrois qui était saisi par la
banque. La banque a fait l’état des lieux des dettes des propriétaires vendeurs, et
elle s’est rendue compte que le crédit restant était supérieur au prix demandé par les
vendeurs.
Imagine, mon premier achat, en plus dans un pays que je ne connaissais pas... J’ai
cru que je me faisais arnaquer. J’ai failli ne pas l’acheter...
Heureusement je l’ai acheté quand même 😉
Futur rentier, raconte-moi ta première négociation ? Tu t’en es bien sorti où tu as fait
des erreurs qui t’ont coûtées cher ?

« MES ERREURS » N•5

Être aveugle.
Un été, j’étais à Budapest, en vacances dans mon studio que je venais d’acheter.
Un agent Immo fait une visite dans l’appartement d’à côté. En tant que bon
investisseur, à la sortie de sa visite, je l’interpelle et lui demande de visiter aussi.
Je rentre dans l’appartement, fais 2 mètres et lui dit « C’est une grande surface, un 4
pièces, ça ne m’intéresse pas, je ne cherche que des studios ».
4 mois après j’ai acheté ce même bien, qui pourtant ne m’avait pas intéressé à la
première visite. Je l’ai acheté car je m’étais rendu compte que les studios partaient
très vite et très chers.
J’ai été aveugle, car je n’ai pas cherché la bonne affaire en voyant ce bien, je
cherchais un studio. Donc toutes les autres bonnes affaires, je ne les voyais pas.
J’étais aveuglé par mon studio.
IDEM il y a quelque temps, je cherchais un appartement à diviser. Je suis passé à
côté d’une bonne affaire, car je ne pouvais pas le diviser... Pourtant, une rénovation
simple en faisait une bonne affaire. Mais j’étais aveuglé par la division.
Conclusion : Reste ouvert dans tes visites. Tu te dois de connaître toutes les
stratégies possibles pour changer de « lunettes » devant un bien et voir quelle
stratégie est adaptée.
Je fais faire une Check-list à mes participants de toutes les stratégies possibles pour
qu’ils les aient en tête le jour de leur visite, et ainsi ne rater aucune affaire 😉
Futur rentier, dis-moi en commentaire si ça t'es déjà arrivé ? Et si tu penses que tu as
raté des affaires à cause de ça ?

« MES ERREURS »: N•6

Manque d’anticipation.
2ème appartement acheté, à Budapest.
Je veux faire du locatif, je ne calcule que le rendement locatif qui est excellent (17%/an) et
cela me suffit. Erreur !
6 mois après j’ai dû vendre ce bien, ça n’était pas prévu. Heureusement que le marché Immo
de Budapest monte très vite, j’arrive à le revendre plus cher. Mais un peu par hasard et par
chance.
Tu auras toujours des imprévus dans l’immobilier, et tu dois toujours d'être prêt à vendre
n’importe quel bien. Tu dois être sûr de revendre un bien plus cher que ce qu’il t’a coûté,
quoi qu’il arrive !
Beaucoup de gens venant dans mes formations faisaient cette grave erreur.
Tu dois connaître la valeur de ton bien à la revente, avant de l’acheter. Aujourd’hui, peu
importe si je veux revendre le bien, vivre dedans, le garder en locatif etc... Je sais
exactement sa valeur et la plus-value que je ferai à la revente.
Je sais aussi qu’aujourd’hui, en cas de gros problèmes, en 3 mois maximum je me sépare de
tous les biens, plus cher que ce que je ne les ai achetés. C’est ce qui fait que je me sens en
totale sécurité, même avec des crédits 😉
Futur rentier, tu as déjà fait cette erreur ? Tu t’es déjà rendu compte en voulant revendre un
bien que tu le revendrais moins cher que son coût d’achat ?

« MES ERREURS » N•7

Trop d’émotionnel dans mon investissement.
Mon premier bien, c’était mon bébé. Des heures passées sur les sites de déco pour trouver
des idées, pour un achat à 15 000€... Je passe 10 fois moins de temps pour une construction
à 2,5 millions aujourd’hui.
Tu veux tout faire toi, tu achètes des matériaux trop chers par rapport à la gamme du bien,
tu as peur que des locataires te l’abiment, tu ne veux pas le vendre, car c’est ton « premier »
même s’il te freine et t’empêche de faire de superbes opérations... C’est NORMAL !
Je suis passé par là. Mais aujourd’hui, c’est très différent. Je ne mets aucun sentiment dans
l’immobilier. Pour moi ce n’est que de la pierre, rien de plus. Qu’un moyen d’avoir plus
d’argent, plus de liberté et me faire vivre des expériences avec beaucoup d’émotionnel (Mes
voyages entre autres !)
Aujourd’hui je ne suis même plus au courant des travaux ou casse dans mes biens, et tant
mieux, ça ne m’intéresse même pas.
Ce qui m’intéresse c’est :
- Est-ce que mes locataires s’y sentent bien ?
- Est-ce que les dépenses de travaux sont nécessaires et vais-je les retrouver dans le prix de
location ou vente ?
- Combien d’argent je rentre et sors tous les mois.
C’est tout. Le reste ne m’intéresse pas.
Si mon gérant m’appelle pour me dire « il y a de la casse dans un bien » ça ne me fait
strictement rien. Je demande « combien », je paie et on repart à 0 avec un nouveau
locataire.
Le jour où tu penseras comme ça pour tes biens, alors tu iras beaucoup, beaucoup plus vite
😉
Futur rentier, comment tu vois les choses ? Tu as déjà été très attaché à un bien ? Comment
tu réagis quand tu as de la casse dans un bien ?

« MES ERREURS » N•8

Gérer mon bien moi-même.
Mon premier appartement me prenait plus de temps à gérer qu’une trentaine aujourd’hui... Ça
paraît dur à croire, et pourtant !
C’était mon appartement à Budapest, loué en étudiant et saisonnier. L’été, je gérais
les réservations à distance... Je sortais de mes RDV pro en gestion de patrimoine et
regardais les messages des locataires et de mon gérant sur place. Le soir à 23h je
recevais des messages de locataires ayant besoin de quelque chose...
Et le pire, c’est que j’étais super content ! Je recevais plus de 300€/mois net, j’avais
l’impression d’être un champion de l’investissement 😂
Il n’y avait aucun process, je voulais tout contrôler, je ne savais pas déléguer etc...
Aujourd’hui je me suis servi de ces erreurs et gérer une trentaine de biens immos me
prend 30 minutes à 1h par mois, c’est tout. Je délègue TOUT !
Tout ce que je fais c’est 1 fois par mois, reprendre les tableaux de loyers pour vérifier
avec mon gérant les loyers reçus ou non.
95% des travaux sont gérés par lui.
Énormément de Process ont été mis en place, comme dans une entreprise.
Exemple de process : S’il y a des travaux nécessaires à faire et qui augmentent le
prix du loyer, prix de vente et qui sont nécessaires au confort du locataire, il les fait
sans me demander.
S’il y a de la casse, il répare sans me demander.
S’il y a des impayés, il connaît le process pour gérer.
À quoi cela sert pour lui de m’appeler, me déranger, pour une information que je
peux lui donner en avance ? Tout le monde gagne du temps.
Cela ne s’est pas fait en 2 mois je te rassure... Ça fait maintenant 3 ans qu’on
travaille ensemble. Au fur et à mesure on a appris à se connaître et se faire
confiance.
Il serait impossible pour moi de gérer une entreprise avec 6 collaborateurs, créer 2
autres entreprises, faire construire plusieurs maisons dans plusieurs pays différents.
En passant 6 à 7 mois à l’étranger.
La clé : Les process.
Ça, je l’ai appris au cours de beaucoup de lectures et de formations que j’ai suivies
sur le sujet. On n'invente rien, on se forme, c’est tout 🙂
Futur rentier, dis-moi en commentaire si tu gères tes biens toi-même ou pas ? Et si tu
vas davantage déléguer grâce à cette publication ?