Vous êtes sur la page 1sur 20

E.G.A.

I
Prof :FIAN ASSEMIAN 04/07/2018

REGIME FONCIER URBAIN


Le cour porte sur le Régine foncier. C’est l’étude des problèmes posés à
un Etat en ce qui concerne les immeubles bâtis ou non bâtis. Les thèmes de
base d’abord que veut dire foncier. Tous les terrains sont fonciers, qu’ils soient
urbain ou ruraux. La même législation leur est applicable. C’est celle qui régit le
fonctionnement du livre foncier appelé pour ce fait, décret foncier ou décret du
26 juillet 1932.
Qu’est ce que le régime foncier.
Le régime foncier veut dire que les immeubles appartiennent à l’Etat ou
aux particuliers qu’ils doivent être identifiés juridiquement, qu’il convient
d’organiser la preuve de la propriété des droits fonciers et la procédure de
transfert de ces droits fonciers.
Notre étude consiste à comprendre les droits que l’Etat détient sur son
propre domaine ainsi que les collectivités territoriales.
Sur le plan pratique, on observe les blocages aussi bien conceptuels que sur le
plan de la vie du droit tout cour.
Nous étudierons successivement ;
I- Le domaine public et les propriétés de l’Etat et des collectivités
publics.
II- Le droit des infrastructures routières et les maillages généraux qui
peuvent être faits sur le foncier c’est-à-dire les lotissements.
TITRE Ier : LE DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES
TERRITORIALES.

Les biens des personnes publics se trouvent rangés dans ce qu’on appelle leur
domaine et une distinction en faite entre les biens (immobiliers) qui
appartiennent à leur domaine public et les biens (immobiliers) qui
appartiennent à leur domaine privé. Entre ces biens une distinction est faite.
La distinction revêt un intérêt fondamental.
Tandis que les biens du domaine public sont inaliénables insaisissables et
jouissent d’une protection civile et pénale particulière, les biens du domaine
privé restent par apparition au domaine public, aliénable et hypothécables.
Le domaine privé et même public peuvent s’accroîtent de diverses manière. Ils
peuvent s’accroîtent par les procédés de droit public ou des procédés de droit
privé.
L’accroissement du domaine privé est très important parce que généralement
c’est sur ce domaine que l’Etat va élaborer et mettre en œuvre sa politique
foncière. Nous étudions la composition du domaine publique et privé de l4etat
et la composition du domaine et privé des collectivités territoriales.
PB concret : Domaine agricole de l’ex-PALM-INDUSTRIE (La Djiby, sis dans la s/p
d’Anyama. Il s’agit d’une palmeraie d’une contenance de 488 ha ; immatriculée
au nom de l’Etat et anciennement exploité par la PALM-INDUSTRIE. Cette
palmeraie est situé de part et d’autre de la route d’Alépé, peu après la rivière
Djiby. Une partie des palmiers d’une superficie de 348 ha a été attribué a des
demandeurs privés. Une autre partie de 140 ha est mise en réserve au profit
des population riveraine.
Pour l’Etat, en plus d’être située aujourd’hui dans le domaine urbain, ce terres
ne puissent plus être utiles à une quelconque activité agricole pour ce faire la
NIWAGRA a estimé que ce dossier soit désormais instruit par le Ministre en
charge de la Construction et de l’Urbanisme.
Une lettre en date du 29 octobre 2001 à été envoyée par le Ministre de
l’Agriculture à celui de l’urbanisme et de la construction pour le saisir
officiellement par ce dossier. Les terres concernées étant situées dans la sous-
préfecture d’Anyama, le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme a pris
attache du Sous-Préfet d’Anyama pour avoir des informations plus fiables sur le
dossier ; Pendant ce temps, les villageois riverains de la palmeraie ont
commencé à revendiquer la propriété de la parcelle du terrain. Un litige foncier
est donc né et oppose les villageois Anyama-Adjamé, Anyama-Ahuoabo,
Anyama-Zonsonkoua, Quartierkoi d’une part et le village d’Ahoué. Le dernier
cité a d’ailleurs abattu des palmiers qu’il a vendu à des exploitants de palme. Le
village d’Attiékoi vient à son tour s’ajouter à la liste des protagonistes qui
revendiquent la propriété coutumière du site de l’ex-palmeraie. Le Ministre en
charge de l’agriculture précise une chose :
-Il a joint à sa lettre un certain nombre de bénéficiaires c’est-à-dire des
villageois qui avaient leurs terres occupées par la SODEPALM.
En conséquence, le Ministre demande que des lots leurs soient attribués.
1°)Relever les problèmes qui se passent dans cette affaire.
2°) Donner les solutions

CHAP I : LA BASE JURIDIQUE


- Le décret du 20 juillet 1900 applicable uniquement à la Côte d’Ivoire.
- Remplacer par le décret du 23 octobre 1904, générale AOF
- Le décret du 29 septembre 1928 encore applicable actuellement en Côte
d’Ivoire. Ce décret a un arrêté d’application du 24 novembre 1928 ; Il faut y
ajouter les décrets du 07 septembre 1935 et du 03 juin 1952 et l’ordonnance n°
2016-588 du 3 août 2016. Les collectivités territoriales ont aussi leur domaine
privé puisque le mouvement de communication a repris et s’est intensifié en
Côte d’Ivoire à partir des années 1980.
Ces textes portent sur ce qui a été transféré aux Communes et par
différentiation ce qui reste encore à l’Etat selon des principes qui guident cette
ségrégation.

CHAP II : LA COMPOSITION DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT


Le domaine public de l’Etat doit d’abord être défini avant d’exploiter sa
composition.
Section 1 : Contenu et définition du domaine public de l’Etat.
Paragraphe 1 : La composition du domaine public naturel.
Le domaine public naturel c’est la partie du Domaine Public qui existe sous
l’intervention de l’homme. Il comprend cinq (5) éléments.
1) Le niveau de la mer jusqu’à la limite des plus hautes marrés + 100 mètres
de basse à partir de cette limite des haute marrés.
2) Les cours d’eau navigables ou flottables dans les limites déterminées par
la hauteur des eaux coulant à pleins bords avant de border + de 25
mètres de large à partir de ces limites sur chaque rive et sur chacun des
bords des iles.
3) Les cours d’eau non navigables ni flottables dans les limites déterminées
par la hauteur des eaux coulant à plein bord avant de déborder.
4) Les lacs étangs et lagunes dans les limites déterminées par le niveau des
plus hautes eaux avant le débordement + 25 mètres de large à partir de
ses limites sur chaque rive extérieures et sur chacun des bords de iles.
5) Les nappes aquifères souterraines quelque soit leur provenance, leur
nature et leur profondeur.

Paragraphe2 La composition du domaine public artificiel.


Le domaine public artificiel c’est tout ce qui a été créé par la main de
l’homme. Il comprend :
1) Les canaux de navigation
2) Les voies de communication, les chemins de fer et les routes.
3) Les installations téléphoniques.
4) Les ouvrages hydroélectriques et transport d’énergie électrique lorsqu’ils
sont déclaré d’utilité publique.
5) Les ouvrages fortifiés plus une zone de 250 mètres qu’on appelle
fortification de place de guerre (camp militaire).
Du point de vue strict d’après le décret de 1928 ne font pas parti du
domaine public, les bâtiments administratifs, les cimetières, les marchés, les
biens des musés, les forêts. Mais il faut nuancer pour dire que du point de
vue de l’évolution des concepts il arrive que certains de ces biens cités
fassent partir du domaine public
Paragraphe3 : Définition synthétique du domaine public.
Tout ce que nous avons dit ci-haut c’est le contenu de l’article 1 er du décret
du 29 septembre 1928. Mais à la suite de ce article 1er, le décret lui-même
énonce « Et généralement les biens de toute nature que les lois françaises
et le code civil français déclarent non susceptibles de propriété ». Or il n’y a
pas de bien que susceptible de propriété privé. Mais cette formule veut
seulement dire que la domanialité est fondée sur l’impossibilité d’apparition
privée. Cette formule veut dire que la domanialité repose sur un critère
d’identification directe repose sur un critère d’identification directe par un
texte positif. Autrement dit, le domaine public n’est pas défini une foi pour
toute. Les lois et la juriste prudence peuvent désigner d’autres éléments qui
rentre dans la composition du domaine public. C’est ainsi que le code minier
pose clairement que les mines constituent un domaine public particulier. Il
en est de même pour le code pétrolier qui sur ce même principe, augmente
les éléments qui appartiennent au domaine public. De même la loi sur le
code d’électricité précise que les instruments de transport d’électricité
appartiennent au domaine public.

SECTION 2 : LE DOMAINE PRIVE DE L’ETAT


Le domaine privé de l’Etat se définit de manière résiduelle par rapport au
domaine public de la manière suivante :
« tout ce qui n’appartient pas au domaine public de l’Etat appatient à son
domaine privé ».
Sur le domaine privé de l’Etat, celui-ci peut avoir toutes les prérogatives
qu’un particulier peut avoir sur une terre qui lui appartiendrait. Ainsi, à la
différence du domaine public, le domaine privé est aliénable, saisissable et
hypothécable. En conséquence, l’Etat peut augmenter son domaine privé
par des modalités de choix privé ou de droit public. Ex, les terres réservées
pour les lotissements appartiennent au domaine privé de l’Etat. Comme les
terres dites vacantes et sans maîtres de façon générique, il s’agit des terres
inoccupées et inexploitées, en quelques sorte abandonnées. Il s’agit aussi de
terres dites en déshérence, c’est-à-dire sans héritier pendant un délai fixé
par la loi.
Quelques éléments d’accroissement du domaine privé de l’Etat sont :
- Le droit de préemption fiscal : l’Etat se rendant compte qu’une
transaction foncière est manifestement déclarée en dessous de prix
normal se propose d’acquérir le bien immobilier mis en vente en offrant
à l’acquéreur en plus de 10°/° du prix déclaré.
- Les meubles acquis par nationalisation.
- Les confiscation pénales.
- D’autres procédés de droit public comme le déclassement, les
expropriations, les purges de droit coutumier.

TITRE II- LE DOMAINE PUBLIC DES COLLECTIVITES TERRITORIALES


Quand on parle des collectivités territoriales (CT) au sens large, il s’agit
des District, des Régions et des Communes.
Ces collectivités territoriales ont comme l’ Etat leur domaine public et leur
domaine privé. La composition et la formation de ces domaines ne sont pas les
mêmes que le domaine de l’Etat. Des lois spéciales organisent chaque
collectivité territoriale. Donc pour les étudier il faut cerner les lois qui font leur
organisation et leurs fonctions.

CAPITRE I- LA BASE JURIDIQUE DE COLLECTIVITE TERRITORIALE


Il Faut Souligner Que Les Districts Sont des Collectivités territoriales de
types particulier dotés de la personnalité morale et de l’autonomie financière.
Pour le District d’Abidjan, c’est la loi n° 2001-478du 09 août 2001 portant statut
du District d’Abidjan ( Abrogé la loi n° 80-1132 du 17 octobre 1980 portant
statut de la ville d’Abidjan).
Pour le District de Yamoussoukro, c’est la li n° 2002-44 du 21 janvier 2002
portant statut du District de Yamoussoukro.
Pour les régions c’est une loi de 1998 portant organisation des Régions.
Pour les Communes, c’est la loi du 17 octobre 19980 relative à l’organisation
municipale et la loi du 8 novembre 1984 portant Région domaniale des
Communes et de la ville d’Abidjan. Ces deux textes sont de portée générale.
Quand au texte qui va suivre, il est de portée spécifique, c’est la loi du 02 août
1983 déterminant les règles d’emprise et le classement des voies de
communication et des réseaux divers de l’Etat et des collectivités territoriales.
A partir des textes on crée ou bien on fait rentrer un bien dans le domaine des
collectivités territoriales de deux manières. L’incorporation automatique et
l’incorporation par affectation. En prenant l’exemple de la Commune, nous
allons voir d’abord l’incorporation automatique et celle par affectation.

SECTION 1 : L’incorporation automatique


Il concerne 3 types de biens.
Paragraphe 1 : les biens du domaine public de l’Etat transférés ou cédés à la
Commune.
Ce transfert ou cette cession peut se faire à titre onéreux ou à titre
gratuit. Pour bien comprendre ce type de transfert, il faut réaliser qu’au début
de la décentralisation les collectivités territoriales n’ont que d faibles biens
immobiliers et mobiliers. Pour que la communalisation soit pratique et viable, il
faut que l’Etat se dessaisisse de certains biens au profit de la Commune. Ela
base juridique de transfert c’est l’article 103 alinéa 4 de la loi du 17 octobre
1980 ;

Paragraphe 2 : les parcelles qui appartiennent à la Commune.


La parcelle doit remplir deux conditions :
La première condition est physique. La parcelle concernée doit supporter
des ouvrages d’intérêt public.
La deuxième condition est que l’entretien de cet ouvrage doit incomber à la
Commune. Ici la base juridique c’est l’article 103 alinéa 2 (article 103.2)

Paragraphe 3 : Les voies de communication


Quand on parle de voie de communication, il s’agit de la voirie, des voies
ferrées, les canaux de navigation et les réseaux divers. Ces réseaux divers ce
sont les systèmes de distribution électronique et de gaz, des oléoducs et les
réseaux téléphoniques lorsqu’ils sont déclarés d’intérêt urbain ou réputés
d’intérêt communal. La base juridique e sont les articles 1et article 3 de la loi
du 02 août 1983.
SECTION 2 : L’IMPORTATION PAR AFFECTATION
PARAGRAPHE 1 : L’incorporation par affectation
Il s’agit d’espace ayant reçu de droit ou de fait une affectation comme
rue, route, place et jardin public. Mais si les entités citées ci-dessus, c’est-à-dire
les rues, les routes, les places et les jardins publics sont obligés d’être
entretenus par l’Etat, alors elle n’appartiennent plus à la Commune, elle
appartiennent à l’Etat.
PARAGRAPHE 2 : les parcelles particulières appartenant à la Commune.
Ici la parcelle appartient à la commune mais dans le plan directeur de
l’Etat, il est admis et prévu que cet espace porterait un ouvrage déjà prévu et
inscrit au plan d’urbanisme régulièrement approuvé ou ayant fait l’objet d’une
déclaration d’utilité : la base juridique c’est l’article -103.3
PARAGRAPHE 3 : Les biens cédés ou transférés à titre gratuit.
Par exemple, un conseil municipal se réunit et demande qu’un bien lui
soit cédé à titre gratuit par l’Etat. Si l’Etat accède à la demande, ces biens
doivent être affectés au domaine publique de la Commune.

TITRE III- LE DOMAINE PRIVE DES COLLECTIVITES TERRITORIALES


A l’instar de l’Etat, les collectivités publiques ont aussi leur domaine
privé. Celui-ci à la différence du domaine public est aliénable, hypothécable et
est géré comme une personne privée gérerait son patrimoine privé. Il
s’agrandit par des techniques de droit et des techniques de droit privés.
Les techniques de droits privés sont : l’achat, la succession, la réquisition, la
confiscation, etc…
Les techniques de droit publique et la purge de droits coutumiers. La purge de
droit coutumier étant une technique très fréquente de la loi juridique du droit
Ivoirien, nous l’étudierons de façon prioritaire comme étant une méthode
d’agrandissement du domaine privé aussi bien pour l’Etat que pour les
collectivités territoriales.
Si le domaine privé se définit de manière résiduelle par rapport au domaine
public, autant la composition, la valorisation s’inspire des principes qui
régissent le domaine privé de l’Etat.
SECTION UNIQUE : L’AGRANDISSEMENT DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT ET DES
COLLECTIVITES TERRITORIALES.
LA PURGE DES DROITS COUTUMIERS.
A) DEFINITION
La purge des droits coutumiers pour intérêt général est une opération
par laquelle l’Etat ou les collectivités territoriales s’approprient les terrains
de statut coutumier aménagés ou non moyennant des compensations sous
forme pécuniaire ou par équivalence.
B) LA PROCEDURE
L’Etat prend d’abord un arrêté de définition de la zone qui doit faire
l’objet de la purge des droits coutumiers.
Ensuite un géomètre lève les parties qui doivent faire l’objet des droits
coutumiers.
C) LA NEGOCIATION
Les droits coutumiers et leurs détenteurs sont identifiés aux termes des
pourparlers entre l’Etat et les détenteurs coutumiers du sol. On arrive à
s’entendre sur le prix à payer lorsqu’un ha est pris au détenteur.
L’accord conclu entre le village de Yopougon Kouté et l’Etat de Côte
d’Ivoire avait aboutit à la conclusion suivante : pour 1ha de plantation, pris
au détenteur coutumier du sol, il leur était versé en espèce 300.00 F CFA et
deux lots de terrain viabilisé de 600 m2 chacun. Bientôt cette évaluation va
faire uniquement en numéraire, notamment avec l’AGEF.

D) RESULTAT DE LA PROCEDURE
La procédure et les négociations aboutissent à l’établissement du procès-
verbal. Ce procès- verbal est un acte authentique comme étant signe entre
l’Etat et les populations.
La purge des droits coutumiers qui repose pendant longtemps sur une
pratique administrative guidée par l’équité et la logique est désormais
fondé sur une base juridique certaine matérialisé par le décret n° 96-884
relatif à la purge des droits coutumiers pour intérêt général et sur un décret
de 2014 portant purge des droits coutumiers pour intérêt général qui a
renouvelé le décret de 1996 et l’a abrogé. On peut dire actuellement que la
purge des droits coutumiers repasse le décret de 2014.
RESOLUTION PROBLEME
-348 ha attribué
Les problèmes : octroi de 348 ha à des privés.
Terrain rural------terrain urbain
- Vocation change
- Impôt le griffe
- Prix/m2 change
Pour un bail emphytéotique : le bail change seulement dans sa vocation.
1) Purge de droits coutumiers des villageois.
2) L’opérateur privé doit être conseillé de faire la procédure auprès du
Ministère de la Construction pour faire son lotissement.
3) Le village qui a abattu les palmiers doit répondre de ses actes devant les
autorités compétents.

TITRE IV- L’OCCUPATION PRIVATIVE DU DOMAINE PUBLIC (DP)


Dire que l’occupation privative peut être occupé de façon privative c’est
à première vue une tradition dans les termes. En effet, le domaine public est
utilisé de façon communautaire et non pas de façon privative. Mais de façon
générale les pouvoirs publics peuvent donner la jouissance d’une portion du
domaine à un usage privé à une personne. Cette utilisation elle est précaire
révocable au gré de l’Administration. Toutes les autorités qui gère le domaine
de l’Etat ou des collectivités territoriales on la capacité juridique de conférer
une terre à des particuliers en vue d’une réalisation d’ordre économique.
L’occupation du domaine temporaire aura pour but l’établissement d’une
échoppe ou d’un magasin. Il s’agit de concession.
A partir de maintenant il y a deux types de concession :
- Les concessions ordinaires
- Les concessions issue de l’ordonnance le ;;;;;;;2016.
PARAGRAPHE 1 : Les concessions classiques
A] les permissions de voiries.
Ce sont des cotisations qui ne confèrent pas des droits réels accordées à
titre personnel, elles ne sont transmissibles à des tiers. Elle seront opposable
aux tiers si la personne morale (Etat ou collectivité territoriale) propriétaire ou
gestionnaire ne prévoyait expressément. La permission de voirie peut être
retirée pour tout motif d’intérêt général et le titulaire de la permission quand il
est évincé n’a aucun droit sur son espace, il n’y a aucun dédommagement.
A l’expiration du titre d’occupation, les lieux doivent être remis dans leur état
initial.
B] Les autorisations appelées concessions de voirie.
Ici l’autorisation d’occupation est constitutif de droit réel. Les autorisations
peuvent prendre la forme d’un acte administratif unilatéral ou d’une
convention. Des droits établis à l’aide de ces autorisations sont hypothécables.

PARAGRAPHE 2 : Le bail emphytéotique administratif. Un titre nouveau dans


l’ordonnancement juridique Ivoirien.
Il est définit et organisé par les articles 41, 42 et 43 de l’ordonnance n)
2016-588 du 03 août 2016 portant titre d’occupation du domaine publique.
DEFINITION : Tout immeuble appartenant au domaine public d’une personne
public (Etat, collectivité territoriale, Etablissement public) peut faire l’objet
d’un bail en emphytéotique administratif.
Le titre fixe la durée du bail en fonction de la nature et des ouvrages autorisés
par le bail. Les droits que ce bail confère sont liés à la personne du titulaire et
ne peuvent en principe être cédés ou transmis dans le cadre de mutation entre
vifs. Seuls les créanciers hypothécaires peuvent exercer. Des mesures
conservatoires ou des mesures d’exécution dur les droits immobiliers
résultants du bail emphytéotique administratif (BEA). Il en résulte que le bail
emphytéotique administratif confère des droits très importants au titulaire.
Mais il convient d’ajouter que si le bail hypothécable à la condition que la
personne publique propriétaire de l’immeuble et qui délivre le bail
emphytéotique administratif autorise cette possibilité d’hypothéquer le bail
emphytéotique administratif. Cette dernière interprétation semble logique
dans la mesure ou elle n’applique désormais au bail emphytéotique ordinaire
(BEO)
Paragraphe 3 : LE BAIL EMPHYTETIQUE
A] DEFINITION
Le bail emphytéotique (BE) est un contrat de longue durée (18-99ans) qui
confère un droit réel au preneur. L’Etat reste propriétaire du sol. Ce droit réel
est susceptible d’hypothèque. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Il
est fondé juridiquement sur la loi française du 25 juin 1902, rendue applicable
en Côte d’Ivoire par arrêté de 1938.
B] La raison du bail emphytéotique
L’Etat ne voulant pas dessaisir totalement de son bien immobilier, en
concède la jouissance à une personne privée. Il reste aussi propriétaire du sol
et peut exercer sur celui-ci, un pouvoir consistant à retirer le bail au preneur
pour l’attribuer à un autre.
C] Les obligations des parties
Le bail emphytéotique oblige le preneur à une mise en valeur permanent et au
paiement de redevance pour les baux ruraux, la redevance reste encore à la
somme modique de 500 F CFA / ha / an. En ville, ce loyer est plus élevé. Il faut
entendre par ville, les zones industrielles (ZI) et les zones portuaires (ZP). Il faut
bien remarquer qu’alors que les baux normaux confèrent des droits personnels
à celui qui donne à bail, c’est-à-dire un loyer (droit personnel). Le bail
emphytéotique est un droit réel c’est-à-dire portant sur une chose du domaine
privé.
D] L’acte constitutif de l’ emphytéose .
Le bail emphytéotique est cessible à raison d’une clause qui prévoit cette
possibilité dans le contrat. Son hypothécabilité est désormais saisissable à
l’autorisation de celui qui le délivre. En milieu rural, il est utilisé pour les
grandes plantations et en ville, il est utilisé dans les zones industrielles et
portuaires.
E] La procédure.
La procédure à lieu en 3 étapes.
- Lettre d’attribution avec promesse de bail emphytéotique.
- Concession avec promesse de bail emphytéotique.
- Le bail emphytéotique proprement dit.
TITRE V : LA VALORISATION DU DOMAINE DES PERSONNES PUBLIQUES
SECTION 1 : Définition de la valorisation du domaine des personnes publiques.
Valoriser le domaine foncier (bien foncier) c’est-à-dire lui donner une valeur
d’économique plus grande à travers deux axes essentiels.
- Premier axe, élaborer et mettre en œuvre des actions destinées à
accroître sa valeur vénale.
- Deuxième axe : générer et développer sa productivité qui est sa capacité
à produire de la richesse.
Cette valorisation s’appuie sur des fondements juridiques de la
valorisation du patrimoine des collectivités territoriales. Ainsi, on peut
valoriser au niveau communal et urbain en prenant sur l’article 96 de la
loi de 1980 relative l’organisation municipale.
Au niveau départemental, ce sont les articles 112 et 113 de la loi du 09
août 2001 relative à l’organisation du département.
Au niveau de District de Yamoussoukro, ce sont les articles 88 et 89 de la
loi du 21 janvier 2002 portant statut du District d’Abidjan.
Au niveau de la région, la loi n° 98-485 du 04 septembre 1998 portant
organisation de a région.
Il faut s’appuyer aussi sur un texte transversal important pour les
collectivités territoriales, c’est la loi n° 2003-489 du 26 décembre 2003
portant régime financier, domanial et fiscal de collectivités territoriales.

SECTION2 : Valorisation des domaines sectoriels des collectivités


Territoriales.
PARAGRAPHE 1 : valorisation du domaine forestier intra ou péri-urbain.

Cette valorisation se réalise par la création et la gestion de « 


entités :
a) Des jardins botaniques arboretums (espace paysagé) au profit d’activités
de recherche scientifique. C’est un espace intra-urbain.
b) Jardin zoologique.
c) Des bacs de détente ou de loisir.

PARAGRAPHE 2 : la valorisation du domaine forestier.


Le domaine forestier de la Côte d’Ivoire peut être constitué ou agrandi
par des acquisitions auprès des communautés villageoises ou des personnes
privées.
Exemple : ce sont les plantations toumbokro cédé ou détruit de Yamoussoukro
et actuellement exploité par le District de Yamoussoukro.

PARAGRAPHE 3 : La valorisation du domaine foncier urbain.

Ce sont les terrains sur nus, les terrains aménagés bâtis ou non qui
constituent un ensemble de biens pouvant servir de garantie de prêt sous
forme d’hypothèque. Par ailleurs, les biens fonciers peuvent faire l’objet de
valorisation par le biais de lotissements ou de beaux emphytéotiques. (A
vocation touristique, artisanal, plantation, commerciale, ou industrielle).
Quand aux biens fonciers du domaine public, notamment les délaissés de
voiries par l’affichage publicitaire ou servir d’abri d’autobus ou de poubelle fixe.
Quelque fois ces espace peuvent être aménagés pour des activités
économiques spécifiques (café, cyber café, allokodrom, maquis).

TITRE VI- LA PROTECTION ET LA VALORISATION DES PROPRIETES PRIVE.

L’hypothèse à étudier c’est d’une part la prénotation et l’hypothèque.

SECTION 1 : La prénotation.


Elle consiste à rendre un bien indisponible par inscription de cette de
cette procédure à la conservation foncière.

Paragraphe 1 : Les hypothèses de la prénotation.


La prénotation nait le plus souvent quand il y’a un litige portant sur un
bien immobilier dont l’origine de la propriété est réclamé par plusieurs
personnes revendiquant la propriété.
a) Ces personnes peuvent être morales ou physiques ou des personnes
mariées sous le régime de la communauté de bien, l’un voulant vendre le
bien à l’issu de l’autre.
b) Sa peut être un créancier à qui ont fait confiance et à qui on remet un
titre foncier pour garantir verbalement la vente d’un bien. Ce créancier
utilise un duplicata pour essayer de vendre le bien.
c) Des ayants droit dont certains veulent vendre un bien dont ils ont la
propriété commune et d’autres résistent à cette vente.

Paragraphe 2 : Le régime de la plantation.


Ici le juge joue un rôle primordial. La procédure devant le juge consiste
en deux séquences.
1) La requête aux fins de prénotation.
C’est une simple demande adressé au juge lui demandant de bien vouloir qu’il
lui plaise d’autoriser l’inscription d’une prénotation sur un bien. La requête doit
être bien motivée c’est-à-dire il faut marquer l’ origine de la propriété avec
toutes les pièces jointes, copie du titre foncier, acte de mariage si nécessaire
pour savoir l’origine du bien et sa nature. La demande de prénotation se fait
sur un formulaire et il est adressé au juge par voie simple, le ministre d’huissier
n’étant pas nécessaire ici.
Le juge après avoir lu la requête et le contenu des pièces jointes, signe la
requête et attestant le bien fondé de celle-ci. La requête est ainsi adressée à la
prénotation sur le bien objet du litige.
Les litiges nés d’inscription aux livre foncier peuvent faire l’objet d’un recours
ou d’une conciliation par devant le conciliateur central. La prénotation inscrite
sur l’ordonnance du litige est une cause d’indisponibilité du titre foncier.

SECTION 2 : les hypothèques.


Pour assurer le remboursement des crédits accordés par la banque
exigent très souvent des garanties que les emprunteurs doivent fournir. Parmi
ces garanties, l’hypothèque occupe une place de choix et est même la
conditionnalité principales d’un prêt immobilier.

PARAGRAPHE 1 : LA NOTATION DE CREDIT HYPOTHECAIRE ;

On étend par crédit hypothécaire, les crédits immobiliers ou mobiliers


garantis par une hypothèque.

PARAGRAPHE 2 : Sureté requise par le crédit hypothécaire.

Ce sont le cautionnement hypothécaire et hypothèque.


A] Le cautionnement hypothécaire .
« le cautionnement est un contrat par lequel la caution s’engage envers le
créancier qui accepte à exécuter l’obligation du débiteur si celui-ci n’y satisfait
pas ».
En principe, la caution engage son patrimoine entier au profit du
créancier. Cependant, dans certaines hypothèse l’engagement peut être limité
seulement à la valeur d’un bien qu’elle affecte en garantie. C’est le cas du
cautionnement réel. Ainsi prévu par les textes de l’OHADA la caution peut
garantir son engagement en consentant une sureté réelle sur un ou plusieurs
de ses biens. Elle peut également limiter son engagement à la valeur de
réalisation du ou des biens sur lesquels elle a consenti une telle sureté. Ainsi, le
cautionnement hypothécaire est la convention par laquelle une personne
affecte son immeuble au profit du créancier en remboursement de la dette
d’autrui. En pratique, il est soumis au régime juridique de l’hypothèque. On
parle de cautionnement simplement hypothécaire. Ainsi, le cautionnement
hypothécaire est donc un type de cautionnement réel. C’est le cautionnement
réel immobilier.

B] HYPOTHEQUE.
1) Notion d’hypothèque.
C’est d’abord le code civil français en son article 223-93 dit l’hypothèque
est une sureté réelle immobilière correspondant à un droit réel sur les
immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation ».
Selon l’article 117 des actes uniformes sur les suretés, « l’hypothèque est
une sureté réelle immobilière conventionnelle ou forcée ». Elle confère à son
titulaire un droit de suite et préférence à son titulaire un droit de suite et
préférence au point de vue de la source (fondement juridique).
On distingue l’hypothèque conventionnelle de l’hypothèque forcée.
L’hypothèque conventionnelle résulte d’un contrat passé entre le constituant
et le créacier. L’hypothèque forcée est conférée sans le consentement du
débiteur, soit par une décision de justice (hypothèque judiciaire).
2) Caractères.
- C’est un droit réel. Il s’exerce directement sur la chose, objet
d’hypothèque et sans intermédiaire et il est opposable non seulement
débiteur, mais aussi aux tiers qui ont acquis à une date postérieur soit la
propriété, soit un droit réel quelconque. C’est ce qui se traduit par la
notion de chute de suite qui veut dire que le créancier peut saisir le bien
en quelque main que le bien se trouve. L’hypothèque confère aussi un
droit de préférence c’est-à-dire si le débiteur veut vendre le bien
hypothéqué. C’est en cas de refus d’acheter celui-ci qu’il peut vendre à
un autre.
- L’hypothèque à un caractère assez sombre. L’hypothèque suppose
l’existence d’une créance dont elle garantie le recouvrement. La créance
peut être civile pure et simple, conditionnelle ou à terme, (c’est-à-dire
soumis à une condition ou à
un délai).
- Il porte sur immeuble qui doit être immatriculé, présent et déterminé.
- Les droits réels (immobiliers) hypothécables.
Ce sont l’usufruit, le droit de superficie, le bail emphytéotique, le bail
construction.

3] Les difficultés.
- Longueur de délai en matière de mutation foncière
- Longueur du délai de délivrance du certificat d’inscription hypothécaire.
- La lourdeur et la complexité de la procédure de saisie immobilière.
- L’ordre de distribution.
- Le retard ou le non-paiement des frais notariés.
- Le manque de précision dans la rédaction de la lettre d’ordre.
- Le retard dans la mutation des biens donnés en garantie ( CMPF)
(certificat de mutation et de propriété foncière)
- Les difficultés provenant du notaire.
- Négligence, quelque fois dans la prise de garantie de la banque ou de
prise des inscriptions hypothécaires.

SECTION 3 : la constitution pratique de l’hypothèque.

PARGRAPHE 1 : la constitution du dossier de crédit.

L’élément animateur de l’ouverture du dossier de crédit est la lettre de


l’ordre. C’est la lettre que le banquier donne au notaire de prendre
l’hypothèque sur le bien.

PARAGRAPHE 2 : Les différentes étapes.

Après la réception de la lettre d’ordre, le notaire procède à la rédaction


du projet de l’acte d’ouverture de crédit. C’est après un accord entre la
banque et le notaire sur les points essentiels des précisions sur les détails et
les corrections et la mise au point de l’acte que la minute est rédigée.

Exo : Le 10 juillet 2007, la banque a accordé un prêt de 60.000.000F CFA à M.


DAGRI Marcel sous le régime de la communauté des biens pour financer
l’acquisition d’un appartement. Le prêt est garanti par une hypothèque sur la
maison familiale des DAGRI. Vous ^tes consulté à propos des questions
posées.
1) Relever mes questions posées.
2) Résolvez les.

SECTION 4 : Le recouvrement de créance par la procédure simplifié.

A] Les conditions d’exercices de la procédure d’injonction de payer. Il est


essentiellement deux conditions.
La première condition est posée par l’article 1er de la procédure d’injonction
de payer. Cette condition est relative à la créance, qui doit être certaine,
liquide et exigible.
- Certaine : la créance est certaine lorsqu’elle ne souffre d’aucune
contestation d’où qu’elle vienne et par rapport à la qui que se soit. C’est-
à-dire que l’existence de la créance est attestée par des preuves avérées.
- La créances doit être liquide, c’est-à-dire constituée par une somme
d’argent. A contrario, une créance immobilière doit se faire par une
saisie immobilière selon les termes de l’article 246 du code de procédure
civil, commercial et administrative qui indique « le créacier ne peut faire
vendre les immeubles appartenant à son débiteur qu’en respectant les
formalités prescrites pars les dispositions qui suivent : toute convention
contraire à ces dispositions est nulle ».
- Suivant toutes les conditions relatives à la saisie immobilière à partir de
l’article 243.
- Exigible, c’est-à-dire dont les termes du paiement est arrivé. En d’autre
termes il ne s’agit pas d’une créance conditionnelle soumise à une
condition.
B] Les conditions relatives à source de la créance
- La créance doit avoir une cause contractuelle (résulter d’une cause
contractuelle).
- Elle doit résulter de l’émission de tout effet de commerce ou d’un
chèque
non approvisionné.
Ces deux conditions ne sont pas cumulatives. Donc une seule suffit à
l’exercice de la procédure.
Le montant de la créance n’ai pas précisé.
C] La requête.
C’est une demande faite par le demandeur auprès de la juridiction
compétente, c’est-à-dire le tribunal du domicile ou réside le débiteur.
D] La décision d’injonction de payer si le juge, président de la juridiction
compétente accepte le bien fondé de votre demande, sa décision autorise le
paiement s’il constate que la demande n’est pas bien fondée, il la rejette. En
ce moment le créancier peut faire appel.
E] L’opposition.
Elle est faite par acte extra judiciaire, c’est-à-dire par le ministère d’ un
huissier devant la juridiction qui a rendue la décision d’injonction de payer.
Les délais pour agir sont prévus à l’article 10.
F] Les effets de la décision portant injonction de payer.
C’est les articles 16, article 17 et article 18.
Résolution exo.
1) Est -ce-que l’hypothèque sur la maison familiale est valable
a) Il s’agit de la famille élargie de M. DAGRI.
L’hypothèque n’est pas valable, il recherche un bien propre pour
remplacer le prêt étant accordé.

Vous aimerez peut-être aussi