LA PROTECTION DES COMMERÇANTS A L’EGARD DE CES PARTENAIRES : le

bail à usage professionnel

Plusieurs partenaires peuvent exister pour un commerçant : le client, le salarié,

l’investisseur, l’Etat ou encore son bailleur. Parmi ces partenaires, le plus important, lorsque
le commerçant n’est pas propriétaire du local, c’est le bailleur. C’est ce qui justifie que le bail
à usage professionnel, régit de manière rigoureuse, permet au commerçant de rester dans les
locaux comme s’il en été un propriétaire.
L’AUDCG comporte une série de textes ayant pour but de protéger le commerçant contre son
bailleur.
L’art 104 de l’AUDCG offre aux parties, au contrat de bail à usage professionnel, la
liberté de fixer la durée de celui-ci. Ainsi le bail peut être à durée déterminée ou indéterminée.
Par ailleurs le preneur dispose du droit de demander le renouvellement du bail à durée
déterminée. Il s’agit là d’un droit subjectif et strictement personnel au preneur. L’AU règlement
néanmoins les conditions et procédures de ce renouvellement.
Les conditions du renouvellement
 Le droit au renouvellement qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée est
acquis pour le preneur à condition que celui-ci ai exploité l’activité prévue dans
le contrat pendant au moins pendant 2 ans.
 Dans le cadre d’un bail à durée déterminée, le preneur qui désire faire usage de
ce droit au renouvellement doit formuler sa demande au bailleur au plus tard 3
mois avant la date d’expiration du bail. Le non-respect de cette obligation
sera sanctionné, dans le chef du preneur, de la déchéance de son droit au
renouvellement du bail. Dans le bail professionnel à durée indéterminée, le
preneur peut demander le renouvellement du bail en cas de rupture solliciter par
le bailleur pendant la période de préavis qui ne peut excéder 6 mois. (Voir article
125 l’AUDCG).
 La durée du renouvellement doit en outre être faite par acte extra judiciaire, à
savoir signification par exploit d’huissier de justice ou par notification
permettant d’établir la réception par le bailleur. Cette disposition est d’ordre
public de sorte que les parties ne peuvent pas y déroger conventionnellement.
 Les effets de la demande de renouvellement
Lorsque la demande de renouvellement a été faite dans le respect des conditions légales,
le bailleur est tenu de faire savoir sa réponse au plus tard un mois avant l’expiration du contrat
de bail en vigueur, faute de quoi il est réputé avoir accepté le renouvellement solliciter. En cas
de renouvellement express ou tacite si le bailleur ne répond pas dans le délai imposé, le bail est
conclu pour une durée minimale de 3 ans. Le bail ainsi renouveler est donc à durée déterminée
de 3ans. Cette durée commence à courir à compter de l’expiration du bail précédent.
Si le bailleur à qui une demande régulière de renouvellement est formulée, désire
s’oppose. Il devra verser au locataire une indemnité d’éviction. Il ne doit cependant pas
motiver les raisons de son refus ni démontrer que le preneur à commis une faute justifiant le
non renouvellement du bail.
Il existe toutefois certaines situations dans lesquelles le bailleur peut s’opposer au
renouvellement sans être tenu de payer une indemnité d’éviction c’est le cas :
 si le bailleur parvient à démontrer que le preneur exploite l’activité visé dans le contrat
de bail depuis moins de 2ans puisque dans cette hypothèse les conditions de
renouvellement ne sont pas réunies ;
 si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur ou de ses
ayants droits, il n’y a aucune obligation de verser une indemnité d’éviction, ce motif
grave doit consister dans l’inexécution du preneur de ses obligations contractuelles
exemple le non-paiement du loyer soit dans la cessation de l’exploitation de l’activité
visé dans le contrat de bail. Le motif grave ne peut toutefois être invoqué que si les faits
se sont poursuivies ou renouveler plus de 2 mois après une mise en demeure du bailleur
demandant au preneur de faire cesser ces faits.
Lorsque le bailleur envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués et de le
reconstruire, le bailleur ne doit verser aucune indemnité d’éviction au preneur, ce dernier
dispose néanmoins d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble
reconstruit, le bailleur devra justifier de la nature et de la description des travaux projetés.
Enfin dans l’hypothèse d’un bail portant les locaux principaux professionnels et ceux
accessoires d’habitations le bailleur peut également refuser le renouvellement sans verser une
indemnité d’éviction s’il souhaite lui-même habiter les locaux ou de les donner en habitation à
son conjoint ou ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoints.