Bienes y Derechos Reales PDF

UNIDAD 1
Patrimonio
1.1 Concepto de patrimonio y sus diversas acepciones
Para hablar de patrimonio, primero se necesita conocer su significado

desde el punto de vista etimológico: proviene del latín patrimonium, el cual
significa bienes que tiene el hijo, heredados de su padre y abuelos. Así,
“en la antigua Roma el patrimonio se integraba por los esclavos —cuan-
do éstos eran considerados cosas—, los créditos y las obligaciones. No
eran patrimoniales los derechos personalísimos, como la patria potestad,
la tutela, el usufructo y las personas vitalicias”.1
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También se deben observar las diversas acepciones que tiene dicho

concepto, las cuales se exponen a continuación:
El Diccionario jurídico de Mabel Goldstein afirma:
Patrimonio. Conjunto de bienes de una persona. // Conjunto de los derechos
y obligaciones de una persona, susceptibles de apreciación pecuniaria. //
1 Sócrates Jiménez Santiago Tiana, Diccionario de derecho romano, 1a ed, Sista, México,
1991, pág 208.
Campos, L. M. (2017). Bienes y derechos reales. Retrieved from http://ebookcentral.proquest.com

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2 PATRIMONIO
Masa de bienes que se considera como una entidad abstracta independiente

de los elementos que la componen, los cuales pueden cambiar o disminuir sin
que se altere el conjunto como tal. // Universalidad de bienes a los que es po-
sible tratar unitariamente como un todo. Véase disminución del patrimonio.2
El patrimonio también lo ha definido Rafael Rojina Villegas como

sigue:
Conjunto de obligaciones y derechos susceptibles de una valorización pe-

cuniaria, que constituyen una universalidad de derecho (universitas juris).
Por lo que el patrimonio de una persona siempre estará integrado por un
conjunto de bienes, de derecho y, además, por obligaciones y cargas; pero
es requisito indispensable que estos derechos y obligaciones que constitu-
yen el patrimonio sean siempre apreciables en dinero, es decir, pueden ser
objeto de una valorización pecuniaria.3
Según Planiol, el patrimonio “es el conjunto de derechos y obligacio-

nes pertenecientes a una persona, apreciables en dinero”.4
Para Enneccerus: “Es el conjunto de los derechos que sirven para la
satisfacción de las necesidades de una persona. No importa la forma de
adquisición de estos derechos, bien sea por un negocio jurídico, ex lege,
en virtud de un delito o en cualquier forma.”5
Según Oertmann: “El patrimonio no es otra cosa que la suma de de-
rechos de dominación, o sea, los que tiene el individuo sobre el mundo
que lo rodea, sin los cuales perecería fatalmente en brevísimo plazo.”6
Para Andrés von Tuhr: “Son los derechos patrimoniales los que garan-
tizan al hombre los medios para su subsistencia y su actividad volitiva.”7
De acuerdo con Castán Tobeñas: “Es el conjunto de derechos o, me-
jor, aún, de relaciones jurídicas activas y pasivas que pertenecen a una
persona y que son susceptibles de estimación pecuniaria.”8
2 Consultor magno: Mabel Goldstein, Diccionario jurídico, Buenos Aires, Argentina, Círculo
Latino Austral, 2007, Montevideo, República Oriental de Uruguay: Cadiel International,
2008, pág 417.
3 Compendio de derecho civil. Bienes, derechos reales y sucesiones, t II, 1a ed, Editorial Porrúa,
México, pág 7.
4 Marcel Planiol, Tratado elemental de derecho civil, t III, “Los bienes”, pág 13 de la traduc-
ción de José M. Cajica Jr., Puebla, 1950.
5 Compendio de derecho civil. cit, pág 8.
6 Antonio de Ibarrola, Cosas y sucesiones, 15a ed, Editorial Porrúa, México, 2006, pág 54.
7 Ibídem, pág 55.
8 Ídem.

1.2 Elementos del patrimonio 3
Es una lástima que el Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) no con-
temple el concepto de patrimonio, pues esto ha sido una discusión cons-
tante entre los legisladores, pues la discusión radica en que ninguna ley
debe conceptualizar, mientras que otros están a favor de que la ley debe
contener también dicha información; por tanto, el concepto sólo se en-
cuentra en la doctrina.
Las cosas o bienes son aquellas de las cuales el hombre puede sacar
algún provecho o satisfacer algunas necesidades que causen un benefi-
cio, de ahí la palabra bien, lo que nos causa un beneficio y que acaba por
ser parte del patrimonio de la persona.
Así como el hombre puede sacar algún provecho de los bienes, éstos
también sirven para garantizar o responder ante las obligaciones que
pueda contraer, por ejemplo la hipoteca o en el caso del pagaré, mediante
el cual se embargan bienes para hacer frente al incumplimiento y los
acreedores tienen el derecho a vender los bienes del deudor. De ahí que
en el patrimonio se toman en cuenta el activo (que es el conjunto de bie-
nes) y el pasivo (obligaciones) que esto puede dilapidar o disminuir el ac-
tivo, como lo señala la máxima romana bona non intelliguntur nisi deduc-
to aere aliena (el conjunto de bienes no puede comprenderse sino
descontado el patrimonio que pertenece a otro).
1.2 Elementos del patrimonio
Como anteriormente se mencionó el patrimonio tiene un activo y un pa-

sivo y se conforma de la manera siguiente:
a) Activo. Se constituye por el conjunto de bienes y derechos reales per-
sonales mixtos (con características reales y personales a la vez).
b) Pasivo. Se constituye por obligaciones o deudas personales o reales.
La diferencia entre el activo y el pasivo radica en que cuando el activo

es superior al pasivo existirá un haber patrimonial y si el pasivo es supe-
rior que el activo habrá una disminución en el patrimonio. Ahora bien,
cuando ocurre esta situación se dice que la persona ha caído en insolven-
cia, esto es, no tiene patrimonio con el cual responder frente a sus acree-
dores; su fundamento se halla en el CCDF en el art 2166, que establece:
La situación en que se encuentra una persona cuando la suma de los bienes
y créditos estimados en su justo precio no iguala el importe de sus deudas.
La mala fe, en este caso, consiste en el conocimiento de este déficit.

4 PATRIMONIO
El artículo anterior permite analizar los conceptos jurídicos de sol-

vencia e insolvencia.
1.3 Teorías acerca del patrimonio
Existen dos teorías fundamentales respecto al patrimonio:
1.3.1 Teoría clásica subjetivista, también llamada

teoría del patrimonio-personalidad
Aubry y Rau consideran al patrimonio reflejo de la personalidad y que es

una noción abstracta distinta de los elementos que lo componen y que
comprende derechos y obligaciones, así como la aptitud para adquirirlos.
Por lo anterior:
a) Solamente las personas pueden tener patrimonio.

b) Toda persona tiene un patrimonio (no importa que el patrimonio esté
en ceros, pues a través de la vida podemos incrementarlo o dilapi-
darlo. A esto se refiere la “teoría del morralito”, la cual establece que
todos nacemos con patrimonio, ya sea en ceros o no.
c) Nadie puede tener más de un patrimonio.
d) El patrimonio es inseparable de la persona.
Según la doctrina de Aubry y Rau, en cuanto al patrimonio-persona-

lidad exponen 12 principios:
1. El patrimonio es un conjunto de elementos activos y pasivos estima-

bles en dinero que constituyen una universalidad jurídica.
2. Hay una vinculación indisoluble entre patrimonio y persona, porque
el primero es inconcebible sin la segunda, y ésta supone aquél.

3. El patrimonio tiene dos aspectos: en sentido subjetivo o posibilidad de
adquirir en el futuro y en sentido objetivo como conjunto de bienes.
4. Toda persona debe tener un patrimonio.
5. El patrimonio es uno e indivisible.
6. El patrimonio es inalienable durante la vida del titular.
7. El patrimonio constituye una entidad abstracta de orden intelectual
y es una universalidad jurídica de existencia y naturaleza indepen-
dientes de los elementos que la constituyen.

1.3 Teorías acerca del patrimonio 5
8. La relación entre patrimonio y persona es semejante a la que tiene
el propietario sobre la cosa; la única diferencia está en la naturaleza
del objeto. En la propiedad se trata de un bien determinado; en cam-
bio, la relación que tiene la persona sobre el patrimonio es sobre una
universalidad, pero de naturaleza jurídica similar a la que tiene el
propietario sobre la cosa.
9. El patrimonio es la prenda tácita constituida a favor del acreedor. El
deudor responde con todo su patrimonio presente y futuro, por lo cual
hay una prenda tácita de garantía a favor de acreedores. Aun cuan-
do en un momento dado el deudor sea insolvente, los acreedores tie-
nen derecho a ejecutar cuando el deudor posea bienes.
10. Como consecuencia de que el patrimonio constituye una prenda tá-
cita a favor de acreedores, no hay privilegios en los acreedores ordi-
narios en cuanto a la fecha. No es aceptado el principio de que quien
es primero en tiempo es primero en derecho.
11. Existen dos formas de transmisión patrimonial: la integral que Aubry
y Rau llaman transmisión del patrimonio en sentidos objetivo y sub-
jetivo, que sólo es posible por la herencia en caso de muerte, y la par-
cial en sentido objetivo. En el primer caso el heredero, por la muerte
del titular del patrimonio, recibe íntegro el activo o pasivo; en el de-
recho francés responderá ilimitadamente del pasivo aun cuando el
activo sea insuficiente, si no invoca el beneficio del inventario. Por ello,
hay una transmisión integral en los sentidos objetivo y subjetivo.
12. El patrimonio como universalidad jurídica tiene una protección efi-
caz mediante tres acciones principales:
• La acción de enriquecimiento sin causa.

• La acción de petición de herencia.
• La acción que tiene quien fue declarado ausente para exigir la de-
volución del patrimonio cuando aparezca.
La primera protege el patrimonio del que se ha empobrecido ilegíti-

mamente, la segunda es la forma de proteger la transmisión a título uni-
versal y la tercera tiene por objeto la recuperación patrimonial.
1.3.2 Teoría moderna (llamada teoría

del patrimonio-afectación)
Ahora bien, existen casos, en cuanto al derecho mexicano, que no se pue-

den encuadrar dentro de la doctrina clásica descrita, en virtud de que el

6 PATRIMONIO
patrimonio se puede dividir en determinados casos. Así, a cierta masa de

bienes de una misma persona se le da cierta autonomía, como pueden
ser los siguientes casos:
a) Patrimonio familiar (art 723, CCDF).

b) Régimen de sociedad conyugal (arts 183 y 184, CCDF).
c) Patrimonio del ausente (arts 715 al 719, CCDF).
d) Patrimonio hereditario (art 1678, CCDF).
e) Patrimonio del concursado o quebrado, es decir, del fallido en una li-
quidación, concurso o quiebra. Dicho patrimonio tiene un aspecto ci-
vil (art 2966, CCDF) para los concursos y mercantil para las quiebras
(art 4o, LCM).
f) Cuando esa masa de bienes está destinada a un fin determinado, se
llama también patrimonio de afectación, como el patrimonio en fidei-
comiso (arts 381 y 386, LTOC).
g) El de las fundaciones de asistencia privada (art 2o fracc V, LIAP).
En los casos mencionados se observa que existen un régimen jurídi-

co distinto para separar del conjunto de bienes de una persona cierta
masa, la cual se integra por un activo y un pasivo (es decir, por derechos
y obligaciones), a la que el régimen jurídico le da autonomía, para reco-
nocer no sólo desde el punto de vista económico sino también jurídico
una independencia de patrimonios.
En diversos países se admite que un comerciante desligue parte de
sus bienes para constituir un fondo de comercio que responda de sus
obligaciones, y la existencia de sociedades unipersonales, también lla-
mado patrimonio de riesgo.
1.3.3 Teorías monistas

Estas teorías se subdividen en dos categorías:
a) La personalísima, representada por Planiol y Ripert, quienes afirman

que en el derecho real se presenta una relación jurídica inmediata en-
tre una persona y una cosa, lo cual implica un contrasentido, pues
todo derecho es una relación entre personas. En el derecho real, si to-

1.4 Diversas teorías para distinguir el derecho real del derecho personal 7
mamos como ejemplo la propiedad, no existe relación jurídica directa
entre la persona y la cosa, sino que se trata de un hecho denomina-
do posesión, es decir, la posibilidad de tener la cosa y de servirse de
ella como propietario.
b) La objetivista, la cual sostiene que el derecho real sobre el patrimonio
(esto es, la obligación) se despersonaliza y se patrimonializa, porque no
es la persona quien le debe a la persona, sino el patrimonio el que le
debe al patrimonio; además, el derecho real sólo se diferencia del
personal en que en el real recae un bien determinado y el personal
afecta al patrimonio entero. Por ello, el derecho personal se concibe
no como un derecho sobre la persona, sino como un derecho sobre
el patrimonio.
1.3.4 Teoría ecléctica
Posteriormente Planiol y Ripert rectifican su posición personalísima y

adoptan una posición ecléctica, en la cual consideran en primer término
el aspecto interno y el aspecto externo de los derechos reales.
El derecho real lo definen como un poder jurídico que de manera di-
recta e inmediata ejerce una persona sobre un bien determinado para
aprovecharlo total o parcialmente (aspecto interno), poder que es oponi-
ble a un sujeto indeterminado, quien tiene la obligación de no perturbar
al primero en el ejercicio de su derecho (aspecto exterior).
La primera parte, concerniente a la interna, alude al interés jurídica-
mente protegido: tanto el interés individual y subjetivo del titular del de-
recho como el conjunto de intereses medios que prevalecen en cierta or-
ganización social, política o económica, para los obligados a abstenerse
de perturbar; y en cuanto al aspecto subjetivo es el que implica una pro-
tección jurídica cuando conlleva un aprovechamiento lícito de los bienes
u objetos exteriores.9
1.4 Diversas teorías para distinguir el derecho real

del derecho personal
Todos los derechos tienen el carácter de relacionarse entre personas, re-

conocidas y sancionadas por el derecho; empero, cabe hacer la distinción
9 Ibídem, pág 68.

8 PATRIMONIO
entre derechos reales y derechos personales o también llamados derechos

de crédito u obligaciones.
El derecho de crédito (derecho personal) está incluido en el derecho
de obligación, que es un vínculo jurídico entre dos personas, en virtud del
cual una de ellas (llamada acreedor) tiene el derecho a exigir de la otra
(llamada deudor) un dar, un hacer o un no hacer (o sea, exigirle una acti-
vidad o una abstención de algo concreto). La obligación de este vínculo
liga a una persona con otra. Por ello, el derecho de crédito está protegido
con acciones personales que van dirigidas en contra del deudor o de sus-
herederos.
1.4.1 Teoría tradicional
Se presenta como una relación de hombre-cosa, a diferencia del derecho de

crédito, que es un nexo de persona a persona. Pero Winschied no está
de acuerdo en esto y expresa que no puede haber relación jurídica entre
persona y cosa y que es necesario dar al derecho real un contenido jurí-
dico; formando un concepto de derecho real como “aquella relación de
su titular frente a todas las personas que tienen el deber (no obligación)
de no perturbar ese derecho, o sea, un deber de simple abstención. El ti-
tular es el sujeto activo y las demás personas son sujetos pasivos en esta
relación”. Los derechos reales están protegidos por acciones reales (actio
in rem) y su fundamento se halla en los arts 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15,
y 19 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (CPCDF).
Art 3. Por las acciones reales se reclamarán: la herencia, los derechos reales
o la declaración de libertad de gravámenes reales. Se dan y se ejercitan con-
tra el que tiene en su poder la cosa y tiene obligación real, con excepción de
la petición de herencia y la negatoria.
Art 4. La reivindicación compete a quien no está en posesión de la cosa, de
la cual tiene la propiedad, y su efecto será declarar que el actor tiene domi-
nio sobre ella y se la entregue el demandado con sus frutos y accesiones en

los términos prescritos por el código civil.
Art 7. Pueden ser demandados en reivindicación, aunque no posean la cosa,
el poseedor que para evitar los efectos de la acción reivindicatoria dejó de
poseer y el que está obligado a restituir la cosa o su estimación si la sen-
tencia fuera condenatoria. El demandado que paga la estimación de la cosa
puede ejercitar a su vez la reivindicación.
Art 8. No pueden reivindicarse las cosas que están fuera del comercio, los
géneros no determinados al entablarse la demanda, las cosas unidas a otras
por vía de accesión, según lo dispuesto por el código civil, ni las cosas mue-

bles perdidas, o robadas que un tercero haya adquirido de buena fe en al-
moneda, o de comerciante que en mercado público se dedica a la venta de
objetos de la misma especie, sin previo reembolso del precio que se pagó.
Se presume que no hay buena fe si de la pérdida o robo se dio aviso público
y oportunamente.
Art 9. Al adquirente con justo título y de buena fe le compete la acción para
que, aun cuando no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y ac-
cesiones en los términos del artículo 4o el poseedor de mala fe, o el que te-
niendo título de igual calidad ha poseído por menos tiempo que el actor. No
procede esta acción en los casos en que ambas posesiones fuesen dudosas
o el demandado tuviere su título registrado y el actor no, así como contra el
legítimo dueño.
Art 10. Procederá la acción negatoria para obtener la declaración de libertad
o la de reducción de gravámenes de bien inmueble y la demolición de obras o
señales que importen gravámenes, la tildación o anotación en el Registro Pú-
blico de la Propiedad y conjuntamente, en su caso, la indemnización por da-
ños y perjuicios. Cuando la sentencia sea condenatoria, el actor puede exi-
gir del reo que caucione el respeto de la libertad del inmueble. Sólo se dará
esta acción al poseedor a título de dueño o que tenga derecho real sobre la
heredad.
Art 11. Compete la acción confesoria al titular del derecho real inmueble y
al poseedor del predio dominante que esté interesado en la existencia de la
servidumbre. Se da esta acción contra el tenedor o poseedor jurídico que
contraría el gravamen, para que se obtenga el reconocimiento, la declara-
ción de los derechos y obligaciones del gravamen y el pago de frutos, daños
y perjuicios, en su caso, y se haga cesar la violación. Si fuere la sentencia con-
denatoria, el actor puede exigir del reo que afiance el respeto del derecho.
Art 12. Se intentará la acción hipotecaria para constituir, ampliar y registrar
una hipoteca, o bien para obtener el pago o prelación del crédito que la hi-
poteca garantice. Procederá contra el poseedor a título de dueño del fun-
do hipotecado y, en su caso, contra los otros acreedores. Cuando después
de anotada la demanda en el Registro Público de la Propiedad y contestada
ésta cambiare el dueño y poseedor jurídico del predio, con éste continuará
el juicio.
Art 15. El comunero puede deducir las acciones relativas a la cosa común,
en calidad de dueño, salvo pacto en contrario o ley especial. No puede, sin

embargo, transigir ni comprometer en árbitros el negocio, sin consentimien-
to unánime de los demás condueños.
Art 19. Al poseedor de predio o derecho real sobre él compete la acción para
suspender la conclusión de una obra perjudicial a sus posesiones, su demo-
lición o modificación, en su caso, y la restitución de las cosas al estado an-
terior a la obra nueva. Compete también al vecino del lugar cuando la obra
nueva se construye en bienes de uso común.
Se da contra quien la mandó construir, sea poseedor o detentador de la
heredad donde se construye.

10 PATRIMONIO
Para los efectos de esta acción por obra nueva, se entiende por tal no
sólo la construcción de nueva planta, sino también la que se realiza sobre
edificio antiguo, añadiéndole, quitándole o dándole una forma distinta.
El juez que conozca del negocio podrá, mediante fianza que otorgue el
actor para responder de los daños y perjuicios que se causen al demandado,
ordenar la suspensión de la construcción hasta que el juicio se resuelva. La
suspensión quedará sin efecto si el propietario de la obra nueva da, a su vez,
contrafianza bastante para restituir las cosas al estado que guardaban antes
y pagar los daños y perjuicios que sobrevengan al actor, en caso de que se
declare procedente su acción, salvo que la restitución se haga físicamente
imposible con la conclusión de la obra o con ésta se siga perjuicio al interés
social o se contravengan disposiciones de orden público.
Según Federico de Castro, el derecho real requiere la concesión de

un poder inmediato sobre un objeto que queda vinculado jurídicamente
al sujeto. Ahora bien, la teoría ecléctica fija al derecho real los caracteres
siguientes:
a) Elemento interno: inmediatividad (poder directo sobre la cosa sin in-

termediarios).
b) Elemento externo: absolutividad (o sea, contra todos) contra un deber
universal de abstención.
Puig Peña define al derecho real como sigue: “Es el que concede a su
titular un poder inmediato y directo sobre una cosa y que puede ser ejer-
citado y hecho valor frente a todos” (erga omnes).
1.4.2 Características del derecho real
a) Indeterminación del sujeto pasivo (todos tienen el deber de abstención)

y en algunas ocasiones del sujeto activo (por ejemplo, el dueño del
predio dominante en caso de la servidumbre).
b) Corporeidad de la cosa, aunque hoy se admiten derechos reales sobre

los derechos, como la hipoteca sobre derechos reales, sobre cosas de-
terminadas.
c) Singularidad de su adquisición, puede ser por transmisión de la pro-
piedad y adquirirse por prescripción, a diferencia de los derechos de
crédito.
d) Escaso poder de la voluntad, a diferencia de los derechos de crédito,
ya que la mayoría se origina por convenio.

e) Preferencia, derecho que tiene el titular del derecho real cuando hay
un concurso de acreedores, o sea, cuando el deudor suspende el pago
de sus obligaciones civiles, líquidas y exigibles.
f) Persecución, derecho que es oponible a todos, el cual puede reivindi-
car la cosa de manos de cualquier poseedor. El acreedor que no tiene
derecho real no posee acción real sino sólo personal contra su deu-
dor. El titular del derecho real persigue la cosa dondequiera que se en-
cuentre, como la prenda y la hipoteca.
g) Posibilidad de abandono del derecho (en algunos casos la ley lo autoriza).
h) Perpetuidad, salvo los que son temporales a diferencia del derecho de
crédito, que es siempre temporal.
i) Oponibilidad, los que son sobre inmuebles deben inscribirse en el Re-
gistro Público de la Propiedad para ser oponibles a terceros.
1.4.3 Obligaciones reales o propter rem
Existen determinadas obligaciones que nacen por el hecho de ser titular

de un derecho real y que se diferencian de las obligaciones propiamente
dichas. Estas obligaciones no surgen de las fuentes ordinarias, sino que la
ley las impone a determinadas personas por razón y en la medida de las
cosas sobre las cuales tengan derecho, cuyas características son las si-
guientes:
a) Dependen de la cosa sobre la que se ejerce un derecho real.

b) Se contraen por el hecho de adquirir la cosa o por adquirir un dere-
cho real sobre ella.
c) Se transmiten al cambiarse la cosa o el derecho real sin necesidad del
consentimiento del acreedor, por lo cual se dice que el acreedor y el
deudor, en estas obligaciones, son ambulantes.
d) Se extinguen al acabarse la cosa o el derecho real.
e) La responsabilidad patrimonial del sujeto pasivo se limita al valor de

la cosa afectada.
f) El sujeto pasivo puede liberarse de ella mediante el abandono de la
cosa.
Estas obligaciones se llaman reales o propter rem; sin embargo, existen

contradicciones entre los diversos tratadistas para definir las obligaciones
que se encuentran comprendidas en esta denominación; por ejemplo,
Planiol habla de los derivados de la propiedad, conocidos como cargas

12 PATRIMONIO
reales y Trabucchi distingue las cargas reales de las que son obligacio-
nes reales.10 Ejemplos de lo antes dicho son el pago del impuesto predial
de una casa, la servidumbre de paso, etcétera.
1.4.4 Diversos supuestos de las obligaciones reales
En el sistema jurídico mexicano existen diversos supuestos de obligacio-

nes reales, como los siguientes:
a) Propiedad. Impone las obligaciones reales de cercar el predio; no edi-

ficar, plantar o sembrar cerca de las plazas fuertes, fortalezas y edificios
públicos; construir cerca de una pared ajena o de copropiedad fosos,
cloacas, acueductos y similares; no plantar cerca de una finca ajena
si no se respeta la distancia de 2 m de la línea divisoria y de 1 m en
caso de árboles o arbustos, y no tener ventanas para asomarse, bal-
cones u otros voladizos semejantes más allá del límite de las hereda-
des (arts 842, 843, 845, 846 y 851, CCDF).
b) Copropiedad. Impone las obligaciones reales a los copropietarios
de contribuir a los gastos de conservación, reparación y construcción de
las paredes de propiedad común, a no abrir ventanas ni huecos en
una pared común sin el consentimiento de los demás y a no enajenar
la cosa común a un tercero extraño si alguno de los copropietarios
quiere usar el derecho del tanto.
c) Usufructo. Impone al usufructuario las obligaciones reales de pagar
las cargas del usufructo, efectuar las reparaciones de conservación,
formular inventario y dar fianza de que gozará de las cosas con mo-
deración, conservar la cosa y destinarla al uso convenido (arts 1006
al 1048, CCDF).
d) Servidumbres. El dueño del predio sirviente puede contraer título cons-
titutivo de aquélla, la obligación de hacer alguna cosa o costear algu-
na obra, obligación de la que se podrá librar si abandona su predio a

favor del dueño del predio dominante.11 La servidumbre es un grava-
men real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro pertene-
ciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la
servidumbre se llama predio dominante y el que la sufre predio sirvien-
10 Alberto Trabucchi, Instituciones de derecho civil, Revista de Derecho Privado, Madrid, t I,

núm 193.
11 Antonio de Ibarrola, ob cit, pág 62.

te. La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar (art 58, CCDF). Las
servidumbres son inseparables e indivisibles; además, existen diversas
clases de servidumbre: legal (art 1068, CCDF), legal de desagüe (art 1071,
CCDF), legal de acueducto (art 1078, CCDF), legal de paso (art 1097, CCDF)
y voluntarias (art 1109, CCDF).
e) Uso. Es un derecho intransmisible y personalísimo y se considera
como una especie de usufructo; según la ley, no se puede enajenar o
gravar (art 1051, CCDF), sino que el uso es un derecho convencional,
pues sólo puede presentarse por voluntad de las partes; es gratuito,
por ser un acto de generosidad del que no se obtiene nada a cambio, y
sólo da derecho a los frutos de un bien ajeno para satisfacer las ne-
cesidades de una persona y de su familia, pero no se puede emplear
con fines de lucro.
f) Habitación. Consiste en la ocupación gratuita, en una casa ajena, de
las piezas necesarias para una persona y su familia. El art 1050 del
CCDF establece:
La habitación da, a quien tiene derecho, la facultad de ocupar gratuita-

mente, en casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su
familia.
1.4.5 Derechos reales in faciendo
Estos derechos son aquellos que confieren a su titular obtener del sujeto
pasivo determinada conducta o prestación; se trata de auténticos dere-
chos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia,
sino que existe como consecuencia del derecho real, de manera análoga
a como acontece en la obligación real, y es común la presencia de esta
clase de derechos en las servidumbres positivas.


UNIDAD 2
Clasificación
de los bienes
2.1 Concepto de bien y su distinción con la cosa
El concepto de bien deriva del sustantivo latino bonum, que quiere decir
bienestar y a su vez este vocablo proviene del verbo latino beo, as, avi,
atum beare, que significa hacer feliz. El Digesto se refería al bien de la ma-
nera siguiente: Bona dicuntur ex eo quo beant homines, hoc est, beatos fa-
ciunt; beare est prodesse (bienes se dice de aquello que aprovechan los
hombres, esto es, que los hacen felices).
Antiguamente el vocablo bienes se usó sólo para designar las cosas
corpóreas, pero hoy día significa todo aquello que es susceptible de apro-
piación en beneficio de una persona o colectividad o todo lo que es un
elemento de fortuna. Los bienes así entendidos forman el activo de un pa-
trimonio e incluyen casas, tierras, derechos, patentes, derechos de autor,
etcétera.
Cosa es todo lo que existe, ya sea corporal o incorporal, y se convier-
te en bienes cuando es apropiada por el hombre; por ejemplo, la luna y
el aire son cosas, ya que no pueden ser apropiadas por el hombre en pro-
vecho de una persona. Así lo establece el art 749 del CCDF:

16 CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES
Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas
por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley las que ésta
declara irreductibles a propiedad particular.
Derivado de lo anterior el CCDF dispone en su art 747:
Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del
comercio.
A su vez, el 748 del mismo ordenamiento establece:
Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por dis-
posición de la ley.
2.1.1 Bien en sentido jurídico y en sentido económico
En sentido jurídico, la ley establece que bien puede ser todo aquello que
pueda ser objeto de apropiación; en sentido económico, bien es todo
aquello que pueda ser útil al hombre.
2.1.2 Características de los bienes
Todos los bienes tienen las características siguientes:
• Son susceptibles de apropiación por una persona.

• Son útiles para la persona que los detenta.
• Son detentados en exclusivo por una persona.
• Su tenencia y propiedad no están prohibidas por el derecho.
• Se encuentra dentro del comercio.
• Están determinados y determinables de manera inconfundible.
• Son valuables en dinero.
2.1.3 Principales clasificaciones doctrinales

Según la doctrina, existen cinco clasificaciones de los bienes, a saber:
a) Bienes corporales e incorporales. Esta forma de clasificación proviene

del derecho romano y servía para distinguir los bienes tangibles de los
no tangibles; también se les llamó bienes corporales e incorporales.
Según las Institutas: Res corporales hae sunt quoe tangi possunt velut
fundus, vestis, aurum…incorporales hae sunt quoe tangi non possunt,
qualia sunt ea quae in jure consistunt, sicut hereditas, usufructus, obli-

2.1 Concepto de bien y su distinción con la cosa 17
gationes…, que significa: “Cosas corporales son aquellas que se pue-
den tocar, como los fundos, los vestidos, el oro… incorporales son
aquellas que no pueden tocarse, las cuales consisten en derechos,
como la herencia, el usufructo, las obligaciones…”
b) Bienes muebles e inmuebles: en función de su movilidad o inmovilidad.
c) Bienes privados y públicos: relación con las personas a las que perte-
necen.
d) Bienes principales y accesorios: los primeros con existencia propia e
independiente y los segundos se consideran subordinados a los prin-
cipales: “la suerte del principal le surte efectos a lo accesorio.
e) Bienes considerados objetos particulares (singulae res) y bienes conside-
rados universales (universae res).
2.1.4 Clasificación de los bienes más empleada
De acuerdo con la movilidad de los bienes (o sea, según criterio de su mo-

vilidad), los bienes se clasifican en muebles e inmuebles. Los primeros
son los que pueden trasladarse de un lugar a otro y los segundos son
aquellos que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin alterar su for-
ma o sustancia.
Los bienes muebles pueden ser como sigue:
a) Por su naturaleza: por sus características propias tienen posibilidad de

moverse por sí mismos de un lugar a otro. Por ejemplo: los animales,
que son considerados para el derecho civil y se les ha denominado
semovientes y los que requieren una fuerza externa para moverse. Por
ejemplo: un automóvil, la televisión, etc (arts 751, 753 al 763, CCDF).
b) Por disposición de la ley: son aquellos que sin tener la posibilidad de
trasladarse de un lugar a otro, la ley considera que son muebles,
como son los derechos que recaen sobre bienes muebles y por tal ra-
zón la ley los considera muebles (arts 750, CCDF).
Los bienes inmuebles pueden ser de la manera siguiente:

a) Por su naturaleza: son los que por sus características tienden a estar
fijos en un lugar determinado, por ejemplo: una casa, monumento,
etcétera.
b) Por disposición de la ley: son aquellos que sin poseer la facultad de
estar fijos o de trasladarse de un lugar a otro, la ley les atribuye esta
característica, como los derechos sobre bienes inmuebles.

c) Por su destino: son los que por su naturaleza tienden a estar fijos en
un lugar determinado, pero pueden separarse del inmueble sin pro-
vocar daño.
d) De acuerdo con la posibilidad de sustitución: se toma el hecho de que
el bien tenga la posibilidad de ser cambiado o sustituido por otro de la
misma especie y calidad. Este atributo se denomina fungibilidad,
la cual es la posibilidad que tiene la cosa de ser sustituida por otra al
hacerse el pago. En este contexto y de acuerdo con la posibilidad
de sustitución, los bienes se clasifican en bienes fungibles y bienes no
fungibles.
• Bienes fungibles: son aquellos que tienen la posibilidad de ser sus-

tituidos por otros de la misma especie y calidad. Por ejemplo: una
lámpara (art 763, CCDF).
• Bienes no fungibles: son los que no pueden ser sustituidos por otros
de la misma especie y calidad. Por ejemplo: una obra de arte (art
762, párr segundo, CCDF).
e) De acuerdo con la certidumbre de su propietario: existen bienes que por

alguna razón o circunstancia se ignora o no se sabe con certeza quién
es el dueño, cuyo caso se dice que, de acuerdo con la certidumbre de
su propietario, los bienes pueden ser mostrencos o vacantes.
• Bienes mostrencos: son bienes muebles sin dueño cierto ni conoci-

do. De ahí proviene el nombre de los caballos que no tenían due-
ño, que andaban sueltos en la llanura y eran salvajes, los conocidos
como Mustang, por ejemplo: una cartera que se encuentre tirada
en la calle (arts 774 al 783, CCDF).
• Bienes vacantes: son bienes inmuebles sin dueño cierto ni conoci-
do. Por ejemplo, un terreno, del que se ignora si tiene propietario
o quién es el propietario (arts 785 al 789, CCDF).
f) De acuerdo con su materialidad: se clasifican como bienes corpóreos y

bienes incorpóreos.
• Bienes corpóreos: son bienes que tienen materialidad, se perciben

sensiblemente y se captan por medio de los sentidos, como una
lámpara, una pelota, etcétera.
• Bienes incorpóreos: son aquellos que carecen de materialidad y se
captan mediante un proceso abstracto, es decir, no se perciben

2.1 Concepto de bien y su distinción con la cosa 19
sensiblemente. Por ejemplo, las patentes, las marcas y derechos de
autor.
g) De acuerdo con la persona a quien pertenece: la propiedad original de

todos los bienes corresponde a la nación, pero ésta destina a unos be-
neficio y propiedad particular y otros los reserva para el dominio pú-
blico. En tal virtud, los bienes, de acuerdo con la persona a quien per-
tenecen, pueden ser del dominio público o de propiedad privada.
• Bienes del dominio público: son los que pertenecen a la Federación, al

Distrito Federal, a los estados o a los municipios (art 765, CCDF).
h) Según la Ley General de Bienes Nacionales (LGBN), pueden ser: i) bienes

de uso común, destinados a un servicio público, como calles, ave-
nidas, plazas, y ii) los bienes que son del Estado, como los mares
que se encuentran bajo la jurisdicción de la Federación (arts 766 al
768, CCDF).
• Bienes del dominio privado: son aquellos cuyo dominio puede per-
tenecer a una persona y de los cuales nadie puede aprovecharse sin
consentimiento del dueño o autorización de la ley (art 14 de la Cons-
titución Política de los Estados Unidos Mexicanos —CPEUM— y 772 y
831, CCDF).
i) De acuerdo con su duración: son aquellos bienes que al usarlos desa-

parecen (por ejemplo: cuando tomamos agua) y existen otros bienes
que podemos utilizarlos, su uso es más prolongado y su desgaste pau-
latino, como usar una plancha, una computadora, etc. Los primeros
se llaman bienes consumibles y los segundos bienes no consumibles.
• Bienes consumibles: son aquellos que se extinguen, destruyen o

agotan por el primer uso que se haga de ellos, siempre que éste sea
natural, por ejemplo: cuando comemos una manzana.
• Bienes no consumibles: son aquellos que no se extinguen o agotan
con el primer uso que de ellos se haga, sino que se pueden utilizar
durante un tiempo variable, por ejemplo: una computadora.
• Bienes principales: son aquellos que tienen existencia independien-
te, sin necesidad de otros, por ejemplo: una casa.
• Bienes accesorios: son bienes cuya existencia y función derivan de un
bien principal, por ejemplo: las ventanas y lámparas de una casa.

j) De acuerdo con su divisibilidad: en este caso consiste en separar un

todo en partes, sin que ello signifique la destrucción de la cosa o, por
el contrario, separar una cosa de otra sin que implique la destrucción
de una de ellas o de ambas. Por ello, pueden ser bienes divisibles o
indivisibles.
• Bienes divisibles: son bienes susceptibles de dividirse sin que el va-

lor económico de la suma de sus partes sea inferior al valor del
todo. Por ejemplo: una vajilla se puede vender por piezas o com-
pleta (también se llaman bienes universales de hecho).
• Bienes indivisibles: son aquellos cuyo valor económico total sólo
existe en tanto constituye una unidad. Por ejemplo: un reloj, una
pintura (también se conocen como bienes universales de derecho).
k) De acuerdo con el momento en que los bienes se adquieran: pueden

ser presentes o futuros.
• Bienes presentes: son los que tienen una existencia real.

• Bienes futuros: son los que en un momento determinado no exis-
ten y sólo se espera que existan.
2.2 Utilidad de clasificar los bienes
Es menester que exista una clasificación de los bienes, ya que esto facili-
ta el estudio y comprensión de la naturaleza jurídica de cada uno, como
se expresa a continuación:
a) Por su formalidad: las operaciones sobre inmuebles y derechos reales

sobre éstos requieren escritura pública (art 2320, CCDF).
b) Por su publicidad: el Registro Público de la Propiedad se ha creado

para los inmuebles (art 3042, fracc I, CCDF). El régimen de inscripción
de bienes muebles tiene disposiciones distintas (art 3069, CCDF).
c) Por la hipoteca: en principio es para inmuebles, pero existen excep-
ciones como las embarcaciones, que son consideradas muebles se-
gún el art 97 de la Ley de Navegación (LN) y las aeronaves según la Ley
de Aviación Civil (LAC).
d) Por la prenda: en la definición del contrato de prenda del CCDF se hace
referencia expresa a bienes muebles según el art 2856.

2.2 Utilidad de clasificar los bienes 21
e) Por la ley aplicable: los inmuebles se rigen por la ley del lugar de su
ubicación, lex rei sitae según los arts 121 fracc II constitucional y 13
fracc III del CCDF.
f) Por su competencia: el juez competente es el de la ubicación del in-
mueble si se ejercita una acción real sobre éste, según el art 156-III
del CPCDF.
g) Enajenación por menores e incapaces: la enajenación de bienes raíces
o inmuebles de menores e incapaces sólo puede hacerse con autori-
zación judicial (arts 436 y 561, CCDF).
h) Prescripción adquisitiva: para la prescripción de inmuebles se requie-
re una posesión, apta para prescribir, por un plazo mayor que para los
muebles, según los arts 1152 y 1153 del CCDF.
i) Impuestos: el impuesto de adquisición sobre inmuebles sólo se causa
en la transmisión de propiedad o derechos reales sobre estos bienes,
según los arts 156 a 162 del Código Fiscal del Distrito Federal (CFDF)
j) Delitos: el delito de robo sólo procede por desposesión de bienes
muebles, mientras que el despojo se aplica a bienes inmuebles, según
los arts 220 y 237 del Código Penal para el Distrito Federal (CPDF).


UNIDAD 3
Estudio de los derechos reales
en particular
3.1 Concepto de propiedad

y sus diversas acepciones
La propiedad privada es una prolongación de la persona individual en el

mundo material, orientada a la satisfacción de los cometidos exigidos por
los fines existenciales; su fundamento se halla en la CPEUM en los arts 14,
16 y 27, como sinónimo de protección a los bienes que pertenecen al in-
dividuo y sobre las limitaciones y modalidades respectivamente. “Este
tipo de protección a la propiedad da por resultado una distribución del

poder de dominio entre sociedad, mientras que la comunal trae consigo
una monstruosa acumulación de poder en manos del Estado.”1
La propiedad es por naturaleza el derecho real más importante no
sólo desde el punto de vista jurídico, pues corresponde al orden jurídico
garantizar, proteger y dar seguridad a los propietarios, de tal manera que
1 Arturo Alessandri Rodríguez, Tratado de los derechos reales: bienes, 5a ed, Editorial Jurídi-
ca de Chile, Santiago, 1993, pág 44.

24 ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES EN PARTICULAR
se les permita usar los frutos, beneficiarse de ellos y hasta abusar del bien
del cual son propietarios.
El CCDF no define la propiedad, sino que en su art 830 alude a los de-
rechos del propietario al establecer lo siguiente:
Art 830. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las
limitaciones y modalidades que fijen las leyes.
Por lo anterior se puede decir que la propiedad es “el derecho real que
una persona tiene sobre un bien para gozar y disponer de él con las li-
mitaciones y modalidades que fijen las leyes”.
La propiedad manifiesta el poder jurídico que tiene el propietario so-
bre la cosa para aprovecharla totalmente; en sentido jurídico, este poder
es oponible universalmente.
Aunado a lo anterior, aun si se tiene el carácter de propietario, no so-
mos absolutamente libres de hacer con los bienes lo que nos plazca, sino
el disfrute del derecho de propiedad debe estar sujeto a las limitaciones
o modalidades establecidas en las leyes en atención a las exigencias so-
ciales que demandan la actuación del Estado.
Existen otras definiciones del derecho real de propiedad y las ten-
dencias que éstas siguen, a saber:
Según Roca Sastre: “Es el derecho a gozar y disponer de las cosas con
arreglo a su naturaleza, al servicio de la comunidad y para provecho del
propietario.”
Según José Arce y Cervantes: “Es el derecho real por excelencia del
que se desprenden los demás derechos reales y sobre el que ha girado
el desarrollo del derecho sobre las cosas.”
Según Vallet de Goytisolo: “El propietario ejerce un derecho subjeti-
vo que le permite imponer a todos el respeto de la cosa que le pertene-
ce. Como cualquier otro titular de derecho subjetivo en su ámbito, tiene
el propietario un monopolio de la explotación de la cosa y obtiene de ella
una ventaja cierta.”2
3.1.1 Evolución del derecho de propiedad
1. Época primitiva. En las poblaciones nómadas existía una propiedad de

todo el grupo social sobre las tierras necesarias para la caza y el pastoreo,
2 Revista Jurídica de Cataluña, Cataluña, España, 1967, pág 17.

3.1 Concepto de propiedad y sus diversas acepciones 25
pero posteriormente en los pueblos agrícolas el derecho de propiedad se
definió de dos formas: una es la propiedad colectiva del grupo, tribu o
clan, en la que las tierras cultivables pertenecen a la comunidad y se dis-
tribuyen entre los jefes de familia, y la otra es la propiedad familiar, en la
que la propiedad corresponde a toda la familia y no a un miembro de ma-
nera individual.3
2. Roma: Para los romanos fue muy importante el derecho de propie-
dad, ya que el ius civile creó dos acciones fundamentales desde el punto
de vista procesal para proteger la propiedad quiritaria (o sea, la propiedad
reconocida por ese derecho): a) la reivindicatio, acción por la cual el pro-
pietario puede reclamar a cualquier poseedor la entrega del objeto de su
derecho de propiedad, y b) la actio negatoria.
No sólo el poseedor quedaba pasivamente legitimado en la actio rein-
vindicatio, sino también el poseedor que dolo desiit possidere (dolosamen-
te deja de poseer) cuando veía acercarse el proceso,4 o el possessor fictus,
que liti se obtulit (intencionalmente se atrae al proceso), fingiendo ser po-
seedor.
El mero detentador quedó legitimado pasivamente en una acción rei-
vindicatoria, pero podía evitar toda molestia con la nominatio auctoris, al
indicar de qué persona deriva su detentación.
El vencido en una acción reinvindicatoria tiene que dar al vencedor
el valor estimado del objeto o restituirle éste. Si era poseedor de buena
fe, podía quedarse con el valor de los frutos consumidos hasta el mo-
mento de la litis contestatio y reclamar la devolución de las impensae uti-
les (gastos que aumentan el valor del objeto). En cambio, no se podían re-
cuperar sus impensae voluptuariae (gastos suntuarios), por ejemplo: los
adornos de las casas, que conservan cierto valor al separarse del objeto y
pueden separarse sin daño para éste, en cuyo caso el poseedor puede
usar su ius tollendi y retirar tales adornos.
Si el vencido era un poseedor de mala fe, sólo podía reclamar el reem-
bolso de las impensae necesaeriae de acuerdo con las reglas precitadas.

Los gastos diarios o periódicos, normales e inevitables (como ali-
mentar a los animales, el impuesto predial, etc) hechos en relación con el
objeto litigioso no son impensae necessariae, sino disminuciones natura-
les del producto de ese objeto en cuestión, pues, de no realizarse, se po-
dría deteriorar la cosa e incluso perderse de manera irremediable.
3 José Arce y Cervantes, De los bienes, 1a ed, Editorial Porrúa, México, 1990, págs 40 y 41.
4 Digesto 50.17.131.

Otro medio que surgió para proteger la propiedad era la actio negato-
ria, mediante la cual el propietario podía impedir que cualquier persona
turbara el goce pacífico de sus propiedades. Así, podía utilizarse para pro-
teger la propiedad contra la introducción de humo, humedad, pretendi-
dos derechos de paso, etcétera.
Todo propietario podía protegerse de antemano contra daños que ame-
nazaban desde otras propiedades (árboles por caer), para lo cual debía pe-
dir al pretor que obligara a su vecino a otorgar una fianza que garantizara
el pago del posible daño. Esta fianza era la famosa cautio damni infecti.
Si se producía el daño temido, con evidente culpa del vecino, pero an-
tes de otorgarse esta fianza, el perjudicado, en vez de aprovechar esta fa-
cultad de pedir la cautio, tenía que recurrir a la actio legis aquilae y alegar
que de manera culpable se había causado daños en su propiedad. En
cambio, si el daño se había producido por fuerza mayor (por ejemplo, un
temblor), el perjudicado no tenía derecho a formular reclamación alguna.
Por tanto, esta cautio damni infecti abarcaba una zona intermedia entre
daños causados con dolo o culpa grave, por una parte, y daños fortuitos,
por otra.
En ese orden de ideas (del siglo VIII al V a.C.), la relación entre el
hombre y las cosas presentaba dos aspectos: jurídico-religioso y econó-
mico-social. Se excluye la propiedad privada de las cosas que después se-
rían divini juris (templos, árboles, alma de los muertos, sepulcros, los mu-
ros y las puertas de Roma y las mojoneras de los campos), todos los
cuales son extra comercium. La propiedad de la tierra fue, en su origen,
propiedad colectiva, aunque no es propiamente propiedad porque es una
medida de asegurar la subsistencia y está ligada al carácter local de las
divinidades. Del siglo V al año 134 a.C., la noción jurídica de la propiedad
se abrió paso: ya no se trataba de un poder sino de un derecho que se
proyecta sobre las cosas, aunque no se sabe cómo se le llamaba (el tér-
mino dominium es más tardío). Este derecho se funda en una especie de
garantía del pueblo (jus quiritium), pero no existe el concepto abstracto

de propiedad. La relación normal entre el hombre y las cosas estaba fuer-
temente reconocida, protegida y reservada a los ciudadanos romanos (y
a algunos latinos) con numerosas limitaciones establecidas por la Ley de
las XII Tablas (Lex Duodecim Tabularum promulgada en el siglo V a.C.) o
por la costumbre. Del periodo 134 a.C. al año 14 d.C. destaca la noción
del dominium como poder absoluto de señorío sobre las cosas y es inca-
paz de ser dividido (lo cual aparece hacia el año 40 a.C.), pero no se ve
como un derecho sobre una cosa, sino que se confunde con ésta. Dicho

concepto duró hasta el siglo III d.C., pero con la distinción de cosas cor-
póreas e incorpóreas —que procede quizá de la filosofía griega (distinción
de materia y forma)— el derecho que se tiene sobre una cosa adquirió
una idea propia y se pudo transmitir el derecho de propiedad sin la en-
trega material de la cosa. Posteriormente, los jurisconsultos desplegaron
más su talento analítico para distinguir modos originarios y modos deri-
vados de adquisición de la propiedad. De forma muy especial lo encon-
tramos en la legislación hebrea, el pueblo escogido de Dios, que en el
siglo XVI a.C. tenía, promulgado por el Ser Supremo, el Decálogo, entre
cuyas disposiciones estaban dos referentes a la propiedad:
[…]
VII. No hurtarás …
[…]
X. No codiciarás la cosa de tu prójimo, ni sus campos, ni sus esclavas, ni su
esclavo, ni su buey o asno ni cosa alguna de las que le pertenecen. Los
conceptos de lo “propio” y “lo ajeno” que hay que respetar, aun con el
deseo.
Aunque el Decálogo entra de lleno en el campo de las normas del de-

recho natural, es notable cómo en el siglo mencionado, por derecho po-
sitivo divino, ya habían aparecido estos conceptos tan claramente expre-
sados como ningún pueblo los tenía hasta entonces.5
Los elementos y características de la propiedad fueron contemplados
en el derecho romano y se les conocía como el jus utendi, el jus fruendi y
el jus abutendi, los cuales eran beneficios de los que gozaba el propieta-
rio derivados de su calidad de propietario, a saber:
a) Jus utendi o usus: era la facultad que asistía al propietario para servir-
se de la cosa y aprovecharse de sus beneficios.
b) Jus fruendi o fructus: era el derecho a disfrutar los frutos de la cosa su-
jeta a su propiedad.
c) Jus abutendi o abusus: era el poder de consumir la cosa e implicaba
disponer de ella de manera total, ya sea al enajenarla o destruirla.
Estos beneficios del propietario en el derecho romano dieron origen

a la definición clásica de la propiedad, la cual queda consolidada en la
época de Justiniano.
5 Ibídem, pág 41.

El derecho de propiedad nunca ha sido absoluto, pues incluso en

Roma se reconocían limitaciones a este derecho.6
3. Edad Media. Durante esta etapa se hacía derivar al poder político
de la propiedad del suelo; así, las expresiones regnum (tierra del rey) o
land (tierra), entre otras, servían para indicar los poderes territoriales exis-
tentes.
En la organización feudal, la propiedad inmobiliaria tuvo un carácter
político, pues los reyes disponían de la tierra y la cedían a los señores feu-
dales como pago de los servicios que éstos les prestaban en las guerras;
a su vez, estos últimos las cedían mediante el pago de un canon a sus va-
sallos, quienes se encargaban de cultivarlas. De esta manera, existen sobre
el mismo bien raíz dos clases de dominios: el dominio directo del señor
feudal y el dominio útil que ejercía el vasallo.7
Estructura estamental (siglos XIV a XVI). En esta etapa destacaron los
francos con Childerico y Clodoveo, este último fundador de la monar-
quía franca; además, el poder real fue compartido con la asamblea del
ejército franco y sobre el dominio de la tierra se creó paulatinamente un
complejo sistema de jerarquías, hasta que con Carlomagno apareció de
nuevo la figura imperial, se clausuró la época de los reinos germánicos,
reapareció la figura imperial y hubo la unificación de casi todo Occiden-
te bajo un gobierno personal. Por falta de coherencia interna, esta unidad
después de su muerte se desmembró en pequeños poderes territoriales
o señoríos, que constituyeron las típicas formaciones políticas del perio-
do feudal, cuya principal característica se encuentra en su estructura, te-
rritorialmente limitada al feudo; la población dependía del propietario o
beneficiario del feudo; el poder era privativo del poseedor de la tierra, y
el orden se asentaba sobre un sistema de señorío y vasallaje derivado de
la posesión y cesión de feudos.
La leyenda de la “propiedad romana absoluta” nació en la Revolución
francesa, periodo histórico que mostró vivo interés por las antigüedades
griega y romana: la lectura de Plutarco llenaba los ratos de ocio; los hijos
se llamaban Graco, Temístocles, etc. Precisamente en esta época se qui-

so liberar la propiedad de todas las restricciones que el feudalismo le ha-
bía impuesto; así se explica que los escritores político-jurídicos propaga-
ran la idea de que su meta, una propiedad libre de trabas, sólo significaba
6 Guillermo Floris Margadant S., “El pretendido absolutismo de la propiedad romana“, Foro
de México, número 42, septiembre, 1956, págs 3-28.
7 María de la Luz González González, Lineamientos de teoría política, 1a ed, McGraw-Hill-In-
teramericana Editores, México, 2000, pág 75.

un regreso a la venerable tradición romana. La admiración tan incondi-
cional a personas o épocas se apoya generalmente en un fondo de igno-
rancia.8
4. Edad moderna. En esta época, durante la Revolución francesa (1789)
hubo diversos avances importantes para el ser humano y sus derechos,
los cuales se habían violado durante muchos siglos; gracias a que se fir-
mó en la Asamblea Constituyente la Carta de los Derechos del Hombre y
del Ciudadano, se consagró la propiedad como un derecho natural y el Es-
tado sólo se limitó a reconocerla. John Locke continuaba la tendencia
que databa de hacía cinco siglos: la fusión posclásica de ius y dominium
(el derecho y la posesión), al acreditar el derecho a la resistencia exten-
día el principio individualista de la voluntad y el consentimiento, así
como en la política liberal la esencia de la legitimidad es precisamente el
consentimiento.9
5. Época actual. Actualmente, la propiedad individual ha evolucionado
de tal manera que ahora se puede contemplar las propiedades colectiva, fa-
miliar y social; además, la propiedad privada se caracteriza por estar res-
tringida o limitada, pues, más que considerarse un derecho absoluto, la
propiedad cumple con una función social. Sin embargo, en el sistema jurí-
dico mexicano es posible que el derecho intervenga e imponga obligacio-
nes al propietario según las necesidades sociales, al disponer que éste debe
usar su propiedad de tal forma que no perjudique a la colectividad, como
lo establece el art 16 del Código Civil para el Distrito Federal. Aunado a esto,
hoy día se cuenta con la afamada Ley de Extinción de Dominio para el Dis-
trito Federal, publicada el 8 de diciembre de 2008, en la cual ordena que la
propiedad no sólo se transmite o se expropia, sino también se extingue,
como aparece en el art siguiente de la ley en comento:
Art 4. La extinción de dominio es la pérdida de los derechos de propiedad

de los bienes mencionados en el artículo 5 de esta ley, sin contraprestación
ni compensación alguna para el afectado, cuando se acredite el hecho ilícito

en los casos de delincuencia organizada, secuestro, robo de vehículos y tra-
ta de personas, y el afectado no logre probar la procedencia lícita de dichos
bienes y su actuación de buena fe, así como que estaba impedido para co-
nocer su utilización ilícita.
La extinción de dominio es de naturaleza jurisdiccional, de carácter real y
de contenido patrimonial y procederá sobre cualquier derecho real, principal
8 Guillermo Floris Margadant S., ob cit, págs 3-28.

9 Cf María de la Luz González Gónzalez, ob cit, pág 77.

o accesorio, independientemente de quien los tenga en su poder o los haya

adquirido.
Art 5. La acción de extinción de dominio es de carácter real, de contenido
patrimonial y procederá sobre cualquier bien, independientemente de quién
lo tenga en su poder o lo haya adquirido.
3.1.2 Concepto de propiedad
La propiedad es el derecho a obtener de un objeto toda la satisfacción que

éste pueda proporcionar. Tal derecho puede estar limitado por el interés
público y por otros derechos privados que desmiembren la propiedad
(hipotecas, servidumbres, etc). Sin embargo, dichas restricciones nunca
se presumen y son de estricta interpretación.
Actualmente se vive en una fase de constante reducción del derecho
de propiedad individual; impuestos, leyes administrativas, económicas,
normas de salubridad y la introducción de crecientes masas de ius cogens
en la contratación particular hacen de la propiedad de nuestra época sólo
un fantasma de lo que fue en siglos pasados, pero aun con la Ley de Ex-
tinción de Dominio Público que, desde el punto de vista de la autora, vio-
la y vulnera la garantía de propiedad del gobernado, como si fuese un
“asalto al despoblado”.
La propiedad era indiscutiblemente un derecho, una res iuris, non
facti, para utilizar la terminología latina;10 sin embargo, suele utilizarse la
propiedad para designar no sólo el derecho en cuestión, sino también el
objeto de este derecho.
Las fuentes romanas no proporcionan una definición del derecho de
propiedad, ni se utiliza este concepto, sino sólo se encuentran los con-
ceptos de dominium, emancipium y propietas, pero los juristas de la épo-
ca utilizaron la fórmula siguiente para referirse a este concepto: ius uten-
di, fruendi, abutendi.11
A esos tres elementos se puede añadir un cuarto: el ius vindicandi, el
derecho a reclamar el objeto de terceros poseedores o de detentadores,

como resultado directo de que la propiedad es el derecho real por exce-
lencia y, por tanto, se puede oponer a terceros.
10 Digesto 41. 2.1.3.

11 Derecho a utilizar, aprovechar y disponer los frutos. Cabe observarse que abuti no signifi-
ca abusar, sino disponer, de manera que el ius abutendi se refiere tanto a la facultad de ven-
der, regalar, hipotecar, etc, el objeto del derecho de propiedad, como a la posibilidad de
consumirlo.

En cuanto a la extensión espacial del derecho de propiedad sobre te-
rrenos, este derecho incluía el subsuelo (usque ad inferna, como se decía
en la Edad Media) y el aire (usque ad coela). En ambos sentidos, el dere-
cho moderno ha impuesto sus limitaciones, por ejemplo: el deber de per-
mitir que pasen los cables de la luz o el teléfono sobre nuestro terreno o
que los aviones vuelen sobre él. En lo que se refiere al subsuelo se en-
cuentra contemplado en el art 27 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos.
La propiedad es el derecho real por excelencia del que se derivan los
demás derechos reales y sobre el que ha girado el desarrollo del derecho
sobre las cosas.
El propietario ejerce un derecho subjetivo que le permite imponer a
todos el respeto de la cosa que le pertenece, en cuyo caso se puede decir
que es un derecho erga omnes.
La propiedad es por naturaleza el derecho real más importante, pues
en él se hallan los atributos que caracterizan al dueño de un bien, como
los derechos a usar, beneficiarse de los frutos y hasta abusar del bien; estos
tres elementos se conocen desde el derecho romano y son: el jus utendi,
el jus fruendi y el jus abutendi, como anteriormente han quedado men-
cionados y explicados.
En cuanto a la definición, por desgracia no la define el CCDF, pero se
puede decir que la propiedad es el derecho real que una persona tiene so-
bre un bien para gozar y disponer de él sin restricción de tiempo, con las
modalidades y limitaciones que fijen las leyes.
La propiedad se manifiesta en el poder jurídico que se ejercita de forma
inmediata y directa sobre un bien para aprovecharlo totalmente. Ese poder
es oponible a todo el mundo; tan es así que el art 830 del CCDF establece:
El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitacio-
nes y modalidades que fijen las leyes.
La ley otorga al titular del derecho real de propiedad una garantía de

protección universal a la ocupación continua y pacífica del bien y sólo im-
pone una excepción para privar de dicha ocupación: que el bien sea de
utilidad a la sociedad (es decir, por causa de utilidad pública —o sea, que se
expropie, es decir, que lo adquiera el Estado— siempre que se indemni-
ce o pague al dueño), como lo establece el art 831 del ordenamiento citado:
La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino por
causa de utilidad pública y mediante indemnización.

La importancia de la propiedad es que también cumple una función so-

cial, porque ser propietario trae consigo muchas responsabilidades; mues-
tra de esto son las limitaciones y modalidades para no permitir un ejer-
cicio abusivo de la propiedad, lo cual tiene como consecuencia el daño a
terceros.
En cuanto a la limitación, es un acto que se impone al propietario de
un bien para regular y restringir el ejercicio pleno de un derecho en be-
neficio de la colectividad. Se puede limitar la propiedad al afectar la dis-
posición, el uso o disfrute del bien, es decir, al afectar cualquiera de los
tres atributos de la propiedad.
Respecto a la modalidad, ésta implica una variación en el ejercicio
normal del derecho de propiedad, sin que conlleve la prohibición de ha-
cer uso pleno de ella, pues constituiría entonces una limitación.
En ese orden de ideas, el derecho de propiedad tiene diversas carac-
terísticas, a saber:
a) Absoluto, o sea, hacer o no hacer lo que el propietario considere con-

veniente, pero limita desarrollar una conducta abusiva. Esto se debe
interpretar a la luz de la razón, pues los derechos se dan al hombre
para que los use y ejercite en provecho de sus fines racionales, esto
es, el propietario ha perdido su soberanía absoluta.
b) Exclusivo: el propietario aprovecha la totalidad de los beneficios. Un
derecho de propiedad no puede corresponder en su totalidad a dos,
aunque dos o más puedan tener derechos sobre la cosa: cuando hay
desmembramiento de la propiedad o cuando se tengan derechos de
la misma naturaleza, concurrentes (copropiedad), que implican limi-
tación recíproca. En consecuencia, el propietario puede rechazar a to-
dos los que perturben su uso o goce.
c) Perpetuo, porque no lleva en sí mismo una razón de caducidad, ni tie-
ne ningún plazo de duración: dura tanto como su objeto. Su existencia
es independiente de su ejercicio: no se pierde por el no uso, a contra-

rio sensu en lo que se refiere a la propiedad industrial o intelectual,
que llegan a desaparecer después de determinados años.
3.1.3 Formas de adquirir la propiedad

Se entienden como modo de adquirir la propiedad los hechos jurídicos a
los cuales el derecho reconoce en virtud de hacer surgir el dominio en de-
terminado sujeto, o sea, la incorporación a un patrimonio de un bien que

estaba fuera de él. Este modo de adquirir se llama también título de la ad-
quisición.
Los medios para adquirir una propiedad están relacionados con la fal-
ta de actos jurídicos previos de transmisión o mediante la manifestación
de la voluntad entre las personas.
Para adquirir la propiedad, la ley considera diversos medios:
a) A título universal: abarca todos los bienes del patrimonio de una
persona.
b) A título particular: se refiere a uno o varios de esos bienes deter-
minados.
c) A título oneroso: si la persona que se desprende del bien recibe en
compensación un bien económico.
d) A título gratuito: si la persona que se desprende del bien no recibe en
compensación un bien económico.
e) Medios originarios: alude al hecho de que no existió una transmisión
previa de la propiedad.
f) Medios derivados: concierne a los actos realizados entre personas que
manifiestan su voluntad con el ánimo de transmitir la propiedad.
3.1.4 Extensión y limitaciones al derecho de propiedad

El propietario de inmuebles tiene derecho a determinar la extensión del
objeto de su propiedad. Esto no se aplica a los muebles —que son cuer-
pos aislados— sino a los inmuebles por su naturaleza y en cuanto a la su-
perficie, a la profundidad, a la altura, al espacio que está sobre la super-
ficie (el volado) y a la profundidad. La cuestión aquí es determinar hasta
dónde, porque en la actualidad hay diversos problemas al haber uso del
subsuelo y el de vuelo, en cuyo caso existen conductos de gas, agua, te-
léfonos, tráfico subterráneo y aéreo, los cuales causan estos problemas.
En los tiempos de Las XII Tablas, la propiedad privada de los romanos
estaba libre de restricciones. En aquella época, la propiedad era limitada,

como resulta de las “servidumbres legales” que encontramos en aquella
legislación. Así, desde Las XII Tablas, “los propietarios deben tolerar que
sus vecinos vengan cada tercer día a recoger frutos caídos de los árboles
de éstos; y que, en caso de reparaciones en la carretera pública, los pro-
pietarios próximos deben permitir que el tránsito se haga temporalmen-
te sobre sus terrenos”.12
12 Digesto 8.6.14.1.

En la época clásica las restricciones se multiplicaron y, en tiempos del

Bajo Imperio, el ejercicio del derecho de propiedad estaba tan severa-
mente limitado como en la actualidad o todavía más.
Las ligeras invasiones de la propiedad ajena, hechas sin mala inten-
ción, no daban lugar a reclamaciones, por ejemplo: cuando la pared de
un edificio se encorvaba (ventrem facere) sobre un terreno vecino.13 Por
tanto, si una persona construía por error un edificio que pasaba unos cen-
tímetros sobre terreno colindante, el vecino no podía exigir la demolición
de toda la pared en cuestión.
Las restricciones a la propiedad pueden catalogarse con el rubro de
pati (tolerar) o el de non facere, como sucede en relación con las normas
siguientes: no se debe molestar con humo al vecino, ni hacer excavacio-
nes que priven de sus cimientos a construcciones vecinas, ni quemar ca-
dáveres en predios urbanos, etcétera.
En cuanto a la máxima limitación al principio de la propiedad, o sea,
la expropiación —espada de Damocles que amenaza a todo propieta-
rio—, resulta realmente curioso que no la encontremos reglamentada con
amplitud en el derecho romano, a pesar de la grandiosidad de las obras
públicas con que las autoridades romanas dotaron a la mitad de Europa.
Sin embargo, esta importante institución no faltaba completamente en el
derecho romano,14 en el cual constituye (como la usucapio) la máxima
excepción a la regla fundamental quod nostrum est, sine facto nostro ad
alium transferri non potest, que significa: lo que es de nosotros no puede
transmitirse a otro sin nuestra intervención.15
En el sistema romano, el derecho de propiedad nunca fue absoluto.
Al respecto cabe transcribir una cita, como nullus videtur dolo facere, qui
suo iure utitur, que significa: no parece obrar dolosamente el que ejer-
ce su derecho.16 Al contrario de esta cita vale citar las famosas declara-
ciones de las Institutas de Justiniano, que establecen: rei publicae expe-
dit ne qui re su amale utatur,17 y el malitiis non est indulgendum18 que
quieren decir, respectivamente: “Conviene a la comunidad que nadie

haga mal uso de sus bienes” y “No hay que tener comparecencia con la
malicia de la gente.”
13 Digesto 8.5.17. pr.

14 De Robertis, “Emptio ab invito”, Annali Bari, Italia, 1947, págs 7 y 8.
15 Digesto 50.17.11.
16 Digesto 50.17.55.
17 Institutas 8.2.
18 Digesto 6.1.38.

Es necesario hacer mención del precepto constitucional con rela-
ción a lo anterior, en virtud de que el Estado tiene la propiedad origi-
naria de la tierra, estableciendo limitaciones a los particulares en rela-
ción a la misma, así como los derechos y obligaciones, ya que los
particulares jamás han tenido, ni tendrán, la propiedad absoluta, sólo
tienen la propiedad derivada.
Art 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los lí-
mites del territorio nacional corresponde originariamente a la nación, la cual
ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particula-
res, constituyendo la propiedad privada. Las expropiaciones sólo podrán ha-
cerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización. La nación
tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las mo-
dalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio
social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apro-
piación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza públi-
ca, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el
mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana. En
consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asenta-
mientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y des-
tinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de
planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento
de los centros de población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológi-
co; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los términos
de la ley reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y
comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fo-
mento de la agricultura, de la ganadería, de la silvicultura y de las demás ac-
tividades económicas en el medio rural, y para evitar la destrucción de los
elementos naturales y los daños que la propiedad pueda sufrir en perjuicio
de la sociedad. Corresponde a la nación el dominio directo de todos los re-
cursos naturales de la plataforma continental y los zócalos submarinos de
las islas; de todos los minerales o sustancias que en vetas, mantos, masas
o yacimientos constituyan depósitos cuya naturaleza sea distinta de la de
los componentes de los terrenos, tales como los minerales de los que se ex-
traigan metales y metaloides utilizados en la industria; los yacimientos de

piedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadas directamente por
las aguas marinas; los productos derivados de la descomposición de las ro-
cas cuando su explotación necesite trabajos suterráneos; los yacimientos
minerales u orgánicos de materias susceptibles de ser utilizadas como ferti-
lizantes; los combustibles minerales sólidos; el petróleo y todos los carburos
de hidrógeno sólidos, líquidos o gaseosos; y el espacio situado sobre el terri-
torio nacional, en la extensión y términos que fije el derecho internacional.
Son propiedad de la nación las aguas de los mares territoriales en la ex-
tensión y términos que fije el derecho internacional; las aguas marinas in-

teriores; las de las lagunas y esteros que se comuniquen permanente o

intermitentemente con el mar; las de los lagos interiores de formación natu-
ral que estén ligados directamente a corrientes constantes; las de los ríos y
sus afluentes directos o indirectos, desde el punto del cauce en que se ini-
cien las primeras aguas permanentes, intermitentes o torrenciales, hasta su
desembocadura en el mar, lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional;
las de las corrientes constantes o intermitentes y sus afluentes directos o in-
directos cuando el cauce de aquéllas en toda su extensión o en parte de ellas
sirva de límite al territorio nacional o a dos entidades federativas, o cuando
pase de una entidad federativa a otra o cruce la línea divisoria de la Repú-
blica; la de los lagos, lagunas o esteros cuyos vasos, zonas o riberas estén
cruzados por líneas divisorias de dos o más entidades o entre la República y
un país vecino, o cuando el límite de las riberas sirva de lindero entre dos
entidades federativas o a la República con un país vecino; las de los manan-
tiales que broten en las playas, zonas marítimas, cauces, vasos o riberas de
los lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional, y las que se extraigan
de las minas; y los cauces, lechos o riberas de los lagos y corrientes interio-
res en la extensión que fija la ley. Las aguas del subsuelo pueden ser libre-
mente alumbradas mediante obras artificiales y apropiarse por el dueño del
terreno, pero cuando lo exija el interés público o se afecten otros aprove-
chamientos el Ejecutivo federal podrá reglamentar su extracción y utiliza-
ción y aun establecer zonas vedadas, al igual que para las demás aguas de
propiedad nacional. Cualesquiera otras aguas no incluidas en la enumera-
ción anterior se considerarán parte integrante de la propiedad de los terre-
nos por los que corran o en los que se encuentren sus depósitos, pero si se
localizaren en dos o más predios, el aprovechamiento de estas aguas se con-
siderará de utilidad pública, y quedará sujeto a las disposiciones que dicten
los estados.
En los casos a que se refieren los dos párrafos anteriores, el dominio de
la nación es inalienable e imprescriptible y la explotación, el uso o el apro-
vechamiento de los recursos de que se trata, por los particulares o por so-
ciedades constituidas conforme a las leyes mexicanas, no podrá realizarse
sino mediante concesiones otorgadas por el Ejecutivo federal, de acuerdo
con las reglas y condiciones que establezcan las leyes. Las normas legales
relativas a obras o trabajos de explotación de los minerales y sustancias a
que se refiere el párrafo cuarto regularán la ejecución y comprobación de

los que se efectúen o deban efectuarse a partir de su vigencia, independien-
temente de la fecha de otorgamiento de las concesiones, y su inobservancia
dará lugar a la cancelación de éstas. El gobierno federal tiene la facultad de
establecer reservas nacionales y suprimirlas. Las declaratorias correspon-
dientes se harán por el Ejecutivo en los casos y condiciones que las leyes
prevean. Tratándose del petróleo y de los carburos de hidrógeno sólidos, lí-
quidos o gaseosos o de minerales radiactivos, no se otorgarán concesiones
ni contratos, ni subsistirán los que en su caso se hayan otorgado y la nación
llevará a cabo la explotación de esos productos en los términos que señale
la ley reglamentaria respectiva. Corresponde exclusivamente a la nación ge-

nerar, conducir, transformar, distribuir y abastecer energía eléctrica que ten-
ga por objeto la prestación de servicio público. En esta materia no se otorga-
rán concesiones a los particulares y la nación aprovechará los bienes y re-
cursos naturales que se requieran para dichos fines.
Corresponde también a la nación el aprovechamiento de los combusti-
bles nucleares para la generación de energía nuclear y la regulación de sus
aplicaciones en otros propósitos. El uso de la energía nuclear sólo podrá te-
ner fines pacíficos.
La nación ejerce en una zona económica exclusiva situada fuera del mar
territorial y adyacente a éste los derechos de soberanía y las jurisdicciones
que determinen las leyes del Congreso. La zona económica exclusiva se ex-
tenderá a doscientas millas náuticas, medidas a partir de la línea de base
desde la cual se mide el mar territorial. En aquellos casos en que esa exten-
sión produzca superposición con las zonas económicas exclusivas de otros
Estados, la delimitación de las respectivas zonas se hará en la medida en
que resulte necesario, mediante acuerdo con estos estados.
La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la nación
se regirá por las siguientes prescripciones:
I. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las socieda-

des mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de las tierras,
aguas y sus accesiones o a obtener concesiones de explotación de
minas o aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los ex-
tranjeros siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en
considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no in-
vocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se re-
fiere a aquéllos, bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder
en beneficio de la nación los bienes que hubieren adquirido en virtud
del mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras
y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranje-
ros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. El Estado, de
acuerdo con los intereses públicos internos y los principios de reci-
procidad, podrá, a juicio de la Secretaría de Relaciones, conceder au-
torización a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar
permanente de la residencia de los poderes federales, la propiedad
privada de bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de

sus embajadas o legaciones;
II. Las asociaciones religiosas que se constituyan en los términos del ar-
tículo 130 y su ley reglamentaria tendrán capacidad para adquirir, po-
seer o administrar exclusivamente los bienes que sean indispensa-
bles para su objeto, con los requisitos y limitaciones que establezca
la ley reglamentaria;
III. Las instituciones de beneficencia, pública o privada, que tengan por
objeto el auxilio de los necesitados, la investigación científica, la di-
fusión de la enseñanza, la ayuda recíproca de los asociados o cualquier

otro objeto lícito no podrán adquirir más bienes raíces que los indis-
pensables para su objeto, inmediata o directamente destinados a él,
con sujeción a lo que determine la ley reglamentaria;
IV. Las sociedades mercantiles por acciones podrán ser propietarias de
terrenos rústicos, pero únicamente en la extensión que sea necesaria
para el cumplimiento de su objeto.
En ningún caso las sociedades de esta clase podrán tener en pro-
piedad tierras dedicadas a actividades agrícolas, ganaderas o fores-
tales en mayor extensión que la respectiva equivalente a veinticinco
veces los límites señalados en la fracción XV de este artículo. La ley
reglamentaria regulará la estructura de capital y el número mínimo
de socios de estas sociedades, a efecto de que las tierras propie-
dad de la sociedad no excedan en relación con cada socio los límites de
la pequeña propiedad. En este caso, toda propiedad accionaria indi-
vidual, correspondiente a terrenos rústicos, será acumulable para
efectos de cómputo. Así mismo, la ley señalará las condiciones para la
participación extranjera en dichas sociedades.
La propia ley establecerá los medios de registro y control necesa-
rios para el cumplimiento de lo dispuesto por esta fracción;
V. Los bancos debidamente autorizados, conforme a las leyes de insti-
tuciones de crédito, podrán tener capitales impuestos sobre propie-
dades urbanas y rústicas de acuerdo con las prescripciones de dichas
leyes, pero no podrán tener en propiedad o en administración más
bienes raíces que los enteramente necesarios para su objeto directo.
VI. Los estados y el Distrito Federal, lo mismo que los municipios de toda
la República, tendrán plena capacidad para adquirir y poseer todos
los bienes raíces necesarios para los servicios públicos.
Las leyes de la Federación y de los estados en sus respectivas ju-
risdicciones determinarán los casos en que sea de utilidad pública la
ocupación de la propiedad privada, y de acuerdo con dichas leyes
la autoridad administrativa hará la declaración correspondiente. El
precio que se fijará como indemnización a la cosa expropiada se ba-
sará en la cantidad que como valor fiscal de ella figure en las oficinas
catastrales o recaudadoras, ya sea que este valor haya sido manifes-
tado por el propietario o simplemente aceptado por él de un modo tá-
cito por haber pagado sus contribuciones con esta base. El exceso de
valor o el demérito que haya tenido la propiedad particular por las
mejoras o deterioros ocurridos con posterioridad a la fecha de la asig-
nación del valor fiscal será lo único que deberá quedar sujeto a juicio
pericial y a resolución judicial. Esto mismo se observará cuando se
trate de objetos cuyo valor no esté fijado en las oficinas rentísticas.
El ejercicio de las acciones que corresponden a la nación, por vir-
tud de las disposiciones del presente artículo, se hará efectivo por el
procedimiento judicial; pero dentro de este procedimiento y por or-
den de los tribunales correspondientes, que se dictará en el plazo

máximo de un mes, las autoridades administrativas procederán des-
de luego a la ocupación, administración, remate o venta de las tierras
o aguas de que se trate y todas sus accesiones, sin que en ningún
caso pueda revocarse lo hecho por las mismas autoridades antes que
se dicte sentencia ejecutoriada.
VII. Se reconoce la personalidad jurídica de los núcleos de población eji-
dales y comunales y se protege su propiedad sobre la tierra, tanto
para el asentamiento humano como para actividades productivas.
La ley protegerá la integridad de las tierras de los grupos indígenas.
La ley, considerando el respeto y fortalecimiento de la vida comu-
nitaria de los ejidos y comunidades, protegerá la tierra para el asen-
tamiento humano y regulará el aprovechamiento de tierras, bosques
y aguas de uso común y la provisión de acciones de fomento necesa-
rias para elevar el nivel de vida de sus pobladores.
La ley, con respeto a la voluntad de los ejidatarios y comuneros
para adoptar las condiciones que más les convengan en el aprove-
chamiento de sus recursos productivos, regulará el ejercicio de los
derechos de los comuneros sobre la tierra y de cada ejidatario sobre
su parcela. Así mismo, establecerá los procedimientos por los cuales
ejidatarios y comuneros podrán asociarse entre sí con el Estado o con
terceros y otorgar el uso de sus tierras; y, tratándose de ejidatarios,
transmitir sus derechos parcelarios entre los miembros del núcleo de
población; igualmente fijará los requisitos y procedimientos confor-
me a los cuales la asamblea ejidal otorgará al ejidatario el dominio so-
bre su parcela. En caso de enajenación de parcelas se respetará el de-
recho de preferencia que prevea la ley.
Dentro de un mismo núcleo de población, ningún ejidatario podrá
ser titular de más tierra que la equivalente al 5% del total de las tie-
rras ejidales. En todo caso, la titularidad de tierras en favor de un solo
ejidatario deberá ajustarse a los límites señalados en la fracción XV.
La asamblea general es el órgano supremo del núcleo de población
ejidal o comunal, con la organización y funciones que la ley señale. El
comisariado ejidal o de bienes comunales, electo democráticamente
en los términos de la ley, es el órgano de representación del núcleo y
el responsable de ejecutar las resoluciones de la asamblea.
La restitución de tierras, bosques y aguas a los núcleos de pobla-
ción se hará en los términos de la ley reglamentaria;

VIII. Se declaran nulas:
a) Todas las enajenaciones de tierras, aguas y montes pertenecientes
a los pueblos, rancherías, congregaciones o comunidades, hechas
por los jefes políticos, gobernadores de los estados, o cualquiera
otra autoridad local en contravención a lo dispuesto en la ley de
25 de junio de 1856 y demás leyes y disposiciones relativas;
b) Todas las concesiones: composiciones o ventas de tierras, aguas
y montes, hechas por las secretarías de Fomento, Hacienda o cual-

quiera otra autoridad federal, desde el día primero de diciembre

de 1876 hasta la fecha, con las cuales se hayan invadido y ocupa-
do ilegalmente los ejidos, terrenos de común repartimiento o cual-
quiera otra clase, pertenecientes a los pueblos, rancherías, con-
gregaciones o comunidades, y núcleos de población.
c) Todas las diligencias de apeo o deslinde, transacciones, enajena-
ciones o remates practicados durante el tiempo a que se refiere la
fracción anterior, por compañías, jueces u otras autoridades de los
estados o de la Federación, con los cuales se hayan invadido u
ocupado ilegalmente tierras, aguas y montes de los ejidos, terre-
nos de común repartimiento, o de cualquiera otra clase, pertene-
cientes a núcleos de población.
Quedan exceptuadas de la nulidad anterior únicamente las tie-

rras que hubieren sido tituladas en los repartimientos hechos con
apego a la ley del 25 de junio de 1856 y poseídas en nombre propio a
título de dominio por más de diez años cuando su superficie no ex-
ceda de cincuenta hectáreas.
IX. La división o reparto que se hubiere hecho con apariencia de legíti-
ma entre los vecinos de algún núcleo de población y en la que haya
habido error o vicio podrá ser nulificada cuando así lo soliciten las
tres cuartas partes de los vecinos que estén en posesión de una cuar-
ta parte de los terrenos, materia de la división, o una cuarta parte de
los mismos vecinos cuando estén en posesión de las tres cuartas par-
tes de los terrenos.
X. (Derogada).
XI. (Derogada).
XII. (Derogada).
XIII. (Derogada).
XIV. (Derogada).
XV. En los Estados Unidos Mexicanos quedan prohibidos los latifundios.
Se considera pequeña propiedad agrícola la que no exceda por in-
dividuo de cien hectáreas de riego o humedad de primera o sus equi-
valentes en otras clases de tierras.
Para los efectos de la equivalencia se computará una hectárea de
riego por dos de temporal, por cuatro de agostadero de buena calidad
y por ocho de bosque, monte o agostadero en terrenos áridos.

Se considerará, asimismo, como pequeña propiedad la superficie
que no exceda por individuo de ciento cincuenta hectáreas cuando
las tierras se dediquen al cultivo de algodón si reciben riego, y de tres-
cientas cuando se destinen al cultivo del plátano, caña de azúcar, café,
henequén, hule, palma, vid, olivo, quina, vainilla, cacao, agave, nopal
o árboles frutales.
Se considerará pequeña propiedad ganadera la que no exceda por
individuo la superficie necesaria para mantener hasta quinientas ca-
bezas de ganado mayor o su equivalente en ganado menor, en los tér-

minos que fije la ley, de acuerdo con la capacidad forrajera de los te-
rrenos.
Cuando debido a obras de riego, drenaje o cualesquiera otras eje-
cutadas por los dueños o poseedores de una pequeña propiedad se
hubiese mejorado la calidad de sus tierras, seguirá siendo considera-
da como pequeña propiedad, aun cuando, en virtud de la mejoría ob-
tenida, se rebasen los máximos señalados por esta fracción, siempre
que se reúnan los requisitos que fije la ley.
Cuando dentro de una pequeña propiedad ganadera se realicen
mejoras en sus tierras y éstas se destinen a usos agrícolas, la super-
ficie utilizada para este fin no podrá exceder, según el caso, los lími-
tes a que se refieren los párrafos segundo y tercero de esta fracción
que correspondan a la calidad que hubieren tenido dichas tierras an-
tes de la mejora;
XVI. (Derogada).
XVII. El Congreso de la Unión y las legislaturas de los estados, en sus res-
pectivas jurisdicciones, expedirán leyes que establezcan los procedi-
mientos para el fraccionamiento y enajenación de las extensiones
que llegaren a exceder los límites señalados en las fracciones IV y XV
de este artículo.
El excedente deberá ser fraccionado y enajenado por el propieta-
rio dentro del plazo de un año contado a partir de la notificación
correspondiente. Si transcurrido el plazo el excedente no se ha ena-
jenado, la venta deberá hacerse mediante pública almoneda. En igual-
dad de condiciones, se respetará el derecho de preferencia que pre-
vea la ley reglamentaria.
Las leyes locales organizarán el patrimonio de familia, determi-
nando los bienes que deben constituirlo, sobre la base de que será
inalienable y no estará sujeto a embargo ni a gravamen ninguno;
XVIII. Se declaran revisables todos los contratos y concesiones hechas por
los gobiernos anteriores desde el año de 1876 que hayan traído
por consecuencia el acaparamiento de tierras, aguas y riquezas na-
turales de la nación, por una sola persona o sociedad, y se faculta al
Ejecutivo de la Unión para declararlos nulos cuando impliquen per-
juicios graves para el interés público.
XIX. Con base en esta Constitución, el Estado dispondrá las medidas para
la expedita y honesta impartición de la justicia agraria, con objeto de

garantizar la seguridad jurídica en la tenencia de la tierra ejidal, co-
munal y de la pequeña propiedad, y apoyará la asesoría legal de los
campesinos.
Son de jurisdicción federal todas las cuestiones que por límites de
terrenos ejidales y comunales, cualquiera que sea el origen de éstos,
se hallen pendientes o se susciten entre dos o más núcleos de pobla-
ción, así como las relacionadas con la tenencia de la tierra de los ejidos
y comunidades. Para estos efectos y, en general, para la administra-
ción de justicia agraria, la ley instituirá tribunales dotados de auto-

nomía y plena jurisdicción, integrados por magistrados propuestos

por el Ejecutivo federal y designados por la Cámara de Senadores o,
en los recesos de ésta, por la Comisión Permanente.
La ley establecerá un órgano para la procuración de justicia
agraria, y
XX. El Estado promoverá las condiciones para el desarrollo rural integral,
con el propósito de generar empleo y garantizar a la población cam-
pesina el bienestar y su participación e incorporación en el desarrollo
nacional, y fomentará la actividad agropecuaria y forestal para el óp-
timo uso de la tierra, con obras de infraestructura, insumos, créditos,
servicios de capacitación y asistencia técnica. Así mismo, expedirá la
legislación reglamentaria para planear y organizar la producción
agropecuaria, su industrialización y comercialización, considerándo-
las de interés público.
El desarrollo rural integral y sustentable a que se refiere el párra-
fo anterior también tendrá entre sus fines que el Estado garantice el
abasto suficiente y oportuno de los alimentos básicos que la ley es-
tablezca.
3.1.5 Naturaleza jurídica
La naturaleza jurídica en cuanto a la propiedad se halla en el art 27 cons-

titucional, el cual declara que la propiedad de las tierras comprendidas
dentro del territorio nacional corresponde originariamente a la nación, que
tiene el derecho a transmitir el dominio de ellas para constituir la pro-
piedad privada. En el párrafo cuarto establece que corresponde a la na-
ción el dominio directo de recursos naturales minerales y sustancias, etc,
cuya naturaleza sea distinta de los componentes de las tierras, etcétera.
3.1.6 Función social del derecho de propiedad
La necesidad de determinar a quién pertenecen los bienes —si a los par-

ticulares o al Estado— es para que prevalezcan el orden y la paz social y

se eviten disputas entre particulares y hasta con el Estado; por el inter-
cambio de bienes, que es una fuente de unión; también se contribuye a
garantizar la libertad, principalmente contra el poder del Estado moder-
no: el que no es propietario se hace propietario de otro. Así mismo, dis-
tribuye el dominio entre la sociedad, mientras que la propiedad comunal
es una monstruosa acumulación de poder en manos del Estado. La pro-
piedad privada tiene una función social —o sea, dirigida al bien común y
al servicio del orden de la libertad—, sujeta y variable a los presupuestos

histórico-sociales, es decir, exige la reforma a la propiedad en consonancia
con la evolución del orden social. Tiende a ser extensiva la propiedad a
todos: habitaciones baratas, patrimonio de familia, propiedad agrícola y
ganadera, reservas hereditarias o legítimas para protección de los hijos.19
3.1.7 Modos de adquirir la propiedad
Los bienes están en perpetua circulación. Parte de ellos se pierde cons-

tantemente por consumo o accidente, mientras que otros permanecen
mucho tiempo en circulación y pasan por una interminable cadena de
propietarios y poseedores. Aun los objetos de consumo rápido (como la
carne o el pan) suelen pasar por varios propietarios durante su vida breve.
Que los bienes puedan circular libremente responde al interés públi-
co. En nombre de este principio, la Revolución francesa suprimió, por
ejemplo, la vinculación de los bienes inmuebles en mayorazgos u otras
formas fiduciarias. Con este tema se relaciona la conocida lucha contra la
“mano muerta” (se refiere a la que no mueve objetos), que llevó en Mé-
xico a resultados como la Ley de Desamortización de los Bienes de 1856.
Por razones sociales evidentes, el derecho romano imperial y el mo-
derno han puesto ciertas trabas a dicha libertad de la circulación de bie-
nes en relación con bienes valiosos de pupilos, bienes dotables, bienes li-
tigiosos. Incluso la reciente Ley de Extinción de Dominio Público va en
contra de toda doctrina asociada con la propiedad, porque ésta no se pue-
de extinguir, sino sólo transmitir o expropiar. El derecho romano iba más
lejos que el moderno, al permitir que por pactos privados se prohibiera
en forma total la venta de determinados objetos. La venta realizada en
contravención a ello no se anulaba, pero dicha violación daba a la parte
interesada —cuando tales pactos se cumplieran— derecho a reclamar in-
demnización, siempre y cuando el afectado lograra cuantificar su interés
relativo. La violación de tales pactos no tenía efectos reales, sino única-
mente efectos personales entre las partes de estos pactos restrictivos de

la libertad de venta.
Entre los modos de adquirir la propiedad cabe distinguir entre los mo-
dos que causan una transmisión a título universal (de todo un patrimonio,
por ejemplo: la herencia) y los que transmiten a título particular (sólo de-
terminados bienes, por ejemplo: la traditio. Los modos que transmiten la
propiedad a título particular son originarios o derivativos.
19 José Arce y Cervantes, De los bienes, 1a ed, Editorial Porrúa, México, 1990, págs 49 y 50.

3.1.8 Modos originarios de adquirir la propiedad
1. El primer modo es el de la occupatio, cuando una cosa se encuentra

dentro del comercio (o sea, si se puede vender sin restricción alguna), en
cuyo caso se requería la aprehensión natural. Esta occupatio creaba un
derecho de propiedad a favor del ocupante.
El derecho romano contempló la res nullus que consistía en que la per-
sona podía apropiarse de animales sin dueño y que anduvieran libres, aun-
que éstos fueran de tierra, aire o agua y sus productos (por ejemplo: perlas,
miel y esquilmos), siempre y cuando se encontraran en estado natural.
2. El segundo modo es el hallazgo de un tesoro, como lo establece el
Código Civil para el Distrito Federal en los arts 875 y 876: vetus quaedam
depositio pecuniae cujus non extat memoria ut iam dominuim non habeat
(un viejo depósito de dinero, que ya no tiene dueño, pues nadie recuer-
da a quién pertenecía).
En este caso se declara que el descubridor que encuentre un tesoro
tendrá derecho a la mitad, pero deberá entregar la otra al propietario del
inmueble. En cambio, si el descubridor se opone a buscar en un terreno
sin permiso del propietario de éste, no adquirirá ningún derecho sobre lo
que encuentre.
Los artículos siguientes del código citado corresponden al sistema ro-
mano:
Art 877. Si el sitio fuere de dominio del poder público o perteneciere a al-
guna persona particular que no sea el mismo descubridor, se aplicará a éste
una mitad del tesoro y la otra mitad al propietario del sitio.
Art 878. Cuando los objetos descubiertos fueren interesantes para las cien-
cias o para las artes, se aplicarán a la nación por su justo precio, el cual se
distribuirá conforme a lo dispuesto en los artículos 876 y 877.
Art 879. Para que el que descubra un tesoro en suelo ajeno goce del dere-
cho ya declarado, es necesario que el descubrimiento sea casual.
Art 880. De propia autoridad nadie puede, en terreno o edificio ajeno, hacer
excavación, horadación u obra alguna para buscar un tesoro.
Art 881. El tesoro descubierto en terreno ajeno, por obras practicadas sin
consentimiento de su dueño, pertenece íntegramente a éste.
3. El tercer modo es la accesión, mediante la cual el propietario de

una cosa principal adquiere la propiedad de un conjunto, cuando una
cosa accesoria se combina con la cosa principal de forma inseparable (o
sólo separable mediante graves perjuicios).

3.2 Copropiedad 45
Cabe considerar que la accesión es un modo originario de adquirir la
propiedad, alegando que alguien adquiera la propiedad de un conjunto
nuevo, que no existía. Por ello, no podía ser objeto de un derecho de pro-
piedad anterior, como lo establece el artículo siguiente del mismo orde-
namiento jurídico:
Art 916. Cuando dos cosas muebles que pertenecen a dos dueños distintos
se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga la
mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, pagando su valor.
Otra particularidad que también tiene este derecho de propiedad es

la unión de un inmueble con otro, como la avulsión y el aluvión. Para
comprender estas figuras se define respectivamente lo que sigue:
Avulsión. Si una gran cantidad de tierra es arrancada de su lugar ori-
ginal para quedar depositada en otro terreno (por ejemplo: cuando llueve
en grandes cantidades donde exista un río y por la misma violencia con
la que corren las aguas éste llega a arrancar grandes cantidades de terre-
no y éstas a su vez quedan pegadas a otro terreno), el propietario podrá
mandar recogerla siempre y cuando esta situación sea posible, la mayo-
ría de los casos suele ser imposible, y a lo mucho puede recoger lo que
se llevó la porción de tierra, siempre que sea de su propiedad, como un
carro, lanchas, etcétera.
Aluvión. Es el incremento despacio de un fundo por el movimiento
del agua, en perjuicio de otros fundos.
3.2 Copropiedad
En la copropiedad existe una situación de una titularidad subjetiva con-

junta sobre determinados bienes o derechos, la cual se regula en el CCDF,
a saber:
a) La sociedad conyugal, como lo establece el citado ordenamiento jurí-

dico en el artículo siguiente:
Art 194. El dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges mien-
tras subsista la sociedad conyugal. La administración quedará a cargo de
quien los cónyuges hubiesen designado en las capitulaciones matrimonia-
les, estipulación que podrá ser libremente modificada sin necesidad de ex-
presión de causa y, en caso de desacuerdo, el juez de lo familiar resolverá lo
conducente.

Art 182 sextus. Los bienes de la sociedad conyugal serán administrados

por ambos cónyuges, salvo pacto en contrario en las capitulaciones matri-
moniales.
b) La comunidad hereditaria: aquella en la que los comuneros no tienen

derecho sobre ninguno de los bienes de la herencia, sino sólo al pa-
trimonio hereditario y a su parte de bienes al hacerse la partición.
Esto se halla en los arts 1288, 1289 y 1779 del código en comento,
que disponen:
Art 1288. A la muerte del autor de la sucesión, los herederos adquieren de-
recho a la masa hereditaria como a un patrimonio común, mientras no se
haga la división.
Art 1289. Cada heredero puede disponer del derecho que tiene en la masa he-
reditaria, pero no puede disponer de las cosas que forman la sucesión.
Art 1799. La incapacidad de una de las partes no puede ser invocada por la
otra en provecho propio, salvo que sea indivisible el objeto del derecho o de
la obligación común.
La copropiedad pertenece a una pluralidad de personas por cuotas

partes (o sea, parte alícuota, que se expresa por quebrados cualitativa-
mente y no cuantitativamente iguales. Lo que está dividido no es la cosa,
sino el derecho de propiedad (art 938). En consecuencia, ninguno de los
copropietarios tiene plenitud del dominio sobre la cosa.
La copropiedad tiene diversas características, como las siguientes:
A. Pluralidad de personas en una misma relación. Cada titular aparece
con una personalidad per se.
B. Indivisión material de la cosa.
C. Titularidad cualitativamente. Igual de todos los partícipes (cada ti-
tular tiene derecho del todo porque es condueño de toda la cosa: totum
in toto); sin embargo, existen limitaciones por la concurrencia de los de-
más condueños. Salvo que exista prueba en contrario, las partes se pre-
sumen iguales, como lo establece el art 942 en su párrafo segundo:

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones co-
rrespondientes a los partícipes en la comunidad.
Consecuencias: los copropietarios participan proporcionalmente tanto

en los beneficios como en las cargas, según lo establece el art 942 del CCDF.
Art 945. Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los de-
más, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar
ventajas para todos.

3.2 Copropiedad 47
El uso, los frutos y las utilidades pertenecen a todos en proporción se-
gún el art 950 del CCDF.
Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corres-
ponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenar-
la, cederla o hipotecarla y aun sustituir otra en su aprovechamiento, salvo si
se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hi-
poteca en relación con los condueños estará limitado a la porción que se le
adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del de-
recho del tanto.
A su vez, las accesiones del bien común favorecen a todos:
Art 886. La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos produ-
cen o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama
de accesión.
Así mismo, los copropietarios deben contribuir a los gastos de con-

servación:
Art 944. Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a
contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo
puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le perte-
nece en el dominio.
Por otra parte, ninguno puede hacer alteración en la cosa:
Art 945. Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los de-
más, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar
ventajas para todos.
Si un copropietario adquiere una servidumbre sobre otro predio a fa-

vor del común, todos los copropietarios podrán aprovecharse de ella:
Art 1112. Si siendo varios los propietarios, uno solo de ellos adquiere una
servidumbre sobre otro predio a favor del común, de ella podrán aprove-
charse todos los propietarios, quedando obligados a los gravámenes natu-
rales que traiga consigo y a los pactos con que se haya adquirido.
D. La copropiedad existe sobre una cosa corporal, es decir, la cosa

debe ser una (art 938), pero no cabe sobre una universitas, ni sobre un
bien corpóreo, según la doctrina. El CCDF establece que puede haber co-
propiedad sobre derechos de crédito porque el derecho es divisible, en

cuyo caso está dividido entre todos los acreedores o es indivisible, y en-
tonces cada acreedor tiene un derecho independiente, que se dirige a la
prestación del todo. En el CCDF puede haber copropiedad de derechos
como lo prevé el art 938, aunque en los derechos de crédito la existencia
de varios sujetos activos se llama mancomunidad o solidaridad.
E. Cada partícipe tiene una cuota o parte alícuota, que se individuali-
zará o materializará si se divide la cosa.
F. Cada cuota tiene un valor económico y jurídico susceptible de:
• Ser embargada y rematada.

• Ser hipotecada.
• Ser cedida.
• Que otro titular sustituya en su aprovechamiento al originario, según
el art 950.
• Ser enajenada.
G. En el caso de los mismos condueños sin ningún requisito; el art

973 regula:
Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alí-

cuota respectiva si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese
efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judi-
cialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días
siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, por
el solo lapso del término se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la
notificación, la venta no producirá efecto legal alguno.
H. En cuanto a los extraños a la copropiedad, los copropietarios tie-

nen derecho del tanto para adquirirla, por lo que deberá notificárseles la
venta convenida. Si varios copropietarios hicieran uso del derecho, será
preferido el que represente la mayor parte y, siendo iguales, el designado
por la suerte:
Art 974. Si varios propietarios de una cosa indivisa hicieren uso del derecho
del tanto, será preferido el que represente mayor parte y, siendo iguales,
el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.
I. Administración. Puede pactarse la forma de administración de la

cosa común o regirse por disposiciones especiales. A falta de esto (art
941), serán obligatorios los acuerdos de la mayoría y el juez, oyendo a los
interesados, resolverá dentro de lo propuesto por ellos:

3.2 Copropiedad 49
Art 948. Si no hubiere mayoría, el juez, oyendo a los interesados, resolverá
lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos. Si no hubiere
mayoría, el juez, oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse
dentro de lo propuesto por los mismos.
J. Extinción. Como la copropiedad es una situación antieconómica y

no conveniente, nadie puede ser obligado a conservar la indivisión (art
939), salvo determinación de la ley, ni aun por prevención del testador
(art 1768). En consecuencia, cada dueño tiene la acción llamada actio
communi dividendo y si la cosa es divisible debe dividirse (art 940); a con-
trario sensu, si no lo es y los partícipes no convienen en que se adjudique
a uno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición del precio según
los arts 940 y 2326.
Art 939. Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa no
pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la
misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio sea
indivisible.
Art 940. Si el dominio no es divisible o la cosa no admite cómoda división y
los partícipes no convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se pro-
cederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.
Art 2326. En las enajenaciones judiciales que hayan de verificarse para di-
vidir una cosa común, se observará lo dispuesto para la partición entre he-
rederos.
K. La copropiedad cesa en los casos siguientes:
• Por esa división.

• Por destrucción o pérdida de la cosa.
• Por su enajenación.
• Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo pro-
pietario.
Art 976. La copropiedad cesa: por la división de la cosa común, por la des-
trucción o pérdida de ella, por su enajenación y por la consolidación o reu-
nión de todas las cuotas en un solo copropietario
• Por renuncia o abandono de todos los copropietarios;

• Por prescripción de la totalidad de la cosa, pero entre copropietarios
no puede empezar ni correr la prescripción respecto del común.
Art 1144. Si varias personas poseen en común alguna cosa, no puede nin-
guna de ellas prescribir contra sus copropietarios o coposeedores, pero sí

puede prescribir contra un extraño y en este caso la prescripción aprovecha

a todos los partícipes.
Art 1167. La prescripción no puede comenzar ni correr:
VI. […]
IV. Entre copropietarios o coposeedores respecto del bien común.
L. Copropiedades forzosas, comunidades o copropiedades especiales. La

medianería quiere decir algo que se tiene a medias con otro (no debe
confundirse con la servidumbre).
Las copropiedades forzosas son las que por la naturaleza de las cosas
implican un condominio permanente, del cual no pueden salir por no exis-
tir procedimiento ni posibilidad física o jurídica de determinar la división.
Como forma de copropiedad forzosa están la medianería y el hecho
de que diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos dueños, lo que
originaría un condominio del conjunto de cosas comunes al edificio.
En la medianería, una pared, zanja o seto dividen dos predios y no
puede establecerse a quién pertenecen, de tal modo que se presume que
son comuneros y pertenecen proindiviso a los dueños de ambos predios,
lo cual constituye una forma de copropiedad.
En México existe esta situación en los muros medianeros de ciertas
construcciones antiguas que, por lo grueso del muro, permiten usar el
mismo para dos construcciones contiguas; sin embargo, esto no ocurre
en las construcciones modernas, por lo que la medianería tiene escaso in-
terés jurídico, en virtud que los nuevos reglamentos de construcción es-
tablecen que entre cada construcción debe haber al menos 10 cm de se-
paración, para evitar problemas a futuro.
Las reglas de la medianería son las siguientes:
a) Cada propietario puede usar la división común y, si es un muro, has-

ta su mitad, así como alzar la pared a sus expensas.
b) Los demás condueños podrán adquirir la parte que se ha elevado si
pagan la parte proporcional de la obra.

c) Los condueños están obligados a cuidar y mantener la división co-
mún, lo que constituye una obligación real proptem rem, de la cual se
pueden liberar mediante el abandono, aunque éste prácticamente no
se puede hacer en materia de inmuebles, porque, más que abando-
no, sería donación a alguien.
d) La adquisición y enajenación de la porción se verifican por la adqui-
sición o enajenación juntamente con la totalidad del predio del que el
muro es divisorio, en cuyo caso no hay derecho del tanto.

3.2 Copropiedad 51
e) Ninguno de los medianeros puede enajenar su parte separadamente
del predio, a menos que se venda a aquel colindante —quien es tam-
bién propietario del muro medianero— y se enajene también la par-
te del terreno correspondiente.
M. Efectos de la extinción por división. Esta extinción transforma la

cuota ideal en una porción física determinada sobre la cual cada uno tie-
ne propiedad plena; además, no perjudica a terceros porque se conser-
van los derechos reales que éstos tenían antes de la división, por lo cual
se conservan el usufructo y la servidumbre sin modificarse. En la hipote-
ca constituida se dividirán equitativamente las fracciones; como funda-
mento de lo anterior es necesario observar lo regulado en los siguientes
artículos del multicitado código.
Art 977. La división de una cosa común no perjudica a tercero, el cual con-
serva los derechos reales que le pertenecen antes de hacerse la parti-
ción, observándose, en su caso, lo dispuesto para hipotecas que graven fin-
cas susceptibles de ser fraccionadas y lo prevenido para el adquirente de
buena fe que inscribe su título en el Registro Público.
Art 1004. El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo puede ena-
jenarlos, con la condición de que se conserve el usufructo.
Art 1066. Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide
entre muchos dueños, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tie-
ne que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el
que se divide entre muchos, cada porcionero puede usar por entero la servi-
dumbre, no variando el lugar de su uso, ni agravándolo de otra manera. Mas
si la servidumbre se hubiere establecido en favor de una sola de las partes del
predio dominante, sólo el dueño de ésta podrá continuar disfrutándola.
Art 2913. Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada con-
venientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipo-
tecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de
la finca y el acreedor hipotecario; y si no consiguiere ese acuerdo, la distri-
bución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de pe-
ritos.
N. El derecho del tanto. Se supone que éste es una institución conoci-

da, pero el código civil es muy parco, como lo establece el numeral si-
guiente:
Art 2303. Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferen-
cia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que
fue objeto del contrato de compraventa.

El derecho del tanto es una institución conocida y sólo tiene lugar

cuando el que pretenda enajenar a un extraño no sufra perjuicio en su
patrimonio si un copropietario quiere usar su derecho, y que quien pre-
tenda enajenar reciba tanto como le ofrecía el extraño. Por ende, el de-
recho del tanto sólo existe cuando se llene esta condición y cuando la
contraprestación sea fungible, es decir, la puede dar uno u otro, esto es,
casi exclusivamente en caso de venta cuando el precio se paga íntegra-
mente en dinero.
3.3 Propiedad en condominio
Este tipo de propiedad ha sido un fenómeno que se ha presentado en las

ciudades con gran densidad poblacional y debido al alto costo de la tie-
rra; por ello, el ser humano se ha visto en la necesidad de sacarle mayor
provecho.
La propiedad exclusiva se determinaba con base en planos horizon-
tales a distintas alturas del edificio, por lo cual se llama también propie-
dad horizontal; así, aunque en un piso existieran varias localidades, la di-
visión entre éstos tenía que basarse también en planos verticales dentro
del mismo piso. La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de
Inmuebles del Distrito Federal (LRPCIDF) del 26 de diciembre de 1972 permi-
tió establecer el régimen en diferentes departamentos, viviendas, casas o
locales de un inmueble construidos en forma vertical, horizontal y mixta,
o sea, puede constituirse no solamente en un edificio de varios pisos
(construcción vertical), sino también sobre terrenos donde existan espar-
cidos distintos locales o casas de un solo piso (construcción horizontal) o
de varios pisos (mixta). El 27 de enero de 2011, en la Gaceta Oficial del
Distrito Federal (GODF) apareció publicada la vigente LRPCIDF.
Esta figura es sui generis, en virtud que el derecho mexicano es claro
al disponer que cada copropietario (llamado condómino) tiene un derecho
singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa

o local y además un derecho de copropiedad con los demás condóminos
sobre los elementos y partes comunes del inmueble (propiedad común),
como el terreno, cimientos, sótanos, vestíbulos, galerías, locales de ad-
ministración y vigilancia, estructuras, muros de carga y techos de uso ge-
neral, como lo establecen los siguientes artículos de la ley en comento.
Art 5. Los condominios, de acuerdo con sus características de estructura y
uso, podrán ser:

3.3 Propiedad en condominio 53
II. Atendiendo a su estructura:
a) Condominio vertical. Se establece en aquel inmueble edificado en va-

rios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privati-
va y derechos de copropiedad;
b) Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de par-
te de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el
mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo
titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas
del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
c) Condominio mixto. Es aquel formado por condominios verticales y ho-
rizontales;
II. Atendiendo a su uso, podrán ser:
a) Habitacional. Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propie-

dad privativa está destinada a la vivienda;
b) Comercial o de servicios. Son aquellos inmuebles en los que la unidad
de propiedad privativa es destinada a la actividad propia del comer-
cio o servicio permitido;
c) Industrial. Son aquellos en los que la unidad de propiedad privativa
se destina a actividades permitidas propias del ramo;
d) Mixtos. Son aquellos en los que la unidad de propiedad privativa se
destina a dos o más usos de los señalados en los incisos anteriores.
Art 8. El régimen de propiedad en condominio puede constituirse en cons-

trucciones nuevas o en proyecto, así como en inmuebles construidos con an-
terioridad siempre que:
III. El inmueble cumpla con las características señaladas en el artículo 3

de esta ley;
III. El número de unidades de propiedad privativa no sea superior a 120, y
III. En caso de que el proyecto original sufra modificaciones, en cuanto al
número de unidades de propiedad privativas o ampliación o reducción o

destino de áreas y bienes de uso común, la Asamblea General, a través de
la persona que la misma designe o quien constituyó el régimen de pro-
piedad en condominio, tendrá la obligación de modificar la escritura cons-
titutiva ante notario público en un término no mayor de seis meses, con-
tados a partir de la notificación del término de la manifestación de obra
y permiso de ocupación que realice ante el órgano político administrati-
vo, conforme a lo dispuesto por el artículo 11 de esta ley.
En ningún caso podrá el constituyente del régimen de propiedad en
condominio reservarse el derecho a hacer modificaciones al proyecto, si

ya se ha transmitido la propiedad de la unidad de propiedad privativa,

aunque dicha transmisión no se haya formalizado.
Art 25. En los condominios verticales, horizontales y mixtos, ningún condó-

mino, independientemente de la ubicación de su unidad de propiedad priva-
tiva, podrá tener más derecho que el resto de los condóminos en las áreas
comunes.
Salvo que lo establezca la escritura constitutiva del régimen de propie-
dad en condominio, los condóminos o poseedores de planta baja no podrán
hacer obras, ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los demás con-
dóminos los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros espacios de tal
planta considerados como áreas y bienes de uso común, incluidos los desti-
nados a cubos de luz. Así mismo, los condóminos del último piso no podrán
ocupar la azotea ni elevar nuevas construcciones. Las mismas restricciones
son aplicables a los demás condóminos del inmueble.
En el caso de que los condóminos o cualquier poseedor hagan caso omi-
so a los párrafos anteriores, de conformidad con lo señalado con el artículo
88 de esta ley, el administrador, condómino o cualquier poseedor deberá so-
licitar la intervención de la delegación de la demarcación territorial corres-
pondiente. El órgano político administrativo emitirá en un lapso no mayor de
10 días hábiles la orden de visita de verificación y medidas para evitar que
continúe la construcción, término en que igualmente dará respuesta a la de-
manda ciudadana.
Así mismo y también de conformidad con la Ley de Procedimiento Ad-
ministrativo y Reglamento de Construcciones [LPARC] considerando de éste
lo ceñido en la fracción VIII del artículo 248, ambas del Distrito Federal, de-
más leyes y reglamentos aplicables, el órgano político administrativo emiti-
rá la resolución administrativa.
Este derecho sobre los bienes comunes (parte alícuota) es proporcio-

nal al indiviso de su propiedad exclusiva según la LRPCIDF:
Art 17. Cada condómino y en general los habitantes del condominio usarán
su unidad de propiedad privativa en forma ordenada y tranquila. No podrán,
en consecuencia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerla servir a
otros objetos que los contenidos expresamente en su escritura constitutiva.
Igualmente, se contribuirá a los gastos de mantenimiento y adminis-

tración; además, el condómino tiene propiedad común, pero sólo con sus
colindantes, en los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre
sí las localidades comunes, como lo establecen los artículos siguientes:
Art 33. La Asamblea General tendrá las siguientes facultades:
[…]

3.3 Propiedad en condominio 55
V. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, de-
terminando para ello el sistema o esquema de cobro que considere
más adecuado y eficiente de acuerdo con las características del con-
dominio;
Art 56. Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mante-

nimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni nin-
gún otro supuesto que pueda excusar su pago. Los recursos financieros, en
efectivo, en cuentas bancarias o cualquier otro tipo de bienes, así como los
activos y pasivos producto de las cuotas u otros ingresos del condominio y
otros ingresos del condominio se integrarán a los fondos.
Art 57. Por acuerdo de Asamblea General los fondos, en tanto no se utilicen,
podrán invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo, con-
servando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto pla-
zo. El tipo de inversión deberá ser autorizado por la Asamblea General. La
Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los frutos o uti-
lidades obtenidas por las inversiones que deberán aplicarse a cada uno de los
fondos del condominio.
Art 58. La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los
frutos o utilidades obtenidas por el arrendamiento de los bienes de uso co-
mún que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
Art 59. Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada uni-
dad de propiedad privativa y que los condóminos y poseedores no cubran
oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en Asam-
blea General o en el reglamento interno del condominio de que se trate cau-
sarán intereses moratorios al tipo que se haya fijado en la Asamblea Gene-
ral o en el reglamento interno.
Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acree-
dores los condóminos o poseedores con motivo de su incumplimiento en
el pago.
Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil el estado de liquidación
de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipu-
lado en Asamblea General o en el reglamento interno, si va suscrita por el
administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los
correspondientes recibos de pago, así como de copia certificada por notario
público o por la procuraduría del acta de Asamblea General relativa y/o del
reglamento interno en su caso en que se hayan determinado las cuotas a
cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración
y de reserva, intereses y demás obligaciones de los condóminos o poseedo-
res, lo cual constituye el título que lleva aparejada ejecución en términos de
lo dispuesto por el artículo 443, fracción IX del Código de Procedimientos Ci-
viles para el Distrito Federal.
Esta acción podrá ejercerse cuando existan dos cuotas ordinarias o una
extraordinaria pendiente de pago, con excepción de los condóminos o posee-
dores que hayan consignado la totalidad de sus adeudos y quedado al co-

rriente de los mismos ante la Dirección General de Consignaciones del Tri-

bunal Superior de Justicia del Distrito Federal y se haya notificado por es-
crito al administrador.
Art 60. Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación
con una unidad de propiedad privativa, el vendedor deberá entregar al com-
prador una constancia de no adeudo, entre otros, del pago de cuotas ordi-
narias de mantenimiento y administración y el de reserva, así como de
cuotas extraordinarias en su caso, expedida por el administrador del con-
dominio.
Además, el condominio tiene otra propiedad común, pero sólo con

sus colindantes, en los entrepisos, muros y demás divisiones que separen
entre sí las localidades comunes.
En la propiedad en condominio no existe el derecho del tanto entre
los condóminos, ni a favor del arrendatario, quien tiene un derecho de
preferencia; por tanto, el condómino que quiera enajenar su localidad de-
berá notificar al arrendador el derecho de preferencia. Si lo enajenare sin
esa notificación, si se trata de casa-habitación, la venta será nula.
La forma de constituir el régimen está regulada en los arts del 9 al
13 de la ley citada, y la administración del condominio en los numerales
37 al 46.
Entre otras características de esta comunidad existen las siguientes:
a) La posibilidad de que los gravámenes sean divisibles entre las dife-

rentes localidades, lo cual no puede existir en un inmueble que no
esté sujeto a este régimen.
b) La resolución de controversias entre condóminos y de éstos con el ad-
ministrador la emite la Procuraduría Social del Distrito Federal.
c) La existencia de un régimen condominal destinado a viviendas de in-
terés social y popular.
d) Las facultades del administrador, quien sólo por su nombramiento
goza de las de un apoderado general para pleitos y cobranzas y para
actos de administración respecto de los bienes de propiedad común.

e) La obligación del notario público ante quien se celebre un contrato
traslativo de dominio de una unidad de propiedad exclusiva de exigir
al vendedor una constancia de no adeudo del pago de cuotas de man-
tenimiento y administración, firmada por el administrador del con-
dominio.

3.4 Tiempo compartido 57
3.4 Tiempo compartido
La prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente

del nombre o de la forma que se dé al acto jurídico correspondiente, con-
siste en poner a disposición de una persona o grupo de personas el uso,
goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte de él, en
una unidad variable dentro de una clase determinada, por periodos pre-
viamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que en el
caso de inmuebles se transmita el dominio de éstos.
La venta o preventa de un servicio de tiempo compartido sólo podrá
iniciarse cuando el contrato respectivo esté registrado en la procuraduría
y cuando especifique lo siguiente:
• Nombre y domicilio del proveedor.
• Lugar donde se prestará el servicio.
• Determinación clara de los derechos de uso y goce de bienes que ten-
drán los compradores, incluidos periodos de uso y goce.
• El costo de los gastos de mantenimiento para el primer año y la ma-
nera en que se determinarán los cambios en este costo en periodos
subsecuentes.
• Las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio y si
existen costos adicionales para realizar tales intercambios.
• Descripción de las fianzas y garantías que se otorgarán en favor del
consumidor.
Los proveedores personas físicas o sociedades mercantiles no regula-
dos por leyes financieras, que de forma habitual o profesional realicen
contrataciones u operaciones de mutuo con interés y garantía prendaria,
deberán registrar su contrato de adhesión ante la procuraduría.
Las personas a que se refiere el párrafo anterior no podrán prestar
servicios ni realizar operaciones de las reservadas por las leyes vigentes
a las instituciones del sistema financiero nacional.

Los proveedores deberán transparentar sus operaciones, por lo cual
colocarán en su publicidad o en todos sus establecimientos abiertos al pú-
blico, de manera permanente y visible, una pizarra de anuncios o medio
electrónico informativo, que tendrá como propósito dar información a los
consumidores sobre los términos y condiciones de dichos contratos. Ade-
más, deberán informar acerca del monto de la tasa de interés anualizada
que se cobra sobre los saldos insolutos; dicha información deberá resal-
tarse en caracteres distintivos de manera clara, notoria e indubitable.

Los proveedores deberán cumplir con los requisitos que fije la norma
oficial mexicana que se expida al efecto por la secretaría (punto 3.17 de
la Norma Oficial Mexicana NOM-029-SCFI-1998 vigente en términos de la
Ley Federal sobre Metrología y Normalización, LFMN), la cual incluirá aspectos
operativos tales como las características de la información que se debe
proporcionar al consumidor, y los elementos de información que ha de
contener el contrato de adhesión que se utilice para formalizar las opera-
ciones. Así mismo, deberá contener o permitir obtener para los princi-
pales servicios ofrecidos la suma de los costos asociados a la operación.20
Solamente como nota aclaratoria, para comprender mejor el tema,
enseguida se da la definición del contrato de adhesión:
Es aquél elaborado unilateralmente por una institución financiera, cuyas es-
tipulaciones sobre los términos y condiciones aplicables a la contratación de
operaciones o servicios sean uniformes para los usuarios. (Artículo 85 de la
Ley Federal de Protección al Consumidor.)
Sin embargo, es necesario hacer aquí un pequeño paréntesis para ha-

cer referencia a otros modos modernos de adquirir la propiedad que no
se encuentran regulados en el Código Civil para el Distrito Federal, pues to-
dos los días convivimos con esas figuras jurídicas y en algunos casos son
innominados. Por ende, se hará una breve mención de ello a fin de enri-
quecer el conocimiento jurídico del lector, a saber:
3.4.1 Contrato de preventa
Este contrato existe cuando un constructor o propietario inicia la cons-

trucción de una vivienda y decide comenzar a venderla cuando aún se
encuentra en sus cimientos. Se trata de un contrato innominado, regula-
do en la Ley Federal de Protección al Consumidor en los arts 73 a 76 en los
términos siguientes:
Los actos relacionados con inmuebles sólo estarán sujetos a esta ley cuando
los proveedores sean fraccionadores, constructores, promotores y demás
personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas des-
tinadas a casa-habitación, o cuando otorguen al consumidor el derecho a
usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido.
Los contratos relacionados con las actividades a que se refiere el párra-
fo anterior deberán registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor.
20 Ley Federal del Consumidor (LFC), 2011.

Tratándose de los actos relacionados con inmuebles a que se refiere el
párrafo anterior, el proveedor deberá poner a disposición del consumidor al
menos lo siguiente:
I. En caso de preventa, el proveedor deberá exhibir el proyecto ejecuti-

vo de construcción completo, así como la maqueta respectiva y, en su
caso, el inmueble muestra;
II. Los documentos que acrediten la propiedad del inmueble. Así mismo,
deberá informar sobre la existencia de gravámenes que afecten la pro-
piedad del mismo, los cuales deberán quedar cancelados al momento
de la firma de la escritura correspondiente;
III. La personalidad del vendedor y la autorización del proveedor para
promover la venta;
IV. Información sobre las condiciones en que se encuentre el pago de con-
tribuciones y servicios públicos;
V. Para el caso de inmuebles nuevos o preventas, las autorizaciones, li-
cencias o permisos expedidos por las autoridades correspondientes
para la construcción, relativas a las especificaciones técnicas, seguri-
dad, uso de suelo, la clase de materiales utilizados en la construcción,
servicios básicos con que cuenta, así como todos aquellos con los que
debe contar de conformidad con la legislación aplicable. En el caso de
inmuebles usados que no cuenten con dicha documentación, se de-
berá indicar expresamente en el contrato la carencia de éstos;
VI. Los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones o, en su
defecto, un dictamen de las condiciones estructurales del inmueble.
En su caso, señalar expresamente las causas por las que no cuenta
con ellos, así como el plazo en el que tendrá dicha documentación;
VII. Información sobre las características del inmueble, como son la ex-
tensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instala-
ciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas
de uso común con otros inmuebles, porcentaje de indiviso en su caso,
servicios con que cuenta y estado físico general del inmueble;
VIII. Información sobre los beneficios que en forma adicional ofrezca el pro-
veedor en caso de concretar la operación, tales como acabados espe-
ciales, encortinados, azulejos y cocina integral, entre otros;
IX. Las opciones de pago que puede elegir el consumidor, especificando
el monto total a pagar en cada una de las opciones;

X. En caso de operaciones a crédito, el señalamiento del tipo de crédito
de que se trata, así como una proyección del monto a pagar que in-
cluya, en su caso, la tasa de interés que se va a utilizar, comisiones y
cargos. En el caso de la tasa variable, deberá precisarse la tasa de in-
terés de referencia y la fórmula para el cálculo de dicha tasa.
De ser el caso, los mecanismos para la modificación o renegocia-
ción de las opciones de pago, las condiciones bajo las cuales se reali-
zaría y las implicaciones económicas tanto para el proveedor como
para el consumidor;

XI. Las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo el proceso de escri-
turación, así como las erogaciones distintas del precio de la venta que
deba realizar el consumidor, tales como gastos de escrituración, im-
puestos, avalúo, administración, apertura de crédito y gastos de in-
vestigación. De ser el caso, los costos por los accesorios o comple-
mentos;
XII. Las condiciones bajo las cuales el consumidor puede cancelar la ope-
ración, y
XIII. Se deberá indicar al consumidor sobre la existencia y constitución de
garantía hipotecaria, fiduciaria o de cualquier otro tipo, así como su
instrumentación.
El contrato que se pretenda registrar en los términos del párrafo segun-

do del artículo 73 deberá cumplir, al menos, los siguientes requisitos:
I. Lugar y fecha de celebración del contrato;

II. Estar escrito en idioma español, sin perjuicio de que puedan ser ex-
presados, además, en otro idioma. En caso de diferencias en el texto
o redacción, se estará a lo manifestado en el idioma español;
III. Nombre, denominación o razón social, domicilio y registro federal de
contribuyentes del proveedor, de conformidad con los ordenamientos
legales sobre la materia;
IV. Nombre, domicilio y, en su caso, registro federal de contribuyentes del
consumidor;
V. Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional, sin perjuicio de
que puedan ser expresadas también en moneda extranjera; en el caso
de que las partes no acuerden un tipo de cambio determinado, se es-
tará al tipo de cambio que rija en el lugar y fecha en que se realice el
pago, de conformidad con la legislación aplicable;
VI. Descripción del objeto del contrato;
VII. El precio total de la operación, la forma de pago, así como las eroga-
ciones adicionales que deberán cubrir las partes;
VIII. Relación de los derechos y obligaciones tanto del proveedor como del
consumidor;
IX. Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al
consumidor por el incumplimiento de las obligaciones contraídas, las

cuales deberán ser recíprocas y equivalentes, sin perjuicio de lo dis-
puesto por los ordenamientos legales aplicables;
X. En su caso, las garantías para el cumplimiento del contrato, así como
los gastos reembolsables y la forma para su aplicación;
XI. El procedimiento para la cancelación del contrato de adhesión y las
implicaciones que se deriven para el proveedor y el consumidor;
XII. Fecha de inicio y término de ejecución de la actividad o servicio con-
tratado, así como la de entrega del bien objeto del contrato; esto últi-
mo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 74 de esta ley.

El proveedor únicamente quedará exento de la obligación de en-
tregar en la fecha convenida, cuando acredite plenamente que la
entrega no se realizó en la misma por caso fortuito o fuerza mayor que
afecte directamente a él o al bien, pudiéndose pactar sin responsabi-
lidad alguna una nueva fecha de entrega;
XIII. En los casos de operaciones de compraventa de inmuebles, el provee-
dor deberá precisar en el contrato las características técnicas y de ma-
teriales de la estructura, de las instalaciones y de los acabados.
De igual manera, deberá señalarse que el inmueble cuenta con la in-
fraestructura para el adecuado funcionamiento de sus servicios básicos;
XIV. En el caso de operaciones de compraventa, deberán señalarse los
términos bajo los cuales habrá de otorgarse su escrituración. El pro-
veedor en su caso, deberá indicar que el bien inmueble deberá estar
libre de gravámenes a la firma de la escritura correspondiente, y
XV. Las demás que se exijan conforme a la presente ley para el caso de los
contratos de adhesión.
Todo bien inmueble cuya transacción esté regulada por esta ley deberá
ofrecerse al consumidor con la garantía correspondiente, la cual no podrá ser
inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para imper-
meabilización; para los demás elementos, la garantía mínima será de un año.
Todos los plazos serán contados a partir de la entrega real del bien. En el
tiempo en que dure la garantía, el proveedor tendrá la obligación de realizar,
sin costo alguno para el consumidor, cualquier acto tendiente a la reparación
de los defectos o fallas presentados por el bien objeto del contrato.
El tiempo que duren las reparaciones efectuadas al inmueble al amparo
de la garantía no es computable dentro del plazo de la misma; una vez que
el inmueble haya sido reparado se iniciará la garantía respecto de las repa-
raciones realizadas, así como con relación a las piezas o bienes que hubie-
ren sido repuestos y continuará respecto al resto del inmueble.
En caso de que el consumidor haya hecho valer la garantía establecida
en el artículo 73 quáter y no obstante persistan los defectos o fallas impu-
tables al proveedor, éste se verá obligado de nueva cuenta a realizar todas
las reparaciones necesarias para corregirlas de inmediato, así como a otor-
garle, en el caso de defectos o fallas leves, una bonificación del cinco por
ciento sobre el valor de la reparación; en caso de defectos o fallas graves, el

proveedor deberá realizar una bonificación del veinte por ciento de la canti-
dad señalada en el contrato como precio del bien.
Se entiende por defectos o fallas graves aquellos que afecten la estruc-
tura o las instalaciones del inmueble y comprometan el uso pleno o la segu-
ridad del inmueble, o bien, impidan que el consumidor lo use, goce y disfrute
conforme a la naturaleza o destino del mismo. Se entenderá por defectos o
fallas leves todos aquellos que no sean graves.
En caso de que los defectos o fallas graves sean determinados por el
proveedor como de imposible reparación, éste podrá optar, desde el mo-

mento en que se le exija el cumplimiento de la garantía, por sustituir el in-

mueble, en cuyo caso se estará a lo dispuesto por la fracción I siguiente, sin
que haya lugar a la bonificación. En caso de que en cumplimiento de la ga-
rantía decida repararlos y no lo haga, quedará sujeto a la bonificación y a lo
dispuesto en el párrafo siguiente.
Para el supuesto de que, aún después del ejercicio de la garantía y bo-
nificación antes señaladas, el proveedor no haya corregido los defectos o fa-
llas graves, el consumidor podrá optar por cualquiera de las dos acciones
que se señalan a continuación:
II. Solicitar la sustitución del bien inmueble, en cuyo caso el proveedor asu-
mirá todos los gastos relacionados con la misma, o
II. Solicitar la rescisión del contrato, en cuyo caso el proveedor tendrá la
obligación de reintegrarle el monto pagado, así como los intereses que
correspondan, conforme lo previsto en el segundo párrafo del artículo 91
de esta ley.
Los proveedores deberán efectuar la entrega física o real del bien ma-
teria de la transacción en el plazo pactado con el consumidor y de acuerdo
con las especificaciones previamente establecidas u ofrecidas.
En los contratos de adhesión relacionados con inmuebles se estipulará
la información requerida en el capítulo VII, fecha de entrega, especificacio-
nes, plazos y demás elementos que individualicen el bien, así como la infor-
mación requerida en el artículo 73 ter. Los proveedores no podrán recibir
pago alguno hasta que conste por escrito la relación contractual, excepto el
relativo a gastos de investigación.
La Procuraduría podrá promover ante la autoridad judicial, cuando vea
amenazado el interés jurídico de los consumidores, el aseguramiento de
los bienes a que se refiere este capítulo, en aquellas operaciones que con-
sidere de difícil o imposible cumplimiento, mientras subsista la causa de la
acción.
Para concluir con el presente tema cabe citar lo siguiente:
Ventajas
• El precio de la casa no se cubre en un solo pago.

• El enganche y el resto del pago se puede diferir.
• Se asegura un precio de adquisición (aunque los costos aumenten du-
rante la obra).
• Se garantiza la selección de una casa o departamento a particular.
• Entregado el inmueble, se pueden elegir detalles (tonos de paredes y
tipos de piso).

• Saber la fecha de entrega para planear la mudanza y su costo.
• El contrato está sujeto a una pena convencional por incumplimiento.
Desventajas
• La casa aún no existe.
• Quizá no se especifiquen en el contrato la calidad del material y/o los
acabados.
• Al término de la obra, tal vez el diseño no coincida con el plano ori-
ginal o maqueta.
• El contrato da pauta para que se cometa un fraude inmobiliario.
• Incumplimiento de la inmobiliaria porque se paga, pero no se entre-
ga la posesión.
• Generalmente la venta está vinculada con un crédito para liquidarla.
• Se debe liquidar en la fecha sin saber si se autorizará el crédito.
• Tener que cancelar y pagar pena convencional, por haber sido re-
chazado en el crédito.
• Quizás el crédito autorizado no sea el más adecuado (resulten altas
las tasas, etcétera).
3.4.2 Propiedad fraccionada

La propiedad fraccionada es un sistema de adquisición de inmuebles,
consistente en compartir en calidad de dueño una propiedad que se uti-
liza pocos días al año.
El diputado Luis Maldonado Venegas propuso el proyecto de decre-
to que reforma el art 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor en
esta materia. El objetivo de este novedoso esquema inmobiliario es otor-
gar certeza jurídica a los consumidores interesados en adquirir un bien
inmueble con la modalidad de propiedad fraccionada. En este sentido, la
legislación de protección al consumidor reconoce el concepto de propie-
dad fraccionada, a efecto de que los contratos de venta con esta modalidad
sólo se puedan realizar cuando se registren en la Procuraduría Federal de
Protección al Consumidor.
La iniciativa se motiva en el hecho de que a nivel mundial, en ciudades
como Nueva York, Miami, París, Londres, Hong Kong y otras, así como en
desarrollos de playa, golf y spa ha surgido el concepto que en el idioma
inglés se denomina fractional time y que en México se conoce como pro-
piedad fraccionada, la cual consiste en compartir una propiedad que se
utiliza pocos días al año en calidad de dueño.

Este novedoso esquema de propiedad no es un tiempo compartido,

en el cual se adquiere una membresía para disfrutar un bien inmueble
por una semana fija o más al año. En el caso de la propiedad fracciona-
da, adquiere el bien inmueble, por lo regular, mediante la figura jurídica
del fideicomiso, lo cual permite al adquirente rentar, heredar, hipotecar,
vender o disfrutar durante un tiempo determinado el derecho fideicomi-
sario que le corresponde con base en la inversión realizada, puesto que
se le transmite el dominio del bien.
Lo anterior promoverá, sin lugar a dudas, que personas físicas y mo-
rales tanto nacionales como extranjeras inviertan en dichos desarrollos.
Por tanto, se considera indispensable que la Ley Federal de Protección al
Consumidor se reforme para conocer en ella la propiedad fraccionada con
el fin de proporcionarle a los consumidores interesados en adquirir un
bien inmueble bajo esta modalidad la seguridad jurídica necesaria que el
Estado está obligado a proporcionarles, con fundamento en el art 28 cons-
titucional.
3.4.3 Traspaso
La Ley para el Funcionamiento de Establecimientos Mercantiles del Distrito

Federal define al traspaso como la transmisión que el titular de una li-
cencia de funcionamiento, declaración de apertura o permiso hace de los
derechos consignados a su favor a otra persona física o moral, siempre y
cuando no se modifiquen la ubicación del establecimiento ni el giro mer-
cantil que dicha ley ampare.
3.4.4 Transferencia hipotecaria o hipoteca transferible
La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se en-

tregan al acreedor y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento
de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de dichos bienes

en el grado de preferencia establecido por la ley.
La hipoteca transferible es la que se transfiere de un dueño a otro que
cumpla con ciertos requisitos (el vendedor la transfiere al comprador,
quien la “asume”).
La Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Ga-
rantizado contempla incluso la posibilidad de que se subrogue no sólo al
deudor, sino también al acreedor.

3.4.5 Sistema de transparencia de potencialidad
de desarrollo urbano o potencialidad inmobiliaria
Dicho sistema es el conjunto de normas, procedimientos e instrumentos

que permiten ceder los derechos excedentes o totales de intensidad de
construcción no edificados que corresponden a un propietario respecto
de su predio, a favor de un tercero, sujetándose a las disposiciones de
los programas y a la autorización de la Secretaría de Desarrollo Urbano
(Seduvi).
3.4.6 Derecho de superficie
Este derecho es el que se otorga a una persona por tiempo determinado

o indeterminado para que siembre, plante o edifique a su costa en suelo
ajeno, mediante el pago de una renta o de forma gratuita, de modo que
se le faculta a disfrutar o disponer libremente de las siembras y planta-
ciones efectuadas y de los edificios construidos.
También se constituye el derecho de superficie cuando se mantiene
sobre el suelo una construcción a favor de otro, quien adquiere la pro-
piedad de ella. El derecho de superficie sólo puede constituirse por tiem-
po determinado; además, se extingue por no construir dentro del plazo
de dos años.
En los casos previstos en líneas anteriores, el dueño del terreno con-
servará la propiedad del suelo y, hecha la construcción, la propiedad de
ésta es de la persona en cuyo favor se constituyó el derecho de superfi-
cie. Así mismo, el derecho de superficie puede constituirse a título one-
roso o gratuito, por acto entre vivos o por testamento.
El negocio jurídico por el que se constituya el derecho de superficie
debe otorgarse en escritura pública y para ser oponible a terceros debe
inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
El derecho de propiedad sobre las construcciones a que se refieren

los artículos anteriores se denomina derecho de superficie y su titular se
llama superficiario.
El propietario de una construcción existente en terreno suyo, sobre
o debajo del suelo, puede enajenarla separadamente de éste, conservar
tanto la propiedad del terreno como la del suelo y el adquirente de la
construcción convertirse en titular del derecho de superficie.
Mientras subsista el derecho de superficie, son aplicables las disposi-
ciones siguientes:

I. Existen dos derechos de propiedad independientes, que son:
a) La propiedad de las construcciones, que es del superficiario.

b) La propiedad del terreno, que continúa siendo del dueño de éste.
II. No se confundirán las dos propiedades a que se refiere la fracción an-

terior.
III. El superficiario goza de una servidumbre de apoyo en provecho de la
construcción como predio dominante y por lo que hace a los cimien-
tos de ésta.
IV. El dueño del terreno y el superficiario gozarán recíprocamente del de-
recho del tanto y del derecho de retracto, en los términos estableci-
dos en el presente código, para el caso de que cualquiera de ellos pre-
tenda enajenar el terreno o la construcción.
El derecho de superficie se extingue al vencerse el plazo, en cuyo

caso son aplicables las disposiciones siguientes:
I. El propietario del suelo adquiere la propiedad de la construcción.

II. Si en el título constitutivo se pactó una prestación en favor del super-
ficiario, al extinguirse su derecho, el dueño del terreno debe cumplir
aquélla.
III. Con la extinción del derecho de superficie se extinguen los derechos
reales establecidos por el superficiario.
IV. El dueño del suelo se sustituye al superficiario en los contratos que éste
haya celebrado con otras personas respecto de la construcción y que,
sin crear derechos reales, transmitan el uso total o parcial de ésta.
En el caso previsto en esta fracción, será de dos años el plazo máxi-

mo durante el cual seguirán produciéndose, después de la extinción del
derecho de superficie, los efectos del contrato celebrado por el superfi-
ciario, aun cuando en él se hubiere pactado un plazo mayor.

El derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo edi-
ficado, salvo pacto en contrario.
Declarada la nulidad del negocio jurídico que dio origen al derecho de
superficie, si existe construcción, se aplicarán las reglas de la accesión. Lo
mismo se observará en el caso de rescisión de dicho negocio, salvo con-
venio en contrario.
Este derecho en realidad no se contempla en el Código Civil para el
Distrito Federal, pero sí en algunos códigos civiles para ciertos Estados de

3.5 Derechos reales de usufructo, uso y habitación 67
la República Mexicana, como Guerrero, Jalisco, Nuevo León, Puebla, Quin-
tana Roo y Tabasco.
3.5 Derechos reales de usufructo,

uso y habitación
3.5.1 Concepto de usufructo
El usufructo es el derecho temporal de usar una cosa ajena y de aprovechar

los frutos naturales o civiles de ésta, sin alterar la sustancia de la cosa en
cuestión; por tanto, se trata de un desmembramiento de la propiedad, algo
que puede decirse de todos los iura in re aliena, pero que, en este caso, se
advierte enseguida por simple comparación del término usufructo con la
definición de la propiedad como el ius utendi, fruendi et abutendi.
Según Justiniano y Paulo, usufructo es el derecho a usar y disfrutar
de las cosas, pero dejando a salvo la sustancia; además, es el derecho a
usar y disfrutar, mas no a disponer: jus alienis rebus utendi fruendi di sal-
va rerum subtantia. Usufructus est jus utendi et fruendi, sed non abutendi.21
Lo anterior significa que el usufructo se concibe como un derecho real
y temporal consistente en la facultad de gozar de un bien ajeno, conser-
vando su forma y sustancia.
El usufructuario se hace propietario de los frutos naturales por el he-
cho de cosecharlos y de dividir la cosecha en una parte que deberá rein-
vertirse y otra que es beneficio, de modo que sólo adquiere la propiedad
sobre esta última parte.
Los frutos civiles (como las rentas) se adquieren día a día, indepen-
dientemente de su cobro.
Aunque el usufructo se adhiere a su titular de tal manera que no es
transmisible y se extingue con su muerte, su goce puede cederse, rentar-
se, darse en prenda, etc. En estos últimos casos, el usufructo queda liga-
do a la vida del cedente, del arrendador o del deudor prendario; pero si
éste muere, el usufructo termina.
El Código de Napoleón consideró que el usufructo es un derecho de na-
turaleza especial. Esta forma de ejercer el derecho real está regulada en
el CCDF:
21 Antonio De Ibarrola, Cosas y sucesiones, 4a ed, Editorial Porrúa, México, 1977, pág 524.

Art 980. El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bie-

nes ajenos.
Para entender esta figura, se hará una breve mención acerca de la

propiedad. En el derecho romano se decía que la propiedad tenía tres
atributos:
1. Jus abutendi o derecho a disponer de la cosa. Se refiere a que el propie-

tario puede disponer libremente de un bien, siempre y cuando en el
ejercicio de ese derecho no abuse de él, con perjuicio para los demás.
Desde el punto de vista jurídico, se considera: “se abusa en el ejerci-
cio de un derecho de propiedad cuando se cause un daño al ejercitar
el derecho y no le reporte utilidad a su titular con su ejercicio”.22
2. Jus utendi o derecho a usar la cosa. El propietario de un bien puede uti-
lizar el bien de su propiedad.
3. Jus fruendi o derecho a disfrutar la cosa. Implica que el derecho a per-
cibir los frutos de un bien (como el dueño de un manzano) tiene el
derecho sobre las manzanas (frutos) que dé el árbol.
Puede ocurrir el desmembramiento de propiedad, en cuyo caso el

dueño no necesariamente puede usar la cosa, ni el que aprovecha un
bien o lo usa tiene que ser el dueño (por ejemplo: el arredramiento).
En el usufructo no se es dueño del bien, sino que se disfruta de bie-
nes ajenos, es decir, se tiene el jus fruendi, pero no el jus abutendi.
El usufructo también puede recaer sobre rentas, ya que éstas se con-
sideran frutos, de los cuales existen tres clases:
• Frutos naturales: son aquellos en los que no interviene el hombre.

• Frutos industriales: son aquellos producto de la intervención del
hombre.
• Frutos civiles: se refieren a las prestaciones derivadas de un acto jurí-
dico de carácter civil, como la renta que es producto de un contrato

de arrendamiento.
El usufructo se puede constituir de forma gratuita u onerosa, es decir,

obtener una contraprestación a cambio de conceder los frutos de un
bien. De la misma manera, se puede constituir por mandato de la ley o
22 Ernesto Gutiérrez y González, Derecho de las obligaciones, Editorial Porrúa, México, 1971,
pág 543.

por voluntad de las partes. Así mismo, puede recaer sobre bienes muebles
e inmuebles, corporales o incorporales; por tanto, el usufructo se puede
constituir sobre bienes y derechos.
Igualmente, el usufructo puede ser de carácter temporal si lleva un
elemento de caducidad, ser vitalicio si el título constitutivo lo establece o
si no se dice lo contrario, o ser por un tiempo fijo o hasta cierto día (arts
985, 986,1004 y 1469, CCDF).
En el usufructo debe conservarse la sustancia, ya que ésta correspon-
de al nudo propietario, lo cual quiere decir que se extingue por la pérdi-
da de la cosa; además, debe conservarse para restituirla y no ha de alte-
rarse su destino económico.
En cierto modo, el usufructo es intuitu personae, o sea, sólo dura mien-
tras viva la persona, mas no después de la muerte del usufructuario, ya que
el usufructo no se transmite por herencia; además, es enajenable, gravable
y arrendable, pero no embargable, como lo dispone el art 1002 del CCDF,
aunque sí lo son los frutos que produzca (art 544, fracc IX, CPCDF).
La hipoteca sobre derechos reales dura mientras éstos subsistan (arts
2903 y 2941-III, CCDF), pero si el hipotecado fuere el usufructo y éste con-
cluye por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que ven-
za el tiempo en que hubiese concluido, de no haber mediado el hecho vo-
luntario que le puso fin (art 2903).
Las corporaciones que no pueden adquirir, poseer o administrar bie-
nes raíces tampoco pueden tener usufructo constituido sobre bienes de
esta clase.
3.5.2 Bienes susceptibles de usufructo
El usufructo se puede constituir sobre toda clase de bienes, como los mue-
bles, inmuebles, fungibles o no fungibles, corpóreos o cosas e incorpó-
reos o derechos, así como sobre acciones o derechos personales.
El usufructo solamente puede constituirse sobre derechos que no sean

personalísimos o intransmisibles, debido a que éstos no pueden ser se-
parados de la persona del titular.23
23 José Castán Tobeñas, Derecho civil español, común y foral, vol 2, 9a ed, Editorial Reus, Ma-
drid, 1955, pág 26.

3.5.3 Elementos personales del usufructo
En el usufructo intervienen los sujetos siguientes:
a) Constituyente. Es quien crea el derecho de usufructo, generalmente

por medio de contrato o testamento.
b) Nudo propietario. Es quien tiene la propiedad de la cosa fructuaria,
despojada del uso y goce. Puede ser el mismo constituyente, quien
conserva la nuda propiedad, o atribuirse a un tercero.
c) Usufructuario. Es el titular del derecho real de usufructo, que puede ser
una persona física o una persona jurídica, y hay la posibilidad de con-
cederse a favor de una o varias personas, de manera simultánea suce-
siva, según dispone el art 982 del CCDF.
3.5.4 Clases de usufructo
El usufructo se clasifica como sigue:
1. Por su materia
a) Perfecto o regular. Es el que recae sobre bienes no consumibles.
b) Imperfecto o irregular. Es el que recae sobre bienes consumibles, en
cuyo caso recibe la denominación de cuasiusufructo.
2. Por su extensión
a) A título universal. Cuando recae sobre una universalidad o sobre una
parte alícuota de ella, en cuyo caso la nuda propiedad se reserva a los
herederos y el usufructo se concede a terceros.
b) A título particular. Cuando recae sobre un bien determinado, mueble
o inmueble, corpóreo o incorpóreo.
3. Por la naturaleza de los bienes

a) Sobre bienes corpóreos muebles e inmuebles. Específicamente el
usufructo recae sobre capitales, montes, viveros, ganados y árboles.
b) Sobre derechos personales y derechos reales.
4. Por el número de personas

a) A favor de una persona física o moral.

b) A favor de varias personas. En este caso, el usufructo se subdivide en
simultáneo y sucesivo:
• Simultáneo: si el usufructo se constituye simultáneamente a favor

de varias personas.
• Sucesivo: sólo tendrá lugar a favor de las personas que existan al
tiempo de comenzar el derecho del primer usufructuario; pero a la
muerte del primer usufructuario no se extingue el usufructo suce-
sivo, pues en este caso se transmiten el uso y goce de él a la per-
sona que corresponda.
5. Por su modo
a) Puro. Cuando no se sujeta a ninguna modalidad, es decir, condición,
término o carga.
b) Condicional. Se concibe como un acontecimiento futuro de realiza-
ción incierta, de cuyo cumplimiento depende el nacimiento de un de-
recho o su extinción; en el primer caso se trata de una condición sus-
pensiva y en el segundo de una resolutoria.
• Suspensiva. Mientras no se cumpla la condición, el derecho no po-

drá nacer.
• Resolutoria. El usufructo se constituye como si fuera puro y simple,
por lo cual comienza a surtir sus efectos inmediatamente y el usu-
fructuario entra en posesión de la cosa, pero cuando se cumple la
condición, se extingue el usufructo.
c) A plazo. Se refiere a un acontecimiento futuro de realización cierta, de

cuyo cumplimiento depende que el derecho surta sus efectos o se ex-
tinga; en el primer caso se llama suspensivo y en el segundo extintivo.
• Suspensivo. Es aquel que solamente aplaza los efectos del derecho

de usufructo.
• Extintivo. Ocurre cuando al cumplirse el término, se extingue el
usufructo.
6. Por su origen
a) Legales. Son aquellos constituidos por la ley.
b) Voluntarios. Son los que deben su existencia a la voluntad de los par-
ticulares manifestada en acto jurídico inter vivos (contrato) o mortis

causa (testamento), además de los adquiridos por los actos mixtos,

como la prescripción.
7. Por su objeto
a) Propio, perfecto o normal cuando recae sobre cosas no consumibles.
b) Impropio, imperfecto o anormal. Si recae sobre cosas consumibles, se
trata del cuasiusufructo.
3.5.5 Modos de constituirse el usufructo
Las formas constitutivas del usufructo son las siguientes:
1. Contrato. El usufructo puede constituirse por contrato a título gra-

tuito o a título oneroso y consta principalmente de las formas que siguen:
a) Por enajenación. Se transmite generalmente por venta o por donación;

también puede existir si el dueño de la cosa fructuaria se reserva la
nuda propiedad y concede a otro distinto del dueño del usufructo.
b) Por retención. El usufructo se constituye per deductionem, es decir, el
dueño de la cosa transmite el dominio del bien, pero se reserva el usu-
fructo.
c) Por desprendimiento. El dueño de la cosa concede el usufructo a un
sujeto y la nuda propiedad a otro.
Para constituir por contrato, el usufructo es necesario:
a) Ser propietario de la cosa, debido a que se trata de un desmembra-

miento del derecho de propiedad.
b) Tener capacidad para enajenar.
2. Testamento. El usufructo puede constituirse por testamento, a título

particular cuando se transmite el uso y goce de una cosa mediante lega-
do, o a título universal cuando el usufructo universal se reserva a los he-
rederos.
3. Prescripción. El usufructo puede adquirirse por prescripción, para
lo cual se requiere una posesión a título de usufructuario, pacífica, conti-
nua y pública, y puede ser de buena o mala fe.
4. Ley. Esta forma de constitución del usufructo se reconoce para quie-
nes ejercen la patria potestad a efecto de que puedan tener la administra-

ción y la mitad del usufructo sobre los bienes de los hijos sometidos a ella,
siempre y cuando se trate de bienes que no adquirieron por su trabajo.
5. Derecho de superficie. Este derecho es el otorgado a una persona por
tiempo, determinado o indeterminado, para que siembre, plante o edifique
a su costa en suelo ajeno, mediante el pago de una renta o en forma gra-
tuita, quedando facultado para disfrutar y disponer libremente de las siem-
bras y plantaciones efectuadas y de los edificios construidos. Tal derecho
se encuentra vigente en los códigos civiles de Coahuila, Guerrero, Jalisco,
Nuevo León, Puebla, Quintana Roo y Tabasco.
3.5.6 Derechos del usufructuario
El usufructuario tiene derecho a ejercitar todas las acciones y excepcio-

nes reales, personales o posesorias y a ser considerado parte en todo liti-
gio, aunque sea seguido por el propietario, siempre que en él se interese
el usufructo. Así mismo, tiene derecho a percibir todos los frutos, natura-
les, industriales o civiles. Los frutos naturales o industriales pendientes al
tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario y los pen-
dientes al tiempo de extinguirse el usufructo son del propietario. Ni éste
ni el usufructuario tienen que hacerse abono alguno por razón de labores,
semillas u otros gastos semejantes, lo cual no perjudica a los aparceros o
arrendatarios que tengan derecho a percibir alguna porción de frutos, al
tiempo de comenzar o extinguirse el usufructo.
Los frutos civiles pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo
que dure el usufructo, aun cuando no estén cobrados.
Si el usufructo abarcara cosas que se deterioran por el uso, el usu-
fructuario tendrá derecho a servirse de ellas y emplearlas según su desti-
no, aunque no estará obligado a restituirlas, al concluir el usufructo, sino
en el estado en que se encuentren; pero tiene obligación de indemnizar
al propietario del deterioro que hubiere sufrido por dolo o negligencia.
Si el usufructo incluye cosas que no pueden usarse sin consumirse, el

usufructuario tendrá el derecho a consumirlas, pero está obligado a resti-
tuirlas, al terminar el usufructo, en igual género, cantidad y calidad. Si no
es posible hacer la restitución, estará obligado a pagar su valor si se
hubiesen dado estimadas, o su precio corriente al tiempo de cesar el usu-
fructo si no se estimaron.
Si el usufructo se constituye sobre capitales impuestos a réditos, el usu-
fructuario sólo hará suyos éstos mas no aquéllos, pero para que el capital
se redima anticipadamente, para que se haga novación de la obligación

primitiva, para que se sustituya la persona del deudor (si no se trata de

derechos garantizados con gravamen real), así como para que el capital
redimido vuelva a imponerse, se necesita el consentimiento del usufruc-
tuario.
El usufructuario de un monte disfruta de todos los productos que pro-
vengan de éste, según su naturaleza. Si el monte fuere tallar o de made-
ras de construcción, el usufructuario podrá hacer en él las talas o cortes
ordinarios que haría el dueño, pero apegado al modo, porción o época a
las leyes especiales o a las costumbres del lugar.
En los demás casos, el usufructuario no podrá cortar árboles por el pie,
como no sea para reponer o reparar algunas de las cosas usufructuadas, en
cuyo caso acreditará previamente al propietario la necesidad de la obra.
El usufructuario podrá utilizar los viveros, sin perjuicio de su conser-
vación y según las costumbres del lugar y lo dispuesto en las leyes res-
pectivas.
Corresponde al usufructuario el fruto de los aumentos que reciban las
cosas por accesión y el goce de las servidumbres que tenga a su favor.
No corresponden al usufructuario los productos de las minas que se
exploten en el terreno dado en usufructo, a no ser que expresamente se le
concedan en el título constitutivo del usufructo o que éste sea universal;
pero debe indemnizarse al usufructuario de los daños y perjuicios que se
le originen por la interrupción del usufructo a consecuencia de las obras
que se practiquen para el laboreo de las minas.
El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada,
así como enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos
los contratos que celebre como usufructuario terminarán con el usufruc-
to. Igualmente, el usufructuario puede hacer mejoras útiles y puramente
voluntarias, pero no tiene derecho a reclamar su pago, aunque sí retirarlas,
siempre sin detrimento de la cosa en que esté constituido el usufructo.
El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo puede enaje-
narlos, con la condición de que se conserve el usufructo.

El usufructuario goza del derecho del tanto. Es aplicable lo dispuesto en
el art 973 del CCDF en lo que se refiere a la forma para dar el aviso de ena-
jenación y al tiempo para usar el derecho del tanto.
3.5.7 Obligaciones del usufructuario
El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:

a) A formar a sus expensas, con citación del dueño, un inventario de los
bienes, en el cual haga tasar los muebles y constar el estado en que
se hallen los inmuebles.
b) A dar la correspondiente fianza de que disfrutará de las cosas con
moderación y las restituirá al propietario con sus accesiones al extin-
guirse el usufructo, no empeoradas ni deterioradas por su negligen-
cia, salvo lo dispuesto en el art 434 del CCDF.
El donador que se reserve el usufructo de los bienes donados estará

dispensado de dar la fianza referida, si no se ha obligado expresamente
a ello. A su vez, el que se reserva la propiedad puede dispensar al usu-
fructuario de la obligación de afianzar.
Si el usufructo fuere constituido por contrato y el que contrató que-
dare como propietario y no exigiere en el contrato la fianza, no estará
obligado el usufructuario a darla; pero si quedare como propietario un
tercero, podrá pedirla aunque no se haya estipulado en el contrato.
Si el usufructo se constituye por título oneroso y el usufructuario no
presta la fianza correspondiente, el propietario tendrá el derecho a inter-
venir la administración de los bienes para procurar su conservación, su-
jetándose a las condiciones prescritas en el art 1047 CCDF y percibiendo
la retribución que en él se concede.
Cuando el usufructo es a título gratuito y el usufructuario no otorga
la fianza, el usufructo se extingue en los términos del art 1038, fracc IX,
del CCDF.
El usufructuario, dada la fianza, tendrá derecho a gozar de todos los
frutos de la cosa desde el día en que, conforme al título constitutivo del
usufructo, debió comenzar a percibirlos.
En los casos señalados en el art 1002, el usufructuario es responsable
del menoscabo que tengan los bienes por culpa o negligencia de la per-
sona que le sustituya.
Si el usufructo se constituye sobre ganados, el usufructuario estará

obligado a reemplazar con las crías las cabezas que falten por cualquier
causa.
Si el ganado en que se constituyó el usufructo perece sin culpa del
usufructuario, por efecto de una epizootia o de algún otro acontecimien-
to no común, el usufructuario cumplirá con entregar al dueño los despo-
jos que se hayan salvado de esa calamidad.
Si el rebaño perece en parte y sin culpa del usufructuario, continuará
el usufructo en la parte que queda.

El usufructuario de árboles frutales está obligado a replantar los pies

muertos naturalmente.
Si el usufructo se ha constituido a título gratuito, el usufructuario es-
tará obligado a hacer las reparaciones indispensables para mantener la
cosa en el estado en que se encontraba cuando la recibió.
El usufructuario no estará obligado a hacer dichas reparaciones si la
necesidad de éstas proviene de vejez, vicio intrínseco o deterioro grave
de la cosa, anterior a la constitución del usufructo.
Si el usufructuario quiere hacer las reparaciones referidas, deberá ob-
tener antes el consentimiento del dueño, y en ningún caso tendrá dere-
cho a exigir indemnización de ninguna especie.
En el caso del art 1018, el propietario tampoco está obligado a hacer las
reparaciones, pero si las hace no tendrá derecho a exigir indemnización.
Si el usufructo se ha constituido a título oneroso, el propietario tendrá
obligación de hacer todas las reparaciones convenientes para que la cosa,
durante el tiempo estipulado en el convenio, pueda producir los frutos
que ordinariamente se obtenían de ella al tiempo de la entrega.
Si el usufructuario quiere hacer en este caso las reparaciones, deberá
dar aviso al propietario y, previo este requisito, tendrá derecho a cobrar
su importe al fin del usufructo. La omisión del aviso al propietario hace
responsable al usufructuario de la destrucción, pérdida o menoscabo de
la cosa por falta de las reparaciones y le priva del derecho a pedir indem-
nización si él las hace.
Toda disminución de los frutos que provenga de imposición de con-
tribuciones o cargas ordinarias sobre la finca o cosa usufructuada es por
cuenta del usufructuario.
La disminución que por las propias causas se verifique, no en los fru-
tos sino en la finca o cosa usufructuada, será de cuenta del propietario; y
si éste, para conservar íntegra la cosa, hace el pago, tendrá derecho a que
se le abonen los intereses de la suma pagada por todo el tiempo que el
usufructuario continúe gozando de la cosa.

Si el usufructuario hace el pago de la cantidad, no tendrá derecho a
cobrar intereses y éstos quedarán compensados con los frutos que reciba.
El que por sucesión adquiera el usufructo universal está obligado a
pagar por entero el legado de renta vitalicia o pensión de alimentos. A su
vez, el que por el mismo título adquiera una parte del usufructo universal
pagará el legado o la pensión en proporción a su cuota.
El usufructuario particular de una finca hipotecada no está obligado a
pagar las deudas para cuya seguridad se constituyó la hipoteca.

3.5.8 Extinción del usufructo
El usufructo se extingue en los casos siguientes:
a) Por muerte del usufructuario. El usufructo es vitalicio y se extingue por

la muerte del usufructuario, ya que es una figura personal, salvo pac-
to en contrario.
b) Vencimiento del plazo. El usufructo se extingue al vencer el plazo.
c) Por el cumplimiento de la condición resolutoria. Al realizarse dicha con-
dición se produce su extinción.
d) Por consolidación. Existe cuando el usufructuario adquiere la propiedad.
e) Por prescripción negativa. Si el usufructuario no usa ni disfruta la cosa
y la abandona, renunciará tácitamente a ese derecho, siempre y cuan-
do el abandono sea continuo. El plazo para la prescripción negativa
es el de 10 años.
f) Por renuncia expresa. La renuncia debe ser expresa y constar en un
documento público o privado o manifestarse verbalmente ante testi-
gos; también puede ser unilateral (como la declaración del usufruc-
tuario que renuncia a ese derecho), bilateral (cuando se efectúa me-
diante contrato con el propietario), onerosa (cuando se renuncia a
cambio de una contraprestación de dinero, bienes o servicios) o gra-
tuita (cuando se renuncia sin recibir esa contraprestación a cambio).
g) Por pérdida total de la cosa. El usufructo se extingue por la pérdida to-
tal de la cosa y, en caso de que la destrucción no sea total, el derecho
continúa sobre lo que haya quedado de la cosa.
h) Por revocación del dominio del que constituyó el usufructo. Existe cuan-
do el dueño del objeto constituye el usufructo sobre un bien de do-
minio revocable, en cuyo caso el usufructuario tiene la obligación de
devolver la cosa a su antiguo dueño.
i) Por falta de fianza en el usufructo a título gratuito. El usufructo se ex-
tinguirá si no se otorga fianza en el usufructo a título gratuito, a me-

nos que exista dispensa del dueño de la cosa usufructuada.
3.5.9 Efectos de la extinción

del usufructo
El usufructo se extingue cuando termina el uso y goce que tenía el usu-

fructuario, pero éste aún tiene ciertos derechos, como los siguientes:

a) Cobrar el importe de ciertas mejoras en el usufructo a título oneroso,

cuando el nudo propietario no cumplió con la obligación de hacerlas
y el usufructuario las realizó sin previo aviso.
b) Retirar las mejoras útiles o voluntarias, siempre que no sean en de-
trimento de la cosa, ni la alteren.
3.5.10 Usufructos especiales

Estos usufructos son aquellos que, como su nombre se indica, resultan es-
peciales; así, por su relevancia en la sociedad mexicana es necesario
mencionarlos, a saber:
a) Usufructo de un inmueble hipotecado. El usufructuario particular de

una finca hipotecada no está obligado a pagar las deudas para cuya
seguridad se constituyó la hipoteca (art 1029, CCDF).
b) Usufructo sobre derechos. El usufructo también se puede constituir so-
bre derechos reales y sobre derechos personales o de crédito, siempre
y cuando no sean personalísimos o intransmisibles.
c) Usufructo sobre acciones. El usufructuario de las acciones tendrá de-
recho a participar en las ganancias sociales obtenidas durante el pe-
riodo de usufructo y que se repartan dentro de él. El ejercicio de los
demás derechos del socio corresponde al nudo propietario de las ac-
ciones, como los derechos del voto, de información, de impugnación
y de concurrir a la ampliación de capital.
3.6 Cuasiusufructo
Desde el comienzo de la época imperial, se puede obtener el usufructo

sobre patrimonio que comprende bienes consumibles24 y de esta posibi-
lidad empieza la figura del cuasiusufructo sobre bienes consumibles, que
obliga al usufructuario a devolver igual cantidad de cosas, de igual cali-

dad, cuando termina usufructo.
La diferencia entre el usufructo y el cuasiusufructo es que aquél tiene
por objeto bienes consumibles de los cuales el usufructuario no responde
de la pérdida del objeto por fuerza mayor, mientras que el cuasiusufruc-
tuario sí responde en ese caso. Este cuasiusufructo existe también res-
24 Digesto, 7.5.1.

3.7 Uso 79
pecto de créditos, de modo que el cuasiusufructuario se hace propietario
de los créditos en cuestión, que se transforman en dinero efectivo, sobre
el cual continúa el cuasiusufructo.
El cuasiusufructo se constituye sobre cosas consumibles, en cuyo
caso el usufructuario tiene derecho a consumirlas, así como la obligación de
restituirlas al terminar el usufructo en igual género, cantidad y calidad;
de no ser posible la restitución, deberá pagar su valor al propietario.
3.6.1 Características del cuasiusufructo
a) Es un título traslativo de dominio, por lo cual es cuasiusufructuario se

hace dueño del bien que recae, teniendo plena propiedad sobre él.
b) El cuasiusufructuario puede enajenar.
c) El cuasiusufructuario, al ser propietario, responde de los riesgos que
sufra el bien, pues el dueño resiente el caso fortuito.
d) El cuasiusufructuario no está obligado a devolver la misma cosa, sino
que puede ser su equivalente.
3.7 Uso
Conforme al art 1049 del CCDF, el uso es un derecho real que consiste en
percibir los frutos de un bien ajeno, necesario para la subsistencia de
una persona y de su familia, aunque ésta aumente.
El uso es un acto de generosidad de una persona a otra, una ayuda a
las personas, en cuyo caso no se obtiene nada a cambio, es decir, es gra-
tuito. Siempre lo será, pues si se cobrara por el uso se confundiría con
otros contratos, como el de arrendamiento. El uso da derecho a percibir
los frutos de un bien ajeno que satisfagan las necesidades de la persona
de su familia. A diferencia del usufructo, en el uso no se pueden utilizar
los frutos con fines de lucro.

El derecho de uso no se puede enajenar (transmitir), gravar por ejem-
plo, (imponerle una hipoteca) ni rentar. El uso tiene carácter intransmisi-
ble, es decir, el usuario no puede transmitir su derecho, mientras aquí sí
puede hacerlo en el usufructo, como consecuencia de las anteriores ca-
racterísticas individuales de la persona a quien se concede, es decir, sólo
es a ésa persona y no a ninguna otra.

3.8 Habitación
El derecho real de habitación consiste en la ocupación gratuita, en una casa

ajena, de las “piezas”, como lo establece el CCDF necesarias para una per-
sona y su familia.
Art 1050. La habitación da, a quien tiene este derecho, la facultad de ocu-
par gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las
personas de su familia.
Al igual que el uso, la habitación implica un acto generoso de una per-

sona a otra y se limita a la ocupación del espacio necesario para vivir.
La ley no establece para el uso ni para la habitación lo que se debe en-
tender por necesario, pero lo más conveniente es pensar que se debe
atender el caso concreto, pues las necesidades de una familia de tres
miembros no son las mismas que las de una familia de siete. Este dere-
cho tampoco puede gravarse, enajenarse ni arrendarse, ya que es un de-
recho personalísimo.
El usufructo, el uso y la habitación están íntimamente ligados, ya que
tienen como fin común otorgar derechos a otros para servirse de bienes
ajenos, derechos que otorga el propietario. En el usufructo los derechos
que se otorgan son casi similares a los del propietario, en el uso se refie-
ren a la percepción de los frutos y en la habitación se limitan a la ocupa-
ción gratuita de un espacio.
Los derechos de habitación se distinguen del arrendamiento por ser
reales y también porque se extinguen con la muerte de su titular.
3.9 Servidumbres legales, voluntarias; su regulación
Además de las servidumbres reales y personales, la doctrina posclásica

conocía servidumbres personales irregulares, o sea, servidumbres que

normalmente serían reales, pero que quedaban restringidas a la vida del
titular. Una mejor base para la existencia de servidumbres personales
irregulares en el derecho mexicano sería la amplitud que establece el art
1109 del Código Civil para el Distrito Federal, que parece conceder a la au-
tonomía de la voluntad en materia de servidumbres.
La servidumbre es un acto voluntario o por disposición de la ley que
permite resolver conflictos originados por condiciones geográficas. Este
acto es necesario para resolver impedimentos de índole física o geográ-

3.9 Servidumbres legales, voluntarias; su regulación 81
fica cuando, por ejemplo, un predio no tiene salida o servicios públicos,
como el tránsito, acceso y desagüe, entre otros; es decir, el terreno se en-
cuentra aislado por otros predios debido a una mala planificación o por
hacinamiento.
La servidumbre es una carga (gravamen) que se impone a favor del
dueño de un predio y a cargo de otro fundo, propiedad de distinto due-
ño, para beneficio o utilidad del segundo.
El art 1057 del CCDF establece:
La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en bene-
ficio de otro perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama pre-
dio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
3.9.1 Características de la servidumbre
a) Derecho real que se ejerce sobre un bien para su aprovechamiento

parcial.
b) Se constituye siempre en dos predios.
c) Los predios deben pertenecer a dueños distintos, en cuyo caso hay un
predio llamado dominante y otro sirviente.
d) Se beneficia al dueño de un predio, lo cual se traduce en una carga
para el dueño del predio sirviente, ya que proporciona un servicio.
Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre

muchos dueños, la servidumbre no se modificará y cada uno de ellos de-
berá tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el
dividido entre muchos, cada porcionero podrá usar por entero la servi-
dumbre, sin variar el lugar de su uso, ni agravarlo de otra manera. Mas si
la servidumbre se hubiere establecido en favor de una sola de las partes del
predio dominante, sólo el dueño de ésta podrá continuar disfrutándola.
Las servidumbres pueden nacer de la ley o de un acuerdo de volunta-

des; así, existen servidumbres legales porque protegen los intereses de la
colectividad, asegurando el óptimo ejercicio de los derechos de todos y
no de un solo individuo. En cambio, si únicamente están en juego inte-
reses entre particulares, se podrá constituir una servidumbre voluntaria.
Según el CCDF, existen diversos tipos de servidumbres:
a) De desagüe. Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas por
el declive natural que cae de los predios superiores.

b) De acueducto. Cuando para llevar agua a un predio se requiere pasar

por uno o varios predios la tubería.
c) De paso, cuando un predio se encuentra aislado por otros que lo ro-
dean y la gente tiene que pasar por ellos necesariamente para llegar
al primero.
3.9.1.1 Servidumbre legal
Esta servidumbre es la establecida por la ley, con base en la situación de

los predios y en vista de la utilidad pública y privada conjuntamente.
3.9.1.2 Servidumbre legal de desagüe
Dicha servidumbre ocurre cuando los predios están sujetos a recibir las
aguas que naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o
industriales que se hagan, caigan de los superiores, así como la piedra
o tierra que arrastren en su curso.
Cuando un predio rústico o urbano se encuentre enclavado entre
otros, los dueños de los predios circunvecinos estarán obligados a permi-
tir el desagüe del central. Las dimensiones y la dirección del conducto del
desagüe, si no se ponen de acuerdo los interesados, las fijará el juez, pre-
vio informe de peritos y audiencia de los interesados, observándose, en
cuanto fuere posible, las reglas dadas para la servidumbre de paso.
3.9.1.3 Servidumbre legal de acueducto
Esta servidumbre existe cuando quien quiera usar agua de la que pueda
disponer tiene derecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, con
obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los de los predios in-
feriores sobre los cuales se filtren o caigan las aguas.

Quien ejercite este derecho a hacer pasar las aguas está obligado a
construir el canal necesario en los predios intermedios, aunque en ellos
haya canales para el uso de otras aguas. Los edificios, sus patios, jardines
y demás dependencias se exceptúan de esta servidumbre. También se de-
berá conceder el paso de las aguas a través de los canales y acueductos
del modo más conveniente, con tal de que el curso de las aguas que se
conducen por éstos y su volumen no sufra alteración, ni las de ambos
acueductos se mezclen.

Si fuere necesario hacer pasar el acueducto por un camino, río o to-
rrente públicos, se deberá obtener indispensable y previamente el
permiso de la autoridad bajo cuya inspección estén el camino, río o to-
rrente.
Quien pretenda usar el derecho de servidumbre legal de acueducto
deberá previamente:
a) Justificar que puede disponer del agua que pretende conducir;

b) Acreditar que el paso que solicita es el más conveniente para el uso a
que destina el agua;
c) Acreditar que dicho paso es el menos oneroso para los predios por
donde debe pasar el agua;
d) Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, según estimación
de peritos y 10% más;
e) Resarcir los daños inmediatos, con inclusión del que resulte por divi-
dirse en dos o más partes el predio sirviente, y de cualquier otro de-
terioro.
También esta servidumbre legal de acueducto trae consigo el derecho

de tránsito para las personas y animales, y el de conducción de los ma-
teriales necesarios para el uso y reparación del acueducto, así como para
el cuidado del agua que se conduce por él.
En las servidumbres de acueducto y de paso se debe otorgar una in-
demnización al predio sirviente, en caso de ocasionar algún perjuicio.
3.9.1.4 Servidumbre legal de paso
Esta servidumbre existe cuando el propietario de una finca o heredad en-

clavada entre otras ajenas sin salida a la vía pública tiene derecho a exigir
paso para el aprovechamiento de aquéllas por las heredades vecinas, sin
que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que una indem-
nización equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen.
La acción para reclamar esta indemnización es prescriptible; empero,
aunque prescriba, no cesa por este motivo el paso obtenido.
El dueño del predio sirviente tiene derecho a señalar el lugar en don-
de haya de construirse la servidumbre de paso.
Si hubiere varios predios por donde pueda darse el paso a la vía pú-
blica, el obligado a la servidumbre será aquel por donde fuere más corta
la distancia, siempre que no resulte muy incómodo y costoso el paso por

ese lugar. Si la distancia fuere igual, el juez designará cuál de los dos pre-
dios ha de dar el paso.
Cuando para establecer comunicaciones telefónicas particulares en-
tre dos o más fincas, o para conducir energía eléctrica a una finca, sea ne-
cesario colocar postes y tender alambres en terrenos de una finca ajena, el
dueño de ésta tiene obligación de permitirlo, mediante la indemnización
correspondiente. Esta servidumbre trae consigo el derecho de tránsito de
las personas y el de conducción de los materiales necesarios para la cons-
trucción y vigilancia de la línea.
3.9.2 Servidumbres voluntarias
Estas servidumbres son aquellas que cuando el propietario de una finca

o heredad puede establecer en ella cuantas servidumbres tenga por con-
veniente, en el modo y la forma que mejor le parezca, siempre que no
contravenga las leyes, ni perjudique derechos de un tercero.
Sólo pueden construir servidumbres las personas que tienen derecho
a enajenar; los que no pueden enajenar inmuebles sino con ciertas so-
lemnidades o condiciones no pueden, sin ellas, imponer servidumbres
sobre los bienes inmuebles.
Si fueren varios los propietarios de un predio, sólo se podrán impo-
ner servidumbres con el consentimiento de todos.
Si al ser varios los propietarios uno solo de ellos adquiere una servi-
dumbre sobre otro predio a favor del común, de ella podrán aprovecharse
todos los propietarios, quedando obligados a los gravámenes naturales
que traiga consigo y a los pactos con que se haya adquirido.
3.9.2.1 Formas de adquirir las servidumbres voluntarias
Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por cualquier títu-

lo legal, incluso la prescripción. A su vez, las servidumbres continuas no

aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, no podrán adquirirse
por prescripción.
Al que pretenda tener derecho a una servidumbre toca probar, aun-
que esté en posesión de ella, el título en virtud del cual la goza.
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas,
establecido o conservado por el propietario de ambas, se considera, si
se enajenaren, título para que la servidumbre continúe, a no ser que, al

tiempo de dividirse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo con-
trario en el título de enajenación de cualesquiera de ellas.
Al constituirse una servidumbre se entienden concedidos todos los me-
dios necesarios para su uso; extinguida aquélla, cesan también estos de-
rechos accesorios.
3.9.2.2 Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios

entre los que está constituida alguna servidumbre voluntaria
El uso y la extensión de las servidumbres establecidas por la voluntad del

propietario se arreglarán de acuerdo con los términos del título en que
tengan su origen.
• Derechos
a) El dueño del predio sirviente puede ejecutar las obras que hagan me-
nos gravosa la servidumbre, si de ellas no resulta perjuicio alguno al
predio dominante.
b) Si el dueño del predio dominante se opone a las obras de que trata el
art 1124, el juez decidirá, previo informe de peritos.
c) Cualquier duda sobre el uso y extensión de la servidumbre se decidi-
rá en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, sin imposibi-
litar o hacer difícil el uso de la servidumbre.
d) El dueño del predio sirviente, si el lugar primitivamente designado
para el uso de la servidumbre llegase a presentarle graves inconve-
nientes, podrá ofrecer otro que sea cómodo al dueño del predio do-
minante, quien no podrá rehusarlo si no se perjudica.
• Obligaciones
a) Corresponde al dueño del predio dominante hacer a su costa todas

las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre.
b) El dueño tiene obligación de hacer a su costa las obras que fueren ne-
cesarias para que al dueño del predio sirviente no se le causen, por la
servidumbre, más gravámenes que el consiguiente a ella; y si por su
descuido u omisión se causare otro daño, estará obligado a la indem-
nización.
c) Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado en el título cons-
titutivo de la servidumbre a hacer alguna cosa o a costear alguna

obra, se librará de esta obligación si abandona su predio al dueño del

dominante.
d) El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno
la servidumbre constituida sobre éste.
e) Si de la conservación de dichas obras se siguiere algún perjuicio al pre-
dio dominante, el dueño del sirviente estará obligado a restablecer las
cosas a su antiguo estado y a indemnizar de los daños y perjuicios.
3.9.3 Extinción de las servidumbres
Las servidumbres voluntarias se extinguen:
a) Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios:

dominante y sirviente; y no reviven por una nueva separación, salvo
lo dispuesto en el art 1116; pero si el acto de reunión era resoluble por
su naturaleza y llega el caso de la resolución, renacerán las servi-
dumbres como estaban antes de la reunión.
b) Por el no uso: cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por
el no uso de tres años, contados desde el día en que dejó de existir el
signo aparente de la servidumbre; cuando fuere discontinua o no apa-
rente, por el no uso de cinco años, contados desde el día en que dejó
de usarse por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente acto con-
trario a la servidumbre, o por haber prohibido que se usare de ella. Si
no hubo acto contrario o prohibición, aunque no se haya usado la ser-
vidumbre, o si hubo tales actos, pero continúa el uso, no correrá el
tiempo de la prescripción.
c) Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño del predio sirviente
a tal estado que no pueda usarse la servidumbre. Si en lo sucesivo los
predios se restablecen de manera que pueda utilizarse la servidum-
bre, revivirá ésta, a no ser que desde el día en que pudo volverse a
usar haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción.

d) Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del predio do-
minante.
e) Cuando constituida en virtud de un derecho revocable se vence el pla-
zo, se cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe po-
ner término a aquél.
Si los predios entre los que está constituida una servidumbre legal pa-
san a poder de un mismo dueño, dejará de existir la servidumbre; pero

3.10 Derechos de autor 87
separadas nuevamente las propiedades, revive aquélla, aun cuando no se
haya conservado ningún signo aparente.
Las servidumbres legales establecidas como de utilidad pública o co-
munal se pierden por el no uso de cinco años, si se prueba que durante
este tiempo se ha adquirido, por el que disfrutaba aquéllas, otra servi-
dumbre de la misma naturaleza, por distinto lugar.
El dueño de un predio sujeto a una servidumbre legal puede, por me-
dio de convenio, librarse de ella con las restricciones siguientes:
a) Si la servidumbre está constituida a favor de una demarcación terri-
torial del Distrito Federal, el convenio no surtirá efectos respecto de
toda la comunidad si al celebrarse no ha intervenido el Gobierno del
Distrito Federal en representación de ella; pero producirá acción con-
tra cada uno de los particulares que hayan renunciado a dicha servi-
dumbre.
b) Si la servidumbre es de uso público, el convenio será nulo en todo
caso.
c) Si la servidumbre es de paso o desagüe, el convenio se entenderá
celebrado con la condición de que lo aprueben los dueños de los pre-
dios circunvecinos o por lo menos el dueño del predio por donde nue-
vamente se constituya la servidumbre.
d) La renuncia de la servidumbre legal de desagüe sólo será válida cuan-
do no se oponga a los reglamentos respectivos. Si el predio domi-
nante pertenece a varios dueños proindiviso, el uso que haga uno de
ellos aprovechará a los demás para impedir la prescripción.
Si entre los propietarios hubiere alguno contra quien por leyes espe-
ciales no pueda correr la prescripción, ésta no correrá contra los demás.
El modo de usar la servidumbre puede prescribir en el tiempo y de la
manera que la servidumbre tenga.
3.10 Derechos de autor
Este tipo de derechos es y ha sido estudiado por algunos tratadistas den-

tro del campo de los derechos de propiedad, pues consideran que forman
parte de un grupo que el derecho civil llama propiedad inmaterial; en
cambio, otros tratadistas ubican esta clase de derechos como concesio-
nes o privilegios dada su naturaleza temporal de vigencia, pero les niegan
el carácter de propiedad o de derechos reales.

Los bienes intelectuales se consideran bienes incorpóreos, pues son

producto del ingenio humano y creaciones del alma y constituyen un
bien jurídico de naturaleza incorpórea, protegidos en especial por una vía
jurídica distinta del derecho de propiedad común sobre cosas materiales,
diametralmente opuesta por su temporalidad, límites y excepciones a la
estabilidad de la propiedad material inmueble y a la relativa movilidad de
la propiedad inmueble.
3.10.1 Antecedentes históricos
En el derecho romano sólo se legislaban tres categorías de derechos: per-

sonales, obligaciones y reales, y en esta última se admitió la propiedad de
una creación intelectual exteriorizada en un cuerpo material, o sea, que
quedara plasmado: un manuscrito (aunque fuese en piedra), dibujo, es-
cultura, pintura, etcétera.
Hasta iniciado el siglo XV, como consecuencia de la invención de la
imprenta, se pudieron plasmar lo llamado en este libro creaciones del
alma, como la palabra y el sentir del humano. Con ello evolucionó la re-
producción y se dio a conocer la obra, lo cual trajo como resultado el sis-
tema de privilegios, conocido también como sistema formalista, ya que el
autor debía reunir una serie de formalidades.
Dicho sistema sólo estuvo vigente en Europa durante los siglos XVI al
XVIII y consistía en un permiso que el Estado otorgaba a los autores, como
una gracia especial, por el cual obtenían la facultad de imprimir y vender
sus obras, en las condiciones que se establecían previo examen y análi-
sis exhaustivo de la obra. Los ciudadanos que hubieran publicado sus
obras sin haberse apegado al sistema formalista eran sancionados de ma-
nera severa.25
José Torre Revello dice al respecto:
Por una real pragmática expedida en 1558, se prohibía circular en Castilla
cualquier libro impreso sin licencia del rey y de su Consejo, aunque hubie-
re sido estampado en Aragón, Valencia, Cataluña y Navarra, que gozaban de
fueros regionales. Para obtener la codiciada licencia del libro por imprimir-
se era necesario que el autor presentase el manuscrito de la obra, después
de censurado, al escribano de la Cámara del Consejo, quien rubricaba todas
sus páginas.
25 Pedro Carlos Acebey, “Bases para una reforma de la legislación americana”, en Revista
Mexicana de la Propiedad Industrial y Artística, México, enero-junio de 1971, pág 58.

Una vez enmendado y censurado el manuscrito de una obra, se remi-
tía a la imprenta y servía de original para la tirada. Efectuada la edición
debería devolverse al Consejo con uno o dos ejemplares impresos, hacién-
dose entonces confrontar debidamente, conforme la edición, con el ma-
nuscrito y se otorgaba al autor la licencia, la tasa de venta de los pliegos y
la cédula de privilegio, siendo obligación estampar el nombre del autor, si
este manuscrito original pasaba al Archivo del Consejo, para que en un li-
bro que en éste se llevaba se anotara el título de la obra, las licencias otor-
gadas y el nombre del autor y de las personas que examinaron el original.26
En 1752 se promulgó una resolución para los reinos de Castilla y Ara-

gón mediante la cual se establecían las reglas a las cuales debían some-
terse los impresores de libros y se reglamentaba también la venta de és-
tos, de acuerdo con la licencia respectiva del Consejo de Castilla.
En 1813, las cortes españolas dictaron una ley sobre propiedad inte-
lectual, cuyos términos se inspiraban en el régimen legal sancionado en
Francia el 24 de julio de 1793.27 Después en 1834 se dictó una regla-
mentación sobre imprenta y un nuevo régimen legal sobre propiedad li-
teraria, pero hasta 1847 entraron en vigor.
Posteriormente surgió la Ley Federal de la Propiedad Intelectual el 10
de enero de 1879, que entró en vigor hasta el 11 de noviembre de 1987.
A su vez, la ley española de 1879 sirve de modelo a casi todas las legis-
laciones de los Estados latinoamericanos, por lo cual se continúo con el
sistema formalista.
En las colonias inglesas de América también se implantó un sistema
formalista, aun cuando la base de las legislaciones fue el Statute of Anne,
sancionado en Inglaterra en 1709, por medio del cual se otorgaba a los
autores un derecho exclusivo para publicar sus obras por 14 años, con la
condición de que sus títulos se inscribieran en el Libro de Registro de
la Company or Stationers.
La primera ley federal sobre propiedad intelectual se promulgó en Es-
tados Unidos en 1790 como resultado de su declaración de independen-

cia. Obviamente, tuvo diversas reformas con el paso de los años, y hasta
el 4 de marzo de 1909 se dictó la vigente Ley Federal de la Propiedad In-
telectual, por la que se subordina el ejercicio del derecho sobre la obra al
cumplimiento de las formalidades establecidas para obtener el copyright.
26 José Torre Revello, El libro, la imprenta y el periodismo en América durante la dominación

española, Fondo Nacional de las Artes, Buenos Aires, 1940, págs 28 y 29.
27 Ibídem, págs 25 y 29.

Esta ley, con diversas reformas, constituye el Título 17 del United States
Codes.28
En 1793, estos derechos se encuadraron por primera vez en Francia
de manera expresa como derechos de propiedad, aunque de inmediato
empezaron a formarse corrientes que se oponían a la clasificación e in-
sistían en que los derechos de autor son concesiones del Estado, dere-
chos de obligación originados por un contrato tácito celebrado entre la
sociedad y el individuo.29
Existe una tercera escuela que ubica a los derechos de autor como de-
rechos personales.
3.10.2 Diversas teorías respecto a su naturaleza jurídica

3.10.2.1 Teoría de la concesión o privilegio legal
La corriente jurídica considera que el derecho de autor es un simple pri-

vilegio concedido por las leyes al creador de la obra intelectual, a título
de recompensa, estímulo o compensación.
3.10.2.2 Teoría contractual
Esta teoría considera que el derecho de autor es aquel que surge de un

contrato tácito entre la sociedad y el inventor, que permite a éste disfru-
tar de los beneficios de su obra. Pero esta teoría establece que el privile-
gio del autor es otorgado por el Estado, porque es un reconocimiento por
la obra que aporta a la sociedad. Obviamente, esta teoría en ningún mo-
mento contempla el derecho patrimonial del autor, esto es, que el autor
reciba una remuneración.
3.10.3 Naturaleza jurídica de los derechos de autor

Las legislaciones de prácticamente todos los Estados del mundo recono-

cen el derecho de los escritores, músicos, autores de historietas gráficas,
artistas y productores de obras audiovisuales o fonogramas a percibir una
remuneración por la explotación y reproducción de sus obras, cualquiera
28 Pedro Carlos Acebey, ob cit, pág 61.

29 Carlos Viñamata Paschkes, La propiedad intelectual, 4a ed, Editorial Trillas, México, 2007,
pág 19.

que sea el soporte físico que las contenga, desde el momento en que és-
tas son divulgadas.30
Carlos Viñamata encuadra los derechos de autor entre alguno de los
conceptos siguientes:
a) Conjunto de normas que regulan las creaciones intelectuales aplica-

das al campo de la literatura, de las bellas artes y de la ciencia.
b) Por su parte, el concepto aceptado por las legislaciones modernas se-
ñala que el objeto de la propiedad intelectual lo constituyen las pro-
ducciones u obras científicas, literarias o artísticas, originales o de ca-
rácter creativo, con independencia de su mérito, que puedan darse a
luz por cualquier medio.
Rangel Medina define el derecho de autor como el conjunto de pre-

rrogativas que las leyes reconocen y confieren a los creadores de obras
intelectuales exteriorizadas mediante la escritura, la imprenta, la palabra
hablada, la música, el dibujo, la pintura, la escultura, el grabado, la foto-
copia, el cinematógrafo, la radiodifusión, la televisión, el disco, el casete,
el videocasete y por cualquier otro medio de comunicación.31
El art 13 de la Ley Federal del Derecho de Autor (LFDA) de la República
Mexicana, publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 24 de di-
ciembre de 1996, indica las ramas sobre las que se extiende la protección
de los derechos del autor respecto a sus obras:
I. Literaria;
II. Musical, con o sin letra;
III. Dramática;
IV. Danza;
V. Pictórica o de dibujo;
VI. Escultórica y de carácter plástico;
VII. Caricatura e historieta;
VIII. Arquitectónica;
IX. Cinematográfica y demás obras audiovisuales;
X. Programas de radio y televisión;
XI. Programas de cómputo;
XII. Fotográfica;
XIII. Obras de arte aplicado que incluyen el diseño gráfico o textil, y
30 Pau Miserachs Sala, La propiedad intelectual, Fausí, Barcelona, 1987, pág 11.
31 David Rangel Medina, Derecho de la propiedad industrial e intelectual, Instituto de Investi-
gaciones Jurídicas, UNAM, México, 1991, pág 88.

XIV. De compilación, integrada por las colecciones de obras, como las enci-
clopedias, las antologías, y de obras u otros elementos como las bases
de datos, siempre que dichas colecciones, por su selección o la disposi-
ción de su contenido o materias, constituyan una creación intelectual.
Las demás obras que por analogía puedan considerarse obras literarias
o artísticas se incluirán en la rama que les sea más afín a su naturaleza.
3.10.4 Duración
La duración del derecho de autor que otorga la ley invocada a las obras
es la vida del autor y 100 años más después de su muerte. En caso de co-
autoría, este término se calcula a partir de la muerte del último autor.
En cuanto a la duración de la protección del derecho de autor, el art
29 de la ley en comento señala lo siguiente:
Los derechos patrimoniales estarán vigentes durante:
II. La vida del autor y, a partir de su muerte, cien años más.

Cuando la obra pertenezca a varios coautores, los cien años se con-
tarán a partir de la muerte del último, y
II. Cien años después de divulgadas.
Si el titular del derecho patrimonial distinto del autor muere sin he-
rederos, la facultad de explotar o autorizar la explotación de la obra co-
rresponderá al autor y, a falta de éste, corresponderá al Estado por con-
ducto del instituto, quien respetará los derechos adquiridos por terceros
con anterioridad.
Pasados los términos previstos en las fracciones de este artículo, la
obra pasará al dominio público.
3.10.5 Elementos de los que consta el derecho de autor

El derecho de autor tiene dos elementos característicos el moral y el eco-

nómico. El primero de ellos consiste en la facultad del autor de exigir el
reconocimiento de su carácter creador de dar a conocer su obra y de que
se respete la integridad misma,32 y el segundo consiste en el aspecto pe-
cuniario del disfrute de su creación.
32 David Rangel Medina, Tratado de derecho marcario, edición del autor, México, 1960, pág 95.

3.10.6 Derecho moral
El derecho moral del artista abarca tanto un aspecto activo que le permi-
te modificar, rehacer e incluso destruir su obra, como un aspecto defen-
sivo que le facilita que la obra sea respetada, es decir, que no se altere ni
deforme. Cualquier alteración de la obra no consentida por el autor cons-
tituye un atentado a su derecho moral, lo cual ocasiona un perjuicio a la
integridad de la obra, que se debe reparar33 como lo establece la Ley Fe-
deral de Derechos de Autor.
Art 18. El autor es el único, primigenio y perpetuo titular de los derechos

morales sobre las obras de su creación.
Art 19. El derecho moral se considera unido al autor y es inalienable, im-
prescriptible, irrenunciable e inembargable.
3.10.6.1 Clases de derecho moral
Es importante destacar que existen diversos derechos morales que pu-

dieran considerarse elementales, como los siguientes:
a) Derecho de paternidad. Es aquel en el que el autor goza del derecho a

decidir si la obra se publicará a su nombre, de forma anónima o se
presentará como seudónimo.
b) Derecho de divulgación. También conocido como de edición o de pu-
blicación, por medio de él el autor es el único facultado para decidir
si la obra se debe comunicar o no al público y fijar las modalidades
de su divulgación mediante los actos que se describen a continuación:
• Publicación: es la reproducción de la obra en forma tangible y su

puesta a disposición del público mediante ejemplares, o su almace-
namiento permanente o provisional por medios electrónicos, que
permitan al público leerla o conocerla visual, táctil o auditivamente.

• Comunicación pública: es el acto con el cual la obra se pone al al-
cance general, por cualquier medio o procedimiento que la difun-
da y que no consista en la distribución de ejemplares.
• Ejecución o representación pública: es la presentación de una obra,
por cualquier medio, a oyentes o espectadores sin restringirla a un
33 Carlos Viñamata Paschkes, ob cit, pág 43.

grupo privado o círculo familiar. No se considera pública la ejecu-

ción o representación que se hace de la obra dentro del círculo de
una escuela o una institución de asistencia pública o privada, siem-
pre y cuando no se realice con fines de lucro.
• Distribución al público: es aquella puesta a disposición del público
del original o copia de la obra mediante venta, arrendamiento y, en
general, cualquier otra forma.
• Reproducción: es la realización de uno o varios ejemplares de una
obra, de un fonograma o de un videograma, en cualquier forma
tangible, incluido cualquier almacenamiento permanente o tempo-
ral por medios electrónicos, aunque se trate de la realización bidi-
mensional de una obra tridimensional o viceversa.
• Derecho de integridad y conservación de la obra: el autor tiene el de-
recho a hacer respetar el contenido y calidad de su obra por even-
tual cesionario del derecho de explotación o reproducción, contra
toda desnaturalización.
• Derecho de arrepentimiento o de rectificación: es el derecho que tie-
ne el autor a decidir la no divulgación de su obra publicada y a re-
tirarla del mercado una vez divulgada.
3.10.6.2 Facultades del derecho moral
Carlos Mouchet y Sigfrido Radaelli34 dividen las facultades comprendi-

das en el derecho moral en dos grandes grupos:
A. Positivas o de derecho de paternidad intelectual, también conocidas
como exclusivas:
a) Derecho a crear.
b) Derecho de inédito y publicación exclusiva, también llamado derecho
de divulgación.
c) Derecho a modificar y destruir la propia obra.

d) Derecho a continuar y terminar la obra.
e) Derecho a publicar la obra con el propio nombre, o seudónimo o en
forma anónima.
f) Derecho a elegir intérpretes de la obra.
g) Derecho a retirar la obra del comercio.
34 Carlos Mouchet y Sigfrido Radaelli, El derecho moral del autor, Fondo Nacional de las Ar-
tes, Montevideo, 1945, págs 17 y 116.

B. Negativas o derechos respecto a la integridad, también conocidas
como concurrentes:
a) Derecho a exigir que se mantengan la integridad de la obra y su título.
b) Derecho a impedir que se omita el nombre del seudónimo, se utili-
cen indebidamente y no se respete el anónimo.
c) Derecho a impedir la publicación o reproducción imperfecta de la obra.
3.10.6.3 Derecho pecuniario
La naturaleza jurídica de este derecho es considerada el derecho del au-

tor de una obra intelectual a obtener emolumentos de su explotación, sea
que la administre por sí mismo o que encomiende a otro la gestión.35
Las facultades comprendidas en el derecho pecuniario, según Lasso
de la Vega, son las siguientes:
a) El derecho de explotación.
b) El derecho de modificación o supresión.
c) El derecho de fiscalización o control.
d) El derecho de continuación.
A su vez, estas facultades se concretan en los derechos siguientes:
a) Derecho de publicación.
b) Derecho de reproducción.
c) Derecho de transformación (traducción y adaptación).
d) Derecho de colocación de la obra de comercio.
e) Derecho de registrar la obra para el ejercicio del derecho pecuniario.
f) Derecho de transmisión.
Las citadas prerrogativas patrimoniales del autor surgen en el mo-

mento de la publicación y desaparecen cuando la obra entra en el domi-
nio público. Su fundamento se halla en los arts 30 al 41 de la Ley Federal

del Derecho de Autor (LFDA).
3.10.6.4 Derecho de secuencia o de suite
Este derecho se refiere al que tiene el autor como remuneración cuando

su obra es vendida en subasta pública.
35 David Rangel Medina, Tratado..., cit, pág 113.

3.10.6.5 Derecho de alquiler o préstamos
Este derecho consiste en una remuneración que se debe hacer al autor

cuando las reproducciones de su obra son prestadas o alquiladas por es-
tablecimientos abiertos al público. En México no opera esta figura, como
en el caso de los establecimientos que se dedican a tal giro, pues el que
alquila la obra ya pagó una licencia por adquirir el video, CD o DVD origi-
nal, y no tiene que pagarle al autor cada vez que éste alquile la película.
3.10.6.6 Derecho de arena
Este derecho es aplicable a los deportistas y consiste en recibir una re-

muneración por la publicación que se haga de su persona en las trans-
misiones de radio y televisión. Por ejemplo, si un noticiero de deportes
tiene como patrocinadores a diversas empresas, la compañía televisora
pagará estos derechos al club o a los representantes de los deportistas.
El derecho de arena proviene de la época del Imperio Romano, cuan-
do competían los deportistas, los aurigas y los gladiadores.
3.10.6.7 Dominio público pagado o remunerado
Tal derecho consiste en la libre reproducción de las obras intelectuales de

dominio público por cualquier miembro de la colectividad, mediante el
pago de una retribución a un organismo designado por el sistema legal
respectivo. Esta figura es muy común en Europa, pues con las obras que
caen al dominio público las retribuciones mencionadas se destinan a aso-
ciaciones de gestión colectiva y éstas, a su vez, a fundaciones o a la be-
neficencia.
3.10.6.8 Derecho de colección

Este derecho consiste en la facultad que tiene el autor de publicar sus

obras en una colección, completa o escogida, aunque las haya enajenado
parcialmente. Por ejemplo: “Los mejores 20 éxitos de las xochimilcas” o
“Las 10 mejores obras de Octavio Paz”.
3.10.6.9 Derecho de inserción
Este derecho es el que adquieren los autores al contratar con un periódi-

co o diario la publicación de sus artículos sin que se haya autorizado nada

más allá de la inserción de dichas notas o columnas en publicaciones pe-
riódicas, reservándose los autores la propiedad de dichas obras.
3.10.6.10 Limitación a los derechos patrimoniales

Art 148. Las obras literarias y artísticas ya divulgadas podrán utilizarse
siempre que no se afecte la explotación normal de la obra, sin autorización
del titular del derecho patrimonial y sin remuneración, citando invariable-
mente la fuente y sin alterar la obra, sólo en los siguientes casos:
I. Cita de textos, siempre que la cantidad tomada no pueda considerarse

como una reproducción simulada y sustancial del contenido de la obra;
II. Reproducción de artículos, fotografías, ilustraciones y comentarios re-
ferentes a acontecimientos de actualidad, publicados por la prensa o
difundidos por la radio o la televisión, o cualquier otro medio de difu-
sión, si esto no hubiere sido expresamente prohibido por el titular del
derecho;
III. Reproducción de partes de la obra, para la crítica e investigación cien-
tífica, literaria o artística;
IV. Reproducción por una sola vez y en un solo ejemplar de una obra lite-
raria o artística, para uso personal y privado de quien la hace y sin fi-
nes de lucro.
Las personas morales no podrán valerse de lo dispuesto en esta
fracción, salvo que se trate de una institución educativa, de investiga-
ción o que no esté dedicada a actividades mercantiles;
V. Reproducción de una sola copia, por parte de un archivo o biblioteca,
por razones de seguridad y preservación y que se encuentre agotada,
descatalogada y en peligro de desaparecer;
VI. Reproducción para constancia en un procedimiento judicial o adminis-
trativo, y
VII. Reproducción, comunicación y distribución por medio de dibujos, pin-
turas, fotografías y procedimientos audiovisuales de las obras que sean
visibles desde lugares públicos.
La ley establece los casos en que pueden utilizarse las obras sin auto-
rización del autor o su causahabiente (art 149, LFDA), que son:

II. La utilización de obras literarias y artísticas en tiendas o establecimien-
tos abiertos al público, que comercien ejemplares de dichas obras, siempre
y cuando no haya cargos de admisión y dicha utilización no trascienda el
lugar donde la venta se realiza y tenga como propósito único promover
la venta de ejemplares de las obras, y
II. La grabación efímera, sujetándose a las siguientes condiciones:
a) La transmisión deberá efectuarse dentro del plazo que al efecto se

convenga;

b) No debe realizarse con motivo de la grabación ninguna emisión o co-

municación concomitante o simultánea, y
c) La grabación sólo dará derecho a una sola emisión.
Art 150. No se causarán regalías por ejecución pública cuando concurran de

manera conjunta las siguientes circunstancias:
I. Que la ejecución sea mediante la comunicación de una transmisión re-

cibida directamente en un aparato monorreceptor de radio o televisión
del tipo comúnmente utilizado en domicilios privados;
II. No se efectúe un cobro para ver u oír la transmisión o no forme parte de
un conjunto de servicios;
III. No se retransmita la transmisión recibida con fines de lucro, y
IV. El receptor sea un causante menor o una microindustria.
3.10.6.11 Licencia legal
Se considera de utilidad pública la publicación o traducción de obras lite-

rarias o artísticas necesarias para el adelanto de la ciencia, la cultura y la
educación nacionales. Cuando no sea posible obtener el consentimiento
del titular de los derechos patrimoniales correspondientes y mediante el
pago de una remuneración compensatoria, el Ejecutivo federal, por con-
ducto de la Secretaría de Educación Pública, de oficio o a petición de par-
te, podrá autorizar la publicación o traducción mencionada. Lo anterior
será sin perjuicio de los tratados internacionales sobre derechos de autor y
derechos conexos suscritos y aprobados por México.
Limitantes al derecho de autor.
El art 14 de la Ley Federal del Derecho de Autor establece:

No son objeto de la protección como derecho de autor a que se refiere esta ley:
I. Las ideas en sí mismas, las fórmulas, soluciones, conceptos, métodos,

sistemas, principios, descubrimientos, procesos e invenciones de cual-
quier tipo;
II. El aprovechamiento industrial o comercial de las ideas contenidas en
las obras;
III. Los esquemas, planes o reglas para realizar actos mentales, juegos o
negocios;
IV. Las letras, los dígitos o los colores aislados, a menos que su estiliza-
ción sea tal que las conviertan en dibujos originales;
V. Los nombres y títulos o frases aislados;
VI. Los simples formatos o formularios en blanco para ser llenados con
cualquier tipo de información, así como sus instructivos;

VII. Las reproducciones o imitaciones, sin autorización, de escudos, ban-
deras o emblemas de cualquier país, estado, municipio o división polí-
tica equivalente, ni las denominaciones, siglas, símbolos o emblemas
de organizaciones internacionales gubernamentales, no gubernamen-
tales o de cualquier otra organización reconocida oficialmente, así
como la designación verbal de los mismos;
VIII. Los textos legislativos, reglamentarios, administrativos o judiciales, así
como sus traducciones oficiales. En caso de ser publicados, deberán
apegarse al texto oficial y no conferirán derecho exclusivo de edición.
Sin embargo, serán objeto de protección las concordancias, inter-
pretaciones, estudios comparativos, anotaciones, comentarios y de-
más trabajos similares que entrañen, por parte de su autor, la creación
de una obra original;
IX. El contenido informativo de las noticias, pero sí su forma de expresión, y
X. La información de uso común tal como los refranes, dichos, leyendas,
hechos, calendarios y las escalas métricas.
Limitaciones por causa de utilidad pública.

Dichas limitaciones están contenidas en el art 147 de la citada ley,
que a la letra dice:
Se considera de utilidad pública la publicación o traducción de obras litera-
rias o artísticas necesarias para el adelanto de la ciencia, la cultura y la edu-
cación nacionales. Cuando no sea posible obtener el consentimiento del ti-
tular de los derechos patrimoniales correspondientes y mediante el pago de
una remuneración compensatoria, el Ejecutivo federal, por conducto de la
Secretaría de Educación Pública, de oficio o a petición de parte, podrá auto-
rizar la publicación o traducción mencionada. Lo anterior será sin perjuicio
de los tratados internacionales sobre derechos de autor y derechos conexos
suscritos y aprobados por México.
El dominio público como limitante del derecho de autor.
Art 152. Las obras del dominio público pueden ser libremente utilizadas por
cualquier persona, con la sola restricción de respetar los derechos morales
de los respectivos autores.

Art 153. Es libre el uso de la obra de un autor anónimo mientras el mismo
no se dé a conocer o no exista un titular de derechos patrimoniales identi-
ficado.
Los símbolos patrios como limitantes al derecho de autor.

Art 155. El Estado mexicano es el titular de los derechos morales sobre los
símbolos patrios.

Excluyentes del registro de derechos de autor (art 188, LFDA).
No son materia de reserva de derechos:
I. Los títulos, los nombres, las denominaciones, las características físicas

o psicológicas, o las características de operación que pretendan apli-
carse a alguno de los géneros a que se refiere el art 173 de la presen-
te ley cuando:
a) Por su identidad o semejanza gramatical, fonética, visual o concep-

tual puedan inducir a error o confusión con una reserva de dere-
chos previamente otorgada o en trámite.
No obstante lo establecido en el párrafo anterior, se podrán ob-
tener reservas de derechos iguales dentro del mismo género cuan-
do sean solicitadas por el mismo titular;
b) Sean genéricos y pretendan utilizarse en forma aislada;
Ostenten o presuman el patrocinio de una sociedad, organiza-
ción o institución pública o privada, nacional o internacional, o de
cualquier otra organización reconocida oficialmente, sin la corres-
pondiente autorización expresa;
d) Reproduzcan o imiten sin autorización, escudos, banderas, emble-
mas o signos de cualquier país, estado, municipio o división políti-
ca equivalente;
e) Incluyan el nombre, seudónimo o imagen de alguna persona deter-
minada, sin consentimiento expreso del interesado, o
f) Sean iguales o semejantes en grado de confusión con otro que el
instituto estime notoriamente conocido en México, salvo que el so-
licitante sea el titular del derecho notoriamente conocido;
II. Los subtítulos;

III. Las características gráficas;
IV. Las leyendas, tradiciones o sucesos que hayan llegado a individuali-
zarse o que sean generalmente conocidos bajo un nombre que les sea
característico;
V. Las letras o los números aislados;
VI. La traducción a otros idiomas, la variación ortográfica caprichosa o la
construcción artificial de palabras no reservables;

VII. Los nombres de personas utilizados en forma aislada, excepto los que
sean solicitados para la protección de nombres artísticos, denomina-
ciones de grupos artísticos, personajes humanos de caracterización, o
simbólicos o ficticios en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el inciso
e) de la fracción I de este artículo, y
VIII. Los nombres o denominaciones de países, ciudades, poblaciones o de
cualquier otra división territorial, política o geográfica, o sus gentilicios
y derivaciones, utilizados en forma aislada.

Los derechos conexos
Art 115. La protección prevista en este título dejará intacta y no afectará en
modo alguno la protección de los derechos de autor sobre las obras literarias
y artísticas. Por lo tanto, ninguna de las disposiciones del presente título po-
drá interpretarse en menoscabo de esa protección.
Sujetos de derechos conexos.

Art 116. Los términos artista intérprete o ejecutante designan al actor, na-
rrador, declamador, cantante, músico, bailarín, o a cualquiera otra persona
que interprete o ejecute una obra literaria o artística o una expresión del fol-
clor o que realice una actividad similar a las anteriores, aunque no haya un
texto previo que norme su desarrollo. Los llamados extras y las participa-
ciones eventuales no quedan incluidos en esta definición.
Art 124. El editor de libros es la persona física o moral que selecciona o con-
cibe una edición y realiza por sí o a través de terceros su elaboración.
Art 130. Productor de fonogramas es la persona física o moral que fija por
primera vez los sonidos de una ejecución u otros sonidos o la representación
digital de los mismos y es responsable de la edición, reproducción y publi-
cación de fonogramas.
Art 136. Productor de videogramas es la persona física o moral que fija por
primera vez imágenes asociadas, con o sin sonido incorporado, que den sen-
sación de movimiento, o de una representación digital de tales imágenes,
constituyan o no una obra audiovisual.
Art 139. Para efectos de la presente Ley, se considera organismo de radio-
difusión, la entidad concesionada o permisionada capaz de emitir señales
sonoras, visuales o ambas, susceptibles de percepción, por parte de una plu-
ralidad de sujetos receptores.
Duración
Art 122. La duración de la protección concedida a los artistas intérpretes o
ejecutantes será de setenta y cinco años contados a partir de:
III. La primera fijación de la interpretación o ejecución en un fonograma;

III. La primera interpretación o ejecución de obras no grabadas en fonogra-

mas, o
III. La transmisión por primera vez a través de la radio, televisión o cual-
quier medio.
Leyendas obligatorias.
Art 131 bis. Los productores de fonogramas tienen el derecho a percibir una
remuneración por el uso o explotación de sus fonogramas que se hagan con
fines de lucro directo o indirecto, por cualquier medio o comunicación públi-
ca o puesta a disposición.

Art 132. Los fonogramas deberán ostentar el símbolo (P) acompañado de la

indicación del año en que se haya realizado la primera publicación.
La omisión de estos requisitos no implica la pérdida de los derechos que
correspondan al productor de fonogramas, pero lo sujeta a las sanciones es-
tablecidas por la ley.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que es productor de fonogra-
mas la persona física o moral cuyo nombre aparezca indicado en los ejem-
plares legítimos del fonograma, precedido de la letra P, encerrada en un
círculo y seguido del año de la primera publicación.
Los productores de fonogramas deberán notificar a las sociedades de
gestión colectiva los datos de etiqueta de sus producciones y de las matri-
ces que se exporten, indicando los países en cada caso.
Art 133. Una vez que un fonograma haya sido introducido legalmente a cual-
quier circuito comercial, ni los artistas intérpretes o ejecutantes, ni los pro-
ductores de fonogramas podrán oponerse a su comunicación directa al pú-
blico, siempre y cuando los usuarios que lo utilicen con fines de lucro
efectúen el pago correspondiente a aquéllos. A falta de acuerdo entre las
partes, el pago de sus derechos se efectuará por partes iguales.
Art 134. La protección a que se refiere este capítulo será de setenta y cinco
años, a partir de la primera fijación de los sonidos en el fonograma.
3.10.6.12 Registro de las obras en el Registro Público

del Derecho de Autor
El Registro Público del Derecho de Autor tiene por objeto garantizar la se-
guridad jurídica de los autores, de los titulares de los derechos conexos y
de los titulares de los derechos patrimoniales respectivos y sus causaha-
bientes, así como dar una adecuada publicidad a las obras, actos y docu-
mentos mediante su inscripción.
En las inscripciones se expresará el nombre del autor y, en su caso,
la fecha de su muerte, nacionalidad y domicilio, el título de la obra, la fe-
cha de divulgación, si es una obra por encargo y el titular del derecho pa-
trimonial.
Para registrar una obra escrita con seudónimo se acompañarán a la

solicitud en sobre cerrado los datos de identificación del autor, bajo la res-
ponsabilidad del solicitante del registro.
El representante del registro abrirá el sobre, con asistencia de testi-
gos, cuando lo pidan el solicitante del registro, el editor de la obra o los
titulares de sus derechos, o por resolución judicial. La apertura del sobre
tendrá por objeto comprobar la identidad del autor y su relación con la
obra. Se levantará acta de la apertura y el encargado expedirá las certifi-
caciones que correspondan (art 170, LFDA).

UNIDAD 4
Posesión y prescripción
4.1 Concepto
La palabra possessio tiene relación etimológica con la raíz de sedere: sen-

tarse, que sirve para designar una estrecha relación física entre una per-
sona y una cosa, que de aquélla exista una posibilidad exclusiva de utili-
zar ésta.
Para von Savigny, la posesión es que el poseedor tenga voluntad de
poseer el objeto como suyo. Por su parte, el animus, es el elemento sub-
jetivo que debe acompañar al elemento objetivo del corpus para que se
pueda hablar de posesión

La posesión o derecho de posesión puede considerarse como un de-
recho provisional sobre una cosa, a diferencia del derecho de propiedad
y otros reales que son definitivos.
Para el jurista Planiol, la posesión es “un estado de hecho que con-
siste en retener una cosa en una forma exclusiva, llevando a cabo sobre
ella los mismos actos materiales de uso y de goce que si fuera el propie-
tario de la misma”.

104 POSESIÓN Y PRESCRIPCIÓN
Para Julien Bonnecase, la posesión es “un hecho jurídico consisten-

te en un señorío ejercitado sobre una cosa mueble o inmueble, señorío
que se traduce por actos materiales de uso, goce o transformación, lleva-
dos a efecto con la intención de computarse como propietario de ella o
como titular de cualquier otro derecho real”.
Según Rafael Rojina Villegas, la posesión es “una relación o estado
de hecho que confiere a una persona el poder exclusivo de retener una
cosa para ejecutar actos materiales del aprovechamiento, animus domini
o como consecuencia de un derecho real o personal, o sin derecho alguno”.
La posesión es una dualidad, pues podemos distinguir por una parte
un elemento de hecho y por otra un elemento de derecho; de este modo, se
habla de una institución jurídica compleja en la que ha de reconocerse esa
dualidad. Así mismo, la posesión es un derecho real que tiene toda per-
sona que detenta materialmente el bien.
También se considera a la posesión un derecho provisional sobre una
cosa, a diferencia del derecho de propiedad y otros derechos reales, que
son definitivos.
De acuerdo con Planiol, la posesión es: un estado de hecho que con-
siste en retener una cosa en forma exclusiva, llevando a cabo sobre ella
los mismos actos materiales de uso y goce que si fuera el propietario de
la misma.
Antes de que el derecho estableciera lo que era propiedad, las perso-
nas tenían una serie de bienes que los demás respetaban.
El poseedor como tal, sin necesidad de comprobar su derecho e in-
cluso de mala fe, goza de cierta protección jurídica, y sólo tendrá que ce-
der ante el titular de un derecho sobre la cosa en cuestión si éste com-
prueba debidamente sus pretensiones. El poseedor tiene como privilegio
la inactividad; por ello, en caso de conflicto, es la parte contraria a la que
corresponde la prueba y el molesto papel de ser actor: beati possidentes.
El derecho romano permitía la posesión no sólo de bienes corporales,
sino también de bienes no corporales, como la servidumbre; empero, a

finales de la república, una lex scribonia limitó la posesión a bienes ma-
teriales, error corregido pronto por el pretor con la inclusión de la quasi-
possesio para bienes no corporales. Por su parte, Justiniano extendió
también el concepto a los meros derechos.
La relación entre propiedad y posesión es que el propietario, la mayo-
ría de las veces, se constituye en poseedor; si no lo es, tiene la facultad
de reclamar la posesión mediante la reivindicatio o la acción publiciana,
porque la propiedad implica el ius possidendi. Pero, por otra parte, muchos

4.2 Principales teorías acerca de la posesión 105
poseedores no son propietarios y sólo tienen el ius possesionis, es decir,
gozan únicamente de los privilegios jurídicos que les otorga el hecho de
poseer (por ejemplo, el arrendamiento).
A su vez, existe propietario sin posesión (como la persona que es víc-
tima de robo) y poseedor sin propiedad, (como el autor del robo), mien-
tras que normalmente coinciden la posesión y la propiedad.
4.2 Principales teorías acerca de la posesión
Los romanos consideraban a la posesión una relación o estado de hecho

que permitía ejercer un poder físico exclusivo, para ejecutar actos mate-
riales sobre una cosa (animus domini o rem sibi habendi).
La propiedad de una cosa se distinguía de la posesión; así, Ulpiano
decía: “Nihil commune habet propietas cum possesione”, que significa
“nada en común tiene la propiedad con la posesión”.
Para los romanos, la posesión es una cosa de hecho; ellos consideraban
que la posesión sólo podía recaer sobre bienes corpóreos, lo cual entraña
un poder jurídico sobre éstos. Por ende, en Roma se aceptó que podía
ejercitarse sobre una cosa un derecho de servidumbre, lo cual fue cono-
cido como possesio juris o cuasiposesión, de tal manera que la posesión
abarcaba no sólo el dominio sobre las cosas, sino también los derechos.
En el derecho romano se afirma que alguien posee una cosa, o sea,
se conduce respecto a ella como si fuese el propietario; empero, no debe
entenderse que es el propietario sino que sólo se conduce como tal.
Las diferentes teorías acerca de la posesión pretenden explicar esta
institución romana de la manera siguiente:
4.2.1 Teoría de Planiol y Ripert

Estos autores afirman que la posesión no es sobre las cosas, sino que lo
que realmente se posee son derechos. La posesión de las cosas es en rea-
lidad la posesión sobre el derecho de propiedad.
4.2.2 Teoría de Savigny

Savigny dice que en la posesión se pueden identificar dos elementos: uno
material (el corpus) y otro psicológico (el animus). El primero es recono-
cido en la mayoría de las teorías y legislaciones.

4.2.2.1 El corpus
El corpus lo constituyen los actos materiales que hacen patente y com-

prueban el poder físico ejercido por el poseedor sobre la cosa con la fina-
lidad de retenerla para sí de forma exclusiva, esto es, lo genera la deten-
tación o tenencia, indispensable para la posesión, pero no es suficiente
sin la existencia del otro elemento, que es el animus.
4.2.2.2 El animus
Este elemento es el ejercicio de los actos materiales de la detentación o

tenencia con la intención de conducirse como propietario, es decir, con
ánimo de conducirse como dueño.
Savigny considera que no es necesaria la toma de la posesión mate-
rialmente realizada, ni el apoderamiento de la cosa, sino que basta la ma-
nifestación de un poder de dominación, que puede consistir en lo si-
guiente:
a) La disponibilidad de la cosa.
b) La posibilidad directa e inmediata de someterla a un poder físico.
c) La posibilidad de excluir la intromisión de extraños.
A su vez Ihering, en oposición a Savigny, señala que el corpus:

A. No es cierto cuando existe la posibilidad de ejercer sobre la cosa
el poder físico en forma inmediata, exclusiva y presente exista posesión.
Por otra parte, puede haber posesión sin que exista necesariamente la po-
sibilidad de ejercer el poder físico sobre la cosa, como el caso, entre
otros, del animal capturado de las redes del cazador, quien tiene la pose-
sión pero no la posibilidad de ejercer el poder físico, ya que el animal
puede evadirse o alguien apropiárselo por no estar presente el cazador
cuando el animal cae en la trampa.
B. En lo que se refiere al animus, es algo de existencia interna, asun-

to difícil de probar y, en caso de controversia, en todo caso debería pre-
sumirse con los riesgos consecuentes. Para concretar la idea de Ihering,
éste afirma que hay poseedores temporales (como el acreedor prenda-
rio), entre otros, contrario a lo afirmado por Savigny.

4.2 Principales teorías acerca de la posesión 107
4.2.3 Teoría objetiva de la posesión, de Ihering
En un principio, este tratadista reconoce la existencia del corpus y el ani-

mus; sin embargo, explica cada elemento de la manera siguiente:
A. El corpus no es el contacto o detentación material, pues ya se vio

que tal contacto o proximidad puede existir y, sin embargo, no haber po-
sesión; por ejemplo: el prisionero, jurídicamente, no posee sus cadenas.
Al contacto o detentación material le falta el interés, el cual motiva la
voluntad del detentador a perseguir un fin determinado, que es llevar a
cabo la explotación económica de la cosa.
De lo anterior resulta que el corpus es la exteriorización del derecho
de propiedad. En este sentido, según Ihering, el elemento material o cor-
pus es el conjunto de actos o hechos mediante los cuales se manifiesta el
derecho de propiedad.
B. Por lo que toca al animus, se encuentra ligado al corpus de mane-
ra permanente, pues uno implica al otro: del corpus se infiere el animus.
Así, todo fenómeno de detentación es un fenómeno de posesión, pues en
toda persona consciente el hecho de la explotación económica de una
cosa implica un propósito, lo cual quiere decir que, salvo excepción ex-
presa de la ley, todo detentador es un poseedor.
Entonces se habla de posesión cuando una persona mantiene en su
poder un bien para ejecutar con él actos materiales de aprovechamiento,
con ánimo de propietario.
4.2.4 Teoría de Raimundo Saleilles
Este tratadista afirma que “en la realización consciente y voluntaria de la

apropiación económica de las cosas, el poseedor será aquel que en el
mundo fenomenal externo aparezca como el dueño del hecho y, con pro-
pósito de serlo, de la cosa”.

Según este concepto, la posesión no resulta de actos meramente ju-
rídicos, sino de situaciones de hecho que indican quién se sirve de la
cosa, sin importar si está legalmente autorizado para ello. En este senti-
do, el corpus es la manifestación de un vínculo de apropiación económi-
ca y no jurídica.
Para que el vínculo de apropiación económica constituya el corpus
debe cumplir con las características siguientes:

a) Ser permanente.
b) Ser actual.
c) Ser indiscutible: el poseedor debe presentarse como el único deten-
tador de la cosa.
d) Ser público: el poseedor debe ostentarse ante todo el mundo como el
que ejerce actos materiales de explotación que revelen el propósito
de adueñarse de la cosa.
El animus, dice Saleilles, consiste en el propósito de realizar una

apropiación simplemente económica de la cosa y obra como si fuera el
dueño de ella.
4.3 Elementos de la posesión
Los elementos que integran la posesión son los siguientes:
A. Tenencia. Es la existencia de un poder físico que ejerce el posee-

dor sobre el bien para retenerlo de forma exclusiva: poder de un hecho
sobre la cosa.
B. Intención. Es un elemento psicológico para ejercer la tenencia
como propietario del bien: ánimo de poseer (animus posidendi).
El propietario de un bien se denomina poseedor originario, mientras
que los poseedores que tienen el bien en su poder, como consecuencia
de la entrega de éste por el propietario, se llaman poseedores derivados.
Es importante distinguir entre el poseedor originario y el derivado; en
consecuencia, el poseedor originario puede realizar actos de dominio so-
bre el bien (enajenación, modificación y destrucción, entre otros), pero el
poseedor derivado no.
Para ser propietario de un bien que se detenta, se debe poseer el de-
seo de ser dueño (ánimo de dueño); además de tener la posesión, se

debe conservar ésta de manera pacífica, con buena fe, continua, pública-
mente y durante el tiempo que indica la ley para tal efecto. Esto produce
la prescripción positiva, la cual es un medio de adquirir derechos por el
simple transcurso del tiempo.
La posesión necesaria para prescribir debe ser como sigue:
• En concepto de propietario.
• Pacífica.

4.4 Tipos de posesión (según el multicitado ordenamiento jurídico) 109
• Continua.
• Pública.
Tabla 4.1 Términos de la prescripción.

Posesión Muebles Inmuebles
Buena fe 3 años 5 años
Mala fe 5 años 10 años
La posesión no se encuentra definida en el CCDF, pero se refiere al po-

seedor, como lo establece el artículo siguiente:
Art 790. Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho,
salvo lo dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.
Según el código en comento, es susceptible de posesión lo siguiente:

Art 794. Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean
susceptibles de apropiación.
4.4 Tipos de posesión (según el multicitado

ordenamiento jurídico)
A. Posesión de buena fe. Es poseedor de buena fe el que entra en la po-

sesión (tiene el corpus) en virtud de un título suficiente para darle dere-
cho a poseer. También lo es quien ignora los vicios de su título que le im-
piden poseer el derecho (art 806, párr primero).
B. Posesión de mala fe. Es poseedor de mala fe el que entra a la pose-
sión sin título alguno para poseer, lo mismo que quien conoce los vicios de
su título que le impiden poseer con derecho (art 806, párr segundo).
C. Posesión originaria. Es la que se ejerce con carácter de dueño (usu-
capio y praescriptio longi temporis).

D. Posesión derivada. Existe cuando se retiene la cosa temporal en vir-
tud de un derecho real o personal. A este respecto, el art 791 del CCDF es-
tablece:
Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad
de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario u otro tí-
tulo análogo, los dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de
propietario tiene una posesión originaria; el otro, una posesión derivada.

E. Posesión pacífica. Es la que se adquiere sin violencia (art 823).

F. Posesión continua. Es la que no se ha interrumpido por alguno de
los medios enumerados en el CCDF (art 824).
G. Posesión pública. Es la que se disfruta de manera que puedan re-
conocerla todos. También es la inscrita en el Registro Público de la Pro-
piedad (art 825).
4.5 Objeto, adquisición y

pérdida de la posesión
De acuerdo con el art 794 del CCDF:
Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean suscepti-
bles de apropiación.
Según esto, no pueden poseerse las cosas que se encuentran fuera de

comercio.
La legislación mexicana acepta la posesión de bienes corporales y de
los incorpóreos. Así mismo, no pueden ser objeto de posesión los bienes
del dominio público declarados inalienables por la ley, tanto los de uso
común como los destinados a un servicio; fuera de éstos, los demás se
pueden poseer.
4.5.1 Adquisición de la posesión
La adquisición del poder físico se hace originariamente por contacto per-

sonal, pero con el tiempo se espiritualiza este requisito y se permite tam-
bién que alguien adquiera el corpus.
Sólo en caso de que alguien adquiera el corpus y el animus, se con-
vertirá en poseedor, siempre y cuando se trate de un objeto que esté en

el comercio y que tenga individualidad. Esto lo afirma Paulo cuando dice:
adipiscimur possesionem corpore et animo; neque per se animo aut per se
corpore.1
Una excepción a la regla de que la posesión se obtiene sólo por la ad-
quisición de sus dos elementos es la del animal que ha caído en una
trampa puesta por el cazador, aunque éste no sepa todavía que el animal
1 Digesto 41.2.3.1.

4.5 Objeto, adquisición y pérdida de la posesión 111
se encuentra en su trampa y, por tanto, no pueda tener el animus nece-
sario para adquirir una posesión.
La posesión puede adquirirse, según el art 795 del CCDF, como sigue:
Puede adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su
representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno,
pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión hasta que
la persona a cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique.
4.5.2 Pérdida de la posesión

“Por la pérdida de uno de sus elementos, es decir, por la pérdida del ani-
mus, por ejemplo cuando se vende el objeto en cuestión, conservando so-
bre él un poder físico en calidad de arrendatario, o sea, en calidad de mero
detentador, o más bien, por pérdida del corpus, como en el caso de que
el ladrón nos robe una joya.”2 A fortiori, se pierde la posesión por pérdi-
da de ambos elementos.
En lo que corresponde a las cosas, según el art 828 del CCDF, la pose-
sión se pierde:
I. Por abandono;
II. Por cesión a título oneroso o gratuito;
III. Por la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar ésta fuera del co-
mercio;
IV. Por resolución judicial;
V. Por despojo, si la posesión del despojado dura más de un año;
VI. Por reivindicación del propietario;
VII. Por expropiación por causa de utilidad pública.
En cuanto a los derechos, el art 829 CCDF establece:

Se pierde la posesión de los derechos cuando es imposible ejercitarlos o
cuando no se ejercen por el tiempo que baste para que queden prescritos.
Según la fórmula de Schwind, la posesión se adquiere corpore et ani-

mo (adquisición del corpus y del animus) y se pierde corpore aut animo3
(por pérdida del corpus y del animus).
2 Digesto 41.2.15.
3 Ibídem, 41.2.46.

4.6 Efectos jurídicos de la posesión
La propiedad, en virtud de ser un derecho, está protegida por acciones. La

posesión, en cambio, como es un hecho, goza de una protección median-
te interdictos.
La protección de la posesión en sí misma se deriva de una presunción
de propiedad:
Art 798. La posesión da al que la tiene la presunción de propietario para to-
dos los efectos legales. El que posee en virtud de un derecho personal o de
un derecho real distinto de la propiedad no se presume propietario; pero si
es poseedor de buena fe tiene a su favor la presunción de haber obtenido la
posesión del dueño de la cosa o derecho poseído.
Lo anterior protege al poseedor contra los ataques jurídicos que se

puedan establecer en su contra. Por otra parte, se entiende que cada uno
de los partícipes de una cosa que se posee en común ha poseído exclusi-
vamente, por todo el tiempo que duró la indivisión, la parte que al divi-
dirse le tocare (art 797).
Finalmente, el poseedor actual que pruebe haber poseído en tiempo
anterior tiene a su favor la presunción de haber poseído en el intermedio
(art 801).
4.6.1 Efectos jurídicos de la posesión por interdictos
En la protección de la posesión por los interdictos que la defienden con-

tarán las vías de hecho intentadas por el propietario o por un tercero.
En este caso, cuando por las vías de hechos se priva de todo o parte al
poseedor se tipifican actos de despojo. Cuando se intenta por vías de he-
cho el despojo pero no se logra, el poseedor es molestado en su posesión
y tiene a su alcance acción para conservar la posesión.
4.6.2 Efectos jurídicos de la posesión respecto

a la adquisición de la propiedad
La posesión puede conducir a la adquisición de la propiedad. En primer tér-

mino, el poseedor puede ganar frutos en ciertas condiciones; por otra par-
te, el poseedor puede conducirse como propietario de la misma cosa de
forma inmediata cuando se trate de cosa sin dueño y mediante ocupación.
El art 800 del código referido dice al respecto:

4.7 Usucapión 113
La moneda y los títulos al portador no pueden ser reivindicados del adqui-
rente de buena fe, aunque el poseedor haya sido desposeído de ellos contra
su voluntad.
También el poseedor puede convertirse en propietario después de

cierto tiempo, lo cual se conoce como usucapión.
4.7 Usucapión
La figura de la usucapión es una forma de adquirir el derecho real de pro-

piedad mediante la posesión de la cosa en que recae, de forma pacífica,
continua, pública y a título de dueño, por todo el tiempo que establece
la ley.
Esta institución, exclusiva para los ciudadanos romanos en relación
con aquellas cosas sobre las cuales se pudiera tener propiedad quiritaria,
(acción reivindicatoria), se basa en la presunción de abandono por un
propietario y en la caducidad de su título por dejar pasar mucho tiempo
sin hacerlo valedero, pues quien contempla impasible que otro posee una
cosa que le pertenece y no la reclama hace suponer que la abandona. Con-
forme a esta razón, ha lugar a la pérdida de tal derecho a favor del po-
seedor.
Los requisitos que deben reunirse para la usucapión son los siguien-
tes: res habilis, titulus, fides, possessio y tempus.
A. Res habilis. Este requisito se relaciona con las cosas que se van a
usucapir, las cuales deberían estar en el comercio, pues las que no lo tu-
vieran no podrían ser apropiadas por los particulares, por ejemplo: un
hombre libre, las cosas religiosas, las sagradas y las santas, como tampo-
co las robadas, el esclavo fugitivo y los inmuebles ocupados violenta-
mente, los bienes del fisco, los del príncipe y los dedicados a estableci-
mientos benéficos.
B. Titulus o justo título. Es el que justifica la posesión de la cosa, la
justa causa de adquisición por el poseedor. No se consideraban justo títu-
lo el depósito ni el arrendamiento porque con ellos no se adquiere el do-
minio de la cosa. El justo título puede derivarse de una compraventa,
donación, herencia, etcétera.
C. Fides o buena fe del adquirente. Es la creencia del poseedor de ha-
ber adquirido el dominio de la cosa poseída.

D. Possessio. Es tener en poder propio la cosa en su aspecto material,

(corpus) y subjetivo (animus), es decir, conducirse como si se tratara del
verdadero propietario de la cosa.
E. Tempus. Es el tiempo que marca la ley para que proceda la usuca-
pión: entre los romanos era de 10 años para los bienes muebles y de 30
para los inmuebles.4
4.8 De la adquisición de frutos

mediante la posesión
El poseedor de buena fe, según el art 810 del CCDF, que haya adquirido la
posesión por título traslativo de dominio tiene los derechos siguientes:
I. El de hacer suyos los frutos percibidos, mientras su buena fe no es in-

terrumpida;
II. El de que se le abonen todos los gastos necesarios, lo mismo que los
útiles, teniendo derecho de retener la cosa poseída hasta que se haga
el pago;
III. El de retirar las mejoras voluntarias, si no se causa daño en la cosa
mejorada, o reparando el que se cause al retirarlas;
IV. El de que se le abonen los gastos hechos por él para la producción de
los frutos naturales e industriales que no hace suyos por estar pen-
dientes al tiempo de interrumpirse la posesión; teniendo derecho al
interés legal sobre el importe de esos gastos desde el día en que los
haya hecho.
En cuanto a los gastos a que aluden las fraccs I y III del art 810 del
CCDF son los siguientes:
Art 817. Son gastos necesarios los que están prescritos por la ley y aquellos
sin los que la cosa se pierde o desmejora.
Art 818. Son gastos útiles aquellos que, sin ser necesarios, aumentan el pre-
cio o producto de la cosa.
Art 819. Son gastos voluntarios los que sirven sólo al ornato de la cosa o al
placer o comodidad del poseedor.
4 Sócrates Jiménez Santiago Tiana, Diccionario de derecho romano, 1a ed, Sista, México, 1991,
pág 338.

4.9 Interdictos posesorios 115
El poseedor debe justificar el importe de los gastos a que tenga dere-
cho; en caso de duda, se tasarán aquellos por peritos. Es importante se-
ñalar que también el poseedor de mala fe tiene derecho a los frutos en
determinadas circunstancias. Al respecto el art 813 del CCDF dispone:
[…]
II. A las dos terceras partes de los frutos industriales que haga producir a
la cosa poseída, perteneciendo la otra tercera parte al propietario, si rei-
vindica la cosa antes de que se prescriba;
II. A que se le abonen los gastos necesarios y a retirar las mejoras útiles, si
es dable separarlas sin detrimento de la cosa mejorada.
El poseedor de mala fe no tiene derecho a los frutos naturales y ci-
viles que produzca la cosa que posee, y debe responder de la pérdida o
deterioro de la cosa sobrevenidos por su culpa.
Finalmente la posesión también impone obligaciones al que es pose-

edor de mala fe, las cuales son las siguientes, de conformidad con el art
812 del CCDF:
II. A restituir los frutos percibidos;
II. A responder de la pérdida o deterioro de la cosa sobrevenidos por su cul-
pa, o por caso fortuito o fuerza mayor, a no ser que pruebe que éstos se
habrían causado aunque la cosa hubiere estado poseída por su dueño.
No responde de la pérdida sobrevenida natural o inevitablemente por el
sólo transcurso del tiempo.
Tiene derecho a que se le reembolsen los gastos necesarios.
4.9 Interdictos posesorios
En Roma existieron varias clases de interdictos referentes a la posesión,

clasificados de la manera siguiente:
III. Interdicta adispiscendae possessionis (interdictos para adquirir la pose-

sión). Estos interdictos no tienen que ver con la protección posesoria,
ni son medio de dar eficacia a la posesión, sino medios para obtenerla.
III. Interdicta retinendae possessionis. Estos interdictos proceden cuando
un poseedor amenaza de desposesión ilegal o cuando otra persona
perturba su posesión sin privarle de ella (por ejemplo, pasa frecuen-
temente sobre su terreno). En este grupo existen dos grupos impor-
tantes de interdictos:

a) El interdictum uti possidetis, que estabiliza la situación posesoria de

inmuebles, al tomar como base tal situación en el momento de la
solicitud.
b) Para proteger la posesión de bienes muebles contra posibles per-
turbaciones, en cuyo caso procede el interdictum utrubi. Mediante
este interdicto, el pretor concede la posesión, no la propiedad, a la
persona que haya poseído el objeto en cuestión, durante más tiem-
po, en el transcurso de los últimos 12 meses, y luego prohíbe a
ambas partes que traten de modificar esta situación posesoria por
violencia. La parte que no obtenga la posesión, de acuerdo con el
principio anterior, podrá obtenerla después, si ejercita la actio rei-
vindicatio o la publiciana.
III. Si el poseedor pierde la posesión, podrá recurrir a uno de los in-

terdicta recuperandae possessionis para inmuebles, que son los si-
guientes:
a) El interdictum de vi, que debe solicitarse en el plazo de un año.

b) El interdictum de vi armata, que puede solicitarles sin limitaciones
de tiempo.
c) El interdictum de clandestina possesione, que procede, por ejemplo,
si alguien aprovecha que salga de mi inmueble para quitarme un
objeto, sin que yo me dé cuenta inmediatamente.
d) El interdictum de precario, que procede si alguien me pide presta-
do un objeto y después no quiere devolvérmelo.
Como en el caso de los interdicta retinendae possessionis, también es-

tos interdictos sólo son eficaces respecto de personas con las cuales el so-
licitante no haya poseído (vi, clama ut precario). No importa que el solici-
tante haya poseído de mala fe, pero en relación con la persona contra
quien se dirige el interdicto, su conciencia debe estar limpia.

En los interdicta recuperandae possessionis parece haber dos posee-
dores respecto de una sola cosa: uno que solicita el interdicto y otro que
tiene el corpus y el animus, pero quien posee en forma engañosa respec-
to del primero, de manera que su derecho a la protección posesoria es
eficaz en cuanto a cualquier tercero, pero no en relación con la persona
a quien quitó la posesión. La posesión se pierde por la pérdida del corpus;
por eso, en caso de despojo, debería haber un solo poseedor (el autor del
despojo) y no una possessio duorum in solidum.

El ejercicio de un interdicto versa sobre cuestiones de posesión. La
palabra interdicto proviene de los vocablos latinos inter y dicere, que sig-
nifican “mientras se dice”.5 Así mismo, el ejercicio de interdicto es una fi-
gura procesal que sólo versa sobre cuestiones de posesión y sólo surte
efectos provisionales, mientras se resuelve lo que corresponda en mate-
ria de propiedad.
Los interdictos posesorios son: acciones provisionales que tienen por
objeto proteger la posesión interina de los bienes inmuebles y derechos
reales constituidos sobre ellos.
4.9.1 Características
a) En ellos se discute el hecho de la posesión.

Por tal razón, los interdictos suponen cualquiera de las cosas si-
guientes:
• un ataque consumado o despojo,

• un ataque en vías de consumarse, en la perturbación, y
• un daño que se puede causar por la ejecución de una obra nueva
o por el estado ruinoso de otra, o por la caída de un árbol o de
cualquier otro objeto.
b) Sólo se ocupan de la posesión interina de los inmuebles.

c) Se otorgan tanto a los poseedores originarios como a los derivados.
d) En ellos no se prejuzga acerca de quién tenga derecho a la posesión
definitiva a la propiedad.
El juicio de interdicto debe resolverse previamente a cualquier juicio ple-

nario o reivindicatorio.
Existen los siguientes interdictos posesorios:
1. El interdicto de retener la posesión (interdicta retinendae possessio-

nis): la acción de este interdicto compete, de acuerdo con el menciona-
do ordenamiento, al perturbado en la posesión jurídica o derivada de un
bien inmueble en contra del perturbador, del que mandó tal perturbación
o en contra del que a sabiendas y directamente se aproveche de ella; tam-
bién el perturbado puede ejercer acción jurídica contra el sucesor del des-
5 Sócrates Jiménez Santiago Tiana, ob cit, pág 114.

pojante. Su finalidad es poner fin a la perturbación, indemnizar al posee-

dor y que el demandado garantice no volver a perturbar y sea conmina-
do con multa o arresto para el caso de reincidencia (art 16, CPCDF).
2. Interdicto de recuperar la posesión (revindicatio o publicaciony) el
que es despojado de la posesión jurídica o derivada de un bien inmueble
debe ser restituido y le compete la acción de recobrar contra el despoja-
dor, contra el que a sabiendas y directamente se aprovecha del desojado
y contra el sucesor despojante. Este interdicto tiene por objeto reponer al
despojado en la posesión, indemnizarlo de los daños y perjuicios, obte-
ner del demandado que afiance su abstención y, a la vez, conminarlo con
multa y arresto para el caso de reincidencia (art 17, CPCDF).
3. Interdicto de obra peligrosa: El art 20 del CPCDF establece:
La acción de obra peligrosa se da al poseedor jurídico o derivado de una pro-
piedad contigua o cercana que pueda resentirse o parecer por la ruina o de-
rrumbe de la otra, caída de un árbol u otro objeto análogo; y su finalidad es
la de adoptar medidas urgentes para evitar los riesgos que ofrezca el mal es-
tado de los objetos referidos, u obtener la demolición total o parcial de la
obra o la destrucción del objeto peligroso. Compete la misma acción a quie-
nes tengan derecho privado o público de paso por las inmediaciones de la
obra, árbol u otro objeto peligroso.
ordenar desde luego, —y sin esperar la sentencia— que el demandado sus-
penda la obra o realice las obras indispensables para evitar daños al actor.
4. Interdicto de obra nueva: consiste en el derecho que puede ejercitar

el propietario de un predio que puede ver dañado por la excavación o
construcción vecina.
A este tipo de interdicto se refiere el art 19 del CPCDF de la manera si-
guiente:
Al poseedor de predio o derecho real sobre él compete la acción para sus-

pender la conclusión de una obra perjudicial a sus posesiones, su demolición
o modificación, en su caso, la restitución de las cosas al estado anterior a la
obra nueva. Compete también al vecino del lugar cuando la obra nueva se
contruye en bienes de uso común.
Se da en contra quien la mandó construir, sea poseedor o detentador de
la heredad donde se construye. Para los efectos de esta acción por obra nue-
va, se entiende por tal no sólo la constitución de nueva planta, sino también
la que es realizada sobre edificio antiguo, añadiéndole, quitándole o dándole
una forma distinta.

ordenar la suspensión de la construcción de la construcción hasta que el jui-
cio se resuelva. La suspensión quedará sin efecto si el propietario de la obra
nueva da, a su vez, contrafianza bastante para restituir las cosas al estado
que guardaban antes y pagar los daños y perjuicios que sobrevengan al ac-
tor, en caso de que declare procedente su acción, salvo que la restitución se
haga físicamente imposible con la conclusión de la obra o, con ésta, se siga
perjuicio al interés social o se contravengan disposiciones de orden público.


UNIDAD 5
Breve estudio
del Registro Público
de la Propiedad
5.1 Antecedentes nacionales
El régimen de la tenencia de la tierra en el derecho azteca tuvo un carác-

ter público. A su vez, la tarea primordial del tlacuilo era dejar constancia de
todo tipo de acontecimiento por medio de signos ideográficos y pinturas.
Durante la etapa de aculturación y colonización, el oficio de escriba-
no era específico de los españoles peninsulares. Así, la función del escri-
bano fedatario consistía en asentar por escrito la fundación de las ciuda-
des, la creación de instituciones, y los asuntos tratados en los cabildos.
El Registro Público de la Propiedad surgió no sólo como una finalidad

administrativa, ante la clandestinidad de las cargas y los gravámenes de los
bienes, sino también como un medio de seguridad en el tráfico jurídico.
Esa finalidad se logró mediante la atribución de efectos a los asientos re-
gistrales relativos a la constitución, transmisión, modificación y extinción
de los derechos reales sobre inmuebles.
El nombre de dicha institución se derivó de las inscripciones en los li-
bros del registro y de los documentos relacionados con las inscripciones

122 BREVE ESTUDIO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD
que estén archivados, al poner a disposición del público los libros con los
asientos respectivos.
5.1.1 Antecedentes del sistema registral mexicano
a) 1539: las cortes de Toledo propusieron a Carlos I la organización de

un Registro de Censos, Tributos e Imposiciones.
b) 1617: el Consejo de Indias impuso a los escribanos una obligación re-
gistral, que indica: “En los títulos de registros de censos que se despa-
chen debe decirse que los escribanos tomen la razón y registren todos
los censos que se otorgaren desde el día de la data del título y no
de los que se hubieren otorgado antes.”
c) 1768: se dictó el documento “La instrucción de los señores fiscales”,
que contiene conceptos registrales y notariales, como el estudio de
los oficios de hipotecas y la escribanía en México.
d) 1784: la Audiencia en México aprobó las instrucciones de señores fis-
cales de hacienda aplicables a la Nueva España.
e) 1853: se expidió la Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas, lo que
regulaba la venta del oficio hipotecario.
f) 1861: se aprobó un ordenamiento especial e independiente del Códi-
go Civil denominado Ley Hipotecaria.
g) 1867: el presidente Benito Juárez expidió la Ley Orgánica de Notarios
y Actuarios del Distrito Federal, la cual sentó las bases de lo que hoy
se conoce como Oficio del Registro Público.
h) 1868: se expidió el Código Civil del Estado de Veracruz (CCEV), cuyo Tí-
tulo XXI, denominado Del Registro Público de la Propiedad, estuvo in-
tegrado por nueve capítulos.
i) 1870: después de la restauración de la República, se aprobó el Códi-
go Civil del Distrito Federal y Territorio de Baja California, (CCDF y TBC).
j) 1871: el Ministerio de Justicia e Instrucción Pública expidió el Regla-
mento del Título XXIII del Código Civil del Distrito Federal y de la Baja
California, con ordenanza de instalación de la oficina denominada Re-
gistro Público de la Propiedad.
k) 1884: el CCDF y TBC dispuso que un reglamento especial establecería
“los derechos y obligaciones de los registradores, así como las fórmu-
las y demás circunstancias con que debe extenderse el registro”.
l) 1917: Venustiano Carranza introdujo reformas al código civil en ma-
teria registral.

5.2 Concepto 123
m) 1921: se expidió un nuevo Reglamento del Registro Público de la Pro-
piedad.
n) 1928: se redactó un proyecto de código civil, el cual, una vez apro-
bado, entró en vigor el 1o de octubre de 1932.
ñ) 1940: se expidió un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propie-
dad, redactado por una comisión presidida por Manuel Borja Soriano.
o) 1952: un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad para
el Distrito Federal (RRPPDF) se publicó en el DOF, aunque nunca entró
en vigor.
p) 1973: se reformó el art 3018 del (actual 3016) y se reguló lo que se
conoce como aviso preventivo.
q) 1979: las reformas al código civil abrogaron todo el título referente a
lo que sigue: a) al Registro Público de la Propiedad, en virtud de las
cuales se estableció el folio real en sustitución del anacrónico sistema
de libros, a fin de conocer en un solo documento toda la situación del
inmueble; b) al depósito de los testamentos ológrafos, c) al Archivo de
Notarías, y d) al procedimiento de inmatriculación administrativa.
r) 1988: se reformó el código civil en cuanto a los requisitos para que
los documentos privados se inscriban en el Registro Público de la Pro-
piedad.
s) 1988: se expidió el 6 de agosto el Reglamento del Registro Público de la
Propiedad, el cual consta de 118 artículos, distribuidos en tres títulos.
t) 2006: se expidió el 24 de noviembre el Reglamento del Registro Públi-
co de la Propiedad del Distrito Federal, con 114 artículos, distribuidos
en cuatro títulos: “Disposiciones Generales”, “Del Sistema Registral”,
“Del Procedimiento Registral”, “De la Responsabilidad del Personal
del Registro Público”.
u) 2011: el 21 de enero se publicó la primera Ley Registral para el Distri-
to Federal (LRDF).1
5.2 Concepto
El Registro Público de la Propiedad es una institución dependiente del Po-

der Ejecutivo que tiene por objeto proporcionar publicidad y seguridad
jurídica a los actos jurídicos regulados por el derecho civil. Dicho registro
se define como “una institución administrativa, encargada de prestar un
1 http: www.consejería.df.gob.mx

servicio público el cual consiste en dar publicidad oficial sobre el estado

jurídico, de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, así como de
algunos actos jurídicos sobre bienes muebles, además de algunos actos
jurídicos acerca de bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que am-
bos están sujetos, sobre la constitución y modificación de las personas
morales: asociaciones y sociedad civiles.2
El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal depende del
Gobierno del Distrito Federal, específicamente de la Consejería Jurídica y
Servicios Legales, según lo dispone el art 35, fracc XIX, de la Ley Orgáni-
ca de la Administración Pública (LOAPDF) en las entidades federativas del Eje-
cutivo local, por medio de los órganos correspondientes, y el personal
que lo integra está constituido principalmente por el director general del
Registro Público de la Propiedad, los abogados del área jurídica y los em-
pleados del registro.
El director del registro tiene carácter de servidor público con las fun-
ciones que establece el art 6o del Reglamento del Registro Público de la
Propiedad del Distrito Federal (RRPPDF), a saber:
Art 6. Corresponde al Distrito Federal, por conducto del director general:
I. Ser depositario de la fe pública registral, para cuyo pleno ejercicio se

auxiliará de los registradores y demás servidores públicos de la insti-
tución;
II. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas,
acciones y métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de
los elementos técnicos y humanos del sistema, para el eficaz funciona-
miento del Registro Público;
III. Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no
incorporados al sistema registral, e instrumentar los procedimientos
que para ese fin señalen las leyes;
IV. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrán carác-
ter obligatorio para los servidores públicos de la institución;
V. Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los térmi-

nos de este reglamento;
VI. Permitir la consulta de los asientos registrales;
VII. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas, en los
términos del código y de este reglamento;
VIII. Designar a servidores públicos para que autoricen los documentos que
no le sean expresamente reservados, debiendo publicar el aviso co-
2 Bernardo Pérez Fernández del Castillo, Derecho registral, 7a ed, Editorial Porrúa, México,
2000, pág 81.

5.2 Concepto 125
rrespondiente en el Boletín Registral; lo anterior, sin perjuicio de su in-
tervención directa cuando lo estime conveniente;
IX. Publicar la información correspondiente en el Boletín Registral;
X. Implementar la utilización de hojas de seguridad en las que deben
practicarse los asientos y expedirse las certificaciones, y
XI. Las demás que le señalen el presente reglamento y otros ordenamien-
tos aplicables.
En cuanto a las atribuciones del área jurídica, sus funciones se en-

cuentran establecidas en el art 9 del ordenamiento mencionado, a saber:
Son atribuciones del titular de la Unidad Jurídica:
I. Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en

que la institución sea parte y en aquellos en que aparezca como autori-
dad responsable, en los términos de la Ley de Amparo, reglamentaria de
los artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos;
II. Conocer de los asuntos que le turnen las unidades del Registro Público,
en los casos de suspensión o denegación del servicio;
III. Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o dene-
gatorias de los registradores, y
IV. Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orienta-
ción jurídica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal.
Respecto a las facultades de los registradores es aplicable lo siguiente:
I. Realizar la calificación integral de los documentos que les sean turnados

para determinar la procedencia de su registro, según resulte de su for-
ma y contenido, así como de su legalidad, en función de los asientos re-
gistrales preexistentes, del sistema informático y de los ordenamientos
aplicables;
II. Determinar en cantidad líquida, con estricto apego a las disposiciones
aplicables, el monto de los derechos a cubrir;
III. Dar cuenta a su inmediato superior de los fundamentos y resultados de

la calificación;
IV. Practicar, bajo su estricta responsabilidad, los asientos correspondien-
tes, mismos que autorizará con su firma, y
V. Cumplir con las demás disposiciones legales aplicables, así como con las
instrucciones que les transmita el director general.

5.2.1 Principios del orden registral
Los principios registrales tienen como objetivo explicar el contenido y

función del Registro Público de la Propiedad, principios que constituyen
las líneas directrices del sistema registral y que son los siguientes:
A. Publicidad. La publicidad tiene como finalidad dar a conocer los ac-

tos jurídicos objeto de inscripción, con lo cual se evita que el contratante
de buena fe adquiera sin conocimiento cargas que pudiera tener la pro-
piedad.3 Por tanto, efectuada una inscripción, toda persona tiene derecho
a enterarse de su contenido, así como a obtener las certificaciones o cons-
tancias escritas que estime pertinentes, es decir, mediante la inscripción
se pone en conocimiento de todos la existencia del derecho real con sus
alcances y trascendencia.
Lo anterior se fundamenta en el art 3001 del CCDF, que establece:
El Registro será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de

permitir a las personas que lo soliciten que se enteren de los asientos que
obren en los folios del Registro Público y de los documentos relacionados
con las inscripciones que estén archivados.
También tienen la obligación de expedir copias certificadas de las ins-
cripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así
como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que se
señalen.
B. Inscripción. El principio de inscripción se traduce en la materiali-

zación del acto por medio de su anotación en el folio real o libro corres-
pondiente, para que de este modo el acto inscrito surta efectos frente a
terceros. Al respecto, el art 3007 del código mencionado señala que los
documentos que tengan el carácter de registrables y que no se registren
no producirán efectos en perjuicio de tercero.
Actualmente, en el Distrito Federal ya no se sigue el sistema de libros

sino de folio, por lo que en el folio real deben asentarse las característi-
cas de la finca y la mención de su titular, así como las inscripciones, can-
celaciones, anotaciones preventivas, avisos notariales y asientos de pre-
sentación relativos a ella.
3 Guillermo Colín Sánchez, Procedimiento registral de la propiedad, 1a ed, Editorial Porrúa,

México, 1972, pág 50.

5.2 Concepto 127
C. Legitimación. De acuerdo con este principio, la actividad registral
otorga certeza y seguridad jurídica acerca de la titularidad de los bienes
y su transmisión; de esta manera, el registro da una presunción de vali-
dez a los actos inscritos, aun cuando no coincidan con la realidad, lo cual
permite la eficacia de las transacciones realizadas con el titular del regis-
tro.4 Al respecto, el art 3009 del código en comento decreta lo siguiente:
El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez
inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, ex-
cepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a ac-
tos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley.
D. Rogación. Este principio determina que la solicitud de inscripción

o cancelación de los derechos reales es potestativa, por lo cual dicha pe-
tición debe hacerla parte legitimada; sin embargo, esto no significa que
siempre procederá la inscripción, pues si del examen del documento
que efectúe el registrador no se cumplen los requisitos de ley, no se po-
drá realizar la inscripción.
El principio de rogación se regula en el art 3018, a saber:
La inscripción o anotación de los títulos en el Registro Público pueden pe-
dirse por quien tenga interés legítimo en el derecho que se va a inscribir o
anotar, o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.
Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó,
con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.
E. De prioridad y rango. Debido a que no es posible la coexistencia de

varios derechos reales de la misma categoría en forma simultánea, se re-
quiere un criterio que determine entre varios derechos cuál debe prevale-
cer con exclusión de los demás y, en caso de que sean conciliables, cuá-
les tendrán rango preferente y cuáles rango inferior.
Dicho criterio se constituye por el principio prior tempore, prior iure,

el cual significa primero en tiempo primero en derecho, que aplicado a la
materia registral quiere decir: “el primero en inscribir será el que obten-
ga la protección registral”,5 o sea, el primero que acuda ante el Registro,
no quien muestre el título de fecha más antigua, será quien consiga la
4 José Luis La Cruz Berdejo, Derecho inmobiliario registral, Editorial Bosch, Barcelona, 1977,
pág 99.
5 Ídem.

protección registral. Es decir, la fecha de presentación determina la pre-

ferencia y rango del documento que ingresa al Registro, como lo estable-
cen los siguientes preceptos del multicitado código:
Art 3013. La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u
otros derechos se determinará por la prioridad de su inscripción en el Re-
gistro Público, cualquiera que sea la fecha de su constitución.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación
preventiva será preferente, aun cuando su inscripción sea posterior, siempre
que se dé el aviso que previene el artículo 3016.
Si la anotación preventiva se hiciere con posterioridad a la presentación
del aviso preventivo, el derecho real motivo de éste será preferente, aun
cuando tal aviso se hubiese dado extemporáneamente.
Art 3015. La prelación entre los diversos documentos ingresados al Regis-
tro Público se determinará por la prioridad en cuanto a la fecha y número or-
dinal que les corresponda al presentarlos para su inscripción, salvo lo dis-
puesto en el artículo siguiente.
F. Especialidad. Este principio consiste en la precisión, determinación

o individualización del bien objeto de los derechos de sus titulares, así
como el alcance y contenido de los derechos inscritos, principio conteni-
do en el art 3061, que dispone lo siguiente:
Art 3061. Los asientos de inscripción deberán expresar las circunstancias
siguientes:
I. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscrip-

ción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida su-
perficial, nombre y número si constare en el título, así como las referen-
cias al registro anterior y las catastrales que prevenga el reglamento;
II. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho de que se trate;
III. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones ante-
riores, cuando conforme a la ley deban expresarse en el título;
IV. Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que po-
drá exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxima
asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y

los réditos, si se causaren, y la fecha desde que deba correr;
V. Los nombres de las personas físicas o morales a cuyo favor se haga la
inscripción y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bie-
nes. Cuando el título exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, esta-
do civil, ocupación y domicilio de los interesados, se hará mención de
esos datos en la inscripción;
VI. La naturaleza del hecho o negocio jurídico, y
VII. La fecha del título, número si lo tuviere y el funcionario que lo haya au-
torizado.

5.3 Clases de inscripciones o asientos 129
G. De tracto sucesivo y continuo. Mediante este principio se evita inte-
rrumpir la cadena de inscripción, de tal forma que el Registro cuente con
los antecedentes completos del inmueble, mueble o persona moral obje-
to de inscripción.
5.3 Clases de inscripciones o asientos
La inscripción equivale al asiento registral, o sea, es la constatación for-

mal y solemne hecha en el folio real y en los libros del Registro de los he-
chos y actos inscribibles.
Las inscripciones se clasifican en los tipos siguientes:
• Inscripciones en sentido estricto.

• Anotaciones preventivas.
• Cancelaciones.
• Notas de presentación (art 39, RRPPDF).
A. Inscripciones en sentido estricto. Son los actos por medio de los cua-
les el registrador materializa en el folio correspondiente el acto jurídico
mediante el uso de la forma estricta. Una vez realizada la primera ins-
cripción, ésta será la base sobre la cual gravitará una serie de anotacio-
nes e inscripciones debidamente encadenadas, que permitirán conocer
la situación real del inmueble o derecho estricto.
Los títulos y actos inscribibles, de acuerdo con el art 3042 del CCDF, son:
En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán:
I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmi-
ta, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y
los demás derechos reales sobre inmuebles;
II. La constitución del patrimonio familiar;

III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un periodo
mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más
de tres años, y
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.
El acto de inscripción debe sujetarse a las formalidades que estable-

ce el art 3061 del código mencionado, a saber:
Los asientos de inscripción deberán expresar las circunstancias siguientes:

I. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscrip-

ción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida
superficial, nombre y número si constare en el título; así como las refe-
rencias al registro anterior y las catastrales que prevenga el reglamento;
II. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho de que se trate;
III. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones ante-
riores cuando conforme a la ley deban expresarse en el título;
IV. Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que po-
drá exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxima
asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y
los réditos, si se causaren, y la fecha desde que deba correr;
V. Los nombres de las personas físicas o morales a cuyo favor se haga la
inscripción y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bie-
nes. Cuando el título exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, esta-
do civil, ocupación y domicilio de los interesados, se hará mención de
esos datos en la inscripción;
VI. La naturaleza del hecho o negocio jurídico, y
VII. La fecha del título, número si lo tuviere, y el funcionario que lo haya au-
torizado.
B. Anotaciones preventivas. Son los actos procedimentales por medio

de los cuales se inscribe al margen del asiento o inscripción principal en
forma preventiva o provisional una situación jurídica que afecta o grava
el bien o el derecho que ampara dicha inscripción; esto es un asiento
transitorio, o sea, es temporal y no perpetuo. El fundamento de lo ante-
rior se halla en el art 3043 del CCDF:
Se anotarán previamente en el Registro Público:
I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la

constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier dere-
cho real sobre aquéllos;
II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en
bienes inmuebles del deudor;
III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos pre-
paratorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando

tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la
enajenación de bienes inmuebles o derechos reales;
V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido
denegada o suspendida por el registrador;
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el ar-
tículo 2852.
VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de li-
mitación de dominio de bienes inmuebles;

VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la sus-
pensión provisional o definitiva en relación con bienes inscritos en el
Registro Público;
IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este código u
otras leyes, y
X. El certificado del registro de deudores alimentarios morosos a que se
refiere el artículo 35 del presente código.
C. Cancelaciones. La cancelación es el acto por medio del cual se anu-

la y se deja sin efectos parcial o totalmente una anotación o una inscrip-
ción, por haberse extinguido o transmitido un derecho en todo o en parte.
El fundamento de esto se halla en el art 3063 del CCDF:
Los asientos de cancelación de una inscripción o anotación preventiva ex-

presarán:
I. La clase de documento en virtud del cual se practique la cancelación, su

fecha y número si lo tuviere y el funcionario que lo autorice.
II. La causa por la que se hace la cancelación;
III. El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo con-
sentimiento se verifique la cancelación;
IV. La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que
se trate, y
V. Cuando se trate de cancelación parcial, la parte que se segregue o que
haya desaparecido del inmueble, o la que reduzca el derecho y la
que subsista.
En cuanto a la cancelación total, el fundamento se encuentra en el

art 3033:
Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:
I. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II. Cuando se extinga, también por completo, el derecho inscrito o anotado;

III. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la
inscripción o anotación;
IV. Cuando se declare la nulidad del asiento;
V. Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen
en el caso previsto en el artículo 2325, y
VI. Cuando, tratándose de cédula hipotecaria o de embargo, hayan trans-
currido dos años desde la fecha del asiento sin que el interesado haya
promovido en el juicio correspondiente.

En lo referente la cancelación parcial, el art 3034 establece:
Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:
II. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación pre-

ventiva, y
II. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.
Ahora bien, las cancelaciones pueden efectuarse, según lo establece

el art 3030, de las formas siguientes:
Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento de

las personas a cuyo favor estén hechas o por orden judicial. Podrán no obs-
tante ser canceladas a petición de parte, sin dichos requisitos, cuando el de-
recho inscrito o anotado quede extinguido por disposición de la ley o por
causas que resulten del título en cuya virtud se practicó la inscripción o ano-
tación, debido a un hecho que no requiera la intervención de la voluntad:
• Por consentimiento.
• Por orden judicial.
• A petición de parte.
• De oficio por el registrador.
5.3.1 Por consentimiento
En este caso se trata de las inscripciones siguientes:
• De asociaciones civiles y sociedades civiles o mercantiles.

• De fideicomisos.
• De contratos de promesa.
• De convenios entre particulares.
• De emisión de obligaciones.
• De emisión de certificados de participación.
5.3.2 Por orden judicial
Las inscripciones por orden judicial son aquellas que se hayan practicado
en cumplimiento de un auto o de una sentencia judicial y/o por manda-
to expreso de la ley que requiera la intervención del juez para decretar la
nulidad de la inscripción o anotación y ordenar su cancelación corres-
pondiente.

5.3.3 A petición de parte
Las inscripciones a petición de parte se refieren a los casos siguientes:
a) Derechos temporales o vitalicios, esto es, cuando el interesado acre-

dite el cumplimiento del plazo o el fallecimiento del titular, o cual-
quier otra forma de extinción que pueda comprobarse sin necesidad
de resolución judicial, según lo dispone el art 82 del RRPPDF.
b) Cédulas hipotecarias cuando se cancele la hipoteca que las originó,
conforme al art 83 de dicho reglamento.
c) Las anotaciones preventivas cuando haya operado la caducidad.
d) Las inscripciones de fianzas convencionales a petición del acreedor o
del fiador cuando su obligación se extinga por cualquiera de las cau-
sas que señala la ley.
e) La inscripción de crédito de habilitación o avío o refaccionarios, a pe-
tición del acreedor.
f) Las inscripciones de mandatos en los casos de revocación hecha
constar de manera fehaciente.
5.3.4 De oficio por el registrador
Estas inscripciones son las siguientes:
a) Los avisos preventivos a que se refiere el art 3016 del CCDF cuando se
inscriba el testimonio de la escritura en que se declare, reconozca, ad-
quiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o
posesión de bienes inmuebles, o cualquier derecho real sobre ellos
o que sin serlo resulte inscribible.
b) Las anotaciones preventivas cuando se conviertan en inscripción de-
finitiva.
c) Las inscripciones referentes a compraventa con reserva de dominio,

cuando se inscriba el testimonio en que conste el cumplimiento de la
condición suspensiva y la adquisición del pleno dominio sobre el bien
de que se trate.
d) Las inscripciones de títulos de propiedad o cualquier otro derecho
real sobre inmuebles a favor del que enajena, cuando se inscriba el tí-
tulo a favor del que adquiere.
e) Notas de presentación son aquellos asientos que se insertan en la ter-
cera parte del folio real para consignar determinadas circunstancias,

advertencias o referencias, las cuales deben contener la fecha y el nú-

mero de ingreso de las anotaciones preventivas notariales, efectuarse
dentro de las veinticuatro horas de la presentación de los documen-
tos, estar firmadas por el registrador y ser rubricadas por el registra-
dor que las practique, según lo dispuesto en el art 40 del RRPPDF.
5.4 Concepto y objeto del derecho registral
El procedimiento registral es el conjunto de actos, formas y formalidades

de observancia necesaria para que los actos jurídicos que han adquirido
índole notarial alcancen publicidad y obtengan seguridad jurídica.6
En cuanto al objeto, procedimiento registral es un acto jurídico que ha
adquirido forma notarial, pues el registro no recibe derechos puros, sino
los actos que los crean, modifican o extinguen; es decir, en el Registro se
inscriben los títulos, los cuales deben referirse a los derechos reales o
aquellos derechos personales excepcionalmente señalados por la ley.7
6 Guillermo Colín Sánchez, ob cit, pág 46.

7 José Luis La Cruz Berdejo, ob cit, pág 99.

Bibliografía
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136 BIBLIOGRAFÍA
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Páginas de internet
http: www.consejería.df.gob.mx
Leyes
Ley Federal de Consumidor, 2011.
Códigos
Código Civil para el Distrito Federal, 2011.
Legislación
Código Civil para el Distrito Federal, 2011.

Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, 2011.
Código Fiscal del Distrito Federal, 2011.
Código Penal para el Distrito Federal, 2011.

Bibliografía 137
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Ley de Concursos Mercantiles, 2011.
Ley de Extinción de Dominio, 2011.
Ley de Instituciones de Asistencia Privada, 2011.
Ley de Navegación, 2011.
Ley Federal del Consumidor, 2011.
Ley Federal del Derecho de Autor, 2011.
Ley General de Bienes Nacionales, 2011.
Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, 2011.
Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Distrito Federal, 2011.


Índice de materias
Acebey, Pedro Carlos, 88, 90 Clasificación de los bienes, 15-22

Acreedor, 5, 8, 11, 48, 51, 64, 106, 109, bien en sentido jurídico y en senti-
133 do económico, 16
Actio in rem, 8 características de los bienes, 16
Alessandri Rodríguez, Alejandro, 23 clasificación de los bienes más emplea-
Animus, 103-108, 110-111, 114, 116 da, 17-20

Arce y Cervantes, José, 24- 25, 43 concepto de bien y su distinción con la
Aubry y Rau, 4-5 cosa, 15-19
principales clasificaciones
Bonnecase, Julien, 104 doctrinales, 16
bienes
Carlomagno, 28 considerados objetos
Carlos I, 122 particulares, 17
Carta de los Derechos del Hombre corporales e incorporales, 16
y del Ciudadano, 29 muebles e inmuebles, 17
Castán Tobeñas, José, 2, 69 principales y accesorios, 17
privados y públicos, 17

140 Índice de materias
utilidad de clasificar los bienes, 20-22 concepto de usufructo, 67
Clodoveo, 28 derechos del usufructuario, 73
Código efectos de la extinción del
Civil del Estado de Veracruz, 122 usufructo, 77
Civil para el Distrito Federal (ccdf), 3, 6, elementos personales del usufructo, 70
12-13, 16-21, 24, 29, 31, 44-48, extinción del usufructo, 77
58, 66-67, 69-70, 74-75, 78-81, modos de constituirse el usufructo, 72
109-111, 114-115, 122, 126, 129- obligaciones del usufructuario, 74
131, 133 usufructos especiales, 78
Civil del Distrito Federal y Territorio de Deudor, 3, 5, 8, 11, 64, 67, 74, 130
Baja California, 122
de Napoleón, 67 Enneccerus, 2
de Procedimientos Civiles para el Dis- Erga omnes, 10, 34
trito Federal (cpcdf), 8, 21, 55, 69, Estructura estamental, 28
118 Estudio de los derechos reales en particu-
Fiscal del Distrito Federal (cfdf), 21 lar, 23-102
Penal para el Distrito Federal (cpdf), 21 concepto de propiedad y sus diversas
Constitución Política de los Estados Unidos acepciones, 23-44
Mexicanos (cpeum), 19, 23, 31, 125 concepto de propiedad, 30
Corpus, 103-107, 109-111, 114, 116 evolución del derecho de
Creaciones del alma, 88 propiedad, 24-30
Edad Media, 28
Childerico, 28 Edad Moderna, 29
época actual, 29
Damocles, 34 época primitiva, 24
Decálogo, 27 Roma, 25
de Castro, Federico, 10 extensión y limitaciones
de Ibarrola, Antonio, 2, 12, 67 al derecho de propiedad, 33
De Robertis, 34 formas de adquirir la
Derecho propiedad, 32
de arena, 96 función social del derecho
de crédito, 8, 11 de propiedad, 42
de propiedad, 24-25, 27-29-36, 44-46, modos de adquirir la

65-66, 68, 72, 87-88, 90, 103-105, propiedad, 43
107, 113 modos originarios de adquirir
absoluto, 32 la propiedad, 44
exclusivo, 32 naturaleza jurídica, 42
perpetuo, 32 copropiedad, 45-51
real, 6-11, 13, 23-24, 29-31, 67-68, comunidad hereditaria, 46
70, 79-81, 104, 109, 112-113, 118, sociedad conyugal, 6, 45-46
126, 128, 130, 133 cuasiusufructo, 78
Derechos reales de usufructo, uso y habi- características del
tación, 67 -77 cuasiusufructo, 79
bienes susceptibles de usufructo, 69 derecho
clases de ususfructo, 70 de alquiler o préstamos, 96
Índice de materias 141
de arena, 96 de Concursos Mercantiles (lcm), 6

de colección, 96 de Desamortización de los Bienes, 43
de inserción, 96 de Extinción de Dominio para el Distrito
de secuencia o de suite, 95 Federal, 29-30, 43
moral, 93 de las XII Tablas, 26, 33
clases de derecho moral, 93 de Navegación (ln), 20
pecuniario, 95 de Transparencia y Fomento a la Compe-
derechos de autor, 87 tencia en el Crédito Garantizado, 64
antecedentes históricos, 88 Federal de la Propiedad Intelectual, 89
dominio público pagado o remunera- Federal de Protección al Consumidor,
do, 96 58, 63-64
facultades del derecho moral, 94 Federal del Derecho de Autor, 91, 95, 98
licencia legal, 98 Federal sobre Metrología y Normaliza-
limitación a los derechos patrimonia- ción (lfmn), 58
les, 97 General de Bienes Nacionales (lgbn), 19
registro de las obras en el Registro Hipotecaria, 122
Público del Derecho de Autor, 102 Orgánica de la Administración Pública,
diversas teorías respecto 124
a su naturaleza jurídica, 90 Orgánica de Notarios y Actuarios del
teoría de la concesión o privilegio Distrito Federal, 122
legal, 90 para el Funcionamiento de Estableci-
teoría contractual, 90 mientos Mercantiles del Distrito
duración, 92 Federal, 64
elementos de los que consta sobre el Régimen de Propiedad en Con-
el derecho de autor, 92 dominio de Inmuebles del Distrito
naturaleza jurídica de los Federal (lrpcidf), 52
derechos de autor, 90 y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas,
122
Floris Margadant S., Guillermo, 28-29 Libro de Registro de la Company or Statio-
ners, 89
Goldstein, Mabel, 1-2 Locke, John, 29
González González, María de la Luz,
28-29 Miserachs Sala, Pau, 91

Mouchet, Carlos y Sigfrido Radaelli, 94
Habitación, 80
Oertmann, 2
Ihering, 106-107
Patrimonio, 1-14
concepto de patrimonio y sus diversas
Jiménez Santiago Tiana, Sócrates, 1,
acepciones, 1-2
114, 117
de afectación, 6
Justiniano, 27, 34, 67, 104
de riesgo, 6
derecho real del derecho personal,
Lasso de la Vega, 95
7-14
Ley
características del derecho
de Aviación Civil (lac), 20
real, 10
142 Índice de materias
derechos reales in faciendo, 13 Principales teorías acerca de la posesión,
diversas teorías para distinguir el 105-107
diversos supuestos de las obligaciones teoría de Planiol y Ripert, 105
reales, 12 teoría de Raimundo Saleilles, 107
copropiedad, 12 teoría de Savigny, 105
habitación, 13 animus, El 106
propiedad, 12 corpus, El 106
servidumbres, 12 teoría objetiva de la posesión,
uso, 13 de Ihering, 107
usufructo, 12 Propiedad
obligaciones reales o propter rem, 11 en condominio, 52-56
teoría tradicional, 8 inmaterial, 87
elementos del patrimonio, 3 Puig Peña, 10
teorías acerca del patrimonio, 4-6
clásica subjetivista, también Rangel Medina, David, 91-92, 95
llamada teoría del patrimonio- Registro Público de la Propiedad, 9, 11,
personalidad, 4 20, 65, 110, 122-124, 126, 129
moderna (llamada teoría del breve estudio del, 121-134
patrimonio-afectación), 5 a petición de parte, 133
monistas, 6 antecedentes
ecléctica, 7 del sistema registral mexicano, 122
objetivista, 7 nacionales, 121
personalísima, 6 clases de inscripciones o asientos,
129-133
Paulo, 67, 110 concepto, 123
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, de oficio por el registrador, 133
124 por consentimiento, 132
Planiol, Marcel, 2, 6-7, 11, 103-105 por orden judicial, 132
Plutarco, 28 principios del orden registral, 126
Posesión y prescripción, 103-120 y objeto del derecho registral, 134
concepto, 103-104 Reglamento
de la adquisición de frutos mediante la del Registro Público de la Propiedad del
posesión, 114 Distrito Federal (RRPPDF), 123-124

elementos de la posesión, 108 del Título XXIII del Código Civil del Dis-
efectos jurídicos trito Federal y de la Baja California,
de la posesión, 112 122
de la posesión por interdictos, 112 Ripert, 6-7, 105
de la posesión respecto a la Roca Sastre, 24
adquisición de la propiedad, 112 Rojina Villegas, Rafael, 9, 104
interdictos posesorios, 115
características 117 Saleilles, 107-108
objeto, adquisición y pérdida de la Servidumbres legales, voluntarias; su
posesión, 110-111 regulación, 80-86
adquisición de la posesión, 110 características de la servidumbre, 81
pérdida de la posesión, 111 legal, 82
Índice de materias 143
de acueducto, 82 transferencia hipotecaria o hipoteca

de desagüe, 82 transferible, 64
de paso, 83 traspaso, 64
derechos y obligaciones de los propie-
tarios de los predios entre los que Tipos de posesión (según el multicitado
está constituida alguna servidum- ordenamiento jurídico), 109
bre voluntaria, 85 Título de la adquisición, 33
extinción de las servidumbres, 86 Todo derecho es una relación entre per-
formas de adquirir las servidumbres sonas, 6
voluntarias, 84 Torre Revello, José, 88-89
servidumbres voluntarias, 84 Trabucchi, Alberto, 12
Sistema formalista, 88-89 Ulpiano, 105

Schwind, 111 United States Codes, 90
Uso, 79
Teoría del morralito, 4 Usucapión, 113
Tiempo compartido, 57-66
contrato de preventa, 58 Vallet de Goytisolo, 24
derecho de superficie, 65-67, 73 Venustiano Carranza, 122
propiedad fraccionada, 63 Viñamata Paschkes, Carlos, 90-91, 93
sistema de transparencia de poten- von Savigny, 103, 105-106
cialidad de desarrollo urbano o von Tuhr, Andrés, 2
potencialidad inmobiliaria, 65


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UNIDAD 1

1.1 Concepto de patrimonio y sus diversas acepciones

Para hablar de patrimonio, primero se necesita conocer su significado

También se deben observar las diversas acepciones que tiene dicho

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Masa de bienes que se considera como una entidad abstracta independiente

El patrimonio también lo ha definido Rafael Rojina Villegas como

Conjunto de obligaciones y derechos susceptibles de una valorización pe-

Según Planiol, el patrimonio “es el conjunto de derechos y obligacio-

Campos, L. M. (2017). Bienes y derechos reales. Retrieved from http://ebookcentral.proquest.com

1.2 Elementos del patrimonio

Como anteriormente se mencionó el patrimonio tiene un activo y un pa-

La diferencia entre el activo y el pasivo radica en que cuando el activo

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El artículo anterior permite analizar los conceptos jurídicos de sol-

1.3 Teorías acerca del patrimonio

Existen dos teorías fundamentales respecto al patrimonio:

1.3.1 Teoría clásica subjetivista, también llamada

Aubry y Rau consideran al patrimonio reflejo de la personalidad y que es

a) Solamente las personas pueden tener patrimonio.

Según la doctrina de Aubry y Rau, en cuanto al patrimonio-persona-

1. El patrimonio es un conjunto de elementos activos y pasivos estima-

el primero es inconcebible sin la segunda, y ésta supone aquél.

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• La acción de enriquecimiento sin causa.

La primera protege el patrimonio del que se ha empobrecido ilegíti-

1.3.2 Teoría moderna (llamada teoría

Ahora bien, existen casos, en cuanto al derecho mexicano, que no se pue-

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patrimonio se puede dividir en determinados casos. Así, a cierta masa de

a) Patrimonio familiar (art 723, CCDF).

En los casos mencionados se observa que existen un régimen jurídi-

1.3.3 Teorías monistas

Estas teorías se subdividen en dos categorías:

a) La personalísima, representada por Planiol y Ripert, quienes afirman

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1.3.4 Teoría ecléctica

Posteriormente Planiol y Ripert rectifican su posición personalísima y

1.4 Diversas teorías para distinguir el derecho real

Todos los derechos tienen el carácter de relacionarse entre personas, re-

9 Ibídem, pág 68.

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entre derechos reales y derechos personales o también llamados derechos

1.4.1 Teoría tradicional

Se presenta como una relación de hombre-cosa, a diferencia del derecho de

nio sobre ella y se la entregue el demandado con sus frutos y accesiones en

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en calidad de dueño, salvo pacto en contrario o ley especial. No puede, sin

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Según Federico de Castro, el derecho real requiere la concesión de

a) Elemento interno: inmediatividad (poder directo sobre la cosa sin in-

1.4.2 Características del derecho real

a) Indeterminación del sujeto pasivo (todos tienen el deber de abstención)

b) Corporeidad de la cosa, aunque hoy se admiten derechos reales sobre

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1.4.3 Obligaciones reales o propter rem

Existen determinadas obligaciones que nacen por el hecho de ser titular

a) Dependen de la cosa sobre la que se ejerce un derecho real.

e) La responsabilidad patrimonial del sujeto pasivo se limita al valor de

Estas obligaciones se llaman reales o propter rem; sin embargo, existen

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1.4.4 Diversos supuestos de las obligaciones reales

En el sistema jurídico mexicano existen diversos supuestos de obligacio-