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PLATE-FORME DE CONNAISSANCE IMMOBILIÈRE

Document rédigé par le Centre d’Etude et de Connaissance de l’Immobilier et de l’Habitat asbl.

Les parties sont expressément priées, avant de signer le document, de lire attentivement et de compléter toutes les zones
laissées libres. Le Centre d’Etude et de Connaissance de l’Immobilier et de l’Habitat asbl et Federia asbl ne sont pas
responsables de l’utilisation faite par les parties du présent formulaire. Le présent texte est la propriété du Centre d’Etude et
de Connaissance de l’Immobilier et de l’Habitat asbl. Les documents qui sont téléchargés sont strictement destinés à un
usage personnel du détenteur de licence et des parties contractuelles soussignées. Ceux-ci ne peuvent en aucun cas être
diffusés à des tiers. Édition 28 juin 2018, qui remplace toutes les éditions précédentes.

[logo agent
AGENT IMMOBILIER INTERMÉDIAIRE: ……….………………………………………………… immobilier]
N° IPI: ………………………………………………………..…………………………………………………
BUREAU + ADRESSE: ………………………………….…………………………………………………
…………………………………………………………………..…………………………………………………
ORGANISME DE CAUTIONNEMENT DES TIERS: .……………………………………………

CONTRAT DE BAIL D’HABITATION (RESIDENCE


PRINCIPALE)
Entre les parties:

1. Monsieur et/ou Madame ……………………………………………………….…….. [nom, deux premiers prénoms],


domicilié(s) à …………………………………………………………………………………………………………………. [domicile],
né(s) à ........................................................................................................................ [lieu de naissance],
le ............................................................................................................................... [date de naissance]
[en cas de personne morale]
La …………………………………………………………………………………….. [forme juridique et dénomination sociale],
ayant son siège à …….…………………………………………………………………………………………………... [siège social],
 ☐ avec numéro d’entreprise ……………....................................................................................
 ☐ un numéro d’entreprise n’est pas encore attribué
ici représentée par Monsieur et/ou Madame ………………………………………………………….. [nom, prénom],
domicilié(s) à ………………………………………………………………………………………………………………….…… [adresse],
en sa/leur qualité de …………………………………………………………………………………………….….. [vérifier la
qualité du signataire et son pouvoir de représentation dans les statuts ou la procuration]

Dénommé(s) ci-après le “bailleur”

Et

2. Monsieur et/ou Madame ……………………………………………………….…….. [nom, deux premiers prénoms],


domicilié(s) à ……………………………………………………………………………………………………………………. [domicile],
né(s) à ........................................................................................................................ [lieu de naissance],
le ............................................................................................................................... [date de naissance]
Dénommé(s) ci-après le “locataire”

209BF
Toutes les parties sont toujours solidairement et indivisiblement tenues s'il s'agit de plusieurs
personnes.

TABLE DES MATIÈRES


CONTRAT DE BAIL D’HABITATION (RESIDENCE PRINCIPALE)..............................1
ARTICLE 1. Parties.....................................................................................................................4
ARTICLE 2. Bien immeuble loué................................................................................................4
ARTICLE 3. But de cette convention..........................................................................................4
ARTICLE 4. Durée......................................................................................................................4
ARTICLE 5. Loyer.......................................................................................................................6
ARTICLE 6. Garantie locative.....................................................................................................7
ARTICLE 7. Etat du bien loué - Etat des lieux............................................................................8
ARTICLE 8. Entretien et réparations..........................................................................................9
ARTICLE 9. Frais........................................................................................................................9
ARTICLE 10. Assurance..............................................................................................................11
ARTICLE 11. Sous-location - cession de bail – vente du bien loué.............................................11
ARTICLE 12. Destination du bien...............................................................................................11
ARTICLE 13. Travaux d’embellissement, améliorations et transformations.............................12
ARTICLE 14. Animaux domestiques..........................................................................................12
ARTICLE 15. Visite et contrôle par le bailleur............................................................................12
ARTICLE 16. Résolution de la convention aux torts du locataire...............................................13
ARTICLE 17. Expropriation par les Autorités.............................................................................13
ARTICLE 18. Impôts et taxes.....................................................................................................13
ARTICLE 19. Enregistrement.....................................................................................................13
ARTICLE 20. Solidarité...............................................................................................................13
ARTICLE 21. Décès du locataire.................................................................................................14
ARTICLE 22. Environnement - Sol.............................................................................................14
ARTICLE 23. Cuves à mazout.....................................................................................................14
ARTICLE 24. Vacance immobilière et délabrement...................................................................14
ARTICLE 25. Détecteurs de fumée............................................................................................15
ARTICLE 26. Certificat de performance énergétique.................................................................15
ARTICLE 27. Aménagement du territoire : uniquement pour les baux de plus de neuf ans.....15
ARTICLE 28. Zones à risque d’inondation..................................................................................19
ARTICLE 29. Election de domicile..............................................................................................19
ARTICLE 30. Annexes................................................................................................................19

Il est convenu ce qui suit :

209BF
ARTICLE 1. PARTIES

Deux parties interviennent dans ce contrat:


 Le bailleur est la personne physique ou la société, qui donne le bien en location.
 Le locataire est la personne physique qui prend le bien en location.

Coordonnées complémentaires du bailleur :


Tél. :
………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
Email :
……………………………………………………………………………………………………………………………………………
Coordonnées complémentaires du locataire :
Tél. :
………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
Email :
……………………………………………………………………………………………………………………………………………

ARTICLE 2. BIEN IMMEUBLE LOUÉ

Description du bien :
Nature: ...........................................………………………………....................................................................
Adresse: ...................................................…………………………………………………………………………………….
Description du logement: ..
………………………………………………………………………………...........................................................................
……………………………………………………………………………………………………………………….....
…………………………………☐ avec / ☐ sans compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité.
Mode de gestion de l’immeuble : ☐ syndic / ☐ pas de syndic.

Ci-après : ‘le bien’.

ARTICLE 3. BUT DE CETTE CONVENTION

Par cette convention, le bailleur loue un bien au locataire, qui l’accepte. Le présent contrat a pour
but de déterminer les droits et les obligations des parties qui le signent.

ARTICLE 1. DURÉE

1.1 Courte durée

Le bail est conclu pour une durée de ………………. (maximum trois ans), prenant cours le
……………… et prenant fin le ………………………. .

 Si la convention de bail est conclue pour une durée inférieure à 6 mois, celle-ci prend
fin à l’expiration du terme convenu sans qu’il ne soit nécessaire de donner un préavis
(sauf prorogation).

209BF
 Si la convention de bail est conclue pour une durée de six mois ou plus, celle-ci prend
alors fin moyennant un préavis donné par l’une des parties au moins 3 mois avant
l’échéance du délai convenu. Le locataire peut résilier à tout moment moyennant le
respect d’un préavis de trois mois et d’une indemnité de résiliation de 1 mois de loyer.
Le bailleur ne peut résilier qu’après la première année de location pour cause
d’occupation personnelle, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de
résiliation de 1 mois de loyer.

Le bail peut être prolongé une ou plusieurs fois, uniquement par écrit et sous les mêmes
conditions, sans que la durée totale du bail ne puisse être supérieure à trois ans.

A défaut d’un congé notifié dans les délais, de prorogation valable ou si le locataire continue à
occuper les lieux sans opposition du bailleur, la convention de bail est réputée avoir été
conclue pour une période de neuf ans à compter de la date de la prise de cours du bail de
courte durée originaire. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions restent identiques à ceux
convenus dans la convention de bail de courte durée originaire.

1.2 Durée de neuf ans ou de plus de neuf ans

 Soit:
Le bail est conclu pour une durée de neuf ans, prenant cours le ……………… et prenant fin le
………………………. .

 Soit:
Le bail est conclu pour une durée de plus de neuf ans, prenant cours le ……………… et prenant
fin le ………………………. .

Possibilité de résiliation d’un bail d’une durée égale ou supérieure à neuf ans:

A. LE BAILLEUR ne peut mettre un terme à la convention de bail que pour les motifs suivants:

 à tout moment, moyennant un préavis d’au moins six mois, s’il a l’intention soit d’occuper
le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière
par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants,
enfants adoptifs, ascendants de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint
jusqu’au troisième degré, conformément aux conditions visées à l’article 237, § 2 du Code
bruxellois du logement. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l’occupation du
bien à des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du
premier triennat à partir de l’entrée en vigueur du bail.
A la demande du locataire, le bailleur devra apporter la preuve du lien de parenté. Le
bailleur devra répondre à cette demande dans un délai de deux mois à dater de la
notification; à défaut de ce faire le locataire pourra demander la nullité du congé. Cette
action devra être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration
du délai de préavis.
Les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le
bailleur ou, en cas de prorogation, après la restitution des lieux par le locataire. Ils doivent
rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

 à l’expiration du premier et du deuxième triennat, et moyennant un préavis de six mois, s’il


a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble loué, conformément aux
conditions visées à l’article 237, § 3 du Code bruxellois du logement :

209BF
En vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans
un même immeuble pourra, à tout moment mettre fin à plusieurs baux moyennant un
préavis de six mois pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
Les travaux doivent commencer dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre
mois suivant l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, après la
restitution des lieux par le locataire.

 à l’expiration du premier et du deuxième triennat, moyennant un préavis de six mois, sans


motifs, mais moyennant le versement d’une indemnité équivalente à neuf mois ou six mois
de loyer selon que le congé est donné à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.

B. LE LOCATAIRE a la possibilité de mettre un terme à la convention de bail à tout moment,


moyennant un préavis de trois mois. Si le locataire met fin au bail au cours du premier
triennat, il devra payer au bailleur une indemnité équivalente à trois mois, deux mois ou un
mois de loyer, selon que le préavis est donné au cours de la première, deuxième ou
troisième année du premier triennat de ce contrat.

Lorsque le bailleur donne son préavis conformément à l’article 237, § 5 du Code bruxellois
du logement, le locataire peut à son tour mettre fin au bail à tout moment moyennant un
préavis d’un mois. Dans ce cas, il n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa
précédent.

Le bail de neuf ans ne prend pas fin automatiquement mais uniquement lorsqu’un congé
est notifié soit par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, soit par le locataire au
moins trois mois à l’avance. A défaut d’un congé notifié dans les délais, le bail est prolongé
pour une durée de trois ans.

Dans tous les cas où un préavis peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend
cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

ARTICLE 4. LOYER

1. Montant
Loyer de base : ……………………………… € par …………………………………… [terme].
Ce loyer est adapté annuellement tel que déterminé ci-après au point 2. Le loyer est majoré d’une
éventuelle provision à titre de participation dans les frais et charges.

Le loyer doit être versé sur le compte bancaire du bailleur portant le numéro …………………………………..
☐ avant le premier jour ouvrable du mois auquel il se rapporte / ☐ le …………………………….. [date].
Indice de base (= indice de santé): mois:......................................... = ................................................

Tout loyer impayé dans les délais produira, de plein droit et sans mise en demeure, un intérêt de 1%
par mois et sera majoré d’un montant forfaitaire égal à 10 % du loyer pour cause de frais
administratif et de recouvrement.

2. Indexation du loyer
Le loyer est adapté annuellement, à la date anniversaire de la prise d’effet de la convention, à l’indice
santé dans les conditions prévues à l’article 1728 bis du Code civil et selon la formule suivante:

loyer de base x indice nouveau = (indice santé)


indice de base

209BF
Dans cette formule, l’indice de base est celui du mois qui précède la conclusion du bail. L’indice
nouveau est celui du mois qui précède la date anniversaire de la prise de cours de la convention. La
demande d’adaptation doit être adressée par écrit à l’autre partie et ne peut rétroagir que pour les
trois mois qui précèdent celui de la demande.

3. Révision du loyer
Les parties peuvent, entre le neuvième et le sixième mois qui précède l’expiration de chaque
triennat, convenir que le loyer sera revu.

A défaut d’accord, le juge pourra accorder une révision du loyer s’il est établi que, par le fait de
circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure d’au
moins 20 % au loyer contractuellement exigible au moment de l’introduction de la demande. Le juge
pourra également accorder une augmentation de loyer au bailleur si celui-ci établit que la valeur
locative normale du bien loué a, en raison de travaux effectués à ses frais, augmenté de 10 % au
moins.

Ces actions ne peuvent être intentées qu’entre le sixième et le troisième mois qui précède
l’expiration du triennat en cours.

En cas de travaux destinés à améliorer les prestations énergétiques de l’habitation ou de travaux


destinés à adapter l’habitation à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du locataire, les
parties peuvent convenir, expressément et un mois avant l’exécution des travaux, que ceux-ci
donneront lieux à une augmentation de loyer. Cette augmentation est proportionnée au coût réel
des travaux réalisés, à l’amélioration de la performance énergétique ou à l’ampleur des travaux
d’adaptation.

Si une habitation fait l’objet de conventions de bail successives avec différents locataires, conclues
pour une durée inférieure ou égale à trois ans, et qui sont résiliées par un préavis donné par le
bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années consécutives, être supérieur, au loyer exigible
au début de la période de neuf ans, adapté proportionnellement au coût de la vie, à moins que la
valeur locative normale du bien n’ait entre-temps augmenté d’au moins 20 % par suite de nouvelles
circonstances ou d’au moins 10 % par suite de travaux effectués au bien loué.

Nonobstant toute clause ou convention contraire, le juge réduira le loyer au loyer exigible en vertu
de la précédente convention de bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne
prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l’alinéa premier.

Le loyer proportionnellement adapté sera calculé comme suit: loyer de base au début du terme de
neuf ans, multiplié par l’indice santé du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et
divisé par l’indice santé du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début du terme de
neuf ans.

ARTICLE 5. GARANTIE LOCATIVE

Le locataire doit constituer une garantie sous l’une des 3 formes suivantes :

1. Deux mois de loyer, à savoir une garantie locative de ………………….. €, déposée sur un compte
bloqué individualisé à son nom. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du locataire. Le
bailleur acquiert privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution
totale ou partielle des obligations du locataire.

209BF
2. Trois mois de loyer, à savoir une garantie locative de ………………….. €, délivrée par une institution
financière conformément aux modalités de l’article 248 du Code bruxellois du logement, cette
dernière s’engageant à payer les sommes dues au bailleur en exécution de cette convention sur
présentation d’un accord des parties ou d’une décision judiciaire.

3. Trois mois de loyer, à savoir une garantie locative de ………………….. €, délivrée par le CPAS de
………………………. et résultant d’un contrat type conclu entre un CPAS est une institution financière,
cette dernière s’engageant à payer les sommes dues au bailleur en exécution du présent contrat
de bail sur présentation d’un accord des parties ou d’une décision judiciaire.

Cette garantie locative assure que le locataire respectera les engagements de cette convention. Cette
garantie locative sera libérée, sous déduction des éventuelles sommes restant dues, à l’échéance du
terme de cette convention et après que le bon et complet respect des engagements aient été
constaté par le bailleur. La garantie locative ne peut pas être imputée au paiement du loyer ou de
quelconque autres frais.

ARTICLE 6. ETAT DU BIEN LOUÉ - ETAT DES LIEUX 1

Le locataire déclare avoir visité le bien loué, l’avoir reçu en bon état d’entretien et n’avoir constaté
aucun vice apparent, sauf ceux figurant sur l’état des lieux. Il reconnaît que le bien loué se trouve en
bon état de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Sur base du Code bruxellois du logement, les habitations doivent remplir les obligations suivantes :

1. L'exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la


stabilité du bâtiment, l'électricité, le gaz, le chauffage et les égouts;
2. L'exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à
l'humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l'éclairage, à la ventilation, ainsi qu'à la
configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l'accès du
logement;
3. L'exigence d'équipement élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à
l'eau froide, l'eau chaude, les installations sanitaires, l'installation électrique, le chauffage, ainsi
que le pré-équipement requis permettant l'installation d'équipements de cuisson des aliments.

Le bailleur déclare que l’habitation est complètement conforme au Code bruxellois du logement
fixant les obligations élémentaires en matière de sécurité, de santé et d’équipement des habitations
et est donc susceptible d’être louée.

Un état des lieux détaillé et contradictoire sera établi à frais communs entre les parties tant à
l’entrée du locataire qu’à sa sortie du bien loué. Les parties désignent à cette fin :
……………………………………………………………….. [nom de l’expert].

Tous les travaux effectués par le locataire sans l’accord écrit du bailleur sont acquis à ce dernier sans
indemnité. Le bailleur pourra toujours exiger que les locaux soient remis dans leur état initial, sauf
convention écrite contraire.

1
Un modèle indicatif d’état des lieux est mis à disposition par les autorités bruxelloises

209BF
Conformément à l’article 1730, §1 er du Code civil, un état des lieux détaillé est établi à l’entrée
pendant la période durant laquelle les locaux sont encore inoccupés ou pendant le premier mois
d’occupation. L’état des lieux fait partie intégrante de cette convention et sera soumis à
l’enregistrement.

209BF
ARTICLE 7. ENTRETIEN ET RÉPARATIONS

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Le bailleur est
également tenu de respecter les obligations générales suivantes:

 Procéder aux grosses réparations ;


 Procéder aux travaux de grand entretien, c’est-à-dire celles qui peuvent devenir nécessaires
pendant la durée du bail et qui sont autres que les réparations locatives ou les travaux de
menu entretien ;
 En cours de bail, maintenir l’immeuble en bon état, c’est-à-dire y faire toutes les réparations
qui s’imposent et qui sont une conséquence directe de son obligation de principe de
procurer au locataire l’entière et complète jouissance de l’immeuble loué ;
 Les réparations consécutives à l’usure normale, la vétusté, la force majeure, le vice de
construction ou la malfaçon ou encore celles qui auraient dû être faites avant l’entrée du
locataire ;
 La réparation ou le remplacement des éléments en panne ou défectueux pour autant que le
locataire l’ait avisé et que la cause ne soit pas liée à un mauvais usage ou à un manque
d’entretien dans le chef du locataire ;
 La transmission au locataire de toutes les informations utiles pour assurer le bon usage des
appareils, équipements et matériaux mis à sa disposition dans le bien loué.

Même si les travaux de réparations exigés durent plus de quarante jours, ils ne pourront pas donner
lieu à des dommages et intérêts ou à une rétention des loyers par le locataire.

Les obligations générales du locataire sont les suivantes :

 Procéder aux réparations locatives ou de menus entretiens, compte tenu de l’évolution des
matériaux et des techniques ;
 User des lieux en bon père de famille et se comporter de façon raisonnable et prévoyante ;
 Prévenir le bailleur dans un délai raisonnable de toutes défectuosités ou anomalies dans le
bien loué et permettre au bailleur ou à ses préposés d’accéder aux lieux pour évaluer le
dommage et effectuer les réparations nécessaires, à défaut de quoi le locataire devra
supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité.

En ce qui concerne la mise en œuvre concrète de ces obligations de principe, les parties sont tenues
de se référer à la liste non limitative des réparations et travaux d’entretiens incombant
impérativement au locataire ou au bailleur, telle que publiée dans l’Arrêté du Gouvernement de la
Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017, reprise à l’annexe 1 de la présente convention.

ARTICLE 8. FRAIS

[Si le bien consiste en une habitation individuelle]


L’usage des installations d’utilité publique (eau, électricité, mazout de chauffage, gaz…) ainsi que la
location et les frais de compteurs et d’installations, tels que l’abonnement, le placement ou le
remplacement, sont à charge du locataire.
Au début ainsi qu’à la fin du bail, il sera procédé au relevé des compteurs.

[Si le bien fait partie d’une copropriété]

209BF
Parties communes:
Le locataire payera au bailleur sa quote-part dans les frais de la totalité de l’immeuble dont le bien
loué fait partie. Ces frais comprennent les dépenses faites par la copropriété pour le compte des
habitants, parmi lesquels sont notamment inclus les frais de consommation et d’entretien des parties
communes, les frais d’entretien et d’assurance de l’ascenseurs, d’air-conditionné et d’équipement
technique, les indemnités du syndic, les salaires, l’assurance et les charges sociales ainsi que du
personnel chargé de l’entretien et de la réparation des parties communes. Cette énumération n’est
pas limitative.

Clause à sélectionner :

☐ Les montants réclamés au titre de charges communes le seront sur base des frais
réels.
Ils feront l’objet de provisions périodiques de………………€/…………….payables en même temps
que le loyer, sur le même compte bancaire et à la même échéance.
Un décompte annuel des charges communes sera adressé par le bailleur au locataire dans le
mois de la réception du décompte du syndic de la copropriété.
A la réception du décompte, le bailleur ou le locataire restituera immédiatement à l’autre
partie la différence entre les provisions déjà versées et les charges réelles. Tous les ans le
montant de la provision sera révisé sur la base du montant des frais réels de l’année écoulée.

☐ Les montants réclamés au titre de charges communes le seront sur base d’un forfait présumé
couvrir le montant des charges.
Le forfait est fixé au montant de………………..€.
Il sera payé en même temps que le loyer, sur le même compte bancaire et à la même
échéance.
Le mode de calcul des charges commune s’établit comme suit :…………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Parties privatives:

Description et énumération des charges afférentes aux parties privatives et pour les
consommations privées :
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………

Clause à sélectionner :

☐ Le locataire conclura des abonnements relatifs aux installations d’utilité publique (eau,
électricité, gaz…) en son nom propre, et paiera directement les sommes dues auprès des
fournisseurs.

☐ Les montants réclamés au titre de charges privatives et pour les consommations privées le
seront sur base des frais réels.
Ils feront l’objet de provisions périodiques de………………€/…………….payables en même temps
que le loyer, sur le même compte bancaire et à la même échéance.
Un décompte annuel des charges privatives sera adressé par le bailleur au locataire dans le
mois de la réception du décompte du syndic de la copropriété.

209BF
A la réception du décompte, le bailleur ou le locataire restituera immédiatement à l’autre
partie la différence entre les provisions déjà versées et les charges réelles. Tous les ans le
montant de la provision sera révisé sur la base du montant des frais réels de l’année écoulée.

☐ Les montants réclamés au titre de charges privatives et pour les consommations privées le
seront sur base d’un forfait présumé couvrir le montant des charges.
Le forfait est fixé au montant de………………..€.
Il sera payé en même temps que le loyer, sur le même compte bancaire et à la même
échéance.
Le mode de calcul des charges commune s’établit comme suit :…………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Le locataire déclare avoir pris connaissance des clauses relatives aux frais dans les statuts (acte de
base et règlement de copropriété) ou le règlement d’ordre intérieur, ainsi que des décisions prises
par l’assemblée générale ou le conseil de copropriété.

ARTICLE 9. ASSURANCE

Le locataire souscrira une police d’assurances couvrant, pendant toute la durée de la convention, les
risques locatifs notamment les dégâts d’incendie, de bris et des eaux ainsi que le recours de tiers. Au
cas où il existe une police commune d’assurance, le locataire sera tenu de payer sa quote-part, sans
préjudice à son obligation de faire assurer à ses frais les risques le cas échéant complémentaires, si
cela s’avère nécessaire.

ARTICLE 10. SOUS-LOCATION - CESSION DE BAIL – VENTE DU BIEN LOUÉ

Le locataire ne peut pas sous-louer le bien. Avec autorisation explicite du bailleur, le locataire peut
cependant sous-louer une partie du bien, à la condition que la partie restante demeure affectée à sa
résidence principale.
La cession de bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur.

En cas de mise en vente du bien de gré à gré, le bailleur notifie au locataire son intention de vendre
le bien, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente, par lettre
recommandée à la poste ou par exploit d’huissier.

ARTICLE 11. DESTINATION DU BIEN

A. Le bien loué est ‘exclusivement’ destiné à l’habitation privée (comme résidence principale). Le
locataire ne peut déduire fiscalement les loyers de son revenu imposable à titre de charges
professionnelles. La destination du bien loué ne peut être modifiée par le locataire sans
l’approbation écrite et préalable du bailleur.

OU

B. Le bien loué est ‘principalement’ (pas exclusivement) destiné à l’habitation privée (comme
résidence principale). Le locataire peut déduire fiscalement les loyers de son revenu imposable à

209BF
titre de charges professionnelles pour la partie du loyer qui concerne l’utilisation à des fins
professionnelles.

La destination du bien est répartie comme suit :


 …… % (minimum 51 %) pour l’habitation privée
 ……. % à fins professionnelles.

Toute éventuelle charge fiscale supplémentaire dans le chef du bailleur résultant du non-respect de
cet accord sera récupérée à charge du locataire (notamment taxe sur la résidence secondaire à
défaut d’inscription dans le registre de la population à l’adresse de l’habitation louée).

Uniquement pour les baux de plus de neuf ans :


Le bailleur déclare que la destination du bien telle que reprise dans les renseignements urbanistiques
communiqués par la commune est la suivante : ...………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...

ARTICLE 12. TRAVAUX D’EMBELLISSEMENT, AMÉLIORATIONS ET TRANSFORMATIONS


Tous les travaux d’embellissements, amélioration et transformation du bien ne pourront être réalisés
qu’avec le consentement écrit et préalable du bailleur. Sauf convention contraire écrite, ils resteront
la propriété du bailleur, sans aucune indemnité, sans préjudice du droit du bailleur à exiger la remise
en état initial.

Dans l’hypothèse où le locataire, après l’accord du bailleur, vient à procéder à des travaux pour
lesquels un dossier d’intervention ultérieure est nécessaire, le locataire assumera toutes les
obligations qui le concernent et remettra le dossier d’intervention ultérieure au bailleur à la fin des
travaux.
Si un dossier d’intervention ultérieure a été établi pour le bien loué, le bailleur s’engage à le mettre à
la disposition du locataire à première demande.

Si la convention de bail est conclue pour une durée de 9 ans ou plus, le bailleur peut, maximum une
fois par triennat, réaliser des travaux d’économie d’énergie.
Les travaux destinés à adapter l’habitation à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du
locataire peuvent être réalisés à tout moment.

ARTICLE 2. ANIMAUX DOMESTIQUES

Des animaux domestiques ne sont autorisés qu’avec le consentement écrit et préalable du bailleur.
Ce consentement est à considérer comme un acte de simple tolérance. Tout inconvénient, de
quelque nature que ce soit, entraînera la révocation immédiate du consentement.

ARTICLE 13. VISITE ET CONTRÔLE PAR LE BAILLEUR

Pendant toute la durée du préavis locatif, ainsi qu’en cas de mise en vente du bien, le bailleur ou son
préposé aura le droit de faire visiter les lieux loués à des locataires et acquéreurs potentiels
moyennant rendez-vous aux jours et heures fixés de commun accord. Dans ces circonstances, le
bailleur aura en outre le droit d’apposer des placards sur le bien. De plus, il sera en droit de visiter le
bien en tout temps et sur simple demande afin d’en assurer le contrôle.

209BF
Dans le cadre de l’exécution de bonne foi de cette convention, le locataire déclare également
permettre au bailleur ou à son préposé, en vue de proposer le bien à la vente ou à la location
uniquement, de prendre des photos à des fins publicitaires.

209BF
ARTICLE 14. RÉSOLUTION DE LA CONVENTION AUX TORTS DU LOCATAIRE

En cas de résolution du bail à ses torts, le locataire devra supporter tous les frais, débours et dépens
quelconques découlant de cette résolution, outre une indemnité de relocation équivalente à trois
mois de loyer et les frais de remise en bon état.

ARTICLE 15. EXPROPRIATION PAR LES AUTORITÉS

En cas d’expropriation, le bailleur en avisera le locataire qui ne pourra réclamer aucune indemnité au
bailleur. Il ne pourra faire valoir ses droits que contre l’autorité expropriante et ne pourra lui
réclamer aucune indemnité qui viendrait diminuer les indemnités revenant au bailleur.

Uniquement pour les baux de plus de neuf ans : le bailleur déclare, sur base des renseignements
urbanistiques obtenus auprès de la commune, que l’immeuble loué n’est pas ☐ est ☐ repris dans
un plan d’expropriation. Dans l’affirmative, le pouvoir expropriant, à savoir
……………………………………………, a autorisé cette expropriation par arrêté du ………………………………..
[date].

ARTICLE 16. IMPÔTS ET TAXES

Les impôts et taxes quelconques qui grèvent le bien, imposés par n’importe quelle administration,
incomberont au locataire, à l’exception du précompte immobilier.

ARTICLE 17. ENREGISTREMENT

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur qui dispose à cet effet de deux
mois à partir du jour de la signature du contrat de bail. Il doit présenter au bureau de
l’enregistrement trois exemplaires du contrat de bail, dont deux lui seront restitués munis de la
mention de l’enregistrement. Il devra alors remettre l’un de ces exemplaires au locataire. Il est donc
nécessaire de rédiger le contrat de bail en quatre exemplaires pour que, durant la formalité de
l’enregistrement, le locataire ait en mains un exemplaire du contrat, signé par le bailleur.
L’enregistrement est en principe gratuit. Si, toutefois, par suite d’une modification de la législation ou
par suite d’un enregistrement tardif, des frais étaient tout de même liés à l’enregistrement, ils
seraient à charge du bailleur.

Après la période de deux mois dont dispose le bailleur pour faire enregistrer le bail et aussi
longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré par le bailleur, les délais de congé ainsi que les
indemnités dues par le preneur au bailleur en cas de résiliation par le preneur du bail de 9  ans à tout
moment ou au cours du premier triennat, ou en cas de résiliation du bail d’une durée égale ou
supérieure à 6 mois, ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le
bail , adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit restée sans suite utile pendant
un mois.

ARTICLE 3. SOLIDARITÉ

209BF
Toutes les obligations qui résultent du présent contrat sont solidaires et indivisibles entre les parties,
leurs héritiers ou ayants droit de quelque chef que ce soit.

209BF
ARTICLE 4. DÉCÈS DU LOCATAIRE

La convention de bail prend fin automatiquement en cas de décès du locataire.


Le bailleur peut considérer la convention de bail comme résolue si :
 après décès, l’habitation n’est pas occupée par les membres de la famille du défunt ;
 le loyer et/ ou les frais restent impayés pendant une période de 2 mois après le décès.

ARTICLE 5. SOL

Le locataire s'engage à respecter les obligations reprises à l'article 63§2 de l'Ordonnance du 5 juin
1997: “Toute personne qui est ou était détentrice d'un permis d'environnement, est par ailleurs
obligée de remettre l'emplacement de l'installation dont l'exploitation prend fin ou n'est plus
autorisée, à nouveau dans un état tel que plus aucun risque, nuisance ou gène ne se présente.
Lorsqu'il s'agit de la réhabilitation d'un terrain dont l'aménagement représente une activité à risque
dans le sens de l'article 3, 3° de l'Ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à
l'assainissement des sols pollués ou lorsque pendant la réhabilitation, on découvre une pollution du
sol, alors cette réhabilitation est exclusivement soumise à l'application de l'ordonnance du 5 mars
2009.”

Les parties déclarent qu’il n’y a pas de dépôt de déchets sur le bien donné en location. Le locataire
supportera le coût de toute obligation qui serait imposée au bailleur du fait de la présence de
déchets dans les lieux loués à l’issue de la convention.

Le bailleur déclare qu’il n’a exercé ou laissé exercer sur le bien loué aucune activité qui soit de nature
à générer une pollution antérieure à cette convention et qu’il n’a connaissance d’aucune pollution.
En cas de découverte de pollution, s’il est démontré que celle-ci est antérieure à la conclusion du
présent bail, le locataire ne pourra être tenu responsable des frais d’assainissement et mesures qui
seraient nécessaires.

ARTICLE 6. CUVES À MAZOUT

Le bailleur déclare que le bien loué ☐ dispose/ ☐ ne dispose pas d'une citerne souterraine / hors-sol
et enfouie/non-enfouie dont le contenu est égal ou supérieur à 3.000 litres.

Le cas échéant, le bailleur déclare que la citerne respecte la législation en vigueur ainsi que le permis
d'environnement ou la déclaration qui en règle l'utilisation. Le bailleur remet une copie du certificat
d'étanchéité au locataire. Le locataire ne peut installer ni ne faire installer de cuve à mazout dans ou
sur le bien sans l'accord préalable écrit du bailleur.

ARTICLE 7. VACANCE IMMOBILIÈRE ET DÉLABREMENT

Le locataire s'engage à garder le bien en parfait état d’entretien et à l'utiliser entièrement ; toutes
les conséquences fiscales qui résultant de la législation qui prévoit des taxes sur la vacance
immobilière, l’abandon ou le délabrement incombent au locataire, pour autant que la taxe se
rapporte à une vacance immobilière de tout ou en partie du bâtiment au sens de la loi ou à un
manque d’entretien qui est à charge du locataire.

209BF
ARTICLE 8. DÉTECTEURS DE FUMÉE

............. détecteurs de fumée sont installés dans le bien. Ils ont été installés le ………... . Le bailleur
remplace les détecteurs une fois tous les 10 ans ou en cas de dysfonctionnement. Le locataire
s'interdit d'endommager ou de déplacer ce(s) détecteur(s) sans l'accord écrit et préalable du bailleur.
Ces détecteurs sont munis d'une batterie. Le locataire s'interdit de faire un quelconque usage de
cette batterie à d'autres fins et il s'engage à prévenir le bailleur lorsque la batterie est déchargée ou
s'il existe un dysfonctionnement et ce par lettre recommandée à la poste.

ARTICLE 9. CERTIFICAT DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Clauses à sélectionner :

☐ Le bailleur dispose d’un certificat de performance énergétique avec pour numéro


………………………… [numéro du certificat] valable jusqu’ au ………………. [date de fin de
validité]. Conformément au certificat de performance énergétique, le bien immobilier
objet du présent contrat appartient à la classe énergétique ……………... [lettre de A à G].

☐ [pour un bien immobilier neuf (ayant fait l’objet de travaux soumis à un permis
d’urbanisme), si le certificat de performance énergétique n’est pas encore
disponible]:
Le bailleur dispose d’un rapport intermédiaire établi par un conseiller PEB et daté
du ……………….. .

Une copie ☐ de ce certificat de performance énergétique / ☐ du rapport intermédiaire a été


remise au preneur.

Les parties confirment que le certificat de performance énergétique / le rapport intermédiaire n’est
qu’un document purement informatif qui ne constituera en aucun cas un élément essentiel ou décisif
pour conclure le présent contrat.

ARTICLE 18. AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE  : UNIQUEMENT POUR LES BAUX DE PLUS


DE NEUF ANS

18.1 Généralités

Nonobstant le devoir d’information du bailleur et les renseignements urbanistiques légaux à


obtenir, le locataire déclare avoir été informé de la possibilité de recueillir de son côté,
antérieurement à ce jour, tous renseignements (prescriptions, permis, etc.) sur la situation
urbanistique du bien auprès du service de l’urbanisme de la commune.

18.2 Situation existante.

☐ Soit : le bailleur garantit à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a


personnellement effectués sur le bien avec les prescriptions urbanistiques. Il
déclare en outre qu’à sa connaissance le bien n’est affecté, par le fait d’un tiers,
d’aucun acte ou travail irrégulier.

209BF
☐ Soit : le bailleur déclare être au courant que les permis exigés n’ont pas été
obtenus pour les constructions érigées. Le locataire ne pourra en aucun cas
poursuivre le bailleur à cet égard vu qu’il loue en connaissance de cause,
après avoir été informé à propos des risques liés à la location de constructions
qui ont été érigées sans permis.

En ce qui concerne les éventuels autorisations, permis et certificats, le bailleur déclare que :

Clause à sélectionner :

☐ une autorisation de construire / plusieurs autorisations de construire en rapport avec


le bien loué a (ont) été délivrée(s) le ………………….. (date(s)) avec pour intitulé(s)
……………………… et pour objet ……………………………………………………………………………… .
Cette (ces) autorisation(s):
☐ est/sont encore d’application (éventuelle(s) date(s) de péremption: ………….);
☐ n’est / ne sont plus d’application;
☐ a (ont) été refusée(s).

Eventuellement: un recours est pendant contre ces décisions: ☐ non / ☐ oui.


Précision:
……………………………………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………………………………

☐ un permis / plusieurs permis en rapport avec le bien loué a (ont) été délivré(s) le
………………….. (date(s)) avec pour intitulé(s) ……………………… et pour objet
……………………………………………………………………………… .
Ce (ces) permis:
☐ est/sont encore d’application (éventuelle(s) date(s) de péremption: ………….);
☐ n’est / ne sont plus d’application;
☐ a (ont) été refusé(s).

Eventuellement: un recours est pendant contre ces décisions: ☐ non / ☐ oui.


Précision:
……………………………………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………………………………

☐ un certificat / plusieurs certificats en rapport avec le bien loué a (ont) été délivré(s) le
………………….. (date(s)) avec pour intitulé(s) ……………………… et pour objet
……………………………………………………………………………… .
Ce (ces) certificat(s):
☐ est/sont encore d’application (éventuelle(s) date(s) de péremption: ………….);
☐ n’est / ne sont plus d’application;
☐ a (ont) été refusé(s).

Eventuellement: un recours est pendant contre ces décisions: ☐ non / ☐ oui.


Précision:
……………………………………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………………………………

En particulier, le bailleur déclare que le bien ci-dessus n’a fait l’objet d’aucun permis, certificat
d’urbanisme ou déclaration urbanistique visé à l’article 205/1 du Code bruxellois de

209BF
l’aménagement du territoire laissant prévoir la possibilité d’y effectuer ou d’y maintenir aucun
des actes et travaux visés par la législation régionale applicable et qu’il ne prend aucun
engagement quant à la possibilité d’exécuter ou de maintenir sur le bien aucun des actes et
travaux visés par lesdites législations.

Le locataire est averti du fait qu'aucun des travaux et activités mentionnés à l'article 98 §1 et
205/1 du Code Bruxellois de l'Aménagement du Territoire ne peut être réalisé tant qu'un
permis d'urbanisme n'a pas été obtenu ou que la déclaration urbanistique préalable n’a pas
été faites.

18.3 Sites d’activité inexploités

Le bailleur déclare que l’immeuble ☐ est / ☐ n’est pas repris à l’inventaire des sites d’activité
inexploités.

18.4 En présence d’un permis de lotissement

Les parties ont connaissance du fait que le terrain sur lequel a été construit le bien
immeuble objet de la location a fait l’objet, sous plus grande superficie, d’un permis de
lotir, délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins de la ☐ Ville ☐ Commune de
………………………….. en date du ……………………….. . Ce permis de lotir a ensuite fait l’objet d’un
acte de division reçu par le notaire……………………….. le ……………………………., transcrit au
bureau compétent de l’Administration général de la Documentation patrimoniale.
Le cas échéant, cet acte de division a été modifié le ………………………………….

Le locataire déclare avoir connaissance de cet (ces) acte(s).

Lors de toute mutation en propriété ou jouissance du bien présentement loué, les actes
translatifs ou déclaratifs de propriété ou de jouissance, doivent contenir la mention que le
nouvel intéressé à parfaite connaissance de cet (ces) acte(s) de division et qu’il s’oblige à
le(s) respecter.

Il est en outre rappelé au locataire qu'aucun des travaux et activités mentionnés à l'article
98 §1 et 205/1 du Code Bruxellois de l'Aménagement du Territoire ne peut être réalisé tant
qu'un permis d'urbanisme n'a pas été obtenu ou que la déclaration urbanistique préalable
n’a pas été faites.

18.5 En cas de division d'un bien qui ne fait pas l'objet d'un permis de lotir

Le bailleur informe le locataire que la division n'a pas fait l'objet d'un permis de lotir ou
d'urbanisme ou d'une déclaration urbanistique et, que sauf à produire un certificat
d'urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu, il ne prend aucun
engagement quant à la possibilité d'effectuer sur le bien aucun des actes et travaux et
modifications visés à l'article 98, § 1er, et à l'article 205/1 du Code Bruxellois de
l'Aménagement du Territoire.

18.6 En présence d’un projet de construction

Les parties ont connaissance des conditions auxquelles le projet de construction est
soumis, à savoir : ………………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………………………………………………

209BF
18.7 En présence d’un plan d’alignement

Les parties ont connaissance de l’existence d’un plan d’alignement en vigueur sur le bien.
Détails :
……………………………………………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………………………………………

18.8 En cas de constats d’infractions relatifs au bien dressés dans le cadre des articles 300 et 301 au
Code bruxellois de l’aménagement du territoire (à l’exception des infractions qui ont pris fin).

Le bailleur déclare qu’un (que des) constat(s) d’infractions relatif(s) au bien vendu a (ont)
été dressé(s) conformément aux articles 300 et 301 du Code bruxellois de l’aménagement
du territoire en date du ……………… avec pour objet ……………………. (référence communale
ou provinciale : …………………….. ; numéro de notice du Parquet des éventuels procès-
verbaux relatifs au bien :…………………).

Le cas échéant, en ce qui concerne les procès-verbaux précités, le bailleur indique qu’il


existe:

☐ une procédure civile ou pénale conformément aux articles 307 et 310 du CoBAT est
prévue (stade de la procédure et éventuelles prochaines échéances :
………………………………..)
☐ une procédure d’amende administrative conformément aux articles 313/1 et suivant
du CoBAT (stade de la procédure et éventuelles prochaines échéances :
………………………………..)
☐ une procédure d’exécution d’office, telle que prévue aux articles 305 et 308 du
CoBAT (stade de la procédure et éventuelles prochaines échéances :
………………………………..)

Détails complémentaires: ....................................................................................................

18.9 Monuments et sites

Clauses à sélectionner :

☐ Soit: Le bailleur déclare que le bien susmentionné n'est pas situé dans une zone
dans laquelle le Code Bruxellois sur l'Aménagement du Territoire (CoBAT) concernant
les monuments et sites est d'application.
☐ Soit: Le bailleur déclare que le bien susmentionné est situé dans une zone dans
laquelle le Code Bruxellois sur l'Aménagement du Territoire (CoBAT) concernant les
monuments et sites est d'application.

18.10 Liste de sauvegarde et classement

Le bailleur déclare que l’immeuble :

☐ est inscrit sur la liste de sauvegarde.


☐ n’est pas inscrit sur la liste de sauvegarde.
☐ est en cours d’inscription sur la liste de sauvegarde.
☐ est classé.
☐ n’est pas classé.
☐ est en cours de classement.

209BF
18.11 Descriptif sommaire du bien

Le locataire déclare avoir reçu ☐ ne pas avoir reçu ☐ communication des renseignements
urbanistiques relatif au bien et du descriptif sommaire du bien établi par le bailleur qui a été
joint à la demande de renseignements urbanistiques.

ARTICLE 19. ZONES À RISQUE D’INONDATION

Le locataire est conscient qu’à la connaissance du bailleur, le bien loué ☐ se trouve / ☐ ne se
trouve pas dans une zone présentant un risque d’inondation. Le locataire est satisfait de ces
informations et décharge le bailleur de toute responsabilité à cet égard.

ARTICLE 10. ELECTION DE DOMICILE

Pour l’exécution de cette convention, le locataire déclare faire élection de domicile dans le bien loué
à partir de l’entrée en vigueur de la convention. L’élection de domicile vaut pour tous les
engagements qui découlent de la convention de bail, aussi bien pendant la durée du bail que pour
toutes les conséquences ultérieures de la convention de bail, à moins que, lors de son départ, le
locataire ne porte son nouveau domicile élu à la connaissance du bailleur par envoi recommandé.

ARTICLE 11. ANNEXES

 Annexe 1 : Arrêté du 23 novembre 2017 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-


Capitale instaurant une liste non-limitative de réparations et travaux d’entretien qui sont
impérativement à charge du locataire et à charge du bailleur (M.B. 8/12/2017) ;
 Annexe 2 : Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 31
mai 2018 instaurant une annexe explicative en application de l’article 218, § 5 du Code
bruxellois du Logement (M.B. 8/06/2018);
 Arrêté du Gouvernement bruxellois fixant les normes élémentaires de sécurité, de salubrité
et d’équipements (pas encore publié par le Gouvernement bruxellois).

Fait en ….. exemplaires [autant d’originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct], plus un
exemplaire complémentaire destiné au bureau d’enregistrement, le ……………….. à …………………………. .

Le Bailleur Le Locataire
(signature(s)) (signature(s))

209BF
ANNEXE 1 : ARRÊTÉ DU 23 NOVEMBRE 2017 DU GOUVERNEMENT DE
LA RÉGION DE BRUXELLES- CAPITALE INSTAURANT UNE LISTE NON-
LIMITATIVE DE RÉPARATIONS ET TRAVAUX D’ENTRETIEN QUI SONT
IMPÉRATIVEMENT À CHARGE DU LOCATAIRE ET À CHARGE DU
BAILLEUR (M.B. 8/12/2017)

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ANNEXE 2 : ARRÊTÉ D’EXÉCUTION DU GOUVERNEMENT DE LA RÉGION
DE BRUXELLES-CAPITALE DU 31 MAI 2018 INSTAURANT UNE ANNEXE
EXPLICATIVE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 218, § 5 DU CODE
BRUXELLOIS DU LOGEMENT (M.B. 8/06/2018

Annexe explicative au Contrat de bail

1) Que visent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire ?

Ce sont des exigences qui doivent être respectées par tous les logements bruxellois.
Le Code du Logement prévoit trois catégories de normes impératives auxquelles doivent répondre les
logements loués en Région de Bruxelles-Capitale.

En premier lieu, le logement doit satisfaire à des normes de sécurité.


Ceci concerne la stabilité du bâtiment (escaliers, fondations, toit, plancher ) mais aussi la conformité
des installations électriques et de gaz aux normes en vigueur, le raccordement du bien à l'égout (ou
éventuellement la présence d'une station d'épuration du bien) et la conformité du chauffage aux
normes.
En deuxième lieu, le logement doit être salubre.
eci signifie qu'il doit notamment être étanche, ne pas être infesté de parasites (comme des insectes,
rongeurs, champignons) qui pourraient nuire à la santé, qu'il doit comporter un certain éclairage
naturel et une aération suffisante et qu'il doit avoir une surface minimale en fonction du nombre de
personnes occupantes.
Enfin, en troisième lieu, le bien doit présenter un équipement minimal.
Ceci signifie que :
 des conduites doivent être prévues pour l'électricité, l'eau et le gaz ; que le
bien doit comporter des installations sanitaires minimales ; qu'il doit être
doté :
 d'un minimum de prises et de points lumineux ; o d'un chauffage ou d'un
raccordement permettant de chauffer jusqu'à 19 degrés en cas de gel à -10
degrés (et 22 degrés dans la salle de bains) ; o d'une arrivée de gaz ; o d'une
alimentation en électricité pour la cuisine.

G) Pour plus d'information, consulter :


Le Code du logement (articles 4 et 219) ; le texte de l'arrêté du Gouvernement de la Région de
Bruxelles Capitale du 4 septembre 2004 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de
salubrité et d'équipement des
logements ;http://wwwslrb.irisnet.be/nrofessionnels/reglementation/code-bruxellois-du logement-
exigences-elementaires-securite-salubrite-equipement ; la brochure informative de la Région de
Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail•dhabitation point 11.4.

209BF 36
En pratique

Le bien loué doit respecter les 3 exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire. Les
parties peuvent toutefois conclure un bail de rénovation en vue de remédier à certaines non
conformités aux normes. En cas de bail de rénovation, des conditions définies par le Code du
logement doivent être respectées.

Voici en outre quelques exemples plus précis en matière d'exigences élémentaires

Exemple 1 : en ce qui concerne l'exigence élémentaire d'équipement en matière de chauffage, le


bailleur est tenu de mettre en location un bien disposant soit du système lui-même, soit d'un
branchement nécessaire afin de permettre au locataire de chauffer correctement le bien loué.

Exemple 2: en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur l'électricité du logement, les
installations électriques de l'immeuble doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de
circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords, et ne présenter
aucun risque dans l'hypothèse d'un usage adapté aux installations. En termes d'équipement, il faut
une prise et un point lumineux par chambre ainsi qu'un point lumineux dans la cuisine.

Exemple 3: en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur le gaz, les installations de
distribution de gaz de l'immeuble, ainsi que les appareils qui y sont raccordés, doivent permettre
d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les
communs et les abords et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage normal par le
locataire.

Exemple 4 : en ce qui concerne l'exigence de salubrité, le logement doit :


1. avoir une surface éclairante de 1/12ème de la surface totale de chaque pièce ;
2. avoir une surface d'au minimum :
 18m 2 (1 personne) ;
 28m2 (2 personnes) ;
33m2 (3 personnes) ;
 37m2 (4 personnes ;
44m2 (5 personnes) ;
12m2 supplémentaires de surface par personne supplémentaire.

2) Qu'est-ce qu'une règle impérative ? Qu'est-ce qu'une règle supplétive ?

Une règle impérative est une règle qui doit nécessairement être respectée dans te contrat.
Les parties ne peuvent donc pas insérer une clause contraire à cette règle.
Les dispositions relatives aux baux d'habitation sont en principe impératives, à moins qu'elles ne prévoient le
contraire.

A l'inverse, une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.
i Pour plus d'information, consulter :
le Code du logement (article 216) ; la brochure informative de fa Région de Bruxelles-Capitale
disponible sur te site http://logementibrussels/louerlbail-dhabitation point 1.3.

209BF 37
En pratique

Les règles relatives aux baux d'habitation inscrites dans le Code du logement sont en général
impératives.

Les parties doivent donc les respecter, à moins que ces dispositions ne prévoient
expressément qu'il est possible d'y déroger.

Si un choix est laissé aux parties ou si le texte du Code du logement permet expressément une
clause contraire, cela signifie que la disposition est supplétive et le contrat peut s'en écarter.

Exemple de disposition impérative : l'article 223 du Code du logement prévoit que le preneur
est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté
ou la force majeure, et des travaux de menu entretien. Toutes les autres réparations sont à
charge du bailleur. Cela signifie que, même si te contrat prévoit que le preneur se charge des
grosses réparations, il peut exiger du bailleur que celui-ci effectue ces réparations.

Exemple de disposition supplétive : dans un bail de résidence principale, la révision du loyer


est possible en fin de triennat (article 240 du Code du logement). Dans un bail à vie, les parties
peuvent écarter cette possibilité.

Autre exemple de disposition supplétive : la faculté d'indexation peut être exclue dans le bail
(article 224 du Code du logement)
3) Quelle forme doit prendre le bail ?

Les baux d'habitation doivent nécessairement être établi dans un écrit. Cet écrit doit
contenir :
10 l'identité complète des parties ;
20 la date de prise de cours du bail ;
30 la désignation de tous tes locaux et parties d'immeuble faisant l'objet du bail ;
40 le montant du loyer qui ne peut pas englober tes charges ;
50 l'énumération et l'estimation du montant des charges relatives aux parties privatives
et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les
montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels
(éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait
(présumé couvrir le montant des charges).ll sera également spécifié leur mode de calcul
ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;

60 l'indication de l'existence ou non de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et


l'électricité et, si le cas se présente, l'indication des numéros de compteurs ainsi que
des codes EAN ou de tout autre code d'identification.

Ce contrat doit être signé par les parties et être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un
intérêt distinct, plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement. Par exempte : un couple
ne doit pas recevoir deux exemplaires puisque chacun des locataires a le même intérêt. Par contre, dans une
colocation, chacun des colocataires a individuellement un intérêt individuel distinct et it faut donc un
exemplaire par preneur.

209BF 38
Un bail fait au départ sans écrit (bail verbal) n'est pas nul mais chacune des parties peut exiger que
le contrat fasse l'objet d'un tel écrit. Si cette demande n'aboutit pas, la partie concernée peut
s'adresser au juge de paix pour l'obtenir.

Plus spécifiquement, en ce qui concerne ta description du bien loué, il est proposé de spécifier la
surface habitable du bien. La superficie habitable correspond à la superficie plancher totale (c'est-
àdire à l'exclusion des mures et parois) du logement. Cette notion doit être distinguée de la notion
de « superficie plancher ». La superficie plancher correspond en réalité à la superficie utile du
logement.

Pour plus d'information, consulter . i


• le Code du logement (article 218) ; la brochure informative de la Région de Bruxelles-
Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation point 1.4.

En pratique

Le bail doit reprendre obligatoirement les mentions suivantes


Identité des parties ;
Description du bail ;
Durée du bail ;
• Loyer et ;
Frais et charges.

Les parties doivent signer le bail aux emplacements prévus à cet effet (dernière page).

4) Qu'est-ce que la formalité de l'enregistrement ? Quelle est son incidence sur l'aliénation de
l'immeuble loué ?

L'enregistrement du bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette
formalité implique que le contrat soit communiqué au bureau d'enregistrement du lieu où se
situe le bien. Cette formalité gratuite doit être effectuée dans les 2 mois de la conclusion du
bail. En cas de dépassement de ce délai, des amendes peuvent s'appliquer.

Dans l'hypothèse où le bailleur n'exécute pas cette obligation d'enregistrement, le preneur peut lui
adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Si le bailleur ne donne pas de suite utile à
cette mise en demeure dans le mois, le preneur peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité.

La formalité de l'enregistrement permet d'éviter les antidates.


Par exemple, si le bail est signé le 30 janvier mais est daté du 30 décembre et que le bail est
enregistré le 15 février, seule compte .vis-à-vis des tiers, la date de cet enregistrement. On dit que
celui-ci rend le bail opposable aux tiers. Ceci a des conséquences importantes en cas de vente.
A cet égard, plusieurs cas de figure sont envisageables :

209BF 39
 Le bail a été enregistré : l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur.
Autrement dit, il prend la place du bailleur ;

 Le bail n'a pas été enregistré et le preneur occupe les lieux depuis 6 mois ou plus :
l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Autrement dit, il prend la
place du bailleur. Toutefois, l'acquéreur pourra mettre fin au bail dans les 6 mois qui suivent
la passation de l'acte authentique (et seulement pendant cette période), moyennant un
congé de 6 mois.

Le bail n'a pas été enregistré et te preneur occupe les lieux depuis moins de 6 mois : le bail n'est
pas opposable à l'acquéreur. Il peut, dès lors, ordonner la libération des lieux.

Pour plus d'information, consulter • i


• le Code du logement (articles 227 et 229) ;
 la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site
http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point 1.5.

En pratique :
Pour trouver le bureau d'enregistrement concerné :
http://www.cadastre.be/Cadastre(Bureaux de l%E2%80%99enregistrement

L'enregistrement peut aussi se faire en ligne.

5) Quelle est la durée du bail ? Quelles sont les possibilités de mettre fin au bail ?

a. Remarque aénérale concernant le début des délais de préavis

Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier
jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

b. Bail de droit commun


Le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties.
BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

1 0 Neuf ans— durée de principe

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de 9 ans, même si le bail lui-
même prévoit une durée plus courte.

tl est également possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce
bail est, de manière générale, régi par les mêmes dispositions que celles applicables au bail
de 9 ans. Il doit être constaté devant notaire par un acte authentique afin d'assurer aux tiers
l'opposabilité de sa durée. Il prend fin à l'issue du terme convenu par les parties.

A l'issue de la période de 9 ans, ou à l'issue du terme convenu pour un bail d'une durée
supérieure à 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et

209BF 40
sans devoir d'indemnité, à condition de notifier un congé de 6 mois au moins, avant
l'échéance.

Si à l'expiration de la période de 9 ans ou à l'expiration de la durée convenue pour un bail de


longue durée, aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois
pour une période de 3 ans, aux même conditions. Chacune des parties a alors la possibilité,
tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d'indemnité.

Au cours de ta période de 9 ans, le bailleur a, dans les trois cas suivants et tels que prévus aux
articles 237 et 239 du Code du logement, la possibilité de mettre fin, sous certaines
conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou
limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. Le bail peut dès lors prévoir
des possibilités de résiliation plus restrictives dans te chef du bailleur, ou celui-ci peut décider
de renoncer à l'une ou plusieurs d'entre elles.

1. Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper personnellement le


bien, ce moyennant notification d'un congé donné par écrit (de préférence par lettre
recommandée) de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et
l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué,
ainsi que son lien de parenté avec le futur occupant.

La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses
descendants et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère,
grandsparents) et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et
nièces et ceux de son conjoint.
Si le preneur le demande, le bailleur devra apporter dans les deux mois la preuve du
lien de parenté.

Cette occupation devra être effective pendant deux ans et débuter au plus tard un an
après la libération effective des lieux.

Lorsque le bailleur, sans justifier dune circonstance exceptionnelle, ne réalise pas


l'occupation personnelle dans les conditions et le délai prévus, le preneur a droit à
une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

2. A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d'un


congé donné par écrit de 6 mois, résilier le bail en vue de l'exécution de certains
travaux. Lorsqu'il dispose de plusieurs logements dans un même immeuble, le bailleur
peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé

donné par écrit de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la
première année.
Les travaux doivent respecter les conditions suivantes :
ils doivent notamment respecter la destination du bien loué, affecter le corps du
logement occupé par le preneur et être d'un coût dépassant trois années du loyer
afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend
plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux,
d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements ;

209BF 41
être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui
suivent la restitution des lieux par le preneur ;

le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été
octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une
estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise ;
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les
documents justifiant la réalisation des travaux.

3. A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, ou, en cas de bail de longue


durée, d'un triennat subséquent, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail
moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois et le versement d'une
indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer selon que le congé a été notifié à
l'expiration du premier ou du deuxième triennat, au bénéfice du preneur. Si le bail a
une durée de plus de neuf ans et que le bailleur met fin au bail à l'expiration du
troisième triennat ou d'un triennat subséquent, il devra une indemnité équivalente à
trois mois de loyer au preneur.

Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un congé de trois mois au
bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son congé.

Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité
équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième
ou de la troisième année.

Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite
occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (le preneur
peut donner un contre-préavis d'I mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a
lieu au cours des trois premières années de son contrat.

Il convient également d'insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a
pas été enregistré (voir point 4)).

2 0 Bail de courte durée

Les parties peuvent conclure un bail de courte durée, pour une durée totale n'excédant pas 3
ans. Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans te
bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent.

Le bail de moins de six mois prend fin à son échéance sans congé. Il ne peut être résilié
anticipativement par l'une ou l'autre des parties. Il ne peut y être mis fin anticipativement.

Pour le bail de plus de six mois :


 Le bailleur peut résilier le bail à partir de la fin de la première année d'occupation et
ce pour occupation personnelle. Le préavis est de trois mois et une indemnité d'un
mois de loyer est due au preneur.

 Le preneur peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois et
une indemnité d'un mois de loyer.

209BF 42
Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le preneur a continué à
occuper te bien à l'expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur, le bail
initial est poursuivi aux mêmes conditions (à savoir le loyer et les autres clauses du
contrat) mais est censé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du
début du premier contrat de courte durée.

30 Bail à vie

Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire.


Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut en principe y mettre fin anticipativement, sauf
dispositions contraires dans le contrat.
Par conséquent, les parties sont libres de prévoir une ou plusieurs des faculté(s) de résiliation
pour le bailleur telles qu'elles existent pour le bail de neuf ans ou de longue durée (résiliation
pour occupation personnelle, résiliation pour travaux, résiliation sans motifs). Dans ce cas, les
règles indiquées au point c) 1. de la présente Annexe s'appliquent.
Le preneur peut à tout moment résilier te bail, moyennant un préavis de 3 mois.
40 Bail étudiant

Le bail étudiant est conclu pour une durée de maximum 12 mois.

Le bajlleur peut mettre fin au bail à son expiration, moyennant un congé notifié au moins
trois mois avant l'échéance du contrat.

A l'échéance, le preneur peut quitter les lieux sans notifier de préavis. Il peut également
mettre fin anticipativement au bail, moyennant un préavis de 2 mois. Toutefois, si le bail est
conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois, il ne peut y être mis fin anticipativement.

Pour plus d'information, consulter

• le Code du logement (articles 237 à 239 et 256) ; la brochure informative de la Région de Bruxelles-
Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point 111.3.

209BF 43
En pratique

Les parties.

choisissent la durée du bail — en cas de bail de résidence principale le bail est réputé conclu
pour 9 ans au moins, sauf bail de courte durée ;

Le tableau ci-dessous reprend en synthèse les facultés de résiliation du bail de résidence


principale :

Résiliation anticipée par le bailleur Résiliation par le preneur


A tout moment
Occupation personnelle (à tout Préavis de trois mois
moment) Indemnité (3, 2, 1 mois) si
Travaux (fin de triennat) durant les trois premières
Bail de 9 ans Sans motifs mais moyennant années
(principe) indemnité (fin de triennat) (9 mois
si résiliation en fin du 1 er triennat, 6
mois si résiliation en fin de 2ème
triennat.

Dans les 3 autres cas: préavis de 6 mois et conditions


spécifiques à respecter
Si moins de six mois, pas de
résiliation possible Si moins de six mois, pas de
Bail de courte Si plus de six mois, uniquement résiliation possible
durée pour occupation personnelle — Si plus de six mois, à tout
(max. 3 ans) préavis de trois mois — après la moment, préavis 3 mois,
première année d'occupation — indemnité 1 mois
indemnité d'un mois
A tout moment
Indemnité réduite à trois mois si Préavis de trois mois
Bail de longue
résiliation sans motif à l'issue du 3 eme Indemnité (3, 2, 1 mois) si
durée
triennat ou d'un triennat subséquent durant les trois premières
années
A tout moment
Préavis de trois mois
Bail à vie Sauf accord contraire, pas de résiliation Indemnité (3, 2, 1 mois) si
durant les trois premières
années

6) Quelles sont les règles applicables en matière de révision du loyer ?

Pour les baux de droit commun, l'adaptation du loyer se fait librement.

209BF 44
Pour les baux de résidence principale de courte durée, le loyer est fixe même en cas de prorogation
du bail.

Pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, le loyer ne peut pas être modifié en cours
de triennat sauf si les parties conviennent d'une telle modification en raison de travaux réalisés pour
améliorer la performance énergétique du bien loué ou pour adapter le bien à une situation de
handicap ou de perte d'autonomie du preneur.

Les parties peuvent négocier la révision du loyer uniquement entre le neuvième et le sixième mois
précédant l'expiration de chaque triennat.

Dans le cadre d'un bail à vie, les parties peuvent décider, lors de la conclusion du contrat, de
renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Pour plus d'information, consulter

le Code du logement (article 240) ; la brochure informative de ta Région de Bruxelles-Capitale


disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point 111.9.

En pratique

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, la question est soumise au juge. L'action ne
peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en
cours.

Le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que, par le fait de circonstances nouvelles, la
valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de au moins au loyer exigible au
moment de l'introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur
locative normale du bien loué a augmenté de 10% au moins du loyer exigible au moment de
l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué.

Cependant, les travaux exécutés pour mettre le bien en conformité avec les exigences élémentaires
(point 1. ci-dessus) n'entrent pas en considération dans la variation de la valeur locative.

7) Quelles sont les règles applicables en matière d'indexation ?

Les parties conviennent soit qu'elles pourront demander l'indexation du loyer, soit qu'elles ne pourront
pas demander une telle indexation.

L'indexation ne peut avoir lieu qu'une fois par an à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du
bail. ElIe doit être expressément demandée par écrit.
Elle ne peut être demandée pour le passé que pour les trois mois précédant la demande
d"indexation.

209BF 45
Si les parties optent pour la faculté d'indexer le loyer, la formule est la suivante

loyer de base x indice nouveau Indice de


base

Le loyer de base est celui convenu dans le bail.

L'indice nouveau est l'indice du mois précédant la date anniversaire du bail.

L'indice de base est l'indice du mois précédant la conclusion du contrat.

Les parties peuvent choisir une autre formule mais celle-ci ne peut pas aboutir à un loyer supérieur à
celui résultant de celle citée ci-dessus.

G) Pour plus d'informations, consulter •


• Le Code du logement (article 224) ;
• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le
site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation point 11.14.

En pratique

Les parties choisissent de permettre ou non l'indexation du bail.

Pour calculer le loyer indexé :


http://economie.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix consommation(caiculateur
lover/ (attention de bien choisir la Région bruxelloise)

Exemple

Un bail est conclu le 15 janvier 2018 pour un loyer de 500 EUR/mois mais n'entre en vigueur
que le 15 mars.
L'indexation peut intervenir pour la première fois, au plus tôt le 15 mars 2019.

Si l'indexation est demandée le 15 août 2019, elle n'aura d'effet, pour le passé, que du 15
mai au 15 août (et pas pour la période du 15 mars au 15 mai).

L'application de la formule se fait comme suit :


500 EUR x indice de février 2019

Indice de décembre 2017

8) Quelles sont les règles applicables en matière de charges ?

209BF 46
Le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les
informations relatives à l'énumération et à l'estimation du montant des charges afférentes
aux parties privatives et communes qui lui seront portées en compte, en mentionnant si les
montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement
avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le
montant des charges).

Leur mode de calcul doit être précisé dans le contrat ainsi que le nombre de quotités dans les
copropriétés ;
Si te bailleur a volontairement omis de communiquer une information complète et exacte quant aux
charges communes, le juge peut limiter le montant des charges dues par le preneur à celui
communiqué avant la conclusion du bail, pour autant que le preneur démontre un dommage.

A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges
forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de
l'évolution des dépenses réelles.

i Pour plus d'information, consulter :


 le Code du logement (articles 217 et 224) ;
 la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site
http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation points 11.3. et 11.14

En pratique

Les parties déterminent si les charges correspondent à des dépenses réelles ou à un montant
forfaitaire qu'elles déterminent.

Concernant les charges individuelles, les parties relèvent les compteurs individuels (eau,
gaz, électricité, chauffage). A défaut de compteur individuel, tes parties déterminent le
montant pris en charges par le preneur et précisent si cette intervention est forfaitaire ou
correspond à une quotepart. Dans cette deuxième hypothèse, les parties précisent les
facteurs déterminant cette quote-

Concernant les charges communes, tes parties font de même.

9) Quelles sont les règles applicables en matière de réparations locatives ?

Le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées
par la vétusté ou la force majeure. Il est également tenu des travaux de menu entretien.

Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par
l'usage des lieux.
De manière non limitative, le preneur assurera à ses frais :

Le détartrage et l'entretien annuel des chauffe-bains et chauffe-eau ;

209BF 47
L'entretien annuel et les recharges des appareils décalcarisateurs et adoucisseurs d'eau ;
Le contrôle périodique des systèmes de chauffage ainsi que le ramonage des cheminées
y reliées, tels qu'imposés par les législations régionales. L'entretien se fera en même
temps que ledit contrôle périodique, à moins que l'installateur ou le fabricant ait émis
d'autres prescriptions et sous réserve d'entretiens plus fréquents imposés par
l'association des copropriétaires ou par le bailleur ;
L'entretien annuel de tout système de chauffage à combustible solide ; Le
ramonage annuel de toutes les autres cheminées.

En aucun cas le preneur ne pourra (faire) effectuer de sa propre initiative des travaux ou réparations
incombant au bailleur et ne présentant pas un caractère d'urgence absolue.

Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires.

Cette répartition est obligatoire.

Le Gouvernement a établi une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien


impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge bailleur.

Si, durant le bail, le bien loué a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être postposées
jusqu'à son échéance, le preneur devra les supporter, même si elles l'incommodent, et même s'il est
privé, pendant leur durée, d'une partie de la chose louée. Si ces réparations durent plus de quarante
jours, le prix du bail sera diminué proportionnellement au temps et à la partie du bien dont il aura
été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable la ou les partie(s) du bien
nécessaire(s) au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Les parties peuvent également décider d'autoriser te bailleur à exécuter des travaux destinés à
adapter le logement à une situation d'handicap ou de perte d'autonomie du preneur. Elles
décideront au plus tard un mois avant l'exécution des travaux, si ceux-ci donneront lieu à une
augmentation du loyer, celle-ci devant être proportionnelle au coût réel des travaux et à l'ampleur
de l'adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d'autonomie.

Pour plus d'information, consulter

i • Le Code du logement (article 223) ;


• L'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre
2017; la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site
point 11.6.

En pratique

Le Gouvernement a établi une liste exemptative des travaux à charge de chacune des
parties.

Les parties peuvent la compléter dans le respect des principes de répartition mais ne
peuvent pas convenir d'une répartition contraire à l'arrêté.

209BF 48
Les parties déterminent les équipements et éléments du bien (appareils, chaudière,
cheminée, jardin,...) pour lesquels le preneur fera effectuer un entretien, ainsi que leur
périodicité. Les parties précisent également si le preneur devra produire une attestation
relative à ces entretiens.
10) Quelles sont les règles en cas de transmission du bien ?

A. Opposabilité du bail .
En cas de transmission du bien loué, deux cas de figure sont à envisager

> Soit le bail a une date certaine (c'est-à-dire, qui n'est pas susceptible de contestation)
antérieure à l'aliénation, ce qui est te cas lorsqu'il est enregistré, lorsqu'il a été constaté dans
un acte authentique ou lorsqu'il a acquis une telle date à la suite du décès de l'une des
parties : en ce cas, ce bail est opposable à l'acquéreur qui doit le respecter.

Soit le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation : en ce cas, (i) si le preneur occupe les
lieux depuis moins de six mois, l'acquéreur n'est pas tenu de respecter le bail pour autant
qu'il y ait une clause d'expulsion prévue dans le contrat ou (ii) si le preneur occupe les lieux
depuis plus de six mois, il est protégé comme un locataire qui dispose d'un titre opposable à
l'acheteur (c'est-à-dire d'un bail ayant date certaine) même si le bail cotient une clause
d'expulsion.

Cependant, l'acquéreur pourra mettre fin au bail dans les six mois qui suivent la date de la
passation de l'acte authentique constatant la mutation de propriété, sans qu'un congé puisse
être notifié préalablement à cette date. Les motifs de préavis sont :
1. L'occupation personnelle
2. Des travaux importants (de pius de trois ans de loyer)

Le délai de préavis à respecter est également de six mois.

B. Droit d'information

En cas de bail de résidence principale, le preneur a le droit d'être informé avant toute
publicité de l'intention du bailleur de vendre te bien loué de gré à gré. Cette information doit
être donnée à l'ensemble des preneurs s'il y en a plusieurs. L'information doit être donnée
par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier.

Pour plus d'informations :

i • te Code du logement (articles 229 et 242 à 247);


• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site
http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, points 11.12 et 111.5.

11) Comment les parties assurent-elles te bien ?

209BF 49
Les parties peuvent assurer le bien selon des modalités distinctes qu'il leur appartient de choisir.
Ainsi, le preneur peut assurer sa responsabilité relative au bien loué et ses meubles contre tous les
risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, tempête, grêle, recours des tiers, etc).

Les parties peuvent également décider que, pour éviter fa multiplicité des recours, toutes les
assurances relatives à l'Immeuble seront souscrites par te bailleur contre tous les périls qu'il juge
utile de couvrir.

Les parties peuvent prévoir que, si en raison des activités du preneur ou ceux dont il répond, en ce
compris les sous-locataires éventuels, devaient entraîner une augmentation des primes d'assurances
de l'immeuble dues par le bailleur, cette augmentation serait à charge exclusive du preneur.

Le preneur peut par ailleurs assurer à ses frais tous objets se trouvant dans le bien loué ainsi que les
aménagements immobiliers qu'il aurait effectués, contre les périls qu'il juge utile de couvrir.

Dans le cadre des assurances qu'elles contractent, les Parties peuvent réciproquement renoncer à
tous recours qu'elles pourraient être amenées à exercer l'une contre l'autre, ainsi que contre toutes
personnes à leur service et leurs mandataires, du chef de tous dégâts qu'elles pourraient subir à la
suite d'événements tels l'incendie, le dégât des eaux ou du chef de tous autres inconvénients,
dommages dont la survenance est liée à l'occupation de l'immeuble.

Elles peuvent également décider de conserver un droit de recours contre la personne qui aurait
commis un acte de malveillance à l'origine des dommages.

12) Les parties peuvent-elles recourir à des modes alternatifs de résolution des conflits tels que la
médiation, l'arbitrage ou la conciliation ?

Les litiges locatifs sont en principe de ta compétence exclusive du juge de paix (article 591 du Code
judiciaire).

Il existe toutefois d'autres façons de régler un litige entre le preneur et te bailleur

Le Code du Logement prévoit que les parties peuvent tenter de régler leur différend à l'amiable (article 233,
51er).

Les parties peuvent ainsi recourir à la médiation ou à la conciliation.

Ces deux processus, entamés sur base volontaire, impliquent la désignation d'un tiers. Le rôle de ce dernier est
quelque peu différent selon qu'on recourt à la médiation ou à la conciliation. Ainsi : o Le conciliateur expose
aux parties — après les avoir entendues — une solution à leur

o Tandis que le médiateur essaye d'aider les parties à trouver eltes-mêmes une solution conforme
à leurs intérêts pour régler leur désaccord ;

Dans le passé, de nombreux contrats type de bail prévoyaient d'office te recours à l'arbitrage et désignaient
souvent une chambre d'arbitrage prédéterminée.

209BF 50
Cette procédure est en réalité comparable à une procédure judiciaire et le ou les arbitre(s)
dispose(nt) en principe des mêmes pouvoirs qu'un juge. Cette voie est rapide et efficace. Mais il faut
savoir, d'une part, qu'elle est aussi coûteuse car les arbitres sont rémunérés et, d'autre part, que
leur décision ne peut faire l'objet d'un appel. Par ailleurs, tes possibilités d'annulation de la sentence
arbitrale sont limitées.

Les parties n'en comprenaient pas toujours les implications.

C'est pourquoi l'article 233, 52 du Code du Logement interdit désormais d'insérer cette clause dans le bail
même.

Toutefois, les parties peuvent choisir cette procédure une fois que le litige est né.

i Pour plus d'information, consulter


 le Code du logement (article 233) ;
• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site
http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation point VII

En pratique

Les litiges sont de la compétence du juge de paix du lieu où est situé l'immeuble. Aucun autre juge
ne peut statuer sur un litige locatif en première instance.

Le bail peut prévoir que les parties tenteront de régler leur litige à l'amiable en recourant au service
d'un médiateur ou à tout autre processus alternatif de règlement des différends. En cas d'échec, les
parties peuvent toujours soumettre leur litige au juge de paix.

Les parties ne peuvent pas prévoir de clause d'arbitrage dans le bail (ni dans tout avenant ultérieur).
Elles peuvent, en revanche, décider de recourir à l'arbitrage une fois que le litige est né entre elles.

Vu pour être annexé à l'arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant une
annexe explicative en application de l'article 218, 55 du Code bruxellois du Logement.

Bruxelles, le (date).

Pour le Gouvernement :

R. VERVOORT

Ministre-Président du Gouvernement de fa Région de Bruxelles-Capitale

209BF 51
FREMAULT
Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargée du Logement

209BF 52