Hypothèque ou caution

En cas d'emprunt pour un achat immobilier, la banque impose souvent à l'emprunteur l'une de ces
deux garanties : hypothèque ou caution. Laquelle choisir ?

Différence entre hypothèque ou caution

Les établissements bancaires obligent l'emprunteur à fournir une garantie sur le bien financé. Quelles
sont les caractéristiques de chacune de ces sûretés ?

Hypothèque
L'hypothèque conventionnelle est un contrat entre l'emprunteur et la banque. Cette convention, signée
devant notaire, permet de mettre en garantie le bien immobilier pour couvrir le risque de non-paiement
de la dette.

Cela signifie qu'en cas de défaillance de l'emprunteur la banque peut faire saisir le bien immobilier et
le faire vendre aux enchères publiques.

Privilège du prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers est une garantie au profit de l'emprunteur. Néanmoins, elle ne peut
servir qu'à financer l'achat d'un bien immobilier ancien.

Cette sûreté fonctionne comme l'hypothèque conventionnelle, c'est-à-dire qu'elle nécessite la

rédaction d'un acte notarié et l'inscription au service de publicité foncière (ex Conservation des
hypothèques).

En cas de défaillance, le créancier peut faire saisir le bien immobilier et le faire vendre par voie
judiciaire.

Cautionnement
Le cautionnement est un contrat par lequel une personne (morale ou physique) s'engage auprès d'un
créancier à payer la dette du débiteur, au cas où l'emprunteur ne peut s'acquitter de son crédit.

Les banques ont développé des sociétés de cautionnement.

Bon à savoir : les emprunteurs qui sont fonctionnaires pourront bénéficier de la caution «  mutuelle
fonctionnaire  », une garantie qui leur est réservée.

Hypothèque ou caution : combien ça coûte ?

La caution a l'avantage d'éviter les frais de mainlevée en cas de revente du bien avant le terme du
crédit.

Comparatif
Voici un tableau comparatif des frais engendrés par les différentes garanties :

GARANTIES FRAIS

Taxe de publicité foncière,

taxe d'enregistrement,
HYPOTHÈQUE
frais de mainlevée.
en cas de revente du bien avant le terme du crédit
Taxe d'enregistrement,
PRIVILÈGE DU PRÊTEUR DE DENIERS
frais de mainlevée.
Contribution à un Fonds de garantie,
CAUTION
commission versée à la société de caution.
 En savoir plus : frais hypothèque.

Les coûts des garanties : exemple d'achat immobilier à 150 000 €

Pour un emprunt d'un montant de 150 000 €, les frais des garanties s'élèvent à :

FRAIS DES GARANTIES

HYPOTHÈQUE entre 2251 € et 2434 €

PRIVILÈGE DU PRÊTEUR DE DENIERS entre 964 € et 1017 €

CAUTION 1815 €

Hypothèque ou caution bancaire ?

Lors de l’achat immobilier financé au moyen d’un emprunt bancaire, l’acquéreur peut choisir
entre caution  bancaire et hypothèque . 
Dans ce cas, il s’agit d’un privilège de prêteur de deniers. Cette garantie qui a les mêmes effets
que l’hypothèque , a un gros avantage : elle est dispensée de taxe .
 La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou
d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.
Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le
montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.
Les sommes versées sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant
pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit. 
À l’inverse, au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps,
elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible,
l’établissement caution procédera en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de
l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est
extrêmement onéreux pour l’emprunteur.
 L’hypothèque ou privilège de prêteur de deniers est une garantie traditionnelle consentie par
l’emprunteur sur son bien immobilier.
Elle doit être établie par le notaire et publiée à la Conservation des hypothèques. 
L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 35 ans.µ  
Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette
année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités. 
L’acquéreur demandera au vendeur de procéder à la mainlevée de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement
de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant
procéder à la saisie du bien puis à sa vente.
Avant d’accepter l’offre de prêt et les garanties demandées par la banque, l’emprunteur a tout intérêt à en
comparer le coût réel. 
Contrairement aux idées reçues, le privilège de prêteur de deniers n’est pas forcément plus cher que le
cautionnement. Pensez aussi à négocier l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé.