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Le marché hypothécaire est la crise de

subprime
 En juillet 2007, une crise financière est déclenchée partout dans le monde. Cette dernière est
liée à la crise des marchés immobiliers américains et plus précisément à la subprime. D'où la
crise financière a commencé par la mise en place de tout le système de subprime. Un
subprime est un crédit à risque que les banques offrent à des emprunteurs qui ne présentent
pas les garanties suffisantes. En effet, il est considéré comme l'un des principaux risques
bancaires.
Lehman Brothers était la quatrième banque d’investissement américaine, En 2003-2004, le
marché immobilier américain était en plein boom. À cette époque, Lehman Brothers a investi
massivement sur cette marche avec l'achat de cinq sociétés de prêts hypothécaires, dont des
“subprimes” comme BNC Mortgage ou Aurora Loans Services.

 les sociétés qui prêtent de l'argent misent sur l'évolution du marché. Mais en 2006, les taux
explosent et les ménages, ne peuvent plus payer

 Le 15 septembre 2008, Lehman Brothers se déclare en faillite. Avec 639 milliards de dollars
d’avoir, une dette de près de 619 milliards de dollars et 25 000 employés dans le monde, la
faillite de Lehman Brothers est la plus importante de l’histoire. La banque est la plus grosse
victime de la crise des subprimes de 2008

 Malgré la confiance du gouvernement américain dans le fait que cette crise n'aura qu'un
faible impact sur les revenus des entreprises investies dans le marché hypothécaire et qu'elle
n'aura aucun impact sur l'économie américaine, cette crise a eu d'énormes répercussions et
s'est propagée comme un virus infectant tous les pays du monde. Le degré d'infection varie
d'un endroit à l'autre l’Europe et l’Asie ont eu l'impact le plus fort après les États-Unis
Le système financier marocain n'a guère souffert de la crise financière en raison de sa faible
intégration dans la finance mondiale. La part des actifs étrangers dans le total des actifs des
banques marocaines représente moins de 4 % et la part des non-résidents dans la
capitalisation boursière, hors participations stratégiques, était inférieure à 1,8 % à la fin
2007.

 L’endettement des ménages américains a pu s’appuyer sur les taux d’intérêt


extrêmement bas pratiqués pendant des années par la Banque centrale des États-Unis
(la « FED ») à partir de 2001 après la crise boursière sur les valeurs « Internet ». En
outre, les crédits étaient rechargeables, c’est-à-dire que régulièrement, on prenait en
compte la hausse de la valeur du bien, et on autorisait l’emprunteur à se réendetter du
montant de la progression de la valeur de son patrimoine. Cela a soutenu la forte
croissance des États-Unis.
Evolution du taux de base bancaire de la FED entre 1999 et 2008

Les crédits « » ont été gagés par une hypothèque sur le logement acheté, l’idée étant que les
prix de l’immobilier aux États-Unis ne pouvaient que grimper. Dans ces conditions, une
défaillance de l’emprunteur devait être plus que compensée par la vente du bien hypothéqué.

Autre caractéristique, ces crédits ont souvent été accordés avec des taux variables. Plus
précisément, les charges financières de remboursement étaient au démarrage très allégées
pour attirer l’emprunteur. Elles augmentaient au bout de 2 ou 3 ans et le taux d’emprunt
était indexé sur le taux directeur de la FED.

Ce qui s’est passé est finalement assez facile à comprendre :

 La Banque Centrale américaine a progressivement relevé ses taux de 1 % en 2004 à


plus de 5 % en 2006 pour tenir compte de l’évolution de l’inflation et de la croissance
américaine. Les charges financières des emprunts se sont considérablement alourdies.
Un nombre croissant de ménages n’a pu faire face.

 « Les arbres ne sont pas montés jusqu’au ciel » et les prix de l’immobilier ont fini
par se retourner à la baisse dans l’ensemble des États-Unis.
Résultat : la valeur des habitations est devenue inférieure à la valeur des crédits
qu’elles étaient supposées garantir. L’afflux des défaillances des emprunteurs et des
reventes de leurs maisons hypothéquées a accéléré la baisse des prix de l’immobilier.
Les pertes se sont donc accumulées également du côté des prêteurs. Des
établissements de crédit spécialisés se sont, les premiers, retrouvés en difficulté.

 A l’été 2007 le taux de non remboursement sur les crédits « subprime » dépassait
15 % contre 5 % en moyenne à la même époque pour l’ensemble des crédits
hypothécaires aux Etats-Unis, chiffre lui-même record depuis 1986. Certes les défauts
de paiement ne conduisent pas tous à la faillite de l’emprunteur et à la vente du bien
hypothéqué. Mais on estimait, fin août 2007, que près d’un million d’emprunteurs
avaient perdu leur logement.

 Sur la base d’un taux de défaillance de 15 %, l’évaluation initiale du coût financier de


la crise des « subprime » était de 160 milliards de dollars. Important certes, mais pas
de quoi provoquer une crise financière mondiale.

Reforme 2030
La loi sur la titrisation d’actifs a prévu l’application de la technique de titrisation sur les
créances hypothécaires et sur les autres actifs. Les autorités ont limité, dans une première
étape, ces opérations aux titrisations restreintes comportant cession des crédits au logement
garantis par hypothèque et effectuées par un établissement de crédit visé par la loi bancaire du
6 juillet 1993, comme cela ressort d’ailleurs des dispositions de la loi. Le marché
hypothécaire, au Maroc représente plus de 15 milliards de dirhams à fin 1996, avec plus de 9
milliards de concours à l’habitat pour le seul CIH, près de 5 milliards pour les banques
primaires et 1 milliard pour les sociétés de financement spécialisées dans le crédit immobilier.

Conclusion
La récente crise financière a montré comment les vulnérabilités issues des marchés des prêts
hypothécaires à l’habitation peuvent engendrer de l’instabilité dans la sphère financière et
provoquer de fortes contractions de l’activité économique.

Bien que le Maroc ait mené à bien la réforme de son secteur financier et réalisé des
investissements importants dans son infrastructure tel que la modernisation de la bourse de
Casablanca et l’établissement d’un dépositaire central permettant le règlement électronique
des transactions, le marché financier marocain est relativement étroit pourrait s’avérer peu
accueillant pour les produits nouveaux et complexes que sont les titres hypothécaires dans le
cadre de la titrisation.

La crise de 2008 a débuté avec les difficultés rencontrées par les ménages américains à faible
revenu pour rembourser les crédits qui leur avaient été consentis pour l’achat de leur
logement.

Ces crédits étaient destinés à des emprunteurs qui ne présentaient pas les garanties
suffisantes pour bénéficier des taux d’intérêt préférentiels (en anglais « prime rate »), mais
seulement à des taux moins préférentiels (« subprime »).

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