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LMNP/LMP OU SCI

Le guide 2020

VERSION 2020
IGOR KOVACEVIC
Igor.kovacevic410@gmail.com
Sous quels régimes et de quelles manières investir dans un bien destiné à la
Location.

La Mondialisation, les nouvelles technologies ainsi que la digitalisation en complétement


bouleverser l’environnement économique mondiale, est plus particulièrement les États qui
avait comme principale facteur économique la main d’œuvre. La France on fait partie.

Les emplois à faible technicité sont remplacés par des machines, les marchés financiers sont
mondialisés, les évènements qu’ils produisent ont un impact planétaire, la crise de 2008 la
bien démontrée.

L’essor de la digitalisation et les nouvelles technologies impliques un changement dans nôtres


sociétés, nous vivons plus longtemps, nous étudions plus longtemps car il y a plus à chercher,
nos emplois sont remplacés par des machines. Ajouter à cela la démographie et c’est tout
notre modèle social qui est à revoir. Nombreux sont les particuliers mécontents de leurs
salaires et de la politique économique et monétaires du pays (salaire minimum, retraite, taux
de rendement des livrets...). Ces derniers cherchent donc moyen ‘’ sur et durable ‘’ leurs
permettant un complément de revenu ou une autonomie financière. L’immobilier est
l’investissement préférer des français, ils voient en lui un investissement stable est simple,
contrairement aux placements complexes proposés par leurs conseillers en investissement
(banquier).

On remarque d’ailleurs que les volumes d’échanges ont augmenté durant cette dernière
décennie, les prix font de même.

https://edito.seloger.com/actualites/barometre-lpi-seloger/immobilier-le-million-de-
transactions-va-etre-franchi-en-2019-article-33162.html

Nous allons donc montrer les différents moyens qui s’offre au particulier afin de faire un
investissement dans l’immobilier. Nous allons dans un premier temps analyser les différents
modes de mise en location ainsi que leurs impacts sur l’imposition dans le cas d’une location
directe, puis dans un second temps des schémas de mise en location plus sophistiqué. Les
différents moyens de mise en location ayant chacun des avantages et des inconvénients que
nous allons énumérer il ne s’agiras pas donc de mettre un moyen en avant mais de donner les
informations nécessaires à ce que le particulier puisse choisir le mode qui est le plus
approprier à sa situation.

Ce choix-là implique plusieurs autres facteurs dont on démontrera l’importance comme le


taux marginal d’imposition du particulier, sa surface financière, le type de bien et sa situation
géographique.
Sommaire
I. La location vide.................................................................................................................2
A ) Trésorerie et bail.............................................................................................................3
B ) Fiscalité : Le choix entre le régime réel et le forfait....................................................3
C ) Rentabilité.......................................................................................................................4
Conclusion : La location vide est-elle avantageuse ?.........................................................4
II. La location meublée..........................................................................................................5
A) Droit sur la propriété et durée du bail.....................................................................5
B ) Une fiscalité avantageuse : toujours deux régime, réel et le forfait...........................5
C ) LMNP et LMP................................................................................................................6
L’intérêt de créer une SCI pour l’investissement locatif......................................................6
A) SCI a L’IR...................................................................................................................7
B) SCI a L’IS...................................................................................................................8
C) Les inconvénients.......................................................................................................8
La SCPI......................................................................................................................................9
A) Frais...........................................................................................................................10
B) Risque........................................................................................................................10
C) Fiscalité de la SCPI..................................................................................................10
Conclusion...............................................................................................................................11
I. La location vide

Soumis par les termes de la loi du 6 juillet 1989 la location vide est une location où le
propriétaire met à disposition du locataire le droit de jouir du bien nue, c’est-à-dire sans
meuble.

A ) Trésorerie et bail  

Trésorerie : le Bailleur n’a pas à acheter de meubles il peut donc se servir de cette trésorerie
pour d’autre investissement. Il n’a pas à s’inquiéter des meubles à installer dans le logement,
les frais d’aménagement seront à la charge du locataire.

Bail : le bail est d’au minimum 3 ans qui peut être reconduit tacitement (il peut avoir une
durée d’un an s’il est précisé dans le bail un événement qui mettra fin au bail comme un
départ à la retraite, l’intention de vendre le logement n’est pas recevable). Dans la majorité
des cas choisit par des familles en tant que résidence principale elle assure au propriétaire la
location sur la durée. Le bailleur peut mettre fin au bail 3 mois avant sa fin pour des raisons
dîtes ‘’ légitime ‘’ (souhait de vendre, d’y habiter ou faute du locataire).

B ) Fiscalité : Le choix entre le régime réel et le forfait.

En location vide tout comme en location meublé, il existe deux régimes sur lequel
d’imposition sera faite. Le régime réel et le forfait.

Le régime réel est imposé à tous bailleurs ayant un logement relevant d’un dispositif
particulier (monument historique, Besson, Borloo, Périssol..) ou ayant des revenus fonciers
supérieurs à 15 000 € par ans (hors tva et hors charge déductible ) par foyer fiscal, en deçà il
est libre de choisir son mode d’imposition entre le régime réel et le forfait.

Le régime réel permet de déduire les charges de mise en location, d’entretiens ainsi que les
intérêts d’emprunt du revenu global du bailleur à hauteur (maximum) de 10 700 € par ans au
titre de déficit foncier.
Si le déficit est supérieur la reste peut-être imputer aux revenus fonciers des 10 prochaines
années, à noter que pour bénéficier de ces mécanismes d’optimisation fiscale il est obligatoire
de louer le bien les 3 années suivantes, de même le régime réel s’appliquera de manière
irrévocable ces 3 années.
Les frais est charge déductibles sont fixés par l’articles 31 du Code général des Impôts où l’on
retrouve :
- Les impositions perçues au profit des collectivités territoriales.
- Les dépenses d’amélioration sauf frais pour lesquels le propriétaire bénéficie du crédit
d’impôt.
- Les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction
ou l’amélioration du logement.

Le particulier aura droit au régime simplifié (micro foncier) si les revenus issus des locations
du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €. Ce modèle d’imposition présente plusieurs
avantages il dispense de déclaration des revenus foncier ( 2044 ), la déclaration 2042 sera elle
nécessaire et simplifie la déclaration d’autre part le particulier sera ici imposer sur seulement
70 % de ses revenus, un abattement de 30% sera fait sur ses revenus fonciers au titres des
charges déductibles, ici on ne déduit rien, l’abattement remplace les déductions.

Le particulier ayant des revenus fonciers inférieur à 15 000 € aura donc à analyser sa situation
est ses prévisions d’investissement (travaux, réaménagement) car il aura le choix du régime
sur lequel il sera imposé, s’il opte pour le régime réel l’option s’applique obligatoirement
durant 3 ans de manière irrévocable.
Dans tous les cas le bailleur devra prendre en compte sa TMI (taux auquel il sera imposé
après abattements de 30 % ou du déficit foncier s’il existe) en fonction de son régime
d’imposition puis des prélèvement sociaux (17,2%)) afin de choisir si ce modèle de location
lui conviens.

D’autre moyen existe afin d’optimiser encore plus la location vide en directe, par exemple la
loi Cosse du 31 Janvier 2017 permet de bénéficier de 30 à 85 % d’abattement. Pour y avoir
droit il faut que la location et le locataire remplissent certaines conditions :
- Locataire avec des ressources limitées (43 166 € en zone C, 70 971 € en zone A..).
- Un logement décent (aucun risque de pollution l’amiante, pas d’insectes...).
- Un bail signé pour 6 à 9 ans.
- Des loyers plafonnés (de 11.77 € à 9,16 € par m2)

Bien qu’attrayant au premier regard (abattement important), il pose, comme tous les
dispositifs de défiscalisions immobilier mis en place par l’état (Girardin, Pinel…) le souci du
rendement, en prenant en compte le prix d’achat qui est souvent supérieur à celui du marché
et du montant du loyer souvent plafonné. Ce genre d’investissement peut ne pas être approprié
pour tous, il faut donc faire très attention aux conditions de ces dispositifs.

C ) Rentabilité

La rentabilité d’une location nue est souvent inférieure à celle d’une location meublée, cela
s’explique essentiellement par la fiscalité de la location nue et des loyers plus faible qu’en
meublé. En location nue la durée du bail et du préavis est assez longue, le changement de
locataire est aussi moins rapide car le locataire meublant le bien il se projette sur du moyen
long terme, cela implique que le logement sera rarement inoccupé, la perception des loyers et
par conséquent plus régulière, néanmoins la zone géographique peut impacter la rentabilité de
ce type de bien (peu demander aux alentours des quartier d’affaires et centre-ville dans
certains cas).

La location vide a aussi des inconvénients :


- Les loyers sont en général plus faibles qu’en meublé en fonction des zones.
- Risque de dégradation du bien par le locataire durant l’aménagement.
- Impossibilité (sauf cas pré cité) de résiliation du contrat qu’à l’issue dudit contrat de 3
ans après la signature du bail.
- Préavis de 6 mois accordé au locataire en cas de souhaite de vente.
- Augmentation du bail indexé à l’indice INSEE.
Conclusion : La location vide est-elle avantageuse ?

Le locataire est bien mieux protégé en location vide qu’en meublée grâce aux dispositions
de la loi du 6 juillet 1989. Les conditions de locations non meublées sont plus sécurisantes,
car le seul inconvénient est représenté par les frais d’aménagement de la location vide et du
transport des meubles lors d’un déménagement.

En comparaison avec la location meublée, celle vide n’est pas forcément un bon
investissement pour le propriétaire. La location non meublée est certes, plus régulière, mais
les revenus locatifs sont aussi moins élevés. Quant à ses règlements, ils sont
assez contraignants pour le bailleur.

II. La location meublée

Au regard de la loi ALUR entrée en application en Mars 2014 une location est dite meublé si
le logement ‘’ est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants
pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des
exigences de la vie courante ‘’. Le décret n°2015-981 du 31 Juillet 2015 informe des meubles
obligatoire, ces derniers sont indiqués en Annexe.

Premièrement il est à noter qu’un particulier peut sous conditions mettre en location son bien
meublé sous deux statuts : Loueur Meublé Professionnel ou Loueur Meublé Non
Professionnel que nous allons voir après une présentation des avantages du meublé.

A) Droit sur la propriété et durée du bail

La location meublé offre de plus grand droit à son propriétaire, notamment le droit de
récupérer son bien à la fin du bail d’une durée maximum de 1 ans (9 mois pour un étudiant)
afin de le vendre ou d’y faire loger un membre de sa famille, contrairement à la location nue
le locataire ne bénéficie pas d’un droit de priorité pour acheter. Le propriétaire à un délais de
préavis de 3 mois à respecter. En meublé le propriétaire a donc plus souvent l’opportunité
d’avoir la pleine possession de son bien.

Bien que la location meublée demande un investissement supérieur au démarrage elle offre au
propriétaire dans la majorité une rentabilité nettement supérieur à une location vide. En effet
dans des zones ou la demande est présente tel que les alentours des quartiers d’affaires la
demande de bien meublé reste forte, le propriétaire peut donc pratique un loyer 15% plus
élevé qu’un logement semblable. La durée courte du bail lui permet aussi d’ajuster son loyer
en fonction des demandes du marchés de manière plus régulière.

B ) Une fiscalité avantageuse : toujours deux régime, réel et le forfait.

Contrairement à location nue ou on est imposé au titre des revenus foncier on est dans ce
régime imposé sous le régime des bénéfices industriel et commerciaux.
Le particulier à ici le choix entre un forfait avec un abattement de 50% ou le régime réel qui
s’applique automatiquement dès que les loyers annuels du foyer fiscal du particulier sont
supérieurs à 70 000 €. En dessous de cette somme il a le choix entre les deux régimes.
Nous avons donc un abattement plus important que dans la location vide (micro-foncier 30%),
mais le régime réel qui est aussi très intéressant. En effet en location meublé on peut aussi
déduire les intérêts d’emprunt, les frais de travaux, la taxe foncière, les honoraires de l’expert-
comptable, mais aussi l’amortissement du bien à ses BIC (et uniquement). Ces dernières
déductions peuvent créer un déficit qui ne sera pas imposable et sont reportable uniquement
dans la catégorie des BIC dans le cas d’une LMNP, sur le revenu global en LMP. Ce déficit
pourra être imputé de manière indéfinis aux années suivantes jusqu’à épuiser le déficit, et
pendant les 6 prochaines années en LMP.

La location meublée a donc un avantage quant au rendement du bien, de la souplesse des baux
qui peuvent y être rattacher et une fiscalité favorable.

Le rendement d’un bien immobilier est calculé de par la différence entre loyer net de la
locataire et le coûts net des charges afférentes aux propriétaires mais aussi du moins ou plus-
values et de la fiscalité qui les régissent.

C ) LMNP et LMP

Un propriétaire louant son bien meublé à automatiquement le statut de LMP si :


- Revenus issus des locations > 23 000 €.
- Revenus issus des locations > 50 % des revenus du foyer fiscal.

La LMP professionnel perme comme énoncer plus haut de pouvoir imputer son déficit s’il
existe (après amortissement et déductions des charges du bien) au revenu global, mais aussi,
de pouvoir être totalement exonéré de plus-value si le bien est acquis depuis plus de 5 ans et
que la plus valeur est inférieur à 90 000 €, le détail de l’imposition est en annexe.
En LMNP l’exonération total est aussi possible en cas de durée de détention supérieur à 30
ans aussi en annexe.
Un des autres avantages qu’offre le statut de la LMP est que les biens étant professionnel sont
exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière, mais cela à condition que cette activité de
location meublé soit l’activité principale du particulier. Même si cela peut paraitre marginale
pour le particulier lambda le statut LMP reste tout de même l’axe le plus favorable si l’on
souhaite avoir la possibilité de vendre le bien rapidement, que l’on a un impôt conséquent,
une trésorerie et la volonté de faire des opérations sur du moyen long terme afin de pouvoir
bénéficier de manière plus rapide (5 ans contre 30 en LMNP ) de l’exonération totale de la
plus-value de la cession. Ce statut est encore plus adapté à ceux souhaitant réduire leur
assiette IFI.

Nous avons ici vue les moyens de mise en location (Vide, LMP, LMNP), ainsi que leurs
caractéristiques afin que chaque particulier puisse choisir la manière qui lui est le plus adapté
à investir dans l’immobilier. D’autre produit existe et permette d’investir dans l’immobilier
comme les Société Civil en Placement Immobilier que nous aborderont brièvement dans la
prochaine partie.
L’intérêt de créer une SCI pour l’investissement locatif

Créer une SCI pour louer est une démarche intéressante afin d’obtenir un capital plus
important, de bénéficier de régimes fiscaux avantageux, d’investir à plusieurs et de faciliter la
transmission du capital.

La SCI permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Il peut ainsi s’agir d’un excellent
moyen d’augmenter vos capacités d’investissement en développant un projet commun avec
d’autres personnes. Chacun peut effectuer un apport en fonction de ses ressources et recevra,
en fonction, des parts dans la société. Il peut ainsi s’agir, grâce à un effet de levier,
d’augmenter la rentabilité de vos investissements en générant des revenus plus importants. La
souplesse d’organisation de la SCI peut également faciliter votre investissement.

En louant au travers d’une société civile immobilière, vous rendez les relations avec votre
locataire plus impersonnelle et moins directe, en justifiant des prises de décisions avec des
réunions d’associés. Créer une SCI donne également une certaine crédibilité auprès des
banques au moment d’obtenir un crédit enfin de réaliser votre investissement.

Effectuer un investissement locatif au travers d’une société civile immobilière permet aux
associés de bénéficier de certains régimes fiscaux avantageux dont l’objectif est de
développer et rendre possible l’investissement locatif.

Par ailleurs, l’intérêt de créer une SCI pour louer réside dans le fait que, si les charges sont
supérieures aux revenus, il est possible pour les associés de déclarer un déficit foncier dont
une portion sera déduite des revenus fonciers les années suivantes.

A) SCI a L’IR
Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. La société n’est
pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers.
Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les
personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.
Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR, dans les catégories de revenus
de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. Des prélèvements sociaux,
au taux global de 17,2%, sont également dus sur les revenus fonciers.
En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des dix
années suivantes. Il pourra également être imputé sur le revenu global de l’associé lorsqu’il
résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la limite annuelle de 10 700 euros
(et sans limite dans certains cas particuliers).

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon
les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient.
Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements
sociaux au taux de 17,2%.
De plus, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure
à 50 000 euros.
Toutefois, la plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée
de détention du bien :
Concernant l’IR : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention.
Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
Concernant les prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la
6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.

Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IR est imposé selon les règles des plus-values
immobilières. Pour les associés personnes morales, le régime des plus-values professionnelles
s’applique. 

B) SCI a L’IS
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les revenus issus des locations ne sont plus des revenus
fonciers, mais des revenus BIC.
L’avantage, c’est que cela vous permet de faire aussi bien de la location nue que de la location
meublée ou encore de l’exploitation de murs commerciaux.
Dès lors, les règles de calcul sont totalement différentes.
Tout d’abord, dans le cadre de la SCI à l’IS, le résultat est déterminé en tenant compte de la
quasi-totalité des charges d’exploitation réelles. Cela signifie que vous pouvez déduire
presque tous les frais nécessaires à l’exploitation de votre activité immobilière.
Ensuite, vous bénéficiez de l’amortissement de l’immeuble, que l’on retrouve également dans
le statut LMNP, mais qui est inexistant en SCI à l’IR (impôt sur le revenu).
La grosse différence, pour les associés, réside dans l’imposition. 
En effet, les revenus issus de l’activité de la SCI sont versés sous forme de dividendes, puis
les associés sont imposés sur ces dividendes. Mais, surtout, ils ne sont pas automatiquement
reversés.
Cela signifie que les associés peuvent décider de l’usage qu’ils vont faire de ces bénéfices :
investissements, reports à nouveau ou versement sous forme de dividendes. On parle alors de
fiscalité opaque, car on peut faire différents mouvements et opérations avant d’être imposé,
par opposition à la fiscalité transparente de la SCI à l’IR. C’est là tout l’intérêt : les associés
peuvent piloter et maîtriser l’imposition des loyers. S’ils décident de ne pas se verser de
rémunération, alors ils ne paieront aucun impôt.
Ensuite, la fiscalité des sociétés présente deux avantages majeurs pour les associés au niveau
de l’IS : Un taux très doux (15%) d’imposition si les bénéfices réalisés sont inférieurs à
38.120 euros par an. Au-delà, le taux passe à 28% et sera ramené à 25% en 2022. Vous
pouvez donc, en fonction de votre situation, vous retrouver avec un impôt sur les sociétés plus
intéressant que l’impôt sur le revenu.
Une visibilité sur la fiscalité. Un des avantages de l’impôt sur les sociétés est que celui-ci est
relativement stable dans le temps. Contrairement à l’impôt des particuliers, qui est révisé
chaque année, l’impôt sur les sociétés n’a évolué que quatre fois sur les 30 dernières années.
En plus de cela, chaque évolution a été à la baisse (45% puis 33% puis 28% et bientôt 25%),
contrairement à l’impôt des particuliers.
C) Les inconvénients
Même si la SCI à l’IS offre plus de possibilités aux associés que la SCI à l’IR, celle-ci
présente quand même quelques inconvénients qu’il est important de connaître pour faire son
choix en connaissance de cause.
Si vous réalisez un déficit d’exploitation, vous ne pouvez pas l’imputer sur les autres revenus
de votre foyer, contrairement à la SCI à l’IR.
Ensuite, lors de la revente d’un bien immobilier, la SCI va être soumise à la fiscalité de la
plus-value des sociétés. On parle alors de plus-value professionnelle. De ce fait, l’abattement
pour durée de détention, qui est valable dans le cadre de la fiscalité des particuliers, disparaît.
En plus de cela, les amortissements de l’immeuble sont déduits de votre prix d’achat initial, ce
qui a pour effet d’augmenter la plus-value sur laquelle est calculé l’impôt. Le fruit de la vente
(que l’on appelle le produit) va venir s’intégrer aux autres produits de la SCI avant d’être
imposé.

Le fait d’opter pour une SCI à l’IS nécessite de tenir une comptabilité commerciale. Vous
devez donc fournir, à chaque exercice, les éléments suivants :

 Un compte de résultats
 Un bilan
 Une annexe
Cette comptabilité commerciale va donc également, si vous faites appel à un expert-
comptable, engendre un coût supplémentaire par rapport à la SCI à l’IR.
Enfin, il est important de savoir que le choix de la SCI à l’IS est irrévocable. Cela signifie
que vous ne pourrez plus revenir en arrière et basculer sur une SCI à l’IR. Il est donc
primordial de bien vous renseigner avant de prendre votre décision.
Mais la fiscalité n’est pas l’unique différence entre SCI IS et SCI IR… la trésorerie et la
capacité pour l’associé de percevoir la trésorerie est également une différence majeure.
Dans le principe, la comptabilité est équivalente entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR ; Ce
n’est pas parce que l’imposition des profits d’exploitation est différente que la comptabilité
doit être différente.
Néanmoins, la semi transparence fiscale de la SCI à l’IR conduit nombre de détenteurs de SCI
à négliger la comptabilité de la SCI et ont une approche légère en confondant compte de la
SCI et compte personnel ; Ils se « servent » sur le compte de la SCI omettant la personnalité
morale de la société dont ils sont associés ou gérant. Cette confusion volontaire n’est pas
catastrophique et elle n’est à l’origine de désordre comptable et fiscaux.
Dans la grande majorité des cas, cette gestion légère de la SCI, lui fait perdre tout l’intérêt
patrimonial ; Comme personne n’utilise véritablement la puissance de la SCI, personne ne
semble dérangé outre mesure.
Dans une SCI à l’IS cette légèreté n’est pas possible ; Il n’est pas possible de confondre le
compte courant de la SCI avec le compte de l’associé gérant. La personnalité morale de la SCI
est nécessairement respectée du fait de cette imposition différente : A chaque fois que
l’associé prend de l’argent sur le compte de la SCI, il s’agit d’une distribution de dividendes
taxés.
De surcroît, il n’est pas possible de se distribuer toute la trésorerie de la SCI ; Les dividendes
ne peuvent être distribués uniquement dans la limite du bénéfice d’exploitation. En l’absence
de bénéfice comptable (compte tenu des amortissements par exemple), aucune distribution de
dividendes ne sera possible et l’associé gérant de la SCI ne pourra pas appréhender la
trésorerie de la SCI .

La SCPI
Une SCPI (société civile de placement immobilier) se définit, d’après l’article L214-50 du
code monétaire et financier, comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion
d’un parc immobilier locatif. La société civile de placement immobilier est un produit de
placement. Le fonctionnement de la SCPI est assez simple. Il existe plus d’une centaine
de SCPI sur le marché. Une société de gestion gère un parc immobilier professionnel, touche
des loyers et les reverse aux porteurs de parts qui sont les investisseurs. La société de gestion
s’occupe de collecter l’argent des investisseurs, acheter des biens immobiliers, trouver des
locataires, gérer les travaux, payer les taxes (comme la taxe foncière par exemple) et
éventuellement revendre les biens. 

La SCPI est donc un pur investissement contrairement à la SCI.

Ce type de société offre une grande sécurité de l’investissement (elle est soumise à la
surveillance de l’Autorité des marchés financiers – AMF), une mutualisation du risque locatif
(car elle se compose de nombreux locataires différents), et une rentabilité importante (environ
5% net).

Il existe différents types de SCPI (capital fixe, capital variable).

Pour investir en SCPI, un investisseur peut passer par le crédit, utiliser des liquidités qu’il
possède, utiliser l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie ou investir par le biais du
démembrement temporaire de propriété.

A)Frais
Léger avantage pour l’immobilier direct (dans l’ancien). Avec une SCPI, les frais de
souscription (inclus dans le prix d'achat) se situent entre 8 et 10 % TTC. À comparer avec une
moyenne d’environ 7/8 % pour les « frais de notaire » en cas d’achat direct. Par ailleurs, des
frais de gestion annuels d’environ 10 % amputent les loyers servis de 8 à 15 %/an. Ces
revenus sont cependant nets de taxe foncière (ce qui n’est pas le cas avec l’investissement
direct).

B) Risque
L'avantage est pour l’immobilier direct. Si les SCPI offrent une mutualisation du risque
locatif, elles sont aussi confrontées au risque de vacance et au vieillissement de leurs actifs.
La liquidité des parts à la revente est parfois sujette à caution. Enfin, même si les risques sont
limités, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti alors qu’un logement détenu en
direct a une existence concrète et une valeur d’usage.
C) Fiscalité de la SCPI
Une SCPI est fiscalement transparente, c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement assujettie à
l’impôt, et chaque associé est taxé individuellement sur les revenus fonciers qu’il perçoit. La
SCPI communique chaque année aux investisseurs les montants des revenus qu’ils devront
déclarer en leur adressant une notice explicative pour procéder à leur déclaration fiscale. Les
plus-values issues de la cession des parts ou de la vente d’un actif immobilier de la SCPI sont
également imposées. Pour les résidents fiscaux français, la fiscalité pour les impositions de
revenus fonciers issus de la détention des parts va dépendre de la nature de la SCPI (SCPI de
rendement, SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de plus-value…) et du mode de détention des
parts de la SCPI (en cash, par emprunt, en assurance-vie, en démembrement, etc.).
Conclusion
En France, les investisseurs institutionnels ou particuliers, apprécient particulièrement la
pierre. L’investissement immobilier « traditionnel » consiste à acheter un bien (souvent via
l’aide d’un crédit bancaire) et le mettre en location. Les loyers remboursent une partie des
mensualités de crédit et l’effet de levier du crédit permet de se créer du patrimoine facilement.
En effet, l’accès au crédit étant peu cher, il est efficient et important de savoir en profiter.
Les qualités d’un investissement immobilier résident dans la perception récurrente d’une
rente, d’une protection vis-à-vis de l’inflation (les loyers étant indexés sur l’inflation), dans
l’achat d’un bien tangible peu soumis aux variations quotidiennes des marchés et la plus-value
potentielle lors de la revente.