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ASSEMBLEE GÉNÉRALE DE COPROPRIETAIRES

DÉROULEMENT

Au départ, il est admis que le syndic exerce la fonction de secrétaire provisoire. Toutefois aucun texte
ne le précise ou ne l’impose. Ce rôle peut donc être exercé par un membre du CS ou un copropriétaire
qui procède aux opérations indispensables. Pour le secrétaire provisoire :
- il fait procéder à l’émargement de la ‘Feuille de présence’, sous le contrôle du conseil
syndical et des copropriétaires présents. Il faut être particulièrement vigilant, en particulier pour les mandats.
- Il remet tous les mandats reçus par lui au président du conseil syndical (ou au président de
séance une fois qu’il est élu), lequel les remet aux personnes concernées (mandats nominatifs) et propose
ceux reçus ‘en Blanc’ aux copropriétaires au fur et à mesure de leur émargement, ou par tirage au sort
(1 par personne).
On ne peut détenir plus de 3 mandats. Si plus de 3 mandats, il ne faut pas dépasser 5% des millièmes, y compris les
siens.
Il faut refuser et rejeter comme nuls les mandats ‘blancs’ qui auraient été distribués directement par le syndic.

La feuille de présence étant signée, le Secrétaire provisoire fait appel à candidature, d’une part pour
l’élection du président de séance, ensuite pour le secrétaire, pour des scrutateurs. (Le secrétariat de
séance est assuré par le syndic, à moins que l’assemblée ne décide de nommer une autre personne).

Chaque désignation doit faire l’objet d’un vote distinct, le résultat de ces votes devant impérativement
être annoncé et précisé ensuite dans le procès verbal. (majorité art.24)
NB : si l’on veut changer de syndic ou qu’il y a litige avec lui, il ne faut JAMAIS que le syndic sortant soit
secrétaire de séance. S’il n’est pas réélu, il risque de faire traîner la rédaction du PV. En cas de changement de
syndic, il est indispensable de désigner un copropriétaire ou un mandataire pour exercer cette fonction de
secrétaire (prévu art.15 D.67).
- L’assemblée générale est une réunion privée. Seuls peuvent y participer les copropriétaires et leurs
mandataires. Les personnes étrangères au syndicat (en particulier huissier, avocat,... parfois invités par le
syndic pour impressionner ou forcer une décision) ne peuvent assister aux débats qu’avec l’accord de
l’assemblée. Sans cet accord, elles doivent sortir. Il est cependant parfois utile (projet de travaux, procès..) d’avoir
l’avis d’un technicien ou de l’entreprise chargée des travaux, d’un avocat. Lorsque la question sera abordée la
personne peut entrer, donner l’information, répondre aux questions, et sortir avant que l’assemblée ne
recommence à débattre. C’est également le cas pour chaque postulant lorsque le changement de syndic est
envisagé. Un huissier désigné par Pdt TGI peut assister à l’AG ainsi que le prévoit sa mission.

Une fois élu le président de séance se fait remettre la ‘Feuille de présence’ et les mandats pour
vérification des signatures et contrôle avec les scrutateurs du décompte des tantièmes présents et
représentés. Ce calcul permet de savoir, dès le début de la séance, si les conditions de majorité
requises sont atteintes, en particulier pour les majorités art.25, passerelle art.25-1 et art.26. Les
scrutateurs renseignent leurs feuilles de vote. Il n’y a pas de quorum nécessaire pour que l’assemblée
puisse se dérouler et valablement délibérer.
Le président conserve la Feuille de présence durant toute la durée de l’assemblée générale. Il ne
procédera à sa signature qu’au terme de l’AG (Certifiée exacte, art.14 D.17.03.67), et la remettra ensuite au
syndic pour l’annexer au procès-verbal. (D.art.17)
NB : Ce point est très important, la feuille de présence étant indispensable pour authentifier le vote des
copropriétaires. C’est une annexe au procès-verbal de séance, qui sera envoyée aux copropriétaires qui en
ferons ensuite la demande. L’absence de la feuille de présence entraîne la nullité de l’assemblée générale.
- si le syndic refuse de remettre la feuille de présence au président, il faut le mettre en demeure de le
faire et l’y obliger faute de quoi il sera déposé une réserve mentionnant son refus (art.17 D.67) et l’impossibilité
pour le président de séance de procéder aux vérifications prévues par la loi (art.14 D.67) avant d’ouvrir la
réunion. Ne pas commencer l’AG sans cette feuille de présence.

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- si le syndic quitte la séance, constater son départ qui sera rapporté dans le PV et au besoin désigner
un nouveau secrétaire si le syndic était secrétaire, émarger une nouvelle feuille de présence établie sur place et
continuer l’assemblée. Ne pas oublier que c’est une assemblée générale des copropriétaires et que la présence
du syndic n’est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.
- Si le syndic expulse les copropriétaires de son bureau, transporter l’AG ailleurs et poursuivre les
débats. Au besoin, émarger une feuille de présence et désigner un autre secrétaire de séance. Cette AG est
valide.
- dans tous les cas ou il y a un risque de conflit, préparer avant l’AG une autre feuille de présence. Si le
syndic ne donne pas la sienne ou, mécontent, quitte la séance, faire signer cette nouvelle feuille de présence par
les présents et mandataires, et poursuivre l’AG qui est alors valide.
Si l’on n’a pas prévu cette Feuille de présence, il est également possible d’en établir une manuscrite, au cours
de la séance, avec les signatures des seuls présents et représentés si le syndic est parti avec les mandats. Cette
feuille doit mentionner nom, prénom, adresse, numéro du lot et tantièmes attachés au lot. Après émargement,
cette feuille de présence à l’assemblée générale sera «certifiée exacte» par le président de séance et annexée au
procès-verbal.

C’est le président de séance, et lui seul, qui dirige les débats, avec l’aide du secrétaire et surtout des
scrutateurs. Il annonce à l’assemblée les tantièmes présents et représentés décomptés sur la feuille de
présence et passe à l’ordre du jour.
Il lit, en principe dans l’ordre (qui peut être modifié pour rapprocher certaines questions, s’il le juge pertinent), la
question et/ou la résolution inscrite à l’ordre du jour et passe la parole à l’assemblée.
- Le président de séance est l’animateur des débats. Il donne la parole, la retire à celui qui est trop
long, n’impose pas son point de vue mais au contraire suscite la discussion.
- C’est l’assemblée des copropriétaire, lesquels sont les seuls décideurs du Syndicat. Ne donner la
parole au syndic que pour apporter précisions ou conseils. Au besoin, la lui couper.
- Ne pas oublier que le syndic n’est pas indispensable à la tenue de l’AG et à la validité des décisions
prises. S’il ‘est pas secrétaire, il n’a aucun rôle autre que celui éventuel de ‘Conseiller’. Il peut aussi partir.
- « Aucun texte n’impose que l’AG se prononce sur la question tel qu’elle est posée. Il est au contraire
dans la nature du débat qui doit s’instaurer que l’assemblée modifie, corrige, amende la question qui lui est
proposée sans qu’elle puisse en dénaturer le sens général. » (jurisprudence constante : droit d’amendement de
l’assemblée générale)
- Le président de séance ne doit pas perdre de vue que l’objet de l’assemblée générale est de décider et
donc de voter sur les questions proposées. Il doit donc veiller à ce que la discussion ne dérive pas sur d’autres
sujets et que le temps passé pour débattre de chaque question est raisonnable. Au besoin, il reprend la parole
pour mettre fin au débat et faire voter.

Le débat terminé, il rappelle la question proposée éventuellement amendée et invite l’AG à se


prononcer :
-“ Qui s’abstient …(les scrutateurs notent)…… Qui est CONTRE, ..(les scrutateurs notent)..
NB : lors d’un vote à la majorité de l’art.24, il ne faut pas s’abstenir, les abstentions n’étant plus décomptés dans
les suffrages exprimés. Si on n’est pas totalement Pour il faut voter Contre, au risque de voir adoptée une résolution
par une «minorité» relative. Pour les art.25 et 26 les abstentions sont comptabilisées.

Les scrutateurs notent sur leur feuille de vote l’expression de ces votes. Comme dans les scrutins
nationaux, ils confrontent leurs résultats. Etant en accord, ils transmettent au président de séance le
résultat du vote pour qu’il le proclame. Dépouillement des votes et proclamation des résultats doivent
obligatoirement avoir lieu durant la séance.
Important : la mission de contrôle du CS est permanente, y compris durant l’AG du syndicat. Ses membres doivent
donc être attentifs au bon déroulement des débats et des votes. Il doit éventuellement donner son ‘AVIS’, en
particulier sur les questions soumises aux voix.
Il est pertinent qu’avant l’analyse d’une question par l’assemblée le président de séance sollicite l’avis du CS.

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NB : la majorité relative prévue par L.art.24 modifié se fait sur la base du total des seules voix exprimées Pour ou
Contre. Bien qu’ayant émargé la feuille de présence et exprimant une opinion, les abstentionnistes ne sont plus
comptabilisés en suffrages «’exprimés’.
Ex : sur 10.000 millièmes, 8.972 sont présents et représentés.
2120 s’Abstiennent, 3350 sont Contre., 3502 voix sont Pour.
Calcul : 3350 + 3502 = 6852. Majorité Art.24 = 6852 / 2 + 1 = 3427
Dans ce cas, la résolution proposée ayant obtenue 3502 voix POUR, est adoptée.
Conclusion : Il ne faut plus s’abstenir à la majorité art.24.
Pour les autres majorités il n’y a pas de changement. Il faut impérativement :
- majorité art.25 : 10.000 / 2 + 1 = 5.001 voix-tantièmes
- Art.25-1 : Si au moins le tiers du total des voix du syndicat a voté la question proposée, un second vote peut avoir
lieu aussitôt à la majorité de l’article 24 (évite de convoquer une seconde AG).(Sur 10.000, 1/3 = 3.334 tantièmes)
- majorité art.26 : au moins 1/2 des copropriétaires exprimant au moins 2/3 des voix. (10.000 / 3 * 2 + 1) 6.667 voix.

Attention : Les textes parlent de votes‘majoritaire’. Une majorité peut donc être ‘pour’ ou ‘contre’.
Une résolution ayant recueilli un vote majoritaire négatif, (majorité de ‘contre’) a bien obtenu la majorité requise, ici
pour une décision de rejet par l’AG de la proposition qui lui était soumise.
Un vote est majoritaire lorsqu’il atteint la majorité requise, quelque soit le sens du vote majoritaire, ‘pour’ ou
‘contre’.
Lors d’un vote majoritairement négatif (proposition rejetée), les copropriétaires ayant voté ‘pour’ sont « opposants »

NB : Au cours de l’assemblée, s’il y a un doute sur un point particulier (règle de majorité, intervention d’une personne
étrangère à l’assemblée, validité d’un ou plusieurs mandats, factures non conformes, etc ...) ne pas hésiter à faire une
réserve, par écrit, et demander à ce qu’elle soit mentionnée dans le procès-verbal de l’A.G. (art.17, D.17.3.1967).

L’assemblée étant à son terme, c’est le président qui lève la séance. Il signe alors ‘Certifiée exacte’ la
Feuille de présence et les mandats vérifiés.
Les textes prévoit que le PV soit signé par le président dès la fin de la réunion.
Dans la mesure où le secrétaire de séance-syndic n’est pas en mesure de lui en remettre copie dans
l’instant, il doit refuser de signer le projet de procès-verbal parfois déjà rédigé à l’avance par le syndic-
secrétaire. Il faut le prendre et procéder dans les jours qui suivent à sa vérification par les membres du
bureau.
Il faut noter sur ce point la jurisprudence : ‘’
- Aucun texte ne précise qui est chargé de rédiger le PV des assemblée générale.
- Aucun texte n’impose que cette rédaction incombe au secrétaire de séance.
- En cas de litige avec le secrétaire-syndic, Pdt de séance et scrutateurs peuvent établir le PV.
- L’absence de signature du président de séance ne change rien à la validité des décisions
prises. La signature n’est indispensable que lors d’une contestation devant le juge dans la mesure ou
elle donne ‘force probante’ des décisions prises.
Le PV de l’AG n’est ni un journal des débats ni un compte-rendu exhaustif. Il doit rappeler la question et/ou
résolution soumise au vote, indiquer le résultat de ce vote et préciser le nom de ceux qui ont votés ‘Contre’, qui se
sont abstenus ou n’ont pas pris part au vote. Il est possible de porter une mention explicative.

Le syndic a 2 mois pour notifier le PV aux copropriétaires (art.42 L.10.07.65) , LR avec AR aux
opposants à l’une ou l’autre des résolutions proposées ainsi qu’aux absent (défaillants)
Il faut noter que le syndic n’a aucune obligation pour faire parvenir copie du PV aux copropriétaires présents et
représentés dont les votes ont été majoritaires. Il est pertinent de le leur faire parvenir en lettre simple.
La notion d’opposant : est ‘opposant’ celui qui n’a pas obtenu satisfaction et qui est donc dans la ‘minorité’.
- si le vote majoritaire est ‘Pour’, sont opposants ceux qui sont minoritaires en ayant voté ‘Contre’.
- si le vote majoritaire est ‘Contre’, sont opposants ceux qui sont minoritaires en ayant voté ‘Pour’.

Le syndic doit obligatoirement fournir aux copropriétaires qui en font la demande, à leur frais, la copie
certifiée conforme des PV et de leurs annexes, dont la ‘Feuille de présence’ à l’assemblée générale et
les mandats, qui sont pièces annexes au procès-verbal. (art.33 D.17.3.67).
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