CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA G

DIANA CAROLINA CONTRERAS SUAREZ

JESSICA PAOLA GLORIA ÙZUGA
JUAN CARLOS MEDINA PALOMINO
JEIMMY RODRIGUEZ ZUÑIGA

Trabajo presentado en la asignatura de Civil Contratos, con el objetivo

de obtener una nota.

Docente:
Dr. ALBERTO ARCE ROMERO

CORPORACIÓN UNIVERSITARIA ANTONIO JOSÉ DE SUCRE

FACULTAD DE DERECHO

V SEMESTRE

SINCELEJO

2014
 1. RESUMEN

A partir del siguiente trabajo, estudiaremos y realizaremos un análisis de la

legislación colombiana referente a la regulación del Arrendamiento de
Vivienda Urbana, en especial las normas contenidas en la ley 820 de 2003 y
los decretos reglamentarios consagrados en la misma, estableceremos la
definición de contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las obligaciones
de las partes (Arrendador y Arrendatario), las Prohibiciones de garantías y
depósitos, el subarriendo y cesión del contrato, la renta, las disposiciones
para las personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de
bienes raíces, la inspección, control y vigilancia en materia de arrendamiento,
sanciones y aspectos generales, a fin de tener en cuenta claridad uno de los
contratos más utilizados en Colombia, por las personas que no tienen la
capacidad económica para adquirir una vivienda propia, y por otro lado las
familias que invierten sus recursos para generar ingresos a partir del
arriendo de sus viene inmuebles.
 2. PALABRAS CLAVES

 Contrato: Un contrato es un acuerdo de voluntades que crea o transmite

derechos y obligaciones a las partes que lo suscriben.

 Arriendo: Cesión o adquisición de una cosa para usarla durante cierto

tiempo a cambio de una cantidad de dinero.

 Arrendador: Es arrendador el propietario del bien y por supuesto, es

quien que se obliga a ceder el uso de ese bien. Es la persona que da en
arrendamiento aquello que le pertenece. Persona jurídica propietaria del
bien que se alquila o arrienda.

 Arrendatario: El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a

usar un activo a cambio del pago de un canon. Es la persona que toma
en arriendo alguna cosa. Persona física o jurídica que alquila un bien.

 Canon: precio fijado entre el arrendador y el arrendatario por el arriendo

del bien inmueble.

 Prorroga: una prórroga es una extensión de un determinado plazo. Esto

quiere decir que, cuando se desea o se debe ampliar un periodo temporal
ya determinado, se establece una prórroga.
 3. OBJETIVO GENERAL
Identificar los criterios bases que regulan los contratos de arriendos de los
inmuebles urbanos destinados a vivienda urbana

3.1 OBJETIVOS ESPECIFICOS

1. Analizar y estudiar las formalidades del contrato de arrendamiento de

vivienda urbana contenidas en la ley 820 de 2003.

2. Analizar y estudiar las obligaciones de las partes del contrato de

arrendamiento de vivienda urbana.

3. Analizar y estudiar la renta de arrendamientos.

4. Analizar y estudiar la terminación del contrato de arrendamiento

5. Analizar y estudiar la inspección, control y vigilancia en materia de

arrendamiento
 4. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Debido a los conflictos que se puedan presentar en las relaciones civiles, y

en especial a las referentes al arrendamiento de vivienda urbana entre un
arrendador y el arrendatario, el Estado Colombiano mediante la Ley 820 de
2003, implemento las disposiciones generales para regular las relaciones
jurídicas nacidas en este tipo de contratos, en el cual las partes se obligar
recíprocamente, una a conceder el goce de un bien inmueble y la otra a
pagar por este goce un precio determinado. Para prevenir los
inconvenientes se puedan presentar cuando una de la partes desconoce
derechos ó cuando no se cumplen con las obligaciones pactadas, la ley
ayuda a resolver los inconvenientes que diariamente se presenta en nuestro
país, porque se desconoce a fondo la normatividad que la regulan,
incurriendo en errores o en abusos, por ello es muy importante que las
partes tanto arrendador como arrendatario, conozcan cuáles son sus límites
y cuáles son sus deberes, para ello en el presente trabajo resolveremos
claramente los siguientes interrogantes: ¿Qué es un contrato de
arrendamiento de vivienda urbana? ¿culés son sus formalidades? ¿Cuáles
son las obligaciones del arrendador? ¿Cuáles son las obligaciones del
arrendatario? ¿Cuándo se debe hacer el pago por consignación? ¿Cómo se
comprueba el pago? ¿Dónde se reciben las notificaciones? ¿Cuáles son las
reglas sobre los servicios? ¿Qué depósitos y garantías están prohibidas?
¿Cómo se fija la renta? ¿Cómo se reajusta el canon de arrendamiento?
¿Cuáles son las causales de terminación del contrato por parte del
arrendador? ¿Cómo se termina el contrato unilateralmente por parte del
arrendador con previo aviso e indemnización? ¿Qué es el derecho de
retención y qué descuentos se pueden hacer por reparaciones no locativas?
Y ¿Qué es la matrícula de arrendadores, cuántos contratos necesita y cómo
se obtiene la matrícula? Para con ello ampliar nuestros conocimientos en
materia de Contratos de arrendamientos de vivienda urbana.
 5- DESARROLLO

La Ley 820 de 2003 ha establecido que el contrato de arrendamiento de

vivienda urbana es un pacto o convenio de tipo escrito, por el cual dos
partes, arrendador y arrendatario, se obligan mutuamente, por una parte el
arrendador concede el goce para vivienda de un inmueble al arrendatario,
que por otra parte debe pagar determinado precio por dicho goce, teniendo
en cuenta las formalidades que pueden ser: forma, clasificación, término y
prórroga. 1. De Forma, puede presentarse de manera oral o escrita, e
independientemente de ello, debe contener ciertos puntos, los cuales son:
primero, Nombre o identificación de los contratantes; segundo, Identificación
el inmueble objeto del contrato; tercero, Identificación de la parte que se
arrienda el inmueble, así como las zonas y servicios compartidos; cuarto,
Cánon y forma de pago; quinto, Relación de los servicios, cosas o usos
conexos y adicionales; sexto, Termino de duración del contrato; séptimo,
misionar la parte del contrato que se hará responsable del pago de los
servicios públicos del inmueble. 2. por Clasificación: se entenderá primero
Individual: Siempre que una o varias personas naturales reciban para su
albergue o el de su familia, o el e terceros, cuando se trate e personas
jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales.
Segundo, Mancomunado: Cuando dos o más personas naturales reciben el
goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago
de su precio. Tercero, Compartido: Cuando verse sobre el goce de una
parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se
comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con
otros arrendatarios. Y Cuarto, De pensión: Cuando verse sobre parte de un
inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios,
cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un año. En este
caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo
por cualquiera de las partes previo aviso de 10 días, sin indemnización
alguna. 3. Término del contrato: Será el acordado por las partes, en caso de
que no se estipule el tiempo, la ley lo entenderá por periodo de un año. 4.
Prórroga: El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá
prorrogado en iguales condiciones y por el mismo tiempo inicial, siempre que
cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que
el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en la Ley
820 de 2003.
Según el artículo 8 de la Ley 820 de 2003: son las obligaciones del
arrendador: 1. Entregar al arrendatario, en la fecha pactada, el inmueble en
buen estado de servicios, cosas o usos conexos y los adicionales
convenidos. 2. Mantener los varios, en el inmueble, en buen estado de
servicio. 3. Si la forma del contrato es escrita, se debe suministrar al
arrendatario y al codeudor, la copia del mismo con firmas originales, lo
anterior dentro de 10 días contados a partir de la fecha de celebración del
contrato. 4. En viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, el
arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte nominativa
del mismo. En el caso de la propiedad compartida, el arrendador tiene la
obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento,
seguridad y sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su
cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean
atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden
interno de la vivienda.
Ahora miraremos cuales son las obligaciones del arrendatario. 1. Pagar el
canon de arrendamiento en los plazos contractuales. 2. Cuidar el inmueble y
las cosas recibidas en arriendo, en caso de daños, debe reparar y sustituir
los elementos oportunamente. 3. Pagar los servicios a tiempo. 4. Cumplir el
reglamento de propiedad horizontal, en caso de vivienda compartida y de
pensión debe cuidar las zonas y servicios de uso común. 5. Las demás
obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título
XXVI, Libro 4 del Código Civil.
Para el pago por consignación extrajudicial, existen reglas, cuando el
arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar
acordado, estas son: 1. Consignar el canon en las entidades autorizadas por
el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble o en el lugar más
cercano, dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o
periodo pactado en el contrato. 2. La consignación será a favor del
arrendador y la entidad que reciba el pago conservará el original del título,
cuyo valor quedará a disposición del arrendador. 3. La entidad que reciba la
consignación deberá expedir 2 duplicados del títulos uno con destino al
arrendador y otro para el arrendatario, lo cual deberá estar indicado en cada
duplicado. 4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada
al arrendador o a su representante, según el caso, mediante comunicación
remitida dentro de los 5 días siguientes a la consignación. 5. El
incumplimiento de este pago hará incurrir al arrendatario en mora en el pago
del canon de arrendamiento. 6. La entidad autorizada que haya recibido el
pago entregará al arrendador o a quien lo representa, el valor consignado
previa presentación del título y la respectiva identificación. 7. Las
consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo
estipulado, mediante la consignación que trata el art. 10 de la Ley 820 del
2003 o directamente al arrendador a elección del arrendatario.
Por otro lado para comprobar el pago, El arrendador deberá expedir el
comprobante escrito, en el que conste la fecha, la cuantía y el periodo al cual
corresponde el pago.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se especificara dónde
se reciben las notificaciones de las partes y los codeudores, además debe
especificarse cuáles son las reglas sobre los servicios domiciliarios y otro
así: 1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir
al arrendatario la prestación de fianzas para garantizar el pago de los
servicios. La fianza no excederá el cargo fijo de los servicios, el cargo de
conexión y el de unidad de consumo correspondiente a dos periodos
consecutivos de facturación. 2. Prestadas las garantías o depósitos a favor
de la empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará
ante esta la existencia del contrato de arrendamiento. 3. El arrendador no se
obligará hasta que el arrendatario no haga entrega de la fianza, si la
situación continúa, en un plazo de 15 días desde la celebración del contrato,
el arrendador lo podrá dar por terminado. 4. Una vez notificada la empresa,
la responsabilidad sólo será del arrendatario. 5. En cualquier momento de
ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo, el
arrendador puede solicitar la re conexión del servicio asumiendo su pago. 6.
Quien solicite un nuevo servicio, se obligará al pago del mismo.
Hay que tener en cuenta que depósitos y garantías están prohibidas en este
tipo de contratos, no se podrán exigir depósitos en dinero en efectivo u otra
clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Otro punto a tener en cuenta es cómo opera el subarriendo y la cesión del
contrato. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador. En
caso contrario el arrendador puede dar por terminado el contrato y exigir la
entrega del inmueble. Cuando exista cesión autorizada expresamente por el
arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá tenerse en cuenta
como interviniente litisconsocial del arrendatario, en caso contrario no será
considerado ni así ni como parte.
La renta debe ser fijada en moneda legal colombiana, sin que este valor
exceda el 1% del avalúo comercial del inmueble o 2 veces el 1% del avalúo
catastral. Para el reajuste del canon anual de arrendamiento, el arrendador
podrá incrementar el canon en una proporción inferior al 100% del
incremento del IPC – Índice de Precios al Consumidor- en el año
inmediatamente anterior.
Ahora las causales de terminación del contrato de arrendamiento de
vivienda urbana por parte del arrendador son: 1. La no cancelación de renta
y ajustes en los términos. 2. La no cancelación de servicios públicos, que
cause la desconexión o pérdida del servicio. 3. Subarriendo y cesión sin
autorización del arrendador. 4. Procederes contrarios a la convivencia y la
ley por parte del arrendatario en el inmueble. 5. Mejoras, cambios o
ampliaciones sin autorización expresa. 6. Violación del arrendatario al
reglamento de Propiedad Horizontal. 7. Durante las prórrogas con
notificación 3 meses antes y con indemnización al arrendatario por valor de 3
cánones de arrendamiento. 8. Unilateralmente previo aviso 3 meses al
arrendatario en los siguientes casos: a) Deseo de propia habitación; b) Por
efectos de obras de cambio o reparación; c) Con la intención de vender el
inmueble; d) Voluntad de terminar el contrato después de 4 años, previa
cancelación de 1.5 cánones de arrendamiento.
Otro interrogante es Cómo se termina el contrato de arrendamiento de
vivienda urbana unilateralmente por parte del arrendador con previo aviso e
indemnización?, para ello se debe cumplir con los siguientes requisitos: 1.
Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario, indicando
la fecha de terminación del contrato y manifestando el pago de la
indemnización. 2. Consignar en las entidades autorizadas por el Gobierno
Nacional la indemnización correspondiente. 3. Se dejará constancia de las
causas de la consignación. 4. El arrendatario recibirá el pago si cumple la
entrega del inmueble.
Ahora Cómo se termina el contrato de arrendamiento de vivienda urbana por
parte del arrendatario con preaviso e indemnización. Para ello debe: 1.
Comunicar a través del servicio postal, al arrendador indicando fecha y pago
de la indemnización. 2. Consignar a favor del arrendador la indemnización. 3.
Se dejará constancia de las causas de la consignación. 4. Si el arrendador
cumple con la entrega del inmueble en la fecha pactada recibirá el pago de
la indemnización.
El arrendatario tendrá el derecho de retención y qué descuentos se pueden
hacer por reparaciones no locativas, puede descontar hasta el 30% del
cánon de arrendamiento en el caso de las reparaciones el art 1993 del C.
Civil.
Por último miraremos la matrícula de arrendadores, cuántos contratos
necesita y cómo se obtiene la matrícula. La matrícula a la que deben
someterme todas las personas que se dedican al arrendamiento de finca raíz
en los municipios de más de 15.000 personas. Se necesita un mínimo de 5
contratos para la matrícula y esta se obtiene: 1. Presentando un documento
que acredite la existencia y representación legal en caso de una persona
jurídica. En cuanto a las personas naturales, registro mercantil. 2. Presentar
los modelos de los contratos de arrendamiento y los de administración de la
propiedad de su actividad. 3. Los demás que determine la autoridad
competente.
 6- CONCLUSIONE
C�mo limitar abusos de los propietarios y qu� hacer para asegurar el
pago de los inquilinos. Lanzamiento de morosos, ahora, toma m�ximo seis
meses.
Estos son algunos de aspectos contemplados en esta Ley, que rige desde
julio del 2003. (En cuadro de 'Informaci�n relacionada' puede consultar el
texto completo de la Ley)
El contrato

El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo

menos: nombre e identificaci�n de los contratantes, as� como la del
inmueble; tambi�n, la parte que se arrienda, las zonas y servicios
compartidos con los dem�s ocupantes.
En el contrato debe estar el precio y forma de pago, el t�rmino de
duraci�n y designaci�n de la parte contratante a cuyo cargo est� el
pago de servicios p�blicos. Se entender� como prorrogado, cuando las
partes hayan cumplido con las obligaciones.
Cada a�o de ejecuci�n del contrato bajo un mismo precio, el arrendador
podr� incrementar el canon hasta en una proporci�n que no sea
superior al 100 por ciento del incremento que haya tenido el �ndice de
precios al consumidor del a�o anterior. El precio mensual no podr�
exceder el 1,2 por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que
se est� dando en arriendo.
Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario
podr�a demandarlo.
Terminaci�n del contrato
Las partes, en cualquier tiempo y de com�n acuerdo, podr�n dar por
terminado el contrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague las
rentas dentro del t�rmino estipulado, no cancele los servicios y cause
desconexi�n, cuando subarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones
sin autorizaci�n o destine el inmueble para actos delictivos.
La terminaci�n del contrato por parte del arrendatario se puede hacer
cuando se suspendan los servicios p�blicos por acci�n premeditada del
arrendador o que incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de
arrendamiento se entender� renovado autom�ticamente por un
t�rmino igual al inicialmente pactado.
Adem�s, para refozar las herramientas jur�dicas de la Ley se introdujo
un cambio al C�digo de Procedimeinto Civil con el fin de que los
inmuebles se puedan recuperar en m�ximo seis meses, cuando hay un
incumplimiento de parte del arrendatario.
Antes de la expedici�n de la Ley, este proceso pod�a tomar hasta 10
a�os, pero ahora los mecanismos est�n dados para que propietario
pueda proteger su patrimonio. Cabe decir que, adem�s, si ocurriera esta
eventialidad le corresponder� al inquilino pagar los costos del juicio y
todas las multas a que hubiere lugar como consecuencia de la mora o del
incumplimiento del contrato, seg�n sea el caso.
Servicios p�blicos
Cuando el pago de los servicios p�blicos corresponda al arrendatario, el
arrendador podr� exigir la prestaci�n de garant�as o fianzas para
garantizar a las empresas el pago de las facturas correspondientes y
entregarlas a estas entidades prestadoras de servicios p�blicos
domiciliarios.
Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaer� sobre el
arrendatario, y las empresas de servicios p�blicos podr�n ejercer las
acciones a que hubiere lugar en contra este.
 BIBLIOGRAFÍA:

 Código Civil Colombiano, Edit. Centauros S.A.S. Bogotá D.C. 2014,

 Sentencia del 21 de junio de 2005, expediente 7804, Corte Suprema de
Justicia.
 sentencia del 9 de julio de 2002, expediente 6411, Corte Suprema de
Justicia.
 Código General de Procesos.
 Valencia, Arturo-Ortiz Alvaro, Derecho Civil de las Obligaciones, tomo II,
Edt. Temis S.A., Bogotá D.C, 2018