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SIGNIFICATION DE T1, T2, F3…

Lors de sa recherche de logement, qui ne s’est jamais demandé « Quelle est la


signification de T1 ?» ou encore « Quelle est la différence entre un T1 et un F1 ?».

Les différentes classifications :


Il existe trois grandes classifications d’appartement : soit en type (T), soit en fonction
(F) ou soit en pièce (P). La différence entre ces classifications n’est pas toujours très
claire.

Le numéro après la classification en type, en forme ou en pièce indique le nombre de


pièce principale à savoir : séjour, chambre ou salle à manger. La cuisine et la salle
de bain ne comptent pas. Ainsi un appartement comportant un salon, une chambre,
une salle de bain et une cuisine sera appelé T2, F2 ou P2.

Il faut aussi savoir qu’une pièce principale doit mesurer plus de 9m2 et être
considérée comme 2 pièces si celle-ci mesure plus de 30m2. Par exemple, un
appartement avec un salon de 52m2 et 2 chambres sera nommé P4. Par contre, il
prendra le nom de T3 bis ou F3 bis, car il ne présente que 3 pièces mais le « bis »
signifiant qu’une des pièces est grande.

Différence entre T1, F1 ou studio :


Lorsqu’une annonce d’appartement indique T1 et qu’une autre indique F1, il n’y a
pas de différence. De par la signification de T1 ou de F1, dans les deux cas c’est
un appartement avec une pièce principale ainsi qu’une cuisine et une salle de bain
séparée.

De la même manière, un T1 bis et un F1 bis représentent tous les deux un


appartement avec un espace cuisine ouvert sur le salon et possédant une autre
pièce principale.

En revanche, l’appellation «studio» a été introduite pour différencier un T1/F1 ayant


une cuisine séparée d’un autre ayant une cuisine ouverte sur la seule pièce
principale. De cette manière, le studio désigne l’appartement dont la cuisine est
ouverte sur la seule pièce principale.

Les types loft, duplex et souplex :


Ces derniers types se distinguent des classifications d’appartement précédentes. En
effet, ils représentent des appartements ayant un agencement et des espaces
atypiques.

Un loft par définition est un appartement agencé dans un ancien atelier ou une
ancienne usine. Il présentera de grands volumes dégagés et ouverts : il n’y aura
quasiment aucun espace cloisonné ce qui en fera un appartement très lumineux.

Un duplex, quant à lui, sera un appartement regroupant deux étages d’un immeuble
et possédant un escalier intérieur. Les deux étages ayant une hauteur sous plafond 
habitable, ce qui fait la différence avec un simple appartement avec mezzanine.

Un souplex est un duplex «descendant» : le deuxième étage de l’appartement se


situant en dessous du rez-de-chaussée.

Vous voilà informé des différents types de logements que l’on peut trouver sur le
marché locatif.

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Classification des logements
 Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka • À jour en mai 2020

Sommaire

 Classification des logements : logement de 1 à 5 pièces


 Classification des logements : loft
 Duplex, triplex et souplex

La superficie d'un logement doit répondre aux besoins de ses occupants et de leur mode de
vie, qu’il s’agisse d’un studio pour un étudiant ou d’un grand appartement pour une famille.

Pour vous aider à vous y retrouver, Ooreka a réalisé une classification des différents types
de logements et vous la livre dans cet article.

Classification des logements : logement de 1 à 5 pièces


Studio

Pour un studio, on parle de type 1 (T1) ou fonction 1 (F1). Il s’agit de la plus petite catégorie
de logement.

Un studio doit faire au moins 9 m² pour être habitable.

Il se compose généralement d’une pièce à vivre avec un coin cuisine et d’une salle d’eau
séparée. Les toilettes peuvent parfois être situées en dehors du logement.

Salle d'eau
Lire l'article Ooreka

Deux pièces

On parle de type 2 (T2) ou fonction 2 (F2).

Un appartement à deux pièces comporte généralement une chambre et un séjour, ainsi qu’une
cuisine et une salle d’eau.

Trois pièces

On parle de type 3 (T3) ou fonction 3 (F3).

Un appartement de trois pièces peut se composer de différentes façons, soit avec un séjour,
2 chambres, une cuisine et une salle d’eau, soit avec un double séjour, une chambre, une
cuisine et une salle d’eau.

Quatre pièces

On parle de type 4 (T4) ou fonction 4 (F4).

Un appartement de quatre pièces est un appartement familial. Il permet de loger une famille
avec un ou plusieurs enfants en fonction du nombre de chambres.

Il peut se composer d'un séjour, de 3 chambres, d'une cuisine et d'une salle d’eau, mais aussi
d'un double séjour, de 2 chambres, d'une cuisine et d'une salle d’eau.

Cinq pièces et plus

On parle de type 5 (T5) ou fonction 5 (F5). Ce type d’appartement est adapté aux familles
avec plusieurs enfants.

Il peut comporter un séjour, 4 chambres, une cuisine et une ou plusieurs salles d’eau.

Il peut également se composer d'un double séjour, de 3 chambres, d'une cuisine et d'une ou
plusieurs salles d’eau.

Enfin, il peut contenir d’autres pièces en plus de cela, comme un bureau, une bibliothèque ou
une salle de jeux.

Des surfaces minimum sont conseillées pour la taille des pièces, 8 m² pour la cuisine, 3 m²
pour la salle de bains, 1 m² pour les WC, 9 m² pour les chambres et 1 m² de largeur pour les
couloirs.

Ces surfaces minimum conseillées peuvent être augmentées pour respecter les normes
handicapés.

Classification des logements : loft


Définition du loft

Il s’agit d’un logement aménagé dans un ancien local professionnel (atelier, entrepôt ou


usine).

Les espaces sont entièrement ouverts. La lumière pénètre par des verrières et des fenêtres de
toit.

Des éléments liés à l’ancienne destination des lieux subsistent pour en rappeler l’histoire

Exemple : un loft peut comporter des poutrelles métalliques lorsqu'il est aménagé
dans un ancien entrepôt.

Autorisations à obtenir pour réaménager un loft

Permis de construire

Un permis de construire est nécessaire si la surface totale de la construction dépasse, après


réaménagement, 170 m² ou si les travaux modifient les structures porteuses ou les façades.

Le permis de construire est également demandé si les travaux modifient le volume du


bâtiment et engendrent un percement ou un agrandissement d’une ouverture sur un mur
extérieur.

Enfin, le permis est nécessaire si les travaux sont effectués dans un immeuble situé dans un
plan de sauvegarde et de mise en valeur et/ou si l'immeuble est inscrit au titre des monuments
historiques.

Changement de destination

Un changement de destination est nécessaire si les locaux étaient précédemment affectés à un


autre usage que de l’habitation.

Duplex, triplex et souplex


Duplex

Il s’agit d’un appartement sur 2 étages réunis par un escalier intérieur. Lorsque les deux
niveaux sont totalement séparés avant l’acquisition par le propriétaire actuel, un vote
en assemblée générale est nécessaire pour autoriser l’annexion des 2 niveaux, notamment si
les travaux touchent les structures porteuses.

Ce vote doit se faire à la majorité absolue, conformément à l'article 25 b de la loi


du 10 juillet 1965.

Un second vote est nécessaire si cette majorité n’est pas atteinte mais qu’un tiers des voix a
été obtenu à la majorité de l’article 24 de la même loi.
Les travaux sont conséquents. Ils impliquent en effet la réalisation d’une trémie pour
l’escalier, la réfection de l’isolation et la pose de fenêtres de toits si le duplex est situé au
dernier étage.

À noter : dans les immeubles neufs ou récents, les duplex sont pensés dès la
conception. L’espace est optimisé avec une belle luminosité.

Triplex

Il s’agit d’un appartement sur 3 étages réunis par un escalier intérieur.

La législation est la même que pour un duplex en cas d’annexion d’un nouvel étage aux deux
étages préexistants.

Souplex (ou sousplex)

Un souplex est un appartement situé au rez-de-chaussée auquel un sous-sol, avec une cave


plus ou moins aménagée, a été annexé.

Un permis de construire peut être requis en fonction des mêmes conditions que celles
précédemment évoquées.

À noter : le Plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) peut interdire


l’habitation de locaux situés en dessous de la cote des plus hautes eaux connues
(PHEC).
T1,T2,T3,T4,T5 STUDIO : QUELLE
DÉFINITION, SURFACE, TAILLE ET
NOMBRE DE PIÈCES ?
PIERRE  2 COMMENTAIRES
29

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Quelle définition pour un appartement T1 ? Un Studio, T2, T3, combien cela fait de chambres à chaque
fois ? Vous ne vous êtes jamais arraché les cheveux ou senti perdu devant des termes qui paraissent obscurs
et illogiques au premier abord ?
Qui ne s’est jamais demandé ce que c’était un T1 ? Ou comment faire la différence entre un F1, un studio et
un T1 bis? Comment faire le bon choix pour le présenter dans une annonce de location ? Mettre T2 ou
mettre appartement avec deux chambres ?
La surface d’un T2 est elle réglementée, y a t il un minimum ? Et qu’en est il pour la surface d’un T3, T4
ou T5 ? Es-ce pareil pour un logement social ?
Vous ne vous êtes jamais senti perdu dans ces chiffres et acronymes de l’immobilier ? Tout le monde ne
maîtrise pas le lexique particulier du logement. Quelle signification réelle ont les signes t1 t2 t3 t4 ?
Sondage :
Avez vous déjà eu des doutes sur le nombre de pièces d'un logement ?

  Si oui, dites nous dans quelles circonstances dans les commentaires ci-dessous ?

  Si non, vous pouvez partager votre technique pour ne pas vous tromper, en bas de l'article

View Results
Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver parmi les différentes sortes de logements qui sont affichées sans
les annonces immobilières… et les agences en jouent parfois 🙂
Je vous aide à faire le point, vous verrez à travers ces lignes que ce n’est pas si difficile que cela !

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Sommaire - Accès rapide [Masquer]
 Quelle est la définition d’un logement ?
 Les différentes classifications d’un logement  : T, F ou P ?
 Quelle définition pour un T1 ?
 Qu’est ce qu’un T2 ?
 Quelle définition et combien de chambres dans un T3  ?
 Quelle définition pour un logement T4 : appartement ou maison?
 Qu’est-ce qu’un studio ?
 Quelle surface pour 1 personne dans un appartement ?
 La spécificité des logements étudiants
 Les logements loft, duplex, souplex, suplex

Quelle est la définition d’un logement ?

Chaîne Youtube de Eldorado Immobilier

Pour désigner un logement en France, plusieurs termes sont utilisés. Ce serait trop simple sinon…
Mais avant de détailler les différents types du T1 au T5, il faut bien commencer quelque part, il est donc
important de savoir ce qu’est un logement tout d’abord.
Un logement se définit, selon le décret 2002-120 du 30 janvier 2002  comme une habitation :

 qui ne peut pas être de surface inférieure à 9m2

 avec une hauteur sous plafond qui n’est pas inférieure à 2.20m

 ou alors un volume égal à 20 mètres cubes au minimum.

Il s’agit des critères de décence d’un logement, que ce soit un logement social ou un logement privé
classique.
Le nombre de pièces qui sera indiqué avec la description d’un hébergement est toujours hors :

 cuisine,

 w.c.

 salle de bains ou salle d’eau

À titre de rappel, une salle de bain doit comporter au moins une baignoire ou une douche et un lavabo.
Sinon ? Bah, ce n’est pas une salle de bains au sens légal du terme. Les w.c peuvent être placés soit dans la
salle de bain soit au-dehors, dans le couloir par exemple. La cuisine quant à elle, peut être ouverte (cuisine
américaine) ou non.
Quelle définition exacte
pour un T1, T2, T3, T4, T5, etc…
Etes vous certain de maîtriser parfaitement cette terminologie ?

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Les différentes classifications d’un logement : T, F ou P ?


Aujourd’hui, conformément à ce qui est écrit dans la loi, il existe 3 grandes classifications d’appartement :

 soit en type T,

 soit en fonction F

 ou encore en pièce P

Le numéro qui vient après la classification en T, en F ou en P, mentionne le nombre de pièces principales,


ce qui veut dire plus clairement :
 le séjour,

 la salle à manger

 ou la chambre.

Comme je vous l’expliquais précédemment, certaines pièces ne comptent pas.


Ainsi, par exemple, un appartement avec :

 un salon,

 une chambre,

 une salle principale

 et une cuisine

 sera un T2, un F2 ou P2.

À titre d’exemple encore, un logement avec un salon de 50m2 et 2 chambres sera un P4.
Toutefois, il prendra la dénomination de T3 BIS ou F3 BIS, car il n’a que 3 pièces (le bis signifiant que la
surface de l’un des pièces est nettement supérieure à la moyenne des surfaces pour cette pièce)

Tableau synthétique de la
définition et surfaces moyennes pour un T1, T2, T3, T4 et T5

Quelle définition pour un T1 ?


Le terme T1 indique un bien immobilier disposant d’une seule pièce principale, une cuisine séparée
et une salle de bain ou d’eau avec ou sans toilettes.
Vous remarquerez que lorsque annonce de logement mentionne T1 ou encore F1, il n’y a pas de grandes
différences. La signification reste la même que ce soit un T1 ou un F1 :

 on parle d’un appartement avec une pièce principale,

 une cuisine

 et une salle de bain séparée.

Combien un T1 fait il de m2 ? La surface moyenne d’un appartement T1 est 32m² selon l’observatoire
national de la fonction publique.
C’est la taille d’appartement adaptée pour 1 personne.

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Et c’est quoi un T1 bis ?
Un T1 BIS et un F1 BIS représente une habitation avec une cuisine ouverte sur le salon et dotée d’une
pièce principale.
Il peut aussi s’agir d’une mezzanine ou encore d’une alcôve qui peut être agencée pour en faire une
chambre.
Les T1 bis est une version améliorée du F1 ou T1.

Quelle est la surface minimale d’un T1 bis ?


La surface minimale d’un T1 bis est de 9m2. Elle n’est pas encadrée en tant que tel et recoupe les exigences
minimales de surfaces légales telles qu’indiquées plus haut dans l’article.

Quelle est la surface moyenne d’un T1 bis ?


La surface moyenne d’un T1 bis est de 35 m² selon les bases de données des logements sociaux en France,
d’après le site du service public.

Mais cette moyenne recouvre des disparités très fortes, ce n’est qu’une moyenne 😉

Quelle différence entre studio et T1 ?


Le studio comporte tout dans la même pièce. C’est la principale différence entre un studio et un
appartement T1, qui lui, a une pièce séparée du reste.

La surface minimale d’un studio est de 9m². Bien sûr les appartements loués en studios sont de petites
surfaces et le seuil correspond à la surface minimum définie par la réglementation en vigueur.
Si vous vous lez investir dans un studio de pile 9m², il est fortement conseillé de prendre un peu de marge
dans le calcul de la surface, même en loi Carrez, car il peut y avoir des subtilités. Il est peut être judicieux
de passer votre chemin d’investisseur immobilier…
Par exemple une jurisprudence a abouti à la condamnation lourde d’un propriétaire bailleur car dans le
calcul loi Carrez de la surface de son studio, la douche devait être enlevée, et ces 0.5 m² ont fait descendre
la surface de l’appartement en dessous des 9m²… cf le blog de l’avocat Vincent Canu à ce sujet, ici.
Qu’est ce qu’un T2 ?
Le T2 est un logement de 2 pièces, composé d’une chambre et un salon, une cuisine et des toilettes. La
dénomination T2 est utilisée dans l’ immobilier afin de désigner une habitation d’une surface en moyenne
de 45m², appartement meublé ou vide.
Appelé également F2, le logement T2 dispose de deux pièces.

Avec un T2, on retrouvera donc une habitation qui est dotée de deux pièces soit :

 le salon d’une part

 et la chambre d’autre part.

À part cela, vous retrouverez aussi dans l’habitation, la cuisine et une salle de bain avec des w.c. ou non.

Quelle taille et surface pour un appartement T2 ?


Dans la famille T1, T2, T3, T4 :
Un logement T2 a logiquement une taille et une surface plus grandes que celles d’un appartement T1, ou un
studio.
La question qui revient le plus souvent est : combien de m² fait un T2?

En moyenne, la surface d’un T2 est de 45 m². Un T2 a donc une taille confortable pour un couple ou une
personne seule.
Cela recouvre des situations diverses et variées. Une moyenne restant une moyenne, en sachant que le parc
immobilier locatif est essentiellement composé de logements anciens, souvent plus grands que les
logements neufs qui sont construits et qui pâtissent du prix du foncier.
Il faut savoir également que cette moyenne de surface vaut pour un T2 en logement social, car seuls les
bailleurs type HLM ont des stats complètes sur la taille de leurs logements.
A noter qu’il n’y a pas de surface minimum pour un T2, si ce n’est la surface réglementaire limite pour un
appartement.
Cela est très bien illustré par la courbe de Friggit, la traduction mathématique des conséquences possibles
de l’augmentation croissante du prix au m² en France.
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Qu’est ce qu’un appartement T2 bis ?
Un T2 bis est un appartement en tous points similaire à celui définit par un T2, mais comportant en plus
une pièce suffisamment grande pour être cloisonnée ou séparée visuellement en deux parties aux usages
différents, comme par exemple un coin salon et un coin nuit.

Quelle définition et combien de chambres dans un T3 ?


Le appartement ou une maison T3 est une location meublée  ou non appelé également F3 et qui est doté de
3 pièces.
L’appartement ou la maison T3 comporte 2 chambres et u salon, soit 3 pièces au total. La cuisine et la salle
de bain peuvent être fusionnées dans l’ensemble.
Ainsi, le T3 est une habitation avec 3 grands ensembles, dont :

 une pièce principale avec un salon

 et deux chambres qui sont bien séparées l’une de l’autre.

À cela, s’ajoute aussi la salle de bain, les toilettes (notons que la douche et les w.c. peuvent être séparés ou
être dans la même pièce), ainsi que la cuisine.

Qu’est-ce qu’un appartement T3 bis ?


Dans le cas où le salon fait plus de 30m2, alors, il pourra compter pour deux pièces et l’appartement ou la
maison sera de type T3 BIS OU F3 BIS, mais pas un F4. Certaines annonces d’agences immobilières sont
ambiguës sur ce matin, vous devez être vigilant.

Quelle surface pour un apppartement T3 ? Quelle taille ?


L’appartement T3 est l’investissement locatif par excellence en France, un produit immobilier passe partout
qui convient à la fois à un couple avec ou sans enfants.
La taille d’un appartement T3 commence à être intéressante. Ainsi la surface moyenne d’un T3 est de 65
m².
Cette surface moyenne vaut pour un appartement T3 en logement social hlm, qui disposent, encore une fois
de la base de données la plus documentée.
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Quelle est la surface minimale d’un T3 ?


Le T3 n’a pas de surface minimum légale.
le T3 a logiquement une taille plus grande que le T2 (enfin dans la plupart des cas, on vois de tout à Paris
par exmple 😉 et, est composé de 3 pièces principales dont 2 chambres et un salon.
Le T3 ou F3 égal 2 chambres.
A noter que comme il n’y a pas de surface minimum pour un T3, une confusion peut avoir lieu entre T2 bis,
T3 et T3bis.
A l‘investisseur immobilier d’être attentif au type de cloison en place pour savoir si il s’agit d’une grande
pièce découpée ou non.
Souvent le fonctionnement du réseau éclectique, en particulier des commandes d’éclairage est un indicateur
fiable de l’état inital de l’appartement lors de sa construction.

Quelle définition pour un logement T4 : appartement ou


maison?
Le logement T4 est une des habitations les plus répandues en France.
Ce n’est pas très étonnant car au vu du nombre de pièces, la réalité d’un logement T4 peut recouvrir à la
fois un appartement ou une maison.
Dans la même logique que développé précédemment pour les T1,T2,T3, un logement T4 est doté de 4
pièces, dont la salle de bain, la cuisine et les w.c.

Quelle est la surface moyenne d’un T4 ?


La surface habitable d’un logement va généralement de 90 à 100 m2. Dans le logement social, un
appartement T4 fait en moyenne une surface de 80 m².

Combien de chambres dans un T4 ?


Un logement, appartement ou maison, T4 comporte 3 chambres.
Le T4 est une habitation de bonne taille composée de :

 3 chambres,

 d’une salle à manger,

 d’une cuisine.

Donc t4 égal 3 chambres, simple 🙂