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LA FORMATION DU CONTRAT

L’article 1108 du Code civil énumère les conditions essentielles pour la validité des
conventions (terme général : pour les contrats et quasi-contrats). Aux termes de ce
texte, quatre conditions sont nécessaires :
- La capacité à contracter
- Le consentement de la partie qui s’oblige
- Un objet certain qui forme la matière de l’engagement
- Une cause licite dans l’obligation

A ces règles d’ordre général s’ajoute parfois des conditions supplémentaires. Ainsi
l’article 1583 dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est
acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la
chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

A- LA CAPACITE DES PARTIES POUR VENDRE

Dans notre métier l’aptitude de celui qui se présente comme le vendeur est un
élément déterminant. Cette aptitude est déterminée par un ensemble de règles
juridiques qui conditionnent la capacité du vendeur.

En effet, l’incapacité du vendeur remet en cause la validité des actes qui sont signés.
De plus, en votre qualité d’intermédiaire vous êtes tenu de vérifier la qualité et la
capacité des parties (obligation d’information et de conseil). Si vous ne le faites pas,
vous engagez votre responsabilité et celle ce PROXIM à l’égard de l’acquéreur.

La vente d’un immeuble est un acte particulièrement important pour le patrimoine


d’une personne. C’est d’autant plus vrai si le bien en question constitue le logement
(résidence principale) du vendeur.

La loi impose ainsi le respect de certaines conditions dans le but de protéger les
personnes et de sécuriser les transactions. Ces dispositions résultent
essentiellement du Code Civil.

1- Les personnes physiques

1.1 L’incapacité résultant de l’âge : la minorité

En principe, un mineur n’a pas la capacité pour décider du sort de sa personne ou de


ses biens. Ainsi, il ne peut pas vendre ou s’engager dans un acte ayant pour objet ou
pour conséquence la vente d’un bien qu’il possède.

En vertu de l’article 414 du Code Civil « La majorité est fixée à dix-huit ans accomplis
; à cet âge, chacun est capable d'exercer les droits dont il a la jouissance ».

Les personnes habilitées à intervenir pour un mineur sont, son représentant légal,
son administrateur ou son tuteur.
Normalement, ce sont les parents de l’enfant qui assure sa représentation en
vertu de l’autorité parentale (article 371 du Code Civil). Celle-ci s’exerce en
commun sauf exception.

Concernant l’administration des biens de l’enfant, elle est généralement confiée à


ses parents en tant que détenteurs de l’autorité parentale (article 382 Code Civil).
L’administration est soumise au contrôle du juge des tutelles : elle doit se faire dans
le respect des intérêts de l’enfant.

Lorsque l’autorité parentale est exercée par un seul parent, alors c’est ce dernier qui
est en charge de l‘administration des biens du mineur incapable sauf ouverture d’une
tutelle (pour dissocier soin de la personne et gestion des biens).

En matière de vente d’immeuble l’article 389-5 impose que la vente d’un


immeuble appartenant au mineur obtienne l’accord du juge des tutelles y
compris lorsque les 2 parents sont d’accords. Pour les autres actes (acquisition,
location), l’accord des deux parents est suffisant.

Lorsqu’un seul des parents exerce l’autorité parentale et l’administration du


patrimoine, il faut l’accord du juge des tutelles pour tous les actes les plus importants
(actes de disposition) y compris la mise en location.

Dans certains cas où les parents ne peuvent plus assurer leurs fonctions
(décès, perte de l’autorité parentale), le mineur est placé sous tutelle. La tutelle
s’organise autour de 3 entités :
- Le tuteur : Il est désigné par le dernier parent survivant détenteur de l’autorité
parentale ou parmi les ascendants les plus proches des père et mère du
mineur ou à défaut par le conseil de famille.
- Le subrogé tuteur : Désigné par le conseil famille en son sein
- Le conseil de famille : Se compose de 4 à 6 personnes comprenant le subrogé
tuteur. Il est présidé par le juge des tutelles. Ses membres sont désignés par
le juge des tutelles parmi les parents et alliés des père et mère du mineur en
principe.

C’est le tuteur qui gère le patrimoine du mineur. A cet égard, la loi distingue entre
les actes que le tuteur peut effectuer seul : acte d’administration et les actes qui
doivent être autorisé préalablement par le conseil de famille ou le juge des tutelles :
acte de disposition.

Actes d’administration (= actes de gestion) :


- Aliénation (acquisition), constitution de droits réels (usufruit, gage) sur les
biens meubles d’usage courant.
- Conclusion des baux
o toutefois, le preneur ne pourra se prévaloir à l’encontre du mineur
devenu capable d’un droit au renouvellement ou au maintien dans les
lieux.
o Pour les baux excédant 9 ans, ils ne produiront effet à l’égard du
mineur devenu capable que pour le temps qui reste à courir, de sorte
que le preneur a seulement le droit d’achever la période de neuf ans où
il se trouve.
o Les baux de 9 ans ou moins renouvelés plus de 3 ans (baux ruraux) ou
2 ans (baux d’habitation) avant leur date d’expiration sont sans effet à
l’égard du pupille
o Exception pour les baux consentis et renouvelés avant l’ouverture de la
tutelle. C’est le cas par exemple lors de l’acquisition par le tuteur d’un
bien vendu occupé.
- Payer les dettes
- Percevoir les créances et en donner quittance
- Acceptation d’une succession sous bénéfice d’inventaire
- Acceptation de donations et legs sans charges
- Agir en justice, se désister ou se défendre seul pour les actions relatives au
patrimoine du mineur.

De manière générale l’acte d’administration vise tous « les actes d’exploitation ou de


mise en valeur du patrimoine de la personne protégée dénués de risque anormal ».

L’acte de disposition est défini comme l’acte qui « engage le patrimoine de la


personne protégée, pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de
son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération
durable des prérogatives de son titulaire ». Par exemple, constituent des actes de
disposition :
- Disposition de droits relatifs au logement de la personne protégée.
- Vente d’un immeuble
- Acceptation de promesse de d’achat ou de vente
- Constitution de droits réels (usufruit, servitude, hypothèque…)
- Contracter un emprunt

L’acquisition ou la vente de l’immeuble d’un mineur sous tutelle requière


nécessairement une autorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles.
De plus, en matière de vente, il est impératif de solliciter préalablement l’avis de 2
professionnels pour la fixation du prix ou la désignation d’un expert par le juge.

Hypothèses exceptionnelles de participation d’un mineur à un acte de vente :

Un mineur peut en revanche être le mandataire d’une personne capable. En matière


de représentation, la capacité s’apprécie eu égard à la personne du mandant. Ainsi,
sous réserve de la production d’un mandat écrit le mineur peut procéder à la vente
d’un bien au nom et pour le compte d’une personne. Cela s’explique par la spécificité
du mandat : c’est le mandant qui est engagé par l’acte et non le signataire, de sorte
que la participation du mineur à l’acte ne l’engage pas personnellement.

Par exception, un mineur peut procéder à la vente d’un bien lui appartenant lorsqu’il
est émancipé.

L’émancipation met fin à l’incapacité du mineur. Elle est ne peut intervenir qu’à partir
de l’âge de 16 ans et résulte soit du mariage, soit d’une décision de justice prononcé
par le juge des tutelles.
1.2 La santé mentale

De la même manière que le mineur a besoin d’être protégé certaines personnes


majeures sont déclarées incapables dans leur intérêt. La loi a institué plusieurs
régimes juridiques :
- La sauvegarde de justice
- La tutelle
- La curatelle
- Le mandat de protection future

Quand bien même un régime protecteur n’aurait pas été mis en place une
personne peut être néanmoins déclarée incapable s’il apparait que ses facultés
mentales étaient altérées durablement ou même temporairement. Dans ce cas,
les dispositions sur le consentement et la capacité permettent d’annuler les actes
conclus.

L’action en nullité est ouverte pendant un délai de 5 ans à compter de l’acte au profit
de la personne protégée uniquement durant son vivant. Ses héritiers peuvent
seulement continuer l’action intentée du vivant. L’action après la mort de leur auteur
est strictement limitée par l’article 414-2 du Code civil (preuve intrinsèque d’un
trouble mental dans l’acte, existence d’une sauvegarde ou introduction d’une action
aux fins d’ouverture d’une curatelle ou tutelle avant le décès).

La sauvegarde de justice constitue le régime de protection minimal. L’intéressé


n’est frappé d’aucune incapacité juridique. Toutefois, la loi veille à ce que les actes
qu’il conclu ne lui cause pas de tort. Les actes passés par le majeur sont valables
mais il dispose d’une action en rescision pour lésion ou en réduction des
engagements excessifs. L’action en rescision n’est pas subordonnée à un seuil (ex :
7/12e). L’action en réduction vise à sanctionner l’inutilité d’une dépense ou son
caractère disproportionnée par rapport aux ressources.

L’ouverture de cette procédure est mentionnée sur un registre tenu par le Procureur
de la République dont une copie peut être demandée par un notaire.

La curatelle intervient dans des cas plus sévère. Elle ne prive pas
complétement l’individu de sa capacité. Toutefois, il devra être assisté pour les
actes importants.

L’existence de la curatelle est mentionnée en marge de l’extrait de naissance de la


personne concernée.

Le majeur sous curatelle ne peut pas procéder à des actes de dispositions sans
l’accord de son curateur.

La tutelle concerne la situation la plus grave. Celle où la personne a besoin


« d’être représentée de manière continue dans les actes de la vie civile ».

La tutelle fait l’objet de la même publicité que la curatelle.


Les actes passés par un majeur sous tutelle sont nuls (sur simple constatation
judiciaire).

Quel que soit le régime de protection, la loi impose la conservation le plus longtemps
possible du logement et des meubles dont il est garni. Ainsi, seule des conventions
de jouissance précaire sont autorisée.

1.3 Régime matrimoniaux

L’article 215 alinéa 3 du code civil dispose que « les époux ne peuvent l’un sans
l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des
meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son
consentement à l’acte peut en demander l’annulation […]

Cette disposition s’applique quel que soit le régime matrimonial des époux
(communauté, séparation de biens) et peu importe la qualité du bien vendu (bien
propre, bien commun).

Ainsi, quand bien même un bien n’appartient pas à l’autre époux, il convient
d’obtenir l’accord des deux conjoints lors de la signature d’un mandat de vente
portant sur la résidence principale.

1.4 Indivision

L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes disposent sur un même
bien de droits concurrents sans qu’il y ait division matérielle des parts.

L’indivision d’un immeuble résulte le plus souvent d’une succession : les héritiers
sont propriétaires indivis des biens du défunt. De même, lors de l’acquisition d’un
immeuble par deux époux ceux-ci peuvent choisir conventionnellement le régime
d’indivision (y compris sous le régime de la séparation de bien). Enfin, les droits sur
le bail du logement de la famille sont systématiquement indivis.

En principe les décisions relatives au bien indivis sont prises à l’unanimité.


Concernant la vente d’un immeuble, elle peut être autorisée en justice à la
demande d’un ou plusieurs indivisaires représentant 2/3 des droits indivis ou
si le refus d’un co-indivisaire met en péril l’intérêt commun.

Lorsqu’une des parties à l’acte ne peut pas être présente pour la signature, il est
possible d’obtenir son consentement via un mandat confié à une autre personne qui
agira au nom et pour le compte du mandataire. Il vous appartient d’obtenir un
exemplaire de ce mandat avant de procéder à la régularisation de l’acte.

2- Les personnes morales

La vente d’un bien immeuble au profit d’une personne morale ne pose pas de
difficulté en dehors de la société en cours d’immatriculation et de la société soumise
à une procédure collective.
En effet, le Gérant de la société est en principe habilité à procéder à la vente ou
l’acquisition d’un bien, toutefois il convient de s’assurer de ses pouvoirs
exacts en obtenant une copie des statuts. Il est courant que pour des opérations
d’un certain montant ou emportant la souscription d’un emprunt, une délibération des
associés soit nécessaire. Dans ce dernier cas, vous veillerez à obtenir une copie de
la délibération autorisant le gérant à procéder à l’acte (signature du mandat, d’une
promesse ou de la vente)

2.1 L’immatriculation de la société

Il arrive qu’au moment de la signature du mandat ou du compromis la société qui


souhaite acquérir le bien ne dispose pas encore de la personnalité morale.

En effet, la société née lors de la conclusion des statuts mais n’acquière la


personnalité morale qu’au moment de son immatriculation. Durant cette période de
formation, les actes passés par la société font l’objet d’un encadrement.

A l’égard des tiers, les actes passés au nom de la société engage les personnes qui
ont agi avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres
cas. Seuls les signataires de l’acte sont engagés. Il s’agit de protéger les tiers contre
le risque d’absence de constitution de la société ou de refus de reprise des
engagements.

La société une fois immatriculées peut reprendre les engagements souscrits


qui seront réputés contracté par elle depuis l’origine. La reprise des actes se
manifeste de 3 manières :
- la mention de l’acte dans les statuts et son annexion avant la signature de
ceux-ci.
- l’existence d’un mandat donné par un ou des associés soit dans les statuts,
soit par acte séparé, avant l’immatriculation de la société.
- La validation de l’acte par une délibération spéciale de l’assemblée générale
des associés

Pour faire face à ces hypothèses, il est courant de prévoir une faculté de substitution
au profit de la société. C’est-à-dire que lors de la signature de mandat ou du
compromis, un associé ou le gérant prend un engagement personnel avec la
possibilité de se faire substituer la société en formation qui supportera les obligations
résultant de la convention. Cette solution comporte un risque pour le signataire de
l’acte tant que la société n’est pas constituée

2.2 L’existence d’une procédure collective

Une société peut l’objet d’une procédure collective qui limite les pouvoirs de son
représentant ou interdit la passation de certains actes.

Une telle procédure fait l’objet d’une publicité au BODACC (Bulletin Officiel Des
Annonces Civiles et Commerciales) et au registre du commerce et des sociétés. Elle
apparait donc sur le Kbis. Lorsque vous êtes confronté à une personne morale ayez
le réflexe de contrôler l’existence d’une procédure collective en vous rendant sur le
site infogreffe.fr.
- La procédure de sauvegarde

Elle intervient avant la cessation des paiements. Le chef d’entreprise n’est pas
dessaisi. Il continue de signer les actes pour la société durant la période
d’observation. Toutefois, pour la vente d’un immeuble, l’autorisation du juge
commissaire est requise.

- Le redressement judiciaire

La procédure se rapproche de la sauvegarde, elle intervient néanmoins dans une


situation où la société a atteint le stade de cessation des paiements mais où il est
encore possible de continuer l’activité dans le but de maintenir l’emploi et d’apurer le
passif.

Ici, le dirigeant peut être dessaisi au profit d’un administrateur. Comme pour la
sauvegarde, les actes de disposition sont soumis à l’autorisation du juge
commissaire.

Enfin, au titre des nullités de la période suspecte (18 mois maximum avant la date de
cessation des paiements), certains actes peuvent être remis en cause. Il vous
appartient donc de veiller à la situation des contractants au moment de la vente sous
peine d’engager votre responsabilité à l’égard de l’acquéreur ou d’un associé si la
vente devait être annulée.

- La liquidation judiciaire

La liquidation judiciaire s’adresse au débiteur en cessation des paiements dont le


redressement est manifestement impossible.

Le dirigeant est dessaisi de plein droit de tous ses pouvoirs au profit du


liquidateur judiciaire. Ce dernier ne peut procéder à la vente qu’avec l’accord
du juge commissaire.

3- Condition tenant au bien : la propriété

Le Vendeur doit être propriétaire du bien. A cet égard, la communication du titre de


propriété vous permettra de vérifier sa qualité.

Le bien vendu ne doit pas faire l’objet d’une cause d’indisponibilité ou d’interdiction
ou de restriction.

3.1 Exemples d’interdiction

Concernant l’acquéreur, il existe certaines interdictions qui visent à éviter l’abus


dans une relation particulière avec le vendeur pour lui imposer des conditions
désavantageuses (1596, 1597 et 1125-1 du Code Civil) :
- Le tuteur pour les biens dont il est chargé
- Les mandataires
- Les administrateurs des personnes morales pour les biens dont ils sont
chargés de la vente
- Les notaires, magistrats et auxiliaires de justice pour la cession de « droits
litigieux » relevant de la compétence du tribunal dans le ressort duquel ils
exercent leurs fonctions.
- Le personnel d’une maison de retraite ou hôpital pour les biens appartenant à
un usager.

3.2 Exemple d’indisponibilité

Un bien peut être frappé d’une inaliénabilité. Il s’agit du cas où une clause interdit au
propriétaire d'un bien de céder celui-ci. L’inaliénabilité doit être limitée dans le temps.
La situation se rencontre parfois en matière de donation.

3.3 Exemple de restriction

Un bien vendu peut faire l’objet d’un pacte de préférence qui limite la liberté du
vendeur dans le choix de l’acquéreur. En effet, en vertu de ce pacte, le vendeur
devra proposer le bien en priorité à une personne qui pourra ou non acquérir ledit
bien.

De la même manière, un bien peut faire l’objet d’un droit préemption. Ainsi, le titulaire
du droit de préemption pourra se substituer à l’acquéreur du bien s’il le souhaite.

B- LE CONSENTEMENT

Le consentement correspond à l’expression de la volonté des parties. Celui-ci fait


l’objet d’une protection qui se traduit par la reconnaissance de vices (« vices du
consentement ») permettant d’obtenir l’annulation du contrat.

Les vices du consentement correspondent à des faits altérant la volonté de l’un des
contractants. Le législateur en a recensé 3 :
- L’erreur
- Le dol
- La violence

Il vous appartient lors du suivi d’une opération de vous assurer de l’absence d’un tel
vice par une information auprès de chaque partie.

1/ L’erreur

Il s’agit d’une fausse représentation de l’objet du contrat conduisant à une


discordance entre la croyance de l’un des contractants et la réalité. Par exemple le
fait de penser que l’on achète le garage n°3 alors qu’il s’agit du garage n°4 beaucoup
plus petit.

Le code civil opère une distinction parmi les erreurs (Art.1110) :


- L’erreur sur la substance étendue par la jurisprudence à l’erreur sur les
qualités substantielles (Ex : absence de constructibilité d’un terrain)

La qualité substantielle de l’objet du contrat correspond à une qualité qui était


recherchée par le contractant victime de la méprise. Le juge admet que l’erreur
puisse porter sur une qualité à laquelle l’opinion commune n’attache aucune
importance. Toutefois, à défaut de correspondre à une qualité recherchée dans
l’opinion commune, le contractant victime devra démontrer qu’il avait informé son
cocontractant de la qualité particulière qu’il attendait de la chose dont il avait fait une
condition de son consentement.

Pour l’acquisition d’un terrain, il est communément admis que ce terrain doit être
constructible. S’il ne l’est pas le juge admettra facilement le vice du consentement
au titre de l’erreur (appréciation in abstracto). Toutefois, si l’acquéreur souhaite
annuler la vente parce qu’il apparait que la terre a un PH trop élevé pour permettre la
culture d’Hortensias, il devra démontrer qu’il avait averti le vendeur de l’importance
que le terrain soit propice à la plantation d’hortensias (appréciation in concreto).

La démonstration d’une erreur sur les qualités substantielles est une cause de nullité
du contrat qui peut entrainer la mise en cause de votre responsabilité au titre de
votre obligation d’information et de conseil.

- L’erreur sur la personne

Cette erreur entraine rarement la nullité d’un contrat. Il faudrait pour cela se trouver
en présence d’un contrat dont la considération du contractant est importante (ex : un
contrat de travail).

- L’erreur obstacle

Il s’agit d’une erreur tellement grave qu’elle empêche la rencontre des volontés
(condition de validité d’un contrat). C’est par exemple le cas d’une personne qui croit
vendre son bien alors que l’autre pense le prendre en location.

En conséquence, l’erreur n’est admise que dans certaines hypothèses précises


(qualités substantielles et personne dans des hypothèses exceptionnelles). Toute les
fois où l’erreur portera sur des qualités secondaires, les motifs ou la valeur (sous
réserve de la lésion*) du bien alors il n’y aura pas lieu à annulation.

En outre, pour être admise l’erreur doit revêtir un double caractère. D’abord,
elle avoir été déterminante dans le consentement de la partie qui l’invoque.
Ensuite, elle doit être excusable, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas résulter d’une
faute de celui qui l‘invoque en vertu du principe selon lequel « Des insouciants le
prêteur n’a cure ».

*La lésion : La lésion intervient au nom de l’équité lorsque les obligations d’un
contractant sont disproportionnées. Elle n’est admise que dans certains cas limités
compte tenu de la grave atteinte qu’elle porte à la liberté des parties. La lésion est
admise en matière de vente d’immeuble lorsque le prix de vente est inférieur à 5/12 e
de la valeur du bien (ce qui correspond à une lésion de 7/12 e pour le vendeur). En
principe, la lésion provoque la rescision du contrat (= nullité).Toutefois, la nullité peut
être évité si le cocontractant accepte de verser un complément de prix pour atteindre
le « juste prix » (ce n’est pas la valeur réelle du bien). Pour les incapable, la lésion
n’est pas soumise à ce seuil de 7/12e, c’est le juge qui appréciera.

2/ Le dol

A la différence de l’erreur qui résulte d’une méprise de celui qui l’invoque, le dol est la
conséquence de manœuvres visant à induire l’autre en erreur pour l’inciter à
contracter.

S’appuyant sur l’article 1116 du code civil, la jurisprudence a précisé la notion de dol.
Ainsi, le dol peut résulter de 3 types de comportements :
- Les manœuvres. Il s’agit d’un acte positif.
- Le mensonge. Il est admis de pouvoir présenter un bien sous un jour
avantageux mais il y a une limite à ne pas dépasser.
- La réticence dolosive. C’est le silence gardé sur un élément d’information qui
s’il avait été connu de l’autre partie l’aurait dissuadé d’acquérir.

Le dol n’existe qu’à la condition de démontrer l’intention de tromper. Ainsi, par


exemple il ne peut être reproché à un vendeur d’avoir caché que son bien avait fait
l’objet d’une infestation par des termites alors qu’il l’ignorait, d’autant plus si l’état
parasitaire était négatif.

Le dol a tendance à devenir plus rare compte tenu des nombreuses obligations
d’information qui s’impose désormais au vendeur notamment via les diagnostics
techniques.

De la même manière que pour l’erreur, le dol n’est une source de nullité que s’il a été
déterminant dans le consentement du contractant qui l’invoque.

Enfin, l’auteur d’un dol ne peut s’en prévaloir pour invoquer la nullité d’un contrat.

3/ La violence

Elle ne se rencontre quasiment jamais. Il s’agit de l’hypothèse exceptionnelle ou une


pression (morale ou physique) est exercée sur le contractant pour le contraindre à
donner son consentement.

C- L’OBJET

C’est la réponse à la question : qu’est ce qui est du ? Il s’agit de ce à quoi est tenu le
débiteur.

Il peut y avoir plusieurs objets. Ainsi, dans la vente l’objet de l’obligation du vendeur
c’est la livraison de la chose alors que celui de l’obligation de l’acquéreur c’est le
paiement du prix.

La validité d’un contrat repose sur l’existence d’un objet répondant cumulativement
aux 3 conditions suivantes :
- L’existence de l’objet (un objet certain)

L’existence de l’objet est appréciée au moment de l’exécution du contrat et non lors


de sa formation. Cela permet par exemple en matière de vente d’immeuble à
construire d’avoir un engagement qui porte sur une chose qui n’existe pas encore.

- Un objet déterminé ou déterminable (article 1129 du Code civil)

Sur ce point il y a assez peu de difficulté en matière de vente d’immeuble. Il suffit que
le bien vendu soit suffisamment décrit pour pouvoir être identifié. Quant au prix, il doit
être indiqué. Ces deux éléments sont nécessaires à la formation du contrat de vente.

- Un objet licite

En vertu de la loi l’objet d’un contrat doit être « dans le commerce » et conforme à
« l’ordre public et aux bonnes mœurs ».

Par exemple les tombeaux ou le sol sur lequel ils sont élevés sont hors du
commerce.

D- LA CAUSE

Aux termes de l’article 1108 du Code civil, la formation du contrat ne peut résulter
que d’une cause « licite ». La cause correspond à la raison de l’engagement des
parties.

En matière de de vente la cause de l’obligation des parties correspond à l’objet de


l’obligation de l’autre : recevoir le prix de vente et acquérir la propriété d’un
immeuble.

En l’absence totale de cause un contrat peut être annulé, ainsi en est-il de l’absence
de prix de vente (le contrat sera annulé et requalifié en donation). En revanche, cette
disposition a suscité une difficulté en matière de prêt. En effet, lorsque la vente pour
laquelle un prêt a été souscrit n’a pas lieu, l’emprunt n’est pas pour autant dépourvu
de cause. La cause de l’obligation de l’emprunteur réside dans la mise à disposition
des fonds. Dans ce cas, la jurisprudence est venue lier le contrat de vente et de prêt
en admettant une cause unique.

La jurisprudence distingue la cause objective (raison abstraite de l’engament) de la


cause subjective (mobile et psychologie du contractant).

La cause subjective intervient notamment pour faire annuler un contrat dont l’objet
n’est pas illicite contrairement aux motivations des contractants. Par exemple, la
conclusion d’un contrat de location pour se livrer à du trafic de drogue.