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LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE

OU BILATERALE DE VENTE

L'étude de la promesse synallagmatique ou bilatérale de vente est intéressante,


surtout dans le cadre d'une comparaison entre le droit civil français et le droit civil
espagnol, car si en France, "la promesse de vente vaut vente" ; ce n'est pas le cas en
Espagne. Les effets d'une telle promesse seront donc a priori différents selon que l'on
se trouve dans l'un ou l'autre pays. Pourtant, nous verrons qu'il faut tempérer et ne
pas se contenter de suivre à la lettre la loi. En effet, malgré des règles de principe
sensiblement opposées ; la jurisprudence de ces deux pays est finalement assez
homogène.

Nous verrons donc tout d'abord que la promesse est un véritable contrat autonome
(TITRE I), puis nous analyserons son régime juridique (TITRE II), pour conclure par
sa portée (TITRE III).

TITRE I
NATURE JURIDIQUE DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE :
UN VERITABLE CONTRAT AUTONOME ?

Tout comme la promesse unilatérale de vente ou le contrat d'option, la promesse


synallagmatique mérite d'être définie comme un contrat autonome car elle a une
nature juridique qui lui est propre. Après avoir donné une définition de la promesse
synallagmatique de vente et constaté son intérêt (CHAP. I), nous montrerons en quoi
celle ci est différente d'autres contrats (CHAP. II et III).

CHAPITRE I : DEFINITION ET INTERET DE LA PROMESSE


SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

La définition de la promesse synallagmatique de vente est unanimement acceptée.


Un problème naît cependant quand il s'agit de distinguer cette promesse avec le
contrat de vente lui-même. Il s'agit ici, de la définir et d'en montrer l'intérêt.

Section 1 : Définition

zSelon l'article 1102 du Code civil français, " le contrat est synallagmatique ou
bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres
". Or la promesse synallagmatique de vente suppose que les deux parties
s'engagent, l'une à acheter et l'autre à vendre. Il y a bien obligations réciproques de
l'un envers l'autre ; il s'agit donc d'un contrat synallagmatique.

La promesse synallagmatique de vente est qualifiée d'avant-contrat. Cependant, vu


que les deux parties au contrat ont donné leur consentement, on peut douter de
l'existence de cet avant-contrat et l'assimiler au contrat définitif de vente. Notamment,
si l'on s'en tient à l'article 1589 du Code civil qui dispose : " la promesse de vente
vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur
le prix ". Mme Joanna SCHMIDT définit alors la promesse synallagmatique de vente
comme un contrat par lequel les parties donnent leur consentement à un contrat futur
dont elles subordonnent la formation à la réalisation d'une formalité qu'elles
s'engagent à accomplir.

Donc, soit la qualification de promesse est abusive car il y a déjà vente et application
de l'article 1589 du Code civil ; soit il y a bien une promesse en tant que telle à
laquelle s'applique ses règles propres, différentes de celles afférentes au contrat de
vente.

En Espagne, la définition de la promesse bilatérale est la même. Pourtant, aucune


assimilation de la promesse au contrat de vente n'est faite. La Promesse bilatérale de
vente est un précontrat au futur contrat de vente, dans lequel les obligations des
parties sont réciproques.

Section 2 : Intérêt de la promesse synallagmatique de vente

En France et en Espagne, la promesse réciproque présente une utilité lorsque les


deux parties sont définitivement décidées à conclure un contrat ; mais pour diverses
raisons, elles souhaitent qu'il ne se forme que plus tard.

Les raisons peuvent être d'ordre fiscal lorsque par exemple des avantages fiscaux
sont attendus avant l'établissement du contrat définitif ; d'ordre administratif, quand le
contrat de vente doit être précédé par la délivrance d'autorisation administrative ; ou
encore d'ordre pécuniaire lorsque le contractant acheteur recherche des appuis
financiers.

En France, dès le contrat de vente, le transfert de propriété est réalisé. Les parties
peuvent donc légitimement souhaiter soit repousser la formation de la vente ("vraie
promesse"), soit retarder simplement cet effet du transfert de propriété ("fausse
promesse"). Par exemple, précédant une vente d'immeuble, la promesse permet de
fixer le consentement de l'acheteur et du vendeur tout en retardant la formation du
contrat à la date à laquelle sera prêt l'acte authentique.

CHAPITRE II : LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE EST


DISTINCTE DES AUTRES CONTRATS PRELIMINAIRES

La promesse synallagmatique de vente est distincte des autres avant-contrats du fait


qu'elle intervient une fois l'accord sur les éléments essentiels du contrat projeté. Le
contrat projeté est ici la vente. La promesse contient donc les éléments essentiels de
la vente qui sont la chose et le prix.

La promesse synallagmatique de vente se distingue également de la promesse


unilatérale de vente.

CHAPITRE III : LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE EST


DISTINCTE DU CONTRAT DE VENTE

Le contrat de vente est un contrat consensuel, et comme dans la promesse


synallagmatique de vente, les deux parties consentent au contrat définitif ; on ne voit
donc guère ce qui différencie ces deux contrats. Cependant, si en France, le principe
est que la promesse de vente vaut vente ; en Espagne, le principe est contraire. Il
faut donc étudier séparément le droit civil français et le droit civil espagnol en la
matière.

Section 1 : En France : la promesse synallagmatique vaut vente

Il s'agit ici d'étudier le principe exprimé dans l'article 1589 du Code civil : " la
promesse de vente vaut vente ", et de montrer que ce principe n'est pas impératif.
Nous terminerons finalement par l'analyse de la jurisprudence en la matière.

§ 1. Le principe : article 1589 du Code civil

Il paraît difficile d'affirmer l'autonomie de la promesse synallagmatique de vente par


rapport au contrat de vente vu que la loi elle-même semble la rejeter. L'article 1589
du Code civil assimile sans aucune ambiguïté ces deux contrats en affirmant que " la
promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux
parties sur la chose et sur le prix ".

La doctrine classique affirme que la promesse synallagmatique de vente est la vente


définitive conclue sous condition ou terme. En effet, souvent dans la pratique, on
qualifie de promesse synallagmatique de vente ; en fait, une opération qui est déjà la
vente. La qualification adéquate n'est pas celle de promesse synallagmatique de
vente mais réellement celle de vente. Cela se produit lorsque la promesse
synallagmatique est autre qu'une vente simple. Par exemple, les parties l'ont
subordonné à l'obtention d'un prêt, d'une autorisation administrative, à la réalisation
ultérieure d'un acte authentique ou au paiement du prix. Le contrat de vente est alors
formé, il y a eu rencontre des consentements ; mais son exécution est subordonnée
à un terme ou à une condition suspensive.

La Cour de Cassation affirme que " la vente est parfaite entre les parties dès qu'on
est convenu de la chose et du prix... et le défaut d'accord sur les éléments
accessoires de la vente ne peut empêcher le caractère parfait de la vente à moins
que les parties aient entendu retarder la formation du contrat jusqu'à la fixation de
ces modalités ".

Le principe est donc clair et réaffirmé constamment par la Cour de Cassation. Dès
l'accord sur la chose et sur le prix, le contrat de vente est formé. On peut alors dire
que la promesse synallagmatique de vente n'est jamais un contrat préparatoire
autonome. Cependant, il faut tout de suite ajouter qu'il en est ainsi chaque fois que
les parties n'ont pas précisé clairement leur volonté ; et donc elles peuvent décider
autrement.

§ 2. L'exception : la promesse synallagmatique de vente ne vaut pas vente

Les parties au contrat de promesse subordonnent souvent la conclusion du contrat


définitif à l'accomplissement d'une formalité ; en général, la signature de l'acte notarié
ou le paiement du prix. Mais comme la vente est un contrat essentiellement
consensuel même lorsqu'il s'agit de vente immobilière ; il faut donc une volonté
clairement exprimée pour déroger au principe selon lequel la promesse
synallagmatique de vente vaut vente. Les parties érigent alors le contrat définitif en
contrat formaliste. Cela est tout à fait possible, par application du principe de la liberté
contractuelle.
Pour autant, la promesse synallagmatique de vente ne constitue un contrat autonome
que si les parties ont fait de l'accomplissement de cette formalité une condition de
formation du contrat et non simplement une condition de preuve. Dans le premier
cas, la conclusion de la vente est retardée à la réalisation de la formalité ; alors que
dans le second cas, la vente est conclue dès la promesse et la formalité n'intervient
qu'à titre complémentaire ; il y a déjà eu consentement à la vente.

La détermination de la qualification du contrat dans lequel une formalité


supplémentaire est prévue doit reposer sur l'analyse du rôle que les parties ont
entendu attribuer à cette formalité. Or en pratique, les parties explicitent rarement la
fonction juridique des formalités qu'elles prévoient : est-ce une condition de formation
du contrat ou seulement une condition de preuve ?

La jurisprudence décide donc tantôt que le contrat de vente est conclu dès la
promesse synallagmatique de vente, tantôt seulement à l'accomplissement de la
formalité.

§ 3. La solution jurisprudentielle

La Cour de Cassation affirme qu'il faut se référer à la volonté des parties pour savoir
si elles ont voulu conclure une promesse synallagmatique de vente c'est à dire un
précontrat ou au contraire la vente elle-même. Elle affirme en effet dès 1936, que "
l'énonciation dans un acte de vente sous seings privés portant accord sur la chose et
sur le prix, qu'un acte notarié sera ultérieurement dressé, n'a pour effet de
subordonner la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette
formalité que s'il résulte clairement, soit des termes de la convention, soit des
circonstances, que telle a été la volonté des parties ".

Dans tous les cas donc où il existe le consentement sur les éléments essentiels qui
sont la chose et le prix, et que la formalité supplémentaire n'est pas expressément
prévue comme une condition de formation du contrat ; la promesse synallagmatique
de vente est la vente. Le contrat de vente définitif est conclu. La formalité n'est
qu'accessoire. Les juges du fond apprécient en effet le rôle que les parties ont
entendu attribuer à la formalité. Et le simple intitulé de "promesse de vente" ne lie pas
les juges qui peuvent toujours requalifier la convention.

Les parties doivent donc rédiger minutieusement la promesse, en indiquant bien


qu'ils entendent constituer la formalité comme une condition de formation du contrat
définitif. Ainsi il existe bien une véritable promesse, autonome par rapport au contrat
définitif.

Mais si les juges du fond sont souverains pour apprécier la convention, la Cour de
Cassation opère un contrôle de la motivation et elle censure soit par le biais du
défaut de base légale, soit par celui de la dénaturation. Ainsi, dans une espèce dans
laquelle une clause réservait le transfert de propriété à l'acquéreur au moment de la
rédaction de l'acte authentique, la Cour de Cassation a censuré pour défaut de base
légale l'arrêt de la Cour d'Appel qui avait estimé que jusqu'à ce moment du transfert
de propriété retardé, la venderesse " n'était tenue que d'une obligation de faire ne
pouvant engendrer au profit de l'acquéreur ; en cas de refus de la venderesse
d'exécuter son obligation, qu'une créance mobilière sous forme de dommages-
intérêts... sans préciser si la solennité d'un acte notarié était nécessaire pour engager
vendeur et acquéreur dans les liens d'un contrat définitif ". De même, le 14 janvier
1987, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt d'une Cour qui
avait affirmé que si les parties " avaient prévu l'entérinement de l'acte par notaire, il
ne résultait ni des dispositions de cet acte ni des circonstances de la cause qu'elles
aient voulu faire de cette modalité accessoire un élément constitutif de leur
consentement ".

Les parties ont parfois seulement voulu retarder l'un des effets de la vente, comme le
transfert de propriété ; mais la vente est conclue dès la promesse synallagmatique de
vente. Parfois, au contraire, elles ont vraiment voulu retarder la conclusion du contrat
définitif. Dans ce dernier cas, elles doivent le dire clairement. En effet, même si
l'article 1583 du Code civil dispose que le transfert de propriété est solo consensu
c'est à dire qu'il se réalise dès la conclusion de la vente, donc dès l'accord sur la
chose et sur le prix ; cette règle n'est pas d'ordre public. Les parties peuvent donc
décider de le retarder. Mais ce n'est pas parce que les parties ont prévu de retarder
les effets du contrat de vente, dont fait notamment partie le transfert de propriété, à
l'accomplissement d'une formalité telle la signature de l'acte notarié, que la vente est
retardée elle aussi. La Cour de Cassation a censuré le 30 novembre 1988 pour
violation de l'article 1589 du Code civil, un arrêt qui avait écarté la demande du
bénéficiaire d'une promesse de vente en réalisation forcée de celle-ci aux motifs "
qu'il a été expressément prévu que "cette levée d'option" ne comportait pas transfert
de propriété à défaut de paiement...". Pour la Cour de Cassation, les juges d'appel
ont violé l'article 1589 du Code civil car " la subordination du transfert de propriété à
l'exécution d'une obligation consécutive à la vente ne peut affecter l'existence de
celle-ci ".

En conclusion, si en France, le principe est que dès qu'il y a accord sur la chose et
sur le prix, il y a un contrat de vente : la "fausse promesse synallagmatique de vente"
étant déjà la vente ; il en est tout autrement en Espagne.

Section 2 : En Espagne : la promesse bilatérale est un précontrat

Pour bien comprendre la solution espagnole, il faut préalablement relater l'historique


de l'article 1451 du Code civil. Nous verrons alors comment, par la rédaction de cet
article, le droit espagnol s'est éloigné du droit civil français.

Pourtant, si le principe est contraire à celui français, on parvient en pratique au même


résultat. En effet, la jurisprudence admet aussi que la promesse bilatérale puisse déjà
être le contrat de vente lui-même.

§ 1. Historique et antécédents à l'article 1451 du Code civil

L'article 1373 du projet de 1851 dispose que " la promesse de vendre ou d'acheter,
ayant accord sur la chose et sur le prix, équivaut à un contrat parfait de vente ". Le
texte espagnol ajoute la "promesse d'achat" qui n'est qu'implicite dans l'article 1589
du Code civil ; car celle-ci n'est en fait que l'opération inverse de la promesse de
vente. Le texte espagnol ressemble ici à celui français ("vaut vente").

Puis l'article 1477 de l'avant-projet de 1882-88 s'éloigna assez du modèle français : "
la promesse de vendre ou d'acheter, ayant accord sur la chose et sur le prix, donnera
le droit aux contractants de réclamer réciproquement que le contrat de vente
produise ses effets ". La partie de phrase " équivaut à un contrat parfait de vente " a
été éliminée pour être remplacée par " réclamer... que le contrat de vente produise
ses effets ". Il apparaît que ces deux formules sont identiques car la perfection est
condition d'efficacité.
Le second paragraphe est d'inspiration portugaise. Il y a des cas dans lesquels le
contrat de vente ne peut se réaliser : " chaque fois que la [promesse bilatérale] ne
pourra pas être exécutée, le vendeur et l'acheteur, selon les cas, seront soumis aux
dispositions sur les obligations et contrats du présent livre ".

Finalement, l'article 1451 du Code civil espagnol se distingue définitivement de


l'article 1589 du Code civil français. L'article 1451 dispose en effet que, " la promesse
de vendre ou d'acheter, ayant accord sur la chose et sur le prix, donnera le droit aux
contractants de réclamer réciproquement l'exécution du contrat ... ". Le second
paragraphe est inchangé ; la rédaction est la même que celle de l'avant-projet.
Désormais, toute référence au contrat de vente a disparu. Le législateur a voulu se
séparer définitivement du texte français.

Le premier paragraphe éclaire peu sur l'efficacité de la promesse bilatérale. Il énonce


seulement que de telles promesses lient les parties. Mais quelle est la force
obligatoire ? De quel "contrat" s'agit-il ? Celui de promesse ou celui de vente ? Le
second paragraphe montre que le législateur imagine deux formes de réalisation des
promesses bilatérales : soit une exécution forcée en nature, soit par équivalent.

§ 2. Le principe : la promesse bilatérale est distincte de la vente : article 1451


du
Code civil

Malgré le contenu des projets antérieurs à l'article 1451 du Code civil, la doctrine
majoritaire espagnole a toujours vu dans la promesse bilatérale un précontrat, et non
le contrat de vente lui-même.

Le précontrat suppose un accord de volonté des parties. Il s'agit donc toujours d'un
véritable contrat. Cependant si les parties se sont mises d'accord, l'une pour vendre
et l'autre pour acheter, il n'existe à ce moment qu'une phase préparatoire au contrat
définitif. Le contrat de vente définitif peut se réaliser comme rester au stade
préparatoire.

Deux thèses se rencontrent en la matière : celle selon laquelle le précontrat engendre


une obligation de célébrer un contrat postérieur, et celle selon laquelle le contrat
préparatoire impose de développer les bases établies pour donner enfin naissance
au contrat définitif de vente.

A - Le précontrat et l'obligation de célébrer un contrat postérieur

La thèse dite traditionnelle ou classique considère que ledit précontrat est un contrat
par lequel les parties se sont obligées à célébrer ultérieurement un nouveau contrat.
Le contrat définitif de vente jusqu'alors est simplement un projet.

L'obligation qui naît du contrat préparatoire est une obligation de contracter pour les
parties et, plus exactement une obligation consistant à réitérer le consentement.

L'objet du précontrat est la conclusion du contrat définitif de vente. Le précontrat n'est


alors jamais le contrat définitif de vente. Il faut nécessairement un nouvel accord de
volonté pour la conclusion du contrat définitif qui doit intervenir au moment même de
sa conclusion.
B - Le précontrat et l'obligation de développer les bases établies

L'auteur ROCA SASTRE, suivi par quelques Sentencias du Tribunal Suprême, a


soutenu que du précontrat naît une obligation pour les parties. Cependant
contrairement à la thèse traditionnelle, selon lui, le contrat préparatoire n'oblige pas
les parties à émettre un nouveau consentement dans le futur. Il s'agit plus d'une
obligation de collaborer ou coopérer pour établir le contrat définitif. En effet, selon
cette thèse, le précontrat établit les lignes directrices du contrat définitif que les
parties doivent développer ultérieurement. ROCA SASTRE affirma notamment que
dans le précontrat existe déjà le contrat définitif, mais seulement en germe. Et donc "
le futur contrat est le même que le précontrat mais développé ".

Cependant, on peut affirmer que cette dernière thèse crée plus de problèmes qu'elle
n'en résout. En effet, si les bases sont suffisantes, l'activité postérieure des parties ne
consiste pas à les développer, mais simplement à les mettre en vigueur et les
exécuter. Si au contraire, les bases sont incomplètes et nécessitent d'être
développées ; ce n'est pas une simple collaboration qui est nécessaire, mais bien de
nouveau un consentement des parties. Alors on revient à la théorie classique.

§ 3. L'exception : la promesse bilatérale vaut vente

Face à la théorie classique, des auteurs ont revendiqué l'équivalence entre contrat
préliminaire et contrat définitif. Notamment, l'auteur ALGUER critiqua la théorie
classique remettant en question chacun de ses points.

Selon lui, à partir du moment où les parties ont promis de faire quelque chose, elles
sont obligées de le faire. Et s'il existe un moyen pour leur imposer la réalisation du
contrat définitif, il doit s'appliquer. L'exécution forcée est donc possible ; et même, le
juge pourrait se substituer aux parties pour réaliser l'acte authentique. Le précontrat
est alors un "circuit inutile". Il ajoute également que le second contrat qui doit
intervenir ne serait pas un véritable contrat puisque selon la thèse classique, les
parties s'obligent à donner un consentement futur. Il n'y aurait donc pas un
consentement libre et spontané ; mais un acte dû pour réaliser une obligation.
Finalement, il affirme qu'il y aurait alors condition purement potestative et donc nulle,
puisque la condition pour la réalisation du contrat définitif serait le consentement des
parties (cf. articles 1115 et 1256 C. civ. esp.).

Il est vrai qu'en Espagne, tout comme en France, on emploie souvent de manière
erronée la qualification de promesse.

C'est pourquoi, bien que le droit civil espagnol distingue très nettement précontrat et
contrat définitif, on arrive tout de même au même résultat qu'en France. Par exemple,
quand il est prévu la rédaction d'un acte authentique, même si les parties ont appelé
leur convention "précontrat", il y a déjà bien souvent contrat de vente définitif. La
forme n'est pas non plus en droit espagnol une condition de formation du contrat de
vente. De même, on peut très bien admettre que le contrat de vente est conclu dès
l'accord des parties et que seuls les effets sont reportés par la prévision d'un terme
ou d'une condition suspensive.

La différence est que pour parvenir à ce résultat, en droit espagnol, on ne peut


passer par l'intermédiaire du texte législatif "promesse vaut vente" car celui-ci n'existe
pas.
Nous allons voir alors ce que décide la jurisprudence espagnole en ce domaine.

§ 4. La solution jurisprudentielle

La thèse du précontrat se rencontre dès la Sentencia du 31 janvier 1921. Mais sa


consécration est surtout due à la Sentencia du 11 novembre 1943, dans laquelle le
Tribunal Suprême déclara que l'interprétation de l'article 1451 du Code civil espagnol
ne suit absolument pas la thèse du Code civil français, qui assimile la promesse
bilatérale à la vente elle-même. Au contraire, il faut suivre la volonté des parties. De
plus, le second paragraphe de l'article 1451 du Code civil dispose qu'en cas
d'inexécution de la promesse, s'appliquent les règles générales relatives aux
obligations et contrats, et non celles sur la vente. Cela fait bien apparaître que l'on ne
peut alors assimiler la promesse à la vente. Puis, le Tribunal Suprême reconnaît
clairement que la promesse bilatérale est un précontrat.

Postérieurement, à travers les Sentencias du 26 mars 1944 et 15 mars 1945 fût


ratifié ce critère de distinction. Notamment dans cette dernière, les juges affirment
qu'ils admettent comme des contrats distincts celui de vente et celui de promesse
bilatérale. Et pour fixer cette différence entre l'un et l'autre, il faut s'attacher aux
obligations qui en découlent. Si une des parties s'oblige à remettre une chose
déterminée et l'autre à payer pour l'obtenir, c'est alors un contrat de vente
conformément aux dispositions de l'article 1445 du Code civil. Si les parties, d'accord
sur les éléments essentiels du contrat s'obligent à la prestation d'un consentement
futur dans le but de conclure un contrat de vente postérieur ; il existe alors un contrat
préparatoire ou encore un précontrat, c'est à dire une véritable promesse bilatérale
de vente, dont les effets ne sont absolument pas identiques à ceux que produit la
vente.

Les Sentencias ultérieures ont de manière constante décidé de la même manière. La


promesse bilatérale est différente de la vente. La promesse de vente et la vente sont
deux contrats bien séparés.

Cependant, on peut pourtant conclure en affirmant que si ce principe de séparation


entre promesse bilatérale et contrat de vente est suivi par la jurisprudence espagnole
; la qualification de la convention conclue entre les parties va exactement comme en
France, dépendre de la volonté des parties. Il s'agit donc encore d'une question
d'interprétation.

Quand les parties prévoient la réitération par acte authentique, un terme ou une
condition pour la remise de la chose ou l'obligation de payer le prix ; il y a contrat de
vente. Au contraire, quand les parties déclarent de quelque manière que ce soit leur
volonté d'être liées contractuellement, mais diffèrent l'entrée en vigueur du contrat et
attribuent à chacune la faculté d'exiger ; il y a "une vraie promesse bilatérale".

Ce sont donc les juges qui doivent intervenir pour requalifier ladite promesse en
contrat de vente.

Le droit civil français est alors plus cohérent, car il s'agit plus souvent de "fausses
promesses", c'est à dire des conventions qui sont déjà la vente plutôt que de "vraies
promesses", dans lesquelles la formalité supplémentaire prévue est une condition de
formation du contrat définitif. Il est donc plus logique de poser comme principe que la
"promesse vaut la vente" plutôt que de dire que la promesse est seulement un
précontrat. Cette dernière hypothèse étant en fait qu'exceptionnellement rencontrée.
La question de la qualification de la convention conclue entre les parties est très
importante pour les effets du contrat. En effet, en cas d'inexécution du contrat selon
qu'il s'agit de promesse ou de contrat définitif, la sanction ne sera pas la même.

TITRE II
REGIME JURIDIQUE DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

Après avoir vu que la promesse synallagmatique de vente peut être un contrat


autonome en droit français comme en droit espagnol, il nous faut maintenant étudier
son régime juridique. Pour cela, on examinera sa formation (CHAP. I), les obligations
qu'il fait naître (CHAP. II) et sa circulation (CHAP. III).

CHAPITRE I : FORMATION DE LA PROMESSE

La formation d'un contrat suppose toujours que soient remplies des conditions de
fond et parfois des conditions de forme.

Section 1 : Conditions de fond

La promesse synallagmatique de vente est un contrat. Elle doit donc remplir les
conditions prévues aux articles 1108 du Code civil français et 1261 du Code civil
espagnol ; à savoir le consentement, la capacité des parties, l'objet et la cause.

La promesse est un contrat autonome par lequel les parties donnent leur
consentement au contrat définitif, et dont elles retardent la formation jusqu'à
l'accomplissement d'une formalité. Les conditions de validité liées au consentement
sont donc communes aux deux contrats et doivent s'apprécier lors de la promesse.
Au contraire, les autres conditions doivent être remplies lors de la formation du
contrat définitif.

§ 1. Consentement et capacité

L'existence et l'intégrité du consentement au contrat définitif doivent s'apprécier à la


date de la promesse.

Les parties doivent également justifier de la capacité de conclure le contrat définitif à


la date de la promesse. En droit français, cela s'explique par la règle énoncée dans
l'article 1589 du Code civil : "la promesse de vente vaut vente".

En droit espagnol, on a pu se demander quelle était la capacité requise lors de la


conclusion de la promesse. En effet, comme nous l'avons vu, la thèse classique
différencie totalement le précontrat du contrat définitif ; et donc a soutenu que la
capacité nécessaire pour célébrer un contrat préliminaire est simplement la capacité
générale pour contracter. Cependant, cette thèse n'est pas convaincante. En effet, un
contrat préliminaire conclu par une personne qui n'a que la capacité générale mais
pas celle spéciale pour conclure le contrat définitif, aurait comme conséquence que
l'obligation ne pourrait être accomplie par le débiteur, ni exigée par le créancier, et
encore moins imposée par le juge. Par exemple, un mineur émancipé, selon cette
thèse, pourrait conclure une promesse de vente d'immeuble parce qu'il a la capacité
pour s'obliger, mais l'incapacité de vendre. L'exécution d'une telle obligation ne
pourrait pas être demandée en justice. Il faut donc en déduire que la capacité
nécessaire pour l'efficacité du contrat préliminaire doit être la même que celle exigée
pour le contrat définitif. Sinon cela permettrait de violer les règles générales sur la
capacité ou permettre la conclusion d'un contrat dont l'exécution est impossible !

§ 2. L'objet et la cause

Le contrat doit avoir un objet et une cause conformes aux exigences de l'article 1108
du Code civil français et 1261 du Code civil espagnol. Or, comme le consentement à
la promesse se confond avec celui au contrat définitif, les motifs de nullité affectant
l'objet ou la cause du contrat définitif entraînent la nullité de la promesse.

L'objet du contrat définitif doit être possible, licite, et déterminé ou déterminable dès
le moment de la promesse. Les éléments essentiels de la promesse synallagmatique
de vente qui sont le prix et la chose doivent donc être déterminés ou au moins
déterminables dans les mêmes conditions que pour la promesse unilatérale de vente.
Dans le cas contraire, il ne s'agit pas d'une promesse synallagmatique de vente.

Les autres conditions doivent être remplies à la date du contrat définitif. Nous verrons
notamment le cas de la lésion spécialement prévu en droit civil français.

§ 3. La lésion

La lésion prévue par l'article 1675 du Code civil français dispose que lorsque la
promesse porte sur une vente d'immeuble et qu'il y " a lésion de plus des sept
douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la
vente ". L'article 1675 du Code civil ne règle clairement ce moment qu'à propos de la
promesse unilatérale de vente dans l'alinéa deuxième de ce même article : " En cas
de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation ".

Dans la promesse unilatérale, le moment de formation du consentement qui est à la


levée de l'option, coïncide avec la formation du contrat de vente. Au contraire, dans la
promesse synallagmatique, ces deux moments sont dissociés. On a donc pu se
demander si la lésion doit s'apprécier au moment du consentement ou à celui où sont
réunies toutes les autres conditions de formation du contrat définitif de vente.

La lésion est un défaut d'équilibre entre les prestations et non un vice du


consentement. La jurisprudence a donc pu légitimement conclure que la lésion
s'apprécie au jour de la formation définitive du contrat, et non pas lorsque le
consentement a été donné. Elle s'apprécie donc à la date de conclusion du contrat
définitif de vente. Cependant, quand la promesse a été qualifiée de vente sous
condition suspensive, l'effet rétroactif de la condition conduit à fixer au jour de la
promesse la date d'appréciation de la lésion. C'est pourquoi la jurisprudence est
souvent intervenue pour corriger cet effet rétroactif en le limitant. Alors le point de
départ de la prescription de l'action en rescision est fixé au jour de la réalisation de la
condition sans rétroactivité.

§ 4. La réalisation des formalités supplémentaires prévues pas les parties


Même lorsque les formalités prévues par les parties sont en fait des questions de
forme, on les considère comme des conditions de fond car elles ne sont en aucun
cas des formalités solennelles au sens strict.

Elles sont à réaliser au moment de la conclusion du contrat définitif. En cas de non


réalisation, la sanction n'est jamais la nullité du contrat, mais la responsabilité
contractuelle de la partie défaillante est engagée. Les parties peuvent toujours
renoncer d'un commun accord à ces formalités, même après la conclusion de la
promesse ; alors que la forme solennelle, elle, est impérative. Finalement, l'existence
du contrat dépend de leur accomplissement ; elles sont donc bien des conditions de
fond.

Section 2 : Conditions de forme

Il s'agit ici de constater que la promesse ne requiert aucune condition de forme pour
être valable ; puis nous indiquerons la forme exigée pour la preuve de la promesse.

§ 1. Forme exigée pour la validité de la promesse

La promesse synallagmatique de vente ou promesse bilatérale est un contrat


consensuel dont la validité n'est soumise à aucune condition de forme particulière,
tout au moins en matière civile.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique n'est


pas soumise à la formalité d'enregistrement prévue à l'article 1840-A CGI.

§ 2. Forme exigée pour la preuve de la promesse

En France et en Espagne, la promesse est opposable aux tiers dans les conditions
de droit commun ; c'est à dire qu'il suffit de prouver que l'intéressé en avait
connaissance.

Pourtant, en France, une particularité se rencontre pour les promesses


synallagmatiques de vente portant sur des droits immobiliers. Bien qu'une telle
promesse ne crée ni ne transfère de droits réels, la jurisprudence décide qu'elle doit
être publiée au registre foncier conformément à l'article 28-2 du décret du 4 janvier
1955. Si la promesse a fait l'objet d'un acte sous seing privé, elle peut simplement
faire l'objet d'une publication au titre de l'article 37-2 du même décret. Et lorsqu'elle
n'est pas publiée, la promesse n'est opposable qu'aux tiers qui en ont eu
connaissance effective.

La promesse, une fois conclue, fait naître des obligations à la charge des parties.
Nous allons donc les définir.

CHAPITRE II : OBLIGATIONS DES PARTIES

Trois sortes de conventions peuvent être conclues entre les parties : une promesse
synallagmatique de vente qui vaut vente, donc une "fausse promesse" ; une
promesse qui vaut vente, mais dont les effets ou certains d'entre eux sont retardés ;
et une promesse qui ne vaut absolument pas la vente, sa formation étant retardée au
moment de la réalisation de la formalité supplémentaire. Selon que l'une de ces trois
formes a été conclue, on peut penser que les obligations des parties sont différentes.
La jurisprudence fût assez floue en la matière.

Nous déterminerons tout d'abord la nature de l'obligation née de la promesse, puis


nous verrons l'analyse qui fût faite par certains auteurs sur ce sujet.

Section 1 : Nature de l'obligation née de la promesse

La jurisprudence a cherché à qualifier les obligations nées de la promesse en


obligation de faire ou de donner.

Dans un arrêt du 2 avril 1979, la Cour de Cassation ne reconnaît que deux


situations : celle de la promesse engendrant une simple obligation de faire ; celle du
simple projet dans lequel la rencontre de volontés ainsi que le transfert de propriété
sont reportés au jour de la signature de l'acte authentique, donc qui n'oblige à rien.

C'est dans l'arrêt du 5 janvier 1983 que, la Cour de Cassation statuant de manière
opposée à celui de 1979, décide que le fait que dans une promesse synallagmatique
de vente, le transfert de propriété soit différé jusqu'à la signature de l'acte notarié, ne
retire rien à la perfection de la vente. Cela ne fait pas obstacle à l'obligation qu'à le
juge, s'il constate que l'une des parties se refuse à signer l'acte authentique sans
motif légitime, de prendre une décision qui en tiendra lieu et permettra à la partie
poursuivante de faire publier la vente.

Plus récemment dans un arrêt du 20 décembre 1994, la Cour de Cassation décide


encore ainsi. Il s'agissait d'une promesse synallagmatique de vente dans laquelle
avait été stipulé que le transfert de propriété de l'immeuble à l'acheteur ne serait
réalisé que par la réitération de la promesse par acte authentique. Le vendeur s'y est
par la suite refusé. L'acheteur l'a alors assigné en réalisation forcée de la vente pour
faire admettre que le jugement vaudrait acte de vente ou obtenir une condamnation
sous astreinte du vendeur à signer l'acte authentique de vente. La Cour d'Appel a
débouté l'acheteur au motif que l'obligation du vendeur n'était que de faire. Son refus,
en application de l'article 1142 du Code civil, ne peut être sanctionné que par des
dommages-intérêts. Finalement, la Cour de Cassation casse l'arrêt de Cour d'Appel
au motif qu'il n'était pas démontré que " les parties avaient fait de la réitération par
acte notarié un élément constitutif de leur consentement ".

La Cour de Cassation définit la "vraie promesse", celle dont la formation est retardée
à l'accomplissement de la formalité supplémentaire, comme une obligation de faire.
Cependant, la doctrine n'est pas toujours d'accord avec cette décision. Il est alors
intéressant d'en étudier les raisons.

Section 2 : Analyse doctrinale

M. C. LARROUMET distingue les "trois cas de promesse".

Le premier cas est celui dans lequel la promesse consensuelle équivaut à la vente. Il
n'est alors pas question d'action en réalisation forcée de vente puisqu'elle est déjà
conclue. Il s'agit seulement de son exécution ou sa constatation par acte authentique
à des fins de publicité. Il n'y a pas non plus obligation de donner puisque la propriété
a été transférée automatiquement.
Dans le second cas, les parties ont entendu retarder les effets de la vente. La vente
existe déjà. Donc si une des parties se refuse à la rédaction de l'acte notarié, les
tribunaux peuvent l'y contraindre. La Cour de Cassation a bien décidé. Le vendeur
n'avait pas à réitérer son consentement à un contrat déjà conclu. Il n'y avait en aucun
cas obligation de faire. Le vendeur avait seulement l'obligation de se rendre chez le
notaire et de signer l'acte de vente.

Finalement, le dernier cas est celui dans lequel la promesse ne vaut pas vente. Y a t-
il alors une obligation de faire consistant en la réitération de leur consentement en
présence du notaire par chacune des parties ? L'arrêt du 20 décembre 1994 semble
implicitement en décider ainsi. Si les parties avaient retardé l'existence de la vente
jusqu'à la rédaction de l'acte notarié, l'inexécution par le vendeur de son obligation de
se rendre chez le notaire n'aurait pu être sanctionnée que par des dommages-
intérêts. On ne peut dans cette hypothèse obtenir un jugement valant acte
authentique puisque la vente n'a pas été conclue.

Une telle solution est critiquable. Elle fait dépendre de la réitération, le consentement
à la vente. Il pourrait donc être repris tant qu'il n'a pas été réitéré. L'autre partie
devant se contenter de dommages-intérêts.

La promesse ayant pour objet la conclusion d'une vente et comme chacune des
parties est engagée envers l'autre ; on doit considérer que les parties ont donné leur
consentement à la vente au moment de la promesse. C'est seulement parce qu'il
manque une condition de forme à la vente que la promesse ne vaut pas la vente.

En conclusion pour M. LARROUMET, la sanction de la promesse doit être la même


qu'il s'agisse de la deuxième ou troisième situation relatée ci-dessous ; c'est à dire
l'exécution forcée.

M. GROSS distingue nettement la "véritable promesse" des "fausses promesses". Et


quand il existe une promesse distincte du contrat de vente proprement dit, c'est à dire
le troisième cas, on peut selon lui envisager deux situations : ou bien elle n'est qu'un
projet dans lequel chaque partie conserve la totale liberté de signer ou non l'acte
authentique et donc de conclure la vente ; ou bien il y a obligation de faire c'est à dire
l'obligation d'accomplir la formalité à la charge de deux parties. Et alors comme la
signature de l'acte vaut consentement à la vente, il n'est pas permis de passer outre
à l'absence de volonté de s'engager de l'une des parties. En conclusion, la seule
sanction du refus de signer est de condamner la partie défaillante à verser des
dommages-intérêts.

En droit civil espagnol, dans tous les cas la promesse est un précontrat dont
l'obligation est pour les parties de donner un nouvel accord ou de développer les
bases du précontrat pour permettre la conclusion du contrat définitif. Il ne peut donc
être sanctionné comme le serait l'inexécution d'un contrat de vente. Le seul recours
pour les parties serait alors de demander des dommages-intérêts pour inexécution du
précontrat ou d'une obligation de faire. Pourtant, nous verrons que la jurisprudence a
décidé d'une autre sanction lorsque certaines conditions sont réalisées.

CHAPITRE III : CIRCULATION DE LA PROMESSE

Les problèmes relatifs à la transmission à cause de mort ou cession entre vifs des
créances et des dettes se résolvent de manière analogue à celle vue à propos des
promesses unilatérales de vente.
Le régime juridique de la promesse synallagmatique de vente est relativement
complexe ; ce qui explique que l'étude de la portée de la promesse soit aussi délicate
et surtout très intéressante, dans le cadre d'une comparaison des effets entre les
droits français et espagnol.

TITRE III
PORTEE DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

La promesse synallagmatique de vente est dans tous les cas un contrat qui doit
produire des effets. Nous examinerons donc le contenu des effets de la promesse
synallagmatique de vente (CHAP. I), la sanction en cas d'inexécution de celle-ci
(CHAP. II) ainsi que sa durée (CHAP. III).

CHAPITRE I : CONTENU DES EFFETS DE LA PROMESSE

Les effets de la promesse synallagmatique de vente ne sont différents de ceux


produits par le contrat définitif que dans le cas où il s'agit réellement d'un contrat
préparatoire distinct de la vente. Alors, tant que la formalité convenue n'a pas été
réalisée, le contrat définitif n'est pas formé et ne peut donc produire aucun effet. Le
transfert de propriété et des risques, sauf clause contraire, ne se produit donc pas au
stade de la promesse, mais une fois que le contrat de vente est réalisé. Le droit du
futur acheteur est une créance mobilière.

En droit civil espagnol, la solution est la même puisque le précontrat est distinct de la
vente.

CHAPITRE II : SANCTION DE L'INEXECUTION DE LA PROMESSE

L'inexécution de la promesse peut se manifester de deux manières : elle peut résulter


de la non-réalisation de la formalité prévue ou de la conclusion du contrat définitif
avec un tiers.

Section 1 : Sanction de la non-réalisation de la formalité prévue

Les parties elles-mêmes peuvent être à l'origine de l'échec du contrat définitif de


vente, par exemple en ne réalisant pas la formalité prévue. Les conséquences de
cette inexécution sont a priori différentes suivant que l'on se trouve en France ou en
Espagne.

§ 1. En France

Lorsque les parties ont prévu que la formation même de la vente est retardée par
exemple jusqu'à la rédaction d'un acte authentique ; souvent, elles ont tout de même
voulu s'obliger immédiatement à la conclure.

La jurisprudence admet là encore la solution classique, l'existence d'une condition ;


mais en limite l'effet rétroactif en se référant à la volonté des parties. La jurisprudence
applique donc l'article 1178 du Code civil relatif à la condition, qui dispose : " la
condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition
qui en a empêché l'accomplissement ". Le contractant peut donc considérer la
condition comme accomplie et demander l'exécution du contrat définitif. Un jugement
peut remplacer l'acte authentique et il servira de titre pour la publication à la
conservation des hypothèques.

Si le refus d'exécuter la promesse est dû à un désaccord sur certains éléments du


contrat définitif, le juge va apprécier s'il s'agit d'éléments essentiels ou non. Si c'est le
cas, le contrat définitif ne peut être formé tant qu'existe le désaccord. Si les éléments
discutés ne sont pas essentiels, le juge peut régler les points accessoires.

L'exécution forcée en France paraît évidente du fait des dispositions de l'article 1589
du Code civil, et surtout lorsqu'il existe le consentement à la vente dès la promesse.
En Espagne, la sanction de l'inexécution de la promesse en droit civil fût plus délicate
à déterminer.

§ 2. En Espagne

Il n'y a pas unanimité entre la doctrine et la jurisprudence en ce qui concerne les


effets et conséquences que le contrat doit produire. La solution dépend en fait du
point de vue que l'on adopte au sujet de la nature de cette convention. Il y a
essentiellement deux positions doctrinales opposées.

Selon la thèse traditionnelle classique, la promesse bilatérale consiste à réitérer


ultérieurement le consentement pour donner naissance au contrat définitif. Cette
prestation est personnelle et ne peut en aucun cas donner lieu à exécution forcée. La
sanction en cas d'inexécution ne peut être que l'indemnisation par le moyen de
dommages-intérêts.

La Sentencia du 11 novembre 1943 a marqué définitivement la distinction entre


promesse bilatérale et contrat de vente définitif. Les obligations ne sont pas les
mêmes et les conséquences de l'inexécution non plus.

Un courant doctrinal suivi par la jurisprudence permet l'exécution forcée, autorisant


même le juge à se substituer à la partie défaillante.

La Sentencia du 1er juillet 1950 donne une solution contraire à celle de 1943. Il
convient donc de l'étudier en détail. Le Tribunal Suprême affirme que " bien que la
jurisprudence n'est pas constante et unanime en la matière, du fait qu'il existe pour
chaque affaire des circonstances particulières, et que la doctrine est loin d'arriver elle
aussi à l'unanimité ... que la Sentencia du 9 juillet 1940 affirme bien que le précontrat
a pour fonction essentielle de lier les parties à la conclusion d'un futur contrat ; et que
si le contrat préliminaire ne prévoit pas les éléments suffisants pour lier les parties
sans la nécessité d'un nouvel accord ; on ne peut pas obliger à réitérer par acte
authentique le contrat principal,... [le juge ne peut pas se substituer à la partie
défaillante]... mais la promesse donne le droit aux contractants d'exiger la réalisation
de ce qui a été contracté ". La vente promise peut être exécutée par substitution de
l'autorité judiciaire au contractant défaillant, lorsque " la consommation de la
promesse synallagmatique de vente ne requiert pas une nouvelle manifestation de
volonté car le consentement a suffisamment été exprimé dès la promesse ".

En définitive, le Tribunal Suprême distingue bien deux situations : celle dans laquelle
dès la promesse figurent tous les éléments du contrat définitif ; et celle dans laquelle
certains éléments restent indéterminés.
Dans le premier cas, il n'y a pas besoin d'un nouveau consentement et l'exécution
forcée du contrat définitif est possible. Le juge peut aussi se substituer au défaillant et
la décision judiciaire vaut le titre de vente. C'est alors seulement dans l'hypothèse où
la vente n'est plus possible que s'applique le paragraphe deuxième de l'article 1451
du Code civil, et la sanction n'est que l'obtention de dommages-intérêts. Cette
position jurisprudentielle est confirmée dans la Sentencia du 27 février 1954 qui
affirme notamment que l'article 1451 du Code civil reconnaît expressément
l'obligation de remettre la chose et que c'est seulement lorsque la réalisation est
impossible que s'appliquent les règles générales relatives aux obligations et contrats.
Mais en aucun cas l'inexécution ne peut être due à un refus volontaire du contractant.

Dans le second cas, le juge ne peut jamais intervenir et suppléer à l'accord du


contractant. Il est alors seulement possible de réclamer des dommages-intérêts,
même lorsque le défaillant est fautif.

La solution de la Sentencia du 1er juillet 1950 fût rapidement écartée. En effet, la


Sentencia du 13 février 1953 développa une fois encore la différence entre la
promesse bilatérale de vente et le contrat de vente lui-même. Les effets produits par
l'un et l'autre sont différents. " Dans la promesse bilatérale, les parties s'obligent à
conclure le contrat définitif ; mais il est nécessaire pour cela que les parties au
moment de la conclusion du contrat définitif aient exprimé leur volonté, qui est
personnelle et ne peut être supplée ; alors que pour l'exécution du contrat de vente,
le juge peut se suppléer au contractant ; un nouvel accord n'est pas nécessaire ".

Pourtant, la solution de la Sentencia du 1er juillet 1950 fût réitérée dans les
Sentencias du 21 décembre 1955, 27 octobre 1956... Notamment, la Sentencia du 5
octobre 1961 déclara que " la promesse de vente ne vaut pas vente ". Le contrat de
vente est régi par l'article 1445 du Code civil et la promesse bilatérale de vente par
l'article 1451 du Code civil. Et même si les éléments de l'un et de l'autre sont
identiques : le prix et la chose ; les contractants ont seulement voulu pour le moment
conclure un contrat de promesse et leur volonté doit être respectée. Mais le contrat
de promesse, peut parfaitement, être développé par le juge en cas de défaillance
d'une partie ; à partir du moment où les éléments essentiels y figurent déjà.

Plus nettement encore la Sentencia du 7 février 1966 affirme que chaque cas est
différent. Parfois, les parties ont laissé pour le futur l'obligation de conclure le contrat
définitif mais aussi la détermination des éléments du contrat. En cas d'inexécution, il
est seulement possible de réclamer l'exécution ; et si le contractant défaillant persiste
dans son refus, alors l'autre partie peut réclamer des dommages-intérêts. Parfois, au
contraire, les parties montrent leur volonté de conclure un contrat de vente qui ne
peut se conclure de suite du fait d'obstacles administratifs, ou simplement parce que
la conclusion immédiate ne leur convient pas. Alors, si l'une des parties n'exécute
pas, l'autre peut en demander l'exécution forcée ; exactement comme lorsqu'il y a
déjà contrat de vente.

En conclusion, la jurisprudence du Tribunal Suprême se résume ainsi : tout d'abord,


la théorie de l'équivalence entre promesse bilatérale de vente et contrat de vente est
écartée. La promesse bilatérale est toujours un contrat autonome. Pourtant,
l'exécution forcée et la substitution du juge au défaillant est possible : " Quand dans
le contrat préliminaire sont déterminés de manière complète les éléments et
circonstances de la vente et que l'on constate la volonté des parties de conclure un
contrat de vente, l'opposition d'une partie ne donnera pas seulement lieu à
dommages-intérêts, mais au contrat définitif ". (Sentencia du 28 juin 1974). En fait, il
faut toujours se référer à la volonté des parties pour savoir quels effets donner à la
promesse.
Le plus souvent, en France comme en Espagne, l'inexécution de la promesse est
sanctionnée comme le serait celle du contrat de vente lui-même, c'est à dire par
l'exécution forcée de la vente et non par de simples dommages-intérêts. La
jurisprudence considère que les parties ont donné leur consentement à la vente dès
la promesse et qu'elles ont seulement voulu retarder certains effets du contrat de
vente.

En France, comme la "promesse vaut vente" ; même lorsque les parties ont prévu
une formalité pour la perfection de la vente, il y a déjà vente. Si elles veulent
constituer la formalité comme une condition de leur consentement à la vente et donc
en une condition de formation du contrat de vente, elles doivent le dire clairement.

En Espagne, au contraire, la promesse est par principe un contrat autonome


indépendant de celui de la vente. Mais si les parties ont clairement exprimé leur
volonté de conclure un contrat de vente dès la promesse, la sanction en cas
d'opposition d'une partie sera l'exécution forcée.

Dans tous les cas, lorsqu'il y a inexécution volontaire de la promesse par une partie,
l'autre peut toujours demander la résolution du contrat conformément aux articles
1124 du Code civil espagnol et 1184 du Code civil français.

Section 2 : Sanction de la conclusion du contrat définitif avec un tiers

En France, le problème de la conclusion du contrat définitif avec un tiers est le même


que dans le cas de la violation d'une promesse unilatérale de vente. Cependant,
lorsque la promesse concerne un contrat définitif qui porte sur un droit réel
immobilier, elle est soumise à la publicité obligatoire. Il existe une présomption
irréfragable de mauvaise foi à l'encontre du tiers acquéreur. Quand la promesse a été
publiée à titre de simple information, par acte sous seing privé, les solutions sont les
mêmes que pour la promesse unilatérale de vente. Le tiers pourra prouver son
ignorance de l'existence de la promesse, malgré sa publication. Et lorsque la
mauvaise foi du tiers est prouvée, l'annulation du contrat est possible.

En droit civil espagnol, la simple promesse bilatérale est moins bien protégée que le
contrat d'option ; qui soumis à inscription au Registro devenait opposable à tous.

Dès 1950, le Tribunal Suprême décide que lorsqu'il y a opposition à réitérer par acte
authentique du vendeur du fait qu'il a vendu à un tiers des terrains qu'il avait promis ;
s'applique alors le paragraphe deuxième de l'article 1451 et l'article 1101 du Code
civil. Une indemnisation est due : les dommages-intérêts qui réparent le préjudice
subi, conséquence de l'inexécution du contrat.

CHAPITRE III : DUREE DES EFFETS DE LA PROMESSE ET EXTINCTION


DE LA PROMESSE

Une fois la promesse synallagmatique conclue, les parties doivent faire en sorte de
parvenir à la conclusion du contrat définitif de vente. Pour cela un délai est souvent
prévu. Il faut étudier séparément les conséquences de ce délai suivant que l'on se
trouve en France ou en Espagne, car la nature du délai d'option n'est pas la même
dans ces deux pays. Puis nous verrons très brièvement les causes d'extinction de la
promesse.
Section 1 : En France : principe de non-caducité de la promesse à l'expiration
du
délai

La promesse synallagmatique ou bilatérale de vente est un contrat consensuel.


Donc, sauf clause contraire, les obligations des parties entrent en vigueur par le seul
effet du consentement. A partir du consentement, les parties doivent collaborer à la
réalisation de la formalité prévue pour la formation du contrat définitif.

L'obligation de conclure le contrat définitif a pu être assortie d'un terme. Le problème


est alors de savoir quelle est la situation des parties, lorsque à l'expiration du délai,
les formalités prévues n'ont pas été réalisées. La doctrine française opte plutôt pour
la caducité de la promesse. Pourtant, la jurisprudence semble décider que les parties
peuvent encore exiger l'exécution après l'expiration du délai.

Notamment, la Cour de Cassation dans un arrêt du 12 décembre 1978 rejette la


caducité. En l'espèce, il y avait eu promesse synallagmatique de vente conclue par
un acte sous seing privé. Il était prévu qu'un acte authentique devait intervenir dans
un délai de deux mois. Mais aucune sanction n'était prévue au cas où il n'aurait pas
lieu ; et ce fût le cas. Treize ans plus tard, les héritiers de l'acquéreur ont adressé au
vendeur une sommation de signer l'acte authentique. Ce vendeur a refusé, invoquant
que l'écoulement du délai de deux mois avait rendu la promesse caduque, et mis fin
ainsi aux obligations créées par le contrat. La Cour d'Appel a admis ce raisonnement.
Mais la Cour de Cassation casse l'arrêt sur le fondement de l'article 1134 du Code
civil, c'est à dire l'effet obligatoire des contrats. Et ayant accord sur la chose et sur le
prix, les parties devaient exécuter la vente. La qualification de la convention était la
vente même, considérée comme formée dès la date de conclusion de la promesse.

De même, la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence le 4 juillet 1991 affirma que : " Dès lors
qu'aux termes d'une promesse synallagmatique de vente, la réalisation de la vente
par acte authentique, prévue comme condition de validité de la vente elle-même,
devait intervenir avant une date limite et que l'expiration de ce terme suspensif prévu
dans l'intérêt commun n'était assortie d'aucune sanction après cette date, aucune
caducité automatique ne bénéficiait de plein droit à l'une ou l'autre des parties,
lesquelles ne pouvaient se considérer comme déliées qu'après une manifestation
expresse de volonté contrariant la prorogation des délais éventuellement consentie ".

En conclusion, lorsque l'obligation a été assortie d'un délai d'exécution, cela ne


signifie pas que le débiteur en est dispensé à l'expiration du délai. L'arrivée du terme
ne rend pas l'obligation caduque mais permet au créancier d'engager la
responsabilité contractuelle du débiteur défaillant. Pour qu'il y ait caducité de la
promesse à l'expiration du délai prévu, il faut que les parties l'aient explicitement
prévu. La détermination d'un délai ne suffit pas, il faut prévoir la sanction.

Dans l'hypothèse où aucun délai n'a été prévu pour exécuter la promesse, le
créancier peut agir en exécution de la promesse pendant trente ans. Le point de
départ de la prescription dépendra alors de la date à laquelle la créance est devenue
exigible. Et quand aucun terme n'est prévu, l'obligation est exigible immédiatement.
Le créancier peut alors exiger la passation du contrat définitif dès la date de la
promesse.

Section 2 : En Espagne : principe de caducité de la promesse à l'expiration du


délai
En droit civil espagnol, la possibilité d'exiger le contrat définitif peut également
intervenir à n'importe quel moment à partir de la conclusion de la promesse ; à moins
qu'un délai ait été prévu ou encore que le juge soit intervenu conformément à l'article
1128 du Code civil.

La jurisprudence décide que dans les cas où un délai a été prévu ; il est un "délai de
caducité". En conséquence, l'expiration du délai, sans que soit demandée l'exécution
de la promesse, la rend caduque et donc inefficace. La solution est contraire à celle
française.

Dans la Sentencia du 21 mai 1962, les faits étaient les suivants : une promesse
bilatérale avait été conclue dans laquelle les parties s'obligeaient à passer dans un
délai de quinze jours un contrat de vente. Le Tribunal Suprême rejeta le recours en
cassation de la partie demanderesse qui voulait que se réalise le contrat de
promesse alors que le délai n'avait pas été respecté. Il affirme que " passé le délai
stipulé sans qu'aucune des parties ait demandé à l'autre l'exécution du contrat,
l'obligation est caduque ou éteinte ; [et cela] est une conséquence naturelle
rencontrée dans tous les contrats dans lesquels un délai a été prévu pour la
conclusion du contrat promis ; les parties ne peuvent pas être indéfiniment soumises
à la volonté de l'autre ".

Là encore, on constate la différence d'analyse du droit espagnol et du droit français


déjà rencontrée dans l'étude de la promesse unilatérale de vente. En France, on
considère que comme le promettant peut demander au bénéficiaire de se prononcer
à tout moment, il n'est donc pas indéfiniment lié. Les espagnols, au contraire,
considèrent que le délai de prescription légale est trop long. En conséquence, ou
bien les parties ont prévu "un délai de caducité", ou bien le juge va intervenir pour le
fixer conformément aux dispositions de l'article 1128 du Code civil.

Il faut tout de même tempérer selon que le délai prévu est fixé pour limiter l'exercice
du droit de demander réciproquement la conclusion du contrat définitif ; ou qu'il est
fixé pour limiter l'exécution des obligations convenues. Seul le premier cas est un
"délai de caducité". L'appréciation de la fonction du délai est soumise à l'interprétation
des juges et va être fonction de chaque cas particulier.

Section 3 : Extinction de la promesse

La promesse synallagmatique de vente s'éteint une fois accomplie la formalité


supplémentaire prévue par les parties. Alors le contrat de vente existe et il doit être
exécuté. L'extinction de la promesse peut aussi se produire pour des causes
générales d'extinction des obligations.

CONCLUSION GENERALE

Les droits français et espagnols sont tous deux d'inspiration romaine, donc très
proches. Pourtant, il ressort nettement de notre étude comparée de la promesse
unilatérale de vente, puis de la promesse synallagmatique de vente ; que tout n'est
pas complètement identique. Un a priori sur le sujet et un examen rapide des deux
droits en la matière auraient pu porter à confusion.
Nous devons donc rechercher en quoi les droits français et espagnols peuvent être
améliorés ; ou montrer lequel de ces droits contient la solution satisfaisante à
préconiser.

Les législateurs français et espagnols ont complètement ignoré la promesse


unilatérale de vente, et n'ont que partiellement disposé sur la promesse
synallagmatique de vente. Les tribunaux français et espagnols sont alors intervenus
pour poser des règles, qui vu l'utilisation fréquente des promesses, s'avéraient
nécessaires. En France comme en Espagne, l'importante jurisprudence sur les
promesses de vente devrait donc être rassemblée dans un texte législatif. La
législation du droit foral espagnol, ou, celles d'autres droits étrangers (droit italien,
cubain), pourrait éventuellement servir de référence.

Les droits français et espagnols manquent de cohérence. Les promesses de vente


sont généralement analysées comme des contrats préparatoires. Pourtant, l'article
1589 du Code civil français énonce que " la promesse de vente vaut vente " Au
contraire, en Espagne, l'article 1451 du Code civil se réfère bien aux precontratos.
Mais si cet article doit s'appliquer à la promesse bilatérale, dans laquelle les deux
parties au contrat peuvent demander la réalisation effective du contrat de vente ; il en
est autrement pour le contrato de opción. On ne peut pas lui appliquer l'article 1451
car seul le bénéficiaire peut demander. Et il peut demander l'exécution de la vente,
pas seulement sa conclusion. Des auteurs espagnols ont donc légitimement douté de
la nature précontractuelle du contrat d'option.

A l'origine, la formation du contrat de promesse de vente est consensuelle. Pourtant,


si en Espagne, le principe du consensualisme prime encore nettement ; en France, le
formalisme n'a cessé de se développer. Nous avons vu que le législateur français
intervient effectivement dans la formation de la promesse unilatérale de vente pour
imposer des formalités contraignantes ; par exemple avec la loi de 1963, article 1840-
A CGI.

Par souci d'équité, les tribunaux français ont admis la possibilité de revoir l'obligation
du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ; c'est à dire de réduire
l'indemnité d'immobilisation, soit en requalifiant le contrat de promesse unilatérale en
promesse synallagmatique de vente, soit en tenant compte de la renonciation rapide
du bénéficiaire au droit d'option. Cette mesure est juste. Mais, nous ne comprenons
pas vraiment comment les juges peuvent soutenir, de façon arbitraire, que passé un
certain pourcentage du prix de vente total, le bénéficiaire n'a plus le choix de conclure
le contrat ; mais y est contraint. A notre avis, une indemnité de 10% du prix de vente
lie tout autant le bénéficiaire, qui le plus souvent, ne souhaite pas perdre la somme
déjà payée.

En France, la cession entre vifs de la situation du bénéficiaire est libre. Le promettant


ne peut s'y opposer ; sauf si cette opposition était envisagée dans le contrat. Mais
l'inconvénient est que le bénéficiaire est toujours "lié" à la promesse. Il répond du
nouveau bénéficiaire envers le promettant pour le paiement de l'indemnité
d'immobilisation et le prix de vente. Au contraire, le système espagnol nous apparaît
plus cohérent. La cession n'est permise qu'avec l'accord du promettant ou si une
clause expresse du contrat l'a autorisé ; mais les effets de la cession sont complets.
Le droit n'est pas seulement transmis, les obligations le sont aussi. L'ancien
bénéficiaire est entièrement libéré de la promesse.

En France, contrairement à l'Espagne, la publication du droit d'option ne requiert pas


le consentement préalable du promettant ; mais elle est inefficace. Le bénéficiaire
accepte donc la promesse unilatérale de vente et s'engage à payer une indemnité
d'immobilisation, non pas tant pour le droit d'option ; mais seulement pour devenir le
titulaire d'une offre irrévocable. Si la publicité foncière était renforcée en France, le
bénéficiaire obtiendrait alors un véritable "pouvoir" de conclure le contrat de vente.
Pour que la publicité foncière soit efficace, elle doit rester libre ; mais prévoir, comme
en Espagne, l'opposabilité aux tiers du droit d'option publié.

La promesse synallagmatique de vente vaut vente en France; alors que la promesse


bilatérale est un precontrato en Espagne. La conséquence est que par application de
l'article 1589 du Code civil français, le refus d'exécuter peut être sanctionné par
l'exécution forcée. Au contraire, conformément à l'article 1451 du Code civil espagnol,
la sanction en cas d'inexécution n'est a priori que le versement de dommages-
intérêts. Cependant, en France comme en Espagne, les solutions légales ne sont pas
rigides. Malgré les articles des Codes civils, un large pouvoir d'appréciation est laissé
aux juges. En France, lorsque les parties ont prévu des formalités supplémentaires
nécessaires à la formation du contrat de vente ; elles ont alors constitué une "vraie
promesse", c'est à dire un contrat préparatoire à la vente. L'inexécution de la
promesse ne peut alors être sanctionnée que par dommages et intérêts. En
Espagne, les tribunaux ont admis dès 1950 que chaque fois que l'on retrouve le
consentement des parties, que l'objet et le prix ont été déterminés ; le consentement
à la vente existe dès la promesse. La sanction en cas d'inexécution de la promesse
est alors la même qu'en France dans cette hypothèse : l'exécution forcée est
possible.

Le plus souvent, les parties se sont déjà entendues sur le principe même de la vente.
Elles ont uniquement voulu en retarder les effets. Le droit français est donc plus
logique que le droit espagnol. En France, les juges n'ont effectivement qu'à se référer
à l'article 1589 du Code civil pour décider qu'il y a déjà vente. Au contraire en
Espagne, ils doivent motiver leur décision en détail pour la justifier. Les espagnols
devraient donc admettre la réalité des faits et se rapprocher de nouveau du droit
français. Pourtant, la jurisprudence continue à affirmer que le principe est que la
promesse est un precontrato. Elle s'appuie toujours autant sur le concept romain de
pactum in contrahendo et la théorie classique.

Finalement, il est très intéressant de remarquer que, autant le droit d'option du


bénéficiaire dans la promesse unilatérale de vente est trop peu protégé en France ;
autant la promesse synallagmatique de vente l'est pleinement, et, plus qu'en
Espagne. En effet, la promesse qui a fait l'objet de publicité, est opposable aux tiers.
Et donc, en cas de violation de celle-ci et de vente à un tiers ; la vente est annulable.
Au contraire, en Espagne, la victime ne peut que demander des dommages-intérêts.
Cette faible protection du "droit d'exiger la conclusion du contrat définitif" en Espagne,
s'explique encore par le fait que le droit espagnol considère la promesse comme un
precontrato et non comme la vente. Il n'y a donc pas eu transmission de droit réel,
mais seulement acquisition d'un droit personnel. Or, l'article 14 R.H. ne prévoit
l'inscription au Registro que du droit personnel d'option du bénéficiaire de la
promesse unilatérale de vente.