SUJET 2 : la promesse unilatérale de vente et le transfert de propriété

Souvent la conclusion d’un contrat est précédée d’actes préparatoires, les uns relèvent de la
négociation préalable, les autres fonts partie de la famille nombreuse des avant-contrats : contrats
préparatoires, contrat préalables, promesse de contrat, etc. L’archétype des avant-contrats est la
promesse de contrat dont la promesse de vente est le model idéal. Ainsi la promesse unilatérale de
vente ou l’option d’achat est la convention par laquelle le promettant s’engage vis-à-vis du
bénéficiaire à lui vendre une chose à un prix déterminé ou déterminable si l’acheteur décide de lever
l’option. Des lors se présente le problème de droit suivant : la promesse unilatérale de vente opère-
t-elle un transfert de propriété du bien objet de la vente ?
Pour répondre à cette préoccupation, il conviendrait de démontrer que la promesse
unilatérale de vente, est un contrat non translatif de propriété (I) d’une part et de faire ressortir
d’autre part que la promesse unilatérale de vente est un contrat préfigurant les transferts de
propriété (II).

I/ La promesse unilatérale de vente, un contrat non translatif de

propriété
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat (A), dont l’obligation du promettant
est une obligation exclusive du transfert de propriété (B).

A° La promesse unilatérale de vente, un avant-contrat

Parfois, avant la conclusion d’un contrat, les parties procèdent à des actes préparatoires, tel
est le cas de la promesse unilatérale de vente qui constitut un avant-contrat. Au moment de la
promesse, le futur ou éventuel acquéreur dépose souvent dans les mains du propriétaire ou d’un
tiers une somme d’argent représentant une fraction du prix convenu. La nature de cette somme
d’argent est variable il peut s’agir soit des arrhes, d’une indemnité d’immobilisation, d’acompte, de
dédit, de clause pénale etc. comme tout contrat, la promesse de vente est formée par la rencontre
de l’offre du promettant et de l’acceptation du bénéficiaire qu’il ne faut pas confondre avec la levé
d’option. La promesse de vente comme l’offre doit contenir tout les éléments essentiels et
substantiels du contrat à conclure. L’objet de la vente et le prix doivent également être déterminés
ou déterminables.

B° l’obligation du promettant, une obligation exclusive du transfert

de propriété.
La promesse de contrat fait naitre dans le chef du promettant une obligation de faire et une
obligation de ne pas faire. L’obligation de faire consiste à matérialiser son offre pendant le délai
d’option, ne pas aliéner la chose spécifiée qui en fait l’objet. Tant que le délai n’est pas arrivé, le
promettant n’a pas le droit de vendre la chose. L’obligation de ne pas faire consiste quant a elle a ne
pas accompli des actes qui rendent impossible la naissance de du contrat en cas de la levée de
l’option ou qui compromettent son exécution. La promesse unilatérale ne fait naitre des obligations
qu’a la charge du pollicitant, il n’y a pas de transfert de propriété car ce transfert est normalement
effectif des échanges de consentements entre l’acheteur et le vendeur.
La promesse unilatérale de vente, est un contrat non translatif de propriété cependant, ce contrat
préfigure le transfert de propriété.
 II/ la promesse unilatérale de vente un contrat préfigurant le
transfert de propriété
Non seulement la levée de l’option invite au transfert de propriété, mais aussi l’indemnité
d’immobilisation est un facteur décisif en faveur du transfert de propriété.

A° la levée d’option l’invitation au transfert de propriété

Avant la levée de l’option, le bénéficiaire de la promesse n’a aucun droit réel sur le bien. Il
bénéficie seulement d’un droit d’option qui est droit potestatif. Ce droit lui confère la faculté
discrétionnaire de modifier, par un acte de volonté unilatéral une situation juridique préexistante en
formant le contrat de vente et en devenant propriétaire du bien. Si le bénéficiaire lève l’option
pendant la durée d’efficacité de la promesse, la vente est conclue, sans rétroactivité, à la date de la
levée de l’option et l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du bien. Le bénéficiaire dune
option d’achat qui n’ayant pas levé l’option, se voit opposer que le bien a été vendu à un tiers à
l’égard duquel le droit de propriété est opposable en (vertu des articles 1141 ou 2279 s’il s’agit d’un
meuble ou de transcription s’il s’agit d’un immeuble) ne pourra en principe demander la
condamnation du vendeur à des dommages et intérêts.

B° l’indemnité d’immobilisation facteur décisif en faveur de transfert

de propriété
Le promettant est tenu de ne pas offrir le bien à la vente à un tiers. Il a d’ores et déjà
exprimé son consentement à la vente et est donc en principe tenu par la force obligatoire de l’acte
jusqu’à L’éventuel caducité de al promesse. Si le bénéficiaire renonce à lever l’option, ou laisse
s’écouler le délai convenu pour le faire, le bénéficiaire renonce à acquérir le bien qui lui avait été
promis. La vente ne se forme pas donc la promesse devient caduque et le bénéficiaire doit le cas
échéant payer l’indemnité d’immobilisation stipulée. Si celle-ci a déjà été verse au titre d’un
quelconque « dépôt de garantie », le vendeur est en droit de la conserve. Cette indemnité
d’immobilisation trouve sa cause dans l’immobilisation du bien a laquelle le promettant s’est obligé
pendant la durée de la promesse. Elle constitue, suivant la formule jurisprudentielle, « le prix e
l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ».

EXERCICE 2 RESOLUTION DU CAS PRATIQUE

L’exercice qui fait l’objet de notre analyse, est un cas pratique. Des faits de ce cas, il
ressort que Madame OLIVIA DJAMA à reçue des bijoux autres que ce qu’elle avait commandé pour le
jour de l’ouverture de son magasin, soit uniquement des bijoux en argents au lieu de 60 en OR ROSE
et 40 en ARGENT.
En outre, une cliente a par mégarde déchiré un morceau qu’elle comptait acheter en se
dirigeant en caisse. Les faits tels que relatés traitent du contrat de vente, plus précisément de sa
condition de validité et de se effets à l’égard des parties.
Les problèmes de droit qui ressortent de l’espèce sont ceux de savoir d’une part qu’elles
sont les obligations principales du vendeur ? Que faut-il faire en cas de non-conformité de la chose
vendue ? et d’autre part à qu’elle moment la vente s’opère t-elle ?
 Les réponses à ces différentes questions seront apportées au cas par cas ; soit l’obligation
principale du vendeur et les recours de l’acheteur en cas de conformité (I) et le moment de la
conclusion du contrat de vente : la rencontre de volonté (II)

I / les obligations principales du vendeur

L’article 1606 du code civil dispose que le vendeur « a deux obligations principales, celle de
délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ». Selon l’auteur Thomas Canfin, l’obligation de
délivrance est la plus importante des deux obligations du vendeur puisqu’ « elle est censée être
contemporaine à l’exécution de la vente ». En ce qui concerne la délivrance, l’article 1604 du code
civil dispose qu’elle « est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de
l’acheteur ». L’obligation de délivrance ici renvoi en premier lieu à la transmission de la maitrise
essentiellement matérielle de la chose. L’acheteur doit en effet être mis en la mesure de prendre
possession du bien. En second lieu l’obligation de délivrance s’entend de la délivrance d’une chose
conforme aux prévisions contractuelles.
En l’espèce Madame OLIVIA DJAMA étant déjà en possession de la marchandise, le problème
ne se donc plus sur la question de la maitrise physique ou matérielle de la chose. Ce qui pose
problème c’est la conformité de la chose vendue par rapport à ce qui avait été prévu. Que renferme
donc le terme non-conformité ? (A) quelle sont les sanctions de la non-conformité ? (B)

A° la non-conformité
L’obligation de délivrance conforme se définit comme l’exigence de correspondance de la
chose vendue aux normes définies au contrat de vente. La notion de conformité renvoie à des
réalités différentes. En effet il s’agit de la conformité eu égard à la quantité et à la qualité de la chose
vendue. Le vendeur doit livrer le bien voulu par l’acheteur, c’est-à-dire le bien répondant aux
caractéristiques souhaitées et spécifiées, sur lesquelles les parties s’étaient misent d’accord. Toute
différence entre la chose livrée et la chose convenue, même minime, constitue un manquement à
l’obligation de délivrance conforme du vendeur. Ainsi manque à son obligation de délivrance
conforme le vendeur qui avait fait parvenir à un acheteur, un exemplaire d’un livre avec indication
d’un numéro justificatif de tirage différent de celui qui était prévu même s’il n’existait aucune
différence les deux exemplaires. ( cass. Civ. 1ere, 26 Nov. 1980, pourvoi n°79-14547).
En l’espèce, le vendeur le vendeur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance de la chose vu que
Madame DJAMA n’a reçu que des bijoux en argent contrairement à ce qui avait été prévu.
Quelle sont donc les actions qui s’ouvrent à Dame DJAMA ?
Comment est sanctionné le manquement à une obligation de délivrance conforme ?

B° les sanctions de délivrance conforme

Ces sanctions ont lieu en cas d’inexécution partielle ou en cas d’inexécution total. C’est en
grande partie les sanctions du droit commun qui sont reprises en matière de vente. Dans tous les cas
l’acheteur peut demander des dommages et intérêts s’il a éprouvé un préjudice résultant du défaut
de délivrance au terme convenu ; au sens de l’article 1611 du code civil. Il est aussi possible de
demander en justice au sens de (l’article 1610 du code civil) la résolution du contrat de vente outre
les sanctions données en droit commun, en matière de vente commerciales, les usages ajoutes deux
remèdes qui sont la réfaction du prix et le remplacement sans intervention judiciaire préalable.
Ainsi, en l’espèce Madame Olivia aura le choix entre toutes ces possibilités qui s’offrent à elle.

II/ la confusion du contrat de vente :la rencontre de

volonté
La vente est un contrat réalisé entre au moins deux parties. L’une d’elle (le vendeur) s’engage
à remettre une chose à l’autre (l’acheteur) qui, lui s’engage à en payer le prix. Nous avons donc le
transfert de propriété, moyennant le paiement d’un prix, cette définition est donnée par l’article
1582 du code civil. Par ailleurs selon l’article 1382 du même code la vente est parfaite et définitive
des l’instant ou le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur la chose et le prix, quand bien
même le prix ne serait payé et la chose ne serai pas livré. La conclusion de la vente entraine le
transfert immédiat de propriété et des risques.
En l’espèce il faudra analyser la situation selon le moment de la rencontre entre l’offre et
acceptation. La distinction se fera selon le prix ait été affiché dans le magasin (A) ou selon qu’il ne
serait pas affiché (B)

A° la situation selon que le prix était affiché

Le contrat n’est rien d’autre que les produit de la rencontre de la volonté, soit la rencontre
entre l’offre et l’acceptation. L’offre dans le contrat de vente doit contenir certains éléments
essentiels tels le prix et chose ; de ce faite, dès son acceptation le contrat est conclu et la propriété
de la chose est transféré à l’acheteur.
En l’espèce, si nous somme dans la situation selon laquelle les prix étaient affichés dans le
magasin, la cliente a donc eu connaissance des ses prix et son intention d’acheter le pagne est la
manifestation de son acceptation. Il convient donc de dire qu’elle avait acquis la propriété du pagne.
La cliente avait donc déchiré son propre pagne car le transfert de propriété opère aussi un transfert
de risque. Madame DJAMA devra juste encaisser le prix du pagne vu que le contrat de vente a été
conclu.

B° la situation dans laquelle le prix ne serait pas affiché

L’offre dans cette situation ne contiendrait pas tous éléments essentiels du contrat de vente,
elle constituerait juste une invitation à entrer en pourparlers, car n’étant pas une véritable offre.
Dans un tel cas l’acceptant de l’offre qui na pas eu connaissance du prix de la chose, ne pourrait
conclu une vente dans ses conditions.
En l’espèce la cliente de DJAMA pourra être poursuivi sur la base de l’article 1382 du code
civil.