Contenido

Todo proyecto se puede dividir en 04 grandes etapas; Preinversión, Inversión, Operación

y Postventa; y cada etapa incorpora temas comerciales, legales, financieros, del
proyecto y de la construcción, que debemos conocer y gerenciar con responsabilidad:

En lo comercial
Preinversión: Identicación de oportunidades, estudio de mercado, propuesta de producto
meta / Inversión: Compra del terreno, inversión comercial y lanzamiento de producto,
implementación sala de ventas, departamento piloto, material publicitario, contratación
de vendedores, preventas / Operación: Ventas y servicio, acta de entrega de inmuebles /
Postventa: Atención de reclamos.

En lo legal

Preinversión: Parámetros Urbanisticos, esquemas societarios / Inversión: Zonificación y

vías, compatibilidad y cambio de uso, factibilidad de servicios, INC, INDECI, CGBVP,
habilitación urbana, anteproyecto, anuncios publicitarios, licencia de demolición, licencia
de obra, contratos con banco y constitución de garantías, contratos con inversionistas,
procesos notariales y registrales, hipotecas, fianzas solidarias / Operación: Firma de
contratos de compra venta, contratos con proveedores, cartas fianzas, alcabala, cargo y
descargo municipal / Posventa: Inscripción de declaratoria de fabrica, del reglamento de
propiedad horizontal, de la junta de propietarios, de los contratos, manual de
convivencia, liberación de garantías, avales y fianzas, cambio del otorgante de la
hipoteca, seguimiento a garantía de contratos.

Del proyecto

Preinversión: Bosquejos / Inversión: Estudio suelos, topografía, Anteproyecto,

contratación proyectistas, Elaboración proyecto / Operación: Planos de replanteo /
Postventa: Liquidación proyecto, documentación y evaluación final, identificación áreas
de mejora.

De las finanzas

Preinversión: Información de mercado, factibilidades, simulaciones, Información fuentes

de financiamiento, estructuración financiera / Inversión: Presentación de informes a
bancos, aprobación de financiamiento / Operación: Créditos hipotecarios, desembolsos
bancarios, recuperación de fianzas solidarias, levantamiento de hipoteca y reemplazos
de garantía / Postventa: Repago

De la construcción

Preinversión: Presupuesto preliminar / Inversión: Presupuesto definitivo, organización del

equipo / Operación: Inicio obras, supervisión, valorizaciones de obra, cierre de obras,
conformidad de obra

Metodología y material

Teórico, práctico e Interactivo. Desde la primera clase se estructuran grupos de trabajo y

se les asigna un proyecto inmobiliario, el cual deben ir desarrollando a lo largo de las
primeras 21 horas de clase y presentarlo en la última sesión. Se entregan separatas en
cada clase.

El proyecto de obra es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y

determinan con precisión las exigencias técnicas y características de las obras a
ejecutar. Es el documento base sobre el que se desarrolla el trabajo diario de los
arquitectos, constructores, ingenieros de obra y proyectistas de distintas
especialidades.-

El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con

las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.

También es un documento importante y contractual sobre el que se desarrolla gran

parte de la actividad de obra pública y por tanto económica del Estado al ser exigido por
la Administración Publica dentro de la Ley de Contratos del Sector Público (España)
donde se expone que:

La adjudicación de un contrato de obras requerirá la previa elaboración, supervisión, aprobación

y replanteo del correspondiente proyecto que definirá con precisión el objeto del contrato. 1
Concepto
El proyecto de obra como cualquier tipo de proyecto es un documento que contiene el
proceso de resolución técnica de un problema. Debido a la gran cantidad de obras que
ha realizado el hombre a lo largo de la historia, el proyecto de obras ha evolucionado y
actualmente se trata de un documento claro, detallado y conciso, con todas las
especificaciones para la realización de la obra, organización de medios, personas y
materiales y métodos constructivos.

Todo proyecto de obra tiene asignados unos objetivos, unas especificaciones a cumplir,
un plazo de realización y un presupuesto a emplear. Estas son las partes fundamentales
y que definen el documento definitivo y sirven, en muchos casos de documento
contractual.

[editar] Fases de un proyecto de obras

El desarrollo de cualquier proyecto de obras tienen una común evolución temporal,
definida por las siguientes fases:

• 1. Idea del proyecto.

o Identificación de la necesidad o problema. Sin “idea” no hay proyecto.

• 2. Estudio previo o de viabilidad.

o Comprobar que el proyecto sea prioritario (caso de proyectos públicos).
o Que sea técnica y económicamente viable.
o Identificación de problemas y obstáculos.
o Conocer los beneficiarios (proyectos públicos).
o Posibles fuentes de financiación.

• 3. Anteproyecto.
o Estudios más completos que en la fase anterior. Formulación básica del
proyecto y definición de los objetivos.
o Analizar los condicionantes del proyecto.
o Analizar distintas soluciones y alternativas técnicas y valorarlas.
o Diseño de [ingeniería] a nivel anteproyecto (plantas, alzados, secciones
típicas, sin entrar en detalle de dimensionamiento exacto y definitivo,
aunque sí en dimensiones básicas).
o Estimación suficientemente precisa del coste.
o Estudio de viabilidad económica.Estudio de la financiación.“A mayor
inversión en estas fases, menor incertidumbre”
o Cuantificación de costes e ingresos.
o Propuesta de organización, administración y gestión. o Estudio de la
financiación.
 • 4. Proyecto informativo o Proyecto básico
o Estudios más completos que en la fase anterior con definición precisa del
proyecto.Contienen el diseño, representación de las soluciones técnicas del
proyecto, planos de detalle, anejos técnicos justificativos, especificaciones
detalladas, programación temporal de la ejecución del proyecto, presupuesto
detallado, firma del autor.
o Este documento sirve para la exposición pública y por tanto según las
alegaciones recibidas y aceptadas se modifica dando lugar al proyecto
definitivo de construcción

• 5. Proyecto de construcción o Proyecto de ejecución

o Contienen el diseño, representación de las soluciones técnicas del proyecto,
planos de detalle, anejos técnicos justificativos, especificaciones detalladas,
programación temporal de la ejecución del proyecto, presupuesto detallado,
firma del autor y visado colegial (caso de ser necesario).

• 6. Licitación, dirección y ejecución de las obras

o Licitación o conscurso para determinar quien ejecuta la obra.
o Ejecución obras, seguimiento y control, ….. recepción

• 7. Explotación de la infraestructura

[editar] Documentos que integran un proyecto de

obra pública
En el caso español, es de aplicación la siguiente legislación:

Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público1 (LCSP)

R.D. 1.098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la

Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (RLCAP).

R.D. 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la

Edificación (BOE 28-marzo-2006) (CTE).

La Ley 30/2007 define el contenido de los proyectos de obra como sigue:

Artículo 107. Contenido de los proyectos y responsabilidad derivada de su

elaboración

• 1. Los proyectos de obras deberán comprender, al menos:

o a) Una memoria en la que se describa el objeto de las obras, que recogerá
los antecedentes y situación previa a las mismas, las necesidades a
satisfacer y la justificación de la solución adoptada, detallándose los factores
de todo orden a tener en cuenta.
o b) Los planos de conjunto y de detalle necesarios para que la obra quede
perfectamente definida, así como los que delimiten la ocupación de terrenos
 y la restitución de servidumbres y demás derechos reales, en su caso, y
servicios afectados por su ejecución.
o c) El pliego de prescripciones técnicas particulares, donde se hará la
descripción de las obras y se regulará su ejecución, con expresión de la
forma en que esta se llevará a cabo, las obligaciones de orden técnico que
correspondan al contratista, y la manera en que se llevará a cabo la
medición de las unidades ejecutadas y el control de calidad de los materiales
empleados y del proceso de ejecución.
o d) Un presupuesto, integrado o no por varios parciales, con expresión de
los precios unitarios y de los precios descompuestos, en su caso, estado de
mediciones y los detalles precisos para su valoración.
o e) Un programa de desarrollo de los trabajos o plan de obra de
carácter indicativo, con previsión, en su caso, del tiempo y coste.
o f) Las referencias de todo tipo en que se fundamentará el replanteo de la
obra.
o g) El estudio de seguridad y salud o, en su caso, el estudio básico de
seguridad y salud, en los términos previstos en las normas de seguridad y
salud en las obras.
o h) Cuanta documentación venga prevista en normas de carácter legal o
reglamentario.

• 2. No obstante, para los proyectos de obras de primer establecimiento, reforma o

gran reparación inferiores a 350.000 euros, y para los restantes proyectos
enumerados en el artículo anterior, se podrá simplificar, refundir o incluso
suprimir, alguno o algunos de los documentos anteriores en la forma que en las
normas de desarrollo de esta Ley se determine, siempre que la documentación
resultante sea suficiente para definir, valorar y ejecutar las obras que comprenda.
No obstante, solo podrá prescindirse de la documentación indicada en la letra g)
del apartado anterior en los casos en que así esté previsto en la normativa
específica que la regula.
• 3. Salvo que ello resulte incompatible con la naturaleza de la obra, el proyecto
deberá incluir un estudio geotécnico de los terrenos sobre los que ésta se va a
ejecutar, así como los informes y estudios previos necesarios para la mejor
determinación del objeto del contrato.
• 4. Cuando la elaboración del proyecto haya sido contratada íntegramente por la
Administración, el autor o autores del mismo incurrirán en responsabilidad en los
términos establecidos en los artículos 286 a 288. En el supuesto de que la
prestación se llevará a cabo en colaboración con la Administración y bajo su
supervisión, las responsabilidades se limitarán al ámbito de la colaboración.
• 5. Los proyectos deberán sujetarse a las instrucciones técnicas que sean de
obligado cumplimiento.

El R.D. 1.098/2001, en vigor hasta la publicación del nuevo Reglamento, salvo aquellos
artículos expresamente derogados por la LCSP, especifica el contenido del proyecto en
los siguientes artículos:

Artículo 126. Contenido mínimo de los proyectos

Los proyectos a que se refiere el artículo 124.2 de la Ley deberán contener, como
requisitos mínimos, un documento que defina con precisión las obras y sus
características técnicas y un presupuesto con expresión de los precios unitarios y
descompuestos.

Artículo 127. Contenido de la memoria

1. Serán factores a considerar en la memoria los económicos, sociales, administrativos y

estéticos, así como las justificaciones de la solución adoptada en sus aspectos técnico
funcional y económico y de las características de todas las unidades de obra
proyectadas. Se indicarán en ella los antecedentes y situaciones previas de las obras,
métodos de cálculo y ensayos efectuados, cuyos detalles y desarrollo se incluirán en
anexos separados. También figurarán en otros anexos: el estudio de los materiales a
emplear y los ensayos realizados con los mismos, la justificación del cálculo de los
precios adoptados, las bases fijadas para la valoración de las unidades de obra y de las
partidas alzadas propuestas y el presupuesto para conocimiento de la Administración
obtenido por la suma de los gastos correspondientes al estudio y elaboración del
proyecto, cuando procedan, del presupuesto de las obras y del importe previsible de las
expropiaciones necesarias y de restablecimiento de servicios, derechos reales y
servidumbres afectados, en su caso.

2. Igualmente, en dicha memoria figurará la manifestación expresa y justificada de que

el proyecto comprende una obra completa o fraccionada, según el caso, en el sentido
permitido o exigido respectivamente por los artículos 68.3 de la Ley y 125 de este
Reglamento. De estar comprendido el proyecto en un anteproyecto aprobado, se hará
constar esta circunstancia.

Artículo 128. Aspectos contractuales de la memoria

La memoria tendrá carácter contractual en todo lo referente a la descripción de los

materiales básicos o elementales que forman parte de las unidades de obra.

Artículo 129. Contenido de los planos

Los planos deberán ser lo suficientemente descriptivos para que puedan deducirse de
ellos las mediciones que sirvan de base para las valoraciones pertinentes y para la
exacta realización de la obra.

Artículo 130. Cálculo de los precios de las distintas unidades de obra

1. El cálculo de los precios de las distintas unidades de obra se basará en la

determinación de los costes directos e indirectos precisos para su ejecución, sin
incorporar, en ningún caso, el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido que pueda
gravar las entregas de bienes o prestaciones de servicios realizados.

2. Se considerarán costes directos:

• 1.La mano de obra que interviene directamente en la ejecución de la unidad de

obra.
• 2.Los materiales, a los precios resultantes a pie de obra, que quedan integrados en
la unidad de que se trate o que sean necesarios para su ejecución.
 • 3.Los gastos de personal, combustible, energía, etc, que tengan lugar por el
accionamiento o funcionamiento de la maquinaria e instalaciones utilizadas en la
ejecución de la unidad de obra.
• 4.Los gastos de amortización y conservación de la maquinaria e instalaciones
anteriormente citadas.

3. Se considerarán costes indirectos:

Los gastos de instalación de oficinas a pie de obra, comunicaciones, edificación de

almacenes, talleres, pabellones temporales para obreros, laboratorio, etc., los del
personal técnico y administrativo adscrito exclusivamente a la obra y los imprevistos.
Todos estos gastos, excepto aquéllos que se reflejen en el presupuesto valorados en
unidades de obra o en partidas alzadas, se cifrarán en un porcentaje de los costes
directos, igual para todas las unidades de obra, que adoptará, en cada caso, el autor del
proyecto a la vista de la naturaleza de la obra proyectada, de la importancia de su
presupuesto y de su previsible plazo de ejecución.

4. En aquellos casos en que oscilaciones de los precios imprevistas y ulteriores a la

aprobación de los proyectos resten actualidad a los cálculos de precios que figuran en
sus presupuestos podrán los órganos de contratación, si la obra merece el calificativo de
urgente, proceder a su actualización aplicando un porcentaje lineal de aumento, al
objeto de ajustar los expresados precios a los vigentes en el mercado al tiempo de la
licitación.

5. Los órganos de contratación dictarán las instrucciones complementarias de aplicación

al cálculo de los precios unitarios en los distintos proyectos elaborados por sus servicios.

Artículo 131. Presupuesto de ejecución material y presupuesto base de

licitación

Se denominará presupuesto de ejecución material el resultado obtenido por la suma de

los productos del número de cada unidad de obra por su precio unitario y de las partidas
alzadas.

El presupuesto base de licitación se obtendrá incrementando el de ejecución material en

los siguientes conceptos:

• 1.Gastos generales de estructura que inciden sobre el contrato, cifrados en los

siguientes porcentajes aplicados sobre el presupuesto de ejecución material:
o 1. Del 13 al 17 %, a fijar por cada Departamento ministerial, a la vista de las
circunstancias concurrentes, en concepto de gastos generales de la
empresa, gastos financieros, cargas fiscales, Impuesto sobre el Valor
Añadido excluido, tasas de la Administración legalmente establecidas, que
inciden sobre el costo de las obras y demás derivados de las obligaciones del
contrato. Se excluirán asimismo los impuestos que graven la renta de las
personas físicas o jurídicas.
o 2.El 6 % en concepto de beneficio industrial del contratista.

Estos porcentajes podrán ser modificados con carácter general por acuerdo de la
Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos cuando por variación de los
supuestos actuales se considere necesario.
 • 2.El Impuesto sobre el Valor Añadido que grave la ejecución de la obra, cuyo tipo
se aplicará sobre la suma del presupuesto de ejecución material y los gastos
generales de estructura reseñados en el apartado 1.

Artículo 132. Contenido del programa de trabajo de los proyectos

El programa de trabajo a que hace referencia el artículo 124.1, párrafo e), de la Ley,
entre otras especificaciones, contendrá, debidamente justificados, la previsible
financiación de la obra durante el período de ejecución y los plazos en los que deberán
ser ejecutadas las distintas partes fundamentales en que pueda descomponerse la obra,
determinándose los importes que corresponderá abonar durante cada uno de ellos.

En cuanto al Código Técnico de la Edificación los documentos exigidos son los

mismos que en una obra privada. Únicamente es de aplicación a los proyectos
edificatorios, no a los de ingeniería civil.
INTRODUCCIÓN

Día a día y en cualquier sitio donde nos encontremos, siempre hay a la mano una serie

de productos o serviciosproporcionados por el hombre mismo. Desde la ropa que

vestimos, los alimentos procesados que consumimos, hasta las modernas

computadorasque apoyan en gran medida el trabajodel ser humano. Todos y cada uno

de estos bienesy servicios, antes de venderse comercialmente, fueron evaluados desde

varios puntos de vistas, siempre con el objetivofinal de satisfacer una necesidad

humana. Después de ello, "alguien" tomó la decisión para producirlo en masa para lo

cual tuvo que realizar una inversióneconómica. En la actualidad, los proyectos de

inversión requieren una base que los justifiquen. Dicha base es precisamente un

proyecto bien estructurado y evaluado que indique la pauta que debe seguirse.

Para tomar una decisión sobre un proyecto es necesario que éste sea sometido al

análisismultidisciplinario de diferentes especialistas. Una decisión de este tipo no puede

ser tomada por una sola personacon un enfoque limitado, o ser analizada sólo desde un

punto de vista. Aunque no se puede hablar de una metodologíarígida que guíe la toma

de decisiones sobre un proyecto, fundamentalmente debido a la gran diversidad de

proyectos y sus diferentes aplicaciones, si es posible afirmar categóricamente que una

decisión siempre debe estar basada en el análisis de un sin número de antecedentes con

la aplicación de una metodología lógica que abarque la consideración de todos los

factores que participan y afectan al proyecto.

El hecho de realizar un análisis que se considere lo mas completo posible, no implica

que, al invertir, el dinero estará exento de riesgo. El futuro siempre es incierto y por esta

razón el dinerosiempre se esta arriesgando. El hecho de calcular unas ganancias futuras,

a pesar de haber realizado un análisis profundo, no asegura necesariamente que esas

utilidades se vayan a ganar, tal como se haya calculado. El propósito de este trabajoes

profundizar un acerca de los proyectos inversión, es por ello que en ésta se mostrará en
qué consisten los diferentes estudios que se deben realizar si se quiere llevar a cabo un

proyecto de inversión, así como las diferentes herramientas financieras que se pueden

usar para facilitar el análisis de decisiones.

1.- PROYECTO DE INVERSIÓN

El proyecto de inversión, esta constituido por un conjunto determinado de recursos

materialesy humanos que, produce bienes y servicios y contribuye a la consecución del

objetivo del mismo. La idea esencial es que se trata de una unidad de inversión que

tiene una magnitud y autonomía tales que por si misma puede ser objeto de análisis

financiero y, eventualmente, de otros tipos de análisis.

2.- PREPARACIÓN Y PRESENTACIÓN DE UN PROYECTO EN INVERSIÓN

La estructurae intensidad del documento de "proyecto de inversión", se prepara

teniendo en cuenta varios factores, como naturaleza(sector) y complejidad del proyecto,

requisitos solicitados por la entidad a quien se dirige el proyecto y función esperada del

documento, esta puede ser una solicitud de crédito, solicitud de recursos

presupuéstales, justificar la autorización, entre otros. Si bien hay especificidades por

topologíadel proyecto por requerimientos institucionales, hay guías generales que sirven

de pauta para la presentación de documentos de proyecto.

A continuación presentamos un ejemplo (Figura 1), para la preparación y presentación

de los proyectos de inversión, que tiene como propósito solicitar recursos de inversiones.
 Figura 1

Realización del proyecto

En esta estructura general de los proyectos de inversión, se distinguen tres niveles de

profundidad. Al más simple se le llama "perfil", "gran visión" o "identificación de la idea",

el cual se elabora a partir de la informaciónexistente, el juicio común y a la opinión que

da la experiencia. En términos monetarios sólo presenta cálculos globales de las

inversiones, los costos y los ingresos, sin entrar en investigaciones de terreno.

El siguiente nivel se denomina "estudio de prefactibilidad" o anteproyecto. En estos

proyectos se profundiza la investigación en fuentessecundarias y primarias en

investigaciones de mercado, detalla la tecnologíaque se empleará, determina los costos

totales y la rentabilidad económica del proyecto, y es la base en que se apoyan los

inversionistas para tomar una decisión.

El nivel mas profundo y final es conocido como "proyecto definitivo". Contiene

básicamente toda la información del anteproyecto, pero aquí son tratadoslos puntos

finos. Aquí no solo deben presentarse los canales de comercializaciónmas adecuados

para el producto, sino que deberá presentarse una lista de contratos de ventasya

establecidos, se deben actualizar y preparar por escrito las cotizaciones de la inversión,

presentar los planos arquitectónicos de la construcción, etc. La información presentada

en el "proyecto definitivo" no debe alterar la decisión tomada respecto a la inversión,

siempre que los cálculos hechos en el "anteproyecto" sean confiables y hallan sido bien

evaluados.

3.- COMPONENTES DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO

Los componentes de este estudio profundiza la investigación por medio de los Análisis

de Mercado Técnico y Financiero, los cuales son la base por medio del cual se apoyan los

inversionistas para tomar una decisión.

3.1.- Estudio de Mercado

Tiene como finalidad determinar si existe o no una demanda que justifique, bajo ciertas

condiciones, la puesta en marcha de un programa de producciónde ciertos bienes o

servicios en un espacio de tiempo.

Los resultados del estudio de mercado deben dar como producto proyecciones

realizadas sobre datos confiables para:

• Asegurar que los futuros inversionistas estén dispuestos a apoyar el proyecto, con

base en la existencia de un mercado potencial que hará factible la ventade la

producción de la planta planeada y obtener así un flujo de ingresos que les

permitirá recuperar la inversión y obtener beneficios.

• Poder seleccionar el procesoy las condiciones de operación, establecer la

capacidad de la planta industrial y diseñar o adquirir los equipos más apropiados

para cada caso.

• Contar con datos necesarios para efectuar estimaciones económicas.

Uno de los factores más críticos en el estudio de proyecto es la determinación de su

mercado, tanto por el hecho de que se define la cuantía de su demanda e ingresos de

operación, como por los costos e inversiones implícitos.

El estudio de mercado es más que el análisis y determinación de la oferta y demanda o

de los preciosdel proyecto. Muchos costos de operación pueden preverse simulando la

situación futura y especificando las políticas y procedimientos que se utilizaran como

estrategiacomercial.

Metodológicamente, los aspectos que se deben estudiar en el Estudio de Mercado son:

• El consumidor del mercado y del proyecto, actuales y proyectados.

• La tasa de demanda del mercado y del proyecto, actuales y proyectadas.

• La competenciay las ofertas del mercado y del proyecto, actuales y proyectadas.

• El producto del mercado y del proyecto, actuales y proyectadas.

• Comercialización del producto del proyecto.

3.1.1.- El Consumidor

El análisis del consumidor tiene por objeto caracterizar a los consumidores actuales y

potenciales, identificando sus preferencias, hábitos de consumo, motivaciones, entre

otros, de manera tal de obtener un perfil sobre el cual puede basarse la estrategia

comercial.

3.1.2.-La Demanda:

La demanda es la cuantificación de la necesidad real o psicológica de una poblaciónde

compradores, con poderadquisitivo suficiente para obtener un determinado producto

que satisfaga dicha necesidad. Es la cantidad de productos que el consumidor estaría

dispuesto a comprar o a usar a un preciodeterminado. Debe ser cuantificada en

unidades físicas. La demanda se tiene que estudiar de la siguiente forma:

3.1.2.1.- Distribución y tipología de los consumidores:En el proyecto se tiene que

señalar las características de los clientes que demandan y/o demandarán (comprarán) el

producto (edad, sexo, cantidad, ubicación geográfica, nivel de instrucción, status social,

etc.).

3.1.2.2.- Comportamiento actual:Se tiene que identificar a los demandantes del

producto, cuántas unidades de productos están en capacidad de adquirir y señalar la

frecuencia de compra: anual, mensual o diaria. Indicar la posibilidad de exportación del

producto.

3.1.2.3.- Fracción de la demanda que atenderá el proyecto: Indicar la demanda

estimada a cubrir por el proyecto y justificar el mercado a abarcar.

3.1.2.4.- Factores que condicionan la demanda futura:Señalar y explicar los

factores que condicionan el consumo de los productos contemplados en el proyecto.

(Ejemplo: precio, calidad, importaciones, políticas económicas, durabilidad, presentación,

poder adquisitivo de la población, etc.).

3.1.3.- La Oferta

La ofertaes la cantidad de un producto que por fabricación nacional e importaciónllega al

mercado, de acuerdo con los precios vigentes. En los proyectos de inversiónse tiene que

indicar con quien se va a competir, cuál es la capacidad de producción, a qué precio

venden, en base a qué compiten (condiciones de pago, calidad, precios, otros). La oferta

se tiene que estudiar de la siguiente forma:

3.1.3.1.- Distribución y tipología de los oferentes:Señala dónde se encuentran

localizados, las principales características de la competencia, indicando mecanismos que

se utilizan para lograr la satisfacción del cliente, productos que ofrecen, cantidad de

productos que venden anual, mensual o diariamente, mercado que abarcan, precios que

ofertan.
3.1.3.2.- Comportamiento actual: Indica los factores que influyen en el

comportamiento de la oferta, por ejemplo: si es estacional, políticas de venta de la

competencia, etc.

3.1.3.3.- Importaciones: Considera los volúmenes y características de las

importaciones y su impacto en la oferta.

3.1.3.4.- Factores que condicionan la oferta futura:Menciona los factores que

limitan o favorecen el aumento o disminución de la oferta en el mercado.

3.1.4.- El Producto

Para poder llevar a cabo el estudio del producto en un proyecto de inversión se tienen

que llevar a cabo los siguientes pasos:

3.1.4.1.- Identificación (es) del producto (s): Se realiza mediante una

descripciónexacta de las características de los bienes y servicios, indicando nombres de

los mismos y los fines a los que se destina(n).

3.1.4.2.- Especificaciones técnicas: Las especificaciones que se tienen que tomar en

cuenta son las que se indican en las Normas de Calidad, que regulan las características y

calidad del producto, además de especificar toda la información requerida para su

presentación.

3.1.4.3.- Durabilidad:Se hace referencia a la vida útil del producto, es decir periodo de

vida. (Indicar si es perecedero, no perecedero).

3.1.4.4.- Productos sustitutivos o similares: Estos son los productos que existen en

el mercado, que satisfacen las mismas necesidades que se consideran en el proyecto.

3.1.4.5.- Productos complementarios:Son aquellos que se deben considerar en el

proyecto, para satisfacer los requerimientos del cliente. Ejemplo: producto elaborado

Cama, el producto complementario el colchón.

3.1.4.6.- Precio del Producto:Se tiene que especificar los precios de los productos a

ofertar y realizar un cuadro comparativo con los precios de la competencia, lo cual

lograría una visión general del comportamiento del producto en el mercado.

3.1.5.- Comercialización

Es el conjunto de actividades relacionadas con la transferencia de bienes y servicios

desde los productores hasta el consumidor final, existiendo canales de comercialización

que utilizará la empresa, para vender el producto y los mecanismos de promoción a

utilizar. Así mismo deben existir políticas de comercialización que guiaran las

negociaciones. (Ejemplo: Ventas a Créditos, Ventas con Descuentos, Políticas de

Cobranzas y servicios postventa, etc.)

3.2.- Estudio Técnico

En el estudio de la viabilidad financiera de un proyecto el estudio técnico tiene por

objeto proveer información para cuantificar el monto de las inversiones y costo de las

operacionespertinentes en esta área.

Técnicamente pueden existir diversos procesosproductivos opcionales, cuya

jerarquización puede diferir en función de su grado de perfección financiera,

normalmente se estima que deben aplicarse los procedimientos y tecnologías más

modernos, solución que puede ser optima técnicamente, pero no serlo financieramente.

Uno de los resultados de este estudio será definir la función de producción que optimice

la utilización de los recursos disponibles en la producción del bien o servicio del

proyecto. Aquí se podrá obtener la información de las necesidades de capitalmano de

obra y recursos materiales, tanto para la puesta en marcha como para la posterior

operación del proyecto.

En particular, del estudio técnico deberán determinarse los requerimientos de equipos

de fábrica para la operación y el monto de la inversión correspondiente. Del análisis de

las características y especificaciones técnicas de las máquinasse podrá determinar su

imposición en planta, la que a su vez permitirá dimensionar las necesidades de espacio

físico para su normal operación, en consideración de las normas y principios y

administración de la producción.

Si al análisis de estos mismos antecedentes hará posible cuantificar las necesidades de

mano de obra por nivel de especialización y asignarles un nivel de remuneración para el

cálculode los costos de operación. De igual manera se deberán deducir los costos de

mantenimiento y reparaciones, así como el de reposición de los equipos. De acuerdo a lo

planteado anteriormente se puede explicar el Estudio Técnico como:

3.2.1.- Capacidad de la Planta

3.2.1.1.- Factores que condicionan el Tamaño de la Planta: Son aquellos donde se

indican y explican los factores que condicionan e influyen de manera predominante en la

selección del tamaño de la planta. Ejemplo: Características del mercado de consumo,

economías de escala, disponibilidad de recursos financieros, disponibilidad de materia

prima, disponibilidad de servicios, disponibilidad y características de la mano de obra,

tecnología de producción y políticas económicas.

3.2.1.2.- Capacidad instalada: Es aquella que indican cuál será la máxima capacidad

de producción que se alcanzará con los recursos disponibles. Esta capacidad se expresa

en la cantidad a producir por unidad de tiempo, es decir volumen, peso, valoro unidades

de producto elaborados por año, mes, días, turno, hora, etc. En algunos casos la

capacidad de una planta se expresa, no en términos de la cantidad de producto que se

obtiene, sino en función del volumen de materia prima que se procesa. Ver anexos,

cuadro Nº 1.

3.2.1.3.- Capacidad utilizada: Se indican y explican el porcentaje de utilización de la

capacidad instalada, tomando en cuenta la demanda, curva de aprendizaje,

disponibilidad de materia prima, mano de obra, etc. Ver anexos, cuadro Nº 2.

3.2.2.- Programa de Producción y Ventas

3.2.2.1.-Programa de producción:Considera la capacidad instalada y el porcentaje de

utilización de la capacidad. Ejemplo, ver anexos, cuadro Nº 3.

3.2.2.2.-Programa de Ventas:En este se expresa las cantidades de ventas anuales en

unidades monetarias. Ejemplo, ver anexos, cuadro Nº 4.

3.2.2.3.- Procesos y Tecnologías: Son las tecnologías existentes y disponibles para

los procesos productivos.

3.2.2.4.- Descripción del Proceso Productivo: Describir todas las etapas que

conforman el proceso productivo de cada uno de los productos.

3.2.2.5.- Maquinaria, Equipos y Herramientas existentes: Son las maquinarias,

equipos de transporte y de laboratorio, herramientas, vehículos, etc., necesarios para

llevar a cabo los objetivosdel proyecto. Ver anexos, cuadros Nº 5 y 6.

3.2.2.6.- Descripción de las Instalaciones Necesarias: Se describen los

requerimientos del terreno, especificando: tenencia de la tierra, tamaño, valor, vía de

acceso, adecuación para el tipo de actividad que en él se realizará, problemas que

presenta, servicios básicos (agua, luz, teléfono, etc.), descripción de la infraestructura y

construcción indicando características, valor, tamaño y ubicación

3.2.2.7.- Distribución Física:Se indica la distribución física de maquinarias y equipos

dentro de la planta, para establecer el tamaño y la localización de las áreas industriales

dedicadas a: recepción de insumos, producción, servicios auxiliares, almacenamiento e

intercomunicación de la planta.

3.2.2.8.- Factores que determinan la Localización: Los factores que inciden más

vigorosamente son:

• Ubicación del mercado de consumo.

• La localización de las fuentes de materia prima.

• Disponibilidad y características de la mano de obra.

• Facilidades de transporte y vías de comunicación adecuadas

• Disponibilidad y costo de energía eléctrica y combustible

• Disposiciones legales, fiscales o de política de localización de la industria

manufacturera

• Disponibilidad de servicios públicos, agua, teléfono, vialidad, infraestructura,

eliminación de desechos.

La Localización de la Industria deberá estar en concordancia con la normativa

establecida por el Ministerio del Ambientey de los Recursos Naturales Renovables y/o del

Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, dirigidos a la conservación, defensa y

mejoramiento del ambiente.

3.2.2.9.- Insumos Requeridos: Los distintos tipos de insumos (materia prima y otros

materiales) que se utilizarán por producto, en cada etapa del proceso productivo,

señalando: características, calidad, durabilidad.

3.2.2.10.- Requerimiento de insumos y precio:Se especifica en los proyectos el

requerimiento total anual y el precio de los insumos que son necesarios para cumplir con

el programa de producción. Ejemplo:

3.2.2.11.- Disponibilidad de Insumos:Se indican si los insumos (materia prima y

otros materiales) utilizados en el proceso productivo están disponible en los momentos

deseados, en caso contrario se debe indicar que afecta la disponibilidad de los mismos.

3.2.2.12.- Origen de los Insumos: Se debe indicar el origen de los insumos, es decir

señalar si es Regional, Nacional o Internacional.

3.2.2.12.- Insumos Sustitutivos:Se indican si existen insumos que puedan

reemplazar a los insumos originales, si se ajusta a la calidad necesaria para cumplir el

proceso que exige el producto.

3.2.2.13.- Requerimiento de Personal y Costo:La mano de obra requerida para

lograr los objetivos del proyecto, son de cantidad, calificación, modalidad de

contratación, sueldo, beneficios. Ver anexos, cuadros Nº 7, 8, 9, 10 ,11 y 12.

3.2.2.14.- Organización: Se tiene que indicar la Estructura Organizativa de la

Empresa, es decir en lo que se refiere a los recursos humanos disponibles para

administrar el proyecto.

3.3.- Estudio Financiero

Los objetivos de esta etapa son ordenar y sistematizar la información de

caráctermonetario que proporcionaron las etapas anteriores, elaborar los cuadros

analíticos y antecedentes adicionales para la evaluación del proyecto y evaluar los

antecedentes anteriores para determinar su rentabilidad.

La sistematización de la información financiera consiste en identificar y ordenar todos los

ítem de inversiones, costos e ingresos que puedan deducirse de los estudios previos. Sin

embargo, y debido a que (no se ha proporcionado) toda la información necesaria para la

evaluación, en esta etapa deben definirse todos aquellos elementos que siendo

necesarios para la evaluación, los debe suministrar el propio estudio financiero.

Comienza con la determinación de los costos totales y de la inversión inicial, cuya base

son los estudios de ingeniería, ya que tanto los costos totales como la inversión inicial

dependen de la tecnología seleccionada. Continua con la determinación de la

depreciación y amortización de toda la inversión inicial.

Otro de sus puntos importantes es el cálculo del capital de trabajo, que aunque también

es parte de la inversión inicial, no esta sujeto a depreciación y amortización, dada su

naturaleza liquida. Dentro del Estudio Financiero se puede encontrar:

3.3.1.- Necesidades Totales de Capital: Son las necesidades de recursos monetarios

necesarios para el desarrollo y puesta en marcha del proyecto, comprende los activos

fijos tangibles e intangibles y el capital de trabajo.

3.3.2.- Requerimiento Total de Activos:En este ítem se indica el destino que se dará

a los recursos. Ver anexos, cuadro Nº 13.

3.3.3.- Activos Fijos Tangibles e Intangibles: Se desglosan detalladamente todos

los activos tangibles e intangibles, que se van a usar en el proyecto. Ver anexos, cuadros

Nº 14 y Nº 15.

3.3.4.- Capital de Trabajo: Es aquel que se va destinar en el proyecto en el tiempo

que se estime el mencionado proyecto. Ver anexos, cuadro Nº 16.

3.3.5.- Modalidad de Financiamiento:Se indica la modalidad de la inversión, el

aporte propio del promotor y el crédito solicitado. Ver anexos, cuadro Nº 17.

3.3.6.- Fuentes de Financiamiento:Se señala en el proyecto si el financiamiento se

presenta por endeudamiento con algún ente financiero y la situación actual del mismo,

de igual manera se indica el ente financiero al que solicitará el crédito actual.

3.3.7.- Condiciones del Crédito: Indica el monto del crédito, tasa de interés, periodo

de amortización, periodo de intereses diferidos, período de pago de interés diferidos,

período de gracia y cantidad de cuotas

3.3.8.- Amortización de la deuda:Presentar la tabla de amortización del crédito. Ver

anexos, cuadro Nº 18.

3.3.9.- Inversión Anual durante la vida del proyecto: Reflejar en un cuadro las

inversiones necesarias durante la vida útil del proyecto. Ver anexos, cuadro Nº 19.

3.3.10.- Depreciación y Amortización de la Inversión: Explicar el métodoutilizado

para la depreciación de los activos fijos tangibles y el método para la amortización de los

activos fijos intangibles. Ver anexos, cuadro Nº 20.

3.3.11.- Otros Gastos de Fabricación:Indicar y analizar los gastos a realizar por

concepto de servicios y gastos conexos a la producción, ver anexos, cuadro Nº 21.

3.3.12.- Otros Gastos de Administración y Ventas:Analizar y explicar el uso de los

gastos que se incurrirá por concepto de administración y ventas, ver anexos, cuadro Nº

22.

3.3.13.- Estructura de Costo con Financiamiento: Indicar y realizar un análisis

descriptivo del cuadro de estructura de costo. Ver anexos, cuadro Nº 23.

3.3.14.- Estado de Ganancias y Perdidas con Financiamiento: Realizar un análisis

descriptivo de los resultados del Estado de Ganancias y Perdidas, durante la vida útil del

proyecto. Ver anexos, cuadro Nº 24.

3.3.15.- Flujo de Caja con Financiamiento: Realizar un análisis descriptivo de los

resultados del Flujo de Caja, durante la vida útil del proyecto. Ver anexos, cuadro Nº 25.

3.3.16.- Ingresos Totales Anuales:Indicar las fuentes de los ingresos y su proyección

en el tiempo. Ver anexos, cuadro Nº 26.

3.3.17.- Capacidad de Pago: Realizar un análisis descriptivo sobre la Fuente y Uso de

los recursos del proyecto, donde se indique la disponibilidad de efectivos anuales. Ver

anexos, cuadro Nº 27.

3.3.18.- Índices de Evaluación del Proyecto: Definir conceptualmente los índices

financieros y realizar un breve análisis descriptivo de los resultados de los mismos para

el proyecto.

1. Tasa interna de Retorno

2. Valor Presente Neto

3. Periodo de Recuperación de Capital

4. Relación de Beneficio Costo

 5. Inversión por Empleo

6. Punto de Equilibrio

7. Costo Unitarios

3.3.19.- Análisis de Sensibilidad:Realizar un análisis descriptivo del resultado

obtenido de aumentos o disminuciones porcentuales de por lo menos las tres variables

que afecten mas significativamente al VAN y a la TIR. Ver anexos, cuadro Nº 28.

3.3.20.- Aspectos Legales: Considerar la normativa legal nacional y local vigente

relacionada con su proyecto. Registrode la Empresa, Especificar el capital social

suscripto y pagado, los nombres y cédulas de los socios su participación accionaría y

conformación la Junta Directiva. Permisos requeridos, zonificación urbana y garantías a

presentar.

3.3.21.- Aspectos Ambientales:Explicar la incidencia o afectación positiva o negativa

del desarrollo del proyecto en el ambiente.

3.3.22.- Aspectos De Higienes Y Seguridad Industrial:Contemplar las medidas

necesarias a tomar en el desarrollo del proceso, para evitar accidente de tipo laborar y

contaminaciónque vaya en perjuicio e integridad del personal que labora en la empresa

(también debe enumerar los equipos a utilizar y los artículos de higienes y seguridad).

CONCLUSIONES

El Proyecto de Inversión, es un sistema, que pueden definirse como un conjunto de

recursos dispuestos de forma coordinada hasta alcanzar algún o algunos objetivos que,

al menos en parte, tienen un carácter económico. Al mismo tiempo, dicho sistema puede

ser razonablemente analizado y evaluado como una unidad independiente.

La estructura de preparación y presentación de proyectos de inversión, comienza con

una idea. Cada una de las etapas siguientes es una profundización de la idea inicial, no
sólo en lo que se refiere a conocimiento, sino también en lo relacionado con

investigación y análisis.

La última parte del proceso es, por supuesto, la cristalización de la idea con la

instalación física de la planta, la producción del bien o servicio y, por último, la

satisfacción de la necesidad humana o social, que fue lo que en un principio dio origen a

la idea y al proyecto, buscando recopilar, crear y analizar en forma sistemática un

conjunto de antecedentes económicos que permitan juzgar cualitativa y

cuantitativamente las ventajas y desventajas de asignar recursos a una determinada

iniciativa.

La evaluación de un Proyecto de Inversión, cualquiera que este sea, tiene por objeto

conocer los aspectos de análisis más significativos del Estudio de Mercado, del Estudio

Económico y Estudio Financiero, de tal manera que asegure resolver una necesidad

humana en forma eficiente, segura y rentable. Solo así es posible asignar los escasos

recursos económicos a la mejor alternativa.