Análisis integral: gestión del riesgo y control interno

Presentado por

Carlos Fernando Conde Martínez

Maryam Julieth Rocha Ariza
Alejandro Londoño Salgado
Edinson Stipk Palacio Diaz

Profesor

Alexander Sellamen Garzón

Fundación Universitaria del Área Andina

Especialización Revisoría Fiscal y Auditoria Forense
Junio 01, 2020
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Índice

Introducción......................................................................................................................................3

Contextualización del riesgo............................................................................................................5

Identificación del riesgo………………………...............................................................................5

Ánalisis del riesgo…………………………………………………………………………………6

Evaluación del escenario del riesgo……………………………....................................................11

Conclusiones……………………………………….......................................................................14

Bibliografia……………………………………………………………………………………….16

Índice de tablas

Tabla 1. Contextualización del riesgo……………………………………………………………..5

Tabla 2. Lista de chequeo para inversión de inmuebles en Venezuela……………………………5
Tabla 3. Identificación del riesgo……….…………………………………………………………6
Tabla 4. Factores de riesgo………………………………………………………………………...7
Tabla 5. Calificación de frecuencia por montos considerados por tiempo………………………...9
Tabla 6. Calificación de frecuencia de probabilidad………………………………………………9
Tabla 7. Matriz de riesgo – riesgo político…………………………………………………….…10
Tabla 8. Matriz de riesgo - riesgo civil…………………………………………………………...10
Tabla 9. Matriz de riesgo - análisis del riesgo…………………………………………………...10
Tabla 10. Matriz de evaluacion riesgo politico…………………………………………………..11
Tabla 11. Matriz de aceptabilidad- evaluación del riesgo………………………………………..12
Tabla 11. Matriz de aceptabilidad- evaluación del riesgo………………………………………..12
Tabla 12. Tratamiento del riesgo político………………………………………………………...12
Tabla 13. Tratamiento del riesgo civil……………………………………………………………13
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Introducción

Es deber de toda entidad implementar un sistema de control interno eficiente y efectivo, el

cual permita afrontar los cambios mundiales, nacionales, estratégicos y otros que garantice el

cumplimiento de los objetivos en pro de mejora continua y disminución de los riesgos.

En el desarrollo de este documento aplicaremos un sistema de control interno COSO III

adaptado a la inversión inmobiliaria en Venezuela, para dicho Análisis tomamos como referencia

el artículo publicado por la revista semana, nombrado “Por qué invertir en inmuebles de lujo es

un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis.”.Con esto se busca determinar y analizar los

tipos de riesgos a los que se enfrentan los inversores del sector inmobiliario.

Contexto interno

El país de Venezuela inicio una crisis a final del gobierno de Hugo Chávez en el año 2013

y desde entonces no para de agravarse la situación, en 2017 hubo un retracción del 7.54% en la

economía generando altas tasas de desempleo y una de la más alta inflación registrada en todo el

mundo, adicional a lo anterior se suma la mala administración de gobierno de Nicolás Maduro ,

actual presidente de Venezuela que ha provocado inmigración de la población , debido a la falta

de víveres , medicamentos , cortes de servicios públicos y al difícil acceso a los mismos ,por los

altos costos .

Consecuente a lo anterior, se manifiesta el conflicto político que existe entre las partes

opositoras, y su afán de conseguir un cambio que radique en equidad y democracia, por otra

parte, están los seguidores chavistas, que siguen la convicción y la visión que se ha radicado

desde sus inicios con Hugo Chávez.

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Contexto externo

Venezuela afronta un momento de dictadura en el cual ha cerrado brechas de diálogo y

ayuda para la población como es el caso con Estados Unidos ampliando las dificultades que

posee con las sanciones impuestas por éste y ha mantenido otros aliados como es el caso de

China, Rusia y cuba entre otros, quienes apoyan la no intromisión de terceros en la legislatura

de Nicolás Maduro con respecto al manejo de su mandato.

Todo esto le ha acarreado costos exagerados y limitantes entradas de mercancía del

exterior al País Venezolano.

Todo esto ha propiciado a los inversionistas de otros países aprovechar la inflación por la

que pasa Venezuela para optar por invertir en inmuebles de vivienda mixta ya que estos se

encuentran en un momento con bajo costo de adquisición o con ofertas que llegan hasta por

debajo del 30% de descuento del valor real.

Los ciudadanos venezolanos, han optado por ir en busca de mejores oportunidades en

otros países, abandonando o vendiendo a precio muy bajo sus viviendas.

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Contextualización Del Riesgo

Tabla 14. Contextualización del riesgo.

Aspectos considerados, objetos de la gestión del riesgo

Sistema de referencia
Inversión inmobiliaria en
Venezuela
Fuentes de elaboración: propia.
Consecuencia
Sistema de referencia
desfavorable
Inversión inmobiliario
Evaluación de la moneda en el país donde
se hará la inversión Perdida de capital invertido,
deterioro del capital,
Precios del inmueble por debajo del deterioro del valor del precio
mercados del inmueble.
Problemas socio políticos en el país.
Revolución civil

Identificación del Riesgo

Para identificar los posibles riesgos que se pueden obtener, al momento de invertir en

bienes inmuebles en el país de Venezuela, se ha realizado la siguiente lista de Chequeo:

Tabla 15. Lista de chequeo para inversión de inmuebles en Venezuela

Lista de Chequeo para inversión de Inmuebles en Venezuela

Grupo Riesgo
Acciones de expropiación de Bienes u confiscaciones Por medio del
Riesgo Político-social
Fortalecimiento del gobierno , que provoque levantamiento militar
Perdida de inmueble por medio de la devaluación de la moneda lo cual
Riesgo financiero reduce el valor de los beneficios repatriados del inmueble ,
aumentando los costos operativos y generando pérdidas económicas
Aumento de impuestos , tasas contribuciones e intereses , generando
Riesgo económico
incertidumbre en la inversión
Daños a bienes arrendados a terceros, o bajo dominio de terceros, o
Riesgos indirectos
bajo su responsabilidad civil.
Demolición de partes en buen estado que sea necesario destruirlas,
Riesgos de consecuencia
gastos financieros extraordinarios o fuera de lo común.
Vandalismo producto de la situación política-social ocasionando danos
Riesgo civil
a la propiedad.
Posibles oleadas invernales, terremotos o sismos que produzcan daños
Riesgos naturales
en la edificación.
Puede perder valor la propiedad debido a las fluctuaciones de su precio
Riesgo de mercado
en el mercado
Ocupación o invasión por parte de personas ajenas, terrorismo,
Riesgos antisociales secuestros pidiendo como garantía un bien inmueble , falsificación en
los documentos que los muestran como propietarios
Fuente: Elaboración propia
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Teniendo en cuenta los riesgos identificados en la lista de chequeo, de forma cualitativa y

basados en la situación actual de Venezuela se selecciona el riesgo político social y riesgo civil,

para el análisis, evaluación y tratamiento de los mismos.

Tabla 16 identificación del riesgo

Identificación del riesgo.

característica del riesgo.

Amenaza Escenario del Riesgo tipo de riesgo

(factor de consecuencias
vulnerabilidad)
Acciones de expropiación
de Bienes u
confiscaciones Por medio Perdida de la
Constante Riesgo político
del Fortalecimiento del inversión
gobierno, que provoque
levantamiento militar
Vandalismo producto de
la situación política-social Daños físicos a la
Remoto
ocasionando danos a la propiedad
propiedad. Riesgo civil
Fuente de elaboración: Propia.

Análisis del Riesgo

A partir del articulo web publicado por la Revista Semana “Por qué invertir en inmueble

de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis” se analizan 02 riesgos mediante

los cuales podrían estar inmersos inversionistas del sector inmobiliario.

Cabe aclarar, que la inversión en Venezuela se constituye de alto riesgo para los

inversionistas, quienes a largo plazo podrían experimentar un desequilibrio con costos

bastante altos.
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Tabla 17 .factores de riesgo

Tipo de Riesgo Factores

Expropiaciones, confiscaciones, agresiones y campañas contra
empresas extranjeras, secuestros y terrorismo, violencia, repatriación
de beneficios, inflación, devaluación de la moneda, subidas de
Político social
impuesto.

Incumplimientos de contrato, calumnia, competencia desleal, daño a

Civil
bienes de empleados.
Fuente: Elaboración propia

En el marco de los riesgos políticos frente a inversiones en Venezuela, se podría presentar

los siguientes:

Expropiaciones: Se dan cuando el gobierno extrae la propiedad privada de una empresa o

individuo ofreciendo algún tipo de compensación a cambio. La empresa pierde sus propiedades y
beneficios futuros.

Confiscaciones: Se dan cuando el gobierno extrae la propiedad privada de una empresa o

individuo SIN ofrecer ningún tipo de compensación a cambio. La empresa pierde sus propiedades
y beneficios futuros.

Agresiones y campañas contra empresas extranjeras: Las empresas pierden ventas y

se incrementa el gasto en relaciones públicas para mejorar su imagen.

Secuestros y terrorismo: La empresa debe incrementar los costes en seguridad, sufre

interrupciones en su producción y decrece su productividad.

Violencia: La empresa pierde ventas, existe destrucción de activos, debe incrementar los
costes en seguridad, sufre interrupciones en su producción y decrece su productividad.

Repatriación de beneficios: La empresa no puede transferir sus beneficios al país de

origen.

Inflación: Aumentan los costes operativos de la empresa.

Devaluación de la moneda: Reduce el valor de los beneficios repatriados por las

empresas.

Subidas de impuestos: Disminuye la rentabilidad de la empresa.

Frente al riesgo civil, producto de la inversión inmobiliaria en Venezuela, es importante

considerar como requisito indispensable para el desarrollo de mercado de capitales la existencia

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de un marco institucional y legal sólido, en las cual unas instituciones fuertes protegen los

derechos de los inversionistas (especialmente los pequeños inversionistas) y de los acreedores, y

complementan la actividad de los organismos reguladores.

Es de resaltar que la responsabilidad civil por daños en el ámbito laboral, pese a su anclaje

básico de carácter civilistas, es una institución cuyo espíritu y contenido se integran en la

configuración propia del derecho del trabajo.

Cabe aclarar, que en el marco de los riesgos civiles que se podrían presentar en las

inversiones inmobiliarias en Venezuela, serían sanciones desde la perspectiva de indemnización

laboral, debido al incumplimiento de los contratos, riesgos que tendrían un factor económico en

el pago de indemnizaciones bastante alto.

Por otra parte, los inversionistas en el ejercicio de su actividad empresarial prevista en los

contratos de inversión, estarían obligados a:

• Prestar fianzas judiciales oportunas para garantizar los resultados civiles del

procedimiento.

• A pagar los gastos de la defensa frente a eventuales demandas.

• Asumir los costos de los daños producto de la violencia y vandalismo.

• Otorgar coberturas medicas por daños sufridos en el trabajo (accidentes o daños que

puedan sufrirse en el trayecto casa-trabajo, trabajo-casa.

Es de resaltar que el tamaño de la burocracia en Venezuela aumenta exponencialmente con

la nacionalización de varias empresas privadas, lo cual incrementa la importancia económica del

Estado, frente al sector privado.

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Venezuela estaría siendo valorada como uno de los países con mayor riesgo en la región. El

inversionista extranjero estaría exigiendo una prima adicional de rendimiento para compensar el

riesgo de operar un negocio en Venezuela. Esto indudablemente desincentivando la inversión,

porque el rendimiento exigido en países con menor riesgo y por lo tanto se explotan

oportunidades de inversión que estimulan la economía y crean riqueza para la sociedad.

Tabla 18. Calificación de frecuencia por montos considerados por tiempo.

Valor Nivel
1 Improbable
2 Remoto
3 Ocasional
4 Moderado
5 Frecuente
6 Constante
Fuente: Elaboración propia
Calificación de Frecuencia
Montos considerados por tiempo
Menos de un caso cada 4 años
Un caso entre 2 y 4 años
Un caso entre 12 y 23 meses
Un caso entre 6 a 11 meses
Entre 1 y 10 caso cada 5 meses
Mas de 10 casos mensual

Tabla 19. Calificación de frecuencia de probabilidad

Calificación de Frecuencia
Valor Nivel Montos considerados de Impactos
1 Insignificante Menor a USD 10.000
2 Marginal Entre USD 10.000 Y USD 100.000
5 Grave Entre USD 100.000 Y USD 500.000
10 Critico Entre USD 500.000 Y USD 2.000.000
20 Desastroso Entre USD 2.000.000 Y USD 5.000.000
50 Catastrofico Mas de USD 5.000.000
Fuente: Elaboración propia
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Tabla 20. Matriz de riesgo – riesgo político

RIESGO POLITICO

CONSECUENCIA
Insignificante Marginal Grave Critico Desastroso Catastrófico
1 2 5 10 20 50
Constante 6 6 12 30 50 120 300
Frecuente 5 5 10 25 50 100 250
PROBABILID

Moderado 4 4 8 20 40 80 200
Ocasional 3 3 6 15 30 60 150
Remoto 2 2 4 10 20 40 100
AD

Improbable 1 1 2 5 10 20 50
Fuente: Elaboración propia

Tabla 21 .Matriz de riesgo - riesgo civil

RIESGO CIVIL

CONSECUENCIA
Insignificante Marginal Grave Critico Desastroso Catastrofico
1 2 5 10 20 50
Constante 6 6 12 30 50 120 300
5
PROBABILIDA

Frecuente 5 10 25 50 100 250

Moderado 4 4 8 20 40 80 200
Ocasional 3 3 6 15 30 60 150
Remoto 2 2 4 10 20 40 100
Improbable 1 1 2 5 10 20 50
D

Fuente: Elaboración propia

Tabla 22. Matriz de riesgo - análisis del riesgo

Matriz de Riesgo
Probabilidad Impacto calificación
Constante Desastroso 120
Remoto Moderado 8

Fuente: Elaboración propia

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Evaluacion de escenarios de riesgos

En lo que respecta a la evaluación del escenario del riesgo trabajaremos los respectivos

riesgos de clase:

ü Riesgo Político Social y

ü Riesgo Civil.

Debemos reconocer que para el tema en desarrollo aplica principalmente el Riesgo País,

en un contexto general el cual agrupa los efectos del desarrollo avanzado de nivel político y más

propiamente en el sector socialista extrema izquierda Partido Socialista Unido de Venezuela que

lidero el desaparecido Hugo Rafael Chávez Frías que paso de tener a un país sumergido en la

corrupción de la extrema de derecha haciendo transición hacia la extrema izquierda, llevando al

país a un colapso económico completo en todos los sectores socioeconómicos, pasando por el

petróleo y hasta la actividad del sector inmobiliario y constructor para el cual estableceremos los

posibles escenarios.

Tabla 23. Matriz de evaluacion riesgo politico

RIESGO POLITICO

CONSECUENCIA
Insignificante Marginal Grave Critico Desastroso Catastrófico
1 2 5 10 20 50
Constante 6 2,0% 4,0% 10,0% 16,7% 40,0% 100,0%
Frecuente 5 1,7% 3,3% 8,3% 16,7% 33,3% 83,3%
PROBABILIDA

moderado 4 1,3% 2,7% 6,7% 13,3% 26,7% 66,7%

Ocasional 3 1,0% 2,0% 5,0% 10,0% 20,0% 50,0%
Remoto 2 0,7% 1,3% 3,3% 6,7% 13,3% 33,3%
Improbable 1 0,3% 0,7% 1,7% 3,3% 6,7% 16,7%
D

Fuente: Elaboración propia

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Tabla 24. Matriz de evaluacion riesgo civil

RIESGO CIVIIL

CONSECUENCIA
Insignificante Marginal Grave Critico Desastroso Catastrofico
1 2 5 10 20 50
Constante 6 2,0% 4,0% 10,0% 16,7% 40,0% 100,0%
Frecuente 5 1,7% 3,3% 8,3% 16,7% 33,3% 83,3%
PROBABILIDA

moderado 4 1,3% 2,7% 6,7% 13,3% 26,7% 66,7%

Ocasional 3 1,0% 2,0% 5,0% 10,0% 20,0% 50,0%
Remoto 2 0,7% 1,3% 3,3% 6,7% 13,3% 33,3%
Improbable 1 0,3% 0,7% 1,7% 3,3% 6,7% 16,7%
D

Fuente: Elaboración propia

Tabla 25. Matriz de aceptabilidad- evaluación del riesgo

Matriz de Aceptabilidad
Criterio Zona
Inadmisible 40%
Aceptable 2,70%
Fuente: Elaboración propia

En Venezuela, a cada desastre ha seguido un conjunto de iniciativas en la temática, pero

estas acciones no han tenido la mayoría de las veces continuidad en el tiempo, los proyectos no se

han traducido en procesos, ni los documentos en instrumentos de gestión.

Tratamiento del Riesgo

Tabla 26. Tratamiento del riesgo político

Tratamiento del riesgo Político

Anticipar Proteger Evitar Aceptar Transferir Retener
(AN) (PR) (EV) (AC) (TR) (RE)
x x x
Tener actualización
Adquirir los
constante de los cambios Vender el
inmuebles
políticos que se generen inmueble
con pólizas
debido a la situación del adquirido
de seguros
país
Fuente: Elaboración propia
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Tabla 27. Tratamiento del riesgo civil

Tratamiento del riesgo Político
Anticipar Proteger Evitar Aceptar Transferir Retener
(AN) (PR) (EV) (AC) (TR) (RE)
x
Asumir daños
ocasionados a
las
instalaciones
o estructura
de la
propiedad
Fuente: Elaboración propia
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Conclusiones

El análisis Integral de la Gestión del Riesgo utilizada como herramienta fundamental en el

ejercicio de la auditoria y pieza de gran importancia en un sistema de control interno el cual

utilizamos para el desarrollo del presente eje articulador y en el cual se desarrolló el tema de

inversión de propiedades inmobiliarias de lujo en Venezuela, donde teniendo en cuenta las

columnas del mapa de riesgos, se identificó, analizo, evaluó y se trató los posibles escenarios en

cuanto a los riesgos Político – Social y Riesgo Civil para concluir que este tipo de inversión puede

ser de extremos dependiendo de la orientación política.

Dentro del análisis de la evaluación del riesgo, es posible vislumbrar la importancia del

mismo con el hecho que nos ayuda a tomar mejores decisiones, evitando así la incertidumbre al

momento de invertir en una inmueble dentro de un país con Problemas políticos.

Tenemos entonces que el comportamiento y el estado del PIB Y de las reservas poseen

dependencia al sector petrolero , lo que refleja una economía fluctuante

Para incentivar la inversión extranjera es necesario también la inversión pública en

infraestructura, para generar confianza en la colocación de sus recursos.

Todo ser humanos, tiene derecho a una vivienda, donde los ciudadanos las familias

puedan vivir con seguridad, paz y dignidad, teniendo en cuanta la igualdad social; en el contexto

venezolano se tiene una vivienda que no se puede habitar por la situación social y política actual

y la escasez de alimentos.
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Por medio de la promoción de un sistema político venezolano que permita utilizar el

dinero para invertirlo en la creación de nuevos mercados se podría regular los mismos sin

atentar en contra de los derechos de la propiedad privada.

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Bibliografia

Revista Semana (2017). Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en

Venezuela pese a la crisis. Recuperado de: https://www.semana.com/mundo/articulo/por-

que-invertir-en-inmuebles-de-lujo-es-un-suculento-negocio-en-venezuela-pese-a-la-

crisis/538401

Gestión, Administración de Riesgos y Modelos De Control Interno. Pensamiento Referente:

Javier Castañeda