DERECHO REGISTRAL PERUANO

Mag. Luis E. Ojeda Portugal

 RECORDEMOS
En 3 ideas resumamos los puntos clave de la clase
anterior.
 PENSEMOS…

¿Qué normas
regulan el Derecho
Registral peruano?

Datos/Observaciones
 LOGRO DEL APRENDIZAJE

Al finalizar la sesión el estudiante

identificará la estructura
legislativa del Derecho Registral
Peruano.
DERECHO REGISTRAL PERUANO

Ley N° 26366 crea el Sistema Nacional de los Registro Públicos (SINARP)y la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
La Ley fue promulgada a los cuatro días del mes de Octubre de 1994 y su estructura
es de IV Títulos:
1. Del Sistema Nacional de los Registros Públicos,
2. De los Registros,
3. De los Registradores Públicos,
4. De la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
Ley 30065, Ley de Fortalecimiento de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos. Publicada el 13.07.2013, que regula entre otros temas, el funcionamiento
del Tribunal Registral y señala que los vocales son objeto de ratificación cada 5 años.
Reglamento de Organización y Funciones (ROF): Fue aprobado por Decreto
Supremo 012.2013-JUS del 14.10.2013.
Deroga además el anterior Reglamento de Organización y Funciones que fuera aprobado por Resolución
Suprema N° 139-2002-JUS de fecha 19.07.2002 y el Estatuto de SUNARP: Fue aprobado por Resolución
Suprema N° 135-2002-JUS y modificada por la Resolución Suprema N° 027-2005-JUS

TUPA: Aprobado por Decreto Supremo 008-2004-JUS

DERECHO REGISTRAL PERUANO

Este sistema se encuentra dentro

SISTEMA del ámbito de influencia del
Derecho Registral Español, tanto en
REGISTRAL la técnica: folio real; forma de los
PERUANO asientos: Inscripción; y efectos de la
inscripción, acoge la presunción
juris tatum y la jure et de jure, para
quien adquiere bajo la fe del
registro.

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Zona I - Sede Piura (Oficinas)
Zona II - Sede Chiclayo (Oficinas)
Zona III - Sede Moyobamba (Oficinas)
Zona IV - Sede Iquitos (Oficinas)
Zona V - Sede Trujillo (Oficinas)
Zona VI - Sede Pucallpa (Oficinas)
Zona VII - Sede Huaraz (Oficinas)
Zona VIII - Sede Huancayo (Oficinas)
Zona IX - Sede Lima (Oficinas)
Zona X - Sede Cusco (Oficinas)
Zona XI - Sede Ica (Oficinas)
Zona XII - Sede Arequipa (Oficinas)
Zona XIII - Sede Tacna (Oficinas)
Zona XIV - Sede Ayacucho (Oficinas)
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
REGISTROS
DERECHO REGISTRAL
Registro de Propiedad Inmueble
En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera
inscripción de determinado predio (inmatriculación). Aquí
también se inscriben sus modificaciones, transferencias,
cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles.

¿Qué registros los conforman?

• Registro de Predios.
• Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios
Públicos.
• Registro de Derechos Mineros.
• Registro de Áreas Naturales Protegidas.

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
Registro de Propiedad Inmueble
¿Qué actos se pueden inscribir?
• Inmatriculación de un inmueble, la Habilitación Urbana.
• Compra venta, donación, anticipo de herencia.
• Declaratoria de fabrica, reglamento interno, junta de
propietarios, numeración.
• Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación,
anotación de demanda.
• Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas,
subdivisión de lote.
• Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
• Traslación de dominio por sucesión intestada y
testamentaria.
DERECHO REGISTRAL
Registro de Bienes Muebles

Dentro de Registro de Bienes Muebles, el Registro de

Propiedad Vehicular es el más importante por su
significativa demanda. Este registro también lo
integran:
• Registro de Bienes Muebles.
• Registro Aeronaves.
• Registro Mobiliario de Contratos. (hasta que entre en
funcionamiento las bases de datos del Sistema Informativo de
Garantías Mobiliarias – SIGM)

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
Responsable de la inscripción y publicidad de actos y contratos
referidos a las personas naturales:

• Registro Personal, donde se inscriben divorcios, separación de

patrimonio y sustitución, declaraciones de insolvencia, entre otros
actos.
• Registro de Mandatos y Poderes, en el cual encontramos los
siguientes actos inscribibles: mandato, poder, la ampliación y
modificación de los mismos, la sustitución, la delegación y su
extinción.
• Registro de Testamento, donde encontramos el otorgamiento y
modificación del testamento, la ampliación del asiento de inscripción
del testamento cerrado al fallecimiento del causante, la ampliación
del asiento de extinción del testamento otorgado por escritura
pública al fallecimiento del testador, entre otros.
• Registro de Sucesiones Intestadas, donde se inscriben las sucesiones
intestadas, su anotación preventiva, entre otras.
Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
Registro de Personas Jurídicas

Organizado en función de cada ente societario o no

societario. Esto implica abrir una partida por cada
persona jurídica, en la que se inscribe su constitución,
su estatuto, modificación del estatuto, extinción, así
como el desenvolvimiento de sus órganos directivos,
entre otros órganos inscribibles.

Con la primera inscripción, la organización adquiere

personalidad jurídica. De esta manera, surge la persona
jurídica como centro de imputación de derechos y
obligaciones.
DERECHO REGISTRAL
Registro de Personas Jurídicas

En el ámbito no societario, encontramos los siguientes tipos de persona

jurídica:
•Asociaciones
•Fundaciones
•Comités
•Comunidades campesinas y nativas
•Cooperativas
•Organizaciones sociales de base

En el ámbito societario encontramos, entre otros:

•Sociedades Anónimas (abiertas y cerradas)
•Sociedades Colectivas
•Sociedades en Comandita
•Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
•Sociedades Civiles

Datos/Observaciones
 Principios Registrales
El sistema registral peruano ha acogido
ciertos principios que manifiestan
determinadas líneas, directrices al
procedimiento registral.

Son un conjunto de reglas jurídicas y/o • El Tribunal Registral ha señalado respecto

normas fundamentales, que guían y
sirven de base al sistema registral
peruano, y que pueden ser señalados en:
▪ Código Civil
▪ Reglamento General de los Registros
Públicos
▪ o puede extraerse de la interpretación
sistemática de las diversas normas de
nuestro ordenamiento jurídico.
de la calificación y los principios, lo
siguiente:
• “La calificación registral se realiza en el marco
de los principios registrales, que constituyen
los rasgos fundamentales que sustentan el
derecho registral, delimitando de ese modo
los alcances de la calificación registral”.
 Principios Registrales

Los principios registrales que se • Los principios registrales que

refieren a los requisitos de generan efectos ante la
inscripción son los siguientes: inscripción son los siguientes:
rogación, titulación auténtica, legitimación, fe pública registral,
tracto sucesivo, legalidad y prioridad preferente o de rango,
especialidad. prioridad excluyente, publicidad
y oponibilidad.
 Principio de Rogación
• Art. 2011 CC, de forma literal indica:
Mediante este principio se establece que “Los registradores califican la legalidad
las inscripciones de los actos y contratos en de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción (…)”
el registro no se realizan de oficio, sino que
requieren siempre de petición de parte
• Artículo III del Título Preliminar del
interesada. Por tanto, los actos y contratos Reglamento General de los Registros
se inscriben a instancia del interesado, en Públicos precisa: “Los asientos
tanto que el procedimiento registral solo se registrales se extienden a instancia de
los otorgantes del acto o derecho, o de
iniciará a solicitud del interesado, nunca a tercero interesado, en virtud de título
instancia del registrador. que conste en instrumento público,
salvo disposición en contrario (…)”.
 Principio de Rogación
De acuerdo al Tribunal Registral, cuentan con
legitimidad:
a) Los otorgantes del acto o derecho (las
partes de un contrato, quien realiza un
acto unilateral, a las autoridades judiciales
o administrativas, etc.)
b) Los terceros interesados, que son aquellos
que, sin haber participado directamente en
la generación del acto o derecho objeto de
inscripción, pueden verse afectados o
beneficiados con su incorporación a la
publicidad registral. (…)”
Excepciones
• Rectificación de oficio
La rectificación de oficio es una excepción al
principio de rogación toda vez que el artículo 76
del Reglamento General de Registros Públicos
señala que los registradores rectificarán las
inexactitudes a solicitud de parte.
• Hipoteca legal
Regulada en el Código Civil (Art. 1118° CC), el
cual establece supuestos de excepción del
principio de rogatoria, y que las mismas
constituyen de pleno de derecho y se inscriben
de oficio, bajo responsabilidad del registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales
emanan.
Principio de Titulación Auténtica
Las inscripciones se extienden en
mérito a instrumentos públicos, y
solo por excepción se puede
extender inscripciones en mérito
a instrumentos privados, para lo
cual debe existir una norma que
le autorice; es decir, por regla
general se inscriben en mérito a
los documentos públicos, y por
excepción en mérito a
documentos privados.
• Art. 2010° CC:
“La inscripción se hace en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo
disposición contraria”.
• Artículo III del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros
Públicos que reza de la siguiente manera:
“Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho,
o de tercero interesado, en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario (…)”.
 Principio de Legalidad
Los títulos que son presentados para su
respectiva inscripción deben ser
sometidos previamente a la verificación
del cumplimiento de sus formalidades
propias y la capacidad de los otorgantes,
así como también es objeto de
calificación la validez del acto contenido
en el título, el cual es la causa directa e
inmediata de la inscripción.
• Art. V del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros
Públicos que señala lo siguiente:
“Los registradores califican la legalidad
del título en cuya virtud se solicita la
inscripción. La calificación comprende la
verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la
capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en
aquel, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.
 Principio de Legitimación
El contenido de las inscripciones
se presume exacto y válido; es
decir, establece una presunción
relativa de exactitud del contenido
del asiento registral, por lo que le
faculta al titular registral conforme
a lo que señala el referido asiento,
mientras no sea rectificado por la
instancia registral o se declare su
invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o
laudo firme, o sea cancelado
administrativamente en los
supuestos establecidos por la ley
30313.
• Artículo 2013 CC:
“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme (…)”
• Numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos:
“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez”.
 Principio de Legitimación

Características: los asientos registrales

tienen una presunción iuris tantum, por lo
que se da una inversión de la carga de la • Legitimación activa y pasiva
prueba de quien desea cuestionar el
contenido del asiento.
a) Los asientos del Registro, producen Por la legitimación activa se protege al titular
todos sus efectos mientras no se registral, por el solo hecho de serlo, producto de
declare su inexactitud, encontrándose ello es que está autorizado a ejercer el derecho
bajo la salvaguardia de los Tribunales; del cual es titular, pero sin ninguna limitación.
b) Se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y En cambio, por la legitimación pasiva se protege
pertenecen a su titular en la forma al tercero que no tiene un derecho inscrito a su
determinada por el asiento respectivo; favor y mejor se relaciona con quien sí lo tiene,
y,
ya que con él se ha contratado.
c) Cancelado un asiento, se presume
extinguido el derecho referido por
aquel.
 Principio de Fe Pública Registral
Permite la protección del tercero de
buena fe que confiado en la
información que proporciona el
registro contrata a título oneroso e
inscribe su derecho, aunque
después se anule, rescinda o
resuelva el título de su transferente.
• Artículo 2014° CC:
“El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos registrales
y los títulos archivados que lo sustentan…

Asimismo, la buena fe del tercero

se presume mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del
registro.

Datos/Observaciones
Principio de Fe Pública Registral
Requisitos
a) Adquisición de buena
desconocimiento de la existencia de una
inexactitud registral
b) Adquisición válida a título oneroso.
c) Se adquiera el derecho de quien aparece
inscrito en el Registro con facultades para
otorgar el derecho adquirido.
d) Que la causa que origina la nulidad,
rescisión o anulación del derecho del
transferente no se desprenda de los
asientos registrales ni de los títulos
archivados que lo sustentan.
e) Inscripción de su título de adquisición.
fe.-
• Artículo VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros
Públicos:
“La inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulación, resolución o rescisión del
acto que los origina, no perjudicará al tercero
registral que a título oneroso y de buena fe
hubiere contratado sobre la base de aquellos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales”.
 Principio de Especialidad

Los elementos del acto
inscrito deben estar
perfectamente determinados,
tales como el bien, el titular
registral, así como los
derechos constituidos sobre
dicho bien, a efectos de una
adecuada publicidad.
• Artículo IV del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos:
“Por cada bien o persona jurídica se abrirá una
partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquellas así
como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno”.

Datos/Observaciones
Principio de Tracto Sucesivo
Llamado también “principio de continuidad
y/o tracto continuo” surgió exclusivamente
para el registro de propiedad inmueble,
estableciendo la continuidad de las
trasmisiones dominiales y generando una
cadena registral de sucesivos actos
derivativos entre sí.
Genera un historial jurídico de los inmuebles
inmatriculados dentro de los sucesivos
titulares registrales.
Para inscribirse un título es necesario que el
interesado, quien dispone del derecho a
registrar, tenga inscrita su titularidad.
• Artículo 2015 del Código Civil :
“Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que
esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
• Artículo VI del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos (RGRP):
“Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensión, salvo disposición en contrario”.
 Principio de Tracto Sucesivo
Sujeto
Debe haber identidad entre la persona que
otorga el acto o negocio jurídico, y la que
figura como titular registral del derecho que
se dispone, según manifiesta el asiento de la
partida registral.
• Excepciones
a) Inmatriculación
Es un acto de incorporación del inmueble al registro
de propiedad inmueble y asignándose en el rubro
de titulares registrales la primera de dominio con la
inmatriculación.

Objeto
Tiene que haber coincidencia en la
descripción del inmueble, entre lo que dicen
el asiento de la partida del inmueble y el
documento que contiene el negocio jurídico.

Datos/Observaciones
 Principio de Prioridad

El acto inscribible que ingrese primero al

registro se antepone con preferencia
excluyente al posterior presentado, ya
que la prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de
los derechos que otorga el registro.
• Artículo 2016 CC:
“la prioridad en el tiempo de la inscripción determinada
la preferencia de los derechos que otorga el registro”.

Los derechos referidos están

determinados por la fecha de su
inscripción y a su vez la fecha de su
inscripción se determina por el día, hora,
minuto, segundo y fracción de segundo
de presentado el título al registro.
Además, inscrito el derecho se
retrotraerá los efectos jurídicos de la
inscripción hasta la fecha del asiento de
presentación.
• Artículo IX del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos :
“Los efectos de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen ala fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario”..
 Principio de Prioridad
Manifestaciones especiales:
• Eficacia excluyente.- Tiene lugar frente a
títulos incompatibles entre sí, “como sería
el caso de ingreso de dos documentos que
instrumenten, cada uno de ellos, la venta
del mismo inmueble a dos adquirentes
diferentes, o que uno instrumente la venta
y el otro la hipoteca del mismo inmueble a
distintas personas”. La inscripción o
presentación del primero, determinará el
cierre registral respecto del presentado en
segundo lugar.
• Eficacia preferente.- Tiene lugar frente a
títulos compatibles; es decir, que se produce
cuando ingresan en el registro documentos
que instrumentan derechos compatibles
entre sí, como sería el caso de dos hipotecas
relativas al mismo inmueble, o una hipoteca
y un usufructo, o un usufructo y un
embargo, etcétera. Y ambos documentos se
inscriben, pero el que ingresa primero
tendrá prioridad en cuanto al rango sobre el
ingresado posteriormente.
 Bibliografía

• Rimascca Huarancca, Angel. EL DERECHO REGISTRAL en la

jurisprudencia del Tribunal Registral. Dialogo con la Jurisprudencia.
1era Edición. 2015

Datos/Observaciones
 PRÁCTICA

Por alumno menciona 2 principios y una

idea general de cada uno de ellos.
 PRÁCTICA
¿Qué aprendí hoy?

Datos/Observaciones