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Edición No.

3 - 2010 Administración de Condominios 20102BBetav

Betava S. A
Real Estate

Cursos y Capacitaciones
www.betava.com
2 Curso de Administración de Condominios

Descripción del curso

El curso pretende conocer el marco conceptual y


práctico de la gestión administrativa general en
condominio.

Objetivo

Promover el análisis de la convivencia y cultura


condominal.

Población meta

Condóminos, arrendatarios, ocupantes de


condominios, estudiantes de Administración de
Empresas, constructores, corredores bienes raíces e
interesados que ocupen puestos de jefatura y que
tengan responsabilidades en la ejecución de
procesos técnicos y administrativos y público en
general.

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3 Curso de Administración de Condominios

El curso “libre” en Administración de Condominios, se divide en tres secciones a


impartirse en un máximo de 20 horas. Se harán 3 pruebas (quíz) a resolverse en clase y
un trabajo de investigación que debe ser presentado por cada grupo.

Ejes temáticos del curso

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4 Curso de Administración de Condominios

TEMARIO

INTERPRETACIÓN y conceptos generales................................................................................................................ 5

Origen de La Propiedad del siglo XIX. ..................................................................................................................... 6

Siglo XX La Propiedad hoy en día. .......................................................................................................................... 6

BIENES INMUEBLES ................................................................................................................................................ 7

REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ................................................................................................................................ 8

CAPITULO 1 ............................................................................................................................ 9

1.- RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO EN COSTA RICA ............................................................................. 9

2.- EL MEDIO AMBIENTE, UN LUGAR A PRESERVAR .............................................................................................. 10

3.- PROPIEDAD IMPERFECTA ................................................................................................................................ 12

4.- LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD. .................................................................................................................. 13

5. - LIMITACIONES DEL PROPIETARIO. .................................................................................................................. 13

CAPITULO 2 ......................................................................................................................... 15

6. - LEY NO. 7933 ................................................................................................................................................. 15

7. - REGLAMENTO A LA LEY NO. 7933. ................................................................................................................. 16

CAPITULO 3 ......................................................................................................................... 16

8.- EL CONDOMINIO como ORGANIZACION.......................................................................................................... 16

9. - ACTA CONSTITUTIVA O TITULO CONSTITUTIVO. ............................................................................................. 19

10. - CONCESIÓN – DERECHO REAL ADMINISTRATIVO. ......................................................................................... 20

11. - REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y DE CONDOMINIO. ............................................................................ 25

CAPITULO 4 ......................................................................................................................... 26

12.- MISIÓN Y VISIÓN ADMINISTRATIVA. ............................................................................................................. 26

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5 Curso de Administración de Condominios

13. – GESTIÓN ADMINISTRATIVA. ........................................................................................................................ 27

14. - EL ADMINISTRADOR (figura civil). ................................................................................................................. 28

15. - ADMINISTRACIÓN DE BIENES Y SERVICIOS COMUNES. ................................................................................. 28

CAPÍTULO 5 ......................................................................................................................... 29

16.- CONTROL DE INGRESOS-EGRESOS Y TRANSPARENCIA ................................................................................... 29

CAPITULO 6 ......................................................................................................................... 34

17.- PLANES DE CONTINGENCIAS ......................................................................................................................... 34

18.- EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO (PARTE FINAL). .............................................................................................. 39

19.- CONCORDANCIAS (extinción) ........................................................................................................................ 40

INTRODUCCION

INTERPRETACIÓN Y CONCEPTOS GENERALES

“(Proscribes) CONDOMINIO (Del latín. Medieval. Condominium). M. Derecho. Dominio


de una cosa en común por dos o más personas. || ~ en mano común. M. Derecho. Propiedad
que pertenece de manera colectiva e indivisible a un conjunto de personas sin asignación de
cuotas entre ellas. || ~ ordinario. M. Derecho. El que corresponde a un conjunto de personas
con cuotas de participación y con carácter divisible.

(Racciati) CONDOMINIO “Se trata en definitiva de una figura sui géneris en la cual se
combinan dos formas jurídicas distintas (dominio y condominio) cuya unidad de destino las
reúne en un todo indivisible, a tal punto, que resulta imposible ser condómino de una porción
exclusiva, sin serlo también de la parte común correspondiente. Esta naturaleza especialísima
del instituto nos obliga a considerarlo como un derecho real autónomo con características
propias, que lo separan y diferencian de los demás”.

(Montagne, 1983) CONDOMINIO “1) propiedad exclusiva sobre el piso o departamento


y sus dependencias, pero restringida por las limitaciones que la Ley establece en virtud de la
situación especial de interdependencia en que se encuentran con relación al conjunto del
edificio y fundada en razones de orden público y de beneficio común. 2) Copropiedad sobre las
cosas de uso común de los distintos dueños o (de las cosas) indispensables para la existencia y

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conservación del edificio, cuya esencia jurídica no se identifica totalmente con la del
condominio de tipo romanista legislado por nuestro Código Civil. 3) Indivisión forzosa sobre los
bienes comunes la cual más que perpetua es indeterminada en su duración por estar
subordinada a la existencia de la construcción hecha en el suelo común”

(CR, 2002) PROPIEDAD HORIZONTAL “La propiedad horizontal es una propiedad


imperfecta o limitada en razón de la modalidad que han escogido los distintos condóminos de
los pisos o departamentos en que se divide cada piso y en estos casos cada condómino es
dueño del piso o departamento y comunero de los bienes afectos al uso común. De manera
que, quien acepta adquirir una propiedad bajo este régimen, está sujeto a lo que el
reglamento del condominio, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal
disponga”

ORIGEN DE LA PROPIEDAD DEL SIGLO XIX.

“La Revolución Industrial generó una gran explosión demográfica, propiciada por la aparición
de una nueva clase social, el proletariado, que vivía hacinada, en condiciones miserables, junto
a los grandes núcleos industriales. El problema del crecimiento urbano desmesurado, asociado
al creciente interés de las clases medias por poseer una vivienda en propiedad, dio lugar a muy
diversas soluciones, desde los ensanches de los antiguos centros medievales hasta las
soluciones suburbiales en forma de ciudad-jardín. A finales del siglo XIX la vivienda se
encontraba entre las preocupaciones más importantes de los arquitectos, y apareció una
nueva ciencia que se ocupaba del planeamiento urbanístico, alertada por la expansión
descontrolada de los núcleos urbanos (véase Urbanismo). Gracias a los nuevos tipos de
transportes las ciudades crecieron en dos direcciones: a lo ancho, gracias a los transportes
horizontales —ferrocarril, tranvía y automóvil—, a través de suburbios alejados del centro
urbano donde el terreno era más barato y se podía vivir en contacto con la naturaleza; y a lo
alto, a partir de la invención del ascensor en Estados Unidos, en bloques de apartamentos cada
vez más altos que favorecieron la especulación sobre el precio del suelo.

SIGLO XX LA PROPIEDAD HOY EN DÍA.

El auge de la vivienda en propiedad pequeño-burguesa trajo consigo la pervivencia de los


estilos historicistas en la construcción residencial. Hasta cierto punto, se podría decir que las
tipologías modernas aún no han sido aceptadas, sobre todo en las obras unifamiliares. Ya hacia
finales del siglo XIX una serie de arquitectos estaban proyectando viviendas según los
principios y materiales que imponía su época. Entre ellos destaca la labor de Antoni Gaudí en
Cataluña (España) y Víctor Horta en Bélgica, especialmente gracias a sus edificios residenciales
urbanos, y la de Charles Rennie Mackintosh en Escocia (Reino Unido) y Frank Lloyd Wright en
Estados Unidos, que experimentaron sobre las casas aisladas rurales o suburbanas. Todos ellos

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7 Curso de Administración de Condominios

llegaron a algunos principios que más tarde se convirtieron en la semilla de la arquitectura


moderna, como la planta libre para obtener un espacio fluido continuo, o la posibilidad que
brindaban los nuevos materiales de romper los muros mediante amplios ventanales. Después
de la I Guerra Mundial, la vivienda se convirtió en el principal foco de atención para los
arquitectos vanguardistas, y durante muchos años las mejores obras construidas del
movimiento moderno fueron edificios residenciales, como la casa Steiner (1910) de Adolf Loos,
la casa Schröder (1924) de Gerrit Rietveld, la casa Tugendhat (1930) de Mies van der Rohe, o la
villa Savoie (1929-1931) y la Unidad de

BIENES INMUEBLES

Suelen clasificarse así aquellos que lo son por naturaleza, por incorporación y por destino. Se
les denomina bienes inmuebles corporales. Existe una categoría final denominada inmuebles
por analogía que recoge los derechos que recaen sobre bienes inmuebles en aquellos países
donde las cosas incorporales también entran dentro de la clasificación en muebles e
inmuebles. Los inmuebles por naturaleza son el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que
forman su superficie y profundidad, como por ejemplo las minas, las canteras y los escóriales
(mientras su materia permanece unida al yacimiento), y las aguas naturales o embalsadas, así
como todo lo que se encuentra bajo el suelo, sin que intervenga la obra del hombre. Se
consideran inmuebles por incorporación los edificios, caminos y construcciones de todo
género adheridas al suelo, los árboles y plantas, y los frutos pendientes, mientras estuvieran
unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble (no, por ejemplo, si están en
macetas o cajones que puedan transportarse de un lugar a otro), así como todo lo que esté
unido a un inmueble de una manera con carácter fijo, de suerte que no pueda separarse de él
sin producir quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

Los inmuebles por destino son aquellas cosas muebles que son dispuestas con intención (como
accesorias de un inmueble) por el propietario de éste, sin estarlo de forma física. Así, suelen
considerarse dentro de esta categoría las estatuas, relieves y otros objetos de uso y
ornamento emplazados en edificios o heredadas por el dueño (de tal forma que revele el
propósito de unirlos de un modo permanente al fundo) las máquinas, instrumentos, utensilios
de labranza y minería y demás utensilios destinados a la industria o explotación que se realice
en un edificio o heredad, los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques o criaderos
análogos cuando el propietario los haya instalado o los conserve con el propósito de
mantenerlos unidos a la finca de forma permanente, así como los abonos destinados al cultivo
de una heredad que se encuentren en las tierras que han de utilizarse.

Los bienes inmuebles han recibido de modo tradicional un trato más severo para su
adquisición, enajenación y en general para su tráfico, porque se han considerado como la base
del patrimonio y la solvencia del sujeto. Este diferente trato, respecto de los muebles,
proviene en esencia de la época medieval y continuó durante el periodo codificador gracias,
entre otros factores, al auge de la fisiocracia que contemplaba la naturaleza como la única
fuente de rentas. En la actualidad, junto al Derecho civil codificado, es corriente la presencia
de leyes especiales que regulan determinados tipos de inmuebles (legislación agraria y

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8 Curso de Administración de Condominios

urbanística) o que regulan contratos referentes a ellos (arrendamientos urbanos y rústicos por
ejemplo) con una finalidad más social que la mera conservación de los mismos dentro del
patrimonio. Estos conceptos y referencias encuentran sus diferencias según el país de
aplicación y la tradición que en ellos impere.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Dispositivo oficial de publicidad de los inmuebles y de los derechos que recaen sobre los
mismos. Tiene una importancia extraordinaria en cualquier sistema jurídico, pues la
certificación del Registro de la propiedad constituye la mejor manera de conocer el estado
jurídico en el que se encuentra un inmueble que se desea adquirir o alquilar, por ejemplo. Así,
el comprador de una finca que el vendedor ofrece por una determinada suma de dinero,
comprobará en el Registro si la finca soporta cargas o gravámenes que la hacen desmerecer de
valor (si se encuentra gravada en favor de la finca vecina con una servidumbre de paso, si ha
sido hipotecada en garantía de un préstamo que un banco ha concedido a su dueño, entre
otras opciones).

En algunos países, para que la propiedad de los inmuebles se transmita de forma válida se
necesita inscripción del contrato (compraventa o el contrato de que se trate) en el Registro de
la propiedad. Pero en la mayoría de los sistemas la inscripción es voluntaria: el acto o contrato
es válido sin necesidad de que se inscriba en el Registro, pero sólo si está inscrito podremos
decir que es público y que nadie puede alegar su ignorancia. Por ello, incluso en los sistemas
de inscripción voluntaria, es recomendable siempre acudir al Registro antes de celebrar un
contrato relacionado con un inmueble. No conviene confiar en que en el contrato se diga que
el inmueble ‘está libre de cargas’, pues sólo el Registro de la propiedad proporciona la
información auténtica, oficial y con trascendencia jurídica.

Los registros están a cargo de un cuerpo especial de funcionarios, denominados registradores


de la propiedad. En los sistemas de trascripción (como es el caso del sistema francés) el
registrador se limita a transcribir el acto o contrato: se podría decir que el papel del registrador
es el de un cualificado archivador de contratos. En cambio, en los sistemas de inscripción (la
mayoría de los países latinoamericanos lo siguen), el registrador es un especialista en Derecho
inmobiliario que debe examinar el acto o contrato (en general, el título), ‘escudriñar’ en su
contenido y decidir si puede o no inscribirse y en qué términos. Esta labor de análisis se
denomina calificación del título.

El principio de exactitud registral, unido al de legitimación registral, tiene como efecto que se
presume que lo que dice el registro es cierto, salvo que se demuestre lo contrario. Por ello,
quien adquiere una propiedad confiado en lo que el registro publica, se ha de ver protegido
aunque lo que constara en el registro fuera falso. Si el comprador de una vivienda la ha
adquirido porque se la transmitió una persona que en el registro aparecía como dueño y con
plena capacidad para vender, no se verá afectado si luego se descubre que el Registro se
encontraba equivocado (principio de buena fe registral)”.

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9 Curso de Administración de Condominios

(Fuente: Enciclopedia Encarta)

CAPITULO 1

Marco Legal

1.- RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO EN COSTA RICA

El régimen de propiedad en condominio, responde a la necesidad de un


aprovechamiento racional de las cosas y el espacio. A la vez, regular los múltiples
aspectos relacionados con el urbanismo y con la vida en sociedad del colectivo.
Cuando se vive bajo el régimen de condominio o propiedad horizontal; notará que hay
grandes diferencias con respecto al régimen de propiedad ordinario. Tenga en cuenta
que hay deberes y derechos que se deben respetar. Estos se inspiran en las relaciones
de vecindad que se establecen a lo interno de la residencia mediante el acatamiento
del reglamento de administración y condominio. La tolerancia y la solidaridad frente a
emergencias o circunstancias especiales, hacen de esta comunidad; la gran diferencia a
considerar.

Por otro lado, los constructores y desarrolladores habitacionales hoy en día, tienen el
compromiso profesional entre otras cosas, de proteger y dar contenido a derechos
humanos; en otras palabras, ofrecer a los adquirientes no solamente un espacio
adecuado a sus necesidades, si no también, dar contenido e importancia a la
protección y promoción de un medio ambiente sano. Aquí no se trata solamente de
construir para vender la propiedad con una ganancia de por medio; el interesado debe
exigir tanto calidad en los materiales que se instalan como también; que el sitio sea
agradable, con espacio suficiente para interactuar, para compartir en familia, para
convertir ese lugar en un verdadero hogar. Que como comunidad organizada, se
incentive al desarrollo de estrategias dirigidas a esta población en particular, donde sus
proyectos habitacionales contengan, por un lado, una estructura de calidad, vías de
acceso, áreas comunes de esparcimiento y demás accesorios importantes; y por otro
lado, una calidad ambiental 100% pura y en concordancia con la madre naturaleza.

¿Pero, que se entiende vivir bajo el régimen de propiedad en condominio?


Hay que considerar algunas variantes que surgen al respecto como;
a- que el propietario no tiene bajo control toda su propiedad,

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b- que debe respetar un reglamento de administración, de condominio y en


algunos casos, el de construcción,
c- que aunque es co-dueño (comunero) de los bienes comunes, éstos no se
pueden dividir o embargarse entre otras cosas; tampoco se pueden disponer
de una forma o manera personal en favorecimiento de algún o algunos
condóminos.

2.- EL MEDIO AMBIENTE, UN LUGAR A PRESERVAR


“Respecto de este principio de la calidad ambiental, basta la siguiente cita jurisprudencial) de la
Sala Constitucional, voto 2003-06322”

La calidad ambiental es un parámetro fundamental de la calidad de vida; al igual que la


salud, la alimentación, el trabajo, la vivienda y la educación, entre otros. El derecho a
un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, reconocido en el artículo 50 de la
Constitución Política, garantiza el derecho del hombre a hacer uso del ambiente para
su propio desarrollo, lo que implica el correlativo deber de proteger y preservar el
medio, mediante el ejercicio racional y el disfrute útil del derecho mismo. El Estado
también tiene la obligación de procurar una protección adecuada al ambiente;
consecuentemente, debe tomar las medidas necesarias para evitar la contaminación y,
en general, las alteraciones producidas por el hombre que constituyan una lesión al
medio ambiente. Al respecto, el Protocolo Adicional a la Convención Americana sobre
Derechos Humanos en Materia de Derechos, estipula:

Artículo 11. Derecho a un medio ambiente sano: “Toda persona tiene


derecho a vivir en un medio ambiente sano y a contar con servicios
públicos básicos. Los Estados Partes promoverán la protección, preservación
y mejoramiento del medio ambiente”.

En igual sentido, el principio primero de la Declaración de Estocolmo sobre el Medio


Ambiente Humano establece:

“E] hombre tiene el derecho fundamental a la libertad, la igualdad y el


disfrute de condiciones de vida adecuadas en un medio ambiente de
calidad tal que le permita llevar una vida digna y gozar de bienestar, y
tiene la solemne obligación de proteger y mejorar el medio ambiente para
las generaciones presentes y futuras”…

Como consecuencia de lo anterior, todo desarrollo debe realizar los estudios técnicos
ambientales para garantizar simétricamente ambiente y desarrollo (Al efecto, véanse los
Decretos Ejecutivos 31849-MINAES-MOPT-MAG-MEIC y 32734-MINAE-S-MOPT-MAG-
MEIC).

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11 Curso de Administración de Condominios

“Este estudio técnico de acatamiento obligatorio, tanto para los particulares, y con
mayor razón, para las instituciones del Estado, dependerá de la flexibilidad de cada
proyecto (condominio vertical, horizontal, combinado o mixto) que, asociado con el
ambiente garantice calidad de vida, calidad de la edificación y demás garantías para
salvaguardar el ambiente, el paisaje, bellezas naturales, etc. En virtud de ello, es que,
derivado del deber de conservación de los espacios privativos y comunes en relación
con las obligaciones de vecindad, el régimen de condominio puede ser la solución
eficiente que hoy día la sociedad costarricense está desarrollando y continuará
desarrollando en aprovechamiento del espacio urbanístico”. (Cita de: Ley 7933 Reguladora de la
Propiedad en Condominio, página No. 27, de Evelyn Salas Murillo y Jaime Edo. Barrantes Gamboa)

Según el artículo No. 33 de la Ley Forestal No. 7575 del 13 de febrero de 1996, dice:

Artículo 33: áreas de protección

Se declaran Áreas de protección las siguientes:

a- Las áreas que bordeen nacientes permanentes, definidas en un radio de cien


metros medidos de modo horizontal.
b- Una franja de 15 metros en zona rural y de 10 metros en zona urbana, medidas
horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si
el terreno es plano y de 50 metros horizontales si el terreno es quebrado.
c- Una zona de 50 metros medida horizontalmente en las riberas de los lagos y
embalses artificiales construidos por el Estado y sus instituciones. Se exceptúan
los lagos y embalses artificiales privados.
d- Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales, cuyos límites serán

determinados por los órganos competentes establecidos en el reglamento de


esta ley. (ver Art. 33 del Reglamento a la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio No. 7933)

Resolución sobre lesión al medio ambiente


1. a) Res. 2004-04415. SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a
las ocho horas con treinta y tres minutos del treinta de abril del dos mil cuatro.

V. Lesión al medio ambiente. La propiedad donde se construye el condominio que nos


ocupa limita en la parte de atrás con el río o quebrada Bermúdez, de ahí el reclamo de la
recurrente que gravita en torno a la violación a su derecho a un medio ambiente sano y
ecológicamente equilibrado (Art. 50 constitucional), debido a que- afirma ella- la construcción
de los condominios se inició provocando deforestación y contaminación en la zona de
protección, pues los sedimentos de la zona del talud son arrastrados al río día a día sin que se
tomen medidas de precaución, situación ante la cual el ente municipal permanece impávido. En

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12 Curso de Administración de Condominios

efecto, la existencia de ese río hacía necesaria la definición de la zona de protección, según lo
estipula la Ley Forestal y, por supuesto, el respeto por parte del desarrollador al retiro que le
definieran las autoridades competentes, para que no se viera afectada la zona por causa del
movimiento de tierras y su depósito en el talud de ese río, que potenciaría la contaminación que
ya de por sí presenta. Asimismo, para que se ubicaran los drenajes para los tanques sépticos en
otro lugar del área del condominio y no en la que se dispuso en planos, siempre en resguardo
de la zona protectora definida por los técnicos. Igualmente sobre este aspecto la recurrente
acudió a diversas instancias para plantear sus quejas, siendo precisamente en atención a las
mismas que funcionarios de la SETENA efectuaron una investigación con posterioridad a que se
le otorgó la viabilidad ambiental al proyecto, que dio origen a varias resoluciones en las que
emitieron recomendaciones técnicas para el desarrollador, como por ejemplo, proceder a la
estabilización del talud que da al río Bermúdez porque estaba provocando arrastre de
sedimentos, así como que se presentara un plan de arborización y recuperación a la zona de
protección de ese río que se construyeran las obras necesarias para el desfogue de aguas
pluviales hacia el río Bermúdez con el fin de evitar afectación a sus márgenes y se ubicaran los
drenajes para los tanques sépticos en otro lugar del área del condominio, entre otras. Por otra
parte, en el informe rendido por autoridades del MINAE- que respalda con prueba documental-
se afirma que también como consecuencia de la coordinación realizada con el ente municipal
recurrido, el Área de Conservación Cordillera Volcánica Central, Oficina de Heredia, emitió varias
recomendaciones al ingeniero municipal. No obstante, al dieciocho de septiembre de dos mil
tres la situación se mantenía igual, sin que la Oficina Subregional del MINAE en Heredia haya
recibido informe al respecto (informe a folio 307). Por su parte, aunque el desarrollador sí
cumplió algunas de las recomendaciones emitidas, como o referente al desfogue de aguas
pluviales y los drenajes para los tanques sépticos que se ubicarán al frente de la propiedad,
entre otras, no ha comunicado a la SETENA la ejecución de obras de estabilización en el talud
del río Bermúdez ni ha presentado el “Plan de Arborización y Recuperación de la Zona de
Protección de ese río”, según se estableció en la resolución….2003-SETENA del siete de
noviembre de dos mil tres (informe a folios 305-308). Estas omisiones tornan forzosa la
estimatoria parcial d este recurso, sólo en cuanto a la violación del artículo 50 constitucional,
pues en lo demás se desestima esta acción. Lo anterior, no sólo en lo que atañe al propio
desarrollador del proyecto sino también al ente municipal recurrido, como ente fiscalizador y
administrador de los intereses locales, al que le corresponde velar por el control de la seguridad
y salubridad de todas las construcciones que se levantan en su jurisdicción y a cuyo efecto debe
vigilar que la ejecución de las obras se efectúe de conformidad con lo aprobado y recomendado
por las diversas instituciones estatales y el colegio profesional respectivo.

3.- PROPIEDAD IMPERFECTA

Según dice el artículo 265 del Código Civil (CR) “cuando no corresponden al
dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta
o limitada” Lo que significa que en este régimen, existen limitaciones hacia la
propiedad y hacia los que eligieron vivir en esta modalidad. La Sala Constitucional se

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13 Curso de Administración de Condominios

refiere en particular al asunto en su sentencia No. 1574-96 de las 12:45 horas del
29/03/96 así:

“La propiedad horizontal es una propiedad imperfecta o limitada en razón de la


modalidad que han escogido los distintos condóminos de los pisos o departamentos en
que se divide cada piso y en estos casos cada condómino es dueño del piso o
departamento y comunero de los bienes afectos al uso común. De manera que, quien
acepta adquirir una propiedad bajo este régimen, está sujeto a lo que el reglamento del
condominio, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal disponga”.

4.- LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD.

Al derecho de Propiedad Horizontal o Propiedad en Condominio, no se le pueden aplicar los


mismos criterios que se le aplican al derecho de propiedad ordinario, ya que desde su
constitución u origen, está sometido “voluntariamente” por diversas limitaciones producto de
la “comunidad” de que participa. De esta dualidad de derechos, coexiste un derecho singular y
exclusivo perteneciente a la propiedad en sí como el espacio delimitado; y por otro lado, un
derecho de copropiedad (comunero) sobre los elementos, recursos, servicios y áreas comunes.
De esta “UNION” decimos entonces que surgen dos relaciones, aunque de distintos alcances y
caracteres. Éstos están inseparablemente unidos. Las limitaciones hacia el propietario o
adquiriente, básicamente se refieren a:
 las derivadas de su condición de condóminos individuales (propiedad privada), y
 las de copropietarios sobre los bienes y áreas comunes; los que a su vez, son indivisibles e
inembargables.
Así las cosas, “estamos en presencia de una compleja figura que participa en parte de
caracteres del dominio, como lo son el uso, goce y disposición del bien; como también de
elementos propios que impone la copropiedad, sobre todo en los llamados bienes comunes,
que por Ley y doctrina abarca entre otros; los suelos, terrazas, escaleras, ascensores,
electricidad, agua, cloacas, y otros; pero con la singularidad que bienes como estos no son
susceptibles de división”. (Cita: libro “La Propiedad”, Editorial Juricentro SA, de 1983, ensayo Rogelio Sotela Montagne,
pág. 251) Más adelante se estará ampliando este tema en “Sociabilidad y Convivencia”.

5. - LIMITACIONES DEL PROPIETARIO.

La Ley expresa en su artículo 16 “cada propietario podrá efectuar obras y reparaciones en el


interior de su finca filial; pero le estará prohibida toda innovación o modificación que afecte la
estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales del condominio. En cuanto a los
servicios comunes y las instalaciones generales, los propietarios deberán abstenerse de todo
acto, aún en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz la operación o el
aprovechamiento”.

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14 Curso de Administración de Condominios

“El artículo relaciona, en su primer párrafo, el alcance y proyección sobre las cosas comunes
como consecuencia de las obras en la filial. El propietario, como autorizado, puede realizar
obras y reparaciones en el interior de su filial. Estos actos, derivados de la titularidad
respectiva, son producto de la autonomía de la voluntad, sin embargo, toda reparación u obra,
deberá, de una parte, ajustarse a las regulaciones municipales y de otra, a las estatutarias y
físicas de la finca en relación, pero no deberá y por tanto está prohibido, afectar los derechos
de otros propietarios, dentro y fuera del condominio, como la seguridad y estructura del
edificio, paredes maestras y otros elementos esenciales. (Consúltese además, artículo 35 inciso
a) de esta Ley). La obligación de respeto por lo ajeno, es básica y no debe olvidarse.

Muchas veces, las obras y reparaciones resultan adecuadas para el fin deseado, otras, las
menos, en modificaciones que lesionan derechos de terceros. Por eso, se considera
importante consignar en el reglamento de administración y condominio, la regulación del aviso
previo al administrador, para determinar, por ejemplo, la viabilidad de las modificaciones en el
sentido de que no afecten a otros propietarios, la seguridad y estructura del edificio y resto de
elementos esenciales, y en caso de que ocurran actos que perjudiquen tanto al o los
propietarios, éstos y el administrador del condominio (Art.30 de esta Ley) podrán ejercer
contra el propietario las acciones de cesación de la obra y de responsabilidad respectivas.

Se estima, que la participación del condómino por mantener su parte privativa en buen estado
de uso y conservación es activa, positiva y correlativa con el derecho de realización de obras y
no pasiva. Por tanto, la buena convivencia, como se dijo, parte de la idónea conservación de lo
privativo y la falta de obras de conservación afectará, sin duda, la normal convivencia”. (Fuente:
Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio de Evelyn Salas M, y Jaime Eduardo Barrantes G, paginas 143 y 144).

Sobre este punto en particular, hay que recordar que todas las restricciones o
prohibiciones hacia la propiedad y propietario, deben estar claramente consignadas en
el Reglamento de administración y condominio; y en algunos casos también, en el
Reglamento de construcción. De manera tal, que cuando algún propietario desea
actualizar, reparar o cambiar la forma externa de su fachada sea estructuralmente o
cambio de color, debe primero; solicitar el aval a la asamblea o comisión encargada de
estos asuntos.

No solamente cumplir con lo anterior, también; cuando el desarrollo se construye en


etapas o se inicia un nuevo proyecto, cada finca filial se considera independiente con
relación a las demás, por lo tanto, está sometida a todas las disposiciones y
limitaciones urbanísticas como, contar con los permisos del INVU (Instituto Nacional
de Vivienda y Urbanismo), Ley General de Salud, SETENA (en algunos casos), Plan
Regulador del Cantón de la Municipalidad respectiva, Ley de Construcciones y su
Reglamento, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad,

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15 Curso de Administración de Condominios

Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Aguas, Ley Forestal y cualesquiera otra normativa
sobre la materia.

El propietario deberá destinar expresamente su filial, a lo que se estipula en el Acta


Constitutiva del Condominio. No podrá destinarla para otros fines de los consignados
en su constitución.

CAPITULO 2

6. - LEY NO. 7933

La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en Costa Rica, permite la posibilidad


de afectar la propiedad o la concesión; sea esta en zona marítimo terrestre, terrenos
o inmuebles en poder o a nombre del Estado al régimen de propiedad en condominio
con la edificación construida o por construir (en ambos casos, el destino corresponderá
de una parte a los usos autorizados por planes reguladores y por otro lado; de acuerdo
al proyecto respectivo limitado por dichos planes o por limitaciones urbanísticas,
donde se pretende su división por pisos, locales, casas, departamentos, oficinas,
estacionamientos, otros; a distintas personas.

La Ley 7933 (CR) fue publicada en diario La Gaceta No. 229 del 25 Noviembre de 1999,
firmada por el entonces presidente de la República Dr. Miguel Ángel Rodríguez
Echeverría. La misma, en su artículo 41, derogó la anterior Ley de Propiedad Horizontal
No. 3670 del 22 de marzo de 1966 y sus reformas.

Para aquellos reglamentos de administración y condominio constituidos bajo esta Ley


(3670) y que ostentan aplicar a la nueva Ley, deben actualizar su reglamento con el
aval del 100% de votos de los propietarios.

Artículo 2º. Para acogerse al régimen establecido en esta ley, el propietario, los copropietarios
o los concesionarios de un inmueble deben declarar su voluntad en escritura pública, en la que
se hará constar:

a- La naturaleza, la situación, la medida y los linderos de la finca matriz; una descripción


general del edificio, el desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, así como
la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a
cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los
demás detalles necesarios para su correcta identificación. Esta información se aportará con
base en los planos de construcción y topográficos.

b- El destino general del condominio y el particular de cada filial.

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16 Curso de Administración de Condominios

c- Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identificarlos, ubicarlos y
delimitarlos correctamente.

d- Que el notario ha tenido a la vista los planos de construcción debidamente aprobados por las
instituciones competentes.

e- La escritura de afectación al régimen de propiedad en condominio establecerá las reglas que


permitan reunir y dividir las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas y el frente a la
salida pública o al área común que la permita.

f- El valor total del condominio, el valor de cada piso, departamento, local, oficina o
estacionamiento en que éste se divida, así como el porcentaje o la proporción correspondiente
a cada uno en el valor total del condominio.

7. - REGLAMENTO A LA LEY NO. 7933. (V ie ne e n CD )

Es el instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley


Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de acuerdo a
las características de cada condominio. Es el que regula los derechos y obligaciones
específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad en condominio. (art.29)

CAPITULO 3 ORGANIZACIÓN ABIERTA

8.- EL CONDOMINIO.

1. Organización Legal ante el Estado


2. Convivencia y Relaciones de Vecindad

1.- La figura del “condominio” se establece como una figura de interés social, bajo
declaratoria del Banco Hipotecario de la Vivienda. Estos tienen y disfrutan de todos los
derechos especiales, de los programas, de las normas específicas, de las facilidades
crediticias, las subvenciones, los controles y las obligaciones de que goza la vivienda de
interés social, sin perder por ello ninguna de las prerrogativas de la propiedad en
condominio. En la Constitución Política (CR) en su artículo 65, se establece la
obligación para el Estado Costarricense de promover la construcción de viviendas de
interés social.

Su Organización y Estructura

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17 Curso de Administración de Condominios

Como sistema abierto, es una organización integrada por diversas personas que
pueden ser: propietarios, adquirientes, arrendatarios, cesionarios o socios. Tiene
ciertas características que lo identifican con las demás organizaciones en cuanto a su
comportamiento no así en su interés y propósito; ya que El Condominio es una
organización sin fines de lucro donde se agrupan personas en busca de una vivienda.
Tal sistema permite que sus residentes, se beneficien del régimen de vivienda de
interés social, y puedan aprovechar las bondades y virtudes del condominio. El sistema
deberá perfeccionar la tutela de la información (reglamento) para que el residente
conozca el sistema y ambiente condominal. Sus características son:

1. Homeostasis. (Equilibrio dinámico)


2. Adaptabilidad. (Cambio del régimen)
3. Morfogénesis. (Capacidad de sus residentes para adaptarse al medio ambiente)
4. Sinergia. (Esfuerzo simultaneo de toda la comunidad en beneficio de una
misma función o propósito) Dar lo mejor de sí, integrarse a la actividad social.
5. Geneantropía o entropía negativa. (Desgaste, desintegración y extinción)
6. Son sistemas compuestos por personas que tienen una interacción comunitaria
continua e incesante.
7. Los individuos coordinan distintas actividades con el fin de proponer proyectos
planeados con el medio ambiente organizacional.
8. Los residentes deben conocer la vida interactiva social y privada que debe
prevalecer a lo interno y preservar la paz, armonía y cooperación entre todos
los propietarios condóminos y arrendatarios.

2.- Convivencia y Relaciones de Vecindad


Las relaciones de vecindad nacen desde el momento en que cada propietario asume
sus obligaciones y derechos de cara a la comunidad en que participa, al constituirse
propietario de su filial y co-propietario de los bienes comunes. La tolerancia y el deseo
de preservar la paz a lo interno, constituye un vínculo de amistad, camaradería y
solidaridad ante las eventualidades que surgen a lo interno. Esta unión de grupo hace
que esta organización se fortalezca en las diferentes circunstancias de su vida
cotidiana. Nacen sociedades entre vecinos, se acompañan en momentos difíciles ante
la pérdida o duelo, se comparten alegrías como tristezas. En otras palabras, son
pequeñas organizaciones donde todos contribuyen para la obtención de los diferentes
bienes y servicios a cambio de la comodidad, seguridad y tranquilidad. Todo esto se
deriva, en este caso, de la propiedad y de un sistema ordenado de convivencia.
Aunque no absolutos ni perfectos, sí presentan límites y limitaciones; pero la relación
de vecindad en virtud del uso y del disfrute de la propiedad no debe verse empañado
por el uso abusivo de algunos propietarios cuando en su reglamento se habla del
derecho de “uso y disfrute de bienes y áreas comunes”.
Por tal motivo, La Ley apercibe a cada propietario condómino, residente, arrendatario,
cesionario u ocupante a abstenerse de realizar actos inmorales, actos contrarios a las

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18 Curso de Administración de Condominios

buenas costumbres, acciones molestas a la vecindad, nocivas, insalubres, peligrosas,


contaminantes a la salud, etc.
¿Cuál es el espíritu de la Ley en este caso?
Podemos leer el numeral 22 y 23 de la Ley 7933 lo siguiente:
“Artículo 22. Las obligaciones a cargo del propietario lo exigirán en forma directa,
aunque no ocupe personalmente el inmueble. En este caso, cuando el propietario no lo
habite, utilice ni ocupe, quienes lo habiten, utilicen u ocupen responderán de las
infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario.
La administración del condominio, previo otorgamiento de poder por parte del
condómino respectivo, podrá ejercer acción de desahucio en contra del ocupante no
propietario que en forma reiterada el reglamento del condominio o altere la convivencia
normal de todos los condóminos”.
“Artículo 23. Si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas
en esta ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de
condóminos, se impondrán las siguientes sanciones, que desarrollará y determinará el
reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la Asamblea
de Condóminos:
a- Prevención por escrito.
b- Sanción o multa.
c- Obligación de desalojo por parte del condómino.
El reglamento del condominio contemplará el régimen específico de multas.
Su reclamación se sustanciará mediante el proceso sumario dispuesto en el Código
Procesal Civil”.
Por lo anterior expuesto, es claro aquí que la Constitución enmarca numerosos
principios y valores que la sociedad civil debe cumplir. Por ejemplo; el principio de no
dañar a nadie, el de buena fe, de relaciones sanas, de reparación al daño causado, del
derecho al recinto privado e inviolabilidad de domicilio, protección al medio ambiente,
conservación del paisajismo; todo esto, con el fin de garantizarle al residente los
derechos fundamentales que la Constitución de la República le otorga.
Ya nos hemos referido anteriormente al Medio Ambiente, donde cada ciudadano tiene
derecho a vivir sanamente, pero nos vamos a referir en esta ocasión a la Ley 7554 (CR)
Orgánica del Ambiente del 04/10/95 que establece:

“Artículo 62: Contaminación atmosférica. Se considera contaminación de la atmósfera la


presencia en ella y en concentraciones superiores a los niveles permisibles fijados de
partículas sólidas, polvo, humo, vapor, gases, malos olores, radiaciones, ruidos, ondas
acústicas imperceptibles y otros agentes de contaminación que el Poder Ejecutivo
defina como tales en el reglamento”. Ver también el artículo No. 49 de la misma
Ley, o el Art. 294 de la Ley General de Salud (CR).

Todo esto tiene que ver, tanto en la operación como en el aprovechamiento de las
cosas comunes, ya sea por el condómino propietario o por sus ocupantes, familiares,
dependientes, arrendatarios o cesionarios. La normal tolerancia debe aplicarse a

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19 Curso de Administración de Condominios

todos; ya sea entre los mismos vecinos o entre los condóminos. Aquí aplica también a
los visitantes, los cuales deben adaptarse y respetar el respectivo reglamento mientras
se encuentren sea en área privativa o área común. Se concluye que, no solamente se
debe conocer la Ley que regula este régimen especial, sino también, la Ley Civil de la
República.

Relaciones de vecindad.

Actualmente, el mundo moderno se caracteriza por la sociedad de organizaciones: se


nace y se vive en y por las organizaciones. Las decisiones y acciones de las empresas
producen un impacto directo sobre los grupos sociales y la comunidad; sea positivo o
negativo. Ello lleva a que se ejerza cierto tipo de poder sobre la sociedad o comunidad
de nuestro alrededor. Esta comunidad (pueden ser los condóminos) son el reflejo de
su organización administrativa, y estas modifican o transforman su entorno y
comportamiento de los individuos y grupos sociales, creando una relación directa
entre ambos (a lo interno y externo).

Tomando las relaciones de vecindad como ejemplo, podemos decir que son relaciones
informales o espontáneas, donde la interacción comunitaria ejerce influencia sobre la
operación formal de la organización (condominios en general). Se da una relación
mutua: el residente trasmite su cultura, su conocimiento, su idioma, su idiosincrasia,
para opinar sobre lo que le gusta o disgusta, para mejorar su entorno o para
obstaculizar el cambio propuesto por la mayoría. Y todo esto se puede reflejar cuando
los condóminos se reúnen como asamblea. En este seno se ventilan todos aquellos
asuntos de interés subjetivo u objetivo; personales o generales.

La vida del ser humano depende de las organizaciones y éstas dependen del trabajo de
aquellas: las personas nacen, viven, crecen, aprenden, trabajan, se divierten, son
curadas y mueren dentro de las organizaciones.

9. - ACTA CONSTITUTIVA O TITULO CONSTITUTIVO.

El propietario, que bien puede ser una Empresa constructora o desarrolladora, con el
objetivo y propósito de afectar la propiedad en condominio o concesión otorgada por
el Estado, debe (n) declarar su voluntad por medio de escritura pública. En este título
constitutivo, se debe manifestar si él o los propietarios actúan en calidad de persona
física o jurídica, también; la propiedad o inmueble a afectar deberá estar inscrito como
propiedad privada o concesionada.

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20 Curso de Administración de Condominios

Se debe manifestar en éste título, las capacidades facultativas de cada uno de sus
propietarios, el porcentaje de participación, y si la edificación está construida o por
construir, si su destino es turístico, urbanístico, comercial, agrícola, etc.

Si es persona jurídica, esta declaración escritural se hará por medio de su


representante legal con todas sus facultades, sea de apoderado general o generalísimo
sin límite de suma. Si el otorgante fuere el presidente de una sociedad anónima
(órgano de representación social), para extender la declaración de afectación por
medio del representante con apoderamiento suficiente, deberá contar a parte del
plano catastro y exigencias de ley, el autorizado otorgado en el seno de esa persona
jurídica (asamblea de accionistas) y con toda la información técnica y legal para realizar
tal proyecto de acuerdo a la voluntad de los accionistas. Al ejecutar el representante el
acuerdo asambleario en cuanto al proyecto en relación, la declaración cartular se
referirá conforme a los acuerdos respectivos. Todo esto, en virtud de aspectos
importantes tales como; la posición de garante del administrador y la responsabilidad
civil de la persona jurídica, como también; la eventual nulidad del título constitutivo.

10. - CONCESIÓN – DERECHO REAL ADMINISTRATIVO.

“Según Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, el Legislador ha otorgado el


usufructo y administración de la zona marítimo terrestre, tanto de la zona pública
como de la restringida, a la municipalidad de la jurisdicción respectiva y al ICT
(Instituto Costarricense de Turismo) en nombre del Estado, la superior y general
vigilancia de todo lo referente a la zona dicha. El artículo 6 de la Ley 6043, establece las
excepciones de aplicación de la Ley, en especial para las ciudades situadas en los
litorales y con declaración legal expresa, y separada para Puntarenas, Limón, Puerto
Cortés, Jaco, Golfito, Quepos, Puerto Viejo y Cahuita.

La ZMT es un bien demanial, es decir, está fuera del comercio, La Sala Constitucional lo
reconoce, entre otras, por Sentencias número 2360-93, 5399-93, 5977-93, 5976-93, y
0502-I95. La Sentencia No. 0447-91, de las 15:30 horas del 21 de febrero de 1991,
claramente consideró que se trata de un bien de dominio público, en los términos del
artículo 261 del Código Civil.

“El carácter demanial de la zona marítimo terrestre (o la ribera marina como se le


denominó antiguamente) se reconoce desde tiempo inmemorial, y el Derecho Romano
mismo recoge ese status, como “res comunes” y “extra comercium”. En nuestro medio,
con toda claridad desde el siglo pasado se ha reconocido el carácter público de esa
franja marina adyacente al territorio nacional”.

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21 Curso de Administración de Condominios

Dentro de ese régimen de propiedad, destaca la división en dos zonas: la pública y la


zona restringida. La primera, es la faja de cincuenta metros de ancho a contar de la
pleamar ordinaria y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja. La
franja aplicará aún en los casos de excepción antes dichos; y la segunda, constituida
por la franja de los ciento cincuenta metros restantes o por los demás terrenos, en
casos de islas. Los islotes, peñascos y demás áreas pequeñas y formaciones naturales
que sobresalgan del mar, corresponden a la zona pública.

La zona pública, incluye la playa, bien medioambiental y de frágil entorno y otras


formaciones rocosas así como los manglares. La zona pública está excluida de
cualquier tipo de explotación o construcción en manos de particulares, y no puede ser
objeto de ocupación en ningún caso, pues está destinada al “uso público”, ni puede ser
aprovechada de forma privada y la restringida, por su parte, sí es posible
concesionarla. La Sala Constitucional, mediante voto 5210-97 de las 16 horas del 2 de
setiembre, califica el derecho de concesión como un verdadero derecho real de
carácter administrativo”.
(Fuente: Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio de Evelyn Salas M y Jaime Edo. Barrantes G, Pag. 31 y 32)

Artículo 1º. El régimen de propiedad en condominio puede aplicarse:

e.- “Cuando el titular de un derecho de concesión que recaiga sobre un bien inmueble y se
destine a ser explotado turísticamente o comercialmente, decida someter su proyecto a las
disposiciones de esta ley. En este caso, deberá contar con la autorización expresa y previa
de las autoridades que hayan otorgado la concesión”.
Artículo 2º. Para acogerse al régimen establecido en esta ley, el propietario, los
copropietarios o los concesionarios de un inmueble deben declarar su voluntad en escritura
pública, en la que se hará constar (…)
Artículo 3º. El propietario de un inmueble o un derecho de concesión que se proponga
construir o desarrollar un condominio habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola,
puede lograr mediante declaración en escritura pública, que el condominio proyectado se
regule por el régimen establecido en esta ley. Para dicho efecto, la finca matriz y las filiales
serán descritas con base en un anteproyecto debidamente aprobado por el Instituto
Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), el Ministerio de Salud y la municipalidad
respectiva.
A diferencia de los desarrollos habitacionales privados, que como se expresa aquí; SON
PRIVADOS o sea, su dominio es privativo perteneciente a varios individuos o
sociedades, no así el Derecho de Concesión, el cual es un acto unilateral de la
Administración Pública que concede, durante un plazo determinado, a un particular el
uso privativo sobre un bien de dominio público.

“Se ha objetado el empleo del esquema de propiedad horizontal a las


edificaciones construidas al amparo de una concesión de uso de la zona

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22 Curso de Administración de Condominios

marítimo terrestre, la cual se otorga intuitu personae y no puede transmitirse


sin autorización administrativa. A lo que se une la mixtificación y dificultades
para conciliar el régimen privado del condominio con el público, que rige el
demanio donde se asientan las edificaciones –sustraído del tráfico jurídico- y la
concesión sobre porciones de éste” (Fuente: Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio de
Evelyn Salas M y Jaime Edo. Barrantes G, pag. 66).

Acerca de la afectación al Régimen de Propiedad en Condominio de un inmueble


sujeto a un derecho de concesión

Artículo 19° El titular de un derecho de concesión puede someterlo a un régimen


condominal, bajo las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
y del respectivo plan regulador.

Artículo 20° El concesionario que pretenda someter su concesión al régimen de


propiedad en condominio deberá obtener de previo la autorización de la Municipalidad
que le otorgó la concesión, del Instituto Costarricense de Turismo, de conformidad con
el artículo 45 de la Ley Zona Marítimo Terrestre; o bien, del Instituto de Desarrollo
Agrario, cuando se trate de terrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al
régimen de posesión de la Propiedad Rural Inmueble, propiedad agrícola del Estado,
parcelación o colonización de tierras, concretamente a nombre del IDA, tal y como lo
dispone la Ley de Tierras y Colonización, Ley N° 2825 de 14 de octubre de 1961, según
sea el caso. Las autorizaciones serán otorgadas si el destino previsto para las fincas
filiales es consistente con el plan regulador vigente y aplicable a la concesión
relacionada. En el caso de que no exista plan regulador se requerirá la autorización de
la Municipalidad y que sea aplicable a la concesión relacionada. En el caso de
concesiones otorgadas por el Instituto Costarricense de Turismo dentro del Polo Golfo
Turístico Papagayo, el concesionario deberá obtener únicamente la autorización previa
de la junta directiva del Instituto Costarricense de Turismo.

Artículo 21° Una vez obtenidas las autorizaciones previstas en el artículo anterior,
el concesionario deberá someter a trámite los planos ante las entidades respectivas,
presentando los planos del anteproyecto o proyecto del condominio ante la ventanilla
única ubicada en la Dirección de Urbanismo del NVU, a fin de obtener su aprobación.

Artículo 22° El reglamento de condominio y administración al que se someta la


creación del condominio, deberá ser consistente con el plan regulador vigente, con la
normativa jurídica aplicable a las concesiones en la zona marítimo terrestre, y en su
caso, a las concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo. En particular, la creación del
régimen condominal en la concesión no afectará cualesquiera obligaciones del
concesionario de conceder acceso a la zona pública, y todos aquellos que se
establezcan con arreglo al ordenamiento jurídico vigente.

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23 Curso de Administración de Condominios

Artículo 23° La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio


cuando se trate de proyectos en la Zona Marítimo Terrestre, se debe inscribir ante el
Registro de cesiones de Derecho de Uso de la Zona Marítimo Terrestre y del Polo
Turístico Golfo Papagayo, previa calificación de la sección de propiedad en
condominio del Registro Público de la Propiedad, en lo de su competencia, el cual se
encargará del trámite de su revisión.

Artículo 24° La autoridad otorgante de una concesión sometida al régimen de


propiedad en condominio, deberá emitir a favor de su titular un nuevo contrato de
concesión para cada concesión filial, el que incluirá un derecho proporcional de uso
sobre los bienes de uso común, y sobre cualquier bien común ajeno a la concesión,
extinguiéndose en tal caso el contrato de concesión anterior.

Si aquellos que recibieron la concesión decidieran cambiar el destino del inmueble;


éstos no pueden hacerlo sin el consentimiento expreso de la administración (pública) o
Autoridad que lo concedió; ni tampoco, impedir o estorbar el uso general de la Zona
Pública o áreas dedicadas al uso público. Todos aquellos nuevos contratos de
concesión, se deben inscribir en los mismos términos y condiciones que el contrato de
concesión que les anteceda con sus excepciones.

Los titulares de concesiones filiales pueden ceder el derecho, transmitir, gravar o


disponer de ellas, previa autorización de la autoridad que concedió la concesión. Cada
concesionario es responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato,
incluyendo el canon que corresponde al área privativa. El canon que corresponde al
área común del condominio o complejo habitacional, agrícola, turístico, etc.; es
considerado como gasto común.

Cancelación del derecho: Cuando la Autoridad otorgante del derecho de concesión


decide iniciar un proceso administrativo para cancelar una concesión, sea por
incumplimientos asociados con el área común del condominio u otros; todos los
condóminos deberán ser parte del respectivo procedimiento de cancelación. Si la
Autoridad decidiera Expropiar los terrenos dados en concesión, ésta deberá cancelarle
al otorgante el valor real previo peritaje de las autoridades respectivas. Al igual; en
caso de la terminación de una concesión filial, la Autoridad asumirá en forma plena los
derechos y obligaciones que corresponden al respectivo condómino. Si todos los
derechos de concesiones filiales revierten en la Autoridad que los ha otorgado, dicha
Autoridad podrá extinguir el régimen de propiedad en condominio.

En cuanto al otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesión filial cancelada o


no prorrogada, deberá otorgarse en los mismos términos y condiciones de los demás
contratos de concesión filial del respectivo condominio, de manera que todas tengan
igual plazo de vencimiento o término.

Irregularidades que se dan en Costa Rica.

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24 Curso de Administración de Condominios

El Registro Nacional evalúa si denuncia penalmente a un abogado notario


Griselio Albán Ugalde García que inscribió en el 2005, a nombre del
comerciante David Delgado Cabezas., un terreno junto al mar que está a la
entrada del Parque Nacional Manuel Antonio, en Quepos, Puntarenas. Esto
ocurrió a pesar de que el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) la había
denegado en el 2000, y de que el terreno es parque nacional desde el 2001. Para
lograr la inscripción de los 1.195 metros cuadrados, Ugalde García citó ante el
Registro un documento del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), pero no el
documento que la ley exige. Los notarios deben hacer constar que cada
concesión en específico tiene aprobación del ICT, pues la ley establece que esa
entidad debe aprobar las concesiones para que estas sean válidas. En su lugar, el
abogado dio fe pública de que en 1970 el ICT hizo una declaratoria general de
playa Espadilla, donde se ubica Manuel Antonio, como zona de turismo. En
marzo, la Contraloría General de la República, órgano fiscalizador del Estado,
ordenó al Registro Nacional iniciar las acciones necesarias para anular la
inscripción del terreno y determinar posibles responsabilidades. La Contraloría
determinó que la inscripción se dio “en clara violación” al ordenamiento
jurídico. Además, indicó que el Registro “debe verificar, por lo menos, el
cumplimiento de los requisitos” y que, en este caso, “hubo una omisión” de esa
labor.

Los terrenos frente al mar se encuentran entre los más cotizados en el mercado
inmobiliario pero, aunque son patrimonio del Estado, este recibe apenas una
parte ínfima del dinero y, en algunos casos, nada. El negocio funciona así: usted
pide a la municipalidad un terreno en concesión, cumple los requisitos
administrativos y, cuando le dan la concesión, “cede” sus derechos a un tercero,
a quien le cobra una suma millonaria. Entonces, usted le pide al municipio
aprobar la cesión, sin tener que informarle cuánto dinero cobró por “vender” sus
derechos y, menos aún, pagarle nada. Por ejemplo, el alcalde de Parrita,
Puntarenas, Gerardo Acuña, estima que la “venta” de derechos sobre una
hectárea de playa en su cantón cuesta entre medio millón y un millón de dólares.
Todo ese dinero va a dar a manos de particulares, sin que la municipalidad
reciba nada. Los gobiernos locales solo tienen potestad legal para cobrar un
pequeño canon anual, que en muchos casos se cobra desactualizado o no se
cobra del todo, según revelan informes de la Contraloría General de la
República. (Fuente: Periódico La Nación del 04 enero 2008).

Otro caso:

La empresa de bienes raíces Punta Dominical utilizó bonos de vivienda para


conseguir que más de 40 familias desocuparan playa Dominicalito y que la
Municipalidad de Osa se comprometiera a darle la playa en concesión. Las
familias vivían ahí ilegalmente y debían desocupar la playa mientras se resolvían
sus solicitudes de concesión. Estas competían con las de Punta Dominical y tres
empresas más de dueños norteamericanos. La zona no se podía dar en concesión

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25 Curso de Administración de Condominios

mientras estuviera ocupada, y desalojar a las familias requería seguir procesos


legales y utilizar la fuerza policial. Los derechos sobre terrenos de la zona
marítimo-terrestre (ZMT) en Osa se traspasan en el mercado inmobiliario por
montos millonarios. Los bonos que recibieron las familias fueron por ¢3,5
millones.

Sitios Web: (Tiene que estar conectado a internet)

 Vea un especial de este reportaje con audio, videos e inforgrafías

N125 TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA. San José, a las nueve
horas treinta minutos del veintitrés de marzo del dos mil uno. V… cabe resaltar que la
propia Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia (CR) ha calificado, con
acierto, el derecho de concesión como un verdadero derecho real de carácter
administrativo. Al respecto, ha dicho: “Es cierto, como lo indica la Procuraduría
General de la República, que la concesión de uso de bienes públicos, si bien regida por
normas del derecho público, no enerva la circunstancia de que, para todo efecto, la
concesión esto es, lo concedido se incorpore al patrimonio del concesionario desde que
le concede un derecho o ventaja sobre el bien demanial y en tal sentido resulta
irreprochable la legitimidad de lo dispuesto en la Ley en cuanto a que la concesión
puede ser dada en garantía de un préstamo obtenido por su titular. Se trata, desde esa
perspectiva y, como lo admite la doctrina que se ha venido desarrollando alrededor de
este tema, del ejercicio legítimo de los derechos que deriva el concesionario de un
verdadero derecho real administrativo que se le ha concedido sobre el bien de dominio
público” (Sala Constitucional, Voto No. 5210 de las dieciséis horas del dos de
setiembre de mil novecientos noventa y siete).

11. - REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y DE CONDOMINIO.

(Solicítelo a: info@betava.com)

Dentro de éste régimen (Sala IV, 2002) especial, encontramos dos aspectos muy
importantes que debe considerar todo propietario, adquiriente, arrendatario, y todo
aquel que ocupe la propiedad en condominio:
Deberes y Derechos.
Es común ver hoy en día en Costa Rica, que los desarrolladores o constructoras
inmobiliarias cuando venden sus propiedades, también ofrecen un reglamento que
ellos mismos redactaron. Todo esto, para cumplir un requisito que solicita el Instituto
de Vivienda y Urbanismo (INVU). Pero tal reglamento, casi siempre no se ajusta al
deseo de los involucrados. Por tal razón, todos los propietarios deben reunirse como
Asamblea y adecuar un nuevo reglamento que reúna las condiciones idóneas de

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26 Curso de Administración de Condominios

convivencia. Para llevar a cabo tal misión, éstos pueden contratar a un notario o asesor
en esta rama inmobiliaria, que los oriente en la toma de acuerdos.
Artículo 33º Ley 7933 “El reglamento de condominio y administración deberá contener,
como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos:
a) Las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y
obligaciones, el período del nombramiento o la contratación y las causas para removerlo.
b) Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes.
c) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la
persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla.
d) El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercerá y, en
general, los derechos y las obligaciones de cada propietario.
e) El régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas.
f) Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al régimen de propiedad en condominio,
las cuales se convertirán en fincas matrices, sin perder por ello su condición original.
g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar
las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del
conjunto”

Será la misma asamblea y reunida en un 100% de votos válidos la que varíe este
reglamento o incorpore otras variantes.
Si hablamos de incumplimientos al reglamento de administración por parte de los
arrendatarios, cesionarios u ocupantes y que infringen el reglamento reiteradamente,
en este caso; cuando el propietario no lo habite, utilice ni ocupe, quienes lo habiten,
utilicen u ocupen responderán de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad
civil solidaria del propietario. (Art. 23)

CAPITULO 4

12.- MISIÓN Y VISIÓN ADMINISTRATIVA.

Misión: La misión es realizar y llevar a cabo todos aquellos actos administrativos que
nos demandan La Ley y su reglamento, así como también el Reglamento de
administración y de Condominio. En algunos casos, hay que apegarse también al
reglamento de construcción cuando el desarrollo habitacional se construye en etapas.

Visión: Desarrollar e implementar una cultura organizacional hacia los residentes y


proponer a corto y mediano plazo, proyectos viables y afines con la conservación de la
naturaleza y el medio ambiente.

La implementación de una acertada administración por competencias, marcará el


ritmo del éxito en el manejo de los recursos y bienes comunes dentro de una
comunidad organizada, como lo son los propietarios de condominios hoy en día. Como

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27 Curso de Administración de Condominios

grupo organizado, éstos deben implementar vía reglamento, reglas de convivencia


sanas y de beneficio a toda la residencia. Proyectos de soporte para eventos futuros,
proyectos a corto y mediano plazo de conservación hacia la propiedad con el fin de
que esta no pierda su valor de mercado y se actualice año con año frente al desarrollo
urbanístico y comercial o zona donde se ubica el condominio. Las estructuras y
edificaciones, vías de acceso, cosas y bienes comunes así como la propiedad común, se
consideran primordiales a tomar en cuenta a la hora de diseñar tales estrategias de
contención.

13. – GESTIÓN ADMINISTRATIVA.

Como bien se menciona en el artículo 29 de La Ley, la administración puede estar a


cargo de una persona física o jurídica. Será nombrado, removido y designado en sus
facultades de acuerdo a lo que dicta el reglamento de administración del condominio.
La asamblea de propietarios le corresponderá asignarle el salario a devengar y el
período de su gestión. Su remoción podrá efectuarse en votación de mayoría simple.

Administración Externa.
Los servicios administrativos pueden ser contratados a una empresa dedicada a esta
rama inmobiliaria (persona jurídica) en aquellos casos cuando, por motivos ajenos o de
interés general del colectivo, o porque no se encuentre dentro de sus propietarios
algún encargado de esta misión importantísima para el buen funcionamiento del
condominio.

Origen y conceptos de la administración.

Su origen se remonta al inicio mismo de la historia de la civilización y de la vida del ser


humano, convirtiéndose en un medio fundamental para el desarrollo de la condición
gregaria y la vida en sociedad.

La teoría general de la administración es una disciplina que orienta el comportamiento


del profesional en administración y del dirigente empresarial, donde lo que se busca
es: enseñar, formar y desarrollar.

Los enfoques conceptuales de la administración varían, según la disciplina del


conocimiento o el interés de la persona que hace el esfuerzo por definirla como:

 Proceso, consiste en planear, organizar, ejecutar y controlar,


 Desempeño, el desempeño para concebir y lograr los resultados deseados, por
medio de esfuerzos humanos,
 Fuerza; es el motor que dirige un negocio y que es responsable de su éxito o
fracaso,

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28 Curso de Administración de Condominios

 Logros; es alcanzar las metas mediante el recurso humano y la tecnología de


hoy en día; es la PLANIFICACIÓN Y EJECUCIÓN.

Aún tratándose de una organización como lo son los “condominios”, éste compromiso
hay que tomarlo con la seriedad del caso. Como pequeña organización donde
interactúan varias personas donde no siempre todos convergen en un mismo
pensamiento organizacional; es necesario que el administrador u oficina administrativa
elabore un presupuesto de operación para cada período donde se van a ejecutar las
obras, inversiones y proyectos que los asambleístas aprobaron con anterioridad.

14. - EL ADMINISTRADOR (FIGURA CIVIL).

El nombramiento de un Administrador lo impone La Ley ante una figura que es


típicamente civil. No por ello podría considerarse una relación laboral, ya que las
obligaciones para responder cabalmente por sus actos no sólo son propias de una
relación de naturaleza laboral, ya que en otras áreas la responsabilidad siempre está
presente. Las figuras que prevé esta Ley, dentro de los condominios, son la de
Administración y La Asamblea de condóminos que se reunirá al menos una vez al año.
La misma Ley en su art. 29 establece que la Administración estará a cargo de un
administrador que podrá ser una persona física o jurídica. Es claro que con ello
desaparece el elemento de la prestación personal del servicio, tratándose de la figura
de la administración del condominio, que debe estar presente en el contrato laboral,
como uno de los elementos que lo caracteriza; de ahí que pueda concluirse que el
Legislador no previó la figura del Administrador como una figura de esta rama del
derecho, sino de la civil o comercial. Además queda claro, que no existe otra figura
jurídica a la cual deba rendirle cuentas el Administrador, pues además de él, sólo existe
la asamblea de condóminos, que por reunirse una vez al año, no podríamos hablar de
una subordinación del Administrador a esta Asamblea, no se da el espacio para que
pueda ejercerse el poder de dirección propio de la parte patronal”.

15. - ADMINISTRACIÓN DE BIENES Y SERVICIOS COMUNES.

*En el curso, la parte contable se desarrolla solo la “introducción a la contabilidad”)

Parte de la misión del administrador es supervisar, vigilar y proteger los intereses del
condominio. Todos aquellos servicios por contratar deben se aprobados por la
asamblea de condóminos, así como aquellos gastos ordinarios y extraordinarios.

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29 Curso de Administración de Condominios

Según el artículo 30 de la Ley, cada administrador (a) deberá someterse a cumplir las
funciones que se le asignen, tales como:

a- Cuidar y vigilar los bienes, cosas y servicios comunes.


b- Atender todo lo relacionado a la operación y actos del condominio.
c- Convocar a asamblea general o extraordinaria.
d- Hacer las mejoras y contratación de servicios que se requieran.
e- Cobrar y recibir las cuotas de mantenimiento.
f- Expedir constancias de pago, estados de cuenta, etc.
g- Pagar impuestos municipales, tasas, cánones, seguros, etc.
h- Proceder con la recuperación judicial de las cuentas incobrables.
i- Rendir un informe de labores.
j- Custodiar los recursos económicos.
k- Ejecutar los acuerdos asamblearios, etc.

Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades


serán obligatorias para todos los propietarios a menos que la Asamblea las modifique
o las revoque. (Artículo 31)

CAPÍTULO 5

16.- CONTROL DE INGRESOS-EGRESOS TRANSPARENCIA Y ÉTICA

La Administración de los recursos económicos comunes del condominio se lleva a cabo


por medio de la implementación de un sistema contable común.

Según reza el artículo 32 bis de la Ley,

“para la administración de los condominios deberá contarse con un libro de


actas de la asamblea, un libro de actas de la junta directiva, en el cual estén los
acuerdos de ese órgano, y un libro de caja, en el que el administrador consignará,
diariamente, tanto los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos
provenientes del pago de propietarios o los originados por cualquier otro concepto”.

De acuerdo con lo anterior, lo único que demanda la Ley al respecto es; llevar un
control del ingreso-gasto común por medio del Libro de Caja del condominio. Esto, por
cuanto la actividad relacionada no tiene un interés comercial (de lucro) sino el de velar
y custodiar los recursos comunes. El administrador puede delegar o contratar este
servicio a algún profesional de la rama contable.

“La contabilidad es una técnica que se usa para producir sistemática y


estructuralmente información cuantitativa expresada en unidades monetarias,
de las transacciones que realiza una entidad económica y de ciertos eventos

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30 Curso de Administración de Condominios

económicos, identificables y cuantificables que la afectan, con objeto de


facilitar a los interesados el tomar decisiones en relación con dicha entidad
económica”. (Fuente: Instituto Mexicano de C.P.C)

Conceptos básicos de contabilidad

A. ACTIVO- Es algo de valor propiedad del condominio.


B. PASIVO- Lo que el condominio debe (obligaciones).
C. CAPITAL o PATRIMONIO- Es la aportación de los propietarios o bienes que
pertenecen al condominio. Otro término para designar la participación de los
propietarios son: Capital Contable y Capital Neto.

Ecuación patrimonial o fórmula patrimonial: Las primeras tres clasificaciones de la


estructura contable son (Activo, Pasivo y Capital). Forman la contabilidad básica o la
ecuación contable básica. La ecuación se puede representar así:

ACTIVO=PASIVO+CAPITAL

De la anterior ecuación básica o ecuación del balance, se puede deducir:

1- Ecuación o Fórmula Patrimonial: ACTIVO – PASIVO = CAPITAL


2- Ecuación del Pasivo: ACTIVO – CAPITAL = PASIVO

Sistema de partida simple. Es un sistema simplificado, es un tipo de contabilidad que


se lleva prácticamente sin libros. Los hechos que ocurren diariamente en el
condominio se anotan en formularios o libros creados para tal fin. Este método busca
lo sencillo de los registros y se basa fundamentalmente en el registro de los ingresos
comunes y de los gastos comunes del condominio.

Sistema de partida doble. Consiste en registrar por medio de débitos y créditos los
cambios que producen las operaciones que realiza el condominio en su activo, pasivo o
capital, de tal forma que siempre y en todo momento se mantenga la igualdad de:

ACTIVO=PASIVO+CAPITAL

Se le llama así porque las cantidades se anotan dos veces; una como débito y otra
como crédito; para la elaboración de los registros se aplica la que llamamos la regla del
cargo y abono. En el uso de este sistema se debe cumplir con determinadas normas
que son:

a. Cada operación afecta por lo menos dos cuentas.


b. El total de los cargos debe ser igual al total de la suma de los abonos.

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31 Curso de Administración de Condominios

Ejemplo No. 1
El Condominio

LIBRO DE CAJA NO. 01

Fecha Descripción Debe Haber Saldo


Depósitos por cuota
15/01/2009 mantenimiento 1,000,000,00 1,000,000,00

El ejemplo anterior nos muestra la cuenta de “Caja” que puede llamarse también
“Bancos”, donde registramos todos los ingresos recibidos. La cuenta consta de 3
elementos:

a. Un título, que consiste en el nombre del correspondiente (Activo, Pasivo o


Capital).
b. Un lado izquierdo que se denomina DEBITO o DEBE.
c. Un lado derecho que se denomina CREDITO o HABER.

Cuentas de Activo: Los saldos de las cuentas de activos se colocan en el DEBE o


DÉBITO. Por lo tanto, las cuentas de activo aumentan el DEBE y disminuyen el HABER,
o sea, los débitos aumentan los activos y los créditos los disminuyen.

Forma de T:

ACTIVO

DEBE HABER
AUMENTOS DISMINUCIÓN

(+) (-)

En el libro auxiliar de “Cuenta condóminos”, se puede registrar el pago


correspondiente a ese propietario en particular de la siguiente manera:

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32 Curso de Administración de Condominios

NOMBRE: Julián Barbosa CASA: 01


CEDULA: 1 453 695

MES REC CUOTA MULTA RECARGO TOTAL ABONO SALDO


ANTERIOR 1819 ¢0,00 ¢0,00 ¢25.000,00 ¢25.000,00 -¢25.000,00 ¢0,00
ENERO 1859 ¢0,00 ¢0,00 ¢25.000,00 ¢25.000,00 ¢0,00 ¢25.000,00
FEBRERO ¢0,00 ¢0,00 ¢0,00 ¢0,00 ¢0,00 ¢0,00

El movimiento de caja anterior significa que en ese condominio, cuentan con 40


propietarios donde cada uno debe cancelar C 25.000.00 colones por concepto de cuota
de mantenimiento. También, se contempla: multas y recargos para aquellos que
cancelen después de la fecha de vencimiento (según reglamento).
Saldo de la cuenta.

Es la diferencia entre las columnas del DEBE y del HABER. Para obtener el saldo de la
cuenta se suman las columnas del DEBE y del HABER y restando la suma total de los
cargos. De la suma total de los abonos, la columna con el importe más alto determina
si el saldo es un debe (deudor) o un haber (acreedor).

Definición y función de “Asiento”.

El asiento contable es un procedimiento por el cual se registra una operación


comercial debidamente respaldada por un elemento de juicio. Este registro o
anotación inicial debe hacerse en el LIBRO DIARIO.

Funciones principales:

1- Función histórica (fecha).


2- Función analítica (cuentas y partidas de DEBE y HABER).
3- Función de registro (detalle, explicación y concepto).

Partes del “Asiento”.


1- La fecha: indica el día en que se realiza la operación.
2- Cuentas a cargar e importe: la cuenta o cuentas deudoras deben escribirse al
lado izquierdo superior y el importe se anota en la columna de DEBE de la
cuenta.
3- Cuentas a abonar e importe: la cuenta o cuentas acreedoras se escriben
dejando una pequeña sangría y el importe se anota en la columna del HABER
de la cuenta.
4- Detalle, explicación, descripción o concepto: es una anotación, se acompaña de
los documentos que de ella se originan, debe ser breve y específica.

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33 Curso de Administración de Condominios

5- Folios del mayor: número que corresponde al folio que ocupa cada cuenta en el
Libro Mayor y sólo se escriben después de haber sido trasladada la cuenta a
dicho libro.

Clasificación de los “Asientos”.

a. Simple: cuando el asiento de diario está compuesto por un débito y un crédito.


b. Compuesto: son aquellos en que encontramos más de un débito o crédito o
ambos a la vez.

Ejemplo:

PÁGINA
LIBRO DIARIO NO.1

21/01/2009 Mobiliario y Equipo Oficina 12 20,000,00

Caja 1 10,000,00
Ctas. p/pagar 30 10,000,00

Compra de escritorio para la


oficina de administración. 50%
pago contado y 50% a crédito.

Registro en el libro Mayor:


PÁGINA
LIBRO MAYOR NO.1
CAJA DEBE HABER SALDO

Compra de
21/01/2009 escritorio.
1 10,000,00 (10,000,00)

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34 Curso de Administración de Condominios

LIBRO MAYOR PÁGINA NO.30


CUENTAS POR PAGAR DEBE HABER SALDO

21/01/2009
Compra de escritorio
para administración, 50%
contado y 50% a crédito 1 10,000,00 (10,000,00)

LIBRO MAYOR PÁGINA NO.12


MOBILIARIO Y EQUIPO OFICINA DEBE HABER SALDO

21/01/2009
Compra de escritorio
para administración 1 20,000,00 20,000,00

Movimiento número uno: se registra el egreso en la columna de Debe del libro Caja.
Movimiento número dos: se registra la obligación en Cuentas por Pagar.
Movimiento número tres: se registra la compra en el libro Mobiliario y Equipo Of.

CAPITULO 6

Plan de contingencia
Extinción del condominio

17.- PLANES DE CONTINGENCIAS.

Protocolo de Emergencias Circunstanciales

Cada condominio requiere desarrollar un protocolo para las diferentes emergencias


que pudieran presentarse dentro de la comunidad. Es deseable que se formen grupos
de trabajo y apoyo, donde se adquiera capacitación y formación en la temática. Si bien
las emergencias no son habituales, cuando se presentan suelen tomar sin preparación

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35 Curso de Administración de Condominios

a los protagonistas. Esta situación agrava las crisis y altera o complejiza la vida de los
condóminos.

El Plan de Emergencias debe de ser de carácter preventivo y no impositivo (la Ley en


CR no obliga) y desarrollado por la Administración o Junta Directiva del Condominio.
Este Plan, nos ayuda ha identificar los riesgos a los cuales el condominio está
expuesto, ya sea en sus estructuras o puntos vulnerables de invasión; el nivel de
respuesta por parte de la comunidad frente a eventos imprevistos de la naturaleza
como por ejemplo: terremotos, huracanes, tornados, desbordamientos de ríos, etc.

Se estructura un Protocolo Interno para Emergencias, el cual se activa cuando


sobreviene el percance y según la emergencia. Es por medio de este protocolo que la
comunidad o grupos organizados se guían para enfrentar la emergencia, con el
propósito único de atenuar los daños que la propia emergencia pueda ocasionar. Un
condominio organizado, sigue un patrón diseñado para tal fin, no deja margen a
improvisaciones que puedan ocasionar más daño que el provocado por la misma
emergencia. Lo que se busca es mitigar el daño y el dolor.

Según la cantidad de filiales, así se desarrolla el Plan de Emergencias. Esto por cuanto,
no muchos condominios tienen presupuestado una partida económica para este rubro.
Como no se califica como un gasto ordinario o común, sino de un gasto extraordinario
por inversión como lo pueden ser los seguros de incendios, de riesgos del trabajo y de
la salud u otros; esta partida debe ser aprobada por la Asamblea de propietarios
cuando se presenta el Presupuesto de operación del período. En esta partida, se debe
especificar si incluye capacitaciones y cuántas; período o duración del mismo y
actualizaciones entre otros.

¿Cómo y cuándo debe de darse una alerta de emergencia?

En primer lugar, se deben clasificar las emergencias y el grado de riesgo. Pueden ser
por color: Amarilla, Roja y Verde.

Preventiva (se alertan todas las unidades de apoyo).

Emergencia Inminente (están activos todos los grupos de apoyo).

Estado normal.

La emergencia la trasmite o declara la Administración o Junta Directiva del Condominio


por medio de los diferentes grupos de apoyo. En el Condominio se pueden instalar

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36 Curso de Administración de Condominios

sirenas de alerta, campanas o algún tipo de alarma sónica. También, por medio de la
página web del condominio se debe informar del evento dejando un espacio donde la
comunidad pueda interactuar entre sí y donde sus miembros puedan tener acceso
desde cualquier lugar e informarse de la situación que se está suscitando si es que
algún propietario no está en sitio. Cada uno de los grupos debe estar preparado para
guiar a toda la comunidad en las diferentes tareas que se deben realizar según la
emergencia o evento que se esté dando. Es importante que cada residente tenga
interiorizado que el vivir bajo este régimen especial, es vivir bajo normas y orden.

Por ejemplo; el Protocolo de Emergencia junto con los planos (de sitio, eléctricos y
otros) del condominio deben de ser entregados (recomendamos) al Cuerpo de
Bomberos cuando surge una emergencia o alerta de incendio, para que éstos ubiquen
los hidrantes o tomas de agua y así ganar tiempo importantísimo en la lucha contra el
incendio.

Emergencias circunstanciales de primer orden. Estas se caracterizan por ser


emergencias en las estructuras del edificio. La administración puede organizar la
conformación de comisiones o unidades de apoyo en este particular. Se pueden hacer
contrataciones para capacitar a estos grupos sean en materia de primeros auxilios de
la salud (paramédicos), estructurales (terremotos, huracanes, incendios); o de segundo
orden (psicológicos). También, establecer alianzas con el cuerpo de Bomberos, Cruz
Roja, Policía, Comisión de emergencias a nivel nacional entre otros.

Pequeñas emergencias estructurales. Cada condominio debe implementar o


desarrollar alianzas estratégicas de soporte y asistencia empresarial para aquellos
eventos imprevistos, llámese: reparaciones, fugas de agua, de gas, mantenimiento en
general, equipo contra incendio, seguridad, seguros inmobiliarios, servicio legal,
consultorías, etc.

Invasión. Uno de los problemas que afronta la sociedad civil hoy en día es la
inseguridad ciudadana. De ahí que el condominio como comunidad organizada ante el
estado debe contratar para resguardo de sus instalaciones, bienes y población
residente; los servicios de vigilancia y seguridad privada. La inversión en este campo
puede ascender al 60% de los ingresos totales, ya que se deben instalar equipos de
vigilancia (alarmas, cámaras de circuito cerrado, electrificación, alambre navaja, etc.)
así como la contratación de oficiales de seguridad. Parte de la función del
administrador es revisar los planes de contingencia en materia de invasión que debe
presentar la empresa contratada o lo que indica el Protocolo Interno de Emergencias.
Por ejemplo, ellos deben aportar conjuntamente con los permisos de operación; un
planeamiento para aquellos casos cuando ocurre una invasión hacia lo interno del

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37 Curso de Administración de Condominios

condominio, que tengan equipo de comunicación y unidad (es) de apoyo para estos
eventos como la Policía Local. Que el condominio (cliente) cuente con el respaldo de
una póliza de responsabilidad civil, así como de una pronta respuesta por parte de la
empresa de seguridad.

Aseguramiento de sus instalaciones. Las edificaciones comunes deberán estar


permanentemente aseguradas contra incendio y terremoto por la suma que establezca
la Asamblea de Propietarios, siendo de competencia del Administrador proceder al
aseguramiento si no lo hubiera y con cargo al gasto común. El administrador podrá
además contratar otros seguros que sean necesarios para la adecuada cobertura y
protección de los bienes y personal que labore para el Condominio.

Lucha y prevención contra incendios. Cuando hablamos de condominios verticales, se


deben considerar todas las variantes posibles que se puedan dar en estos edificios. Por
ejemplo: si hablamos de incendios, este tipo de edificaciones deben cumplir normas
específicas. Hay que considerar que el fuego se expande más rápido en un condominio
vertical que uno horizontal, por eso; los materiales juegan un papel importantísimo.
Estos deben tener la máxima resistencia al fuego directo (1 hora), tanto las externas
como las paredes que dividen una filial de la otra. Las losas entre los pisos deben tener
un grosor de 12cm. y sus materiales deben resistir dos horas el calor del incendio. Los
12cm. de concreto son los que hacen una resistencia de dos horas al fuego. Se pueden
hacer entre pisos de acero con espesor menor, pero se tendrían que revestir y reforzar
con pinturas especiales. Los conductos mecánicos (tuberías de agua potable, aire
acondicionado, etc.) y los eléctricos (cableado telefónico y eléctrico) deben estar
compartimentados para que no actúen como conductores. Es requisito hoy en día, que
en todo desarrollo habitacional, tanto vertical como horizontal, se instalen en un
punto estratégico uno o varios hidrantes según la extensión de la Finca.

¿Que hacer en caso de incendio?

Lo primero es llamar al 911 Después,

1- Salir del edificio en forma ordenada y con la cabeza baja.


2- Utilizar las vías de emergencia que se indican en el edificio.
3- Cuando el fuego es pequeño, utilizar los extintores.
4- Ayudar a las personas con discapacidad o mayores de edad.
5- Mantener la calma Prevención.

Se deben instalar (condominios horizontales) por cada 5 casas, un extintor. En


condominios verticales; la instalación de sistemas contra incendios en cada piso es

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38 Curso de Administración de Condominios

relevante en un edificio de mas de 2.500m2, e instalar en cada piso un extintor,


detectores de humo en cada habitación y que éstos estén centralizados y
monitoreados.

También, cuando falta la electricidad se debe instalar lámparas de iluminación de


emergencia en los pasillos y escaleras. Siempre hablando de estos edificios, el acceso
vehicular tiene que tener un ancho de por lo menos 7mts. X 5mts. de alto, todo esto;
para facilitar el ingreso de las máquinas extintores de incendio.

La entrada al edificio debe tener un radio de giro de al menos 13mts. para estos
mismos camiones extintores. Conclusión. Al diseñarse estas torres de condominios, al
constructor se le deben exigir esta calidad de materiales a la hora de construir el
edificio; pero sobre todo, los mismos residentes deben estar preparados para
cualquier emergencia que se presente. Se entiende que, una de las principales causas
de incendio es el descuido por parte de sus residentes a la hora de manipular o instalar
equipos electrónicos que consumen mucha electricidad.

Plan de contingencia económica. Parte de la labor administrativa es, prevenir gastos


imprevistos por medio de la creación de un fondo económico de contingencias. Éstos
pueden ser utilizados para cubrir eventos de carácter estructural, de la salud, de
proyectos futuros o para que la operación del condominio no ser vea interrumpida por
el impago de los condóminos.

Una sana administración de recursos económicos es aquella donde las cuentas por
cobrar "condóminos" relacionadas al aporte por gastos comunes, no presentan un
índice mayor al 10% de los ingresos. Casi siempre hay atrasos por parte de algunos
condóminos con las obligaciones que éste debe cumplir con el condominio.
Previniendo estos acontecimientos, el administrador debe desarrollar estrategias para
recaudar todos los ingresos posibles. Como por ejemplo: habilitar varias cuentas con el
sistema bancario, que los condóminos tengan la oportunidad de pagar vía
transferencia electrónica, depósito bancario, tarjeta de crédito; o simplemente, hacer
el cobro directo a cada propietario en su residencia.

También, vía reglamento; cargar intereses moratorios para aquellas cuentas mayores a
tres meses o implementar un régimen de multas. Con estos ingresos no
presupuestados, se alimenta el fondo común de emergencias y éstos a la vez, pueden
invertirse en obras de mantenimiento, títulos valores u otros. Por otro lado, en la
constitución del condominio, se debe incluir en el reglamento de condominio; que de
los aportes que cada propietario debe contribuir con la manutención y sostenimiento

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39 Curso de Administración de Condominios

del condominio, que un porcentaje (%) de esos ingresos sea destinado al Fondo
Económico de Contingencia. Si en el reglamento hay omisión del asunto, la Asamblea
de Propietarios deberá reunirse y en voto del 100% (todos los propietarios) se
establecerá la suma y si él tendrá un monto máximo. En caso de tenerlo, la misma
asamblea fijará el monto respectivo como también, el procedimiento y las reglas de
aplicación de esos fondos. Otra manera de asignar esta contribución es de acuerdo al
porcentaje (%) de participación que cada filial o propietario tiene en el valor total del
condominio.

Redes de Apoyo.

Establecer grupos o redes de apoyo para emergencias de tipo emocional, económicos


o de la salud; son importantes en esta comunidad organizada. Hay situaciones o crisis
personales que se manejan mejor en pequeños círculos integrados por vecinos más
cercanos. Estos mismos grupos, pueden establecer para sí mismo fondos económicos
privados para afrontar eventos imprevistos entre ellos; como también, casi siempre
dentro de la comunidad conviven un cierto número de profesionales que pueden
aportar sus conocimientos de una forma gratuita o de bajo costo.

Por otro lado, la misma administración puede contratar asesorías y capacitaciones


para aquellos condóminos que deseen conformar un grupo de primeros auxilios
estructurales o prevención contra incendios, terremotos, huracanes, etc.

18.- EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO (PARTE FINAL).

Por voluntad de los propietarios

La extinción del condominio puede darse por varias razones; una de ella es que la
totalidad de los condóminos decidan renunciar a este régimen siempre y cuando
cumplan con las exigencias de Ley.

Esta forma de reversión del régimen de propiedad en condominio a propiedad


ordinaria, tiene que ser por acuerdo de Asamblea con el aval del 100% de los
propietarios. (Ver numerales 67 a 75 del Reglamento a la Ley 7933, Decreto Ejecutivo
No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR

Por destrucción o desastre natural

Si este fuera el caso, sea la destrucción total o parcial de algunas filiales, la


copropiedad y titularidad de las mismas no desaparece, ya que existen derechos y
obligaciones y éstos siguen recayendo sobre la ruina o lo que quedó en pie. El deber de

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40 Curso de Administración de Condominios

conservación es, que los condóminos están obligados a definir vía asamblea, la
reconstrucción conforme a la Ley o reglamento respectivo. Cuando se decide la
reconstrucción, los condóminos deben aportar en caso de que los seguros
inmobiliarios no cubran la totalidad, el importe respectivo conforme al porcentaje (%)
de participación que consta en el Acta Constitutiva del Condominio.

Aquellos que se nieguen a hacerlo, creará a favor de los demás condóminos, un


derecho de adquisición preferente por el plazo de 15 días para la compra mediante
valoración pericial.

Según artículo 75 del Decreto Ejecutivo No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR, que es el


Reglamento a la Ley 7933, establece que cuando el condominio se destruya total o
parcialmente y no exista voluntad de los propietarios para su reconstrucción, la
asamblea de condóminos deberá proceder conforme a la Ley Art. 36, el Reglamento a
La Ley 7933 y el resto del ordenamiento jurídico.

19.- CONCORDANCIAS (EXTINCIÓN)

Artículo 67º (según Reglamento a la Ley) En el caso de los condominios horizontales, ya sea
por acuerdo unánime de condóminos, orden judicial o cualquier otro mecanismo legal, la
desafectación del régimen de condominio deberá especificar claramente la nueva distribución y
propiedad de la totalidad del inmueble, con fundamento en los planos individuales de las
nuevas fincas, así como en el plano general confeccionado al efecto.

Artículo 36.- (Ley 7933) El régimen establecido en esta ley podrá extinguirse por acuerdo de
los condóminos reunidos en Asamblea General, mediante votación unánime de los propietarios,
siempre y cuando esto no se oponga a otras legislaciones relacionadas con la materia, sobre
todo en lo referente a los posibles lotes o unidades resultantes. La extinción surtirá efecto a
partir de la inscripción en el Registro Público. En tal caso los asientos de la finca matriz y de las
filiales se cancelarán en la Sección de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se
inscribirán en la Sección General de Propiedad. Quedarán a salvo los derechos adquiridos por
terceros.

Artículo 37.- Si se destruye total o parcialmente el condominio y la mayoría de los propietarios


decide reconstruirlo, el monto del seguro se destinará a este fin, y si es insuficiente, todos los
propietarios deberán contribuir en la proporción fijada según la escritura constitutiva. Quienes
se nieguen crearán, a favor de los otros propietarios, el derecho de comprarles su propiedad a
justa tasación de peritos, en un plazo máximo de quinde días hábiles. Vencido este plazo el
propietario queda en libertad de ofrecer a terceros la venta de su filial.

*******************************FIN DEL CURSO****************************************

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