4.densité & Formes Urbaines

�� &
DENSITÉ
��
FORMES URBAINES
Juillet 2009
ONT RÉALISÉ
CETTE ÉTUDE
F. Roustan
D. Marielle
C. Trinquier
P. Volpe
A. Bonnans
M. Carmona
L
es Français plébiscitent (87 %) la maison individuelle avec jardin et garage qui
incarne le rêve d’une vie bien à soi, la satisfaction d’un désir de tranquillité, le
moyen ostentatoire d’affirmer un certain statut social. Ce mode privilégié de
logement atteint aujourd’hui ses limites : étalement urbain, artificialisation des terres,
altération des paysages, consommation excessive de foncier, coût des transports, dif-
ficulté à répondre aux demandes d’équipements…
La loi SRU de décembre 2000 avait déjà posé les jalons du renouveau urbain et voilà
que les lois Grenelle 1 et surtout 2 enfoncent le clou en exprimant un niveau d’exigen-
ces beaucoup plus fort.
Fin 2005, l’agAM s’était saisie de cette réflexion en publiant

l’ouvrage «DENSITÉ et FORMES URBAINES » et en organisant en
parallèle une exposition qui a obtenu un grand succès.
Compte tenu de la prise de conscience grandissante vis à vis de

ces questions, de l’imminence de nouveaux textes et des nom-
breuses démarches locales en cours en matière de planification,
il nous a paru indispensable d’aborder à nouveau le sujet à tra-
vers la publication du présent document.
Nous avons pris le parti de traiter dans ce document l’enveloppe du bâtiment et sa

relation à l’espace public et à son environnement. La question de l’habitat dense et
des formes urbaines ne se limite pas à ces exemples et nous savons que l’adhésion
à de nouvelles réponses est conditionnée par la prise en compte de bien d’autres
paramètres et considérations qui participent à ce «vivre ensemble» dont la réponse
architecturale n’est qu’un aspect.
L’offre commerciale, la qualité de la desserte en transports, la proximité des équipe-

ments, l’organisation urbaine à l’échelle de l’îlot ou du quartier, parfois les réponses
en terme de sécurité... sont parties prenantes et, la plupart du temps, ce sont ces élé-
ments qui façonnent la «densité perçue», souvent bien éloignée de la densité réelle.
De même, il est pour nous évident que les réponses à apporter doivent être contex-
tualisées. Ce qui vaut dans un territoire urbain constitué, ne vaut pas dans un espace
périphérique peu dense.
Le thème des espaces et des locaux d’activités faisant l’objet d’une prochaine publi-
cation, ce document est uniquement centré sur le logement et l’évolution des formes
urbaines.
Christian BRUNNER
Directeur Général de l’agAM
3
SOMMAIRE
LE FONCIER, UN ENJEU MAJEUR COMMENT DENSIFIER ET ÊTRE CHEZ SOI EN VILLE ?............................45
POUR LA VILLE DE DEMAIN ....................................................................................7 L’îlot M5 ....................................................................................................................................48
Les Villas Marines ...............................................................................................................49
COMPARAISON DES DENSITÉS BÂTIES La résidence Horizon Schuman ..............................................................................50
PAR TYPOLOGIE D’HABITAT ................................................................................12 La Résidence Philibert Lalande ..............................................................................51
L’opération Tour Sainte ..................................................................................................52
DENSIFIER ? OUI MAIS PAS SEULEMENT !........................................................14 Les Casas-pátio ..................................................................................................................53
Les Terrasses de Montredon .....................................................................................54
COMMENT DENSIFIER ET AÉRER LA VILLE ?...............................................17 Château-Le Lez ..................................................................................................................55
La ZAC des Défensions .................................................................................................19 Les Villas Vanille .................................................................................................................56
La ZAC du Mont d’Arène ............................................................................................20 Le Square Claude Bernard ..........................................................................................57
Le Village du Haut Bois (îlot 11) ..............................................................................21 Le Méliès ................................................................................................................................58
Le Carré Saint-Giniez .......................................................................................................22 La ZAC du Plateau ............................................................................................................59
L’îlot M1 ....................................................................................................................................23 Étre chez soi, d’autres exemples .............................................................................61
Hollainhof ...............................................................................................................................24
Le Bois habité.......................................................................................................................25 COMMENT DENSIFIER ET ÉCO-CONSTRUIRE ?.........................................63
Les Maisons Iroko ..............................................................................................................26 BedZED (Beddington Zero Energy Development) ............................... 65
Les Terrasses de Saint-Maurice ...............................................................................27 Bo01 Ecological City of Tomorrow ........................................................................66
Aérer la ville, d’autres exemples ..............................................................................29 Le Séquoia..............................................................................................................................67
Le Carré d’or ..........................................................................................................................68
COMMENT DENSIFIER ET S’ADAPTER AU CONTEXTE ? .................31 Hammerby Sjöstad BoStad 02 ................................................................................69
La Villa Anaïs ........................................................................................................................32 Quartier Vauban .................................................................................................................70
Le Rivoli ...................................................................................................................................33 Vesterbro .................................................................................................................................71
L’îlot Nédélec ........................................................................................................................34 Éco-construire, d’autres exemples ........................................................................73
Le 265 Prado ........................................................................................................................35
La ZAC des Vignes ...........................................................................................................36 CRÉDITS PHOTOGRAPHIQUES .....................................................................................77
L’îlot Arc de Triomphe.....................................................................................................37 BIBLIOGRAPHIE........................................................................................................................78
Les Terrasses des Arènes ..............................................................................................38
Les Jardins de la Chartreuse ......................................................................................39
Le 64 rue Dupaty ..............................................................................................................40
La Cité Manifeste ...............................................................................................................41
S’adapter au contexte, d’autres exemples .......................................................43
5
LE FONCIER, UN ENJEU MAJEUR
POUR LA VILLE DE DEMAIN
Les démarches de planification urbaine en cours aujourd’hui se développent plutôt
dans une orientation de limitation de la consommation d’espaces alors que, globale-
ment, nos villes se sont largement étendues (voire étalées !) au cours des dernières
décennies. Ce mouvement, clairement affiché par le législateur avec la loi Solidarité
et Renouvellement Urbains (SRU, 2000) qui fonde les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU)
et les Schémas de Cohérence Territoriaux (SCoT), devrait être conforté avec l’adoption
prochaine des lois issues du « Grenelle de l’Environnement ».
L’élaboration d’un nouveau projet de ville pour Marseille

et l’enjeu du foncier
La question du foncier est au cœur des préoccupations collectives en matière de pro-
jet urbain. Le foncier peut ainsi en être considéré comme un «carburant» : il n’est pas
une garantie de projet en termes de qualité (en particulier) mais en est un élément
indispensable. Il peut en être, à l’inverse, un facteur limitant le développement urbain
se nourrissant de foncier. Selon les conditions de sa disponibilité, de sa mobilisation
et de son recyclage, diverses densités, formes ou qualités urbaines peuvent y être
associées.
La Ville de Marseille et la Communauté urbaine se sont engagées début 2009 dans la

révision générale du principal document d’urbanisme de la ville-centre et dans l’éla-
boration d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Dès lors, le potentiel foncier mobilisable
sur la ville (que ce soit à partir de terrains «vierges» ou en attente de mutation) sera un
des éléments déterminants des ambitions de développement urbain que pourra se
donner la collectivité. La situation de Marseille sur cette question mérite donc d’être
analysée.
Nous nous limiterons ici à la présentation de quelques faits et chiffres, pour en situer
les enjeux.
Marseille s’étend sur 24 000 ha dont 10 000 ha environ sont couverts par des espaces
naturels et 14 000 ha constituent la partie considérée comme urbanisable. Les seuls
espaces du domaine public (rues, places, domaine public maritime…) correspondent
à 1 350 ha de ce dernier ensemble (10%) et les espaces disponibles encore urbani-
sables ne représentent plus que quelques centaines d’hectares, sur les 1400 ha
qui correspondent aux espaces d’urbanisation future du POS actuel.
C’est une ville aux formes urbaines hétéroclites qui présente, dans son ensemble, une
densité moyenne, voire faible, par rapport à des métropoles comparables, en France
ou en Europe.
7
VILLES SUPERFICIE (HA) NB HAB. (2006) DENSITÉ
PARIS 10 540 2 201 578 208,88
BARCELONE 10 100 1 605 602 158,97
LYON 4 787 480 778 100,43
LILLE 3 018 232 432 77,02
MILAN 18 200 1 303 437 71,62
TURIN 13 000 900 569 69,27
MARSEILLE, PARTIE URBANISÉE 14 000 847 084 60,50
MADRID 60 700 3 233 054 53,26
LONDRES 157 900 7 684 700 48,67
BRUXELLES 3 260 144 790 44,41
LIVERPOOL 11 200 436 100 38,94
BERLIN 89 100 3 416 255 38,34
TOULOUSE 11 830 444 392 37,56
STRASBOURG 7 826 276 867 35,38
MARSEILLE 24 062 847 084 35,20
AMSTERDAM 21 940 741 329 33,79
HAMBOURG 75 500 1 754 317 23,24
Données à l’échelle de la commune sources : agAM, 2009
Marseille a retrouvé depuis quelques années une dynamique de développement et

une attractivité certaines qui se traduisent «mécaniquement» par une consomma-
tion de foncier de plusieurs dizaines d’hectares par an. Prenons la question du loge-
ment par exemple : il est nécessaire de construire environ 3 000 logements par an à
Marseille, simplement pour maintenir la population («point mort»).
Après quelques décennies d’un développement urbain qui passait, notamment, par
l’extension en direction des massifs et qui avait progressivement rattrapé les hameaux
et les bastides qui y étaient implantés de plus longue date, on constate une évolution
vers des modes de développement plus économes en foncier et surtout moins con-
sommateurs d’espaces vierges. La maison individuelle continue à se développer mais
elle ne correspond plus qu’à une part limitée de la production nouvelle de logement
par exemple. À titre d’illustration, en 1996, près d’un logement sur cinq réalisés était
un logement individuel ; dix ans plus tard, cette proportion tombait à un logement
sur dix sur la période d’application du POS actuel et même à un sur vingt pour la
dernière année 2008 ! Utilisation des dents creuses, densification de parcelles en tissu
constitué, renouvellement urbain ponctuel dans le cadre d’opérations d’ensemble,
opérations périphériques de petits collectifs… se sont ainsi multipliés ces dernières
8
années sur Marseille pour donner corps à la nouvelle croissance urbaine constatée.
Pour continuer à se développer, Marseille est en train de passer d’une logique d’ex-
pansion urbaine à une logique de renouvellement urbain.
L’évaluation des capacités foncières d’un territoire amène à agréger des éléments de
multiples natures : parcelles vierges ouvertes à l’urbanisation, projets d’extension et
de renouvellement urbain à l’étude pouvant être réalisés à court/moyen terme, poten-
tiel de démolition/reconstruction sur des unités immobilières obsolètes, estimation
des capacités résiduelles de construction en l’état des documents d’urbanisme…
Ces données - comme les projets concernés - ne sont pas figées. Le document d’urba-
nisme, qui doit être le reflet d’un projet urbain cohérent, est également déterminant à
cet égard selon les axes prioritaires de développement qui seront retenus et les choix
qui seront opérés par la collectivité. Pour mobiliser ces capacités foncières, plusieurs
types de leviers peuvent être actionnés. Il peut s’agir notamment de l’ouverture de
nouvelles zones à l’urbanisation, de la définition de droits à construire supérieurs,
en vue de susciter une évolution voire un renouvellement des formes et des tissus
urbains concernés, ou encore de la détermination de formes urbaines de façon plus
ou moins élaborée (par les règles de COS, de gabarit, de hauteur, par les emplace-
ments réservés pour des voiries ou des équipements…).
La réflexion sur les formes urbaines

au cœur du projet de ville
Naturellement, l’essentiel est que ce souci «d’économie» du foncier puisse trouver ses
déclinaisons sur le terrain, par le moyen des projets d’urbanisme portés par les élus et
les techniciens. Ceux-ci doivent également être compris et partagés par la population
sans laquelle ces positions de principe ne tiendraient pas longtemps.
Pourquoi renoncer ainsi à l’expansion urbaine ? L’ensemble de la communauté prend

progressivement conscience des dégâts causés par l’étalement urbain et des crises
toujours plus aiguës auxquelles il contribue. Or la satisfaction de nos attentes (en tant
que citoyen, en tant que résidant, en tant que travailleur, en tant que consommateur)
nécessite toujours davantage de foncier. L’accroissement de la population, l’améliora-
tion attendue du confort (desserrement, logement avec «extérieur», décohabitation,
individualisation…) et des «aménités urbaines» dont nous voulons disposer entraî-
nent une consommation de foncier pour la construction de logements, de locaux
d’activité, mais aussi pour la réalisation des équipements publics ou des espaces verts
de proximité.
9
+ de constructions, - d’espaces urbanisés = équation impossible ?
Le projet de ville et la démarche de planification urbaine doivent prendre en compte

ces attentes en apparence antagonistes. Différents types d’aménagement peuvent
permettre d’y répondre en partie et limitent de facto le recours à l’urbanisation d’es-
paces agricoles ou naturels. L’intervention sur les «dents creuses» des tissus urbains
constitués, le renouvellement urbain d’îlots résidentiels ou d’activités dégradés et fai-
blement occupés, l’évolution des bâtiments eux-mêmes par l’augmentation de leurs
surfaces construites ou encore la plus grande densité des formes bâties sur les exten-
sions urbaines maintenues… constituent déjà des expériences menées au quotidien
au cœur des villes. Elles ont toutes le même corollaire : plus de constructions, moins
d’espaces nouveaux à conquérir, reconstruire la ville sur la ville... Invariablement, tout
ceci conduit à de plus fortes densités.
Densité, le mot qui fâche est lâché... Pourtant, c’est bel et

bien autour de ces questions que tourneront de plus en
plus les réflexions sur la «fabrique» de la ville, tout parti-
culièrement quand il s’agit de la dessiner finement, à l’oc-
casion de l’élaboration d’un PLU par exemple. L’ouvrage
«Densité et formes urbaines dans l’agglomération mar-
seillaise» (agAM, Éditions Imbernon, 2005) essayait déjà
de montrer, à partir d’exemples locaux, que la seule
notion de densité (si tant est que l’on s’accorde sur une
définition commune) était bien insuffisante pour carac-
tériser une situation urbaine, pour décrire ses qualités ou
ses défauts, et que tout exercice de quantification dans
cet objectif paraissait voué à l’échec. La situation géogra-
phique, la mixité fonctionnelle, la place du végétal et des
espaces ouverts, le peuplement, l’entretien... sont autant
de notions évidemment irréductibles dans celle de den-
sité et pourtant déterminantes dans l’appréciation d’un
lieu et d’une urbanité.
10
C’est pourquoi la réflexion sur les formes urbaines est indissociable de l’élaboration
d’un projet de ville. L’exercice pédagogique complémentaire auquel nous nous
livrons aujourd’hui tend donc à détailler quelques formes récentes d’aménagement
à Marseille, en France et en Europe, aménagements communs ou exceptionnels, tous
singuliers et révélateurs de nos pratiques actuelles, nécessairement contradictoires.
Il pose des questions sur les formes que nous voudrons donner demain à notre quo-
tidien, sur le rapport à l’extérieur et à l’espace public, sur la notion d’intimité et le rap-
port à l’autre..., toutes interrogations essentielles qu’il convient d’examiner et dont il
faut débattre lorsque l’on détermine les capacités d’évolution d’un tissu urbain.
Cet exercice nous donne également à voir les tendances récentes dans l’urbanisa-
tion de l’agglomération, les formes urbaines plus compactes qui peuvent être par-
fois réalisées pour répondre à un même «cahier des charges» et aux mêmes besoins
exprimés.
Jérôme Masclaux
11
COMPARAISON DES DENSITÉS BÂTIES
PAR TYPOLOGIE D’HABITAT*
* Ce tableau est extrait de l’ouvrage ‘‘Densité et Formes urbaines’’ (2005).

Pour aider à clarifier la notion de [COS > 3] [COS de 3 à 2]
densité en relation avec les formes
urbaines, l’ouvrage «Densité et for- Typologies
mes urbaines dans la métropole mar- Habitat
seillaise» (2005) propose une analyse collectif continu haut
d’un échantillon de tissus et d’opéra-
tions urbaines existantes représenta-
tifs des grandes catégories d’habitat
à Marseille et son agglomération. Ilot Cinq-Avenues 3,32 Domaine Ventre 2,53
Habitat
Cette grille de lecture comparée continu bas
des typologies d’habitat classées
par COS «réels» à travers quelques
exemples pris parmi les 36 sites
étudiés permet de visualiser la Ilot M5 2,68
diversité des expressions urbaines Habitat
de la densité, en particulier pour la collectif discontinu
famille de densité «moyenne» (COS
de 2 à 1).
A travers le référentiel présenté, il Grande Corniche 3,17

apparaît donc que la densité n’est
Habitat
qu’un élément de l’appréhension de type villageois
de l’espace urbain et ne corres-
pond pas à des formes urbaines
spécifiques. Réciproquement, une
forme urbaine ne conditionne pas
la densité d’un espace.
Habitat
individuel identique
Une forte densité n’est pas for-
cément synonyme d’une grande
hauteur : l’habitat individuel ou
semi-collectif peut présenter des
densités importantes. Plus que la
Habitat
hauteur, c’est la compacité, la con- individuel
tinuité du bâti et les espaces libres
qui sont à corréler avec la densité.
12
[COS de 2 à 1] [COS de 1 à 0,5] [COS 0,5 à 0,25] [COS < 0.25]
ZAC des Vagues 1,38 Cité Bois-Lemaître 0,68
Ilot Fenouil-Puget 1,08
La Castellane 1,71
Ilot de St-Marcel 1,55 Ilot des Goudes 0,84
Ilot de Mazargues 1,28 Castors Isabella 0,53 Cité-jardin St-Just 0,37
Boumandariel 0,36 La Tuilerie 0,04
13
DENSIFIER ? OUI
MAIS PAS SEULEMENT !
1 2 3
Les Maisons Iroko - Londres L’îlot Nédélec - Marseille L’îlot M5, Euroméditerranée - Marseille
14
Les trente-huit opérations de logements présentées dans ce document ont été choi-
sies dans l’objectif de montrer :
 la diversité et la qualité des formes architecturales et urbaines qui concilient une
optimisation de la consommation de l’espace et des réponses aux besoins d’espa-
ces libres et de nature, d’intimité et d’individualisation de l’habitat ;
 la prise en compte des enjeux environnementaux par des techniques d’éco-cons-
truction (utilisation des énergies renouvelables, architecture bio-climatique, ges-
tion des déchets...).
Ces enjeux de qualité de vie sont particulièrement prégnants dans l’agglomération
marseillaise où le climat méditerranéen et le cadre paysager et naturel exceptionnel
constituent un capital d’attractivité indéniable mis en péril par la minéralité des espa-
ces, le manque d’espaces libres mais aussi les pollutions et les nuisances dans une ville
très étendue (14 000 ha d’espaces urbanisés).
4 Ces opérations sont regroupées selon les réponses spécifiques qu’elles apportent à
4 questions :
Bo01, Västra Hamnen - Malmö 1  COMMENT DENSIFIER ET AÉRER LA VILLE ?
2  COMMENT DENSIFIER ET S’ADAPTER AU CONTEXTE ?
3  COMMENT DENSIFIER ET ÊTRE CHEZ SOI EN VILLE ?
4  COMMENT DENSIFIER ET ÉCO-CONSTRUIRE ?
L’analyse des références présentées dans ces thématiques démontre globalement

que l’acceptation de la densité passe par la qualité urbaine, c’est à dire la qualité
d’usage, de paysage et de confort des espaces qui relèvent de la sphère privée du
logement et des espaces collectifs et publics.
Les exemples récents (construits à partir de 2000) ont été sélectionnés en ce sens
1) L’habitat intermédiaire correspond à des en- aussi bien à Marseille et dans son agglomération qu’ailleurs en France et en Europe,
sembles «semi-collectifs» d’habitat superposé
ou semi-superposé disposant chacun d’une pour illustrer dans des contextes et des formes d’habitat différentes (habitat collectif,
entrée individuelle accessible directement individuel et intermédiaire1) la grande variété des réponses possibles de l’architec-
depuis l’espace extérieur.
ture contemporaine à ces questions. Ces références, sans prétendre à l’exhaustivité,
2) Rapport entre l’emprise au sol des bâtiments, en particulier dans le reste de l’hexagone et en Europe, ont par ailleurs fait l’objet de
le nombre de niveaux et la surface de l’îlot ou nombreuses publications techniques en raison de leur exemplarité.
du quartier sur lequel ils sont bâtis.
A différencier du COS réglementaire, utilisé Chaque fiche présente le contexte et un descriptif de l’opération et de son évolution.
pour le permis de construire à l’échelle de la Des données chiffrées (COS «réel»2 ou réglementaire, nombre de logements à l’hec-
parcelle qui est le rapport entre la surface hors
tare) permettent d’avoir des éléments sur la densité des opérations à différentes échel-
œuvre nette (SHON) et la surface de la parcelle
ou de l’unité foncière. les (parcelle, îlot, quartier) et donc de la comparer à la densité «perçue» ou «vécue».
15
COMMENT DENSIFIER
ET AÉRER LA VILLE ?
Exemples d’opérations La densité calculée, celle donnée par application d’un COS, est souvent sans rap-
port avec la densité vécue. La ZUP n°1 dans les quartiers Nord, succession de grands
La ZAC des Défensions (Aubagne) ensembles d’habitat social des années 1960 faits de tours et de barres, a une densité
La ZAC du Mont d’Arène (Reims) nettement plus faible que beaucoup de quartiers centraux à Marseille. Dans les tissus
Ilot 11, ZAC de la Morinais (St-Jacques de la Lande) villageois ou anciens du centre, l’étroitesse des rues renforce l’impression de compa-
Le Carré Saint-Giniez (Marseille) cité de la forme urbaine, pourtant de densité moyenne.
L’îlot M1 d’Euroméditerranée (Marseille) L’impression de densité peut être donc perçue très différemment d’une opération à
Hollainhof (Gand) l’autre. La composition urbaine, la qualité et la quantité des espaces libres publics ou
Le Bois habité (Euralille 2) privés, la présence du végétal, la proximité d’un environnement naturel de qualité
Les Maisons Iroko (Londres) (bord de mer, plages, piémont, massifs, boisements...) et l’organisation du bâti sont
Immeuble de l’îlot Saint-Maurice (Lille) autant d’éléments qui peuvent atténuer l’impression de densité dans une opération
et conforter la qualité du cadre de vie.
Pour Marseille, le défi est majeur, puisque son développement futur se fera majori-
tairement en renouvelant des espaces déjà bâtis, au sein desquels il faudra retrouver,
qualifier et développer des espaces de respiration et de nature dans une ville de plus
en plus dense : places, rues, cours, mails, parcs publics urbains, espaces verts de proxi-
mité, boisements et alignements plantés...
Certaines des opérations présentées prennent place dans un projet d’ensemble où

la trame des espaces ouverts extérieurs d’usage public ou privé joue un rôle majeur
(ZAC des Défensions à Aubagne, ZAC du Mont d’Arène à Reims, ZAC de la Morinais
à Saint-Jacques de la Lande). Libérer ces espaces de l’automobile en intégrant le sta-
tionnement public et privé dans les bâtiments (Carré Saint-Giniez, Marseille) constitue
une réponse intéressante dans une ville saturée par la circulation et le stationnement
extérieur. Les cœurs d’îlot qui sont souvent des espaces de transition entre l’espace
public et l’espace privé du logement, participent également à donner une perception
aérée de la ville (Îlot M1, Hollainhof). La place prépondérante donnée au végétal dans
certaines opérations (Le Bois habité, Lille) rééquilibre le rapport entre masse bâtie,
espaces minéraux et densité végétale et elle apporte un agrément et des avantages
climatiques et sanitaires. Les usages et l’animation des espaces libres contribuent
également à façonner la perception des ensembles bâtis : la richesse des commerces
de proximité et la présence de lieux de convivialité (Maisons Iroko à Londres) favori-
sent les échanges, les relations sociales entre les habitants.
Enfin, la diversité des formes d’habitat et le traitement de leur volumétrie, peut, au
sein d’une même opération, permettre une meilleure perception de la densité (Les
terrasses de St Maurice, Lille).
17
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
Comment densifier et aérer la ville ?
ÉE
TF
S
E OR
Proposer une richesse d’espaces publics et privés
M E S U R B AI N
La ZAC des Défensions

Centre ville
Aubagne
Opération d’ensemble aérée articulée avec le centre ancien d’Aubagne

Cet ensemble de logements qui forme un quartier d’un seul tenant a été greffé
sur le tissu constitué du centre-ville. Son plan orthogonal est recoupé par
un axe diagonal et comprend neuf îlots en collectif et un îlot en individuel.
Les bâtiments sont implantés en ordre discontinu, en alignement sur rue, et
ils forment des îlots ouverts. L’épannelage général respecte la silhouette de
la vieille ville et permet de maintenir des échappées visuelles sur les massifs
calcaires. Les codes et les teintes de l’architecture du centre ancien ont été
repris avec, notamment, les toits en tuiles débordants et à quatre pentes. L’axe
central a été aménagé en mail planté. L’aménagement s’est fortement appuyé
sur les attentes des habitants : la grande variété de formes des immeubles
donne une humanité aux constructions. Les rez-de-chaussée sont réservés aux
commerces : de cette façon, le quartier paraît moins dense tout en prolongeant
la centralité du centre-ville.
DATE DE LIVRAISON
2005-2006
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Jacoulet et Ollivier.
Maîtrise d’ouvrage Ville d’Aubagne
Type d’opération 650 logements. R+6.
(755 en 2009 dont 595 en accession et 160 en social).
590 places de stationnement sous les immeubles et
emplacements le long des voies.
DENSITÉ
Surface de la parcelle 8 ha
Densité bâtie/COS 1,40 (en 2005)
Logements/ha 84 (en 2005)
19
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Innerver un quartier par des espaces publics piétonniers
M E S U R B AI N
La ZAC du Mont d’Arène

Reims
Phase 2 d’un nouveau quartier de ville amorcé en 2000

Ce bâtiment de 40 mètres de long est remarquable pour la qualité de sa réalisa-
tion, sa sobriété architecturale, la continuité marquée sur la rue, la séparation des
flux grâce à des venelles traversantes publiques, et des entresols travaillés. Il est
cohérent avec les immeubles environnants livrés à l’issue de la première phase
de la ZAC (2001) : il en prolonge le rythme, les hauteurs et les dimensions. Il offre
aussi des transparences et des échappées visuelles dans un programme qui exi-
ge des alignements stricts mais qui prévoit néanmoins la possibilité d’ouvrir l’îlot
sur la ville. Cette proposition urbaine explore une voie nouvelle : concilier un
tracé géométrique affirmé et des règles de hauteur maximales avec une ouver-
ture de l’espace de l’habitat sur la ville.
DATE DE LIVRAISON
2005
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Agence Atelier 3, Gaëtan Le Penhuel
Maîtrise d’ouvrage SA d’HLM «Effort rémois» et «Le foyer rémois»
Type d’opération 56 logements : 50 appartements et 6 maisons
individuelles.
Un commerce et un parc de stationnement.
DENSITÉ
Surface de la parcelle 0,9 ha
Densité bâtie/COS 1,05
Logements/ha 62
20
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
É-
F, INTERMUEL
ECTI VID
COLL E ET INDI
D E N SI T
DIAIR
ÉE
TF
S
E OR
Densifier un îlot d’habitat pour offrir des espaces verts publics
M E S U R B AI N
Le Village du Haut Bois (îlot 11)

ZAC de la Morinais
Saint-Jacques de la Lande (Agglomération rennaise)
Une volonté de densifier pour ménager de grands espaces libres

L’objectif de la ZAC de La Morinais est de créer le nouveau centre-ville d’une
commune du sud-ouest de la banlieue de Rennes, sur l’un des axes majeurs de
développement de l’agglomération. L’îlot 11 (le Village du Haut Bois) regroupe
habitat collectif et intermédiaire sur rue et nappe d’habitat individuel en cœur
d’îlot (duplex ou simplex suivant un plan en L afin d’éviter l’archétype du pa-
villonnaire). Pour atteindre cette densité élevée, les garages des maisons ont été
aménagés sous les immeubles collectifs. Moyennant une distance maximale de
50 m entre l’habitat et son stationnement, le plan a gagné en compacité. Les
maisons sont desservies par un réseau d’étroites venelles (2 m de largeur) qui
sillonnent l’îlot en pente et se raccordent aux voies périphériques. Deux grands
jardins intérieurs collectifs complètent ce maillage et aèrent l’ensemble du dis-
positif. Le plan des maisons, adossées et inversées, limite les vis-à-vis et chacun
possède un petit jardin clos de 50 m² clôturé par des palissades de bois. Enfin, la
concentration des logements dans un angle de la parcelle permet de libérer un
espace suffisant pour créer un petit parc.
DATE DE LIVRAISON
2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Jean et Aline Harari ; Franck Lemoine et Julie Michaud
Maîtrise d’ouvrage Arc Promotion II ; OPAC 35
Type d’opération 170 logements : 53 en collectif, 62 intermédiaires
55 individuels en accession. R+1 à R+5.
DENSITÉ
Surface de la parcelle non renseigné
Densité bâtie/COS non renseigné
Logements/ha non renseigné
21
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Intégrer le stationnement public et privé dans un bâtiment
M E S U R B AI N
Le Carré Saint-Giniez
Saint-Giniez
Marseille 8e
Opération qui regroupe plusieurs fonctions bien individualisées articulées

autour d’un parking commun
Cet ensemble immobilier de standing a été réalisé dans le cadre d’une opération
de démolition-reconstruction partielle qui visait la restructuration d’une galerie
marchande obsolète, la rénovation d’un hôtel et le renforcement de l’offre en
logements. Les appartements sont répartis dans deux nouveaux bâtiments et en
superstructure sur une partie de la terrasse de la galerie. Les différentes fonctions
sont reliées au parc de stationnement commun de façon claire et agréable par
des galeries et des patios. La capacité du parking existant ayant été augmentée
sur la partie arrière de l’ancienne galerie, un nouvel accès véhicules a été amé-
nagé sur l’avenue du Prado où l’objectif était aussi de créer une adresse. L’étroi-
tesse de la parcelle à cet endroit a exigé des architectes un travail particulier sur
la transparence et le volume du hall d’entrée (6 m de hauteur sous plafond). Ce-
lui-ci ouvre sur une galerie piétonne surélevée qui longe l’accès automobile et
dessert les trois bâtiments qui sont aussi reliés par des passerelles.
DATE DE LIVRAISON
2006
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre SARL d’architecture Claire Fatosme et Christian Lefèvre
Maîtrise d’ouvrage SCI Carré Saint-Giniez
Type d’opération 50 logements répartis dans trois bâtiments R+5, R+7 et
R+11. T2 au T5. Hôtel, commerces, services, activités
tertiaires. Parc de stationnement de 191 places*.
Boxes pour les logements.
* Il est privé mais il est également d’accès public avec un con- DENSITÉ
trôle pour les visiteurs, les clients de l’hôtel, de la galerie com- Surface de la parcelle 0,6
merciale et des services. Densité bâtie/COS 1,8
Logements/ha env. 83
22
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
ECTIF
ITAT COLL UEL
D E N SI T
HAB INDIVID
ET
ÉE
TF
S
E OR
Ouvrir visuellement les cœurs d’îlot
M E S U R B AI N
L’îlot M1
Joliette (Euroméditerranée)
Marseille 2e
Îlot ouvert où sont privilégiées les échappées visuelles et les transparences

La réalisation des quatre programmes immobiliers de l’opération Îlot M1 s’inscrit
dans le cadre d’un schéma d’ensemble établi par l’agence M.A.X. architectes. En
front du boulevard de Dunkerque, face au grand projet «Euromed Center», elle
est le résultat d’un exercice difficile qui visait à créer un univers domestique et
tranquille dans un site de renouvellement urbain, tout en composant avec les
fortes contraintes du vent, de l’exposition à l’ouest, des embruns, et du bruit. Les
immeubles sont caractérisés par de grandes terrasses et par un travail sur l’om-
bre et la lumière et sur les volumes.
DATE DE LIVRAISON
2007-2008-2009
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Cabinet M.A.X. architectes (Marceau Lauricella, Annie
Gulian, Xavier Babikian) ; Atelier Amédéo et Associés...
Maîtrise d’ouvrage Kaufman and Broad ; SOGIMA
Type d’opération Quatre Immeubles (max. R+9).
250 logements. Maisons de villes et appartements
agencés autour d’un jardin intérieur. Du T1 au T5.
Commerces prévus en rez-de-chaussée.
Stationnement en sous-sol (155 places).
DENSITÉ
Surface de la parcelle 3 ha
Logements/ha 83
23
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Créer un espace vert en cœur d’îlot
M E S U R B AI N
Hollainhof
Brusselsepoorstraat
Gand (Belgique)
Ensemble de logements sociaux inséré dans un tissu urbain dense

Cet ensemble de logements original et innovant a été construit à l’emplacement
d’anciennes casernes. Ses concepteurs se sont inspirés de la structure des bégui-
nages flamands du Moyen Âge pour organiser les quinze blocs qui contiennent
chacun 8 à 10 logements. Ils sont regroupés sur les limites de la parcelle pour
laisser libre un vaste espace central aménagé en «prairie». Chacun des logements
possède un petit jardin clôturé qui donne sur cet espace central enherbé ou une
grande terrasse sur le toit. L’aménagement d’un centre d’accueil de jour dans le
cœur d’îlot et de locaux sociaux collectifs en façade sur rue favorisent l’animation
quotidienne des lieux. La forme architecturale a été complexifiée pour obtenir
un résultat plus dynamique et un maximum de logements. L’alternance de pleins
et de vides irréguliers a aussi pour rôle de préserver l’intimité des habitants.
DATE DE LIVRAISON
1998/1999
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Neutelings Riedjik Architects
Maîtrise d’ouvrage Gentse Mij voor de Huisvesting NV Gent
Type d’opération 120 logements (du F2 au F4), traversants ou
mono-orientés, avec accès individuel, disposant d’une
terrasse ou d’un petit jardin. Niveau bâti moyen : R+3.
DENSITÉ
Logements/ha 80
24
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Équilibrer le rapport entre le minéral et le végétal
M E S U R B AI N
Le Bois habité
Euralille 2
Lille
Un «quartier-jardin» pour densifier tout en préservant l’individualisation de

l’habitat
Le Bois habité se présente comme un ensemble bâti fragmenté mais néanmoins
structuré par un maillage de voies, de venelles et de cours-jardins au sein d’un
espace à forte densité végétale, et protégé des nuisances urbaines par des barres
d’équipements. Le concept est innovant car il rapproche et articule des usages
et des fonctions que l’on penserait - a priori - antinomiques. Il concilie la densité
avec des bâtiments de hauteur réduite qui présentent une typologie variée, et
une réelle individualisation de l’habitat. Il associe qualité architecturale et efforts
environnementaux. Il met en contact les grandes infrastructures et les fonctions
du centre-ville avec des lieux de vie calmes et des espaces privatifs protégés.
DATE DE LIVRAISON
Plusieurs tranches : 2006, 2007 et 2010.
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Agence Quatr’A, Agence Dusapin et Leclerc...
Maîtrise d’ouvrage SAEM Euralille
Type d’opération 600 logements répartis en 8 lots : maisons de ville,
intermédiaires, petit collectif. R+2 à R+4.
13 000 m² de SHON d’équipement publics.
DENSITÉ
Logements/ha 92
25
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Proposer un espace de convivialité en cœur d’îlot
M E S U R B AI N
Les Maisons Iroko

South Bank
Londres
Opération de renouvellement urbain en tissu très dense

Les Maisons Iroko se situent sur la rive sud de la Tamise, entre un grand pôle cul-
turel et touristique et le quartier résidentiel de Coin Street. Le paradoxe a été de
créer les bâtiments à une échelle urbaine suffisante tout en la conciliant avec l’in-
timité et l’échelle domestiques. Les trois ensembles sont organisés en U autour
d’une cour centrale aménagée au-dessus d’un parc de stationnement et ouverte
au public, un espace commun sécurisé qui tient la rue à l’écart. Les bâtiments
sont doubles : l’échelle de la rue et l’échelle du jardin privé sont très différen-
tes. Les matériaux des façades sur rue (béton brut, briques, acier, aluminium...)
renforcent l’implantation dans un site très urbain alors que les matériaux des
façades privées sont plus doux et conçus pour se patiner. Les logements bénéfi-
cient tous d’un balcon-terrasse. Une grande attention a été portée au respect de
l’environnement avec une organisation étudiée des logements et des mesures
pour améliorer l’isolation et la ventilation. L’énergie solaire a été privilégiée.
DATE DE LIVRAISON
2001
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Haworth Tompkins
Maîtrise d’ouvrage Coin Street Community Builders
Type d’opération 59 logements sociaux en location (18 maisons,
32 appartements en triplex, 9 appartements additionnels.
Bureaux et commerces en RdC. R+2 à R+4.
DENSITÉ
Logements/ha 74
26
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Fragmenter les volumes bâtis pour réduire l’effet de masse
M E S U R B AI N
Les Terrasses de Saint-Maurice

Îlot Saint-Maurice - Euralille
Lille
Mixité des formes avec une volonté de créer une transition urbaine
Cette résidence étant positionnée à la lisière entre le quartier Saint-Maurice
(R+2) et la ZAC Euralille (max. R+18), son traitement architectural exprime la
jonction entre ces deux sites urbains d’échelles très différentes. La masse évidée
au cœur est composée de plusieurs sous-ensembles de logements aux profils
variés. La déclinaison des hauteurs (de R+4 à R+8) permet de passer progressi-
vement de l’échelle d’Euralille à celle du quartier faubourien. La variation des ga-
barits autour du cœur d’îlot donne un éclairement maximal aux appartements
qui bénéficient d’une double orientation. Le socle à double hauteur accueille
des surfaces commerciales et des bureaux. Le hall d’entrée, également sur dou-
ble hauteur, s’inscrit dans une faille qui traverse le volume de part en part pour
laisser pénétrer la lumière et éclairer les paliers. Une terrasse permet d’accéder
à certains logements depuis l’intérieur de l’îlot, une autre, située au 5e étage et
accessible depuis le palier commun, est d’usage collectif. Cet édifice composite
illustre la possibilité de tempérer la densité en assemblant plusieurs formes ar-
chitecturales dans un même bâtiment.
DATE DE LIVRAISON
2003
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Agence Catherine Furet, J.-P. Astier
Maîtrise d’ouvrage Groupe Hainault Immobilier
Type d’opération 35 logements collectifs (opération : 341).
500 m² de bureaux. Stationnement en sous-sol.
DENSITÉ
Surface de la parcelle (opération Saint-Maurice : 2,97 ha)
27
© agAM - CT
Sluseholmen, Copenhague
28
AÉRER LA VILLE
D’AUTRES EXEMPLES
© Jakob+MacFarlane ; Nicolas Borel © Agence Nicolas Michelin et Associés
Logements Herold, Paris Îlot Armagnac, Bordeaux

Jakob+MacFarlane Agence Nicolas Michelin et Associés
29
COMMENT DENSIFIER
ET S’ADAPTER AU CONTEXTE ?
Exemples d’opérations La raréfaction du foncier et la nécessité de faire «la ville sur la ville» dans l’aggloméra-
tion marseillaise concernent autant les quartiers centraux (renouvellement des tissus
La Villa Anaïs (Marseille) obsolètes, à proximité des réseaux et stations de transports en commun structurants)
Le Rivoli (Marseille) que ceux de la périphérie (densification des dents creuses, extensions urbaines maî-
L’îlot Nédelec (Marseille) trisées). En renouvellement comme en extension, l’intégration paysagère des aména-
Le 265 Prado (Marseille) gements et des constructions participe largement à la réussite des opérations.
La ZAC des Vignes (Servon)
L’îlot Arc de Triomphe (Saintes) À Marseille, l’adaptation au contexte concerne les particularités «naturelles» de sites
Les Terrasses des Arènes (Marseille) souvent sensibles et contraignants (topographie, hydrographie, paysage) mais éga-
Les Jardins de la Chartreuse (Marseille) lement un tissu urbain composite et fragmenté, souvent riche d’identité, de qualité
Le 64 rue Dupaty (Bordeaux) patrimoniale et de charge symbolique.
La Cité Manifeste (Mulhouse)
Cette adaptation peut se traduire par :
 la recherche de transitions paysagères ou d’extensions volumétriques dans le res-
pect du tissu existant dans les quartiers anciens et les sites emblématiques (la Villa
Anaïs, Le Rivoli, l’îlot Nédélec, le 265 Prado, la ZAC des Vignes, l’îlot Arc de Triom-
phe) ;
 l’intégration d’autres fonctions urbaines à l’habitat contribuant à la qualité de vie et
à l’animation des quartiers (Les Terrasses des Arènes) ;
 l’utilisation des contraintes topographiques et le traitement de l’interface avec une
infrastructure (Les Jardins de la Chartreuse) ;
 la réinterprétation et la réutilisation du bâti existant comme patrimoine (Le 64 rue
Dupaty à Bordeaux) ou comme modèle (La Cité Manifeste à Mulhouse).
31
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
Comment densifier et s’adapter au contexte ?
ÉE
TF
S
E OR
Articuler une opération nouvelle avec le tissu ancien
M E S U R B AI N
La Villa Anaïs
Château-Gombert
Marseille 13e
Construction de logements collectifs à la lisière d’un noyau villageois emblé-

matique
La programmation était classique mais le terrain et le contexte complexes. Cet
ensemble de logements construit en limite du noyau villageois de Château-
Gombert a été imaginé comme autant de villas superposées dans une résidence.
Les appartements sont différents et ils bénéficient tous d’une belle hauteur sous
plafond, d’un vaste séjour et d’une grande terrasse. Le vocabulaire architectural
du bâtiment est très contemporain mais grâce à une réinterprétation sobre du
vocabulaire du village provençal (une toiture en pente, des tuiles, des balcons-
terrasses en restanques...), il parvient à opérer une transition progressive entre le
bâti ancien et les extensions récentes de la commune.
DATE DE LIVRAISON
2005
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre RTA Architectes
Maîtrise d’ouvrage NOVELIS IMMO
Type d’opération 19 logements
40 places de stationnement
DENSITÉ
32
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Adapter une extension contemporaine au bâti ancien
M E S U R B AI N
Le Rivoli
Lodi
Marseille 6e
«Rajeunissement» d’un immeuble avec un changement d’affectation et une

surélévation
Le Rivoli est le résultat élégant et soigné de la réhabilitation sous la forme de su-
rélévation d’un immeuble de la fin du XIXe siècle anciennement occupé par les
bureaux d’EDF Services Provence. Le bâtiment a été exhaussé de trois niveaux
habillés d’un parement cintré en zinc formant une coque*. La façade sur rue en
pierre a été conservée tandis que la façade intérieure qui donne sur le cœur d’îlot
a été rebâtie et habillée avec un dispositif de balcons à ossature métal et plate-
lage bois. Cette dernière donne sur un nouveau bâtiment qui occupe l’espace
central. Le travail méticuleux de conservation dans le respect des techniques de
l’époque a permis la mise en valeur des éléments de la construction initiale.
DATE DE LIVRAISON
2006
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre C+T Architectures - Roland Carta
Maîtrise d’ouvrage Bouygues Immobilier
Type d’opération 36 appartements de grand standing
DENSITÉ
Logements/ha 240
* À Vienne, les Dachwohnungen (littéralement «maisons sur le

toit») sont devenues une référence en la matière. Il s’agit d’im-
meubles rénovés rehaussés d’un étage ou deux pour y ajouter
des appartements très contemporains. Il faut parfois un œil
averti pour les découvrir car le jeu consiste à dissimuler le plus
possible au regard les ossatures souvent audacieuses.
33
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Donner une interprétation contemporaine d’un gabarit existant
M E S U R B AI N
L’îlot Nédélec
Belsunce
Marseille 1e
Immeuble de logements collectifs qui assure une transition entre deux ver-
sants de pente et deux tissus urbains très contrastés
Édifiée à l’entrée Nord de la ville, dans un vaste périmètre urbain en cours de
réaménagement, la première opération privée de la ZAC Saint-Charles est un
ensemble de trois volumes imbriqués qui offre trois façades très différentes. La
première s’intègre dans la continuité de grands immeubles résidentiels et admi-
nistratifs aux formes imposantes et sévères, bâtis dans les années 1930 et 1950,
tout en apportant un rythme nouveau. La seconde - qui longe la nouvelle voie
qui prolongera la future place Longue des Capucins - rompt avec la première en
s’adaptant à la topographie (la pente de la colline Saint-Charles) en s’échelon-
nant et en rattrapant la pente par paliers successifs («épanelage en cascade»).
La troisième assure une couture avec l’arrière de l’immeuble de logements con-
tigü avec des balcons d’angle qui poursuivent les horizontales amorcées par les
balcons de ce dernier. Les appartements exposés au sud bénéficient d’une vue
panoramique sur les toits de la ville historique.
DATE DE LIVRAISON
2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre SCAU Architecture (M. Macary, L. Delamain)
Maîtrise d’ouvrage Constructa
Type d’opération 41 logements (du T1 au T5). R+4 à R+9.
Deux commerces (364 m²).
DENSITÉ
Surface du terrain env. 0,10 ha
Logements/ha 410 (parcelle)
34
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Insérer un nouveau bâtiment dans un axe historique
M E S U R B AI N
Le 265 Prado
Le Rouet
Marseille 8e
Petit programme qui s’inscrit dans la prestigieuse filiation d’immeubles de

standing d’une artère emblématique de Marseille
L’insertion du bâtiment est réussie car il perpétue la ligne des immeubles de
standing construits dans l’après-guerre le long de l’avenue du Prado. Son archi-
tecture est très structurée (pierre en façade, hall de grande hauteur avec marbre
au sol, strates de béton en bout de dalle et brise soleil qui marquent les superpo-
sitions...). Elle est aussi caractérisée par un travail sur la lumière et sur les volumes
(grandes baies, intérieurs conçus avec 2,60 m sous plafond), et par la modularité
(cuisine, séjour et loggia conçus comme un seul espace, les portes coulissantes
permettant une variation de l’utilisation de l’espace). Les loggias se referment et
deviennent des jardins d’hiver tout en atténuant le bruit qui provient de l’ave-
nue.
DATE DE LIVRAISON
2004
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Poissonnier-Ferran
Maîtrise d’ouvrage Constructa
Type d’opération 23 appartements dont 2 duplex en couronnement.
Niveaux de bureaux et commerce en RdC. R+10.
DENSITÉ
Densité bâtie/COS 8,4 (parcelle)
Logements/ha 403 (parcelle)
35
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
ECTIF
ITAT COLL UEL
D E N SI T
HAB INDIVID
ET
ÉE
TF
S
E OR
Greffer une nouvelle opération à un centre urbain
M E S U R B AI N
La ZAC des Vignes

Servon-sur-Vilaine
Rennes
Opération de «renouvellement rural» inscrite dans un programme de valorisa-

tion du centre-bourg et de développement global de la commune
La ZAC des Vignes occupe un ancien terrain agricole en lisière du centre ancien.
Le maître d’œuvre a souhaité que l’écriture architecturale des sept programmes
résidentiels soit respectueuse des gabarits des constructions anciennes tout en
restant dans des volumes cohérents. La typologie traditionnelle a été revisitée
pour permettre une variation des formes et une mixité sociale mais aussi pour
prolonger le centre vers la Vilaine. Les immeubles-plots font référence aux grandes
maisons isolées, les maisons superposées sont une ré-interprétation des maisons
de bourg mitoyennes, tandis que les maisons en rangées s’inscrivent dans la lignée
des maisons basses ou «longères» aux grands toits pentus recouverts d‘ardoise.
L’attention particulière portée à la qualité d’insertion des constructions dans les es-
paces publics* participe aussi de l’intégration de l’opération : alignements sur rue,
unités résidentielles organisées en relation avec les venelles qui relient le nouveau
quartier aux équipements situés à l’est, mail planté de la nouvelle voie...
DATE DE LIVRAISON
2006
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Cabinet JAM, JP CASTEL, JP Maignan
Maîtrise d’ouvrage Servon-sur-Vilaine (aménageur : Groupe Launay)
Type d’opération 109 logements (36 % d’individuels, 64% de collectifs).
R+1+comble à R+3. Stationnement souterrain collectif
pour les maisons superposées et garages pour les
maisons groupées. 4 cellules commerciales en RdC.
* La qualité des espaces extérieurs en pied d’immeuble répond à

DENSITÉ
l’exigence du maître d’œuvre. Elle a été imposée aux entrepre-
Surface terrains env. 1,4 ha
neurs dans les travaux d’aménagement.
36
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
ECTIF
ITAT COLL UEL
D E N SI T
HAB INDIVID
ET
ÉE
TF
S
E OR
Respecter le parcellaire dans une opération en cœur d’îlot
M E S U R B AI N
L’îlot Arc de Triomphe

Saintes
Opération de renouvellement urbain par densification d’un cœur d’îlot

Cette opération qui visait à résorber un secteur d’habitat insalubre est issue de
la troisième session du concours EUROPAN en 1994 dont le thème était «Chez
soi en ville». Le projet commandé aux architectes a repris les principaux thèmes
et idées du concours mais il a dû s’adapter à de nombreuses contraintes : péri-
mètre foncier très découpé, zone inondable, Périmètre de Résorption de l’Ha-
bitat Insalubre, inscription à la fois en Secteur Sauvegardé et en ZPPAUP, enfin
mixité du programme de logements (Réhabilitation/neuf, locatif PLA/accession
à la propriété). Les deux éléments forts du projet sont, d’une part, le souci de
respecter et de mettre en valeur la morphologie parcellaire traditionnelle (re-
qualification des venelles, préservation des murs et des jardins existants) et les
alignements des édifices des XVIIIe et XIXe siècles qui bornent l’îlot à l’architec-
ture simple mais de grande qualité, et d’autre part, la recherche d’alternative à
l’étalement pavillonnaire périphérique avec un projet très innovant.
DATE DE LIVRAISON
2005
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre BNR Architectes (Babled, Nouvet et Reynaud)
Maîtrise d’ouvrage Ville de Saintes (jardins et dessertes),
SEMIS de la Saintonge (logements et jardins privatifs)
Type d’opération 64 logements : 29 en réhabilitation et 35 en neuf ;
38 en locatif social, 26 en accession ; 53 en collectif
et 11 en individuel. R+1 à R+3. 2 locaux d’activités.
30 places de stationnement en souterrain.
DENSITÉ
Logements/ha 106,5
37
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Intégrer des fonctions de centralité
M E S U R B AI N
Les Terrasses des Arènes

Saint-Giniez
Marseille 8e
Ensemble de bureaux et de services intégré dans un programme d’habitation

Ce bâtiment mixte opère une transition morphologique et fonctionnelle entre
un quartier résidentiel cossu, à l’ouest, et l’avenue du Prado, bordée d’immeu-
bles de standing et de bureaux. Il est composé de deux bâtiments accolés dont
les volumes et les traitements différenciés distinguent les fonctions. Le premier
est blanc, caractérisé par une modénature simple et dépouillée qui reprend celle
des immeubles résidentiels voisins est occupé uniquement par des logements.
Le second, mixte, comprend une crèche et des cellules commerciales en rez-de-
chaussée, des bureaux aux premiers étages, dont les baies sont protégées par un
bardage en bois, et trois niveaux de logements. Ce bâtiment double implanté en
retrait par rapport à la rue constitue la rive sud d’un ensemble de logements plus
vaste organisé en U autour d’un cœur d’îlot.
DATE DE LIVRAISON
2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Fabrice Dossetti and Partners
Maîtrise d’ouvrage Nexity
Type d’opération 54 logements. Stationnement : 143 boxes
Ensemble de 13 bureaux (130 m² en moyenne).
3 cellules commerciales et une crèche (500 m²) en RdC.
DENSITÉ
Surface terrains 0,2 ha
38
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Dépasser et jouer avec les contraintes du site
M E S U R B AI N
Les Jardins de la Chartreuse

Saint-Just
Marseille 13e
Exemple d’une conception soignée qui permet de compenser les désagré-

ments du site d’implantation
Rangés comme à la parade, les petits immeubles blancs des Jardins de la Char-
treuse ont été bâtis sur un ancien domaine bastidaire remembré qui surplombe
un bassin de rétention et une voie ferrée. Les concepteurs ont tiré profit d’une
topographie et d’une configuration au départ contraignantes pour composer
un ensemble de logements harmonieux sur un podium et offrir aux résidants
une vue panoramique sur Marseille et Notre-Dame de la Garde. De façon assez
peu courante, les arrières sont aussi travaillés que les façades principales. Les
terrasses sont diversifiées, généreuses, protégées du soleil, et parfois même
traversantes. Ces logements sociaux montrent qu’avec des moyens limités
mais une certaine recherche dans les modénatures, on peut parvenir à offrir
un cadre de vie extérieur de qualité.
DATE DE LIVRAISON
2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Amédéo et associés
Maîtrise d’ouvrage Érilia
Type d’opération 64 logements sociaux
9 T2, 35 T3 et 20 T4
DENSITÉ
Logements/ha 71
39
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
UEL
INDIVID
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Intégrer le patrimoine bâti dans un projet contemporain
M E S U R B AI N
Le 64 rue Dupaty
Quartier des Chartrons
Bordeaux
Transformation d’un ancien chai du quartier portuaire en logements sociaux

Cet exemple original d’intégration de logements en tissu ancien offre les avan-
tages généralement propres à l’habitat pavillonnaire dans un secteur de la ville
dense (terrasses privatives de 26 m², logement de 112 m², absence de conti-
guïté) tout en obtenant une densité comparable à celle de certains immeubles
d’habitat collectif. La façade de pierre sur rue a été conservée et l’entrée des voi-
tures et des piétons s’effectue par les ouvertures existantes. Entre les deux murs
mitoyens, un parc de stationnement commun occupe tout le rez-de-chaussée.
Les maisons sont posées sur une dalle (on y accède par deux escaliers placés à
l’entrée et au fond de la parcelle). La voie piétonne centrale privée parcourt la
parcelle dans toute sa profondeur et donne accès aux logements par des ter-
rasses privatives protégées par une clôture en bois (claustra). La conservation
d’une partie du gros œuvre de l’entrepôt a permis une économie de matériaux
et d’énergie.
DATE DE LIVRAISON
2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Bernard Bühler
Maîtrise d’ouvrage Domofrance ESH ; SA d’HLM
Type d’opération 20 logements construits sur une parcelle en lanière
perpendiculaire à la rue. 2 T3, 10 T4, 8 T5. R+2.
65 places de stationnement.
DENSITÉ
40
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
UEL
INDIVID
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Réinterpréter le tissu urbain préexistant
M E S U R B AI N
La Cité Manifeste La parcelle confiée à l’équipe

Lewis, Potin & Lewis+Block
Mulhouse
Opération de logements qui s’inspire d’un module d’habitation standardisé

L’un des objectifs de la Cité Manifeste était de répondre aux vœux des habitants
qui souhaitent des appartements évolutifs et mieux adaptés à leur mode de vie.
C’est dans ce cadre que le projet de l’équipe Potin & Lewis+Block a revisité le
«carré mulhousien»* avec trois unités d’habitation comprenant chacune quatre
maisons regroupées sous un même toit et entourées d’un jardin privatif. Le noyau
de base commun à chaque habitation correspond à un deux-pièces de 5 m de
hauteur sous plafond. Les concepteurs ont cherché à concilier innovations spa-
tiales et limites de budget : occupation maximale de la parcelle ; produits indus-
triels «détournés» à des fins domestiques (conteneurs, portes de garage, serres
horticoles, couvertures de piscine) ; astuces pour gagner de l’espace à l’intérieur
des logements ; flexibilité dans l’organisation des pièces qui permet une certaine
évolutivité (possibilité de créer des pièces supplémentaires avec des greffes en
porte-à-faux portées par l’escalier intérieur ; toiture-auvent accessible par l’esca-
lier extérieur situé au-dessus de la structure principale métallique...).
DATE DE LIVRAISON
2005
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Duncan Lewis Scape Architecture et Block architectes
Maîtrise d’ouvrage SOMCO (Société mulhousienne des cités ouvrières)
Type d’opération 12 logements individuels HLM (opération : 60
logements). T2, T3, T4 et T5.
DENSITÉ
Surface de la parcelle 0,14
* La Cité Manifeste s’inscrit dans le prolongement de la premiè- Densité bâtie/COS 0,6
re cité ouvrière de France. Créée en 1853 à l’initiative du même Logements/ha 84
maître d’ouvrage, la Société mulhousienne des cités ouvrières,
elle est composée à partir d’un module répétitif, un carré de
120 m² divisé en quatre carrés. Chacun des carrés est occupé
par une maison agrémentée d’un petit jardin.
41
Surélévation de l’Hôtel ‘‘Das Triest’’, «Maisons sur le toit» (attique),
Vienne Vienne
Peter Lorenz Rüdiger Lainer
42
S’ADAPTER AU CONTEXTE
D’AUTRES EXEMPLES
© Y. Marchand & R. Meffre © agAM - CT
Rénovation en quartier ancien, Surélévation dans un quartier de

rues Saint-Antoine/Turenne, Paris faible hauteur,
Marseille
K. Chartier et T. Corbasson
43
COMMENT DENSIFIER
ET ÊTRE CHEZ SOI EN VILLE ?
Exemples d’opérations Les Français plébiscitent la maison individuelle avec un jardin et un garage, une mai-
son dont on puisse faire le tour qui incarne le rêve d’une vie bien à soi, la satisfaction
L’îlot M5 d’Euroméditerranée (Marseille) d’un désir de tranquilité tenu à distance des nuisances des voisins, le moyen enfin
Les Villas Vanille (Montpellier) d’exprimer un certain statut social.
La résidence Horizon Schuman (Marseille)
La résidence Philibert Lalande (Brive-la-Gaillarde) La maison correspond à des attentes profondes d’appropriation et de différenciation.
L’opération Tour Sainte (Marseille) Dans l’imaginaire collectif, elle permet de multiples usages et des transformations
Les Casas-pátio (Matosinhos) et elle répond à une aspiration à l’intimité et la sécurité. Elle répond aussi à un désir
Les Terrasses de Montredon (Marseille) fort de vivre plus près de la nature, d’avoir un jardin , d’être «chez soi» tout en étant
Château-le Lez (Montpellier) dehors.
Les Villas Marines (Marseille)
Le Square Claude Bernard (Orly) La proximité des services, des équipements et des transports collectifs plaide pour
Le Méliès (Marseille) l’urbanité de la ville dense.
La ZAC du Plateau (Plérin-les-Bains) Toutefois, comme réduit la taille des parcelles, la densification développe la mitoyen-
neté (dans l’habitat individuel) et les espaces collectifs, et élève la hauteur des immeu-
bles, exige des contreparties dans la qualité et le confort des espaces.
L’enjeu n’est donc pas simplement de produire du logement et de densifier mais de

répondre à «l’habiter», c’est-à-dire aux attentes des habitants, de trouver les moyens
de réconcilier le rêve des ménages, les préoccupations environnementales, les réa-
lités économiques, et de concevoir des logements qui accompagneront, au fil des
années, les évolutions des modes de vie.
En effet, les changements dans les modes de vie font évoluer la demande vers un
habitat diversifié et évolutif capable de s’adapter à des usages et des structures plus
variés, nés du vieillissement de la population, à l’augmentation des mobilités résiden-
tielles et quoditiennes, aux mutations dans le champ du travail et de l’emploi (réduc-
tion du temps de travail, développement du travail à domicile), et à l’évolution des
structures familiales (divorces, familles monoparentales ou recomposées).
45
Afin de répondre à des modes de vie différents et au besoin
de personnalisation, plusieurs opérations présentées dans ce
chapitre permettent :
 d’offrir les qualités de l’habitat individuel dans des formes
groupées et collectives avec des typologies très variées (Îlot
M5) ;
 de concilier densité et prestations de standing dans l’habitat
individuel (Villas Marine, Marseille) ;
 de créer des logements (Horizon Schuman) et des accès indi-
vidualisés dans l’habitat collectif (Opération Tour Sainte, Mar-
seille) ;
 de concevoir pour chacun des espaces extérieurs différents
(Résidence Philibert Lalande à Brive-la-Gaillarde).
D’autres références sélectionnées réinterprètent les formes

architecturales de l’espace privatif fermé, convivial et protégé,
que l’on rencontre sur le tout le pourtour méditerranéen : la ter-
rasse, le patio, la loggia, le portique, la coursive...
Conçus comme le prolongement du logement, souvent dans

des dimensions généreuses, ces espaces permettent de mul-
tiples usages (repas, jeux d’enfants, bricolage, jardinage, far-
niente...) et préservent l’intimité de leurs occupants tout en
favorisant les interactions sociales (les Casas-pátio, Matosinhos ;
la résidence des Terrasses de Montredon, Marseille). En créant
une dilatation de l’espace, ils jouent également un rôle positif
dans la perception de la densité.
Avoir une pièce en plus, adaptable à différents usages correspond aussi à un besoin
souvent exprimé par les ménages pour stocker, ranger, mais aussi pour disposer
d’une chambre, d’une salle à manger ou d’un atelier (Château-le-Lez, Montpellier). La
possibilité d’étendre ou de transformer son logement peut trouver aussi une réponse
dans une opération dense (Villas Vanille, Montpellier).
46
La crise actuelle des grands ensembles et, plus particulièrement, la gestion difficile
de leurs abords semblent avoir révélé le caractère problématique des espaces de voi-
sinage. Ces espaces intermédiaires sont des espaces privés visibles depuis l’espace
public ou des espaces de distribution intérieure comme les parties communes des
immeubles, situés entre l’espace privé de l’appartement et l’espace public. Dans les
opérations denses, ils peuvent être traités avec soin et mieux définis dans leur fonc-
tion et leur statut (public ou privé). Les exemples choisis présentent un traitement
qualitatif et une articulation soignée d’une multiplicité d’espaces, des plus privés (le
logement) aux plus collectifs (le site dans son ensemble).
La richesse et la pluralité de ces espaces permettent de choisir les lieux, les conditions
et les modalités des relations avec les autres (Square Claude Bernard, Le Méliès). Con-
cevoir un habitat dense de qualité revient, par conséquent, à concilier au mieux les
aspects privatifs et collectifs.
47
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
É-
F, INTERMUEL
ECTI VID
COLL E ET INDI
D E N SI T
DIAIR
Comment densifier et être chez soi en ville ?
ÉE
TF
S
E OR
Offrir les qualités de l’habitat individuel dans du collectif
M E S U R B AI N
L’îlot M5
Marseille 2e
Ensemble de logements atypique conçu à partir de la reprise d’un îlot ancien-

nement dédié à des activités sous forme de rénovation-démolition
Le parti architectural et urbain innovant a permis de diversifier l’offre en loge-
ment, de mélanger de nouvelles typologies d’habitat, et de singulariser chaque
bâtiment avec des hauteurs variées et la recherche du pittoresque (mélange de
formes et de couleurs, conservation de quelques bâtiments industriels en limite
d’îlot). La densité bâtie assez forte est contrebalancée par les espaces extérieurs
nombreux (balcons, loggias, coursives de desserte, patios, terrasses) et par un
système d’allées et de venelles piétonnes.
DATE DE LIVRAISON
1ère tranche : 2004 / 2e tranche : 2007-2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Roland Castro, Sophie Denissof et Yves Lion
Maîtrise d’ouvrage George V et Apollonia
Type d’opération 330 logements (T1 au T5)
Programme complet : lofts de standing, maisons
de ville, «immeubles-villa», «villas-patio» et
logements collectifs. R+1 à R+6.
Stationnement. Commerces, garage et réparation
automobile. Équipements sociaux.
DENSITÉ
Logements/ha 183
48
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
UEL
INDIVID
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Concilier densité et prestations de standing
M E S U R B AI N
Les Villas Marines

ZAC des Vagues - La Plage
Marseille 8e
Élément d’un programme d’habitat qui participe à la formation d’un front de

mer tout en économisant du foncier
La ZAC des Vagues avait pour objectif de poursuivre l’aménagement de la Cor-
niche jusqu’à la Pointe-Rouge avec un programme d’habitat de qualité tout en
offrant une cohérence d’ensemble au front de mer, en relation avec les équipe-
ments de loisirs et les services existants (Escale Borély, hippodrome). Six promo-
teurs ont été réunis pour construire 200 logements collectifs et 27 pavillons à
l’emplacement d’un camping tombé en déshérence. Le règlement ayant stipulé
une recherche de continuité visuelle et une simplicité formelle, les treize pa-
villons qui constituent la partie arrière du programme sont implantés en aligne-
ment sur la rue et présentent des modénatures très simples. Ils sont généreuse-
ment dimensionnés et leurs toits-terrasse sont aménageables et habitables. Les
espaces privatifs sont modestes mais l’arrière de chaque logement communique
avec un espace vert privé de 6 000 m² aménagé au cœur du programme.
DATE DE LIVRAISON
2002
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre P. Cicotto (C+T Architectures)
Paysagiste : D. Rebillard.
Maîtrise d’ouvrage Midimmo (délégation : Marseille Aménagement).
Type d’opération 13 pavillons. R+2.
Stationnement : garages en rez-de-chaussée.
DENSITÉ
49
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Créer des logements individualisés dans l’habitat collectif
M E S U R B AI N
La résidence Horizon Schuman

Marseille 2e
Bâtiment composite qui offre la possibilité d’habiter une maison sur les toits
La conception de cette résidence a été guidée par une double exigence : ins-
crire l’immeuble dans un environnement urbain hétérogène tout en dévelop-
pant un style résidentiel et haut de gamme original. Le programme est décliné
en deux registres distincts qui restent néanmoins complémentaires. La façade
principale est constituée par une succession de lignes horizontales posées sur
un socle vitré à vocation commerciale. Elle est parachevée par un alignement de
cinq boîtes «penthouse» qui fait référence aux activités du port et aux rangées
de containers mais qui aussi peut faire penser à des manches à air de navire. Le
second registre plus sobre répond à la forte minéralité des façades-écran des
rues environnantes. Côté cour, en rez-de-chaussée, de vastes terrasses privatives
prolongent les pièces à vivre des appartements.
DATE DE LIVRAISON
2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre SARL Poissonnier-Ferran
Maîtrise d’ouvrage COGEDIM
Type d’opération Immeuble R+7. 129 logements (du T2 au T5 duplex).
348 m² de commerces. 400 places de stationnement.
DENSITÉ
Surface du terrain 0,23 ha
Logements/ha env. 560 (terrain)
50
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
IRE
ERMÉDIA
T
D E N SI T
TAT IN
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Créer pour chacun des espaces extérieurs différents
M E S U R B AI N
La Résidence Philibert Lalande

Quartier de Gaubre
Brive-la-Gaillarde
Démolition d’une barre de logements et opération de renouvellement urbain

dans un quartier pavillonnaire ancien
Ces maisons de ville imbriquées deux par deux et organisées en bande se dé-
marquent des habitations voisines par un vocabulaire architectural épuré et une
variation des volumétries tout en suivant le rapport d’échelle des tissus environ-
nants. La répétitivité des cellules permet d’économiser l’espace et de garantir un
moindre coût de construction. Elle est atténuée par l’imbrication des espaces
de vie extérieurs (terrasse pour les uns, jardins de plain-pied et cellier pour les
autres) qui créent des vues décalées ou inversées. Les aires de stationnement
sont regroupées pour réduire l’impact sur la voirie, optimiser les surfaces ab-
sorbantes des espaces plantés, et créer des terrains de jeux sécurisés pour les
enfants.
DATE DE LIVRAISON
2001-2003
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Loeiz Caradec, Françoise Risterucci, Grégoire Pinero.
Maîtrise d’ouvrage O.P.H.L.M. de Brive-la-Gaillarde
Type d’opération 34 logements (site 1)
Surface moyenne du logement : 86 m².
Stationnement aérien : 140 places (2 par logement).
DENSITÉ
Logements/ha 72,3
51
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
ECTIF
ITAT COLL IAIRE
HAB TERMÉD
ET IN D E N SI T
ÉE
TF
S
E OR
Créer des accès individualisés dans l’habitat collectif
M E S U R B AI N
L’opération Tour Sainte

Chemin des Bessons
Marseille 14e
Un nouveau modèle d’habitation pour concilier besoin d’indépendance et

d’individualité avec une densité plus forte
Cette opération soignée de logements sociaux a été réalisée sur un ancien ter-
rain agricole. Le corps de ferme a été rénové pour conserver la mémoire du site :
point de départ de la composition urbaine, il donne les proportions et l’échelle
à tout le programme. Les lignes de force du terrain, les restanques subsistantes
et les bosquets ont servi à ancrer le projet dans son contexte. Simples, parallé-
lépipèdes et blancs, les logements sont assemblés comme des duplex superpo-
sés où chacun peut trouver son identité. Ils sont distribués par des circulations
extérieures et traversantes qui créent des porches ombragés. Les larges brise-
soleil qui structurent et couvrent les toitures-terrasses garantissent un confort
thermique l’été. L’utilisation du bois dans les séparatifs, les abris et les auvents
crée une écriture vernaculaire. Le regroupement du bâti permet de libérer un
espace vert collectif très important et de préserver ainsi l’esprit des «campagnes
marseillaises».
DATE DE LIVRAISON
2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Jusserand et Elbaz
Maîtrise d’ouvrage SOGIMA
Type d’opération 52 logements «individuels groupés» sous forme
d’immeubles-villas et 10 logements collectifs
aménagés dans une ferme réhabilitée.
DENSITÉ
Surface du terrain 2,3 ha
Logements/ha 27
52
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
L
IDUE
INDIV
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Préserver l’intimité des espaces privés extérieurs
M E S U R B AI N
Les Casas-pátio
Matosinhos
Porto
Rentabilisation du terrain et rationalisation de l’organisation interne

Eduardo Souto de Moura a réalisé un ensemble de maisons basses, épurées et
géométriques qui s’intègrent avec discrétion dans le paysage, en tissant des re-
lations avec les lieux où se côtoient plusieurs mondes et plusieurs époques : le
vieux jardin de la villa de Ribeirinho, le port de Leixões et le quartier populaire
situés en contrebas. Les maisons, d’un seul niveau, conservent la présence de
l’élément naturel - les arbres qui s’entrevoient depuis les patios intérieurs - mais
aussi le silence de la colline. En effet, le regroupement des garages dans la rue
et la présence d’un patio à l’entrée assurent une transition depuis l’extérieur et
tiennent le corps de la maison à l’écart de la rumeur de la ville. Le découpage des
lots en lanières longues et étroites et la rationalisation de l’organisation interne
des logements compensent le périmètre limité de l’opération. Il permet d’écono-
miser un maximum d’espace sur la parcelle, de préserver l’intimité avec des murs
de clôture élevés, et d’attribuer à chaque habitation un espace extérieur (cour-
jardin, jardin-patio, piscine), à la fois intime et de dimensions correctes.
DATE DE LIVRAISON
1999
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Eduardo Souto de Moura
DENSITÉ
Logements/ha 23
53
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Préserver l’intimité des jardins sur rue
M E S U R B AI N
Les Terrasses de Montredon

Montredon
Marseille 8e
Bâtiment qui préserve l’intimité des logements de rez-de-chaussée derrière

un beau mur de clôture en pierre qui structure la voie
Cette résidence édifiée en équerre dans l’angle de sa parcelle est exemplaire par
son échelle raisonnée en accord avec la morphologie du quartier de transition
dans lequel elle s’inscrit et où se côtoient maisons du XIXe siècle, pavillons an-
ciens et récents (architecture soignée, soin dans le traitement du rez-de-chaus-
sée, simplicité des modénatures, respect du gabarit des autres constructions), et
par le «scénario» de vie qu’elle propose qui allie mode de vie méditerranéen et
esthétique contemporaine. De très vastes loggias donnent à chaque logement
un prolongement extérieur de grande dimension prolongé par une jardinière
de bonne largeur. Des persiennes de bois coulissantes permettent à chacun de
contrôler le rayonnement solaire et son intimité. Les appartements traversants
favorisent une bonne ventilation naturelle. Les véhicules sont garés sur deux ni-
veaux en sous-sol et l’espace libéré en cœur d’îlot est utilisé comme un espace
vert commun.
DATE DE LIVRAISON
2005
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Jean-Michel Battesti et associés
Maîtrise d’ouvrage Les Nouveaux Constructeurs
100 places de stationnement
DENSITÉ
Logements/ha 123
54
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Proposer une pièce en plus à l’extérieur
M E S U R B AI N
Château-Le Lez
ZAC Antigone
Montpellier
Un «immeuble qui pousse» ou comment rendre attractif l’habitat collectif

La résidence Château-Le Lez a été construite dans un cadre verdoyant, aux
abords du quartier d’Antigone, en rive d’un petit fleuve, le Lez, dont les ber-
ges sont aménagées en promenade. La résidence est constituée par deux bâ-
timents symétriques qui forment un grand arc de cercle et ne se touchent pas,
et se présentent comme des proues de navire aux extrémités du grand arc. Le
programme immobilier hors norme abrite les logements derrière une paroi de
gabions (pierre concassée engrillagée). La végétation doit peu à peu se déve-
lopper de manière aléatoire sur la façade du bâtiment. Chaque appartement
est doté de balcons en porte-à-faux ou d’une boîte sur pilotis (sorte de cabane
dans les arbres de 16 m² appelée aussi «séjour d’été») reliée au bâtiment par
une passerelle aérienne («plongeoir», «ponton en bois»). Vivre au contact des
éléments de la terre tout en ayant la tête dans les feuillages semble bien être
le concept défendu ici !
DATE DE LIVRAISON
2000
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Edouard François (équipe : Duron, Poter, Lemper,
Martenot, architectes ; Lewis, Chaunu, Reis de Matos,
designers).
Maîtrise d’ouvrage SCI Le Lez Vert - PRAGMA
Type d’opération 64 logements en accession (R+6).
Parc de stationnement de 47 places.
DENSITÉ
55
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
UEL
INDIVID
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Prévoir l’évolution du logement
M E S U R B AI N
Les Villas Vanille

ZAC Malbosc (lots 7A et 7B)
Montpellier
Programme qui favorise l’individualité et l’évolutivité du logement

La ZAC Malbosc (38 ha) est située au nord-ouest de Montpellier, entre le parc
Euromédecine et le domaine du Château d‘O, en bordure d‘espaces boisés clas-
sés et à flanc de coteau. Conçu par François Kern associé au cabinet de paysagis-
tes ILEX, ce quartier d’habitat desservi par le tramway est organisé autour d’une
place centrale plantée de pins et bordée de commerces, directement au contact
du Parc Malbosc (33 ha). Il comprend 2 100 logements dont 1100 collectifs, 600
individuels superposés et 400 individuels avec petits jardins. Les Villas Vanille
font partie de ce programme diversifié qui revisite la notion de mitoyenneté en
associant esthétique architecturale et aménagement soigné de l’espace inté-
rieur, en conciliant maison individuelle et économie d’espace. Elles s’organisent
chacune sur une bande de 7,4 m de largeur délimitée par deux murs porteurs
en pierre longs de 30 m entre lesquels s’articulent des ossatures en bois qui per-
mettent une vraie modularité. Des modèles d’extension ont été déposés pour
garantir aux acquéreurs la possibilité d’agrandir leur logement en hauteur sur
les toits-terrasses tout en maintenant les qualités architecturales et paysagères
du projet d’ensemble initial. Les murs mitoyens créent aussi des patios en lanière
qui assurent lumière, ventilation et isolation phonique.
DATE DE LIVRAISON
2005
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Gilles Cusy et Michel Maraval
Maîtrise d’ouvrage SCI Jolibosc / PRAGMA immobilier - Société civile
Type d’opération 17 maisons individuelles (110 à 150 m²). T4 au T5.
DENSITÉ
Surface de la parcelle non renseigné / SHON : 2 280 m²
56
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Aménager des espaces de transition public/privé
M E S U R B AI N
Le Square Claude Bernard

ZAC Calmette
Orly
Régénération du tissu urbain et désenclavement d’un quartier résidentiel ob-

solète du grand ensemble Orly-Choisy
Le Square Bernard a été construit dans le cadre d’une opération de renouvelle-
ment urbain opérée sur un site de 12,5 ha situé à proximité du centre-ville d’Orly,
précédemment occupé par les 620 logements de la Cité Calmette construite à
la fin des années 1950. Trois types d’habitation sont proposés avec une grande
richesse de volumes et d’ambiances. Les logements sont organisés autour d’un
carré occupé par un jardin réservé aux habitants. La transparence des halls d’en-
trée les relient visuellement aux rues avoisinantes. Le rez-de-chaussée légère-
ment surélevé permet l’installation d’un parc de stationnement semi-enterré en
rez-de-jardin. La question de l’ensoleillement a été une priorité : la quasi tota-
lité des appartements sont traversants et ils proposent des vues sur la rue et le
jardin. L’intimité est préservée par des courettes, des terrasses privatives et des
bordures végétales soignées qui isolent le privé du semi-public.
DATE DE LIVRAISON
1999
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Emmanuelle Colboc
Maîtrise d’ouvrage OPAC du Val-de-Marne ; Expansiel Promotion
Type d’opération 90 logements PLA collectifs dont 68 petits immeubles
de quatre à cinq étages et 22 dans des maisons
de ville abritant deux à quatre appartements
disposant d’une entrée indépendante.
DENSITÉ
Surface de l’îlot 0,42 ha (ZAC : 13,5 ha)
Logements/ha 213
57
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Créer une «façade-tampon» entre la rue et les logements
M E S U R B AI N
Le Méliès
La Villette
Marseille 2e
Réponse architecturale adaptée à un espace contraint et à un programme

exigeant
La compacité du bâtiment exigée par le contexte (parcelle étroite) et par le pro-
gramme (densité, économie, budget serré, et règlementation) est ici compensée
grâce à une conception originale. Des coursives extérieures très travaillées créent
un «espace tampon» entre la rue et les logements (l’écran de trumeaux donne
un rythme vertical à la façade et crée un effet «dedans-dehors» à l’italienne). Les
appartements traversants sont orientés nord/sud et bien ventilés. Les loggias
sur cour sont protégées du soleil par des claustras et elles sont suffisamment
profondes pour offrir un lieu de vie supplémentaire.
DATE DE LIVRAISON
2005
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre CCD Architecture
Maîtrise d’ouvrage OPAC Sud
Type d’opération Immeuble R+5 (29 logements sociaux).
Stationnement en sous-sol.
DENSITÉ
Logements/ha 161
58
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
É-
F, INTERMUEL
ECTI VID
COLL E ET INDI
D E N SI T
DIAIR
ÉE
TF
S
E OR
Offrir un système de circulations publiques et privées
M E S U R B AI N
La ZAC du Plateau
Plérin-les-Bains
Côtes-d’Armor
Une même résidence et plusieurs manières d’habiter

La densité recherchée pour économiser le foncier (les logements collectifs cô-
toient de près les habitations individuelles) est compensée par la diversification
des logements*, la présence d’espaces de rencontre et de jeux et, surtout, par un
travail sur les circulations basses et hautes qui crée des rythmes, des perspecti-
ves et des vues, et contribue à l’appropriation d’un lieu de vie très diversifié. Les
circulations pédestres et vélos sont privilégiées. Les venelles longues et étroites
sont cadrées par des murs de pierres sèches ou par des panneaux de bois**.
Au-dessus, des coursives privées courent le long des immeubles en s’appuyant
sur les refends débordants. Elles se prolongent en passerelles légères et forment
des cheminements parallèles. Les murs de refend porteurs en béton des immeu-
bles sont prolongés en façade pour former des paravents qui protègent chaque
porte d’entrée.
DATE DE LIVRAISON
2002
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre CITArchitecture
Maîtrise d’ouvrage A HLM Armorique Habitat ; Ville de Plérin-sur-Mer
Type d’opération 40 logements HLM, dont 18 intermédiaires,
10 duplex avec toitures-terrasses et 12 maisons-patio
(surface moyenne : 83 m²). R+1 à R+4. Jardins en plein
sol ou terrasses. Venelles publiques.
Parc de stationnement de 40 places.
DENSITÉ
* Les logements sont répartis en quatre grands types d’habita- Surface de la parcelle 0,65 ha
tions, sur un plan conçu en neuf séquences. Densité bâtie/COS 0,7
** Le revêtement en pierre des murets et l’aménagement des Logements/ha 62
venelles plantées a été pris en charge par la Ville.
59
© copyright archi contemporaine.com
Maisons sur le toit, ZAC Marengo, îlot 19, Toulouse

Agence d’architectes J.-P. Fournier, H. Balducchi
60
ÊTRE CHEZ SOI EN VILLE
D’AUTRES EXEMPLES
© CC. Chrispic
Maisons sur le toit, Le Crystal,

Quartier Jacques Cœur, Montpellier
Projet «Éphèse», Montpellier

61
COMMENT DENSIFIER
ET ÉCO-CONSTRUIRE ?
Exemples d’opérations L’optimisation de la consommation d’espace, l’adaptation au contexte, la création
et la préservation d’espaces libres et publics de qualité et la prise en compte de la
BedZED (Sutton, banlieue de Londres) mixité et de la diversité à travers une offre diversifiée de logements tenant compte
Bo01 (Malmö) des attentes des habitants, font partie des finalités et des cibles du développement
Le Carré d’or (Grenoble) durable et démontrent leur non contradiction avec la densité.
Le Séquoia (Montpellier) L’intégration des préoccupations environnementales dans la conception des bâti-
Hammerby Sjöstad (Stockholm) ments et des opérations urbaines denses participe également à la lutte contre le
Quartier Vauban (Fribourg) changement climatique et la diminution de la pollution atmosphérique.
Vesterbro (Copenhague) Les économies d’énergie, le recours aux énergies renouvelables (solaire, éolien…), et
le développement des modes de déplacement doux peuvent ainsi contribuer à la
réduction des émissions de gaz à effet de serre.
L’efficacité énergétique et le confort thermique en été comme en hiver dans les
bâtiments neufs et anciens dépend en grande partie de l’isolation, de la ventilation
naturelle, de l’optimisation de l’éclairage dans les constructions, mais également de
la composition urbaine (orientation des bâtiments par rapport au soleil et au vent,
compacité pour limiter les déperditions).
Les lois Grenelle I et Grenelle II prévoient à ce titre un plan d’équipement et de réno-

vation thermique de très grande ampleur en envisageant la généralisation des bâti-
ments à énergie positive dans le neuf et l’isolation de 800 000 logements sociaux les
plus consommateurs d’ici 2020. Les mesures envisagées portent également sur la
rénovation de 400 000 logements par an entre 2013 et 2027.
À Marseille, ces objectifs représentent un enjeu important avec un parc ancien (81 %
des habitations construites avant 1974, soit 320 000 logements) qui accuse un retard
d’entretien et d’isolation thermique certain et l’ambition de construire 5 000 loge-
ments neufs par an.
Les coûts importants de construction et de rénovation induits sont à mettre en rap-
port avec les économies d’énergie à long terme, le potentiel indéniable d’un climat
méditerranéen : 300 jours de soleil par an et une densité de jours de vent exploitables
sont particulièrement favorables au développement des énergies renouvelables.
63
L’amélioration de la gestion de l’eau et des déchets représentent également des
enjeux importants qui peuvent être maîtrisés dans les opérations afin de réduire les
coûts d’assainissement, de dépollution, d’entretien et améliorer ainsi le recyclage des
déchets (tri sélectif), la qualité de l’eau et du milieu marin.
La mise en œuvre de ces principes de développement durables et de procédés d’éco-

construction a été développée principalement dans les pays d’Europe du Nord dans
plusieurs expériences d’éco-quartiers. Tandis qu’en France, les premières réalisations
d’immeubles de logements des premiers «éco-quartiers» sortent de terre, la ville de
Marseille et Euroméditerranée viennent de lancer plusieurs projets qui répondent aux
objectifs de développement durable dans les contextes les plus sensibles d’interface
ville-nature en piémont des massifs (éco-quartier Sainte-Marthe) et de renouvelle-
ment urbain en faubourg ancien (opération Docks libres et extension d’Euroméditer-
ranée). Les expériences présentées ici font écho à cette ambition, notamment par l’in-
tégration de la dimension énergétique avec l’utilisation des énergies renouvelables
à l’échelle du quartier (quartiers BetZED, Bo01) et du bâtiment (Le Carré d’Or) ou la
mise en pratique de l’architecture bio-climatique (résidence le Séquoia) qui maîtrise
les apports solaires.
Les expériences les plus audacieuses ont développé d’autres actions en vue de recy-
cler et valoriser les rejets et les déchets (Hammerby Sjöstad), de créer un quartier sans
voitures (quartier Vauban), ou encore d’intégrer l’éco-conception dans la réhabilita-
tion (Vesterbro).
64
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
Comment densifier et éco-construire ?
ÉE
TF
S
E OR
Créer un éco-village sans énergie fossile
M E S U R B AI N
BedZED (Beddington Zero Energy Development)

Sutton (Banlieue sud de Londres)
Quartier mixte alliant architecture écologique et modes de transport doux

À travers le concept du «développement sans recours à l’énergie fossile» initié
par l’architecte Bill Dunster avec la fondation Peabody Trust, le projet offre une
nouvelle forme urbaine d’«éco-village» dense. Il présente de nombreuses tech-
nologies ou dispositifs innovants : panneaux photovoltaïques qui alimentent
40 véhicules électriques ; unité de cogénération à base de copeaux de bois ; ré-
cupération des eaux pluviales pour les toilettes et les machines à laver ; triple
vitrage ; ventilation par des abats-vents capuchons colorés disposés sur les toi-
tures avec échangeur de chaleur ; station de traitement biologique des eaux gri-
ses ; système de livraison en gros pour réduire les déplacements... L’orientation
nord-sud des bâtiments et la recherche d’une certaine compacité pour éviter
les déperditions thermiques ont produit un plan de masse un peu monotone
mais cette uniformité apparente est largement compensée par d’ingénieuses
terrasses végétalisées (71 des 82 logements bénéficient d’un jardin privatif de 8
à 25 m², en rez-de-chaussée ou sur les toits-terrasses).
DATE DE LIVRAISON
2001
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Bill Dunster ; Fondation Peabody* ;
Groupe de développement BioRegional
Maîtrise d’ouvrage BedZED Center
Type d’opération 82 logements (accession ou locatif )
2 500 m² d’espaces commerciaux et de services.
5000 m² d’espaces verts.
* Le quartier BedZED est aussi conçu comme une cité-jardin tra- DENSITÉ
ditionnelle à vocation sociale : 50% des logements sont réser- Surface de l’opération 2 ha
vés par la Fondation Peabody pour l’accueil de familles à faibles Densité bâtie/COS 0,5
revenus. Logements/ha 41
65
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Utiliser 100 % d’énergies renouvelables différentes
M E S U R B AI N
Bo01 Ecological City of Tomorrow

Västra Hamnen
Malmö (Suède)
Exposition grandeur nature sur les thèmes de la ville de demain

En 1995, dans le cadre de la rénovation des anciens chantiers navals (polder de
Västra Hamnen) et à l’occasion de l’ouverture du pont Öresund qui relie le Dane-
mark à la Suède, une planification urbaine (Vision 2000) a été chargée d’étudier le
rôle de Malmö dans la nouvelle configuration territoriale de la région. Une char-
te de qualité a été adoptée pour aménager une première zone appelée Bo 01.
La municipalité s’est fixée trois objectifs majeurs : réduire les émissions de CO2
de 25% d’ici 2005 ; faire en sorte que, d’ici 2010, 60% de l’énergie consommée
(hormis les transports) provienne de sources renouvelables ou de la combustion
de déchets ; maintenir la biodiversité dans la région en dépit du processus d’ur-
banisation. Les technologies de l’information ont aidé les habitants à adopter
un comportement plus écologique (mise à disposition pour chaque foyer d’un
outil de contrôle des consommations en ressources (eau, électricité et chaleur) ;
informations sur le recyclage des déchets (feed-back) ou les horaires de passage
des transports en commun ; service de réservation pour le covoiturage.
DATE DE LIVRAISON
2001
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre non renseigné
Maîtrise d’ouvrage Ville de Malmö
Type d’opération 500 logements (3000 à terme à Västra Hamnen).
Bureaux, équipements sociaux, éducatifs et culturels.
Restaurants. Centre d’expositions et de congrès. Parc.
DENSITÉ
* La limitation de l’automobile est toutefois restée relative pour
Surface de l’opération 25 ha (opération Västra Hamnen : 160 ha)
des populations aux revenus élevés qui disposent de deux véhi- Densité bâtie/COS non renseigné
cules par famille : les promoteurs ont refusé de trop éloigner les Logements/ha 20
parkings et de O,7 parking par logement prévu dans le premier
projet, on est passé à 1,1 dans les opérations suivantes.
66
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Se protéger du soleil et l’utiliser
M E S U R B AI N
Le Séquoia
ZAC Ovalie
Montpellier
Élément fort d’un vaste programme urbain de 35 hectares qui comprend 2500
logements organisés en îlots ouverts sur des espaces intérieurs paysagers*
Le Séquoia est un bâtiment imposant caractérisé par des façades complexes et
riches en séquences mais sa structure est très simple : elle a permis de limiter
les coûts et les prestations classiques dans un immeuble de standing. L’écologie
a été aussi prise en compte dès la conception architecturale. De larges balcons
et des casquettes ainsi que la plantation d’arbres à grand développement assu-
rent une protection solaire. Des capteurs solaires placés en toiture produisent
l’eau chaude pour l’ensemble des logements équipés de planchers chauffants.
Les menuiseries en bois lasurés sont issues d’une production contrôlée. L’eau de
pluie sera récupérée et stockée pour permettre notamment l’arrosage du jardin
méditerranéen pendant les premières années.
DATE DE LIVRAISON
2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Roberto Urbani (chef de projet), Nicolas Lebunetel
Maîtrise d’ouvrage SERM ; Kaufman and Broad
Type d’opération 83 logements dont 7 maisons de ville en duplex
intégrées en rez-de-chaussée et dotées d’un accès
indépendant et d’un jardin privatif. T2 au T5.
DENSITÉ
* La ZAC Ovalie (35 ha) se développe à l’ouest du centre-ville de
Montpellier, en rive d’un nouveau complexe sportif de 13 ha, le
Stade de rugby Yves du Manoir, et bénéficie de la proximité de
deux grands parcs urbains et d’une desserte en tramway. Son
programme comprend 225 000 m² de SHON - dont 195 000
pour les logements -, et 30 000 m² de bureaux.
67
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Réduire la consommation énergétique
M E S U R B AI N
Le Carré d’or
ZAC de Bonne
Grenoble
Immeuble innovant à basse consommation énergétique

Le Carré d’or est implanté au cœur du nouveau quartier HQE «Caserne de Bon-
ne» qui a la réputation d’être un modèle de ville compact et végétal*. À cha-
que étage, quatre grands logements implantés aux angles offrent des espaces
séjour/cuisine de 30 m² et bénéficient d’une double orientation et de terrasses
d’angle. Les petits logements mono-orientés, implantés au centre et qui don-
nent sur le jardin de cœur d ‘îlot, sont exposés au sud et disposent de loggias. Les
circulations intérieures des logements sont les plus compactes possibles pour
donner un maximum de volume aux chambres et aux séjours. Mais l’intérêt de la
résidence vient surtout de sa certification «Habitat et Environnement», justifiée
par son isolation par l’extérieur, un chauffage par cogénération gaz (objectif de
consommation 45kwh/m²/ an), une eau chaude sanitaire solaire, une ventilation
mécanique contrôlée double flux, un éclairage naturel des parties communes,
des terrasses végétalisées, au rez-de-chaussée et au 6ème étage, et une accessi-
bilité de toutes les terrasses.
DATE DE LIVRAISON
2005-2008
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Félix Faure, Macary, Page
Maîtrise d’ouvrage ICADE CAPRI
DENSITÉ
* La caserne de Bonne, proche du tramway des Grands boule-
vards, se transforme progressivement en un quartier combinant
habitat, bureaux, commerces et loisirs. Mélange de patrimoine
réhabilité et d’architecture bioclimatique, les constructions s’y
articulent autour d’un parc central de 3,5ha.
68
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Recycler et valoriser les rejets et les déchets
M E S U R B AI N
Hammerby Sjöstad BoStad 02
Stockholm
Quartier mixte et compact qui limite son impact sur l’environnement

Hammerby Sjöstad a été créé dans une zone tampon entre le centre-ville et la ré-
serve naturelle de Nacka, sur un ancien site portuaire et industriel décontaminé.
Le nouveau quartier vise l’excellence écologique avec un bâti dense implanté en
peigne et une hauteur des bâtiments limitée à 5 étages. Les habitants trient et
déposent les déchets dans différents conteneurs intégrés dans le paysage. As-
pirés au point de dépôt par un système pneumatique d’évacuation souterraine
(technologie suédoise ENVAC), ils sont acheminés selon leur nature vers le point
de traitement adapté. Le modèle urbain Éco-cycle vise à optimiser l’autonomie
avec le recyclage des eaux usées (drainées par des canaux vers le lac), la récupé-
ration de la chaleur issue de la station d’épuration et la valorisation thermique
des déchets. Une nouvelle ligne de tramway, des places de stationnement très li-
mitées (0,8 place par logement. ), un système de covoiturage restreignent l’usage
de son véhicule personnel. Un centre d’information et d’exposition permanente
informe les habitants sur les comportements environnementaux souhaitables*.
DATE DE LIVRAISON
1994-2017
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Jan Inghe-Hagström, Stellan Fryxell, Tengbom architects
Maîtrise d’ouvrage Ville de Stockholm
Type d’opération 8 000 logements (11000 à terme).
Équipements publics et commerces de proximité.
20 bus municipaux alimentés au biogaz.
DENSITÉ
* Le prix d’accession à la propriété est élevé (environ 700 000 euros
Surface de l’opération 204 ha
pour 120 m²). Densité bâtie/COS non renseigné
Logements/ha 40
69
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Planifier un quartier concerté et sans voiture
M E S U R B AI N
Quartier Vauban
Fribourg (Allemagne)
Quartier décliné sur le modèle de la cité-jardin sur un ancien site militaire

Conçus en bois et équipés d’un triple vitrage, de panneaux photovoltaïques
et de capteurs solaires thermiques qui optimisent la production d’életricité et
d’eau chaude, les logements sont dits «à énergie positive», c’est-à-dire qu’ils pro-
duisent plus d’énergie qu’ils n’en ont besoin (<65 KW/m²/an). Pour parvenir à
créer un «quartier sans voiture», le nombre de places de stationnement est li-
mité (moins d’une place par logement à des coûts rédhibitoires), la circulation
automobile est maîtrisée (vitesse des voitures limitée à 6 km/h). Ces mesures
contraignantes sont accompagnées d’actions compensatrices. Une très bonne
desserte en transports en commun a été anticipée par la planification : grâce
au tramway, un quart des ménages se sont engagés à renoncer à la voiture. Des
systèmes d’auto-partage ont été mis en place*. Soixante véhicules et trois parcs
de stationnement collectifs en silo en entrée de quartier sont mis à la disposition
des adhérents.
DATES DE LIVRAISON
1996-2006
CONSTRUCTION
Maîtrise d’œuvre Kommunalentwicklung (KE) LEG Baden-Würtemberg
GmbH (société de forme commerciale par actions ;
Ville de Freiburg pour les équipements publics
Maîtrise d’ouvrage Plusieurs promoteurs et investisseurs privés
(coopératives de construction : Baugruppen)
Type d’opération 2 000 logements
DENSITÉ
* Les concepteurs ont misé sur des modes de consultation et Surface de l’opération 38 ha
d’implication des résidants très approfondis : dès le démarrage Densité bâtie/COS non renseigné
du projet, les futurs habitants ont été directement associés. Un Logements/ha env. 52,5
cahier des charges restrictif, élaboré par la Ville, a aussi indiqué
les règles constructives qui permettent une cohérence de l’en-
semble.
70
M E S U R B AI N
OR
TF E
S
ÉE
D E N S IT
CTIF
COLLE
D E N SI T
TAT
HABI
ÉE
TF
S
E OR
Intégrer l’éco-conception dans la réhabilitation
M E S U R B AI N
Vesterbro
Copenhague
Rénovation d’un quartier avec des technologies testées grandeur nature

Vesterbro est un quartier central populaire construit entre 1852 et 1920 proche
de la Gare centrale qui présentait l’un des conforts les plus faibles de la ville de
Copenhague. Pour y remédier, la Ville a entrepris à partir de 1990 une vaste opé-
ration de réhabilitation dans laquelle les considérations écologiques ont été très
présentes. Elle a porté sur trois thèmes prioritaires : la gestion du lieu de vie par
les habitants (laveries écologiques communautaires), la gestion énergétique au
travers de l’énergie solaire (panneaux photovoltaïques en toitures, en façades
de cage d’escalier ou entre deux façades au-dessus d’une rue pour alimenter
l’éclairage public), et la gestion des déchets (tri sélectif). Cet exemple met en
exergue la nécessité d’une mobilisation d’acteurs pluridisciplinaires* et la parti-
cipation active des habitants. Des critères d’évaluation, spécifiques au quartier,
ont été mis en place. Ils assurent le suivi de l’opération dans son ensemble et des
progrès réalisés. Les projets de rénovation alimentent également une banque de
données nationales sur l’écologie urbaine.
DATE DE LIVRAISON
1990-2002
CONSTRUCTION
Maîtrise d’ouvrage Ville de Copenhague ; SBS Byfornyelse ;
Urban Renewal Company Copenhagen.
Type d’opération 4 000 logements (23 îlots). R+4 à R+5.
DENSITÉ
Surface de l’opération 35 ha
* Il révèle également l’importance d’un approvisionnement
continu de ressources financières pour un tel projet. En effet, la
fluctuation des subventions accordées en raison de l’alternance
des partis politiques au pouvoir a pu fragiliser la planification
du quartier.
71
Confluence, Lyon
72
ÉCO-CONSTRUIRE
D’AUTRES EXEMPLES
© Le Moniteur.fr
Leidsche Rijn, Utrecht (Pays-Bas)
73
BIBLIOGRAPHIE
ET CRÉDITS PHOTOGRAPHIQUES
Crédits photographiques
1 2 3 4
Fiches ‘‘Comment densifier et aérer la ville ?’’

La ZAC des Défensions (Aubagne) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
La ZAC du Mont d’Arène (Reims) 1, 2, 3, 4, 5/ © AUDRR
Ilot 11, ZAC de la Morinais (St-Jacques de la Lande) 1, 2, 3, 4/ © Jean et Aline Harari, 5/ © F. Lemoine (www.archi-guide.com)
Le Carré Saint-Giniez (Marseille) 1, 2, 3, 4/ © SARL d’architecture Claire Fatosme et Christian Lefèvre, 5/ © agAM
L’îlot M1 d’Euroméditerranée (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
Hollainhof (Gand) 1, 5/ © Dajo Revyn, 3/ © 2008 Gentblogt vzw, 4/ © Archiculture (S. Millart)
Le Bois habité (Euralille 2) 1, 2, 3, 4, 5/ © ADUML
Les Maisons Iroko (Londres) 1, 3, 4, 5/ © Architecture Lab (architecture + urban design magazine), 2/ Google Earth
Immeuble de l’îlot Saint-Maurice (Lille) 1, 2, 3, 4, 5/ © archi contemporaine.org
Fiches ‘‘Comment densifier et s’adapter au contexte ?’’

La Villa Anaïs (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
Le Rivoli (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
L’îlot Nédélec (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
Le 265 Prado (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
La ZAC des Vignes (Servon) 1, 3, 4, 5/ © agAM, 2/ © AUDIAR
L’îlot Arc de Triomphe (Saintes) 1, 2, 3, 4, 5/© BNR Architectes
Les Terrasses des Arènes (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
Les Jardins de la Chartreuse (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
Le 64 rue Dupaty (Bordeaux) 1, 2, 3, 4 © Vincent Monthiers, 5/ Google Earth
La Cité Manifeste (Mulhouse) 1, 2, 3, 4, 5/ Dossier de presse, D. Lewis, Potin et Lewis + Block, 14 décembre 2001
Fiches ‘‘Comment densifier et être chez soi en ville ?’’

L’îlot M5 d’Euroméditerranée (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
Les Villas Vanille (Montpellier) 1/ Google Earth, 2, 3, 4, 5/ © agAM
La Résidence Horizon Schuman (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ agAM
La Résidence Philibert Lalande (Brive-la-Gaillarde) 1, 3, 4, 5/ © Patrick Tournebœuf, 2/ Google Earth
L’opération Tour Sainte (Marseille) 1, 2, 3, 5/ © Jusserand et Elbaz, 4/ © agAM
Les Casas-pátio (Matosinhos) 1, 2, 3, 4/ © Hisao Suzuki / Luis Ferreira Alves, El Croquis, n°124, 2005, 5/ Google Earth
Les Terrasses de Montredon (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ agAM
Château-le Lez (Montpellier) 1, 2, 3, 4, 5/ © Nicolas Borel
Les Villas Marines (Marseille) 1, 2, 3, 4, 5/ © agAM
Le Square Claude Bernard (Orly) 1, 2, 3, 4/ © Agence Emmanuelle Colboc
Le Méliès (Marseille) 1, 3, 5/ © Ruault, 2, 4/ © agAM
La ZAC du Plateau (Plérin-les-Bains) 1, 2, 4, 5/ Construction moderne n°114, 2003, 3/ © Heidi Meister
Fiches ‘‘Comment densifier et éco-construire ?’’

BedZED (Sutton) 1, 2/ © greenroofs.com, 3/ © Matt & Katie Brown, 4/ © Pablo Godoy, 5/ © urbanocreativo
Bo01 (Malmö) 1/ © Åke E:son Lindman, 2/ © robertbue, 3/ © Alastair, 4/ © David Kolb, 5/ © AB Periskopet
Le Carré d’or (Grenoble) 1, 2, 3, 4, 5/ © Félix Faure-Macary-Page
Le Séquoia (Montpellier) 1, 2, 3, 4, 5/ © CC. Chrispic
Hammerby Sjöstad (Stockholm) 1, 2/ © Erik Andersson Arkitekter, 3/ © Daniel «M224», 4/ © ErLinda Bessmertv, 5/© Ola Lindberg
Quartier Vauban (Fribourg) 1, 3/ © Claire 7373, 2, 4, 5/ © http://www.passivhaus-vauban.de
Vesterbro (Copenhague) 1, 3, 4/ © Anne Trinquier, 2, 5/ © ADEUS
77
Bibliographie
Habitat et densité N. Seraji. Logement, matière de nos villes. Chronique européenne

1900-2007. Éditions A. & J. Picard.
Habitat formes urbaines. Densités comparées et tendances d’évolu- Éditions du Pavillon de l’Arsenal, Paris, 2007, 463 p.
tion en France. Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme,
FNAU, 2006, 273 p. F. Mialet, Le renouveau de l’habitat intermédiaire.
CERTU, PUCA, Paris, 2006, 391 p.
Densité & formes urbaines dans la métropole marseillaise.
agAM, Éditions Imbernon, Marseille, 2005, 191 p. J.J Duhayon, A. Pagès, F. Prochason. La densité. Concept, exemples
et mesures. CERTU, Lyon, 2002, 88 p.
Densités et formes urbaines dans l’agglomération bordelaise.
COMPLEX’CITÉ, A’URBA, Bordeaux, 2002, 151 p. J. Mozas. A. Fernandez Per. A+T Densidad. Nueva vivienda colec-
(Publication périodique n°1) tiva / Density New collective housing. Ediciones A+T, Vitoria-Gasteiz,
2004, 320 p.
Référentiel de densités et de formes urbaines appliqué à l’habitat dans
la région d’Ile-de-France. IAURIF, Paris, 1995, 97 p. V. Fouchier. Penser la densité.
ADEF, Études Foncières n°64, Paris, 1994, pp 6-12.
Densité. Opérations de logements et quartiers urbains.
IAURIF, Paris, 2007, 110 p. Densités et espacements. Les Annales de la recherche urbaine n° 67.
Plan Urbain, Paris, 1995, 153 p.
Formes et densités. Aire urbaine de Toulouse.
AUAT, Toulouse, 2005, 109 p.
Aérer la ville
E. Pélegrin-Genel (coord.), F. Pélegrin (coord.). Ambiances, densités
urbaines et développement durable. Editions PC, Paris, 2008, 123 p. P.-M. Tricaud, L. Perrin, M. Hénin, S. Viney, F. Bourgeois, P. Blancher.
Densité, végétation, forme urbaine dans l’agglomération parisienne.
V. Fouchier. Les densités urbaines et le développement durable. Le cas Rapport final. IAURIF, Paris, 1997, 118 p.
de l’Île-de-France et des villes nouvelles. Editions SGVN, Paris, 1998,
212 p. Quels liens entre la diversité des types d’habitat, la densité d’une opé-
ration et la qualité urbaine? AUDIAR, Rennes, 2000.
A. Bahamon, M. C. Sanjinés. Haute densité : habitat contemporain.
Editions l’Inédite, Paris, 2008, 187 p. Densités vécues et formes urbaines. Etude de quatre quartiers pari-
siens. APUR, Paris, 2003, 45 p.
C. Moley. L’habitat individuel dense : vers un nouveau genre d’habi-
tation? École Nationale Supérieure d’Architecture de Paris - La Vil- Plan Vert de Marseille. Projet de paysage et de verdissement urbain.
lette, PUCA, 2007, 270 p. agAM, Marseille, 2008.
Voisins - voisines : nouvelles formes d’habitat individuel en France.

Arc en rêve, PUCA, Cité de l’architecture et du Patrimoine, 2006,
272 p.
Formes d’habitat et densités urbaines : quelles opportunités pour la

ville de demain? (Les cahiers de l’observatoire de la ville n°1).
Observatoire de la ville, Paris, 2007, 63 p.
78
Etre chez soi Eco-construire
F. Bellanger. Habitat(s) : questions et hypothèses sur l’évolution de Guide de qualité urbaine et d’aménagement durable de la commu-
l’habitat. Editions de l’Aube, La Tour d’Aigues, 2000, 227 p. nauté urbaine de Bordeaux. Communauté Urbaine de Bordeaux,
a’urba, Bordeaux, 2008, 137 p.
C. Moley. Les abords du chez-soi en quête d’espaces intermédiaires.
Editions de la Villette, Paris, 2006, 255 p. C. Charlot-Valdieu, P. Outrequin. L’urbanisme durable : concevoir un
écoquartier. Éditions Le Moniteur, Paris, 2009, 295 p.
Analyse des interactions entre les formes architecturales et urbaines
et le déploiement des modes d’habiter dans l’habitat individuel dense. Grands projets urbains en Europe : conduire le changement dans les
Sentiment d’intimité et potentiel d’individuation. métropoles. Les Cahiers de l’IAURIF, n° 146, Paris, mars 2007, 208 p.
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment, Paris, 2008.
Contraintes énergétiques et mutations urbaines.
Habitat pluriel : densité, urbanité, intimité. Premier plan. Journal Les Cahiers de l’IAURIF, n°147, Paris, février 2008, 268 p.
d’informations du PUCA n°17, Paris, septembre-novembre 2008.
Charte Qualité Marseille. Cahier de recommandations environne-
Solutions alternatives à la maison individuelle. mentales relatives à l’acte de construire et d’aménager.
Traits Urbains n°32, juillet-août 2009, pp 35-38. agAM, Marseille, 2007, 55 p.
Concours Écoquartier. Les Hauts de Sainte Marthe. Candidature ville

Respecter le contexte urbain et paysager de Marseille. Ville de Marseille, mars 2009.
D. Mangin. La ville franchisée. Formes et structures de la ville contem- Démarche Écocités. Extension du périmètre d’Euroméditerranée à
poraine. Éditions de la Villette, Paris, 2004, 398 p. Marseille. Euroméditerranée, Marseille, Janvier 2009.
J. Castex, J.-C. Depaule, P. Panerai. Formes urbaines de l’îlot à barre. Le Grenelle de l’environnement : vers une évolution profonde des
Éditions Parenthèses, Marseille, 1997, 196 p. démarches de planification. (Note). agAM, Marseille, 2008.
M. Demorgon, J.-C. Depaule, P. Panerai. Analyse urbaine. Feuilleton écoquartiers (9 articles).

Éditions Parenthèses, Marseille, 1999, 189 p. Le Moniteur n°5407 à n°5415, Paris, 2007.
P. Panerai, L. Lange. Formes urbaines. Tissus urbains. Essai de biblio- Les Hauts de Sainte-Marthe. Concours écoquartier, Ville de Mar-
graphie raisonnée de 1940 à 2000. METL, Paris, 2001, 92 p. seille, 2009.
M. Roncayolo. Lectures de villes. Formes et temps.

Éditions Parenthèses, Marseille, 2002, 385 p.
M. Roncayolo. Les grammaires d’une ville. Essai sur la genèse des

structures urbaines à Marseille. EHESS, Paris, 1996, 507 p.
Atlas des formes urbaines de Marseille. Volume 1 : les types.

INAMA / EAML, Marseille, 1988.
B. Gauthiez. Espace urbain. Vocabulaire et morphologie.

Éditions du Patrimoine, Paris, 2003, 493 p.
79
��
��

4.densité & Formes Urbaines

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

4.densité & Formes Urbaines

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

�� &

Fin 2005, l’agAM s’était saisie de cette réﬂexion en publiant

Compte tenu de la prise de conscience grandissante vis à vis de

Nous avons pris le parti de traiter dans ce document l’enveloppe du bâtiment et sa

L’oﬀre commerciale, la qualité de la desserte en transports, la proximité des équipe-

L’élaboration d’un nouveau projet de ville pour Marseille

La Ville de Marseille et la Communauté urbaine se sont engagées début 2009 dans la

Données à l’échelle de la commune sources : agAM, 2009

Marseille a retrouvé depuis quelques années une dynamique de développement et

La réﬂexion sur les formes urbaines

Pourquoi renoncer ainsi à l’expansion urbaine ? L’ensemble de la communauté prend

Le projet de ville et la démarche de planiﬁcation urbaine doivent prendre en compte

Densité, le mot qui fâche est lâché... Pourtant, c’est bel et

* Ce tableau est extrait de l’ouvrage ‘‘Densité et Formes urbaines’’ (2005).

A travers le référentiel présenté, il Grande Corniche 3,17

ZAC des Vagues 1,38 Cité Bois-Lemaître 0,68

Ilot Fenouil-Puget 1,08

Ilot de St-Marcel 1,55 Ilot des Goudes 0,84

Ilot de Mazargues 1,28 Castors Isabella 0,53 Cité-jardin St-Just 0,37

Boumandariel 0,36 La Tuilerie 0,04

L’analyse des références présentées dans ces thématiques démontre globalement

Certaines des opérations présentées prennent place dans un projet d’ensemble où

La ZAC des Défensions

Opération d’ensemble aérée articulée avec le centre ancien d’Aubagne

La ZAC du Mont d’Arène

Phase 2 d’un nouveau quartier de ville amorcé en 2000

Le Village du Haut Bois (îlot 11)

Une volonté de densiﬁer pour ménager de grands espaces libres

Opération qui regroupe plusieurs fonctions bien individualisées articulées

Îlot ouvert où sont privilégiées les échappées visuelles et les transparences

Ensemble de logements sociaux inséré dans un tissu urbain dense

Un «quartier-jardin» pour densiﬁer tout en préservant l’individualisation de

Les Maisons Iroko

Opération de renouvellement urbain en tissu très dense

Les Terrasses de Saint-Maurice

© Jakob+MacFarlane ; Nicolas Borel © Agence Nicolas Michelin et Associés

Logements Herold, Paris Îlot Armagnac, Bordeaux

Construction de logements collectifs à la lisière d’un noyau villageois emblé-

«Rajeunissement» d’un immeuble avec un changement d’aﬀectation et une

* À Vienne, les Dachwohnungen (littéralement «maisons sur le

Petit programme qui s’inscrit dans la prestigieuse ﬁliation d’immeubles de

La ZAC des Vignes

Opération de «renouvellement rural» inscrite dans un programme de valorisa-

* La qualité des espaces extérieurs en pied d’immeuble répond à

L’îlot Arc de Triomphe

Opération de renouvellement urbain par densiﬁcation d’un cœur d’îlot

Les Terrasses des Arènes

Ensemble de bureaux et de services intégré dans un programme d’habitation

Les Jardins de la Chartreuse

Exemple d’une conception soignée qui permet de compenser les désagré-

Transformation d’un ancien chai du quartier portuaire en logements sociaux

La Cité Manifeste La parcelle conﬁée à l’équipe

Opération de logements qui s’inspire d’un module d’habitation standardisé

© Y. Marchand & R. Meﬀre © agAM - CT

Rénovation en quartier ancien, Surélévation dans un quartier de

L’enjeu n’est donc pas simplement de produire du logement et de densiﬁer mais de

D’autres références sélectionnées réinterprètent les formes

Conçus comme le prolongement du logement, souvent dans

Ensemble de logements atypique conçu à partir de la reprise d’un îlot ancien-

Les Villas Marines

Élément d’un programme d’habitat qui participe à la formation d’un front de

La résidence Horizon Schuman

La Résidence Philibert Lalande