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L'ESSENTIEL DE LA NORME
La reconnaissance d'un immeuble de placement* s'effectue selon l'arbre décisionnel
suivant :
Le bien est détenu dans un but de vente Oui
dans le cadre de l’activité ordinaire de IAS 2
l’entreprise ?
Non
Non
Non
Coût IAS 16
Le modèle d’évaluation adopté doit être retenu pour tous les immeubles de placement.
Dans le modèle de la juste valeur, l’évaluation de cette dernière doit être réalisée chaque
année et l’écart de réévaluation est enregistre en résultat.
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Enseignants responsables : Chokri KHANFIR / Riadh BOUJELBENE 1
Source : Maitriser les IFRS
IAS 40 Immeubles de placement (Cours et TD)
ETDUDE DE LA NORME
Objectifs
L'objectif de la norme IAS 40 est de définir la notion d'immeuble de placement* et de
présenter les méthodes de comptabilisation de ceux-ci (évaluation initiale et évaluation
postérieure), ainsi que les informations a fournir en annexes.
Champ application
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou par le
preneur (dans le cadre d'un control de location financement*), pour en retirer des loyers et/ou
pour valoriser le capital.
IMMEUBLES
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IAS 40 Immeubles de placement (Cours et TD)
ILLUSTRATION 1
Les données
Une société industrielle fait construire un bien immobilier destine à la location sur un
terrain lui appartenant. La construction commence au 10/01/N et s'achèvera en février
N + 1.
La solution
ILLUSTRATION 2
Les données
Une société A acquiert un immeuble situe sur les Champs-Élysées pour y installer son
siège social, souhaitant profiter de cet emplacement pour en valoriser le capital.
La solution
ILLUSTRATION 3
Les données
Une société B vient d'acheter un immeuble de 4 étages pour 1 600000 €. Elle occupe le
premier étage pour ses besoins administratifs et loue les autres étages à d'autres
sociétés, Quelle est la classification de cet immeuble bilan ?
La solution
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IAS 40 Immeubles de placement (Cours et TD)
Si les différentes parties du bien peuvent être vendues séparément (ce qui est le cas ici),
alors, on peut utiliser l'approche par composants, décrite dans la norme IAS 16. On
comptabilise ainsi 1/4 de 1 600 000 €, soit 400 000 € en immobilisations corporelles, et
3/4 de 1 600 000 €, soit 1 200 000 € en tant qu'immeuble de placement.
Dans le cas où les différentes parties du bien ne peuvent pas être vendues séparément,
alors le bien n'est comptabilisé en tant qu'immeuble de placement qu'à la condition que
son utilisation pour des activités ordinaires soit minoritaire par rapport à son caractère
locatif ou de valorisation du capital.
- la location simple est comptabilisée, selon IAS 17, comme si elle était une location-
financement;
Selon ce modèle, c'est le placement et non le bien immobilier sous-jacent qui doit être
comptabilisé à la juste valeur.
Selon la norme IAS 40, si le propriétaire fournit à ses locataires des services auxiliaires,
la classification s'opère scion l’importance des services.
Services significatifs (le propriétaire dirige un hôtel) : alors, le bien est classé en tant
qu'immobilisation corporelle.
Traitement comptable
1) Comptabilisation
Fait générateur
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Un immeuble de placement est comptabilisé à l'actif, dès lors que les deux conditions
suivantes sont réunies :
- il en probable que les avantages économiques futurs associes à l'actif iront à l'entité;
ou
Coût de production
Dans le cas d'un paiement différé, le coût d'entrée est comptabilisé au prix d'acquisition
actualisé.
L'évaluation initiale d'un bien immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location
et classé en tant qu'immeuble de placement doit être comptabilisé au montant le plus faible
entre la juste valeur du bien et la valeur actuelle des paiements minimaux (voir IAS 17). Un
montant équivalent doit, par ailleurs. Etre constaté en dettes.
Les autres dépenses sont activables à leur coût*, selon l'approche par composant. Le
nouveau composant est activé lorsque les critères d'activation sont réunis (voir ci avant «1)
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Comptabilisation - Fait générateur») et l'ancien composant, s'il s'agit d'un remplacement, est
sorti de l'actif pour sa valeur comptable.
S'il n’est pas possible de déterminer la valeur comptable du composant remplacé, l'entité
peut utiliser le coût de remplacement comme indication du tout de l'élément remplacé au
moment où il avait été acquis (modèle du coût historique amorti).
La solution
Les frais de transaction sont immobilisés ils représentent 0,5 X 810 000 = 405 000 €.
On actualise les 360 000 € payés en N + 1 : 360 000/1,06 = 339 623 € (arrondi à l’€ le
plus proche).
Evaluation postérieure
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II existe deux méthodes pour évaluer un immeuble de placement à la clôture du bilan.
La méthode adoptée doit être retenue pour tous les immeubles de placement.
Attention
La juste valeur d'un immeuble de placement est le montant pour lequel l'immeuble
pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des
conditions de concurrence normale.
En pratique, la juste valeur est donnée par les prix actuels sur un marché actif pour des
biens similaires. A défaut, l'entreprise peut se baser sur :
Les prix récents sur des marchés moins actifs, corrigés pour refléter les changements
économiques survenus depuis;
Dans le cas exceptionnel où une entreprise ne peut pas effectuer une évaluation fiable et
continue de ses immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur, elle doit utiliser
la méthode du coût pour les biens concernés.
Les variations de la juste valeur constatées d'un exercice à l'autre sont enregistrées
directement dans le compte de résultat, et non pas dans les capitaux propres.
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Dans le cadre de l'application de la méthode de la juste valeur, une mise à jour annuelle
de l’évaluation est obligatoire.
Attention
Modèle du coût
Cette méthode est identique à celle du coût prévue par la norme IAS 16 sur les
immobilisations corporelles. Elle ne s'applique toutefois pas aux immeubles de placement
classés en «destinés à être cédés» ou inclus dans un groupe d'actifs destinés à être cédés selon
les dispositions de la norme IFRS 5 «Actifs non courants détenus en vue de la vente et
activités abandonnées ». Les immeubles de placement sont, dans ce dernier cas, évalués selon
les dispositions de la norme IFRS 5.
ILLUSTRATION 4
Les données
Pour quelle valeur l'immeuble figure-t-il au bilan dans les deux cas suivants ?
La solution
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1. L'immeuble figure à l'actif pour une valeur de 1 300 000 €. L’augmentation de valeur
de 100 000 € est enregistrée en produit au compte de résultat
2. L'immeuble figure à l'actif pour une valeur nette comptable de 1 140 030 €, soit:
1 200 000 - (1/20 X 1 200 000)). L’annexe mentionne la juste valeur du bien:1 300 000
€.
Exemples
3) Sorties
Les cas de sortie du bilan d'un immeuble de placement sont :
- la cession du bien;
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Les profits ou pertes consécutifs à la sortie d'un immeuble de placement sont enregistrés
en résultat. Ils correspondent à la différence entre le produit net de la sortie et la valeur
comptable de l’actif.
4) Informations à fournir
Les immeubles de placement doivent figurer sur une ligne spécifique du bilan,
distinctement des autres immobilisations corporelles.
Compte de résultat
Bilan
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- en cas d'impossibilité d'évaluer un immeuble de placement à la juste
valeur (ex absence d'une juste valeur fiable), ce rapprochement doit être
présenté séparément des autres immeubles de placement présences à la
juste valeur.
2) Normes américaines
Aux Etats-Unis, les immeubles de placement doivent obligatoirement être évalués à
leur coût.
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TD
QCM
1. Un immeuble en cours de construction est un immeuble de placement.
Vrai Faux
Immeuble de placement
3. Selon la norme IAS 40, la société A achète un bien immobilier destiné à la location.
Elle paye comptant 400 000 € et devra verser 420 000 € au bout d'un an. Le taux
d'actualisation est de 5 %. Pour quel montant doit-on comptabiliser au bilan l'acquisition
de ce bien?
4. La société B achète un immeuble de placement valant 500 000 €, sur lequel elle
obtient une remise de 10%. Les frais de transaction se montent à 7% du prix d'achat.
481 500 €
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5. Selon la norme IAS 40, les variations de valeur d'un immeuble de placement évalué
selon la méthode de la juste valeur sont enregistrées dans les capitaux propres.
Vrai Faux
6. Selon la norme IAS 40, la révision annuelle de la juste valeur d'un immeuble de pla-
cement n’est obligatoire que si des dépenses liées à ce bien sont survenues au cours de
l'exercice.
Vrai Faux
7. Selon la norme IAS 40, une société qui réévalue la valeur de ses immeubles de place-
ment est tenue de réévaluer la valeur de toutes ses immobilisations corporelles.
Vrai Faux
9. Les immeubles de placement évalués à leur juste valeur font l'objet d'un
amortissement.
Vrai Faux
10. Une entreprise A est propriétaire d'un immeuble de centre de soins qui constitue son
siège social. En février N + 1, elle déménage en banlieue parisienne et loue ses
précédents bureaux à une entreprise B. Comment est comptabilisé l'immeuble dans les
comptes individuels de A au 31/12/N ?
Immeuble de placement
EXERCICE D’APPLICATION
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Gamma est une entreprise fabriquant des composants électroniques qui possède deux
immeubles, A et B, tous deux achetés début N et amortissables respectivement sur 10 et
15 ans (valeurs d’origines respectives 160 000 € et 190 000 €).
A est un entrepôt situé en province et loué à une de ses filiales régionales pour son
explantation.
1. Quelle est la valeur brute des immeubles de placement dans les comptes individuels
de Gamma au 30/06/N?
2. Quelle est la valeur brute des immeubles de placement au bilan consolidé du groupe
Gamma au 30/06/N?
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6. Au cours de l'exercice N + 1, le marché immobilier local pour A et B s'est ralenti et a
perdu 1 %. Celui de C a augmenté de 2%. Quel est le montant du poste immeubles de
placement au bilan consolidé de Gamma du 31/12/N + 1?
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