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IAS 40 Immeubles de placement (Cours et TD)

IAS 40 Immeubles de placement

L'ESSENTIEL DE LA NORME
La reconnaissance d'un immeuble de placement* s'effectue selon l'arbre décisionnel
suivant :
Le bien est détenu dans un but de vente Oui
dans le cadre de l’activité ordinaire de IAS 2
l’entreprise ?

Non

Le propriétaire occupe le bien ? Oui IAS 16

Non

Le bien est en cours de construction ? Oui IAS 16

Non

Le bien est un immeuble de placement

Coût IAS 16

Quel modèle d’évaluation est retenu


pour les immeubles de placement ? Juste valeur IAS 40

Le modèle d’évaluation adopté doit être retenu pour tous les immeubles de placement.

Dans le modèle de la juste valeur, l’évaluation de cette dernière doit être réalisée chaque
année et l’écart de réévaluation est enregistre en résultat.

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Source : Maitriser les IFRS
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ETDUDE DE LA NORME
Objectifs
L'objectif de la norme IAS 40 est de définir la notion d'immeuble de placement* et de
présenter les méthodes de comptabilisation de ceux-ci (évaluation initiale et évaluation
postérieure), ainsi que les informations a fournir en annexes.

Champ application
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou par le
preneur (dans le cadre d'un control de location financement*), pour en retirer des loyers et/ou
pour valoriser le capital.

La norme IAS 40 ne s'applique pas :

- aux actifs biologiques (IAS 41);

- aux droits et réserves minières (pétrole. gaz...).

Un bien immobilier en tours de construction est traite comme une immobilisation


corporelle (IAS 16), quelle que soft sa destination ultérieure.

IMMEUBLES

Immeubles de placement Immeubles qui ne sont pas


des immeubles de placement

 Terres et bâtiments détenus en  Biens occupés par leur


pleine propriété ou dans le cadre propriétaire.
d'un contrat de location-  Biens détenus en vue de leur vente.
financement et loués à des tiers  Biens en tours de construction.
dans le cadre de location simple.  Biens donnés en location à une entité
 Terrains détenus en attente dans le cadre d'un contrat de
d'affectation. location-financement.
(Voir Illustration 3 ci-après) (Voir illustrations I et 2 ci-après)

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ILLUSTRATION 1

Les données

Une société industrielle fait construire un bien immobilier destine à la location sur un
terrain lui appartenant. La construction commence au 10/01/N et s'achèvera en février
N + 1.

Dans quelle catégorie sera classé le bien au 31 /121N ?

La solution

Au 31 / I 2/N, le bien sera toujours en construction et sera donc classes en tant


qu'immobilisation corporelle, quelle que soit sa destination finale d'utilisation.

ILLUSTRATION 2
Les données

Une société A acquiert un immeuble situe sur les Champs-Élysées pour y installer son
siège social, souhaitant profiter de cet emplacement pour en valoriser le capital.

Quelle est la classification de ce bien immobilier?

La solution

Ce bien immobilier est une immobilisation corporelle, car, malgré un objectif de


valorisation du capital inhérent à l'emplacement choisi, le bien est utilisé pour les
activités ordinaires de l'entreprise et n'est pas loué à un tiers.

ILLUSTRATION 3
Les données

Une société B vient d'acheter un immeuble de 4 étages pour 1 600000 €. Elle occupe le
premier étage pour ses besoins administratifs et loue les autres étages à d'autres
sociétés, Quelle est la classification de cet immeuble bilan ?

La solution

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Si les différentes parties du bien peuvent être vendues séparément (ce qui est le cas ici),
alors, on peut utiliser l'approche par composants, décrite dans la norme IAS 16. On
comptabilise ainsi 1/4 de 1 600 000 €, soit 400 000 € en immobilisations corporelles, et
3/4 de 1 600 000 €, soit 1 200 000 € en tant qu'immeuble de placement.

Dans le cas où les différentes parties du bien ne peuvent pas être vendues séparément,
alors le bien n'est comptabilisé en tant qu'immeuble de placement qu'à la condition que
son utilisation pour des activités ordinaires soit minoritaire par rapport à son caractère
locatif ou de valorisation du capital.

Un placement immobilier représenté, pour le preneur, par un contrat de location simple


peut être classé et comptabilisé comme un immeuble de placement si les trois conditions
suivantes sont réunies :

- le bien correspond à la définition d'un immeuble de placement;

- la location simple est comptabilisée, selon IAS 17, comme si elle était une location-
financement;

- le preneur retient le modèle de la juste valeur pour la reconnaissance ultérieur de


l'actif.

L'entité peut choisir le traitement comptable actif par actif.

Selon ce modèle, c'est le placement et non le bien immobilier sous-jacent qui doit être
comptabilisé à la juste valeur.

Selon la norme IAS 40, si le propriétaire fournit à ses locataires des services auxiliaires,
la classification s'opère scion l’importance des services.

Services peu significatifs (sécurité et maintenance des lieux assurées par le


propriétaire): alors, le bien en classe en tant qu'immeuble de placement.

Services significatifs (le propriétaire dirige un hôtel) : alors, le bien est classé en tant
qu'immobilisation corporelle.

Traitement comptable
1) Comptabilisation

 Fait générateur

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Un immeuble de placement est comptabilisé à l'actif, dès lors que les deux conditions
suivantes sont réunies :

- il en probable que les avantages économiques futurs associes à l'actif iront à l'entité;

- le coût de l'actif peut être évalué de façon fiable.

 Evaluation initiale : entrée dans le patrimoine

Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût*.

Les coûts de transaction sont inclus dans l'évaluation initiale.

Le coût est égal à

+ frais directement attribuables incluant


Coût d'achat
les éventuels frais de transaction

ou

Coût de production

Dans le cas d'un paiement différé, le coût d'entrée est comptabilisé au prix d'acquisition
actualisé.

L'évaluation initiale d'un bien immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location
et classé en tant qu'immeuble de placement doit être comptabilisé au montant le plus faible
entre la juste valeur du bien et la valeur actuelle des paiements minimaux (voir IAS 17). Un
montant équivalent doit, par ailleurs. Etre constaté en dettes.

 Comptabilisation des dépenses ultérieures

La comptabilisation des dépenses ultérieures s'effectue de la même manière que celle


des autres immobilisations corporelles.

Les dépenses ultérieures de maintenance et de réparation constituent des charges.

Les autres dépenses sont activables à leur coût*, selon l'approche par composant. Le
nouveau composant est activé lorsque les critères d'activation sont réunis (voir ci avant «1)

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Comptabilisation - Fait générateur») et l'ancien composant, s'il s'agit d'un remplacement, est
sorti de l'actif pour sa valeur comptable.

S'il n’est pas possible de déterminer la valeur comptable du composant remplacé, l'entité
peut utiliser le coût de remplacement comme indication du tout de l'élément remplacé au
moment où il avait été acquis (modèle du coût historique amorti).

Si l'entité utilise le modèle de la juste valeur, la juste valeur de l'immeuble de placement


peut déjà refléter que l'élément à remplacer a perdu de la valeur. Une alternative consiste à
inclure le coût du remplacement dans la valeur comptable de l'actif et de réestimer la juste
valeur.

Exemple de dépenses immobilisables : installation d'un ascenseur, mise en place de systèmes


de sécurité.
ILLUSTRATION 4
Les données

Une entreprise acquiert un immeuble de placement en janvier N, pour un coût de


810000 € et des frais de transaction de 5% réglés immédiatement Elle bénéficie d'un
paiement différé, étalé comme suit :

- 450 000 € en janvier N:

- 360 000 €en janvier N + I.

Le taux d'actualisation est de 6%.

En janvier N, un ravalement de la façade est réalisé, pour un coût de 35 000 €.

Pour quelle valeur comptabilise-t-on ce bien au bilan de l'entreprise au 31/12/N ?

La solution

Les frais de transaction sont immobilisés ils représentent 0,5 X 810 000 = 405 000 €.

On actualise les 360 000 € payés en N + 1 : 360 000/1,06 = 339 623 € (arrondi à l’€ le
plus proche).

Le ravalement de la façade est un composant de l'actif.

Ainsi, à la clôture du bilan de l'exercice N, on comptabilise le bien en tant qu'immeuble


de placement pour : 450 000€ + 40 500 + 339 623 + 35 000 = 665 123 €.

 Evaluation postérieure

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II existe deux méthodes pour évaluer un immeuble de placement à la clôture du bilan.

Juste valeur Coût


ou

La méthode adoptée doit être retenue pour tous les immeubles de placement.

Attention

Lorsqu'un placement immobilier représenté pour le preneur par un contrat de location


simple est comptabilisé en tant qu'immeuble de placement, le modèle de la juste valeur doit
être appliqué pour tous les immeubles de placement.

 Modèle de la juste valeur

La juste valeur d'un immeuble de placement est le montant pour lequel l'immeuble
pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des
conditions de concurrence normale.

En pratique, la juste valeur est donnée par les prix actuels sur un marché actif pour des
biens similaires. A défaut, l'entreprise peut se baser sur :

Les prix actuels de biens différents;

Les prix récents sur des marchés moins actifs, corrigés pour refléter les changements
économiques survenus depuis;

l'actualisation des cash flow futurs probables.

Dans le cas exceptionnel où une entreprise ne peut pas effectuer une évaluation fiable et
continue de ses immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur, elle doit utiliser
la méthode du coût pour les biens concernés.

Aucun amortissement n'est pratiqué si on applique le modèle de la juste valeur.

Les variations de la juste valeur constatées d'un exercice à l'autre sont enregistrées
directement dans le compte de résultat, et non pas dans les capitaux propres.

Le principe de non compensation s'applique (non compensation entre profits et pertes


sur deux immeubles de placement).

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Dans le cadre de l'application de la méthode de la juste valeur, une mise à jour annuelle
de l’évaluation est obligatoire.

Attention

Lors de la première application des IFRS, la comptabilisation de l'écart entre juste


valeur et le tout s'effectue directement dans les capitaux propres, en tant que résultats
accumulés non distribués.

Valeur comptable = Valeur brute - Σ amortissements - Σ pertes de valeur

 Modèle du coût

Cette méthode est identique à celle du coût prévue par la norme IAS 16 sur les
immobilisations corporelles. Elle ne s'applique toutefois pas aux immeubles de placement
classés en «destinés à être cédés» ou inclus dans un groupe d'actifs destinés à être cédés selon
les dispositions de la norme IFRS 5 «Actifs non courants détenus en vue de la vente et
activités abandonnées ». Les immeubles de placement sont, dans ce dernier cas, évalués selon
les dispositions de la norme IFRS 5.

Le choix de la méthode du coût implique néanmoins la détermination de la juste valeur


des biens en vue d’une information dans l'annexe.

ILLUSTRATION 4
Les données

La société C a acheté le 01/01/N un bien immobilier amortissable sur 20 ans, pour


1200000 €.

Un expert évalue ce bien au 31/12/N à une valeur de 1 300 000 €.

Pour quelle valeur l'immeuble figure-t-il au bilan dans les deux cas suivants ?

1. Méthode de la juste valeur.

2. Méthode du coût historique amorti.

La solution

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1. L'immeuble figure à l'actif pour une valeur de 1 300 000 €. L’augmentation de valeur
de 100 000 € est enregistrée en produit au compte de résultat

L'immeuble n'est pas amorti.

2. L'immeuble figure à l'actif pour une valeur nette comptable de 1 140 030 €, soit:
1 200 000 - (1/20 X 1 200 000)). L’annexe mentionne la juste valeur du bien:1 300 000
€.

2) Changements d'affectation et transferts


Le transfert d'un bien immobilier d’une catégorie à une autre est très réglementé et ne
peut intervenir que lors d'un changement d'utilisation.

 Exemples

- Le détenteur commence à occuper le bien (reclassement d'un immeuble


de placement en une immobilisation corporelle).

- Le détenteur cesse d'occuper le bien immobilier (l'immobilisation


corporelle est reclassée en tant qu'immeuble de placement).

- La construction du bien destiné à la location est achevée


(l'immobilisation corporelle est reclassée en tant qu'immeuble de
placement).

- Commencement de travaux en vue de la vente d'un immeuble


(l'immeuble de placement est reclassé en tant que stock).

- Commencement d'un contrat de location simple au profit d'une autre


partie (transfert de stocks en immeuble de placement).

3) Sorties
Les cas de sortie du bilan d'un immeuble de placement sont :

- la cession du bien;

- la cessation d'utilisation du bien et aucun avantage futur économique


n'est attendu de sa vente;

- la mise en place d'un contrat de location-financement dans lequel


l’entreprise est le bailleur.

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Les profits ou pertes consécutifs à la sortie d'un immeuble de placement sont enregistrés
en résultat. Ils correspondent à la différence entre le produit net de la sortie et la valeur
comptable de l’actif.

L'indemnisation par des tiers d'immeubles de placement déprécies, perdus ou


abandonnés, doit être constatée en résultat lorsqu'elle devient recevable.

4) Informations à fournir
Les immeubles de placement doivent figurer sur une ligne spécifique du bilan,
distinctement des autres immobilisations corporelles.

Les informations spécifiques aux immeubles de placement sont :

 Les méthodes comptables :

- méthodes et hypothèses utilisées dans la détermination de la juste valeur;

- la mention de l’indépendance ou non de l’évaluateur des biens:

- bases d’amortissement et faux utilisés pour une évaluation selon le coût


historique:

- existence et montant des restrictions portant sur les immeubles de pla-


cement:

- obligations contractuelles significatives d'achat, de construction et


d'aménagement des immeubles de placement ou de répartition, de main-
tenance et d’amélioration des biens.

 Compte de résultat

- montant des loyers perdus et des charges opérationnelles des immeubles


de placement

 Bilan

Dans le cas de l'application du modèle de la juste valeur :

- rapprochement des mouvements de valeur durant la période;

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- en cas d'impossibilité d'évaluer un immeuble de placement à la juste
valeur (ex absence d'une juste valeur fiable), ce rapprochement doit être
présenté séparément des autres immeubles de placement présences à la
juste valeur.

Dans le cas de l'application du modèle du coût historique :

- présentation de toutes les informations requises par l'IAS 16:

- présentation en annexes de l’évaluation à la juste valeur.

Comparaison avec les normes françaises et américaines


1) Normes françaises
Scion les règles comptables françaises, il n'y a pas de définition des immeubles de
placement. Ils sont donc soumis aux mêmes règles de comptabilisation que les autres
immobilisations corporelles.

La notion d'immeuble de placement a toutefois été introduite en fiscalité (loi de finances


pour 2006).

2) Normes américaines
Aux Etats-Unis, les immeubles de placement doivent obligatoirement être évalués à
leur coût.

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TD
QCM
1. Un immeuble en cours de construction est un immeuble de placement.

 Vrai  Faux

2. X est une usine de fabrication de médicaments affiliée à un grand laboratoire pharma-


ceutique. L'usine, louée par X, appartient à la maison mère. Dans les comptes
consolidés du groupe, l’usine est enregistrée au bilan en tant que :

 Immobilisation corporelle  Stocks

 Immeuble de placement

3. Selon la norme IAS 40, la société A achète un bien immobilier destiné à la location.
Elle paye comptant 400 000 € et devra verser 420 000 € au bout d'un an. Le taux
d'actualisation est de 5 %. Pour quel montant doit-on comptabiliser au bilan l'acquisition
de ce bien?

 800 000 €  799 000 €


 820 000 €

4. La société B achète un immeuble de placement valant 500 000 €, sur lequel elle
obtient une remise de 10%. Les frais de transaction se montent à 7% du prix d'achat.

Pour quel montant doit-on comptabiliser au bilan l'acquisition de ce bien ?

 535 000 €  450 000 €

 481 500 €

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5. Selon la norme IAS 40, les variations de valeur d'un immeuble de placement évalué
selon la méthode de la juste valeur sont enregistrées dans les capitaux propres.

 Vrai  Faux

6. Selon la norme IAS 40, la révision annuelle de la juste valeur d'un immeuble de pla-
cement n’est obligatoire que si des dépenses liées à ce bien sont survenues au cours de
l'exercice.

 Vrai  Faux

7. Selon la norme IAS 40, une société qui réévalue la valeur de ses immeubles de place-
ment est tenue de réévaluer la valeur de toutes ses immobilisations corporelles.

 Vrai  Faux

8. Préciser la ou les méthodes d’évaluation des immeubles de placement d'une


entreprise, postérieurement à leur acquisition.

 Juste valeur pour tous les immeubles de placement.


 Méthode du coût historique amorti pour tous les immeubles de
placement.
 Juste voleur ou coût historique amorti selon les immeubles, à définir par
l'entreprise.

9. Les immeubles de placement évalués à leur juste valeur font l'objet d'un
amortissement.

 Vrai  Faux

10. Une entreprise A est propriétaire d'un immeuble de centre de soins qui constitue son
siège social. En février N + 1, elle déménage en banlieue parisienne et loue ses
précédents bureaux à une entreprise B. Comment est comptabilisé l'immeuble dans les
comptes individuels de A au 31/12/N ?

 Immobilisation corporelle.  Stocks.

 Immeuble de placement

EXERCICE D’APPLICATION

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Gamma est une entreprise fabriquant des composants électroniques qui possède deux
immeubles, A et B, tous deux achetés début N et amortissables respectivement sur 10 et
15 ans (valeurs d’origines respectives 160 000 € et 190 000 €).

A est un entrepôt situé en province et loué à une de ses filiales régionales pour son
explantation.

B est un entrepôt de stockage loué à une entreprise sous-traitante.

En juin N, Gamma a fait climatiser A pour un coût de 20 000 € et a modernisé le


système électronique de B pour 30 000 €.

Gamma choisit d'évaluer ses immeubles de placement à la juste valeur.

1. Quelle est la valeur brute des immeubles de placement dans les comptes individuels
de Gamma au 30/06/N?

 350 000 €  220 000 €


 400 000 €  180 000 €

2. Quelle est la valeur brute des immeubles de placement au bilan consolidé du groupe
Gamma au 30/06/N?

 220 000 €  400 000 €


 350 000 €  190 000 €
3. Au cours de l'exercice N, le marché immobilier pour les sites de A et B s'est envolé.
La valeur totale des immeubles A et B a augmenté de 8%. Quelle est la valeur des
immeubles de placement, au bilan consolidé de Gamma, au 31/12/N?
 237600 €  432 000 €
 378 000 €  205 200 €

4. Comment est comptabilisé l’écart de réévaluation?

 En résultat.  En capitaux propres.


 En annexe.

5. Au cours de l'exercice N + I, Gamma a acquis un bien immobilier C destiné à la loca-


tion pour 800 000 €, avec des frais de transaction de 7%. Quelle est la valeur initiale de
cet immeuble de placement, selon la norme IAS 40?

 800 000 €  856 000 €

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6. Au cours de l'exercice N + 1, le marché immobilier local pour A et B s'est ralenti et a
perdu 1 %. Celui de C a augmenté de 2%. Quel est le montant du poste immeubles de
placement au bilan consolidé de Gamma du 31/12/N + 1?

 1 108 344 €  I 051 224 €


 1 305 120 €

7. Comment sont comptabilises les écarts de réévaluation du 31/12/N + 1 ?

 2 376 € en charge et 17 120 € en produit.


 14 744 € en produit.
 14 744 € en capitaux propres.

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