MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR

COURS DE DROIT DE L’URBANISME

LICENCE PROFESSIONNELLE : Génie Civil/ Bâtiment

Année académique 2019-2020

Le cours a pour objet d'appréhender l'essentiel du droit de l'urbanisme, en distinguant si
possible pour chacune des étapes et des procédures les règles générales et les règles
particulières. Il s'agit ainsi d'aborder l'ensemble des règles relatives à l'occupation du sol et de
l'espace, qu'elles relèvent de la planification (nationale et locale), de mécanismes d'autorisation
individuelle (permis, déclarations...), ou plus largement de procédures d'aménagement et
d'équipement (urbanisme opérationnel). Le contrôle du juge sur le respect de ces règles
complètera cette vue d'ensemble, qu'il s'agisse du juge administratif ou du juge judiciaire.

Le droit de l’urbanisme est l’ensemble des règles et des institutions établies en vue
d’avoir une affectation d’espace conforme au souhait de la puissance publique.

Cette définition est très large et permet d’inclure les banlieues et les espaces ruraux non

1
construis. Cette définition permet de distinguer le droit de l’urbanisme des législations mis en
place pour traiter des problèmes différents (problème de sécurité, sanitaires, droit de
l’environnement, fiscal). Il va coexister différentes législations. La question de la conciliation se
pose.

Le droit de l’urbanisme va aussi donner aux collectivités des prérogatives de puissance

publique (ex : l’expropriation, le droit de préemption).

Ces prérogatives de puissance publique vont permettre de faire prévaloir l’intérêt

général. Les personnes privées chargées d’une mission de service public peuvent en bénéficier.

Le droit de l’urbanisme se rattache au droit administratif mais certaines dispositions

concernent le droit fiscal, pénal, de l’environnement. Il y a un rapport étroit avec des branches
du droit privé (droit de l’immobilier).

Le droit de la construction recouvre l’ensemble des règles concernant les règles

techniques de construction, la réalisation d’opération, les relations entre le maitre d’ouvrage et
les constructeurs.

Le droit de l’urbanisme ne va pas s’intéresser à ces aspects, mais il va réglementer

d’autres formes d’utilisation du sol (les carrières par exemple). Il a pour but l’organisation du sol
national, alors que normalement l’urbanisme concerne essentiellement de sites déjà urbanisés.
Il y a des subventions pour les endroits peu habités, et des empêchements le cas inverse. Le
but est un développement égal. 2
Le droit de l’environnement est l’ensemble des règles relatives à la protection des milieux
de vie. Le droit de l’urbanisme peut lui aussi contribuer à ce but, et certaines dispositions du
droit de l’urbanisme relèvent du droit de l’environnement. Mais le droit de l’environnement est
beaucoup plus large puisque son but est de lutter contre les nuisances quelques soient leur
localisation.

Le droit de l’urbanisme présente 4 caractéristiques :

- C’est un droit mouvant, en constante mutation parce que les problèmes changent et la
manière de résoudre les problèmes aussi. Cependant, dans les grandes lignes, les règles de
droit de l’urbanisme sont à peu près restées les mêmes. Souvent les modifications sont sur les
détails. Enfin les règles fixées peuvent n’avoir qu’un caractère temporaire (ex : une zone à
urbaniser, au fil du temps le devient).

2
Ces règles vont être établies dans le cadre d’une planification qui intègre le facteur
temps. Les règles peuvent donc correspondre à un mouvement de l’histoire de la société. Les
règles d’urbanisme contiennent des prévisions mais peuvent s’appuyer sur des prévisions qui
ont été fausses (ex : la hausse de la démographie)

La réglementation peut également être mise en cause pour des raisons politiques (ex : le

2
conseil municipal et ses orientations ont changé). D’autre part, les règles ne devront pas
empêcher la réalisation de nouveaux besoins collectifs : il faut prévoir des règles de prévision et
de modification des règles. Enfin certains textes par leur nature même sont évolutifs.

- C’est un droit discriminatoire, contraire au droit administratif habituel. Les affectations du

sol ne peuvent pas être partout les mêmes. Il faut forcément une discrimination (ex : toute les
surfaces ne pourront pas être constructibles)

De même, les servitudes d’urbanisme ne font en principe pas l’objet d’une

indemnisation. Autre raison, la possibilité de construire sur un terrain n’existe souvent que parce
que la commune a mis en place des VRD (voie de réseau directe)

- C’est un droit éclaté. Les procédures sont la plupart du temps les mêmes. Ce n’est pas le
cas pour les règles de fond. Les espaces ont des vocations différentes : le zonage. Ce zonage
donnera des vocations différentes pour chaque zone. Les règles d’urbanisme sont précisées
pour chaque zone.

D’autre part, on a voulu permettre aux autorités locales d’adapter la règle d’urbanisme,
par exemple en formulant des possessions alternatives. On peut aussi assouplir la règle si celle-
ci est trop stricte : des dérogations sont possibles. Le problème est que si ces adaptations sont
trop fréquentes cela aboutit à annuler la règle.

On peut aussi craindre l’arbitraire de la part du maire en fonction des personnes (leur
autoriser un truc ou non). C’est pourquoi les 3 dérogations sont limitées et on leur préfère les
adaptations mineures (faibles et limitées).

- C’est un droit complexe. Les règles se superposent : un terrain va être soumis à des
règles locales ou nationales. Normalement ces règles doivent être cohérentes, s’emboiter. Mais
en pratique des discordances peuvent apparaitre, des contradictions. Les autres branches du
droit peuvent, comme on l’a vu, s’appliquer.

Ce cours est donc structuré ainsi qu’il suit :

Chapitre 1 : Les règlements généraux d’urbanisme, d’aménagement urbain et de

construction

Section 1 : Les dispositions générales d’utilisation du sol

Paragraphe 1 : Les règles de principe

Paragraphe 2 : Les règles générales d’urbanisme et de construction

Section 2 : Les prévisions et les règles d’urbanisme

Paragraphe 1 : Les dispositions communes

Paragraphe 2 : La définition et de l’élaboration des documents d’urbanisme

3
 3
A. Le plan directeur d’urbanisme

B. Le plan d’occupation des sols

C. Le plan de secteur

D. Le plan sommaire d’urbanisme

Paragraphe 3 : Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol

Section 3 : L’implication des populations et de la société civile

Chapitre 2 : L’aménagement foncier

Section 1 : Les opérations d’aménagement

Paragraphe 1 : La restructuration et/ou de la rénovation urbaine

Paragraphe 2 : Les lotissements

Paragraphe 3 : Les opérations d’aménagement concerté

Section 2 : Les organismes d’études et d’exécution

Paragraphe 1 : Les agences d’urbanisme 4

Paragraphe 2 : Les établissements publics d’aménagement

Paragraphe 3 : Les groupements d’initiative foncière urbaine

Section 3 : Les dispositions financières

Paragraphe 1 : Le financement des dépenses d’aménagement

Paragraphe 2 : Les ressources tirées de l’urbanisation

Section 4 : Le droit de préemption

Section 5 : Les réserves foncières urbaines

Section 6 : La sécurité foncière urbaine

Chapitre 3 : Les règles relatives à l’acte d’utiliser le sol et de construire

Section 1 : Le certificat d’urbanisme

Section 2 : L’autorisation de lotir

Section 3 : Le permis d’implanter

4
Section 4 : Le permis de construire

Section 5 : Le permis de démolir

Chapitre 4 : Le contrôle, les infractions et les sanctions

Section 1 : Le contrôle

Paragraphe 1 : Les dispositions générales sur le contrôle

Paragraphe 2 : Le certificat de conformité

Section 2 : Les infractions et sanctions

4
Chapitre 1 : Les règlements généraux d’urbanisme, d’aménagement urbain
et de construction

Les règlements généraux d’urbanisme, d’aménagement urbain et de construction

constituent la base du droit de l’urbanisme. Ils sont organisés suivant des dispositions générales
d’occupation des sols. Les règles d’urbanisme, ainsi que les prévisions permettent de mieux
cerner l’aménagement urbain. Les servitudes d’utilité publique affectent l’utilisation du sol et
conditionnent les règles d’urbanisme.

5
Section 1 : Les dispositions générales d’utilisation du sol

L’utilisation du sol repose sur un certain nombre de règles

Paragraphe 1 : Les règles de principe

La Loi n°2004/003 du 21 avril 2004 régit l’urbanisme, l’aménagement urbain et la

construction sur l’ensemble du territoire camerounais.

A ce titre, elle fixe les règles générales d’utilisation du sol, définit les prévisions, règles et
actes d’urbanisme, organise les opérations d’aménagement foncier et les relations entre les
différents acteurs urbains.

Le territoire camerounais est le patrimoine commun de la Nation. L’Etat et les

collectivités territoriales décentralisées en sont les gestionnaires et les garants dans le cadre de
leurs compétences respectives. Les collectivités territoriales décentralisées harmonisent, dans
le respect réciproque de leur autonomie, leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de
l’espace.

Selon l’art. 3 de la loi du 21 avril 2004, l’urbanisme est l’ensemble des mesures
législatives, réglementaires, administratives, techniques, économiques, sociales et culturelles
visant le développement harmonieux et cohérent des établissements humains, en favorisant
l’utilisation rationnelle des sols, leur mise en valeur et l’amélioration du cadre de vie, ainsi que le

5
développement économique et social. Les établissements humains concernés comprennent les

centres urbains ou les communautés rurales concentrées d’au moins deux mille habitants,
occupant un espace bâti de façon continue et manifeste.

Le classement d’un établissement humain en centre urbain est prononcé par décret. La

délimitation du périmètre urbain, ainsi que les modifications subséquentes de celui-ci sont
déterminées par un arrêté du Ministre chargé des domaines, à l’initiative de l’Etat ou de la
commune concernée, après avis des Ministres chargés de l’urbanisme ou des questions
urbaines selon le cas.

Dans les périmètres considérés, le champ d’application des règles générales d’utilisation
du sol s’étend à la localisation, à la desserte, à l’implantation et à l’architecture des bâtiments,
au mode de clôture et à la tenue décente des propriétés foncières et des constructions.

5
L’urbanisme est régi au Cameroun par des règles générales d’urbanisme et mis en
œuvre par des documents de planification urbaine, des opérations d’aménagement et des actes
d’urbanisme.
6
Les formes et conditions d’établissement de ces documents et de ces actes, ainsi que
les formes et conditions d’exécution des opérations visées, sont précisées par voie
réglementaire.

Les communes ne possédant pas de document de planification urbaine en cours de

validité, ou comprenant des zones de leur centre urbain non couvertes par un plan en vigueur,
appliqueront les dispositions prévues aux règles générales d’urbanisme et de construction
définies dans la section 2 ci-après.

Paragraphe 2 : Les règles générales d’urbanisme et de construction

Sont inconstructibles, sauf prescriptions spéciales, les terrains exposés à un risque

naturel (inondation, érosion, éboulement, séisme, etc.) ; les parties du domaine public classées
comme telles et les aires écologiquement protégées telles que définies par la législation relative
à la gestion de l’environnement.

Sont impropres à l’habitat les terrains exposés à un risque industriel ou à des nuisances
graves (pollutions industrielles, acoustiques etc.) et ceux de nature à porter atteinte à la santé
publique ou aux valeurs culturelles locales.

Les zones dans lesquelles se trouvent ces terrains sont précisées dans les documents
de planification urbaine ou, à défaut, par un arrêté municipal.

6
 Les mesures de protection, ainsi que les périmètres de sécurité à prendre en compte
dans l’élaboration des documents de planification urbaine, sont précisées par les administrations
compétentes, notamment celles chargées des mines, de la défense, de l’environnement, du
tourisme et des domaines.

Les études d’urbanisme doivent intégrer les études d’impact environnemental prescrites
par la législation relative à la gestion de l’environnement.

Sauf prescription spéciale des documents de planification urbaine ou du Maire de la

commune concernée, notamment en matière de restructuration urbaine, la constructibilité des
terrains est subordonnée à leur desserte par des voies publiques ou privées d’une emprise
minimale de sept mètres.

En tout état de cause, toute parcelle à bâtir doit permettre l’intervention des services de
secours et de voirie (pompiers, assainissement, enlèvement des ordures ménagères, etc.).

Le propriétaire, dont les fonds sont enclavés ou ne disposent pas de voies d’écoulement
des eaux pluviales, est fondé à réclamer et à obtenir un passage sur les fonds voisins,
particulièrement ceux situés en aval, dans les conditions prévues par les articles 682 à 710 du
Code Civil.

L’emprise au sol d’un bâtiment est la projection libre de toute construction couverte,
même partiellement. Celle-ci est déterminée par le coefficient d’emprise au sol qui est le rapport
de la surface de la projection verticale du bâtiment7 sur la superficie de la parcelle. Ce coefficient
ne peut dépasser 0.6, sauf dérogation expressément prévue dans les documents de
planification urbaine tels que définis à l’article 26 de la loi portant code d’urbanisme.

6
Le coefficient d’occupation des sols est le rapport entre la surface totale de plancher
construite et la surface de la parcelle. Il est fixé dans les documents de planification urbaine.

Il ne peut être construit sur la partie restante d’un terrain dont la totalité des droits de
construire, compte tenu notamment du coefficient d’occupation des sols en vigueur, a été
préalablement utilisée.

Tout acte sanctionnant une transaction doit reproduire les indications énoncées dans le
certificat d’urbanisme défini à l’article 101 de la loi portant code d’urbanisme.

Sauf disposition contraire contenue dans les documents de planification urbaine, la

façade principale donnant sur rue de toute nouvelle construction doit être implantée à une
distance des limites parcellaires au moins égale à cinq mètres.

Tout propriétaire d’un bâtiment existant non conforme aux dispositions de la loi est tenu
d’y conformer ce dernier en cas de modifications effectuées sur celui-ci.

Les maires assurent la diffusion et l’application des dispositions prévues aux règles
générales d’urbanisme et de construction, en recourant à tous les moyens nécessaires et en

7
impliquant, notamment, les services locaux de l’urbanisme ou ceux chargés des questions
urbaines, selon le cas, ainsi que les associations de quartiers.

Aucune construction provisoire ou définitive, aucune modification extérieure d’un

bâtiment existant, aucune, installation matérialisée de façon permanente ou temporaire par
l’occupation d’une emprise de quelques dimensions que ce soit sur une parcelle du périmètre
urbain d’une commune, ne peut être édifiée sans autorisation préalable de la mairie compétente,
sous peine des sanctions prévues au Titre IV de la loi.

Toute construction doit permettre à ses occupants d’évacuer rapidement les lieux ou de
recevoir aisément des secours extérieurs.

Les règles de construction en matière de sécurité, d’hygiène et d’assainissement sont

précisées par décret, en ce qui concerne, notamment :

• les bâtiments à usage d’habitation :

• les bâtiments de grande hauteur :

• les bâtiments recevant le public ;

• les bâtiments industriels ;

• les bâtiments situés dans des zones à risques.

8
La hauteur, les matériaux employés, la forme architecturale des constructions et des
clôtures situées en façade principale sont précisés par les documents de planification urbaine
ou, à défaut, par un arrêté municipal.

Les présentes règles s’imposent aux personnes qui aménagent ou font aménager,
construisent ou font construire, ou installent des équipements de toute nature, notamment aux
urbanistes, architectes, ingénieurs du génie civil,

7
techniciens, entrepreneurs et autres personnes responsables de l’exécution des constructions.

Les dérogations aux règles édictées, notamment en ce qui concerne le changement de

vocation des zones, la constructibilité ou la desserte des terrains, la hauteur, l’aspect ou les
normes de construction, peuvent être accordées par le Ministre chargé de l’urbanisme et de
l’architecture, sur avis motivé du Maire.

Section 2 : Les prévisions et les règles d’urbanisme

Paragraphe 1 : Les dispositions communes

Les documents de planification urbaine déterminent les conditions permettant, d’une

part, de limiter l’utilisation de l’espace, de maîtriser les besoins de déplacements, de préserver

8
les activités agricoles, de protéger les espaces forestiers, le patrimoine culturel, les sites et
paysages naturels ou urbains, de prévenir les risques naturels et les risques technologiques,
ainsi que les pollutions et nuisances de toute nature et, d’autre part, de prévoir suffisamment
d’espaces constructibles pour les activités économiques et d’intérêt général, ainsi que pour la

satisfaction des besoins présents et futurs en matière d’habitat et d’équipements publics. Tous

les documents de planification urbaine comprennent :

- un rapport justificatif ;

- des documents graphiques ;

- des annexes éventuelles ;

- un règlement.

Les documents dûment approuvés par l’autorité compétente et rendus publics sont
opposables à toute personne physique ou morale.

Dès qu’un document, d’urbanisme est prescrit, le Maire doit surseoir à statuer aux
demandes d’occupation des sols à dater du jour de cette prescription, et jusqu’à ce que ledit
document ait été approuvé et rendu public. Le sursis à statuer ne peut excéder deux ans.

L’établissement et la révision des documents de planification urbaine visés à l’article 26

9
ont lieu dans les formes et délais prévus par décret.

Après délibération du ou des conseils municipaux concernés, tout document

d’urbanisme est approuvé par l’autorité compétente dans un délai de soixante jours à compter
de la date de sa transmission, dans les formes et conditions définies par décret. Passé ce délai,
le document est réputé approuvé.

Les communes ou les groupements de communes effectuent des études d’élaboration

des documents de planification urbaine sous la responsabilité d’un urbaniste inscrit au tableau
de l’Ordre National des urbanistes, ou les font exécuter par un cabinet d’urbanisme agréé.
Toutefois, en tant que de besoin, les services locaux de l’urbanisme ou ceux chargés des
questions urbaines, selon le cas, peuvent être mis à la disposition des communes ou des
groupements de communes compétents, pour élaborer, modifier ou réviser des documents de
planification urbaine.

8
La recherche des financements est nécessaire pour couvrir les dépenses entraînées par
les études et pour l’établissement des documents de planification urbaine est de la
responsabilité des communes ou des groupements de communes compétents pour leur
élaboration.

Les conditions de la mise à disposition des services locaux de l’Etat sont définies par,
convention spécifique entre l’Etat et la commune concernée. Ces conventions sont passées

9
dans les formes et conditions définies par les textes en vigueur.

Paragraphe 2 : La définition et l’élaboration des documents d’urbanisme

Les documents de planification urbaine sont :

• le Plan Directeur d’Urbanisme ;

• le Plan d’Occupation des Sols ;

• le Plan de Secteur ;

• le Plan Sommaire d’Urbanisme.

A. Le plan directeur d’urbanisme

Le Plan Directeur d’Urbanisme est un document qui fixe les orientations ; fondamentales
de l’aménagement d’un territoire urbain, la destination générale des sols et la programmation
des équipements.

Les documents graphiques du plan Directeur d’Urbanisme sont élaborés à une échelle
comprise entre 1/20.000e et 1/25.000e.

Le Plan Directeur d’Urbanisme est élaboré pour les Communautés urbaines et pour des
groupements de communes dont le développement nécessite une action concertée.
10
L’initiative de l’élaboration d’un Plan Directeur d’Urbanisme appartient au Maire de la
commune ou à un groupement de communes concernées.

Le Plan Directeur d’Urbanisme est prescrit par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme
ou du Ministre chargé des questions urbaines selon le cas, dans les conditions fixées par voie
réglementaire. Il est réalisé sous l’autorité du Maire de la Communauté Urbaine ou du
groupement visé ci-dessus, conformément aux prescriptions d’intérêt général préalablement
portées à la connaissance de l’Etat.

Les études du Plan Directeur d’Urbanisme sont suivies par un comité technique de

pilotage dont la composition et le fonctionnement sont fixés par décret. Le Plan Directeur

d’Urbanisme est approuvé par arrêté du Préfet du département concerné, ou par arrêté conjoint
des Préfets des départements concernés si son champ d’application intègre les limites de
plusieurs départements, conformément aux dispositions prévues à l’article 31.

Les chambres consulaires et les organismes de gestion des parcs naturels régionaux
sont consultés lors de l’établissement d’un Plan Directeur d’Urbanisme, en ce qui concerne les
zones préférentielles d’implantation et l’importance des équipements industriels, commerciaux et
artisanaux prévus. Les rapports produits

10
par ces organismes sont pris en compte et, éventuellement ; annexés aux documents de
planification urbaine.

Les associations locales d’usagers sont consultées, à leur demande, pour l’élaboration
ou la révision d’un Plan Directeur d’Urbanisme, dans les conditions prévues par décret.

B. Le plan d’occupation des sols

Le Plan d’occupation des sols est un document qui fixe l’affectation des sols et les règles
qui la régissent pour le moyen terme (10 à 15 ans). Il définit le périmètre de chacune des zones
d’affectation et édicte, pour chacune d’entre elles, les règles, restrictions et servitudes
particulières d’utilisation du sol.

Les documents graphiques du plan d’occupation des sols sont élaborés à une échelle
comprise entre 1/5.000e et 1/10.000e.

Sous réserve des conditions prévues à l’article 44, tous les centres urbains, toutes les
communes doivent être dotés d’un Plan d’occupation des sols.

Les dispositions du plan d’occupation des sols doivent être compatibles avec les
orientations du plan Directeur d’Urbanisme, s’il en existe un.

L’initiative de l’élaboration d’un Plan d’Occupation des Sols appartient au Maire ou, en
cas de nécessité, au Ministre chargé de l’urbanisme ou au Ministre chargé des questions
urbaines selon le cas, dans les conditions fixées11par voie réglementaire. Il est prescrit par arrêté
préfectoral et élaboré sous l’autorité du Maire, conformément aux dispositions de l’article 34.

Les travaux d’élaboration du Plan d’Occupation des Sols sont suivis par un comité
technique de pilotage présidé par le Maire, dont la composition et les modalités de
fonctionnement sont fixées par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme ou du Ministre chargé
des questions urbaines selon le cas, dans les conditions fixées par voie réglementaire, Ce
comité suit les travaux afin d’en assurer la conformité avec la réglementation, les règles de l’art
et les options retenues.

Le Plan d’occupation des Sols est approuvé par arrêté préfectoral, après délibération du
conseil municipal et avis des services locaux de l’urbanisme ou ceux chargés des questions
urbaines selon le cas, dans les conditions fixées par voie réglementaire.

C. Le plan de secteur

Le Plan de Secteur est un document qui, pour une partie de l’agglomération, précise de
façon détaillée l’organisation et les modalités techniques d’occupation du sol, les équipements et
les emplacements réservés, et les caractéristiques techniques et financières des différents
travaux d’infrastructures.

Les documents graphiques du Plan de Secteur sont élaborés à une échelle comprise
entre 1/500e et 1/1.000e.

11
 Le Plan de Secteur est élaboré pour une partie d’une localité couverte par un Plan
d’Occupation des Sols.

10
Les dispositions du Plan de Secteur doivent être compatibles avec les orientations du
Plan d’Occupation des Sols et conformément à ce dernier, il doit tenir compte de la nécessaire
cohérence de l’ensemble de l’agglomération.

Le règlement du Plan de Secteur édicte, de manière détaillée, les prescriptions relatives

aux servitudes, à la localisation, à la desserte, à l’implantation et à l’aspect des constructions
dans le secteur concerné.

L’initiative de l’élaboration d’un Plan de Secteur appartient au Maire. Il est prescrit par
arrêté municipal, après délibération du Conseil Municipal et avis des services locaux de
l’Urbanisme ou ceux chargés des questions urbaines selon le cas, dans des conditions fixées
par voie réglementaire.

Le plan de Secteur est élaboré sous l’autorité du Maire et conformément aux dispositions
de l’article 31 ci-dessus. Il est approuvé par arrêté municipal et conformément aux dispositions
de l’article.

D. Le plan sommaire d’urbanisme 12

En attendant de se doter d’un Plan d’Occupation des Sols, les communes ont la
possibilité d’élaborer un document de planification simplifié, dénommé Plan Sommaire
d’Urbanisme.

Le Plan Sommaire d’Urbanisme est un document qui fixe l’affectation des sols et définit
le périmètre de chacune des zones d’affectation. Il édicte de façon sommaire, pour chacune
d’entre elles, les règles, restrictions et servitudes particulières d’utilisation du sol.

Les documents graphiques du Plan Sommaire d’Urbanisme sont élaborés à une échelle
comprise entre 1/5.000e et 1/10.000e.

Les dispositions du Plan Sommaire d’Urbanisme doivent être compatibles avec les
orientations du Plan Directeur d’Urbanisme, s’il en existe un.

L’initiative de l’élaboration d’un Plan Sommaire d’Urbanisme appartient au Maire. Il est

prescrit par arrêté préfectoral après avis des services locaux de l’Urbanisme ou ceux chargés
des questions urbaines selon le cas. Il est élaboré sous l’autorité du Maire et conformément aux
dispositions de l’article 30.

Le Plan Sommaire d’Urbanisme est approuvé par arrêté municipal, après délibération du
conseil municipal et avis des services locaux de l’Urbanisme ou ceux chargés des questions
urbaines selon le cas, dans les conditions fixées par décret.

12
Paragraphe 3 : Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol

Tous les documents de planification urbaine ci-dessus définis doivent préciser les
servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol.

Seules les servitudes mentionnées aux documents de planification urbaine peuvent être
opposées aux demandes d’autorisation d’occupation du sol.

Après approbation par l’autorité compétente de tout document de planification urbaine, à

l’exception du Plan Directeur d’Urbanisme, il est procédé, à l’initiative du Maire et à la charge du
maître d’ouvrage, au bornage et au classement au domaine public artificiel, au domaine privé de
l’Etat ou au domaine privé des

11
collectivités territoriales décentralisées, des emprises réservées aux voies et aux équipements
programmés. A la suite de cette délimitation, il est dressé un plan d’alignement des voies
concernées.

Section 3 : L’implication des populations et de la société civile

L’implication des populations, des groupes organisés et de la société civile à la mise en

œuvre des règles générales d’urbanisme, d’aménagement urbain et de construction, doit être
encouragé à travers :

13 ;
• le libre accès aux documents d’urbanisme

• les mécanismes de consultation permettant de recueillir leur opinion et leur apport ; •

leur représentation au sein des organes de consultation ;

• la production de l’information relative à l’aménagement et à l’urbanisme ;

• la sensibilisation, la formation, la recherche et l’éducation en matière

d’aménagement et d’urbanisme.

Les modalités d’implication et de participation des populations et de la société civile aux

prévisions d’urbanisme et aux investissements à réaliser dans le secteur urbain, ainsi que les
voies de recours et la publicité donnée aux documents de planification urbaine, sont précisées
par voie réglementaire.

13
 12
Chapitre 2 : L’aménagement foncier

L’aménagement foncier repose essentiellement sur les opérations d’aménagement, ainsi

que les organismes d’études et d’exécution. Mais pour que cet aménagement soit mise en
œuvre de façon adéquate les dispositions financières doivent être prises. Le droit de
préemption, ainsi que les réserves foncières urbaines et la sécurité foncière urbaine viennent
compléter l’aménagement foncier.

Section 1 : Les opérations d’aménagement

Les opérations d’aménagement foncier ont pour objet d’organiser le maintien, l’extension
ou l’accueil de l’habitat ou des activités, de réaliser des équipements collectifs, de sauvegarder
ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

Sont considérés comme opérations d’aménagement foncier :

• la restructuration et/ou rénovation urbaine ;

• les lotissements ;

• les opérations d’aménagement concerté ;

• toute autre opération touchant au foncier urbain (voirie et réseaux divers équipement,
remembrement, etc.). 14
Les procédures et les modalités d’exécution de chaque type d’opération d’aménagement
sont précisées par décret.

Paragraphe 1 : La restructuration et/ou de la rénovation urbaine

La restructuration urbaine est un ensemble d’actions d’aménagement sur des espaces

bâtis de manière anarchique, dégradés ou réalisées en secteur ancien, destinées à l’intégration
d’équipements déterminés ou à l’amélioration du tissu urbain des agglomérations.

La rénovation urbaine est un ensemble de mesures et opérations d’aménagement qui

consiste en la démolition totale ou partielle d’un secteur urbain insalubre, défectueux ou
inadapté, en vue d’y implanter des constructions nouvelles.

La restructuration et la rénovation urbaine ont pour objet :

• l’amélioration des conditions de vie et de sécurité des populations, au regard :

- de la situation foncière ;

- de l’état des constructions ;

- des accès aux habitations ;

14
- des espaces verts ;

- de l’environnement ;

- des voiries et réseaux divers

13
• le renforcement de la fonctionnalité du périmètre considéré, au regard :

- de la vie économique ;

- des équipements collectifs d’ordre social et culturel.

Les opérations de restructuration et/ou de rénovation urbaine sont localisées à, l’intérieur

d’un, périmètre opérationnel appelé secteur de restructuration urbaine ou secteur de rénovation
urbaine délimité par les actes prescrivant l’opération visée.

Dans la zone concernée, le plan de restructuration et/ou de rénovation approuvé par

arrêté municipal précise ou complète les documents de planification urbaine existants.

Après approbation du plan de restructuration et/ou de rénovation, les emprises des

voies, des servitudes et des équipements publics prévus sont reversées au domaine public.

15 de rénovation urbaine sont entreprises à

Les opérations de restructuration et/ou
l’initiative de l’Etat ou d’une commune ou d’un groupement de communes et s’effectuent
conformément à un plan de restructuration et/ou de rénovation.

Les opérations de restructuration et/ou de rénovation urbaine sont réalisées sous la

responsabilité des communes concernées, soit en régie, soit par voie de convention avec un
aménageur public ou privé, avec l’aide éventuelle de l’État ou de toute autre forme d’intervention
multilatérale, bilatérale ou décentralisée.

En tant que de besoin, les services locaux de l’Etat peuvent être mis à la disposition des
communes ou des groupements de communes compétents, pour la mise au point technique ou
l’exécution des opérations de restructuration et/ou de rénovation urbaine.

Les conditions de la mise à disposition des services locaux de l’Etat sont définies par
convention spécifique entre l’Etat et la commune concernée. Ces conventions sont passées
dans les formes et conditions définies par la législation et la réglementation en vigueur.

En tout état de cause, les opérations de restructuration et/ou de rénovation urbaine

doivent être conduites en concertation avec les populations concernées conformément aux
prescriptions de la loi, et suivies des mesures appropriées d’accompagnement social.

La recherche des financements nécessaires pour couvrir les dépenses entraînées par la
mise au point et de l’exécution des opérations de restructuration et/ou de rénovation urbaine est
de la responsabilité de l’Etat, des communes ou des groupements de communes compétents.

15
Paragraphe 2 : Les lotissements

Constitue un lotissement, l’opération ayant pour résultat la division d’une propriété

foncière en lots.

Tout lotissement de plus de quatre lots est subordonné à l’approbation de l’autorité

compétente, sous peine de nullité des actes y afférents.

14
Les lotissements sont créés à l’initiative de l’Etat, des collectivités territoriales
décentralisées, ou des personnes privées, physiques ou morales, sur leurs propriétés
respectives, et sont réalisés dans le respect des documents de planification urbaine en vigueur
ou à défaut, des règles générales d’urbanisme et de construction.

Les lotissements domaniaux sont approuvés par arrêté du Ministre chargé des
domaines, les lotissements communaux par les préfets et les lotissements privés par les maires.

L’approbation d’un lotissement vaut autorisation de lotir et transfert au domaine public

des emprises des voies, des servitudes et des équipements publics prévus. Les conditions,

formes et délais d’élaboration, d’approbation et de modification des lotissements, notamment en ce

qui concerne les interventions respectives des urbanistes et des géomètres, sont définies par
décret. 16
L’initiateur du lotissement est tenu de prévoir en fonction du type, de la taille et de la
situation du lotissement, un certain nombre d’équipements dont la nature et les caractéristiques
sont précisées par les documents de planification urbaine.

Préalablement à l’approbation du lotissement, les autorités visées ci-dessus, veillent à la

prévision des équipements d’utilité publique et des réseaux primaires par les concessionnaires
de services publiques.

Préalablement à la commercialisation des lots, le lotisseur doit avoir fait procéder, au

moins, à la délimitation physique par bornage des parcelles et emprises de voies sur son terrain.

Après constat de cette délimitation physique par l’autorité ayant délivré l’autorisation de
lotir, celle-ci délivre des autorisations de commercialisation sur un nombre de parcelles
proportionnel à l’avancement des travaux de viabilisation, dans des conditions définies par
décret. La dernière autorisation de commercialisation est délivrée dès l’achèvement des travaux.

Toutefois, en cas de vente en état futur d’achèvement, le lotisseur doit présenter une
garantie bancaire, sous forme de caution personnelle et solidaire, égale au montant global des
travaux de lotissement.

Paragraphe 3 : Les opérations d’aménagement concerté

16
 Les opérations d’aménagement concerté sont menées en vue de l’aménagement, de la
restructuration ou de l’équipement de terrains situés en milieu urbain ou périurbain. Elles sont
conduites sous forme concertée entre la puissance publique et les propriétaires fonciers
identifiés ou, le cas échéant, entre un aménageur et les populations concernées.

Les zones faisant l’objet desdites opérations sont dénommées Zones d’Aménagement
Concerté.

Préalablement à la mise en œuvre de l’opération d’aménagement concerté, sur

proposition du Maire et après avis des services locaux de l’urbanisme ou ceux chargés des
questions urbaines selon le cas, un arrêté préfectoral délimite le périmètre opérationnel de la
Zone d’Aménagement Concerté.

15
Dans tout secteur concerné par une opération d’aménagement concerté, il est établi un
plan d’aménagement qui doit être approuvé par arrêté municipal.

Les opérations d’aménagement concerté peuvent être autorisées sur les concessions,
du domaine national octroyées à une personne morale constituée des populations concernées
et de l’aménageur public ou privé.

La convention signée entre les populations concernées et l’aménageur fait partie

intégrante du cahier des charges de la concession provisoire, et la réalisation effective des
17l’obtention de la concession définitive.
travaux d’aménagement vaut mise en valeur pour

Une opération d’aménagement concerté vise notamment :

• la maîtrise de l’occupation des sols par une structuration de l’espace ;

• la mise à disposition des parcelles de terrain équipées pouvant être affectées à

l’habitat, à des activités économiques, sociales, éducatives, culturelles et de loisirs ;

• l’apurement des statuts fonciers ;

• la récupération éventuelle des coûts de l’urbanisation.

Les opérations d’aménagement concerté sont initiées par l’État, les collectivités
territoriales décentralisées, les personnes physiques ou morales, publiques ou privées, ou les
populations intéressées, et sont conduites dans le respect des documents de planification
urbaine en vigueur ou, à défaut, des règles générales d’urbanisme et de construction.

La puissance publique veille, notamment, à la prévision des équipements d’utilité

publique et des réseaux primaires par les concessionnaires de services publics. Les opérations

d’aménagement concerté font l’objet de conventions libres passées entre la puissance publique ou
l’aménageur public ou privé et les populations intéressées, constituées en personne morale de
droit commun ; ces conventions précisent, outre les limites du périmètre de la Zone

17
d’Aménagement Concerté, les modalités de la concertation qui associera, pendant toute la
durée de l’opération l’ensemble des personnes concernées.

Section 2 : Les organismes d’études et d’exécution

Les dispositions de la loi s’appliquent aux organismes d’études et d’exécution œuvrant

pour le compte de l’Etat et des collectivités territoriales décentralisées, susceptibles, par ailleurs
d’exécuter en régie ou de faire exécuter leurs études et leurs travaux d’aménagement.

Paragraphe 1 : Les agences d’urbanisme

Les communes et groupements de communes peuvent créer, avec l’Etat et les

établissements publics ou autres organismes qui contribuent à l’aménagement et au
développement de leur territoire, des organismes de réflexion, d’études et de contrôle appelés
Agences d’Urbanisme. Ces agences ont notamment pour mission de suivre les évolutions
urbaines, de participer à la définition des politiques d’aménagement et de développement et de
préparer les projets de développement

16
communaux, dans un souci d’harmonisation des politiques publiques. Elles peuvent prendre la
forme d’association.

Paragraphe 2 : Les établissements publics d’aménagement

Les Etablissements Publics d’Aménagement18 créés en application de la loi sont des

établissements publics compétents pour réaliser pour leur compte ou, avec leur accord, pour le
compte de l’État, d’une commune ou d’un autre établissement public, ou pour faire réaliser
toutes les interventions foncières et opérations d’aménagement prévues par la loi.

Paragraphe 3 : Les groupements d’initiative foncière urbaine

Les Groupements d’Initiative Foncière Urbaine sont constitués entre propriétaires

intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés.

Peuvent justifier la création d’un Groupement d’Initiative Foncière Urbaine :

• les opérations de remembrement de parcelles, la modification corrélative des droits de

propriété, ainsi que la réalisation des travaux d’équipement et d’aménagement nécessaires ;

• le groupement de parcelles en vue, soit d’en conférer l’usage à un tiers, notamment par bail
à construction, soit d’en faire, apport ou d’en faire la vente à un établissement public ou société
de construction ou d’aménagement ;

• la construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif tels que voirie, aires de
stationnement, espaces verts ou de loisirs ;

• la conservation, la restructuration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ;

18
• les opérations de restructuration et/ou de rénovation urbaine.

L’autorité administrative peut autoriser la création d’un Groupement d’Initiative Foncière

Urbaine, sur la demande des propriétaires intéressés. Elle recueille, préalablement à la création
du groupement, l’avis du Maire sur l’opération envisagée.

Un décret fixe, en tant que de besoin, les modalités d’application et, notamment, les
conditions dans lesquelles l’assistance technique de l’Etat, des collectivités territoriales
décentralisées, des établissements publics ou des personnes privées, peut être apportée aux
Groupements d’Initiative Foncière Urbaine, ainsi que les formalités de publicité auxquelles sont
soumis les actes concernant ces groupements.

Section 3 : Les dispositions financières

Elles sont relatives au financement des dépenses d’aménagement et aux ressources

tirées de l’urbanisation.

Paragraphe 1 : Le financement des dépenses d’aménagement

Les dépenses obligatoires de l’Etat en matière d’urbanisation concernent tous les

équipements structurants et stratégiques, notamment :

• les grands équipements sanitaires, éducatifs et sportifs ;

19
17
• les voies et réseaux primaires ;

• les ports et aéroports ;

• les gares ferroviaires.

Les dépenses obligatoires des collectivités territoriales décentralisées : en matière

d’urbanisation sont définies par la législation relative à l’organisation de collectivités territoriales
décentralisées.

L’accès à certains modes de financement des investissements est défini par la

législation et la réglementation en vigueur, notamment :

• les subventions et autres dotations de l’Etat ;

• les crédits à taux bonifiés ;

• les dons et legs ;

• les opportunités de la coopération internationale, décentralisée ou non.

Le système de financement des dépenses d’aménagement des collectivités territoriales

19
décentralisées est constitué de taxes, redevances et autres dotations de l’Etat, ainsi que de
ressources provenant de la coopération décentralisée.

Ce système de financement n’est pas exclusif des mécanismes de prêt mis en place au
travers des organismes de financement existants ou à créer.

Paragraphe 2 : Les ressources tirées de l’urbanisation

L’Etat et les collectivités territoriales décentralisées tirent une partie de leurs ressources
des taxes et redevances prélevées sur l’urbanisation notamment :

• le permis de lotir ;

• le permis d’implanter ;

• le permis de construire ;

• le certificat d’urbanisme ;

• la taxe foncière ;

• les droits de place ;

• l’impôt libératoire sur les activités économiques et commerciales ;

20 ;
• les autres taxes spécifiques à l’urbanisme

• l’organisation ou le développement d’activités économiques.

Les taxes et redevances sont définies et instituées par rapport :

- à l’occupation des sols et aux transactions qui s’y rapportent ;

- à la fourniture des services publics urbains ;

- aux activités économiques menées dans la Commune.

18
Afin d’en améliorer le rendement, certaines de ces taxes peuvent être regroupées.
L’assiette, les taux maxima et les modalités de recouvrement de ces taxes sont fixés par la
législation en vigueur.

Le conseil municipal peut, compte tenu de la spécificité de sa commune, instituer des

redevances et/ou procéder à la concession de certains services municipaux, notamment :

• les marchés ;

20
 • les abattoirs ;

• les bornes fontaines publiques ;

• les toilettes publiques ;

• les équipements sportifs ;

• les gares routières.

Section 4 : Le droit de préemption

Le droit de préemption est un droit qui permet à la puissance publique de se porter

acquéreur prioritaire d’un bien immobilier qu’un propriétaire désire vendre, s’applique dans les
zones où la puissance publique souhaite s’assurer de la maîtrise du sol, veut contrôler
l’évolution des prix fonciers ou acquérir certains immeubles bâtis ou non bâtis, sans toutefois
avoir recours à la procédure d’expropriation.

L’Etat et les collectivités territoriales décentralisées peuvent exercer un droit de

préemption sur tout immeuble pour la réalisation de certaines opérations répondant à des
objectifs tels que :

• la restructuration urbaine ;

• l’organisation ou le développement d’activités21

économique ;

• la réalisation d’équipements collectifs ;

• la mise en place d’une politique globale de l’habitat ;

• la stabilisation des prix immobiliers.

Le droit de préemption s’applique sur les terrains classés dans les documents de
planification urbaine approuvés en tant que :

a) quartier à restructurer et/ou à rénover ;

b) immeuble à démolir pour non-respect d’un plan d’alignement ou de servitude de

construction ;

c) espace à aménager en :

- voie ou place ;

- espace vert public ou de loisirs ;

- équipement collectif ;

- zone de logements sociaux ;

21
 19
- zone de restauration de bâtiment ;

- zone d’activités industrielles ;

- zone sensible à sauvegarder pour des raisons environnementales, culturelles, historiques ou

touristiques ;

- réserve foncière.

Tout propriétaire d’un immeuble situé dans une zone faisant l’objet d’un droit de
préemption, telle que définie à l’article 88 ci-dessus, et qui désire l’aliéner, informe le bénéficiaire
de ce droit par voie de déclaration et de publicité, indiquant le prix souhaité et les conditions de
vente.

Le bénéficiaire du droit de préemption doit se prononcer dans un délai de deux mois en

indiquant le prix qu’il se propose de payer. Le silence du bénéficiaire du droit de préemption
pendant ce délai vaut, pour le titulaire, renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le
propriétaire est alors fondé à aliéner son bien à un tiers au prix indiqué dans sa proposition.

Les dispositions relatives au droit de préemption doivent être inscrites sur le certificat
d’urbanisme.

Section 5 : Les réserves foncières urbaines

22
Pour répondre à leurs besoins futurs liés au développement urbain, l’Etat ou les
collectivités territoriales décentralisées se constituent des réserves foncières en zone urbaine ou
périurbaine. Pour les constituer, ils sont habilités à acquérir des biens fonciers et immobiliers par
voie de droit commun, incorporation, expropriation pour cause d’utilité publique ou exercice du
droit de préemption.

Chaque bénéficiaire d’une réserve foncière est tenu d’en assurer la protection par toutes
les voies de droit en vigueur : le Ministre chargé des domaines dans le cas des réserves
foncières situées sur le domaine privé de l’Etat et les collectivités territoriales décentralisées
dans le cas des réserves foncières situées sur leur domaine.

Le bénéficiaire d’une réserve foncière est autorisé, après une mise en demeure restée
sans effet, à procéder sans délai à la démolition des constructions et installations
irrégulièrement érigées sur cette réserve.

Il peut, dans ce but, requérir l’assistance des forces de l’ordre.

Tout prélèvement dans une réserve foncière urbaine est subordonné à l’élaboration et à
l’approbation d’un plan d’aménagement approprié ou d’un document de planification urbaine.

Section 6 : La sécurité foncière urbaine

La sécurité foncière urbaine est assurée par l’Etat aux détenteurs des titres de propriété,

22
des actes transformables en titres fonciers, des actes de droit de jouissance et des autorisations
d’occupation du sol.

Les dispositions des règles générales d’urbanisme et de construction, les règlements

d’urbanisme et les servitudes publiques s’imposent :

20
• aux titulaires de titres fonciers et d’autres droits réels immobiliers pour l’usage de
leurs terrains ;

• à l’Etat et aux collectivités territoriales décentralisées, lors de la conclusion des baux,

des concessions et des ventes sur leur domaine privé ;

• aux titulaires d’autorisation d’occupation du domaine public ;

• aux occupants du domaine national ; • aux aménageurs fonciers.

Toute occupation des dépendances du domaine public de l’Etat ou des collectivités

territoriales décentralisées est soumise à l’obtention préalable d’une autorisation d’occuper le
sol à titre provisoire, délivrée par l’autorité compétente.

En tout état de cause, aucune de ces occupations ne doit constituer un blocage au

fonctionnement normal de la ville.
23
Les droits de propriété peuvent également être consolidés par apurement au cours des
opérations d’aménagement approuvées, chaque fois que cela est possible et dans le strict
respect des dispositions de la législation et de la réglementation en vigueur.

Chapitre 3 : Les règles relatives à l’acte d’utiliser le sol et de construire

Les actes administratifs relatifs à l’utilisation du sol et à la construction sont :

• le Certificat d’Urbanisme ;

• l’Autorisation de Lotir ;

• le Permis d’Implanter ;

• le Permis de Construire ;

• le Permis de Démolir ;

• le Certificat de Conformité.

Les dispositions relatives au certificat de conformité relevant des mesures, de contrôle et

de vérification des constructions sont définies par la loi.

23
 Les actes visés à l’article 99 de la loi portant code de l’urbanisme précisent les droits et
les devoirs de leur titulaire, notamment en matière de jouissance du droit de propriété,
d’utilisation de la voirie publique et de respect de voisinage.

Section 1 : Le certificat d’urbanisme

Le Certificat d’Urbanisme est un document d’information sur les règles d’urbanisme et

les servitudes administratives auxquelles est assujetti un terrain. Il indique, si, compte tenu des
dispositions d’urbanisme et des limitations administratives au droit de jouissance applicable à un
terrain, ainsi que de l’état des équipements publics existants ou prévus, ledit terrain :

• être affecté à la construction ou,

• être utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée.

21
Le Certificat d’Urbanisme est obligatoire pour toute transaction immobilière et doit être
joint à toute demande d’utilisation du sol.

Il n’est pas obligatoire, pour les concessionnaires de services publics, qui doivent
soumettre leurs dossiers techniques au visa des services locaux de l’Urbanisme ou ceux
chargés des questions urbaines selon le cas, dans les conditions fixées par décret.

Le Certificat d’Urbanisme est délivré par le Maire de la commune concernée si elle est
24technique des services locaux de l’Urbanisme
dotée d’un document de planification, après avis
ou ceux chargés des questions urbaines selon le cas, dans les conditions fixées par décret.

Section 2 : L’autorisation de lotir

L’autorisation de lotir, accordée par l’autorité territorialement compétente, est préalable à

la création de tout lotissement.

Elle est accordée dans les formes et conditions prévues à l’article 62 de la loi,
concernant le lotissement.

Section 3 : Le permis d’implanter

Le Permis d’Implanter est un acte administratif d’urbanisme exigé pour toutes

constructions non éligibles au permis de Construire.

Quiconque désire implanter une construction non éligible au Permis de Construire, ou

apporter des modifications à des constructions existantes de même statut doit au préalable,
avoir obtenu un Permis d’Implanter délivré par le Maire de la Commune concernée.

Le Permis d’Implanter est délivré pour des constructions : sommaires ; précaires ;

temporaires.

Sont également éligibles au permis d’Implanter les constructions projetées sur les

24
dépendances du Domaine National et éventuellement dans les zones prévues à cet effet dans
un document de planification urbaine, à l’exception des réserves foncières et des zones non
aedificandi.

La détention d’un permis d’implanter ne constitue en aucun cas une présomption de

propriété.

Le Permis d’Implanter est instruit et délivré dans les formes, conditions et délais
déterminés par décret.

Section 4 : Le permis de construire

Le Permis de Construire est un acte administratif qui autorise une construction après
vérification de sa conformité avec les règles de l’art et les règles d’urbanisme en vigueur.

Quiconque désire entreprendre une construction, même si celle-ci ne comporte pas de

fondation, doit, au préalable, obtenir un Permis de Construire délivré par le Maire de la
Commune concernée.

Le Permis de Construire est également exigé pour les travaux exécutés sur les
constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de

22
modifier leur aspect extérieur ou leur volume, ou de créer des niveaux supplémentaires.
25
Le Permis de Construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont
conformes aux dispositions d’urbanisme concernant l’implantation des ouvrages, leur nature,
leur destination, leur architecture, l’aménagement de leurs abords, et respectent les règles
générales de construction en vigueur.

Les prescriptions spéciales en matière de Permis de Construire applicables aux

établissements recevant du public, ainsi qu’aux bâtiments présentant un intérêt culturel ou
historique, sont précisées par décret.

Le Permis de Construire ne peut être accordé que pour les travaux dont le plan a été
élaboré sous la responsabilité d’un architecte inscrit au tableau de l’Ordre national des
architectes.

Un arrêté du Maire précise, pour chaque centre urbain, les zones et les seuils de surface

ou de coût en dessous desquels l’intervention d’un architecte n’est pas exigée. Dans le cas d’une

opération d’habitat conduite par un aménageur public ou privé, le Permis de Construire peut être
accordé pour l’ensemble de l’opération.

Toutefois, le plan d’aménagement doit avoir été préalablement élaboré sous la

responsabilité d’un urbaniste inscrit au tableau de l’Ordre national des urbanistes.

25
 Le Permis de Construire est instruit et délivré dans les formes, conditions et délais fixés
par décret, notamment le décret n°2008/0739/PM du 23 avril 2008 fixant les règles d’utilisation
du sol et de la construction.

Le Permis de Construire est périmé si la construction n’est pas entreprise dans un délai
de deux ans à compter de la date de sa délivrance.

Les conditions de contrôle des présentes règles sont précisées au titre IV de la loi
portant code de l’urbanisme.

Sont exemptés du permis de construire, certaines constructions ou travaux relatifs à la

défense nationale ou aux installations techniques nécessaires au fonctionnement des services
publics, ainsi que les travaux de ravalement et les travaux ou ouvrages dont la faible importance
ne justifie pas l’exigence d’un permis de construire.

Les modalités d’application de l’alinéa premier ci-dessus sont fixées par voie
réglementaire.

Avant le commencement des travaux, les constructions ou travaux exemptés du permis

de construire font l’objet d’une autorisation délivrée par le Maire de la Commune concernée. Les
exemptions instituées ne dispensent pas du respect des autres dispositions en vigueur.

Section 5 : Le permis de démolir

26 qui autorise la destruction partielle ou

Le Permis de Démolir est un acte administratif
totale d’un immeuble bâti.

23
Quiconque désire démolir tout ou partie d’un bâtiment, quel que soit son usage, doit au
préalable obtenir un Permis de Démolir. Cette obligation s’impose à l’Etat, aux collectivités
territoriales décentralisées, aux établissements publics, aux concessionnaires de services
publics et aux personnes privées.

Est assimilé à une démolition toute intervention sur un bâtiment ayant pour effet de
rendre l’utilisation de celui-ci impossible ou dangereuse.

Les démolitions effectuées en application des articles 125 et 126 de la loi, ne sont pas
soumises à la délivrance d’un Permis de Démolir.

Le Permis de Démolir est délivré par le Maire dans les formes, conditions et délais
déterminés par décret.

En vue de protéger les occupants de locaux à usage d’habitation, le Permis de Démolir

peut être différé si, dans un intérêt social, il est nécessaire de sauvegarder le patrimoine
immobilier bâti, en attendant la libération du bâtiment dans les formes prévues par la législation

26
et la réglementation en vigueur.

Le Permis de Démolition peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de
l’observation de prescriptions, spéciales, si les travaux envisagés sont de nature à
compromettre la protection ou la mise en valeur de quartiers, de monuments présentant un
caractère culturel ou historique ou d’aires écologiquement protégées.

27

24
Chapitre 4 : Le contrôle, les infractions et les sanctions

Le contrôle est indispensable en matière d’urbanisme. Il peut conduire à la détermination

de certaines infractions qui peuvent conduire à des sanctions adéquates.

Section 1 : Le contrôle

Les dispositions générales sur le contrôle permettent de déterminer le cadre dans lequel
il peut être mis en œuvre et les modalités de son exercice. Toutefois la question du certificat de

27
conformité vient renforcer ce contrôle.

Paragraphe 1 : Les dispositions générales sur le contrôle

A l’initiative du Maire, et exceptionnellement à la demande de l’autorité administrative ou

de tout citoyen, les responsables assermentés de la Mairie, les services techniques ou, en cas
de nécessité, les fonctionnaires des services locaux de l’Etat dûment mandatés, peuvent, à tout
moment, visiter les constructions en cours et procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles,
notamment avant toute reprise de chantier abandonné.

Dans l’exercice du droit de visite, le Maire s’assure du respect des prescriptions

contenues dans les documents de planification urbaine ou, le cas échéant, dans les Règles
Générales d’Urbanisme et de Construction.

Le droit de visite peut être exercé après achèvement des travaux. Il s’exerce également
dans le cas d’un suivi des travaux d’exécution d’un lotissement, en application des dispositions
prévues à l’article 64 de la loi portant code de l’urbanisme.

Le Maire est chargé du pouvoir de police municipale en matière d’urbanisme et de

l’exécution des actes y relatifs en relation avec les autorités administratives compétentes, en
vue d’assurer, notamment, la salubrité publique et le respect des règles d’urbanisme.

Le Maire assure également la police des voies dans la Commune. Il délivre les
autorisations d’occupation temporaire des rues et places publiques, conformément aux
dispositions de l’article 97.
28
Il autorise en outre l’installation de réseaux de toute nature sur la voie publique, ou des
dépôts temporaires de matériaux sur les voies et autres places publiques communales, en
tenant compte des nécessités d’utilisation de des lieux par le public.

Le Maire peut, en tant que de besoin, créer des commissions de contrôle, dont il assure
la présidence, afin d’assurer le respect des dispositions en matière de sécurité des biens et des
personnes et d’hygiène dans le périmètre urbain, notamment en ce qui concerne :

• les établissements classés dangereux, insalubres ou incommodes ;

• les établissements recevant du public ;

• les zones d’interventions spéciales.

25
La création et le fonctionnement de ces commissions doivent respecter la réglementation
en vigueur.

Paragraphe 2 : Le certificat de conformité

28
 Le Certificat de Conformité est l’acte par lequel le Maire constate que l’ouvrage réalisé
est conforme aux indications contenues dans les documents ayant fait l’objet de la délivrance du
permis de construire ou du permis d’implanter dudit ouvrage.

Il doit constater la réalité des mesures prises en application de l’article 20 de la présente

loi.

Il revêt un caractère obligatoire et doit mentionner le coût de l’investissement réalisé. Les

plans de récolement de l’ouvrage peuvent être exigés du requérant à l’établissement du Certificat de

Conformité.

Le Certificat de Conformité est délivré dans les formes conditions et délais déterminés
par décret.

Section 2 : Les infractions et sanctions

Sont considérées comme infraction liées à l’urbanisme :

• le non-respect des règles et obligations ci-après :

- alignements et servitudes publiques,

- présentation d’un permis de construire ou d’implanter,

29
- présentation de l’acte pris par l’autorité compétente pour approuver ou modifier un
lotissement.

• le non-respect des documents de planification urbaine en vigueur ou, à défaut, des Règles
Générales d’urbanisme et de construction ;

• l’occupation ou l’empiètement sur le domaine public ou le domaine privé de l’Etat, ou des

collectivités territoriales décentralisées.

Les sanctions correspondant aux infractions visées ci-dessus sont fixées par décret. Le

Maire peut prescrire la démolition de murs, bâtiments ou édifices quelconques dans les cas
suivants :

• bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre en application des

dispositions des documents de planification urbaine en vigueur ;

• bâtiments frappés de servitudes de reculement en application de documents de

planification urbaine approuvés en application d’une décision de justice devenue définitive.

Les démolitions effectuées dans les cas visés à l’alinéa 1 ci-dessus ne sont pas
soumises à la délivrance d’un Permis de Démolir, tel que défini au titre 3, chapitre 6 de la
présente loi.

29
 26
Les démolitions effectuées en application de l’article 93, en vue de la protection des
réserves foncières, ne sont pas soumises au permis de démolir.

Quiconque fait obstacle à l’exercice du droit de visite prévu à l’article 118, sera puni
d’une amende dont le montant est fixé par voie réglementaire. En cas de récidive, il sera fait
application des dépositions de l’article 88 du Code Pénal.

La Commune et l’Etat peuvent dans tous les cas, se constituer partie civile, sans
consignation préalable.

Les décisions et actes pris par les maires et les responsables des services techniques
sont susceptibles de recours devant les tribunaux compétents.

Toute personne qui effectue, à la demande et pour le compte d’une collectivité publique,
les études nécessaires à la préparation des documents de planification urbaine est tenue au
devoir de réserve et de confidentialité. Les infractions à cette mesure sont passibles des
sanctions prévues à l’article 378 du Code pénal.

Les responsables de constructions ayant été sanctionnés pour des infractions prévues à
l’article 124, ne sont plus admis à prêter leurs services à l’Etat, aux collectivités territoriales
décentralisées, et aux établissements publics d’aménagement.

Les ordres professionnels seront informés des sanctions prises à l’encontre des
30 23 de la loi. Les sanctions prises sont
professionnels du secteur urbain visés à l’article
cumulatives à celles prévues dans les textes régissant leurs professions et ordres respectifs.

En matière de lutte contre la pollution en milieu urbain, les dispositions de la législation

relative à la gestion de l’environnement sont appliquées.

Pour l’application des mesures de police prises en vertu de la loi, le Maire peut requérir
l’intervention des forces de police ou de la gendarmerie, conformément à la législation relative à
l’organisation communale.

30
 27

31

31