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République Tunisienne

Code
de l’aménagement du
territoire, de l’urbanisme
et de la construction

Version pré finale

décembre 2015

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SOMMAIRE

Sujet Articles Page

Titre premier : Dispositions générales 1 et 2 6


Titre II : de l’aménagement du territoire 3-11 6-10
Chapitre premier : Du Comité Interministériel pour
l’Aménagement et le Développement du Territoire/
ou du Conseil National pour l’Aménagement du
Territoire 3 et 4 7
Chapitre 2 : De l’Observatoire des dynamiques
territoriales 5 7 et 8
Chapitre 3: Des schémas directeurs d’aménagement
des territoires 6-10 8-10
Chapitre 5 : Du suivi de la mise en œuvre des
dispositions relatives à l’aménagement du territoire 11 10
Titre III : De l’Urbanisme 12-22 10-12
Chapitre premier : dispositions générales
12 10
Chapitre 2 : des principes généraux
13-22 11-12
Section première – De l’approche participative 13 11
Section 2 – Du développement durable 14 11
Section 3 –de la mixité urbaine 15 11
Section 4- de l’identité territoriale 16 11
Section 5- de la mobilité urbaine 17 11
Section 6 – de la gestion des risques et la protection de
l’environnement 18 11
Section 7– de l’efficacité énergétique et la réduction de la
consommation des ressources 19 12
Section 8 – de la gestion durable des eaux 20 12
Section 9 – de la compétitivité et de l’attractivité 21 12
Section 10– des technologies de l’information et de la
communication 22 12
TITRE IV : Des orientations de l’urbanisme 23-40 12-18
Chapitre premier : Des règlements généraux
d'urbanisme
23 12 et 13
Chapitre 2 : Des règles générales des servitudes
24 et 25 13 et 14
Chapitre 3 : Des règlements généraux relatifs à la 26 et 27 14

2
protection du littoral
Chapitre 4 : Des règlements généraux relatifs à la
28 14 et 15
protection contre l'inondation
Chapitre 5 : Des règlements spécifiques à certaines
zones du territoire 29-31 15
Chapitre 6 : Des règlements généraux relatifs aux
voiries et voies classées 32 16
Chapitre 7 : Des travaux de consolidations des
constructions frappées de servitudes d'alignement 33-36 16
Chapitre 8 : De la prénotation et de l'insertion du droit
de servitudes d'utilité publique 37 16 et 17
Chapitre 9 : Des règlements généraux relatifs à
l’urbanisme commercial 38 17
Chapitre 10 : Des règlements généraux de
construction 39 17 et 18
Chapitre 11 : Des structures consultatives en matière
d’urbanisme, d’habitat et de construction 40 18

Titre V : Des outils d’urbanisme 41-46 18-20


Chapitre premier : Des plans de développement
intercommunaux 41 18
Chapitre 2 : Des plans de développement urbain
intercommunaux 42-46 19 et 20
Section I : Objet du plan de développement urbain
intercommunal 42 et 43 19
Section II : Champ d’application 44 19
Section III : Procédures et délais d’élaboration 45 20
Section IV : Effets d’approbation du plan de
développement régional 46 20

Titre IV : Des plans de développement


urbain communaux 47-66 20-28
Chapitre premier 47 20 et 21
Chapitre II 48-64 21-28
Section 1 : Des plans de développement urbain
communaux 48 et 49 21 et 22
Section 2 : du suivi des schémas de développement urbain
intercommunaux, des plans de développement urbains
communaux et des programmes d'intervention urbaine. 50 23
Section 3 : de l'établissement d'un plan de développement
urbain communal. 51 23 et 24
Section 4 : les procédures de révision totale d'un plan de
développement urbain communal 52 et 53 24
Section 5 : de l'approbation du conseil communal du plan
de développement urbain communal 54 25
3
Section 6 : du délai d'affichage du plan de développement
urbain communal 55 et 56 25 et 26
Section 7 : De l'approbation des plans de développement
urbain communaux et de ses effets 57-60 26 et 27
Section 8 : Révision, rectification et modification du plan
de développement urbain communal 61-64 27 et 28
Chapitre III : Dispositions communes applicables aux
outils d'urbanisme 65 et 66 28
Section 1 : étude géophysique et cadastrale 65 28
Section 2: grille des équipements, grille de la voierie 66 28

Titre IV : Des opérations d’aménagement


concerté et différé 67-86 29-34
Chapitre premier - agence de gestion et de
maitrise foncière 67 29
Chapitre II : le programme d’intervention
concertée (PIC) 68-75 29 et 30
Section première : De la délimitation du périmètre
d'intervention concertée et de son approbation 69-75 29 et 30
Chapitre III : De la maitrise foncière et la
participation à la réalisation du programme
d'intervention concertée 76-80 30 -32
Section première : du droit de priorité à l'achat et à
l'expropriation. 76 et 77 30 et 31
Section 2 : Des droits et obligations des propriétaires
riverains 78-80 31 et 32
Chapitre IV : Les périmètres d'intervention différé 81-86 32-34
Section première : De la délimitation des périmètres
d'intervention différée et leur approbation 82 et 83 32
Section 2 : De l'exercice du droit de priorité d'achat à
l'intérieur des périmètres d'intervention différé 84-86 33 et 34

Titre V : Des opérations d’ensemble 87-90 34


Chapitre premier - des opérations d’ensemble 87-90 34

Titre VI : Des associations syndicales des


propriétaires 91-103 34-37

Titre VII : La réserve foncière et le droit de


priorité 104-114 37-39
Chapitre premier - Réserve foncière : Des périmètres de
réserves foncières 104-108 37 et 38
Chapitre II - Droit de priorité 109-114 38 et 39

Titre VIII : Des arrêtés d’alignement 115-123 39-41


4
Chapitre premier 115-120 39 et 40
Section première - Etude, Procédures d'instruction et
d'approbation 115 et 116 39 et 40
Section 2 :- Effets des arrêtés d’alignement et des arrêtés
d’alignement emportant cessibilité 117 et 118 40
Section 3 : Mise en œuvre des arrêtés d’alignement et des
arrêtés d’alignement emportant cessibilité 119 40
Section 4 : Révision et réadaptation des arrêtés
d’alignement et des arrêtés d’alignement emportant
cessibilité 120 40
Chapitre II - De la contribution à la réalisation de
la voirie communale 121-123 41

Titre IX : de la ville et de la ville nouvelle 124-156 41-47


Chapitre premier - Définitions 124-127 41 et 42
Chapitre II – De la ville nouvelle 128-156 42-47
Section 1: De la création de la ville nouvelle 128-135 42-44
Section 2 : Objet du plan de la ville nouvelle 136 44
Section 3 : Elaboration, instruction, approbation et
modification du plan de la ville nouvelle 137-141 44
Section 4 : Des effets du plan de la ville nouvelle 142-144 44 et 45
Section 5 : De la mise en œuvre du plan de la ville nouvelle 145-147 45 et 46
Section 6 : De la procédure spéciale d’expropriation 148 et 149 46
Section 7 : De l’organisme en charge de la ville nouvelle 150-152 46
Section 8 : Des obligations des bénéficiaires 153 46
Section 9 : Des dispositions diverses et transitoires 154 et 155 46 et 47
Section 10 : Des mesures incitatives 156 47

Titre X : Des grands projets urbains 157-171 47-49


Chapitre premier 157-171 47-49
Section première - Champ d’application 157-162 47 et 48
Section 2 : Objet du plan des grands projets urbains 163 48
Section 3 : Elaboration, instruction, approbation et
modification du plan des grands projets urbains 164-166 48
Section 4 : Des effets des grands projets urbains 167 48
Section 5 : De la mise en œuvre des grands projets urbains 168-170 48 et 49
Section 6 : De l’organisme en charge des grands projets
urbains 171 49
Titre XI : Des zones d’aménagement
préservé 172-183 49-52
Chapitre premier 172-183 49-52
Section première - Champ d’application 172 et 173 49
Section 2 : Objet du plan de sauvegarde et de mise en 174 et 175 49 et 50
5
valeur
Section 3 : Elaboration, instruction et approbation du plan
de sauvegarde et de mise en valeur 176-178 51
Section 4 : Effets du plan de sauvegarde et de mise en
valeur 179 51
Section 5 : Mise en œuvre du plan de sauvegarde et de mise
en valeur 182 52
Section 6 : Révision du plan de sauvegarde et de mise en
valeur 183 52

Titre XII : Des Lotissements 184-204 52-58


Chapitre premier : définitions 184-201 52-57
Section première - De l'approbation des lotissements
185-191 53-54
Section 2 : des conditions de vente avant l’exécution des
travaux 192-199 54-56
Section 3 : des conséquences de l’approbation du
lotissement 200 56 et 57
Chapitre II – Des mécanismes de financement de
l’urbanisation 201-205 57 et 58
Section première : Contribution au financement de
l’urbanisation 201-203 57-58
Section 2 : du fond d’intervention pour l’aménagement du
territoire et de l’urbanisme 204 et 205 58

Titre XIII : Des règles relatives à l’acte de


construire 206-221 58-62
Chapitre premier - De la nécessité de l'obtention
préalable d'un permis de bâtir 206-211 58-60
Chapitre II : De l’intervention des concepteurs et de
leurs missions 212-216 60 et 61
Chapitre III : Du procès-verbal de récolement et du
permis d'occuper 217-219 61
Section - De la transformation de l'usage d'un immeuble 219 61
Chapitre IV : Du permis de démolir 220 et 221 61 et 62

Titre XIV : Des règlements de construction 222-225 62 et 63

Titre XV : Des Sanctions 226-243 63-66


Chapitre premier - Des sanctions pour infraction aux
dispositions relatives aux lotissements 226-229 63
Chapitre II : Des sanctions pour infraction aux
dispositions relatives aux permis de bâtir 230-243 64-66

TITRE XVI : DEROGATIONS 244 66

TITRE XVII : DISPOSITIONS TRANSITOIRES 245 66

6
Loi portant promulgation du code de l'aménagement du territoire, de
l'urbanisme et de la construction

Article premier
Sont promulgués en vertu de la présente loi, sous le titre "code de l'aménagement
du territoire et de l'urbanisme et de la construction" les textes législatifs relatifs
à l'aménagement du territoire et à l'urbanisme.

Article 2
Sont abrogées toutes dispositions antérieures contraires à la présente loi et
notamment la loi n° 94 -122 du 28 novembre 1994 et ensemble des textes qui l’ont
modifiées et complétées.

7
Code de l’aménagement du territoire,
de l’urbanisme et de la construction
TITRE PREMIER: DISPOSITIONS GENERALES

Article premier.- L’aménagement du territoire et l’urbanisme sont des leviers de l’action


publique ,ils traduisent l’expression spatiale des politiques économique, sociale, culturelle et
écologique de toute une société et permettent à travers une organisation territoriale et urbaine
rationnelle et cohérente à l’échelle nationale, régionale et locale, l’équilibre régional et la
cohésion sociale du pays en vue de garantir un développement durable.
Article 2.- Les dispositions du présent code sont applicables sur l’ensemble du territoire
tunisien et fixent les règles à suivre pour l’organisation et l’exploitation optimales de l’espace
national, régional, et local, la programmation des infrastructures, des équipements et des
activités économiques, la création, la planification et le développement harmonieux des villes
, afin:
 De favoriser l'émergence d'une nouvelle dynamique de développement global, intégré
et durable, assurant la promotion de la cohésion sociale et spatiale par la mise en
place d’une nouvelle politique de la ville
 de préserver le patrimoine et les zones de sauvegarde, et de protéger les sites
naturels et culturels, y compris les sites archéologiques tels que définis par l'article 2
du code du patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels,
 d'assurer l'exploitation rationnelle des ressources naturelles et de limiter l’impact de
l’urbanisation sur l’environnement afin d'assurer la sécurité et la santé publique,
 de garantir une répartition rationnelle entre les zones urbaines et rurales, et ce dans le
cadre d'une harmonisation entre développement économique, développement social,
et équilibres écologiques, en vue d’assurer un développement durable et le droit du
citoyen à un environnement sain.

TITRE II
DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
Article 3 : On entend par aménagement du territoire, l’ensemble des choix, des orientations et
des procédures fixés à l’échelle nationale ou régionale pour organiser l’utilisation de l’espace
et coordonner les actions publiques en assurant la cohérence dans l’implantation des grands
projets d’infrastructures, d’équipements publics et des agglomérations et ce en fonction d’une
vision partagée de l’avenir d’un territoire.

Article 4: La nouvelle approche de l’aménagement du territoire doit reposer sur les principes
et concepts, de l’approche participative; de l’identité territoriale; du développement durable;
de la mixité urbaine; de la compétitivité et de l’attractivité de la mobilité urbaine; de la
gestion des risques et la protection de l’environnement;
de l’efficacité énergétique et la réduction de la consommation des ressources; de la gestion
durable des eaux; et des technologies de l’information et de la communication;

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CHAPITRE PREMIER
DES COMITES D’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE ET DE
L’URBANISME
Sous-section 1 : du comité interministériel pour l’aménagement du territoire,
les villes nouvelles et des grands projets urbains

Article 5 : Il est institué auprès de la présidence du gouvernement, un comité interministériel


pour l’aménagement du territoire, les villes nouvelles, et les grands projets urbains ayant pour
mission de fixer les grandes options d’aménagement du territoire et d’assurer la cohérence
spatiale entre les différents programmes d’aménagement et d’équipement et de donner son
avis dans le cadre de ces attributions sur :
- le Schéma Directeur d’Aménagement du Territoire National,
- les études stratégiques d’aménagement du territoire et catastrophes naturelles,
- les grands programmes de développement des agglomérations urbaines, de création des
villes nouvelles, et les grands projets urbains et d'investissement,
- les procédures pouvant concourir à l’organisation de l’utilisation de l’espace à l’échelle
nationale et à la protection de l’environnement.
Le comité interministériel pour l’aménagement du territoire, les villes nouvelles et les grands
projets urbains et d'investissement peut faire des recommandations concernant toutes les
questions qui lui sont soumises et qui sont susceptibles d’assurer la cohérence ente les options
arrêtées ou pouvant contribuer à leur concrétisation. Il peut également donner son avis sur
toutes les questions qui lui sont soumises notamment celles relatives à l’exécution de ces
options et leur impact sur l’environnement.

Un décret définira la composition et les modalités de fonctionnement du comité


interministériel pour l’aménagement du territoire et des villes nouvelles ainsi que les grands
projets urbains et d’investissement.
Sous-section 2 : du comité régional pour l’aménagement du territoire et
l’urbanisme
Article 6 : Il est institué dans chaque gouvernorat un comité régional pour l’aménagement
du territoire et l’urbanisme ayant pour mission de donner son avis sur les dossiers des
schémas directeurs d’aménagement à l’échelle du district ou du gouvernorat, des documents
de planification territoriale et urbaine et des opérations d’aménagement.

Un décret fixera la composition et les modalités de fonctionnement du comité régional pour


l’aménagement du territoire et l’urbanisme.
Sous-section 3 : du conseil national d’urbanisme et de construction
Article 7 : Il est créé auprès du Ministre chargé de l'Urbanisme « un conseil nationale
d'Urbanisme et de construction » chargé notamment de donner son avis sur les grands
projets urbains, sur la stratégie de l'habitat, le cachet architectural et le développement du
domaine de la construction.
Un décret du ministre chargé de l'urbanisme fixera les attributions, la composition et le mode
de fonctionnement de ces commissions.

CHAPITRE II
DES SCHEMAS DIRECTEURS D’AMENAGEMENT

Article 8 : Le schéma directeur d’aménagement du territoire national fixe les


orientations et les choix fondamentaux pour l’aménagement de l’ensemble du territoire
national.

9
Les schémas directeurs d’aménagement fixent les orientations fondamentales de
l’aménagement des zones territoriales concernées compte tenu des relations avec les régions
avoisinantes et de l’équilibre à conserver entre l’expansion urbaine et l’exercice des activités
agricoles et d’autres activités économiques ainsi que de la nécessité de protéger les sites
naturels et culturels , y compris les sites archéologiques et les zones de sauvegarde, tels que
définis par la législation en vigueur.

Ils assurent l’organisation de l’utilisation de l’espace en orientant l’implantation des


programmes de l’Etat, des collectives publiques locales, des établissements et services publics
et en œuvrant à leur cohérence dans le cadre des perspectives de développement économique
et social.

Ces schémas déterminent notamment l’utilisation générale des sols, le tracé des grandes
infrastructures, l’organisation générale du transport, la localisation des équipements
structurants, des services et des activités les plus importantes, des sites culturels y compris les
sites archéologiques, les zones de sauvegarde et les monuments historiques à conserver ou à
mettre en valeur ainsi que les orientations générales de l’expansion et du développement des
zones urbaines. Ils tiennent également compte des risques naturels et des impacts sur
l’environnement.
En outre, les schémas directeurs d’aménagement relatifs aux agglomérations urbaines tiennent
compte de l’organisation générale de ces agglomérations, ils déterminent également les zones
affectées aux grands équipements structurants, dans lesquelles il est impératif de créer des
projets en vue de favoriser l’harmonisation et l’intégration du tissu urbain de ces
agglomérations et de leurs quartiers, notamment sur le plan économique et social.

Article 9 : La liste des zones sensibles et des grandes agglomérations urbaines nécessitant
l’élaboration de schémas directeurs d’aménagement, sera fixée par arrêté du ministre chargé
de l’aménagement du territoire.

Le Schéma Directeur d’Aménagement du Territoire National est élaboré par les services
centraux du Ministère chargé de l’aménagement du territoire en collaboration avec les
départements ministériels intéressés et après consultation des collectivités publiques locales
et des services publics concernés. Il est approuvé par décret sur proposition du ministre
chargé de l’aménagement du territoire.

Article 10 : Les schémas directeurs d’aménagement des Districts fixent, dans le cadre des
orientations du schéma directeur d’aménagement du territoire national, les choix
fondamentaux pour l’aménagement du territoire des districts concernés.

Ils sont élaborés par les agences d’aménagement et d’urbanisme concernées en concertation
avec les services centraux chargés de l’aménagement du territoire, des services régionaux et
des collectivités locales concernés.

Ils sont approuvés par arrêté du ministre chargé de l’aménagement du territoire et de


l’urbanisme.

Article 11 : Les schémas directeurs d’aménagement des Gouvernorats fixent, dans le


cadre des orientations du schéma directeur d’aménagement du territoire national et des
schémas directeurs d’aménagement des Districts, les choix fondamentaux pour
l’aménagement du territoire des gouvernorats concernés.

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Ils sont élaborés par les agences d’aménagement et d’urbanisme concernées en concertation
avec les services centraux chargés de l’aménagement du territoire, des services régionaux et
des collectivités locales concernés.
Ils sont approuvés par arrêtés des gouverneurs territorialement compétents.

Les plans directeurs des réseaux peuvent également être élaborés par les intervenants publics
habilités à cet effet après consultation des collectivités publiques locales concernées.

Article 12 : Excepté les zones territoriales visées à l’article 9 du présent code, les schémas
directeurs d’aménagement, peuvent être élaborés sur initiative des collectivités locales ou des
intervenants publics habilités à cet effet après consultation des services chargés de
l’aménagement du territoire.

Toute décision d’élaboration d’un schémas directeur d’aménagement doit être portée à la
connaissance du ministre chargé de l’aménagement de territoire qui fournit à son tour à la
collectivité locale ou à l’intervenant public concerné toutes les données lui paraissant utiles à
cette élaboration.

Les collectivités locales concernées procèdent à l’élaboration dudit schéma en collaboration


avec les services publics régionaux compétents. Ce schéma directeur d’aménagement sera
approuvé par arrêté du ministre chargé de l’aménagement du territoire.

Les plans directeurs sectoriels d’aménagement et d’équipement sont élaborés à l’initiative des
intervenants publics concernés et approuvés par arrêté du ministre chargé de l’aménagement
du territoire sur proposition du ministre concerné.

Article 13 : L’approbation du schéma directeur d’aménagement porte déclaration d’utilité


publique du plan programme qui lui est annexée.

Article 14 : Les pièces constitutives des schémas directeurs d’aménagement seront fixées par
arrêté du ministre chargé de l’aménagement du territoire.

CHAPITRE III
DU SUIVI DE LA MISE EN ŒUVRE DES DISPOSITIONS RELATIVES
A L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE

Article 15 : Les plans de développement urbain, les plans de développement intercommunaux


et les opérations d’aménagement et tous les projets d’infrastructure et d’équipement doivent
se conformer aux indications des schémas directeurs d’aménagement.
Le Ministère chargé de l’Aménagement du Territoire et les collectivités locales procèdent à la
préparation des documents nécessaires sur le plan national ou régional qui résument la totalité
des options relatives à l’organisation de l’utilisation de l’espace, et procèdent à toutes les
rectifications nécessaires afin qu’elles soient prises en considération lors de l’élaboration des
schémas directeurs d’aménagement et des plans directeurs sectoriels.

Article 16: Il est créé au sein du ministère chargé de l’aménagement du territoire une
commission ad hoc chargée notamment d’examiner et de donner son avis sur les grands
projets d’aménagement d’infrastructure et d’équipement situés en dehors des zones non
couvertes par des schémas directeurs d’aménagement.

11
Un arrêté du Ministre chargé de l’aménagement du territoire fixera les attributions et les
modalités de fonctionnement de cette commission.

Article 17 : Les projets d’aménagements, d’équipements et d’implantation d’ouvrages


pouvant affecter l’environnement naturel par leur taille ou impacts, sont soumis à l’avis
préalable des services concernés relevant du Ministre chargé de l’Environnement.

Un arrêté du ministre chargé de l’environnement fixera le contenu de la note préliminaire


d'étude d'impact sur l'environnement.

Article 18 : L’Etat participe au financement des projets structurants à réaliser par les
collectivités locales ou régionales.

Un décret fixera les conditions et les modalités de participation de l’Etat à l’exécution des
programmes d’aménagement et d’équipement prévus par les schémas directeurs
d’aménagement.

TITRE III : DE L’URBANISME

CHAPITRE PREMIER : DISPOSITIONS GENERALES

Article 19: L’urbanisme a pour objet la planification, l’aménagement et la gestion


prévisionnels et progressifs des villes dans le cadre de la politique de développement
économique, social, d’aménagement du territoire et de la protection de l’environnement.

L’objectif primordial étant l'organisation ou la transformation spatiale responsable des villes


et des territoires urbains ou ruraux, aux différentes échelles géographiques et temporelles,
dans le respect de l’intérêt général et la perspective d'un développement harmonieux,
équilibré et durable des territoires.

TITRE IV : DES ORIENTATIONS DE L’URBANISME


CHAPITRE PREMIER
Section 1 : Des règlements généraux d'urbanisme
Article 20 : A l’exception des territoires ou des parties des territoires soumises à des
règlements spécifiques ou particuliers approuvés, toutes les opérations d’aménagement et de
construction sont soumises à des règlements généraux d'urbanisme approuvés par décret sur
proposition du Ministre chargé de l'Urbanisme.
Ces règlements prévoient la localisation et le volume des constructions, le mode de leur
implantation, et leur accès, la délimitation et la répartition des espaces verts, des places
publiques, et des équipements collectifs, le mode d'implantation des infrastructures et des
équipements d'utilité publique, la préservation de l'environnement et la prévention des risques
naturels. Ces règlements prennent en considération les besoins engendrés par la situation
particulière des personnes à mobilité réduite, les dispositions de sécurité des personnes et des
biens et celles relatives à la préservation de l’environnement et à l’économie d’énergie.
Dans l’objectif de promouvoir les investissements, un arrêté conjoint des Ministres chargés
de l'Urbanisme et du ministre du développement peut prévoir les conditions dans lesquelles
des dérogations aux règles qu'ils édictent sont apportées dans certains territoires pour
favoriser son développement économique et social.

12
Un arrêté conjoint des Ministres chargés de l'Agriculture et du ministre de l'Urbanisme, fixe
les surfaces minimales des terrains agricoles et les surfaces maximales des constructions
pouvant y être érigées.
Les dérogations doivent, toutefois respecter les orientations majeures des schémas directeurs
d’aménagement du territoire.
Section 2 : Des règles générales des servitudes
Article 21 - les Servitudes résultent des législations particulières qui peuvent affecter
directement l’utilisation des sols ou la constructibilité. Elles concernent notamment :
• Les servitudes relatives à la Défense nationale.
• Les servitudes relatives à la conservation du patrimoine.
• Les servitudes relatives aux domaines publics de l’état, : maritime, aérien ,
hydraulique , routier et forestier...
• Les servitudes relatives à l'utilité publique telles que les emprises réservées aux voies,
aux places publiques, aux espaces verts et aux aires destinées aux équipements
collectifs relevant d'une autorité administrative publique.
- Les servitudes relatives aux cimetières, abattoirs, centre de tri des déchets et
décharges publiques.
- Les servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publique.
- Les servitudes relatives à la protection et la sécurité des équipements publics et celles
relatives à l’emprise des réseaux divers.
• Toutes autres servitudes
Ces servitudes seront définies dans le rapport de présentation des documents d'urbanisme.
Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme fixe la liste et la légende des différentes
servitudes d'utilité publique.
Article 22 - Les servitudes résultant des règlements spécifiques ou d'urbanisme pris, dans
l'intérêt de la sécurité publique, des ouvrages militaires, de la circulation, de la conservation
du patrimoine historique, archéologique et artisanal, de l'utilité publique et concernant
notamment l'utilisation des sols, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties
et non bâties de chaque immeuble, et l'interdiction de construire dans des zones déterminées,
ne donnent droit à aucune indemnité, à l'exception des cas où un dommage matériel, direct et
certain résulte de ces servitudes :
1- pour les constructions dûment autorisées,
2- Pour les immeubles dont une partie reste inexploitable.
Dans ces deux cas, le propriétaire est tenu à peine de forclusion, de présenter à l'autorité
administrative concernée une demande pour réparation de préjudice subi, et ce, dans le délai
des six mois à compter de la date à laquelle il a été informé par cette autorité de l'existence de
servitudes grevant à son immeuble.
L'autorité administrative est tenue de lui répondre dans un délai de trois mois à compter de la
date de réception de la demande de réparation du préjudice.
Le propriétaire peut, s'il refuse l'offre de l'administration, ou s'il ne reçoit pas de réponse dans
le délai de trois mois visé à l'alinéa précédent, intenter auprès des tribunaux compétents, une
action en réparation du préjudice.
Toutefois, les propriétaires d'immeubles dont une partie demeure exploitable ne peuvent
demander réparation du préjudice que pour la partie excédant le tiers de la superficie totale.
3- Pour le cas d'immeubles devenus inexploitables en totalité, les propriétaires peuvent
demander leur acquisition par l'Administration.
Dans le cas où les propriétaires expriment par écrit leur souhait de les conserver, ils n'auront
plus le droit de réclamer d'indemnité quelconque par la suite.

13
Dans tous les cas visés ci-dessus, l'indemnité est réglée soit à l'amiable soit par voie judiciaire
devant les juridictions compétentes conformément à la législation en vigueur relative à
l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Cependant, l'estimation de la dite indemnité est faite en tenant compte de l'usage auquel
l'immeuble sera affecté et des servitudes résultant de son classement ou de sa protection
lorsqu'il s'agit d'immeubles grevés de servitudes en vue de la conservation du patrimoine
historique, archéologique ou artisanal.

Section 3 : Des règlements généraux relatifs à la protection du littoral


Article 23 : Nonobstant les règlements spéciaux pouvant être édictés pour certaines zones,
il est interdit de construire à une distance fixée en fonction des particularités de chaque zone
sans qu'elle soit, en aucun cas, inférieure à 15 mètres à partir des limites du domaine public
maritime.
Cette distance peut faire l'objet d'une extension dans les zones menacées d'érosion maritime et
chaque fois que la protection du littoral l'exige, et ce, par arrêté du ministre chargé de
l'environnement après avis du ministre chargé de l'intérieur, du ministre chargé de
l'urbanisme, du ministre chargé de l'agriculture et du ministre chargé du domaine de l'état, sur
avis de la commission consultative relative au DPM.
Toutefois, au cas où il est nécessaire d'harmoniser le tissu urbain situé sur front de mer, et de
régulariser la situation des constructions et des lotissements autorisées conforme a la
réglementation en vigueur avant la promulgation de cette loi, cette distance peut être réduite
par arrêté sur proposition du ministre chargé de l'urbanisme, après avis du ministre chargé de
l'intérieur et du ministre chargé de l'environnement, sur avis de la commission consultatives
relatives au DPM, sans que la réduction de cette distance ne porte atteinte, en aucun cas, au
droit de passage prévu par l'alinéa premier de l'article 17 de la loi n° 95-73 du 24 juillet 1995
relative au domaine public maritime et les textes réglementaires qui l'a modifié.
Les distances de servitude prévues aux alinéa précédent du même article ne s'appliquent pas
aux équipements publics et aux entreprises économiques dont l'activité exige la proximité du
rivage de la mer , auquel cas leur implantation est soumise à une autorisation du ministre
chargé de l'urbanisme après avis du ministre chargé des domaines de l'Etat, du ministre
chargé de l'environnement et du ministre chargé de l'agriculture. Sont dispensés de cette
autorisation, tous les ouvrages nécessaires à la sécurité de la navigation maritime et aérienne,
à la défense nationale ou à la sécurité publique.
Article 24 : peuvent être autorisées des concessions dans le domaine public maritime à
condition de garantir la protection du milieu maritime et l’environnement.
un décret sur proposition du ministre chargé de l'urbanisme après avis du ministre chargé de
l'environnement et du ministre chargé du domaine de l'état fixe les conditions d'octroi de
concession des iles ou presqu'iles artificielles selon leurs types démontables flottantes ou en
dures à aménager dans une zone délimité par une ligne fictive parallèle à la ligne qui délimite
le DPM et situé à une distance maximum de 500m.
Section 4 : Des Règlements généraux relatifs aux servitudes du domaine public
hydraulique
Article 25 : Nonobstant les règlements spéciaux pouvant être édictés pour certaines zones,
il est interdit de construire à une distance fixée en fonction des particularités de chaque zone
sans qu'elle soit, en aucun cas, inférieure à 15 mètres à partir des limites des composantes du
domaine public hydraulique (le lacs, les sebkhas qui ne sont pas en communication naturelle
et en surface avec la mer, les cours d’eaux et les retenus établies sur les cours d’eaux…)
Cette distance peut faire l'objet d'une extension cette distance peut faire l’objet d’une
extension dans les territoires menacés d’inondations et ce par arrêté du ministre chargé de
l’Agriculture après avis des ministres chargés de l’Urbanisme, de l’Intérieur et de
l’Environnement, sur avis de la commission technique des études hydrauliques des projets
d’infrastructures et urbains ( crée au sein du ministère de l’agriculture).

14
Toutefois, au cas où il est nécessaire d'harmoniser le tissu urbain situé sur front de rive du
domaine publique hydraulique, cette distance peut être réduite par arrêté conjoint du ministre
chargé de l'agriculture et du ministre chargé de l'urbanisme , après avis du ministre chargé de
l'intérieur, du ministre chargé de l'environnement, suite à une étude réalisée à cet effet par la
commune et approuvé par la commission consultative, sans que cette réduction ne porte
atteinte, en aucun cas, au droit de servitude du franc bord prévu à l'article 40 du code des eaux
promulgué par la loi n°75-16 du 31 mars 1975.
En cas ou le domaine public hydraulique n’est pas délimité par décret, les rives naturelles
majeures des composantes du domaine public hydraulique définies par les services compétant
du ministère de l’Agriculture peuvent être considérées comme délimitation provisoire du
domaine public hydraulique et servent de référence pour fixer la zone soumise à la dite
servitude.
Les distances de servitude prévues aux alinéa précédent du même article ne s'appliquent pas
aux équipements publics et aux entreprises économiques dont l'activité exige la proximité des
composantes du domaine public hydraulique fixé par arrêté, auquel cas leur implantation est
soumise à une autorisation du ministre chargé de l'urbanisme après avis et du ministre chargé
de l'agriculture, du ministre chargé des domaines de l'Etat, du ministre chargé de
l'environnement.
Sont dispensés de cette autorisation, tous les ouvrages nécessaires à la sécurité de la
navigation maritime et aérienne, à la défense nationale ou à la sécurité publique.
Section5 : Des règlements généraux relatifs aux voiries et voies classées
Article 26 : Nonobstant les règlements spécifiques ou particuliers qui peuvent être édictées
pour certaines parties des territoires, les documents et les outils d'urbanisme doivent tenir
compte de la grille de la voirie qui fixe les emprises minimales des voies en rapport avec les
différentes activités desservies par ces voiries et peuvent élargir, en cas de nécessité justifié,
les emprises et les servitudes des voies prévues par la loi 86-17 du 07 mars 1986 portant
refonte de la législation relative au domaine publique routier de l'état et les textes
réglementaires qui l'ont modifié .
Article 27: Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme fixe les emprises et les servitudes
des giratoires, des carrefours et des échangeurs en fonction des emprises des voies, aussi
toutes les dispositions pour la sécurité et la fluidité des voies structurantes et classées.
Article 28: Les propriétaires d'immeubles dont une partie reste exploitable ne peuvent
demander réparation du préjudice que pour la partie incluse dans l'emprise et les servitudes du
domaine public routier et excédant :
- le quart de la superficie totale de l'immeuble situé dans la zone urbaine.
- le huitième de la superficie totale de l'immeuble situé en dehors des zones urbaines.
Section 6 : Des travaux de consolidations des constructions frappées de
servitudes d'alignement
Article 29 : Il est interdit de réaliser tous travaux visant à consolider ou à renforcer les
constructions édifiées avant l'entrée en vigueur de la présente loi et situées à l'intérieur des
zones soumises à une servitude d'alignement. Toutefois, les travaux d'entretien et de
réparation de ces constructions peuvent être réalisés sur autorisation du ministre chargé de
l'urbanisme et à condition de ne pas augmenter leur volume ou de changer leur vocation.
Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme défini les pièces constitutives du dossier
d'autorisation ci-dessus mentionné.
Section 7 : De la prénotation et de l'insertion du droit de servitudes d'utilité
publique
Article 30 : le président de la collectivité locale concernée et le ministre chargé de
l'urbanisme, et le bénéficiaire d’un programme d’intervention entrant dans le cadre des grands

15
projets urbains ou d’investissement, chacun en ce qui le concerne peut demander de pré noter
les servitudes d'utilité publique en tant que copropriétaire dans la limite du tiers de la
propriété conformément à l'article 127 sur les terrains immatriculés.
En cas des terrains non immatriculés, le Président de la collectivité locale concernée ou le
Ministre chargé de l'Urbanisme, ou le bénéficiaire d’un programme d’intervention entrant
dans le cadre des grands projets urbains ou d’investissement, selon le cas, peut, afin de
prénoter ces servitudes , requérir l'immatriculation des terrains non bâtis et non immatriculés
situés à l'intérieur des territoires ou parties du territoires situés dans le plan de développement
urbain ou le plan de développement intercommunal et ce après en avoir informé les
propriétaires.
Les autorités compétentes ont, en vertu du présent code, le droit de requérir l'immatriculation
des immeubles au nom de leurs propriétaires. Ces derniers qui ne peuvent s'y opposer, mais
conserver le droit de fournir tous les documents et éléments de preuve justifiant de leur
propriété et de présenter les déclarations et observations confirmant cette propriété.
La personne requérant l'immatriculation, qu'il s'agisse de l'État ou de la collectivité publique
locale concernée, ou le bénéficiaire d’un programme d’intervention entrant dans le cadre des
grands projets urbains ou d’investissement , supporte les frais occasionnés par l'opération
d'immatriculation et mentionnés dans le jugement d'immatriculation. Ces frais seront inscrits
en tant que privilèges en sa faveur, sur le registre foncier.
Ces frais seront remboursés par le propriétaire en cas de vente partielle ou totale de
l'immeuble, ou à l'occasion de son lotissement ou de la demande du permis de bâtir.
Les modalités de remboursement seront définies par décret sur proposition du Ministre chargé
de l'Urbanisme après avis du Ministre des Finances.

Le bénéficiaire du droit de servitude pour utilité publique tel que défini dans le présent code,
doit demander la prénotation de son droit sur les titres fonciers, lorsqu'il s'agit d'immeubles
immatriculés, et procède à l'immatriculation des terrains non immatriculés conformément à
l'alinéa 2 du présent article. Cette prénotation empêche l'insertion de toute cession, à titre
onéreux ou gratuit, sur le titre ou les titres fonciers y afférents, et ce, à partir de la date de son
inscription. La prénotation est périmée et cesse de produire effet à l'expiration d'un délai de 5
ans à partir du jour de son inscription, sauf le cas de son renouvellement avant ce délai, et ce,
dans la limite de la période de 10 ans à partir de l’'approbation du plan de développement
urbain ou du plan de développement intercommunal ou du programme d’intervention entrant
dans le cadre de réalisation des grands projets urbains et d’investissement.
Section 8 : Des règlements généraux relatifs à l’urbanisme, touristique, industriel
et logistique
Article 31: les établissements touristiques, industriels ou logistiques qu’ils soient des
nouvelles constructions ou transformation de constructions existantes, sont soumis selon le
cas, à autorisation préalable d'exploitation touristique ou industrielle avant l’octroi de
l’autorisation de bâtir par la collectivité locale concernée.
A l’instar de la commission technique de la construction des établissements de tourisme,
créée par le Décret no 73-511 du 30/10/1973, une commission technique similaire de la
construction des établissements industriels est créée par décret sur proposition du ministre
chargé de l’industrie qui fixe sa composition, ses attributions et les modalités de son
fonctionnement.
Outre les dispositions réglementaires qui régissent les secteurs d’activités
économiques et dans l’objectif de promouvoir l'investissement notamment dans les secteurs
touristique et industriel dans le cadre de la promotion de l’emploi dans certaines régions
défavorisées , un décret proposé par le ministre chargé du tourisme ou de l'industrie, selon le
cas, sur avis des Ministres chargé de l'Urbanisme et du ministre du développement, peut
prévoir les conditions dans lesquelles des dérogations aux règles qu'ils édictent sont
apportées dans certains territoires et aux règlements spécifiques en vigueur pour favoriser,
16
pour une période déterminée, le développement économique et social d'un territoire donné
notamment pour la promotion du tourisme saharien , culturel, rural, thermal, de montagne ,
écologique…. .Ainsi que l’activité industrielle sous toutes ses formes.
Toute création de nouvelles zones d’activité touristique , industrielle ou logistique situées à
une distance d’au moins 5 km de la limite des agglomérations urbaines , s’accompagne
obligatoirement d’une affectation de 15% de la superficie totale constructible de la zone
projetée pour l’habitat social si l’activité est touristique et de 10% de sa superficie si l’activité
est industrielle ou logistique .
Section 9 : Des règlements généraux relatifs à l’urbanisme commercial
Article 32 : les surfaces de vente commerciales ou des centres commerciaux supérieures
à 1500 m², qu’elles soient des nouvelles constructions ou transformation des immeubles
existants et dont la surface de base réservée à la vente dépasse 1000 mètres carrés, sont
soumises à autorisation d'exploitation commerciale sur avis de la commission nationale
d’urbanisme commercial.
un règlement spécifique fixé par arrêté conjoint du ministre chargé de l'urbanisme et du
ministre chargé du commerce fixe les conditions d'intégration des grandes surfaces
commerciales ou des centres commerciaux dépassant la surface de 5000m2 dans les zones
urbaines.
Pour les grandes surfaces commerciales dont la base de construction, lors de leur édification
ou après leur extension ou transformation, dépasse 10000 mètres carrés couverts et dont la
surface de base réservée à la vente dépasse 7500 mètres carrés, leur implantation doit
respecter une distance minimale d’éloignement par rapport aux zones urbaines, calculée sur
la base d’un mètre pour 20 m2 de surface couverte.
Cette distance peut être, réduite en cas d'impossibilité de respecter la distance sus-indiquée
pour des raisons objectives liées notamment au développement social et économique de la
commune, à l’infrastructure existante et ne doit porter atteinte à la fluidité de la circulation et
à l’organisation spatiale de la zone où se situe le projet et ce sur un rapport justificatif
approuvée par la commission concernée.
Ces dispositions précitées relatives à l’implantation du projet et notamment à la distance
minimale requise ne sont pas applicables dans le cadre de l’incitation à l’investissement et la
promotion de l’emploi dans certaines régions défavorisées.
Dans ce cas, une autorisation d’implantation est octroyée sous forme d’arrêté du ministre
chargé du commerce et du ministre chargé de l’urbanisme, et ce, après avis du ministre chargé
de l'intérieur.
Article 33: L'implantation des grandes surfaces commerciales visées à l'article 32 du présent
code, est soumise à une autorisation préalable délivrée sous forme d'arrêté du ministre chargé
du commerce après avis du ministre chargé de l'intérieur, du ministre chargé de l’urbanisme .
L'autorisation visée à l'alinéa premier ci-dessus est délivrée au vu d'une étude d'impact sur
l'environnement et d'une étude sur les répercussions éventuelles de l'implantation des dites
surfaces sur leur environnement économique et social inclus dans la zone de chalandise du
projet, ainsi que de sa conformité aux conditions et procédures de l'autorisation qui sont fixées
par décret sur proposition du ministre chargé du commerce, du ministre chargé de
l’urbanisme et du ministre chargé des affaires sociales, et ce, après avis du ministre chargé de
l'intérieur.
Les conditions d'autorisation visées à l'alinéa deux du présent article concernent notamment la
construction des parkings dépendant de ces surfaces commerciales, ainsi que les travaux
d'aménagement que le promoteur doit effectuer à ses frais afin que les voies menant à ces
surfaces commerciales répondent aux exigences de la circulation routière générées par le
projet.
Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme précisera les modalités d’exécution des travaux
d'aménagement que le promoteur doit effectuer immédiatement dans le cadre de réalisation de

17
son projet et celles qu'il peut reporter dans le cadre d'un aménagement routier global de la
zone où se situe le projet.

Section 10 : Des règlements généraux relatifs aux cimetières

Article 34 : Le schéma directeur d’aménagement et les plans de développement


intercommunal et urbain doivent prévoir les zones réservées aux cimetières.
Des plans paysagers des terrains réservés aux cimetières nouvellement créés doivent être
planifiés dans les plans de développement du gouvernorat ou dans le plan de développement
intercommunal. Ces plans doivent être établis par la collectivité locale et les services du
ministère chargé des affaires religieuses et approuvé par arrêté régional ou communal.
Toutefois, les servitudes inconstructibles de 200m entourant les limites de l'enceinte des
cimetières à créer, tels que prévu par l’article Art. 10 de la loi n° 97-12 du 25 février 1997,
peuvent être réduites à 50 m par arrêté conjoint du ministre chargé de l'intérieur et du ministre
chargé de l’agriculture, et ce sur la base d’un rapport établi par la collectivité locale et
approuvé par le ministre chargé des affaires religieuses justifiant la non contamination de la
nappe d’eau souterraine dans la servitude proposée.
Dans cette zone de servitude, nul ne peut exploiter la nappe phréatique.

Section 11 : Des règlements généraux relatifs aux zones frontalières

Article : 35

CHAPITRE II

Dispositions communes applicables aux outils d'urbanisme

Article 36 : Étude géophysique et cadastrale


Les documents et les outils d'urbanisme doivent tenir compte des cartes géophysiques
contenant en particulier les informations disponibles sur le cadastre, le foncier, la
géotechnique, la géologie, l’hydrogéologie, la sismo techtonique et la topographie s'ils
existent.

Article 37: Grille des équipements, grille de la voirie les documents et les outils
d'urbanisme doivent tenir compte de la programmation des emplacements réservés aux
voiries, aux ouvrages, aux équipements d'utilité publique et collectifs, aux espaces verts et
aux places publiques conformément à une grille d'équipement et une grille de la voirie fixées
par décret.

Article 38: Etudes spécifiques d'architecture locale et régionale:


Les constructions qu'elles soient en légers ou en durs doivent enrichir l'architecture par les
matériaux et les motifs locaux et de la région. Des études spécifiques d'architecture locale et
régionale seront établies à cet effet.
TITRE III DES OUTILS D’URBANISME
Article 39 : objectifs

Les instruments d'urbanisme fixent les orientations fondamentales d'aménagement de l’espace


et déterminent les prévisions et les règles d'urbanisme. Ils définissent, plus particulièrement,
les conditions permettant d'une part, de rationaliser l'utilisation de l'espace, de préserver les

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activités agricoles, de protéger les périmètres sensibles, les sites et les paysages, et d'autre
part, de prévoir des terrains réservés aux activités économiques et d'intérêt général et aux
constructions pour répondre aux besoins présents et futurs en matière d’habitat,
d'équipements collectifs, de services et d'activités. Ils définissent également les conditions
d’urbanisation et de construction en prévention des risques naturels et technologiques.

Les instruments d’urbanisme ont pour objectifs la planification, la gestion, le suivi et


l’évaluation de l’urbanisation et du cadre bâti.

CHAPITRE PREMIER : DES PRINCIPES GENERAUX


Article.40 : De l’approche participative
L’élaboration et l'exécution de la politique de l'urbanisme se font avec des approches
participatives et en concertation avec les différents intervenants concernés, notamment par la
consultation de conseils ou de commissions où sont représentés les populations et collectivités
locales intéressées, ainsi que les organismes socio-économiques, et les associations les plus
représentatives dans le domaine de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme .
Article 41 : Du développement durable La planification urbaine et la gestion de l’espace,
doivent être conçus et réalisés selon une orientation d’appui au développement durable
assurant l’équilibre régional et le développement socio-économique ainsi
qu’environnemental.
Article 42 : de la mixité urbaine
Les documents de la planification urbaine doivent traduire par la diversité des fonctions
urbaines, une mixité sociale et fonctionnelle qui est un facteur de qualité de vie, favorisant
l’émergence d’une vie sociale équilibrée et une dynamique économique permettant de
substantielles économies d’énergie.
Article 43 : de l’identité territoriale
La préservation de l’identité territoriale, définie par ses caractéristiques naturelles,
architecturales, sociales, culturelles ou patrimoniales, lors de la planification urbaine peut
s’exprimer sur le plan spatial, par la typologie de la structure urbaine, l’architecture,
l’aménagement des espaces publics et par le traitement et la qualité des paysages urbains.
Article 44 : - de la mobilité urbaine
L’intégration du concept de la mobilité lors de la planification urbaine permet la gestion des
différents modes de déplacements sur le territoire par l’appréhension de la complexité des
pratiques de mobilité dans leurs dimensions sociale, économique et environnementale, en
rapport avec les transformations urbaines.
Les plans de mobilité urbaine permettent de mettre en cohérence les espaces de la mobilité
avec les espaces urbains.
Article 45 : de la gestion des risques et la protection de l’environnement
La gestion des risques et la protection de l’environnement sont une composante fondamentale
dans les choix stratégiques de planification et d’aménagement des villes et les solutions de
prévention des risques doivent se traduire dans les documents d’urbanisme.
Dans ce cadre, les terrains exposés aux risques résultant de catastrophes naturelles ou aux
glissements de terrains sont identifiés au moment de l'élaboration des instruments
d'aménagement et d'urbanisme et font l'objet de mesures de limitation ou d'interdiction de
construire qui sont définies par voie réglementaire.

Les zones sismiques sont identifiées et classées selon leur degré de vulnérabilité au risque
sismique. Et l’application des normes en vigueur est indispensable.

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Les zones exposées aux risques technologiques sont identifiées par les instruments
d'urbanisme qui leur déterminent des périmètres de protection en conformité avec les
prescriptions de la législation et de la réglementation en vigueur.

Article 46 : de l’efficacité énergétique et la réduction de la consommation des ressources


L’efficacité énergétique et de la réduction de la consommation des ressources sont des enjeux
majeurs dans la planification urbaine et des modèles d’urbanisation adoptés et ce dans
l’objectif de restreindre l’empreinte écologique des villes.
Les réseaux urbains de chauffage et de climatisation dans les centres urbains nouveaux sont
recommandés.
Article 47 : de la gestion durable des eaux
La gestion durable des eaux est une approche d’aménagement du territoire et de l’espace
urbain à considérer. Elle se définit comme un outil de planification qui vise à gérer d’une
manière rationnelle les eaux naturelles et usées du site, qui assure une économie dans la
consommation de l’eau mais aussi la mise en valeur du territoire en minimisant les impacts
environnementaux.
Article 48 : de la compétitivité et de l’attractivité
Le concept de compétitivité, dans une planification urbaine, consiste à bénéficier d’avantages
en termes économiques tout en favorisant la localisation des activités et de l’emploi, dans un
environnement de qualité et un cadre de vie urbain plus viable pour les citoyens.
L’aménagement de l’espace mise sur les potentiels et les complémentarités des diverses
composantes du système urbain ainsi que sur la culture et les particularités spécifiques du
milieu. Il s’appuie sur l’existence de compétences locales et sur la capacité de coopération
entre les acteurs locaux.
Article 49 : des technologies de l’information et de la communication
Les technologies de l’information et des communications doivent être considérés afin de
planifier des villes intelligentes au service des habitants et des usagers des espaces urbains. La
mutualisation des réseaux est dans ce sens incontournable.

CHAPITRE II : DES PLANS DE DEVELOPPEMENT URBAIN


INTERCOMMUNAUX
Section 1 : définition
Article 50 : On entend par plan de développement urbain intercommunal , le plan de mise
en œuvre des orientations du schéma national ou régional à court, moyen et long terme dans
l’ordre de priorité établi, soit par des acteurs publics ou en partenariat entre acteurs publics et
privés. Les documents de planification territoriale y afférents coordonnent et orientent les
plans de développement des différents secteurs et leurs révisions et servent de référence pour
les décisions concernant le cadre de vie, l'urbanisation , la mobilité et les déplacements, la
gestion des déchets, l'implantation des activités économiques, , la conservation des milieux
naturels, la parcimonie dans l’utilisation des terres agricoles et la localisation de réserves
foncières potentielles et ce, pour garantir au mieux un développement durable, homogène,
progressif et équilibré de l'ensemble du territoire.

Article 51 : L’objectif étant de :


• Assurer la complémentarité de la planification territoriale et de l’organisation des fonctions
entre deux ou plusieurs communes avoisinantes ainsi que la cohérence des interventions
sectorielles.

• Assurer la coordination des politiques publiques et des programmes de développement


locaux et mettre en cohérence les stratégies locales et régionales.
20
• Doter toutes les villes d’une vision de développement globale, cohérente et complémentaire
de définir en conséquence les zones à urbaniser en ordre prioritaire à court, moyen et long
terme, en rapport avec le planning de réalisation de l’infrastructure nécessaire à l’exploitation
urbaine de ces zones.

• spatialiser la politique des villes et les orientations majeures de développement économique,


social et environnemental envisagées à l’échelle de deux ou de plusieurs villes en valorisant les
qualités et atouts du territoire (patrimoine, culture...) et en optimisant la consommation du
foncier et les ressources naturelles,

• permettre une mutualisation des moyens et des compétences pour faire face aux enjeux liées
au développement des villes tel l'étalement urbain la raréfaction du foncier,

• assurer une meilleure articulation entre les agglomérations rurales et urbaines et de traiter la
problématique de la continuité physique du bâti, les limites des liaisons infrastructurelles, les
grands projets à intérêts publics et les projets communs dans le cadre d’un développement
régional durable.

• étudier dans une vision globale les servitudes résultant des règlements spécifiques et
particuliers et éventuellement de procéder à l’élargissement ou à la diminution des ces
servitudes.

• renforcer la crédibilité du choix des sites pour l'implantation des grands projets urbain, des
activités économiques et des projets mis en œuvre dans chaque commune.

• de définir les principes communs de programmation des équipements publics et


d’infrastructures et de réseaux divers, et de coordonner le planning provisoire de la réalisation
en coordination avec les administrations concernées ;

Un arrêté conjoint du ministre chargé de l’intérieur et du ministre chargé de l’urbanisme fixera


les groupements des communes soumis obligatoirement à un plan de développement urbain
intercommunal.

Section 2: Objet du plan de développement intercommunal


Article 52 : Le plan de développement intercommunal est l’outil de conception et de mise en
œuvre d’une planification stratégique intercommunale à l’échelle d’une communauté des
communes ou de groupement de communes limitrophes et avoisinantes.

• Il assure la cohérence et la concordance des documents d’orientation stratégique (SDA,


SDAR,..) avec les plans de développement urbain des différentes localités. Il assure également
la cohérence entre les documents sectoriels intercommunaux et les plans de développement
urbain compte tenu des relations entre toutes composantes urbaines, économiques, sociales,
environnementales ou autres des localités avoisinantes.

• Il permet d’assurer une meilleure articulation entre les milieux ruraux et urbains avoisinants à
l’échelle des différentes localités objets d’étude.

• Il est destiné à servir de cadre de référence pour les différentes politiques des villes et les
projets urbains au niveau d’un territoire donné et à faciliter leur réalisation, notamment ceux
axés sur les questions d’aménagement et d’urbanisme, d’habitat, de développement
économique et social, de mobilité et de préservation du patrimoine et de l’environnement.

21
• Il doit respecter les principes du développement durable à savoir le développement urbain
maîtrisé, l’aménagement de l’espace rural et la préservation des espaces naturels, des paysages
et de la biodiversité, les principes de diversité des fonctions urbaines, sociales et économiques
et de mixité sociale.

• Il permet essentiellement de traiter de la problématique de la continuité physique du bâti, les


limites des liaisons infrastructurelles, les grands projets à intérêts publics et les projets
communs servant à deux ou plusieurs ou à une communauté des communes ainsi que leur
développement durable.

En cas de périmètres communaux mitoyens, le plan de développement intercommunal


traitera la jonction et la cohérence des zones limitrophes des plans d’aménagement urbain
communaux.
Article 53 :, Le périmètre d’étude du plan de développement urbain intercommunal
concerne deux ou plusieurs communes dont le développement social, économique et
environnemental est tributaire d’une planification complémentaire et cohérente.
Le critère de "continuité territoriale" est exigé pour ce document.

Section 3 : Procédures et délais d’élaboration

Article 54 : Les collectivités locales concernées se chargent, en collaboration avec les


services régionaux territorialement compétents relevant du Ministère chargé de l’Urbanisme,
de l’établissement des projets des plans de développement urbain intercommunaux et de
leurs révisions.

Article 55 : L'élaboration et la révision du plan de développement urbain intercommunal est


soumises aux mêmes procédures d'enquête inter services prévu à l’article 80 du présent code.

Le plan de développement urbain intercommunal est approuvé par arrêté du ministre chargé
de l'urbanisme, sur avis du comité régional cité à l'article 6 du présent code.

Le comité régional crée auprès du gouverneur est chargé du suivi et de la coordination pour
l’élaboration et la révision des plans de développement urbain intercommunaux.

Article 56 :La durée d’élaboration d’un PDI est de 12 mois maximum comptabilisés à partir
de la délivrance de l’ordre de service de commencement de l’étude.
Un arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme fixera les pièces constitutives du plan de
développement urbain intercommunal, des différentes étapes d’étude et les procédures et
modalités d’approbation et ce , pour l’élaboration ou la révision du PDUI .

Section 4 : Effets d’approbation du plan de développement urbain intercommunal


Article 57 : L’approbation du plan de développement urbain intercommunal porte
déclaration d’utilité publique du plan de développement qui lui est annexée.

Article 58: Le plan de développement intercommunal assure en terme de compatibilité, les


orientations définies par des plans d’aménagement approuvés, des plans de sauvegarde et de
mise en valeur (PSMV), des plans de protection et de mise en valeur (PPMV) les plan de
protection des terres agricoles ainsi que les opérations foncières et les différentes opérations
d’aménagement prévues lorsqu’ils existent.
Le plan de développement intercommunal est opposable à ces documents d’urbanisme.

22
Section 4 : du suivi des plans de développement intercommunaux, et des plans de
développement urbains
Article 59 : La commission régionale citée à l’article 6 du présent code, créée auprès du
gouverneur territorialement compétant, est chargée du suivi des études des plans de
développement intercommunaux, des plans de développement urbain et des plans de
développement concerté et différé. Cette commission est chargée également de donner son
avis sur toutes les questions qui peuvent lui être soumises et se rapportant à la mise en œuvre
des documents mentionnés.
Les études des plans de développement intercommunaux, urbains, concerté et différé sont
approuvées par la commission régionale sus –mentionnée.
Le représentant du Ministre chargé de l'urbanisme peut s’opposer à l'approbation des plans de
développement intercommunaux et des plans de développement urbain et des programmes
d'intervention urbaine, et ce, conformément aux modalités et délais prescrits par l'arrêté
susvisé.
CHAPITRE III
DES PLANS DE DEVELOPPEMENT URBAIN COMMUNAUX
Section 1 : Du plan de développement urbain communal
Article 60 : On entend par plan de développement urbain communal le plan de mise en
œuvre des orientations du schéma Directeur d’aménagement national ou régional et du plan
de développement intercommunal , s’ils existent, à court, moyen et long terme , dans l’ordre
de priorité établi, sur la totalité ou sur une partie du territoire concerné , soit par des acteurs
publics ou en partenariat entre acteurs publics et privés.
le plan de développement urbain communal tient compte des dispositions prévues dans les
plans de protection et de mise en valeur des sites culturels, des zones de sauvegarde, des sites
naturels, et des zones militaires si elles existent.
Section 2 : objectifs du plan de développement urbain communal
Article 61 :L’objectif de l’élaboration d’un plan de développement urbain, dans un territoire
prédéfini, est :
- la concrétisation des orientations majeures de la politique de la ville notamment en ce qui
concerne les objectifs, les choix et les options d'aménagement en vue d’un développement
économique , social et environnemental pour les nouvelles zones à urbaniser et l’ordre de
leur ouverture à l'urbanisation ainsi que , les interventions ,en matière d’aménagement , sur
les zones urbaines existantes.
- la délimitation des zones d’extension urbaine
- la délimitation des espaces naturels et forestiers à préserver et /ou à protéger
- la délimitation des sites historiques ou archéologiques,
- la matérialisation des zones non urbanisables
- la matérialisation des servitudes d’utilité publique ayant un impact direct sur l’utilisation du
sol et sa constructibilité,
- la planification des équipements publics et des voiries structurantes primaires et le cas
échéant les voiries secondaires en cas de nécessité justifiée, et la matérialisation des
cheminements majeurs des réseaux divers.

23
- le développement et la définition des principes de la mobilité urbaine et l'organisation des
transports et des déplacements;
- la délimitation des territoires à urbaniser à court, moyen et long terme suivant
l’infrastructure réalisée et projetée par les services concernées .
- l’identification des zones du territoire, objet d'un programme communal d'intervention
urbaine, et de réserves foncières, pour réaliser un programme d’intervention prioritaire pour
le développement du territoire.
- l’identification des zones pouvant constituer des réserves foncières pour des programmes
d’aménagement futur au profit de l’état, des communes, des acteurs publics ou en partenariat
entre acteurs publics et privés.
- le développement des principes d’assainissement, de rejet des eaux usées et les
emplacements destinés au dépôt des ordures ménagères.
-la planification de la gestion des eaux à l’échelle urbaine : collecte des eaux de pluies,
traitement des eaux grises ….
- l’identification des zones à risque éventuel tels que les zones inondables, sismiques ;
d’éboulement, les falaises, les zones limitrophes aux carrières, …
Section 3 : Objet plan de développement urbain communal
Article 62 : Le plan de développement urbain communal fixe l’organisation spatiale de la
totalité ou d’une partie du territoire de l’agglomération urbanisée ou à urbaniser.
Il permet de :
• Délimiter le périmètre d'un programme de développement urbain sur la base d’un plan
d’action communal
• De spatialiser la politique de la ville et les orientations majeures de développement
économique, social et environnemental envisagées à l’échelle de la commune.
• organiser l’espace urbain de façon rationnelle sur la base d’une répartition équilibrée des
fonctions essentielles des agglomérations urbaines dans le cadre de la politique de
développement économique, social ,culturel et environnemental de la ville .
• identifier les zones urbaines à réhabiliter, à restructurer, à rénover eu égard à leur situation,
l’état des constructions, le niveau d’équipement ou d’une manière générale à leur
importance dans le projet global urbain de la ville, pour y amener une meilleure qualité de
vie et assurer une meilleure adéquation entre les différentes fonctions de l’agglomération, et
ce par la révision de leurs fonctions et leurs activités pour encourager le développement des
actions de rénovation ou de densification du bâti existant,
• localiser les zones d'extensions urbaines en spécifiant le court, le moyen et le long terme
• définir les principes de la mobilité urbaine et l'organisation des transports et des
déplacements et établir les tracés et les emprises de ces infrastructures.
• localiser les emplacements réservés aux ouvrages, aux équipements collectifs d'utilité
publique, aux espaces verts, aux places publiques; et ce conformément à une grille
d'équipement fixée par arrêté par le ministre chargé de l’urbanisme ;
• protéger les zones des monuments historiques, les zones de sauvegarde, les sites culturels,
archéologiques, agricoles et naturels ayant fait l'objet d'une réglementation de protection, de
sauvegarde ou de mise en valeur ainsi que les zones devant être conservées eu égard à leurs
spécificités telles que le littoral , la forêt, …

24
• organiser l’espace urbain en zones suivant leurs vocations, qui peuvent être classées en
catégories. zone polyfonctionnelle, zone de servitude, zone d’équipement et zone
d’habitat.et prévoir des zones pour les projets urbains et structurants futurs.
• Identifier les zones objet d'un programme de développement concerté, et celles pouvant
constituer des réserves foncières,
• déterminer les règles d'urbanisme relatives au droit d'implantation des constructions, à leur
gabarit, à leur typologie et à leur vocation, aussi bien pour les zones urbanisées que pour les
zones à urbaniser ,dans le cadre de soutien de l'intégration sociale au sein des
agglomérations, d’une meilleure utilisation des sols, et de respecter des besoins générés par
la situation particulière des personnes handicapées et à mobilité réduite .
• élaborer, en cas de nécessité, un programme d'habitat à court, moyen et long terme en
matière de politique du logement dont les objectifs visant à assurer la mixité sociale, en
favorisant une répartition équilibrée des logements sociaux sur tout le territoire et limiter la
péri urbanisation et ses impacts sur les espaces agricoles et naturels.
• Définir les secteurs, de densifications urbaines éventuelles, situés dans les zones déjà
urbanisées en tenant compte des infrastructures et des réseaux divers existantes ou projetés.
les acteurs publics ou privés peuvent contribuer à la mise à niveau de l’ensemble de
l’infrastructure de base de la zone concernée. Les modalités de cette participation financière
sera fixées par loi.
• délimiter et matérialiser des zones non urbanisables, des servitudes d’utilité publique ayant
un impact direct sur l’utilisation du sol et sa constructibilité, et identifier les zones à risque
éventuel tels que les zones inondables, sismiques ; d’éboulement, les falaises, les zones
limitrophes aux carrières, …
• définir les principes d’alimentation et d’assainissement, de rejet des eaux usées, les
emplacements destinés au dépôt des ordures ménagères, la localisation des cheminements
majeurs des réseaux divers, la gestion des eaux à l’échelle urbaine : eaux de pluies
• Définir les différentes composantes du plan d’action et évaluer les éléments de la
programmation,
• Estimer le coût de réalisation du PDU et des équipements publics et d’infrastructures,
• Arrêter le planning prévisionnel de la réalisation.
Article 63: Un arrêté du Ministre chargé de l'Urbanisme fixera les pièces constitutives de
l'établissement, la révision, la modification et la rectification et/ou la mise en compatibilité
d'un plan de développement urbain
Section 4 : De l'établissement, la révision, la modification et la rectification d'un
plan de développement urbain.
Article 64 : de l’élaboration.
On entend par élaboration d’un plan de développement urbain toute étude de planification
urbaine concernant un territoire non encore couvert par un document d’urbanisme à l’échelle
locale.
Article 65 : de la révision.
On entend par révision d’un plan de développement urbain toute étude visant à revoir les
options et les choix urbanistiques déjà arrêtés par un plan d’urbanisme en vigueur et ce, sur la
totalité du territoire concerné ou sur une zone d’extension délimitée en concertation avec les
services concernés. Le plan de développement urbain fait l'objet d'une révision lorsque la
collectivité locale envisage de changer les orientations définies par ledit plan approuvé.

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Article 66 : de la modification.
On entend par modification d’un plan de développement urbain tout changement partiel
apporté au niveau d’une zone délimitée du territoire couvert par le plan de développement
urbain se rapportant à la vocation , à la constructibilité ou à la réglementation urbaine
appliquée .
- le plan de développement urbain fait l'objet d'une procédure de modification lorsque la
collectivité locale envisage de modifier le règlement ou les orientations d'aménagement et de
programmation.

- Le projet de modification est soumis à enquête publique par le président du conseil local
lorsqu’il a pour effet :
1° soit de majorer de plus de 25 % les possibilités de construction résultant, dans une
zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan ;
2° soit de diminuer ces possibilités de construire ;
3° soit de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser ;
- En dehors des cas si dessus mentionnés, le projet de modification peut, à l'initiative du
président du conseil territorial, être adopté selon une procédure simplifiée. Il en est de même
lorsque le projet de modification a uniquement pour objet la rectification d'une erreur
matérielle.
Article 67: de la rectification et/ou de la mise en compatibilité.
On entend par rectification d’un plan de développement urbain tout changement ponctuel du
plan visant à réparer une omission ou erreur quelconque observée après l’entrée en vigueur
dudit plan telles que les autorisations octroyée précédentes l’approbation du plan, les tracés
de voies, ou toute erreur ou omission enregistrée dans le document cartographique ou
réglementaire .
Aussi peut être considéré comme une rectification la mise en compatibilité lorsqu'il s'agit:
- d'un projet d’intérêt général, d'une déclaration d'utilité publique ou une déclaration de projet.
- Lorsque la réalisation d'un projet public ou privé de travaux, de construction ou d'opération
d'aménagement, présentant un caractère d'utilité publique ou d'intérêt général, nécessite une
mise en compatibilité du plan de développement urbain.
Article 68 : Dispositions communes.
Il peut être décidé une ou plusieurs révisions partielles, modifications ou rectification dudit
plan entre sa mise en révision et son approbation, notamment pour les projets d'intérêt publics,
les grands projets urbains, structurants et d'investissement à intérêt social.
- Les procédures nécessaires à une révision ou à plusieurs révisions partielles, à une ou
plusieurs modifications ou à une ou plusieurs rectifications peuvent être menées
conjointement.
Section 5 : des procédures d’élaboration, de révision, de modification ou de
rectification des PDU
Article 69 : l’étude de l'élaboration, la révision , la modification ou de la rectification d'un
plan de développement urbain sur une partie ou la totalité du territoire , est établie par la
collectivité locale concernée , soit sur son initiative soit sur proposition du gouverneur
territorialement compétent soit des services régionaux relevant du ministère chargé de
l'urbanisme, et ce, après accord du comité régional , citée à l'article 59, sur la base d’un

26
exposé des motifs justifiant l’élaboration, la révision , la modification ou la rectification du
plan de développement urbain .
Le rapport justificatif doit comporter outre les éléments nécessitant l’étude en question, la
délimitation de la zone concernée, le coût prévisionnel du projet et le planning de son
approbation et de sa réalisation.
Le contenu du rapport justificatif de l’étude de l’élaboration, la révision, la modification ou la
rectification des plans de développement urbain et les modalités de leur approbation sont
définies par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme
Article 70 : du financement, de la cartographie et du suivi de l'étude.
Après son approbation, le rapport est transmis par le président de la collectivité locale
concernée aux services centraux du ministère chargé de l'urbanisme pour planifier, si s’avère
prioritaire, la contribution de l'état dans l'étude en question et pour prendre les dispositions
nécessaires à l’élaboration des fonds de plans cartographiques nécessaires à l'étude.
D’autre part, la collectivité locale concernée, en concertation avec les services régionaux ou
centraux chargés de l’urbanisme, se charge de l’élaboration des fonds de plans cartographiques
actualisés nécessaires à l'étude
Article 71: La collectivité locale concernée se charge, dès l'approbation du rapport exposé de
motif de l’élaboration, la révision, la rectification du plan de développement urbain, de mettre
à la disposition de l’étude dudit plan, les moyens humains et matériels nécessaires au suivi de
l'étude et sa mise en œuvre.
Section 6 : de l'approbation du périmètre et du délai d'approbation de l'étude.
Article 72: Le périmètre d'étude de l'élaboration, de révision, de modification et de
rectification d'un plan de développement urbain est approuvé par le gouverneur
territorialement compétent.
Les périmètres d'études de l'élaboration, de révision, de modification et de rectification des
plans de développement urbain des collectivités locales regroupés avec la collectivité locale
chef-lieu de gouvernorat et obligatoirement soumis à un plan de développement
intercommunal sont approuvé par le ministre chargé de l'urbanisme.
Article 73 : Des périmètres d’extensions des plans de développement urbain sont créés
autour du périmètre délimité, dès l'approbation de ce dernier, sur une distance au moins égale
à 500 m à partir des limites du périmètre approuvé.

La réduction de cette distance ou son augmentation pour des raisons justifiées, est approuvé
par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme pris sur proposition de l’organisme en charge de
la ville nouvelle en concertation avec les collectivités locales concernées et avis des Ministres
chargés des Domaines de l'État et des Affaires Foncières et de l'Agriculture.

Article 74 : Le changement de vocation agricole des terrains à urbaniser et situés à l'intérieur


du périmètre d'étude d'élaboration ou de révision du plan de développement urbain, fera l’objet
d’un arrêté conjoint du ministre de l’agriculture et du ministre chargé de l’urbanisme et ce, sur
avis du comité régional cité à l'article 6 du présent code.
Article 75 : La collectivité locale concernée peut différer, durant la période maximale de
l’étude d'élaboration, de révision, de modification et de rectification et/ou de mise en
compatibilité du plan de développement urbain la décision concernant les demandes
d'autorisation relatives aux lotissements, aux constructions, aux équipements et aux opérations
susceptibles d'entraver l'exécution du plan de développement à établir ou d'en augmenter les
coûts de sa réalisation et ce conformément aux délais suivants :
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• deux ans ( 2 ans) dans le cas d’élaboration ou de révision totale;
• un an ( 1 an) dans le cas de modification,
• six mois ( 6 ) dans le cas de rectification,
et ce, à compter de la date d'affichage au siège de la collectivité locale concernée, de
l’arrêté visé à l'article 81 du présent code.
Les délais fixés à l'alinéa précédent sont réduits de moitié pour les communes dont le nombre
d'habitant est inférieur à 75 milles habitants conformément aux statistiques de l'institut national
des statistiques.
Le prolongement du délai, fixé pour l'étude, pour différer la décision tel que prévu dans
l'alinéa précédent peut être accordé par le ministre chargé de l'urbanisme et ce, sur un rapport
d’un exposé de motifs justifiés et ne peut , en aucun cas, dépasser la moitié du délai initial.
Passé, ce délai prolongé, le ministre chargé de l'urbanisme peut suspendre, sur avis du ministre
chargé de l'intérieur, pendant une période maximale de cinq ans, toute aide financière, matériel
et technique accordée à la collectivité locale concernée.
Section 7 : des procédures du plan de développement urbain
Article 76: des documents nécessaires à l'établissement du plan.
Dès l’approbation du rapport de l’exposé des motifs justifiant l’élaboration ou la révision,
modification ou rectification du plan de développement urbain par le conseil de la collectivité
locale concernée, les membres du comité régional cité à l'article 6 du présent code doivent
transmettre au président de la collectivité locale et dans un délai maximum de vingt et un (21)
jours tous les documents nécessaires pour l'établissement ou la révision du projet.
Article 77 : de l'approche participative.
Un débat peut avoir lieu au sein du conseil communal sur les orientations générales du projet
du plan de développement urbain avant son examen par les entreprises, et établissements
publics concernés. Dans le cas d'une révision, ce débat peut avoir lieu aussi lors de la mise en
révision du plan de développement urbain.
- Le débat peut associer les habitants, les associations locales et les autres personnes
concernées, pendant toute la durée de l'élaboration du projet dudit plan.
- Le président du conseil communal peut recueillir l'avis de tout organisme ou association
compétent en matière d'aménagement du territoire, d'urbanisme, d'environnement,
d'architecture, d'habitat et de déplacements.
Article 78 : de la politique de la ville
La politique de la ville désigne l’approche globale de développement territorial et urbain
mise en place par les pouvoirs publics locaux intégrant les projets de développement urbain
aux actions de développement économique et social ,en s’appuyant sur les acteurs de terrain,
afin de revaloriser les zones urbaines et de réduire les inégalités territoriales .
Il s’agit d’une politique transversale, globale, territorialisée, et intersectorielle permettant de
mobiliser, organiser et structurer les interventions publiques sur des territoires en agissant sur
les leviers économiques, urbains et sociaux.
La politique de la ville doit dresser les orientations d’aménagement, de développement et de
renouvellement urbain en s’appuyant sur le plan de développement urbain communal et en
ayant une vision globale de la ville . Elle constitue un contrat social entre la ville, les
gouvernements, les partenaires privés, publics et l’ensemble de la population.

28
Article 79 : du projet urbain comme processus de planification
La démarche du projet urbain est une réflexion globale et collective de penser le
développement durable de la ville dans la durée, en intégrant les différentes échelles
territoriales, en partenariat avec tous les partenaires concernés et permettant aux collectivités
locales d’affirmer l’identité régionale et de raffermir les liens sociaux.
Article 80 : de l'enquête inter -service.
Le projet dudit plan est ensuite transmis par la collectivité locale aux entreprises, et
établissements publics concernés, pour examen et avis à donner lors de la réunion du comité
régional cité à l’article 6 du présent code, et qui se tiendra dans un délai d’un (1) mois au
maximum à compter de la date de réception du dossier.
Aussi, le projet dudit plan doit être accompagné par un rapport établi par la collectivité locale
concernée, spécifiant les révisions du dit projet proposé par le conseil de la collectivité
concernée relatives aux les équipements collectifs relevant des autorités administratives
publiques, aux voies structurantes et primaires, aux places et parkings publics, aux espaces
verts et zones de servitudes citées à l'article 21 du présent code. Ce rapport sera transmis aux
services régionaux, et le cas échéant aux services centraux relevant du ministère chargé de
l'urbanisme, pour étude et avis avec les ministères concernées et ce dans un délai d'un mois
maximum à compter de la date de réception du rapport et avant la réunion du comité régional
tel que prévu à l’alinéa premier de présent article .
Les invités absents peuvent faire parvenir leurs remarques au comité régional au plus tard le
jour de la réunion. Ainsi toutes les remarques et réserves des différents représentants seront
consignées dans le procès-verbal de la commission.
Les services régionaux du ministère chargé de l'urbanisme peuvent s'opposer à l'avis du comité
régional cité à l'Art 6. L'opposition est obligatoirement consignée dans le procès-verbal de la
réunion de la commission. Ladite opposition est notifiée, avec les justificatifs, au président de
la collectivité locale dans un délai d'une semaine à partir de la date de la réunion de la
commission
Dépassé ce délai aucune réclamation sur le dossier de la part des concernés ne sera considérée.
Les dossiers et la convocation à la réunion, sont transmis aux membres du comité régional par
voie administrative.
L'avis du comité, accompagné des suggestions seront notifiés à la collectivité locale
concernée dans un délai de dix (10) jours maximum à compter de la date de la réunion.
Le projet est par la suite soumis au conseil de la collectivité pour délibération et ce, dans un
délai ne dépassant pas vingt et un jours (21), après avis des services régionaux du ministère
chargé de l'urbanisme qui se chargent de la vérification de la conformité du projet avec l'avis
du comité régional et apportent, éventuellement, les modifications nécessaires pour le mettre
en cohérence avec les plans de développement urbain des localités avoisinantes et les
règlements spécifiques et d'urbanisme en vigueur.
.Article 81 : de l'affichage public.
Un avis d'enquête concernant le projet du plan de développement urbain sera communiqué
dans la presse, sur les ondes et sur internet et publié au Journal Officiel de la République
Tunisienne.
En outre, ils peuvent s'opposer à l'affichage et informer le président de la collectivité locale
concernée et le président de la commission citée a l'art 51 des justificatifs de son opposition et
ce, dans un délai maximum de 15 jours à compter de la réception du projet transmis par la

29
collectivité locale. En cas de litige, le président de la collectivité locale peut recourir à
l'arbitrage de ministre chargé de l'urbanisme.
Article 82 : du délai d'affichage
Le délai de l'affichage du plan de développement urbain est fixé comme suit:
1- pour l'élaboration et la révision totale:
- deux mois pour les communes qui dépassent 150000 habitants,
- un mois et demi pour les communes comprises entre 75000 et 150000 habitants
- un mois pour les communes inférieures à 75 000 habitants
2- pour la modification :
- un mois pour les communes qui dépassent 150000 habitants,
- 21 jours pour les communes entre 75000 et 150000 habitants
- 15 jours pour les communes inférieures à 75000 habitants
3- pour la rectification et/ou la mise en compatibilité
- 15 jours quel que soit l’échelle de la commune.
Au cours du délai d'affichage, toute personne ou établissement concerné peut consigner ses
observations ou oppositions sur le registre d'enquête -ouvert à cet effet au siège de la
collectivité locale concernée, ou adresser un mémoire d'opposition par lettre recommandée à
l'autorité administrative concernée.
Article 83 : de l'étude des observations et des oppositions.
A l'expiration du délai d'enquête fixé à l’article précédent, le Président de la collectivité locale
concernée se charge de transmettre le projet du plan accompagné des oppositions et
observations résultant de l'enquête, aux services régionaux directement concernés pour
examen et avis lors de la réunion du comité régional cité à l’article 9 du présent code qui se
tiendra dans un délai de quinze (15) jours maximum à compter de la date de réception des
oppositions par ses membres concernées.
Les membres du comité régional sont convoqués par les transmissions des oppositions qui
leurs seront adressées par voie administrative au plus tard un mois à partir de la date de la fin
de la période de l'affichage public.
L'avis du comité régional est notifié à la collectivité locale concernée dans un délai de dix (10)
jours au maximum à compter de la date de la réunion.
Dès que les procédures prévues aux alinéas précédents sont terminées, le projet de plan,
accompagné de l'avis et des suggestions du comité régional, ainsi que les observations et
oppositions résultant de l'enquête publique, est soumis au conseil de la collectivité locale pour
délibération définitive, et ce, dans un délai ne dépassant pas vingt et un (21) jours à compter
de la date de réception du dit plan.
En cas de litiges, les services régionaux du ministère chargé de l'urbanisme peuvent s'opposer à
l'approbation du plan d'aménagement urbain et ce conformément aux alinéas 2 de l'article 51
du présent code. Suite à cette opposition le président de la collectivité locale concernée peut
recourir à l'arbitrage du ministre chargé de l'urbanisme.
Article 84 : De l’absence de décision du conseil de la collectivité locale.
En cas d'absence de décision non justifié par le conseil de la collectivité locale concernant
l'approbation du plan de développement urbain pour affichage et délibération définitive, le
gouverneur peut, après avis du ministre chargé de l'intérieur et du ministre chargé de
30
l'urbanisme, saisir le comité régional cité à l'article 9 du présent code approbation dudit plan
pour affichage et délibération définitive.
Dans ce cas, le ministre chargé de l'urbanisme peut suspendre pendant une période maximale
de cinq ans, toute aide financière, matérielle et technique accordée à la collectivité locale
concernée.
Article 85 : de l’absence du conseil de la collectivité locale.
Le premier alinéa de l’article 54 s’applique aussi dans le cas où le conseil de la collectivité
locale est dissolu et n’a pas été remplacé ou réélu conformément à la réglementation en
vigueur dans un délai maximum de six mois.

Section 8: De l'approbation des plans de développement urbain et de ses effets


Article 86 : Les plans de développement urbain sont approuvés par arrêté du gouverneur
territorialement compétent.
Les plans de développement urbain des chefs-lieux des gouvernorats sont approuvés par arrêté
du ministre chargé de l’urbanisme.
Le plan de développement urbain approuvé est affiché au siège de la collectivité locale
concernée et fait l’objet d’information sur les ondes et dans la presse.
L'arrêté d'approbation du plan de développement urbain emporte déclaration d'utilité publique
des travaux projetés.
Toute personne a le droit de demander une copie du plan de développement urbain auprès des
collectivités locales, en contrepartie d'un montant fixé conformément à la législation en
vigueur.
Article 87 : La collectivité locale concernée est chargée, après approbation du plan de
développement urbain , d'entreprendre sur le terrain, toutes les mesures d'ordre pratique pour la
délimitation des zones réservées aux voies, aux places publiques, aux espaces verts , zone de
servitude et aux aires destinées aux équipements collectifs relevant des autorités
administratives publiques, et ce, par la pose de bornes visibles ; cette opération ne devrait pas
entraver l'exploitation normale des terrains par leurs propriétaires, des immeubles concernés
par l'opération de délimitation.
Article 88 : Ne sont pas permis l'édification de constructions sur des terrains nus situés dans
les zones délimitées par l’article 21 du présent code ainsi que les travaux d'amélioration de
constructions existantes. Toutefois, sont permis sur autorisation spéciale de l'autorité
administrative compétente, la complantation de terrains nus situés à l'intérieur de ces zones,
ainsi que la restauration et l'entretien des constructions y existantes.
Les travaux de constructions, de restauration ou de modification, exécutés en violation des
dispositions du premier alinéa ci-dessus, ne peuvent en aucun cas être pris en considération
lors de l'estimation de l'indemnité d'expropriation des terrains sur lesquels ces constructions
ont été élevées ou lors de l'expropriation des constructions objet de travaux de restauration ou
de modification.
Article 89: Lorsque l'autorisation d'effectuer des travaux de restauration visés à l'article 257 du
présent code est refusée par l'autorité compétente, pour un immeuble déclaré menaçant ruine,
l'administration est obligée de l'acquérir, de l'exproprier si le propriétaire refuse de le céder à
l'amiable, d'autoriser sa restauration. Elle doit dans le premier cas prendre les mesures qui
s'imposent pour éviter les risques de dommages pouvant être engendrés du fait de l'état de
l'immeuble.

31
Article 90 : les collectivités locales procèdent tous les 3 ans, à l'évaluation de l’exécution
des orientations du plan du développement urbain, des investissements et réalisations
publiques qui en découlent et le cas échéant, à la révision totale ou partielle dudit plan.
Chaque collectivité locale établit également, tous les 3 ans, en coordination avec les
administrations concernées, un nouveau projet de contrat – programme quinquennal, qu’elle
soumet à l’approbation du conseil communal concerné et à la signature des parties
contractantes.

Article 91 : La révision du plan de développement urbain est effectuée dans les formes et
conditions prévues pour son établissement et son approbation.
Toutefois, et par dérogation aux dispositions relatives à l’affichage des plans révisés, des
modifications partielles justifiées par des considérations sociales, économiques, techniques
et/ou environnementales, peuvent être apportées au plan de développement urbain sans
procéder à l'enquête publique, au cas où ces modifications ne créent pas de servitudes grevant
les immeubles.
Ces modifications ne peuvent être opérées qu'après avis du conseil communal et des
administrations publiques concernées dans un délai ne dépassant pas un mois à compter de la
date à laquelle ils ont été saisis du projet de plan.
Le plan de développement urbain demeure valable dans ses parties qui n’ont pas fait objet de
la modification. Ladite révision ne produit effets que pour le reste de la durée de validité du
plan de développement urbain communal initial.

Article 92: Les plans de développement intercommunaux, les plans de développement urbain
et les plans de sauvegarde et de mise en valeur doivent tenir compte des cartes géophysiques
contenant en particulier les informations disponibles sur le cadastre, le foncier, la
géotechnique, les matériaux locaux, la géologie, l’hydrogéologie, la sismo techtonique, la
topographie…..

TITRE IV
DES PROGRAMMES D’AMENAGEMENT CONCERTE ET
DIFFERE
CHAPITRE PREMIER : AGENCE DE GESTION ET DE MAITRISE
FONCIERE

Article 93 : il est créé une agence de gestion et de maitrise foncière pour mettre en place des
stratégies foncières afin de mobiliser du foncier et de favoriser le développement durable, la
lutte contre l'étalement urbain et la spéculation foncière cette agence a pour objectif essentiel
la maitrise foncière dans les zones programmés afin de réaliser:
- des programmes de développement urbain concerté et différé
- des réserves foncières destinées aux grands projets urbains, aux logements sociaux….
- des villes nouvelles,
- des projets de sauvegarde en zones urbaines ou naturelles,
- des projets d'infrastructures et d'équipements locaux, régionaux et nationaux au profit de
l'état,
Ces réserves acquises par l’agence ou à acquérir seront cédés ou concédés ultérieurement au
bénéficiaire des programmes d'intervention sus-indiqués.

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Les périmètres, faisant l'objet de programmes d'interventions foncières et d’aménagement,
seront au profit de l'agence de gestion et de maitrise foncière dès sa création, et ce, sur
demande ou avis des bénéficiaires des programmes d'intervention sus-indiqués.
Ces stratégies contribuent à la réalisation des programmes d'intervention concerté ou différé a
des fins d'habitat, de tourisme et d'industrie aussi les programmes des grands projets de
lotissements ou d'opérations d'ensemble.
l'agence peut , à la demande des collectivités locales, apporter toute aide technique pour la
maitrise foncière dans le cadre de la mise en œuvre des programmes à réaliser

Les prérogatives et le rôle de cette agence sont définis par décret.

CHAPITRE 2: DES PROGRAMMES DE DEVELOPPEMENT URBAIN


CONCERTE ET DIFFERE

Section 1: le programme de développement concerté urbain (PDC) et différé


(PDD)
Article 94 : On entend par Programme de Développement Concertée PDC les zones à
l’intérieur desquels sont appelés à intervenir à court terme, l'état les collectivités publiques
locales, les opérateurs publics, et le partenariat public- privé pour des programmes
d'aménagement, d'équipement, de rénovation de réhabilitation ou sauvegarde et de mise en
valeur fixés par les autorités compétentes à réaliser, et ce, en conformité avec les orientations
du schéma d'aménagement du territoire, du plan de développement intercommunal ou urbain
s'ils existent, et en concertation avec les propriétaires d'immeubles limitrophes possédant
ensemble au moins 5% de la surface totale du périmètre du dit programme sans être
inférieure à 10 ha, sans que cette concertation entrave la réalisation du programme en
question.
La concertation et l'approche participative se fera avec les représentants des propriétaires qui
doivent être des professionnels dans le domaine de l'urbanisme et de l'architecture, au vu de
sensibiliser et d'encourager le partenariat avec les propriétaires concernés.
Les conditions fixant les critères de choix du représentant professionnel des propriétaires sont
fixés dans un cahier de charge type, approuvé par arrêté sur proposition du Ministre chargé de
l’Urbanisme, après avis du ministre chargé de l’intérieur.

On entend par le programme de développement différé PDD l’extension du programme de


développement concerté à réaliser à moyen terme par l'état les collectivités publiques locales,
les opérateurs publics, et le partenariat public- privé.
Dans chaque programme de développement concerté ou différé, sera réservé obligatoirement,
au moins 10% de la superficie constructible du périmètre en question à l’habitat social.
Section2: De la délimitation du périmètre du programme de développement
Urbain Concerté et différé :
Article 95 : Les périmètres des programmes de développement concertés, sont délimités par
arrêté du ministre chargé de l'urbanisme sur proposition de la collectivité locale concernée et
sur avis du comité régional citée à l'article 6 du présent code.
Les périmètres des programmes de développement différés sont tacitement crée autour du
périmètre du programme de développement concertés dès l'approbation de ce dernier, sur une
distance au moins égale à 500 m à partir des limites du périmètre du programme de
développement concerté.

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Cette distance peut être augmentée pour des raisons justifiées au maximum à 1000 m. Cette
augmentation de distance est approuvé par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme sur
proposition des collectivités publiques locales concernées, et après et du comité régional cité
à l'article 9 du présent code et des ministres chargés de l'intérieur, de l'aménagement du
territoire, de l'agriculture, et des domaines de l'état.

Toutefois et sur un rapport exposé de motif, peuvent être créé des périmètres de programme
de développement différé autour les zones requérant l’établissement ou la révision des plans
de développement urbains et intercommunaux sur une distance maximum de 1000 m, suivant
la même procédure citée à l'alinéa précédent du présent article.

Les critères de choix du site du programme de développement concerté doit tenir compte des
critères tels que l’accessibilité, les possibilités de raccordement aux réseaux divers, les
dispositions de sécurité , les risques liées à la zone , la maitrise foncière qui ne peut être
inférieure à au moins 50% de la surface du périmètre d'intervention proposé en zone
nouvellement urbanisé et 25% en zone de rénovation urbaine ou de reconstruction.
Section3 : de l’approbation du programme de développement concerté
Article 96: Le bénéficiaire du périmètre de développement concerté se charge d'établir un
dossier comprenant le programme visé à l'article.....du présent code et un plan qui fixe les
emplacements des constructions, des ouvrages et des équipements collectifs ou privés ainsi
que la nature et la destination des constructions et tout autre mode d’utilisation des sols. Il
fixe également le réseau routier, les réseaux divers et les servitudes devant être observées.

Le bénéficiaire du périmètre développement concerté peut présenter, selon le cas, à


l'élaboration ou à la révision du dit programme soit :
- un plan de lotissement et/ou un projet d'opération d'ensemble en cas de maitrise foncière et
si la surface du périmètre concerné est inférieure ou égale à 50 ha.
- un plan de cohérence en cas de maitrise foncière et si la surface du périmètre concerné est
supérieure à 50 ha.
-un plan de développement concerté en cas de situation foncière non maitrisé.

Article 97 : Les pièces constitutives du périmètre de développement concerté, du plan de


cohérence et du plan de développements concerté et le contenu du dossier du projet seront
fixées par un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme.

Article 98 : Le plan de développement concerté est soumis aux mêmes procédures de


consultation, d’affichage et d’enquêtes prévues pour le plan de développement urbain.
Le plan de lotissement de surface supérieure à 50 ha, l'opération d'ensemble et le plan de
cohérence sont soumis aux mêmes procédures de consultation que le plan de développement
urbain.

Le plan de lotissement de surfaces supérieures à 50ha, l'opération d'ensemble et le plan de


cohérence sont soumis aux mêmes procédures de consultation que le plan de développement
urbain.

Article 99 : Après accomplissement des procédures citées aux articles de 49 à 54 du présent


code l'ensemble du dossier du projet du plan de développement concerté et le programme de
sa réalisation est soumis au gouverneur territorialement compétent pour décision et
34
communication à l'intervenant de son approbation ou rejet, et ce dans un délai de vingt et un (
21) jours à compter de la date de la délibération soit du conseil de la collectivité locale ou du
comité régional cité à l'article 6 du présent code.

La décision d'approbation du dossier du projet et du programme emporte déclaration d'utilité


publique des travaux projetés.

Les règlements d'urbanisme prévus par le plan de développement maitrisé ou concerté


peuvent modifier ou remplacer les règlements en vigueur, avant la création du programme de
développement maitrisé ou concerté.

Art. 100 - La modification du dossier du plan de développement maitrisé ou concerté et de


leurs programmes respectifs est soumise aux mêmes procédures prévues pour leurs
approbations.

CHAPITRE 3 : DE LA MAITRISE FONCIERE ET LA PARTICIPATION A LA


REALISATION DU PROGRAMME DE DEVELOPPEMENT CONCERTEE.
Section 4: du droit de priorité à l'achat et à l'expropriation.
Article 101 : L’agence de gestion et de maitrise foncière et le bénéficiaire du périmètre
d’intervention concerté doivent associer, les propriétaires, les associations locales les plus
représentatives dans le secteur d’activité concernée ainsi que toute autre personne pouvant
contribuer à l’aboutissement de l’opération d’aménagement concerté.

Article 102: L'Etat ou les collectivités publiques locales ou l’Agence de gestion et de


maitrise foncière peuvent procéder à l'expropriation, pour leur compte ou pour le compte des
intervenants cités à l'article 62… du présent code, de tout immeuble situé à l'intérieur du
périmètre de développement concerté pour la réalisation des projets d'aménagement,
d'équipement, de rénovation et de réhabilitation et d'opération d'ensemble cités au même
article.

elle bénéficie pour les mêmes immeubles d'un droit de priorité à l'achat qu'elle exerce pendant
cinq ans à compter de la date de publication de l'arrêté portant création du périmètre de
développement concerté, et ce dans les mêmes conditions fixées par la loi n°73-21 du 14
avril 1973, relative à l'aménagement des zones touristiques, industrielles, logistiques et
d'habitat.
Ce droit de priorité à l'achat peut être prorogé:

- une seule fois pour une période similaire de cinq ans si le périmètre en question est situé
dans une zone urbaine,

- deux fois pour une période similaire de cinq ans si le périmètre en question est situé dans
une zone non urbaine,

Le bénéficiaire du droit de priorité à l'achat à l'intérieur du périmètre de développement


concerté, doit demander la prénotation de son droit sur les titres fonciers, lorsqu'il s'agit
d'immeubles immatriculés. Cette prénotation empêche l'insertion de toute cession, à titre
onéreux ou gratuit, sur le titre ou les titres fonciers y afférents, et ce, à partir de la date de son
inscription. La prénotation est périmée et cesse de produire effet à l'expiration d'un délai de
cinq ans à partir du jour de son inscription, sauf le cas de son renouvellement avant ce délai,
et ce, dans la limite de la période du droit de priorité.

35
Après approbation du périmètre de développement concerté, le bénéficiaire du périmètre
d'intervention concerté se charge d'entamer toutes les procédures d'ordre pratique en vue de
délimiter les zones comprises dans le périmètre d'intervention concerté et ce par la prise des
besoins visibles, cette opération ne devant pas, entraver l'exploitation normale par leurs
propriétaires, des immeubles concernés par l'opération de délimitation.
Le bénéficiaire du droit de priorité à l'achat à l'intérieur du périmètre de développement
concerté est tenu d'afficher, dans un délai de quinze jours (15) à compter de la date de
promulgation de l'arrêté de délimitation du dit périmètre, le plan y annexé, et ce, pour une
période d’une année, au siège du gouvernorat ou de la municipalité, selon le cas, tout en
invitant le public à en prendre connaissance par la voie de la presse auditive, écrite et tout
autre moyen de communication.
Article 103 : Il est institué, dans certaines zones, au profit de l'Etat un droit de priorité à
l'occasion de ventes d'immeubles ou de droits réels immobiliers, moyennant le paiement d’un
prix en numéraire ou en nature.
Ce droit s'exerce dans les conditions définies par le présent chapitre.

Article 104: L'Etat peut déléguer le droit de priorité aux collectivités locales et établissements
publics et les sociétés de droit privé dont le capital est souscrit majoritairement par les
personnes publiques.
L'acte administratif par lequel l'Etat délègue son droit précise l'étendue des zones et les
opérations pour lesquelles le droit est délégué. Les immeubles, les droits réels et immobiliers
ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire.

Le droit de priorité peut être exercé dans :


Les périmètres de création de villes nouvelles
Les périmètres de secteurs des grands projets urbains tels que définis dans le présent code
Les secteurs de réserves foncières ;
Les secteurs d'implantation future des grands équipements tels que le réseau principal de
voirie, les installations aéroportuaires, portuaires et ferroviaires et les principaux
établissements scolaires, sanitaires et sportifs, tels que définis par les documents
d’aménagement du territoire et d’urbanisme prévus par le présent code,.

Article 105 : Lorsque les secteurs énumérés à l’article ci-dessus sont prévues par un
document d’urbanisme ou par l’arrêté correspondant le droit de priorité ne peut s'exercer
qu'à compter de la date à laquelle est publié l'acte administratif délimitant les secteurs sur
lesquels ce droit va s'exercer. Cet acte précise la durée pendant laquelle s'exercera le droit de
priorité.

Article 106 : A l’extérieur des secteurs prévus à l’article ...... ci-dessus, l'administration peut,
de sa propre initiative ou à celle d’une collectivité locale ou à celle de l'agence de gestion et
de maitrise foncière, créer et délimiter des secteurs à l'intérieur desquels le droit de priorité
peut être exercé :
• Lorsque l'intérêt général le justifie en raison du développement prévisible de
l'urbanisation d'un espace,
• L’urbanisation est de nature à créer un déséquilibre dans l'aménagement futur d'un
territoire donné ;
• Lorsque l'Etat décide de réaliser des opérations d'habitat social destinées aux
catégories de population à revenu limité.

36
Les secteurs visés au premier alinéa du présent article sont délimités après avis de
l’administration concernée lorsqu’ils sont situés dans un territoire non couvert par un
document d’urbanisme.
La durée pendant laquelle le droit de priorité peut être exercé est précisée dans l’acte
administratif délimitant les secteurs en application de l'article ...... ci-dessus.
Section 5 - Des droits et obligations des propriétaires riverains
Article 107 : Les propriétaires des terrains ou locaux situés dans un périmètre de
développement concerté, peuvent participer à un projet à réaliser à l'intérieur de ce périmètre
en vertu d'une convention qui sera conclue entre l'intervenant et le propriétaire de l'immeuble
suivant un cahier de charges approuvé par arrêté sur proposition du ministre chargé de
l'urbanisme et conforme à l'article 62 du présent code concernant la concertation et l'approche
participative.
Article 108 : Les commerçants occupant les constructions acquises par l'intervenant, à
l'amiable ou par voie d'expropriation, en vue de les démolir ou de les réhabiliter, bénéficient
du droit de priorité à l'attribution de locaux ayant la même vocation dans les immeubles à
construire et ce, conformément aux conditions prévues par la règlementation en vigueur,
régissant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des
loyers d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
Article 109 : Participent obligatoirement aux frais d'exécution du projet, tous les propriétaires
d'immeubles situés à l'intérieur de la zone d'intervention non touchée par l'opération
d'expropriation ou n’ayant pas participé au projet dans le cadre de la convention citée à
l'article 71 du présent code, ainsi que les propriétaires d'immeubles jouxtant la zone
d'intervention et bénéficiant de l'infrastructure et des équipements collectifs à réaliser dans le
cadre du projet.
Les critères, les modalités et le montant de cette participation seront fixés par décret sur
proposition du Ministre chargé de l'Urbanisme après avis des Ministres des Finances et des
Domaines de l'État et des Affaires Foncières.
Section 6 - De l'exercice du droit de priorité d'achat à l'intérieur des périmètres
de programmes de développement différé
Article 110: L’État, les collectivités publiques locales, l'agence de gestion et de maitrise
foncière visée à l’ article 93 du présent code bénéficient à l'intérieur des périmètres
d'intervention différés d'un droit de priorité à l'achat pour une période de cinq (5) ans
renouvelable une deux (2) fois à compter de la date d'approbation de l'arrêté qui les
délimitent. L'arrêté créant le périmètre désigne le bénéficiaire du droit de priorité à l'achat.

La procédure indiquée dans Les paragraphes 4 et 5 de l’article 116 du présent code est
applicable pour les périmètres d’intervention différés.

Article 111: Tout propriétaire d'immeuble situé à l'intérieur d'un périmètre d’un programme
de développement différé et soumis au droit de priorité à l'achat peut, à partir de la date de
l’approbation de l'arrêté de délimitation, proposer au bénéficiaire du droit de priorité à l'achat,
l'acquisition de cet immeuble en lui indiquant le prix demandé. Le bénéficiaire du droit de
priorité à l'achat doit obligatoirement informer le propriétaire de son intention d'exercer ce
droit ou de son désistement 'et ce, par voie d'huissier notaire dans un délai d'un an à compter
de la date de la réception de l'offre.
Le défaut de réponse au cours de ce délai équivaut à une renonciation de la part du
bénéficiaire à l'exercice du droit de priorité à l'achat.

37
En cas d'acceptation de l'offre de la part du bénéficiaire du droit de priorité à l'achat et en cas
d'accord sur le prix, un contrat de cession est conclu à cet effet entre les deux parties. Le prix
convenu sera payé ou consigné au nom du vendeur à la Trésorerie Générale de Tunisie dans
un délai de six mois à compter de la date de la conclusion du contrat.
La négociation du bénéficiaire du droit de priorité avec le ou les propriétaires d'immeubles
limitrophes ne peut se faire qu'avec celui ou ceux qui possèdent ensemble au moins 5% de la
surface totale du périmètre dudit programme sans être inférieure à 10 ha. Cette surface
minimale peut être réduite à 2 ha sur autorisation du ministre chargé des domaines de l'état.
Cette négociation se fera avec les représentants des propriétaires qui doivent être des
professionnels dans le domaine, au vu de sensibiliser et d'encourager le partenariat avec les
propriétaires concernés.
Les conditions fixant les critères de choix du représentant professionnel des propriétaires sont
fixés dans un cahier de charge type, approuvé par arrêté sur proposition du Ministre chargé de
l’Urbanisme, après avis du ministre chargé, des domaines de l'état.

A défaut d'un tel accord sur le prix de l'immeuble, il sera fixé par les tribunaux compétents
comme en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique, le prix fixé en dernier ressort
est payé ou consigné à la Trésorerie Générale de Tunisie dans un délai de six mois à compter
de la date de la notification du jugement.
Le bénéficiaire du droit de priorité à l'achat ne peut être mis en possession de l’immeuble à
l'intérieur des périmètres de programme de développement différés qu'après en avoir payé le
prix, qui est défini par un expert du domaine de l’état, aux propriétaires ou après l'avoir
consigné à la Trésorerie Générale de Tunisie.

Article 112: L'Etat, la collectivité publique locale , l’agence de gestion et de maitrise du


foncier ou l'agence concernée, qui exerce le droit de priorité à l'achat peut demander au
tribunal compétent et ce, dans les mêmes délais fixés au du code des droits réels, de
prononcer la nullité du contrat conclu en violation des dispositions du présent chapitre et de
déclarer acquéreur l'État, la collectivité publique ou l'agence, au lieu et place du tiers,
acquéreur au prix convenu dans le contrat ou offert par l'État, la collectivité publique locale
ou l'agence s'il est accepté ou à défaut au prix fixé par le tribunal dans le ressort duquel se
trouve l'immeuble, si ce prix est inférieur à celui prévu dans le contrat.

CHAPITRE 4 : DES RESERVES FONCIERES

section1 : De la délimitation des périmètres de réserves foncières et de leurs


approbations

Article 113 : Des périmètres des réserves foncières peuvent être créés en vue de la réalisation
d’opération d’urbanisme en dehors des zones couvertes par un schéma directeur
d’aménagement s’ils existent, en vue de la réalisation :

• Des opérations d’intérêt général ;


• Des réserves stratégiques ;
• Des opérations d’urbanisation nouvelles tels que les grands projets urbains, les
nouvelles villes ….
• d'implantation future des grands équipements tels que le réseau principal de voirie, les
installations aéroportuaires, portuaires et ferroviaires

38
• des principaux établissements éducatifs, sanitaires sportifs, etc…. tels qu’ils sont
définis par les documents d’aménagement du territoire et d’urbanisme prévus par le
présent code,.

Peuvent être également crées des réserves foncières dans les zones couvertes par un plan de
développement intercommunal ou urbain lorsque :

- l'intérêt général le justifie en raison du développement prévisible de l'urbanisation d'un


espace,
- l’urbanisation est de nature à créer un déséquilibre dans l'aménagement futur d'un territoire
donné ;
- la collectivité décide en concertation avec les ministères concernés de maitriser les
emplacements réservés aux zones vertes, aux équipements collectifs publics et les voies
primaires.
- l'Etat décide de réaliser des opérations d'habitat social destinées aux catégories de
population à revenu limité.

Article 114 : les périmètres de réserves foncières sont délimités en concertation avec les
collectivités publiques locales concernées et après avis des ministres chargés des domaines de
l’Etat et des Affaires Foncières et du ministre chargé de l’Agriculture,
Soit par :
-Un décret pris sur proposition du ministre chargé l’urbanisme dans le cas où la réserve
foncière est situé en dehors du plan de développement intercommunal ou urbain.
- Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme dans le cas contraire
Sous-section 2 : De l’approbation des périmètres des réserves foncières.

Article 115 : Dans le cas où la réserve foncière est situé en dehors du plan de développement
intercommunal ou urbain, les périmètres de réserves foncières sont délimités par décret pris
sur proposition du ministre chargé l’urbanisme, et ce, sur proposition des collectivités
publiques locales concernées et sur avis du comité régional citée à l'article 9 du présent code
et des ministres chargés de l’Agriculture , de l’intérieur et des domaines de l’Etat
- Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme dans le cas où le périmètre de réserves foncière
est situé à l’intérieur des plans de développement intercommunal et urbain, et sur proposition
des collectivités publiques locales concernées et sur avis du comité régional citée à l'article 9
du présent code et du ministres chargé de l’intérieur et des domaines de l’Etat.

Section2 : De l'exercice du droit de priorité d'achat à l'intérieur des périmètres


de réserves foncières

Article 116 : L’État, les collectivités publiques locales, l'agence de gestion et de maitrise
foncière et les agences visées aux articles respectifs du présent code, bénéficient à l'intérieur
des périmètres des réserves foncières d'un droit de priorité à l'achat pour une période de 10
ans à compter de la date de l’apparition du décret ou à compter de la date d'apparition de
l’arrêté qui les délimitent.

Ce droit de priorité à l'achat peut être prorogé:


- une seule fois pour une période de cinq (5) ans si le périmètre en question est situé dans
une zone urbaine,
39
- une fois pour une période similaire de dix (10) ans si le périmètre en question est situé dans
une zone non urbaine,
Le décret ou l'arrêté créant le périmètre désigne le bénéficiaire du droit de priorité à l'achat.
Les établissements publics, auxquels le droit d’expropriation pour cause d’utilité publique et
le droit de priorité sont délégués, peuvent également concourir à cet objectif.
L'Etat peut déléguer le droit de priorité aux collectivités locales et établissements publics et
les sociétés de droit privé dont le capital est souscrit majoritairement par les personnes
publiques.
L'acte administratif par lequel l'Etat délègue son droit précise l'étendue des zones et les
opérations pour lesquelles le droit est délégué. Les immeubles, les droits réels et immobiliers
ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire.
Les articles 110 et 111 du présent code sont applicables pour les périmètres de réserves
foncières.

Section 3 : Modification et suppression des périmètres des programmes de


développement concerté, différés et de réserves foncières
Articles 117 : la procédure de modification d'un périmètre d'un programme de
développement conceté et différé et d'un périmètre de réserves foncières sont conforme à celle
de leur approbation prévue par la présente loi.
Article 118 : La suppression d'un périmètre d'un programme de développements conceté et
différé et d'un périmètre de réserves foncières est décidée par délibération du conseil de la
collectivité locale, au vu d’un rapport établi par le bénéficiaire exposant les motifs de cette
suppression.
Les articles 72 et 73 du présent code s’appliquent dans les mêmes conditions prévues par ces
articles.
le contenu de ce rapport sera approuvé par arrêté conjoint des ministres chargé de l'urbanisme
et des domaines de l'état sur avis des ministres chargés de la justice et de l'intérieur.

TITRE V
DES ASSOCIATIONS SYNDICALES DES PROPRIETAIRES

Article 119 : Tout association syndicale de propriétaire groupant obligatoirement tous les
propriétaires concernés des terrains et immeubles situés dans une zone déterminée peut être
constituée par arrête du ministre charge de l’urbanisme sur proposition des propriétaires
concernés ,du président du conseil de la collectivité locale concernée et publier au journal
officiel de la république tunisienne et ce pour la mise en œuvre des plans de développement
intercommunaux, urbain, concerté et de préservation et de sauvegarde, la reconstruction, le
remembrement ou le lotissement des propriétés, l’aménagements des voies privés et leurs
dépendances ainsi que la mise en œuvre des procédures légales et administratives en vue
d’assainir l’assiette foncière de la zone.
Ces associations syndicales sont dotées de la personnalité civile dans la limite des attributions
fixées par la présente loi.
Le président de la collectivité locale concernée se charge de l’établissement d’un plan
délimitant la zone concernée par la constitution d’association syndicale des propriétaires .ce
plan est porte à la connaissance du public par affichage. La possibilité de le consulter, est
publié au journal officiel.

40
L’arrête constituant l’association syndicale de propriétaires comporte l’approbation de la
délimitation de la zone d’intervention ainsi que le programme d’intervention de cette
association syndicale conformément au plan mentionné à l’alinéa précédent du présent article.

Article 120 : Les associations syndicales de propriétaires sont soumises à un statut-type,


approuvé par arrêté sur proposition du Ministre chargé de l'Urbanisme. Ce statut-type fixe les
attributions de l'association syndicale des propriétaires et les règles déterminant son
organisation et son fonctionnement.

Article 121 : L'association syndicale de propriétaires se charge de dresser une liste


nominative des propriétaires d'immeubles situés à l'intérieur de la zone, ou présumés tels ainsi
que des tuteurs ou mandataires pour les mineurs et les absents, et ce, sur la base des titres,
documents et données pouvant être déduits des titres de propriété et des documents existants
au sein des différentes administrations et services publics. La liste visée au présent article ne
vaut pas titre de propriété.

Article 122 : Le président de la collectivité locale compétent se charge, avant de proposer la


constitution de l'association syndicale de convoquer, individuellement et par voie d'affichage
les propriétaires concernés à une assemblée générale d'information. Il se charge après la
constitution de l'association syndicale conformément, de les convoquer, en cas de nécessité,
individuellement par lettre recommandée et par voie d'affichage des assemblées générales.

Article 123 : La première assemblée générale de l'association syndicale de propriétaires,


présidée par le président de la collectivité publique locale ou par son représentant, se charge
après sa constitution, d'élire un comité syndical composé de huit membres chargés de
représenter l'association et ce, pendant une durée de deux ans renouvelable. Cette élection a
lieu en présence de la majorité des propriétaires intéressés représentant en présence au moins
de la moitié du nombre des membres.
En cas d'absence de la majorité des propriétaires, les membres du comité syndical sont
désignés à la majorité des propriétaires présents et ce après une deuxième convocation pour
une assemblée générale ultérieure qui aura lieu quinze jours au moins et un mois au plus, à
partir de la date de la première réunion.

Article 124 : Les discussions et les résultats du vote de l'assemblée générale sont consignés
dans un procès-verbal signé par le président de l'assemblée et par au moins trois propriétaires
présents adhérents à l'association syndicale, et ce après approbation légale de l'assemblée
générale et sous le contrôle du président de la collectivité locale concernée.
Article 125 : Le comité syndical des propriétaires se charge, sous le contrôle du président de
la collectivité publique locale concerne selon le cas, qui approuve ses décisions :
• D’entamer toutes les procédures nécessaires auprès des administrations et autorités
concernées pour assainir la situation foncière des immeubles conformément à la
législation relative à l'immatriculation foncière ;
• De préparer les projets d'aménagement dans le cadre du plan de développement
approuvé, de les discuter et les faire approuver par l'assemblée générale des propriétaires;
- De collecter les contributions des propriétaires, de délibérer le cas échéant sur les
emprunts nécessaires et de gérer des ressources et propriétés de l'association syndicale
conformément aux règles édictées par le statut-type des associations syndicales des
propriétaires.
En matière de remaniement foncier, le comité syndical des propriétaires peut apporter les
modifications nécessaires aux limites des immeubles et procéder également aux opérations
41
d'échange entre les propriétaires adhérents, en tenant compte de la valeur des parcelles fixée à
la date de la publication du plan de développement urbain, concerté et de préservation et de
sauvegarde mais sans tenir compte de la plus-value due à la spéculation et aux travaux
structurants exécutés ou projetés.

Article 126 : L'estimation de la valeur des parcelles de terrain et des immeubles concernés
par l'opération de remaniement et d'échange, est effectuée par une commission présidée par
un juge désigné par le président du tribunal de première instance dans le ressort duquel est
situé l'immeuble. La commission comprend trois experts fonciers dont le premier est désigné
par le président du tribunal de première instance, le deuxième par le président de la
collectivité locale concernée, et le troisième par le propriétaire intéressé ou par son tuteur ou
son représentant légal.
Les propriétaires concernés sont avisés de la valeur des échanges ou des soultes résultant des
opérations d'échange, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le
président du comité syndical aux propriétaires concernés ou à leurs représentants s'ils sont
mineurs ou absents.

Article 127 : Le remembrement des parcelles ou des immeubles projetés dans le cadre de
l'opération de remaniement foncier est approuvé conformément au Plan topographique établi
par l'Office de la Topographie et de la Cartographie ou par un ingénieur géomètre agréé
conformément à la législation et à la réglementation en vigueur, et ce, par arrêté du président
de la collectivité locale concernée.
Le plan topographique et l'arrêté mentionné au présent article, sont obligatoirement pris en
considération, lors des opérations d'immatriculation foncière et de mise à jour des titres
fonciers relatifs aux immeubles immatriculés.
L'immatriculation des parcelles et des immeubles non immatriculés s'effectue obligatoirement
lors de leur rattachement aux parcelles ou immeubles immatriculés.

Article 128: Au cas où l'indemnité fixée par l'expertise mentionnée au premier alinéa de
l'article 126 du présent code est jugée insuffisante, le propriétaire intéressé peut présenter un
recours en révision de la valeur de l'indemnité ou de la soulte, devant le tribunal de première
instance dans le ressort duquel est situé l'immeuble qui statue en dernier ressort.
L'action doit être intentée dans un délai de deux mois à compter de la date de notification du
montant de l'indemnité ou de la soulte au propriétaire intéressé et ce conformément à la
procédure prévue à l'alinéa 2 de l'article 126 du présent code.

Article 129 : Les charges, les droits réels et les servitudes grevant les immeubles
immatriculés, sont étendus aux parcelles et immeubles qui leur ont été rattachés suite à
l'opération de remembrement.

Article 130 : La dissolution de l'association syndicale de propriétaires peut être prononcée par
arrêté du Ministre chargé de l'Urbanisme sur demande du président de la collectivité publique
locale compétent et ce, après audition de ladite association et ce dans les cas suivants :
• Dépassement ou fin de la mission pour laquelle l'association syndicale a été
constituée,
• Inobservation par l'association syndicale, des dispositions du présent code,
Violation par l'association du statut-type.

Article 131: Les tribunaux de droit commun dans le ressort desquels est situé l'immeuble,
statuent conformément aux règles de compétence régissant les litiges relatifs aux actes
42
accomplis pour les associations syndicales de propriétaires à l'exception des décisions
administratives qui demeurent du ressort du tribunal administratif.

TITRE VI
DES OPERATIONS D’ENSEMBLE

CHAPITRE PREMIER
DES OPERATIONS D’ENSEMBLE

Article 132 : On entend par opération d’ensemble la réalisation d’un programme résidentiel,
touristique, industriel,….. Pouvant intégrer des services, des commerces et des équipements
publics et privés …
L’opération d’ensemble peut être composé d’une même typologie ou de typologies
différentes, à condition d’assurer une cohérence générale et l’unité du projet.
Le dossier de l’opération d’ensemble est constitué d’un dossier de lotissement et d’un dossier
de permis de bâtir.
Une fois l’opération d’ensemble est approuvé, le lotisseur est appelé de à achever les travaux
primaires d’aménagement avant d’entamer les travaux de construction.
Les travaux primaires sont réceptionnés par les services concernés.
Le règlement d’urbanisme de l’opération d’ensemble est adapté aux règlements d’urbanisme
de la zone où se situe le projet.

Article 133 : En cas de périmètre faisant l'objet d'opération d'ensemble de surface minimale
100 ha, peuvent être accordées la réalisation des constructions à des promoteurs agrées à
raison de 25% au maximum de la surface totale de l'opération.

TITRE VII
DE LA VILLE NOUVELLE
CHAPITRE PREMIER : DEFINITION

Section 1: Définitions
Article 134 : La ville est une entité cohérente, polyfonctionnelle et dynamique qui réunit une
variété d'activités économiques, sociales et culturelles,… qui coexistent et interagissent. Et
c'est l'équilibre entre toutes ces activités qui détermine la qualité de vie.
La ville est aussi une superposition historique de différentes périodes dont il reste toujours
des traces plus ou moins perceptibles. La dynamique des fonctions dans la ville et la
valorisation de son identité territoriale assurent son potentiel d’attractivité et sa capacité de
développement et de compétitivité.
Article 135 : on entend par ville nouvelle l’ instrument de planification des grands centres
urbains nouveaux plurifonctionnels et équilibrés permettant des modes d'aménagement
nouveaux, générateurs d’emploi, répondant aux impératifs d’une politique volontariste
d’aménagement, qui se construit dans un contexte social, économique, culturel et spatial
préalablement défini dans tous ces aspects planimétrique, volumétrique, fonctionnel,
environnemental.
Outre les objectifs habituels qui orientent la conception des agglomérations urbaines et leurs
composantes spatiales, L’objectif primordial des villes nouvelles est :

43
- l’organisation et la planification rationnelle qui met en œuvre les principes généraux cités
aux articles 40,41,42,,43,44,45,46,47,48,49 du présent code,
- d’organiser la croissance urbaine et de répondre aux besoins des populations à travers des
villes durables équilibrées, avec des composantes mixtes et complémentaires et des exigences
d’aménagement, dotées d’espaces verts, de moyens de communication et de voies de
circulation différenciées, d’équipements importants et diversifiées…
- la valorisation des potentialités locales et l’expansion des activités secondaires et tertiaires.
- la promotion du développement régional et national, et implanter sur des axes de
développement préférentiels.
- la maitrise du vocabulaire architectural pour assurer une harmonie globale de la ville.
Ces villes nouvelles doivent être conçues, aménagées et construites en totalité en
collaboration entre l'État, les collectivités publiques locales, les opérateurs publics
aménageurs et constructeurs, et le partenariat public- privé.

CHAPITRE II – DE CREATION DE LA VILLE NOUVELLE

Section 2: De la création de la ville nouvelle


Article 136: Il peut être créé sur l’ensemble du territoire national des villes nouvelles. La
décision de création de la ville nouvelle est prescrite par décret sur décision du conseil
interministériel sur la base d’une étude d’opportunité et de faisabilité réalisée à cet effet et
après avis du comité interministériel prévu à l’article 5 du présent code.
Un comité interministériel sera créé à la présidence du gouvernement pour assurer le suivi de
la réalisation de ses projets.
Le Comité Interministériel des villes nouvelles est chargé, notamment de :
• Examiner les projets de villes nouvelles en termes d’opportunité, choix du site et
viabilité économique du projet,
• Effectuer toute recherche relative à la mobilisation des financements nécessaires à la
réalisation du programme des villes nouvelles et lever tout obstacle éventuel d’ordre
technique et financier et procéder à l’évaluation des réalisations ;
• Assurer l’organisation et la coordination de la concertation avec les départements et
organismes concernés ;
• Prendre les mesures nécessaires à la création des organismes en charge de la gestion
et de la réalisation des villes nouvelles ;
• Superviser la contractualisation entre l’ensemble des acteurs concernés ;
• Valider la configuration générale de la ville nouvelle

Section 2: De l’organisme en charge de la ville nouvelle


Article 137 : Il est créé sous la dénomination «d’organisme en charge de la ville nouvelle» un
organisme ayant la forme soit d’établissement public doté de la personnalité morale et de
l’autonomie financière soit de société de droit privé dont le capital est détenu en totalité ou en
majorité par l’Etat.

Article 138 : Les établissements publics en charge des villes nouvelles sont soumis à la
tutelle de l’Etat, lequel a pour objet de faire respecter, par les organes compétents de
l’établissement, les dispositions du présent chapitre, en particulier celles relatives aux
missions qui lui sont dévolues et, de manière générale de veiller, à l'application de la
législation et de la réglementation concernant les établissements publics.

44
Un décret sur proposition du ministre chargé de l’urbanisme fixe le nom, les attributions et les
modalités de fonctionnement de l’organisme en charge de la ville nouvelle.

Section 3: de l’approbation du périmètre de création et de l’extension de la ville


nouvelle.

Article 139 : Le décret de création visé à l’article ci-dessus instituant la ville nouvelle,
délimite son périmètre et précise le montage financier et institutionnel du projet.

Cette délimitation est faite dans le cadre des orientations de l’aménagements du territoire et
de développement urbain des villes et doit notamment être issue des études des schémas
directeur d’aménagement, du plan de développement intercommunal ou du plan de
développement urbain ou des études spécifiques réalisées à cet effet et conformes aux études
spécifiques réalisées à cet effet .

Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme fixera les pièces constitutives du dossier


d’approbation des périmètres de création des villes nouvelles, de leurs extensions et leurs
classifications en rapport avec leurs surfaces respectives et leurs proximités des
agglomérations urbaines.

Article 140 : Des périmètres d’extensions des villes nouvelles sont créé autour du périmètre
délimité pour sa création, dès l'approbation de ce dernier, sur une distance au moins égale à
500 m à partir des limites du périmètre approuvé.

La réduction de cette distance ou son augmentation pour des raisons justifiées, est approuvé
par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme pris sur proposition de l’organisme en charge de
la ville nouvelle en concertation avec les collectivités locales concernées et avis des Ministres
chargés des Domaines de l'État et des Affaires Foncières et de l'Agriculture.

Section 4 : Objet du plan de la ville nouvelle


Article 141 : Il est établi à l'intérieur des limites du périmètre de la ville nouvelle, un plan dit
"plan de la ville nouvelle". Le plan de la ville nouvelle définit les différentes composantes de
cette ville, sur la base d’un concours national et par dérogation peut être autorisé un concours
international justifié.
Le plan de la ville nouvelle comprend les documents graphiques et écrits définit par arrêté du
ministre chargé de l’urbanisme.

Section 5: de l’expropriation et de la dérogation à l’expropriation.


Article 142 : Le décret de création de la ville nouvelle vaut :
- déclaration d’utilité publique pour l’expropriation de tous les immeubles et terrains
nécessaires à la réalisation de cette ville ;
- décret de changement de vocation agricole des terrains à urbaniser et situés à l'intérieur du
périmètre en question
- approbation du périmètre de réserves foncières pour le périmètre d’extensions de la ville en
question et soumis conformément à l’article 115 du présent code concernant le droit de
priorité à l'achat.
Toutefois peuvent être dérogé de l’expropriation, et sur demande du ou des propriétaires, les
immeubles et les terrains dont les propriétaires établies un accord de partenariat avec
l’organisme de tutelle en charge de la gestion et de la réalisation de la ville nouvelle en

45
question, dans un délai de six mois à partir de l’apparition au journal officiel du décret de la
création de la ville nouvelle renouvelable une fois.
La dérogation, citée à l’alinéa précédent du présent article, avec le ou les propriétaires
d'immeubles limitrophes ne peut se faire qu'avec celui ou ceux qui possèdent ensemble au
moins 5% de la surface totale du périmètre de la ville nouvelle sans être inférieure à 10 ha.
Cette surface minimale peut être réduite à 5 ha sur autorisation du ministre chargé des
domaines de l'état.
En cas de désaccord sur le partenariat, la finalisation de la procédure d’expropriation est
obligatoire.
L'expropriation des immeubles et des droits réels immobiliers compris à l'intérieur du
périmètre de la ville nouvelle doit être réalisée de manière à permettre la maitrise foncière de
la totalité du périmètre de la ville nouvelle dans un délai maximum de deux ans.

Article 143 : : Dès la publication du décret de création de la ville nouvelle, il est opposé un
sursis à statuer à toute demande d'autorisation de lotir, de construire, de créer des opérations
d’ensemble ou de morceler dans le périmètre de la ville nouvelle.
Toutefois ce sursis ne peut dépasser deux ans à compter de la date de la publication du décret
de création de la ville nouvelle.
Dès la publication du décret de création de la ville nouvelle, sont cédés ou apportés en
partenariat avec l’organisme en charge de la ville nouvelle, les biens du domaine de l'Etat, du
domaine communal et situés dans le périmètre de la ville nouvelle.
De même, sont distraits d'office du domaine forestier, le cas échéant, et transférés audit
organisme, les terrains compris dans le périmètre de la ville nouvelle et nécessaires à
l'organisme pour la réalisation des aménagements prévus par le plan de la ville nouvelle.
La liste des biens et terrains prévus au présent article est fixée par le décret portant
approbation du plan de la ville nouvelle.

Section 6 : Elaboration, instruction, approbation et modification du plan de la


ville nouvelle
Article 144 : Le projet de plan de la ville nouvelle est établi par l’organisme en charge de la
ville nouvelle en concertation avec la direction de l’urbanisme et les collectivités concernées.
Il est soumis par l’organisme en charge de la ville nouvelle à l'avis des administrations
compétentes et à celui du ou des conseils communaux concernés.
Lesdits administrations et conseils peuvent formuler des propositions sur ledit projet dans le
délai d’un mois à compter de la date à laquelle ils ont été saisis. A défaut de faire connaître
leur avis dans ce délai, ceux-ci sont censés ne pas avoir de propositions à émettre et l’accord
tacite est considérée acquis.
Article 145 : Afin de délibérer sur le projet de plan de la ville nouvelle, chaque conseil
municipal concerné se réunit en session extraordinaire. Lorsqu’un conseil siège en session
ordinaire, son président est tenu d'inscrire, à l'ordre du jour, l'examen du projet de plan en tant
que point prioritaire.
Le plan de la ville nouvelle est approuvé par décret du ministre chargé de l’urbanisme pris
après avis du comité interministériel.
Il est modifié dans les formes et conditions prévues pour son établissement et son
approbation.

Le plan général de la nouvelle ville, une fois approuvé, est affiché dans la ou les collectivités
locales concernées où il peut être consulté par tout intéressé.

46
Section 7 : Des effets d’approbation du plan de la ville nouvelle

Article 146 : Le décret d'approbation du plan de la ville nouvelle vaut déclaration d'utilité
publique des opérations nécessaires à la réalisation des équipements d’infrastructures et des
équipements publics qu’il prévoit.
A l’exception des terrains réservés à la réalisation du réseau viaire, des voies de
communication et des équipements publics qui sont directement incorporés dans le domaine
public de l’Etat ou de la commune, selon le cas, et à titre gratuit, les effets de la déclaration
d'utilité publique cessent à l'expiration d'un délai de 10 ans à compter de la date de
publication au "journal Officiel de la république tunisienne" du texte d'approbation dudit
plan.
A la cessation des effets de la déclaration d’utilité publique, les propriétaires reprennent, de
plein droit, disposition de leurs terrains. L’utilisation desdits terrains doit alors être conforme
à la vocation de la zone dans laquelle ils sont situés.
Par dérogation aux dispositions qui précèdent, les terrains réservés à la réalisation des
équipements publics visés au premier alinéa du présent article, peuvent recevoir à titre
provisoire, une destination autre que celle prévue par le plan de la ville nouvelle, après
autorisation de l’organisme chargé de la ville nouvelle. Cette autorisation n'est délivrée que si
l'affectation provisoire ne compromet pas la réalisation de l'équipement prévu par le plan.
Dans tous les cas, le propriétaire est tenu de remettre les lieux en état au moment de la
réalisation dudit équipement.
Article 147 : Nonobstant toute disposition contraire et à compter de la date de du décret
portant approbation du plan de la ville nouvelle, les dispositions de ce dernier l'emportent, en
cas de divergence, sur celles des documents d'urbanisme en vigueur et, le cas échéant, sur
celles de tout autre plan sectoriel applicable à l'intérieur du périmètre couvert par le plan de la
ville nouvelle.
Article 148 : A compter de la date de publication du décret portant approbation du plan de la
ville nouvelle, tout projet de construction, de lotissement, de projet d’ensemble ou de
morcellement ne peut être autorisé que s'il est compatible avec les dispositions dudit plan.

Section 8 - De la mise en œuvre du plan de la ville nouvelle

Article 149 : L’organisme en charge de la ville nouvelle prend toutes les mesures nécessaires
en concertation avec le ministère chargé de l’urbanisme, les collectivités régionales et locales
concernés pour la réalisation et le respect des prévisions du plan de la ville nouvelle.

Article 150 : Sous réserve du respect des règlements généraux de construction, l’organisme
en charge de grandes villes nouvelles établit un règlement de construction applicable à
l'intérieur du périmètre de la ville nouvelle. Ce règlement fixe notamment, les règles de
sécurité que doivent respecter les constructions ainsi que les conditions auxquelles elles
doivent satisfaire dans l'intérêt de la protection de l’environnement, l’économie d’énergie et
l’utilisation rationnelle des ressources naturelles , la fonctionnalité, la circulation, de
l'esthétique et de la commodité publique, …..
Un décret fixera les conditions du partenariat établi entre l’organisme de tutelle et les
partenaires pour l’aménagement et la construction des villes nouvelles.
Article 151: A compter de la date d'effet du décret portant approbation du règlement de
construction, les dispositions de ce dernier l'emportent, en cas de divergence sur celles des
règlements de construction applicables à l'intérieur du périmètre de la ville nouvelle.

47
Section 9 : Des obligations des bénéficiaires
Article 152 : Les terrains et les installations situés à l’intérieur de la ville nouvelle sont
exploités conformément à leur destination et selon les règles établies à cet effet par le plan de
la ville nouvelle et celles contenues dans les contrats conclus avec les intéressés.
En cas d’infraction aux dispositions précitées, l’organisme en charge de la ville nouvelle peut
à tout moment retirer les autorisations d’exploitation, de jouissance et les avantages consentis.
Si le contrevenant ne met pas fin à l’infraction dans le délai prescrit à la sommation
qui lui a été adressée avec accusé de réception, il est mis fin à ladite infraction par
voie administrative aux frais du contrevenant.
Section 10 : De la réception de la ville nouvelle.
Article 153 : Est remise à la collectivité locale concernée, la totalité de la ville nouvelle dont
les composantes et les équipements nécessaires à sa viabilité sont réalisés.
Cette remise est effectuée par décret pris sur proposition conjointe du ministère chargé de
l’urbanisme et de l’intérieur après avis du comité interministériel des villes nouvelles .
Ce décret fixe les droits et obligations de l’organisme en charge de la ville nouvelle, et ceux
de la collectivité locale, des départements et organismes publics concernés.

TITRE VIII
DES GRANDS PROJETS URBAINS
CHAPITRE PREMIER : DEFINITION

Section 1 : Définition
Article 154: On entend par grand projet urbain une opération d’aménagement qui se distingue
par ses enjeux urbanistiques et territoriaux à l’échelle d’une ville, sa vision globale et
qualitative sur les plans social, environnemental, économique, architectural et urbain, son
ampleur, son envergure et sa durée de réalisation. Le grand projet urbain mobilise des
moyens importants et des partenariats multiples qui dépassent le territoire directement
concerné. Il est porteur d’une identité valorisante pour le territoire et aussi un vecteur de
rayonnement,
Un décret sur proposition du ministre chargé de l'urbanisme précisera avec chacun des
ministères concernés le cadre général et les cadres spécifiques applicables à chaque catégorie
et thème du projet.
Section 2 : Objectif
Article 155 : Les grands projets urbains ont pour objectifs :
- la promotion du développement local, régional et national,
- la redynamisation urbaine des parties de la ville et leur insertion dans la dynamique de
développement globale.
- la création de nouvelles centralités urbaine et l’apport des technologies nouvelles,
- la stabilisation des populations actives dans leurs régions et leur localité de naissance.
- la diversification et l’amélioration du paysage urbain et le renouvellement du patrimoine
immobilier.
- le développement des équipements et des activités économiques et commerciales et de
l’infrastructure et des équipements importants et diversifiés

Section 3 : Champ d’application


Article 156 : des grands projets urbains d’investissement peuvent être réalisés sur l’ensemble
du territoire national. La décision de réalisation est prescrite par décret sur décision du

48
conseil interministériel sur la base d’une étude d’opportunité et de faisabilité élaborée à cet
effet.
Ces grands projets peuvent être conçu, aménagé et construit en totalité en collaboration entre
l'État, les collectivités publiques locales, et le partenariat public- privé.
Un décret fixera les conditions du partenariat établi entre le bénéficiaire du grand projet et les
partenaires pour l’aménagement et la construction du grand projet.

Une commission technique sera créée au ministère chargé de l’urbanisme pour assurer le
suivi de réalisation de ses grands projets.
La commission technique des grands projets urbains est chargée, notamment de :
- Examiner les projets en termes d’opportunité, choix du site et rentabilité économique
du projet …
- Effectuer toute recherche relative à la mobilisation des financements nécessaires à la
réalisation et lever tout obstacle éventuel d’ordre technique et financier.
- Assurer l’organisation et la coordination de la concertation avec les départements et
organismes concernés ;
- Prendre les mesures nécessaires à la création des organismes en charge de la gestion
et de la réalisation des grands projets ;
- Superviser la contractualisation entre l’ensemble des acteurs concernés ;

Section 4 : De la déclaration du grand projet d'investissement.


Article 157 : La décision de déclaration du grand projet urbain est prescrite par décret sur
décision du conseil interministériel sur la base d’une étude d’opportunité et de faisabilité
réalisée à cet effet et après avis du comité interministériel prévu à l’article 5 du présent code.
Article 158 : Le décret de la déclaration du grand projet urbain, délimite son périmètre et
précise le montage financier et institutionnel du projet.
Cette délimitation est issue du schéma directeur d’aménagement, du plan de développement
intercommunal s’ils existent et ou des études spécifiques réalisées à cet effet, et ce dans le
cadre des orientations de la promotion de l’investissement et la diversification des activités
pour le développement urbain des villes.
Cette délimitation est approuvée par le comité régional cité à l'article 6 du présent code ou les
comités régionaux concernés si le projet est implanté sur deux ou plusieurs gouvernorats.
Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme fixera les pièces constitutives du dossier
d’approbation du périmètre du grand projet urbain.

Section 5 : de l’expropriation et de la dérogation à l’expropriation.


Article 159 : Le décret de déclaration du grand projet urbain vaut :
- déclaration d’utilité publique pour l’expropriation de tous les immeubles et terrains
nécessaires à la réalisation de ce projet;
- déclaration de changement de vocation agricole des terrains à urbaniser et situés à l'intérieur
du périmètre en question;
Toutefois peuvent être dérogé de l’expropriation, et sur demande du ou des propriétaires et
accord du bénéficiaire du grand projet urbain, les immeubles et les terrains dont les
propriétaires établies un accord de partenariat avec le bénéficiaire du grand projet en question,
dans un délai de six mois à partir de l’apparition du décret de la déclaration du projet
renouvelable une fois.
La dérogation, citée à l’alinéa précédent du présent article, avec le ou les propriétaires
d'immeubles limitrophes ne peut se faire qu'avec celui ou ceux qui possèdent ensemble au
moins 5% de la surface totale du périmètre du grand projet sans être inférieure à 10 ha. Cette

49
surface minimale peut être réduite à 5 ha sur autorisation du ministre chargé des domaines de
l'état.
En cas de désaccord sur le partenariat, la finalisation de la procédure d’expropriation est
obligatoire.

Section 6 : De la procédure spéciale d’expropriation


Article 160 : L'expropriation des immeubles et des droits réels immobiliers compris à
l'intérieur du périmètre du grand projet doit être poursuivie selon une procédure spéciale
prévue à cet effet, permettant la maitrise foncière de la totalité du périmètre du grand projet
dans un délai d'un an à partir de l'apparition du décret de déclaration du grand projet.
Dès la publication du décret de la déclaration du grand projet, sont cédés ou apportés en
partenariat avec le bénéficiaire du grand projet, les biens du domaine de l'Etat, du domaine
communal et situés dans le périmètre du grand projet.

Dès la publication au journal officiel du décret de déclaration du grand projet, toute forme de
construction est interdites.
Section 7 : Objet du plan des grands projets urbains
Article 161 : Il est établi à l'intérieur des limites du périmètre des grands projets
urbains, un plan qui définit les différentes composantes des grands projets urbains.
Le plan des grands projets urbains comprend les documents graphiques et écrits
définit par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme

Section 8 : Elaboration, instruction, approbation et modification du plan des


grands projets urbains
Article 162 : Le grand projet urbain est géré et suivi par l’organisme en charge des grands
projets urbains crée à cet effet, en concertation avec les collectivités locales concernées..
Article 163 : L’élaboration du plan du grand projet urbain est établie par le bénéficiaire du
grand projet en coordination avec l’organisme en charge cité à l’article précédent.
Le plan du grand projet est soumis à la procédure de l’enquête inter- service et d’approbation
prévue aux articles 76, 77, 78, 80, 81, 82,83 du présent code.
Article 164 : Le plan du grand projet urbain est soumis par l’organisme en charge à l'avis
des administrations compétentes et à celui du ou des conseils régionaux et communaux
concernés.
Lesdits administrations et conseils peuvent formuler des propositions sur ledit projet dans le
délai d’un mois à compter de la date à laquelle ils ont été saisis. A défaut de faire connaître
leur avis dans ce délai, ceux-ci sont censés ne pas avoir de propositions à émettre et l’accord
tacite est considérée acquis.
Le dossier des grands projets urbains est modifié dans les formes et conditions prévues pour
son établissement et son approbation.
Article 165 : le plan du grand projet est approuvé par décret du ministre chargé de
l’urbanisme sur proposition du ministre concerné par le grand projet.
La procédure de la modification, et de l’extension du plan du grand projet est conforme à
celle de son élaboration.
le plan général du grand projet, une fois approuvé, est affiché dans la ou les collectivités
locales concernées où il peut être consulté
Section 9 : Des effets d’approbation du plan du grand projet d'investissement
Article 166 : Nonobstant toute disposition contraire et à compter de la date de publication du
décret portant approbation des grands projets urbains, les dispositions de ce dernier
l'emportent, en cas de divergence, sur celles des documents d'urbanisme en vigueur et, le cas
50
échéant, sur celles de tout autre plan sectoriel applicable à l'intérieur du périmètre couvert par
les grands projets urbains.

Section 10 : - De la mise en œuvre du plan du grand projet d'investissement


Article 167: L’organisme en charge du grand projet urbain prend toutes les mesures
nécessaires en concertation avec le ministère chargé de l’urbanisme, les collectivités
régionales et locales concernés pour la réalisation du plan de la ville nouvelle dans le respect
du planning établi à cet effet.

Article 168 : Sous réserve du respect des règlements généraux de construction, le plan du
grand projet urbain fixe un règlement de construction applicable à l'intérieur du périmètre du
grand projet. Ce règlement fixe notamment, les règles de sécurité que doivent respecter les
constructions ainsi que les conditions auxquelles elles doivent satisfaire dans l'intérêt de la
protection de l’environnement, l’économie d’énergie et l’utilisation rationnelle des ressources
naturelles , la fonctionnalité, la circulation, de l'esthétique et de la commodité publique, …..
Article 169 : A compter de la date d'effet de l’arrêté portant approbation du règlement de
construction, les dispositions de ce dernier l'emportent, en cas de divergence sur celles des
règlements de construction applicables à l'intérieur du périmètre des grands projets urbains.

TITRE IX
DES ZONES D’AMENAGEMENT PRESERVE
CHAPITRE PREMIER : DEFINITION

Article 170: outres les dispositions Loi n° 94-35 du 24 février 1994, relative au code du
patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels, les plans de préservation sont
des plans programme à l'intérieur desquels sont appelés à intervenir, dans un cadre de
partenariat entre l'État, les collectivités publiques locales, et le partenariat public- privé pour
la mise en valeur :
- de la ville ancienne dite « médina » et la ville européenne dans les agglomérations urbaines;
- des sites sensibles situés à proximité des agglomérations urbaines qui connaissent une
dynamique spatiales accélérés engendrant des effets néfastes sur la nature et l’agriculture.
- des sites à intérêt paysager, écologique notamment ceux situés dans les zones sensibles
défini à l’article 9 du présent code, le long du littoral, aux abords des lacs, les forêts, oasis,
désert …..
Section première - Champ d’application
Article 171 : Des zones dites " zones préservée " peuvent être créés lorsqu'ils présentent un
intérêt patrimonial,; culturel, paysager , écologique ou de nature à justifier la conservation, la
restauration et la mise en valeur de tout ou partie de la zone .
La zone préservée est créé par l'autorité administrative sur demande ou avec l'accord des
collectivités locales ou, le cas échéant, du ministère chargé de l'urbanisme après avis des
départements concernés par la zone préservée.
Article.172: Le plan de préservation et de mise en valeur est applicable aux zones délimitées
par le plan de développement urbain ou le plan de développement intercommunal ou tout
document d’aménagement du territoire, présentant un intérêt culturel, patrimonial, paysager
ou écologique.
Section 2 - Objet du plan préservation
Article 173 : - Le Plan de préservation a pour objet notamment :
Pour les zones à intérêt patrimonial et culturel, de :

51
• Préciser l'affectation des sols et fixer les règles générales urbaines et architecturales
de construction et les servitudes les grevant, notamment, celles concernant
l'implantation des constructions et l'interdiction de construire ;
• Indiquer les différentes natures d’intervention telles que la réhabilitation, la
reconversion, la restructuration et la régularisation à mener en s’appuyant sur le
parcellaire existant et les activités interdites pour incompatibilité avec les exigences
des tissus objets des dites interventions ;
• Indiquer les immeubles menaçant ruine et les mesures d’intervention nécessaires ;
• Indiquer les immeubles ou parties d'immeubles dont la démolition, l'enlèvement ou
l'altération sont interdits ;
• Fixer les emplacements réservés aux voies et équipements publics, aux installations
d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts et parkings;
• Préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à
modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers et les itinéraires
cyclables, les voies et espaces réservés au transport public ;
• identifier les immeubles et sites à classer ou à inscrire et ceux d’intérêt archéologique
ainsi que les différentes actions d’aménagement, de restauration et de mise en valeur
nécessaires ;
• Indiquer les servitudes de protection des monuments historiques et sites
archéologiques instaurés par un texte de classement ou proposés pour classement.
- Pour les zones à intérêt paysager ou écologique :
Les plans de préservations qui peuvent être élaboré sur toute ou une partie d’un territoire
gouvernorat doit:

- Identifier et localiser les éléments de paysage, les terrains cultivés ou plantés à


protéger, les terres à fort potentiel agricole à préserver et les zones où toute
construction est interdite pour des motifs d'ordre paysager ou écologique ;
- Indiquer les possibilités d’aménagement et les mesures de protection et de mise en
valeur ainsi que celles relatives à la préservation de la biodiversité et au
développement durable.

Section 3 – objectifs

Article 174 : les objectifs du Plan des zones d’aménagement préservation est de :
- contribuer à la promotion du tourisme dans la collectivité locale concernée,
- assurer une meilleure dynamique économique, culturelle et sociale par la mise en œuvre des
actions prioritaires de bases pour la préservation et la sauvegarde des sites cités au 1er
paragraphe du présent article ;
- intervenir et aménager au mieux les zones concernées conformément à un règlement
spécifique établit à cet effet.

Section 4: Délimitation, élaboration, révision, instruction et approbation du plan


de préservation et/ou de sauvegarde
Article 175 : Le projet de plan de préservation et de sauvegarde est délimité, élaboré
révisé, instruit, approuvé et dérogé dans les mêmes formes et conditions que celles
prévues pour le plan de développement urbain.
Un arrêté du Ministre chargé de l'Urbanisme fixera les pièces constitutives d’un plan
de préservation et de sauvegarde.
Section 3 : Effets d’approbation du plan de préservation et de sauvegarde
Article 176 : Le texte d'approbation du plan de préservation et de sauvegarde vaut déclaration
d'utilité publique des opérations nécessaires à la réalisation des équipements d’infrastructures,
des équipements publics, des actions et des travaux qu’il prévoit.

52
La déclaration d'utilité publique du plan de sauvegarde et de mise en valeur produit effet sans
limitation de durée, sauf modification dudit plan.

Article 177 : Le plan de sauvegarde et de mise en valeur peut également valoir acte de
cessibilité des terrains nécessaires à la réalisation des équipements publics, des travaux et des
opérations qu’il prévoit.
A cette fin, il désigne les propriétés frappées de cessibilité en mentionnant leur consistance,
leur superficie et le nom des propriétaires présumés.

Article 178 : Les indemnités auxquelles donnera lieu l'acquisition des terrains nécessaires à la
réalisation des équipements publics sont fixées en ce qui concerne :
• la voirie, en tenant compte des éléments définis par les articles ci-après ;
• les équipements autres que la voirie, conformément aux dispositions prévues par la
règlementation relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique
Est prise en compte dans le calcul desdites indemnités, la contribution obligatoire et gratuite
prévue au chapitre relatif aux arrêtés d’alignements et aux mécanismes de financement des
opérations d’aménagement et d’urbanisme du présent code.

Section 4 : Mise en œuvre du plan de sauvegarde et de mise en valeur


Article 179: La collectivité locale concernée prend toutes mesures nécessaires en concertation
avec le gouverneur et les départements ministériels concernés pour la mise en œuvre des
opérations prévues par le plan de préservation et de sauvegarde et le respect de ses
dispositions et celles relatives à la délimitation des emprises réservées à la voirie et aux
espaces verts ainsi que des emplacements réservés aux équipements publics et collectifs.

TITRE X
DOMAINE PUBLIC ROUTIER COMMUNAL ET ARRETES
D’ALIGNEMENT

CHAPITRE PREMIER : DES ARRETES D’ALIGNEMENT

Section 1 : Etude, Procédures d'instruction et d'approbation


Article 180 : La délimitation du domaine public routier communal tel que les voies, places et
parkings publics relevant des compétences de la collectivité locale, la modification de leur
tracé ou de leur largeur ou leur suppression totale ou partielle peuvent est décidé par des
arrêtés d'alignements des collectivités locales concernées après délibération leurs conseils.
Ces arrêtées sont assortis d'un plan indiquant les limites de ladite voirie et desdits espaces.
Ces arrêtés peuvent également valoir actes de cessibilité des terrains nécessaires à la
réalisation des opérations qu'ils fixent sur le territoire de la collectivité locale. Dans ce cas ils
désignent les propriétés frappées de cessibilité en mentionnant leur consistance, leur
superficie et le nom des propriétaires présumés.
Article 181 : Les arrêtés d'alignement ainsi que les arrêtés d'alignement emportant cessibilité
sont pris, en présence des documents d’urbanisme, ou en cas de nécessité justifiée, au vu d’un
plan de cohérence de voiries établit sur la base d'une enquête foncière, pour assurer une
contribution équitable des riverains à la voirie, place et parkings publics et la desserte
véhiculaire et/ou piétonne de la zone.
Ces arrêtés ou ces plans de cohérence doivent recueillir les avis prévus par la réglementation
en vigueur, conformément à la grille de la voirie prévue à l'article 37 du présent code
préalablement à l'ouverture d'une enquête publique au siège de la collectivité locale concerné.
La durée de cette l'enquête publique est fixée à un mois pour les arrêtés d'alignement et à

53
deux mois pour les arrêtés d'alignement emportant cessibilité à partir de son apparition au
journal officiel.
Pendant toute la durée de l'enquête et jusqu'à la publication de l'arrêté aucune autorisation de
lotir ou construire ne sera accordée sur les terrains frappés d'alignement ou d'alignement et de
cessibilité, à l’exception des cas justifiés par l’urgence d’intervention et autorisée par la
collectivité locale concernée.
Cette interdiction ne peut avoir une durée supérieure à six mois.

Section 2 : Effets des arrêtés d’alignement et des arrêtés d’alignement emportant


cessibilité
Article 182 : Les arrêtés d'alignement valent déclaration d'utilité publique des opérations
qu'ils fixent. Ils produisent effet pendant une durée de 5 ans. Cette durée est ramenée à deux
ans pour les arrêtés d'alignement emportant cessibilité.
Article 183: Les dispositions prévues par les textes régissant l'expropriation pour cause
d'utilité publique sont applicables aux arrêtés d'alignement emportant cessibilité.

Section 3 : Mise en œuvre des arrêtés d’alignement et des arrêtés d’alignement


emportant cessibilité
Article 184 : Dès la publication de l’arrêté d’alignement et du plan d’alignement, la
collectivité locale doit poser sur les terrains concernés des bornes indiquant les limites
assignées aux voies, places et parkings publics.
Le financement de l’opération de bornage est à la charge de la collectivité locale concernée.

Section 4 : modification des arrêtés d’alignement et des arrêtés d’alignement


emportant cessibilité
Article 185 : La procédure de modification de l'arrêté d'alignement et de l'arrêté d'alignement
emportant cessibilité est conforme à celle de leur établissement.
La durée de validité de l'arrêté portant modification d'un arrêté d'alignement ou d'un arrêté
d'alignement emportant cessibilité est conforme à l'article 182 du présent code.

CHAPITRE II
DE LA CONTRIBUTION A LA REALISATION
DE LA VOIRIE COMMUNALE

Article 186 : La collectivité locale concernée procède soit à l'amiable, soit par voie
d'expropriation à l'acquisition des immeubles situés dans les emprises de la voirie place et
parkings publics en application des règles particulières suivantes :
• Le propriétaire de toute parcelle devenant ou demeurant riveraine de la voirie projetée
relevant des compétences de la collectivité locale concernée, est tenu de contribuer
gratuitement à la création de cette voirie jusqu’à concurrence de la valeur d’une portion de
son terrain équivalente dans sa largeur à la moitié de l'emprise de la voie et dans sa longueur à
la longueur de façade dont disposera la parcelle sur ladite voirie. Cette contribution ne saurait,
toutefois, dépasser la valeur du quart de la parcelle;
• A la demande du propriétaire, toute portion de terrain laissée hors des emprises de la
voirie communale, mais devenant inconstructible au regard des règlements en vigueur, est
obligatoirement acquise par la commune;
• Le propriétaire de chaque parcelle est en conséquence, après prélèvement sur la
parcelle des emprises de la voirie et, en outre, s'il y a lieu, des portions inconstructibles, soit

54
créancier, soit redevable d'une indemnité différentielle, selon que la valeur des surfaces
prélevées est supérieure ou inférieure à la contribution ci-dessus définie qui lui est imposée.

Article 187 : L'indemnité due aux riverains en vertu de l'article ci-dessus est fixée
conformément aux dispositions des textes relatifs à l'expropriation pour cause d'utilité
publique, en tenant compte des limites qu'avait l'immeuble au moment de l'ouverture de
l'enquête préalable à l'acte déclaratif d'utilité publique. L’indemnité est calculée sur la base de
la moyenne des prix des terrains incorporés.

Article 188 : Des voies piétonnes


Les propriétés riveraines des voies piétonnes non ouvertes à la circulation générale,
notamment, ne jouissent pas des droits d'accès et de stationnement reconnus aux riverains des
voies publiques.
Les dispositions applicables auxdites voies et, notamment, les conditions dans lesquelles
l'exercice de certains droits peut être accordé aux riverains sont déterminées soit par l'acte
déclarant d'utilité publique l'ouverture de la voie, soit par un arrêté de la collectivité locale
concernée.

TITRE XI
DES LOTISSEMENTS

CHAPITRE PREMIER : DES LOTISSEMENTS


Article 189 : définition
- Est considéré lotisseur toute personne physique ou morale publique ou privé propriétaire
d’un lot de terrain qui peut établir un lotissement.
- Est considéré lotissement, toute opération de division d'une parcelle de terrain en un nombre
de lots supérieur ou égal à trois, destinés, après aménagement, à la construction de locaux à
usage d'habitation, professionnel, industriel, touristique ou à recevoir des équipements
collectifs sociaux et culturels ……conformément aux dispositions du présent code.
- Est assimilé au lotissement, tout acte de location ou de vente qui tend à répéter la division
d'une parcelle en deux parts moins de dix ans après une première division, si celle-ci n'a pas
été déjà un lotissement.
- Est considérée comme lotissement, la vente d'une ou de plusieurs parts indivises d'un
immeuble destiné à la construction, selon la réglementation en vigueur.
- Est considéré morcellement le premier partage d'une parcelle de terrain en deux lots, dans
une période de 10 ans.
- Ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre, les opérations relatives :
• Au transfert de la propriété par succession,
• A la cession des parts indivises d'un immeuble, n'entraînant pas une augmentation du
nombre de propriétaires.
Toutefois, ne sont pas considérées, au sens du présent code, comme lotissement :
• La division d’une propriété foncière appartenant à l’Etat, aux collectivités locales en
vue de la création de services publics ou de la réalisation de projets d’habitat social
ou d’investissement ;
• La division d’une propriété foncière en lots destinés à la construction à usage
personnel du propriétaire.
• Néanmoins, ces divisions ne doivent, en aucun cas, déroger aux règlements
d'urbanisme applicable à la zone dans laquelle elles seront opérées.

55
Section 1 : De l’élaboration des dossiers de lotissement.
Article 190 : Le recours à un architecte habilité à exercer à titre libéral et inscrit au tableau de
l’ordre des architectes est obligatoire pour élaboration et octroi du permis de lotir de tout
lotissement ou morcellement ou modification de lotissement destinés, après aménagement, à
la construction tel que défini à l'article 189 du présent code; tel que prévu par le décret 83-
1033 du 04 novembre 1983 portant approbation du code des devoirs professionnels des
architectes.

Le recours à un géomètre expert inscrit au tableau des géomètres experts est obligatoire pour
élaboration du relevé topographique du terrain objet de la demande de lotir ou de
morcellement conformément à la loi 2002-38 du 11 avril 2002 relative à l'organisation de la
profession du géomètre expert.
Section 2 : De l'approbation des lotissements
Article 191 : Tout projet de lotissement est soumis à l'approbation préalable du président de
la collectivité locale concernée,
Un arrêté du Ministre chargé de l'Urbanisme fixera les formes et les modalités de
l'approbation ainsi que les pièces constitutives du dossier du lotissement et du morcellement,
dont les pièces constitutives seront définies selon le niveau de l'infrastructure et des
équipements existants dans la zone où elles se situent, la surface et la densité urbaine, y
compris les cahiers des charges respectifs.

Article 192 : La création, l'extension ou la modification des lotissements ne peut être


entreprise qu'à l'intérieur des périmètres qui délimitent :
- les plans de développement intercommunaux, les plans de développement urbain et les
grands projets urbains,
-les opérations d'ensemble, les groupements d'’habitation tel que définies au règlement
général d'urbanisme
- des périmètres couverts par des schémas directeurs d'aménagement du territoire approuvé,
sur autorisation du ministre chargé de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme après avis
des ministres chargés de l'environnement et de l'intérieur et ce après vérification de l'existence
dans ces zones des équipements de base nécessaires, existants ou projetés.

Article 193 : Le dossier de lotissement est soumis pour avis avant son approbation, à une
commission technique, dont la composition et le mode de fonctionnement sont fixés par arrêté
du Ministre chargé de l'Urbanisme.

Le président de la collectivité locale concernée, ou le Ministre chargé de l'Urbanisme, peuvent


apporter toutes les modifications utiles et exiger les servitudes nécessaires à la fonctionnalité
du lotissement et du quartier selon les règles d'urbanisme en vigueur et en application de la
grille des équipements et de la voirie urbaine applicables aux lotissements.
Ainsi les servitudes imposables au lotisseur sont :
- la réservation des espaces verts, des places publiques et des emplacements destinés aux
équipements collectifs
- l'établissement de servitudes dans l'intérêt de la sécurité publique, de la fonctionnalité, de
l'hygiène et de l'esthétique ;
- le maintien des plantations existantes ;
- des réserves d'espaces destinés aux équipements collectifs et aux installations d'intérêt
général dont l'implantation est rendue nécessaire par suite de la création du lotissement.
56
- la normalisation des limites de son lotissement, et en cas d'opposition des propriétaires
riverains à cette normalisation, l'autorité administrative compétente recourt à l'expropriation
des parcelles nécessaires dans le cadre de la législation en vigueur.

Article 194 : Toute décision administrative relative à la demande d'approbation du


lotissement, doit être prise dans un délai de quarante-cinq (45) jours à compter de la date du
dépôt auprès de l'autorité administrative concernée d'un dossier dûment constitué.
La décision est notifiée au demandeur du lotissement dans un délai de 15 jours à compter de
la date à laquelle celle-ci est prise. Elle doit être motivée en cas de refus.

Article 195 : Les documents constitutifs du dossier de lotissement approuvé, demeurent


déposés et mis à la disposition du public au siège de la collectivité locale concernée. Des
copies de ces documents peuvent être remises à toute personne qui en a intérêt et ce,
moyennant un montant dont la valeur sera fixé conformément à la réglementation en vigueur.

Section 3 : des conditions de vente avant l’exécution des travaux


Article 196: Aucune publicité ne peut être faite en vue de la vente ou de la location des
terrains ou des constructions comprises dans un lotissement non encore approuvé.
Ne peut être effectuée, non plus, la vente des terrains, leur location ou l'édification des
constructions qu'après réalisation des travaux d'aménagement prévus au cahier des charges du
lotissement et paiement des dettes dues par le lotisseur au titre de frais d'immatriculation
prévus à l'article 127 du présent Code.

Article 197 : Les dispositions du deuxième alinéa de l'article 196 du présent code ne
s'appliquent pas à l'État, aux agences foncières, aux collectivités publiques locales et aux
promoteurs immobiliers opérant dans le cadre de la loi n°90-17 du 26 février 1990 portant
refonte de la législation relative à la promotion immobilière concernant seulement la
promesse de vente.
Ces dispositions ne s'appliquent pas, en outre, au lotisseur:
- qui réalise des travaux primaires d'aménagement et demande l'autorisation de
différer la réalisation des travaux définitifs afin d'éviter la détérioration des voies
et de leurs accotements au cours de l'édification des constructions.
- aux grands projets réalisés en opérations d'ensemble permettant de réaliser à la fois
les travaux d'aménagement et de construction du lotissement.

Section 4 : dispositions particulières.


Article 198 : Les dispositions du deuxième alinéa de l'article 196 du présent code ne sont plus
applicables dans le cadre:
- des projets d’investissement œuvrant à la promotion de l’emploi dans certaines régions
défavorisés.
- de lotissements sociaux ou situés dans les collectivités locales à faible évolution
démographique et prioritaire pour promouvoir l'investissement et l'emploi.
un arrêté conjoint des ministres chargés de l'intérieur et de l'urbanisme fixera les communes
répondant aux règles minimales d'aménagement d'un lotissement dans certains territoires pour
favoriser son développement économique et social et qui peuvent bénéficier des dispositions
particulières prévues par le présent article.
Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement qui a
bénéficié des dispositions particulières citées , ne peut être consentie et aucun acompte ne
peut être accepté avant la délivrance du permis de lotir.
57
Le montant de la promesse de vente ne peut pas excéder 10 % du prix de vente. Les fonds
déposés sont consignés dans un compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et
insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués au déposant dans un
délai de trois mois, sauf si le contrat de vente n'a pas été pas conclu alors que toutes les
conditions de la promesse sont réalisées.

Article 199: Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme déterminera la nature des travaux
d'aménagement minimum cités à l'alinéa premier de l'article précédent, provisoires et des
travaux définitifs cités au deuxième alinéa du présent article et le mode de leur réception par
les collectivités locales concernés.
Toutefois, l'accord donné à la demande d'autorisation de différer la réalisation des travaux
définitifs reste subordonné à l'engagement du lotisseur d'achever les travaux dans les délais
fixés par l'arrêté de lotissement et de garantir la réalisation de ces travaux :
• Soit par une caution bancaire par laquelle l'établissement garant s'engage à payer les
sommes nécessaires pour l'achèvement des travaux avec majoration des sommes dues
au titre des frais prévus à l'article 196 du présent code;
• Soit par une hypothèque sur certains lots au profit de la collectivité publique locale
concernée dont la valeur équivaut aux sommes prévues à l'alinéa précédent.

Un arrêté de la collectivité locale concernée, selon le cas, fixera sur la base d'une expertise
effectuée par les services régionaux relevant du Ministère chargé de l'Urbanisme, la valeur
des travaux objet de la caution, de l'hypothèque et de la convention prévue à l'alinéa précédent
du présent article.
Les dispositions de l'article 12 de la loi 90-17 du 26 février 1990 ne s'appliquent pas aux
promoteurs immobiliers publics et aux collectivités locales.
Article 200 : Le niveau d’aménagement exigé dans les lotissements doit tenir compte du
niveau économique et social et du nombre d'habitant de la localité.
Un arrêté conjoint entre le ministre de l'intérieur et le ministre chargé de l'urbanisme fixe la
liste des collectivités locales qui peuvent être dérogé aux règles d'aménagement dans certains
territoires pour favoriser son développement économique et social.

Section 5 : de la modification des lotissements


Article 201 : La modification partielle ou totale d'un lotissement approuvé, peut être autorisée
et ce, sur demande du lotisseur et préalablement à la vente ou à la location des lots qui en sont
issus, à condition que la modification proposée soit compatible avec les plans et projet dont
les périmètres sont mentionnés à l'article 192 du présent code et ne contredise pas les règles
sanitaires générales.

Peuvent être également autorisées les demandes de modifications faites par un ou plusieurs
propriétaires de lots issus d'un lotissement approuvé à condition qu'elles soient compatibles
avec les règlements d'urbanisme applicables à la zone où se situe ce lotissement et qu'elles ne
portent pas atteinte aux intérêts directs des autres propriétaires.

Les propriétaires riverains à intérêt direct, situés à un rayon de 50 mètre autour du ou des lots
concernées par la modification du lotissement, seront informé par lettres recommandées avec
accusé de réception qui leurs seront adressées par la collectivité locales concernées au frais du
lotisseur du projet de modification du lotissement.

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Pour les nouveaux lotissements approuvés après la mise en application du présent code, le
syndicat des propriétaires se charge d'informer les propriétaires par voie d'affichage du projet
dans des endroits visibles du lotissement.

Au cours du mois suivant la publication de l'avis d'enquête, toute personne intéressée


peut consigner son opposition sur le registre d'enquête ouvert à cet effet au siège de la
collectivité locale concernée.
Les projets de modification sont approuvés lorsqu'ils sont demandés ou n'ayant reçu le refus
de les deux tiers des propriétaires riverains détenant les trois quart situés dans la zone de 50
mètres,
et ce, sans tenir compte des superficies incorporées dans le domaine public ou privé de l'Etat
ou de la collectivité locale, tel qu’ils sont définies à l'article 180 et 186 du présent code.

Article 202 : Ne sont pas considérées, au sens du présent code, comme modification partielle
du lotissement :
- tout changement du règlement d'urbanisme applicable au lot d'un lotissement considéré, à
condition de respecter:
- la vocation urbaine prévue par le lotissement approuvé,
- la typologie de la construction dans le lotissement,
- la hauteur minimale de trois niveaux (soit R+2), comme base générale de densité
autorisée conformément à l'article 62 et 191 du présent code, et si le règlement
d'urbanisme applicable à la zone ou se situe le lot l'autorise.
- tout morcellement ou lotissement d’un lot issu de lotissement qui garde la même
vocation et la même typologie du tissu urbain conformément au règlement
d'urbanisme qui lui est applicable.
- la déclaration de l'utilité publique du projet par la collectivité locale afin de
rénover, redynamiser et animer les voies structurantes primaires et secondaires
existantes ou projetées.
- Les dispositions réglementaires des plans de développement urbain et des programmes de
développement concertés des zones touristiques, industrielles, logistiques et commerciales
remplacent le règlement applicable sans toutefois procéder à la modification des lotissements:
- aux activités hôtelières para hôtelières dans les lotissements des zones touristiques,
- aux activités industrielles et de petits métiers dans les lotissements industriels,
-aux activités de logistiques et commerciales dans les lotissements
correspondants à ces activités.

Section 6 : du syndicat des propriétaires du lotissement.


Article 203 : Pour tout nouveau lotissement à usage d’habitat dont le nombre de lot est
supérieur à 10 lots, il doit être géré par un syndicat des propriétaires. Ce syndicat est
optionnel pour les lotissements déjà approuvés avant l'application du présent code.
un arrêté conjoint du ministre chargé du domaine de l'état et du ministre chargé de
l'urbanisme défini le règlement-type de lotissement en rapport avec la typologie de l’habitat
concerné : individuel, semi collectif, collectif, les attributions du syndicat en charge du
lotissement et les modalités de sa constitution.
Section 7 : du permis d'aménager le lotissement.
Article 204: le permis d'aménager ne peut être délivré au lotisseur qu'après avoir établi une
convention avec la collectivité locale concernée qui précise les termes de l'accord conclu
concernant la contrepartie ou l'indemnisation dans le cas réclamée par le lotisseur.
59
En cas de désaccord avec la collectivité locale concernée, sur la contrepartie ou
l'indemnisation et avant d'entamer les travaux d'aménagement du lotissement, le lotisseur peut
procéder à une modification totale ou partielle du lotissement dans la limite de la partie de
l'immeuble à céder gratuitement tel que stipulé à l'article 201 du présent code , et ce dans le
cas et sauf le cas d'obligation par intérêt collectif du fait de la grille des équipements et des
règlements applicables au lotissements,

Section 8 : Du règlement de co-propriété dans le lotissement.


Article 205 : Pour les lotissements dont les parties communes telles que voirie, espaces verts,
terrains de jeux,..... Ne sont pas programmés dans la zone où se situe le lotissement, peuvent
rester propriété publique communale à jouissance privative et à exploitation propre aux
propriétaires du lotissement, un règlement de copropriété doit être obligatoirement établi par
le lotisseur à cet effet.
Ces parties du domaine public communal ne sont pas comptabilisées dans la contrepartie ou
l'indemnisation citée à l'article 204 du présent code.
Ce règlement de copropriété a pour objet de définir notamment :
- les parties du lotissement qui sont détenues par les copropriétaires en indivision ;
- les obligations des copropriétaires ;
- les conditions de nomination du représentant des copropriétaires.
Ce règlement doit être déposé au siège de la commune avant la réception provisoire des
travaux d'es équipements du lotissement.
Section 9 : du règlement d'urbanisme applicable au lotissement.
Article 206 : à l’exception des lots incorporés dans le domaine public ou privé de l'Etat ou de
la collectivité locale visé aux articles 180 et 186 du présent code, les règlements régissant le
reste des lots d'un lotissement déjà approuvé ne sont plus applicables après expiration d'un
délai :
- de dix ans à compter de la date de cette approbation pour les nouveaux lotissements
approuvés à partir de la date d'application du présent code, sauf si les deux tiers des
propriétaires qui détiennent les trois quarts du lotissement ou le syndicat s'y opposent, et ce,
avant trois mois de l'expiration dudit délai avant la date d'expiration des dix ans mentionnée
dans le présent article.
- un an pour les lotissements approuvés avant l'application du présent code.
Section 10 : des effets de l’approbation du lotissement
Article 207: la voirie, les espaces verts, les places publiques, les parkings publics et les
espaces affectés aux équipements collectifs publics relevant d'une autorité administrative, sont
incorporés, dès l'approbation du lotissement, au domaine public ou au domaine privé de l'État
ou de la collectivité publique locale.

Il n'en résulte de contrepartie ou d'indemnisation que pour la superficie excédant le tiers de


celle du lotissement affecté aux domaines public de l'état ou de la collectivité locale
concernée prévue par le plan de développement urbain, et ce, sur la base de la moyenne des
prix des terrains incorporés à la date d'approbation du plan de développement urbain .
un arrêté conjoint du ministre chargé du domaine de l'état et de l'urbanisme fixe:
- les modalités d'indemnisation du domaine public de l'état ou de la collectivité
locale;
- les procédures d'acquisition du domaine privé de l'état ou de la collectivité locale en
concertation avec les ministères concernées.
60
A défaut d'accord amiable, l'indemnité est estimée par les tribunaux compétents
conformément à la législation en vigueur en matière d'expropriation pour cause d'utilité
publique.

Au cas où le lotissement englobe un immeuble immatriculé, l'Office de la Topographie et du


cadastre doit adresser à la Conservation de la Propriété Foncière les plans des parcelles
incorporées dans le domaine public ou privé de l'État ou des collectivités publiques locales et
ce, dès l'achèvement de l'opération de bornage.

La Conservation de la Propriété Foncière doit, sur la base des plans qui lui sont adressés par
l'Office susvisé, faire distraire les parcelles incorporées de leur titre mère et leur donner de
nouveaux titres au nom de l'État ou de la collectivité publique locale concernée.

Section 11: taxe applicable aux lots non bâtis issus de lotissement.

Article 208 : Est soumis aux taxes des terrains non bâtis (TNB) les lots issus de lotissements
réceptionnés définitivement conformément à la législation en vigueur.
Le payement de la taxe non bâti est redevable dès la réception définitive des travaux
d'aménagement des lotissements et dans un délai maximum de cinq (5) ans comptabilisé à
partir de la date leur approbation par arrêté, sauf dérogation justifiant le retard d'exécution des
travaux d'aménagement du lotissement.
L’augmentation de la taxe du terrain non bâti sera fixée tous les cinq ans par un décret du
ministre chargé des finances qui fixera le taux de cette augmentation.

TITRE XII –
DES MECANISMES DE FINANCEMENT DE L’URBANISATION

CHAPITRE PREMIER : DU FOND D’INTERVENTION POUR


L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE ET DE L’URBANISME
Article 209 : Il est institué un fond d’intervention pour l’aménagement du territoire et de
l’urbanisme destiné à réaliser l’acquisition par voie d’achat ou d’échange des terrains
réservés aux infrastructures ou aux voiries et équipements collectifs publics à réaliser par
l’Etat ou les collectivités publiques.

Les modalités de fonctionnement de ce fonds seront fixées par décret.

Les ressources de ce fonds seront fixées par la loi des finances.

CHAPITRE II : DU FOND DE FINANCEMENT DE L'URBANISATION

Article 210: Il est institué un fond de financement de l'urbanisation destiné à acquérir par
voie d’achat ou d’échange des terrains réservés aux infrastructures et aux équipements socio-
collectifs publics à réaliser par l’Etat ou les collectivités publiques, et des réserves foncières
projetées dans le cadre des schémas directeurs d’aménagement, des plans de développement
intercommunaux et urbain , des villes nouvelles et des grands projets urbains.

Les attributions et les modalités de fonctionnement de ce fonds seront fixées par décret.

61
Article 211: Les emplois du fonds de financement de l’urbanisation sont :
- Le préfinancement et le financement des infrastructures primaires et hors site;
-Les dépenses afférentes aux contributions incitatives aux opérations d’aménagement,
- Les avances accordées en vue de la constitution de réserves foncières.

Les ressources de ce fonds seront fixées par la loi des finances.

Article 212 : La contribution au financement de l’urbanisation est exigible une seule fois sur
les immeubles et ne peut être cumulative.
Les taux et les modalités de la contribution au financement de l’urbanisation suivant les cas
mentionnés à l'article 191 du présent code seront fixés par décret.

CHAPITRE III : CONTRIBUTION AU FINANCEMENT DE


L’URBANISATION
Article 213 : Champ d’application
A l’intérieur des périmètres des zones couvertes par des documents d’urbanisme une
contribution dite «contribution au financement de l’urbanisation» est due à la suite :
1) d’une cession d’un immeuble englobé, pour la première fois, par un document
d’urbanisme, lui permettant de recevoir des projets de toute vocation : habitat, industrie,
tourisme, services …;
2) du bénéfice d’un changement de vocation de la zone subséquent suite :
• à une modification d’un document d’urbanisme approuvé, postérieurement à la
publication du présent code et qui a eu pour effet d’apporter une plus-value matérielle
certaine à l’immeuble tel que le changement de vocation d’une zone affectée à
l’habitat individuel en une zone d’habitat collectif …. ;
• à un changement de vocation des zones ou terrains hors plan d’aménagement afin de
les rendre constructibles : agricole ou autre.
• à un acte administratif qui a pour effet l’augmentation du Coefficient d’Occupation
du Sol ou Coefficient d’utilisation du foncier CUF tel que prévu à l'article 62 du
présent code

3) de l’obtention de l’autorisation de lotir, de construire, de démolir, ou de créer un ensemble


immobilier pour un immeuble n’ayant pas encore contribué au financement de l’urbanisation
tel que prévu au présent article.
4) de la régularisation de la situation des immeubles bâtis non conformes aux permis de bâtir
et ce, après avoir payé les amendes dues conformément à l’article 14 de la loi n° 2015-11 du
27 avril 2015, portant régularisation de la situation des bâtiments édifiés en violation des
permis de bâtir.
L'amende prévu par l'article 14 cité à l'alinéa précédent est doublé pour les constructions non
autorisées et régularisable par la règlementation en vigueur.
5) des amendes prévues par le présent code dues aux sanctions pour infraction aux
dispositions relatives aux lotissements, aux permis de bâtir et aux permis de démolir;
6) de la participation à la réalisation de l'aménagement de l'infrastructure primaire, secondaire
et tertiaires, de la réalisation des équipements publics correspondant aux besoins des habitants
prévu par les documents d'urbanisme, les programmes de réhabilitations et à l'infrastructure
des zones à urbaniser à court, moyen et long et sa rénovation,

62
TITRE XIII
DES REGLES RELATIVES A L’ACTE DE CONSTRUIRE

CHAPITRE PREMIER
DES REGLEMENTS DE CONSTRUCTION

Article 214 : A l’exception des constructions soumises à des règlements spécifiques ou


particuliers approuvés, toutes les constructions sont soumises à des règlements généraux de
construction approuvés par décret sur proposition du Ministre chargé de l'Urbanisme .
Ces règlements dits «règlements généraux de construction» fixent les règles que doivent
respecter les constructions et les conditions auxquelles elles doivent satisfaire dans l’intérêt
de la sécurité, l’hygiène, de l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, de l’esthétique
et de la commodité publique, et notamment :
• les normes de construction notamment celles de stabilité et de solidité de la construction
• les conditions d’insertion dans le site et de desserte des bâtiments
• les droits de voirie dont peuvent bénéficier les riverains de la voirie publique ;
• les raccordements aux réseaux divers ;
• la fonctionnalité et la répartition des espaces
• les dispositions d’hygiène et de salubrité ;
• les matériaux, procédés et techniques de construction
• les dispositions de la protection des personnes et des biens ;
• les dispositions relatives à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite
• les dispositions d’économie d’énergie et de durabilité notamment le recours aux
énergies renouvelables
• les dispositions relatives à la gestion rationnelle de l’eau
• les obligations d’entretien des propriétés foncières et des constructions.

Article 215 : Les règlements généraux de construction visés à l’article ci-dessus, sont
applicables, dans les conditions qu’ils fixent, à l’ensemble du territoire national sauf
dispositions contraires contenues dans lesdits règlements.

Article 216 : Le président de la collectivité locale peut fixer, par arrêtés des règlements dits
«règlements communaux de construction», celles des dispositions définies à l’article ci-
dessus qui ne sont pas prévues par les règlements généraux de construction, par les documents
d’urbanisme et les règlements spécifiques ou particuliers en rapport.
Le président du conseil de la collectivité locale peut, dans les mêmes formes, prendre les
dispositions d’encadrement de la production architecturale et paysagère à observer sur la
totalité ou partie d’une commune notamment lorsqu’il s’agit de la préservation de l’identité de
la région et de ses spécificités architecturales.
Ces règlements sont pris après délibération du conseil de la collectivité locale concernée. Ils
doivent être conformes aux dispositions des règlements généraux de construction et à celles
des règlements d’urbanisme.
Les dispositions des règlements généraux de construction établis postérieurement aux
règlements communaux de construction, se substituent de plein droit aux dispositions
contraires ou divergentes de ces derniers.

63
CHAPITRE II

DISPOSITIONS GENERALES DE CONSTRUCTION

Article 217 : constructibilité du site :

Toute construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante, nécessitant un
traitement technique particulier, ou exposé à des dangers spéciaux tels que l'éboulement,
l'inondation, les glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à
dire d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage
pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat.

- Les plans de constructions nécessitant des calculs de résistance doivent être établis par un
ingénieur; il en est de même des plans de fondations et de toute autre partie de la construction
lorsque celle-ci présente des dangers spéciaux.

Article 218: Assainissement et protection du sol

Les constructions ne peuvent être réalisées que dans des zones pourvues de réseaux
d’assainissement.

Le sol affecté à la construction doit être reconnu salubre. Les mesures nécessaires doivent
être prises pour préserver le sol de toute infiltration provenant de la construction, du sous-sol
ou du voisinage.

Article 219 : Solidité et sécurité des constructions

Les constructions et les éléments d'ouvrage doivent être conçus et dimensionnés selon la
règlementation, les normes en vigueur et dans les règles assurant leur solidité et leur
rigidité et ce par des concepteurs habilités à exercer dans le domaine de la construction
conformément à la règlementation régissant leur profession.

Article 220: Bâtiments en construction

Le transport, le dépôt et la préparation des matériaux destinés à une construction se font de


manière à ne pas compromettre la sécurité publique et à gêner le moins possible la circulation.

Lorsque les travaux de construction sont de nature à perturber la circulation routière ou


piétonne, une signalisation routière doit être mise en œuvre les cas, le service en charge des
routes ou la collectivité locale concernée et l'autorité compétente prescrit les mesures à
prendre.

Article 221: Construction durable

L’impact des constructions sur l’environnement doit être considéré et limité .à cet effet les
constructions doivent tenir compte des conditions de durabilité lors des différentes étapes de
leur cycle de vie : la conception, la réalisation, la gestion et la démolition et le recyclage des
matériaux des bâtiments

Article 222 : Sécurité du chantier

Toutes les dispositions relatives à la sécurité sur les chantiers et à l’hygiène doivent être
appliquées conformément à la règlementation en vigueur. Le règlement de prévention des
accidents dus aux chantiers fixe les mesures de sécurité sur le chantier et ses abords et leurs
contrôles par la collectivité.
64
Article 223 : sécurité des personnes et des biens

Toutes les mesures de sécurité doivent être prises en considération dans la réalisation d’une
construction.

- Les bâtiments et autres ouvrages ou installations et leurs abords doivent être aménagés et
entretenus de manière à ne présenter aucun danger pour les usagers,

- Les accès réservés aux véhicules sont conçus de manière à garantir une visibilité suffisante.

- les escaliers sont munis d'une main-courante, qu'ils soient intérieurs ou extérieurs.

- Les ouvertures donnant sur le vide, telles que fenêtres, balcons, escaliers ou terrasses,
doivent être pourvues d'une protection suffisante.

Article 224 : Risques particuliers

- Les installations comportant un risque particulier de pollution atmosphérique doivent faire


l'objet, avant leur mise en service, d'un certificat délivré par un professionnel qualifié attestant
que leurs émissions seront conformes aux exigences des normes en vigueur.

Article 225 : Accessibilité aux constructions

Le règlement, en tenant compte des normes en la matière, fixe les mesures concernant l'accès
aux bâtiments, la largeur de passage libre des portes et des dégagements nécessaires ainsi que
les dispositions à prendre pour certains locaux ou installations.

Article 226 : constructions existantes

Lors de travaux d’intervention sur des bâtiments existants, les mesures de la mise en
conformité aux normes doivent être prises notamment en ce qui concerne la sécurité,
l’accessibilité, la solidité, …

Article 227 : Eclairage et ventilation

- Tout local est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une
surface qui n'est pas inférieure au 1/8 de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum..

Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les
ouvertures.

Lorsque l’activité des locaux l’exige une installation de ventilation mécanique doit y être
prévue. Celle-ci sera conforme aux normes en vigueur.

Article 228 : Isolation phonique

Les locaux d'habitation doivent être pourvus d'une isolation suffisante contre les bruits
extérieurs et intérieurs, y compris les bruits de fonctionnement des installations et des
appareils, conformément aux normes en vigueur.

Article 229 : économie d’énergie

Les dispositions nécessaires doivent être prises pour réduire la consommation énergétique des
bâtiments : conception bioclimatique, matériaux de construction à faible énergie grise, inertie
de l’enveloppe, isolation thermique et phonique, taux d’ouverture, double vitrage, écran
végétal,
65
Article 230: Gestion rationnelle de l’eau

Les dispositions nécessaires à la gestion rationnelle de l’eau au niveau de la parcelle et dans la


construction doivent être prises, ainsi la collecte des eaux pluviales pour son utilisation et
l’installation d’équipement économes en eau sont indispensables.

Article 231: accessibilité des personnes à mobilité réduite

La construction de locaux et d'installations accessibles au public notamment les bâtiments


administratifs, les établissements d'enseignement, les salles de spectacle, les hôtels, les
restaurants, les commerces, les installations de sport, les édicules publics, les établissements
sanitaires ou à caractère social), et de bâtiments destinés à l'activité professionnelle (tels
qu'usines, ateliers et bureaux), de même que celles d'immeubles d'habitation collective,
doivent être conçues en tenant compte des besoins des personnes à mobilité réduite et
handicapées.

Article 232 : Dépendances autres aménagements assimilés

- A défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent autoriser la


construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du
bâtiment principal, dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et
limites de propriété.

Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment


principal, sans communication interne avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance
par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages
particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à
l'habitation ou à l'activité professionnelle.

- Ces règles sont également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement
dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre notamment.

- Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant qu'elles n'entraînent aucun
préjudice pour les voisins.

Article 233: Places de stationnement

La réglementation fixe le nombre de places de stationnement pour les véhicules à moteur et


les deux-roues, en fonction de l'importance et de la destination de la construction.

Le traitement des surfaces et les éléments paysagers (arbres, haie, mur) doivent assurer une
bonne intégration des places de stationnement dans le paysage. Et si les conditions locales le
permettent, les places de stationnement sont perméables.

Article 234 : Autorisation

le dépôt de matériaux et de déchets de construction non pollués provenant d'excavations pour


réaliser un aménagement de parcelle, un terrassement ou pour être stockés définitivement est
soumis à une autorisation préalable de la collectivité locale concernée.

- Les capteurs solaires implantés dans le terrain ne sont pas pris en compte dans le calcul
du coefficient d'occupation du sol et peuvent être érigés dans l'espace réglementaire
séparant les constructions de la limite de propriété, à condition de ne pas dépasser trois
mètres de hauteur sur le sol naturel et de ne pas causer de préjudice pour le voisinage.

66
- L'isolation périphérique nouvelle d'un bâtiment existant peut être posée dans
l'espace réglementaire séparant les constructions de la limite de propriété.

Article 235 : Esthétique et intégration des constructions

La collectivité locale veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi
que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et
s'intègrent à l'environnement urbain et architectural.

Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre
l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect
d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.

Les règlements communaux de construction doivent contenir des dispositions en vue d'éviter
l'enlaidissement des localités et de leurs abords.

Article 236: Réfection ou démolition des constructions inesthétiques

- La collectivité locale peut exiger la réfection extérieure et l'entretien des abords de tout
bâtiment qui nuirait à l'aspect du paysage ou du voisinage.

Elle peut également exiger l'exécution de travaux qui, sans frais excessifs pour le propriétaire,
sont de nature à remédier à la situation; elle peut aussi exiger la plantation d'arbres ou de
haies.

Elle ordonne la démolition des constructions et des ouvrages abandonnés qui nuisent à
l'aspect des lieux, alors même qu'ils ne mettraient pas en danger la sécurité publique.

En cas d'inexécution dans le délai imparti, les travaux sont exécutés par la commune aux frais
du propriétaire.

Les mesures prévues aux alinéas précédents peuvent être prises par le gouvernorat, à défaut
de la commune.

Article 237: Inspection des bâtiments

La collectivité locale fait procéder à des inspections des bâtiments chaque fois qu'elle le juge
nécessaire, ainsi que sur la demande motivée des propriétaires, des locataires; le propriétaire
et les personnes qui ont requis l'inspection en sont avisés. Le règlement communal peut
prescrire des inspections périodiques.

- Lorsqu'un bâtiment est reconnu insalubre ou dangereux et que le propriétaire ne prend


aucune mesure pour y remédier dans le délai qui lui est imparti, la collectivité en ordonne
l'évacuation et retire le permis d'habiter.

Article 238 : Consolidation ou démolition

1- La collectivité locale ordonne la consolidation, le cas échéant la démolition, de tout


ouvrage menaçant ruine ou présentant un danger pour le public ou les habitants.

2- Les mesures prescrites par la collectivité locale sont communiquées par écrit au
propriétaire et au locataire ou à l'occupant. La municipalité désigne la personne à qui elles
incombent et fixe le délai d'exécution.

67
3- En cas d'urgence ou si les travaux ordonnés ne sont pas exécutés dans le délai imparti, la
collectivité les fait exécuter aux frais du propriétaire.

- En cas de carence de la commune, le gouverneur peut prendre les mesures précitées.

Article 239 : Prescriptions spéciales

Sont réservées les prescriptions spéciales de construction fixées par les départements
compétents, applicables notamment:
– aux établissements sanitaires (hôpitaux, cliniques, permanences, établissements pour
malades chroniques);
– aux établissements d'accueil et d'hébergement à caractère social pour personnes âgées ou
handicapées;
-Aux établissements industriels
– aux établissements scolaires et universitaires.

CHAPITRE III
DE L’INTERVENTION DES CONCEPTEURS ET DE LEURS MISSIONS

Article 240: Le recours à un architecte habilité à exercer à titre libéral et à des ingénieurs et
bureaux d’études spécialisés habilité à exercer conformément à la règlementation en vigueur
est obligatoire pour :
• Toute construction nouvelle ;
• Toute modification apportée à une construction existante qui nécessite l’octroi d'un
permis de démolir et de construire ;
• Tous travaux d’intervention sur les bâtiments existants : restauration, réhabilitations
rénovation, réaménagement …..

De même, le recours à un ingénieur géomètre-topographe est obligatoire pour toute


construction nouvelle ou modification d'un bâtiment existant nécessitant la détermination de
son implantation et ce, à la demande de la collectivité ou de l'architecte chargé de la
conception du projet.

Le lotissement des constructions soumises au régime de la copropriété des immeubles


autorisés et divisé par étage ou par appartement, est établi selon la réglementation en vigueur,
notamment la loi 2002-38 du 11 avril 2002 relative à l'organisation de la profession du
géomètre expert.

Le recours à un architecte exerçant à titre libéral et inscrit au tableau de l’ordre des architectes
constitue une condition pour l’octroi du permis de lotir, de construire, de restaurer et de
démolir.
Aussi pour les dossiers de permis de lotir, de construire, de démolir …….nécessitant le
recours à un ingénieur et un géomètre experts exerçant à titre libéral, ces derniers doivent être
inscrit à l’ordre des ingénieurs et au tableau annuel des géomètres experts établi par le
ministère de l'équipement et constitue une condition pour l’octroi des dits permis.

Article 241 : Les architectes, les ingénieurs spécialisés, les bureaux d’études et les
ingénieurs géomètres-topographes assument les missions que leur confie le maître
d'ouvrage dans le cadre de leurs attributions

68
CHAPITRE IV

DE LA NECESSITE DE L'OBTENTION PREALABLE D'UN PERMIS DE


BATIR

Section 1: De la nécessité de l'obtention préalable d'un permis de bâtir


Article 242 : Toute personne souhaitant construire, ou procéder à des travaux de
reconstruction, de restauration, de réhabilitation, de rénovation ou des travaux pour conforter
une construction déjà existante ou y apporter des modifications, doit obtenir un permis de
bâtir du président de la collectivité locale concernée.
Il est formellement interdit de procéder à une construction sans qu'elle ait obtenu un permis de
bâtir, sauf dispositions contraires stipulées à l'article 243 du présent code.

Un dossier d'architecture du projet de construction est établi par un architecte habilité à


exercer conformément à la règlementation en vigueur.
Article 243 : Ne sont pas soumis à autorisation, les constructions militaires ayant un caractère
confidentiel ainsi que les travaux visant à apporter des modifications ou des réparations
normales et nécessaires à une construction existante et dont une liste est fixée par arrêté du
Ministre chargé de l'Urbanisme, excepté ceux régis par des dispositions législatives ou
réglementaires spéciales.

Aussi, et à l'exception de ceux régis par des dispositions législatives ou réglementaires


spéciales et /ou spécifiques sont dispensés, de toute formalité au titre du présent code en
raison de leur nature :
- les ouvrages d'infrastructure terrestre, maritime, portuaire ou aéroportuaire ainsi
que les outillages, les équipements ou les installations techniques directement liés
à leur fonctionnement, à leur exploitation ou au maintien de la sécurité de la
circulation maritime, routière ou aérienne;

- les constructions situées dans l'enceinte d'un cimetière, conforme à un plan établi par
la collectivité locale, suite à un programme défini par le ministère de tutelle.

Et en raison du fait qu'ils nécessitent le secret pour des motifs de sécurité notamment :

- les constructions couvertes par le secret de la défense et sécurité nationale ;


- les dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication
numérique de la défense, de la police et de la gendarmerie et similaire;
- les constructions situées à l'intérieur de l'enceinte des établissements
pénitentiaires.

Article 244 : un arrêté du Ministre chargé de l'Urbanisme fixera les pièces constitutives du
dossier de permis de bâtir, selon les cas mentionnés à l'article 240 du présent code, le délai de
validité de ce dernier et de sa prorogation ainsi que les conditions de son renouvellement.
Cet arrêté fixera aussi la liste des pièces nécessaires constitutives du dossier d'accord de
principe et d'accord définitif pour le permis de bâtir des projets d'activités touristiques,
industrielles, de logistique, de commerce y compris les grandes surfaces et centres
commerciaux, des projets d'équipements et établissement publics ou privés à intérêt public,
les grands projets urbains et les opérations d’ensemble.
Une fiche type de dépôt du dossier de permis de bâtir et une fiche type d’instruction du
dossier par la commission d’examen seront instituées par l’arrêté susmentionné.

69
Article 245 : l’accord de principe n'est valable que pour une période de trois mois, sauf
dérogation justifiant le retard de dépôt du dossier définitif. Cette dérogation ne peut excéder la
période de trois mois, et en cas de dépassement dudit délai, le projet ayant obtenu l'accord de
principe doit être remis à l'avis de la même commission compétente pour avis définitif sur le
dossier.

Article 246 : Les dispositions du deuxième alinéa de l'article 196 du présent code ne
s'appliquent pas aux opérations d'ensemble les promoteurs agrées à réaliser à la fois
l'ensemble des travaux d'aménagement et de construction du lotissement.

Article 247 : Les permis visés à l’article 240 du présent code sont délivrés par le président de
la collectivité locale concernée, sous forme d'arrêté après avis:
- de la commission technique communale ou régionale, selon le cas, instituée dans chaque
gouvernorat ou commune par arrêté du Ministre chargé de l'Urbanisme et sur proposition du
président de la collectivité locale concernée,
- des commissions techniques visées aux articles 31 du présent code,
- de la commission technique nationale de la construction des grands projets urbain, des
grands équipements et établissements publics ou privés à intérêt publics et les bâtiments civils
à caractère nationale.

Les membres des dites commissions doivent avoir le niveau et la spécialité requises pour
l’instruction des dossiers.

La composition, les attributions et les modalités de fonctionnement de la commission


technique communale, régionale seront fixées par arrêté du Ministre chargé de l'Urbanisme.
La composition, les attributions, et les modalités de fonctionnement des commissions
techniques visées aux articles 31 du présent code , et celle de la construction des grands
projets urbain, des équipements et établissements publics ou privés à intérêt publics et les
bâtiments civils sont fixés par décret sur proposition du ministre chargé de l'urbanisme après
avis du ministre concerné.

Le représentant du Ministre chargé de l'Urbanisme peut opposer son veto à la délivrance du


permis de bâtir et ce conformément aux modalités et délais prescrits par l'arrêté ou le décret
visés aux deux alinéas précédents.
Article 248 :du délai d’octroi du permis de bâtir

Il est statué sur la demande du permis dans un délai ne dépassant pas trente (30) jours à partir
de la date de dépôt d'un dossier dûment constitué : Ce délai est porté à:
- quarante-cinq (45) jours si le plan d'aménagement est en cours d'élaboration ou de révision
et si la construction projetée se situe dans la limite de deux cents (200) mètres autour :
• Des sites naturels ;
• Des sites culturels et archéologiques;
• Des zones de sauvegarde ;
• Des monuments historiques.
A l’expiration des délais précités, le silence de la collectivité locale vaut délivrance du permis
de démolir.

Sont délivrés, après avis du Ministre chargé du patrimoine, les permis de bâtir relatifs aux
projets à l'intérieur des sites culturels.
70
Les permis de bâtir relatifs aux projets de construction jouxtant des installations militaires
dans une limite de cent (100) mètres sont délivrés après avis du Ministre de la Défense
Nationale.

Les permis de bâtir relatifs à l'édification de logements personnels ou familiaux ou aux


logements des ouvriers dans des exploitations agricoles, sont délivrés dans les mêmes formes
et délais prévus ci-dessus après avis du Commissaire régional du développement agricole.
L'octroi du permis ne préjuge pas des droits des tiers.

Article 249 : Tout détenteur d'un permis de bâtir est tenu d'afficher à l'entrée du chantier une
pancarte indiquant de manière apparente, le numéro du permis, la date de sa délivrance, et
mentionnant la collectivité locale qui l'a octroyé.

Article 250 : Un arrêté du Ministre chargé de l'Urbanisme fixera les pièces nécessaires à la
constitution du dossier de permis de bâtir, le délai de validité, de ce dernier de sa prorogation
ainsi que les conditions de son renouvellement.

section 2 : Du procès-verbal de récolement et du permis d'occuper


Article 251 : Tous les travaux nécessitant une autorisation en vertu des dispositions du
présent code, sont soumis après leur exécution, à un constat effectué par les services
compétents relevant de la collectivité locale concernée, afin de vérifier leur conformité aux
plans joints aux permis de bâtir.
Le récolement est effectué sur demande de l'intéressé, ou à l'initiative de la collectivité locale,
ou le cas échéant, des services du Ministère chargé de l'Urbanisme. Il est sanctionné par un
procès-verbal d'achèvement et d'achèvement partiel ou total pour les grands projets et les
opérations d'ensemble composé de plusieurs constructions ou de non achèvement des travaux.
Le procès-verbal de récolement est délivré au requérant dans un délai de deux mois à partir de
la date de dépôt d'une demande à cet effet ou à compter de la date du récolement au cas où il
aurait été effectué à l'initiative de l'autorité concernée.
Article 252 : Avant de délivrer le procès-verbal et l’arrêté de récolement que ce soit partiel ou
total, la collectivité locale récupère la redevance définitive du permis de bâtir conformément à
la législation en vigueur.

Cette redevance définitive est calculée sur base:


- de la surface couverte ajoutée à la surface autorisée par le règlement applicable à la
zone où se situe le projet autorisée à compter de la première date de l'arrêté du permis de
bâtir;
- de l'équivalent de surface en terrain supposé acquis par le pétitionnaire sur la base de
la moyenne des prix à la date du recollement.

L'alinéa précédent s'applique sur toutes les constructions autorisées et soumises à des
redevances de permis de bâtir sur le territoire national.
les pièces constitutives du dossier de recollement et les conditions de son approbation
partielle ou totale, y compris le calcul de la redevance définitive du permis de bâtir en
fonction de la vocation urbaine et l'affectation de la construction sont fixées par arrêté du
ministre chargé de l'urbanisme sur avis du ministre chargé de l'intérieur.

71
Article 253 : Un permis d'occuper est accordé à tout propriétaire d'une construction
fournissant un procès-verbal de récolement.
Toutefois, ce permis peut être accordé au propriétaire ayant édifié une construction sans
observer les prescriptions du permis de construire déjà accordé, mais en respectant les
règlements d'urbanisme en vigueur. Il devra dans ce cas, et avant d'avoir le permis d'occuper,
réviser les plans joints au permis de bâtir en vue de les rendre conformes aux travaux.
Section : Morcellement par local

Article ...254 .: Les immeubles collectifs destinées à l'habitation et à des activités


polyfonctionnelles doivent prévoir des locaux communs destinés au gardiennage, à l'entretien
et pour les syndicats des copropriétaires. Ces locaux seront incorporés au domaine public de
la collectivité locale concernée à jouissance privative des syndicats des immeubles
mentionnés les parkings prévu par le projet doivent être céder aux copropriétaires de
l'immeuble et en aucun ne peuvent être la propriété d'autrui.

La priorité de leur cession est à l'habitation, ensuite aux activités tertiaires (bureautique ect...)
et le commerce s'il est autorisé.

Section 3 : Le lotissement des constructions soumises au régime de la copropriété


Article 255: Le propriétaire peut demander le permis de lotissement des constructions
soumises au régime de la copropriété après avoir obtenu un procès-verbal de récolement et un
permis d'occuper conformes aux articles 251,252 et 253 du présent code.

Les pièces constitutives du dossier y compris le cahier de copropriété de permis de


lotissement Le lotissement des constructions soumises au régime de la copropriété et les
modalités de son approbation seront fixés par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme.
Section4 : De la transformation de l'usage d'un immeuble
Article 256 : Le propriétaire ou le locataire, ayant obtenu un accord écrit du propriétaire, ne
peut transformer un local, une partie du local ou l'une de ses dépendances en local à usage
professionnel, administratif, commercial ou toute autre activité différente de sa vocation
première que sur autorisation préalable de la même autorité habilitée à délivrer le permis de
bâtir et selon les mêmes procédures suivies pour son obtention.
Section : du lotissement par local
Le propriétaire peut demander le permis de lotissement par local après avoir obtenu un
procès-verbal de recollement et un permis d'occuper conformes à l’article 254 du présent
code.
les pièces constitutives du dossier de permis de lotissement par local et les modalités de son
approbation seront fixés par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme.

CHAPITRE II: DE LA RESTAURATION IMMOBILIERE


Article 257 : Les opérations de restauration immobilière ont pour objet la transformation des
conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles de logements et/ou à
intérêt patrimonial
Elles sont engagées à l'initiative de la collectivité locale et peuvent faire l’objet
d'expropriation pour cause d'utilité publique.

Article 258: Les travaux exécutés sur des immeubles dont la restauration a été déclarée
d'utilité publique ne peuvent faire l'objet d'un permis de construire, ou de démolir que s'ils
sont compatibles avec la déclaration d'utilité publique.

72
Article 259 : En cas d’aliénation, après restauration, d’un bien exproprié, le ou les anciens
propriétaires bénéficie d’un droit de priorité.
Le contenu du dossier de restauration immobilière, les modalités de son approbation et de
son exécution sont fixées par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme.

CHAPITRE III : DU PERMIS DE DEMOLIR

Article 260 : Toute démolition, en totalité ou en partie, d’une construction, pouvant présenter
un danger ou une nuisance pour le public et le voisinage, est subordonnée à l’obtention d’un
permis de démolir délivré par le par la collectivité locale.
A cet effet, le pétitionnaire doit présenter une demande au président de la collectivité locale
concernée, qui pourra, le cas échéant, lui demander la production d’une attestation d’un
ingénieur spécialisé exerçant à titre privé en structure et stabilité des bâtiments, certifiant que
la démolition ne présente pas de danger ni de nuisance pour le public et le voisinage et
prescrivant, le cas échéant, les mesures de confortement nécessaires pour sécuriser les
constructions et les voies avoisinantes.
La délivrance du permis de démolir peut être subordonnée à la réalisation d'études ou à
l'exécution des travaux de renforcement, relatifs aux alentours de la construction à démolir.
Article 186 : La délivrance par le président de la collectivité locale du permis de démolir doit
intervenir dans un délai maximum de quinze jours (15) jours à compter de la date de
délivrance du récépissé du dépôt de la demande. A l’expiration du délai précité, le silence de
la collectivité locale vaut délivrance du permis de démolir.
les pièces constitutives du dossier de demande de permis de démolir est fixé par arrêté du
ministre chargé de l'urbanisme.

TITRE XIV
DES SANCTIONS

CHAPITRE PREMIER - DES SANCTIONS POUR INFRACTION AUX


DISPOSITIONS RELATIVES AUX LOTISSEMENTS
Section 1 : des sanctions
Article 261 : Est passible d'une peine d'emprisonnement de 30 jours à 3 mois et d'une amende
de 10000 dinars à 100.000 dinars de manière proportionnelle en pourcentage à la surface en
infraction, ou de l'une de ces deux peines seulement, tout propriétaire ou promoteur
immobilier qui procède à une opération de lotissement non approuvé ou qui vend des lots
issus de ce lotissement. En cas de récidive, la peine d'emprisonnement est prononcée d'office
et l'amende est doublée.

Article 262: Est passible d'une amende de 5000 dinars à 50.000 dinars, de manière
proportionnelle au pourcentage aux travaux à exécuter, tout propriétaire ou promoteur
immobilier qui ne réalise pas en partie ou en totalité les travaux d'aménagement ou ne les
réalise pas conformément aux prescriptions techniques approuvées par l'autorité compétente
et figurant au cahier des charges. En cas de récidive l'amende est doublée.

Article 263 : Les acquéreurs ou les locataires lésés, la collectivité locale et le Ministère de
l'intérieur peuvent requérir la nullité des contrats de vente ou de location pour non observation
des dispositions relatives au lotissement ou au cahier des charges et ce, aux frais du vendeur
ou du bailleur et indépendamment des réparations civiles.
73
Les autorités compétentes peuvent également, le cas échéant, et après mise en demeure
adressée à l'intéressé par lettre recommandée, procéder ou faire procéder dans un délai de
trois (3) mois, aux travaux nécessaires en vue de rendre le lotissement conforme au cahier des
charges approuvé, les frais étant légalement portés à la charge du propriétaire.
Ces autorités peuvent également procéder à l'expropriation de ce lotissement en vue de
l'aménager conformément aux dispositions du présent code et à sa revente.

Article 264 : Dans tous les cas où le lotisseur est redevable des sommes d'argent envers les
acheteurs ou du montant des travaux ou celui des travaux exécutés directement par la
collectivité locale concernée, et au cas où il se déclare insolvable après avoir reçu le prix des
lots vendus, il est passible des peines prévues au code pénal.
Section 2 : Prescription administrative
Sous-section 1 : De la restructuration des lotissements irréguliers.
Article 265 : Dans les lotissements d’habitats irréguliers qui doivent être restructuré dans
l'intérêt de l'hygiène, de la sécurité et de la commodité publique, l'Etat ou les collectivités
locales doivent :
- procéder à l'expropriation des terrains nécessaires aux opérations de
redressement poursuivies, conformément à la règlementation en vigueur relative à
l'expropriation pour cause d'utilité publique.
- établir une convention similaire telle que définie aux articles 107 et 109 du présent
code.
- demander aux propriétaires des lots de terrains de régler l'amende prévue par les
articles 204 et 213, selon le cas, proportionnellement en pourcentage à la surface des lots issus
du lotissement en infraction.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables :


- lorsque le lotissement en totalité ou en partie, par sa situation, tend à exposer ses
usagers ou des tiers à un risque lié aux servitudes et/ou toute urbanisation est interdite;
- lorsqu'une action de poursuite judiciaire à l'encontre du contrevenant a été
régulièrement engagée;
- lorsque le lotissement est situé dans un site classé ou naturel
- lorsque le lotissement est situé sur le domaine public.

Sous-section 2 : Du morcellement foncier irrégulier


Article 266 : Lorsqu'un terrain est issu d’une division d’une unité foncière depuis plus de dix
ans à compter de la date de la publication des actes portant transfert de la propriété par la
conservation de la propriété foncière conformément à la réglementation en vigueur, le refus
de permis de construire ne peut être fondé sur la violation de la réglementation applicable aux
lotissements, excepté les morcellements ou les terrains qui sont assujettis aux dispositions de
l’alinéa 2 de l'article précédent.

CHAPITRE II
DES SANCTIONS POUR INFRACTION AUX DISPOSITIONS RELATIVES
AUX PERMIS DE BATIR

Article 267 : Le président de la collectivité locale ou le Ministre de l'intérieur chacun selon


ses attributions ordonne séance tenante et par arrêté :
- D'arrêter les travaux exécutés en infraction aux prescriptions du permis de bâtir,

74
- De saisir les matériaux de construction et les outils de chantier,
- D'apposer les scellés le cas échéant.
L'arrêté est notifié à l'intéressé par voie d'huissier notaire ou conformément à la
règlementation en vigueur.
Le contrevenant est passible d'une amende de 1000 à 5000 dinars.

Article 268 : Le contrevenant qui respecte l'arrêté de suspension des travaux, peut dans un
délai de deux (2) mois à compter de la date de réception de cet arrêté, présenter une requête à
l'autorité administrative concernée, celle-ci peut après consultation de la commission
technique concernée, ordonner :
• Soit la régularisation de la situation conformément aux dispositions de la
réglementation en vigueur;
• Soit la démolition de la construction, et dans ce cas le contrevenant est tenu d'enlever
ce qu'il a érigé comme constructions non conformes au permis et ce, dans un délai
d'une semaine à compter de la date de la notification de la décision du rejet de la
requête, et à défaut, les services concernée de la collectivité locale ou du Ministère
chargé de l'Urbanisme procèdent, chacun en ce qui le concerne, à la démolition à ses
frais, dans un délai maximum d'un mois en recourant le cas échéant à l'assistance de
la force publique.

Article 269 : Au cas où le contrevenant ne se conforme pas à la décision de suspension des


travaux, l'autorité administrative concernée prend un arrêté de démolition qu'elle fera exécuter
au frais du contrevenant, dans un délai maximum d'un mois en recourant, si nécessaire, à
l'assistance de la force publique.

Article 270 : Dans tous les cas où une construction est érigée sans permis de bâtir ou si elle
est érigée sur un terrain issu d'un lotissement n'ayant pas fait l'objet d'une demande
d'approbation ou dans des zones déclarées d'utilité publiques notamment nécessaires à la
réalisation de la voirie, et réseaux divers, des places et parkings publics et des espaces verts,
le président de la collectivité locale est tenu d'inviter le contrevenant pour audition dans un
délai maximum de trois (3) jours à compter de la date de notification de sa convocation sur
chantier et ce, par l'intermédiaire des agents cités à l'article 276 du présent code, et de prendre
par la suite un arrêté de démolition, de l'exécuter sans délai en ayant recours le cas échéant à
l'assistance de la force publique et de procéder à tous les travaux nécessaires aux frais du
contrevenant.
Le contrevenant aux dispositions de l'alinéa premier ci-dessus est passible d'une amende
allant de 5000 dinars à 50.000 dinars, proportionnellement en pourcentage à la surface
couverte en infraction par rapport à la surface qui peut être autorisée par le règlement de
manière proportionnelle de la zone où se situe la construction conformément à l'article 265 du
présent code,
Si la construction est érigée sur un site archéologique, le contrevenant est puni de la peine
prévue par l'article 83 du code du patrimoine archéologique, historique et des arts
traditionnels.
si la construction est érigée sur le domaine public, le contrevenant est passible d'une peine
d'emprisonnement de 60 jours à 6 mois et d'une amende de 20000 dinars à 100.000 dinars
proportionnel en pourcentage aux dégâts causés par cette infraction, ou de l'une de ces deux
peines seulement et de procéder à sa démolition sans délai aux frais du contrevenant en ayant
recours le cas échéant à l'assistance de la force publique.
Si la construction est érigée sur la propriété d’autrui il sera procéder à sa démolition sans délai
aux frais du contrevenant en ayant recours le cas échéant à l'assistance de la force publique.
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En cas de récidive, la peine d'emprisonnement est prononcée d'office et l'amende est doublée.

Article 271 : Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis
de construire ou le refus de branchement aux réseaux d'électricité, d'eau, de gaz ou de
téléphone ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale, à condition que le
propriétaire règle les amendes dues ses infractions relatives aux relatives au lotissement et
et/ou de permis de bâtir dans le cadre de sa régularisation conformément au présent code.
Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables :
- lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un
risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité
permanente ;
- lorsqu'une action en démolition a été régulièrement engagée ;
- lorsque la construction est située dans un site classé ou naturel
- lorsque la construction est située sur le domaine public.

Article 272: Lorsqu'un terrain est issu d’une division d’une unité foncière, le refus de permis
de construire ne peut être fondé sur la violation de la réglementation applicable aux
lotissements passé un délai de dix ans à compter de la publication des actes portant transfert
de propriété à la publicité foncière, à condition que le propriétaire règle l'amende due aux
infractions relatives au lotissement et dans les conditions de sa régularisation conformément
au présent code.

Article 273 : Le contrevenant aux dispositions de l'article 256 transformation de l’usage d’un
immeuble du présent code est passible d'une amende allant de cinq mille (5000) à cinquante
mille (50.000) dinars, proportionnellement à la surface du local en infraction en rapport à la
surface couverte autorisées. En cas de récidive l'amende est doublée.
Les contraventions aux dispositions de l'article 256 précité, sont constatées par les agents cités
à l'article 276 du présent code, qui en dressent procès-verbaux à transmettre à l'autorité
habilitée à délivrer le permis de bâtir.
Le président de la collectivité locale concernée adresse une mise en demeure au contrevenant
par voie de notification personnelle conformément aux dispositions de l'article 83 de la loi
organique des communes, l'invitant à rendre au local sa vocation première dans un délai de
trente jours à partir de la date de notification de la mise en demeure. A l'expiration dudit délai
et au cas où le contrevenant ne s'y conforme pas, le procès-verbal, dressé en application du
présent article, est adressé sans délai au procureur de la République près le tribunal de
première instance du lieu de l'immeuble.
Nonobstant les poursuites pénales, le président de la collectivité locale ordonne, par arrêté, la
fermeture provisoire du local objet du changement de vocation. Cette décision ne cessera
d'effet que lorsque le contrevenant aura remis les lieux en l'état avant le changement de
vocation, et ce, après constat effectué par les agents visés à l'alinéa deux du présent article.

Article 274: Tout dommage ou détérioration des bornes de délimitation visées aux articles
57et 71 du présent code, donne lieu à une amende de deux milles(2.000) dinars à dix mille
(10.000) dinars.

Article 275: Sont poursuivis devant les juridictions compétentes les maîtres d'ouvrage ainsi
que les architectes et les entrepreneurs ou toute personne chargée de l'exécution de travaux
entrepris en infraction aux dispositions ou aux servitudes relatives à la situation de la

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construction, à sa hauteur, à la superficie à construire, ou à l'alignement à observer, si la
construction est en bordure d'une route ou d'équipements publics.
Les contrevenants aux dispositions visées à l'alinéa premier du présent article sont passibles
d'une amende dont le montant varie entre deux mille (2.000) dinars à dix mille (10.000)
dinars.

Article 276 : L'action pénale n'empêche ni les mesures disciplinaires à l'encontre des
architectes et des ingénieurs inscrits au tableau de l'ordre respectif, aux géomètres experts
inscrits au tableau établi par le ministère de l'équipement, aux promoteurs immobiliers et aux
entrepreneurs, ni le retrait de leurs agréments par l'administration.

Article 277 : Les officiers de police judiciaire, énumérés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 de


l'article 10 du code de procédures pénales, sont chargés de rechercher et de constater toutes
les infractions aux dispositions du présent code et d'en dresser procès-verbaux qu'ils
transmettent au président de la collectivité locale et au Ministère concerné et au procureur de
la République territorialement compétent.

Sont également chargés de rechercher et de constater les infractions aux dispositions du


présent code et d'en dresser des procès-verbaux qu'ils transmettent aux autorités citées à
l'alinéa précédent :

- Les agents chargés du contrôle de la réglementation municipale ;


- Les agents techniques assermentés et chargés du contrôle au sein du Ministère chargé de
l'Urbanisme ;
- Les ingénieurs relevant du Ministère de l'Agriculture assermentés et habilités à cet effet ;
- Les agents assermentés et habilités à cet effet relevant du Ministère chargé du Patrimoine ;
- Les agents assermentés et habilités à cet effet relevant du Ministère chargé de
l'Environnement et de l'Aménagement du Territoire ;
- Les experts contrôleurs relevant de l'Agence Nationale de Protection de l'Environnement
assermentés et habilités à cet effet.

Article 278 : Les dispositions prévues par le présent code ainsi que les textes spéciaux relatifs
à la protection du domaine public ou au respect des servitudes ne peuvent entraver l'exercice,
par toute personne ayant intérêt, de son droit de recourir au tribunal compétent conformément
aux lois en vigueur pour préserver ses droits.

CHAPITRE IV : SANCTIONS CIVILES


Article 279 : Est réputée nulle et sans effet toute autorisation délivrée en violation des
dispositions du présent code
Cette nullité peut être invoquée par l'Etat dans un délai n’excédant pas six mois à compter de
la date à laquelle il a eu connaissance de la décision considérée.

Article 280: Les ordres prévus en vertu de ce titre sont notifiés au contrevenant par voie
administrative.
Si ces notifications s’avèrent impossibles, il est procédé au dépôt de copies des ordres
concernés au siège de l’autorité administrative dont relève l’immeuble objet de l’infraction
avec l’affichage d’autres copies au lieu du dit immeuble.

Article 281 : Sont frappés de nullité absolue :

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• Les actes de cession, de location ou de partage passés en infraction aux dispositions
du présent code ;
• Les transactions portant sur un bien immobilier d'habitat insalubre, quelle que soit
leur nature ; effectués par acte authentique ou non, enregistrés ou non.

TITRE XV
DEROGATIONS
Article 282 : Des dérogations aux dispositions du présent code, justifiées par l’intérêt général
ou l’intérêt public peut être accordé, en cas de situations à caractère exceptionnel.
Le décret accordant ladite exclusion, en fixe les dispositions alternatives préservant l’intérêt
général, ainsi que sa durée de validité.

TITRE XVI
DISPOSITIONS TRANSITOIRES
Article 283: Les dispositions du présent code ne s'appliquent pas aux plans d'aménagement
urbain élaborés et définitivement approuvés par les collectivités locales concernées, dans un
délai maximum de six (6) mois à compter de la date d'entrée en vigueur du présent code.

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