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Assemblée de copropriété : contester une

décision d'AG
Juin 2014

Contester une décision de la copropriété prise en AG est un acte grave, soumis à des
conditions très strictes.

Participation à l'AG
Règles légales
Délai de contestation
Motifs de contestation
La répartition des charges
Réglement de copropriété
Modification des charges
Conseils et commentaires

La loi a prévu plusieurs dispositifs pour protéger les intérêts des copropriétaires minoritaires en
assemblée générale de copropriété. Certaines décisions ne peuvent être prises, par exemple,
qu'à l'unanimité ou à une majorité renforcée. Malgré ces « garde-fous », il peut arriver qu'un
copropriétaire se sente vraiment lésé, au point de refuser parfois de faire face aux engagements
pris en commun. C'est la pire des solutions : si vous souhaitez contester, veillez à respecter les
règles légales en vigueur. C'est le seul moyen d'obtenir éventuellement gain de cause.

Participation à l'AG
Premier principe : vous ne pouvez contester une décision prise en assemblée générale que si
vous étiez absent ou si vous-même ou votre mandataire avez voté contre.

Si vous devez quitter une assemblée générale en cours de vote, veillez donc à faire mentionner
votre départ sur le procès-verbal, faute de quoi vous ne pourriez plus ensuite contester les
décisions prises en votre absence.

Règles légales
Deuxième principe fondamental : que la décision soit opportune ou non, vous ne pouvez agir
que si elle a été prise en violation des règles légales en vigueur. A charge pour vous de le
prouver devant les tribunaux.
Exemples classiques : les convocations à l'AG n'ont pas été envoyées dans les délais, les règles
de majorité n'ont pas été respectées, etc.

Délai de contestation
En effet, la contestation d'une décision de la copropriété est un acte grave. Il faut saisir le tribunal
de grande instance du lieu de situation de l'immeuble dans le délai de deux mois à compter de la
notification du procès-verbal de l'assemblée.

L'intervention d'un avocat étant obligatoire dans cette procédure, mieux vaut se grouper à
plusieurs copropriétaires pour partager les frais et vérifier que vous ne disposez pas d'un contrat
d'assistance juridique, inclus, par exemple dans votre multirisque habitation.

Attention : le délai de deux mois est impératif. Si aucune action en justice n'a été engagée dans
cet intervalle, la décision devient définitive, même si elle a été réellement prise de façon illégale.
Les travaux décidés à la majorité double ou absolue (article 25 et article 26) ne peuvent être
engagés avant l'expiration de ce délai. Sauf s'il s'agit de travaux urgents.

Motifs de contestation

La répartition des charges

On sait que la répartition des charges de copropriété se fait au prorata des millièmes de chaque
copropriétaire ou selon l'utilité relative des services et équipements communs à l'égard de
chaque lot.

Ce principe est impératif mais n'est pas toujours respecté. Il peut arriver qu'un copropriétaire
habitant au rez-de-chaussée participe aux frais d'entretien de l'ascenseur ou que le propriétaire
d'un parking se voit facturer des dépenses de chauffage... Quand la répartition des charges ne
respecte pas les règles légales, vous devez d'abord vous adresser à l'assemblée, puis à défaut,
à la justice.

Réglement de copropriété

L'erreur de répartition peut provenir du règlement de copropriété lui-même. Il faut donc demander
sa modification en assemblée générale, ce qui exige l'unanimité de tous les copropriétaires,
présents ou absents. Une unanimité difficile à obtenir puisque la modification demandée
entraînera automatiquement un surcoût pour certains de vos voisins...

L'erreur peut aussi résulter de changements intervenus dans l'immeuble, changements dont
l'impact sur la répartition des charges a été mal évalué. Suivant leur nature, ces changements
ont été décidés aux diverses majorités prévues par la loi.

Modification des charges


Les mêmes majorités sont exigées pour obtenir la modification de la nouvelle répartition des
charges de copropriété provoquée par ces changements.
Exemple : un copropriétaire a obtenu la majorité des deux tiers pour acheter un grenier, partie
commune, mais sa quote-part de charges n'a pas été augmentée. Vous devez obtenir la même
majorité pour faire modifier la répartition des charges.

Si vous n'obtenez pas gain de cause devant l'assemblée générale, vous devrez alors engager
une action devant le tribunal de grande instance.

Votre demande en révision des charges ne sera acceptée que si vous payez 25% de plus que ce
que vous devriez payer ou si un autre copropriétaire paie 25% de moins. Cette action doit être
engagée dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les
deux ans qui suivent l'acquisition du logement s'il s'agit de la première vente après sa
construction. La nouvelle répartition, établie par le tribunal, s'imposera à tous les copropriétaires.
Mais vous ne pourrez pas vous faire rembourser du trop-versé.

Si la répartition des charges a été décidée en violation des règles légales, par exemple si on
vous facture des charges d'un équipement que vous n'utilisez pas (ascenseur, etc.), vous pouvez
intenter une action en annulation de cette clause à tout moment.

Conseils et commentaires
Les copropriétaires, notamment dans les ensembles comportant un grand nombre de logements,
ont parfois tendance à négliger la gestion de l'immeuble et participent trop rarement aux
assemblées générales. C'est un tort. Quelle que votre quote-part, vous avez tout intérêt à vous
rendre aux AG, ne serait-ce que pour vous tenir informé des éventuels travaux à prévoir.

Réalisé en collaboration avec des


professionnels du droit et de la finance, sous la
direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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