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Direction

Conclusion Départementale
de l’Equipement
de l’Oise
Le nombre d'autorisation de lotir est en constante Actuellement, la demande de terrains à bâtir est
évolution ces dernières années du fait de la telle que les lotissements connaissent un véritable
demande, mais également des avantages induits succès.
par le lotissement pour le pétitionnaire qui désire Cette potentialité peut encore être accrue par la
faire construire un pavillon : délai d'instruction des prise en compte de toutes les composantes du
permis de construire plus courts, viabilité des lotissement : traitement des espaces publics,
terrains à l'achat, insertion de la parcelle au sein aménagements et équipements de qualité,
d'un environnement globalement aménagé. découpage parcellaire rationalisé.

On remarque que sur le territoire français, 80% des La recherche de la qualité est entre les mains des n° 78 - Avril 2007
lotissements sont implantés en périphérie des lotisseurs et des élus qui apparaissent comme les
villes et 20% en zone dense. Ces chiffres aménageurs de l'espace vécu.
s'expliquent par le fait que le nombre de grandes
parcelles divisibles en zone urbaine décroît mais
également parce que l'éloignement du centre Principes d'aménagement pour des
conduit à diminuer le prix du foncier et par là
même à augmenter la taille des parcelles. lotissements de qualité
Le lotissement est une opération d'aménagement soumise à
Lotissement en construction sur la commune de Rochy-Condé, autorisation visant à organiser l'implantation de bâtiments au
à l'est de Beauvais, en 2007 moyen d'une division de propriété et d'un règlement éventuel. Elle
a pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus
de la même propriété. De ce fait, cette procédure s'impose à
quiconque souhaite diviser un terrain en lots à bâtir.
Après avoir étudié statistiquement les lotissements du
département de l'Oise pour les années 2003 à 2006, il est apparu
que la majorité des projets visait à l'implantation d'habitation. Il
convient de s'interroger sur les aménagements mis en place au
sein des projets. En effet, les lotissements souffrent globalement
d'une image négative et de l'existence de nombreux préjugés.
En terme d'urbanisme, il apparaît que de grandes thématiques
peuvent être isolées. Celles-ci peuvent donner lieu à diverses
recommandations, afin de créer des lotissements de qualité du
point de vue urbain, architectural, environnemental, économique
et social.
Mais qu'est-ce qu'un lotissement de qualité? Pour l'Etat, les
projets d'aménagement du territoire doivent répondre à des
besoins spécifiques tout en prenant en compte les politiques
publiques actuelles. Ces politiques publiques sont exprimées
dans des documents stratégiques qui émanent de l'Europe, de
l'Etat et déclinées au niveau local.
L'Etat émet des points de vue pour inciter tous les acteurs
locaux à prendre en compte son avis dans la mise en oeuvre des
actions d'aménagement favorisant le bon développement d'un
territoire. Il porte également de manière légitime les enjeux
territorialisés de l'Etat local, c'est-à-dire les grandes politiques
Directeur de la publication :
publiques dont la prise en compte au niveau local est nécessaire
Réalisation et contact :
Alain DE MEYERE Service de l’Aménagement,de l’Urbanisme et et non négociable.
dépôt légal et ISSN en cours de l’Environnement Quelles sont les thématiques que l'on retrouve dans
Réalisation – impression : France POULAIN
DDE de l’Oise
l'aménagement des lotissements? Quelles sont les enjeux de
Boulevard Amyot d'Inville Cellule Connaissance des Terriroires l'Etat dans ces aménagements? Quelles recommandations
BP 317 Anne LANGUE peuvent être faites pour améliorer la prise en compte des diverses
60021 Beauvais cedex (03 44 06 50 81)
ml : dde-oise @equipement.gouv.fr politiques publiques dans l'aménagement des lotissements?
ml : anne.langue@equipement.gouv.fr
La préservation de l'environnement
Analyser des lotissements
Protection et mise en valeur des paysages Respect du patrimoine et qualité
Pour faire ressortir les grandes thématiques des Des fiches d'analyses ont été réalisées pour chaque architecturale des projets
lotissements, certains projets ont été isolés au vue projet. Celles-ci ont servi de point de départ à une Le choix d'implantation d'un lotissement doit évaluer
de certaines de leurs caractéristiques. De cette étude des atouts et des externalités que l'on retrouve tous les impacts du projet sur l'environnement et les Les prescriptions architecturales du document
manière, un échantillon des formes de lotissements le plus fréquemment dans un projet de lotissement. écosystèmes. Dans ce cadre, des études d'impact, d'urbanisme ou du règlement du lotissement
que l'on trouve dans l'Oise a été obtenu. obligatoires ou non en fonction de la dimension du privilégieront la cohérence des constructions. Celle-ci
projet, pourront utilement faire ressortir les est due en partie au volume des bâtiments, au choix
orientations à privilégier : prescriptions des matériaux et des coloris, ainsi qu'à la réalisation
Lotissement « le champ de l'hôtel » à Lagny le Sec architecturales en terme de matériaux et de couleurs, de clôtures et de pose de portails. Des maisons
utilisation de certaines essences végétales, respect d'architectes peuvent parfaitement trouver leur place
Année 2006 du patrimoine existant. dans un lotissement.
Insertion et intégration:
Aménageur : SCI Implantation en périphérie de commune, en face Pour aider les pétitionnaires dans leur projet
« Le champ de l'Hôtel » d'un autre lotissement Insertion d'espaces paysagers architectural, les Conseils d'Architecture,
Architecte – Paysagiste Mixité : les maisons groupées représentent près d'un d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE) et
quart des habitations Intégrer des espaces verts au sein du cadre bâti aère communautés de communes publient des plaquettes
Généralités / Urbanisme: et oxygène le territoire, tout en favorisant un cadre de de recommandations architecturales (www.caue.org).
70 lots individuels vie plus agréable. Ces procédés entrent dans les
2 lots de maisons groupées (11+ 10 maisons) attentes actuelles des citadins qui choisissent de Aménagements divers
Parcelles de formes variables : s'installer dans un milieu plus rural.
• de 600 à 1 000 m² environ pour les lots La présence d'une « coulée verte » dans l'espace D'autres aménagements entrent dans le cadre
individuels public au sein d'un lotissement peut apporter une l'amélioration du cadre de vie et le bien-être des
• de 80 à 125 m² pour les maisons groupées plus-value au projet, voire être un argument pour la populations.
¼ en maisons groupées sur petites parcelles vente des parcelles. De même, à l'intérieur des Parmi ceux-ci, on trouve une réflexion sur
Circulation et Sécurité routière: espaces privatifs, l'utilisation de certaines essences l'implantation des boîtes aux lettres, la pose de
Circulation à travers le lotissement (routier, végétales sera compatible avec l'intégration candélabres, la mise en place de trottoirs et de
piétonnier) paysagère du lotissement dans l'espace. Un soin bordures, l'aménagement de contre-allées et de
4 entrées-sorties particulier pourra être apportées aux plantations sur placettes, la créations d'aires de jeux pour les
2 petites impasses desservant chacune 4 parcelles les parcelles privées, notamment en ce qui concerne enfants. Ces divers aménagements ne sont pas
individuelles les haies. obligatoires mais apportent des embellissement au
Pas de hiérarchisation des voies cadre de vie.
Accès et circulation en arrondi prenant en compte la Néanmoins, un lotissement qui ne se compose pas
sécurité routière uniquement de parcelles dédiées à la construction de
Parkings prévus (1 place de stationnement extérieur logements interroge quant à la gestion et l'entretien
à la parcelle par logement) des espaces publics. Ceci doit être pensé avant le
dépôt de dossier d'autorisation de lotir car plusieurs
Environnement / Implantation / Orientation:
solutions sont possibles : gestion privée par le
Orientation des parcelles non prise en compte
lotisseur, gestion des espaces publiques par
Absence de dénivelé sur le terrain
l'Association Syndicale du Lotissement (ASL),
Zone verte au milieu du lotissement
cession des espaces publiques à la commune après
Plantation d'arbres le long des voies
accord entre les deux parties.
Quelle gestion des eaux (noue centrale?)
Espaces publics:
Intégration d'un espace public à l'intérieur du
lotissement La gestion des risques
Existence de trottoirs et de stationnement extérieurs
aux parcelles La gestion des risques
Se prémunir contre les risques fait partie des
préoccupations des populations, et donc des élus et
La prévention des risques
des aménageurs. Il convient alors de s'intéresser aux
risques potentiels pouvant intervenir sur l'espace
destiné à recevoir le lotissement.
Pour analyser la situation, la topographie du terrain,
la situation hydrographique environnante, la présence
d'établissements dangereux ou de friches
industrielles devront être appréhendées. En fonction
du diagnostic établi, certaines décisions seront prises
: abandon du projet de lotissement, modification des
aménagements prévus, prescriptions particulières
pour les constructions,... Toutes ces mesures auront
pour but de préserver la sécurité et le bien-être des
populations sur le court, le moyen et le long terme.
Maisons en bande dans un lotissement sur la
commune de Saint Maximin
Développement Durable et économies d'énergie Points de vue et enjeux de l'Etat

Orientation des constructions Constructions HQE Les analyses faites sur les lotissements du
département ont permis de mettre en évidence les
principales tendances que l'on retrouve dans les
L'étude des lotissements du département de l'Oise Construire une maison provoque des impacts directs
projets d'aménagement.
montre que l'orientation des maisons n'est pas une et indirects sur l'environnement à tous les niveaux de
thématique étudiée par les aménageurs. Le son cycle de vie : utilisation des matériaux, transports
Ces orientations laissent deviner des permanences,
découpage parcellaire envisagé répond à une des produits, mise en oeuvre des bâtiments,
des évolutions, des conséquences qui impactent
logique foncière sans prendre en compte les utilisation du bâtiment (fonctionnement, utilisation
directement le territoire.
préoccupations environnementales des courante, maintenance, rénovation) et déchets en fin
Au vue de ces tendances, des problématiques
populations. de vie (réutilisation, recyclage, valorisation
d'aménagement apparaissent.
Les parcelles ont généralement une forme énergétique). La construction Haute Qualité
géométrique (entre 500 et 2000m²) sur laquelle Environnementale (HQE) s'adapte à l 'environnement
l'implantation de la maison se fait parallèlement à et assure la qualité des espaces et le bien-être des
la route. Toutes les constructions de la rue sont usagers en terme de confort. Si ces constructions
Un lotissement typique sur la commune de Rochy-
présentent un grand intérêt, leur pratique n'est pas
orientées dans la même direction sans tenir Condé
encore généralisée, notamment du fait de leur coût. Il
compte de l'exposition. Pourtant, orienter les
est cependant possible d'intégrer quelques grands
maisons au sud serait un atout pour l'usager et ses
conditions de vie. Les maisons y gagneraient en
principes HQE dans l'aménagement du lotissement. Quelques principes d'aménagement
luminosité, seraient plus agréables et des Afin de limiter les impacts des constructions des
économies de chauffage pourraient également être maisons sur l'environnement, les acteurs de la Les grands principes de la planification
possibles. construction privilégient des actions concrètes. Ils territoriale – Il existe également des lotissements aménagés
privilégient l'intégration dans le paysage et qui rentrent dans de vastes programmes urbains.
Gestion de l'eau et assainissement Les aménagements spatiaux et urbains ont une
l'environnement, la protection contre les risques et les
longue vie et un impact important sur le territoire. Il
Les lotisseurs doivent être particulièrement attentifs à nuisances, les économies d'énergie (orientation de la Urbanisme et politique de la ville
convient donc de penser l'intégration et les formes
la gestion de l'eau et à l'assainissement. construction, isolation thermique et acoustique,
urbaines en amont de la conception du lotissement. Pour créer un lotissement de qualité qui réponde aux
L'amélioration de la prise en charge des eaux ventilation et filtration de l'air, utilisation de l'énergie
L'aménagement d'un secteur de la commune pour y besoins et à la demande, il faut connaître le marché
pluviales peut être intégrée dans l'aménagement de solaire et des énergies renouvelables, récupération
développer de l'habitat nécessite une réflexion de l'habitat et la situation de la maison individuelle. Le
la voirie grâce à des techniques alternatives : fossés, de la chaleur dégagée par les équipements, choix de
préalable. Cette réflexion peut intervenir au moment marché de l'habitat touche à la fois la commune et le
puits d'infiltration, tranchées drainantes, noues, matériaux de construction spécifiques, toits
de l'établissement ou de la révision du document bassin de vie. Il concerne l'offre et la demande de
chaussées avec réservoir d'infiltration, enrobés végétalisés, gestion des eaux avec la récupération
d'urbanisme, dès que la commune envisage de créer logements sur la commune et sur son environnement,
poreux et bassins de stockage. Toutes ces des eaux de pluie et le recyclage des eaux grises).
un quartier d'habitat et de logements. ainsi que la situation des pavillons et des immeubles
techniques ont pour but d'éviter le ruissellement collectifs et leur appréhension par la population.
important des eaux de pluie et les inondations. Le surcoût des construction HQE est estimé à 10% et
Il convient de s'interroger sur l'intégration aussi bien La création d'un lotissement, notamment supérieur à
La combinaison d'une noue avec l'installation d'un l'investissement est rentabilisé entre 5 et 10 ans
spatiale que sociale du lotissement afin de favoriser une quinzaine de lots, doit répondre aux attentes de
espace vert ou « coulée verte », au sein du d'utilisation. Au gain environnemental s'ajoute un gain
la mixité urbaine et de population du futur projet dans la population de la commune mais également à celle
lotissement, peuvent avantageusement aménager qualitatif permettant d'améliorer le confort, la santé et
son environnement. Un périmètre d'étude peut être des candidats à l'accession à la propriété du bassin
la sécurité des constructions. Il faut noter que pour
l'espace publique. dégagé de manière à faire ressortir les grandes de vie. Ces derniers peuvent rechercher des
l'instant les bâtiments HQE restent l'affaire de
orientations d'aménagement indispensables à la conditions plus propices à l'installation de leur foyer
spécialistes de la construction et de l'environnement.
Gestion des déchets réussite du projet. En effet, la création du lotissement dans la commune du projet, plutôt que sur un pôle.
Il n'existe pas encore de véritable demande des
dépend de l'assiette foncière disponible et du Certaines données sont déterminantes dans le choix
consommateurs d'habitat qui sont intéressés par le
La gestion des déchets fait partie des problèmes qui propriétaire du terrain. Ces données apparaissent dès de s'installer dans un lieu plutôt que dans un autre :
principe mais ne sont pas prêts à payer un surcoût
se posent au sein d'un lotissement. On trouve aussi l'élaboration du document d'urbanisme et les un prix du foncier relativement attractif, un accès
d'investissement pour protéger l'environnement, ni
bien les déchets de chantier émanant de ébauches de projet de lotissement. facile, la présence des services citadins, la proximité
même pour obtenir des améliorations pour leur
l'aménagement du lotissement que les déchets avec le lieu d'emploi ou un moyen de transport en
confort ou pour leur santé et dont le bénéfice n'est Les projets de lotissement s'opèrent selon trois
ménagers des familles. commun pour rejoindre le pôle d'emplois, la
pas encore n'est pas encore clairement perçu, sauf procédures distinctes. Les lotissements se possibilité de louer un logement social dans un
pour la protection contre le bruit. Il faut noter que tout différencient en fonction des critères de l'offre et du
Si les déchets de chantier issus de la création du quartier d'habitat individuel,... Il convient de bien
surcoût de la construction joue sur la taille du prix du foncier.
lotissement seront à la charge de l'aménageur, le appréhender toutes ces données pour la réussite du
logement qui a tendance à se réduire pour rester dans – Le lotissement peut être communal. La
traitement quotidien des ordures ménagères devra projet commercial.
le budget des acquéreurs.
être réfléchi. Des points de collectes de tri sélectif commune assure la constructibilité, le tracé et la Toutes les catégories de population n'ont pas des
pourront également être prévus au sein du viabilité des terrains. Les parcelles sont ensuite attentes identiques et les stratégies urbaines et
Les constructions HQE sont encore inexistantes au
lotissement pour sensibiliser les populations à la commercialisées sous forme de lots. La commerciales à déployer ne seront pas les mêmes
niveau des maisons individuelles, contrairement aux
préservation de l'environnement. construction du bâti fait intervenir des maîtres en fonction de la population ciblée par le lotissement
bâtiments publics et aux HLM, mais le développement
d'oeuvre, des artisans ou des architectes. (jeunes couples, familles avec enfants, retraités,...).
des informations et les aides financières pourraient
– Le lotissement privé a pour origine une division La conception du projet dépend de la population, de
modifier cette tendance.
de parcelles appartenant au même propriétaire ses revenus, de ses attentes et des types de
privé. La division est réalisée par des géomètres. logements envisagés.
Les maisons sont ensuite édifiées dans le même
cadre que pour un lotissement communal.
Lotissement sur la
Les diverses formes urbaines du commune de Betz
lotissement La priorité du logement
La nature initiale du terrain donne la configuration et
la taille du parcellaire du lotissement. En secteur Répondre aux besoins en matière de consommer de foncier, devenu une ressource rare et
diffus, le lotissement reprend les limites des parcelles logement précieuse, notamment dans les zones rurales
agricoles. En zone plus dense, l'aspect du agricoles.
lotissement dépend des opportunités foncières et des Le découpage parcellaire ne doit pas forcément être Favoriser la mixité: urbaine, sociale
aménagements prévus. Parmi les formes urbaines, homogène. Il doit avant tout répondre à la demande
on retrouvent : des usagers du futur lotissement et aux évolutions L'analyse des lotissements du département de l'Oise
ultérieures possibles. montre que les projets les plus importants tiennent
 Les aménagements linéaires De grandes parcelles pourront ainsi accueillir de compte de la diversité de la demande et des
Les espaces publics du lotissement concernant le
Cette forme est fréquente dans les lotissements petits immeubles collectifs, mais également des populations. De nombreux projets se composent de
traitement des circulations routières et des
privés. Elle facilite le découpage géométrique des petites maisons mitoyennes en bandes, en location parcelles destinées à recevoir de petits immeubles
cheminements piétonniers, l'aménagement des
parcelles mais à tendance à uniformiser le paysage ou en accession à la propriété. Les petites parcelles collectifs, gérés par des bailleurs sociaux, et
espaces publics, la présence d'espaces verts, les
le long d'une rue. Les lotissements linéaires sont favoriseront l'implantation de pavillons sans trop vraisemblablement destinés à de la location.
problèmes relatifs au stationnement et à la sécurité
fréquents dans les projets de moins de cinq lots.
routière sont traités de manière hétérogène.
Les parties individuelles sont beaucoup plus
 Les configurations avec boucles ou raquettes
Les lotissements organisés autour des raquettes
homogènes. L'orientation des maisons est
globalement oubliée et l'implantation se fait en limite
Les équipements au sein du lotissement
permettent la circulation des co-lotis à l'intérieur du
séparative ou en retrait conformément aux
lotissement. Cette configuration de l'espace ne
règlements mis en place pour chaque projet. Transports et déplacement On peut noter que de nombreux projets de
permet pas le cheminement de la population
L'architecture des maisons est relativement similaire, lotissements isariens comptent des places de
communale au sein du lotissement qui reste un
sauf exceptions, ce qui tend à une uniformisation de Le tracé des voies et des espaces publics doit être stationnement réservées aux personnes souffrant
espace fermé, réservé exclusivement aux usagers
l'espace et des paysages. clair et hiérarchisé. Une articulation doit être prévue d'un handicap. Cette amélioration nette de la prise en
de ces parcelles. Si ce type de lotissement véhicule
Néanmoins, chaque projet reste particulier et avec le tracé des voies existantes. Dans le cas de compte des handicaps est sans doute dûe à un
une image négative au sein des urbanistes et des
l'objectif de créer un maximum de parcelles sur un lotissements en plusieurs tranches, les liaisons entre changement des mentalités, mais également aux
architectes, il reste apprécié par les co-lotis qui y
minimum de foncier afin de rentabiliser au mieux les les diverses parties du lotissement favoriseront dispositions législatives de 1975, 1991 et 2005
voient un espace fermé à la circulation donc plus
travaux de viabilisation des terrains semble être également le déplacement au sein du territoire.
tranquille et sécurisé, notamment pour les enfants.
commun aux différents opérateurs. Les voies routières et les cheminements piétonniers Le stationnement
privilégiant les modes doux peuvent être envisagées
Les lotissements au sein de l'espace pour faciliter le déplacement des personnes à La nécessité du stationnement hors des parcelles
mobilité réduite (enfants, femmes enceintes, privatives est une thématique qui apparaît
Les attentes de la population, conjuguées aux personnes âgées,..) au sein du lotissement. Les généralement dans les projets d'envergure. Le
orientations d'aménagement choisies, favorisent ou divers modes de circulation apaisée entre les divers stationnement sur l'espace public permet d'organiser
non l'intégration du projet dans son environnement. espaces du lotissement permettront de faire cohabiter et de hiérarchiser l'espace en fonction de son
Quelques critères essentiels font ressortir les grandes en toute sérénité les différentes populations. occupation et de son utilisation.
organisations spatiales des lotissements. L'exigence d'un nombre suffisant de places de
stationnement doit figurer dans le document
Lisibilité, perméabilité et compatibilité : les d'urbanisme et dans le règlement du lotissement.
maîtres mots du lotissement Leur localisation ne doit pas entraver la circulation
Pour s'intégrer à l 'espace communal, les routière ou piétonnière, ni générer un risque. Les
lotissements doivent organiser leur composition places de stationnement pour les personnes souffrant
urbaine autour de trois notions fondamentales. d'un handicap doivent être matérialisées
Les espaces publics et privés doivent être bien différemment et être bien délimitées.
distincts et lisibles par tout individu parcourant le
Lotissement sur la commune de Cauffry lotissement. Cette notion de lisibilité passe par une
La prise en compte de la sécurité routière
hiérarchisation des voies, une organisation interne et
réfléchie du lotissement, favorable à l'intégration du
 Les lotissements en arborescence Dans les lotissements, la sécurité routière est une
projet dans son environnement direct mais ne créant
Les lotissements en arborescence sont peu présents problématique à laquelle il faut rester attentif. Il n'y a
pas de gêne pour les co-lotis. La continuité du bâti
dans l'Oise. Ce type de forme urbaine peut pas lieu d'oublier les règles de conduite. Le projet doit
doit également favoriser la perméabilité entre le
s'implanter au sein d'un espace resté libre en zone s'insérer au sein du territoire, sans créer de rupture
lotissement et la commune. Les réseaux viaires
dense ou complètement à l'extérieur de la zone avec le réseau viaire existant. Il convient d'adapter les
routiers et piétonniers reliant les deux espaces Une rue du lotissement du Lys à Chantilly
urbaine. Ce type de forme urbaine reprend pour une aménagements au trafic engendré par le lotissement.
permettent la continuité urbaine et sociale. L'unité du
bonne part les externalités des lotissements Le réseau, pour être le plus pratique et le plus
bâti avec les constructions existantes favorise
organisés autour d'une raquette. Il n'y a sécurisé possible, doit éviter les voies sans issue, les
également l'intégration du projet dans l'espace
généralement pas de lien entre le coeur urbanisé de impasses, les rues trop larges et les allées rectilignes
communal. La compatibilité du projet avec le
la commune et le projet de lotissement. Penser aux personnes à mobilité réduite qui favorisent la vitesse. Souvent, les zones
territoire communal ne dépend pas uniquement du pavillonnaires sont limitées à une vitesse de 30 km/h.
respect des caractéristiques de l'architecture des Une attention particulière doit être portée aux entrées
 Les lotissements avec aménagements variés. Les aménagements intégrant une réflexion sur les
constructions traditionnelles, mais également du et sorties du lotissement et à l'insertion des véhicules
La majorité des lotissements que l'on trouve dans le personnes à mobilité réduite seront confortables pour
choix des formes architecturales, de l'utilisation de dans la circulation. L'aménagement d'un carrefour-
département de l'Oise ont des formes variés et des tous. Les logements et les espaces publics devront
matériaux spécifiques et de couleurs harmonieuses. giratoire peut permettre d'organiser le réseau interne
aménagements divers. prendre en compte l'accessibilité des personnes
handicapées. au lotissement et de hiérarchiser les voies.

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