BTP197

PARTIE 1 (OBLIGATOIRE)

Droit de la construction
 BTP197- Droit de la construction
Plan du cours

•Droit de la construction (Application en France)

•Les contrats dans le marché public (FIDIC, CCDG)
•Les contrats dans le marché privé (OEA)
•Droit de l’environnement (Loi Libanaise 444 )
•Les bâtiments écologiques
•Travaux pratiques
 Droit de la construction
I- Définition
Branche du droit privé régissant la réalisation d'ouvrages de
construction immobilière.
(acte de construire, contrats de construction et responsabilités des
constructeurs)

-Le maître d'ouvrage: personne morale ou physique, publique ou

privée, propriétaire
-Le maître d'œuvre: architecte, entrepreneurs, promoteurs,
vendeurs d'immeubles à construire …

II- Historique
• sociétés de ctn soumis aux règles de l'indivision (av 2ème GM)
• sociétés de construction soumis aux règles de la société
• constructeurs de programme immobiliers
• promoteurs immobiliers

VEFA (vente en Etat futur d’Achèvement)

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III- Les objectifs
Deux (2) risques dans la construction:
• Tenir les promesses / ouvrage défectueuse et dangereuse
l'incompétence / la cupidité (mauvaise qualité des matériaux …)
• Inachèvement de la construction (Pas de financement )

Pour éviter ces malfaçons et/ou dommages:

1) Les règles légales de responsabilité aux arts 1792 et suiv. du code
civil organisent les responsabilités des constructeurs pour défauts
graves.

2) Secteur protégé applicable aux contrats de l'habitation

• Versement des fonds avant l'achèvement du chantier (VEFA)
• Contrat de promotion immobilière
• CCMI (CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE)
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IV- Les sources avec le temps:

1) Droit de la construction (technique contractuelle)-art. 1779 à 1792-6 du code civil.

2) code de l'urbanisme et de la construction (avec l'ordre public de protection)
3) code de la construction et de l'habitation (CCH)

CCH
• Partie législative et réglementaire,
• Un ensemble de règles hétérogènes (règles de construction, les
contrats de construction, les règles relatives à la responsabilité, les
normes de sécurité des ascenseurs, les portes automatiques de
garages...)
• (une partie importante du droit de la construction)

Le code civil (corps de règles):

• le régime du louage d'ouvrage,
• les responsabilités spécifiques aux constructeurs,
• le droit commun de la vente d'immeuble à construire …
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V- Les secteurs protégés de la construction immobilière

Les contrats se partagent entre deux secteurs : protégé et libre

Il faut réunir (3) conditions dans le secteur protégé:

1) un immeuble à usage d'habitation ou usage mixte (professionnel
et d'habitation). L'objectif étant de protéger les personnes
physiques qui achètent pour se loger. il faut que la construction ne
dépasse pas plus de deux lots.

2) le contrat doit avoir pour objet un transfert de propriété.

(la vente, l’échange, cession de terrain contre une remise de lots…)

3) Versements de fonds avant l'achèvement de la construction.

En cas de non respect des règles impératives du secteur protégé :

- la nullité du contrat
- la conséquence pénale (reçu des fonds sans avoir les garanties)
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Assistance du maître d'ouvrage en toute autonomie contre une
rémunération.

Deux (2) contrats de construction :

- le louage d'ouvrage du code civil (les règles relèvent du secteur libre)
- le CCMI: contrat de construction de maison individuelle
(relève du secteur protégé) que l'on retrouve au CCH.

Contrat de louage d'ouvrage :

Généralités et deux contrats particuliers :
- Le contrat d'architecte
- Le contrat de sous traitant.
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DEFINITION

Trois (3) types de louage d'ouvrage d'individuel (Arts 1779… code civil)
- Le louage des gens de travail « contrat de travail »;
- des voituriers (par terre ou par eau) ;
- des locateurs d'ouvrages (architectes, entrepreneurs et techniciens)

Contrat louage d'ouvrage ou contrat d'entreprise ou « marché privé

de travaux » est le droit commun des constructeurs.

C’est l’outil du secteur de la construction où la loi n'impose pas la

conclusion d'un contrat spécial (CCMI).

La responsabilité et la garantie décennale, biennale et de parfait

achèvement sont traitées comme les effets du louage d'ouvrage dans le
code civil .
LES CONTRATS D’ENTREPRISE
PARTIE 2 –A TITRE D’INFORMATION
 LES CONTRATS D’ENTREPRISE
LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE

I- LE TRANSFERT DE PROPRIETE ET DES RISQUES

•Le contrat d'entreprise ne transfère pas la propriété d'un ouvrage au

maître d'ouvrage.
• La construction est une obligation pour l'entrepreneur,
• l'attribution des risques en cas de perte de l'ouvrage par cas fortuit.

I-A: LE TRANSFERT DE PROPRIETE

Art 551 du code civil: « tous ce qui s'unit et s'incorpore à la chose

appartient au propriétaire », le maître d'ouvrage procure la propriété
au fur et à mesure de l’achèvement de l'ouvrage.

Le maître d'ouvrage a un droit de propriété sur le terrain de l’ouvrage.

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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE

I-B: LE TRANSFERT DES RISQUES

Art 1788 du code civil « lorsque l'entrepreneur réalise un ouvrage avec

des produits et matières qu'il fournit, il en supporte la perte qui arrive
avant la livraison sauf s’il avait mis en demeure le maître de recevoir
les travaux ».

Si l’entrepreneur est chargé d'agrandir ou de réhabiliter un bâtiment

existant :
« la perte ne s'arrête pas aux matériaux fournis mais elle s'étend à
l'existant lui même ». Art 1788 du code civil

Une perte due à une mauvaise exécution du contrat touche les règles
relatives à la responsabilité et non à celle des risques.
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-LES OBLIGATIONS DES PARTIES
II-A: EXECUTER UN OUVRAGE CONFORME
1- Livrer une construction approprié à l'usage destinée,
«du matériel adaptés, des matériaux de bonne qualité, (DTU)»
en respectant les délais de livraison

Pénalités de retard de livraison:

soit en % du montant du prix des travaux soit en valeur absolue. Elles
se cumulent avec les dommages et intérêts. (clause pénale)

2- une obligation d'information: Les architectes et les entrepreneurs

ont une matière technique (renseignements objectifs sur l'achat)

- Obligation de conseil : construire selon les règles de l'art, bien

construire, informer sur les risques du sol, information des problèmes
techniques ou esthétiques et sur la réglementation applicable.
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-LES OBLIGATIONS DES PARTIES
II-B: OBLIGATION DE PAYER LE PRIX
Art 1583 du code civil: «Le contrat d'entreprise est présumé être
conclu à titre onéreux»
a- Louage d'ouvrage de droit commun: prix fixé à l'achèvement
d'ouvrage
b- Contrats des secteurs protégés: prix forfaitaire déterminé et
défini dans le contrat: art L231-2 du CCH pour les CCMI.

a- Méthodes de Fixation du prix à l’achèvement des travaux:

Insécurité pour le maître d'ouvrage (dépassement des prévisions)

Deux types de marchés à prix non forfaitaire:

• Prix au métré (prix unitaires aux quantités réellement exécutées)
•Marché sur dépenses contrôlée: (main d'œuvre, matériaux,
transports… majorées de certains % pour frais généraux, impôts et
bénéfices).
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-B: OBLIGATION DE PAYER LE PRIX
b- Méthodes de fixation du prix avant les travaux

Marché à forfait: Prix global et définitif pour l'ensemble de l'ouvrage.

(Erreurs assumées par l'entrepreneur)

Avantage : le maître de l'ouvrage connaitre en avance le prix à

l'abri des surprises.

L'inconvénient: matériaux de moindre qualité, fondations moins

profondes

L'entrepreneur peut sortir du forfait?

selon la cour de cassation. Les modifications apportées en cours
d'exécution des travaux qui en bouleverse la nature et le coût de sorte
qu'elle lui font perdre son caractère forfaitaire : arrêt de la 3ème ch. civil
du 8 mars 1995.
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-B: OBLIGATION DE PAYER LE PRIX
b- Méthodes de fixation du prix avant les travaux
L'art 1793 du code civil: lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est
chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan
arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander
aucune augmentation de prix ni sous prétexte de la demande
d'augmentation de la main d'œuvre et des matériaux ni sous celui de
changement ou d'augmentation faite sur se plan si ces changements ou
augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec
le propriétaire».

c- Paiement du prix:
De façon échelonnée et au fur et à mesure des travaux.
Pour un dépassement du délai prévu par la loi: l'entrepreneur peut
suspendre l'exécution des travaux 15 jours après une mise en demeure
de son créancier.
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-B: OBLIGATION DE PAYER LE PRIX
d- Les garanties de paiement du prix
1)- Versement direct: Par un crédit immobilier: « l'établissement de
crédit versera le montant du prêt à l'entrepreneur directement» : art
1799-1 alinéa 2 du code civil.

2)-Cautionnement: Pour des travaux non financée par un crédit

immobilier: le maître de l'ouvrage doit fournir à l'entrepreneur un
cautionnement solidaire consenti par une banque.

3)-Retenue de garantie du maître de l’ouvrage: « le maître de l'ouvrage

est autorisé à amputer sur chacun des acomptes versés à l'entrepreneur
une retenue égale au plus à 5% de leur montant ». Art. 1-loi du 16 juillet 1971

La retenue de 5% servir à inciter le constructeur à faire les travaux mises

en réserve après la réception. Si la réception est sans réserve, le maître
d'ouvrage doit verser les 5%.
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-C: LA RECEPTION
C’est La fin du contrat d'entreprise

•Le maître de l'ouvrage examine et vérifier la qualité du travail accompli.

• Juridiquement: le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans
réserves : cf. art 1792-6 alinéa 1 du code civil.

La réception purge l'ouvrage des malfaçons ou non conformités

apparentes que le maître n'a pas réservé dans le Procès Verbal (PV) de
réception. En application des arts 1792-4-1 et suivants du code civil.

Point de départ des garanties du constructeur :

- la garantie de parfait achèvement;
- la garantie biennale et ensuite la garantie décennale;
- la responsabilité de droit commun envers certains désordres de
l'ouvrage apparus après la réception.
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-C: LA RECEPTION
1°) La procédure de réception

Art 1792-6 alinéa 1 du code civil : la réception est l'acte par lequel le
maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves.
- à la demande de la partie la plus diligente
- soit à l'amiable
- soit à défaut de manière juridique.

a- Procédure contradictoire
L’art 1792-6 du code civil exige que la réception soit
prononcée contradictoirement afin de préserver le droit des parties
concernées.
A défaut de contradiction : la réception est inopposable à la partie qui
était absente.

La réception sans réserves rend exigible le solde du prix et exonère les

entrepreneurs des vices et des défauts apparents. La réception met fin
aux pénalités de retard.
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-C: LA RECEPTION
1°) La procédure de réception
b- La date de la réception
L'entrepreneur souvent invite par écrit le maître d'ouvrage à
la réception lorsqu'il juge la construction achevée, conforme aux
prescriptions contractuelles.
(Réserves: des malfaçons ou des défauts de construction mineurs)

c- Les formes de la réception

c1. La réception expresse
- généralement constatée dans un PV (Procès verbal) daté
- signée par le maître d'ouvrage
- visé par l'entrepreneur pour établir son caractère contradictoire.

(un écrit est préférable pour éviter les litiges sur la preuve de réception,
sa date, le nombre et la nature des réserves)
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-C: LA RECEPTION
1°) La procédure de réception
c- Les formes de la réception
c2.La réception tacite: La jurisprudence admet toujours la validité de la
réception tacite si la volonté du maître de l'ouvrage de recevoir les
travaux et le caractère contradictoire de la réception sont réunis.
• une prise de possession des lieux
• Le paiement du prix et la signature de la déclaration d'achèvement
des travaux
(Payement de la retenue et prend possession de l'ouvrage = accepter)

c3. La réception judiciaire

Si le maître de l'ouvrage refuse de recevoir l'ouvrage. A défaut
de réception amiable :l'art 1792-6 al 1 prévoit la possibilité d'une
réception judiciaire.
La réception est une obligation du maître de l'ouvrage s’il ne justifie
pas d'un motif légitime.
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LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
II-C: LA RECEPTION
2°) Les effets de la réception: La date de la réception arrête le cours de
délais de l'exécution et le cours des pénalités de retard.

Réception valable: les garanties légales du constructeur sont fermées,

seule peut jouer la responsabilité contractuelle de droit commun de
l'art 1147 du code civil pour une inexécution ou une mauvaise exécution
du contrat par l'entrepreneur est établie.

La réception transféra au maître de l'ouvrage de la garde de celui-ci et

des risques consécutifs.

Réception avec réserves et un PV de réception : La reprise des travaux

se fait en principe dans le cas de la garantie de parfait achèvement.

Dans le CCMI: Le maître de l'ouvrage sans l'assistance d'un

professionnel dispose de 8 jours supérieurs après la remise des clefs
pour dénoncer les désordres apparents.
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LES CONTRATS DE SOUS-TRAITANCE

DANS LA CONSTRUCTION
 LES CONTRATS D’ENTREPRISE
LES CONTRATS DE SOUS-TRAITANCE DANS LA CONSTRUCTION
§1 : DEFINITION
Loi du 31 décembre 1975: « l'opération par laquelle un entrepreneur
confie par un sous traité et sous sa responsabilité, à une autre
personne appelée « sous traitant » toute ou partie de l'exécution du
contrat d'entreprise conclu avec le maître de l'ouvrage ».
(le sous-traitant bénéficie par la loi de certaines dispositions protectrices)

§2: ACTION DIRECTE DU SOUS-TRAITANT CONTRE LE maître d’ouvrage

La loi de 1975 reconnait une action directe du sous traitant contre le
maître d'ouvrage en cas de défaillance de l'entrepreneur principal
dans ses paiements : art 12 de la loi.

L'action directe est un recours simple à mettre en œuvre qui permet au

sous-traitant impayé par l'entrepreneur principal de saisir les sommes
restant dues par le maître de l'ouvrage au maître d'œuvre sans qu'une
procédure judiciaire soit nécessaire.
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LES CONTRATS DE SOUS-TRAITANCE DANS LA CONSTRUCTION
§2: ACTION DIRECTE DU SOUS-TRAITANT CONTRE LE maître d’ouvrage
I- CONDITIONS DE L'ACTION DIRECTE: avec 3 conditions réunies :
- le sous-traitant a été accepté par le maître d'ouvrage
- l'acheteur a agréé les conditions de paiement de chaque contrat de
sous-traitante
- le sous-traitant a mis en demeure l'entrepreneur de lui payer et
une copie doit-être adressée au maître de l'ouvrage.

II- FORMES DE L'ACCEPTATION ET DE L'AGREMENT

L’acceptation demeure insuffisante car le maître d’ouvrage doit
également accepter les conditions de paiement du contrat de sous-
traitante.

En CCMI: le client ne connaissent pas les conditions auxquelles les

constructeurs contractent avec leur sous-traitant. Le sous-traitant perd
son droit à l’action directe en paiement.
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LES CONTRATS DE SOUS-TRAITANCE DANS LA CONSTRUCTION
§2: ACTION DIRECTE DU SOUS-TRAITANT CONTRE LE maître d’ouvrage
III- OPPOSABILITE DES EXCEPTIONS
Le maître d’ouvrage devant un solde de prix à l’entrepreneur principal
mais les pénalités de retard encourues par ce dernier absorbent ce
solde. Après compensation, le maître d’ouvrage ne devrait plus rien à
l’entrepreneur principal et l’action du sous-traitant permet ses effets.

§ 3 : DELEGATION DE PAIEMENT
Le maître d’ouvrage a l’obligation d’exiger de l’entrepreneur principal
qu’il justifie d’une caution ou il délègue le maître d’ouvrage ou le sous-
traitant art 1275 du code civil à concurrence du montant des
prestations exécutées par le sous-traitant art 14 du la loi 75

La délégation: sous-traitant est débiteur avec le maître de l’ouvrage.

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LE CONTRAT D’ARCHITECTE