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Droit Fiscal

La Fiscalité Immobilière au Maroc


Radi TAYBI
Manager
Masnaoui Mazars Conseil

L e paysage fiscal et parafiscal du secteur


immobilier se caractérise par une multitude
Particularités de la fiscalité
immobilière :
d’impôts et taxes qui font de lui un des secteurs La fiscalité immobilière est utilisée au Maroc
où la pression fiscale est la plus élevée (la pression comme un outil privilégié par l’Etat pour intervenir
fiscale représenterait entre 10 et 25 % du coût de dans le domaine de l’habitat. Toutefois, force est
revient d’une opération immobilière d’après une de constater que les textes qui la composent sont
étude réalisée par la direction de la promotion complexes, multiples et hétérogènes.
immobilière).
Dans ce contexte, des études commanditées par
Ce secteur a connu ces dernières années un les instances gouvernementales sur différents
essor sans précédent avec l’émergence de divers aspects relatifs à la fiscalité immobilière au Maroc
ont montré que cette dernière se distinguerait

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textes et dispositions fiscales visant à encourager
l’investissement immobilier placé comme priorité essentiellement par les caractéristiques
des instances gouvernementales afin de résorber suivantes:
le déficit en logements que connaît notre pays n l’existence d’un nombre considérable de
et faciliter l’accès à la propriété aux ménages taxes parafiscales au profit des communes
marocains, essentiellement ceux à revenu moyen et de la protection civile sur les opérations
et modeste. de constructions, de lotissements....et dont
les recettes sont d’un niveau jugé trop faible
Ces mesures ont concerné principalement le
par rapport aux dépenses engagées pour leur
logement social, fortement privilégié par gestion.
le législateur, puisqu’un texte à part lui a été n l’hétérogénéité des textes législatifs et
consacré définissant les modalités de bénéfice réglementaires régissant le secteur de la
des avantages fiscaux des conventions avec l’Etat promotion immobilière
et les modalités pratiques de leur signature. n la soumission des opérateurs en plus de la
fiscalité locale et à une parafiscalité, aux impôts
Nous nous focaliserons, dans le cadre du présent
et taxes d’Etat (dits impôts de droit commun)
article, sur les divers apports de ces conventions
auxquels sont soumis les autres secteurs et donc
(II) ; après avoir donné un aperçu global sur
à trois types d’impositions.
la fiscalité immobilière (I) et passé en revue n l’instabilité des taux, caractéristique de tous
l’ensemble des impôts et taxes prévues, pour finir les secteurs, par le biais des lois de finances
par une analyse critique (III) et des propositions annuelles qui modifient les textes de base, ce qui
concrètes devant alléger le fardeau de cette rend délicat l’établissement des prévisions de
fiscalité et son impact sur les coûts de revient recettes, éléments fondamentaux pour la gestion
des habitations, et donc sur les prix de vente et des opérations immobilières intégrées et qui
d’acquisition de logements. s’étalent sur plusieurs exercices .Cette instabilité

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des taux est renforcée par l’existence de barèmes et toutefois lorsque ces actifs sont inscrits en stocks,
bases d’imposition très disparates. le produit y afférent constitue un chiffre d’affaires
n l’absence de statistiques fiscales détaillées se imposé à l’IS dans les conditions du droit commun
rapportant au secteur et empêchant toute analyse sans bénéfice des abattements prévus (étant donné
fiable du secteur de la promotion immobilière. que les stocks ne sont pas concernés par lesdits
abattements) ;
L’ensemble des caractéristiques précitées contribue
n étrangères réalisant des travaux ponctuels
au renforcement de la complexité de la fiscalité
au Maroc, celles-ci sont imposables par voie de
immobilière qui impacte, par son niveau de charges,
retenue à la source. Toutefois et lorsqu’elles sont
les coûts du logement dans une période où l’Etat
qualifiées d’établissement stable au Maroc, ces
affiche une grande volonté pour la promotion de
sociétés étrangères sont soumises à l’impôt dans
ce secteur et tend à faciliter davantage l’accès à la
les conditions du droit commun.
propriété. En effet la pression fiscale dans le secteur
n étrangères adjudicataires de marchés de travaux
de la promotion immobilière représenterait une
de constructions .Ces dernières peuvent opter pour
part importante dans le coût de revient aussi bien
dans le lotissement que dans les constructions. l’imposition forfaitaire au taux de 8% applicable au
montant total du marché hors taxes, cette option
I- Les différents impôts et taxes liés au est soumise à un formalisme à respecter par les
secteur immobilier entreprises concernées.
Le secteur immobilier est soumis à une panoplie
2- impôt général sur le revenu
d’impôts et taxes dont certains sont classiques
connus de tous les secteurs et d’autres inhérents L’IGR est dû au titre des opérations réalisées par des
à la nature de l’activité de lotissements et de personnes physiques ou morales soumises à l’IGR

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promotion immobilière. au titre des opérations immobilières. Il s’agit, en
l’occurrence, des :
Nous entamerons d’abord les impôts classiques, dits
de droit commun, pour passer ensuite à ceux liés n Revenus locatifs périodiques ou réguliers sauf
spécialement à l’activité immobilière, en particulier exonérations prévues par la législation en vigueur;
ceux prévus dans les cadres des programmes
conventionnés. n Revenus de cessions des biens immobiliers
appartenant à des personnes physiques avec
I-1 Les impôts et taxes de droit commun les exemptions prévues par les textes que ces
biens soient inscrits en immobilisations avec les
Les impôts et taxes de droit commun sont formés
abattements prévus en droit commun , ou en stocks
essentiellement de :
et figurant au chiffre d’affaires.
1- L’impôt sur les sociétés : le taux est celui de
L’impôt est établi en fonction du barème de l’IGR et
droit commun à savoir 35% du résultat fiscal :
dans les conditions de droit commun.
Cette imposition s’applique aux personnes
morales: 3- Taxe sur la valeur ajoutée :
Les opérations immobilières sont soumises à la TVA
n réalisant des investissements immobiliers destinés
au taux de 14 % sur la base du coût des travaux et
à la location de façon accessoire (revenus locatifs) ;
n réalisant un chiffre d’affaires en se livrant à la constructions.
location d’immeubles comme principale activité ; La législation fiscale en vigueur, prévoit en matière
n cédant des biens immeubles inscrits en de TVA, une détaxation pour le logement social
immobilisations : l’impôt s’applique, dans le cas par le biais du remboursement de toute la TVA
d’espèce, au titre des plus values réalisées avec décaissée en amont.
bénéfice des abattements prévus et dans les
conditions de la loi sur l’impôt sur les sociétés ; Une autre mesure d’incitation est consacrée par

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la loi n° 30-85 instituant la TVA au niveau des terrains à bâtir et des opérations de promotion
article 8-7° et 60-15° et qui permet l’acquisition en immobilière ;
exonération de la TVA des biens d’investissement n les opérations de livraison à soi même ;
à inscrire dans un compte d’immobilisation et n Les prestations de sociétés étrangères ;
ouvrant droit à déduction. n Les locations portant sur les locaux aménagés,
meublés ou garnis.
Dans ce dernier cas, et lorsque le bien n’est
pas maintenu à l’actif pendant cinq ans, une Toutefois il faudra noter que les revenus locatifs
régularisation s’impose au regard de la loi. perçus par les personnes morales et physiques sont
exclus du champ de la TVA en raison du caractère
Les opérations soumises à la TVA sont les suivantes: civil de l’opération de location.

n les opérations de travaux immobiliers, des La détermination de la base imposable, pour les
opérations de lotissement et de viabilisation des opérations usuelles, peut être retenue comme suit :
Nature de l’opération Base imposable
Montant des marchés, mémoires, ou factures des
Travaux immobiliers
travaux exécutés
Prix de cession de l’ouvrage diminué du prix du terrain
Opérations de promotion immobilière
actualisé
Le coût des travaux d’aménagement et de viabilisation
Opérations de lotissement
y compris la taxe de premier établissement
Opérations de locations Prix de location convenu dans le contra
Le prix normal des marchandises, travaux ou services au
Opérations d’échange ou de livraisons à soi même
moment de la réalisation des travaux.

4- Droits d’enregistrement : récurrentes soumises au droit d’enregistrement 23


et les taux qui leur sont applicables se déclinent
L’enregistrement est une formalité à laquelle sont
soumis les actes et conventions. Cette formalité comme suit :
donne lieu à la perception d’un impôt dit droit n les cessions de biens immeubles intervenues par
d’enregistrement.
actes ou encore verbalement, le droit proportionnel
Les effets de l’enregistrement sont les suivants : est de 5%. Ces ventes doivent être parfaites, certaines
et actuelles.
n donner date certaine aux actes (opposabilité aux n Les mutations à titre onéreux portant sur des
tiers) ; transferts de droits réels immobiliers (l’échange, la
n assurer la conservation des documents et actes
soulte,......) et sont imposables au taux de 5%.
(archivage) ;
n Les cessions de fond de commerce
n faire foi de l’existence de l’acte et sa date au regard
n Les cessions de droit de bail et locations
du trésor.
Les droits afférents à ces opérations sont applicables
Le délai d’accomplissement de la formalité est de 30
jours pour la plupart des actes (3 mois dans des cas aux sommes et valeurs exprimées dans les actes ou
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particuliers) conventions.

Cette fiscalité a connu des aménagements récents Ce taux de 5% est ramené à 2,5% ; 1% ou 0 ,25 %
dans le cadre de l’article 13 de la loi de finances pour dans les cas spécifiques prévus par le code
l’année 2004 suite à l’entrée en vigueur du nouveau
Cette fiscalité relative aux droits d’enregistrement et
code de l’enregistrement.
applicable aux opérations immobilières a fait l’objet
Les opérations de nature immobilière les plus d’un article détaillé au BIP du mois d’Octobre 2004.

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5- Patente : constructions de toute nature à usage d’habitation


et aux immeubles affectés à une activité
La patente est due par toute personne physique
professionnelle y compris l’outil de production
ou morale exerçant une activité au Maroc, la loi
(machines et appareils) ou terrains affectés à une
a désigné sous le vocable toutes les activités à
exploitation de quelque nature qu’elle soit.
condition que :
Les exclusions du champ d’application sont celles
n l’activité soit exercée à titre habituel
prévues à l’article 3 la loi 37/89 relative à la taxe
n l’activité doit procurer à celui qui l’exerce des
urbaine, il s’agit principalement des demeures
moyens de subsistance
royales, habous, et les biens appartenant à l’Etat.
n l’activité doit être exercée à titre indépendant (à
exclure les salariés) Les exonérations temporaires pour une durée
Le calcul de patente est basé sur la notion de valeur de 5 ans, concernent les nouvelles constructions,
locative brute, normale et actuelle. les additions de constructions ainsi que l’outil de
production à compter de la date d’achèvement
Le principal de l’impôt comprend une taxe ou d’installation éventuellement lorsqu’ils sont
proportionnelle établie dans les conditions de financés par crédit bail.
l’article 6 de la loi.
Ne bénéficient pas de la dite exonération, les
La valeur brute est calculée à partir du loyer auquel il entreprises citées au dernier alinéa de l’article 4 de
faudrait ajouter les charges connexes et locatives et la dite loi relative à la taxe urbaine...
duquel il faudrait retrancher les grosses réparations
et les primes d’assurances payées. Le taux de la taxe est de 13 ,5% pour les immeubles
affectés à une activité, professionnelle y compris

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La valeur normale est appréciée dans des conditions l’outil de production (machines et appareils) ou
normales de marché et actualisée selon les barèmes terrains affectés à une exploitation de quelque
admis par l’administration fiscale. nature qu’elle soit.
Les modalités de détermination de la valeur locative Pour les immeubles à usage d’habitation le barème
ainsi que sa réévaluation sont définies par secteur. prévu est progressif en fonction de la valeur locative
annuelle.
La VL ne doit pas dépasser les 50 millions de dhs,
disposition applicable depuis le 01/01/2001. La valeur locative ne doit pas dépasser les 50 millions
Dhs, disposition applicable depuis le 01/01/2001.
Une exonération de 5 ans est prévue pour toute
personne morale ou physique qui exerce une Le produit de la taxe est réparti entre les communes
profession , une industrie ou un commerce et et l’Etat.
ce à compter du début de l’activité concernée .
Cette exonération s’applique aussi à toutes les Elle est axée sur la valeur locative à actualiser de 2%
acquisitions en cours d’exploitation directement ou tous les cinq ans.
par voie de crédit bail.
Le délai de prescription est de 3 ans.
Le produit de l’impôt est affecté au budget
des communes et collecté par les services de 7- Taxe d’édilité :
recouvrement. La taxe d’édilité est établie annuellement sur les
immeubles bâtis, les constructions de toute nature
6- Taxe Urbaine : ainsi que sur les machines et appareils, situés
La taxe urbaine est un impôt foncier assis sur un dans les circonscriptions d’application de la taxe
revenu virtuel. urbaine.

Cet impôt annuel porte sur les immeubles bâtis et Cette taxe est assise sur la valeur locative des

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immeubles ou sur le montant des loyers lorsque les la base du coût réel des travaux.
dits biens sont donnés en location.
n taxe sur les opérations de constructions : elle
Cette taxe ne connaît pas d’exonérations, ses taux est calculée sur la base du mètre carré couvert,
sont fixés comme suit : chaque fraction de mètre carré étant comptée
pour un mètre carré entier, en ce qui concerne les
n 10 % pour les communes urbaines et centres
constructions comportant des balcons situés sur le
délimités
domaine public communal, la superficie des dites
n 6 % pour les zones périphériques des communes
saillies compte double pour le calcul de la taxe.
urbaines
La taxe sur les opérations de constructions
porte sur la construction, la reconstruction et
II-2 -Les impôts et taxes spécifiques
l’agrandissement de toute nature ainsi que les
Ces impôts et taxes différent d’une commune
opérations de restauration dont la réalisation doit
à l’autre par leur base de calcul et les barèmes
faire l’objet d’une autorisation de construire.
applicables avec un allégement ou une exonération
Les montants maximums par mètre carré couvert
au niveau des communes rurales afin d’éviter
varient entre 20 et 30 Dhs.
la recrudescence de l’exode et d’encourager la
Pour les opérations de restauration, il est dû un
stabilité du monde rural.
droit fixe dont le montant maximum est de 500
Parmi les principales taxes frappant le secteur dirhams.
immobilier on peut citer : Cette taxe est payable en une seule fois lors de la
délivrance de l’autorisation de construire.
n taxe sur les opérations de morcellement, cette Les exonérations prévues concernent les logements
taxe est basée sur la valeur du terrain et concerne économiques et l’agence des logements et
les opérations d’extraction de parcelles d’un titre équipements militaires.
foncier mère.
Cette taxe est due par les bénéficiaires des
autorisations de morceler, et la seule exonération
n redevance d’occupation temporaire du
domaine public communal pour usage lié à la
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prévue étant l’Agence de Logements et construction et dont le taux maximum est de
d’Equipements Militaires (ALEM). quarante dirhams par mètre carré.
Le taux maximum de la taxe est de 5% de la valeur Les redevances sont trimestrielles et tout trimestre
vénale du terrain. commencé est compté pour un trimestre entier.
La redevance d’occupation temporaire du domaine
n taxe sur les opérations de lotissements : elle public communal notamment par des dépôts de
est basée sur les coûts des travaux de viabilisation matériels et de matériaux, par des clôtures ou par
engagés sur une opération. Cette taxe est instituée des saillies dues aux échafaudages.
à l’occasion de toute opération de lotissement. Les redevables de la redevance sont les bénéficiaires
Le taux maximum de la taxe est de 5%. de l’autorisation de l’occupation temporaire du
Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de domaine public communal, elle est liquidée et
l’autorisation de lotir. versée à la caisse du régisseur municipal.
Les redevables sont tenus de déclarer au service
communal compétent : n les droits de la conservation foncière : Les
¸ le coût estimatif des travaux au moment de droits de la conservation foncière sont ceux prévus
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dépôt de l’autorisation de lotir ; par le décret n° 2-97-358 du 30 JUIN 1997 fixant les
¸ le coût réel des travaux au moment de la tarifs des droits de la conservation foncière.
délivrance du permis de conformité ou procès Les montants fixes des droits ainsi que les taux ad
verbal de réception des travaux. valorem par nature d’opération sont détaillés à
Cette taxe est perçue à hauteur de 75% au début l’article premier du dit décret.
des travaux par le régisseur de la commune, le Les droits ou taux relatifs aux opérations les plus
solde du montant de la taxe exigible est liquidé sur courantes sont comme suit :

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Nature de l’opération Droits fixes ou taux


Délivrance de certificat de propriété Droit fixe de 75 dhs
Droit fixe de 75 dhs
Droit ad valorem :
Jusqu’à 50.000 0,5%
Hypothèque ordinaire De 50.001 à 150.000 0,75%
De 150.001 à 5.000.000 1%
De 5.000.001 à 100.000.000 0,75%
Au-delà 0,5%
Mainlevée d’hypothèque Droit fixe de 150 dhs
Morcellement établi par un géomètre privé Droit ad valorem 1%
Droit ad valorem de la valeur des constructions et
0,5%
des accroissements
Mise en concordance avec l’état des lieux Droit fixe 75 dhs

Minimum de perception 450 dhs


Successions Droit fixe par propriété 75 dhs

n la taxe notariale : La taxe notariale est perçue conseil pour l’élaboration de plans d’opérations au
pour le compte du trésor par les secrétaires profit des établissements à risque majeur.

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greffiers chargés du notariat. Elle est payable
d’avance, entre les mains de ces mêmes agents conseil pour l’élaboration des plans d’évacuation
tant sur les actes authentiques dont la rédaction dans le domaine de la sécurité incendie et de la
est requise que sur les pièces et actes dont il panique.
sera fait usage ou en conséquence desquels ces
Les tarifs de la dite taxe sont fixés par arrêté
contrats seront passés.
conjoint des ministres de l’intérieur et des finances,
La taxe notariale est acquittée au bureau de toutefois et pour ce qui est des constructions
l’enregistrement par les notaires dans le mois de la cette rémunération est de 20 Dhs par mètre carré
date des actes qu’ils ont rédigés. aménagé.

Le service de l’enregistrement exerce le contrôle de La taxe est versée auprès du percepteur compétent
la perception de la taxe notariale et des autres droits du lieu où le service est rendu au moyen d’un
exigibles, à cet effet il se fait communiquer, sans bulletin de versement établi sur la base d’un état
déplacement, le répertoire, les actes en minutes de service rendu dûment signé par le bénéficiaire
qui y sont portés, ainsi que les registres et pièces de et par les services de secours et de lutte contre
comptabilité. l’incendie

n la taxe de la protection civile : Elle a été II- La fiscalité immobilière spécifique


instituée par le décret n° 2 -97 – 344 du 30 Juin 1997,
Des dispositions fiscales spécifiques sont
pour rémunérer les services rendus par l’inspection
prévues, d’une part, au titre des conventions
de la protection civile relevant du ministère de
conclues avec le gouvernement marocain dans
l’intérieur au titre des prestations suivantes et
le cadre du programme des 200.000 logements
concernant particulièrement le secteur :
et, d’autre part, dans le cadre des opérations
instruction des dossiers de lotissement, de de construction des campus et des cités
construction, de modification ou d’aménagement. universitaires.

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La convention de réalisation de 2500 ¸ la société est tenue de joindre une copie de la
logements dans le secteur social : convention et le programme au dépôt du premier
bilan ;
Les principales dispositions fiscales de cette ¸ l’impôt général sur les revenus est dû sur les
convention devant être signée avec l’Etat sont salaires.
reprises par l’article 19 de la loi de 1999-2000 tel
que modifié et complété par l’article 16 de la loi de Les sanctions prévues en cas de non respect des
finances de 2001 sont les suivantes : engagements :

¸ l’exonération des droits d’enregistrement et du A défaut de réalisation de tout ou partie dudit


timbre programme dans les conditions définies par la
¸ l’exonération des droits d’inscription sur les livres convention précitée, les impôts, taxes et droits
fonciers exigibles sont mis en recouvrement sans préjudice
¸ l’exonération de l’impôt des patentes des amendes, pénalités et majorations y afférentes.
¸ l’exonération de l’impôt sur les sociétés
¸ l’exonération de l’impôt général sur le revenu Opérations de constructions de cités,
¸ l’exonération de la taxe urbaine résidences ou campus universitaires :
¸ et de tous impôts, taxes, redevances, et Sont concernés par la dite convention les
contributions perçus en faveur des collectivités promoteurs immobiliers qui réalisent pendant une
locales et de leurs groupements période maximum de 3 ans courant à compter de
Le bénéfice de ces exonérations est conditionné par la date d’autorisation de construire des opérations
la signature d’une convention avec l’Etat assortie de construction de cités, résidences ou campus
d’un cahier de charges et un état du nombre universitaires, dont la capacité d’hébergement est
de logements réalisés dans le cadre de chaque égale ou supérieure à 1000 lits.
programme ainsi que le chiffre d’affaires y afférent.

Le signataire est dans l’obligation de :


Les exonérations prévues concernent les impôts et
taxes ci après :
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¸ réaliser un programme de 2500 logements sur ¸ les droits d’enregistrement ;
une durée de cinq ans (3500 logements pour ¸ les droits d’inscription sur les livres fonciers ;
les premières conventions signées au départ, loi ¸ l’impôt des patentes ;
de finances 99/00 du 01/07/99) à compter de la ¸ la taxe urbaine ;
date de délivrance du permis de construire. Le ¸ et tous impôts et taxes, redevances perçues
programme peut comporter plusieurs projets de en faveur des collectivités locales et de leurs
construction répartis sur un ou plusieurs sites dans groupements.
une ou plusieurs villes. ¸ les promoteurs bénéficient d’une réduction de
¸ tenir une comptabilité séparée 50% de l’IGR ou l’IS au titre des revenus provenant
de la location des constructions réalisées et ce
Ces avantages prévus dans le cadre de ces pour une période de 5 ans à compter de la date
programmes conventionnés visent tous les impôts. d’obtention du permis d’habiter
Nonobstant les exonérations précitées, l’application,
Ces dispositions s’appliquent aux opérations
en pratique, de ces conventions a soulevé les
réalisées à compter du 01/01/2001.
remarques suivantes :
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¸ l’exonération des achats n’est pas prévue en III- Vers une reforme de la fiscalité
matière de TVA ; immobilière :
¸ la patente est calculée sur la base du chiffre Afin que le dispositif fiscal appliqué au secteur
d’affaires, et en cas d’absence de ventes ce sont les immobilier soit un outil au service de l’Etat, sa
coûts qui sont pris comme base pour le calcul de fiscalité devrait faire l’objet de réformes profondes
l’impôt ; devant toucher tous ses aspects.

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Ainsi un certain nombre d’axes doit être amélioré Parmi ces recommandations on peut citer :
afin d’assurer l’efficacité de l’arsenal mis en place.
¸ l’allégement du système d’imposition actuel
Les études réalisées par la Direction de la promotion en réduisant le nombre d’impôts, taxes et taxes
immobilière relevant du Ministère délégué auprès
parafiscales relatives aux opérations de lotissement
du Premier Ministre chargé de l’urbanisme ont
et de promotion immobilière.
abouti à un certain nombre de constats à partir
¸ L’allégement des procédures de liquidation des
desquels des recommandations ont été proposées
pour harmoniser cette fiscalité, la rationaliser et la impôts et taxes liées au secteur.
rendre très efficace essentiellement par la réduction ¸ La réforme du cadre juridique et institutionnel
des impôts et par la facilité de leur application. du secteur de la promotion immobilière et du
logement locatif.
Il est clair et admis que cette réforme ne peut être
¸ La mise en place de mesures incitatives pour
réfléchie et admise qu’en fonction des contraintes
budgétaires de l’Etat , en ce sens que le niveau l’acquisition de logements essentiellement pour
des recettes au moins actuel soit garanti par des les ménages en vue de les encourager à accéder à
propositions fiables et logiques . la propriété.

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