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Synthèse de la Note d’Information de la CGI

I- Etat des lieux du secteur immobilier au Maroc

Le secteur immobilier au Maroc a connu récemment une montée spectaculaire après une
période de stagnation prolongée due entre autres à la méfiance des investisseurs vis à vis de
l’économie interne, à la propagation du phénomène de l’habitat insalubre et irrégulier et
également à l’absence d’actions de maintenance et d’entretien du parc de logement.

En effet, cette ascension marquée par une augmentation générale du prix de l’immobilier s’est
manifestée d’une part, par la croissance de la valeur ajoutée générée sur le BTP et par
l’élévation de la consommation des ciments et d’autre part, par la progression de l’encours des
crédits immobiliers ces quatre dernières années.

L’importance du poids du secteur des BTP dans l’économie nationale s’avère grandissante
d’année en année. La contribution du secteur du BTP dans le PIB s’élève à environ 5% en
2005, la valeur ajoutée quant à elle atteint 24 Gdh contre 22 Gdh en 2004, enregistrant ainsi
une progression de près de 9%.
Par ailleurs, la FBCF est représentée dans une mesure de 44% par le secteur du BTP en 2005
où la branche relative au secteur de l’immobilier détient une part grandissante y contribuant à
elle seule pour près de 28%.
Le graphique suivant montre l’évolution de la FBCF du secteur immobilier comparaison faite
avec le secteur des BTP.

Source : Note d’information CGI

Aussi, le secteur de la cimenterie a connu des ventes en croissance continue, et ce, depuis
2000, le taux de variation des ventes a enregistré 10,38% en 2006.
Le tableau suivant représente l’évolution des vents de ciment en tonnes et en pourcentage :

1
En milliers de tonnes 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Evolution des ventes de 7480 8058 8486 9277 9796 10289 11357
ciment
Variation (%) 3,40% 77,2% 5,32% 9,32% 5,60% 5,03% 10,38%
Source : Note d’information CGI

D’un point de vue financier, l’essor que connaît le secteur de l’immobilier est exprimé par la
croissance de la demande des crédits à l’habitat. Celle ci est expliquée par la conjonction d’un
certain nombre de facteurs tels l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit (baisse des
taux d’intérêt et baisse des exigences en matière de garantie) et l’allongement de la durée des
crédits logements.

En effet, les taux d’intérêts relatifs aux crédits immobiliers ont baissé de près de 15% passant
de 8% en 2003 à environ 6,8% en 2006. La durée maximale des crédits est quant à elle passée
à 25 ans puis portée il y a peu jusqu’à 40 ans.

Aussi, la création de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoup
dans l’explication de cette montée en puissance de l’immobilier puisqu’ils ont permis à une
grande partie de la population d’accéder au logement dans de bonnes conditions.
Ceci étant, ces facteurs étant réunis ont concouru à la progression de l’encours des crédits à
l’immobilier.

Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crédits immobiliers dans le total de
l’encours de crédit à l’économie. Ce rapport enregistre une évolution graduelle de 15% en
1997 à près de 23% en 2006.

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Crédits 22817 25234 27229 28175 32145 35155 39472 45571 56902 73789
immobiliers(1)
Concours à 152029 168495 185905 205424 208647 226221 246008 262743 292029 324601
l’economie (2)
(1) / (2) 15,0% 15,0% 14,6% 13,7% 15,4% 15,5% 16,0% 17,3% 19,5% 22,7%
Source : Note d’information CGI

2
II- CGI : Activités, Evaluation et Introduction en bourse.

1- Bref aperçu sur la CGI

La CGI a été créée en 1960, elle est détenue à 99,9% par CDG Développement, filiale
à 100% du Groupe Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG).

La CGI est l’une des sociétés les plus importantes en matière de promotion immobilière, non
seulement du fait qu’elle soit adossée à une grande structure mais également parce qu’elle
intervient dans différents segments du même secteur à savoir la production de logements, de
bureaux, de commerces, de centres administratifs et de sièges sociaux et la viabilisation de
quelques lots de terrains.
Elle contribue de la sorte au développement du paysage urbain marocain et à l’animation des
villes et quartiers.

Ceci dit, la CGI bénéficie de certains atouts qui lui permettent de se positionner en tête de
liste des promoteurs immobiliers. De ce fait, elle jouit d’un savoir faire reconnu, d’un
important potentiel d’intervention, d’une forte notoriété et d’une situation financière saine.
Toutefois, il existe quelques faiblesses qui entravent son développement, elles touchent
principalement au système de gouvernance, au processus de planification, au suivi des
réalisations et de contrôle de gestion, au référentiel des processus et à la planification des
ressources financières.

Il convient de signaler par la même, que la CGI opère à travers deux modes d’intervention : la
maîtrise d’ouvrage où elle prend la responsabilité du financement et de la réalisation de ses
projets et la maîtrise d’ouvrage déléguée qui consiste en la délégation d’organismes publics
ou privés de leurs programmes immobiliers à la CGI qui en assure l’achèvement à bien et à
terme.

• Production de la CGI en MO et en MOD

Les tableaux qui suivent représentent l’évolution de la production en maîtrise d’ouvrage et en


maîtrise d’ouvrage déléguée :

Kdh (HT) 2004 2005 Var (%) 2006 Var (%)


Production 198645 403065 102,91% 400634 -0,60%
MO
Logements 144997 253516 74,84% 287776 13,50%
% MO 72,90% 62,90% - 71,80% -
Etudes
7426 5793 - 21,99% ND -
Réalisations
137571 247723 80,07% ND -

3
Bureaux 29171 97831 NS 51187 -47,60%
% MO 14,70% 24,20% - 12,80% -

Etudes - - - ND -

Réalisations 29171 97831 NS ND -


Commerces 0 0 - 0 -
%MO - - --
Lots de 24477 51718 111,30% 61671 19,20%
terrains
% MO 12,40% 12,90% - 15,40% -

Etudes - 88 NS ND -

Réalisations 24477 51630 110,93% ND -


Source : Note d’information CGI

La production de logements en 2004 constitue une grande part de la production de la CGI en


maîtrise d’ouvrage (73%), tandis que les bureaux et les terrains ont représenté respectivement
une part de 14% et 12%.
Le taux de variation de la production globale, toute catégorie confondue, a connu une
variation de 103% en 2005, suivie par une baisse portée à -0,60% en 2006 et bien que les
parts des segments concernant les bureaux, les commerces et les lots de terrains ont enregistré
une progression dans le total de la production, elles demeurent dépassées par la part allouée à
la construction de logements.

Kdh 2004 2005 Var (%) 2006 Var (%)


Production MOD 375618 364632 -2,9% 444554 21,9%
MOD-CDG 119862 48657 -59,4% 17214 -64,6%
MOD- Filiales CDG 202654 170878 -15,7% 69888 -59,1%
MOD-Autres MOD 53102 145097 173,2% 357452 146,3%
Source : Note d’information CGI
( La ventilation de la production entre études et réalisations n’est pas disponible en maîtrise d’ouvrage déléguée).

Pour ce qui est de la maîtrise d’ouvrage déléguée, la production a été marquée par une baisse
en 2005 de -3%, suivie d’une hausse de 21,9% enregistrée en 2006.

• Chiffre d’affaires de la CGI

Le chiffre d’affaire de la CGI comprend le chiffre d’affaire des opérations réalisées en


maîtrise d’ouvrage et de celles effectuées en maîtrise d’ouvrage déléguée comme l’atteste le
tableau ci-dessous :

4
Kdh 2004 2005 Var (%) 2006 Var (%)
Chiffre d’affaires MO 245819 496828 102,1% 603 693 21,5%
Part dans CA global 95,2% 96,6% - 97,5% -
Chiffre d’affaires MOD 12324 17498 42,0% 15717 -10,2%
Part dans CA global 4,8% 3,4% - 2,5% -
CA CDG 2350 4657 99,0% 392 -87,4%
CA filiales CDG 5517 3169 -42,6% 4583 44,6%
CA autres MOD 4457 9672 117,0% 10742 9,0%
Total MO&MOD 258143 514326 99,2% 619410 20,4%
Source : Note d’information CGI

Le chiffre d’affaire global de la CGI concernant la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’ouvrage


déléguée a connu une forte augmentation arrivant à 99% et ce, de 2004 à 2005. Cette valeur
n’a pas conservé son trend haussier en 2006, elle a été talonnée par une baisse de 20% en
2006.

2- Evaluation de la CGI

Les méthodes retenues pour la valorisation de la société CGI sont l’actualisation des flux, les
comparables boursiers et la méthode dite des anglo-saxons.
• Méthode d’actualisation des flux (DCF)

La DCF consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie
futurs attendus d’une activité.
La valeur de l’entreprise correspond à la somme des cash flows disponibles et prévisionnels
actualisés au CMPC.

Ainsi, la valorisation de la société qui ressort par la méthode de la DCF est de 14203
Mdh. 1

• Méthode des comparables boursiers

Cette méthode consiste à comparer l’entreprise à évaluer avec des entreprises de même nature
que ce soit en terme d’activité ou de zone géographique.

Pour ce faire, deus ratios sont généralement utilisés dans cette approche, il s’agit du :
PER (Price Earning Ratio): il représente le rapport du cours de
l’action sur le bénéfice par action.
P/B (Price to Book Ratio) : c’est le coefficient mesurant le rapport
entre la valeur de marché des capitaux propres (la capitalisation
boursière) et leur valeur comptable.

Les sociétés comparables prises dans l’échantillon opèrent d’une façon directe soit elle ou
indirecte dans l’immobilier. Ainsi, il a été retenu, Ciments du Maroc, Holcim et Lafarge
Maroc dans le secteur des ciments, Aluminium du Maroc et Sonasid dans le secteur des
matériaux de construction, la société de peinture Colorado, l’entreprise Douja Promotion,

1
Note d’information de la CGI, page 27.

5
groupe Addoha pour la branche destinée à la promotion immobilière et Médiaco et Fénie-
Brossette représentAnt respectivement le secteur de levage et de métallurgie

La valorisation de la société par la méthode des comparables ressort dans une fourchette
de valorisation de 6,3 à 28,6 Gdh. Ainsi, la valorisation moyenne par comparables
boursiers s’établit à 17,4 Gdh. 2

• Méthode dite des anglo-saxons

La méthode des anglo-saxons prend en compte le Goodwill d’une société, il est égal à la
capitalisation de la différence entre le bénéfice net et la rémunération au taux sans risque de
l’ANCC. (Actif Net Comptable Corrigé).

La valorisation de l’entreprise est alors égale à son ANCC augmenté du Goodwill.

La méthode des Anglo-Saxons aboutit à une fourchette de valorisation comprise entre


14,2 et 18,3 Gdh. Le haut de fourchette correspond à un CMPC moins élevé (7,39%) et
un taux de croissance à l’infini plus élevé (3,5%), le bas de fourchette reflète l’évolution
inverse de ces deux derniers indicateurs (8,39% et 2,5% respectivement). Ainsi, la
valorisation par les Anglo-Saxons retenue est de 15,8 Gdh. 3

Ainsi, les méthodes utilisées pour la valorisation ont fait ressortir les résultats suivants :

Valorisation Mdh
Actualisation des flux futurs 14203
Comparables boursiers 17429
Anglo-Saxons 15846
Valorisation CGI 15910
Source : note d’information CGI

Ceci étant, la moyenne pondérée des méthodes présentées ci-dessus s’établit à 15 910
Mdh. Après une décote IPO de 15%, la valeur d’entreprise s’établit à 13 478 Mdh. Etant
donné que l’offre est à prix ouvert, la valorisation de la CGI est dans une fourchette
dont la largeur est de 14%, et comprise, de ce fait, entre 13 478 et 15 422 Mdh, soit une
fourchette de 832 à 952 dirhams par action ;

Valorisation finale Mdh Prix par action


Bas de frouchette 13478 832
Haut de fourchette 15422 952
Source : note d’information CGI

3- Introduction en bourse de la CGI

• Renseignements relatifs aux titres à céder


2
Idem, page 29
3
Idem, page 30.

6
Nature des titres Les actions de la CGI sont toutes de la même
catégorie.
Forme juridique des actions Les actions de la CGI seront au porteur.
Elles seront entièrement dématérialisées et
inscrites en compte chez MAROCLEAR
Nombre d’actions offertes Le nombre d’actions offertes dans le cadre de
cette opération est de
3 681 600 actions réparties comme suit :
- Cession de 1 473 600 actions existantes ;
- Emission de 2 208 000 actions nouvelles
Fourchette de prix par action Entre 832 et 952 dirhams
Prime d’émission. Entre 732 et 852 dirhams
Valeur nominale 100 Dh.
Libération des titres Les actions cédées et émises seront
entièrement libérées et seront libres de
tout engagement
Compartiment de cotation Les actions de la CGI seront admises au
premier compartiment.
Date de jouissance Les actions émises et à céder porteront
jouissance à compter de la date définie par le
Directoire devant constater la réalisation
définitive de l’augmentation de capital
décidée par l’Assemblée Générale
Extraordinaire du 27 juin 2007
Négociabilité des titres Aucune clause statutaire ne restreint la libre
négociation des actions composant le capital
de la CGI. Les actions, objet de la présente
opération, sont librement négociables.
Droits rattachés Toutes les actions bénéficient des mêmes
droits tant dans la répartition des bénéfices
que dans la répartition du boni de liquidation.
Chaque action donne droit à un droit de vote
lors de la tenue des assemblées

• Répartition de l’offre

La présente opération est structurée en cinq types d’ordres :

Type d’ordre I : Réservé aux salariés de la CGI.

Type d’ordre II : Réservé aux salariés de CDG Développement, de la CDG, du RCAR et de


la CNRA.

Type d’ordre III : Réservé aux :

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• Personnes physiques résidentes ou non résidentes de nationalité marocaine ou étrangère
exprimant des ordres inférieurs ou égaux à 300 000 Dh ; et
• Personnes morales non institutionnelles1 de droit marocain ou étranger exprimant des ordres
inférieurs ou égaux à 300 000 Dh.

Type d’ordre IV : Réservé aux :

• Personnes physiques résidentes ou non résidentes de nationalité marocaine ou étrangère


exprimant des ordres strictement supérieurs à 300 000 Dh et inférieurs ou égaux à 25 000 000
Dh ; et
• Personnes morales non institutionnelles de droit marocain ou étranger exprimant des ordres
strictement supérieurs à 300 000 Dh et inférieurs ou égaux à 25 000 000 Dh.

Type d’ordre V : Réservé aux :

• Institutionnels marocains et étrangers et aux OPCVM Actions et Diversifiés exprimant des


ordres inférieurs ou égaux à 368 160 actions.

Cette offre ne s’adresse pas aux OPCVM obligataires.

• Calendrier de l’opération

Etapes Au plus tard


Réception par la Bourse de Casablanca du 11 juillet 2007
dossier complet de l’opération
Avis d’approbation de la Bourse de 12 juillet 2007
Casablanca.
Réception par la Bourse de Casablanca de la 12 juillet 2007
note d’information visée par le CDVM.
Publication au Bulletin de la Cote de l’avis 13 juillet 2007
relatif à l’opération d’introduction en bourse
de la société
Ouverture de la période de souscription 23 juillet 2007
Clôture de la période de souscription. 27 juillet 2007
Réception des souscriptions par la Bourse de 1er Août 2007
Casablanca via les membres du syndicat de Avant 12h00
placement.
Centralisation et consolidation des 2 août 2007
souscriptions et traitement des rejets par la
Bourse de Casablanca.
Fixation du prix de l’action 6 août 2007 à 14h30
Publication du prix de l’action au niveau du 6 août 2007
site de la Bourse de Casablanca
Première cotation et enregistrement de 10 août 2007
l’opération.
Annonce des résultats de l’opération au
Bulletin de la Cote.
Compartiment 1er compartiment.

8
Mode de cotation Continu
Procédure de 1ère cotation. Offre à Prix Ouvert
Date de 1ère cotation. 10 août 2007

III- Perspectives 2007- 2011

Le Maroc présente un important potentiel de croissance du secteur immobilier. En effet, la


situation actuelle du marché marquée notamment par la croissance de la population urbaine, la
baisse continue des taux d’intérêt, la facilité d’accès aux crédits logements ainsi que la mise
en place des fonds de garantie a poussé les organismes tant publics que privés à s’impliquer
davantage dans le but d’offrir les meilleures conditions pour l’acquisition d’habitat décent.
Ainsi, les pouvoirs publics se sont engagés à atteindre un objectif de 150 000 logements par
an à compter de 2009. Aussi, la démarche initiée par l’état pour créer des villes autour des
grandes villes du Maroc (15 villes nouvelles) va dans le droit fil du développement du secteur
immobilier au Maroc.

Ceci étant, les faiblesses du système résident essentiellement dans la rareté des réserves
foncières dans les milieux urbains, le non respect des normes de construction et de sécurité et
les lourdeurs administratives en matière d’octroi des autorisations.

Les perspectives de la CGI s’inscrivent dans une démarche évolutive accompagnant


l’évolution du secteur. Le promoteur immobilier compte en cette période renforcer sa position
sur le marché en mettant en ouvre un certain nombre de projets concernant des segments à
forte valeur ajoutée tels que l’immobilier professionnel et touristique.
De plus, la CGI a pour objectif dans les années à venir d’assurer une plus grande proximité
vis-à-vis du client et de diversifier ses partenaires stratégiques, surtout dans un environnement
économique où la concurrence se trouve rude et non organisé.

• Chiffre d’affaires

L’estimation de l’évolution du chiffre d’affaire de la CGI sur la période étudiée s’établit


comme suit :

2006 2007e 2008e 2009e 2010e 2011e


Chiffre d’affaires MO 604214 1180742 1383401 3175196 3429905 3955980
social
Chiffre d’affaires MOD 15717 16207 84081 144817 177391 174329
social
Chiffre d’affaires filiales 0 0 0 394249 1536424 8069863
Chiffre d’affaires 619931 1196949 1467482 3714262 5134720 12200172
consolidé
Variation 50,60% 22,60% 153 ,10% 38,50% 137,20%
Source : note d’information CGI

9
On constate à travers ce tableau une évolution positive du chiffre d’affaires qui ne garde pas
le même niveau d’années en années et qui s’établit en 2011 à 137% contre 50% en 2007.

• Résultat net

Le résultat net part du groupe enregistre sur la période d’estimation 2007-2011 une
progression annuelle moyenne de 69% passant de 229 Mdh en 2007 à 1 856 Mdh en 2011.

Le tableau suivant englobant les différents résultats de la société montre cette évolution :

K dh 2006 2007 2008 2009 2010 2011


Résultat 122796 260971 358445 804694 1294003 3114050
d’exploitation
Résultat 28585 13701 6844 -76293 -118773 -940
financier
Résultat 151381 274673 365289 728400 1175230 311110
courant
Résultat non -19263 -17000 0 0 0 0
courant
Résultat avant 132117 257673 365289 728400 1175230 311110
impôt
IS -43583 -87683 -145948 -261019 -394716 -1109945

Part du RN 0 58850 61989 206550 370390 263540


des sociétés
mises en
équivalence
Résultat net 88 535 228839 281330 673932 1150904 2266705
de l’exercice
Intérêts -539 -16191 6274 104709 415019
minoritaires
Résultat 88535 229378 297521 667657 1046195 1851686
NPG-CGI
Variation 164,4% 29,7% 124,4% 56,7% 77,0%

Source : note d’information CGI

La CGI présente alors d’intéressantes perspectives de croissance et un grand potentiel de


développement vu la croissance de son chiffre d’affaire et de son résultat prévisionnels. Ceci
est attribué à la participation de la CGI à la réalisation de projets de grande envergure aussi
bien en maîtrise d’ouvrage qu’en partenariat avec des opérateurs de grande expérience locaux
et étrangers.

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Contacts:

Si Mohamed MAGHRABI Président du directoire


Mohammed BAOUZNAG Membre du directoire
Yassine ELAASRAOUI Trader
Ahmed SLIMANI Trader
Jilali LARAICHI Trader
Ibtissam Benchanna Analyste financier

M.S.IN Société de bourse


www.msin.ma
Tél:(212 2)297 49 61 à 65
Fax:(212 2)297 49 73/74

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