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Centre Africain d’Etudes Supérieures en Gestion

CESAG

Master en Banque et Finance

Option : Finance de marchés et finance d’entreprise

Projet Professionnel :

CREATION D’UNE SOCIETE IMMOBILIERE


SPECIALISEE DANS LE LOGEMENT
MODULAIRE POUR ETUDIANTS

Présenté par : Sous la supervision de :


DIOUF Mouhamad Bachir Monsieur Ababacar SECK
12éme Promotion MBF Enseignant Associé au Cesag

Année Académique : 2012 - 2013


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A mes parents, Mbaye Diouf et Ramatoulaye leye.


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A ma famille.
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Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page i


Remerciements
Une page ne suffirait surement pas à exprimer toute ma gratitude à toutes ces personnes qui
m’ont soutenu.

Chacun a d’une certaine façon contribué à me donner de quoi me construire en tant


qu’homme de valeurs. Chaque rencontre, discussion, échange me fait comprendre à quel
point il est important que chacun apporte sa pierre pour la construction d’une société
meilleure, et que donc aucune qualités humaines ou professionnelles n’est à négliger.
J’aimerai à ce titre remercier :
C
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• le Centre Africain d’Etudes Supérieures en Gestion (CESAG), pour le cadre et les


infrastructures éducatives dont nous avons bénéficié
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• Monsieur Ababacar SECK, encadrant qui a toujours eu des conseils et


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recommandations pertinentes sur le projet, et a su en tant qu’alumi nous rassurer sur


IB

l’avenir.
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• la Coordination du Projet Master en Banque et Finance, en particulier le Professeur


TH

Boubacar BAIDARI et Mme Chantal OUEDRAOGO pour leurs efforts dans le


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maintien du label MBF et leurs conseils avisés ;


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• M. Aboudou OUATTARA, pour sa disponibilité et son aide et son sens du sacrifice


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pour la bonne marche de la rédaction des projets et protocoles.

• l’ensemble du corps professoral du Master en Banque et Finance, pour la qualité de la


formation reçue ;

• A l’ensemble de la 12éme promotion, qui s’est toujours battue pour atteindre


l’excellence dans un esprit de famille.

• Les étudiants et personnels des autres instituts pour leur respect.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page ii


Liste des Sigles et Abréviations

ANSD : Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie


APIX : Agence Nationale Chargée de la Promotion des Investissements et des Grands
Travaux.

BAD : Banque Africaine de Développement

CESAG : Centre Africain d’Etudes Supérieures en Gestion


C

COUD : Centre des Œuvres Universitaires de Dakar.


ES

EMSILD : Etude Monographique sur les Services Immobiliers du Logement à Dakar


AG

ESMT : Ecole Supérieure Multinationale des Télécommunications


IAM : Institut Africain de Management
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ISM : Institut Supérieur de Management


IB

MBF : Master en Banque et Finance


LI

PESTEL : Politique, Economique, Social, Technologique, Légal


O

PIB : Produit Intérieur Brut


TH

RGHP : Recensement Général de la Population et de l’Habitat


UCAD : Université Cheikh Anta Diop
EQ

UNHABITAT : Programme des Nations Unies pour les établissements humains


U

VAN : Valeur Actuelle NETTE


E

TRI : Taux de Rendement Interne


IP : Indice de Profitabilité.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page iii
Liste des tableaux
Tableau 1 : Pyramide des âges Sénégal 2002-2011 ……………………. Page 4
Tableau 2: Répartition de la population par tranches d’ages …………….. page 5
Tableau 3 : Répartition de la population et des superficies par regions . Page 7
Tableau 4 : Etablissements supérieurs au Sénégal. ………………… .. Page 7
Tableau5 : Répartitions population estudiantine entre le public et le privé Page 7
Tableau6 : Répartition du PIB nominal ……………………………….. … .Page 9
Tableau 7 : SWOT………………………………………………………… Page 12
Tableau 8 : Résultats de l’enquête …………………………………………..Page14
Tableau 9 : Carte perceptuelle………………………………………………Page 18
Tableau 10 : Plan studio…………………………………………………... Page 19
C

Tableau11 : Vues 2D et 3D…………………………………………………Page 20


ES

Tableau 12 : circuit de distribution…………………………………… … .Page 23


AG

Tableau 13 : Formes juridiques…………………………………………….Page 29


Tableau 14 : Terrain……………………………………………………… Page 31
-B

Tableau 15 : Besoins matériels 1…………………………………………. Page 34


Tableau 16 : Besoins matériels 2…………………………………………. .Page 35
IB

Tableau 17 : Besoins humains…………………………………………….. Page 39


LI

Tableau 18 : Tableau financier 1…………………………………………… Page 42


O

Tableau 19 : Tableau financier 2…………………………………………… Page 42


TH

Tableau 20 : Tableau financier 3 ……………………………………………. Page43


EQ

Tableau 21: Tableau financier 4……………………………………………. Page 43


Tableau 22 : Tableau financier 5 ……………………………………………. Page45
U

Tableau 23 : Tableau financier 6 …………………………………………... .Page 47


E

Tableau 24 : Tableau financier 7……………………………………………. Page 48


Tableau 25 : Tableau financier 8……………………………………………. Page 49
Tableau 26 : Tableau financier 9 ……………………………………………. Page 51
Tableau 27 : Tableau financier 10 …………………………………………... Page 50
Tableau 28 : Tableau financier 11 …………………………………………... Page 51
Tableau 29 : Tableau financier 12 …………………………………………... Page 53
Tableau 30 : Tableau financier 13 …………………………………………... Page 54

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page iv


Résumé

Le secteur de la construction est, avec celui des services, le secteur le plus porteur de valeur
ajoutée au Sénégal. Sa contribution en termes de création de valeur ajoutée est estimée à 20 %
avec une participation au PIB de l’ordre de 4,5%.

Ce dynamisme cache paradoxalement un déséquilibre important entre l’offre et la demande


de logements, cette dernières étant largement supérieure à l’offre disponible, particulièrement
à Dakar. Dans cette demande, nous nous sommes intéressés a clientèle estudiantine, qui n’est
pas épargnée par la pénurie .Ainsi d’après le COUD le ratio rien que pour l’UCAD est de 1 lit
pour 30 étudiants.

Avec plus de 110 000 étudiants à Dakar et un secteur à fort potentiel de création de valeur, il
y a la un marché à explorer. D’ou le présent projet qui consistera à répondre qualitativement
C

et quantitativement à la demande pour des logements pour étudiants, cela à travers un concept
ES

innovant : le logement modulaire.


AG
-B

Abstract.
IB

The construction sector is, alongside the services sector, one of the most added value
generating sector in Senegal. Its contribution to the total creation is estimated for about 20
LI

%, with a participation up to 4.5% to the GDP.


O
TH

But, this dynamism hides a deep disequilibrium between demand and supply of housing, the
demand being largely superior to the supply, particularly in Dakar. In this demand, we had a
EQ

closer look at the students housing market, also touched by the lack of housings. The COUD
estimates that the ratio is about one single bed for 30 students.
U

With 110 000 students in Dakar and a sector with a strong potential, we believe there’s a
E

market to explore. This project intends to bring an answer to the demand by offering students
housings trough an innovative concept: modular housings.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page v


Plan
Liste des Sigles et Abréviations ..............................................................................................................iii
Liste des tableaux .................................................................................................................................... iv
Résumé .....................................................................................................................................................v
Introduction ............................................................................................................................................. 1
Chapitre I: Le secteur du logement et le logement Etudiants à Dakar .................................................... 1
1. Etudes du macro-environnement ................................................................................................. 3
a. Démographie ........................................................................................................................... 3
b. Social ....................................................................................................................................... 6
c. Economique. ............................................................................................................................ 8
d. Politique/ Légale ..................................................................................................................... 9
C

2. Analyse du secteur (SWOT)...................................................................................................... 10


ES

3. Analyse de la demande .............................................................................................................. 13


AG

Chapitre II: Le Projet Sénégal Studnhome ............................................................................................ 18


1. Plan de mise en marché ............................................................................................................. 18
-B

a. Positionnement. ..................................................................................................................... 19
b. Le Produit .............................................................................................................................. 20
IB

c. Prix ........................................................................................................................................ 22
LI

d. Promotion .............................................................................................................................. 25
O

Place (distribution)................................................................................................................ 30
TH

e.
2. Choix de la forme juridique....................................................................................................... 31
EQ

a. Comparaison des formes juridiques ...................................................................................... 31


b. Le choix ................................................................................................................................. 34
U

Les formalités de constitution................................................................................................ 34


E

c.
3. Etudes technique et estimation des couts. ................................................................................ 35
a. La localisation ....................................................................................................................... 35
b. Les moyens de production nécessaires à la bonne marche de nos activités. ......................... 36
4. Etude financières : ..................................................................................................................... 42
a. Besoin de financement et rentabilité du projet ...................................................................... 43
b. Rentabilité économique du projet.......................................................................................... 48
c. Le financement du projet ........................................................................................................... 51
Conclusion ............................................................................................................................................. 55
Bibliographie ......................................................................................................................................... 56

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 1


Introduction
Depuis sa fondation en 1857, Dakar a connu de nombreuses et profondes mutations .Cette
presqu’île, qui constitue la pointe occidentale la plus avancée de l’Afrique, s’est affirmée au
fil des années comme étant une des grandes capitales d’Afrique en général et d’Afrique de
l’ouest en particulier. Elle est considérée comme la première porte d’entrée en l’Afrique
Subsaharienne, ce qui lui confère un caractère cosmopolite constituant un véritable hub pour
diverses raisons, notamment les affaires, le travail, le tourisme ou encore la formation
supérieure.

Ce territoire d’une superficie de 550 km2, soit 0.3 % du territoire Sénégalais, concentre 20 %
de la population, soit un peu plus d e 2.5 millions d’individus d’après l’Agence Nationale de
C

la Statistique et de la Démographie .De ce fait, Dakar voit ses besoins, à l’image de son
ES

rayonnement, croitre de manière conséquente.


AG

Parmi ces besoins, le logement occupe une place prépondérante, l’accroissement de la


population s’accompagnant d’une forte demande qui à ce jour est difficilement couverte par
-B

une offre largement inferieure. En effet pour répondre à la demande de logements au Sénégal,
IB

on estime qu’il faudrait réaliser chaque année 7 000 logements, alors que la production entre
LI

2000 et 2009 tourne en moyenne autour de moins de 1 000 logements par an, cela malgré un
O

secteur de la construction en plein boom.


TH

L’exemple le plus parlant reste celui de l’Université Cheikh Anta Diop, qui accueille prêt de
EQ

110 000 étudiants et qui présente un ratio de 1 lit pour 30 étudiants. Il ya un marché
potentiellement important qui peine à être satisfait, particulièrement sur le marché du
U
E

logement étudiant dans lequel il n’existe pas une offre privée ciblant exclusivement cette
catégorie de consommateurs. C’est cette frange de la population qui nous interpelle pour le
présent projet

Face à cette situation, nous nous sommes posé la question de savoir dans quelle mesure nous
pouvions apporter des solutions à ce problème de pénurie tout en créant de la valeur ajoutée
et de la richesse ? Quel concept de logement innovant pourrait offrir un meilleur rapport
qualité prix aux consommateurs? Quel montage pour financer ce projet ?

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C’est pour tenter de répondre à ces questions nous proposons donc de présenter dans ce
travail , une solution au concept innovant , économique et écologique à travers la :

« Création d’une société immobilière spécialisée dans le logement modulaire pour


étudiants. »

Afin de mener à bien le travail nous allons scinder notre plan en deux chapitres. Le premier
chapitre sera consacré à l’étude de l’environnement, facteur important dans la création et la
pérennité d’un projet, à l’analyse du marché et au mode de financement du secteur. Le
deuxième chapitre étudiera la stratégie de mise en œuvre et de financement du projet ainsi
que sa rentabilité.
C
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AG
-B
IB
LI
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TH
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Chapitre I: Le secteur du logement et le logement Etudiants à Dakar
1. Etudes du macro-environnement

L’étude de l’environnement est une étape importante dans la conception d‘un projet car
permettant de mettre en évidence les facteurs qui justifient et soutiennent la pertinence de ce
dernier. Nous nous baserons ici sur l’approche PESTEL qui est un outil de travail conceptuel
du management stratégique, s'intéressant à l'influence (positive ou négative) que peuvent
exercer, sur une organisation, les facteurs macro-environnementaux d’ordres :

 Politique ;
 Économique ;
 Social ;
C

 Technologique ;
ES

 Environnemental ;
 Légal et Législatif ;
AG

Ce type d'analyse peut être utilisé pour la planification stratégique, la planification marketing,
-B

le développement d'activités, de produits et la recherche, ou avant de se lancer dans la


création d'une entreprise.
IB
LI

Dans le cadre de ce projet, nous nous pencherons sur 4 environnements à savoir


O

l’environnement démographique, économique, social et Politico-légale.


TH

a. Démographie
EQ

L’environnement démographique est un facteur qu’il est important de prendre en compte,


U

dans la mesure où cela permet d’avoir une vision sur le potentiel du marché et donc de la
E

clientèle qui pourrait à terme être intéressée par le type de produit ou service offert.

Le Sénégal

Selon l’Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie la population sénégalaise a


fortement augmenté entre 2002 et 2011. Elle est ainsi estimée à 12 855 153 habitants en 2011
contre 9 858 482 habitants en 2002, soit un taux d’accroissement moyen annuel de 2,79%.

Cet accroissement a une répercussion sur la pyramide des âges avec un sommet rétréci et une
base très large. Ainsi on n’estime qu’un résident sur deux est âgé de moins de 19 ans. Facteur
à ne pas négliger surtout pour un projet qui s’adresse aux étudiants, qui, à part certaines

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 3


exceptions, ont un âge généralement compris entre 18 et 30 ans. La jeunesse de la population
peut être considérée comme un atout démographique à utiliser dans les efforts de
développement. Mais il accroîtra la pression sur l’environnement et les services sociaux parmi
lesquels l’éducation, plus particulièrement l’enseignement supérieur, et par ricochet la
demande en logements étudiants. Aujourd’hui, 63% des sénégalais ont moins de 25 ans et 71
% moins de 30 ans.

Tableau 1 : Pyramide des âges Sénégal 2002-2011


C
ES
AG
-B
IB
LI

Tableau: répartitions de la population par tranches d’ages


O
TH
EQ
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Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 4


Dakar

La répartition de la population présente des inégalités, avec notamment la région de Dakar, qui abrite
la capitale administrative et économique du pays et compte 20, 6% de l’ensemble de la population du
Sénégal sur une superficie représentant 0.3% du territoire national (soit une densité de 4849 habitants
/km2).
Cette densité est liée à l’urbanisation et à la croissance démographique. Le phénomène urbain
constitue une préoccupation majeure, car le rythme de la croissance démographique est souvent sans
rapport avec celui du développement des capacités de production économique. Ce déséquilibre de
l’occupation territoriale met en exergue la double fonction de capitale administrative et économique
de Dakar. La région de Dakar constitue donc un pôle d’attraction économique et d’épanouissement
C
ES

professionnel, surtout pour les jeunes à la recherche d’emplois ou de formations ouvrant les portes de
l’emploi.
AG

Tableau 3 : Repartition de la population et des superficies par regions


-B
IB
LI
O
TH
EQ
U
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Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 5


b. Social

Il s’agira ici de se pencher sur le secteur de l’éducation et plus spécifiquement sur le secteur de
l’éducation supérieure à qui devrait s’adresser le projet.

Le système scolaire et universitaire sénégalais est structuré en différents cycles, selon l’âge et le type
de formation. On y retrouve :

• l’élémentaire,
• le moyen,
• le secondaire
• le supérieur.
C
ES

A côté de cette hiérarchisation, existent l’enseignement technique et la formation professionnelle.


AG

L’enseignement supérieur est assuré au niveau des universités, des centres universitaires régionaux,
et des écoles et instituts supérieurs de formation.
-B

En 2010, l’enseignement supérieur sénégalais comptait 127 structures. Le privé représentait 92%des
structures. Les établissements universitaires publics au nombre de cinq(5) constituaient le quart des
IB

structures universitaires existantes en 2010. L’essentiel des établissements se trouve dans la région
LI

de Dakar (78,7%).
O
TH

De plus, on note que les établissements privés ne disposent généralement pas de campus social,
contrairement aux publics qui en disposent, mais ou les logements sont en nombre insuffisant.
EQ
U
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 6


Tableau 4 : Etablissements supérieurs au Sénégal

C
ES
AG
-B

En 2011 on dénombre 111 749 étudiants, le privé supérieur totalisant 18,9% de cet effectif, soit un
IB

effectif de 21162 individus. Par ailleurs, on note une forte concentration dans la région de Dakar qui
LI

rassemble 82,8% des apprenants.


O
TH

Tableau5 : Répartition population estudiantine entre le public et le privé


EQ
U
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 7


c. Economique.

Le succès d’un projet repose essentiellement sur une stabilité de l’environnement économique.

Le Sénégal est la quatrième économie de la sous-région ouest africaine après le Nigéria, la Côte
d'Ivoire et le Ghana. Son économie est plutôt tournée vers l'Europe et l'Asie. Le Rapport Doing
Business 2011 classe le pays 2ème destination d’affaires au niveau de l’UEMOA. Il est en outre le
premier pays en Afrique de l’Ouest à avoir été noté « B+ / stable / B » par l’agence de notation
Standard & Poors.

Le Sénégal est limité en ressources naturelles. Ses principales recettes proviennent de la pêche et du
C

tourisme. Mais compte tenu de sa situation géographique et de sa stabilité politique, le Sénégal fait
ES

partie des pays africains les plus industrialisés.


AG

D’après l’Agence Nationale de la Statistique et de la Dermographie dans son rapport sur la situation
-B

économique et sociale du Sénégal publié en février 2013, la croissance a été estimée à 3,4 % en
2012, après un ralentissement en 2011 (2,1%) provoqué par de mauvaises performances agricoles.
IB

Cette croissance devrait se poursuivre en 2013 et 2014(4,3% et 5,1% projetés) grâce à des
LI

programmes d’infrastructures. Le secteur agricole concerne 70 % de la population. Cependant la part


O

du secteur primaire dans le Produit intérieur brut (PIB) ne cesse de décroître, réduisant le poids de
TH

l’agriculture à moins de 20 %. La pêche qui reste un secteur clé de l'économie familiale sénégalaise
EQ

subit également les conséquences de la surexploitation des ressources halieutiques.


U

L'essentiel de la richesse produite se concentre dans les services et la construction et se localise à


E

Dakar et dans sa périphérie. En 2011, la construction représentait 4,7% du PIB réel et 20,1% de la
valeur ajoutée en volume du secteur secondaire contre respectivement 4,3% et 19,0% en 2010. Le
secteur des BTP a retrouvé de son dynamisme après les replis notés en 2008 et 2009 dans le sous-
secteur de la construction.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 8


Tableau6 : Répartition du PIB nominal

C
ES
AG
-B
IB
LI

Source : Ministère de l’Economie et des Finances Direction de la Prévision et des Etudes Economiques
O
TH
EQ

De plus Le Sénégal dispose du port le plus important de la sous-région du fait de sa position


géographique.
U
E

d. Politique/ Légale

Le Sénégal dispose d’un cadre institutionnel et légal d’incitation à l’investissement avec entre
autres :

• l’Agence de Promotion des Investissements et des grands travaux (APIX),


• le Conseil Présidentiel de l’Investissement (CPI), qui est un organe consultatif se réunissant
deux fois par an et dont l'objectif est de renforcer le dialogue entre le Président de la
République et les investisseurs.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 9


• l’Agence de Développement des Petites et Moyennes Entreprises (ADEPME), dont la
mission est d'accueillir et d'informer les promoteurs et opérateurs sur les différents services
d'appui aux entreprises.
• l’Agence Sénégalaise de Promotion des Exportations (ASEPEX), qui a pour mission de
favoriser le développement et la promotion des exportations sénégalaises.

Pour encourager et faciliter les investissements par des systèmes d’incitation, le Sénégal s’est doté
d’un Code des investissements et d’un statut d'Entreprise Franche d'Exportation (EFE).

Le Code des Investissements (loi n° 2004-06 du 06 février 2004) a été adopté dans le souci d'inciter
et de stimuler l’investissement privé. L’agrément qui est conféré aux demandeurs offre des avantages
notamment sous forme d’exonération aux plans fiscal et douanier.
C
ES

Le statut d'Entreprise franche d'Exportation est accordé aux entreprises industrielles ou agricoles
AG

installées sur le territoire du Sénégal et qui destinent la totalité de leur production à l'exportation. Le
champ d’application couvre également les télés services.
-B

L’agrément au statut d’entreprise franche d’exportation donne également aux investisseurs des
IB

avantages notamment sous forme de liberté de transfert de fonds nécessaires à la réalisation de


LI

l’investissement et de dividendes pour les actionnaires étrangers et de recrutement de personnel


O

étranger sans restriction.


TH

Il est à noter que le Sénégal a ratifié plusieurs conventions internationales relatives aux
EQ

investissements étrangers.
U
E

2. Analyse du secteur (SWOT)

Située à la pointe ouest du Sénégal, Dakar est une presqu'île représentant 0,3% du territoire national.
Elle est également la plus peuplée avec près de 20% de la population. Durant ces deux dernières
décennies, elle est passée de 1 488 941 habitants en 1988 à 2 592 191habitants en 2010. La région de
Dakar, s’est depuis 1857 rapidement agrandie sous les effets de la croissance démographique, de
l’exode rural et du pullulement d’habitats spontanés, laissant apparaître d’importants contrastes.

On constate que l’accroissement de la population va de pair avec une augmentation significative de


la demande de logements dont l’accès reste complexe pour une grande partie des ménages de la
région. Ainsi, selon UNHABITAT, les besoins en logements supplémentaires étaient de près de 47

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 10


000 logements pour la période 2005-2010, avec un accroissement de 426 000 nouveaux habitants.
Dans quinze ans, sur la période 2020-2025, il faudra environ 84 000 logements supplémentaires pour
répondre aux besoins de 765 000 nouveaux habitants. De plus, d’après le Recensement Général de la
Population et de l’Habitat de 2010, près de la moitié des chefs de ménage de la région de Dakar sont
locataires, alors que cette proportion est de 19,1% au niveau national.

Pour remédier à cette situation et résoudre la problématique de l’accès au logement, l’Etat a mis en
place, dès la fin des années 80, une nouvelle politique de restructuration visant notamment
l’intégration des habitats spontanés dans le tissu urbain au lieu de leur suppression ;ainsi qu’une
politique de promotion de l’habitat en général et de l’habitat social en particulier, en s’appuyant
notamment sur divers instruments dont les organismes publics, parapublics ou privés pour la
C

production de logements, l’aménagement de terrains viabilisés et le financement des promoteurs et


ES

des particuliers.
AG

Avec ces différentes politiques et les programmes immobiliers des promoteurs privés comme
-B

publics, visant à améliorer l’offre de logements, le parc immobilier Dakarois est estimé en 2010 , a
environ 381 000 logements, essentiellement concentrés dans le département de Dakar (51,1%) et
IB

Pikine (32.4%).Le parc locatif situé dans la zone urbaine de la région de Dakar est estimé à près de
LI

52% de l’ensemble des unités de logements estimées à Dakar en 2009. Ce parc est composé de
O

chambres (69,5%), de studio/appartements (22,8%), des maisons basses (6,1%) et les maisons à
TH

étages (1,5%) du fait notamment du changement de structure familiale.


EQ

Cependant l’évolution rapide de la population Dakaroise ayant un effet sur la demande de logement,
U
E

on assiste à un déséquilibre important entre offre et demande. Ainsi pour répondre à la demande de
logement au Sénégal on estime, d’après L’Etude monographique sur le service du logement à Dakar
en 2010 réalisé par l’Agence nationale de la Statistique qu’il faudrait réaliser chaque année entre
7000 et 10 000 logements et aménager 120 à 240 hectares de terrains viabilisés, alors que les
promoteurs immobiliers, entre 2000 et 2009, réalisent en moyenne moins de 1000 logements par an
avec un taux de vente de 70%.

La production de logements est donc loin de satisfaire la demande malgré le dynamisme qui
caractérise le secteur de l’immobilier. En effet L’essentiel de la richesse produite au Sénégal se
concentre dans les services et la construction et se localise à Dakar et dans sa périphérie. En 2011, la
construction représentait 4,7% du PIB réel et 20,1% de la valeur ajoutée. Avec un chiffre d’affaires

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 11


pour les activités de location de logements de l’ordre de 122,2 milliards de FCFA en 2009, soit
32,9% de la production des activités immobilières, réalisé dans le département de Dakar
principalement, et tiré de la location de studios et appartements (38,5%), des chambres (35,7%) et
des maisons basses (19,0%) et R+1 (6,8%).

Un autre facteur explicatif pouvant justifier les difficultés d’accès au logement réside notamment
dans la cherté des loyers. Dakar affiche les loyers les plus onéreux. En moyenne, un studio est loué à
67 000 FCFA, un appartement à 88 000 FCFA, une maison à 110 000 FCFA et une chambre à 24
000 FCFA par mois dans le bas standing, poussant les populations à se tourner vers les logements
précaires, inachevés, ou en zone inondables créant des problèmes sociaux important.
C

Il reste comme l’indiquent les chiffres encore un marché potentiel à exploiter et une demande à
ES

satisfaire quantitativement et qualitativement, mais il faudra pour cela passer par la relance de la
AG

production de logements et la facilitation de la location à travers des conditions plus intéressantes


notamment en termes de couts et donc de prix.
-B

Tableau 7 : SWOT
IB

Opportunités /Forces Menaces/Faiblesses


LI
O

• Verticalisation de la construction • Réticence des banques à financer le secteur.


TH

• Démographie en progression • La majeure partie des ressources des banques sont


• Déséquilibre entre l’offre et la demande ressources à court terme.
EQ

• Secteur dynamique source de la plus grande création de • Cout des financements élevés (9-12%) et délais
valeur relativement court (10-12 ans)
U

• Effectifs de la population estudiantine en forte progression • Fiscalité et procédures lourdes.


E

• Manque de campus sociaux (à l’UCAD on compte un lit pour • Préjudices environnementaux (exemple : disparition des
30 étudiants). massif de sable)
• Politique de formation dans les métiers du génie civile. • Spéculation foncière.
• Absence d’une offre exclusivement orientée étudiants. • Coût élevé des matériaux de construction.
• Possibilités de standardisation et d’industrialisation afin de • Absence d’un code de la construction.
réduire les coûts et promouvoir de nouveau matériaux • Le code de l’urbanisme n’a pas été mis à jour.
comme les structure en acier. • Rareté des réserves foncières.
• Absence de mécanismes de régulation forts dans le
secteur de la location ou de la vente de produits
immobilier.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 12


3. Analyse de la demande

Dans la demande, une frange bien particulière de la population attirera notre attention pour le présent
projet. Il s’agit de la population estudiantine, aussi bien autochtone qu’étrangère, qui se retrouve
dans les établissements supérieurs publics ou privés de Dakar, devenu au fil des années un véritable
hub pour les formations universitaires et post universitaires. Cette population, estimée entre 95000 et
100 000 étudiants, soit 83 % du total national (dont 65000 pour la seule Université Cheikh Anta
Diop), croit rapidement, avec des besoins de plus en plus importants notamment en termes de
logements.

Mais comme précisé plus, haut l’offre de logement reste incapable de répondre qualitativement et
quantitativement à la forte demande avec des difficultés liées au prix, à la promiscuité et la
C
ES

surpopulation dans les campus, ou à l’absence de ces derniers dans la plupart des établissements
supérieurs privés. A titre d’exemple le COUD estime que le ratio pour l’UCAD est d’un lit pour 30
AG

étudiants.
-B

Demande globale 95000 -100 000 étudiants Potentiell


IB

e 25000 -
LI

35000étu
diants
O
TH
EQ

Ici nous nous intéresserons à la demande dans les établissements privés (entre 25 000 et 35000
U

étudiants).Pour cette phase du projet, nous avons pour cela effectué une enquête de terrain auprès du
E

« Big-4 » des business schools privées de Dakar, a savoir : le CESAG, BEM, ISM et IAM. Ces
établissements ont en commun le fait qu’ils ne disposent pas en tant que tel de campus avec
logements pour étudiants, des étudiants qui par ailleurs potentiellement disposent d’un pouvoir
d’achat plus conséquent que leurs confrères du public .Nous avons pris un échantillon de 25
étudiants par établissement soit un total de 100 répondants. Voici les résultats que nous avons pu en
tirer relatifs aux logements, revenus, moyens de prospections et attentes des personnes interrogées.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 13


Avantages recherchés et critères d’évaluation

Ici notre questionnaire a consisté à proposer 4 critères d’évaluation à classer en fonction de l’ordre
d’importance pour le répondant, ainsi nous avons pu en tirer le tableau suivant.il fallait choisir entre
deux propositions pour chaque critère : important /pas important.
Tableau 8 : Résultats de l’enquête

Critères Pourcentage de Rang


réponses

Multifonctionnalité (salle de 81% 1er


bain /cuisine/chambre etc.)
C

Prix 76% 2eme


ES

Proximité 53% 3eme


AG

Sécurité 47% 5eme


-B
IB

Budget (mensuels)
LI
O
TH

Tranche pourcentage

50 000 à99 999 FCFA 14%


EQ

100 000 à 149 999FCFA 21%


U

150 000 à200 000 FCFA 56%


E

>200 000FCFA 6%

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 14


Part du revenu alloué au logement (hors personnes résidants chez leurs parents, soit prêt de 43%
des répondants)

Part du revenu Pourcentage répondant

25%=1/4 36%

33%= 1/3 47 %

50% 17%

Si nous mettons cela en rapport avec les constatations faites au niveau de la tranche de revenu la
plus représentative (150 000 a 200 000FCFA), nous pouvons estimer que les loyers se situent entre
C

50 000 et 67500 FCFA.


ES
AG

Types de logements pris en location


-B
IB

Types Pourcentages répondants


LI

Chambre 88%
O

Appartement studios 12%


TH
EQ

Evaluation de l’offre en fonction des critères


U
E

Critères Notes moyenne de 1


à5

Multifonctionnalité (salle de bain 3.673


/cuisine/chambre etc.)

Prix 3.205

Proximité 4.1

Sécurité 2.6

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 15


Le financement du secteur

L’accès au logement est lié à plusieurs paramètres dont le financement. Les financements les plus
utilisés sont les ressources propres ou le crédit immobilier.

Ce dernier permet de couvrir tout ou une partie des dépenses occasionnées par l’acquisition, la
construction, la finition ou la réfection des biens immobiliers, et est pratiqué par 13 banques sur 17
en 2010. Parmi elles, la Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS) est spécialisée dans le crédit
immobilier, avec prêt de 77 % du volume d’activités selon l’Agence Nationale de la Statistique et de
la Démographie. C’est au début des années 2000, avec la libéralisation des activités du secteur
bancaire vis-à-vis du financement du logement que la concurrence s’est développée pour venir
titiller la BHS, notamment sur le segment des prêts personnels immobiliers.
C

Le financement du secteur immobilier relève essentiellement du financement bancaire. Celui-ci


ES

consiste pour les banques et autres établissements de crédit à mobiliser l’épargne des agents
AG

économiques à capacité de financement pour les mettre à la disposition de ceux qui ont un besoin de
financement moyennant un paiement net d’intérêt au profit de la banque.
-B

Les conditions liées à l’octroi des prêt sont de 2 ordre, à savoir les conditionnalités purement
IB

financières et celles financièrement neutres.


LI
O

La première catégorie regroupe les taux d’intérêt et les durées des prêts. Les taux d’intérêt sur les
TH

crédits octroyés aux particuliers sont les plus élevés (10,9%). Les taux appliqués aux promoteurs et
aux coopératives sont en moyenne respectivement de 10,2% et 10,1% d’après une étude menée par
EQ

l’Agence nationale de statistique et de la démographie en 2010, dans le cadre de l’Etudes sur la


U

Situation de l’immobilier à Dakar. Quant aux durées, l’échéance des prêts octroyés aux promoteurs
E

immobiliers se situe en moyenne à 8 ans, alors que pour les prêts personnels immobiliers, ils peuvent
atteindre une durée moyenne de 12ans.

Les conditionnalités financièrement neutres portent sur la justification d’un revenu régulier,
l’ouverture de compte bancaire auprès de l’institution financière sollicitée, la domiciliation de salaire
et la constitution d’un apport personnel (sauf pour le personnel des banques), ainsi que les pièces
justificatives liées à la construction ou au projet de promotion immobilière.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 16


De l’analyse qui précède, nous sommes arrivés à la conclusion qu’il y’avait là des opportunités à
saisir dans le secteur de l’habitat en général et dans celui du logement étudiant en particulier. Nous
avons pu en effet constater que le secteur sur lequel nous nous positionnons et le très dynamique
avec une participation de l’ordre de 4,7% au PIB et une contribution de l’ordre de 20,1 % en terme
de valeur ajoutée.

Cependant ce dynamisme cache, un fort déséquilibre avec une offre largement dépassée par la
demande de logement notamment les étudiants.
C

Il nous faut donc élaborer un projet qui puisse nous permettre d’être à même de pouvoir saisir ces
ES

opportunités, et de générer de la valeur et donc de la richesse, tout en participant à solutionné la


AG

problématique du logement pour étudiants.

Le chapitre qui suit va donc présenter le projet Sénégal Studnhome et son concept novateur .Pour se
-B

faire nous aborderons les questions liées aux aspects de mise en marché, juridique, technique et au
IB

financement du dit projet.


LI
O
TH
EQ
U
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 17


Chapitre II : Le Projet Sénégal Studnhome

Apres avoir étudiée les questions relatives aux différents aspects du secteur pour en comprendre les
enjeux et estimé le potentiel, il s’agira dans cette deuxième phase de présenter le projet Sénégal
Studnhome de manière concrète

La solution que propose le présent projet et celle des logements modulaires construits à base de
containers maritimes. Un concept qui certes n’est pas inconnus, mais qui n’a pas encore fait l’objet
d’une implémentation au niveau du marché du logement étudiant sénégalais.
C

Cette deuxième partie vient donc présenter « l’architecture » du projet en se penchant sur les
ES

aspects, marketing (stratégique), juridique, technique et financier du projet.


AG

1. Plan de mise en marché


-B

L'offre de l'entreprise est multidimensionnelle, c'est-à-dire qu'elle résulte d'un ensemble de


différentes caractéristiques (exemple : qualité, localisation, image, prix). Ces différentes
IB

caractéristiques constituent les points sur lesquels l’entreprise va construire un avantage


LI

concurrentiel par rapport aux autres acteurs du marché et définir ainsi un positionnement spécifique.
O
TH

Afin de réussir la mise en marché de nos produits il sera primordial d’adopter la meilleure stratégie,
après avoir choisis les axes principaux de notre positionnement. Nos réflexions nous indiquent que la
EQ

meilleure approche consistera à adopter une stratégie hybride, alliant la spécialisation et la


U

différenciation. La spécialisation s’explique par le fait que le produit s’adresse à la frange


E

estudiantine de la population, plus particulièrement des établissements privés ;quant à la


différenciation, elle se fera autour de 4 axes principaux qui sont les suivants :
• Produit : à savoir l’innovation proposée qui se devra de satisfaire les clients en se basant sur
un certain nombre d’attributs liés directement au produit.
• Prix : qui représente la valeur pécuniaire du produit
• Place : ou le mode de distribution le plus adapté pour toucher la clientèle cible le plus
efficacement possible à travers un circuit bien étudié
• Promotion : l’image est une composante très importante dans la différenciation. Elle est
constituée d’un ensemble d’attributs qui font que la clientèle identifie une marque. Ces
attributs sont variés avec entre autres le nom de la marque, la qualité, le logo et les services

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 18


proposés. Il faudra donc entretenir dans l’esprit des consommateurs l’image d’une entreprise
performante et dynamique.

a. Positionnement.
Pour faire régner un esprit de différenciation proprement dit, il nous est nécessaire de déterminer
notre position à travers les critères significatifs pour la clientèle. Le positionnement est d’autant plus
important qu’il détermine la place de l’entreprise dans l’esprit des consommateurs à travers un
certain nombre d’attributs. Ces critères, nous les avons identifiés au niveau de l’analyse de marché et
à travers l’enquête de terrains réalisée auprès de la clientèle ciblée, il s’agit notamment du prix, de la
proximité, de la multifonctionnalité, de la sécurité. Les deux principaux critères ressortant étant
principalement le prix et la multifonctionnalité nous les prendront comme références pour la
C

réalisation d’une carte perceptuelle.


ES
AG

Tableau 9 : Carte perceptuelle


-B

Multifonctionnalité 5
IB
LI
O
TH
EQ

1 Concurrents 5
U

Prix bas
E

Prix élevé

Fonctionnalité limitée
1

Le positionnement du projet consistera donc à offrir des produits plus fonctionnels et donc avec plus
de confort et de qualité que la concurrence, mais avec des prix qui seront sensiblement proche de

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 19


celle-ci, voire moins importants. Il ne faudra pas occulter l’aspect lié à la proximité même si il n’a
pas était pris en compte dans cette représentation

b. Le Produit

il s’agira ici d’offrir des solutions de logements efficaces et économiques pour la population
estudiantine et séminariste à travers un concept qui a déjà fait ses preuves en France, aux USA , en
Australie , au Pays-Bas ou encore en Nouvelle Zélande, pour résorber le déficit en logements pour
les étudiants , à travers des « cités containers ».

Le projet consistera donc à chercher les voies et moyens de financer la réalisation et l’exploitation de
100 à 200 logements de types mini-studios de15 m2 très fonctionnels, comprenant notamment salle
C
ES

de bain tri-fonctions, coin-cuisine, rangements, lit et tables de travail et avec accès à l’eau et
l’électricité.
AG

Tableau 10 : Plan studio


-B
IB
LI
O
TH
EQ
U
E

Source : containers-solutions.com
Ces logements seront proposés à des loyers avantageux, avec un coût de réalisation réduit, évalué à
environ un tiers du prix d’une construction traditionnelle, contre un coût de construction moyen de
83 416 FCFA le m2 à Dakar pour la construction traditionnelle, et avec des délais réduits. De plus le
matériel utilisé permet une plus grande mobilité et est plus modulable que les produits en ciment ou
béton.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 20


Tableau11 : Vues 2D et 3D

C
ES
AG
-B
IB
LI
O
TH
EQ

Source : containers-solutions.com
U

Ce projet innovant se voudra écologique, dans la mesure où il est prévu de faire fonctionner une
E

partie des installations électriques à base d’énergie solaire, et de se baser sur la récupération de
matériaux pour la réalisation des logements (containers, chutes de bois, etc…).
De plus il permet également de lutter contre la surexploitation de certaines ressources comme le
sable de plage ou de dune, qui a un impact environnemental important .

La chaleur étant un des facteurs pouvant préoccuper le plus les locataires de ce type de logement ,
nous prévoyant un système de circulation de l’air à travers des ouvertures bien pensées, des
ventilateurs ou climatiseurs solaires et une isolation végétalisée rajoutant à l’esthétique du bâtiment
et à son caractère écologique. L’autre préoccupation pourrait être la rouille, mais elle n’est pas à
craindre sachant que les containers maritimes sont conçus pour y résister.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 21


En plus de l’activité de service au logement, une partie du chiffre d’affaires proviendra de la location
de containers à de petits commerces (boutique, photocopie, distributeurs automatiques, snacks, fast-
foods, etc.) et de droits d’affichages publicitaires sur les façades des cités containers.

Sur un horizon plus long, le projet pourrait développer des produits tels que les hangars mobiles, les
solutions pour les petits commerces ambulants, les maisons containers ou encore des hôtels
containers aussi bien au Sénégal que dans la sous-région Ouest Africaine.
c. Prix

Le prix étant une variable essentielle du mix marketing, il est primordial de le définir de manière
appropriée. Il faudra donc tenir compte de trois variables qui sont le coût, la demande et la
C
ES

concurrence. Un prix correctement fixé aura un impact sur la rentabilité et sur la part de marché.
i. Stratégies de fixation des prix
AG

Pour atteindre nos objectifs en termes de rentabilité et de part de marché, il nous faudra définir et
-B

adopter des stratégies en adéquation avec notre vision de l’avenir. On distingue généralement trois
types de stratégies avec des objectifs différents et parfois complémentaires :
IB
LI

• Stratégie écrémage : elle consiste à fixer un prix élevé afin de ne toucher qu’une partie du
O

marché. Ici, l’objectif n’est pas d’effectuer un volume de vente important mais plutôt d’avoir
TH

une marge unitaire importante, il s’agit généralement de produits de luxe.


EQ

• Stratégie d’alignement : elle consiste à appliquer des prix proches ou identiques à ceux des
concurrents. Cette stratégie permet souvent de s’insérer dans un marché ultra concurrentiel.
U
E

• Stratégie de pénétration : elle consiste à appliquer des prix bas par rapport à ceux de la
concurrence et permet d’accroître substantiellement la part de marché. Elle est en générale
utilisée lors du lancement de nouveaux produits.
Dans le cadre de notre activité, nous opterons pour un mix entre une stratégie d’alignement et une
stratégie de pénétration. Nous comptons dans un premier suivre la tendance du marché avec un
meilleur rapport qualité prix pour faire la différence et ensuite casser les prix pour renforcer notre
position sur le marche

ii. Méthode de fixation de prix

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 22


Comme mentionné plus haut, le coût, la concurrence et la demande sont des facteurs qui influencent
lors de la fixation de prix. Ces trois facteurs interviendront à différent degré :
• Les coûts : ils permettront de déterminer le prix minimal permettant de couvrir les charges
liées à la production.

• La concurrence : étant donné que nous avons choisi une stratégie d’alignement, ils
influenceront le prix minimal qu’il faudra appliquer sur certains produits car une modification
du prix peut affecter négativement sur l’activité. Par exemple une baisse du prix pourrait
provoquer à terme un alignement de la concurrence ce qui entrainera de facto une baisse de la
part de marché.

• Le consommateur : la sensibilité du consommateur par rapport à l’évolution du prix est


C

importante lors de la fixation de ce dernier. Il faudra donc tenir compte des possibilités que
ES

lui offre son pouvoir d’achat, en effet un prix trop élevé pourrait faire fuir la clientèle.
AG

Les prix seront renseignés en fonction de trois catégories de services à savoir la location de
-B

logements, la location à des petits commerces et la location d’espaces publicitaires.


Les prix pour les locations de logements et aux petits commerces connaitrons une baisse progressive
IB

au fil du temps et en fonction de l’augmentation du parc locatif. Comme nous l’avons mentionné au
LI

point précédent nous comptons d’abord nous aligner sur les prix du marchée et ensuite appliquer des
O

prix bas pour renforcer notre position et attirer d’autres clients.


TH

En ce qui concerne l’activité de locations d’espaces publicitaires, les prix connaîtront une hausse qui
EQ

sera fonction de la notoriété des cités containers sachant que cette dernière sera située à un carrefour
fréquenté, offrant ainsi une bonne exposition aux annonceurs.
U
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 23


iii. Prévisions de chiffre d’affaire

Tableau11 : prévisions de chiffre d’affaire

Activité logement

2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021

C
Année
Année Année Année Année Année Année

ES
Vacances Vacances Vacances Vacances Universitair Vacances Vacances Vacances
Universitaire Universitaire Universitaire Universitaire Universitaire Universitaire
e
Loyer en CFA 64 500 67 500 64 500 67 500 60 000 67 500 55 000 60 000 55 000 60 000 45 500 55 000 35 500 45 000

AG
Nombre de mois 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3
Nombre de
100 75 150 75 200 80 200 100 200 100 200 110 200,00 110,00
logement loues

-B
Total 58 050 000 15 187 500 87 075 000 15 187 500 108 000 000 16 200 000 99 000 000 18 000 000 99 000 000 18 000 000 81 900 000 18 150 000 63 900 000 14 850 000
Total annuel CFA 73 237 500 102 262 500 124 200 000 117 000 000 117 000 000 100 050 000 78 750 000

IB
Activité location à des commerces

LI
2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021

O
Loyer en CFA 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 80 000

TH
Nombre de mois 12 12 12 12 12 12 12,
Nombre de commerce 4 4 4 4 8 8 8

EQ
Total en CFA 4 800 000 4 800 000 4 800 000 4 800 000 9 600 000 9 600 000 7 680 000
Activité location espace pub

U
E
2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021
Prix 25 000 25 000 30 000 35 000 35 000 45 000 45 000,00
nombre de jour d'affichage 50 50 60 90 100 110 120
Surface affiche 5 5 5 10 15 20 20
Total en CFA 6 250 000 6 250 000 9 000 000 31 500 000 52 500 000 99 000 000 108 000 000
Source : Auteur

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 24


d. Promotion
i. Objectifs de communication

Pour assurer un bon niveau de vente de ses services, l’entreprise doit communiquer. Elle doit
faire passer des messages mettant en avant ses caractéristiques. Elle va adresser ces messages
à différentes cibles qu’elle souhaite viser comme des consommateurs, des distributeurs ou
encore des prescripteurs (personne qui va pousser et déterminer l’achat par une autre).

Les objectifs de communication doivent être précis. Ils énoncent ce que l’on veut accomplir.
L’objectif premier de la communication, mis en œuvre par la délivrance du message, est avant
toute chose de pousser la personne à l’achat du produit ou du service et augmenter les ventes
et donc les parts de marché. Nous utiliserons le modèle AIDA pour réussir à attirer l’attention
C
ES

de notre clientèle cible afin de réussir à nous faire connaître (stade cognitif), de susciter
l’intérêt et stimuler le désir (stade affectif) et enfin déclencher l’action (stade conatif).
AG

• Stade cognitif :
-B
IB

Ce premier stade vise la connaissance par la clientèle de l’entreprise et de ses produits. Il


LI

faudrait faire en sorte que la clientèle ait conscience de l’existence de l’entreprise. En


O

l’occurrence ici, ce stade concernera notamment la marque et également différents services


TH

que nous proposerons. Il sera donc impératif d’attirer les clients afin de pouvoir réaliser les
objectifs des stades suivants.
EQ
U

• Stade affectif :
E

Ce deuxième vise à susciter l’intérêt et faire en sorte de l’étendre au point de le transformer en


désir susceptible d’avoir un effet positif sur le comportement du consommateur. Il faudra
donc non seulement faire connaître la marque mais aussi aiguiser la curiosité du client afin de
lui faire entrevoir la possibilité un jour d’essayer nos produits.

• Stade conatif :
Cette dernière étape est en fait la résultante des deux premières. Il faudra donc faire en sorte
de transformer le « désir en réalité ». Une réalité qui se traduira par la consommation de nos
produits. La satisfaction qui en résultera devra donc permettre de conserver le client (pour la
durée de son cursus,) et d’en attirer d’autres à travers le bouche à oreille. Comme l’indique

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 25


cette maxime marketing «1e client satisfait apporte 10 nouveaux clients, un client insatisfait
c’est 21 clients de perdus ».

ii. Moyens de communication

• Buzz marketing

Le Buzz Marketing consiste à faire du bruit autour d’un évènement, d’un produit ou d’un
service. Il faut pour cela trouver un moyen d’attirer l’attention, et dans notre cas cela se fera à
travers des vidéos comiques que nous diffuserons sur la toile, autour de la thématique du
logement. L’internaute deviendra ainsi indirectement un vecteur du message, notamment les
C
ES

jeunes qui ont tendance à partager ce genre de vidéos sur les réseaux sociaux.
AG

• Flyers ou dépliants
-B

L’avantage de cet outil est qu’il permet d’avoir une large couverture géographique. Nous
IB

pourrons donc le mettre à profit pour rendre visible notre marque, mais aussi informer le
LI

client sur les tarifs et les actions promotionnelles.


O
TH

• Association à des évènements


EQ

Il s’agira ici de profiter des différents événements (exemple : kermesses, foires, fêtes
étudiantes, forum sur la formation...). Notre présence lors de ces évènements nous permettra
U

de mieux faire connaitre nos produits et d’augmenter notre chiffre d’affaire


E

• Internet : Sites, réseaux sociaux, forums


L’évolution technologique a rendu internet incontournable. Il est donc probablement le média
le plus utilisé ce qui justifie donc notre présence sur ce dernier. Nous mettrons donc en place
un site internet, une page dans les différents réseaux sociaux qui permettront d’une part
d’informer notre clientèle et d’autre part d’obtenir un feedback sur nos produits. Ce qui
permettra d’apporter des réajustements soit par rapport à nos produits soit par rapport à notre
stratégie marketing. De plus il est peu couteux et plus international.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 26


Budget de communication

Désignation Quantité Prix unitaire Total

C
Flyers A5 recto verso 5000 75 375000

ES
Buzz (vidéoclips sur le web) Package 5 a7 vidéo 750000 750000

AG
Hébergement site web 1 35000 35000

-B
IB
1160000

LI
O
TH
2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020

EQ
Flyers A5 recto verso 375 000,00 375 000,0 375 000,00 187 500,00 187 500,00 93 750,

U
E
Buzz (vidéoclips sur le web) 750 000,00 750 000,0 750 000,00 375 000,00 187 500,00 93 750,

Hébergement site web 35 000,00 35 000,0 35 000,00 35 000,00 35 000,00 35 000

TOTAL EN FCFA 1 162 015,00 1 162 016,0 1 162 017,00 599 518,00 412 019,00 224 520,00

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 27


iii. Politique de marque

La marque peut être définie comme un nom, un mot, une expression, un dessin, un symbole
ou une combinaison de ces éléments, qui permet d’identifier les produits ou les services d’une
entreprise et qui sert à les différencier de ceux de ses concurrents. Il nous faudra donc opter
pour une marque, un logo et slogan qui soient assez représentatifs de nos activités et qui
véhiculeront une image forte dans l’esprit du consommateur. Une bonne marque doit en outre
respecter un certain nombre de principes.
Voici ceux que nous avons jugés important de prendre en considération dans notre choix
d’une politique de marque :
C

• Facilement prononçable (dans plusieurs langues) ;


ES

• Facilement mémorisable ;
AG

• Identifiable (distinctif) ;
• Ne doit pas avoir un sens péjoratif ou insultant ;
-B

• Suggérer les avantages des produits ;



IB

Faciliter la communication marketing ;



LI

Doit pouvoir véhiculer une image positive.


O
TH

Les différents éléments de notre politique de marque sont le nom, le logo et le slogan :
EQ

• Le nom
U

A la lumière des principes énumérés précédemment et suite à un sondage, nous avons pu


E

opter pour un nom qui sera à même de représenter notre entreprise. Nous avons donc choisi la
dénomination :

:
Le choix de ce nom n’est pas le fruit du hasard. En effet il a été mûrement réfléchit et porté au
jugement de potentiels consommateurs de nos produits.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 28


La signification de SenegalStudnhome renvoie à trois concepts clefs à savoir :
• Sénégal
• Studn : de l’anglais Study qui signifie étudier, mais renvoyant aussi a studio, soit la
forme de logement proposer
• Home : traduit en français la maison. Un endroit qui n’est pas fait juste pour
s’enfermer, un endroit où l’on habite, voire mieux un endroit où l’on vie et où il fait
bon vivre

Le tout renvoyant au concept même du projet, à savoir le logement modulaire pour étudiants.

• Le logo
C
ES
AG
-B
IB

Le logo reprendra le nom dont le descriptif a été présenté plus haut tout on y intégrant les
LI

couleurs phares de la marque ainsi qu’une mascotte, une petite maison verte renvoyant à
O

l’idée « d’un étudiant saint dans un logement saint ».


TH

Le vert et le rouge renvoient aux couleurs du drapeau du Sénégal et donc à la première partie
EQ

du nom.
U
E

Le vert fera penser à l’aspect écologique du projet, avec notamment le recyclage des
containers et l’utilisation du solaire pour l’alimentation électrique, mais également à la
sérénité et a la propreté des logements.

Le rouge cible les personnes énergiques .Cette couleur donnera du dynamisme à nos visuels et
sera donc très appréciée des jeunes étudiants débordant d’énergie. La couleur rouge est force.
C’est une couleur qui signifie action, énergie, feu, passion, chaleur, pouvoir. C’est une
couleur qui est généralement employée pour capter l’attention.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 29


• Le slogan
« Feel at Home »

e. Place (distribution)

Nous choisirons une stratégie de couverture de marché intensive. Elle consistera à


faire valoir notre image de marque et cela à travers nos publicités, le bouche à oreille positif,
et aussi une étroite collaboration avec certaines des écoles privées de la place afin qu’elles
puissent conseiller à leurs étudiants de se tourner vers nous.
C

Circuit de distribution et type de point de vente


ES

S’agissant des circuits nous choisirons :


AG

Tableau 12 : circuit de distribution


-B

- Le circuit ultra-court
IB
LI

CLIENTS
O
TH

- Le circuit court
EQ

• Ecoles
U

• Centres
CLIENTS
E

de
formation

Source : Auteur

Les intermédiaires sont considérés comme des partenaires d’affaires importants étant
donné que notre clientèle provient des écoles et centres de formation. De ce fait, nous les
inviterons pour une visite du parc immobilier, afin qu’ils aient une bonne vision de nos
infrastructures. Dans l’optique de notre collaboration, nous pensons même à inclure certaines
écoles dans le capital de la société, particulièrement celles possédants des terrains aux
alentours.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 30


Nous avons fait le choix de ne pas passer par des courtiers ou rabatteurs pour une question de
fiabilité, de protection de nos clients et pour l’image de marque.

2. Choix de la forme juridique


a. Comparaison des formes juridiques

Le Sénégal est membre de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des


Affaires (OHADA) qui regroupe, aujourd'hui, les 16 pays. L'OHADA a pour principal
objectif, d’harmoniser le droit économique dans les Etats membres tout en fournissant une
sécurité juridique et judiciaire.
La définition du statut juridique est très importante car influant sur la vie de celle-ci et celles
C

des associés. Il est donc important d’opter pour un statut qui correspond le mieux, aux
ES

objectifs de la société, et collant aux réalités socioéconomique et juridique du pays.


AG

Les formes juridiques en vigueur au Sénégal sont régies par l’acte uniforme de l’OHADA
relatif au droit des sociétés commerciales et du G.I.E. Il s’agit notamment de :
-B

• l’Entreprise individuelle ;
• le GIE ;
IB

• la Société à Responsabilité Limitée (SARL)


LI

• la Société anonyme (SA)


O


TH

la Société en Nom Collectif (SNC)


• la Société en Commandite Simple (SCS)
EQ

• la société civile

U

la société coopérative
E

Chaque société a ses propres caractéristiques administratives, fiscales, sociales et financières


reprises dans le tableau comparatif ci-dessous.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 31


Tableau 13 : Formes juridiques

Statut Juridique Entreprise Individuelle S.A.R.L S.A. G.I.E


Associés Min. 01 01 01 02
1.000.000 CFA minimum à 10.000.000 CFA minimum ;
Capital minimum démarrage 0 libérer intégralement à la libération du ¼ à la constitution et 0

C
constitution du solde dans les 3 ans

ES
Crédibilité auprès des tiers Très Faible Importante Très importante Faible
Illimitée et solidaire (sauf
Illimitée (élargie aux biens
Responsabilité associé Limitée aux apports Limitée aux apports convention contraire avec les

AG
personnels de l’entrepreneur)
tiers)
Éligibilité au CI ou EFE OUI OUI OUI OUI
Commissaires aux comptes Sans Pas obligatoire* Obligatoire Sans

-B
Gérant (associé ou non) nommé Directeur général, ou
Direction Entrepreneur Président
par les associés Administrateur Général
Imposition des bénéfices Contribution Globale Unique Impôt sur les sociétés (IS) 30% Impôt sur les sociétés 30% du Contribution Globale Unique

IB
jusqu’à 25 millions de CA pour les du bénéfice net bénéfice net jusqu’à 25 millions de CA pour
services et 50 millions pour les les services et 50 millions pour

LI
commerces de marchandises. les commerces de

O
IS sur option marchandises (ou IS sur option)
L’impôt minimum forfaitaire 0 Entre 500 000 et 1000 000 Entre 500 000 et 1000 000 (selon 0

TH
IMF : C’est le minimum dû si le (selon le chiffre d’affaires) le chiffre d’affaires)
résultat est déficitaire

EQ
U
(*) Si le capital dépasse 10 000 000 F ou le chiffre d’affaires dépasse 250 millions de FCFA, ou l’effectif permanent dépasse 50 personnes

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance


E Page 32
Statut Juridique Avantages Inconvénients

• Aucun capital minimum exigé pour le démarrage


Entreprise • Formalités de constitution rapides et simplifiées
Individuelle • Responsabilité illimitée de l’entrepreneur. En cas de faillite, le
• Coût de constitution assez faible patrimoine de l’entrepreneur est engagé
• Régime fiscal forfaitaire, incitatif et très souple. • Faible crédibilité vis-à-vis des partenaires : banques, fournisseurs,
clients…
• Accès difficile au crédit

C
• Capital minimum exigé pas trop important 1 000 000 F CFA
• Le capital minimum exigé bloque certaines initiatives

ES
Responsabilité limitée : les associés ne sont responsables qu’à
concurrence de leurs apports ; • Obligation de passer par un notaire pour les actes constitutifs (statuts,
déclaration de conformité...)
S.A.R.L • Les associés ont la possibilité d’assurer un contrôle étroit de l’accès

AG
Frais de constitution très élevé (plus 40% du capital minimum)
de nouveaux associés au capital de la société
• Les associés peuvent céder librement leurs parts sociales.
• La société pourra continuer d’exister en cas de décès de l’un des
associés ou du gérant (si le contraire n’est pas stipulé dans les

-B
statuts)

IB
Très crédible auprès des tiers
• Le capital social minimum assez élevé
• Grande capacité de mobilisation des fonds (la S.A peut faire appel à
• Frais de constitution très élevés

LI
l’épargne publique)
S.A.
• Le risque limité aux apports • Système d’administration très lourde (CA, commissaires aux

O
• La possibilité de libérer seulement le quart du capital comptes…) pour les nouvelles sociétés

TH
• La possibilité pour les associés en principe de librement céder leurs
actions

EQ
Le GIE peut être créé sans capital de départ • Les membres d’un GIE sont supposés avoir une activité. Le GIE, lui-
• Les formalités de constitution sont assez souples même, ne peut pas avoir pour but la recherche et le partage de bénéfices
• Flexibilité dans l’organisation et le fonctionnement mais plutôt « de mettre en œuvre tous les moyens propres à faciliter ou

U
G.I.E • Régime fiscal forfaitaire, incitatif et très souple à développer l’activité économique de ses membres, à améliorer ou à

E
accroître les moyens de cette activité »
• Faible crédibilité vis-à-vis des tiers, surtout des banques
• Les membres du GIE sont solidairement responsables des dettes du GIE
Source :Apix

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 33


b. Le choix

Au vu de ce qui précède le choix de forme sociale envisagée dans le cas du projet

se situe entre la SA et la SARL. Cependant la forme que nous


envisageons d’adopter est celle de la S.A en raison des avantages liés à savoir :
• La crédibilité auprès des tiers
• La grande capacité de mobilisation des fonds (la S.A peut faire appel à l’épargne
publique)
• Le risque limité aux apports
• La possibilité de libérer seulement le quart du capital
• La possibilité pour les associés en principe de librement de céder leurs actions
C
ES

Cette forme a l’avantage de présenter une certaine flexibilité et de plus grandes possibilités en
AG

termes de recherche de financements, particulièrement dans le cadre de possibilités


d’expansion au-delà des frontières Sénégalaises.
-B
IB

c. Les formalités de constitution


LI

i. Formalités pour la SA
O

La procédure pour la constitution des sociétés de capitaux se divise en deux étapes :


TH

• l’établissement des statuts chez le notaire et le dépôt du capital (en 24h).


EQ

• enregistrements des actes constitutifs et immatriculation de la société à l’APIX.


Les pièces à fournir pour la constitution d’une SA sont :
U

• une déclaration sur l’honneur, disponible auprès du notaire, renseignée et signée par le
E

Gérant ou son casier judiciaire datant de moins de 3 mois ;


• le casier du pays d’origine (pour les étrangers) de moins de 3 mois ;
• la photocopie de la carte d’identité des associés ;
Les statuts, le procès-verbal de constitution et la déclaration de conformité sont établis par le
notaire. L’évaluation des apports en nature des SA doit être faite par un commissaire aux
apports. Pour la SA, le recours au commissaire aux comptes pour l’évaluation des apports en
nature est obligatoire.
Le Capital doit, obligatoirement, être déposé chez le notaire ou dans un compte bancaire
Le compte est débloqué immédiatement après l’immatriculation de la société au RCCM.
Les frais de constitution sont essentiellement composés :

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 34


 Des droits d’enregistrement : 1% du Capital si celui-ci est supérieur à 10 000 000 ;
NB : En cas d’apport immobilier, il y’a une surtaxe de 3% de la valeur de l’apport pour les
droits d’enregistrement.

 des frais de notaire : pour les SA, 700 000 FCFA approximativement pour un
capital de dix (10) millions

3. Etudes technique et estimation des couts.

A travers l’étude technique et l’estimation des couts, nous pourrons répertorier l’ensemble
des besoins matériels nécessaire à la bonne marche des activités
Dans notre cas, les éléments ci-dessous seront analysés successivement :
C
ES

• La localisation
AG

• Les moyens de production nécessaires à la bonne marche de nos activités.


-B

Au terme de cette étude, nous pourrons nous atteler à la faisabilité financière de ce projet
IB

sachant que l’estimation des couts nous permettra d’aborder les aspects liés notamment à la
LI

rentabilité et au financement du projet.


O
TH

a. La localisation
EQ

Pour ce qui concerne la localisation nous opterons pour un terrain d’une surface de 1000 m2
U

se situant a la Rue G comme vous pouvez l’observer sur la photo satellites au tableau 14 .Ce
E

site est bien desservi par les transports en commun et est donc plus accessible pour 3 des 4
business schools que nous ciblons dans le présent projet, notamment le CESAG, ISM ,BEM.
Il pourrait également attirer les étudiants de l’université Dakar Bourguiba ou encore de
l’ESMT. De plus le terrain se trouve à quelques encablures de la route nationale 1, permettant
ainsi de rallier le centre ville en 15 minutes ou l’aéroport en 30 minutes. Ce carrefour
permettra également d’offrir de la visibilité pour l’activité location de surface d’affichage
publicitaire.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 35


Tableau 14 : Terrain

C
ES
AG
-B

Nous comptons privilégier la mise sur pied d’un contrat de bail à construction sur 1000 m2
IB

(pour 5 étages), avec le propriétaire plutôt que l’achat du terrain proprement dit. Cette
LI

possibilité nous est conférée par les articles 114 à 119 du code de la construction et nous
O

permet un usufruit du terrain, ainsi que sont utilisation à titre de garantie hypothécaire.
TH

Nous proposerons de payer au propriétaire un loyer trimestriel de 7 500 000 FCFA soit
EQ

annuellement 30 000 000 FCFA.


U
E

b. Les moyens de production nécessaires à la bonne marche de nos activités.

Il s’agira ici de mettre en exergues l’ensemble des moyens à déployer afin de pouvoir
effectuer la prestation de service .Il s’agira de répertorier les besoin matériels et humains ainsi
que leurs couts.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 36


i. Moyen matériels pour la prestation de service
Tableau 15 : Besoins matériels

Désignation Qua Prix Total Fournisseur


ntité
Containers maritime 20 pieds 212 600 000 127 000 000 FCFA Les compagnies de transports
qualité B+(occasion en bon état) FCFA maritimes souhaitant se

C
débarrasser de containers en fin

ES
de parcours :
• Maersk
• Tom

AG
• Necotrans
• etc

-B
Chaise Anglaise 200 22 000 FCFA 4 400 000 FCFA • CSS

IB
Batimat
• Sen carreaux keur

LI
khadim

O
TH
Cabine de douche simple 200 63162 FCFA 12 632 400 FCFA Hangzhou Zhongda Sanitary
Model NO.:8876 ware Co., Ltd. (Chine)

EQ
Taille : 800*800*2150mm

U
Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance
E Page 37
Lit 3en 1 (lit, armoire, bureau) 200 88 523 FCFA 17 704 500 FCFA Quanzhou Auto Furniture Co.,
Model : ASJ11WL Ltd(chine)
Taille : 2000*900*2000mm

C
ES
AG
Chauffe-eau solaire 50 92 111 FCFA 4 605 563 FCFA Sunseason co LTD (Chine)
Model Yj-24PD1.8-h58

-B
Capacité 250L (5a 7 personnes)

IB
LI
- 200 314 203FCFa 62 840 681 FCFA Maison-et-bricolage.com

O
Cuisinette Premium 1000X600mm G (France)

TH
AZ

EQ
-Domino gaz
-Dessus kitchenette inox renforcé :

U
encadrement en bois permet une
meilleure solidité et stabilité du plan

E
inox
-Meuble sous évier

-Réfrigérateur de 48 ou 50 cm
kitchenette : classe A+,82 litres dont

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 38


10 litres pour, compartiment à
glaçons

Fenêtre coulissante PVC 400 60 000 FCFA 24 000 000 FCFA Artisans locaux

C
ES
AG
Porte métallique 200 100 000 20 000 000 Artisans locaux
FCFA

-B
IB
Ventilateur solaire 200 15000 FCFA 3 000 000 Atoutsolaire (Sénégal)

LI
O
TH
Table 200 20 000 5 000 000 FCFA Artisans locaux

EQ
U
Chaise 600 8000 4 800 000 FCFA Artisans locaux

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance


E Page 39
Matelas simple 200 7000 1 400 000 FCFA Mousse du Sénégal

Mains d’œuvre par containers 215 100 000 21 500 000 FCFA Sous-traitance

C
ES
Eclairage solaire Package 200 65 000 FCFA 13 000 000 FCFA Staion-Energy Senegal SA

AG
« kheweull » 3 lampes led

-B
IB
LI
COUT TOTAL
322 083 144 FCFA

O
TH
EQ
U
Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance
E Page 40
ii. Matériels fonctionnement administratif

Tableau 16 : Besoins matériel 2

Désignation Quantité PU total


Bureau direction 1 150 000 150000
Bureau secrétariat 1 80 000 80000

C
Table+ 3 chaise à l'accueil 1 75 000 75000

ES
Ordinateurs 3 150 000 450000

AG
Photocopieur/Imprimante/Fax 1 200 000 200000

-B
Téléphones 3 10 000 30000

IB
Véhicule 1 6 000 000 6 000 000,00

LI
6 985 000

O
TOTAL FCFA
iii. Ressources humaines

TH
Tableau 17 : Besoin humains

EQ
Poste Salaire 2015 Revalorisation 2017 Revalorisation 2020

U
Directeur Général 400 000 700 000 85000

E
Secrétaire comptable 250 000 300 000 500 0000

Concierge/agent de maintenance 150 000 200 000 250 000

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 41


4. Etude financières :

Après avoir étudié les faisabilités marketing, juridique, administrative et technique du projet,
nous arrivons au point névralgique de notre étude à savoir la faisabilité financière. Cette étape
nous permettra d’apprécier plus le degré de rentabilité et donc son potentiel de
développement, tout cela dans une optique de pérennité de nos activités.

Il sera donc essentiel de se pencher sur un certain nombre d’éléments, entre autres :

 le niveau prévisionnel de nos activités,


 notre besoin en financement,
 nos charges d’exploitation,
C
ES

 notre niveau de rentabilité économique.


 le risque d’exploitation
AG

 le mode de financement
 le risque financier
-B
IB
LI
O
TH
EQ
U
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 42


a. Besoin de financement et rentabilité du projet
i. Niveau prévisionnel de l’activité

Déterminer le niveau prévisionnel de l’activité revient à déterminer notre volume de Chiffre


d’affaire sur les 7 années à venir. Pour cela nous dresserons un tableau qui reprendra les
prévisions que nous avons faites dans notre partie marketing.

Tableau 18 : Tableau finance1

2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021


C

Logements 73 237 500 102 262 500 124 200 000 117 000 000 117 000 000 100 050 000 78 750 000
ES

Location
commerces 4 800 000 4 800 000 4 800 000 4 800 000 9 600 000 9 600 000 7 680 000
AG

Publicité 6 250 000 6 250 000 9 000 000 31 500 000 52 500 000 99 000 000 108 000 000
ii. Le besoin de financement
-B

La détermination du besoin de financement est très importante pour la réussite d’un bon
IB

investissement. Pour cela, nous déterminerons avant tout l’ensemble de nos immobilisations
avant de déterminer notre besoin en fonds de roulement. Nous ferons donc appelles aux
LI
O

éléments pris en compte dans l’estimation des couts.


TH

L’actif d’exploitation
EQ

Tableau 19 : Tableau finance2


U
E

Catégories Eléments valeurs


Immobilisation en non valeur Frais de constitution 4 000 000
Constructions (containers
322 083 144
Immobilisations corporelles aménagé et équipé)
Matériel de transport 6 000 000
mobilier de bureau 305000
Matériel informatique 680000

TOTAL 333 068 144

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 43


Le besoin en fond de roulement

Le besoin en fonds de roulement est un investissement nécessaire au fonctionnement de


l’entreprise.

Il est très important et intervient dans la détermination des Cash Flow et de la VAN (Valeur
Actualisée Nette). Son calcul nécessite une évaluation des stocks, des dettes fournisseurs et
des créances clients. Dans le cas présent il n’y a pas à proprement parler de créances clients
les loyers étant encaissés à chaque début du mois, sauf cas de retards ou d’impayés. A noter
que nous ne disposons pas non plus de stocks.

En ce qui concerne les fournisseurs il s’agira du payement des loyers trimestriels (90 jours) du
terrain, des frais de communications à 30 jours et des fournitures et consommables de bureau
C
ES

à 30 jours. Nous avons opté de laisser les frais d’eau et d’électricité des locataires à leur
charge afin de les responsabiliser et d’éviter ainsi le gaspillage.
AG

Tableau 20: Tableau finance3


-B

Terrain - 90 jours
IB

Communication Sonatel 30 jours


LI

Fournitures de bureau Burotic diffusion 30 jour


O

Délais d’écoulement 150 jours


TH

Pour déterminer notre BFR bu nous nous appuierons sur le BFR normatif (Bfr en jours du
EQ

chiffre d’affaires)
U

Détermination du BFR
E

Tableau 21 : Tableau finance4

Délais d’écoulements (jours) 2015


30 000 000,00
LOYERS 90
TELEPHONE ET
30 360 000,00
INTERNET
FOURNITURES DE
30 540 000,00
BUREAU
Coefficient de pondération Achats TTC / Chiffre d’affaire HT
0,37
délai d’écoulement total (150jours) *
BFRN (jour) 54,99 Jours
coefficient de
(Chiffre d’affaire*Coefficient de
BFR en FCFA -12 875 839,58
pondération)/360

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 44


Le BFR étant négatif représente donc une ressource pour le projet SenegalStudnHome

Détermination du capital investi

Le calcul du capital investi se fait en additionnant l’actif Immobilisé au BFR. Ce qui nous donne :

Capital Investi = 333 068 164 – 12 875 839,58 =


C
ES

320 192 305 FCFA


AG

iii. Les charges d’exploitations


-B

Les charges d’exploitation sont l’ensemble des charges que nous supporterons tout au long de
IB

notre activité. Ces charges sont constituées des :


LI

 Achats consommés de matières et Fournitures,


O

 Autres charges externes,


TH

 Charges du personnel,
EQ

 Dotations d’exploitation,
U
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 45


 Tableau 22 : Tableau finance5

 Achats consommés de matières et Fournitures,

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021


Fournitures de bureau 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00
 Autres charges externes,

C
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

ES
LOYERS TERRAIN 30 000 000 30 000 000 30 000 000 30 000 000 30 000 000 30 000 000 30 000 000

AG
TELEPHONE ET INTERNET 360 000, 360 000, 360 000, 360 000, 360 000 360 000, 360 000

PUBLICITE 1 162 015 1 162 016, 1 162 017, 599 518, 412 019, 224 520, 130 771

-B
 Charges du personnel,

IB
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

LI
Charges salariales 9 600 000,00 9 600 000,00 9 600 000,00 14 400 000,00 14 400 000,00 14 400 000,00 18 600 000,00
 Dotations d‟exploitation

O
TH
Actif Durée de vie Montant annuité
Frais de constitution 5ans 800 000

EQ
Constructions 10 ans 16 104 157

U
Matériel de transport 5 ans 1200000

E
Mobilier de bureau 5ans 61000

Matériel informatique 5 ans 136000

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 46


iv. Le compte de résultat prévisionnel

Tableau 23 : Tableau finance6

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

C
Chiffre
d'affaire 84 287 500 113 312 500 138 000 000 153 300 000 179 100 000 208 650 000 194 430 000

ES
Achat 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00
Charges

AG
salariales 9 600 000,00 9 600 000,00 9 600 000,00 14 400 000,00 14 400 000,00 14 400 000,00 18 600 000,00
Autre charges
externe 31 522 015,00 31 522 016,00 31 522 017,00 30 959 518,00 30 772 019,00 30 584 520,00 30 490 771,00

-B
Dotations aux
amortissements 17 501 157,20 17 501 157,20 17 501 157,20 17 501 157,20 17 501 157,20 17 501 157,20 16 104 157,20

IB
Résultat

LI
D’exploitation
avant impôts 25 124 327,80 54 149 326,80 78 836 825,80 89 899 324,80 115 886 823,80 145 624 322,80 128 695 071,80

O
impôt sur le

TH
résultat 30 % 7 537 298,34 16 244 798,04 23 651 047,74 26 969 797,44 34 766 047,14 43 687 296,84 38 608 521,54
Résultat net de

EQ
l'exercice 17 587 029,46 37 904 528,76 55 185 778,06 62 929 527,36 81 120 776,66 101 937 025,96 90 086 550,26

U
E
Le CPC prévisionnel indique que nos produits d’exploitation, arrivent à couvrir les charges d’exploitation tout en dégageant des résultats nets
largement positifs et en croissance.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 47


b. Rentabilité économique du projet

La rentabilité économique est la capacité pour une entreprise de réaliser des bénéfices satisfaisants. Elle permet d’étudier la faisabilité d’un
investissement et correspond à la capacité bénéficiaire d’une entreprise sans tenir compte du mode de financement. Pour une bonne évaluation de
la rentabilité économique, nous évaluerons nos flux monétaires.

C
Estimation des CASH FLOWS (CF)

ES
Afin d’évaluer la rentabilité économique nous calculerons les cash-flows selon la formule suivante :

AG
Cash-flows = Résultat Net d’Exploitation + Dotations aux Amortissements

-B
Tableau 24 : Tableau financier7

IB
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

LI
CASHFLOWS 35 088 186,66 55 405 685,96 72 686 935,26 80 430 684,56 98 621 933,86 119 438 183,16 106 190 707,46

O
TH
Nous observons une évolution à la hausse des cash-flows d’une année à l’autre

EQ
Critères de rentabilité

U
Les critères de rentabilité sont au nombre de 4. Ils permettent de déterminer si un projet est rentable. Ces critères sont :

E
 La Valeur Actualisée Net (VAN)
 L’indice de profitabilité (IP)
 Le Taux de Rendement Interne (TRI)
 le Délai de Récupération des Capitaux (DRC)

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 48


Tableau 25 : Tableau financier 8

Critères Formules valeurs

VAN (taux d’actualisation 10 Somme des cash-flows 382 088 320.75- 61 896 016,34

C
%) actualisés - Capital investi en 320 192 304.42
FCFA

ES
2014

AG
IP Somme des cash-flows 382 088 320.75 / 1,19

-B
actualisés / Capital investi 320 192 304.42

IB
TRI Utilisation d’excel 18%

LI
O
DRC 5 ans 10 mois

TH
EQ
Au vu des résultats obtenus nous pouvons conclure que le projet est rentable avec une VAN largement positive, un indice de profitabilité qui
nous indique que pour chaque franc investi nous gagnons 0.19 FCFA et un TRI supérieur au taux d’actualisation de 8 %. De plus il nous faudra

U
un peu plus de 5 années pour récupérer le capital investi.

E
Cependant le rendement ne doit pas occulter le risque. Dans le prochain point nous aborderons donc cet aspect lié au projet en déterminant
notamment le seuil de rentabilité et le levier opérationnel.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 49


i. Le risque d’exploitation

Tableau 26 : tableau financier 9

2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021


Chiffre d'affaire 84 287 500,00 113 312 500,00 138 000 000,00 153 300 000,00 179 100 000,00 208 650 000,00 194 430 000,00
Charges 10 762 015,00 10 762 016,00 10 762 017,00 14 999 518,00 14 812 019,00 14 624 520,00 18 730 771,00

C
Variable

ES
Charges fixes 55 938 455,54 64 645 955,24 72 052 204,94 75 370 954,64 83 167 204,34 92 088 454,04 85 612 678,74
Marge sur cout 73 525 485,00 102 550 484,00 127 237 983,00 138 300 482,00 164 287 981,00 194 025 480,00 175 699 229,00

AG
variable
Taux de marges 0,87 0,91 0,92 0,90 0,92 0,93 0,90
sur cout variable

-B
Seuil de 64 126 235,57 71 430 133,90 78 146 509,77 83 545 387,40 90 665 465,65 99 029 549,81 94 739 591,19
rentabilité

IB
Marge de 20 161 264,43 41 882 366,10 59 853 490,23 69 754 612,60 88 434 534,35 109 620 450,19 99 690 408,81
sécurité

LI
Indice d sécurité 24% 37% 43% 46% 49% 53% 51%

O
Levier 4,18 2,71 2,31 2,20 2,03 1,90 1,95

TH
opérationnel
Notre seuil de rentabilité diminue avec les années ce qui prouve que notre projet gagne de plus en plus en rentabilité et en sécurité. Le seuil de

EQ
rentabilité peut se définir comme étant le niveau d’activité minimum à partir duquel l’activité deviendra rentable, c’est le niveau à partir duquel
l’entreprise commence à générer des profits. Nous notons par conséquent une amélioration de la marge de sécurité et de l’indice de sécurité qui

U
nous indique qu’à la dernière année par exemple il faudrait un scenario catastrophe, avec une baisse de plus de 51 % du Chiffre d’affairespour ne

E
plus générer de profits.
De plus le levier opérationnel conforte notre analyse en indiquant qu’une baisse du chiffre d’affaires de 1 % se traduirait par une baisse d’au
plus de 1,91% du résultat, d’où un risque limité au bout de 5ans d’activité.

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 50


c. Le financement du projet

Le mode de financement désigne la stratégie de financement que nous avons choisi pour
réaliser le présent projet. Nous opterons dans le présent cas pour un mix entre le financement
sur fonds propres et la dette. Cela nous permettra de bénéficier d’un effet de levier financier
qui d’améliorant ainsi la rentabilité du projet.

Les fonds propres s’élèveront à hauteur de 87 500 000 FCFA soit 25 % du financement
constitué des apports du fondateur du projet , Mouhamad Bachir Diouf pour 35 % et des
écoles qui seraient intéressées par le projet , ce qui donnerait une priorité à l’accès au
logements a leurs étudiants à hauteur de la cote part de participation dans le capital .

Le reste du financement se fera par dette contractée à hauteur de 262 500 000 FCFA (75 %) à
C
ES

un taux d’intérêt de 10 % sur 10 ans.


AG

La pertinence de ce choix peut s’apprécier par l’effet de levier qui améliore sensiblement la
rentabilité d’années en années comme l’indique le tableau ci-dessous.
-B

Le financement s’élèvera donc a 350 000 000 de FCFA.


IB

Tableau 27 :tableau financier 10


LI
O

2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021


TH

Rentabilité
économique 0,05 0,11 0,16 0,18 0,23 0,29 0,26
EQ

Effet de
levier -8% 9% 24% 31% 46% 64% 54%
U

Rentabilité -
Financière 0,03 20% 40% 49% 70% 93% 80%
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 51


Le tableau d’amortissement de l’emprunt s’établira donc comme suit

Tableau 28 : Tableau financier 11

capital restant du intérêt amortissement annuité


2 015 262 500 000,00 28 875 000,00 15 697 874,61 44 572 874,61
2 016 246 802 125,39 27 148 233,79 17 424 640,82 44 572 874,61
2 017 229 377 484,57 25 231 523,30 19 341 351,31 44 572 874,61
2 018 210 036 133,26 23 103 974,66 21 468 899,95 44 572 874,61
2 019 188 567 233,30 20 742 395,66 23 830 478,95 44 572 874,61
2 020 164 736 754,35 18 121 042,98 26 451 831,63 44 572 874,61
2 021 138 284 922,72 15 211 341,50 29 361 533,11 44 572 874,61
2 022 108 923 389,60 11 981 572,86 32 591 301,76 44 572 874,61
2 023 76 332 087,84 8 396 529,66 36 176 344,95 44 572 874,61
C

2 024 40 155 742,89 4 417 131,72 40 155 742,89 44 572 874,61


ES

Total 0 183 228 746,13 262 500 000,00


AG
-B
IB
LI
O
TH
EQ
U
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 52


Le compte de résultat avec les charges financières se présentera donc comme suit :

Tableau 29 : Tableau Financier 12

2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021

C
Chiffre d'affaire 84 287 500,00 113 312 500,00 138 000 000,00 153 300 000,00 179 100 000,00 208 650 000,00 194 430 000,00

ES
Achat 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00 540 000,00

Charges salariales 9 600 000,00 9 600 000,00 9 600 000,00 14 400 000,00 14 400 000,00 14 400 000,00 18 600 000,00

AG
Autre charges externe 31 522 015,00 31 522 016,00 31 522 017,00 30 959 518,00 30 772 019,00 30 584 520,00 30 490 771,00

Dotations aux amortissements 17 501 157,20 17 501 157,20 17 501 157,20 17 501 157,20 17 501 157,20 17 501 157,20 16 104 157,20

-B
Résultat d’exploitation avant 25 124 327,80 54 149 326,80 78 836 825,80 89 899 324,80 115 886 823,80 145 624 322,80 128 695 071,80
impôts

IB
Résultat Financier - 28 875 000,00 - 27 148 233,79 - 25 231 523,30 - 23 103 974,66 - 20 742 395,66 - 18 121 042,98 - 15 211 341,50

LI
Résultat avant impôt - 3 750 672,20 27 001 093,01 53 605 302,50 66 795 350,14 95 144 428,14 127 503 279,82 113 483 730,30

O
impôt sur le résultat 30 % - 8 100 327,90 16 081 590,75 20 038 605,04 28 543 328,44 38 250 983,95 34 045 119,09

TH
Résultat net de l'exercice - 3 750 672,20 18 900 765,11 37 523 711,75 46 756 745,10 66 601 099,70 89 252 295,87 79 438 611,21

EQ
U
Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance
E Page 53
Plan de financement

Tableau 30 : Tableau financier 13

2
2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2019 2 020 021
Emplois
Investissement 320 192 304
Remboursement 15 697 875 17 424 641 19 341 351 21 468 900 23 830 479 26 451 832 29 361 533
Total emplois 320 192 304 15 697 875 17 424 641 19 341 351 21 468 900 23 830 479 26 451 832
Ressources
Cash flow après Financement 14 875 687 36 401 922 55 024 869 64 257 902 84 102 257 106 753 453 95 542 768
Capital 87 500 000
Emprunt 262 500 000
Variation BFR 12 875 840
Total ressources 350 000 000 27 751 526 36 401 922 55 024 869 64 257 902 84 102 257 106 753 453 95 542 768
C

Trésorerie 29 807 696 12 053 652 18 977 281 35 683 518 42 789 002 60 271 778 80 301 621 95 542 768
Cumul trésorerie 29 807 696 41 861 347 60 838 629 96 522 146 139 311 149 199 582 927 279 884 548 375 427 316
ES
AG

Le plan de financement permet d’apprécier le mode de financement envisagé et nous indique


que nous pourrons à terme dégager une trésorerie conséquente. Cela pourra nous permettre de
mieux aborder des projets d’expansion ainsi qu’une diversification de nos activités en
-B

essayant notamment de nous attaquer aux autres marchés de la sous-région Ouest Africaine et
de l’Afrique de l’Est et du Centre sur un horizon plus lointain.
IB
LI
O

L’étude financière du projet fait donc ressortir la faisabilité et la pertinence du projet et nous
TH

encourage donc quand à la réalisation de ce dernier.


EQ

Il s’agira ensuite au delà des 10 ans d’expériences de pérenniser les activités de la société tout
en innovant et apportant plus de solutions pour ce type de logement en investissant dans
U

d’autres marchés.
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 54


Conclusion
En conclusion, nous avons pu démontrer le potentiel du projet qui pourrait à terme devenir
leader du logement modulaire Africain en général, et du logement étudiant en particulier.

Nous avons à travers cette étude pu mettre en application différents concepts étudiés durant
notre formation universitaire. Ce projet fut très enrichissant du fait qu'il nous a permis de
mieux apprécier le fossé entre le monde universitaire et celui de l'entreprenariat. Au delà du
plan académique, l’enrichissement fut également humain, car nous ayant inculqué des valeurs
telles que, la patience et la persévérance. Cela nous a également permis de comprendre la
C

nécessité d’une certaine polyvalence dans nos connaissances en tant que manager, et donc
ES

d’une mis à jour continue de nos compétences


AG

Nous avons certes rencontré des limites lors de la réalisation de la présente étude, notamment
-B

le manque de temps et d’informations à même de parfaire ce modeste travail, mais nous avons
su nous adapter et exploiter de manière optimale les ressources à notre disposition. De ce fait
IB

nous serons toujours ouverts à toutes suggestions ou remarques pouvant enrichir la qualité de
LI

ce travail.
O
TH
EQ
U
E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 55


Bibliographie

Agence Nationale de la Statistique et de la Dermographie(2013), Situation Economique et


Sociale du Sénégal 2011, février 2013 ,344 pages.

Programme des Nations unies pour les établissements humains(2012), Profil du Secteur du
Logement au Sénégal, 148 pages.

Programme des Nations unies pour les établissements humains(2008), profils urbains
national du Sénégal, 44 pages.
C

Agence Nationale de la Statistique et de la Dermographie(2012), Etude Monographique sur


ES

les Services Immobiliers du Logement à Dakar (EMSILD) – Août 2012,


AG

Anne Bain(1999), Ingénierie foncière: sécurisation et montage financier des opérations


-B

d'aménagement, 74 pages.
IB

Christine Merot(1998), Montage d'opérations immobilières: financements, bilans financiers


LI

prévisionnels, montage juridique, cas pratiques chiffrés, 349 pages.


O
TH

KENGNE FONE Brice Dufer (2012), Evaluation du besoin et modalité de financement pour
EQ

la création d’une société de distribution de produits pétroliers au Cameroun, Projet


U

professionnel, MBF 11è promotion. 60 pages


E

Mouhamad Bachir Diouf, 12eme Promotion Master Banque et Finance Page 56


C
ES
AG
-B
IB
LI
O
TH
EQ
U
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