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LE

COMITE SCIENTIFIQUE

Président

Me Serigne Mbaye BADIANE, Notaire à Dakar

Les Commissions


# FONCIER

Rapporteurs : - Me Serigne Mbaye BADIANE, Notaire á Dakar (Sénégal)
- Me Thioye Mamadou SOW, Notaire á Nouackchott (Sénégal)


# DEJUDICIARISATION

Rapporteurs : - Me Aida SECK TALL, Notaire á Dakar (Sénégal)

- Me Ibrahim Sidi Chaffa WASSIRI, Notaire á Niamey (Niger)


# NUMERIQUE

Rapporteurs : - Me Mahamadou Maciré DIALLO, Notaire á Dakar (Sénégal)
- Me Olagnika SALAM, Notaire á Cotonou (Bénin)

Rapporteur de Synthèse

Pr. Mayatta Ndiaye MBAYE, Agrégé des Facultés de Droit, Directeur Général de
l’ERSUMA

Membres :

Me Yolande Foldah KOUASSI, Me Rajendra DASSYNE, Me Mahoua KONE, Me Daouda


HAROUNA, Me Edouard SAGNA, Me Bineta Rafette DIOUF, Me Yaya DIALLO, M. Alioune
NDIAYE, Me Bassirou DIALLO, Me Bienvenu Moussa Habib DIONE, Me Moustapha
MBAYE.

INTRODUCTION GENERALE


1. Le monde est en pleine évolution et connait de profonds changements et mutations.
La modernité impacte absolument tout, notamment le foncier, la justice et le
numérique.

2. Dans le domaine du foncier, de fortes évolutions sont notées. Les opérations


immobilières se multiplient, les montages juridiques et financiers florissent, les
fonds investis deviennent de plus en plus faramineux et les contentieux fonciers
dominent les rôles des juridictions. Comme dans tous les continents, la terre, fascine,
attire et fait vivre en Afrique. Son utilité dans la vie et dans l’organisation de la cité
n’est plus à démontrer. Elle constitue la principale justification de la convoitise dont
elle a toujours fait l’objet. Elle est rigoureusement encadrée et sécurisée pour
atteindre des objectifs divers : sécurisation des transactions immobilières, collecte
de derniers publics, politique de distribution des terres cohérente et efficiente, prise
en compte des besoins et générations futurs…etc. Mais, face au développement de la
pratique et de l’environnement du foncier, le régime foncier reste encore statique,
voire inerte. Les pays africains conservent jalousement l’identité de leur système
foncier, au risque d’augmenter l’insécurité juridique qui caractérise déjà ce secteur.
La modernisation des législations enclenchée dans la plupart des pays du continent
n’a pu offrir, pour l’heure, les fruits escomptés.
Afin de contribuer à la recherche de solutions idoines pour une meilleure sécurité
foncière, en attendant la révision en profondeur des systèmes fonciers, toujours en
perspective et, le cas échéant, l’avènement et la mise en œuvre du titrement, il est
urgent, d’apprécier l’opportunité de mesures transitoires en matière foncière. Parmi
les mesures phares, figurent notamment l’usage des techniques historiques
d’adressage pour identifier les terres non-immatriculées, l’intégration des terres
non-immatriculées dans le commerce juridique par la création de droits
transmissibles et cessibles sur elles, l’intervention obligatoire du notaire dans toutes
les opérations immobilières, y compris celles portant sur les terres non-
immatriculées. Ces mesures pourraient, à elles seules, contribuer à la sécurité
juridique, à la paix sociale ainsi qu’au développement économique des entreprises et
des terroirs.

3. Dans le domaine de la justice, la recherche de célérité, de confidentialité, de


compétences et d’efficacité sur des questions qui ne relevaient que de l’office du Juge
conduit, de plus en plus, soit à la suppression, soit à la réduction de l’intervention de
ce dernier. C’est le mouvement de déjudiciarisation. Il se matérialise d’abord par le
développement exponentiel des modes alternatifs de règlement des différends. Ceux-
ci occupent une place prépondérante dans la prévention et le traitement des
contentieux et font de plus en plus l’objet de législation. Leur avancée considérable a
d’ailleurs poussé notamment l’OHADA à réviser en 2017 l’Acte uniforme relatif au
droit de l’arbitrage et le Règlement d’arbitrage de la CCJA et à adopter l’Acte
uniforme relatif à la médiation. Leur promotion est en constante progression, même
si les notaires d’Afrique tardent à y occuper une place de choix.
Mais, même si l’avancée des modes alternatifs de règlement des différends très usités
aujourd’hui dans le traitement des litiges entre associés et entre associés et société,
dans les différends contractuels notamment comme dernier recours pour éviter la
cessation des paiements, le champ de la déjudiciarisation reste faible. Plusieurs
autres domaines restent encore sous la compétence exclusive, voire sous le joug de la
justice étatique sans pour autant que ni leur nature ni la performance de cette justice
ne justifient leur compétence réservée. Il en est ainsi notamment en matière civile,
commerciale et familiale. Afin de favoriser la bonne administration de la justice, la
réflexion s’impose sur la nécessité d’étendre le champ de la déjudiciarisation,
d’identifier les domaines les plus propices et les plus urgents à déjudiciariser et
d’apprécier les moyens et méthodes pour y aboutir.

4. Quant au domaine du numérique, il est marqué par les avancées les plus
importantes. La dématérialisation a bien pris place dans les habitudes, busculant
sérieusement l’environnement et parfois le cadre juridique des rapports entre les
individus, personnes physiques ou morales. L’ère du numérique s’est vraiment
installée avec une expansion certaine et un déclin utopique. L’informatique couvre
de plus en plus de domaines, créant ainsi une multitude de dénominations
sectorielles : finance digitale, e-agriculture, e-sport, e-santé ou e-médecine, e-
commerce, … etc. La dématérialisation couvre presque tout, redéfinissant parfois les
relations, les transactions et les procédures.
Afin d’adapter l’encadrement juridique aux avancées du numérique, les textes
intègrent des dispositions les prenant en compte et des textes spécifiques sont
adoptés. Il en est ainsi notamment des textes relatifs aux transactions électroniques
adoptés dans plusieurs des Etats africains ou des Actes uniformes de l’OHADA qui,
depuis 2010, comportent des dispositions relatives aux aspects numériques de leur
domaine d’intervention.
La pratique notariale n’échappe pas au numérique. Au contraire, elle est tenue de s’y
adapter et surtout, en profite ou devrait en profiter amplement. L’identification
fiable des personnes et des biens, le développement effectif de l’acte authentique
électronique, l’accélération et la simplification des procédures, l’amélioration du
système d’élaboration, de traitement et de conservation des actes, le renforcement
de la protection des données personnelles, la protection de l’environnement et la
facilité de circulation des actes authentiques sont autant d’atouts que le numérique
offre aux notaires.

5. Les notions de « foncier », de « déjudiciarisation » et de « numérique » ont


sensiblement évolué en Afrique au cours de cette dernière décennie.
Le terme « foncier » renvoie à ce qui se rattache à un fonds de terre, à son
exploitation, à son imposition. Il est issu de l'ancien français fonds au sens de fonds
de terre. La notion de bien foncier désigne le terrain. Elle est très voisine de la notion
de bien immobilier mais ne doit pas être confondue avec elle. En effet, l'adjectif
foncier désigne, dans le langage courant, un bien relatif à la propriété non-bâtie mais
aussi à la propriété bâtie. Or, sur le plan juridique il se rapporte au fonds, au sol, au
terrain non bâti et le mot immobilier à la construction immobilière elle-même. Mais,
un écart de langage a fini par en faire des synonymes de telle sorte que la propriété
foncière est également dénommée propriété immobilière. Il faut toutefois relever
qu’avec le système du Livre foncier mettant en place une unicité de la preuve
matérialisant la propriété foncière, la propriété, même immobilière, est
nécessairement foncière et se matérialise par un titre. L’importance du foncier qui
n’est plus à démontrer justifie parfaitement l’intérêt législatif historique qu’il connait
dans les pays africains.
Le terme « déjudiciarisation » est absent de bien de dictionnaires même si les
pratiques qu’on nomme ainsi ne sont pas isolées. Il désigne la suppression ou la
réduction de l’intervention du juge dans des situations qui relèvent
traditionnellement de son office, donnant ainsi la possibilité aux justiciables de
trouver eux-mêmes la solution adéquate ou, au besoin, avec l’aide d’un tiers.
Il n’est pas aisé de trouver une définition simple au terme « numérique » alors même
qu’il est omniprésent dans notre quotidien. Cette notion permet de désigner ce qui
est relatif à la représentation discrète de données ou de grandeurs au moyen de
nombres. Le numérique impacte sérieusement les sociétés africaines et les
législations l’appréhendent comme elles le peuvent, certaines beaucoup plus
avancées que d’autres. Le notaire est également interpellé car il est question de
traitement, de communication, de stockage et de sécurisation de données
confidentiels.

6. Les évolutions apportées ou observées dans chacun de ces trois domaines – foncier,
déjudiciarisation et numérique - ne sont pas sans conséquence sur la pratique des
professions juridiques en général, sur la profession notariale en particulier. Afin
d’offrir des services adéquats aux situations nouvelles, la profession notariale, ayant
pour mission principale de sécuriser les actes, doit s’y adapter, au lieu de rejeter ou
d’ignorer les changements inévitables.
C’est dans cette perspective de recherche, d’orientation et de contribution à la vie de
la cité que la Commission des Affaires Africaines (CAAf) de l’Union Internationale du
Notariat (UINL), en collaboration avec la Chambre des Notaires du Sénégal (CDNS),
organise le 31ème Congrès des Notaires d’Afrique sur le thème : «
#Déjudiciarisation–#Foncier– #Numérique ». A travers le choix de ce thème combiné
et de l’approche prospective, la fonction notariale participe, encore une fois, à l’effort
d’adaptation et de renouvellement des règles de droit pour l’atteinte des objectifs de
développement.

7. Prises individuellement, les trois notions - déjudiciarisation, foncier et numérique -


intéressent à plus d’un titre le Notariat africain. Associées, comme c’est le cas à
l’occasion de ce congrès, elles résument parfaitement les grands enjeux de nos
sociétés actuelles. En tant qu’officier public, ayant pour mission essentielle la
sécurité juridique des actes, soit par la volonté des parties soit par l’exigence de la
loi, le notaire est tenu d’un devoir de veille et d’adaptation. Ainsi, à travers le thème
de ce 31ème Congrès « #Déjudiciarisation - #Foncier - #Numérique », le Notariat
africain prend la mesure des enjeux actuels pour améliorer la qualité des services
offerts et, partant, la paix sociale, la sécurité juridique et le développement
économique.
Le thème de ce 31ème congrès des notaires d’Afrique vient à point nommé. En effet,
nous vivons une époque de changements considérables. La modernité embrasse à
vive allure de nombreux domaines hautement sensibles. La société africaine n’a
guère le choix que de s’ouvrir au monde moderne en opérant les changements qui
s’imposent pour valoriser ses richesses, développer ses entreprises et améliorer la
qualité de sa présence au concert des continents.
Le thème s’inscrit donc dans le cadre d’une prise de conscience de l’influence de
chacun de ces domaines (#Déjudiciarisation - #Foncier - #Numérique) dans la
pratique notariale. Sur le plan théorique, il permet globalement de faire un état des
lieux, d’identifier les nouveaux défis auxquels doit faire face le Notariat africain ainsi
que les mesures nécessaires à prendre pour l’efficacité, la pérennité et l’expansion de
la profession notariale. Sur le plan pratique, il est à la base de la redéfinition des
compétences du notariat dans nos sociétés en pleine évolution. Il permettra par
ailleurs une bonne adaptation face aux enjeux actuels pour la performance de la
profession notariale par l’atteinte des objectifs institutionnels qui lui sont assignés.

8. Au vu des changements apportés ou connus dans le foncier, la déjudiciarisation et le
numérique, ce 31ème Congrès des Notaires d’Afrique positionne ou à repositionne le
Notariat africain dans ces domaines, en fonction des changements intervenus, prévus
ou espérés. Il mesure et analyse la portée de ces changements sur la profession
notariale, identifie et propose les moyens et méthodes de leur prise en charge pour la
sécurité juridique, l’efficience économique et la paix sociale. Les travaux du congrès
ont pour objectif principal de consolider et d’étendre la place du Notariat africain
dans la sécurité foncière et le développement par le foncier, la déjudiciarisation des
contentieux ainsi que l’accompagnement sécuritaire du numérique. Pour ce faire, les
congressistes ont contribué à :
• dresser un état des lieux de la pratique notariale dans la déjudiciarisation, le
foncier et le numérique ;
• identifier les forces et faiblesses du Notariat africain dans la déjudiciarisation, le
foncier et le numérique ;
• apprécier les effets de la déjudiciarisation, du foncier et du numérique sur la
profession notariale ;
• dresser un état des lieux de l’évolution de la déjudiciarisation, du foncier et du
numérique en rapport avec la pratique notariale ;
• analyser et évaluer l’impact de l’évolution de la déjudiciarisation, du foncier et du
numérique sur le rôle traditionnel du notaire ;
• identifier et hiérarchiser les enjeux (sociaux, économiques, juridiques…) de la
déjudiciarisation, du foncier et du numérique ;
• et apprécier les acquis dans les domaines de la déjudiciarisation, du foncier et du
numérique ;
• analyser et apprécier l’environnement et le cadre juridique de la
déjudiciarisation, du foncier et du numérique en Afrique ;
• définir et proposer les orientations du Notariat africain pour une parfaite
déjudiciarisation des contentieux, une meilleure prise en charge des problèmes
fonciers africains et une utilisation efficiente et sécurisée du numérique ;
• identifier, apprécier et proposer les moyens et méthodes de positionnement ou
de repositionnement du notaire d’Afrique à l’égard de la déjudiciarisation, du
foncier et du numérique ;
• définir une stratégie d’adaptation des services du notaire d’Afrique à la
déjudiciarisation, à l’environnement du foncier et du numérique.

9. Les travaux autour du thème du 31ème Congrès des Notaires d’Afrique ont été réalisés
suivant une méthodologie combinée marquée par une approche participative,
inclusive et comparative. Cette méthodologie recouvre principalement l’usage de
questionnaires permettant de fonder les présentations, les débats et les rapports sur
des réponses concrètes des notariats membres et portant sur les divers aspects des
domaines couverts par le thème. A l’occasion des travaux, les échanges des
congressistes ont porté sur des situations concrètes en tenant compte de leurs
environnements juridiques respectifs. Les travaux du congrès se sont déroulés avec
« zéro papier », tous les supports et communications ayant été sous format
numérique. La dématérialisation des supports a été un signe fort du notariat à
l’endroit du numérique et de la préservation de l’environnement.

10. Les travaux du 31ème Congrès des Notaires d’Afrique sont orientés autour des
constats faits et des solutions proposés par le Notariat africain pour la valorisation
juridique et économique des terres non-immatriculées, le renforcement de
l’administration de la justice par l’extension du champ de la déjudiciarisation et le
renforcement l’usage du numérique pour une meilleure gestion des offices notariaux
et une efficience de la fonction notariale. Les grandes idées résultant des travaux
sont définies sur la base des réponses des notariats membres et autres personnes
ressources. Elles se déclinent en trois axes correspondant aux trois sous-thèmes
abordés de manière autonome mais avec des implications mutuelles : #Foncier
(Première partie), #Déjudiciarisation (Deuxième partie) et #Numérique (Troisième
partie).

PREMIERE PARTIE

#FONCIER


Introduction

Première commission. L’inadaptation du statut juridique des terres non-


immatriculées

Section 1. Le maintien généralisé du système de l’immatriculation

§ 1. La reconduction « naturelle » du système foncier hérité de la colonisation

A. Un système inspiré du système Torrens

B. Un système privilégiant la sécurité foncière

§ 2. L’adoption avortée des réformes foncières entreprises

A. La réalisation d’actions sectorielles ou partielles

B. L’échec persistant des réformes foncières d’envergure

Section 2. La non-reconnaissance de droits réels immobiliers sur les terres non-


immatriculées

§ 1. La subordination de l’existence de droits réels immobiliers à l’immatriculation

A. La limitation des droits réels immobiliers au domaine immatriculé

B. La faiblesse anormale du champ de la propriété foncière

§ 2. L’exclusion systématique des terres non-immatriculées du commerce juridique

A. Une exclusion théorique

1) La réalisation courante de transactions sur les terres non-immatriculées

2) L’implication manifeste d’acteurs garants de l’ordre public foncier

B. Une exclusion, source intarissable de contentieux foncier


1) L’acquisition incertaine de la propriété foncière

2) Le développement exponentiel du contentieux foncier

Sous-commission 2. La valorisation économique des terres non-immatriculées

Section 1. La reconnaissance juridique de la valeur économique des terres non-


immatriculées

§ 1. La redéfinition du droit d’usage sur les terres non-immatriculées

A. Une redéfinition fondée sur le potentiel économique avérée des terres non-
immatriculées

B. Une redéfinition conforme au système de l’immatriculation

1) La solution idéale : la reconnaissance de l’occupation comme preuve suffisante


pour l’acquisition directe de la propriété foncière

2) La solution alternative : la requalification du droit d’usage en droit personnel


cessible, saisissable et transmissible

3) § 2. L’adoption d’un système allégé d’identification

A. La simplification de l’identification des terres

B. La facilitation de l’identification des titulaires

Section 2. La sécurisation des transactions sur les terres non-immatriculées

§ 1. La tenue régulière d’un registre des terres non-immatriculées

§ 2. L’extension de l’intervention obligatoire du notaire aux transactions portant sur les


terres non-immatriculées

Conclusion

Introduction

La maîtrise du foncier en Afrique est un enjeu de


développement socio-économique dont la prise en charge
nécessite une refonte profonde et urgente du droit applicable
aux terres non-immatriculées.

11. Il est indéniable que les pays africains cherchent à se développer. Certains sont
nommés pays émergents tandis que d’autres sont encore au stade de pays en voie de
développement, voire de pays les moins avancés. Tous tentent de trouver les moyens
de leur politique de développement économique et social. Parmi ces moyens figure
aujourd’hui, de façon très médiatisée, l’amélioration du climat des investissements
dont l’un des indices est la sécurité juridique et judiciaire. A ses côtés, les
gouvernements promettent à leurs populations une meilleure distribution des
richesses et de meilleures conditions de vie notamment à travers la politique de lutte
contre la pauvreté.

12. Mais, quel que soit l’objectif spécifique poursuivi, les Etats africains ne peuvent faire
fi de la question foncière qui est au cœur de leur développement économique et
social. En effet, il n’y a pas de développement économique et social sans biens, sans
richesses. Or, l’un des biens les plus prisés et les plus disputés demeure, dans tous les
pays, la terre. L’attention des Etats africains accordée au foncier devrait donc
déterminer le degré d’importance de la question foncière dans leur politique
générale de développement économique et social. Même parfois discutable, c’est bien
encore le cas aujourd’hui. Les pays africains s’intéressent vigoureusement au foncier,
envisagent des réformes dans le domaine, réfléchissent sur des solutions les plus
modernes et, pour ce faire, usent beaucoup du droit comparé afin de ne pas
commettre les erreurs source d’échec d’un système foncier et de profiter des
avancées d’un système qui a eu à faire ses preuves. Ils tentent, avec des moyens
parfois différents, d’atteindre le même objectif : faire du foncier un véritable levier
du développement socio-économique.
13. La recherche de telles solutions devant aboutir à la mise en place de systèmes
fonciers adéquats à l’objectif fixé n’est l’apanage ni des pouvoirs politiques, ni des
institutions internationales, encore moins des opérateurs économiques. Elle
demande plutôt une synergie sans précédent, une démarche inclusive prenant en
compte les avis et besoins de l’ensemble des parties prenantes. Forte de ce constat, la
Commission des Affaires africaines (CAAF) de l’Union Internationale du Notariat
(UINL) a voulu, lors de ce 31ème Congrès des Notaires d’Afrique, contribuer, comme
ce fut déjà le cas lors de plusieurs congrès antérieurs dont le dernier en date est celui
de Fès (Maroc) de novembre 2014, à l’orientation des réformes foncières en Afrique.
A cette occasion, les notaires n’ont pas l’ambition encore moins la prétention de
traiter de l’entièreté des questions soulevées par le foncier.
En effet, le thème est très vaste dans son libellé, surtout si l’on opte pour la définition
qu’en donne Etienne LE ROY. Selon ce dernier, «le foncier désigne l’ensemble
particulier des rapports sociaux ayant pour support la terre ou l’espace territorial.
Ces rapports sociaux sont principalement déterminés par :
• les facteurs économiques (accumulation primitive du capital et extraction de
rente) ;
• les facteurs juridiques (normes d’appropriation et modalités de règlement des
conflits ;
• puis par les techniques d’aménagements de la nature pouvant matérialiser et
caractériser ces rapports sociaux en autant de régimes distincts … ;
• mais, plus substantiellement, c’est le politique qui influe sur la manière de poser
et de traiter la problématique foncière la sensibilité du foncier au politique étant
augmenté par la concurrence ou la contradiction des choix pouvant émerger aux
échelles internationales, nationales et locales…»
Ce congrès s’inscrit plutôt dans le cadre de la maitrise apaisée de la terre (sol) par les
populations et porte sur les aspects notariaux de la question. En effet, partout en
Afrique, le constat est le même : la faiblesse du domaine immatriculé contraste avec
l’immensité du domaine non-immatriculé qui doit faire l’objet d’une maitrise apaisée.
Cette rencontre permet donc aux notaires, face à ce constat alarmant, d’aborder les
questions qui interpellent leur profession notamment celles relatives à
l’identification des immeubles et de leurs titulaires. Ces questions constituent une
véritable préoccupation pour tous les pays africains qui comptent sur leur territoire
des terres non-immatriculées.

14. Le droit foncier africain n’a pas toujours été ce qu’il est devenu aujourd’hui1. L’une de
ses caractéristiques qui a pu résister au temps et aux époques est son hétérogénéité.
En effet, les systèmes fonciers africains sont dans tous leurs états. Les difficultés
résultant de la différence entre les conceptions coutumières causée par la différence
d’appartenance ethnique ou encore religieuse ont été accentuées par l’arrivée du
« droit moderne » introduit dans les colonies africaines. Aujourd’hui encore, la
gestion des rapports entre le droit coutumier et le droit positif (dit « droit moderne »
par opposition au droit coutumier d’origine traditionnelle) est devenue une
préoccupation constante.
Au fur et à mesure de leur évolution, les systèmes fonciers africains ont gagné en
identité par le renforcement de leur authenticité. Mais, ils ont perdu d’intensité dans
la course pour le développement socio-économique par le recul de la sécurisation
foncière et le ralentissement des transactions immobilières. Quatre étapes majeures
peuvent être relevées dans l’évolution des systèmes fonciers africains : la période
précoloniale, la période coloniale, les indépendances et de nos jours. Mais, au lieu de
constituer une évolution homogène de la prise en charge des questions foncières, la
succession des époques a abouti à une superposition des approches et des
conceptions créant une cohabitation contentieuse sans précédent. D’où la
prolifération des contentieux fonciers sur les terres non-immatriculées.

15. La manière dont le droit conçoit, protège et sanctionne les rapports entre l’homme et
la terre dépend des modes de production existants, de l’organisation sociale et de la
philosophie sous-jacente. Il en résulte que ces rapports sont différents selon qu’il
s’agit d’une société individualiste ou communautariste, agraire ou industrialisée,
d’une économie de marché, d’une économie planifiée ou d’une économie de
subsistance et selon ce que la terre inspire aux hommes. Tout dépend donc de la
valeur socio-économique que l’homme accorde à la terre à prendre impérativement

1 A titre illustratif, au Cameroun, après l’indépendance, il y a eu d’importants textes en matière agraire. Le

Cameroun devait asseoir sa législation sur les réalités locales. A travers la loi n° 73/3 du 9 juillet 1973
autorisant le Président de la République à fixer par ordonnance le régime foncier et domanial, le Chef de
l’Etat devait choisir un régime capable de développer le Cameroun. Une série de textes ont été adoptés,
dont les plus importants sont : l’ordonnance numéro 74-1 du 6 Juillet 1974 fixant le régime foncier et
l’ordonnance numéro et 74-2 du 6 Juillet 1974 fixant les modalités de gestion du domaine national. Ces
textes sont la source d’inspiration de tous les autres textes en matière foncière.
en compte par le droit qui la régit. « On mesure alors la tâche qui interpelle le juriste
africain. Plus que partout ailleurs, il nous appartient de mettre en avant la fonction
structurante du droit face à la fonction normative. Cette dernière postule que la Loi
est norme d’origine extérieure à l’homme, de nature purement éthique, voire
religieuse. Or pour la fonction structurante la Loi est une règle que les hommes
décrètent parce que leur communauté sociale l’a secrétée… L’étude du droit doit être
induite de la réalité concrète et non déduite de postulats théoriques… C’est cette
démarche qu’il nous faut accomplir dans la mesure où elle présente une grande
importance pour le décideur politique et économique, mais aussi pour le chercheur
et pour toutes les professions qui font de la terre leur centre d’intérêt »2.

16. Cette démarche qui consiste à prendre effectivement en compte les réalités locales
des pays africains est la plus adaptée, surtout en matière foncière car, au-delà de leur
particularisme, les peuples africains convergent vers la même préoccupation, celle
du développement économique et social de leur terroir. Ainsi, la préservation de la
dichotomie entre terres immatriculées et terres non-immatriculées ne doit pas se
manifester par l’instauration de deux statuts juridiques distincts très éloignés voire
en porte-à-faux avec les réalités locales. Mais, aujourd’hui, les terres immatriculées,
très infimes dans nos pays, ne posent pas en principe de difficultés d’identification, ni
quant à leur consistance ni quant à leurs titulaires ; l’institution du titre foncier règle
la situation. En revanche, les terres non-immatriculées, représentant en moyenne 85
% du territoire des Etats africains3, posent des problèmes d’identification en ce qui
concerne leur consistance mais également leurs titulaires. Pourtant, les premières
découlent du droit colonial et procèdent d’une création d’autorité (par le haut) de la
propriété foncière, parce que concédés par l’Etat d’abord colonial, puis actuel. Elles
sont pour ainsi dire, pour une poignée de privilégiés, largement minoritaires.
L’œuvre innovatrice pour laquelle les notaires sont conviés, quant à sa réalisation,
concerne alors les secondes qui suscitent d’ailleurs plus d’enjeu autant en termes
d’importance quantitative, de personnes concernées, de perspectives de
développement économique, de convoitise, de potentiel conflictuel, enfin de matière
pour le notariat pour la prise en compte de tous les aspects qui précèdent.


2 Abdoulaye SAKHO, Préface ouvrage de Maître Mamadou DIOP « La Gouvernance foncière et domaniale

au Sénégal » Presses Universitaires de Dakar 2016.


3 Données reçues des notariats membres.
17. Relativement au domaine non-immatriculé, la principale préoccupation est l’apport
du notaire dans l’emploi utile de ces vastes terres non-immatriculées. Concrètement
il s’agit, après avoir constaté, dans l’ensemble des pays africains couverts par l’étude,
l’inadaptation du statut juridique des terres non-immatriculées (Sous-commission 1)
de proposer des moyens et méthodes de leur valorisation économique (Sous-
commission 2).

PREMIERE SOUS-COMMISSION.

L’INADAPTATION DU STATUT JURIDIQUE DES TERRES


NON-IMMATRICULEES

18. Le statut juridique des terres non-immatriculées est inadapté aux réalités locales des
pays africains. Ce constat est valable dans tous les pays où ce statut est très éloigné
des réalités locales et de la pratique en matière foncière. Ce statut, qui résulte du
maintien généralisé du système de l’immatriculation (Section 1), se traduit
principalement par la non-reconnaissance de droits réels immobiliers sur les terres
non-immatriculées (Section 2).

Section 1. Le maintien généralisé du système de l’immatriculation

19. Les pays africains couverts par la présente étude ont adopté le système de
l’immatriculation. Cette adoption est le résultat d’une reconduction « naturelle » du
système foncier hérité de la colonisation (§ 1) suivie, encore aujourd’hui, de
l’adoption avortée des réformes foncières entreprises (§ 2).

§ 1. La reconduction « naturelle » du système foncier hérité de la colonisation

20. La colonisation a mis en contact l’Europe et l’Afrique et, partant, deux conceptions
différentes du mode de production de l’ordre social, du système de pensée et du
régime juridique de la terre. Mais quelque soit l’ampleur du contraste institutionnel,
celui-ci n’a pas fait obstacle à l’instauration de l’ordre colonial matérialisé en matière
foncière par l’imposition d’un système foncier importé. Ce dernier, très généralisé,
est le système de l’immatriculation, encore appelé système du Livre foncier. Ainsi, à
titre illustratif, au Cameroun, en Côte d’Ivoire, en Guinée, au Mali, en Mauritanie, au
Niger, au Sénégal et au Tchad, le système foncier est celui de l’immatriculation au
Livre foncier. Ce système, inspiré du système Torrens (A), privilégie la sécurité
foncière (B) au détriment de la flexibilité de l’appropriation des terres.

A. Un système inspiré du système Torrens

21. Le système de l’immatriculation ou du Livre foncier, ainsi reconduit naturellement


par les Etats africains indépendants, est un système inspiré du système Torrens. Le
système Torrens est un système d’enregistrement des titres, chaque parcelle de
terrain étant identifiée sur une carte et les droits qui y sont associés étant inscrits
dans un registre public de titres fonciers. Il est parfois qualifié de système
d'inscription de droits par opposition aux systèmes dits d'enregistrement ou de
référence. Il constitue l'un des cinq systèmes accordant une force probante aux
droits inscrits d'après la classification établie par Dowson et Sheppard, les quatre
autres étant les systèmes anglais, germanique, suisse et ottoman .
Contrairement à un système de publicité foncière qui, comme on le verra, consacre
l’enregistrement des actes en reprenant leurs principales données sur un registre
public, un registre de titres est une déclaration péremptoire des droits réels.
Autrement dit, sous le système d’enregistrement des titres, la propriété du titre
inscrit au registre est garantie par l’Etat. En effet, le système Torrens reconnaît une
force probante aux droits inscrits. Il s'agit d'une preuve irréfragable des droits
immobiliers aussi bien a l'égard des tiers qu'entre les parties à l'acte constitutif.

22. Le système Torrens n’est pas organisé de manière complexe. Il s'articule autour de
trois principes de base :
• Le principe du rideau qui rend inutile toute investigation relative à l'histoire
juridique d'un titre de propriété. C’est son application qui justifie la non-exigence
de l’établissement de l’origine trentenaire du bien immobilier. Ce principe
supprime ainsi la nécessité de recourir aux titres antérieurs.
• Le principe du miroir ou d'incontestabilité du titre qui permet à toute personne de
bonne foi de se fier à l'image de l'état juridique d'un immeuble reflétée par le
registre foncier.
• Le principe d'assurance qui permet de limiter le préjudice subi par une personne
dont le droit de propriété se trouve définitivement éteint à la suite de
l'inscription, au registre foncier, du titre d'un acquéreur de bonne foi qui porte
sur le même immeuble.
Ces trois principes du système Torrens poursuivent le même but, la sécurisation
foncière et permettent l’existence et la jouissance du droit régulièrement inscrit au
Livre foncier. C’est pourquoi les législations inspirées du système Torrens posent
pour principe que le titre immatriculé au registre est inattaquable. Comme le
remarqua Lord Wilberforce, « l’inattaquabilité du titre… est une description
appropriée de l’immunité contre toute revendication opposée sur le bien foncier ou
l’intérêt pour lequel il est enregistré ».4 Le système Torrens favorise donc la sécurité


4 Frazer v Walker [1967] 1 AC 569; [1967] 1 All ER 649 à 652 par Lord Wilberforce.


des titres car les individus peuvent protéger leur bien foncier de toute revendication
ultérieure. Il a pour objectif de supprimer tout recours aux titres rétrospectifs en
matière de transmission de la propriété, de manière à ce que l'inscription au Livre
foncier possède un effet constitutif de droits. Dans la pratique, cela se matérialise par
l’inutilité de l’origine trentenaire dans les instrumenta des transactions immobilières
et au Livre foncier. Ainsi, avec le système Torrens, les procédures de transfert des
droits fonciers sont simplifiées tout en maintenant les garanties qui se rattachent aux
inscriptions du Livre foncier.

B. Un système privilégiant la sécurité foncière

23. Le système de l’immatriculation ou du Livre foncier a été mis en place par le pouvoir
colonial dans les territoires de l'Afrique-Occidentale Française (AOF) par un décret
du 24 juillet 1906 qui a institué un « service de la conservation de la propriété et des
droits fonciers » chargé d'assurer aux titulaires la garantie des droits réels qu'ils
possèdent sur les immeubles soumis au décret. Cette garantie est obtenue par
publication sur des livres fonciers à un compte ouvert pour chaque immeuble de
tous les droits réels qui s'y rapportent et de toutes modifications. Pour permettre
cette publication, les immeubles doivent être préalablement immatriculés sur les
livres fonciers mais l'immatriculation est facultative sauf aliénation ou concession de
terres domaniales ou contrat rédigé en conformité avec le droit français sur un
immeuble détenu par coutume.

24. Le système de l’immatriculation est très proche du modèle du livre foncier


(Grundbuch) introduit par l’Empire allemand dans ses colonies africaines. C’est une
procédure originale qui ne n’a pas pu s’appliquer en métropole en raison de la non-
adoption du projet de loi. Il se différencie des procédures de droit public qui, tel que
le bail emphytéotique, supposent nécessairement un propriétaire antérieur, ne
pouvant être que l’Etat dans le contexte du régime domanial. En effet,
l’immatriculation est une procédure qui peut bénéficier aux personnes privées et
publiques et qui ne suppose pas obligatoirement l’existence d’une propriété
antérieure. Dans la procédure de l’immatriculation, l’Etat colonial se contente
d’assurer la sécurité des titres et des transactions en imposant le recours au seul
conservateur de la propriété foncière, en déterminant les procédures d’enquête et de
publicité, puis en attribuant un caractère définitif et inattaquable au titre une fois
délivré. Le système de l’immatriculation repose donc, comme le système Torrens, sur
quatre fondements : la légalité, la publicité absolue, la force probante et la spécialité.

25. C’est un système foncier qui participait de l’objectif de développement économique


des colonies françaises et belges en ce sens qu’il portait en lui des solutions
spécifiques aux problèmes spécifiques de développement des colonies. Le premier
système mis en œuvre, ayant eu quelques difficultés d’ordre pratique, a dû faire
l’objet de modifications jugées mineures avec l’adoption du décret foncier du 26
juillet 1932 qui est encore en vigueur dans beaucoup d’Etats africains à l’époque
contemporaine . Mais, aujourd’hui, même avec une volonté fermement affichée des
Etats africains de refonder leur système foncier, l’adoption des réformes foncières
entreprises a avortée.

§ 2. L’adoption avortée des réformes foncières entreprises

26. A leur indépendance, les Etats africains ont opté pour le maintien du système foncier
colonial instauré lors de l’occupation européenne, édulcoré par le maintien des
droits fonciers coutumiers. Cette option, bien qu’appréciée comme une évolution, est
loin de faire l’unanimité. En effet, elle vient bousculer les systèmes précoloniaux
fondés pour l’essentiel sur la coutume5 et qui survivent en Afrique en tant que
coutume contra legum. Ils résistent de manière vigoureuse aux systèmes fonciers
coloniaux de telle sorte que de cette coexistence voire cette confrontation résulte une
réelle concurrence entre droits fonciers. Ainsi, bien que certaines actions sectorielles
ou partielles soient réalisées dans certains pays (A), l’échec des réformes foncières
d’envergure persiste (B).

A. La réalisation d’actions sectorielles ou partielles

27. Conscients de la nécessité de rapprocher au mieux le droit foncier des réalités


sociales et des besoins contemporains, les Etats africains ont entrepris de réformer
leur droit applicable à la terre. Plusieurs actions sectorielles ou partielles ont été

5 Ces systèmes précoloniaux ont été influencés par l’Islam et les systèmes fonciers européens. En effet,

l’Afrique, en tant que terre de rencontres et de contacts entre les cultures et les civilisations, a subi les
influences du monde arabo-berbère avant celles du monde européen. Mais, les institutions reçues des
premiers ne se sont pas étendues à ‘ensemble de l’Afrique subsaharienne. Les zones d’influence se
différencient sur les plans géographique et ethnique.
Toutefois, malgré les influences, les systèmes fonciers précoloniaux demeurent et conservent des
caractéristiques, une nature et un régime juridique propres qui les authentifient et les différencient de ces
systèmes « importés » ou « imposés ».
posées contribuant à rapprocher les Etats de leur objectif de refonte du cadre
juridique du foncier.

28. Au Cameroun, dans les dix dernières années, il y a eu une abondante législation en
matière foncière. A la suite de la réforme foncière de 1974 qui n’a pas entièrement
satisfait les camerounais, le gouvernement a fini par prendre conscience de
l’importance du malaise. C’est ainsi que les lois numéros 2004/003 du 21 avril 2004,
portant code d’urbanisme, 2004/017 du 22 Juillet 2004, portant orientation de la
décentralisation et 2004/018 du 22 Juillet 2004, fixant les règles applicable aux
communes ont été promulguées. Ces différentes lois visent à accorder plus
d’autonomie aux collectivités. Les communes doivent œuvrer au développement
local de leurs habitants. Désormais, la compétence est donnée aux entités locales
d’établir des documents de planification urbaine. Lesquels sont identifiés dans le
code de l’urbanisme du Cameroun . De nos jours, l’occupation des sols est régie, au
niveau local, par le Plan Directeur d’Urbanisme et les Plans d’Occupation des Sols.
Par Décret numéro 2004 du 08 Décembre 2004 portant organisation du
gouvernement, le Ministère de l’Urbanisme et l’Habitat a changé de dénomination
pour devenir Ministère des Domaines et des Affaires Foncières et plus tard Ministère
des Domaines, du cadastre et des Affaires Foncières. Un an plus tard, les Décrets
numéros 2005/178 du 21 Mai 2005 et 2005/481 du 16 Décembre 2005 ont été
pris. Le premier organise le Ministère des Domaines et des Affaires Foncières, tandis
que le second modifie et complète le Décret numéro 76/165 fixant la procédure
d’obtention du titre foncier au Cameroun. Le Décret n° 2005/481 du 16 Décembre
2005 introduit un certain nombre d’innovations et améliore la législation antérieure
en matière de gestion foncière. La procédure d’immatriculation qui était encore
centralisée jusqu’au 16 Décembre 2005 a été décentralisée. L’administration
foncière est maintenant rapprochée des usagers. A cet effet, ce décret a modifié en
son article premier les dispositions des articles de 2, 11, 12 à 20, 23, 29, 31, 35, 37,
39, 41 et 43 du décret N° 76/165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d’obtention
du titre foncier. La quintessence de ces modifications consiste à raccourcir les délais
dans la procédure d’obtention du titre foncier. Cependant la question qui se pose est
de savoir si les résultats escomptés ont été atteints ? Les usagers obtiennent-ils leur
titre foncier dans un délai raisonnable ? L’Etat possède-t-il les moyens suffisants
pour assurer le bon fonctionnement de cette administration ? Telles sont les
questions qui découlent du décret de 2005 et qui font l’objet de critiques dans la
doctrine Camerounaise.

29. En Côte d’Ivoire, les dix dernières années ont été marquées en matière foncière par
la réduction du nombre d’autorités en charge de la délivrance des titres de
propriétés de biens et droits immobiliers, des efforts pour la simplification des
procédures et la réduction des délais. S’ajoutent à ces acquis non négligeables : la
suppression de tous les titres conférant la propriété de biens et droits immobiliers, à
l’exception de quelques-uns, la numérisation en cours de tous les documents fonciers
et l’attribution d’un identifiant unique à toutes parcelles de terrains dont la mise en
œuvre est prévue à partir de janvier 2020.

30. En Guinée, les réformes des dix dernières années ont essentiellement porté sur les
modalités financières des opérations en matière foncière. Ainsi, nous pouvons noter
à titre d’exemple la réduction des droits d’enregistrement de cession d’immeubles de
10 à 2% de la valeur mentionne dans l’acte, la réduction de la taxe foncière pour
l’immatriculation de 2 à 1,2% et de l’inscription hypothécaire de 1,5% à 1%.

31. Au Mali, les états généraux du foncier se sont tenus. Mais, à ce jour, aucun
changement n’est intervenu à part l’adoption de l’ordonnance n° 00-027/P-RM du 22
mars 2000 ratifiée et modifiée par la loi N°02-08 du 12 Février 2002 qui porte code
domanial et foncier en République du Mali.

32. En Mauritanie, le foncier est caractérisé par l’insuffisance de changements


significatifs au cours de la dernière décennie. Seul l’immobilier a connu une réforme
de haute importante avec l’adoption de la nouvelle loi sur la copropriété des
immeubles bâtis.

33. Quant au Niger, au cours de la dernière décennie, il a introduit un titre simplifié


dénommé titre « Sheda» et créé des tribunaux du foncier. Une ouverture quasi-
similaire a été expérimentée au Sénégal par l’adoption de la loi n°2011-06 du 30
mars 2011 portant transformation des permis d’habiter et titres similaires en titres
fonciers, de la loi n°2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété
foncière et de leurs décrets d’application.
34. Au Tchad, quelques réformes ont été réalisées en matière foncière au cours de cette
dernière décennie pour mieux encadrer les transactions foncières. le gouvernement
tchadien, avec l’appui des partenaires au développement, a entamé une vaste
réforme domaniale et foncière qui a produit des résultats partiels. Ces résultats sont
essentiellement d’ordre institutionnel. D’abord, le Ministère des Affaires Foncières et
du Domaine a été créé en 20116 en vue du renforcement de la gouvernance foncière.
Ensuite, en 2013, dans le cadre du programme de sécurisation des documents
cadastraux, fonciers et domaniaux, le Guichet Unique pour les Affaires Foncières a
été institué suivi de la mise en place du projet Gestion Informatisée et Sécurisée des
Requêtes d’Acquisition Foncière (GIRAF) et de la création de la Banque de l’Habitat
pour le développement social.

35. Quel que puisse être l’importance de l’action sectorielle ou partielle entreprise et
réalisée, son impact sur l’objectif de réforme foncière global reste faible, confirmant
l’échec persistant des réformes foncières d’envergure.

B. L’échec persistant des réformes foncières d’envergure

36. Les pays africains peinent à réaliser une réforme d’envergure de leur système
foncier. Ce n’est pas faute d’avoir essayé. Mais, toutes les tentatives se heurtent à des
obstacles incontournables voire infranchissables. L’échec des réformes foncières
d’envergure est persistant et troublant.

37. Les obstacles à la réforme foncière profonde sont nombreux. Mais le principale reste
la résistance coutumière. En effet, la coexistence entre systèmes fonciers n’a jamais
été totalement pacifique. Le droit colonial imposé par les puissances d’occupation
demeure encore en conflit avec les règles d’origine précoloniale, essentiellement
coutumières. Les populations ne se sont pas complètement départies de la
conception coutumière de la terre. Celle-ci a résisté aux assauts de la « modernité »
imposée par le colonisateur et aux sursauts des indépendances marquées par une
réelle volonté d’organisation voire de réorganisation des systèmes fonciers. La
résistance de la coutume foncière se manifeste par le maintien des droits fonciers
coutumiers, toléré dans certains Etats et expressément reconnu dans d’autres. Elle
est la preuve non équivoque de la réception difficile des systèmes fonciers

6
Décret N° 11 – 1022 2011-09-16/PR/PM/MAFD/11.
d’inspiration coloniale Or, toutes les réformes d’envergure tentent, en vain, de
conserver et d’étendre avec quelques faibles amendements.

38. Ainsi, à titre illustratif, au Cameroun, le droit coutumier continue d’ignorer le


caractère institutionnel de l’acquisition foncière bien que l’ordonnance n°74/1 du 6
Juillet 1974 précise que « les collectivités coutumières, leurs membres ou toute autre
personne de nationalité camerounaise qui, à la date d’entrée en vigueur de la présente
ordonnance occupent ou exploitent paisiblement des dépendances de la première
catégorie continueront à les occuper ou à les exploiter. Ils pourront sur leur demande y
obtenir des titres fonciers »,. Pour ce droit, le droit de propriété repose sur les liens de
sang et le titre foncier ne sert à rien. Même si cette conception coutumière des terres
collectives commence à s’effriter dans certaines zones, elle reste très poussée au
Cameroun. La volonté étatique d’encadrer et d’accroître les transactions sur le
marché de l’immobilier s’est juste matérialisée par la réforme des conditions et
modalités de la vente d’immeubles à construire, des contrats relatifs à la location-
accession à la propriété immobilière portant sur les immeubles à usage d’habitation
ou usage professionnel ainsi que celle de la copropriété des immeubles bâtis ou à
bâtir.
En Côte d’Ivoire, le système foncier a connu de nombreuses réformes ayant abouti
notamment à la simplification des procédures tant dans le domaine du foncier rural
que dans celui du foncier urbain. Toutefois, ces réformes ont juste favorisé
l’acquisition de parcelles en vue d’opérations immobilières mais n’ont pas augmenté
les droits réels immobiliers, objectif incontournable de toute réforme foncière en
profondeur. C’est également le cas en Mauritanie où l’adoption récente du code des
droits réels en 2018 contribue juste à l’amélioration de la gouvernance foncière sans
s’attaquer fondamentalement à la question de la facilitation de l’acquisition de la
propriété foncière.
Au Niger, l’institution du Titre simplifié dit « Sheda » par la Loi des finances 2005 a
fait un grand pas vers une réforme foncière d’ensemble qui se heurte encore à la
résistance de la coutume.
Au Sénégal, la question foncière a toujours été très sensible et très complexe chaque
fois qu’il s’est agi de son appropriation, de sa transmission ou de sa gestion. Cette
complexité est certainement liée à la diversité des coutumes et traditions qui
l’impactent fortement. Dans le souci d’apaiser les relations sociales et de sécuriser
les transactions portant sur les terres, le législateur a toujours organisé et,
aujourd’hui encore, tente de réorganiser le foncier tant dans son appropriation que
dans sa transmission et sa gestion. Mais, après plusieurs années de réflexion et de
concertation nationale, l’approche participative et inclusive de la Commission de
réforme foncière a échoué, comme les précédentes tentatives.
Au Tchad, le système foncier est jusqu’à ce jour le même, dualiste, combinant
système de l’immatriculation et reconnaissance des droits fonciers coutumiers. Le
projet de code domanial, qui vise à le réduire en un système unique de
l’immatriculation, n’a toujours pas été adopté et fait l’objet de vives contestations
surtout de la part des parlementaires. Parmi les dispositions qui divisent figure
l’alinéa 4 de l’article 2 qui dispose que la terre est détenue par l’Etat. Les députés
estiment que cette disposition supprime de fait les prérogatives des chefs
traditionnels qui régissent les transactions foncières depuis la nuit des temps (vente
de terres, droit de pêche, etc.).
La situation la plus illustrative est celle du Bénin. Ce pays qui, pendant longtemps,
avait conservé le système de l’immatriculation, avait réalisé, par la loi n° 2013-01 du
14 août 2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin, une réforme
foncière d’envergure saluée par les praticiens avec la création du certificat de
propriété foncière à la place du titre foncier. Mais face à de vives critiques, l’Etat est
revenu au statu quo ante relativement à plusieurs des solutions apportées.

39. L’échec de ces réformes foncières a essentiellement pour corollaire l’existence


maintenue, aux côtés des terres immatriculées, de terres non-immatriculées. Or, le
système de l’immatriculation ne reconnaît pas de droits réels immobiliers sur les
terres non-immatriculées.

Section 2. La non-reconnaissance de droits réels immobiliers sur les terres non-


immatriculées

40. Le système de l’immatriculation, conservé par les pays africains face à l’échec des
réformes foncières qui pourraient, le cas échéant, définir une nouvelle orientation
foncière, subordonne l’existence de droits réels immobiliers à l’immatriculation
préalable de la terre (§ 1). Ce qui exclut systématiquement les terres non-
immatriculées du commerce juridique (§ 2).
§ 1. La subordination de l’existence de droits réels immobiliers à
l’immatriculation

41. En subordonnant l’existence de droits réels immobiliers à l’immatriculation


préalable de la terre, le système de l’immatriculation limite les droits réels
immobiliers au seul domaine immatriculé (A). Cette conception, inhérente au
système de l’immatriculation, affaiblit anormalement le champ de la propriété
foncière (B).

A. La limitation des droits réels immobiliers au domaine immatriculé

42. Le système de l’immatriculation limite les droits réels immobiliers au domaine


immatriculé. Dans tous les pays qui l’ont adopté, il se matérialise par l’unicité de
propriété foncière et la diversité des droits réels démembrés, les titres les
représentant les distinguant.
Par écart de langage ou par recherche de facilité de communication plusieurs droits
ou titres représentatifs de droits sur la terre sont assimilés ou rattachés à la
propriété foncière. Mais, il faut rappeler que le système de l’immatriculation retient,
à côté de l’unicité de la propriété foncière, l’unicité du titre qui la représente. Ce qui
n’est pas le cas pour les droits réels démembrés.

43. Le Cameroun, la Côte d’Ivoire, la Guinée, le Mali, la Mauritanie, le Sénégal et le Tchad


délivrent tous, pour la propriété foncière, un titre foncier, titre de propriété
exclusivement retenu par le système. Mais, au Cameroun, pour les immeubles bâtis
ou à bâtir, les notaires établissent un titre dénommé « titre de propriété » qui
prouve, en attendant l’établissement du titre foncier, la qualité de propriétaire sur un
lot issu d’un ensemble immobilier. En Côte d’Ivoire, des titres proches des titres de
propriété sont délivrés. Il s’agit des arrêtés de concession définitive, des certificats
de propriété foncière et des hypothèques et des certificats de mutation de la
propriété foncière et des hypothèques. Après la suppression des lettres d’attribution,
actes administratifs et arrêtés de concession provisoire qui ne sont plus délivrés, les
titres de droits réels sont constitués des baux de plus de longue durée et
emphytéotiques et des certificats fonciers ruraux. Il en est également ainsi au Mali
où, à côté du titre foncier pour la propriété foncière, sont délivrés des titres dits
précaires comme les lettres d’attribution, permis d’occuper, permis d’habiter,
concession urbaine à usage d’habitation (CUH), concession rurale à usage
d’habitation (CRH), la concession rurale ( à usage agricole). La Mauritanie quant à
elle délivre le titre foncier pour la propriété foncière et, pour les droits réels
démembrés, une lettre d’attribution, un badge ou un permis d’occuper. Au Sénégal,
par contre, tous les autres droits réels susceptibles de grever le titre foncier, leurs
titulaires reçoivent un certificat d’inscription.

44. La situation du Niger est, elle, particulière en ce sens qu’aux côtés du titre foncier
figure, depuis 2005, le titre de propriété foncière simplifié dit « Sheda ». Mais, bien
qu’ayant pour objectif d’étendre le périmètre de la propriété foncière, la loi de
finances de 2005 qui a institué ce titre n’a permis de masquer la faiblesse anormale
du champ de la propriété foncière constatée.

B. La faiblesse anormale du champ de la propriété foncière

45. Le champ de la propriété foncière est anormalement faible par rapport à


l’importance des territoires des pays africains. Le constat est unanime : la délivrance
du titre foncier est un parcours difficile, « un parcours de combattant », parsemé
d’embûches, fastidieux et coûteux en temps et en argent. Les obstacles multiples
aboutissent même à la réalisation de transactions sur les terres non-immatriculées,
les parcelles concernées étant en cours de régularisation. L’Administration foncière,
dépassée ou juste conciliante joue le jeu, notamment au Tchad où les services du
cadastre, domaine et du guichet unique délivrent des documents provisoires qui
facilitent la réalisation desdites transactions. Les efforts de l’Administration
consistant, comme au Cameroun, à vulgariser la copropriété des immeubles bâtis ou
à mettre à la disposition des services compétents du matériel et des documents
nécessaires à l’enregistrement des droits et à la délivrance des titres de propriétés
ainsi qu’à former les acteurs, ne suffisent pas à redynamiser le processus
d’établissement des titres fonciers. D’où la faiblesse des terres immatriculées,
partant du champ de la propriété foncière.

46. Même sans avoir de chiffres précis, nous aurions pu conclure sans aucun doute que
la superficie couverte par la propriété foncière est très faible dans les pays africains
qui ont opté pour le système de l’immatriculation, les titres établis concernant
généralement les villes et leur périphérie ou les propriétés foncières rurales des
urbains (communément appelés « les paysans de dimanche »). Mais, avec précision,
nous pouvons en citer certains.
Au Cameroun, jusqu’en 2012, 155.000 titres fonciers ont été délivrés sur un potentiel
national de 3.000 000 de parcelles soit 5.16%. 50% des terres sont immatriculées
par les fonctionnaires ou agents publics. En dépit de la décentralisation du processus
d’obtention des titres fonciers, une quantité négligeable de titres fonciers ont été
délivrées en zone urbaine. Dans les zones rurales, seulement 5% des terres sont
immatriculées car pour les collectivités coutumières, le titre foncier ne sert à rien. Le
droit que l’Etat leur reconnaît d’exploiter et d’occuper les terres relevant du
domaine national, fait qu’ils ne trouvent aucun intérêt à les immatriculer.
En Côte d’Ivoire, le pourcentage des terres immatriculées est de 30% environ en
zone urbaine et moins de 3% en zone rurale. En Guinée, le pourcentage des terres
immatriculées est de moins de 20% alors qu’en Mauritanie, il est de 10%. Quant au
Niger, ses services du cadastre et des domaines font état de moins de 1% du
territoire national couvert par les titres de propriété. Enfin au Tchad, la conservation
foncière ne dispose pas avec exactitude des informations sur la superficie que
couvrent les titres de propriété foncière. Toutefois, elle avance le chiffre de 6.965
comme nombre exact des propriétés titrées de 1914 à nos jours (données reçues le
28 Août 2019).

47. Au Sénégal, la procédure d’obtention du titre foncier est tellement lourde que les
affectataires de terres non-immatriculées se résignent à ne pas la suivre de façon
générale, les « occupants » se contentant de la notoriété publique de « propriété ».
Pourtant les détenteurs des titres précaires peuvent les transformer en droit de
propriété définitive par immatriculation au profit de l’Etat, qui, après concède un bail
emphytéotique, puis le cas échéant, s’il y a respect des obligations contractuelles,
accorde une cession définitive du titre foncier ainsi créé. Cette transformation du
terrain non-immatriculé en un terrain immatriculé fait appel à une procédure
administrative qui comprend les phases ci-après :
• la Collectivité territoriale délivre une attestation de délibération portant
affectation ou réaffectation de la parcelle approuvée par le Sous-préfet, ou le
maire délivre un acte administratif portant attribution de la parcelle ;
• la délibération ou l’acte administratif est déposé aux Domaines par le titulaire qui
sollicite un bail emphytéotique qui suppose une immatriculation préalable au
nom de l’Etat désormais seul habilité à requérir une immatriculation;
• le chef du bureau des domaines procède à l’instruction du dossier en
collaboration avec les services de l’urbanisme et du cadastre de la zone
concernée :
• le dossier est transmis à la Commission de contrôle des opérations domaniales
(CCOD) qui émet un avis.
• une enquête de commodo incommodo est réalisée avec pour objet d’informer
ceux qui pourraient prétendre détenir des droits sur le terrain.
• le décret qui prescrit l’immatriculation au nom de l’Etat fera l’objet d’une
publication au journal officiel ;
• le bornage définitif du terrain est effectué par le cadastre et l’immatriculation du
terrain au nom de l’Etat est opérée dans le registre du Livre foncier de la
conservation foncière territorialement compétente.
• La transformation en droit de propriété définitive au profit de l’affectataire
découlera de la cession définitive du titre foncier par l’Etat à la suite du bail
emphytéotique qu’il aura préalablement concédé.
Malgré l’existence de cette procédure, le constat malheureux est d’abord qu’elle n’est
pratiquement jamais sollicitée et, si par extraordinaire une procédure était initiée,
elle tombera aux oubliettes tellement elle prend du temps. Parfois elle peut être
refusée ou rejetée mais sans que l’initiateur n’en soit informé, les décisions étant
prises à Dakar, loin des réalités locales. Quand elles aboutissent, un droit au bail est
octroyé dans des conditions bien déterminées de gestion, d’administration et de
loyer. Le bénéficiaire pourra demander la cession définitive après avoir rempli les
conditions préalables précisées dans le contrat. Si toute cette procédure est bien
organisée tel qu’il ressort des différents textes en la matière, la pratique notamment
à Kolda, au sud du pays, est tout autre et la lenteur pour la délivrance des titres est
loin d'encourager les rares personnes qui tentent de s’y conformer.

48. Les divers chiffres avancés permettent d’apprécier l’importance des terres
immatriculées par rapport aux territoires nationaux ainsi que la portée du système
de l’immatriculation sur le niveau d’appropriation des terres. Ils constituent un
indice indéniable d’insuffisance des terres entrant dans le commerce juridique étant
entendu que les terres non-immatriculées sont, dans le système de l’immatriculation,
systématiquement exclues du commerce juridique.

§ 2. L’exclusion systématique des terres non-immatriculées du commerce


juridique

49. La mise en œuvre du système de l’immatriculation n’admet dans le commerce


juridique que les terres immatriculées, celles faisant l’objet d’un titre foncier. Sont
donc exclues du commerce juridique les terres non-immatriculées. Mais, cette
exclusion systématique qui n’est, en réalité, que théorique (A) constitue une source
intarissable de contentieux foncier (B).

A. Une exclusion théorique

50. L’exclusion des terres non-immatriculées du commerce juridique est purement


théorique. Des transactions portant sur elles sont réalisées de façon courante (1)
avec l’implication manifeste d’acteurs garants de l’ordre public foncier (2).

1) La réalisation courante de transactions sur les terres non-immatriculées

51. Les terres non-immatriculées sont dans un dilemme : elles se trouvent entre la non-
appropriation de droit et la propriété de fait. Exclues du commerce juridique par le
système de l’immatriculation en raison du défaut de droits réels immobiliers sur
elles, elles font l’objet de transactions immobilières, parfois avec l’implication
d’acteurs garant de l’ordre public foncier. L’immatriculation d’une terre au Livre
foncier lui confère un statut juridique et un titre formel reconnaissant au titulaire du
titre des prérogatives de propriétaire alors que la terre non-immatriculée se trouve
dans l’informel.

52. Au Cameroun, il est vrai que des titres peuvent être délivrés sur les terres non-
immatriculées, ne conférant à leur titulaire qu’un droit personnel : soit des certificats
d’abandon de droits coutumiers, soit des attestations d’occupation temporaire.
Toutefois, il existe une pratique qui consiste à céder les droits coutumiers à charge
pour le cessionnaire d’initier la procédure d’obtention du titre foncier. Il s’agit d’une
vente déguisée, une manière pour les possesseurs terriens de contourner la loi. Cette
cession de droit donne au cessionnaire la qualité pour engager la procédure de
titrement. Le but de ce mécanisme est d’éviter les oppositions et parvenir à
l’immatriculation en prouvant la mise en valeur. En effet, il est reconnu à tous ceux
qui occupent les terres par la mise en valeur la possibilité d’engager la procédure
d’obtention du titre foncier. Nous pouvons donc affirmer qu’au vu de l’expérience
camerounaise, les terres non-immatriculées font l’objet de transactions informelles.

53. En Côte d’Ivoire, par contre, une distinction est effectuée selon qu’il s’agit du
domaine urbain ou du domaine rural. Dans le domaine foncier urbain, aucun titre
n’est délivré sur les terres non-immatriculées. En revanche, dans le domaine rural,
des Certificats Fonciers Ruraux (CFR) qui attestent que leur titulaire est détenteur de
droit coutumier sur une parcelle rurale sont délivrés alors même que les terres ne
sont pas immatriculées. Même faisant l’objet de titre de détenteur, les terres non-
immatriculées ne font pas en principe l’objet de transactions en ce sens que, pour
être vendues, elles doivent être détenues en pleine propriété. Mais, en réalité, les
textes ne sont pas respectés. Il en est de même en Guinée, en Mauritanie (de façon
marginale pour les permis d’occuper), au Niger ou encore au Mali. Dans ce dernier
pays, il est légalement admis que la concession rurale ( à usage champêtre) fasse
l’objet de transactions. Mais, dans la pratique, tout y passe : les lettres d’attributions,
les permis d’occuper, les CUH et CRH, y compris les terres détenues en vertu des
coutumes.

54. Le Sénégal n’est pas en reste. Dans ce pays, les terres non-immatriculées font l’objet
de transactions bien que la loi de 1964 sur le domaine national et l’article 3 du
Décret n°72-1288 les interdisent formellement à peine de nullité. Mais, comme
l’affirment les praticiens, l’objet des transactions n’est pas, pour eux, la terre elle-
même, mais plutôt les peines et soins et les impenses. En effet, sur ces terres, est
délivrée un titre dénommé lettre de notification d’attribution de parcelles à usage
d’habitation, commercial, industriel ou autres. C’est un acte administratif qui se
présente sous forme de Délibération de la collectivité territoriale. Cette pratique est
très répandue. A titre d’exemple, en Casamance (zone sud du pays), du fait que 95%
des terres relèvent du domaine national, la plupart des titres de propriété délivrés
sont des titres précaires, qui peuvent faire l’objet d’une procédure d’immatriculation.
Ces titres de propriété délivrés par les autorités locales sur les terres non-
immatriculées sont des délibérations portant affectation où réaffectation de terrain
délivrés par les communes et approuvés par le Sous-préfet ou des actes
administratifs portant attribution de terrain délivrés par les maires des communes.
L’affectataire ne bénéficie que d’un simple droit d’usage qui lui permet d’exploiter la
parcelle affectée pour une durée indéterminée. Le droit d’usage ne lui confère la
capacité ni de transmettre ni de céder ni de disposer de la parcelle. Mais, dans la
pratique des transmissions et des cessions sont réalisées.

55. Au Tchad, aucun titre n’est délivré sur les terres non-immatriculées qui font tout de
même l’objet de transactions. Les opérations réalisées sont généralement des ventes
immobilières, des donations, des renonciations, des transmissions. Les transactions
se font sur la base des documents provisoires d’entame de régularisation dans les
différents services, de la mairie, du cadastre, de la voirie, des domaines et du Guichet
Unique (notamment plan cadastral, arrêté de cession de gré à gré…).

56. La déformation pratique du statut juridique des terres non-immatriculées ne s’arrête


pas aux ventes et transmission. Elle s’étend aux sûretés et semble d’ailleurs être à
l’origine de l’article 203 de l’Acte uniforme de l’OHADA portant organisation des
sûretés qui a consacré les hypothèques sur immeubles futurs afin de les prendre en
charge.
Au Cameroun, l’attestation de cession de droit coutumier, qui permet à son titulaire
de parvenir à l’immatriculation du terrain, ne peut être apportée en garantie d’une
obligation. En revanche, l’attestation d’occupation temporaire peut faire l’objet des
sûretés conformément au décret n°2015/3580/ PM du 11 Août 2015, fixant les
modalités d’enregistrement et le régime des garanties et sûretés applicables aux
concessions et aux baux domaniaux. Désormais, des garanties peuvent être prises
par des locataires ou des concessionnaires sur les domaines national, public, et privé
de l’Etat. Mais étant un titre intuitu personae, il ne peut être cédé à un tiers que si
l’autorité administrative qui en est l’auteur y consent.
Mais, alors qu’en Guinée, en Mauritanie, au Niger, au Sénégal et au Tchad, les titres
délivrés sur les terres non-immatriculées ne peuvent pas faire l’objet de suretés, en
Côte d’Ivoire, le certificat foncier rural est admis comme garantie mobilière dans le
délai de trois ans à compter de la date de délivrance du certificat foncier. La pratique
notariale tchadienne révèle tout de même un procédé de contournement pour
admettre comme sûreté les terres non-immatriculées : l’institution de crédit obtient
du notaire en charge du dossier une garantie à travers une attestation et le notaire se
porte fort d’assurer le suivi de la procédure de régularisation jusqu’à
l’immatriculation à travers une convention tripartite (Banque- Client –Notaire) avec
la promesse à la Banque d’inscrire l’hypothèque dans le Titre Foncier dès sa
délivrance. Ce procédé décline indéniablement l’implication d’acteurs garants de
l’ordre public foncier dans les transactions portant sur les terres non-immatriculées.

2) L’implication manifeste d’acteurs garants de l’ordre public foncier

57. Les transactions sur les terres non-immatriculées, même interdites dans les pays
ayant opté pour le système de l’immatriculation, sont une réalité telle que les acteurs
garants de l’ordre public foncier s’y impliquent de façon manifeste.

58. Outre l’Administration foncière qui joue le jeu de la régularisation, les notaires y
interviennent, parfois avec une pratique taillée sur mesure pour éviter de tomber
dans l’illégalité. Certains pays peuvent être cités à titre d’exemple.

59. D’abord, au Cameroun, l’article 8 de l’ordonnance n° 74/1 fait interdiction au notaire


d’instrumenter des actes sur les terrains non-immatriculés sous peine de sanctions.
La jurisprudence camerounaise applique avec la plus grande rigueur ce principe en
déclarant nulles et de nullité absolue les transactions sur les terrains non-
immatriculés. Mais, dans la pratique, les notaires continuent d’intervenir à des
degrés différents en fonction de l’étendue des droits cédés. A côté de la
reconnaissance des droits de jouissance sur les terres non-immatriculées, ils
interviennent dans la gestion des attestations d’occupation temporaire
conformément à l’article 23 du décret n° 2015/3580/ PM du 11 Août 2015, fixant les
modalités d’enregistrement et le régime des garanties et sûretés applicables aux
concessions et aux baux domaniaux, qui dispose que : « les actes ou conventions
relatifs aux garanties et sûretés sur les concessions et baux domaniaux doivent, à
peine de nullité, être établis en la forme notariée ».

60. Ensuite, en Côte d’Ivoire, bien que l’intervention du notaire sur les terres non-
immatriculées soit interdite, l’Etat a mis en place des procédures exceptionnelles et
temporaires en raison des difficultés d’immatriculation des terres tant en milieu
urbain qu’en milieu rural. La procédure d’abandon de droits, instaurée par le
ministère de la construction, permet au détenteur d’une lettre d’attribution de céder
son droit d’accession à la pleine propriété à un tiers au moyen d’une attestation
délivrée par un notaire. Par ailleurs, par le truchement du Ministère de l’agriculture,
les droits issus des certificats fonciers ruraux peuvent être cédés par actes notariés.

61. En Outre, en Guinée, au Mali, au Niger et en Mauritanie, les notaires interviennent


aussi dans les transactions portant sur des terres non-immatriculées qui, sur le
territoire mauritanien, sont souvent de l’apanage des Imams. Les notaires tchadiens,
quant à eux, fondent leur intervention dans les transactions sur les terres non-
immatriculées sur les articles 382 et suivants du Code Général des Impôt qui rend
obligatoire l’intervention du notaire pour toutes les transactions immobilières ainsi
que sur l’article 62 de la loi n°22 /PR/2019 Portant Organisation de la profession de
notaire qui renforce la compétence presque exclusive du notaire en matière
immobilière. Aucune limite n’étant faite au notaire relativement à l’immatriculation
ou non des terres, ils apprécient leur intervention comme une aubaine sécuritaire
pour les opérations réalisées.

62. Enfin Au Sénégal, les notaires interviennent dans les transactions portant sur des
terres non-immatriculées, surtout par le biais d’actes de cession des peines et soins
et des impenses7. Cette technique permet d’exclure la terre de l’objet du contrat en
cause constitué plutôt des améliorations effectuées par « l’occupant ». Dans la
pratique, la procédure de désaffectation – réaffectation est adoptée pour le transfert
du droit d’usage sur la terre non-immatriculée, non pas par « l’occupant », mais par
la Collectivité territoriale, ce conformément à la règlementation en vigueur. Ainsi, en
présence de l’interdiction de céder une parcelle du domaine national, le recours à la
technique de cession des peines et soins édifiés sur ladite parcelle permet au notaire
d’intervenir. Cette pratique se développe en toute légalité car les exemples concrets
sont courants où l’Administration fiscale perçoit les droits d’enregistrement, les
Mairies perçoivent des droits de mutation, les affectations précédemment octroyées
au cédant sont mutées au profit des cessionnaires, le tout harmonieusement élaboré
et coordonné, en dehors de tout risque de contentieux, par l’acte notarié.
Afin de faire de leur intervention dans les transactions portant sur les terres non-
immatriculées une véritable aubaine sécuritaire, certains notaires font donc de la

7
Cette pratique n’est pas développée de manière uniforme sur le territoire national. A titre d’exemple, à
Kolda comme à Ziguinchor et Sédhiou, le constat est le même, le recours au notaire (obligatoire ou non)
est rarissime.
désaffectation – réaffectation une condition suspensive de la cession des peines et
soins et des impenses objet de l’acte de cession qu’ils dressent. Les collectivités
territoriales ainsi que l’Administration déconcentrée, qui interviennent
obligatoirement dans les procédures d’affectation, de désaffectation et de
réaffectation des terres non-immatriculées, comprennent et admettent une telle
pratique notariale, comme moindre mal devant la prolifération du contentieux
foncier en la matière.

B. Une exclusion, source intarissable de contentieux foncier

63. La lourdeur du système de l’immatriculation est une réalité qui engendre des
difficultés multiples. Elle est à l’origine de l’acquisition incertaine de la propriété
foncière (1) et du développement exponentiel du contentieux foncier (2).

1) L’acquisition incertaine de la propriété foncière

64. Face aux changements des relations que les gens entretiennent avec la terre et au
phénomène d’accaparement des terres, est née une véritable ruée vers la propriété
foncière, vers les titres. Les plus chanceux se font aider par les tiers qui se font le plus
souvent payer en nature alors que d’autres se voient dépouiller de leurs terres.

65. Les difficultés relevées dans les procédures d’acquisition sont nombreuses. Il s’agit
notamment de :
• la lourdeur et la lenteur administrative dans le traitement des demandes et la
délivrance des documents fonciers ;
• l’insécurité due au manque de fiabilité des documents d’état civil et fonciers (les faux
étant à craindre) ;
• la faiblesse du taux de terres immatriculées ;
• la multiplicité des intervenants dans le foncier avec comme corollaire les surcoûts
qui en résultent ;
• le coût élevé des droits8 ;
• la prolifération d’actes sous signatures privées très souvent mal rédigés ;
• la mauvaise tenue des registres.


8 Exemple : au Mali, les droits d’enregistrement s’élèvent à 7% ou 15%, la taxe sur la plus-value de cession

à 5% ou 15%, les droits de timbre à 3500 FCFA par feuille, la taxe de conservation foncière à 0,9% + Droits
fixe et pour l’inscription et pour la radiation.
66. A titre illustratif, nous pouvons donner l’exemple du Sénégal et du Tchad.

67. Au Sénégal, l’application du régime de l’immatriculation cause des lourdeurs


administratives notamment en ce qui concerne les procédures d’affectation des
terres non-immatriculées :
• l’absence ou la mauvaise tenue des registres domaniaux au sein des mairies ;
• l’intervention des agents municipaux non habilités dans la délivrance d’attestation
d’attribution ou de duplicata ;
• les dysfonctionnements aboutissant à des doubles attributions de parcelles ;
• les retards à la délivrance de délibérations pour des exploitants pourtant longtemps
établis.
Ces terres non-immatriculées ne peuvent être immatriculées que conformément à la
procédure d’immatriculation qui impose la titularité préalable de l’Etat avant toute
acquisition de la propriété foncière entre ses mains. Plusieurs constats également sont
faits sur ce processus :
• la lenteur de la procédure d’immatriculation due à la faiblesse des moyens ;
• les conflits de compétence entre mairies et services domaniaux qui se traduisent par
des blocages ;
• la non fiabilité des attestations d’attribution délivrée par les mairies du fait de
certains faussaires en l’absence de registres bien tenus ;
• certaines irrégularités dans les lotissements ;
• l’absence d’incitation à recourir à l’acte notarié pour éviter les contentieux ;
• les difficultés d’accès à l’information nécessaire à l’établissement des actes ;
• la récurrence des actes de ventes sous signatures enregistrés sur la même parcelle.

68. Au Tchad, les derniers acquéreurs engagent fréquemment les procédures de


régularisation de leurs parcelles avec la bénédiction des témoins et des chefs de
terres, parfois les derniers successeurs de la chefferie alors très jeunes, ne pouvant
déterminer avec exactitude les premiers occupants ou « l’origine de propriété » des
terres successivement transmises. Les « mutations » sont parfois faites entre
plusieurs générations avec un document soit-il manuscrit ou sans document
tangible, se fondant simplement sur la bonne foi, qui a toujours prévalue dans les
relations antérieures.
Par ailleurs, au niveau coutumier ou traditionnel, s’est développé un phénomène de
double ou triple attributions sur les mêmes parcelles. Les notaires sont souvent cités
devant les tribunaux pour les actes relatifs au foncier qu’ils dressent, lorsqu’à la base
des documents faussement établis se signalent ou des attributions doubles sont
constatées. Bien qu’il y ait eu quelques réactions législatives ou règlementaires, ces
problèmes sont loin d’être résolus, se greffant à ceux relatifs à la lenteur
administrative (1 à 2 ans pour l’obtention du titre foncier) et aux coûts (réduits dans
les textes mais, excessifs dans la pratique) de la procédure d’immatriculation des
terres. Ce qui développe de façon exponentiel le contentieux foncier.

2) Le développement exponentiel du contentieux foncier

69. Entre le fait et le droit, lequel domine en matière foncière ? Une telle question ne
devrait pas se poser dans un système foncier lisible en raison de la grande
protection, sans faille, dont bénéficient les droits réels immobiliers. Mais, lorsque le
système foncier est complexe, manquant de visibilité et de lisibilité des droits
conférés, cette question peut bel et bien être posée et y répondre devient une
exigence scientifique et, sur le plan pratique, une nécessité pour la détermination des
droits dont telle ou telle personne jouit sur une terre donnée. A défaut, des litiges
fonciers sont générés par la complexité du système foncier et manifestent la
confusion flagrante entre les droits conférés.

70. Avec le système de l’immatriculation, coexistent des conceptions différentes des


rapports entre l’homme et la terre. De cette coexistence résulte une concurrence
rude entre « droits conférés » en application de telle ou telle conception du foncier.
D’où la complexité des systèmes fonciers africains. Même si la coutume et les droits
qu’elle reconnaît aux occupants de terres restent une pure situation de fait en
présence du système foncier étatique, la croyance fait obstacle à la légitimité, voire à
la légalité du droit. L’existence de droits réels immobiliers reconnus en application
du système foncier étatique se heurte à la croyance ferme de l’existence d’un droit
réel immobilier sans immatriculation de la terre correspondante ni titre détenu. La
coexistence de ces droits de source différente sur les terres entraîne une
prolifération des litiges fonciers.
71. Le système de l’immatriculation laissant, même involontairement, une place
dérisoire ou de choix aux droits fonciers coutumiers, met les droits réels immobiliers
issus du système foncier étatique dans un « embarras juridique ». En effet, cette
attitude, résultant de la tolérance ou de la reconnaissance, rend vulnérables les
droits réels immobiliers non pas dans leur existence mais dans leur jouissance.
72. Il est aujourd’hui constant que les litiges fonciers se multiplient dans les pays
africains. Les contestations augmentent, des décisions de justice sont prononcées et
une jurisprudence foncière se crée, en constance ou en perpétuel balbutiement. Ce
phénomène d’adversité juridico-judiciaire paraît étrange dans le domaine du foncier
qui, du point de vue du droit, est de prime abord bien sécurisé rejoignant ainsi, dans
le domaine des moyens de transport, l’avion considéré comme le moyen de transport
le plus sûr. Mais, dans un cadre juridique qui s’y prête, la mauvaise foi côtoie
l’ignorance et, tous deux bousculent ou menacent farouchement le droit.

73. Au Cameroun, environ 80% du contentieux devant les juridictions est constitué par
les litiges fonciers. La procédure d’immatriculation se taille la part du lion dans ce
contentieux, car elle est souvent émaillée de contestations. Ces incidents se
manifestent tantôt sous la forme d’oppositions à l’immatriculation, tantôt sous celle
de demandes d’inscription. Ce phénomène est essentiellement dû au fait que la terre
est au centre de la plupart des projets : urbain, habitat, agriculture, élevage etc… Ces
conflits domaniaux représentent plus de 50% en Guinée et au Mali, plus de 65% en
Mauritanie et 80 à 90% des dossiers en instance de jugement devant les tribunaux
tchadiens. En Côte d’Ivoire, à la Chambre immobilière du Tribunal de première
Instance d’Abidjan-Plateau, 200 à 300 affaires sont appelées chaque semaine.

74. Au Sénégal, le contentieux foncier augmente de manière exponentielle surtout à


Dakar et dans les zones à forte valeur économique constituées essentiellement des
« nouvelles villes » créées avec la mise en place d’infrastructures adaptées les
désenclavant (exemple de Rufisque ou Diamniadio qui accueille la nouvelle
plateforme industrielle avec le Plan Sénégal Emergent ou PSE). Pour la plupart de ces
litiges, les droits réels immobiliers se heurtent à des droits reçus des ancêtres et se
transmettant, pour les populations, par voie de succession. En effet, l’affectation de
terres du domaine national a dû être analysée par les affectataires ou leurs ayants-
droit comme l’acquisition d’une véritable propriété foncière pouvant faire l’objet de
succession9. Ceci est valable également pour le Togo où la nature du droit de
l’exploitant irrégulier du domaine foncier national est sujette à interrogation.
Dans la région de Dakar, les zones anciennement occupées par les Lébous sont l’objet
de l’essentiel du contentieux. Les transactions immobilières sont effectuées par actes
sous seing privé légalisés par l’officier d’état civil, le commissaire de police ou
l’huissier de justice et, dans certains cas, par des personnes qui n’ont ni droit, ni
pouvoir sur les terres correspondantes.
L’autre exemple, très illustratif, est la célèbre affaire DANGOTE. Dans cette affaire,
l’homme d’affaire nigérian, bénéficiaire d’un bail emphytéotique sur des terres
situées à Pout dans la région de Thiès a édifié ses usines de fabrication de ciment en
empiétant sur les terres du domaine national jadis affectées à feu Serigne Saliou
MBACKE. Les héritiers de ce dernier ont alors saisi le juge aux fins de demander
l’arrêt des travaux et la démolition des constructions y édifiées. Le Tribunal régional
de Thiès a estimé que les héritiers n’avaient pas intérêt à agir en ce sens qu’ils n’ont
pas demandé ni obtenu une réaffectation desdites terres en application de l’article 22
du décret n° 64-573 du 30 juillet 1964 fixant les conditions d’application de la loi n°
64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national. Cette décision a ensuite été
censurée et l’affaire qui a fini par une transaction avec l’intervention du Président de
la République du Sénégal se résumant en une indemnisation des héritiers par
l’opérateur économique alors que ceux-ci ne jouissaient d’aucun droit sur les terres
correspondantes. Le mystère demeure toutefois sur les motivations d’une telle
attitude : est-ce une voie d’apaisement social en raison de l’appartenance familiale
des bénéficiaires de l’indemnisation ou une position juridique admettant que les
terres du domaine national puissent faire l’objet de succession ? Tout laisse à croire
qu’il s’agit de la première motivation, les sessions des cours et tribunaux ayant statué
sur cette affaire ayant fait l’objet d’une vaste médiatisation et d’un soulèvement
d’une partie de la population en la mémoire du feu guide religieux alors affectataire
des terres en cause. Quoi qu’il en soit, la confusion est flagrante entre les droits
fonciers et appelle, pour y mettre un terme en attendant le succès tant espéré de la


9 Cette possibilité est pourtant clairement écartée par les articles 19 et 22 du décret n° 64-573 du 30 juillet

1964 fixant les conditions d’application de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national. En
effet, selon ces dispositions, l’affectation des terres du domaine national est personnelle ; les héritiers ne
bénéficiant que d’une priorité de réaffectation sur demande.
politique du titrement, la valorisation juridique et économique des terres non-
immatriculées.

DEUXIEME SOUS-COMMISSION

LA VALORISATION ECONOMIQUE DES TERRES NON-IMMATRICULEES

75. Les terres non-immatriculées doivent être valorisées non seulement juridiquement
mais aussi économiquement. Il y va de la sécurité foncière, du développement des
terroirs et du développement économique des pays qui ont adopté le système de
l’immatriculation. En effet, la complexité du système de l’immatriculation rend flous
les droits conférés sur les terres. Il fait coexister les affectataires, attributaires,
propriétaires et autres titulaires de droits réels démembrés du droit de propriété
sans pour autant que la portée de ces titres ne soit évidente. Que recouvrent ces
notions ? Quels droits confèrent de telles qualités ?10

76. En raison de la différence de conception de la propriété foncière, l’occupant de la


terre non-immatriculée estime être propriétaire dès qu’il est affectataire alors que le
législateur ne reconnaît qu’un seul propriétaire, celui qui est titulaire d’un titre
foncier. Le droit au bail, l’emphytéose, le droit de superficie, le permis d’occuper ou
encore le droit d’usage… que de termes juridiques employés dont l’acception n’est
pas la même selon celui qui cherche à en donner le sens ou à en déterminer les
prérogatives ! Au-delà des citoyens lambda, les économistes, l’Administration et, plus
grave encore, les juristes sont tous dépassés par les écarts de langage et les
confusions sémantiques. L’ignorance se généralise voire est déjà générale. La
propriété foncière serait-elle en Afrique une notion polysémique ? Nous serions
tentés de donner une réponse affirmative à une telle question tant la confusion
dépasse les limites de l’acceptable.

Les sujets du système foncier sont-ils alors imprégnés de son contenu ou l’acceptent-
ils ? De deux choses l’une : soit la teneur du système foncier est méconnue des
populations, soit elle n’est pas acceptée par celles-ci. Quelle que soit la justification
retenue, des solutions doivent être trouvées pour que le système foncier ne soit pas
un obstacle à la paix sociale et au développement économique, deux des nobles
objectifs de la profession notariale. A défaut, le vécu affaiblira de manière accrue la
protection des droits réels immobiliers.

10 François Kuassi DECKON, La nature du droit de l’exploitant irrégulier du domaine foncier national,

Mélanges en l’honneur de Paul Gérard POUGOUE, Lamy – CREDIJ, 2014, p. et s. L’auteur considère que sur
le domaine foncier national, similaire au domaine national sénégalais ou domaine foncier national
burkinabè, l’exploitant irrégulier jouit d’un droit de propriété foncière et non d’un droit moindre que
celui-ci.
77. Certes, le titrement est reconnu comme l’une des solutions à effets massifs et
probatoires pour pallier les lourds inconvénients du système de l’immatriculation.
Mais, en attendant la volonté politique des gouvernants pour son adoption et sa mise
en œuvre effective, des solutions transitoires doivent être trouvées. A cet effet, le
présent Congrès propose, tout en conservant le système de l’immatriculation fort de
ses avantages sécuritaires pour les terres immatriculées, des modalités de
valorisation économique des terres non-immatriculées. Cette valorisation consiste
en la reconnaissance juridique de la valeur économique des terres non-
immatriculées (Section 1), gage de la sécurisation des transactions portant sur elles
(Section 2).

Section 1. La reconnaissance juridique de la valeur économique des terres non-


immatriculées

78. Les terres non-immatriculées ont une valeur économique de fait en ce sens qu’elles
font l’objet de transactions, en violation de la règlementation en vigueur, avec le
concours d’acteurs qui sont sensés contribuer à la préservation de l’ordre public
foncier. Pour mettre fin à cette pratique et se rapprocher des réalités locales sans
pour autant sonner le glas du système de l’immatriculation, cette valeur économique
doit être reconnue juridiquement. Cette reconnaissance passe par la redéfinition du
droit d’usage qui s’applique sur elles (§ 1) et l’adoption d’un système allégé
d’identification (§ 2).

§ 1. La redéfinition du droit d’usage sur les terres non-immatriculées

79. Le droit d’usage sur les terres non-immatriculées doit être redéfini pour aboutir à la
valorisation économique de celles-ci. Cette redéfinition est fondée sur le potentiel
économique avérée des terres non-immatriculées (A) et conforme au système de
l’immatriculation (B).

A. Une redéfinition fondée sur le potentiel économique avérée des terres non-
immatriculées

80. Le potentiel économique que représente le domaine non-immatriculé est avérée


dans les pays ayant opté pour le système de l’immatriculation. L’interdiction
inopérante des transactions inévitables sur les terres non-immatriculées doit donc
cédée la place à leur encadrement juridique. La principale preuve de ce potentiel
économique est le phénomène grandissant dangereusement de l’accaparement des
terres.

81. Pendant la colonisation, l’Etat français s’était octroyé le bénéfice du principe de la


domanialité et introduisait le régime d’appropriation privée par le système de
l’immatriculation. L’instauration du système de l’immatriculation s’était inscrite
alors dans un contexte particulier : celui notamment de favoriser l’installation d’une
certaine élite rurale et urbaine pour développer une agriculture dite ”moderne”.
Dans cette logique, l’Administration foncière n’a pas été conçue pour répondre à une
demande massive de droits de propriété. Elle est donc peu représentée sur le
territoire et souvent éloignée des populations.

82. Si, en théorie, ce principe était légitime, on n’aurait pas imaginé qu’il puisse aboutir à
déposséder certains Etats de centaines de milliers d’hectares de terres cultivables
monnayées parfois dans des conditions douteuses par le représentant dudit Etat
avec des sociétés commerciales ou des gouvernements étrangers. En effet,
l’insécurité alimentaire créée par la hausse des prix des denrées alimentaires a
provoqué un phénomène nouveau en Afrique : l’acquisition ou la location par des
gouvernements ou firmes de certains pays de vastes territoires agricoles pour
assurer leurs propres besoins alimentaires. Plusieurs pays souhaitant garantir à leur
population leur nourriture prennent le contrôle d’exploitations à l’étranger : c’est le
cas de l’Arabie Saoudite, de la Chine, de la Corée du Sud et du Japon dans plusieurs
pays d’Afrique. Selon la FAO, entre 20 et 30 millions d’hectares de terres auraient fait
l’objet de transactions ces dernières années.

83. Il est vrai que ces projets participent au développement économique des pays
concernés par l’augmentation très sensible des rendements, la modernisation des
campagnes et la lutte contre la crise alimentaire. Mais quel est le prix à payer de cette
marchandisation des terres ? Une sorte de recolonisation du continent africain,
l’expulsion des occupants ou une cohabitation difficile entre ces « nouveaux colons »
et les populations locales (on parle d’1 million de paysans chinois en Afrique à ce
jour). Certains qualifient cet accaparement des terres de « troisième vague de
délocalisations » après celle des usines dans les années 1980 puis de la high-tech dix
ans plus tard.11

84. Cette tendance dangereuse et fâcheuse est favorisée par la présomption de


domanialité, inhérente au système de l’immatriculation. En effet l’existence d’une
telle présomption subordonne la politique foncière au régime politique en place. Le
Sénégal par exemple, à la faveur des deux plans successifs de politique de
développement de l’agriculture (plans REVA et GOANA), a connu un certain
accaparement de terres. La présomption de domanialité a un double inconvénient :
d’abord, elle favorise l’accaparement des terrains non titrés ; ensuite, les terrains non
titrés ne peuvent, en principe, faire l’objet de transactions qui, réalisées, sont
qualifiées d’infractions pénales12. Par ailleurs, les terrains titrés, qui entrent dans le
commerce juridique, sont insuffisants. La combinaison de ces circonstances rend
difficile l’accès à la terre.

85. Le potentiel économique des terres non-immatriculées est donc réel et mérite d’être
pris en compte pour une redéfinition du droit d’usage sur elles conforme au système
de l’immatriculation.

B. Une redéfinition conforme au système de l’immatriculation

86. La redéfinition du droit d’usage sur les terres non-immatriculées peut idéalement
consister à reconnaître l’occupation comme preuve suffisante pour l’acquisition
directe de la propriété foncière (1). Mais, elle peut également, comme solution
alternative, résulter de la requalification du droit d’usage en droit personnel
susceptible d’être cessible, saisissable et transmissible (2).


11 Les Echos du 19 octobre 2009
12 Exemple : Article 423 du Code pénal sénégalais : « Quiconque aura cultivé ou occupé d'une manière

quelconque un terrain dont autrui pouvait disposer, soit en vertu d'un titre foncier, soit en vertu d'une
décision administrative ou judiciaire, sera puni d'un emprisonnement de six mois à trois ans et d'une amende
qui ne saurait être inférieure à 50.000 francs.

(Loi n° 66-16 du 1er février 1966)

Sera puni des mêmes peines quiconque aura occupé sans droit une terre faisant partie du domaine national
ou immatriculée au nom de l'Etat ou d'une collectivité publique ou aura conclu ou tenté de conclure une
convention ayant pour objet une telle terre. »
1) La solution idéale : la reconnaissance de l’occupation comme preuve
suffisante pour l’acquisition directe de la propriété foncière

87. Le phénomène de l’accaparement des terres n’est pas nouveau. Des Etats, conscients
de la rareté des terres titrées et de la ruée agressive vers la propriété foncière, ont
d’ailleurs tenté d’y remédier. L’un des moyens juridiques pour y faire face a été la
redéfinition des attributions administratives pour éviter de laisser entre les seules
mains d’un ministre ou d’un président le pouvoir de « brader » les terres non-
immatriculées. C’est le cas de Madagascar qui a supprimé dans certaines conditions
le principe de présomption de domanialité et posé pour principe que les terrains non
titrés mais aménagés, cultivés ou bâtis par des générations de malgaches, ne sont
plus considérés comme des propriétés présumées de l’Etat, l’emprise personnelle ou
collective attestant d’une occupation suffisant aux usagers pour être reconnus
comme propriétaires. Ainsi, dans la mesure où un paysan démontre qu’il met en
valeur depuis un certain temps le lopin de terre qu’il exploite, il est présumé détenir
des droits sur celui-ci et est susceptible de se faire reconnaitre ces droits par la
délivrance d’un titre : le certificat foncier. En conséquence, le principe de la
présomption de domanialité n’est plus en vigueur à partir du moment où un guichet
foncier est installé (ce qui est le cas actuellement sur environ un tiers des communes
malgaches), et est remplacé par une présomption de propriété au profit des
personnes qui mettent en valeur leurs terres.

88. Le code foncier domanial du Bénin de 201313, même à la suite de modifications


substantielles opérées en 201714, semble s’être inspiré de cette législation dans ses
dispositions relatives aux terres rurales et coutumières15. Il prévoit que les droits
coutumiers présumés exercés collectivement ou individuellement sur les terres non
couvertes par le plan foncier et celles non-immatriculées sont confirmés16. Il
considère par ailleurs que l’Etat ne peut s’approprier par voie de confirmation que
les terres rurales qui n’ont jamais fait l’objet d’une première appropriation17.


13 Loi n° 2013-01 du 14 août 2013 portant Code foncier et domanial en République du Bénin
14 Loi n° 2017-15 modifiant et complétant la loi n° 2013-01 du 14 août 2013 portant Code foncier et

domanial en République du Bénin en attente de promulgation.


15 Article 347 et suivants.
16 Article 351 alinéa 1 du code foncier et domanial de la République du Bénin.
17 Article 356 du code foncier et domanial de la République du Bénin.
89. Par cette évolution, les droits malgache et béninois veulent faire de la propriété
privée, collective ou individuelle, le principe. Ce qui mettrait fin à la rareté des
terrains titrés constatée dans les autres Etats africains et garantirait le
développement socio-économique. Mais, cette solution, du fait qu’elle bouscule
sérieusement l’un des principes sacrosaints du système de l’immatriculation,
pourrait trouver comme alternative la requalification du droit d’usage en droit
personnel cessible, saisissable et transmissible.

2) La solution alternative : la requalification du droit d’usage en droit


personnel cessible, saisissable et transmissible

90. Le principal challenge de la réflexion dans le cadre de ce congrès est moins la


reconnaissance de la propriété juridique que celle de la propriété économique des
terres non-immatriculées. En effet, pour ces vastes domaines, l’urgence est la
création d’un cadre juridique propice à des transactions sécurisées sur les terres qui
les composent. Pour y aboutir, il faut créer une « propriété moderne » par le bas,
procédant de la constatation de situation de faits sociaux, culturels et économiques.
A cet effet, il est fondamental de requalifier le droit d’usage qui porte sur les terres
non-immatriculées en droit personnel cessible, saisissable et transmissible.

91. La requalification du droit d’usage sur la terre non-immatriculée consiste à


maintenir sa nature de droit personnel tout en redéfinissant les droits et
prérogatives qu’il confère à son titulaire.

92. Le maintien de la nature personnelle du droit est une option qui se conforme au
système de l’immatriculation en ce qu’il évite toute confusion entre :
• d’une part, les droits réels immobiliers (propriété foncière et démembrements de la
propriété foncière), limitativement énumérés et réservés aux seules terres
immatriculées ;
• d’autre part, le droit d’usage réservé aux terres non-immatriculées, entrant dans le
commerce juridique sans correspondre à aucun droit réel immobilier connu ni
conférer un droit réel nouveau sur la terre.
L’immatriculation préalable chère à l’existence et à l’acquisition de la propriété foncière
dans le système de l’immatriculation serait alors préservée, avec toute sa portée. Mais,
simultanément, son défaut n’emporterait inutilité économique et juridique des terres
qui n’en profitent pas encore.
Concrètement, il s’agit de maintenir avec quelques modifications le droit d’usage sur les
terres non-immatriculées qui, loin d’être archaïque et dérisoire comme le présentent
beaucoup de commentateurs, est, au contraire, tout à fait moderne et en pleine vitalité.
C’est un parmi les « droits-fonction » imposés par les impératifs d’efficacité dans la
gestion.
93. Quant aux droits nouveaux ou prérogatives nouvelles, leur définition permet
d’introduire le « nouveau droit d’usage » dans le commerce juridique. Il s’agit
essentiellement de faire du droit d’usage un droit cessible, saisissable et
transmissible. Ainsi, à l’instar du titulaire du certificat foncier malgache, le titulaire
du droit d’usage sur une terre non-immatriculée pourra exercer tous les actes
juridiques reconnus par les lois en vigueur (vente, baux, échanges, hypothèque,
donation, mutation par décès…). Sur le marché hypothécaire de l’espace OHADA, les
dispositions de l’acte uniforme sur le droit des sûretés offre déjà la possibilité de les
accueillir à travers les articles 192-2°, 195 alinéa 1, 203-3°,205 alinéa 1.
94. Le contenu ainsi proposé pour le nouveau droit d’usage, matérialisé par la délivrance
d’un certificat foncier, obéit à une logique de développement des pays à fort potentiel
économique basé sur la terre. Conscient du fait que le développement doit procéder
du travail réel, contrairement à la conception du Code Civil, le Congrès établit un lien
entre droit subjectif de « propriété » et obligations personnelles d’exploiter y
compris par les techniques de droit moderne (faire valoir direct / faire valoir
indirect). Concrètement, la proposition de requalification du droit d’usage n’exclut
pas l’obligation de mise en valeur. Elle considère plutôt le défaut de mise en valeur
comme la cause première de perte du droit sur la terre non-immatriculée. Ainsi, le
statut du droit d’usage, en ce qu’il précise les droits et prérogatives qu’il confère,
dresse le profil de ses bénéficiaires aussi bien en milieu rural qu’urbain18. Il devra
également être assorti d’une sanction révocatoire de son octroi en cas de
méconnaissance de l’obligation de mise en valeur.
Ces nouveaux.


18
Voir infra n° 94 et suivants.
Le droit d’usage sur les terres non-immatriculées étant un droit soumis à publicité,
ne pourra être cédé, transmis, hypothéqué ou saisi que suivant les mêmes conditions
de publicité.

Cette précision a le mérite, tout en donnant vie économique à la terre non-
immatriculée, de laisser à l’Etat une marge de manœuvre dans sa gouvernance
foncière et surtout dans sa politique de répartition de terres.
95. Le champ d’application de cette création par le bas de la propriété économique des
terres non-immatriculées, à travers la requalification du droit d’usage qui porte sur
elles, est sans équivoque et contre tout risque d’insécurité foncière. Il est délimité
pour porter sur les terrains remplissant les conditions ci-après :
• être occupés de façon traditionnelle selon les usages et coutumes et selon la
vocation du terrain constituant un patrimoine familial ou plus large ;
• ne pas être immatriculés au livre foncier au profit d’une personne ;
• ne faire partie ni du domaine public ni du domaine privé de l’Etat ;
• ne pas être situés dans une zone à statut spécifique.
La redéfinition du droit d’usage sur les terres non-immatriculés nécessite, pour sa
mise en place effective et efficace, l’adoption d’un système allégé d’identification.

§ 2. L’adoption d’un système allégé d’identification

96. L’intervention des notaires dans le débat intellectuel relatif aux droits subjectifs
susceptibles d’être exercés sur le domaine non-immatriculé porte tant sur le contenu
substantiel, la représentation formelle et les modalités d’exercice de ces droits que
sur leur identification matérielle. Dès lors, la mise en œuvre de la proposition de
réforme qui en résulte, permettant de valoriser économiquement la majorité des
terres non-immatriculées, nécessite l’adoption d’un système allégé d’identification
aussi bien des terres (A) que des titulaires (B).

A. La simplification de l’identification des terres

97. La simplification de l’identification des terres sur lesquelles porte le droit du titulaire
est une nécessité face aux difficultés de généralisation, de numérisation et même
d’effectivité du cadastre dans nos pays. Elle demande à ce que les Etats africains se
défassent du mimétisme juridique pour mettre en place une politique foncière
réaliste, avec les moyens du bord.

98. Afin d’envisager les procédés d’allègement des techniques d’identification des terres,
il est impératif d’admettre que les techniques modernes que sont le cadastre et le
bornage ne sont pas d’une impérieuse nécessité. Depuis l’origine, c’est-à-dire bien
avant la mise en œuvre des techniques modernes d’identification matérielle des
biens immobiliers, les notaires ont pu concrètement déterminer la consistance
matérielle desdits biens par leur désignation dans les actes qu’ils reçoivent au moyen
de l’indication de leurs tenants et aboutissants.

99. Ce qui explique dans une large mesure, depuis l’introduction du système de
l’immatriculation, la faiblesse du nombre de titres fonciers créés, c’est la lourdeur
procédurale, l’importance des moyens pour leur production ainsi que leur coût pour
les intéressés. Il convient, pour remédier à cette situation, d’envisager un modèle
alternatif. Des expériences existent.

100. Par prospection, partant de l’étude de documents attachés à la Charge de Dakar II,
une charge assez ancienne à laquelle des archives fort anciennes et intéressantes
dépendent, il est établi que la protection de la propriété de droit moderne (quant à sa
consistance matérielle ou assiette) n’a pas forcément pour corollaire la mise en
œuvre des techniques modernes que sont le cadastre et le bornage.
En effet, l’étude d’un titre foncier 147 dont l’immatriculation a été requise le 11
Septembre 1908, par l’Etat français dans la Colonie du Sénégal, portant sur un
immeuble situé à Dakar, au livre foncier des Communes de Dakar et Gorée, est une
source précieuse et précise de cette affirmation. Dans le bordereau analytique N°1
portant inscription d’un droit de propriété suivant réquisition du 14 Octobre 1907
N°169, le Régisseur des Domaines à Dakar agissant au nom du gouverneur Général
de l’Afrique Occidentale Française (AOF) et pour le compte de l’Etat français a
demandé « l’immatriculation d’un immeuble consistant en un terrain d’une
contenance de mille sept cent vingt-neuf mètres carrés soixante-cinq décimètres
carrés situé à Dakar et limité au Nord par la Rue de THIES, au Nord Est par le
Boulevard Pinet LAPRADE, à l’Est l’Avenue CANARD, au Sud la Rue GRAMMONT, à
l’Ouest la Rue MALENFANT, déclarant que cet immeuble appartient en plein
propriété à l’Etat français comme terre vacante et sans maître ». Dans cette
identification matérielle, qui plus est, dans un système dit de l’immatriculation, il n’y
a eu aucune référence au cadastre ou à des bornes.
Si tel a pu être le cas pour un domaine immatriculé, pourquoi ne serait-il pas possible
de concevoir un titre digne de ce nom sur le domaine non-immatriculé ? Le titre
ambitieux dont la délivrance est proposé par les notaires sur le terres non-
immatriculées pour en faire de véritables facteurs de développement économique et
social, ne doivent pas avoir pour entrave l’absence d’un cadastre.
Cet exemple est loin d’être isolé ; ce mode d’identification d’un bien immobilier a été
usité à une très grande échelle.

101. Pour mieux étayé l’affirmation suivant laquelle la protection de la propriété n’est
pas nécessairement adossée à l’existence d’un cadastre et de bornes, après cette
étude prospective, l’étude documentaire poursuivie naturellement pour la France à
laquelle le système de l’immatriculation est historiquement et intimement lié a
permis de conforter cette affirmation.
En effet, la propriété foncière sans passer par le préalable d’un cadastre, ni même
d’un bornage de tous les terrains, ne repose pas sur une spéculation théorique mais
sur la prise en compte d’un fait historique indéniable et de grande échelle. Dans tous
les pays européens, la généralisation de la propriété privée du sol et la sécurisation
juridique des transactions ont été portées à un haut niveau de fiabilité bien avant
que ne soient réalisés des cadastres et sans même que le bornage des terrains n’en
soit la règle. En France, par exemple, le terrain était décrit par ses délimitations
physiques (le ruisseau, le chemin, la falaise, le talus, etc.) sa taille approximative et le
nom des propriétaires voisins. Les premiers cadastres apparaissent à la fin du 18ème
siècle dans le royaume de Savoie, non pour garantir la propriété qui n’était pas
menacée, mais pour répartir l’impôt publique plus équitablement. C’est toujours
dans un but fiscal que le système du cadastre est initié par Napoléon qui lance la
réalisation de cadastres en 1807. L’origine du cadastre résulte de préoccupations
d’ordre fiscal et non de la protection de la propriété privée, bien que celle-ci, il est
vrai, en soit aujourd’hui confortée. Il faudra 40 ans pour l’achever et ce n’est qu’en
1953 que l’on articule en France le système du cadastre et celui de la conservation
des hypothèques.

102. La preuve par l’histoire d’une propriété sécurisée sans borne ni cadastre est ainsi
administrée. Encore aujourd’hui au Maroc où le système Torrens est en vigueur, les
ventes de terrains non-immatriculés sont réalisées par actes adoulaires (l’Adoul est
le notaire coutumier). La vente se réalise devant témoins et l’Adoul rédige en
plusieurs exemplaires l’acte qui décrit le bien et ses limites, donne l’identité des
témoins, rien d’original. Il en est de même à Madagascar au Bénin où, par le biais
d’une procédure particulière de reconnaissance de la terre, l’on parvient à en
déterminer les limites. Rappelons que les solutions apportées par la dernière
réforme agraire burkinabè use de la même approche privilégiant les enquêtes et le
témoignage.

103. Le point ci-dessus fait des expériences, parfois historiques, en matière
d’identification des terres ne vise pas à proposer un retour en arrière. Il illustre
simplement qu’il est possible d’avancer dans l’identification des terres malgré
l’absence de moyens techniques, topographiques et informatiques, en profitant du
mécanisme pour faciliter l’identification des titulaires.

B. La facilitation de l’identification des titulaires


104. La simplification du système d’identification des terres non-immatriculées doit


s’accompagner de la facilitation de l’identification des titulaires pour plus d’efficacité.
Celle-ci demande la définition de modes allégés de preuve. Le résultat obtenu en
France sans cadastre l’a été grâce aux deux éléments essentiels suivants : la fiscalité
foncière et le principe de la prescription acquisitive. Ce sont les mêmes moyens qui,
aujourd’hui, sont mis en œuvre au Bénin dans le cadre de la procédure de
confirmation des droits fonciers, procédure contradictoire qui permet de faire de la
propriété coutumière une propriété foncière.

105. Cette procédure de confirmation de droits fonciers est axée :
• en milieu urbain et périurbain, sur la confirmation de droits à partir de documents
de présomption de propriété foncière ou d’une décision de justice définitive ;
• en milieu rural, sur la confirmation de droits à partir de documents de présomption
de propriété foncière, du registre des ayants-droit du plan foncier rural ou d’une
décision de justice définitive.
Quant aux documents de présomption de propriété admis dans la procédure de
confirmation des droits fonciers, il s’agit de l’attestation de détention coutumière, de
l’attestation de recasement et de l’avis d'imposition des trois dernières années19.
Ainsi, sur le plan fiscal, il s’agit de considérer le paiement régulier de la taxe foncière
comme une preuve d’occupation et de légitimité du droit. Les reçus fiscaux
constituent une présomption de propriété en l’absence de preuve contraire.

106. Pour le Sénégal, l’option n’étant pas le remplacement de la présomption de
domanialité par la présomption de propriété, il s’agira, pour les terres non-
immatriculées, de s’inspirer de ces techniques allégées de preuve de la titularité du
droit sur la terre pour la délivrance du certificat foncier. En présence d’un acte
d’affectation, la seule preuve à attendre de l’occupant sera celle de la mise en valeur
des terres affectées. En revanche, pour les occupants non-affectataires, ils pourraient
bénéficier d’un certificat foncier s’ils prouvent leur occupation matérielle par une
mise en valeur non-interrompue, avec le témoignage notamment des voisins, le
paiement de la taxe foncière. Ces modes de preuve pour la titularité économique des
terres non-immatriculées sont non seulement proches des réalités locales, mais
surtout garant de la sécurité foncière.

Section 2. La sécurisation des transactions sur les terres non-immatriculées

107. A l’instar des transactions sur les terres immatriculées, celles portant sur les
terres non-immatriculées doivent être sécurisées. Cette sécurisation est
fondamentale pour l’admission sans risque ni doute des terres non-immatriculées
dans le commerce juridique. A cet effet, deux mesures essentielles doivent être
prises : d’une part la tenue régulière d’un registre des terres non-immatriculées (§


19 Article 4 du Code foncier et domanial du Bénin.
1), d’autre part, l’extension de l’intervention obligatoire du notaire aux transactions
portant sur les terres non-immatriculées (§ 2).

§ 1. La tenue régulière d’un registre des terres non-immatriculées

108. L’information sur l’historique des droits et de leurs titulaires est indispensable
dans les transactions immobilières. Cette importance reconnue pour les opérations
portant sur les terres immatriculées, doit être étendue aux terres non-immatriculées
entrant dans le commerce juridique.

109. Aujourd’hui, les terres non-immatriculées souffrent, parfois gravement, de la


crise de l’information. Certes, il existe des collectivités territoriales qui tiennent un
registre des affectations des terres non-immatriculées. Mais, la grande majorité
peinent dangereusement à tenir et à mettre à jour de manière régulière un registre
foncier dédié aux terres non-immatriculées.

110. Or, de la tenue régulière d’un registre dépendent la paisibilité de la jouissance du


titulaire, la préservation des droits des tiers, la sécurité juridique et, surtout, le
développement économique et social par l’usage de la terre. En effet, comment une
banque pourrait justifier auprès du régulateur du secteur l’octroi d’un crédit
conséquent pour l’exploitation d’une ferme agricole avec hypothèque du droit
d’usage si aucun registre existe pour en faire inscription en vue de son existence et
de son opposabilité ? L’existence et la bonne tenue d’un registre foncier local
s’impose alors pour une sécurisation des transactions sur les terres non-
immatriculées.

Les moyens matériels et financiers nécessaires à la création et la bonne tenue de ces


registres pourraient être procurés par les droits perçus à l’occasion des transactions.

111. Au même titre sécuritaire, l’introduction des terres non-immatriculées dans le


commerce juridique doit avoir pour corollaire l’extension de l’intervention
obligatoire du notaire aux transactions dont elles font l’objet.

§ 2. L’extension de l’intervention obligatoire du notaire aux transactions portant


sur les terres non-immatriculées
112. L’extension de l’intervention obligatoire du notaire aux transactions portant sur
des terres non-immatriculées est nécessaire pour leur sécurisation. Leur
intervention facultative, parfois avec beaucoup d’efforts pour se mouler dans le
champ restreint de la légalité, doit céder la place à une intervention ostensible et
obligatoire pour la validité des transactions portant sur les terres non-
immatriculées. C’est donc clair : le notaire ne doit pas limiter son intervention aux
seules transactions portant sur des terres immatriculées. Son intervention doit être
obligatoire, quelles que soient la nature et la qualité des parties au contrat, dès lors
que l’objet du contrat porte sur un bien immobilier.

113. L’extension du champ de l’obligation d’intervention du notaire aux terres non-


immatriculées est plus un atout sécuritaire pour les transactions qui portent sur elles
et qui doit être une préoccupation majeure pour tous, qu’une simple promotion
injustifiée, corporatiste, de la profession notariale. En effet, un système de législation
codifiée est incapable de donner réponse à tous les problèmes que la vie du droit fait
surgir. Il s’ensuit que les actes notariés dérogent parfois à la loi, parfois leur
apportent des compléments. Les notaires étant à la charnière ou au point de contact
entre les pratiques et les règles codifiées du droit font souvent œuvre de création.
Sous ce rapport, le législateur dans son activité, prend souvent en compte des usages
découlant de la pratique. Dans le discours prononcé devant le corps législatif le 02
Floréales an XI, pour présenter le titre II du Code Civil, l’auteur affirmait d’ailleurs
que « le guide le plus sûr des législateurs est l’expérience ».

114. Parce que les actes notariés révèlent les besoins des particuliers, ils influencent
naturellement l’évolution de la législation ; parce qu’ils reflètent la manifestation des
besoins de la pratique, le législateur ne peut les ignorer soit pour changer, soit pour
compléter des dispositions légales. C’est ainsi que le législateur transforme en règle
de droit une solution antérieurement consacrée par la pratique notariale. Il y a là un
exemple typique de ce que le Doyen Roubier a appelé « la technique du réalisme
juridique »20. Ceci est d’autant plus vrai que de plus en plus, le notariat est un facteur
certain de réformes législatives. Le législateur est ainsi amené à accorder à titre légal
ce qu’auparavant l’ingéniosité notariale permettait d’obtenir.


20
Roubier, Théorie générale du droit, 2ème édition, page 102.
115. Le recours au notaire, que la terre soit immatriculée ou non, est le gage de sûreté.
En effet, lors d’une transaction portant sur des terres immatriculées, le notaire veille
à ce que toutes les procédures soient conformes au droit immobilier, savoir :
• obtenir un état des droits réels signé du Conservateur de la propriété foncière. Ce
document renseigne entre autres sur la nature du titre, sa situation, sa superficie,
sa disponibilité et son propriétaire véritable ;
• solliciter les autorisations, les déclarations et un quitus fiscal sur les terrains (nus
ou déjà bâtis) ;
• identifier les parties prenantes et s’assurer du régime matrimonial auquel elles
sont soumises (communauté / séparation des biens ou régime dotal).
• veiller, comme son statut l’y oblige, à conseiller impartialement les parties en
s’assurant de la légalité et de l’efficacité de leurs conventions.
Une fois que toutes les formalités requises sont effectuées, le notaire peut ainsi convier
les parties à la signature de l’acte qui sera soumis à la formalité de l’enregistrement et de
la publicité foncière.

116. Intervenant obligatoirement dans les transactions sur les terres non-
immatriculées, le notaire pourrait avoir les mêmes attributions et diligences que
pour le domaine immatriculé et contribuer fortement à faire de ces terres un
véritable facteur de développement économique et social.

Conclusion

117. Le droit est une technique. Les personnes doivent utiliser certains procédés pour
parvenir à des fins juridiques déterminées. Certes, « les principes juridiques, a-t-on
dit, sont, dans une législation codifiée, l’apanage du législateur »21. Cependant, en
posant un principe législatif, par réalisme, le législateur se contente parfois de
consacrer une solution forgée par la pratique extrajudiciaire ou judiciaire. Et, lorsque
préoccupé de faire œuvre concrète, il édicte des règles juridiques qui ont
directement et immédiatement prise sur le réel, ces règles sont, en de nombreuses
occasions, la reproduction de solutions données par l’ingéniosité notariale en vue de
protéger certains intérêts jusqu’ici ignorés ou mal protégés.


21
J. Boulanger, Principes généraux du droit privé français.
118. Face à l’insécurité foncière grandissante et l’inutilité économique des domaines
non-immatriculés pourtant très vastes, insuffisamment et mal exploités,
vigoureusement querellés, le Notariat africain propose une refonte du statut
juridique des terres non-immatriculées. Cette refonte, fondée sur la valorisation
économique des terres concernées dans un système de l’immatriculation
entièrement préservé, constitue, sans nul doute, un gage du développement
économique et social des terroirs et un moyen efficace de lutte contre la pauvreté.

119. Spécifiquement, les notariats d’Afrique recommandent de :


• requalifier le droit d’usage sur les terres non-immatriculées en lui reconnaissant
les caractères de cessibilité, de saisissabilité et de transmissibilité ;
• instituer un système allégé d’identification des terres non-immatriculées et de
leurs occupants légitimes ;
• instituer et mettre à jour de manière régulière un registre foncier dédié aux
terres non-immatriculées ;
• étendre l’intervention obligatoire du notaire aux transactions portant sur les
terres non-immatriculées, quelle que soit la nature du contrat ou la qualité des
parties.

DEUXIEME PARTIE – #DEJUDICIARISATION


Introduction

Première Sous-commission : La justification de la déjudiciarisation

Section 1 : Des juridictions étatiques limitées

§ 1. L’engorgement de la justice étatique : la lenteur du traitement des dossiers


judiciaires
§ 2. L’insuffisance des solutions administratives

A. L’institution timide de juridictions spécialisées

B. L’insuffisante spécialisation des juges des juridictions spécialisées


Section 2 : Une déjudiciarisation officiellement valorisée

§ 1. Le déclenchement effectif de la déjudiciarisation

A. L’acceptation unanime de la déjudiciarisation

B. La mise en œuvre du processus de déjudiciarisation

§ 2. L’adoption d’un cadre juridique propice à la déjudiciarisation

A. L’instauration d’un fondement légal de la déjudiciarisation

B. La promotion des modes alternatifs de règlement des différends

Deuxième Sous-commission : Le développement de la déjudiciarisation

Section 1. L’extension souhaitée de la déjudiciarisation

§ 1. La faiblesse des domaines classiques déjudiciarisés

§ 2. L’identification des domaines nouveaux à déjudiciariser

Section 2. La définition des modalités de l’extension de la déjudiciarisation

§ 1. Le renforcement de l’implication des notaires dans la mise en œuvre de la


déjudiciarisation

A. La redynamisation de l’intervention des notaires dans l’arbitrage et la médiation

B. La diversification des interventions du notaire dans les domaines déjudiciarisés

§ 2. Le respect des interventions des autres professions juridiques et judiciaires



Conclusion

Introduction

Le succès du traitement des rapports entre les


individus dépend de la qualité de la personne
qui l’opère et de la méthode qu’elle emploie.

1. La qualité de la personne qui traite les rapports entre les individus et celle de la
méthode employée constituent les deux principales conditions de succès du
traitement et de préservation des relations. C’est compte tenu de ces conditions que,
dans tous les systèmes juridiques, l’administration de la justice a été principalement
confiée aux professionnels de la justice, les juridictions étatiques qui emploient des
magistrats professionnels, formés pour juger. Des formations ciblées ont été mises
en place, des filières renouvelées ou taillées sur mesure et des parcours
professionnels définis. Mais, même à ces époques de « meilleure fortune » de la
justice étatique, il était relativement admis que certains dossiers, en fonction de leur
nature et des personnes qu’ils concernent, pouvaient être traités hors des
juridictions étatiques, soit par les parties elles-mêmes, soit par un tiers. Ce
phénomène, dénommé « déjudiciarisation », ne date pas d’aujourd’hui. La
déjudiciarisation renvoie à la suppression ou à la réduction de l’intervention du juge
dans des situations qui relèvent traditionnellement de son office, donnant ainsi la
possibilité aux justiciables de trouver eux-mêmes la solution adéquate ou, au besoin,
avec l’aide d’un tiers. Elle a été le fondement de l’arbre à palabre, de la médiation
sociale, du service d’ami…. Elle est aujourd’hui encore d’actualité, plus qu’un constat,
une nécessité. Elle est donc largement justifiée (Sous-commission 1) et mérite d’être
étendue à plusieurs domaines qui la réclament (Sous-commission 2).

PREMIERE SOUS-COMMISSION

LA JUSTIFICATION DE LA DEJUDICIARISATION


2. La déjudiciarisation est justifiée. Pour une meilleure administration de la justice, les
pays africains valorisent la déjudiciarisation (section 2) pour appuyer les juridictions
étatiques sont limitées (Section 1).

Section 1 : Des juridictions étatiques limitées

3. Les juridictions étatiques montrent de plus en plus leurs limites. En effet, la justice
étatique est complètement engorgée (§ 1) et les solutions administratives de
restructuration de la justice sont encore insuffisantes (§ 2).

§ 1. L’engorgement de la justice étatique : la lenteur du traitement des dossiers


judiciaires

4. La durée de traitement des dossiers judiciaires est l’indice principal de célérité de


justice et un critère appréciable de la bonne administration de la justice. Elle est
fondamentale pour la préservation des intérêts des parties et des tiers, ainsi que la
sécurité juridique et judiciaire.

5. Les dossiers judiciaires sont traités en Afrique dans des délais différents selon les
pays. En Côte d’Ivoire et en Guinée, le délai moyen de traitement des dossiers
judiciaires en matière civile, commerciale et immobilière est d’un an, au Mali, au
Sénégal et au Tchad, il est de trois ans, en Mauritanie de cinq ans alors qu’au
Cameroun, les délais moyens oscillent entre un an et trois ans.

6. L’administration de la justice dans les juridictions étatiques africaines est


fondamentalement critiquée pour la lenteur dans le traitement des dossiers. Le
dernier rapport Doing Business fait état d’une nette évolution dans certains pays, à
inscrire au compte des effets de la spécialisation des juridictions, qui reste encore à
l’état embryonnaire.

§ 2. L’insuffisance des solutions administratives

7. Les solutions administratives de restructuration de la justice, essentiellement fondée


sur la spécialisation, sont encore insuffisantes. Non seulement l’institution de
juridictions spécialisées demeure timide dans tous les pays (A), mais, plus encore, la
spécialisation des juges qui en est le corollaire est défectueuse (B).

A. L’institution timide de juridictions spécialisées

8. La tendance à la spécialisation des juridictions a beaucoup évolué. Après les


domaines relatifs au travail, à la famille, aux enfants et au pénal, la spécialisation des
juridictions s’étend au domaine commercial. Cette spécialisation s’effectue à des
échelles diverses selon les Etats.

9. Le Mali a été l’un des pionniers de la spécialisation des juridictions en Afrique. Ces
juridictions spécialisées, limitées à la matière commerciale, datent de plusieurs
décennies.

10. Dans d’autres pays comme le Cameroun, les matières commerciale, familiale et
immobilière sont connues par les juridictions de l’ordre judiciaire conformément à
la loi n° 2016/015 du 29 Décembre 2006 portant organisation judiciaire au
Cameroun telle que modifiée en 2011.

11. En Mauritanie, la spécialisation se matérialise généralement par la création des


chambres spécialisées dans les juridictions de droit commun. En effet, le code de
procédure civile, commerciale et administrative de cet Etat attribue la compétence
en matière commerciale à des chambres commerciales relevant des tribunaux de
première instance (tribunal de la Wilaya) à l’exception des wilayas de Nouakchott et
Nouadhibou où l’organisation judiciaire de 2007 a créé des juridictions spécialisées
(tribunaux de commerce). En matière immobilière et familiale, les Tribunaux
départementaux (Tribunal des mouqatas) et les Chambres civiles relevant des
tribunaux de première instance (tribunal de la Wilaya) connaissent des affaires
familiales et immobilières.

12. Dans d’autres Etats par contre, la spécialisation s’est faite en palier. A la suite de la
création de chambres spécialisées dans les juridictions, ces pays se sont ensuite
dotées de juridictions spécialisées. Il en est ainsi de la Côte d’Ivoire, du Tchad et du
Sénégal. Mais, à la différence des deux premiers pays qui comptent aujourd’hui des
juridictions spécialisées tant en matière commerciale, familiale, qu’immobilière, le
Sénégal n’a pas de juridictions spécialisées autres que le tribunal de commerce.
Entre dans la même catégorie la Guinée où il existe des juridictions spécialisées en
matière commerciale et familiale. Toutefois, l’institution de juridictions spécialisées
est effectuée de façon partielle en ce sens qu’elles ne sont, pour l’instant, qu’au
nombre de deux : le Tribunal de Commerce de Conakry et le Tribunal pour enfant.
C’est le cas également du Niger qui compte aujourd’hui parmi ses juridictions
étatiques le Tribunal de commerce de Niamey, pour l’heure seule tribunal de
commerce installé suite à l’adoption de la Loi 2015-08 du 10/05/2015 fixant la
composition, l’organisation, la compétence et la procédure à suivre devant les
tribunaux de commerce en République du Niger.

13. La spécialisation des juridictions, même entamée, n’a pas encore porté tous ses
fruits. A titre illustratif, au Niger, les procédures sont encore lentes malgré qu’elles
soient confinées dans des délais. La dernière réforme relative à l’organisation des
juridictions (Loi n°2018-37 du premier juin 2018) a consisté à créer de nouvelles
juridictions pour couvrir l’ensemble du territoire à travers la création de cour
d’appel dans les huit (8) Régions que compte le pays. De plus, pour plus de
performance, la loi 2018-36 du 24 mai 2018 portant statut des magistrats a été
révisée en vue de renforcer et de garantir l’indépendance des magistrats vis-à-vis de
l’exécutif. Ces nobles actions, dont on retrouve l’équivalent dans plusieurs des pays
africains, restent insuffisantes sans la spécialisation des acteurs principaux des
juridictions spécialisées : les juges.

B. L’insuffisante spécialisation des juges des juridictions spécialisées

14. L’institution de juridictions spécialisées, appréciée comme l’une des solutions


essentielles pour pallier la lenteur du traitement des dossiers, reste insuffisante pour
le renforcement de la bonne administration de la justice. Elle doit être accompagnée
de la spécialisation du personnel qui y est affecté. En effet, à quoi sert une juridiction
spécialisée si elle ne compte pas, en son sein, de membres compétents pour statuer
sur les questions relatives aux domaines entrant dans sa compétence attributive ?
Est-il concevable qu’un magistrat qui n’a reçu qu’une formation en droit public et qui
a à peine suivi un module sur le droit des sociétés commerciales ou en droit de la
famille statue sur une question relative à l’annulation d’une société commerciale ou
d’une opération de concentration d’entreprises ou encore sur une succession ? Ou
est-il possible pour les magistrats de spécialiser sur le tas et par le cours du temps ?

15. La spécialisation du personnel des juridictions spécialisées est une condition sine
qua non de la spécialisation des juridictions. Toutefois, elle est très négligée dans la
majorité des pays africains. Bien que des efforts soient fournis pour la formation et le
renforcement des capacités des juges et des greffiers, la spécialisation du personnel
des juridictions en général, des magistrats en particuliers, reste un souhait. Dans
plusieurs des pays africains, elle se limite à la composition diversifiée des
juridictions spécialisées avec, à côté des magistrats professionnels, de membres du
monde socioprofessionnel (banquiers, assureurs, experts-comptables, experts
immobiliers, entrepreneurs, dirigeants d’entreprises, experts en gouvernance et
administration des entreprises…etc.). Hormis le Gabon qui prône et applique une
spécialisation de base consistant à n’affecter dans les juridictions civiles et
commerciales que des privatistes et dans celles administratives que des publicistes,
les autres pays affectent les magistrats indifféremment de leur cursus universitaire
et de leur spécialité de base. Ce qui accentue considérablement le constat de la non-
spécialisation des magistrats.

16. La non-spécialisation des magistrats n’est pas seulement liée au défaut de prise en
compte de la spécialité dans les recrutements et affectations. Elle résulte également
du caractère insuffisant du nombre des magistrats en exercice. Cette insuffisance est
généralisée à tel point que, dans certains Etats, la composition collégiale du Tribunal
de commerce ne compte d’un seul magistrat professionnel, le président du Tribunal,
tous les membres étant des juges consulaires désignés parmi les membres du monde
socioprofessionnel. Cette composition malheureuse réduit la performance des
juridictions spécialisées qui, dans certains cas, deviennent des juridictions à juge
unique déguisées, le seul membre connaissant le droit et pouvant rédiger et
prononcer des décisions de justice étant le magistrat professionnel.

Section 2 : Une déjudiciarisation officiellement valorisée

17. La déjudiciarisation est officiellement valorisée à travers son déclenchement effectif


(§ 1) et l’adoption d’un cadre juridique propice à son expansion (§ 2).
§ 1. Le déclenchement effectif de la déjudiciarisation

18. La déjudiciarisation est effectivement déclenchée dans tous les pays africains qui, au-
delà de son acceptation unanime (A), ont mis en œuvre le processus (B) pour une
meilleure administration de la justice.

A. L’acceptation unanime de la déjudiciarisation

19. La déjudiciarisation ne peut être que le fruit d’une volonté politique des gouvernants,
celle de lever, de façon durable, concertée et mesurée, l’exclusivité des juridictions
étatiques dans l’administration de la justice. Cette volonté existe dans tous les pays
africains couverts par cette étude. Mais, si elle est fermement affirmée dans certains,
dans d’autres elle est indirecte et résulte d’une interprétation de la politique globale
de l’Etat relative à l’administration de la justice.

20. Au Cameroun, en Côte d’Ivoire, en Guinée, au Mali, en Mauritanie, au Sénégal et au


Tchad, l’administration de la justice postule à la déjudiciarisation. Une place de choix
est offerte aux modes alternatifs de règlement des différends et même les juges sont
enclins, dans certaines conditions, à privilégier la solution amiable sur celle
contentieuse.

21. Il faut cependant préciser que cette volonté ne s’affiche pas de manière uniforme
dans tous les pays et au sein de leur Administration judiciaire. En effet, dans certains
pays, aucune politique particulière n’est initiée dans ce sens, les principales avancées
étant intervenues dans un mouvement de masse dicté par la « discipline
communautaire ». Ainsi, la déjudiciarisation se heurte à l’hostilité de certains
acteurs de l’Administration judiciaire, retardant ainsi les effets du processus de
déjudiciarisation dont la mise en œuvre ne fait l’objet d’aucun doute.

B. La mise en œuvre du processus de déjudiciarisation

22. Aujourd’hui, c’est bien ancré dans les esprits : la justice n’est plus l’apanage des
juridictions étatiques. Les ordres juridiques africains ont fait sienne l’idée selon
laquelle l’administration de la justice doit postuler la déjudiciarisation. Des textes ont
été adoptés dans ce sens, ouvrant ainsi la porte à d’autres modes de règlement des
rapports entre les individus. Cette ouverture, qui date dans plusieurs pays de
plusieurs décennies, est aujourd’hui consolidée par une pratique marquée
notamment par la valorisation, même par les juridictions étatiques, des modes
alternatifs de règlement des différends.

23. Au Cameroun, en Côte d’Ivoire, en Guinée, au Mali, en Mauritanie au Niger, au


Sénégal au Tchad et dans les autres pays couverts par la présente étude, le processus
de la déjudiciarisation est bien enclenché et vérifiable. L’intérêt marqué des
praticiens du Droit, la prolifération des institutions privées et publiques d’arbitrage
et de médiation et la création des maisons de justice en constituent une parfaite
illustration. Par ailleurs, dans les pays comme le Niger, le processus de
déjudiciarisation des contentieux se matérialise par l’intervention des chefs
traditionnels dans le règlement de plusieurs litiges coutumiers.
Ces divers signes de la mise en œuvre du processus de déjudiciarisation ne sont
résultent pas du néant. Ils sont, pour la plupart, le fruit de l’adoption d’un cadre
juridique propice à la déjudiciarisation.

§ 2. L’adoption d’un cadre juridique propice à la déjudiciarisation

24. La déjudiciarisation est encouragée. Les ordres juridiques des pays africains
comportent son fondement légal et assurent la promotion des modes alternatifs de
règlement des différends.

A. L’instauration d’un fondement légal de la déjudiciarisation

25. La déjudiciarisation n’est pas le résultat d’un défaut de réception des services de la
justice étatique ni un signe de résistance institutionnelle. Elle a un fondement légal
qui, au-delà d’en reconnaître le principe, contribue entièrement à son expansion.

26. Dans les pays membres de l’OHADA, notamment le Cameroun, la Côte d’Ivoire, la
Guinée, le Mali, le Niger, le Sénégal et le Tchad, il n’existe pas de textes spécifiques
constituant le fondement de la déjudiciarisation. Toutefois, plusieurs textes issus de
l’OHADA consacrent la déjudiciarisation. Il en est ainsi du Traité de l’OHADA, de
l’Acte uniforme relatif à l’arbitrage et l’Acte uniforme relatif à la médiation du 23
novembre 2017. Le fondement de la déjudiciarisation peut également être retrouvé
dans l’Acte uniforme relatif au droit des sociétés commerciales et du groupement
d’intérêt économique qui fait des modes alternatifs de règlement des différends des
moyens de résolution des différends entre associés et entre associés et société. La
flexibilité des modes de traitement des rapports entre individus étant plus appréciée
en cas de difficulté, l’Acte uniforme portant organisation des procédures collectives
d’apurement du passif à intégrer en 2015 la procédure de conciliation ainsi que la
médiation lorsque l’entreprise débitrice n’est pas encore en état de cessation des
paiements.

27. Avant les textes ci-dessus issus de l’OHADA, plusieurs des pays membres disposaient
de textes nationaux fondement de la déjudiciarisation. Il s’agissait, pour la plupart,
des dispositions internes relatives à l’arbitrage et contenues dans le code de
procédure civile et commerciale. C’était le cas notamment du Sénégal. Ce même pays,
accompagné de la Côte d’Ivoire et du Burkina Faso étaient les seuls dans
l’Organisation à disposer d’une règlementation sur la médiation avant l’adoption de
l’Acte uniforme relatif à la médiation en novembre 201722. C’était le cas également
du Code tchadien de procédure civile qui prévoyait en son article 370 que « Sur
toutes les questions qui ne concernent pas l’ordre public et ne mettent pas en cause
l’état et la capacité des personnes, les parties peuvent convenir de s’en remettre à la
décision d’un arbitre. »

28. Comme dans les pays membres de l’OHADA, il existe en Mauritanie des textes
législatifs ou règlementaires qui constituent le fondement de la déjudiciarisation. Il
s’agit de la loi 019/2019 du 29 Avril 2019 portant code d’arbitrage et de la loi
020/2019 du 29 Avril 2019 modifiant et complétant certaines dispositions du code
de procédure civile, commerciale et administrative. Cette dernière loi a introduit un
chapitre sur la médiation consensuelle. Toutefois, il est encore prématuré de donner
un jugement de valeur fondé, vu le manque de données, après ces importantes
réformes. Toujours est-il que les actions entreprises révèlent une ferme volonté de
promouvoir ces modes alternatifs de règlement des différends.

B. La promotion des modes alternatifs de règlement des différends


22
Le texte sénégalais était le décret n°2014-1653 du 24 décembre 2014 relatif à la médiation et à la
conciliation.
29. La promotion des modes alternatifs de règlement des différends constitue un signe
distinctif de la promotion de la déjudiciarisation dans les pays africains. Plusieurs
indices en font état.

30. Dans les pays membres de l’OHADA, cet indice résulte du Traité de l’OHADA qui,
dans son préambule, fixe parmi ses objectifs la promotion de l’arbitrage comme
mode de règlement des différends contractuels. Aujourd’hui, avec l’extension du
domaine de l’harmonisation à la médiation, la promotion de ce mode de règlement
des différends fait partie intégrante des objectifs du Traité, donc des pays membres.
A ces textes s’ajoutent ceux d’origine nationale qui promeuvent ces modes. Il en est
ainsi des instruments ou conventions d’investissements qui prévoient les modes
alternatifs de règlement des différends relatifs aux investissements. C’est le cas
également de textes spécifiques ou sectoriels qui priorisent la voie du règlement à
l’amiable ou par voie d’arbitrage des différends. A titre illustratif, nous pouvons citer
le code tchadien des marchés publics en son article 120 qui dispose : «Il est constitué
auprès de l’OCMP qui en assure le Secrétariat un Comité de Recours et de Règlement
Amiable qui a pour mission de rechercher, dans les contestations relatives à la
passation et à l’exécution des Marchés Publics, des éléments équitables susceptibles
d’être adoptés en vue d’une solution amiable ou de prendre une décision motivée sur les
litiges qui lui sont soumis en matière de procédure de passation ou de choix de
l’Attributaire ».

31. Sur le plan institutionnel, la promotion des modes alternatifs de règlement des
différends se traduit par la création d’institutions d’arbitrage et de médiation et
l’organisation de formations initiales et continues. Les institutions d’arbitrage et de
médiation sont nombreuses. Nos recherches révèlent que si certains pays n’en
comptent qu’une, d’autres par contre en comptent plusieurs. Ainsi, le Burkina,
l’Union des Comores, le Congo, la Côte d’Ivoire, la République centrafricaine, le
Gabon, la Guinée, Madagascar, le Mali, le Niger, le Sénégal le Tchad et le Togo
disposent d’une institution d’arbitrage et de médiation, l’Algérie, le Bénin, la RDC et
la Tunisie de deux institutions, l’Ile Maurice de trois institutions, le Cameroun et le
Maroc de quatre institutions. Il faut rappeler que les pays membres de l’OHADA
disposent, outre les centres internes d’arbitrage et de médiation, du Centre
d’arbitrage de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage basé à Abidjan (Côte
d’Ivoire).





Tableau récapitulatif des institutions d’arbitrage et de médiation

Pays Institutions d’arbitrage et de médiation
Algérie Centre de conciliation, de médiation et d'arbitrage (CCMA) de la Chambre
de commerce et d'industrie, Alger
Centre de médiation et d'arbitrage d'Annaba

Bénin Centre d'arbitrage de médiation et de conciliation (CAMeC) de la


Chambre de commerce et d'industrie, Cotonou
Chambre de conciliation et d'arbitrage de l'Association
interprofessionnelle du coton, Cotonou
Burkina Faso Centre d'Arbitrage, de Médiation et de Conciliation de Ouagadougou
(CAMC-O) de la Chambre de Commerce, d'Industrie et d'Artisanat
Cameroun Centre d'Arbitrage et de Médiation (C.A.M) de la Chambre de Commerce,
d'Industrie, des Mines et d'Artisanat (CCIMA), Douala
Centre d'Arbitrage du Groupement Interpatronal du Cameroun (GICAM),
Douala
Centre Permanent d'Arbitrage et de Médiation (CPAM) du Centre Africain
pour le Droit et le Développement (CADEV), Yaoundé
Centre d'arbitrage et de médiation de l'OAPI, Yaoundé
République Centre d'Arbitrage, de Médiation et de Conciliation
Centrafricaine de Centrafrique (CAMC-CA), Bangui
Comores La Cour d'Arbitrage et de médiation des Comores (CACOM)
Congo Centre d’Arbitrage et de Médiation du Congo (CEMACO) de la Chambre
du Commerce, d’Industrie, d’Agriculture et des Métiers, Brazzaville
République Centre National d'Arbitrage, de Conciliation et de Médiation (CENACOM),
Démocratique Kinshasa
de Congo Centre d'Arbitrage du Congo (CAC), Kinshasa
Côte d’Ivoire Cour d'Arbitrage de Côte d'Ivoire (CACI), Abidjan
Cour commune de justice et d'arbitrage (CCJA) de l'Organisation pour
l'harmonisation en Afrique du droit des affaires (OHADA), Abidjan
Gabon Centre d'arbitrage, de médiation et de conciliation du Gabon (Camc-Ga)
de la Chambre de commerce et de l’industrie de Libreville
Guinée Chambre d'Arbitrage de Guinée (CAG), Conakry
Madagascar Centre d'arbitrage et de médiation de Madagascar (CAMM),
Antananarivo
Mali Centre de conciliation et d'arbitrage du Mali (CECAM-CCIM), Bamako
Maurice Centre d'arbitrage et de médiation de la Chambre de commerce et
d'industrie (MARC - MCCI Arbitration and Mediation Center), Port-Louis
Centre d'Arbitrage International de Maurice (Mauritius International
Arbitration Centre (LCIA-MIAC))
Court Permanente d'Arbitrage (CPA), Ebène
Maroc Centre de conciliation et d'arbitrage d'Agadir (CCISA)

Centre international de médiation et d'arbitrage de Casablanca (CIMAC)

Centre International de Médiation et d'Arbitrage de Rabat (CIMAR)

Cour Africaine de Médiation et d’Arbitrage (CAMAR), Marrakech


Niger Centre de Médiation et d’Arbitrage de Niamey (CMAN) de la Chambre de
Commerce, d’Industrie et d’Artisanat
Sénégal Centre d’Arbitrage, de Médiation et de Conciliation de la Chambre de
commerce, d'industrie et d'agriculture de Dakar (CMAC – CCIAD)
Tchad Centre d'Arbitrage, de Médiation et Conciliation de Ndjaména (Camc-N)
Togo Cour d'Arbitrage, de Médiation et de Conciliation du Togo (CATO), Lomé
Tunisie Centre de conciliation et d'arbitrage de Tunis
Centre d'arbitrage interne et international 'AL-INSAF, Tunis

Quant aux formations, elles sont organisées par des structures publiques ou privées
de formation, qu’il s’agisse d’universités ou de centres de renforcement de capacités
qui, dans certains cas, sont d’ailleurs affiliés à des institutions d’arbitrage et de
médiation. Parmi celles-ci figurent en bonne place celles organisées par l’Ecole
Régionale Supérieure de la Magistrature (ERSUMA) de l’Organisation pour
l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA).

32. La promotion des modes alternatifs de règlement des différends ne se limitent pas à
ces actions. Les pays africains sécurisent ces modes et surtout leur issue à travers
une réelle politique d’efficacité des accords de médiation et des sentences arbitrales.
Ainsi, le dispositif veille à leur circulation et à leur exécution diligente.

DEUXIEME SOUS-COMMISSION

LE DEVELOPPEMENT DE LA DEJUDICIARISATION

33. La déjudiciarisation recouvre plusieurs avantages.


Le premier est qu’elle assure la célérité dans le traitement des dossiers
comparativement aux lenteurs notées dans les juridictions étatiques. En effet, la
déjudiciarisation postule la célérité dans le traitement des dossiers.
Le deuxième est la confidentialité. Tous les modes déjudiciarisés de règlement des
rapports entre les individus, notamment les modes alternatifs de règlement des
différends, sont fondés sur la discrétion requise de l’ensemble des acteurs, surtout
du tiers intervenant.
Le troisième est le désengorgement des juridictions qui est fondamental pour
l’évitement de la lenteur judiciaire et la performance dans le traitement des dossiers.
Aujourd’hui, les juridictions étatiques croulent sous le poids de moultes dossiers tels
que le divorce et la séparation de corps par consentement mutuel, l’adoption, le
partage amiable en matière successorale, sans différends à trancher.
Le quatrième avantage de la déjudiciarisation est l’accessibilité. Même si le droit
d’accès à la justice est un droit fondamental, il demeure indéniable que la justice
étatique est moins accessible que la justice privée, celle choisie par les parties pour
un traitement adéquat de leur dossier.

34. Compte tenu de ces avantages, la déjudiciarisation doit être développée. Elle
constitue un atout indéniable pour la bonne administration de la justice dont
l’extension du champ est fortement souhaitée (section 1) selon des modalités bien
définies (Section 2).

Section 1. L’extension souhaitée de la déjudiciarisation

35. Le champ actuel de la déjudiciarisation, composé de domaines classiques, est faible


(§ 1). Pour une meilleure administration de la justice, ce champ doit être étendu à de
nouveaux domaines (§ 2).
§ 1. La faiblesse des domaines classiques déjudiciarisés

36. La déjudiciarisation est dans l’air du temps. Partout dans le monde, il y’a une
dynamique : celle du désengagement responsable de l’Etat pour les activités ou
services dont l’accomplissement peut être délégué. Cette dynamique résulte des
constats suivants :
• l’amenuisement du champ des activités régaliennes de la puissance publique ;
• la raréfaction des ressources publiques combinées avec la montée en puissance
des idées libérales qui confirme le fait que l'Etat contemporain ne peut ni ne doit
tout faire aujourd'hui ;
• l'approche parties prenantes qui supplante l'approche interventionniste dans
l'élaboration et la conduite des politiques publiques ;
• le déclin progressif de l'esprit selon lequel seul l'Etat est en mesure de
déterminer ce qui est bien pour tous ;
Face à ces constats, l'Etat reconnaît ses limites et accepte de partager certaines
prérogatives dans le sens de l'intérêt commun. Ainsi, au plan sémantique, certains
concepts parlant, qui traduisent cet état de fait, ont vu le jour. Il en est ainsi des
termes « régulation » et « PPP ».

37. Mais, bien que les conditions soient réunies pour une déjudiciarisation d’envergure,
les domaines déjudiciarisés restent faibles. A côté du Cameroun qui a déjudiciarisé le
Civil, les affaires et le social, la Côte d’Ivoire, la Guinée, le Mali et le Sénégal ont
déjudiciarisé le commercial et le civil, tandis que le Niger et le Tchad y ont le foncier.
Quant à la Mauritanie, sa déjudiciarisation couvre le foncier, le Commercial et le
statut personnel (familial).

38. Ces domaines sont très généraux et ne sauraient être déjudiciarisés intégralement.
En réalité, il s’agit de domaines classiques partagés et faiblement dominés encore
dans nos pays par la déjudiciarisation. La faiblesse du champ de la déjudiciarisation
ainsi constatée est essentiellement due à la confusion faite entre déjudiciarisation et
modes alternatifs de règlement des différends, une confusion limitant naturellement
le domaine d’intervention de la déjudiciarisation. Mais, en réalité, les modes
alternatifs de règlement des différends ne constituent qu’un pan minime de la
déjudiciarisation. D’autres types d’interventions déjudiciarisées, plus adaptées, étant
à envisager pour la prise en charge des domaines dits essentiellement non
contentieux dits « nouveaux » à déjudiciariser.

§ 2. L’identification des domaines nouveaux à déjudiciariser

39. Plusieurs domaines nouveaux sont à déjudiciariser. Cette déjudiciarisation est


conforme aux politiques publiques de nos Etats.
D’abord, elle permet à l’Etat d’assurer la cohérence de son ordre juridique avec les
conventions internationales qu’il a signées. En effet, plusieurs procédures font
application de conventions internationales qui prévoient déjà la déjudiciarisation :
en raison de l'existence de conventions de coopération judiciaire, certains
partenaires ont déjudiciarisé certains domaines. Si nos Etats n'en font pas autant,
cela entraînera des blocages dans l'application de la décision issue du système déjà
déjudiciarisé. C’est le cas notamment de la transcription de la mention marginale du
divorce par consentement mutuel reçu par devant un Notaire français à l’acte de
naissance de l’ex conjoint sénégalais par l’officier d’état civil alors qu'au Sénégal le
juge conserve sa compétence exclusive et est seul habilité à prononcer ou constater
le divorce.
Ensuite, elle participe de la nécessité pour l’Etat d'harmoniser sa législation avec
celles de ses partenaires dans le cadre des conventions bilatérales.
Enfin, la déjudiciarisation s'inscrit dans la logique du parachèvement du processus
de désengorgement des juridictions étatiques. A cet effet, elle doit prendre en
compte tous domaines ou matières dans lesquels, sa mise en œuvre pourrait être
d’un grand apport pour la bonne administration de la justice. Dès lors plusieurs
domaines ou matières sont à considérer.

40. Les domaines ou matières dont la déjudiciarisation est souhaitée sont les suivants :
• Dans le domaine du droit des personnes et de la famille, la déjudiciarisation
peut couvrir toutes les situations sans questions contentieuses marquées
fondamentalement par la volonté et se matérialisant par une simple requête
suivie de diligences. Il s’agit des cas ci-après :
o divorce ou la séparation de corps par consentement mutuel
o adoption nationale plénière et simple
o reconnaissance d'enfant naturel
o partage amiable en matière successorale
o délégation de puissance paternelle
o déclaration tardive de mariage en vue de son inscription à l'état civil
o déclaration de la qualité d’héritier
o renonciation à succession et option successorale.
Toutes ces situations ont pour dénominateur commun le défaut de contestation à
trancher et l’établissement d’un acte valant traitement définitif de la demande.
• En matière immobilière, la déjudiciarisation est bien amorcée relativement à
la réalisation des hypothèques à travers la mise en œuvre du pacte
commissoire23. Le pacte commissoire en matière immobilière est un mode
alternatif de réalisation des hypothèques en ce qu’il n’a pas besoin, pour sa
mise en œuvre, de l’intervention du juge. Afin d’être actionné avec succès, il
doit être détaillé et prévoir tous les cas de figure possibles, la forme, les délais
et la procédure de réalisation de la sûreté.
Mais, à côté de cette avancée notoire, plusieurs situations, aujourd’hui traitées
par le juge étatique, peuvent être déjudiciarisées. Il est ainsi du conflit de
voisinage (copropriété), de la constatation de péremption de charges de la
mise en œuvre de la dation en paiement et des partages homologués. La
déjudiciarisation pourrait notamment, dans le cas de biens immobiliers
successoraux à partager, permettre aux juges de recourir systématiquement
au notaire comme en matière de partage de communauté. Cette pratique
pourrait aboutir à la délivrance d’un extrait d’un acte notarié listant tous les
biens du dé cujus ou d’époux divorcés. Cet extrait, en ce qu’il cible certain(s)
aspect(s) ou disposition(s) de l’acte concerné, permet d’accomplir une
formalité en toute discrétion, contrairement au jugement d’hérédité ou tout
autre acte judiciaire qui ne peut être produit que dans son exhaustivité.

41. D’aucun pourrait trouver à la déjudiciarisation des situations ci-dessus le coût de


leur traitement chez le notaire. Mais, contrairement à la fausse appréhension, le coût
de l’intervention du notaire est moins important pour les parties concernées. A titre
illustratif, pour le traitement d’un dossier de divorce par consentement mutuel, les
parties verseraient au Sénégal un droit fixe de Vingt mille francs CFA. Au-delà du

23
Rappelons que le pacte commissoire peut également être prévu dans le cadre d’un gage de biens corporels
ou d’un nantissement biens incorporels.
caractère raisonnable du coût de l’intervention du notaire dans les domaines
nouveaux déjudiciarisés, la déjudiciarisation constitue un moyen pertinent pour
l’Etat de réduire de manière considérable le budget de fonctionnement des
institutions judiciaires qui dépasse les Quarante milliards de francs CFA dans
certains pays. Par ce procédé, les usagers s’acquittent directement du coût de
traitement de son dossier, allégeant ainsi le poids des dépenses publiques de l’Etat
pour lui permettre de rediriger les ressources aujourd’hui affectées au
fonctionnement des juridictions à d’autres priorités notamment le financement de la
santé publique et le développement des infrastructures publiques notamment celles
pénitentiaires.

Section 2. La définition des modalités de l’extension de la déjudiciarisation

42. La déjudiciarisation des domaines nouveaux ne peut se faire de façon dispersée. Elle
ne peut se matérialiser par la libéralisation du traitement des dossiers
correspondants. Au contraire, elle nécessite une forte implication des notaires (§ 1)
dans le respect des interventions des autres professions juridiques et judiciaires (§
2).

§ 1. Le renforcement de l’implication des notaires dans la mise en œuvre de la


déjudiciarisation

43. L’implication des notaires peut être renforcée par la redynamisation de leur
intervention dans l’arbitrage et la médiation (A) accompagnée de la diversification
de leurs interventions dans les domaines déjudiciarisés (B).

A. La redynamisation de l’intervention des notaires dans l’arbitrage et la


médiation

44. Certes les notaires d’Afrique interviennent dans les domaines déjudiciarisés. Mais, ils
interviennent essentiellement dans l’arbitrage et/ou la médiation. Leur intervention
est donc uniforme.
En effet, la pratique notariale dans le domaine de l’arbitrage reste embryonnaire. Au
Cameroun, en Côte d’Ivoire, en Guinée, au Mali, au Niger, il existe peu de notaires
arbitre connus et désignés alors qu’en Mauritanie, au Sénégal et au Tchad, il n’en
existe aucun.
Dans le domaine de la médiation, même si le notaire est un médiateur par excellence,
la situation n’est pas plus favorable. Beaucoup de notaires se limitent encore à
recevoir en dépôt les procès-verbaux de médiation ou de conciliation au rang de
leurs minutes. En Côte d’Ivoire, au Mali, en Mauritanie, au Niger et au Tchad, il existe

quelques rares notaires médiateurs connus et désignés qui interviennent


généralement dans des médiations ad hoc. En revanche, au Cameroun et en Guinée, il
n’en existe pas pour le moment.

45. L’état des lieux ainsi présenté dénote une difficile affirmation des notaires dans les
domaines de l’arbitrage et de la médiation. Cette intervention encore très timide fait
de l’arbitrage et de la médiation des activités subsidiaires dans la pratique notariale.
Plusieurs raisons, essentiellement d’ordre pratique, sont avancées pour justifier
cette situation : l’incohérence du mouvement de déjudiciarisation, la
méconnaissance des textes,... L’analyse va jusqu’à considérer que le notaire arbitre
est vu d’un mauvais œil. Mais, les véritables raisons la timidité de la pratique de
l’arbitrage et de la médiation sont : le manque de formation en procédure d’arbitrage
et de médiation, la concurrence, parfois déloyale de certaines structures comme
l’Association Islamique du Niger qui prononce des divorces et liquide des
successions.

46. Pourtant, les notaires africains ont commencé à adopter les bonnes pratiques, à
conserver, en vue de leur repositionnement dans les modes alternatifs de règlement
des différends.
D’abord, ils sont nombreux aujourd’hui à s’intéresser à la formation matière
d’arbitrage et de médiation.
Ensuite, ils contribuent fortement à la promotion de ces modes de règlement à
travers l’insertion quasi-systématique de clause de médiation, de conciliation ou
d’arbitrage dans les actes qu’ils dressent.
Enfin, ils renforcent la confiance que les parties font à ces procédés notamment en
délivrant une grosse pour les actes comportant une clause d’arbitrage. Cette pratique
n’est tout de même pas généralisée. Au Cameroun, en Côte d’Ivoire, en Guinée, au
Mali, le notaire délivre une grosse lorsqu’il insère une clause d’arbitrage dans les
actes qu’il dresse. Pour les notaires de ces pays, l’existence de la clause d’arbitrage
n’est pas un obstacle à la délivrance d’une grosse. Cette délivrance est, en Mauritanie,
subordonnée à la demande des parties. En revanche, au Tchad comme au Sénégal, les
notaires ne délivrent pas une grosse lorsqu’ils insèrent une clause d’arbitrage dans
les actes qu’ils dressent. Cette pratique est le résultat d’une analyse des rapports
entre l’authenticité de l’acte qui comporte la clause et la procédure d’arbitrage, la
présence d’une clause compromissoire pouvant augurer une contestation qui altère
la certitude. Il s’y ajoute la question de la compétence du Juge d’état en présence
d’une clause compromissoire. Mais, en réalité, cette pratique consiste à éviter la
délivrance d’une grosse dès lors que la clause d’arbitrage s’applique à l’acte dans son
entièreté, y compris les questions relatives à sa validité, à l’identité des parties, la
certitude de la créance ainsi qu’à l’ensemble des autres aspects qui sont sensés avoir
fait l’objet du contrôle à priori du notaire. La délivrance d’une grosse en cas de
généralité de la clause d’arbitrage équivaudrait, pour le notaire, à renoncer à
l’authenticité de son acte.
Dès lors, la pratique notariale devra, pour favoriser ce mode alternatif de règlement
des différends, opter entre l’insertion d’une clause générale suivie de manière
incongrue de non-délivrance de grosse et l’insertion d’une clause spéciale suivie,
sans équivoque de la délivrance d’une grosse. Ainsi, à titre illustratif, une convention
d’ouverture de crédit avec délivrance de grosse pourrait valablement comporter une
clause d’arbitrage portant exclusivement sur les modalités de l’arrêté contradictoire
des comptes, nécessaire à la liquidité de la créance et au déclenchement de
l’exécution forcée.

B. La diversification des interventions du notaire dans les domaines déjudiciarisés

47. La déjudiciarisation ne se manifeste pas seulement par l’usage des modes alternatifs
de règlement des différends. A côté de la redynamisation de l’activité des notaires
dans les domaines de l’arbitrage et de la médiation, les notaires doivent diversifier
leurs interventions dans les domaines déjudiciarisés. Cette diversification passe par
la généralisation et la systématisation de l’intervention du notaire dans tous les
domaines nouveaux déjudiciarisés. Elle se fonde essentiellement sur les qualités
intrinsèques du notaire qui est un acteur compétent, un expert impartial, conseil des
parties, garant de leurs droits et intérêts, gardien de la preuve, de la confidentialité,
de l'ordre public ainsi que du respect de la loi et des bonnes mœurs. Elle consiste à
étendre le domaine d’intervention du notaire afin de rendre facultative l'intervention
du juge et de l'avocat.

48. Il en est ainsi notamment en matière immobilière. Dans ce domaine, les notaires
doivent mieux user de leur possibilité d’intervenir en qualité d’administrateur-
séquestre de succession ou de syndic de copropriété. Dans la gestion de la
copropriété, le notaire pourra, outre l’établissement d’actes, offrir d’autres services
par voie d’externalisation de certaines tâches avec un cahier des charges. Cette
intervention pourrait ainsi lui permettre une grande implication dans la résolution
des conflits de voisinage (copropriété).

49. L’intervention du notaire pourrait également d’un grand apport dans le traitement
des dossiers relatifs à la constatation de péremption de charges, à la mise en œuvre
de la dation en paiement et aux partages homologués. C’est également le cas pour le
divorce ou la séparation de corps par consentement mutuel, l’adoption nationale
plénière et simple, la reconnaissance d'enfant naturel, le partage amiable en matière
successorale, la délégation de puissance paternelle, la déclaration tardive de mariage
en vue de son inscription à l'état civil, la déclaration de la qualité d’héritier et la
renonciation à succession et option successorale. Dans tous ces domaines non
contentieux, l’expérience et la performance incontestée de la profession notariale
pourraient contribuer à désengorger les juridictions tout en admettant, en tant que
de besoin, la possibilité pour les parties de se faire assister par un avocat. Il pourrait
en être ainsi en cas de divorce par consentement mutuel.

§ 2. Le respect des interventions des autres professions juridiques et


judiciaires

50. La déjudiciarisation dans les nouveaux domaines au profit de la profession notariale


est à opérer dans le respect des interventions des autres professions juridiques et
judiciaires. Elle consiste à transférer totalement ou à partager la compétence entre le
juge et le notaire. En effet, la déjudiciarisation peut être complète et alternative selon
qu’elle entraîne ou non un dessaisissement total du juge. Dans ce cas, l’option est
laissée aux parties pour saisir soit le juge, soit le Notaire, qui diligentera la procédure
du début à la fin. Elle peut également être complète et non-alternative et consister en
un transfert complet et exclusif au notaire de compétences jusque-là réservées au
juge.

51. L’option privilégié des notaires d’Afrique porte, pour l’ensemble des nouveaux
domaines identifiés en vue de leur déjudiciarisation, sur la première hypothèse, celle
de la déjudiciarisation complète et alternative. Elle se manifeste par une extension de
l’intervention du notaire à des domaines jusque-là réservés au juge, en raison de leur
nature gracieuse. Ainsi, par décision du législateur, ces matières sont soustraites du
champ exclusif du juge du fait de leur caractère non-contentieux. Cette option a le
mérite de prôner une déjudiciarisation progressive, sans exclusion ni du juge ni de
l’avocat. Avec ce procédé, les parties disposent d’une option entre la voie judiciaire et
la voie notariale, suivant des modalités particulières en fonction des domaines.

52. Les mécanismes opérationnels à observer dans les domaines déjudiciarisés peuvent
être définis en fonction des domaines.
En matière de divorce par consentement mutuel, l’intervention facultative de
l'avocat pourrait être très utile dans la phase de constatation de l'accord préalable de
divorce déjà intervenu avant que les parties, avec l'aide du notaire, ne conviennent
d'un accord sur le divorce.
En matière d’adoption nationale, plus spécifiquement d’adoption simple de l'enfant
par l'époux du conjoint, le consentement de l'époux qui veut adopter l'enfant de son
conjoint peut être reçu simplement sous la forme d'une déclaration ou d'un procès-
verbal. L’intervention de l’avocat pourrait également y être admise de façon
facultative.
En matière de reconnaissance d'enfant naturel, l’intervention du notaire pourrait
consister à établir la déclaration de reconnaissance et à transmettre une expédition à
l'officier d'état civil du lieu de naissance aux fins de transcription en marge de l'EAN.
Cette transmission se ferait alors en double expédition. Le service du notaire
s’étendrait au retrait et à la remise d’un extrait de l'acte à l’usager. La procédure
pourrait la même en cas de délégation de puissance paternelle, de renonciation à
succession et d’option successorale.
Pour la déclaration tardive de mariage, l’intervention du notaire nécessiterait la
comparution simultanée des deux époux accompagnés de deux témoins qui devront
justifier de la réalité de la célébration du mariage. Le notaire devra s'assurer de la
régularité ou de la matérialité de la célébration du mariage. Il en est ainsi également
en cas de déclaration de la qualité d'héritier où le notaire devra établir un acte
notoriété ou un PV de conseil de famille qui établit la liste des héritiers.
Concernant la constatation de péremption de charges, le notaire pourra constater la
péremption de la charge en procédant à la vérification de la documentation fournie
par le propriétaire, à la constatation de la matérialité de la péremption et à
l’établissement du procès-verbal constatant la péremption.






Conclusion

53. La déjudiciarisation est fondamentale pour la bonne administration de la justice


dans les pays africains. Elle ne doit toutefois pas être réalisée en ordre dispersé. Les
domaines concernés doivent être identifiés de façon raisonnée et la compétence des
acteurs intervenants retenue comme un critère privilégié de partage des
compétences.

54. Pour ce faire, les Notariats d’Afrique recommandent de :


• étendre la déjudiciarisation aux domaines nouveaux en les confiant, à titre
optionnel aux côtés de la voie judiciaire, aux notaires ;
• renforcer la présence territoriale des notaires pour la prise en charge
effective et de proximité des dossiers relatifs aux nouveaux domaines
déjudiciarisés ;
• doter l'acte notarié de la force exécutoire sur toute l'étendue du territoire : En
France, l’acte notarié fait non seulement foi mais est exécutoire sur toute
l’étendue du territoire alors qu’au Sénégal, seul le caractère probatoire de
l’acte notarié est consacré.
• renforcer la formation des notaires pour garantir la qualité des services à
rendre aux usagers ;
• élaborer un guide pratique pour les procédures déjudiciarisées.

TROISIEME PARTIE

#NUMERIQUE


Introduction
PREMIERE COMMISSION - LE DEVELOPPEMENT COHERENT DU NUMERIQUE DANS
LA GESTION DE L’OFFICE NOTARIAL
Section 1. Le numérique : un outil efficace de gestion interne de l’office notarial

§ 1. L’optimisation de la gestion de la « clientèle »

A. La simplification de la gestion des dossiers clients

1) La facilitation de la collecte des données

2) L’amélioration du suivi des dossiers clients

B. La rationalisation du traitement des actes clients


1) La réhabilitation de la mission juridique du notaire et de ses collaborateurs
2) La collaboration permanente du client à la construction de son dossier et à
l'élaboration de l’acte
§ 2. L’amélioration de la gouvernance administrative de l’office notarial

A. La modernisation de la gestion des ressources humaines


B. Le renforcement de la sécurité dans la gestion des ressources patrimoniales
Section 2. Le numérique : un outil conforme à l’identité de la fonction notariale

§ 1. L’adéquation entre le système d’information et l’objectif sécuritaire de la fonction


notariale
A. La mise en place d’une discipline interne
B. L’adoption d’une répartition responsable des tâches dans le système
d’information
§ 2. L’adéquation entre le système d’information et le comportement professionnel du
notaire
DEUXIEME COMMISSION - L’USAGE PRUDENT DU NUMERIQUE DANS LA GESTION
DES RELATIONS AVEC LES TIERS

Section 1. La prudence dans le traitement des supports d’identification des


personnes, des biens et des droits

§ 1. L’informatisation inachevée des supports d’identification des personnes


A. La dématérialisation négligée de l’état-civil

B. La numérisation avancée des pièces d’identification des personnes

§ 2. L’utopie persistante de la dématérialisation de l’identification des biens et des droits

A. La permanence des projets nationaux de dématérialisation en matière foncière

1) L’informatisation du service domanial : encore un objectif

2) La dématérialisation embryonnaire des procédures administratives et fiscales en


matière foncière

B. La mise en œuvre timide de la gouvernance dématérialisée des entreprises

1) La dématérialisation partielle des procédures d’immatriculation, d’inscription et


de consultation au Registre du commerce

2) Le malaise des moyens et procédures numériques de tenue des réunions

Section 2. Le développement attentif de la collaboration numérique

§ 1. Le renforcement averti des relations numérisées avec la profession notariale

A. La modernisation des relations entre Notariat et Administration

1) La défectuosité des relations entre Notariat et Administration

2) L’interconnexion entre Notariat et Administration

B. La consolidation des relations entre acteurs du Notariat

1) Le renforcement de la collaboration entre notaires

2) L’amélioration de la gouvernance institutionnelle du Notariat

§ 2. La prise en compte permanente des paramètres sécuritaires

A. La protection des données à caractère personnel

B. L’attente de l’opportunité d’une pratique sécurisée de l’acte authentique


électronique

Conclusion
Introduction

Le notariat africain doit user avec prudence des


technologies de l’information et de la communication
afin de préserver son identité et les trois qualités du
notaire que sont la science, la conscience et
l’expérience.

55. L’évolution du système d’information touche quasiment tous les domaines. Cette
évolution demande à ce que toutes les professions, tous les professionnels, épousent
l’ère du temps en s’adaptant au monde du numérique. C’est le cas du Notariat qui, en
raison du lien étroit qu’il entretient avec le numérique, s’intéresse spécialement au
système d’information. Celui-ci s’inscrit parfaitement dans l’évolution normale de la
pratique notariale. En effet, initialement, les actes étaient établis sous la forme
manuscrite avant de l’être sous la forme dactylographiée. Mais, l’un et l’autre de ces
deux premiers systèmes ont montré leurs limites : ils ont été facteur de lourdeur et
de lenteur et ne garantissait ni la circulation ni la sécurité de la conservation des
actes.
De nos jours, l’évolution technologique facilite la tâche aux notaires. Elle ne saurait
être ignorée, encore moins éludée. La numérisation des actes, la signature
électronique, le télé-acte, le Data center, l’acte authentique électronique sont autant de
termes qui, invités dans le langage notarial, font aujourd’hui corps avec le
vocabulaire de la profession. Le « notaire 3.0 » se conjugue donc au présent et non au
futur.

56. En effet, le Notariat est une profession en perpétuel mouvement. En tant que telle, il
constitue une interface entre un passé presque révolu et un avenir encore incertain.
Dès lors, à l’époque des grandes mutations, le Notariat dépasse la réflexion
intrinsèque sur lui pour apprécier les contours de sa relation avec les nouvelles
technologies. Certes, le numérique procure au Notariat des avantages incontestés. Il
permet notamment au notaire de gagner du temps et au notariat de redorer son
image. Il contribue donc à l’amélioration de la fonction du notaire à la fois
quantitativement et qualitativement, notamment par le perfectionnement de ses
relations avec les professionnels du notariat (notaires et partenaires du notariat) et
les usagers24.

57. L’adoption du numérique par le Notariat est une réalité. Elle a notamment nécessité,
pour ceux qui l’ont déjà opérée, un changement d’habitudes, l’acquisition d'un
matériel adéquat, la familiarisation avec de nouveaux «process», la réorganisation
des modalités et du temps de travail. Mais, dans le Notariat africain, le constat est
sans équivoque : nombreux sont les notaires qui sont encore « à la traine » dans
l’adoption et l’usage adéquat du numérique dans leur fonction.

58. Une des raisons de ce retard réside certainement dans le fait que, dans les pays en
développement comme les nôtres, tout n’est pas encore numérique. Ce qui justifie
que le concept de « transition numérique » parait plus approprié pour traduire la
réalité actuelle. Le numérique n’est en effet pas un secteur d’activité mais plutôt le
forme d’expression des activités économiques contemporaines. La transition
numérique concerne en conséquence, toutes les filières de notre économie, des
transports à l’énergie en passant par la santé, l’éducation, la finance et les services
dont les professions juridiques. Dans chaque filière, elle implique une remise en
cause de beaucoup de choses notamment les infrastructures, les relations entre les
entreprises et les individus, l’organisation des entreprises elles-mêmes et, bien sûr,
les cadres juridiques qui régissent l’activité des entreprises tout au long de la chaîne
de valeur – de l’amont (là où on fabrique le produit) à l’aval (là où l’on sert le client
final). Une filière ne peut donc achever sa conversion au paradigme de l’économie
numérique que si son cadre juridique évolue pour s’adapter à la nouvelle façon de
produire et de consommer.

59. Ce 31ème Congrès des Notaires d’Afrique est ainsi l’occasion de rappeler les avantages
que le Notariat peut tirer du numérique mais surtout de réfléchir sur les mécanismes
de préservation de l’identité et des principes de la profession notaire dans l’ère du
numérique. En effet, les louables vertus du numérique se heurtent à ses nombreux
obstacles que le Notariat ne saurait ignorer. La mise à profit du numérique dans le
Notariat passe donc par son développement cohérent dans la gestion de l’office


24
Les nouvelles technologies permettent de créer ou recréer du lien, notamment une plateforme
participative.
notariale (Cinquième commission) et son usage prudent dans la gestion des relations
avec les autres parties prenantes (Sixième commission).

PREMIERE COMMISSION

LE DEVELOPPEMENT COHERENT DU NUMERIQUE DANS LA GESTION


DE L’OFFICE NOTARIAL

1. Une chose est claire : les notaires ont adopté le numérique. Cette adoption se
matérialise d’abord par son usage dans la gestion des offices. Nombreux sont
notamment les notaires qui ont mis en place un système informatisé de traitement et
de conservation des actes. C’est le cas au Cameroun, au Sénégal, en Côte d’Ivoire, au
Tchad. Cette pratique généralisée dans le Notariat reste tout de même timide dans
certains pays comme la Guinée, le Mali et la Mauritanie.

2. L’expérience acquise dans l’usage du numérique pour l’amélioration de la fonction


notariale révèle qu’il est un outil efficace de gestion de l’office notarial (Section 1)
dont tous les notaires doivent s’approprier. Mais, cette appropriation du numérique
par les notaires en raison des avantages indéniables qu’il leur procure, ne doit pas
éluder la nécessité pour le numérique d’être et de rester conforme à l’identité de la
fonction notariale (Section 2) pour ne pas en menacer l’existence et la notoriété.

Section 1. Le numérique : un outil efficace de gestion interne de l’office notarial

3. Le numérique a fait ses preuves dans la pratique notariale. Il contribue à


l’optimisation de la gestion de la « clientèle » (§ 1) et à l’amélioration de la
gouvernance administrative de l’office notarial (§ 2).
§ 1. L’optimisation de la gestion de la « clientèle25 »

4. La réalisation de l’action du notaire met en évidence, sans détours, l’interrelation


entre la pratique notariale et les facteurs sociaux, politiques et économiques. Il
constate le vécu de la société pour adapter sa pratique conformément aux textes qui
encadrent sa fonction.

5. Il est constant que le consommateur d'aujourd'hui est digitalisé, suréquipé et


multicanal. Selon l'Observatoire des usages du digital, il dispose de six équipements
en moyenne (tablette, téléphone fixe, appareil photo numérique, ordinateur
portable, smartphone, etc.) et emporte deux appareils en vacances. La profession
notariale a parfaitement su se saisir de la révolution numérique et intégrer celle-ci
dans sa pratique quotidienne afin de satisfaire davantage la « clientèle ».
L’amélioration du niveau de satisfaction de la clientèle est obtenue grâce à la
simplification de la gestion des dossiers (A) et à la rationalisation du traitement des
actes clients (B).

C. La simplification de la gestion des dossiers clients

6. Le numérique simplifie fortement la gestion des dossiers clients. Il facilite la collecte


des données (1) et un meilleur suivi des dossiers (2), tous deux nécessaires au
traitement des dossiers de la clientèle.

3) La facilitation de la collecte des données

7. Traditionnellement, les informations nécessaires à l'établissement de l'acte sont


récupérées par le rédacteur de diverses manières :
● d’abord, à l'occasion d'un rendez-vous préparatoire du dossier où la pratique est
certes assez rare mais pour autant efficace car permettant, d'une part, de créer
une relation avec le client et, d'autre part, de lister avec ce dernier les pièces déjà
transmises et celles à récupérer ;
● ensuite, pendant une conversation téléphonique, pratique de plus en plus
fréquente même moins sécuritaire ;

● enfin, plus généralement, au fil du temps de gestion du dossier.



25
La notion « d’usagers » est plus indiquée pour la profession notariale que celle de « clientèle ». L’option
pour cette notion dans le cadre de cette étude est justifiée par des considérations d’ordre managérial.

8. Aujourd’hui, les nouvelles technologies ont poussé le notaire vers un autre mode de
fonctionnement admettant notamment la pratique de l'intégration directe de
certaines pièces dans le dossier et de l'intégration de données par le client lui-même.
le notaire use de fichiers informatiques s'intégrant directement et fiches clients,
fiches immeubles et les pièces numérisées contenues dans un dossier d'un confrère
peuvent faire l'objet d'un partage entre deux études, sous la réserve, dans
l'immédiat, de la compatibilité des logiciels. Le suivi des dossiers clients s’en trouve
ainsi améliorer.

4) L’amélioration du suivi des dossiers clients

9. L’usage courant du numérique dans la gestion des dossiers clients, courant dans
plusieurs offices notariaux, permet également d’assurer un suivi optimal des
dossiers, le client étant informé plus efficacement de l'évolution de son dossier. Avec
ce procédé, le notaire évite de subir le client qui s'interroge et l’interroge, parfois de
manière intempestive et exigeante. Cette pratique vient ainsi remédier aux
inconvénients de la gestion papier et manuelle du suivi du dossier, jugée trop
chronophage et souvent peu performante. Elle contribue à mieux répartir les tâches
et à recentrer les rédacteurs sur leur cœur de métier sans négliger la relation client.

10. En effet, l'utilisation de l'agenda électronique permet, dès l'ouverture du dossier, de
noter sur ce dernier des points de contrôle à des dates fixées à l'avance. Pour autant
cette procédure reste lourde et assez proche de la gestion classique du suivi.
Toutefois, les systèmes d’information, selon leurs propriétés, intègrent la possibilité
de générer des alertes automatiques depuis les dossiers, à des intervalles calendaires
que le rédacteur fixe à sa guise. Ces alertes informatiques, qui remontent
automatiquement, sont traitées au fil du temps et les renseignements récoltés sont
complétés dans le dossier, permettant ainsi d'assurer la traçabilité du suivi effectué.
Elles renforcent la diligence dans la gestion des dossiers clients en ce sens que leur
remontée automatique permet au rédacteur d’informer ou de relancer le client, de
façon simple par un courriel qui peut faire l'objet d'un modèle simple dans le logiciel
de messagerie.

11. Avec la pratique numérisée de la fonction notariale, l'information du client peut
également être automatisée dans le cadre du dossier partagé avec ce dernier. En
effet, le rédacteur peut, par exemple, lorsqu'un certificat d'urbanisme a été rattaché
au dossier, prévoir d'un clic que ce document est consultable par le client. La
procédure est simple : le client reçoit une notification par courriel qu'un document a
été mis en ligne sur son dossier informatique. Au même titre qu'il va pouvoir aller
compléter sa fiche client, il va pouvoir également consulter le certificat d'urbanisme
intégré au dossier. Il est même possible d'aller encore plus loin et de prévoir
automatiquement des informations données au client sur l'état d'avancement du
dossier, notamment un point d'étape précisant que toutes les pièces nécessaires à la
rédaction de l'acte ont été reçues et que le dossier passe donc en phase de
production. Bien évidemment, cela présuppose que le rédacteur maîtrise
parfaitement le processus de la machine au risque de subir encore plus la pression
du client informé avant lui que le dossier est complet.

12. L’optimisation de l’accueil et de l’information client est fondamentale pour la
performance de l’office notarial. La première impression du client étant celle qui va
impacter la suite de la relation, l'accueil du client est la vitrine de l'Étude.
Le client doit donc être pris rapidement en charge, mais surtout identifié. Grâce au
couplage téléphonie informatique (CTI), un appel par un client connu de l'Etude fait
remonter sa fiche informatique permettant d'identifier qui il est, mais aussi le ou les
dossiers le concernant, en cours ou archivés, ainsi que le collaborateur et le notaire
en charge de son dossier. Il doit sentir qu'il est connu, voire reconnu, et comprendre
que l'Étude a mis les moyens en place pour gérer au mieux la relation client.
La prise en charge efficace du client le rassure et, par voie de conséquence, permet
une relation saine, harmonieuse et sereine avec la personne de l'accueil et, par suite,
avec le destinataire de l'appel. La bonne pratique en la matière consiste à créer dès
que possible la fiche informatique du client avec comme renseignements obligatoires
à intégrer dès le début l'ensemble de ses coordonnées téléphoniques fixe et mobile.
Plus les informations sont intégrées en amont, plus la relation future sera fluide et
efficace.
Par ailleurs, pour transformer l'attente en accueil, il est possible de laisser à la
disposition des clients, dans la salle d'attente, le Wifi sécurisé pour surfer sur
Internet ou accéder à son dossier dématérialisé pour le compléter au besoin. L’office
notarial gagnerait donc à en finir avec les magazines people ou la presse régionale
sur la table au centre de la salle d'attente, et mettre en place un accès Internet
sécurisé. Pour renforcer la satisfaction de la clientèle, l’option d’actions de
fidélisation comme la mise à disposition d’une table de jeux interactive pour occuper
les clients peut être retenue.

13. Les avantages ci-dessus procurés par la simplification de la gestion des dossiers
clients contribuent fortement à rationaliser le traitement des actes clients.

D. La rationalisation du traitement des actes clients

14. La société de consommation à laquelle le notaire appartient le pousse, tous les jours,
à intégrer dans ses actes de plus en plus de données qui d'ailleurs, pour une grande
partie d'entre elles, n'ont absolument aucun intérêt juridique. Certes, il peut s'agir
d'une information importante pour l'acquéreur sur le terrain économique, mais sur
le terrain juridique, son intérêt reste difficilement déterminable. Mais, avec l’usage
des technologies de l’informations et de la communication, le notaire parvient à
obtenir la réhabilitation de sa mission juridique ainsi que celle de ses collaborateurs
(1) et à la collaboration permanente du client dans la construction de son dossier et
l'élaboration de l’acte (2).

3) La réhabilitation de la mission juridique du notaire et de ses collaborateurs

15. L’utilisation des technologie de l’information permet de rationaliser le traitement
des actes clients. A l’ère de INot Office, elle recentre le rédacteur sur l'essentiel de
son métier : la rédaction de l'acte mais surtout le contrôle de ce dernier. En effet, la
digitalisation de ces données permet aux rédacteurs de pouvoir consacrer leur temps
à l'analyse juridique du dossier, sans pour autant négliger le contrôle des
informations techniques transmises. Ceux-ci ne devraient donc plus consacrer autant
de temps à la saisine des informations. La mission du rédacteur va donc
inexorablement se transformer dans le bon sens, lui permettant de se concentrer sur
des missions de contrôle et de vérifications juridiques, mais aussi de relation client.

16. Cette démarche performante doit également être adoptée pour la réception de l’acte
en optant pour le processus du Zéro Papier et particulièrement.
Traditionnellement, lors de la réception d'un acte sous format papier, le notaire lit
l'acte sans le montrer au client puis recueille les signatures avant de signer lui-
même. Le client se trouve dans une situation passive et subit la cérémonie de
signature. Bien évidemment beaucoup de notaires organisent leurs rendez-vous de
signature « papier » dans une dynamique et avec un rythme permettant d’établir une
relation performante avec le client.
La réception de l'acte sous format électronique, quant à elle, participe
« automatiquement » à une organisation différente du rendez-vous. Le client devient
automatiquement acteur de son dossier puisqu'il visualise l'acte en même temps que
le notaire, acteur principal, qui doit d'ailleurs être performant et éveillé en ce sens
qu’il travaille sans filet. En effet, les coquilles possibles apparaissent à l'écran et c'est
d'ailleurs souvent le client qui va les relever. Néanmoins, le travail ayant été
régulièrement effectué par le collaborateur avec le contrôle nécessaire et préalable,
la cérémonie de signature électronique se déroule généralement dans un climat
apaisé et confortable permettant au notaire d'apporter sa véritable plus-value qui,
outre l'authenticité accrue et immédiate par sa signature avec les clients, est
l'explication plus que la lecture de l'acte. Le client visualisant l'acte, le notaire n'a pas
d'obligation de lire ; il peut donc se concentrer sur les explications autour de l'acte
auquel il aura collaboré en permanence à la construction.

4) La collaboration permanente du client à la construction de son dossier et à
l'élaboration de l’acte

17. La collaboration du client à la construction de son dossier et à l'élaboration de
l'avant-contrat est aujourd'hui envisageable, ceci grâce à l’usage du numérique. Tout
au long du parcours, les clients peuvent échanger entre eux ou avec les
professionnels. La plateforme permet d'automatiser les tâches administratives et
d’en délester le collaborateur. Pour aboutir à faire intervenir le client sur son propre
dossier, les dernières versions des logiciels les autorisent à compléter ou modifier
leurs fiches directement dans les dossiers, bien évidemment sous contrôle du
rédacteur qui reçoit une information indiquant les modifications souhaitées par le
client.

18. Cette procédure est utilisée quotidiennement par les notaires, notamment
sénégalais, dans leurs relations avec les banques, les administrations, les services
marchands, etc… Grâce à ce procédé, le client peut, à sa guise, intervenir dans son
dossier en cours pour déposer des documents qu'il aura lui-même numérisés ou qu'il
possédera déjà sous format dématérialisé. Il peut surtout apporter toutes
modifications qui lui semblent pertinentes sur sa fiche client et, à terme, sur tous
autres fichiers qui lui seront rendus accessibles, notamment la fiche descriptive de
l'immeuble. Ce procédé peut également donner au notaire la possibilité d'envoyer
des actes en version dématérialisée26.

19. Avec ses atouts majeurs, le numérique est un véritable moyen d’améliorer le niveau
de satisfaction de la clientèle. Mais, l’office notarial étant une entreprise, ses objectifs
à travers l’usage de ce beau outil de développement s’étendent à l’amélioration de sa
gouvernance administrative, condition sine qua non de sa performance.

§ 2. L’amélioration de la gouvernance administrative de l’office notarial


26
Cf. Modèle télé@cte en France

20. Les technologies de l’information et de la communication améliorent, de façon
significative, la gouvernance administrative de l’office notarial à travers la
modernisation de la gestion des ressources humaines (A) et le renforcement de la
sécurité dans la gestion des ressources patrimoniales (B).

C. La modernisation de la gestion des ressources humaines

21. L’usage du numérique dans la gestion de l’office notarial a pour corollaire la
modernisation de la gestion de ses ressources humaines. Ceci est le résultat du
changement opéré par l’introduction de l’outil informatique dans le travail quotidien
du personnel de l’Etude. Cette modernisation est flagrante dans les procédures de
recrutement et la protection des données personnelles contenues dans le dossier du
personnel. Mais, elle est plus marquante dans l’accomplissement de la fonction
notariale, parfois à visée essentiellement sécuritaire.

22. Sur le plan de l’organisation du travail, l’introduction du numérique dans la gestion
de l’office permet la mise en place du télétravail. Il s'agit d'une forme d'organisation
du travail permise par les technologies de l’information et de la communication et,
plus particulièrement Internet à haut débit. C’est un cadre souple pour le salarié qui
réalise son travail à son domicile et revient régulièrement au sein de l'entreprise
selon des périodes définies à l'avance, notamment un jour dans la semaine. Le
télétravail peut également être occasionnel et répond, dans ce cas, à des situations
exceptionnelles. C’est le cas des « commerciaux » ou des techniciens. Le télétravail se
fait toujours sur la base du volontariat. Il peut être directement convenu dans le
contrat de travail. Il peut faire l'objet d'un accord entre l'employeur et le salarié en
cours de contrat.

23. Sur le plan sécuritaire, la modernisation de la gestion des ressources humaines de
l’office consiste à prévoir la règlementation de l’outil informatique. Ainsi, dans sa
relation avec ses salariés le notaire, et en tant que chef d'entreprise, organise et
réglemente l'utilisation par ses salariés des moyens de travail mis à leur disposition
par l'entreprise, moyens qui, eux-mêmes font l’objet d’une gestion sécurisée grâce au
numérique.

D. Le renforcement de la sécurité dans la gestion des ressources patrimoniales



24. Avec le numérique, la sécurité dans la gestion des ressources patrimoniales est
considérablement renforcée, ceci qu’il s’agisse des ressources matérielles que des
ressources financières.

25. Concernant les ressources matérielles, leur gestion numérisée passe essentiellement
par la définition des niveaux de validation lors de l'acquisition des biens immobilisés.
Elle permet de sécuriser la gestion du matériel, des articles et des achats, les
demandes de prix, d’établir des bons de commande, de contrôler les réceptions avec
des alertes tenant compte des niveaux des stocks.

26. Quant aux ressources financières, avec le numérique, elles bénéficient de la


définition des prescriptions relatives à l'utilisation de traitements automatisés pour
la tenue des comptabilités de Notaires. Celle-ci permet, de façon informatisée, la
gestion des opérations, fichiers, données, informations de positions et mouvements
comptables. Les effets positifs de la gestion informatisée s’étendent également à la
définition de mode d'édition des documents comptables, au contrôle d'accès aux
programmes, fichiers etc…, et au reporting. Par le biais d’une interface intuitive, il
facilite l’enregistrement d’une foule d’opérations en quelques minutes.
Relativement à la facturation, le numérique permet de gérer les situations complexes
comme les cas de multi devises (nombre de devises illimité) nécessitant une
actualisation journalière des taux. Il permet également de gérer les paiements de
façon aisée, notamment par la réconciliation facile de la facturation et la réalisation
de paiements via une interface bancaire grâce aux contrôles et à l’impression. Avec
l’intégration analytique, les opérations de comptabilité analytique sont directement
liées avec les feuilles de prestations, projets, factures etc.
Sur le plan sécuritaire, la gestion comptable et financière informatisée procure à
l’office notarial un contrôle de facturation garant d’une visibilité claire sur les
factures en attente. Le paramétrage du système peut même offrir la possibilité d’une
combinaison du contrôle et de la validation, avec une automatisation de suivi
générant des relances automatiques.
Le numérique est donc un outil adéquat pour le suivi-évaluation. En témoigne l’usage
des Tableaux de bord & KPIs qui permettent d’obtenir en temps réel des statistiques
globales, détaillées, filtrées ou des données croisées, le tout personnalisable à
souhait.
Enfin, le numérique, adopté dans la gestion comptable et financière de l’office
notarial, renforce la conformité de la comptabilité notariale au SYSCOHADA. Il
permet l’édition aisée des états financiers ainsi que des rapports, qu’il s’agisse de
rapports de comptabilité (grand livre, balance générale, bilan, compte de résultat,
rapport financier), journaux (achats/ventes, journaux, journaux généraux, journal
centralisateur) ou des autres rapports financiers.

27. Ne serait-ce que pour profiter de ce dernier avantage du numérique dans la gestion
de l’office notarial, à savoir tenir une comptabilité régulière, l’adoption du numérique
en vaut la peine pour tout notaire. Les retardataires et les réticents doivent s’en
inspirer, dans l’intérêt du Notariat, tout en ayant toujours à l’esprit que cet outil, quel
que soit son usage dans l’Etude, devra toujours être conforme à l’identité de la
fonction notariale

Section 2. Le numérique : un outil conforme à l’identité de la fonction notariale

28. L’utilisation des technologies de l’information et de la communication ne doit pas


dénaturer la fonction notariale. Pour ce faire, l’usage du numérique doit être
conforme à l’identité de celle-ci. Cette conformité est appréciée eu égard à
l’adéquation entre le système d’information, l’objectif sécuritaire de la fonction
notariale (§ 1) et le comportement professionnel du notaire (§ 2).

§ 1. L’adéquation entre le système d’information et l’objectif sécuritaire de la
fonction notariale
Le système d’information mis en place dans l’office doit être en adéquation avec
l’objectif sécuritaire de la fonction notariale. Il ne doit donc pas porter ni risquer de
porter atteinte au devoir de secret professionnel du notaire, encore moins être source de
sa responsabilité professionnelle. Le notaire doit donc veiller à ce que l’organisation et la
gouvernance de son office soient à performante pour neutraliser les divers
inconvénients du numérique. A cet effet, il doit non seulement mettre en place une
discipline interne (A) mais également adopter une répartition responsable des tâches
dans le système (B).

C. La mise en place d’une discipline interne
29. L’usage du numérique, dans une profession aussi sérieuse et exigeante que la
profession notariale, demande une discipline irréprochable. Les moyens déployés
pour la mise en œuvre du système d’information sont mis à la disposition des
salariés de l’office. Il s’agit, d'une part, des moyens de communication avec les
clients, prestataires, confrères... et, d'autre part, des moyens de production que sont
les dossiers contenus dans le poste informatique. Les salariés de l'Etude sont donc
naturellement amenés à les utiliser. Mais, il est difficile de distinguer l’usage
professionnel de celui personnel, encore moins de mettre fin à ce type de
comportements. Les salariés utilisent leur ordinateur, le photocopieur et le scanner
aussi bien pour les dossiers de l'Etude que pour des dossiers plus personnels.
L'utilisation sur son lieu de travail de l'outil informatique à des fins personnelles est
généralement tolérée, mais cette utilisation doit rester raisonnable et ne pas mettre
en péril la sécurité des réseaux ou la productivité.

30. Ces comportements sont le pendant de l'absence de déconnexion du salarié en
dehors de ses heures de travail. Aujourd’hui le bureau est partout, on ne travaille
plus seulement de son lieu de travail, mais aussi de chez soi, de son lieu de vacances,
du moment où il existe une connexion Internet. Bonne ou mauvaise chose, c'est
surtout une réalité sociologique qui nécessite la mise en place d’un système de
contrôle de l’utilisation de l’outil informatique et du système d’information.

31. Le notaire doit mettre en place des moyens de contrôle de l'utilisation d'Internet, de
la messagerie de ses salariés et des dossiers enregistrés sur le serveur de son office.
Les salariés doivent être informés de ces modalités de contrôle. Le contrôle de l'accès
à Internet peut consister à interdire l'accès à certains types de sites par des
dispositifs de filtrage de sites non autorisés, l'accès aux réseaux sociaux ou le
téléchargement de logiciels. Quant aux moyens de contrôle, ils sont de deux types :
● d’une part, les dispositifs de contrôle individuel des salariés qui produisent un
relevé des connexions ou des sites visités poste par poste ;
● d’autre part, les dispositifs qui ne permettent pas de contrôler individuellement
l'activité des salariés mais produisent plutôt des statistiques sur l'utilisation
d'Internet par l'ensemble du personnel ou par service.
Dans tous les cas, le contrôle institué peut s’étendre à l’accès aux dossiers
contenus dans le poste informatique affecté à un membre du personnel de l’Etude.
Cette pratique ne porte pas atteinte aux droits du salarié en ce sens que les
dossiers qu’il crée sur le poste mis à sa disposition sont présumés avoir un
caractère professionnel sauf s’il les a identifiés personnels. Ce contrôle peut être
plus efficace et surtout dissuasif s’il est accompagné d’une répartition
responsable des tâches dans le système d’information.

D. L’adoption d’une répartition responsable des tâches dans le système
d’information

32. La mise en place d’un système d’information doit s’accompagner, surtout dans un
office notarial, de l’adoption d’une répartition responsable des tâches. A défaut, les
risques pour le notaire d’engager sa responsabilité professionnelle et de ternir
l’image de la profession augmentent. Plusieurs techniques peuvent être utilisées
pour y parvenir.

33. D’abord le système peut être paramétré avec un usage exigeant des mots de passe.
Ce système consiste à protéger l'accès aux données, aux postes de travail, aux outils
ou applications métiers, par des mots de passe difficiles à trouver à l'aide d'outils
automatisés et à deviner par un tiers. Il peut être également défini des niveaux de
validation à des niveaux hiérarchisés.

34. La pratique de la répartition responsable des tâches permet d’assurer le contrôle de


l’effectivité de l’exécution des tâches, la responsabilisation dans le suivi des dossiers
mais également l’évaluation rapide et objective des collaborateurs. C’est un moyen
d’épanouissement professionnel des collaborateurs et un moyen de contrôle efficace
de l’exploitation de l’office. Elle a permis dans certains cas au notaire d’assainir leur
personnel en se débarrassant de salariés qui ont commis des infractions dissimulées
s’il s’agissant d’un contrôle manuel, mais flagrantes dans le système d’information.

§ 2. L’adéquation entre le système d’information et le comportement
professionnel du notaire

35. Conscients du comportement exemplaire attendu d’eux, les notaires ayant adopté le
numérique, respectent naturellement l’une des normes internationales du Notariat,
le devoir de protection de l’environnement. Ce comportement prévaut même en
l’absence de règlementation sur la protection de l’environnement prônant une
réduction de l’usage du papier. Il en est ainsi notamment au Cameroun, en Côte
d’Ivoire, au Mali, en Mauritanie et au Niger. Cette contribution inestimable pour la
préservation de la nature ne doit cependant pas masquer les inconvénients du
numérique que le notaire doit combattre sous peine de heurter le comportement
professionnel inhérent à sa fonction.

36. En effet, les technologies de l’information et de la communication ont introduit de


nouveaux comportements dans les offices notariaux. Les pratiques numériques ont
induit le développement d'une culture de l'immédiateté résultant de l'instantanéité
du monde numérique. Or, pour la satisfaction du client et l’évitement de tout copier-
coller, le notaire a besoin de grandes idées, celles-ci, comme les graines ayant besoin
de temps pour éclore. La célérité obtenue dans le traitement des dossiers ne doit pas
inciter le notaire à vouloir la préserver, parfois au détriment de la qualité de ses
services. Le notaire doit rester maître de l’outil informatique et non l'inverse.

37. Le notaire doit donner la priorité à la qualité et au gain de temps dans le travail et
éviter la confusion entre accélération du temps notarial et précipitation notariale.
L’intelligence artificielle ne remplace l’homme, sa chaleur et son émotion qui, parfois,
constituent des appâts incontestés chez les notaires pour attirer la clientèle. Poussé
trop loin dans la gestion de l’office, le numérique fait courir le risque au notaire de
déshumaniser son service. La concurrence est rude entre le Notariat et les autres
professions du droit ou les legaltech. Mais, tout notaire qui opte pour le zéro papier
s’expose. Le notaire africain a engagé la métamorphose numérique mais ne peut se
passer de tout support papier, au risque d’y perdre ses repères et, fort probablement,
son âme. En conséquence, l’approche humaine de la fonction notariale ne saurait être
abandonnée au seul profit de la conception virtuelle de la relation entre notaire et
usagers.

38. Pour maintenir de manière efficiente le service public de l’authenticité, la


confrontation permanente entre les vices et les vertus du numérique impose un
accompagnement progressif du notaire face à ce changement. Cet accompagnement,
avant d’être institutionnel, est d’abord purement éthique et déontologique : le
notaire doit, pour ne pas dénaturer sa profession, opter pour la conciliation juridique
entre innovation technologique et continuité dans une construction cohérente.

DEUXIEME COMMISSION

L’USAGE PRUDENT DU NUMERIQUE DANS LA GESTION DES RELATIONS


AVEC LES TIERS


39. L’office notarial est un système dans un écosystème constitué de son environnement.
Il est tenu d’entrer en contact avec les autres acteurs du milieu pour
l’accomplissement convenable et régulier de la fonction notariale. Ses relations avec
les tiers, si elles sont exceptionnellement facultatives, sont pour beaucoup
légalement imposées. Ces relations parfois quotidiennes ne sont pas à négliger dans
la recherche de performance de la fonction notariale. Les réponses aux
questionnaires préalables à la tenue de ses présents travaux révèlent d’ailleurs des
difficultés principalement exogènes, venant notamment de la relation entre le
Notariat et les services administratifs de l’Etat. Il est donc certain que les évolutions
dans les pratiques notariales induites par l’adoption des technologies de
l’information et de la communication vont impacter de telles relations, parfois de
manière très significative.

40. L’analyse des relations existantes et des moyens disponibles et usités pour les
entretenir confirme que les notaires doivent tenir compte des réalités locales en
usant de prudence dans le traitement des supports d’identification des personnes,
des biens et des droits (Section 1), tout en développement, de façon attentive, une
véritable collaboration numérique (Section 2).

Section 1. La prudence dans le traitement des supports d’identification des


personnes, des biens et des droits

41. Bien qu’étant intéressé par la célérité de son intervention, le notaire doit être
prudent dans ses relations avec les tiers, surtout lorsque celles-ci se matérialisent
par la fourniture de données essentielles à l’accomplissement de ses fonctions.
Quotidiennement, le notaire doit contribuer à ce que la vague de dématérialisation
n’emporte pas l’inhumation de sa profession. Cette prudence constante doit être de
rigueur chez le notaire dans le traitement des supports d’identification des
personnes, des biens et des droits en raison de l’informatisation inachevée des
supports d’identification des personnes (§ 1) et de l’utopie persistante de la
dématérialisation de l’identification des biens et des droits (§ 2).

§ 1. L’informatisation inachevée des supports d’identification des personnes


42. S’il existe un dénominateur commun aux pays africains en matière d’informatisation
des supports d’identification, c’est leur inachèvement. Des idées traduites en projets,
une volonté politique affirmée, des moyens mis à disposition, le paradoxe de la
dématérialisation de l’identification des personnes reste manifeste : la numérisation
avancée des pièces d’identification des personnes (B) ne cache pas la
dématérialisation négligée de l’état-civil (A).

C. La dématérialisation négligée de l’état-civil

43. La situation est alarmante : bien que l’apatridie soit reconnue comme l’un des maux à
combattre urgemment dans l’ensemble des pays africains pour garantir l’avenir des
générations futures, les Etats africains tardent encore à profiter du numérique pour
déployer une solution de masse. C’est vraiment flagrant, la dématérialisation de
l’état-civil est négligée. Au Cameroun, en Côte d’Ivoire, en Guinée, au Mali, en
Mauritanie, au Niger, au Sénégal, et au Tchad, pour ne citer que ces Etats, les
procédures de déclaration et de consultation de l’état civil ne sont pas
dématérialisées. Vu la situation difficile vécue par les citoyens devant des
professionnels désarmés, le projet mauritanien, enclenché et en cours de réalisation,
ne saurait tempérer notre stupeur.

44. Les constats sont multiples et décourageants : les registres d’état-civil sont mal
tenus, de nombreuses erreurs sont notées dans la transcription des noms, les
données détenues par les centres d’état-civil font l’objet de falsifications et de
fraudes, les vérifications sont difficiles et le défaut de mise à jour révèle
l’obsolescence des données transcrites… Face à cette situation, le notaire doit
doubler de prudence.

45. Les constats ci-dessus sont actuels. Ils cohabitent mal la numérisation avancée des
pièces d’identification des personnes et imposent une réaction urgente de l’Etat dont
les politiques publiques prônent la transparence et la sécurité juridique et judiciaire.

D. La numérisation avancée des pièces d’identification des personnes

46. Le processus de numérisation des pièces d’identification des personnes est


enclenché et, dans plusieurs pays africains, très avancé. Il résulte de l’analyse des
réponses aux questionnaires transmis aux notariats africains membres de la CAAf
dans le cadre de la préparation de ce congrès que les notaires ne vivent pas dans des
contextes similaires. En effet, le niveau de fiabilité de l’information dépendant du
niveau de sécurisation du système, la sécurité tant escomptée de la numérisation des
pièces d’identification des personnes est, selon le cas, inexistante, partielle ou totale.
Le Cameroun, la Côte d’Ivoire et le Sénégal délivrent déjà des passeports, cartes
nationales d’identité et permis de conduire numérisés alors qu’en Guinée, seul le
passeport est pour l’instant numérisé, les autres étant en projet. Quant au Mali, à la
Mauritanie, au Niger et au Tchad, leur projet de dématérialisation des pièces
d’identité est enclenché mais aucune pièce d’identité numérisée pour l’heure
délivrée.

47. Cette situation crée des difficultés diverses quant à la fiabilité de l’identification des
personnes. Dans tous les pays précités, les interrogations devant une pièce d’identité
restent les mêmes : soit le document présenté est-il fiable ?; soit le document
présenté comporte-t-il des informations fiables ? Ces deux questions donnant
l’impression d’être similaires voire identiques sont tout de même. La première
s’interroge sur la fiabilité elle-même alors que la seconde porte sur la fiabilité des
données qui figurent sur la pièce. Or, il est clair que les services compétents pour
l’établissement de la pièce d’identité diffèrent de ceux chargés de la réception et de la
conservation des données indispensables à leur production. A titre illustratif, une
personne peut user de l’acte d’état civil de son frère pour s’établir une pièce
d’identité, un passeport et un permis de conduire numérisés. La pièce d’identité peut
donc être valable et fiable alors que les données qu’elle contient ne le sont pas. C’est
le principal fléau de l’identification des personnes que les notaires peuvent
rencontrés dans le domaine dématérialisé où la seconde situation reste peu probable
si le système d’information est bien sécurisé comme c’est le cas dans beaucoup de
pays. Cette première hypothèse est moins complexe pour le notaire dont la
responsabilité peut être couverte la validité incontestée de la pièce d’identité
numérisée produite.

48. Mais, la situation devient encore plus difficile à prendre en charge en l’absence de
numérisation sécurisée des pièces d’identification. Ce contexte est propice à la
production de fausses pièces comme c’est le cas au Mali et en Guinée. Dans ce dernier
pays, il n’est pas rare de voir une personne avec plusieurs pièces d’identité à son
nom pas avec des informations différentes relativement aux date et lieu de
naissance, à la résidence, voire même à la filiation. La prudence attendue du notaire
devant des pièces d’identité numérisées doit donc être accentuée pour les pièces
sous format papier dont la fiabilité n’est pas garantie par un système sécurisé de
production. Le numérique, bien que pleins de vices, est une aubaine pour la
fiabilisation du système d’identification des personnes. La portée qu’on lui reconnaît
dans le domaine de l’identification des personnes est la même pour l’identification
des biens et des droits.

§ 2. L’utopie persistante de la dématérialisation de l’identification des biens et des


droits

49. La dématérialisation de l’identification des biens et des droits ne risque-t-elle pas de


demeurer une utopie ? Cette question, qui dénote un certain pessimisme de son
auteur, n’est, en réalité, qu’un cri d’alarme face à la permanence des projets
nationaux de dématérialisation en matière foncière (A) et à la mise en œuvre timide
de la gouvernance dématérialisée des entreprises (B).

C. La permanence des projets nationaux de dématérialisation en matière


foncière

50. Des projets nationaux de dématérialisation en matière foncière on en trouve, mais


des systèmes entièrement dématérialisés dans ce domaine on en cherche.
L’informatisation du service domanial demeure encore un objectif (1) alors que la
dématérialisation des procédures administratives et fiscales en matière foncière est
embryonnaire (2).

3) L’informatisation du service domanial : encore un objectif

51. L’informatisation du service domanial est encore un objectif. En effet, dans les pays
comme le Mali, le Niger, le Sénégal et le Tchad, le service domanial n’est pas
informatisé alors qu’il l’est partiellement en Mauritanie et en Côte d’Ivoire, ce
dernier Etat l’ayant réalisé à 80%. Au Cameroun, le projet est en cours d’exécution
par le biais du Programme D’appui à la Modernisation du Cadastre (PAMOCCA),
financé par la Banque Africaine de Développement (BAD). La Guinée, elle en est
modestement à la numérisation des archives de la Conservation foncière et de
Direction du Cadastre avec l’appui du Royaume du Maroc.

52. L’objectif d’informatisation du service domanial étant toujours d’actualité, le notaire


devra donc garder son mal en patience et doubler sa prudence. En effet, l’information
totale du service domanial, même avec quelques inconvénients qui lui seraient
inhérents, aurait procuré une meilleure sécurité dans l’identification des biens, des
droits qui portent sur eux et des titulaires de ceux-ci. Mais, en son absence, la
prudence commande que le notaire évite au mieux les situations malencontreuses
subies du fait des aléas persistants dans l’identification des biens et des droits
(multiplicité des autorités en charge de la délivrance des titres de propriétés, double
attribution...).

53. Outre les inconvénients du défaut d’informatisation complète du service domanial, le


notaire doit également, en matière foncière, s’adapter aux difficultés résultant de la
dématérialisation des procédures administratives et fiscales qui, dans certains cas,
en constitue le corollaire.

4) La dématérialisation embryonnaire des procédures administratives et


fiscales en matière foncière

54. Parmi les critiques les plus marquantes et les plus incompréhensibles de la fonction
notariale, figure en bonne place la lenteur du service offert. Le notaire est apprécié
par les détracteurs du Notariat comme un intermédiaire inutile dont l’intervention
ne fait que ralentir un processus conçu et voulu rapide et efficace. Mais, ces
arguments sont plus le fait de l’ignorance de la fonction notariale par leurs auteurs
que l’analyse des résultats d’une évaluation objective de la pratique notariale. C’est le
cas dans tous les domaines, notamment en matière foncière où le notaire subi les
effets du défaut de dématérialisation des procédures administratives et fiscales en
matière foncière.

55. En effet, au Cameroun et en Mauritanie, les procédures administratives et fiscales en


matière foncière ne sont dématérialisées qu’en partie avec notamment la mise en
place de télédéclaration fiscale pour l’acquittement des droits d’enregistrement des
actes de vente. Quant à la Côte d’Ivoire, elle a initié un projet dans ce sens et qui est
en cours d’achèvement et même d’expérimentation. La situation de ces pays est
moins grave que celle de la Guinée, du Mali, du Niger, du Sénégal et du Tchad où les
procédures administratives et fiscales en matière foncière ne sont pas
dématérialisées, et tout se fait manuellement. Ces procédures, incontournables dans
la fonction notariale, doivent être caractérisées par la célérité pour contribuer à
l’efficacité de l’intervention du notaire. Dématérialisées, ces procédures
permettraient au notaire de gagner en temps et en sécurité. Mais, lorsqu’elles sont
accomplies manuellement, elles sont source de lenteur et de perte de plus-value.
Elles obligent le notaire à se transporter dans les services partenaires pour se faire
délivrer des documents sur support papier ou pour accomplir des formalités, ce qui
aurait pu être fait au bureau, en un clic.

56. C’est cette recherche d’efficacité dans l’action et dans les relations qui a notamment
amené l’OHADA a prendre en compte les technologies de l’information et de la
communication dans toutes ces dernières réformes depuis 2010. Mais, ici aussi,
l’appréhension du numérique est nuancée dans la pratique, le constat étant que la
mise en œuvre de la gouvernance dématérialisée des entreprises est timide.

D. La mise en œuvre timide de la gouvernance dématérialisée des entreprises

57. La timidité de la gouvernance dématérialisée des entreprises apparaît à travers la


dématérialisation partielle des procédures d’immatriculation, d’inscription et de
consultation au Registre du commerce (1) et le malaise des moyens et procédures
numériques de tenue des réunions (2) constatés dans l’espace OHADA.

3) La dématérialisation partielle des procédures d’immatriculation,


d’inscription et de consultation au Registre du commerce

58. Dans le cadre de l’OHADA, le principe de la dématérialisation des procédures


d’immatriculation, d’inscription et de consultation au Registre du commerce (RCCM)
est acté depuis la révision de l’Acte uniforme portant droit commercial général le 15
décembre 2010. Cette dématérialisation est subordonnée à l’informatisation du
RCCM qui, obtenue pour l’écrasante majorité des Etats membres grâce à la solution
logicielle intégrée de gestion des fichiers du RCCM financée par le Groupe de la
Banque mondiale, enregistre des avancées notoires dans son déploiement. A ce jour,
dix pays membres ont reçu le déploiement du RCCM, sept en 201727 et trois en
201828 et trente-quatre registres locaux y ont été installés29. Les autres pays
membres de l’OHADA attendent, impatiemment, ce déploiement qui, dans tous les
pays où il a été réalisé, s’est couplé d’une formation des acteurs, y compris les
notaires, à l’utilisation du système mis en place.

59. La dématérialisation partielle ainsi réalisée de la gestion des fichiers du RCCM affiche
déjà des couleurs positives pour l’amélioration de la performance des offices
notariaux. En Guinée, le SYNERGUI a été créée avec la mise à disposition du notaire
du Wifi-Pocket, qui lui permet d’accomplir toutes les formalités en ligne avant d’aller
récupérer le RCCM signé par le Greffe du Tribunal de Commerce. De plus, les
statistiques de création d’entreprises, de radiation sont disponibles en un clic et
l’OHADA a mis en place, un site en phase expérimentale, de consultation directe des
données de tous les RCCM locaux à partir du Fichier régional tenu par le greffe de la
Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA).

60. Mais, le travail n’est pas fini. Les Etats, institutions et services concernés accélèrent
les actions restantes pour un aboutissement heureux de ce projet d’une importance
capitale pour la transparence, la confiance des investisseurs et dispensateurs de
crédit ainsi que la performance des entreprises et des professions juridiques et
judiciaires.

4) Le malaise des moyens et procédures numériques de tenue des réunions

61. Les technologies de l’information et de la communication réduisent les distances


entre les hommes et assurent la permanence de leurs relations. Leur impact
géographique indéniable apparaît notamment à travers le développement
exponentiel des transactions électroniques et l’adoption des moyens et procédures
numériques dans l’organisation des réunions et rencontres. C’est le cas dans la
gouvernance des entreprises où les moyens et procédures numériques ont été
adoptés pour la tenue des réunions des organes sociaux. Cette adoption est

27
Togo, Côte d’ivoire, Mali, Burkina Faso, Centrafrique, Congo, Guinée Bissau.
28
Guinée Equatoriale, Gabon, Niger.
29
4 dans 6 pays accompagnés du Fichier National (Bénin, Cameroun, Comores, Guinée, RDC, Tchad) 1 en
Côte d’Ivoire (version expérimentale à Abidjan), 7 au Togo, 1 au Gabon (TPI Libreville), 1 au Niger (TC
Niamey). Le Sénégal, qui n’a pas encore reçu le déploiement de la solution logicielle, profite encore du
système Gaïndé dont l’efficacité est à saluer, la dématérialisation du RCCM étant effective.
aujourd’hui expresse dans le cadre de l’OHADA car contenue dans l’Acte uniforme
relatif au droit des sociétés commerciales et du groupement d’intérêt économique
(AUSC-GIE). La révision de ce texte en 2014 a permis l’introduction de ces modes
pour la convocation, la participation et le vote à distance. Ce nouveau cadre
juridique, propice à la valorisation de la qualité d’associé et à la réalité de la
disponibilité des administrateurs, a été institué avec des garde-fous sécuritaires pour
en promouvoir l’usage pratique. Il s’agit notamment de l’exigence de moyens de
télécommunication permettant l’identification de la personne30, la participation
orale de celle-ci ou encore la portée des incidents techniques sur la validité des
délibérations.

62. Cette opportunité n’est pas entrée dans l’oreille d’un sourd. Aujourd’hui, dans son
intervention pour la constitution des sociétés ou la modification de leurs statuts, le
notaire propose aux sociétés commerciales l’adoption dans leurs statuts des moyens
et procédures numériques pour la tenue des réunions des organes sociaux. Il en est
ainsi notamment des notaires camerounais, guinéens, maliens, sénégalais et
tchadiens. Cette pratique n’est pas seulement courante dans l’espace OHADA. Elle
également adoptée par les notaires mauritaniens. Mais, tous les notaires n’ont pas
emprunté le même chemin. Nous pouvons citer à titre d’exemple les notaires
ivoiriens et nigériens.

63. La différence de la pratique notariale dans ce domaine n’est pas à prendre à la légère.
Est-elle un profit aveugle d’une opportunité technique légalisée pour les uns et une
prudence professionnelle dans un environnement marqué par la fracture numérique
pour les autres ?
L’appréciation de cette pratique ne saurait faire fi de la dimension sécuritaire qu’elle
regorge. En effet, les garde-fous législatifs imposés et rappelés ci-dessus demandent
de la mesure dans la proposition. Ce ne sont pas toutes les sociétés qui se créent ou
modifient leurs statuts qui remplissement les exigences légales sur le plan technique.
Or, dès que cette possibilité est introduite dans les statuts, les associés, surtout ceux
de la nouvelle génération, s’empressent de demander à en profiter, que ces exigences
légales soient respectées ou non. Des participation et votes à distance se font par des

30
Afin de garantir l'identification et la participation effective du participant à distance, ces moyens
transmettent au moins la voix des participants et satisfont a des caractéristiques techniques permettant la
retransmission continue et simultanée des délibérations. (voir notamment l’article 132-2 AUSC-GIE).
réseaux sociaux, les garanties légales occultées. Ce qui constitue dès lors une source
intarissable de contentieux relatifs aux délibérations des organes sociaux
(notamment, assemblées générales et conseil d’administration).
Le notaire pourrait ne pas y voir de mal car l’appréciant comme une clause intégrée
dans les statuts et à mettre en œuvre dans les conditions légales. Seulement, en
application du principe de précaution, la mesure s’impose pour éviter que la
proposition notariale systématique ne se transforme en une source de contentieux à
forte probabilité. A défaut, le Notariat, par cette pratique, perdra une bonne partie de
son essence qu’il doit préserver, y compris dans la collaboration numérique.

Section 2. Le développement attentif de la collaboration numérique

64. A l’occasion du 28ème Congrès des Notaires d’Afrique qui s’est tenu à Conakry du 29
novembre au 02 décembre 2016, nous affirmions que le partenariat institutionnel du
Notariat existe. Il est inhérent à la profession notariale qui, avec d’autres institutions,
constituent les acteurs d’un système dont le succès dépend des rapports qu’ils
entretiennent. A l’ère du numérique, cette collaboration devrait s’en trouver
confortée et, le cas échéant, transformée. Pour ce faire, le notaire doit développer
attentivement la collaboration numérique qui nécessite le renforcement averti des
relations numérisées avec la profession notariale (§ 1) et la prise en compte
permanente les paramètres sécuritaires (§ 2).

§ 1. Le renforcement averti des relations numérisées avec la profession notariale

65. Le système étant basé sur la coordination des acteurs qui en sont les institutions,
aucun acteur du système ne peut, seul, atteindre l’objectif qui lui est assigné. Le
succès est donc au bout de la coordination des actions. C’est pour cette raison que les
relations numérisées entre la profession notariale et les tiers doivent être renforcées
de façon réfléchie. Ce renforcement peut être obtenu par la modernisation des
relations entre Notariat et Administration (A) et la consolidation des relations entre
acteurs du Notariat (B).
C. La modernisation des relations entre Notariat et Administration

66. Face à la défectuosité des relations entre Notariat et Administration (1), les relations
de entre Notariat et Administration doivent être modernisées par le biais de
l’interconnexion (2).

3) La défectuosité des relations entre Notariat et Administration

67. Rappelons le : l’activité notariale est basée sur un certain nombre d’informations
dont la fiabilité est indispensable à la réalisation régulière des opérations. Dans
plusieurs domaines, la transparence et la fiabilité des informations ne peuvent être
obtenues qu’avec une collaboration soutenue entre le Notariat et les institutions de
conservation des informations sur les personnes et les biens. Ces informations sont
notamment celles reçues et conservées par les services de l’état civil, l’autorité
administrative chargée de la conservation de la propriété foncière et des droits
fonciers ou encore l’organe chargé de la tenue du registre du commerce et du crédit
mobilier ou celui des sociétés coopératives.

68. Selon l’institution partenaire, les fortunes diffèrent. Mais, dans l’ensemble, le
traitement des informations est défectueux et les informations disponibles sont peu
fiables. Le dysfonctionnement de ces institutions, pourvoyeuses d’informations
indispensables à l’activité notariale, constitue un obstacle à la sécurité juridique
chère au Notariat et à l’Etat qui lui a confié sa mission d’authentification. C’est
d’ailleurs en considération de l’importance de la fiabilité de l’information et de la
transparence que certains Etats ont instauré le guichet unique pour
l’accomplissement des formalités et assuré la promotion des procédures
informatisées31. Mais, combien sont les mentions modificatives non encore
disponibles dans les registres où leur inscription est requise ? Quels sont les risques
de préjudice pour les parties et de responsabilité pour le notaire instrumentaire,
sans exonérer d’office l’autorité de tenue des livres et registres. Une meilleure
coordination s’impose pour une sécurité juridique assurée avec l’intervention du
notaire, ce qui peut obtenu par l’interconnexion réelle entre Notariat et
Administration.


31
Exemple : Bénin, Sénégal, Mali, Côte d’Ivoire, Guinée.
4) L’interconnexion entre Notariat et Administration

69. La mauvaise information étant source de mauvaise décision, surtout pour les
usagers, le notaire et l’Administration doivent être en interaction réelle, qu’il s’agisse
de services centraux ou spécialisés. L’interconnexion peut être opérée dans plusieurs
domaines dont les plus importants pour le notaire sont : l’état-civil, la fiscalité, les
domaines, la vie des entreprises, l’urbanisme, la documentation juridique officielle,
les opérations financières. Ainsi, elle pourrait contribuer à améliorer les relations en
Notariat et les services de l’état-civil, les services fiscaux, domaniaux et des
conservations foncières, le Greffe (casier judiciaire, RCCM), le service de l’urbanisme,
le service en charge du Journal officiel ou encore la Caisse de dépôts et
Consignations.

70. L’interconnexion entre Notariat et Administration peut être opérée à travers


l’admission des Télé@ctes et la transmission des données juridiques et financières
entre les offices notariaux, les conservations des hypothèques et la Caisse des Dépôts
et Consignations. Pour qu’elle soit un succès, l’interconnexion retenue doit mettre à
la disposition d’’une plateforme adaptée et accessible. L’adaptation et l’accessibilité
peuvent apprécier à travers :
● la définition d'un programme adapté aux réalités du Notariat ;
● la possibilité d'envoi et de réception de documents après traitements ;
● la consultation du fichier ;
● la demande d'extraits de documents.

71. L’interconnexion entre Notariat et Administration présente plusieurs vertus aussi


bien sur le plan sécuritaire qu’économique. Sur le premier, elle assure une synergie
parfaite entre les deux institutions la mise à disposition automatisée des données
conservées par l’Administration. Ainsi, elle permet notamment de faire procéder à la
vérification des informations de l'état-civil fournies par les clients, auprès des
officiers de l'état-civil qui en sont dépositaires. Sur le second, l’interconnexion réduit
non seulement les délais de traitement des dossiers mais aussi leur coût.
L’interconnexion procure des avantages réciproques aux deux parties prenantes. Elle
constitue une joint-venture dont l’existence et la mise en œuvre se font attendre
dans nos pays où la lenteur et la cherté sont invoquées comme critiques-bateau aussi
à l’égard du Notariat et de l’Administration.

D. La consolidation des relations entre acteurs du Notariat

72. Les acteurs du Notariat sont naturellement en relation. Les relations fort étroites
qu’ils entretiennent peuvent être consolidées par l’usage soutenu et réfléchi des
technologies de l’information et de la communication. En effet, profitant du
numérique, le Notariat pourra non seulement renforcer la collaboration entre
notaires (1) mais aussi améliorer la gouvernance institutionnelle du Notariat (2).

3) Le renforcement de la collaboration entre notaires

73. Les notaires doivent collaborer dans l’exercice de leur profession. Cette norme
internationale du Notariat ne doit pas être oubliée au profit de l’individualisme
professionnel et de la concurrence déloyale. A l’ère du numérique, cette
collaboration est renforcée, ceci aux niveaux national et international.

74. Au niveau national, l’usage du numérique contribue fortement au partage de


données entre notaires. La mise en place d’un tel système assure une plus grande
fluidité de l’information entre eux et une plus grande efficacité dans traitement des
dossiers.
En effet, l'échange de fiches clients permet de faciliter la tâche des rédacteurs et un
échange plus rapide des éléments. Ainsi la récupération de la fiche du confrère évite
sa saisie, il suffit juste de vérifier qu'il n'y a pas eu de modification. Par ce procédé, il
n'y a plus besoin d'attendre l'arrivée du courrier pour récupérer les pièces. On évite
ainsi les inconvénients des délais d'acheminement et autres aléas (grève, erreur de
distribution, ouverture du courrier, traitement interne du courrier). Désormais le
clerc destinataire a un accès immédiat aux documents qui sont mis à sa disposition et
rattachés à son propre dossier. Il n'a plus besoin de les ressaisir. Cette pratique
permet des économies conséquentes de frais de fonctionnement.
Par ailleurs, le système permet d’abandonner les propositions de factures de
participation par échange de courriers, tout comme les correspondances des
dossiers, la préférence étant accordée au courrier électronique sécurisé. Ce qui
procure aux processus rapidité de réalisation et rationalisation des coûts. Ce système
exige, pour plus de fiabilité et de performance, une discipline des collaborateurs
quant à l’usage des échanges directs par courriels un contrôle régulier du notaire.

75. Au niveau international, le numérique a été à la base de l’institution du sceau notarial


de sécurité (SNS). Il s’agit d’un Le SNS est un double sceau spécial auto adhésif non
falsifiable. Il est l’élément clé d’un système de circulation sécurisée des actes notariés
papier conçu par L'UINL et exclusivement réservé aux Etats membres de l'UINL qui
ont signé la charte d'adhésion.
Le SNS s'utilise pour les actes destinés à l'étranger et dans le pays d'origine. Il
apporte une garantie quant à l'origine et l'intégrité matérielle des actes et vise à faire
face au phénomène de circulation de faux actes ou de fausses copies d'actes. La
circulation des actes se fera entre les pays de manière plus sécurisé et sans
complications supplémentaires pour nos clients, contribuant ainsi à une image
positive et dynamique de la profession notariale.

76. Au-delà du renforcement de la collaboration entre notaires, l’usage du numérique


contribue à améliorer la gouvernance institutionnelle du Notariat.
4) L’amélioration de la gouvernance institutionnelle du Notariat

77. Le numérique améliore la gouvernance institutionnelle du Notariat. Ceci se


remarque surtout au niveau des relations avec les instances du Notariat.

78. En effet, les relations entre les notaires et les instances du Notariat sont d’abord
d’ordre communicationnel, la Chambre ou l’Ordre des notaires jouant un rôle de
régulateur de la profession. La communication qu’elles imposent n’est efficace que
lorsqu’elle est régulière, voire périodique. L’usage du numérique dans les relations
avec les instances du Notariat crée cet effet de synergie permettant à
l’instance notariale de :
● contrôler régulièrement sans déranger ;
● procéder à un suivi-évaluation de la profession notariale pour en assurer la
promotion ;
● et, surtout, anticiper sur l’ampleur des incidents pour en préserver la notoriété de la
profession.
A titre d’exemple, en France, les Etudes envoient de façon dématérialisée leurs
tableaux de bord et leurs états statistiques trimestriels. Les informations ainsi
recueillies sont intégrées automatiquement dans le Fichier Interactif Centralisé du
Notariat (FICEN) permettant aux instances de connaître plus rapidement la
conjoncture de la profession et recueillir des informations sur les ventes
immobilières.

§ 2. La prise en compte permanente des paramètres sécuritaires

79. Le Notariat est une institution dont la tâche est unique et très délicate en ce sens que
le notaire est chargé de garantir la sécurité et la vérité juridiques, fondamentales
pour la stabilité de la société. Le notaire exerce sa profession essentiellement dans
une dynamique préventive offrant ainsi aux usagers la certitude et la sécurité
juridiques nécessaires à la détermination non équivoque de leurs engagements et à
la préservation effective et efficace de leurs intérêts.

80. L’usage du numérique dans la fonction notariale étant le meilleur moyen moderne de
faire circuler des informations, il est évident que la dimension sécuritaire ne puisse
pas ne pas être interrogée. En effet, la question qui hante l'esprit de toutes et tous
réside dans la sécurité des documents transmis et la préservation des informations
qui y sont contenues. Ce qui nécessite pour le notaire la prise en compte de la
protection des données à caractère personnel dans le déploiement de son système
d’information (A). Cette même mesure de prudence justifiée l’attente de
l’opportunité d’une pratique sécurisée de l’acte authentique électronique (B).

C. La protection des données à caractère personnel

81. La protection des données personnelles est aujourd’hui d’actualité. Mais, pour la
profession notariale, elle l’est depuis la naissance de sa naissance en raison du
caractère inné de la prise en compte de ce paramètre dans la fonction notariale. Cette
exigence est valable qu’il existe ou non un cadre législatif de protection des données
personnelles.

82. Mais, le champ de la prise en compte des données à caractère personnel étant vaste,
l’importance de leur protection a d’ailleurs poussé plusieurs Etats à mettre en place
un dispositif législatif et règlementaire l’encadrant. Les pays comme le Cameroun32,
la Côte d’Ivoire, la Guinée, le Mali, la Mauritanie, le Niger33, le Sénégal et le Tchad34 en
sont de parfaites illustrations.

83. La protection des données à caractère personnel requiert du notaire non pas
seulement la sécurisation de son système d’information, mais également
l’instauration d’un cadre respectueux des règles déontologiques. En effet, afin de
s’assurer de l’adéquation du cadre d’exercice de la profession et de la disponibilité
des moyens pour atteindre les objectifs institutionnels du Notariat, l’organisation de
l’activité notariale se fonde sur un « référentiel de comportement » matérialisé par
les règles de déontologie notariale. Ces règles déontologiques garantissent
l’assainissement de l’exercice de la profession et en gouvernent l’acceptation, la
stabilité, la crédibilité et le développement. Aussi, sont pris en compte dans
l’encadrement juridique de la profession notariale non seulement les rapports entre


32
Loi No 2010/012 du 12 Décembre 2010 relative à la Cybercriminalité et Cyber sécurité au Cameroun.
33
Loi 2017-28 du 03 mai 2017 relative à la protection des données personnelles.
34
Loi n°007/PR/2015 du 10 février 2015 portant sur la protection des données à caractère personnel et
son Décret d’application n°075/PR/2019 du 21 janvier 2019
notaires mais également ceux entre les notaires et leurs usagers du service public
notarial35, celui de l’authenticité.

D. L’attente de l’opportunité d’une pratique sécurisée de l’acte authentique


électronique

84. L’analyse des réponses aux questionnaires élaborés en vue de la préparation du


présent congrès indique l’ineffectivité de l’acte authentique électronique dans les
pays africains. Les réponses des notariats camerounais, ivoirien, guinéen, malien,
mauritanien, nigérien, sénégalais et tchadien sont sans équivoque : l’acte
authentique électronique n’est pas pratiqué. Certains lient ce défaut de pratique de
l’acte authentique électronique à celui de la pratique de la signature électronique36.

85. Pourtant, le développement de l’acte authentique électronique est attendu. Cette


attente se justifie par les vertus qui le qualifie. L’acte authentique électronique
facilite le dressement des actes notariés à distance. Il est un facteur de
développement de toutes les transactions nécessitant le concours du Notaire.

86. Malgré le pessimisme de certains d’entre eux37, les notaires pensent généralement
que l’acte authentique peut se développer et souhaitent d’ailleurs que ce procédé soit
une réalité pour en faire usage. En Côte d’Ivoire, le processus est déjà enclenché à
travers la prise de conscience de son utilité professionnelle et de sa portée
économique et juridique.
La volonté des notaires de développer la pratique de l’acte authentique électronique
ne les poussent pas à en sous-estimer les conditions. Ils sont convaincus que l’acte
authentique électronique ne pourra valablement se faire que sous certaines
conditions inhérentes à l’identité de la fonction notariale. En effet, son
développement ne doit pas porter atteinte à la sécurité juridique et au secret
professionnel.

La volonté des notaires d’Afrique de voir la pratique de l’acte authentique


électronique être une réalité ne suffire à sa mise en œuvre. Le Notariat africain a
besoin de l’accompagnement de l’Etat à travers sa mise en place effective. L’espoir

35
Pour une étude détaillée sur le service public notarial, voir notamment J.-F. SAGAUT et M. LATINA,
Manuel de déontologie notariale, Defrénois – Lextenso Editions, n° 63 et suivants.
36
C’est le cas du notariat tchadien.
37
C’est le cas des notariats malien et nigérien
est de mise chez les notaires des pays membres de l’OHADA de voir l’acte
authentique électronique pris en compte dans le projet de texte de cette organisation
relatif à la circulation des actes publics.

Conclusion

87. La révolution numérique de la profession notariale n’est pas sans embûches. Au


Cameroun, en Guinée, au Mali, en Mauritanie, au Niger, au Sénégal, au Tchad, pour ne
citer que ces pays, les problèmes rencontrés sont nombreux. Ils sont généralement
constitués par la cherté des outils informatiques et des systèmes d’information,
l’approvisionnement irrégulier en électricité ou encore le défaut de réseau Internet
stable.

88. Mais, même bravant ces difficultés dans leur processus de développement
numérique, les notaires restent engagés à faire profiter à leur profession les
avantages des technologies de l’information et de la communication. L’endurance
dont ils font montre commence à porter ses fruits. Les offices notariaux améliorent
de manière signifiante leur gouvernance et leur performance et les usagers sont
satisfaits des services qu’ils leur offrent.
En effet, l’office notarial donne aujourd'hui une image moderne, dynamique et
performante. Non seulement les clients le ressentent et le disent, mais surtout le
comparent souvent aux services d’autres professionnels, notamment les avocats, qui
usent encore aujourd’hui principale du papier. Très demandeurs de technologies de
l’information et de la communication, ils ont d’ailleurs hâte de voir la pratique de la
visioconférence être une réalité dans leurs relations avec leur notaire. Les notaires
doivent donc en prendre conscience et considérer que le numérique leur permet de
se démarquer de la concurrence. Mais, ils doivent toujours se rappeler que c’est en
adoptant un comportement irréprochable et en disposant d’un système
d’information infaillible qu’ils pourront contribuer à la sécurité juridique et la paix
sociale attendues du service de l’authenticité.

89. Seulement, les notaires doivent garder à l’esprit de préserver non seulement
l’identité de leur profession mais également la place privilégiée qu’ils occupent dans
l’Etat qui leur a confié leur sceau. Pour y parvenir, le Congrès recommande de :
● mettre en place diligemment un système d’information sécurisé procurant
notamment une répartition responsable des tâches au sein de l’office notarial ;
● combiner la gestion informatisée à celle sur papier afin d’éviter toute
discrimination et toute déshumanisation de la fonction notariale ;
● dématérialiser diligemment le service domanial et le l’état-civil, y compris les
procédures ;
● adopter un dispositif législatif et réglementaire en vue développer la pratique de
l’acte authentique électronique.