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Introducción
Ahora bien, el artículo 1440 del Código Civil otorga un derecho al contratante:
solicitar al fuero judicial (o arbitral, de corresponder) la reducción de la propia
prestación o el aumento de la contraprestación. ¿Cuándo se puede hacer valer este
derecho? Cuando la propia prestación “llega a ser excesivamente onerosa por
acontecimientos extraordinarios e imprevisibles”.
Siendo así, el arrendatario podría solicitar la reducción del pago de la renta, siempre
que esta haya devenido en “excesivamente onerosa” a consecuencia de un evento
no solo “extraordinario”, sino también “imprevisible”.
Hay que advertir, como lo hice en otro lugar, que las palabras “excesivamente
onerosa”, “extraordinario” e “imprevisible” tienen cierto grado de vaguedad. Por esta
razón, “los casos de excesiva onerosidad de la prestación pueden considerarse un
tanto problemáticos, pues los operadores jurídicos pueden, de forma razonable,
discrepar en torno a si se verifica una excesiva onerosidad o un
evento extraordinario e imprevisible. La última palabra, claro está, la tendrá el fuero
judicial o arbitral, dependiendo del caso”.
¿El aislamiento social obligatorio que estamos viviendo los peruanos, califica como
un evento extraordinario e imprevisible? Desde luego que sí. Este aislamiento es
una respuesta-que en el caso peruano a tratado de ser un tanto preventiva, frente
al dramático caso italiano, por ejemplo - a la pandemia producida por la expansión
del COVID-19. La pandemia es un fenómeno claramente extraordinario, puesto que
no forma parte del acontecer normal del mundo. Es más, en este caso tenemos una
genuina pandemia de escala mundial, lo que hace que el evento pueda ser más
extraordinario todavía. Una pandemia global, en definitiva, no puede ser parte del
curso natural y corriente de las cosas.
En primer lugar debe tenerse presente, como enseña Rodolfo Sacco, que los
contratantes tienen la “carga” de prever, y agrega que un evento es imprevisible
cuando, sobre la base de un “criterio de normalidad”, “no hay razones para creer”
que tal evento habrá de ocurrir en el marco de la ejecución del contrato. Se agrega
que la previsibilidad debe analizarse considerando la diligencia del “hombre medio”
y se evalúa según la rama de actividad que está implicada en el contrato. La
“naturaleza” del contrato juega, pues, un rol importante en la determinación de la
imprevisibilidad del evento.
Ahora bien, hasta noviembre del 2019, por ejemplo, nadie tenía la menor idea de
que al mes siguiente iniciaría la propagación del covid-19 en la ciudad de Wuhan.
De hecho, durante todo el mes de diciembre del 2019, dentro y fuera de China, no
había una idea clara del alcance del poder infeccioso del virus. En efecto, el ya
famoso mercado mayorista de mariscos, en Wuhan, fue cerrado recién a inicios de
enero. Y por si quedan dudas de que era muy difícil tener noticias claras del virus
en el 2019, baste recordar el triste caso de Li Wenliang, médico oftalmólogo que
trató de alertar a la población del surgimiento de la nueva sepa de coronavirus, pero
fue silenciado por su gobierno en enero de este año. Así, pues, ni siquiera un
ciudadano chino (incluidos los médicos) promedio podía saber del surgimiento de
la sepa a inicios del 2020, pues las autoridades chinas trataban el asunto como un
simple “rumor”.
Otro dato fundamental: los aislamientos sociales obligatorios empezaron en China
recién entre fines de enero e inicios de febrero. Recién en estos días el continente
asiático se empezaba a tomar en serio a la nueva enfermedad, pues la OMS declaró
“Emergencia Sanitaria de Preocupación Internacional” el 30 de enero. Este día, su
presidente, el biólogo etíope Tedros Adhanom, hizo una declaración que no puede
escapar a nuestra atención:
“No sabemos qué clase de daño puede causar este nuevo coronavirus si llega a
propagarse en un país con un sistema de salud débil. Debemos actuar ahora para
ayudar a los países a prepararse”.
Es interesante notar que Adhanom hizo esta declaración luego de una reunión de
evaluación de la situación de la expansión del covid-19 en ese momento, que duró
más de media docena de horas con el grupo de expertos que conforman el Comité
de Emergencia del Reglamento Sanitario Internacional. O sea, es obvio que ningún
peruano “promedio” podría imaginar, durante enero del 2020, que tendríamos que
vivir un aislamiento social obligatorio, pues eso no era claro ni para el jefe de la
OMS, quien pone de manifiesto el carácter imprevisible del impacto
socioeconómico del covid-19 sobre un país como el nuestro.
Así las cosas, para contratos celebrados hasta enero del presente año en el Perú,
es claro que el alcance de esta pandemia global era imprevisible. Además, hay que
recordar que la imprevisibilidad se relaciona con la “rama de actividad” implicada
en el contrato. Siendo así, me parece difícil que un profesional ajeno a la medicina
pueda encontrarse en capacidad de calibrar adecuadamente el discurso que
Adhanom del 30 de enero.
Así las cosas, me parece obvio que, en el Perú, la imprevisibilidad del aislamiento
nacional social obligatorio se podría mantener sin problemas hasta todo el mes de
febrero del 2020. El primer caso de infección por covid-19 fue anunciado en nuestro
país el 6 de marzo y la declaratoria de pandemia por la OMS fue el 11 de marzo.
La previsibilidad del aislamiento social obligatorio, por tanto, podría considerarse
previsible recién desde el mes de marzo, para los contratos de arrendamiento
celebrados en el Perú, sea que el arrendamiento haya estado destinado para uso
de vivienda, para un uso comercial o de servicios. Si la previsibilidad se tiene que
valorar en el ámbito de contratos relacionados a disciplinas médicas, quizá el punto
de quiebre lo marca el anuncio de Adhanom del 30 de enero. Este criterio podría
imponerse cuando el arrendamiento está destinado para brindar servicios médicos.
Pero el decreto ha ido más allá, pues no solo busca mantener el acceso a los bienes
y servicios esenciales, sino también a los “servicios complementarios y conexos
para la adecuada prestación y acceso a los servicios y bienes esenciales”.
Entonces, también estarían a salvo los contratos de arrendamiento implicados en
los mencionados “servicios complementarios y conexos”.
Pero el artículo 2 y 4 (junto al 7.1) no solo indican el radio de acción de “salvamento”
de los contratos de arrendamiento destinados a proporcionar bienes y servicios.
Indican un dato todavía más importante: los arrendatarios que basan su capacidad
de ingreso en tales actividades tampoco podrían invocar la EOP. Así, el artículo 2
y 4 no solo brindan una guía para evaluar a los arrendamientos destinados a las
actividades comerciales o de prestación de servicios, sino que también son un
referente obligado para evaluar a los arrendamientos destinados a vivienda. En este
caso, si el inquilino basaba su capacidad de ingresos en actividades ajenas a los
artículos 2 y 4, es evidente que su capacidad de ingreso se verá menguada
brutalmente y, por ende, la renta puede resultarle “excesivamente onerosa”.
Esta idea de Sacco nos permiten captar una oportuna y reveladora diferencia entre
la EOP y la llamada acción pauliana. En esta última sí se tiene que hacer un análisis
del patrimonio del deudor, cosa que no sucede con la EOP. El dato positivo confirma
esta idea: el artículo 195 del Código Civil claramente indica la necesidad de verificar
el patrimonio del deudor. En cambio, en ninguna parte del texto de los artículos
1440 a 1446, hay base para postular que el patrimonio del contratante sea un
elemento a considerar para determinar si cabe aplicar la EOP o no.
Siendo así, no se puede negar que el arrendador sabe y acepta que el arrendatario
tendrá dificultades para cumplir si es que sus capacidades de generar rentas se
ven menguadas, puesto que el arrendador suele tomar conocimiento de tales
capacidades. No cabe argumentar que los detalles sobre la capacidad de pago del
inquilino no son relevantes, porque no constan en el documento que contiene al
contrato de arrendamiento. Aquí entramos a una cuestión de interpretación. Sin
ánimo de ahondar en el asunto, solo diré que, al amparo de los artículos 168, 169
y 170 del Código Civil, es absolutamente claro que la interpretación del contrato no
se reduce a lo que las partes se hayan limitado a poner por escrito en el documento
respectivo.
Pero si el arrendador tiene como único medio de subsistencia las rentas que
proporciona el contrato arrendamiento, ¿podría solicitar, por el contrario, que se
aumente la contraprestación, invocando también la EOP?
Así, el Covid-19 podría empujarnos, en estos casos, a un dilema duro, uno que
podría llamarse “el dilema del coronavirus”: un arrendatario que exige la
disminución de la renta por causa del aislamiento social obligatorio y, por otro lado,
un arrendador que exige el aumento de la renta por la misma razón. Ambos
invocando, por su lado, la EOP.
Este dilema no hace más que confirmar lo que se dijo más arriba: los casos de EOP
pueden dar lugar a más de una complicación en el caso concreto. Aquí solamente
diré que no se puede perder de vista que la situación financiera de las partes no
tiene mayor trascendencia. Lo que se debe evaluar es si las prestaciones han
devenido en excesivamente onerosas o no. En principio, puede decirse que el cierre
generalizado de actividades socioeconómicas, en virtud del aislamiento, hace que
las prestaciones dinerarias sean más complicadas de cumplir, a diferencia de
mantener la cesión en uso de un inmueble. De hecho, en pleno aislamiento, es claro
que el mercado de alquileres sencillamente se ha estancado y su demanda ha
menguado.