Intégration de l’efficacité énergétique dans

la réalisation des 606 logements

promotionnels « MEDITBAT » à Annaba
Présenté par

Sofiane LAHMAR

Pour l’obtention du Mastère spécialisé

Territoires, Technologie et Financement de Portefeuille de Projets Innovants pour l’Economie

Verte

MINES SAINT ETIENNE

Le 00 Novembre 2017

Devant le jury composé de :

Prénom Nom Président

Titre et Etablissement de Rattachement
Prénom Nom Examinateur
Titre et Etablissement de Rattachement
Prénom Nom Examinateur
Titre et Etablissement de Rattachement
REMERCIEMENTS
AVANT PROPOS
 RESUME

De nos jours, la construction est devenue l’un des principaux moteurs de la croissance
économique, suite à la forte demande en logements engendrée par l’augmentation
spectaculaire de la population.
Dans un contexte d’épuisement des ressources énergétiques et d’augmentation des émissions
de gaz à effet de serre, le problème posé aux acteurs de l’industrie du bâtiment est d’élaboré
des concepts de bâtiments moins énergivores et de disposer des outils d’évaluation visant à
l’amélioration continue.
Le secteur du bâtiment doit évoluer pour réduire son empreinte écologique, car il présente
un fort potentiel d’amélioration à la fois sur les plans énergétiques et environnementaux.
Les travaux présentés dans cette thèse s’orientent vers un modèle d’économie verte et
concernent un cas pratique d’intégration de l’efficacité énergétique dans un projet d’habitat
en cour de réalisation, dont l’objectif est :
 D’améliorer le confort des utilisateurs tout en réduisant la consommation d’énergie et
la facture énergétique ;
 De contribuer à la généralisation des bonnes pratiques dans la conception de l’habitat
et les comportements des acteurs (projet pilote en E.E)
 D’Innover, développer et dupliquer la réflexion sur un portefeuille de projet ;
 Enfin, de favoriser la mise en application des normes réglementaires, en vigueur.
L’étude adoptera une approche qui allie aussi bien des questionnements d’ordres techniques,
juridiques, environnementaux et financiers favorisant l’emploi de l’efficacité énergétique, en
vue d’être adoptée et généralisée dans notre secteur de bâtiments.

MOTS CLEFS
Ressources énergétiques, gaz à effet de serre, énergivore, secteur de bâtiments, empreinte
écologique, économie verte, projet d’habitat, efficacité énergétique.
 ABSTRACT

Nowadays, construction has become one of the main drivers of economic growth, due to the
strong demand for housing generated by the spectacular increase in population.
In a context of depletion of energy resources and increasing greenhouse gas emissions, the
problem posed to the players in the building industry is to develop less energy-intensive
building concepts and to have the tools of evaluation for continuous improvement.
The building sector must evolve to reduce its ecological footprint, as it has great potential for
improvement in both energy and environmental terms.
The work presented in this thesis is oriented towards a green economy model and concerns a
practical case of integration of energy efficiency in a project of housing in the course of
realization whose objective is:
• Improve user comfort while reducing energy consumption and energy costs;
• Contribute to the generalization of good practices in the design of the habitat and the
behaviours of the actors (pilot project in E.E)
• Innovate, develop and duplicate reflection on a project portfolio;
• Finally, to promote the implementation of the regulatory standards in force.
The study will adopt an approach that combines technical, legal, environmental and financial
issues that promote the use of energy efficiency, in order to be adopted and generalized in
our building sector.

KEYWORDS
Energy resources, greenhouse gases, energy intensive, building sector, ecological footprint,
green economy, housing project, energy efficiency.
 LISTE DES ACRONYMES ET ABREVIATION

MEDITBAT Méditerranéenne du Bâtiment.

ADEME Agence De l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie.
APRUE Agence de Promotion et de Rationalisation de l’Utilisation de l’Energie.
EE Efficacité Energétique.
EnR Energie Renouvelable
COP Conférences des Parties.
DTR Documents Techniques Réglementaires.
OME Observatoire Méditerranéen de l’Energie.
ONS Office National des Statistiques
TEP Tonne Equivalent Pétrole
SPA Société Par Action
GIEC Groupe d'experts Intergouvernemental sur l'Evolution du Climat
GPL Gaz de Pétrole Liquéfié
GN Gaz Naturel
CCNUCC Convention-cadre des Nations unies sur les changements climatiques
GES Gaz à Effet de Serre
EPBD Energy Performance of Buildings Directive
RT Réglementation Thermique
CMNEH Code Modèle National de l’Energie pour les Habitations
FFEM Fonds Français pour l'Environnement Mondial
WAP Weatherization Assistance Program
FEMP Fédéral Energy Management Program
ANME Agence Nationale pour la Maîtrise de l'Energie
PTZ Prêt à Taux Zéro
ANAH Agence nationale de l'habitat
CSTB Centre Scientifique et Technique du Bâtiment
DENA Deutsche Energie-Agentur
BBC Bâtiment Basse Consommation
LEED Leadership in Energy and Environmental Design
EnEV Décret allemande sur les économies d’énergie
PME Petites et les Moyennes Entreprises
FNME Fonds National pour la Maîtrise de l’Energie
PNME Programme National pour la Maîtrise de l’Energie
CIME Comité Intersectoriel de la Maîtrise de l’Energie
CDER Centre du Développement des Energies Renouvelables
CNERIB Centre National d'Etudes et de Recherches Intégrées du Bâtiment
CNTPP Centre National des Technologies de Production plus Propre
SP Sous Projet
LP Logement Promotionnel
FINALEP Financière Algéro-Européenne de Participation
CPA Crédit Populaire d'Algérie
AFD Agence Française de Développement
BEI Banque Européenne d'Investissement
BDL Banque de Développement Local
EPE Entreprise Publique Economique
SWOT Strenghs, Weaknesses, Opportunities, Threats
VSP Vente Sur Plan
FGCMPI Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière
TOL Taux d’Occupation du Logement
Table des matières
INTRODUCTION ....................................................................................................................................... 9
CHAPITRE 1 : CADRE THEORIQUE ET CONCEPTUEL .............................................................................. 12
I. Revue de littérature (scientifiques, rapports) ........................................................................... 12
II. Politique, réglementation et normes (internationale et nationale) ......................................... 18
III. Exemples d’études de cas ..................................................................................................... 23
CHAPITRE 2 : CADRE DE L’ETUDE ET METHODOLOGIE ......................................................................... 26
I. Présentation du projet .............................................................................................................. 26
II. Description de la méthodologie de l’étude ............................................................................... 29
CHAIPTRE 3 : ANALYSE DU PROJET........................................................................................................ 30
I. Etude technique ........................................................................................................................ 30
II. Analyse juridique ....................................................................................................................... 40
III. Modèle économique et sources de financement ................................................................. 42
IV. Analyse de l’impact environnemental et social .................................................................... 46
V. Etude financière (critères de bancabilité) ................................................................................. 48
VI. Analyse de la gouvernance .................................................................................................... 54
CHAIPTRE 4 : PERSPECTIVE POUR UNE GENERALISATION EN PROGRAMME ....................................... 59
I. Gisement pour le pays ............................................................................................................... 59
II. Processus de généralisation ...................................................................................................... 60
III. Parties prenantes .................................................................................................................. 61
IV. Sources de financement ........................................................................................................ 63
CONCLUSION GENERALE ....................................................................................................................... 68
Références bibliographiques ............................................................................................................. 69
Liste des illustrations ......................................................................................................................... 71
Liste des tableaux .............................................................................................................................. 72
Liste des cartes .................................................................................................................................. 72
GLOSSAIRE ............................................................................................................................................. 72
Annexes ............................................................................................................................................. 72
INTRODUCTION
Depuis le 19ème siècle, l'augmentation de la consommation mondiale d’énergie a été
accompagnée de celle des émissions de CO2 et d’autres gaz à effet de serre. Ces
augmentations menacent la stabilité du climat et de l’environnement. Pour faire face à ce
problème, l’efficacité énergétique est vue comme un enjeu majeur, qui fait partie des plus
importants défis auxquels l’humanité doit se confronter, et cela passe en premier lieu par
l’évolution des modes de vie et d’habitation.
Le secteur du bâtiment est l’un des secteurs les plus dynamiques dans les pays émergents,
résultat d’un rythme élevé de croissance de la population et d’urbanisation.
L’Algérie dont la croissance de sa population est spectaculaire, ne fait pas exception, passant
de 25 millions d’habitants en 1990 à 40 millions en 2015 selon l’ONS1. Par conséquent, la
demande en logements augmente considérablement et fait de la construction l’un des
principaux moteurs de la croissance économique du pays.
Cependant, les habitats traditionnels ruraux et urbains, caractérisés par leur grande efficacité
énergétique, ont peu à peu été substitués par des bâtiments certes «modernes», mais dont la
performance énergétique s’est avérée très mauvaise, puisque les professionnels ont construit
en ignorant les conditions climatiques et le niveau de performance thermique requis.
Longtemps, nos logements ont été conçus en considérant uniquement les coûts de réalisation
en comptant sur les appareils électroménagers pour en assurer le confort (chauffage,
climatisation, ...etc.)
La consommation énergétique, dans le secteur du bâtiment résidentiel algérien
représente plus de 34% de la consommation énergétique finale nationale qui a atteint les 30
millions de TEP en 20122. En outre, d’après les projections de référence de l’Observatoire
Méditerranéen de l’Energie (OME), la consommation d’électricité a plus que triplé au cours
des trois dernières décennies et que cette tendance se poursuivra d’ici à 2025. Cela présente
un précieux potentiel d’amélioration à la fois sur les plans énergétiques et environnementaux.
Conscient de l’intérêt grandissant des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique et
de leurs enjeux (notification de l’accord de Paris lors de la COP21), le gouvernement à adopter
un programme national sur l'efficacité énergétique à l'horizon 2030, dont la portée couvre
l’ensemble des secteurs d’activités, notamment, le bâtiment, l’industrie et le transport.
A l’issue de sa mise en œuvre, le programme aspire à réaliser des objectifs ambitieux, afin de
minimiser les consommations en énergie, de protéger l’environnement, et de préserver cette
richesse pour les futures générations dans une logique de développement durable ; Les
économies d’énergie cumulées à l’horizon 2030 dépasseraient 60 millions de TEP (avec 30
millions de TEP pour le secteur du bâtiment) ; Ainsi, il permettrait pour l’année 2030 de réduire
la demande en énergie d’environ 10%.
Les actions de ce programme dans le secteur du bâtiment portent essentiellement sur une
meilleure performance dans l’éclairage (avec une économie de 21 millions de TEP) l’isolation
thermique des bâtiments (avec une économie de 7 millions de TEP), et la promotion du
chauffe-eau solaire et de la climatisation solaire (avec une économie de 2 millions de TEP) 3.

1 Démographie Algérienne 2015 -Office National des Statistique (ONS) – www.ons.dz

2
Pour une construction Eco-énergétique en Algérie- Chiffres clés année 2012- APRUE- Edition 2014
3 Programme des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique « ministère de l’énergie et des mines » Janvier 2016
Pour ce faire, l’état doit relever le défi de mobiliser de nombreux acteurs, tels que les
promoteurs immobiliers, les fournisseurs d’énergie, et les particuliers, et surtout, de faire
converger leurs intérêts autour d’une même cause.
Le projet objet de ce mémoire concerne un programme de 606 logements promotionnels de
la société « MEDITBAT spa », situé dans la localité d’El-Bouni, distante du centre-ville d’Annaba
de moins de 05km.
La ville d’El Bouni était perçue, pendant longtemps, comme une agglomération industrielle
destinée à accueillir les populations défavorisées d’Annaba. De plus, les émanations dégagées
par les différentes unités industrielles des localités environnantes, notamment celle
produisant les engrais phosphatés aux effets nocifs sur la santé, confirmaient cette
perception. Depuis, la réduction sensible des effluves toxiques, d’une part et l’implantation
d’importants programmes d’équipements urbains (pôle universitaire, hôpital pédiatrique
…etc) d’autre part ont non seulement bouleversé cette image mais ont fait d’El Bouni un pôle
d’attraction.
La société MEDITBAT SPA s’enorgueillit d’avoir été l’un des initiateurs de ce changement en
implantant son programme de logements qui a changé l’image de la ville.
Dans le cadre du développement de la MEDITBAT spa « société mixte de promotion
immobilière installé à Annaba en Algérie » et après la certification en management de la
qualité récemment obtenu, la société veut s’inscrire dans une démarche de développement
durable et cherche à intégrer, autant que possible, les concepts de construction innovants liés
à des procédés à efficacité énergétique sur ces nouveaux programmes et particulièrement sur
les 606 logements promotionnels en cours de réalisation.
A travers ce projet innovant, MEDITBAT Spa, se veut partie prenante dans le débat qui
s’amorce au niveau national concernant la durabilité de notre modèle de consommation
énergétique et joue un rôle important dans la promotion et le développement de l’efficacité
énergétique dans le bâtiment résidentiel à l’Est du pays, car c’est la première société à initier
ce type de travaux dans la région et particulièrement dans la ville de Annaba.
Cette thèse tente de soulever plusieurs questions sur l’efficacité énergétique dans le secteur
du bâtiment résidentiel :
 Les économies d’énergie occupent-t-elles une place dans la politique immobilière ?
 Quels mécanismes de financements pour réaliser des économies d’énergie et améliorer la
performance énergétique des bâtiments ?
 est-ce que l’efficacité énergétique est l’affaire des experts ou de toutes les parties
prenantes (les institutions municipales, maîtres d’ouvrages, promoteurs, gestionnaires de
construction, maîtres d’œuvres et population) ?
 Les usagers des bâtiments sont-ils sensibles aux économies d’énergie ?
 Le thème de l’énergie a-t-il des chances de prendre de l’importance dans le cadre du
processus de gestion immobilière ?
Pour ouvrir quelques pistes et apporter quelques éléments de réponse, nous présentons ci-
après un travail structuré en quatre chapitres :
 Chapitre 01 se focalise sur la partie théorique notamment les définitions des concepts, la
politique d’efficacité énergétique, les normes et réglementations nationale et
 internationale et les différents instruments utilisés, avec un exemple d’étude de cas issu
de la plateforme construction21.
 Chapitre 02 aborde la présentation du projet objet de l’intégration de l’efficacité
énergétique et la description de la méthodologie de l’étude.
 Chapitre 03 s’organise sur l’analyse technique, juridique et financière du projet tout en
tenant compte de l’impact économique, environnemental et social.
 Chapitre 04 se consacre à une approche d’adoption et de généralisation des bonnes
pratiques mises en place dans le but de favoriser la mise en application de l’efficacité
énergétique dans le secteur résidentiel.
CHAPITRE 1 : CADRE THEORIQUE ET CONCEPTUEL

I. Revue de littérature (scientifiques, rapports)

1) Le changement climatique :4
Le climat a toujours changé depuis l’origine de la vie sur Terre. Depuis 10.000 à 15.000 ans,
nous sommes dans une période « chaude », autour de 15°C de moyenne planétaire.
Cette température est assurée par la présence de « gaz à effet de serre » dans l’atmosphère,
principalement l’eau, le dioxyde de carbone, du protoxyde d’azote et du méthane, présent à
l’état de traces dans l’atmosphère (moins de 1% en volume). Sans ces gaz, la température
moyenne serait de -18°C, tout serait gelé et il n’y aurait pas de vie. L’utilisation massive
d’énergies fossiles a occasionné une augmentation de certains gaz à effet de serre dans
l’atmosphère. Le méthane issu des décharges et de certains types d’usage des sols
(déforestation, etc.) s’y est ajouté. Le dioxyde de carbone, principalement issu de la
combustion des énergies fossiles, a vu son taux augmenter de 35% dans l’atmosphère depuis
1850. Ces émissions augmentant d’environ 1% par an, avec de très fortes disparités : de 200
à 300 kg par habitant au Népal jusqu’à 20 tonnes pour un habitant des États Unis.
Le carbone émis dans l’atmosphère reste entre 50 et 200 ans avant d’être réabsorbé par les
écosystèmes terrestres mais surtout par les océans. L’humanité émet aujourd’hui de 6 à 7
milliards de tonnes de carbone, 100 fois moins que les échanges naturels, mais 2 fois plus que
la biosphère n’en recycle. Les gaz s’accumulent et provoquent une augmentation de la
température moyenne. Celle-ci a augmenté : elle s’établit aujourd’hui à 17,5°C. Cette
augmentation est hétérogène. Les 15 dernières années font partie des années les plus
chaudes jamais observées.
Cette augmentation de la température moyenne (global warming) à son tour modifie ou
bouleverse les courants marins, les vents et la couverture nuageuse : ce sont les «
changements climatiques ».
2) L’efficacité énergétique :
L’efficacité énergétique est un état de fonctionnement d’un système pour lequel la
consommation d’énergie est minimisée pour un service rendu maximal (Wikipédia).
Le groupe intergouvernemental d'experts pour l'étude du climat (GIEC) a confirmé que le
relèvement de la température moyenne de l'atmosphère terrestre variera entre 1,5 et 6 °C
d'ici à la fin du siècle. La valeur réelle dépendra essentiellement de l'importance et de la date
d'application des politiques publiques mises en œuvre par les pays les plus consommateurs
d'énergie.
Ainsi, l’efficacité énergétique se manifeste comme étant un objectif politique affirmé. Tous
les pays, quelle que soit leurs situations énergétiques, doivent baser leurs développements
sur d’autres types d’énergie tout en essayant de maîtriser par ailleurs leur consommation

4 Le développement durable - Fabrice FLIPO 2007

énergétique par la mise en place de politiques d’efficacité énergétique volontaristes et
adaptées.
3) L’efficacité énergétique dans le bâtiment :
L’efficacité énergétique se réfère à la réduction de la consommation d’énergie sans toutefois
provoquer une diminution du niveau de confort ou de qualité de service dans les bâtiments5.
Le secteur du bâtiment, dont sa consommation énergétique représente plus de 40% du total
de l’énergie, et il est responsable de 20% des émissions mondiales de gaz à effet de serre, se
positionne comme un acteur clé pour parvenir à résoudre les inquiétants défis à faire face. Ce
secteur pourrait bien être le seul qui offre des possibilités de progrès suffisamment fortes
pour répondre aux engagements de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Le cycle de vie du bâtiment se divise en plusieurs étapes, toutes engageant de nombreuses
professions et usagers, et ayant un impact direct ou indirect sur l’environnement : production
des matériaux, transport des matériaux, construction du bâtiment, utilisation du bâtiment et
déchets en fin de vie.
Cependant, agir efficacement pour réduire de manière sensible la consommation énergétique
impose une identification des facteurs de gaspillage, afin de les maîtriser à l’avenir6.
L’Algérie, à travers sa politique de l’efficacité énergétique, aspire à réaliser des objectifs
ambitieux dans ce domaine, afin de minimiser ses consommations en énergie, de protéger
l’environnement, et de préserver cette richesse pour les futures générations dans une logique
de développement durable. Cette politique s’est traduite par l’adoption d’un programme
ambitieux de l’efficacité énergétique dont la portée couvre l’ensemble des secteurs
d’activités, notamment, le bâtiment, l’industrie et le transport7.
Les actions phares de ce programme portent sur :
 L’isolation thermique des bâtiments ;
 La promotion du chauffe-eau solaire et de la climatisation solaire ;
 une meilleure performance dans l’éclairage ;
 La promotion de l’efficacité énergétique dans le secteur industriel ;
 La promotion du GPL/C et du GN/C.
a) Le transfert de chaleur et la perte d’énergie :
Le transfert de chaleur est un phénomène physique, selon lequel « la chaleur passe toujours
d’un lieu plus chaud à un lieu plus froid ».
Cela signifie que la chaleur a toujours tendance, en hiver, à se déplacer des espaces de vie
chauffés vers l’extérieur de la maison et vers des espaces mitoyens non chauffés, tels que les
greniers, les garages ou les sous-sols « tout espace dont la température est plus basse ». En
été au contraire, la chaleur se dirige de l’extérieur vers l’intérieur de la maison.

5 L’efficacité énergétique dans le secteur résidentiel - une analyse des politiques des pays du Sud et de l’Est de la Méditerranée. Carole-Anne
Sénit (Sciences Po, Iddri) 2007.
6 Comment consommer mieux avec moins -Livre vert sur l’efficacité énergétique - Office des publications officielles des Communautés

européennes, 2005.
7 Programme des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique « ministère de l’énergie et des mines » Janvier 2016
Pour maintenir un certain niveau de confort, la perte de chaleur en hiver doit être compensée
par un système de chauffage, tandis que la chaleur accumulée en été doit être évacuée par
un système de climatisation. Une grande quantité d’énergie est ainsi gaspillée dans la majorité
des bâtiments. En Europe, 70 % de la consommation moyenne d’énergie par ménage sert
simplement à maintenir une température agréable dans la maison. Les systèmes de chauffage
fonctionnent généralement au gaz naturel ou à l’électricité, et la plupart des systèmes de
climatisation fonctionnent à l’électricité8.
La demande de chauffage des bâtiments d’habitation durant les périodes froides est ce qui
consomme le plus d’énergie. Si l’on réduit la demande de chauffage grâce à une meilleure
isolation, à la récupération de chaleur, à l’installation de vitrages performants, à l’utilisation
d’énergie solaire passive et à d’autres mesures, le système de chauffage peut être petit à petit
simplifié, et non seulement les besoins en énergie pour chauffer les bâtiments en sont alors
réduits, mais la facture de chauffage et les émissions de CO2 également
La chaleur est toujours transférée d’un lieu chaud vers un lieu plus froid selon trois
mécanismes :
 La conduction a lieu dans tout matériau solide, lorsque ses molécules ne sont pas toutes à
la même température.

 La convection est le transfert d’énergie par le mouvement de fluides et de gaz. L’air chaud
monte et est remplacé par de l’air plus froid provenant de l’extérieur.

 Le rayonnement correspond au transport d’énergie sous forme d’ondes

électromagnétiques. Contrairement aux autres mécanismes, le rayonnement ne nécessite
aucun support intermédiaire pour se propager.

Les pertes d’énergie d’un bâtiment sont en majorité dues à une enveloppe inadaptée.
L’enveloppe comprend les murs, les sols, le toit, les portes et les fenêtres comme le montre la
figure 01

Figure 01 : Pertes d’énergie dans un bâtiment non isolé

Source : ADEME

8 Les bâtiments : efficacité énergétique et énergie renouvelables – IUSES –Edition FR1.2 –Novembre 2010
b) L’isolation thermique :
Des matériaux de construction et d’isolation appropriés permettent de diminuer le besoin en
chauffage ou en climatisation d’un bâtiment en permettant une résistance efficace face aux
flux de chaleur, c’est-à dire, plus simplement, en conservant mieux la température intérieure
par l’isolation des différents composants de l’enveloppe représentés dans la figure 02.

Figure 02 : L’isolation des éléments de construction

Source : Guide pratique de l’éco-construction –direction régionale
Poitou, Charentes de l’ADEME et Région Poitou-Charentes - Juillet 2009

Il existe deux techniques pratiquées pour l’isolation d’un bâtiment :

 L’isolation par l’intérieur : pose d’une couche d’isolant sur les murs périphériques, côté
intérieur
 L’isolation par l’extérieur : l’isolant est placé à l’extérieur du bâtiment (coiffant la
structure), avant de recevoir un grillage et un enduit, ou un bardage.
La couleur des façades est également importante car elle peut soit refléter, soit absorber la
lumière du soleil. Le blanc et les couleurs claires agissent comme réflecteurs alors que le noir
et les couleurs sombres absorbent la lumière.
On entend par isolant tout matériau ayant une grande résistance aux flux de chaleur. Les
matériaux utilisés communément dans l’isolation des maisons peuvent être classés selon leur
nature :
 Végétale : liège, fibre de bois, lin, paille, etc.
 Minérale : fibre de verre, laine minérale, argile expansée, carbure métallique, verre
expansé, etc.
 Synthétique : polystyrène expansé, mousse de polyuréthane ou mousse phénolique, PVC,
etc.
De plus, les matériaux d’isolation sont disponibles sous différentes formes. Outre les types
d’isolants rigides, on trouve : des couvertures isolantes (panneaux ou rouleaux), des fibres
soufflées, des isolants sous forme de mousse et d’aérosols, etc. Il est possible de les utiliser
ensemble et d’accroître ainsi leurs propriétés isolantes, mais cela doit être effectué par un
expert et le « mélange » doit être dosé correctement.
L’efficacité des matériaux d’isolation est généralement évaluée en termes de résistance
thermique (indiquée par un coefficient R), qui correspond à la résistance des matériaux aux
flux de chaleur. Plus la résistance est haute, plus l’isolation est efficace comme c’est indiqué
sur le tableau 01.
Tableau 01 : Caractéristiques des principaux isolants9

Résistance
Conductivité
thermique R Energie grise
MATÉRIAU thermique
pour une épaisseur (en kWh/m3)
(en W/m.K)
de 10 cm (en m2.K/W)
Laine de bois 0,042 2,4 12
Laine de chanvre 0,039 2,6 40
Laine de lin 0,037 2,7 40
Ouate de cellulose (vrac) 0,035 à 0,04 2,8 à 2,5 50
Laine de mouton 0,035 à 0,045 2,8 à 2,2 50
Liège expansé 0,032 à 0,045 3,1 à 2,2 450
Laine de roche 0,04 2,5 150
Laine de verre 0,04 2,5 250
Polystyrène expansé 0,035 2,8 450
Polystyrène extrudé 0,028 3,5 850
Mousse de polyuréthane 0,025 4 1 000 à 1 200
(Les valeurs d’énergie grise sont données à titre indicatif : elles varient, selon les sources et les distances que
parcourent les matériaux).

Naturellement, la propriété d’isolation thermique dépend du type de matériau utilisé, de son

épaisseur et de sa densité. En hiver, chaque mètre carré de mur non isolé gaspille l’équivalent
énergétique de 3 à 6 litres de combustible (qui correspond au combustible théoriquement
nécessaire pour chauffer l’espace non isolé). Lorsque l’isolation est efficace, ces pertes sont
réduites à un sixième seulement. En doublant l’épaisseur de l’isolant d’un mur vierge de 45
mm à 90 mm, il est possible de réduire la consommation d’énergie d’environ 30 %10.
Les fenêtres sont essentielles pour amener de la lumière dans l’habitation, cependant ce sont
aussi des faiblesses de la construction car le vitrage autant que la menuiserie sont susceptibles
de dissiper la chaleur de l’habitation l’hiver et d’induire une augmentation de la température
l’été. Il est donc important de choisir soigneusement menuiserie et vitrage ou d’envisager
l'amélioration de leurs performances. Le tableau 02 présente les caractéristiques de chaque
type de menuiserie ainsi que leurs avantages et inconvénients.

9
Guide pratique de l’éco-construction –direction régionale Poitou, Charentes de l’ADEME et Région Poitou-Charentes - Juillet 2009
10 Les bâtiments : efficacité énergétique et énergie renouvelables – IUSES –Edition FR1.2 –Novembre 2010
Tableau 02 : Comparatif de menuiseries, en fonction du matériau : 11
Energie λ (ou
Traitement
MATÉRIAU Prix grise conductivité Avantages Inconvénients
en fin de vie
(kWh/kg) λ) (W/m.K)
33,7 (5 si Pas dépassé (même à
Aluminium élevé recyclé à 200 à 237 recyclage d'entretie rupture de pont
100 %) n thermique)
peu écologique
peu
le moins recyclage / émanations
PVC 17,5 0,03 d'entretie
cher incinération toxiques en cas
n
d’incendie
0,4 à 0,7 0,14 à 0,40 recyclage / entretien régulier
entre PVC et Ecologique
Bois selon selon combustible (parties
aluminium (si certifié)
densité l’essence (bois) extérieures)
Moyennement
Mixte bois / légèrement recyclage / peu
équivalent écologique (à
aluminium à 10 plus que le combustible d'entretie
aluminium cause de
l’extérieur bois (bois) n
l’aluminium)
La nature du vitrage influence fortement les performances thermiques. Celles-ci sont évaluées
au moyen du coefficient de déperdition surfacique K, exprimé en W/m2.°C, qui doit être le
plus bas possible. Le tableau 03 présente les valeurs moyennes de coefficient K de chaque
type de vitrage ainsi que leurs caractéristiques
Tableau 03 : caractéristique des vitrages

Type de vitrage Caractéristiques K (W/m2.°C)

Simple vitrage Pertes de chaleur très importantes 5.7
Double vitrage standard Les pertes de chaleur sont réduites de 40 % 2.8
4/12/4
Il piège les infra rouges à l’intérieur de la
Double vitrage peu émissif pièce ce qui réduit les pertes de chaleur de 1,8
30 % par rapport au double vitrage standard.
Double vitrage peu émissif à L’argon est un gaz inerte qui améliore encore
1,2
lame argon les performances thermiques.
Il comporte trois panneaux de verre entre
Triple vitrage à gaz lesquels sont intercalées des lames de gaz. Il
0,5
(argon…) a une valeur isolante et insonorisante plus
élevée que le double vitrage.

c) L’éclairage performant :
L’éclairage comprend l’utilisation tant de sources de lumière artificielle, telles que les lampes,
que de l’éclairage naturel des intérieurs par la lumière du jour.
L’éclairage artificiel est assuré par les sources de lumière artificielle lorsque la lumière du jour
fait défaut. Dans les espaces intérieurs, les sources modernes de lumière peuvent recréer un
éclairage identique à la lumière du jour. Ainsi, la lumière artificielle constitue un élément

11 Guide pratique de l’éco-construction –direction régionale Poitou, Charentes de l’ADEME et Région Poitou-Charentes - Juillet 2009
majeur de la consommation d’énergie, représentant une part importante de toute l’énergie
consommée dans le monde.
Il existe deux grandes catégories de sources de lumière : thermiques et luminescentes. Pour
les sources thermiques (par exemple, le soleil, l’ampoule électrique courante), la lumière est
produite grâce à la chaleur à très haute température. Pour les sources luminescentes (les
ampoules néons), la lumière provient de la luminescence. Il existe une liste de données
techniques caractérisant la source et déterminant la quantité et la qualité de la lumière : la
tension (V), la puissance (W), le flux lumineux (lm), le lumen par watt (lm/W) et la température (K)
La consommation liée à l’éclairage représente 10 à 15 % des consommations électriques d’un
ménage. Pour la réduire, des lampes basses consommations doivent être préférées à des
lampes halogènes type spots tels que présenter dans le tableau 0412.
Tableau 04 : Efficacité énergétique des ampoules
ampoules Efficacité énergétique
Ampoules fluocompactes Utilisent environ 80 % d’énergie en moins que les ampoules
et fluorescentes à incandescence, avec une durée de vie 6 à 10 fois
supérieure
LED Économes en énergie même si l’efficacité varie en fonction
des modèles et matériaux
Ampoules halogènes 20 à 50 % d’énergie économisée comparée aux ampoules
(économes) halogènes traditionnelles
Halogènes Rendement lumineux et durée de vie multipliés par deux
(conventionnelles) par rapport aux ampoules à incandescence
Ampoules à incandescence Énergivores, taux de transformation de l’énergie en lumière
visible inférieur à 5 %, durée de vie courte (1000 h environ)

II. Politique, réglementation et normes (internationale et nationale)

1) Au niveau international :
La prise de conscience du réchauffement climatique a conduit à l'adoption par 196 pays, de la
convention-cadre des Nations Unies sur les changements climatiques(CCNUCC) lors du
sommet de la terre à Rio en 1992 suivie d'un Protocole en 1997 puis d'accords successifs.
Le Protocole de Kyoto signé en 1997 et entré en vigueur en 2005 constitue la première mise
en œuvre pratique de la Convention sur les changements climatiques à travers la mise en
place des objectifs contraignants et des délais visant à réduire les émissions de GES dans la
plupart des pays dont les pays industrialisés.
En 2012, ces objectifs ont été atteints, en dépit du retrait des USA et du Canada. Mais, le
protocole n'a pas été suffisant pour réduire les concentrations de GES dans l'atmosphère.
Ainsi, déjà en 2005 des négociations ont été engagées par les Etats en vue de préparer un

12 Guide du bâtiment durable en régions tropicales Tome 2 -(IFDD) et ENERGIES 2050 – Juillet 2016
nouvel accord engageant cette fois-ci les pays émergents et les pays développés à l'arrivée à
échéance du protocole de Kyoto.
Ce projet ambitieux a échoué à la COP de 2009 tenue à Copenhague, qui n'a accouché que
d'une déclaration non contraignante qui fixe un objectif de stabilisation de la hausse de la
température à 2°C d'ici 2050 sans définir les moyens pour les atteindre. En l'absence d'un
nouvel accord international sur le climat, les pays industrialisés engagés dans le protocole de
Kyoto ont convenu de le prolonger au-delà de 2012. Lors de la COP de 2012 tenue à Doha, des
règles de la deuxième période d'engagement du protocole de Kyoto (2013-2020) seront donc
fixées et les pays désignés devront globalement réduire leurs émissions d'au moins 18% entre
2013 et 2020 par rapport à 1990. C'est dans ce contexte que se tiendra en 2015 la 21è
conférence des parties sur le climat à Paris, avec comme point de succès, l'adoption d'un
projet d'accord final sur le climat, à l'unanimité par les participants. Pour la première fois, un
accord universel sera conclu pour la lutte contre les changements climatiques. L'avènement
d'un tel instrument juridique n'a pas manqué de susciter des commentaires notamment en ce
qui concerne son caractère contraignant.
Les pays signataires sont donc devant la nécessité de mener des politiques réduisant les gaz à
effet de serre.
Il y a un large éventail des moyens utilisés par les pays, notamment européens, pour la mise
en œuvre de la maîtrise de l’énergie dans ses deux composantes : économie d’énergie et
réduction d’émission des gaz à effet de serre, afin notamment de respecter leurs
engagements. L’importance des instruments réglementaires et législatives reste un outil
puissant qui dépendant de façon croissante de décisions communautaires varient d’un pays à
l’autre :
Union Européenne :
 EPBD (2002) recommandant aux états membres de fixer les exigences minimales en
matière de performance énergétique pour les bâtiments, de mettre en œuvre les
certificats de performance énergétique et d’inspecter les systèmes de chauffage et de
climatisation.
 Le plan 2011 axé sur les instruments permettant de lancer le processus de rénovation des
bâtiments et améliorer la performance énergétiques des appareils électriques.
 EnercitEE: un dispositif qui a lancé un projet qui relie les différentes régions européennes
afin de créer un réseau d'échange d'expériences, d'analyser et de transférer les meilleures
pratiques et à aider les autorités locales et de leurs citoyens à améliorer leur performance
énergétique.
France :
 Réglementation thermique fixant les caractéristiques thermiques minimales des bâtiments
et énergétiques des produits et équipements RT2000, RT2005, RT2007, RT2012.
 Lois : Grenelle I, grenelle II et Plan bâtiment Grenelle, déterminant les grands principes et
les objectifs à engager pour limiter le réchauffement climatique.
 ADEME qui contribue à la mise en œuvre technique et financière des différentes mesures.
Allemagne :
 Les décrets EnEV 2004, EnEV 2007, EnEV 2009, EnEV 2012 qui fixent la consommation
maximale des bâtiments.
Canada :
 CMNEH : normes provinciales de performance minimale pour les habitations neuves.
 R-2000 : norme volontaire qui encourage la construction de maisons éco-énergétiques, et
qui exige d’être réalisées par des entreprises formés et disposant d’un permis délivré par
le gouvernement du Canada.
Chine :
 Normes nationales fixant les objectifs à atteindre, les indices, les paramètres et méthodes
de calcul à appliquer.
 Normes provinciales déterminant les moyens techniques à appliquer et les méthodes de
validation des résultats.
 Programme F.F.E.M, lancé en 02 phases : Amélioration de l’efficacité énergétique dans les
logements sociaux neufs ; L’évaluation des résultats, certification de produits économes,
réglementation et normes sur l’efficacité énergétique.
USA :
 Programme WAP : subventionne les États pour améliorer l’efficacité énergétique des
logements des familles à bas revenus.
 Programme FEMP : assister les agences fédérales dans la réduction des coûts énergétiques
de leurs bâtiments.
Tunisie :
 Loi de maitrise d’énergie (1990).
 Lois 2004, 2005, 2008 et 2009 qui ouvrent la voie à l’application de la certification
énergétique des appareils électroménagers, la règlementation thermique dans les
bâtiments neufs et la consultation préalable concernant les grands projets de construction
consommateurs d’énergie.
 ANME : Agence qui pour mandat de mettre en œuvre la politique tunisienne de maîtrise
de l’énergie.
Il existe aussi d’autres instruments informatifs, financiers et incitatifs tel que :
 Les crédits, aides et subventions pour l’amélioration énergétique exemple « Eco-prêt, Eco-
PTZ et ANAH » en France et « Programme WAP et FEMP » aux USA
 Les programmes de recherches et développements exemple « CSTB » en France
 Les campagnes d’information et sensibiliser des consommateurs aux économies d’énergie
exemple « DENA » en Allemagne, « Énerguide et Green Globes» au Canada et
« SuisseEnergie » en suisse.
 La labellisation des bâtiments à haute efficacité énergétique exemple « Passivehaus » en
Allemagne, « MINERGIE et MINERGIE-P » en suisse et « BBC » en France.
 label octroyé aux communes ayant fait des efforts dans le domaine de la politique
énergétique territoriale exemple « Cité de l’énergie » en suisse.
 L’étiquetage des appareils ménagers efficaces exemple « Energy star » au canada et
« Green Seal of Approval » aux USA.
 Système d'évaluation de la performance énergétique des bâtiments exemple « LEED » au
canada et USA.

2) Au niveau national :
L’Algérie a pris conscience très tôt de la nécessité de maitriser et rationnaliser l’utilisation de
l’énergie.
Durant les années 70 et 80, la politique de maitrise de l’énergie et de développement des
énergies nouvelles était principalement motivée par l’économie des ressources fossiles. Bien
qu’elles soient suffisante pour notre développement, il demeure néanmoins qu’une gestion
rationnelle est obligatoire au regard d’une économie nationale dépendante à 97% de ces
ressources. La préoccupation environnementale, notamment l’émission de gaz à effet de
serre et les changements climatiques n’était pas, à cette époque, une priorité aussi bien en
Algérie que dans le reste du monde.
En 1981 et dans le souci de mieux structurer sa politique énergétique, l’état a créé le conseil
national de l’énergie qui était chargé de réunir les données nécessaires à la définition de la
politique nationale en matière d’énergie, de coordonner sa mise en œuvre et d’en contrôler
l’exécution.
Ensuite, l’Algérie se dote d’un cadre institutionnel en 1985, par la création de l’agence pour
la promotion et la rationalisation de l’utilisation de l’énergie (APRUE) afin d’assurer la mise
en œuvre des options d’économie d’énergie et la promotion des formes d’énergie les plus
disponibles et leurs utilisation rationnelle.
C’est en 1999, avec la promulgation de la loi N°99-09 du 28 juillet 1999 relative à la maitrise
de l’énergie et au vu des développements scientifiques nouveaux que la préoccupation
environnementale est clairement affichée. La réduction de l’impact du système énergétique
national sur l’environnement et devenu une priorité. Depuis, de nombreux textes (loi et
décrets) ont été promulgués en faveur de l’économie de l’énergie et la diversification de ces
sources13.
Cet engagement a été réaffirmé lors de la 15éme conférence des partie de la convention cadre
des nations unies sur les changements climatiques, qui s’est tenue à Copenhague en
décembre 2009.
Cette loi prévoit également le financement des actions relatives à la maîtrise de l’énergie par
la mise en place d’un Fonds national pour la maîtrise de l’énergie (FNME), qui permettra
notamment de mettre en œuvre les différentes mesures incitatives financières prévues par
cette même loi. Le FNME est alimenté principalement par des taxes sur la consommation

13 Pour une construction Eco-énergétique en Algérie- Chiffres clés année 2012- APRUE- Edition 2014
énergétique (électricité et gaz) prélevées auprès des gros consommateurs (hors PME et
ménages).
Un Programme national pour la maîtrise de l’énergie (PNME) a été élaboré en février 2011
et actualisé en janvier 2016 par L’APRUE qui a la charge de le mettre en œuvre et d’en assurer
le suivi. Le PNME constitue le cadre d’exercice de la politique algérienne d’efficacité
énergétique puisqu’il définit ses objectifs et les moyens de sa mise en œuvre sur la base
d’études de prospectives énergétiques et de données socioéconomiques.
Cette politique s’est traduite par l’adoption d’un programme ambitieux de l’efficacité
énergétique dont la portée couvre l’ensemble des secteurs d’activités, notamment, le
bâtiment, l’industrie et le transport. A l’issue de sa mise en œuvre, les économies d’énergie
cumulées à l’horizon 2030 dépasseraient 60 millions de TEP (avec 30 millions de TEP pour le
secteur du bâtiment). 14
Ainsi, il permettrait pour l’année 2030 de réduire la demande en énergie d’environ 10%.
Aussi, pour assurer l’animation et la coordination de la politique de maîtrise de l’énergie,
l’Algérie met en place par « l’article 7 du décret exécutif n° 04-149 du 19 mai 2004 » le Comité
intersectoriel de la maîtrise de l’énergie (CIME), un organe consultatif placé auprès du
ministère chargé de l’énergie. Ce Comité a pour mission d’émettre des avis sur l’évolution et
l’orientation de la politique de maîtrise de l’énergie, Le PNME et la définition de ses thèmes
prioritaires, ainsi, l’évaluation et la validation des procédures et modes d’intervention du
FNME.
En plus des outils, organismes et instruments définis par cette loi, s’ajoute la collaboration des
centres de recherches liés au domaine du bâtiments tel que le centre du développement des
énergies renouvelables (CDER) et le Centre National d'Etudes et de Recherches Intégrées du
Bâtiment (CNERIB), le Centre National des Technologies de Production plus Propre (CNTPP) et
bien évidement le ministère de l’Energie et des Mines.
Des mesures d’incitation et d’encouragement sont notamment prévues par la loi relative à la
maîtrise de l’énergie (des avantages financiers, fiscaux et de droits de douane) pour les actions
et projets qui concourent à l’amélioration de l’efficacité énergétique et à la promotion des
énergies renouvelables. L’objectif de ces mesures est d’encourager les produits locaux et de
fournir des conditions avantageuses, notamment fiscales, aux investisseurs désireux de
s’impliquer dans les différentes filières d’énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique.
Dans les années 90, l’Algérie développe plusieurs dispositifs réglementaires quant à l’efficacité
énergétique dans l’habitat. Suite à une réflexion sur la consommation active et passive des
logements neufs initiée en 1995, le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme met en place des
Documents techniques réglementaires (DTR) :
 DTR C3.2 relatif aux règles de calcul des déperditions et aux apports calorifiques
concernant les bâtiments neufs à usage d’habitation et tertiaire, les méthodes de calcul
des déperditions et des apports calorifiques, les valeurs limitent pour le climat intérieur
des locaux et les zonages climatiques « arrêté ministériel du 10 décembre 1997 ».
 DTR C3.4 relatif aux règles de calculs des apports calorifiques des bâtiments fascicule2,
climatisation « arrêté ministériel du 18 Aout 1998 ».

14 Programme des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique « ministère de l’énergie et des mines » Janvier 2016
 DTR C3.31 relatif à la ventilation naturelle à usage d’habitation « arrêté ministériel du 14
Novembre 2005 ».
Outre les normes et exigences d’efficacité énergétique portant sur l’isolation thermique dans
les bâtiments neufs, la loi sur la maîtrise de l’énergie introduit des normes de performance
énergétique des appareils fonctionnant à l’électricité, au gaz et aux produits pétroliers, mais
aussi le contrôle d’efficacité énergétique et l’audit énergétique obligatoire et périodique pour
les établissements grand consommateurs d’énergie.
Cependant, en cas de non-respect des dispositions énoncées par la loi relative à la maîtrise de
l’énergie, des sanctions sont prévues. Elles peuvent se traduire par des taxes, par exemple sur
les appareils neufs fonctionnant à l’électricité, au gaz ou aux produits pétroliers dont la
consommation est excessive par rapport aux normes d’efficacité énergétique, des amendes
pour les établissements qui ne se conforment pas à l’obligation d’audit énergétique, ou
d’autres sanctions, notamment pour l’infraction aux dispositions relatives à l’étiquetage et la
non-conformité aux normes établies par la réglementation thermique dans les bâtiments
neufs.
Enfin, pour répondre à la pénurie de logements, les critères de construction prioritaires sont
la rapidité et le faible coût, et aucune réflexion sur la conception des bâtiments n’est engagée.
En témoigne l’inefficacité du mécanisme de contrôle et de sanctions et par là même la non
application de la réglementation thermique dans les bâtiments neufs. De plus, le système de
décision des projets de construction, aucune concertation n’est engagée avec les acteurs
concernés.
C’est donc la hiérarchie des priorités qui ne s’est pas révélée favorable à l’application des
dispositions prévues par la loi relative à la maîtrise de l’énergie. Aussi, l’APRUE ne dispose pas
de l’influence ni des moyens nécessaires pour porter l’efficacité énergétique en tant qu’axe
principal de la politique énergétique et de logement de l’Algérie15.

III. Exemples d’études de cas

La résidence "Carré Lyautey" en France est un immeuble mixte situé dans le quartier pasteur
au niveau de la commune de Nice dans les alpes maritimes.
Réalisé en 2012 par l’architecte « Michel BENAIM » avec une architecture contemporaine
comme le monte la figure 03, le projet d’urbanisation d’un cœur d’ilot en centre urbain, bordé
par 3 voies, organisé autour d'un jardin intérieur, regroupe :
 108 logements (92 locatifs et 16 en accession sociale à la propriété) ;
 une crèche de 55 berceaux ;
 des locaux à destination du Conseil Général des Alpes-Maritimes au RDC et R+1, abritant
une Circonscription d'Action Médicale et Sociale (CAMS) et une Maison des Solidarités
Départementales ;
 deux niveaux de parkings en sous-sols (154 places).

15
Mohamed Salah Bouzeriba, « La maîtrise de l’énergie en Algérie », Énergie et développement durable en Méditerranée, Revue Liaison
Énergie-Francophonie, numéro 71 (2e trimestre 2006).
 Figure 03 : vue en 3D du projet Carré Lyautey
Source : www.construction21.org

Cet immeuble mixte bénéficie de la double certification BBC (Bâtiment Basse Consommation)
et "Habitat et Environnement" grâce notamment à l'installation de panneaux photovoltaïques
sur le toit (production d'eau chaude sanitaire et d'électricité) et d'une isolation par l'extérieur.
1) Description du projet :
 Zone climatique : [Csa] Continental Méditerranéen - Tempéré, été sec et très chaud.
 Surface nette : 7 906 m2 SHON
 Coût de construction : 21 209 540 €
 Nombre d'unités fonctionnelles : 108 Logement
 Coût/m² : 2 683 €/m2
 Coût/Logement : 196 385 €/Logement
 Maître d'ouvrage : HABITAT 06
 Certificateur : CERQUAL
 Durée de vie du bâtiment (année) : 50,00 an(s)
Démarche développement durable du maître d'ouvrage : Certification Habitat &
Environnement, label BBC Effinergie.
2) Description architecturale :
 Priorité aux logements traversant, 2 logements adaptés PMR.
 Cœur d’ilot végétalisé.
 Désamiantage, déconstruction, paroi moulée, pompages, radier, cuvelage de l’infra.
 Structure parasismique
 Eau chaude sanitaire solaire : capteurs en toiture
 Panneaux photovoltaïques en toiture
 Protection thermique : ITE, laine de roche 140 mm+ bardage fibrociment ETERNIT
 Chauffage : collectif gaz pour les logements, PAC air/eau réversible pour les bureaux et la
crèche (équipements en toiture)
 Menuiseries extérieures Alu et PVC, volets roulants ou coulissants, double vitrage
 Réalisation d’une sur-toiture pour cacher toutes les installations techniques (5ème façade
pour les immeubles environnants).
3) Consommation énergétique
 Consommation d’énergie primaire : 29,80 kWhep/m2.an
 Consommation d’énergie primaire pour un bâtiment standard : 54,20 kWhep/m2.an
 Méthode de calcul : RT 2005
 Consommation d'énergie finale : 25,90 kWhef/m2.an
4) Répartition de la consommation énergétique :
 Chauffage : 5.86 kWh EP/m²
 ECS : 15.44 kWh EP/m²
 Ventilation : 3.48 kWh EP/m²
 Eclairage : 6.96 kWh EP/m²
 Auxiliaires : 1.40 kWh EP/m²
5) Performance énergétique de l'enveloppe
 UBat de l'enveloppe : 0,64 W.m-2.K-1
 Indicateur : I4 (I4) m3/H.m2 n50 (Vol/H) Q4
6) Systèmes utilisé :
 Chauffage : Chaufferie gaz à condensation ; Radiateur à eau
 ECS : Solaire thermique
 Rafraîchissement : Aucun système de climatisation
 Ventilation : VMC hygroréglable (hygro A)
 Energies renouvelables : Solaire photovoltaïque ; Solaire thermique
 Production d'énergie renouvelable : 40,00 %
 Emissions de GES : Emissions de GES en phase d'usage : 6,20 KgCO2/m2/an
 Méthodologie : Calcul sur 3 postes : chauffage, ECS et refroidissement
CHAPITRE 2 : CADRE DE L’ETUDE ET METHODOLOGIE

I. Présentation du projet
1) Description du projet :
Le Projet dont la réalisation est projetée (et dont les fondations sont en cours de réalisation)
est situé dans la commune d'El-Bouni (wilaya d'Annaba, Algérie). Il couvre 5 hectares et s'étire
sur 1.800 mètre linéaire, le long de la double voie reliant la RN 16 à la RN 44 en passant par
El-Bouni.
Cet ensemble immobilier constitue une entité harmonieuse, composée de 13 tours de 14 à 16
niveaux et comporte trois Sous Projets (SP) autonomes, séparés par des voies.
D'Est en Ouest, se trouvent :
 Le SP 3, composé de 3 Bâtiments-Tour (90 logts) ;
 Le SP 4, composé de 4 Bâtiments-Tour (238 logts) ;
 Le SP 5, composé de 6 Bâtiments-Tour (278 logts), reliés par 5 mini-centres.
Qui s’organisent selon le pan d’aménagement comme indiqué dans la figure 04 :

Figure 04 : Plan d’aménagement du programme 606 LP

La surface plancher totale des 3 SP est d'un peu plus de 69.000 m², dont :
 62.831 m² pour les logements ;
 6.244 m² pour les commerces et services d’accompagnement.
Le tableau 05 donne la consistance du Projet (les trois SP):
Tableau 05 : Programme des 606 LP
Produits Nombre Surface utile
F2 40 2 960 m²
F3 267 25 156 m²
Logements

F4 267 29 279 m²
Duplex F5 8 1 128 m²
Duplex F6 16 2 949 m²
Duplex F7 8 1 360 m²
Sous-Total 606 62 831 m²
Mini-centre 5 1 116 m²
Autres

Commerce 60 2 717 m²
Service 4 388 m²
Garage 78 2 023 m²
Sous-Total 147 6 244 m²
TOTAL 753 69 075 m²

2) Choix du site (Pourquoi EL-Bouni ?)

Le projet est situé dans la localité d’El-Bouni, distante du centre-ville d’Annaba de moins de
05 km. Cette localité offre un atout de centralité, et surtout d’accessibilité, étant desservie par
la jonction de trois doubles voies à circulation rapide, comme indiqué dans la carte 01, en
direction de :
 L’aéroport, El-Kala et Tunis ;
 Guelma et Souk-Ahras ;
 Skikda et Constantine.

Vers SKIKDA et
CONSTANTINE

Vers Aéroport, EL
KALA et TUNIS
Vers GUELMA et
SOUK AHRAS

Carte 01 : Accessibilité du site

Les nombreux efforts consentis, tant au plan économique qu’au plan environnemental, par
les acteurs institutionnels qu'économiques, ont généré un engouement grandissant pour
cette ville, qui recèle un potentiel foncier appréciable, servant de support à de grands projets
immobiliers dont celui de la Méditbat Spa. Ce processus est réconforté par, la réalisation du
Chemin de Wilaya (CW 22) qui contourne le chef-lieu de la commune (et longeant le terrain
de Méditbat), permettant la structuration d'un environnement urbain et l'articulation de
grands équipements, tels que le nouveau pôle universitaire, le futur hôpital d’urgence
pédiatrique, la banque de sang, sans omettre le futur centre de formation professionnelle et
le groupement régional de gendarmerie. Autant de conditions qui ont permis l'émergence
d'un pôle d'excellence régionale.
Ainsi, la ville d'El-Bouni est passée, d'un lieu répulsif, à une zone attractive attirant de plus en
plus une clientèle composée d'investisseurs, de fonctionnaires, de commerçants et membres
des professions libérales, en quête d'une offre immobilière accessible et adaptée à leur statut.
Ainsi, l'implantation de ce projet sur un site qui dispose de plusieurs atouts, permettrait un
meilleur retour sur investissement.

3) Monographie de la ville d’Annaba :

Annaba est située au nord-est algérien, comme le montre la carte 02, entre 36°49’58’’ de
latitude Nord et 7°48’40’’ de longitude Est, au pied du massif de l'Edough, à proximité de
l'embouchure de l'oued Seybouse, ouverte sur le littoral méditerranéen sur 80 km. Elle s'étend
sur 1 439 km² soit 0,06 % du territoire national.

Carte 02 : Position de la ville d’Annaba

Source : Google Earth

La wilaya est limitée :

 Au Nord par la Mer Méditerranée ;
 A l'Est par la Wilaya d'El –Tarf ;
 A l'Ouest par la Wilaya de Skikda ;
 Au Sud par la Wilaya de Guelma.
Administrativement la Wilaya de Annaba est organisée en 12 Communes et 06 Dairas.
Le climat est du type méditerranéen, humide en Hiver, chaud en été et la pluviométrie varie
entre 650 et 1000 mm/an, la température moyenne varie entre 14° et 34°.
En terme de démographie la Wilaya abrite une population de 609.499 habitants (ONS 2008)
en majorité résident en zone urbaine (72.56% de la population totale) la Densité moyenne
avoisine les 437hab/km2 et le taux d'accroissement annuel moyen est de l’ordre de 0.90%.
C’est l’une des principaux centres industriels du pays.

II. Description de la méthodologie de l’étude

Sur la base des données préliminaires du projet et la revue de la documentation existante, la

méthodologie suivante a été adoptée :
Dans un premier temps, l’intervention va se focaliser sur le diagnostic et l’analyse des études
existantes du projet, en tenant compte de l’état des lieux (avancement des travaux de
réalisation) ; cette phase consiste à localiser les zones à forte déperdition de chaleur, et faire
ressortir les points faibles de l’étude initiale en matière d’efficacité énergétique.
A partir des résultats du diagnostic, l’intervention va s’orienter vers l’intégration des notions
d’efficacité énergétique dans les études tout en choisissant les bonnes techniques (rapport
qualité/prix/délais/et efficacité) et l’évaluation de leurs couts de reviens.
Dans un deuxième temps, le recadrage du budget initial en tenant compte des surcouts liés à
l’intégration de l’efficacité énergétique est nécessaire car le budget pour la réalisation du
projet en tous corps d’état est déjà fixer.
Dans un troisième temps, on va entamer l’élaboration des cahiers des charges pour le
lancement des appels d’offres et démarrer la réalisation des corps d’état concernés.
Finalement, l’Information, la sensibilisation et l’éducation des futurs usagers pour adopter les
bons comportements est une action très importante qu’il ne faut pas négliger afin d’optimiser
les performances et réduire la consommation d’énergie.
CHAIPTRE 3 : ANALYSE DU PROJET

I. Etude technique

1) Le climat
Le climat peut être un élément déterminant dans l’architecture. Le contrôle des facteurs
orientation par rapport aux rayonnements solaires, le vent et l’ombrage participent au
comportement thermique des espaces intérieurs, et à la création d’ambiance confortable.
Pour cela la prise en compte du critère orientation fait participer le bâtiment à une conception
plus performante thermiquement et plus économe énergétiquement.
Le climat d'el-Bouni est le climat méditerranéen qui se caractérise par la chaleur et l'humidité
de l'été, d'où la température max. peut atteindre de 30-35°c et un taux max. d'humidité
arrivant à 94%, et la douceur de l'hiver pluvial d'où le taux de la pluie peut atteindre 120 mm
avec des vents dominants venant de la direction Nord-ouest.

2) Implantation et Orientation :
Le projet est situé dans les crêtes d’el-Bouni, implanté dans un milieu urbain sur un terrain de
forme linéaire avec une forte déclivité (de 05 à 10%, dans le sens longitudinal et une différence
de niveau avoisinant les 12 m, dans le sens transversal) avec une orientation vers le Nord.
La figure 05 illustre les différents paramètres qui caractérisent le site en matière d’orientation,
ensoleillement, vent dominant, vues panoramiques et déclivité.

Projets MEDITBAT

O E

Pente de 5 à 10%

Figure 05 : Caractéristiques du site

Afin de bénéficier d’une meilleure orientation, l’implantation des bâtiments a été inclinée de
45° par rapport à la forme du terrain, comme le montre la figure 06.

Figure 06 : Schéma de principe de l’orientation

3) Système constructif :
Justifiée par la volonté d’amortir le coût et de rentabiliser un foncier considéré très cher dans
les grandes villes, le projet a été conçu en verticalité (immeubles de 14 à 16 niveaux),
représenté sur la figure 07.
Eu égard à la hauteur des immeubles aux nombres de niveaux important, le système
constructif préconisé est le coffrage tunnel ou voile et dalle.

Figure 07 : Image de synthèse du projet 606 LP

Toutefois, ce système non-modulaire est plus économique et approprié aux projets qui
consistent en bâtiments ayant des plans d'étage similaires.
Le Système de Coffrage Tunnel présente plusieurs avantages par rapport aux systèmes de
construction conventionnels. Le Système de Coffrage Tunnel réduit les coûts de la
construction, maximise la qualité et en raccourcit également la durée.
A chaque opération de bétonnage, le coffrage tunnel permet d'obtenir un brut de décoffrage
lisse même s'il est réutilisé maintes fois. Ces surfaces lisses ne demandent pas d'être ragrées ;
les dimensions sont parfaites et précises.
4) Description d’un bâtiment de référence :
Le bâtiment pris comme exemple pour l’évaluation des différents critères est de type
résidentiel, il est constitué d’un niveau pour commerces, garages, et locaux techniques (non
conditionné), un RDC et douze (12) étages pour les logements.
 La surface au sol est de 526,43 m2.
 Le pourcentage du vitrage : nord-est 12%, sud-ouest 12%, sud-est 19%, et nord-ouest 19%.
 L’enveloppe du bâtiment peut se décomposer des éléments suivants :
 Le toit d’une surface globale de 526,43 m²
 La façade nord-est (mur et fenêtres) d’une surface globale de 864,86 m2 ;
 La façade sud-ouest (mur et fenêtres) d’une surface globale de 864,86 m2 ;
 La façade sud-est (mur, fenêtres et porte) d’une surface globale de 992,16 m2 ;
 La façade nord-ouest (mur et fenêtres) d’une surface globale de 992,16 m2 ;

5) Les esquisses des différents composants de l’enveloppe :

Ces différents éléments sont présentés comme suit (figures 08, 09,10, 11, 12 et 13):
Le toit :

Figure 08 : Plan de toiture

 La façade nord-est et sud-ouest (les deux façades sont identiques) :
Sud-Ouest

Nord-Est

Figure 09 : Plan d’un étage Figure 10 : Façade

courant Nord-Est et Sud-Ouest

La façade sud-est et nord-ouest (les deux façades sont identiques) :

Nord-Ouest

Sud-Est

Figure 12 : Façade
Figure 11 : Plan d’un étage courant
Nord-Ouest et Sud-Est
Le plancher bas :

Figure 13 : Plan du RDC

6) Calcul thermique pour un bâtiment de référence :

La réglementation thermique algérienne est basée sur deux documents techniques
réglementaires (DTR). Le premier DTR est relatif à la période d’hiver, alors que le deuxième
concerne la période d’été.
 Vérification d’hiver (DTR C3-2)
Ce DTR concerne la période d’hiver. Il stipule que les déperditions calorifiques par
transmission à travers les parois calculées pour la période d’hiver doivent être inférieures à
une valeur de référence.
DT≤1.05 Dréf
 Vérification d’été (DTR C3-4)
Ce deuxième DTR est réservé à la période d’été et mentionne que les apports de chaleurs à
travers les parois (opaques et vitrées) calculés à 15h du mois de juillet (considéré comme le
mois le plus chaud de l’année) doivent être inférieurs à une limite appelée « Apport de
Référence ».
APO (15 h) + AV (15 h) ≤1.05 .Aréf
Les bureaux d’études en architecture se trouvent alors confrontés à une nouvelle difficulté,
celle d’intégrer les exigences des DTR précitées dans la conception des bâtiments.
Dans ce contexte, un certain nombre de bureaux d’études et de chercheurs ont tenté de
développer leurs propres outils pour effectuer les calculs prévus par les DTR. Cependant, ces
applications sont soit incomplètes soit peu conviviales rendant leur utilisation difficile par des
tiers.
En outre, les logiciels de calcul thermique utilisés dans d’autres pays ne répondent pas
exactement aux prescriptions de la réglementation nationale dans la mesure où les méthodes
de calculs et les bases de données utilisées sont, dans certains cas, différentes.
Afin de faciliter l’utilisation et l’application de la règlementation algérienne, l’équipe
Bioclimatique du CDER a développé une application baptisée RETA – Réglementation
Thermique Algérienne dont la page d’accueil est présentée dans la figure 14. Cette application
est un logiciel libre d’accès qui se présente sous forme d’interface graphique accessible via
l’adresse web (reta.cder.dz). L'application présente à l'utilisateur une interface ergonomique
et facile d’utilisation lui permettant de décrire les différents composants d’un bâtiment et
d’effectuer les calculs thermiques nécessaires afin de vérifier la conformité du projet vis-à-vis
de la réglementation thermique (DTR C3-2 et DTR C3-4)

Figure 14 : Page d’accueil de l’application

RETA
L’application offre aussi la possibilité de dimensionner un système de chauffage
conformément aux exigences de confort thermique intérieur.
Comme tout logiciel, l’application RETA sert à éviter à l’utilisateur un calcul fastidieux pouvant
engendrer à la fois des erreurs de calcul et une perte de temps.
L’entité principale de RETA est le projet. Il détaille les données de base communes à toutes les
autres entités. Il s’agit principalement des données géographiques : altitude, latitude, wilaya,
commune, …etc
Une fois le projet définit, la deuxième étape sera de créer les volumes thermiques
conformément aux définitions du DTR. A chaque enveloppe ou volume thermique il faut alors
définir les parois qui le composent de façon à créer un espace fermé.
Une fois les données introduites, l’application permet de vérifier la conformité du projet de
construction par rapport à la réglementation thermique algérienne, et de dimensionner le
système de chauffage. L’application offre la possibilité de générer un rapport détaillé.
Le rapport affiche une synthèse des différentes valeurs et les résultats de la vérification
réglementaire.
Les calculs seront faits pour deux variantes du même édifice, dans la première variante on a
une construction « normale » sans isolation, dans la deuxième variante les murs et le toit
seront isolés et les fenêtres et les portes améliorées d’un point de vue isolation et étanchéité.
a) Première variante :
Cette phase consiste à faire une simulation du calcul thermique avec l’application RETA pour
un bâtiment selon l’étude initiale (sans tenir compte de l’isolation thermique).
Après l’introduction des données et la vérification réglementaire des résultats selon le DTR
C3-2 et C 3-4, le bâtiment s’avère non-conforme aux deux DTR, comme le montre la figure 15.

Figure 15 : Résultat de la conformité au DTR selon RETA

 Choix des matériaux et mesures à mettre en œuvre :

Il a été retenu, principalement la mise en œuvre des mesures suivantes :
- L’isolation des murs : Les murs en béton armé (façade Nord-Est et Sud-Ouest)
représente une zone à forte déperdition de chaleur à cause de la conductivité
thermique du béton trop élevé (λ =1.750 W/m.K)
Les murs en béton armés serons couvert par une couche de 4cm de laine de verre d’une
densité de 18kg/m3 avec une conductivité thermique (λ =0.044 W/m.K)
La laine de verre est un matériau se présentant comme un matelas de fibres de verre
extrêmement fines. On l'utilise comme isolant thermique, isolant acoustique ou absorbant
acoustique, ou pour la protection contre l'incendie. Cet isolant thermique performant est
fabriqué à base de verre recyclé.
- Le double vitrage : Les fenêtres en aluminium avec simple vitrage représentent aussi
des zones à forte déperdition de chaleur à cause de la haute conductivité thermique
de l’aluminium (λ = 200 W/m.K) et du coefficient de déperdition surfacique du simple
vitrage trop élevé (K= 5,7 W/m2.°C).
 Ces fenêtres seront remplacées par des fenêtres en PVC (λ = 0.03 W/m.K) avec double
vitrage peu émissif a lame argon (K= 1,2 W/m2.°C) et volets roulants, ce qui améliorera
l’isolation thermique et phonique du bâtiment.
Le choix de la menuiserie en PVC recyclable sera sur la base de sa fabrication avec une
formule stabilisée « calcuim zinc » et ne comporte pas de plomb conformément au
programme Vinyl Plus pour le développement durable.
- L’isolation des terrasses : Un grand soin sera apporté à l’isolation thermique des
terrasses par la mise en œuvre d’un complexe à la fois léger, efficace et non polluant.
De par sa couche de finition en olivine, la membrane se qualifie en premier lieu comme
une solution écologique éco-conçue. Le minerai d'olivine, un silicate de fer et de
magnésium, est un des minéraux les plus répandus sur terre.
Lorsqu’il pleut, le CO2 entre en contact avec la toiture. En présence de l’olivine, il provoque
une réaction chimique, neutralisant le CO2. Le résultat final de cette réaction donne du
dioxyde de silice et du carbonate de magnésium : deux produits sans danger pour
l’environnement.
L'empreinte carbone du bâtiment est réduite et on œuvre pour la réduction des gaz à effet
de serre.
Ces mesures n’ont rien de spectaculaire, mais permettent de faire des économies importantes
en recourant à des moyens techniques qui ont largement fait leurs preuves et dont le coût est
relativement aisé à assumer.
b) Deuxième variante : (rapport thermique en annexe)
Cette phase consiste à faire une simulation du calcul thermique avec l’application RETA pour
le même bâtiment après l’introduction de l’efficacité énergétique (isolation des murs et du
toit et les fenêtres et les portes améliorées d’un point de vue isolation et étanchéité) et
comparer les résultats de la vérification réglementaire selon le DTR C 3-2 et C 3-4 par rapport
à la première variante.
Après l’introduction des nouvelles données et la vérification réglementaire des résultats selon
le DTR C 3-2 et C 3-4, le bâtiment s’avère conforme aux deux DTR comme le montre les figures
16 et 17.

Figure 16 : Résultat de la conformité au DTR selon RETA

 Figure 17 : Echanges thermiques par transmission selon RETA

La simulation avec l’application RETA nous a permis aussi de calculer la puissance de chauffage
nécessaire et celle de la climatisation avant et après l’isolation.
L’introduction de l’isolation thermique nous a permis d’économisé 30% de la puissance du
chauffage et 55% de la puissance de climatisation nécessaire comme le montre les figures 18
et 19.

Figure 18 : Résultat de dimensionnement selon RETA

Figure 19 : Renouvellement et infiltration d’air selon RETA

7) L’éclairage intérieur :
Le projet comporte un nombre important de point lumineux (7336 ampoules) qui demande
une consommation d’énergie non négligeable.
Une façon de réduire cette consommation ne consiste pas à renoncer à la quantité ni à la
qualité de la lumière, ce qui affecterait le confort et le bien-être des personnes mais réside
dans l’utilisation de systèmes d’éclairage plus efficaces.
Il convient de tenir compte, lors du choix du type de lampe à utiliser, de sa reproduction
chromatique, de sa durée de vie utile, de ses possibilités de réglage et surtout de son efficacité
énergétique [lumen/Watt].
En substituant les lampes à incandescence considérer comme énergivore, par des ampoules
fluo-compacte. En moyenne, 80% de l'énergie consommée par les fluo-compactes est
transformée en lumière contre seulement 5% pour les incandescences
Les lampes fluo compactes disponibles actuellement fournissent une lumière très semblable
à celle des ampoules classiques à incandescence, mais présentent sur ces dernières des
avantages remarquables.

Ainsi, une lampe fluo compacte de 20 W :

 s'adapte directement sur des culots à vis ou à baïonnette et n'obligent pas à investir dans
de nouveaux luminaires (même s'il est équipé d'un variateur d'énergie) ;
 dure de 6 à 15 fois plus longtemps ;
 fournit autant de lumière qu'une ampoule classique de 100 W et dégage 80 % de chaleur
en moins ;
 consomme quatre à cinq fois moins, et donc économise près de 1000 kWh pendant sa
durée de vie (exemple : 11w eco = 60w incandescence).
Durant sa vie, une seule ampoule fluo compacte de 20 W permet une économie de 1000 kWh,
évitant ainsi :
 les émissions polluantes (l'équivalent de 60 kg de gaz carbonique et 0,4 kg d'oxyde de
soufre) ;
 la génération de déchets liés à la production d'énergie correspondante (l'équivalent de 150
cm3 de déchets nucléaires) ;
 la consommation inutile de ressources fossiles (une centrale électrique classique devrait
consommer 210 litres de fioul pour produire les 1000 kWh économisés).
Les ampoules à économie d'énergie sont plus chères à l'achat que les lampes
à incandescence. Ceci-dit, grâce à leur longévité et aux économies d'électricité qu'elles
permettent de réaliser, ces lampes basses consommation s'avèrent au final, beaucoup plus
économiques que les ampoules classiques.
Aussi, l’efficacité de l’éclairage dépend d’autres facteurs notamment :
 Conception du luminaire : Le réflecteur et le corps du luminaire doivent être conçus de
manière à optimiser leur rendement et à profiter de la plus grande partie du flux lumineux,
sans négliger le confort visuel et éviter tout éblouissement gênant.
 Equipements auxiliaires : Il s’agit de limiter les pertes maximales que peuvent connaître
les équipements. Par le biais de diverses directives, on interdit les équipements
électromagnétiques à pertes élevées ou modérées. La tendance est à l’élimination
 complète desdits appareils face aux équipements électroniques qui offrent plus
d’avantages et une plus grande économie énergétique.
 Systèmes de régulation et de contrôle : En utilisant des systèmes de régulation en
fonction, par exemple, des horaires d’utilisation des différents espaces, de l’apport de la
lumière naturelle ou de détecteurs de présence, on peut parvenir à une économie
d’énergie de l’ordre de 60%.
 Mise à profit de la lumière naturelle : compléter la lumière artificielle avec la lumière
naturelle ou inversement, on peut aujourd’hui utiliser un système de régulation de la
lumière artificielle en fonction de l’apport de lumière naturelle en utilisant cette dernière
pour obtenir une économie énergétique très importante dans certains cas.
 Maintenance de l’installation : Le rendement de l’installation diminue progressivement
au fil du temps, que ce soit en raison de la perte de flux des lampes, de la baisse de
rendement du luminaire suite au vieillissement du réflecteur ou à l’accumulation de saleté
sur celui-ci. Pour éviter autant que possible cette perte d’énergie, la conception d’un plan
de maintenance de l’installation serait nécessaire ainsi qu’un calendrier de remplacement
des lampes en fonction de leur durée de vie nominale, en changeant celles-ci même si elles
fonctionnent encore car au bout d’un certain temps, défini comme la durée de vie utile,
leur flux diminue considérablement.

II. Analyse juridique

Il existe plusieurs formes juridiques qui permettent à un porteur de projet de créer une
entreprise qui répond à ses attentes, seul ou avec des associés. En optant pour telle ou telle
forme juridique, il fixera ainsi le mode d'imposition approprié, tel que défini par la législation
fiscale, ainsi que les responsabilités et les obligations qui en découlent.
Pour la formalisation du projet, nous avons opté pour une société sous la forme juridique de
Société Par Action (SPA), dénommé La Méditerranéenne du Bâtiment, par abréviation
MEDITBAT Spa.
La MEDITBAT spa est une société mixte de promotion immobilière au capital social de 137,7
millions de dinars, dont les actionnaires sont :
 La Financière Algéro-Européenne de Participation (FINALEP) : une société de capital
investissement, dont 40% de son capital social est détenus par la Banque de
développement (BDL), 20% par le Crédit populaire algérien (CPA), 28,6% par l'Agence
française de développement (AFD) et 11,4% par la Banque européenne
d'investissement (BEI). Les parts de la BEI (21 millions DA) qui s'est retirée de cette
association ont été reprises par la BDL et le CPA.
 l’EPE/SPA EC/Blida : Entreprise publique économique spécialisée dans la
construction.
 l’EPE/SPA URBAN/Annaba : Entreprise publique économique spécialisée dans les
études en urbanisme.
 OTN/CI (OUTINORD) : Société Française spécialisée dans la fabrication du coffrage
tunnel.
 Et trois actionnaire privés (03 personnes physiques).
La société par actions désigne un type de société commerciale disposant d'un capital
social fourni par les associés et donnant lieu à des actions ou parts sociales qui représentent
les titres émis par la société à ses actionnaires. Les actionnaires obtiennent des droits sur le
versement des dividendes, ainsi que des droits de participation aux décisions de l'assemblée
générale de la société.
Les partenaires financiers, notamment privés, peuvent considérer les sociétés commerciales
comme plus solides économiquement. Il arrive que la SPA soit perçue par les investisseurs et
les banquiers comme un gage de sécurité. Il s’agit d’avantage d’une idée préconçue que d’une
réalité, mais celle-ci peut avoir un poids sur les relations avec les financeurs.
La société par actions est constituée entre des associés qui ne supportent les pertes qu’à
concurrence de leurs apports. Le nombre des associés ne peut être inférieur à sept (07)
membres et leur capital ne peut être inférieur à 5.000.000 DA si la société fait publiquement
appel à l’épargne et 1.000.000 DA dans le cas contraire.
La SPA est une structure par excellence de grandes entreprises susceptibles de dégager des
bénéfices conséquents mais consommatrices de fonds propres par l’ouverture de capital.
Les mécanismes de la SPA lui permettent de se redimensionner plus aisément par le biais de
l'acquisition de certaines sociétés, l'absorption de sociétés filiales ou la fusion avec d'autres
firmes opérant dans des domaines d'activités voisins.
En effet, réunissant un nombre plus important d'associés, donc des apports plus
« conséquents », la SPA présente l'avantage de mieux se positionner dans un environnement
fortement concurrentiel. Le projet aura besoin de convaincre : que ce soient des clients, des
usagers, des banques, des financeurs, des territoires ou des citoyens. La forme juridique aura
une influence sur l’image extérieure de la structure.
La SPA peut être dirigée de deux manières différentes :
L'organisation classique prévoit l'élection par l'assemblée générale des actionnaires d'un
conseil d'administration composé de 3 à 12 membres qui gère la société au nom de
l'assemblée générale. Le conseil d'administration élit à son tour un président qui peut être
assisté d'un ou de deux directeurs généraux.
Le second mode d'administration de la SPA, introduit en Algérie en 1993, consiste à confier la
gestion à un directoire composé de 3 à 5 membres nommés par le conseil de surveillance,
lequel comprend 7 à 12 membres et joue le rôle de pivot entre l'assemblée générale et le
directoire. Il exerce le contrôle permanent de la société.
La SPA constitue un sujet fiscal distinct. De ce fait, elle est soumise à l'impôt sur le bénéfice
des sociétés (IBS) aux taux de 25%. Les bénéfices réinvestis sont imposés au taux préférentiel
de 12,5%.
Les règles de fonctionnement interne de la société sont encadrées par la loi, les statuts et
éventuellement d’autres documents complémentaires (règlement intérieur, pacte
d’actionnaires, etc.).
L’immatriculation confère la personnalité morale à l'entreprise et la qualité de commerçants
aux membres du conseil d'administration.
III. Modèle économique et sources de financement

A la fin de l'exercice 2015, MEDITBAT a lancé son nouveau programme composé de 03 sous
projets qui prévoient la réalisation de 606 logements promotionnels avec commerces et services
d'accompagnement.

L’ensemble prévu d'intégrer, autant que possible, les concepts de construction innovants liés à
des procédés à efficience énergétique, sera implanté sur son site d’El Bouni à proximité du
nouveau pôle universitaire d'Annaba.

1) Contexte urbain et opportunité économique :

Située à moins de 10 minutes du centre-ville d’Annaba, la localité d’El-Bouni offre un atout de
centralité, de disponibilité foncière et surtout d’accessibilité.
Par ailleurs, le centre de la ville de Annaba, qui accuse un certain niveau de saturation et un
renchérissement des prix fonciers et immobiliers rendent difficile pour les couches moyennes
l'accès à un habitat d'un certain standing. Ce qui entraine un report de la demande, en
logements, vers la commune d'El-Bouni, d'autant plus que les dernières mesures
d'encouragement, prises par les pouvoirs publics, notamment en matière d’octrois de crédits
bancaires à des taux bonifiés à 1 %, ont boosté le marché de l'immobilier.
Les demandes d’acquisition de logement formulées auprès de la Méditbat Spa, confirment cette
tendance et offrent à celle-ci une opportunité pour un meilleur retour sur investissement.
Saisissant cette conjoncture favorable, la Société entend améliorer ces produits, densifier son
programme et exploiter ainsi toute "poche" susceptible de servir d'assiette à des projets
immédiatement rentables, dont celui du programme des 606 logements.
A travers ce projet, MEDITBAT SPA s’est fixée pour objectif de proposer à ses clients un habitat
de qualité, alliant confort et fonctionnalité dans un ensemble intégré offrant un cadre de vie
agréable, conciliant pratiques sociales, citadinité, urbanité et protection de l’environnement.

2) Axes stratégiques de la société :

La société a capitalisé une riche expérience dans le domaine de la promotion immobilière
avec la livraison de deux projets sur le même site, totalisant 372 logements avec des
commerces et services, soit l'équivalent de 500 logements en tout.
Les axes de développement de la société seront donc concentrés dans le renforcement de la
position de la société dans ce domaine d’activité où elle a d’importants atouts. Les principaux
axes sur lesquels la société doit apporter une attention particulière sont les suivants :
 Privilégier les aspects de développement durable par l’intégration d’une conception/
réalisation de bâtiments par le biais de la promotion de techniques performantes et
l’utilisation des matériaux efficients pour réduire la consommation énergétique et la pollution.
 Mettre à niveau et moderniser la gestion des projets engagés afin de mieux maîtriser les
délais de réalisation ;
 Améliorer la réactivité et la flexibilité pour s’adapter aux besoins, priorités et urgences
qui pourraient se révéler dans l’exécution des projets ou être manifestés par les
acquéreurs ;
 Développer une vision prospective du marché, des technologies et techniques de
réalisation propres au domaine d’activité.
La mise en œuvre d’un plan d’actions relatif à ces axes est de nature à permettre à la Société de
s’inscrire dans la démarche constructive de développement et de contribution efficace aux
objectifs du plan national de réalisation de logements.
La réalisation de cet objectif, nécessite la mise en œuvre de moyens, de ressources et de mesures
diverses permettant surtout d’améliorer les performances et les résultats de la Société.

3) Modèle économique :
Les éléments qui composent le modèle économique du projet se résument comme suit :
 Modèle d’affaire : présenté sous forme d’une matrice illustrée dans la figure 20

Figure 20 : Modèle d’affaire

  La matrice SWOT :

En faisant une analyse stratégique du projet, le diagnostic nous a permis de synthétisé les forces
(Strenghts) et les faiblesses (Weaknesses) de l'entreprise, ainsi que les opportunités
(Opportunities) et les menaces (Threats) potentielles du marché, illustrés dans la figure 21.

Positif Négatif
pour atteindre les objectifs Pour atteindre les objectifs
Forces Faiblesses
- Disponibilité de moyens humains - Lourdeur des procédures administratives
matériels et financiers nécessaire.
Organisationnelle

- Absence d’activité au niveau régional,

Origine interne

- Certification en management de la national et international

qualité ISO9001.
- Riche expérience dans le domaine de
la promotion immobilière
- Crédibilité acquise auprès des clients
- Lieu d’implantation approprié
Opportunités Menaces
- Forte demande en matière de - Des nouveaux entrants
logements promotionnels.
- Renchérissement des prix du foncier qui
Origine externe
Environnement

- Environnement financier favorable devient de plus en plus rare

- Manque de concurrents dans le - Manque de bureaux d’études et d’entreprise
domaine de l’efficacité énergétique spécialisés dans l’efficacité énergétique
- Restriction de la subvention sur
l’électricité
- Part de marché encore inexplorés

Figure 21 : Matrice SWOT

4) Mode de financement :

Dans le choix du mode de financement, plusieurs possibilités sont envisageables mais

contraignantes, notamment :
 Le recours à un financement bancaire est non seulement onéreux mais très contraignant
à mettre en œuvre (apport minimum de la Société, garanties multiples, hypothèque, etc.);
 Le recours au tour de table des actionnaires, soit pour un prêt, soit pour une augmentation
de leur part respective dans le capital social de la société, est difficilement envisageable ;
 Opérer la vente d'une partie du terrain, équivaudrait à brader une partie de sa matière
première, sachant que cette denrée est de plus en plus rare, privant les actionnaires d'un
retour sur investissement appréciable et certain.
Il existe également d'autres choix, tels que le partenariat ou l'ouverture du capital social, mais cela
nécessiterait un temps relativement long.
Ainsi, la meilleure alternative possible pour le financement du projet, en plus du capital social de
la société, est le recourt à la vente sur plan (VSP) conformément à la loi n°11-04 du 17 février
2011 fixant les règles régissant l’activité de promotion immobilière.
Cette formule permet à la société d’assurer une trésorerie confortable jusqu'à la livraison du
projet. D’où les encaissements se feront par tranche suivant l’avancement du projet avec un 1er
versement de 20% du cout du logement à la souscription.
Aussi, les tranches calculées sur le prix de vente (avec une clause de révision, du prix retenu, de
20%) peuvent mobiliser des sommes importantes, d'autant plus que la société peut écouler un
nombre appréciable de logements en un temps record, confortée, en cela, par l'existence d'une
demande solvable de plus de 1000 unités.
La vente sur plans (par abréviation VSP) est un mode de vente qui stipule que sous réserve de
présenter des garanties techniques et financières suffisantes, un promoteur immobilier peut
céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble à construire ou en cours de
construction. Dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans.
Le contrat de vente sur plan emporte et consacre le transfert, au souscripteur, des droits sur
le sol et de la propriété des constructions au fur et à mesure de leur réalisation par le
promoteur immobilier ; en contrepartie le souscripteur est tenu d’en payer le prix au fur et à
mesure de l’avancement des travaux. La réglementation recommande cependant de lier les
paiements à des phases d'avancement de travaux.
Le contrat de vente sur plan ne peut être conclu lorsque le promoteur immobilier a fait état
de prêts destinés au financement de la construction.
Pour qu'un promoteur immobilier puisse effectuer de la vente sur plans, il faut que :
 Il soit légalement habilité à exercer une activité immobilière
 Il signe, avec l'acquéreur, un contrat de vente sur plans
 Il est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire, dénommée
attestation de garantie, prise auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la
Promotion Immobilière FGCMPI. Cette attestation de garantie est obligatoirement
annexée au contrat de vente sur plans.
L’assurance FGCMPI à l’effet de garantir notamment :
 Le remboursement des paiements effectués par les acquéreurs sous forme d’avances ;
 L’achèvement des travaux ;
 La plus large couverture des engagements professionnels et techniques.
Le promoteur devra également veiller à ce que les garanties non couvertes par l'attestation
de garantie soient prises par ailleurs, notamment :
 L'assurance décennale prévue par le code civil.
 L'assurance tous risques chantier prévue par la loi sur les assurances
IV. Analyse de l’impact environnemental et social
Aujourd’hui, penser à développer un bâtiment à efficacité énergétique en tenant compte de
son cycle de vie, c’est mener une réflexion dès la phase de conception sur la programmation,
la volumétrie, les principes constructifs et le choix des matériaux, de façon à privilégier le
potentiel d’évolution et à faciliter les changements futurs.
Ceux-ci, du fait des ressources consommées, des émissions, des effluents et des déchets
produits, ont un impact sur l’environnement quelle que soit la phase de vie du bâtiment
(fabrication des éléments constitutifs, construction, vie en œuvre, adaptation/
transformation/ réhabilitation et fin de vie). Le maître d’ouvrage doit gérer et diriger ses
propres services et ses fournisseurs afin de réduire l’impact environnemental de ses
opérations.
La fabrication des éléments constitutifs et la construction d’un bâtiment renvoient
directement au cycle de vie des matériaux et composants de construction « extraction –
transport – fabrication – transport - mise en œuvre – vie en œuvre – élimination / recyclage »
La maîtrise des impacts environnementaux concerne à la fois l’enveloppe et les équipements
d’un bâtiment ; le recours aux matériaux fabriqués à partir de matières premières recyclables
peut être une réponse au problème d’épuisement des ressources naturelles.
Ainsi, le choix des matériaux et composants de construction conditionne les impacts globaux
environnementaux et sanitaires d’un bâtiment sur la totalité de son cycle de vie ; Mais d’autres
choix techniques, économiques, financiers, sociétaux et architecturaux, vont également
influencer le comportement des acteurs du bâtiment, et par conséquent les impacts
environnementaux et sanitaires pendant le cycle de vie du bâtiment.
Les éventuels impacts sociaux et environnementaux résultant des activités de construction
(excavation du site, opérations de bétonnage ; construction, élargissement ou rétablissement
des routes du site) seront sans doute les suivants :
 Poussières dues à la construction (notamment en saison sèche ou chaude)
 Pollution des eaux de surface et des eaux souterraines
 Nuisances sonores
 Circulation routière pendant la construction
 Logement des ouvriers pendant construction ;
 Risque de propagation des maladies infectieuses
Ces questions doivent être clairement développées dans les sections afférentes du contrat
établi avec le réalisateur. Il est impératif qu'un contrôle régulier soit effectué.
Néanmoins, la phase d’utilisation du bâtiment est potentiellement responsable d’impacts
environnementaux et sociaux dû à la consommation de l’énergie.
Cependant, agir efficacement pour réduire de manière sensible la consommation énergétique
impose une identification des facteurs de gaspillage, afin de les maîtriser à l’avenir.
De nombreuses études et retours d’expériences ont montré que la diminution des
consommations énergétiques des bâtiments passe par une conception architecturale prenant
en compte la compacité du bâtiment, la gestion des apports solaires passifs et une isolation
de l’enveloppe.
L’introduction des notions d’efficacité énergétique dans la réalisation du projet réduit
sensiblement les impacts environnementaux et sociaux à travers :
 La préservation des ressources d’énergie fossile ;
 La lutte contre le changement climatique par la baisse des émissions de gaz à effet de
serre issue de nos consommations énergétiques ;
 Les répercussions bénéfiques sur la santé et les coûts afférents : des logements bien
chauffés et ventilés réduisent les problèmes de santé causés par l'humidité ;
 L’améliorant de la qualité de l'air : en effet, les installations de chauffage modernes et
efficaces consomment moins de combustibles fossiles et rejettent moins de polluants, en
particulier de gaz à effet de serre ;
 La réduction des nuisances sonores : L’isolation thermique des murs et fenêtres joue aussi
le rôle d’isolation phonique et permet de diminuer les nuisances sonore provenant de
l’extérieur ;
 La diminution de la facture énergétique des consommateurs par la diminution de leurs
demandes en énergie, ce qui contribue à la minimisation de l’impact sur le pouvoir d’achat
des ménages et l’amélioration des conditions de vie des populations ;
 La résolution des inégalités sociales face à l'accès à l'énergie.
 La Création d’emploi : L’efficacité énergétique est un investissement synonyme de création
de nouveaux emplois tant pour les études techniques et les études de faisabilité que pour
l’installation et l’entretien d’une telle technologie dans un bâtiment. Elle présente un
coefficient de main d’œuvre plus élevé que la production énergétique conventionnelle.
Enfin, Le fait de revaloriser les produits recyclés en matières premières permet, en fonction
des taux de recyclabilité, d’alimenter une boucle quasi continue de revalorisation et d’éviter
les solutions ultimes polluantes d’élimination de produits en fin de vie, impactantes et
coûteuses pour l’environnement et la société
La production de déchets est moins influencée par la consommation d’énergie durant la phase
d’utilisation du bâtiment que par la démolition du bâtiment en fin de vie. Par conséquent,
c’est la nature du bâti et la manière dont les matériaux peuvent être ou non réemployés qui
conditionne plus de la moitié de la production de déchets.
 V. Etude financière (critères de bancabilité)

1) Budget prévisionnel :
Le budget initial prévu pour la réalisation du projet en tous corps d’état est de 4 419MDA
(équivalent de plus de 33 million d’euro) selon la fiche technique présenté dans le tableau 06.
Tableau 06 : Fiche technique initiale des 606 LP
unités : kDA – m² - logt
Estimation Quote-part
Activité %
Valeur % (m²)
Terrain 0,34% 15 027 0,34% 234,86
Études 45 080 1,02% 704,57
2,39%
Suivi et contrôle 60 549 1,37% 946,33
Terrassements Généraux 34 915 0,79% 545,69
Terrassements/excavation 12,33% 49 942 1,13% 780,55
Fondations 460 085 10,41% 7 190,71
Superstructure 1 400 144 31,68% 21 882,96
Étanchéité 77 344 1,75% 1 208,81
Maçonnerie/pose de cadres 300 094 6,79% 4 690,19
47,68%
Enduits 84 857 1,92% 1 326,24
Revêtement sol et murs 194 906 4,41% 3 046,21
Divers 49 942 1,13% 780,55
Menuiserie, ferronnerie 194 906 4,41% 3 046,21
Plomberie sanitaire 232 031 5,25% 3 626,44
Électricité 120 214 2,72% 1 878,84
Peinture Vitrerie 33,87% 270 040 6,11% 4 220,48
Équipements 129 938 2,94% 2 030,81
Voirie/mur de soutènement 449 920 10,18% 7 031,84
Réseaux divers 99 884 2,26% 1 561,10
Assurances (FCGMPI) 3,39% 149 826 3,39% 2 341,64
Total 100,00% 4 419 647 100 69 075,00

À noter que cette fiche sera actualisée en fonction des négociations futures avec les
entreprises de travaux qui peuvent déboucher sur un coût de sous-traitance différent, de celui
retenu, (en fonction des conditions économiques du moment).
Après l’introduction des notions de l’efficacité énergétique, il a été enregistré une
augmentation de 03% par rapport au budget initial soit 4 546 millions de dinars Algérien
(équivalent de plus de 34 million d’euro) selon la fiche technique présenté dans le tableau 07.
Tableau 07 : Fiche technique actualisé des 606 LP

unités : kDA – m² - logt

Estimation Quote-part
Activité %
Valeur % (m²)
Terrain 0,33% 15 147 0,33% 230,15
Études 45 000 0,99% 683,74
2,31%
Suivi et contrôle 60 000 1,32% 911,65
Terrassements Généraux 35 000 0,77% 531,80
Terrassements/excavation 11,99% 50 000 1,10% 759,71
Fondations 460 000 10,12% 6989,33
Superstructure 1 400 000 30,80% 21271,86
Étanchéité 77 500 1,70% 1177,55
Maçonnerie/pose de cadres 300 000 6,60% 4558,26
Enduits 47,55% 85 000 1,87% 1291,51
Revêtement sol et murs 195 000 4,29% 2962,87
Isolation thermique 54 000 1,19% 820,49
Divers 50 000 1,10% 759,71
Menuiserie, ferronnerie 265 000 5,83% 4026,46
Plomberie sanitaire 232 000 5,10% 3525,05
Électricité 122 500 2,69% 1861,29
Peinture 34,52% 270 000 5,94% 4102,43
Équipements 130 000 2,86% 1975,24
Voirie/mur de soutènement 450 000 9,90% 6837,38
Réseaux divers 100 000 2,20% 1519,42
Assurances (FCGMPI) 3,30% 150 000 3,30% 2279,13
Total 100,00% 4 419 647 100 % 69 075,00

Afin de faire face aux surcouts induits par l’intégration de l’efficacité énergétique, plusieurs
mesures ont été prises, notamment :
 Création d’un comité de négociation avec les entreprises de réalisation afin de dégager
une marge sur le budget pour financer les surcouts dus aux systèmes d’efficacité
énergétique intégrés.
 Mise en place de conventions triparties entre client, promoteur et banques pour faciliter
l’accès au crédit pour les clients et leurs permettre de bénéficier du taux d’intérêt bonifié
de 1% mis en place par l’état.
 Mise en place d’un nouveau système de rémunération au sein de la MEDITBAT, basé sur
les objectifs à atteindre, afin d’accélérer la cadence des travaux, de diminuer les délais de
réalisation et de réduire les charges variables du projet.
 Situé à proximité du nouveau pôle universitaire, des négociations sont en cours pour
mettre en place une convention avec l’université afin d’orienter la classe intellectuel vers
des produits innovant en économie verte.
 Sollicitation des collectivités locales pour la prise en charge des ouvrages mitoyens avec le
projet (murs de soutènement de 600 ml).

2) Planning prévisionnel :
Le délai de réalisation du projet en tous corps d’état est estimé à 36 mois à partir du
démarrage des travaux de la superstructure (infrastructure en cour de réalisation) selon un
planning prévisionnel présenter sous forme de diagramme de GANTT comme le montre la
figure 22.

Figure 22 : Planning de réalisation des 606 LP

3) Bilan prévisionnel :
La vente sur plan (VSP) permet la reconstitution de la capacité financière de la société, en la dotant
de ressources suffisantes pouvant lui assurer un fonds de roulement correspondant au
financement permanent de son cycle d’exploitation.
Il a été tenu compte de la réalisation des 606 logements promotionnels avec des commerces
et services sur une période de 36 mois. La progression de l’activité est en relation avec l’entrée
en vigueur du programme au courant de l’année 2016. Celui-ci commencera à produire ses
effets durant ce même exercice et se prolongera avec une plus forte intensité comme indique
sur les tableaux 08, 09 et 10.
La réalisation de ce niveau d’activité est conditionnée par l’apport initial des réservataires
évalué à 20% d’un prix de cession déterminé par la société, retenu dans un premier temps, et
le règlement de 75% au fur et à mesure des livraisons prévues selon le planning qui sera arrêté
avec la société qui sera en charge des travaux de réalisation. Les 5% restant en fin de cette
partie de programme sont conditionnés par le certificat de conformité délivré par les services
compétents, ce qui permettra de délivrer les actes de transferts aux bénéficiaires du
programme.
Tableau 08 : BILANS ACTIFS 2016-2019 (kDA)

ACTIF 2016 2017 2018 2019

IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 330 380 370 320
IMMOBILISATIONS CORPORELLES 31 150 41 000 43 180 43 180
- Terrains 0,000 0,000 0,000 0,000
- Bâtiments et infrastructures 150 110 310 280
- Autres équipements 31 000 33 000 32 000 30 000
IMMOBILISATIONS EN COURS - - - -
IMMOBILISATIONS FINANCIERES 1 750 1 590 1 620 1 450
IMPÖTS DIFFERES ACTIFS 5 250 6 300 9 250 8 490
TOTAL ACTIF NON COURANT 38 480 41 380 43 550 40 540
STOCKS ET ENCOURS 630 800 890 000 550 000 350 000
CREANCES ET EMPLOIS ASSIMILES
- Créances sur clients 515 000 143 750 1 250 340 850 340
- Créances Court Terme 166 500 142 300 469 660 450 000
TRESORERIE 817 490 522 400 569 070 390 000
TOTAL ACTIF COURANT 2 129 790 1 698 450 2 839 070 2 040 340

TOTAL GENERAL 2 168 270 1 739 830 2 882 620 2 080 880

Tableau 09 : BILANS PASSIFS 2016-2019 (kDA)

PASSIF 2016 2017 2018 2019
CAPITAL SOCIAL 137 700 137 700 137 700 137 700
RESERVES 13 770 13 770 13 770 13 770
AUTRES CAP. PROP - REPORT à Nx 269 180 282 200 323 980 336 620
RESULTAT DE L'EXERCICE 33 506 82 246 182 800 390 800
CAPITAUX PROPRES 464 156 515 916 658 250 878 890
EMPRUNT ET DETTES FINAN. 0 0 0 0
IMPÔTS DIFFERES 80 954 106 000 122 500 110 500
AUTRES DETTES NON COURANTES 650 000 307 900 250 360 350 360
PROVISIONS ET PRODUITS 4 200 4 164 4 350 4 400
PASSIF NON COURANT 735 154 418 064 377 210 465 260
DETTES COURT TERME 968 964 805 850 1 847 160 736 730
PASSIF COURANT 968 964 805 850 1 847 160 736 730
TOTAL GENERAL 2 168 270 1 739 830 2 882 620 2 080 880
Tableau 10 : COMPTES DE RESULTATS PREVISIONNELS

DESIGNATION DES COMPTES 2016 2017 2018 2019

Ventes et produits annexes 1 750 240 1 794 000 1 870 480 1 926 600
Variation stocks produits finis et en-cours - - - -
Production immobilisée 0,000 0,000 0,000 0,000
Subventions d'exploitation 0,000 0,000 0,000 0,000
I -PRODUCTION DE L'EXERCICE 1 750 240 1 794 000 1 870 480 1 926 600
Achats consommés 1 177 660 1 188 000 1 210 000 1 243 880
Services extérieurs et autres consommations 120 000 130 000 135 200 139 050
II - CONSOMMATION DE L'EXERCICE 1 297 660 1 318 000 1 345 200 1 382 930
III - VALEUR AJOUTEE D'EXPLOITATION ( I-II) 452 580 476 000 525 280 543 670
FRAIS DE PERSONNEL 26 000 28 000 29 000 28 550
IMPOTS ET TAXES 72 000 75 000 78 000 80 950
IV - EXCEDENT BRUT D'EXPLOITATION 354 580 373 000 418 280 434 170
AUTRES PROD OPERATIONNELS 0,000 0,000 0,000 0,000
AUTRES CHARGES OPERATIONNELLES 15 000 18 000 12 000 12 000
Dotations aux amortis, provis. et pertes de
4 200 4 500 4 100 4 300
valeur
Reprises sur pertes de valeur et provisions 0,000 0,000 0,000 0,000
V - RESULTAT OPERATIONNEL 335 380 350 500 402 180 417 870
Produits financiers 0,000 0,000 0,000 0,000
Charges financières 1 200 1 800 2 200 2 200
VI - RESULTAT FINANCIER -1 200 -1 800 -2 200 -2 200
VII - RESULTAT ORDIN. AVANT IMPOTS
334 180 348 700 399 980 415 670
(V+VI)
Impôts exigibles sur résultats ordinaires 65000 66 500 76 000 79 050
Impôts différés (Variations) sur résultats
0,000 0,000 0,000 0,000
ordinaires
TOTAL DES PRODUITS DES ACTIVITES
1 750 240 1 794 000 1 870 480 1 926 600
ORDINAIRES
TOTAL DES CHARGES DES ACTIVITES
1 481 060 1 511 800 1 546 500 1 589 980
ORDINAIRES
VIII - RESULTAT NET DES ACTIVITES ORDIN. 269 180 282 200 323 980 336 620
Eléments extraordinaires (produits) (à
- - - -
préciser)
Eléments extraordinaires - - - -
IX - RESULTAT EXTRAORDINAIRE - - - -
RESULTAT NET DE L'EXERCICE 269 180 282 200 323 980 336 620
4) Principaux indicateurs d'activité et de résultats
Les prévisions de business plan établies sur la base des paramètres et hypothèses retenues ci-
dessus permettent de faire ressortir la réalisation d’une croissance remarquable, l’atteinte de
résultats positifs croissants et des rentabilités satisfaisantes comme présenté dans les
tableaux 11, 12 et 13.
 La production passerait 1 750 240 kDA en 2016 à 1 926 600 kDA en 2019,
 La valeur ajoutée évoluerait ainsi de 452 580 en 2016 à 543 670 kDA en 2019.
 Une progression des résultats financiers passant de 269 180 kDA en 2016 à 336 620kDA en
2019
Tableau 11 : Indicateur d’activité et de résultats
2016 2017 2018 2019
Production 1 750 240 1 794 000 1 870 480 1 926 600
CA 1 750 240 1 794 000 1 870 480 1 926 600
VA 452 580 476 000 525 280 543 670
EBE 354 580 373 000 418 280 434 170
R. Opérationnel 335 380 350 500 402 180 417 870
Résultat net 269 180 282 200 323 980 336 620

Tableau 12 : Taux prévisionnels de rentabilité

2016 2017 2018 2019

Marge commerciale (Résultat net / PROD) 15% 16% 17% 17%
Rentabilité d’exploitation (Résultat opérationnel / PROD) 19% 20% 21,5% 21,5%
Rendement des Fonds Propres (Résultat net / Fonds
propres) 58% 55% 49% 49%
Autonomie financière
(Fonds propres / TOTAL BILAN) 21% 30% 23% 37%

Tableau 13 : Evolution des indicateurs de l’équilibre financier (kDA)

ACTIF 2016 2017 2018 2019

Capitaux propres 464 156 515 916 658 250 878 890
DMLT 731 964 418 064 377 210 465 260
Capitaux permanents 1 196 120 933 980 1 035 460 1 344 150
Investissements 31 480 41 380 43 550 43 500
Fonds de roulement (FR) 1 164 640 892 600 991 910 1 300 650
Actif courant 2 129 790 1 698 450 2 839 070 2 040 340
Dettes à court terme 968 964 805 850 1 847 160 736 730
Besoin en fonds de roulement - - - -
BFR en mois de CA - - - -
TRESORERIE 817 490 522 400 569 070 399 000
VI. Analyse de la gouvernance
La gouvernance du projet constitue la démarche et la structure servant à orienter
et à gérer l’organisme et ses activités. Il s’agit d’un mécanisme mis en place afin de bien
répartir le pouvoir et la responsabilisation entre les parties prenantes, le conseil
d’administration et la direction.
Un bon système de gouvernance aide l’organisme à se concentrer sur les activités qui
contribuent le plus à l’atteinte de ses objectifs, par l’utilisation efficace de ses ressources et
en veillant à ce que l’organisme soit géré pour le bien des parties prenantes.
L’entreprise est caractérisée par la présence d’une multiplicité de parties prenantes. Ces
parties prenantes multiples, qui sont affectées ou affectent l’organisation, poursuivent des
intérêts multiples, parfois divergents, considérés comme légitimes et qui doivent du coup être
pris en compte par l’entreprise, selon une hiérarchisation à déterminer.
L’objectif de l’entreprise est donc de coordonner ces intérêts multiples. Cette perspective
rejoint celle de la responsabilité des entreprises, selon laquelle l’entreprise est responsable
devant une diversité de parties prenantes et pas uniquement devant les actionnaires. Cette
histoire ne distingue cependant pas les parties prenantes qui sont intégrées dans la structure
de propriété de la firme, celles qui font partie de l’organisation (comme les salariés) de celles
qui sont externes à l’organisation. Il s’agit de hiérarchiser les intérêts légitimes de ces
différentes parties prenantes.
Dans cette perspective, il serait utile d’approfondir l’analyse en distinguant les parties
prenantes internes à l’organisation (propriétaires ou salariées) des parties prenantes externes
comme c’est indiqué sur le tableau 14.
Tableau 14 : rôles et intérêts des parties prenantes
Type Désignation Rôle Intérêt
Financement du projet à Viser la rentabilité maximale des
travers le capital social de capitaux investis.
Actionnaires la société Recherche de dividendes ou de
plus-values à court terme.
Assurer la direction et la Privilégier leurs intérêts
Parties Dirigeants gestion personnels au détriment de
prenantes l’intérêt global de l’entreprise
internes Mener le projet et gérer Ils souhaitent améliorer leurs
son bon déroulement conditions de travail, harmoniser
Equipe leurs rémunérations, …etc
Ordonnancement,
projet pilotage et coordination
des travaux
 Financement directe ou Enjeux de qualité de produit et de
indirecte (crédit bancaire) service, d’information sur la
du projet par l’acquisition composition des produits, de
Clients des produits respect de normes de sécurité, de
recherche et développement
pour des produits plus
Parties respectueux de l’environnement
prenantes Etude du projet Eviter la concurrence déloyale.
externes
Sous- Réalisation des travaux Respect de délais de payement.
traitants Mise en place d’une politique
Contrôle et suivi des
d’achat.
travaux
Délivrent les permis et Respecter les lois. Payer ses
Pouvoirs
autorisations impôts Appliquer les normes
publics
environnementales

 Les parties prenantes internes :

Dans son organisation, le projet est dirigé par deux (2) organes de décision (l'assemblée
générale et le conseil d'administration) et d'un organe de gestion (direction générale).
Cependant, cette analyse organisationnelle est orientée vers l'organe de gestion du projet.
Ainsi, l'organisation et le fonctionnement du projet dépendent de l'adéquation de 2 facteurs (les
ressources humaines et les ressources matérielles).
Les ressources humaines sont composées des agents permanents et des agents temporaires.
Ces agents sont recrutés en fonction de la mission et du niveau d'activité du projet.
Le processus d'organisation commence par la mise en place d'un organe de gestion. En effet,
une entreprise définit des objectifs et se donne les moyens de les atteindre par la réalisation
des activités. C'est pourquoi, la mission et les activités détermineront les fonctions à mettre
en place. Cet organe de gestion est composé de :
- La Direction Générale : le Directeur Général peut être un salarié comme il peut être choisi
parmi un des actionnaires. Il a pour mission d'assurer la gestion et de mettre en œuvre la
politique générale de l'entreprise. En plus, il prépare et exécute le programme des activités
annuelles approuvées par le conseil d'administration. Le directeur général est
l'ordonnateur du budget et veille à son exécution tant en recettes qu'en dépenses. Dans
sa composition, la direction générale est dirigée par un directeur général ayant sous sa
responsabilité le secrétariat de direction, le chauffeur, le magasinier et enfin un agent de
sécurité ;
- La direction des projets : cette direction intervient dans les opérations de production. Il
est constitué d'un directeur des projets, secrétariat technique, ingénieurs et architectes.
- La direction Commerciale : cette direction a pour mission la vente des produits du projet,
le recouvrement, la prospection des nouveaux clients et la mise en œuvre du plan d'action
marketing de l'entreprise. Il est composé d'un directeur commercial et des agents
commerciaux et chargés de la clientèle ;
- Le département finance et comptabilité : il a pour mission la tenue de la comptabilité et
la préparation des états financiers annuels. Ce service est dirigé par un chef comptable
secondé par un assistant.
- Le département administration et moyens généraux : il a pour mission la gestion du
personnel, le paiement des salaires et la gestion de stocks des produits de l'entreprise. Ce
service est dirigé par un gestionnaire des ressources humaines et par un assistant.
Ainsi, l'organigramme se présentera comme suit (figure 23) :

Figure 23 : Organigramme du projet

 Les parties prenantes externes :

Les partenaires et acteurs externes impliqués dans le projet peuvent être regroupés en trois
catégories : partenaire financiers, techniques et administratifs, comme montré à la figure 24.

Figure 24 : Parties prenantes externes

- Les dispositifs d’intéressement ou comment sceller les alliances :
Après l’identification des parties prenantes, il serait intéressant d’associer les partenaires
potentiels à la définition du projet, ce qui permet de le faire évoluer de l’affiner et de mener
la traduction entre les objectifs du partenaire potentiel et ceux du projet.
L’intéressement est fondé sur une certaine interprétation de ce que sont et veulent les acteurs
à enrôler et auxquels s’associer. Les dispositifs d’intéressement créent un rapport de force
favorable
Cet argumentaire, se développe à travers les rencontres, réunions publiques, 1ères
expérimentations, etc. Il y a un travail volontaire pour « intéresser » ces acteurs, comme le
montre la figure 25, pour les faire rentrer dans le jeu, le convaincre de leur intérêt à en être
partie prenante :

Figure 25 : Dispositif d’intéressement

- Comment définir et coordonner les rôles : l’enrôlement

Le dispositif d’intéressement ne débouche pas nécessairement sur des alliances.
L’enrôlement, c’est un intéressement réussi. C’est l’ensemble des négociations
multilatérales, des coups de force, des ruses qui accompagnent l’intéressement et lui
permettent d’aboutir.
La figure 26, illustre les différentes modalités qui y contribuent : la séduction, les
transactions, le consentement sans discussion, etc.
 Figure 26 : Dispositif d’enrôlement

- La mobilisation des alliés : les porte-parole sont-ils représentatifs ?

Les alliés sont mobilisés pour en assurer la diffusion. Qui parle au nom de qui ? Qui
représente qui ? Le processus doit concerner l’ensemble des acteurs, comme indiqué dans
la figure 27.

Figure 27 : Dispositif de déploiement

CHAIPTRE 4 : PERSPECTIVE POUR UNE GENERALISATION EN
PROGRAMME
I. Gisement pour le pays
La conscience d’une lacune en matière d’habitat s’est accentuée au cours de ces dernières
années à tel point que le gouvernement essaye de la présenter comme «la priorité des
priorités». Pour affirmer sa volonté de poursuivre la production intensive de logements durant
la période 2015-2019, et de résorber le déficit structurel en veillant à prendre en charge les
différents besoins exprimés, le Gouvernement a retenu dans son plan d’action, un programme
neuf de 1,6 million de logements tous segments confondus.
Les efforts mis en valeur et qui se poursuivront à un rythme soutenu durant la période 2015-
2019, permettent une amélioration sensible du confort des citoyens atteinte en matière
d’habitat ; Pour illustrer cette amélioration, il est intéressant de rappeler que le parc national
de logements a atteint à fin 2014 à 8.325.186 logements. Il atteindra à fin 2019 un nombre de
9.900.000 logements enregistrant une augmentation de 18,92%. Comparativement au parc à
fin 2009 évalué à 7.281.121 logements, cette augmentation n’était que de 14,34% entre 2009
et 2014. Parallèlement à cette évolution du parc logements, il est important de souligner que
l’indice de confort que représente le taux d’occupation du logement (TOL), est passé de 4,89
personnes par logement à la fin de l’année 2009 à 4,55 à fin 2014 enregistrant une diminution
de 0,34 point. A fin 2019, pour un parc estimé à 9,9 et une population de 41 millions selon les
projections de l’ONS à horizon 2030, le TOL serait de 4,14 personnes par logement,
enregistrant une diminution de 0,41 point et améliorant d’autant les conditions d’habitat.
En plus de l’effort consenti en termes de quantité et de diversification de l’offre adaptée aux
revenus des ménages, la réalisation du programme de logements est accompagnée par la
poursuite de l’amélioration de la qualité technique, urbanistique et architecturale du cadre
bâti. Il s’agira, tel que retenu dans le plan d’action du Gouvernement, d’ancrer une démarche
qualitative en matière de conception et de réalisation de constructions à travers l’amélioration
de la qualité du logement en termes de matériaux et techniques de construction, d’efficacité
énergétique, de réseaux d’assainissement, d’électricité, de gaz et d’eau potable.
Dans le contexte énergétique national, caractérisé par une forte croissance de la
consommation, dont Le tiers de cette consommation est destinée au secteur résidentiel et
tertiaire, cela fait de ce secteur un gisement d’économie très important qu’il soit essentiel
d’exploiter. Le progrès social et l’élévation du niveau de vie des algériens se sont accompagnés
d’une élévation de leurs exigences sur la qualité de vie, ce qui impose une croissance de la
demande énergétique en raison de l’extension rapide de l’utilisation des systèmes de
chauffage et de conditionnement d’air.
Le gisement de l’efficacité énergétique et des économies d’énergie est estimé selon le
programme de développement des énergies renouvelable et de l’efficacité énergétique en
Algérie a plus de 90 millions de tep, dont 60 millions sur la période 2015-2030 et 30 millions
de TEP, au-delà de 2030, pour la période correspondant à la durée de vie des équipements
utilisés et des constructions réalisées.
Ainsi, il permettrait pour l’année 2030 de réduire la demande en énergie d’environ 10%.
Le secteur du bâtiment représente un gisement d’économie d’énergie considérable qu’il est
indispensable de mobiliser non seulement dans le neuf, mais aussi dans l’existant, avec un
gain estimé à 30 million de TEP à l’horizon 2030.
Afin de minimiser ses consommations en énergie, de protéger l’environnement, et de
préserver cette richesse pour les futures générations dans une logique de développement
durable, la mobilisation de ce gisement d’économies est indispensable pour respecter nos
engagements contre les changements climatiques, pour limiter notre dépendance aux
énergies fossiles et fissiles et pour réduire le déficit de notre balance commerciale.

II. Processus de généralisation

Le programme objet de cette thèse consiste à la réalisation de 606 logements promotionnels
et annexes de la société « MEDITBAT spa » qui s’inscrit dans une démarche de développement
durable, assurant une optimisation du confort intérieur en réduisant la consommation
énergétique liée au chauffage, à la climatisation et à l’éclairage.
L’objectif de ce programme est de mobiliser les acteurs du bâtiment autour de la dimension
«efficacité énergétique», de réaliser une action démonstrative prouvant la faisabilité de
l’introduction de l’efficacité énergétique dans le secteur résidentiel en Algérie, de contribuer
à la généralisation des bonnes pratiques dans la conception et la réalisation de l’habitat et,
enfin, favoriser la mise en application des normes réglementaires. Il vise en futur une grande
majorité du parc résidentiel algérien.
Ainsi, si cette démarche sera arrivée à terme, il s’agira sûrement d’un parc de
bâtiment résidentiel de référence, un modèle qui peut être généralisé au reste du parc des
logements.
Passer ainsi d’une phase expérimentale à une duplication de ce projet dans le cadre du
programme national du logement en Algérie, il serait possible de réaliser des économies
d’énergie substantielles.
même si ce type de projet s’avère insuffisant, il permet tout de même d’identifier un certain
nombre de solutions et de recommandations et de faire de la question de la mise en place
d’un cadre réglementaire approprié et des mécanismes de soutien associés une priorité.
Le coût de l’énergie est supporté par le consommateur final qui privilégie souvent le court
terme dans ses comportements d’achat. Il n’intègre donc pas forcément les économies qu’il
réalisera au final en acquérant un logement moins gourmand en énergie mais plus cher à
l’achat. Les promoteurs sont peu incités par leurs clients à améliorer l’efficacité de leurs
produits et les progrès dans ce domaine sont le plus souvent le résultat de la réglementation
imposée par les autorités.
L’Algérie, ayant déjà mis en place une réglementation thermique, les instruments public-privé
auraient pour objectif de dynamiser son application en contribuant à orienter le marché vers
une prise en compte majeure de l’efficacité énergétique.
Ainsi, la règlementation thermique, doit être contraignante et suivie de textes
d’applications, le cas échéant des sanctions pour le non-respect de la réglementation. Les
instruments réglementaires présentent plusieurs limites quant à leur mise en œuvre,
notamment une application qui reste marginale.
La prise de conscience de la problématique énergétique liée au secteur de l’habitat par la mise
en place d’un programme d’information peut générer un effet positif sur l’application de la
réglementation thermique. Une campagne de sensibilisation et une communication adéquate
envers tous les acteurs du secteur du bâtiment, aussi bien publics que privés, seront la clef de
voûte envers une utilisation à large échelle des mesures d’efficacité énergétique dans les
bâtiments
Pour avoir un véritable impact positif, il est indispensable de convainque les consommateurs
d’énergie et les décideurs publics du bien-fondé de la maîtrise de l’énergie et de ses
répercussions bénéfiques sur la collectivité et sur l’économie d’une manière générale.
Un autre facteur susceptible de jouer un rôle très important dans la généralisation de
l’efficacité énergétique est la nécessité de mettre un terme aux subventions de l’électricité
pour que la réglementation thermique soit diffusée et appliquée.
Si cette tendance se vérifie, il est probable que le secteur privé et les ménages soient plus
sensibles à l’efficacité énergétique et encouragent l’application des instruments élaborés par
l’État.

III. Parties prenantes

Un portefeuille de projets fait appel à la concertation et coopération de différentes catégories
d’acteurs impliqués dans la réalisation d’opérations de construction que sont les pouvoirs
publics, les collectivités locales, les institutions publics d’évaluation et de contrôle, les
entreprises générales de construction et les bureaux d’étude ayant la tâche d’assistant au
maître d’ouvrage pour la réalisation d’un bâtiment. Pour cette raison ces différents types de
partenaires sont tous impliqués dans ce projet et seront amenés à traiter des tâches
correspondant tant à leurs besoins qu’à leurs compétences, à savoir :
 les pouvoirs publics et collectivités locales ayant la décision, l’instauration de la
règlementation, l’incitation et la sanction,
 le concepteur s’installant au centre du processus décisionnel, il doit réfléchir aux
nombreux aspects, et mettre en place une analyse multicritères dans les domaines de
l’environnement, de l’économie et du social. Etant l’acteur clef, il reste cependant en
relation avec une partie ou l’ensemble des intervenants,
 les institutions publiques chargées de la coordination, information, formation, évaluation
et contrôle,
 les tiers techniques (architectes, consultants, etc.) ayant la mission d’estimation des
options énergétiques en décrivant les gains économiques et énergétiques, période de
remboursement et prise en compte des effets financiers, environnementaux et politiques.
Ils ont un rôle primordial dans le processus, ils mettent en œuvre les solutions techniques
et les mesures d’efficacité énergétique en coordination avec les autres parties prenantes
impliquées,
 les chercheurs dans tous les domaines, ayant la mission de développement de nouveaux
concepts, méthodes et applications énergétiques favorables à la performance énergétique
du bâtiment, ce qui facilitera le travail d’analyse et d’optimisation des bâtiments à énergie
positive,
 Les fournisseurs de produits à efficacité énergétiques qui peuvent mettre à profit leurs
liens commerciaux avec les consommateurs finaux pour encourager les mesures
d'efficacité énergétique,
 Les entreprises de réalisation de bâtiments disposant la main d’œuvre qualifiée dans le
domaine et capables de réaliser les solutions techniques et efficaces énergétiquement
dans les règles de l’art,
 L’habitant qui est le consommateur final d’énergie, il doit tenir compte de l’environnement
dans ses achats et ses habitudes.
Toutes les parties prenantes doivent décider des options énergétiques qui les intéressent
selon la situation énergétique initiale de la zone, les ressources financières disponibles et les
ambitions et cibles énergétiques communes. Chacune pourrait apporter ses contributions
dans le processus de construction qui ne doit pas être considéré comme une succession
d'étapes distinctes, mais comme un travail collectif permettant d'aboutir à une solution
satisfaisante techniquement, économiquement et répondant aux besoins des utilisateurs.
L’issue propice à l'implication de l'ensemble des acteurs concernés est de tâcher de
rassembler toutes les parties prenantes et former des équipes de travail dont chacune se
concentre sur une des mesures d’économies d’énergies suivantes :
Entreprises et promoteurs : comment gagner en compétitive ?
Ménages : comment réduire les consommations et les factures ?
Pouvoirs publics : comment renforcer leur rôle moteur et exemplaire ?
C’est une intervention qui doit être pilotée par l’Etat Algérien. Dans le but de développer un
plan d’actions, où figurent les rôles et les droits des parties prenantes, dans une unique
optique : instaurer une politique de maîtrise d’énergie dans le secteur de bâtiment
Il existe plusieurs institutions publiques impliquées dans la mise en œuvre de la « Politique
nationale de maîtrise de l’énergie » engagée dans le cadre du développement durable
national.
Outre les ministères concernés par la promotion de la maîtrise de l’énergie et du
développement des énergies renouvelables, nombre d’institutions spécialisées ont été mises
en place dans l’objectif de concevoir et de mettre en œuvre cette politique. Il s’agit
notamment de l’APRUE, du CIME, du CNERIB, du CDER, du CNTTP et de l’ANDI.
Ces institutions sont chargées, à des degrés divers, de la promotion et de l'incitation à la
réalisation de programmes de recherche et de diffusion relatifs à la maîtrise de l’énergie et les
énergies renouvelables. Elles agissent notamment par la sensibilisation, la communication, la
formation et la gestion des subventions.

IV. Sources de financement

L’Algérie qui a ratifié tous les accords internationaux depuis le sommet de RIO 1992 est bien
engagée dans une politique de développement durable. Les perspectives de développement
d’une économie verte en Algérie représentent un moteur et vecteur d’une mutation
économique et une véritable voie nouvelle pour la création de PME et d’emplois.
Dans ce sens, des mesures très importantes ont été prises afin de consacrer à l’environnement
une place centrale autant dans la gestion des affaires publiques que dans la vie économique
en vue d’encourager l’investissement et la création d’entreprises innovantes, performantes et
respectueuses de l’environnement.
L’état a mis en place plusieurs Institutions pour assurer les conditions nécessaires à la création
d’activité, la création d’emplois durables et la pérennité des entreprises créées.
Ces institutions interviennent à divers stades de projets et offre des avantages fiscaux,
bonification des intérêts bancaire, exonération de taxes, d’impôts et de cautions et octroi de
terrains, on peut citer :
 ANDI : L’agence nationale de développement de l’investissement
 ANDPME : L’agence nationale de développement de la PME
 ANSEJ : Agence Nationale De Soutien A L’emploi Des Jeunes
 CNAC : la Caisse Nationale d'Assurance Chômage.
 ANEM : Agence Nationale de l'Emploi
 ANGEM : Agence Nationale pour la Gestion du Microcrédit
 Le centre de facilitation.
 La pépinière des entreprises.
 CGMP : La Caisse de Garantie des Marchés Publics
 El Djazair Istithmar : société de capital investissement
 SOFINANCE : société de capital investissement
 FINALEP : société de capital investissement
 ANIREF : L’agence nationale de l’investissement et de régulation du foncier.
Aussi, des fonds importants sont créés pour soutenir et dynamiser l’investissement dans les
activités vertes et le développement durable. Le principal fonds pour le financement des
projets d’efficacité énergétique est le fonds national pour la maîtrise de l’énergie (FNME).
Le FNME a pour objet de contribuer à l’impulsion et au développement, à terme, d’un marché
de l’efficacité énergétique à travers, notamment :
 Le financement des actions et projets qui interviennent dans le cadre du programme
national de maîtrise de l’énergie.
 L’octroi de crédits en concours définitif.
 L’octroi de prêts non rémunérés ou à taux réduits
 Et l’octroi de garanties pour les emprunts effectués auprès des banques et des
établissements financiers, pour les investissements porteurs d’efficacité énergétique et
non-inscrits dans le programme national de maîtrise de l’énergie.
L’accès aux avantages du Fonds est ouvert aux opérateurs nationaux des secteurs public et
privé. Les modalités de mise en œuvre des actions et projets financés sont fixés par des
conventions établies entre le bénéficiaire et le Ministère de l’Energie (ME) qui assure le suivi
et le contrôle.
Il existe d’autres fonds financiers nationaux qui peuvent contribuer au financement des
projets d’activités dans les secteurs de l’énergie et de la protection de l’environnement, on
cite entre autres :
 Fonds National d’investissement (FNI)
Issu de la restructuration de la Banque Algérienne de Développement à l'effet de promouvoir
de nouveaux instruments indispensables à l'intervention de l'Etat dans le financement du
développement.
Le FNI finance sur ses propres ressources, des projets par :
- Des prêts directs à long terme
- Des prises de participations
- L’octroi de garanties
L’offre du FNI est destinée aux entreprises, organismes et promoteurs des secteurs public et
privé. Les projets soumis au FNI pour financement doivent s’insérer dans les objectifs du Fonds
et doivent dégager des avantages économiques, financiers, techniques et ne pas avoir
d’impact négatif sur l’environnement.
 Fonds d'appui à l'investissement (FAI)
Créé au sein de l'Agence Nationale de du Développement de l’Investissement (ANDI) par le
décret exécutif n° 02-295.Il est destiné à financer la prise en charge de la contribution de l'Etat
dans le coût des avantages consentis aux investisseurs, notamment les dépenses au titre des
travaux d'infrastructures nécessaires à la réalisation de l'investissement. Il est prévu dans le
code des investissements un soutien aux investisseurs œuvrant pour l’introduction de
mesures d’efficacité énergétique et des énergies renouvelables.
 Fonds d’investissement de wilayas (FIW)
L’article 100 de la Loi de Finances Complémentaire pour 2009 a prévu la création d’un fonds
d’investissement par wilaya, chargé de participer au capital des petites et moyennes
entreprises créées par les jeunes entrepreneurs. Une dotation budgétaire de 48 milliards de
DA a été prévue à cet effet, elle sera répartie entre ces fonds.
La mise en œuvre de cette opération s’opère en confiant la gestion de ces fonds aux sociétés
de capital investissement opérationnelles sur ce segment de marché (EL DJAZAIR ISTITHMAR,
FINALEP et SOFINANCE) ainsi qu’à des banques publiques.
Ces sociétés sont chargées de prendre des participations dans les entreprises créées par les
jeunes promoteurs par la participation à hauteur de 49% du capital de la PME ayant les statuts
de Société par Actions « SPA » ou de Société à Responsabilité Limitée « SARL », plafonnée à
100 millions de DA, sauf dérogation du Ministère des Finances.
La prise de participation peut se faire pour les cas suivants :
- Capital risque pour les PME en création
- Capital développement.
- Financement de restructuration, transmission et rachat des participations détenues
par une autre société de capital investissement dans l’objectif d’assurer la pérennité
de la PME et la sauvegarde de ses emplois
 Fonds commun des collectivités locales (FCCL)
Le Fonds Commun des Collectivités Locales est un Fonds dont la mission principale est la
concrétisation de la solidarité financière inter -collectivités locales.
Il est chargé d'accorder des subventions aux collectivités locales et notamment d'attributions
de péréquation et de subventions exceptionnelles pour la section fonctionnement et des
subventions d'équipement, pour la section équipement des budgets locaux. Le fonds est
également chargé :
- De gérer les Fonds de Solidarité des Collectivités Locales ;
- D’entreprendre et de réaliser toutes études, enquêtes et recherches liées à la
promotion des équipements et investissements locaux ;
- D’assurer la formation et de perfectionnement pour les fonctionnaires de
l’administration locale, des entreprises et services publics locaux ;
- De favoriser des actions d’information et d’échanges d’expériences et de rencontres
pour la promotion des Collectivités Locales.
Le Fonds commun des collectivités locales est placé sous la tutelle du ministère de l'intérieur
et des collectivités locales.
Dans ce cadre les communes peuvent bénéficier séparément ou par groupement de
communes des financements de ce fonds pour :
- La réalisation d’études pour le développement des investissements en EE et ER,
- Des actions de formation sur EE et ER et la méthodologie d’élaboration d’un plan
d’action énergie dans la commune.
 Fonds spécial de développement des régions du sud (FSDRS)
Le FSDRS vise la prise en charge des retards de développement accusés par la région du sud,
en vue d’atténuer les disparités territoriales nord sud et de manière générale d’améliorer les
conditions et le cadre de vie des populations du sud dans la perspective du développement
durable.
La nature des actions soutenue sont : opérations de revitalisation des espaces oasiens,
restauration des Ksour, extension des superficies par la plantation de nouvelles palmeraies,
projet de mise en valeur intensive, désenclavement local, promotion de centres de vie,
promotion des activités culturelle, touristique, artistique et du patrimoine artisanal,
protection et valorisation des milieux naturels et des patrimoines archéologique, historique
et architectural, promotion des énergies solaire et éolienne.
Les communes du sud peuvent bénéficier des financements accordés dans le cadre de ce
fonds pour réaliser des projets d’énergie solaire ou éolienne et aussi des projets d’efficacité
énergétiques intégrés dans les projets de restauration, de désenclavement local et de
promotion de centres de vie.
 Fonds spécial pour le développement économique des hauts plateaux (FSDEHP)
Ce fonds est consacré à la zone des hauts plateaux pour soutenir des programmes d’actions
visant le développement de cette région, en particulier :
- Le financement total ou partiel des programmes et projets infrastructurels de
développement des régions des Hauts Plateaux ;
- les soutiens aux investissements productifs dans la région ;
- le financement temporaire du programme complémentaire de développement des
Hauts Plateaux.
Les programmes financés par ce fonds sont décidés en conseil des ministres.
 Fonds de garantie aux crédits des PME (FGAR)
Créé par décret exécutif n° 02-373 du 11 novembre 2002 en application de la loi d’orientation
sur les PME, le FGAR est doté de la personnalité morale et de l'autonomie financière.
L'objectif principal du FGAR est de faciliter l'accès aux financements bancaires à moyen terme
afin de supporter le démarrage et l'expansion des PME, en accordant des garanties de crédits
aux banques commerciales, afin de compléter le montage financier de projets d'entreprises,
viables et orientées vers la création et/ou le développement d'entreprises.
En plus des fonds nationaux, il existe une panoplie de banques et de fonds internationaux à
travers le monde pour le financement de projets. Qu’il s’agisse de simple accompagnement
(capacity building) ou de soutien financier, l’intervention des acteurs extérieurs a vocation à
avoir un effet levier sur la mise en place de politiques d’efficacité énergétique dans l’habitat,
avec l’idée de promouvoir la mise en place de réglementations thermiques dans ce secteur,
on peut citer :
 Fonds pour l'environnement mondial (FEM)
 Small Grant Programme du GEF
 Fonds Français pour l’Environnement Mondial (FFEM)
 Banque mondiale (BM)
 Banque africaine de développement (BAD)
 Banque européenne d'investissement (BEI)
 German Development Bank (KfW)
 Banque japonaise pour la coopération internationale (JBIC)
 Banque Islamique de Développement (BID)
 Fonds mondial du développement de la ville (FMDV)
 Banque européenne pour la reconstruction et le développement (BERD)
 Agence américaine de développement (US-AID)
 Agence Française de Développement (AFD)
 Direction du développement et de la coopération de la Suisse (DDC)
 Fonds arabe pour le développement économique et social (AFESD)
 Fonds koweïtien pour le développement économique arabe (KFAED)
 Fonds saoudien pour le développement (SFD)
 Fonds d’Abu Dhabi pour le développement (FADD)
 Alliance des Villes (Cities Alliance)
 Coopération des villes et des municipalités au Maghreb (CoMun)
 Climate Investment Fund (CIF)
 Fonds mondial de partenariat pour le climat (GCPF)
 Interact Climate Change Facility (ICCF)
Mis à part les opportunités de soutien et de financement disponibles tant au niveau national
qu’international, de nouveaux mécanismes financements dans le cadre de la Convention-
cadre des Nations unies sur les changements climatiques CCNUCC sont en train de se mettre
en place et qu’il convient d’en tirer profit. Il s’agit particulièrement des NAMAs (Nationally
Appropriate Mitigation Action). Il s’agit de toutes actions, mesures, programmes ou politiques
permettant de réduire les émissions de gaz à effet de serre dans les pays en développement.
Deux types de NAMAs sont distingués : les NAMAs appuyées sur le plan international avec un
support financier provenant des pays industrialisés et les NAMAs unilatérales sans appui
financier. Pour soutenir les pays en développement dans la lutte contre les changements
climatiques notamment les NAMAs, les pays industrialisés se sont engagés à mobiliser dans le
cadre d’un nouveau fonds (Fond Vert) 100 milliards de $ par an d’ici 2020.
Néanmoins, les investisseurs étrangers sont soumis à la règle dite des 49/51, Mise en œuvre
dans le cadre des lois de finances complémentaires pour 2009 et 2010, d’où les
investissements étrangers ne peuvent être réalisés que dans le cadre d’un partenariat dont
l’actionnariat national résident représente au moins 51% du capital social. Par actionnariat
national, il peut être entendu l’addition de plusieurs partenaires.
S’il est certain que les efforts consentis en matière de mécanismes de financement sont
énormes, les résultats obtenus sur le terrain demeurent encore mitigés. En effet, plusieurs
objectifs ont été totalement ou partiellement atteints mais diverses contraintes et limites à
cette nouvelle politique ont été relevées.
CONCLUSION GENERALE

Aujourd’hui, la thématique de l’efficacité énergétique, notamment dans le secteur du

bâtiment, dispose d’une réelle opportunité de développement en Algérie. Dynamisée par une
préoccupation croissante pour la protection de l’environnement, l’état algérien a développé
plusieurs dispositifs réglementaires, institutionnels, financiers, incitatifs et
d’accompagnement quant à l’efficacité énergétique dans l’habitat. Mais l’élaboration des
mesures d’une politique d’efficacité énergétique ne suffit pas, il est nécessaire de s’assurer de
l’application et de l’impact de telles mesures. Ainsi, l’application de la réglementation
thermique dans les bâtiments du secteur résidentiel est quasi nulle.

Ce mémoire a pour ambition de sensibiliser les gestionnaires et les décideurs de passer d’une
idée d’intégration de l’efficacité énergétique à quelque chose de plus concret et mieux
maîtrisé à travers la réalisation du programme des 606 logements de la société MEDITBAT spa.
Aussi, l’intérêt principal de ce travail est de permettre une meilleure compréhension des
notions de l’efficacité énergétique dans le secteur résidentiel, de mieux cerner le projet et de
démontrer sa faisabilité technique, juridique et financière tout en respectant la
réglementation thermique algérienne.

Méditbat Spa est une entreprise de promotion immobilière, pour qui la rentabilité est vitale.
Ce qui implique que le surcoût lié à l’efficacité énergétique, doit être supportable à la fois par
le client et le promoteur. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue qu’il serait possible de
bénéficier du concourt des pouvoirs publics. Ainsi, trouver un équilibre entre les avantages
générés par l’efficacité énergétique et leur coût financier constitue, certes, une préoccupation
pour le promoteur mais ne doit en aucun cas l’empêcher de relever ce défi et d’en faire à la
foi un instrument d’amélioration du cadre bâti et de développement des compétences de son
entreprise. Cette approche donne, par conséquent, confiance aux parties prenantes et prouve
l’engagement de tous les acteurs dans une démarche de progrès, de remise en cause et
d’amélioration continue.
Références bibliographiques

 Richard Franck, Guy Jover, Frank Hovorka, (2014) « l’efficacité énergétique du

bâtiment : optimiser les performances énergétique, le confort et la valeur des
bâtiments tertiaires et industriels » Edition EYROLLES
 Ernst Neufert (Aout 2014), « Les éléments des projets de construction » DUNOD
(11éme édition)
 Fabrice FLIPO (Février 2007) « Le développement durable » Edition Bréal.
 IDDRI (2008), « L’efficacité énergétique dans le secteur résidentiel : une analyse des
politiques des pays du Sud et de l’Est de la Méditerranée » Carole-Anne Sénit
N°14/2008.
 IFDD (2016), « Guide du bâtiment durable en régions tropicales. Tome 2 : Efficacité
énergétique des bâtiments existants en régions tropicales »
 ADEME (Juillet 2009), « Guide pratique de l’écoconstruction », (téléchargeable sur le
site : www.ademe.fr)
 SUISSEENERGIE (Mai 2015), « Nouveaux bâtiments à faible consommation
énergétique », (téléchargeable sur le site : www.suisseenergie.ch)
 CIPRA (Avril 2014), « Construire et rénover de façon responsable dans les alpes »,
(téléchargeable sur le site : www.cipra.org)
 IBGE (juillet 2010), « Guide bâtiment durable », (téléchargeable sur le site :
www.guidebatimentdurable.brussels)
 IUSES (Novembre 2010), «Les Bâtiments : efficacité énergétique et énergies
renouvelables», (téléchargeable sur le site : www.iuses.eu)
 GIMELEC (Avril 2008), « Mener à bien un projet d’efficacité énergétique »,
(téléchargeable sur le site : www.gimelec.fr)
 CMA (2012), « Guide de l’écoconstruction dans la Val d’Oise », (téléchargeable sur le
site : www.cma95.fr).
 CMA (Octobre 2011), « l’éco-construction en région centre : un secteur d’activités
prometteur » (téléchargeable sur le site : www.crma-centre.fr)
 APRUE/GIZ (Décembre 2014), « Guide pour une construction éco-énergétique en
Algérie »
 APRUE (Décembre 2011), rapport final de l’Algérie « Indicateurs de maîtrise de
l’énergie dans les pays de la rive sud de la Méditerranée ».
 Ministère de l’énergie et des mines (Mars 2011), « Programme des énergies
renouvelables et de l’efficacité énergétique ».
 Ministère de l’énergie et des mines (Janvier 2016), « Programme de développement
des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique en Algérie ».
 FFIE/FGME/Gimélec/Ignes/SERCE (Décembre 2012), « l’efficacité énergétique levier
de la transition énergétique ».
 Gimélec (Avril 2008), « Mener à bien un projet d’efficacité énergétique : Bâtiments et
collectivités » (téléchargeable sur le site : www.gimelec.fr).
  Celine Varenio (Décembre 2012) «L’efficacité énergétique dans les bâtiments existants:
déficit d’investissement, incitations et accompagnement ». Thèse pour l’obtention de
grade de docteur en sciences économiques. Université de Grenoble/France.
 Bouamama Wahiba (Mars 2013), « Politique d’efficacité énergétique en Algérie :
approche systémique pour un développement durable cas de : programme Eco-bat ».
Thèse pour l’obtention du diplôme de magister en génie-civil option civil engineering
management. Université Abou-Bakr Belkaid – Tlemcen/Algérie.
 Aurélien TABURET (Décembre 2012) « Promoteurs immobiliers privés et
problématiques de développement durable urbain ». Thèse pour l’obtention de grade
de docteur en Géographie sociale et régionale. Université du Maine/France.
 Mathilde Chamodot (Mars 2013), « Pour un habitat écoresponsable de qualité et
financièrement accessible en Saône-et-Loire ». Thèse pour l’obtention de grade de
docteur en Architecture. Université de Grenoble/France.
 Pierre Tittelein (Décembre 2008) « Environnements de simulation adaptés à l’´étude
du comportement énergétique des bâtiments basse consommation ». Thèse de
doctorat spécialité génie civil et sciences de l’habitat. Université de Savoie/France
 Stéphane Thiers (Novembre 2008), « Bilans énergétiques et environnementaux de
bâtiments `a énergie positive », Thèse de doctorat spécialité énergétique. Ecole
nationale supérieure des mines de paris/France.
 Xavier Faure (Novembre 2007) « Enveloppe hybride pour bâtiment à haute
performance énergétique ». Thèse de doctorat spécialité mécanique énergétique.
Université Joseph Fourier/France

Webographie :

www.aprue.org.dz (Février 2017)

www.cder.dz (Février 2017)
www.cnerib.edu.dz (Avril 2017)
www.construction21.dz (Mai 2017)
www.energieplus-lesite.be (Mai 2017)

www.cnrc.org.dz (juin 2017)

www.droit-algerie.com (juin 2017)
www.ademe.fr (juin 2017)

www.andi.dz (juin 2017)

www.fgcmpi.org.dz (juin 2017)
http://reta.cder.dz/ (Juillet 2017)
Liste des illustrations
Figure 01 Pertes d’énergie dans un bâtiment non isolé
Figure 02 L’isolation des éléments de construction
Figure 03 vue en 3D du projet Carré Lyautey
Figure 04 Plan d’aménagement du programme 606 LP
Figure 05 Caractéristiques du site
Figure 06 Schéma de principe de l’orientation
Figure 07 Image de synthèse du projet 606 LP
Figure 08 Plan de toiture
Figure 09 Plan d’un étage
Figure 10 Façade Nord-Est et Sud-Ouest
Figure 11 Plan d’un étage courant
Figure 12 Façade Nord-Ouest et Sud-Est
Figure 13 Plan du RDC
Figure 14 Page d’accueil de l’application
Figure 15 Résultat de la conformité au DTR selon RETA
Figure 16 Résultat de la conformité au DTR selon RETA
Figure 17 Echanges thermiques par transmission selon RETA
Figure 18 Résultat de dimensionnement selon RETA
Figure 19 Renouvellement et infiltration d’air selon RETA
Figure 20 Modèle d’affaire
Figure 21 Matrice SWOT
Figure 22 Planning de réalisation des 606 LP
Figure 23 Organigramme du projet
Figure 24 Parties prenantes externes
Figure 25 Dispositif d’intéressement
Figure 26 Dispositif d’enrôlement
Figure 27 Dispositif de déploiement
Liste des tableaux

Tableau 01 Caractéristiques des principaux isolants

Tableau 02 Comparatif de menuiseries, en fonction du matériau
Tableau 03 caractéristique des vitrages
Tableau 04 Efficacité énergétique des ampoules
Tableau 05 Programme des 606 LP
Tableau 06 Fiche technique initiale des 606 LP
Tableau 07 Fiche technique actualisé des 606 LP
Tableau 08 BILANS ACTIFS 2016-2019
Tableau 09 BILANS PASSIFS 2016-2019
Tableau 10 COMPTES DE RESULTATS PREVISIONNELS
Tableau 11 Indicateur d’activité et de résultats
Tableau 12 Taux prévisionnels de rentabilité
Tableau 13 Evolution des indicateurs de l’équilibre financier
Tableau 14 rôles et intérêts des parties prenantes

Liste des cartes

Carte 01 Accessibilité du site

Carte 02 Position de la ville d’Annaba

GLOSSAIRE
Annexes