Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
Dos son los sistemas a través de los cuales se otorga este tipo de crédito:
mutuos hipotecarios endosables y emisión de letras hipotecarias.
Letras Hipotecarias
Lo que se presta son letras de crédito hipotecario, las que, por un mandato
que consta en la misma escritura de venta, la institución de crédito (bancos e
instituciones financieras), hace vender en la Bolsa de Comercio de Santiago.
La letra hipotecaria es un instrumento que permite al banco tomar deuda a
largo plazo para financiar la compra de viviendas, haciendo este de
intermediario entre quien pide el crédito y quien está dispuesto a colocar
recursos (AFP, Cías. de Seguros). En el caso de las letras el banco asume una
deuda ante los tenedores de la letra. Son estos últimos lo que colocan el
dinero a crédito. A su vez el cliente asume un compromiso con el banco.
Mediante este sistema se financia hasta el 75% del valor de la propiedad. A
través de créditos complementarios es posible acceder a financiar un
porcentaje mayor.
Tasa de Interés
En Chile, todos los instrumentos de renta fija, entre los que se encuentran
las letras hipotecarias, son reajustables (en base a las variaciones del IPC o
de la Unidad de Fomento), y en consecuencia la tasa queda expresada en
términos reales y anuales.
Letras Mutuos
Tasa de emisión TL TM
Comisión CL
Tasa informada TL+CL TM
Las letras se emiten por las instituciones financieras a una cierta tasa, por
ejemplo, al 7%. Esta es la tasa de emisión, aquella que se comunica al
público y que normalmente es la que se publicita. Pero la tasa de interés no
es arbitraria, ya que los recursos al provenir del mercado de capitales por
medio de la venta de dichos instrumentos, dependen de la tasa que le exijan
los inversionistas (TIR).
TIR
De esta forma, puede ocurrir que una letra emitida por la institución
financiera a una cierta tasa, (7.0% del ejemplo), se le exija una TIR o
rendimiento, diferente, normalmente algo superior (por ejemplo 7.2%).
Como la letra se emite con una tasa que no se puede modificar (7.0%) la
única forma en que el inversionista obtenga el retorno esperado (7.2%), es
comprándola por debajo de su valor de emisión o valor par. Para el caso del
ejemplo, a un 97% (7/7.2)
1.- En letras: La TIR para un plazo dado, y para una institución dada, es
equivalente a la tasa de emisión (TL) que debiera tener una letra para que
no existiera diferencias en su venta. De ahí que la TIRM para un cierto
número de años de vencimiento es una referencia de la tasa real definida por
el mercado. Esta más la comisión entrega una tasa de referencia.
Segundo: se debe tener en cuenta que la tasa para un mismo plazo puede
variar en forma importante, según sea el monto solicitado.
Cuarto: la TIRM es una referencia y ningún caso el único parámetro que debe
ser tomado en cuenta.
Advertencia
A partir del 2001 los intereses por concepto de créditos hipotecarios son
descontados del total de la base imponible, significando una disminución en
los impuestos.
Los seguros son anuales y existen, en general dos fechas para renovarlos,
éstas son diciembre o julio de cada año.
Gastos que debe incurrir un solicitante de crédito para que éste sea cursado:
• Tasación:
• Estudio de Títulos
• Notaría
• Impuesto de timbres y estampillas
• Inscripción en el conservador
Tasación
Especialistas, realizan por parte del banco, una tasación. Esta tiene por
objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco.
Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el
comprador solicitante. Hay que advertir que la institución financiera toma
los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador,
que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un
crédito por un monto inferior al requerido. La tasación considera entre otros
antecedentes: superficie del terreno, sup. Construida, antigüedad, ubicación,
barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, etc. Valor
Referencial: entre 2,8 y 5,5.
Notaria
Tiene por objeto establecer condiciones generales del crédito, el monto del
dividendo, seguros y gastos de operación para un crédito determinado. Para
esto es necesario conocer el tipo de propiedad, si es nueva o usada, su valor,
el capital solicitado. La entidad financiera entrega una tasa y comisión. Se
entregan además consideraciones generales para la realización de la
operación.
Solicitud de pre-aprobación
Solicitud
Estado de situación
Tasación
Especialistas, realizan por parte del banco, una tasación. Esta tiene por
objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco.
Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el
comprador solicitante. Hay que advertir que la institución financiera toma
los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador,
que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un
crédito por un monto inferior al requerido. La tasación considera entre otros
antecedentes: superficie del terreno, sup. Construida, antigüedad, ubicación,
barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, etc.
Evaluación y Resolución
Como resultado del estudio de títulos por una parte y del informe de
tasación se emite una resolución. Esta puede ser aprobatoria o de rechazo si
existiera alguna anomalía como por ejemplo problema en los títulos de la
propiedad.
Escrituración
Para obtener un crédito, con alguna institución que los otorga, se requiere:
Sí, para obtener un crédito se puede sumar los ingresos del matrimonio.
Si es Empleado:
Si es Vendedor:
Si es Profesional Independiente:
Si es Rentista:
Si es pensionado:
La edad actual, más el plazo de del préstamos debe sumar máximo 75 años
en algunas instituciones, 80 en otras.
Compare para un mismo plazo. Hay que tener presente que una institución
puede ser la más conveniente para un determinado plazo y no serlo para
otro. El que le da las mejores condiciones a 20 años, puede no continuar
siendo la mejor alternativa para un plazo menor, a quince años, por ejemplo.
Es muy habitual que sólo se haga una comparación por tasa. La tasa es muy
importante, pero se debe tener en cuenta; si incluye o no comisión, y sobre
todo, que la tasa publicitada por las instituciones es la mejor tasa pero no la
única. Puede ocurrir que la tasa sea en una institución la más conveniente,
pero los seguros sean más altos que en otra; y finalmente, el dividendo final
resulte ser mejor en aquella que presentaba una tasa más alta pero seguros
más bajos. De ahí que sea recomendable comparar inicialmente por el
dividendo final.
Hay que ver a qué tipo de crédito corresponde. Se trata de tasa fija o de tasa
variable. De Mutuo o de Letras.
Para tomar una decisión final, los resultados que arroje una evaluación en
términos de costo deberán ser confrontados con otras consideraciones tal
cómo:
a.- Flexibilidad
c.- Institución.